Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

36 130

Regels ter bevordering van goed
verhuurderschap en het voorkomen en
tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken
(Wet goed verhuurderschap)

Nr. 11

NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 25 oktober 2022
Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste
commissie voor Binnenlandse Zaken naar aanleiding van het wetsvoorstel
goed verhuurderschap.
Ik dank de leden van de VVD-fractie, de D66-fractie, de CDA-fractie, de
SP-fractie, de PvdA-fractie, de fractie van GroenLinks, de fractie van de
ChristenUnie, de SGP-fractie en het lid van de BIJ1-fractie voor hun
bijdragen.
Ik ben verheugd dat alle fracties die een bijdrage hebben geleverd aan het
verslag aangeven de noodzaak van dit wetsvoorstel te onderschrijven. In
deze nota wordt bij de beantwoording in beginsel de hoofdstukindeling
van het verslag gevolgd. Daarbij behandel ik de vragen zoveel mogelijk in
samenhang.
Inhoudsopgave
1.
2.
3.

4.

kst-36130-11
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Inleiding
Aanleiding en achtergrond problematiek
Bestaande wetgeving en noodzaak voorgestelde wijzigingen
3.1
Bestaande juridische instrumenten en mogelijkheden
3.2
Lacunes en noodzaak nieuw instrumentarium
3.3
Onderzochte en overwogen alternatieven
Hoofdlijnen van het voorstel
4.1
Algemene landelijke regels ter bevordering van goed
verhuurderschap
4.2
Meldpunt
4.3
Vergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte
4.4
Verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
4.5
Weigering van de verhuurvergunning
4.6
Intrekking van de verhuurvergunning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

blz.
2
2
9
10
14
16
17
19
22
25
30
34
34

1

5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

12.

4.7
Inbeheername
Toezicht, handhaving en escalatieladder
Verhouding tot hoger recht
6.1
Eigendomsrecht
6.2
Bescherming van de persoonlijke levenssfeer
Uitvoering en communicatie
Financiële gevolgen
Financiële gevolgen voor gemeenten
Evaluatie
Advies en consultatie
11.1 Advies van en uitvoeringstoets door de huurcommissie
11.2 Advies van andere partijen
Inwerkingtreding en overgangsrecht

35
37
40
40
41
41
42
42
43
44
44
44
45

Bijlage I Formele adviezen en uitvoeringstoetsen1
1. Inleiding
De leden van de GroenLinks-fractie hebben de afgelopen jaren diverse
malen aangedrongen op een effectievere aanpak van woondiscriminatie,
van uitbuiting van arbeidsmigranten en van andere ongewenste praktijken
door verhuurders. Het voorliggende wetsvoorstel verwelkomen zij dan
ook. Deze leden ontvangen wel graag een reflectie van de regering
waarom het zo lang heeft moeten duren voordat er nu dan eindelijk een
wetsvoorstel ligt. Huurders, gemeenten en vele andere betrokkenen
vragen al lange tijd om betere bescherming van huurders en om meer
instrumenten voor gemeenten om in te grijpen bij ongewenste verhuurpraktijken. Verder vragen deze leden de regering hoe de regering het feit
beziet dat deze signalen lange tijd onvoldoende werden opgevolgd.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap is een resultaat van de aanpak
goed verhuurderschap die in 2018 gestart is in samenwerking met partijen
uit het veld. Hoewel in die aanpak al snel consensus ontstond over de
problemen die moesten worden aangepakt was die er niet meteen over de
oplossingsrichting. Destijds is gestart met een aantal pilots in grote
steden waarmee onmisbare kennis is opgedaan over de mogelijke aanpak
van malafide verhuurders. Dat heeft gaandeweg geleid tot inzichten die
een eerste ontwerp van het wetsvoorstel goed verhuurderschap mogelijk
maakten. Het idee voor een wet is vervolgens uitgewerkt en getoetst in
het veld en bij belanghebbenden, met brede maatschappelijke steun tot
gevolg. De noodzaak tot een aanpak is daarmee steeds onderkend. Voor
een zorgvuldige voorbereiding van het ontwerp van het wetsvoorstel is
tijd nodig geweest. Daarmee konden bijvoorbeeld ook adviezen van het
Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten onder leiding van de heer
Roemer worden verwerkt in het wetsvoorstel.
2. Aanleiding en achtergrond problematiek
De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van de aanleiding en
achtergrond van de problematiek en hebben hier nog enkele vragen over.
Deze leden verzoeken de regering te reflecteren op discriminatie op basis
van sociaaleconomische gronden en vragen zich af of de onder het kopje
«Algemeen» genoemde casussen voldoende aanleiding zijn om de
sociaaleconomische positie van de huurder op te nemen in wet- en
regelgeving om discriminatie op basis van die gronden tegen te gaan.
Deze leden vragen de regering waarom de sociaaleconomische positie
1

Tevens ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

2

niet als discriminatiegrond erkend wordt. Zij verzoeken de regering hier
een nadere toelichting op te geven. Deze leden vragen de regering ook
om in te gaan op de vraag of discriminatie van mensen met een laag
inkomen in de gemeente Rotterdam toegestaan is en zo ja op basis van
welke gronden. Ook vernemen deze leden graag van de regering waarom
de sociaaleconomische positie niet als ongeoorloofd onderscheid
genoemd is als gevolg van het advies van het College voor de Rechten
van de Mens om in de memorie van toelichting een breder palet aan
voorbeelden van ongeoorloofd onderscheid op te nemen.
Wonen is een grondrecht en een voorwaarde voor een goed bestaan. De
sociale huursector is in de basis bedoeld om betaalbare woningen voor
lage inkomens en aandachtsgroepen toegankelijk te maken. Door de
schaarste en gestegen prijzen is de beschikbaarheid van een betaalbaar
huis voor steeds minder mensen vanzelfsprekend geworden. In het
programma Betaalbaar wonen kunt u daarom lezen welke maatregelen ik
neem om huurders meer te beschermen en woningen betaalbaar te
maken en houden. Het wetsvoorstel goed verhuurderschap is daar ook
onderdeel van en is erop gericht om de positie van de huurder te
beschermen en ongewenste excessen zoals discriminatie, intimidatie en
ongewenst verhuurdergedrag tegen te gaan.
Op dit moment geldt al dat verhuurders zich moeten houden aan de
verplichtingen uit de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). Deze wet
biedt bescherming tegen discriminatie bij onder meer het aanbieden of
verlenen van toegang tot goederen en diensten door instellingen op het
gebied van volkshuisvesting en bedrijven en natuurlijke personen die
woonruimte aanbieden. De wet ziet op onderscheid op grond van de
volgende persoonskenmerken: godsdienst, levensovertuiging, politieke
gezindheid, «ras», geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele
gerichtheid en burgerlijke staat. Daarnaast is tevens de Wet gelijke
behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) van
toepassing waarmee bescherming aan mensen die gediscrimineerd
worden op grond van een handicap of een chronische ziekte wordt
geboden. Op grond van al deze persoonskenmerken mag in principe geen
onderscheid worden gemaakt, tenzij er een wettelijke uitzondering van
toepassing is. Sociaaleconomische kenmerken, zoals een laag inkomen,
worden niet genoemd in de bovenbedoelde bescherming. Als er geen
sprake is van een relatie met een van de wettelijk beschermde persoonskenmerken, kan de huurder die zich gediscrimineerd voelt, geen
bescherming ontlenen aan de Awgb en de Wgbh/cz.
Overigens merk ik op dat het College voor de Rechten van de Mens heeft
geadviseerd om een breder palet aan voorbeelden van ongeoorloofd
onderscheid op te nemen, om duidelijk te maken dat het wetsvoorstel niet
alleen ziet op het tegengaan van discriminatie op grond van ras of
afkomst. Dit advies is als zodanig overgenomen door in diverse hoofdstukken van de memorie van toelichting een breder palet aan voorbeelden
van ongeoorloofd onderscheid op te nemen.
De situatie in Rotterdam waaraan u refereert betreft de toepassing van
selectieve woningtoewijzing op grond van de Wet bijzondere maatregelen
grootstedelijke problematiek (Wbmgp). Het gaat hier om artikel 8 van de
Wbmgp waarbij in de huisvestingsverordening eisen kunnen worden
gesteld aan de aard van het inkomen als woningzoekenden, die korter dan
zes jaar in de regio wonen, zich willen vestigen in een aangewezen
wooncomplex, straat of wijk waar de leefbaarheid onder druk staat.
Overigens verliep de gebiedsaanwijzing in de gemeente Rotterdam per
1 april 2022 om deze maatregel te kunnen toepassen voor 55 straten in vijf
wijken. In algemene zin merk ik nog op dat selectieve woningtoewijzing
op basis van de Wbmgp onderdeel uitmaakt van een brede, integrale

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

3

gebiedsaanpak die een langjarige inzet vergt. Het middel wordt in
uitzonderlijke omstandigheden toegepast en de inzet is met veel
waarborgen omgeven. Vanwege de proportionaliteits- en subsidiariteitseis en het ingrijpende karakter van selectieve woningtoewijzing kan
dit instrument ook alleen worden ingezet in aanvulling op andere
maatregelen. De rechter heeft dit getoetst en geoordeeld dat de wet geen
discriminatoir karakter heeft en een legitiem doel dient.
De leden van de SP-fractie vragen de regering om te reflecteren op de
discriminerende «Rotterdamwet» en aan te geven wanneer er volgens de
regering wel of niet sprake is van geoorloofde discriminatie.
Bij de toepassing van selectieve woningtoewijzing op grond van artikel 8,
9 of 10 van de Wbmgp, mag geen direct onderscheid worden gemaakt op
basis van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras,
geslacht of welke andere discriminatoire grond. Voor zover er in bepaalde
gevallen mogelijk sprake zou kunnen zijn van indirect onderscheid moet
dit gerechtvaardigd zijn. De maatregelen dienen een gerechtvaardigd doel
en moeten geschikt zijn om dat doel te bereiken. Daarnaast moeten de
maatregelen proportioneel zijn en kan het doel niet bereikt worden met
minder ingrijpende maatregelen (subsidiariteit). Een gebied kan door de
Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening alleen worden
aangewezen voor toepassing van de maatregelen, indien voldaan is aan
deze eisen. De gemeenteraad moet in de aanvraag voor de gebiedsaanwijzing «voldoende aannemelijk» maken dat aan deze eisen wordt
voldaan. Bij de totstandkoming van de Wbmgp is geoordeeld dat deze wet
niet in strijd is met het recht op gelijke behandeling of andere nationaal of
internationaal vastgelegde grondrechten waaraan Nederland zich heeft
verbonden. Ook de rechter heeft dit in meerdere individuele zaken
getoetst en geoordeeld dat het beleid dat erop gericht is om de instroom
van huishoudens zonder inkomen uit werk te beperken in bepaalde
aangewezen gebieden geen discriminatoir karakter heeft. Dat neemt niet
weg dat selectieve woningtoewijzing voor individuele woningzoekenden
ingrijpende gevolgen kan hebben. Het belang van de vrijheid van
vestiging moet uiteindelijk worden gewogen tegen het belang van
leefbaarheid en perspectief van buurten, voor bestaande en voor nieuwe
bewoners.
De leden van de SP-fractie verzoeken de regering te reflecteren op het
bestaand beleid en de bestaande wet- en regelgeving die de positie van
huurders verzwakken, aangezien overheden zelf ook de positie van
huurders (kunnen) verzwakken. Tevens hebben deze leden nog enkele
algemene vragen. Deze leden vragen de regering aan te geven welke
misstanden nog meer in de weg staan aan de realisering van het recht op
adequate huisvesting zoals dit onder meer gegarandeerd wordt in het
Europees Sociaal Handvest, het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en Culturele Rechten en op grond van de Grondwet.
Onlangs heb ik uw Kamer de Nationale Woon- en Bouwagenda2 en
diverse programma’s, waaronder het programma Betaalbaar Wonen3,
doen toekomen. In deze documenten heeft het kabinet een uitgebreide
reflectie gegeven op onder meer de positie van huurders binnen de
bestaande wet- en regelgeving en de noodzaak om deze positie te
versterken – onder meer door onderhavig wetsvoorstel.
De leden van de SP-fractie vragen waarom de regering aanstuurt op een
tekort van 2% van het totale woningbestand, wetende dat schaarste de
positie van huurders (ernstig) kan verzwakken.

2
3

Kamerstukken II, 2021/22, 32 847, nr. 878.
Kamerstukken II, 2021/22, 32 847, nr. 906.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

4

Het statistische woningtekort is een indicator van de spanning op de
regionale woningmarkt. Deze indicator is onderdeel van de Primosprognose. Bij een normale spanning op een regionale woningmarkt
bedraagt het statistisch woningtekort circa 2%. Een situatie van 0% tekort
(complete ontspanning) kan negatieve gevolgen hebben zoals risico’s op
leegstand, problemen met verkoop- en verhuurbaarheid en waardedaling
in kwetsbare segmenten. Daarom wordt aangestuurd op een tekort van
circa 2%. Het huidige statistisch woningtekort is geraamd op 315.000
(3,9% van de woningvoorraad) in de Primos prognose 2022. In het
programma Woningbouw wordt ingezet op het versneld inlopen van het
woningtekort: het kabinet streeft naar 900.000 toevoegingen aan de
voorraad (bruto) in de periode 2022 tot en met 2030.
Verder vragen de leden van de SP-fractie of anti-kraakbureaus ook onder
dit wetsvoorstel vallen en zo nee, waarom niet, aangezien er ook vele
misstanden en malafide verhuurpraktijken in die verhuurderstypes te
vinden zijn, die zelfs tot het kwijtraken van een keurmerk geleid hebben.
Daarom vernemen deze leden graag of alle huurders en gebruikers van
een woonruimte onder de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap vallen, dus inclusief bewoners die zeer precair wonen, zoals
bewoners die anti-kraak wonen, en derhalve nog meer blootgesteld
worden aan malafide verhuurpraktijden. Indien dit niet het geval zou zijn,
verzoeken deze leden de regering om het precariaat dat nu geen of weinig
bescherming geniet alsnog onder de reikwijdte van dit wetsvoorstel te
brengen. Deze leden verzoeken de regering om haar antwoord nader
toelichten.
Dit wetsvoorstel stelt bepaalde normen met betrekking tot het gedrag van
een verhuurder of verhuurbemiddelaar en heeft betrekking op zowel de
verhuur van woonruimte als op de verhuur van verblijfsruimten aan
arbeidsmigranten. Ook indien ten behoeve van antikraak een (tijdelijke)
huurovereenkomst wordt gesloten, valt dit onder de reikwijdte van dit
wetsvoorstel. In het geval een gebruiker een woonruimte tijdelijk gebruikt
en géén tegenprestatie levert voor dat gebruik (meestal de betaling van
een vergoeding) is geen sprake van huur en valt het gebruik niet onder de
reikwijdte van dit wetsvoorstel.
De leden van de SP-fractie willen ook graag van de regering vernemen of
het afgeven van een negatieve verhuurdersverklaring ook onder de
reikwijdte van dit wetsvoorstel valt en zo nee, waarom niet. Deze leden
vragen of het niet aanbevelingswaardig is om de positie van huurders
hieromtrent te versterken, aangezien het afgeven van een negatieve
verhuurdersverklaring voor huurders vergaande negatieve consequenties
met zich meebrengt.
Het afgeven van een verhuurdersverklaring valt niet onder de reikwijdte
van dit wetsvoorstel. Het is echter wel toegestaan om met een verhuurdersverklaring te werken, zodat de nieuwe verhuurder weet of er
misstanden bij de vorige huurrelatie hebben plaatsgevonden. Indien de
huurovereenkomst is beëindigd op basis van overlast, betalingsachterstanden of het verrichten van criminele activiteiten, kan de toekomstige
verhuurder hier rekening mee houden.
De leden van de SP-fractie vragen verder aan de regering of de constatering, dat de term «malafide verhuurders» heel breed uitgelegd dient te
worden, klopt en zo nee, waarom niet. Deze leden vragen de regering om
aan te geven hoe deze term gedefinieerd wordt.
Een verhuurder of verhuurbemiddelaar die zijn gedrag niet aanpast,
ondanks dat hij erop gewezen is dat hij handelt in strijd met de regelgeving, is in mijn ogen een «malafide verhuurder». In beginsel is het
daarom van belang dat in de handhaving eerst gedragsherstellende
sancties, zoals een waarschuwing of een last onder bestuursdwang,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

5

ingezet worden zodat een verhuurder de kans krijgt zijn gedrag aan te
passen naar de norm. Indien een verhuurder na een waarschuwing of
herstelsanctie zijn gedrag niet aanpast conform de geldende wet- en
regelgeving is het op zijn plaats om punitieve sancties op te leggen in de
vorm van een bestuurlijke boete en de openbaarmaking van de gegevens
van de verhuurder.
Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie aan de regering om de
betaalbaarheid van een woning onder dit wetsvoorstel op te nemen,
zodanig dat bij een langdurige en significante inkomensdaling van de
huurder de verhuurder verplicht wordt gesteld om mee te werken aan een
verlaging van de huurprijs indien huurder kan aantonen dat een nieuwe
woning niet is gevonden. Deze leden vragen aan de regering dit nader toe
te lichten.
Het doel van dit wetsvoorstel is om een landelijke norm voor goed
verhuurderschap te introduceren en gemeenten bevoegdheden te geven
om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te
gaan. Huurprijsregulering vindt zijn basis in andere wetten en regelingen.
Een generiek afdwingbaar recht op huurverlaging bij inkomensdaling of
bij een hogere huurquote vereist dat wettelijk wordt vastgelegd wat per
inkomenscategorie de maximale huurprijs is. Dat zou een grote stelselwijziging betekenen, waarin de relatie tussen toegestane huurprijs en de
kwaliteit van de woning grotendeels wordt losgelaten. Ook brengt een
generiek afdwingbaar recht op huurverlaging wegens inkomensdaling of
huurquote het risico met zich mee dat verhuurders hun woningen alleen
nog verhuren aan huishoudens met een hoger (midden)inkomen of
huishoudens met een meer gegarandeerd inkomen. Het staat verhuurders
vrij om op verzoek van de huurder de huur voor een periode van
maximaal drie jaar te bevriezen of te verlagen, indien zij dat voor
bepaalde huishoudens wenselijk vinden – bijvoorbeeld bij een inkomensdaling. De wetgeving bevat al een specifiek afdwingbaar recht op
huurverlaging als het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen is gedaald tot onder de bij huurverhogingen in de laatste drie jaar gehanteerde inkomensgrenzen.
De leden van de SP-fractie willen graag vernemen van de regering of een
significante huurverhoging en/of het stellen van andere extra eisen na
afloop van een tijdelijke huurovereenkomst onder goed verhuurderschap
valt. Indien dit niet het geval is vragen deze leden of het aanbevelingswaardig is om sancties op te kunnen leggen om herhaling te voorkomen.
Zij vragen de regering voorts of het enkel aanbieden van tijdelijke
overeenkomsten door een verhuurder ook onder de reikwijdte van dit
wetsvoorstel valt. Zo nee, dan vernemen deze leden graag of het
aanbevelingswaardig is om sancties op te kunnen leggen om herhaling te
voorkomen.
De door de SP-fractie genoemde voorstellen vallen niet onder de
reikwijdte van dit wetsvoorstel. In het programma Betaalbaar wonen heb
ik aangegeven wat mijn beleidsvoornemens zijn voor generieke tijdelijke
huurovereenkomsten. Door de regulering van de middenhuur in combinatie met het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (wws)
zal de voornaamste prikkel om generieke tijdelijke huurovereenkomsten af
te sluiten worden gedempt, aangezien de aanvangshuurprijs dan niet
telkens kan worden verhoogd. Reguliere huurcontracten voor onbepaalde
tijd zijn de norm. In aanvulling hierop werk ik separaat (om vertraging van
het onderhavige wetsvoorstel te voorkomen) aan een wetsvoorstel
waarbij ik het in de Wet goed verhuurderschap mogelijk maak voor
gemeenten om tijdelijke verhuur tegen te gaan in kwetsbare wijken waar
de leefbaarheid onder druk staat.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

6

Verder vragen de leden van de SP-fractie aan de regering om in te gaan
op het onderdeel «zonder opgaaf van reden een tijdelijke huurovereenkomst niet willen verlengen» en waarom dit onderdeel geen deel uitmaakt
van goed verhuurderschap, aangezien verhuurders zich ook bij afloop van
een tijdelijke huurovereenkomst als een goede verhuurder dienen te
gedragen en het opnemen van dit onderdeel de positie van de huurder
significant zal verbeteren.
In het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de mogelijkheden van beëindiging en
verlenging van de verschillende soorten (tijdelijke) huurovereenkomsten
geregeld. Zo is een verhuurder gerechtigd een tijdelijke huurovereenkomst (zijnde een huurovereenkomst met een maximale duur van twee
jaar voor zelfstandige woningen) om hem moverende redenen niet te
verlengen. De beëindiging van tijdelijke huurovereenkomsten is wel van
verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder
schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij
niet eerder doen dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat de
bepaalde tijd van de overeenkomst is verstreken. Indien de verhuurder
deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het
verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Ik zie geen
aanleiding om hier verandering in aan te brengen, mede gezien mijn
inspanning om reguliere vaste huurcontracten de norm te laten zijn, als
verwoord in het antwoord op de vorige vraag.
De leden van SP-fractie vragen aan de regering in hoeverre (institutionele)
verhuurders zich ook dienen te gedragen conform internationale en
Europese verdragen die mede toezien op het recht op behoorlijke
huisvesting.
Daar waar vanuit een internationaal of Europees verdrag directe verplichtingen voortvloeien voor (institutionele) verhuurders, dienen zij zich
hieraan te houden.
De leden van de SP-fractie vernemen graag van de regering in hoeverre
huisuitzettingen onder de reikwijdte van dit wetsvoorstel vallen,
aangezien bescherming tegen gedwongen huisuitzetting raakt aan het
recht op adequate huisvesting.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap brengt geen wijzigingen ten
opzichte van de huidige omstandigheden waaronder een huisuitzetting
mag plaatsvinden. Gemeenten hebben met de inwerkingtreding van de
wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening sinds 1 januari
2021 een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen door
betaalachterstanden. Alle verhuurders, zowel corporaties als andere
verhuurders, moeten een signaal over de betaalachterstanden sturen naar
de gemeente als een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk
contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten moeten de
betreffende huurder vervolgens een aanbod tot schuldhulpverlening
doen. Bij betalingsachterstanden kan de verhuurder de zaak aan de
rechter voorleggen. De rechter zal de individuele situatie beoordelen
voordat hij oordeelt of een verhuurder tot huisuitzetting over mag gaan.
Ook voor een beëindiging van de huurovereenkomst wegens bijvoorbeeld
overlast of criminele activiteiten is tussenkomst van de rechter noodzakelijk.
Het chanteren van een huurder door te dreigen met huisuitzetting kan een
vorm van intimidatie zijn, waarop de gemeente op basis van dit
wetsvoorstel wel kan handhaven.
Verder vragen de leden van de SP-fractie aan de regering of arbitraire
sloop onder goed verhuurderschap valt, aangezien de Nederlandse Staat
een grondwettelijke taak heeft om huurders hiertegen te beschermen en
in de praktijk steeds meer voorbeelden te zien zijn die kunnen duiden op
arbitraire sloop door misbruik c.q. oneigenlijk gebruik te maken van het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

7

dringend eigen gebruik. De leden verzoeken de regering haar antwoord
nader toelichten.
Bij een ingrijpende operatie als sloop moeten vanzelfsprekend de
belangen van de bestaande bewoners goed worden meegewogen.
Bijvoorbeeld omdat zij al dan niet tijdelijk of permanent moeten
verhuizen. Dat is voor bewoners, die soms al tientallen jaren in een
bepaalde buurt wonen, een zeer ingrijpende gebeurtenis. Daarom zijn er
wettelijke regels voor een verhuurder hoe deze in zo’n situatie moet
handelen. Zo is in de Wet op het overleg huurders verhuurder (de
«Overlegwet») bepaald dat de verhuurder de huurder, de betrokken
bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo
spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat
rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de
woonomgeving daarvan. De Overlegwet bepaalt bovendien dat het recht
op informatie van huurdersorganisaties en bewonerscommissies (en
huurders) in ieder geval een aantal onderwerpen omvat, waaronder
voorgenomen renovatie en voorgenomen sloop. Daarnaast zijn er regels
over het aanbieden van vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding. Ook is bepaald dat de verhuurder moet aantonen dat er
vervangende passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is.
Gezien deze reeds bestaande wettelijke waarborgen zie ik geen reden om
in dit wetsvoorstel aanvullende regels te introduceren ten aanzien van
sloop.
De leden van de SP-fractie vragen verder aan de regering of zij kan
aangeven in hoeverre zij de adviezen van de Raad van State opgevolgd
heeft, en daarbij aan te geven welke adviezen zij wel en welke adviezen zij
niet overgenomen heeft inclusief de bijbehorende motivatie en in die
gevallen dat de regering de adviezen wel opgevolgd heeft aan te geven op
welke manier deze adviezen in het wetsvoorstel zijn verwerkt.
Bij de indiening van dit wetsvoorstel heb ik het advies van de Raad van
State en het nader rapport aan uw Kamer doen toekomen.4 In dit
document heb ik per advies van de Raad van State beschreven op welke
wijze hier gevolg aan gegeven is.
Het lid van de BIJ1-fractie leest de afkeur van de regering als het gaat om
discriminatie binnen de volkshuisvesting en de zoektocht naar een
woning. De regering benoemt hierbij de recent aangetreden Nationaal
Coördinator Racisme en Discriminatie (NCDR) als onderdeel van een
bredere aanpak. Dit lid vraagt hoe de regering de rol en betrokkenheid van
de NCDR voor zich ziet en hoe de regering verwacht hem concreet in te
kunnen zetten rondom dit vraagstuk. Ook wil dit lid graag vernemen welke
instrumenten en welk mandaat de regering aan de NCDR kan bieden.
Verder wil dit lid weten in hoeverre de NCDR een adviserende rol krijgt als
het gaat om beleid, in plaats van een vooral reactieve rol.
Op 19 september 2022 is het Nationaal Programma tegen discriminatie en
racisme aangeboden aan uw Kamer. Dit programma is onder coördinatie
van de NCDR opgesteld. Het is ook zijn taak om te komen tot een
samenhangend programma. In het Nationaal Programma staan ook
maatregelen tegen woondiscriminatie. De NCDR zal de uitvoering van het
Nationaal Programma aanjagen, zal partijen verbinden en, als het nodig
is, als waakhond optreden. De NCDR heeft dus geen reactieve rol, maar
een coördinerende rol. De NCDR organiseert in dat kader gesprekken en
expertmeetings, zal partijen oproepen tot actie en zal afspraken maken die
in het volgend Nationaal Programma mogelijk hun beslag zullen vinden.

4

Kamerstukken II, 2021/22, 36 130, nr. 4.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

8

3. Bestaande wetgeving en noodzaak voorgestelde wijzigingen
De leden van de D66-fractie merken op dat privaatrechtelijk op grond van
artikel 7:213 BW de huurder verplicht is om zich als een goed huurder te
gedragen. Ook werknemer en werkgever (in de arbeidsrelatie) dienen zich
volgens het BW als een goed werkgever en een goed werknemer te
gedragen (artikel 7:611 BW). De leden vragen de regering om toe te
lichten waarom met dit wetsvoorstel niet ook in het BW een verplichting
tot goed verhuurderschap ontstaat.
Een verhuurder heeft op basis van bestaande wet- en regelgeving reeds
diverse verplichtingen jegens huurders (en woningzoekenden). Deze
verplichtingen zijn opgenomen in zowel het privaat-, het straf- als het
bestuursrecht. Het opnemen van een nieuwe bepaling omtrent goed
verhuurderschap in het BW zou daarom weinig toegevoegde waarde
hebben. Het probleem is echter dat een woningzoekende of huurder in de
praktijk veelal niet kan of durft op te komen voor zijn (reeds bestaande)
rechten. Om deze reden is ervoor gekozen om juist in het bestuursrecht
gemeenten de bevoegdheid te geven tot het handhaven van de basisnormen van goed verhuurderschap, alsmede om in gebieden waar de
leefbaarheid onder druk staat een verhuurvergunning in te voeren.
Daarnaast vragen de leden van de D66-fractie of ook zonder opname van
goed verhuurderschap in het BW de privaatrechtelijke rechtspositie van
de huurder met dit wetsvoorstel wordt versterkt en zo ja, op welke wijze.
Indien dit niet het geval zou zijn, vragen deze leden, of het gebruik van
een term die lijkt op privaatrechtelijke termen in een zuiver bestuursrechtelijke context niet tot verwarring kan leiden.
Het wetsvoorstel heeft als doel goed verhuurderschap te bevorderen en
malafide verhuurderschap tegen te gaan. Met het wetsvoorstel wordt
beoogd de positie van de huurder in den brede te versterken, onder
andere door de introductie van de verplichting voor de verhuurder tot het
toepassen van een objectief selectieproces, een informatieverstrekkingsplicht, de verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen
en, in het geval van arbeidsmigranten, de huurovereenkomst afzonderlijk
van de arbeidsovereenkomst vast te leggen. Met dit wetsvoorstel wordt
bovendien ook een eerste stap gezet op de bestuursrechtelijke
handhaving van het woningwaarderingsstelsel (wws). Gemeenten kunnen
een gebiedsgerichte verhuurvergunning voor woonruimte introduceren
waaraan, in het geval van een gereguleerde zelfstandige woonruimte, een
maximale huurprijs conform het wws als vergunningvoorwaarde kan
worden verbonden. Hierop kunnen gemeenten handhaven.
Verder wordt iedere gemeente verplicht om een laagdrempelig meldpunt
op te zetten waar woningzoekenden, huurders en andere belanghebbenden terecht kunnen met hun vragen en klachten over ongewenst
verhuurgedrag. Zo kunnen huurders en woningzoekenden worden
doorverwezen naar de juiste instantie of geholpen bij het aanhangig
maken van een zaak bij bijvoorbeeld de Huurcommissie of andere
instantie, hetgeen hun (rechts)positie versterkt. Daarnaast kunnen deze
klachten ook de aanleiding zijn om bestuursrechtelijk over te gaan tot
handhaving. Op grond van het wetsvoorstel kan de gemeente een
verhuurder of verhuurbemiddelaar met bestuursrechtelijke handhaving
ertoe bewegen om zich te houden aan de basisnormen van goed
verhuurderschap.
De leden van de D66-fractie merken op dat er in de memorie van
toelichting gerefereerd wordt aan de Huisvestingswet 2014. Zij vragen
zich af waarom de voorgestelde wet geen onderdeel is van de Huisvestingswet 2014.
De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de mogelijkheid om te sturen
op woonruimteverdeling («wie krijgt voorrang op welke woning») en

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

9

woonruimtevoorraadbeheer («het behoud en de samenstelling van de
woningvoorraad»). Het doel van dit wetsvoorstel is het normeren van het
gedrag van de verhuurder en verhuurbemiddelaar in relatie tot woningzoekenden en huurders. Het tegengaan en voorkomen van ongewenst
verhuurgedrag heeft geen relatie met woonruimteverdeling of
-voorraadbeheer; daarom is gekozen voor de introductie van een
eigenstandige wet.
De leden van de PvdA-fractie vinden het wrang dat binnen de bestaande
systematiek contractvrijheid boven landelijk vastgelegde regels gaat die
de huurprijs reguleren. Wanneer huurders niet tijdig naar de Huurcommissie stappen bij een te hoge huur, wat vaak niet gebeurt uit angst voor
represailles van de verhuurder, komt de verhuurder weg met het
overtreden van landelijke regelgeving. Deze leden pleiten er nogmaals
voor deze systematiek te veranderen. Deze leden vragen of de regering
bereid is regelgeving aan te passen waardoor overtredingen van het wws
altijd kunnen worden gecorrigeerd door de Huurcommissie en waarbij
met terugwerkende kracht de correcte huurprijs gaat gelden. Indien de
regering dergelijke regelgeving voorbereidt, vragen deze leden of het
mogelijk is deze voorstellen op te nemen in dit wetsvoorstel. Indien de
regering dit niet opneemt in dit wetsvoorstel, vragen deze leden waarom
daar niet voor is gekozen. Deze leden geven aan voorstander te zijn van
het afschaffen van de termijn van zes maanden bij het toetsen van
aanvangshuren.
Ik herken de problematiek dat huurders niet altijd voldoende in staat zijn
om in verweer te komen tegen de verhuurder, bijvoorbeeld vanwege
onvoldoende doenvermogen of uit vrees om de woonruimte te verliezen.
Ook kan er sprake zijn van intimidatie door de verhuurder. Ik wil daarom
ook huurders ontzorgen en bereiken dat het landelijk de norm wordt dat
verhuurders in de gereguleerde sector de maximale huurprijs van het
wws respecteren. Ik zie het wetsvoorstel goed verhuurderschap als een
eerste stap naar betere huurprijsbescherming conform het wws, door via
de gebiedsgerichte verhuurvergunning gemeenten de mogelijkheid te
geven hierop te gaan handhaven. Als vervolgstap heb ik, zoals ik ook in
het programma Betaalbaar wonen heb aangekondigd, wetgeving in
voorbereiding om het wws landelijk dwingend te maken. Dit betreft een
grote stelselwijziging die een zorgvuldig proces vraagt. Vanwege de
vertraging die het voor dit wetsvoorstel zou opleveren als deze stelselwijziging hierin zou meelopen, is gekozen voor een separaat wetstraject.
3.1 Bestaande juridische instrumenten en mogelijkheden
De leden van de VVD-fractie vragen in hoeveel procent van de gevallen er
sprake is van misstanden, kijkend naar de totale huurmarkt (corporaties
en privaat). Deze leden vragen of de regering kan specificeren in hoeveel
gevallen en/of situaties de misstanden betrekking hebben op onredelijke
huurprijzen. Verder willen deze leden vernemen of de regering kan
specificeren in hoeveel gevallen en/of situaties de misstanden betrekking
hebben op achterstallig onderhoud.
Hoewel er geen landelijke cijfers beschikbaar zijn over hoe vaak
misstanden, zoals achterstallig onderhoud, voorkomen, zijn er wel veel
(regionale) onderzoeken, cijfers en nieuwsrapportages beschikbaar die
misstanden overal in het land in kaart brengen. Zo blijkt, ter illustratie, uit
onderzoek van het huurteam in Utrecht uit 20205 dat bij 422 van de 457
huurprijscontroles (96,7%) is geconstateerd dat er één of meerdere
5

«Jaarrapportage Huurteam Utrecht, januari 2020 t/m december 2020», februari 2021, pagina 6
ev. als bijlage bij de Raadsbrief gemeente Utrecht Jaarrapportage 2020 Huurteam Utrecht,
21 mei 2021 zie: https://ris2.ibabs.eu/Reports/ViewListEntry/Utrecht/39e9740c-b5be-442f-b243346cdb35103c.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

10

redenen zijn waarom de huurprijs op basis van de huurprijsregelgeving
aangepast moet worden. Ook heeft dit huurteam in hetzelfde jaar 61
meldingen van intimidatie en bedreiging ontvangen. Uit nader onderzoek6
in Utrecht blijkt dat intimidatie en bedreiging door verhuurders in veel
verschillende vormen voorkomt. De gemeente Den Haag7 heeft in haar
handhaving geconcludeerd dat er veel mis is in de particuliere huursector.
In meerdere gevallen bleek de huur structureel veel hoger ten opzichte
van het wws en het onderhoud van woningen matig tot slecht. Het
huurteam van de gemeente Schiedam8 ziet dat er regelmatig sprake is
van huisjesmelkersgedrag, waarbij te hoge huren worden gevraagd, het
onderhoud niet in orde is en huurovereenkomsten onwettige bepalingen
bevatten. Uit een onderzoek dat gedaan is in Carnisse (Rotterdam)9 blijkt
dat betaalbaarheid van de particuliere sociale voorraad onder druk staat;
regelmatig geven particuliere verhuurders aan het wws links te laten
liggen en zich te baseren op de marktprijs. Als gevolg hiervan bleek 64%
van de huurders een te hoge huur te betalen. In de helft van de gevallen
was dat € 100 tot € 300 per maand te veel. Eveneens was er in 55% van
de gevallen sprake van achterstallig onderhoud in de woning.
Daarnaast zijn er cijfers en onderzoeken beschikbaar over discriminatie.
Op basis van de jaarlijkse monitor discriminatie bij woningverhuur10 die
uw Kamer 29 juni jl. heeft ontvangen, kan worden geconcludeerd dat er in
Nederland nog steeds sprake is van structurele ongelijke behandeling van
mensen met een niet-Nederlands klinkende naam. Ook volgt uit de
resultaten dat mensen met een niet-Nederlands klinkende naam met
name buiten de vier grootste steden van Nederland structureel minder
kans hebben om uitgenodigd te worden voor een bezichtiging van een
huurwoning. Dit wil overigens niet zeggen dat geen ongelijke behandeling
plaatsvindt binnen de vier grootste steden.
De leden van de VVD-fractie lezen dat voorbeelden en ervaringen uit grote
steden zoals Utrecht, Den Haag, Schiedam en Rotterdam worden
aangehaald. Deze leden vragen de regering in hoeverre de noodzaak van
dit wetsvoorstel alleen betrekking heeft op de grotere gemeenten en
steden. Deze leden vernemen graag of het ook bij de regering bekend is
dat er misstanden plaatsvinden in kleine steden en dorpen.
Ook in kleinere steden en dorpen vinden er misstanden plaats bij de
verhuur van woon- of verblijfsruimte. De algehele schaarste en krapte op
de woningmarkt zorgt ervoor dat excessen toenemen en dat de positie
van huurders is verzwakt. De schaarste en krapte is begonnen in steden,
maar geldt inmiddels voor heel Nederland. Uit de pilots goed verhuurderschap11 die uitgevoerd zijn in verschillende gemeenten in Nederland blijkt
dat het een wijdverspreid probleem is dat zich niet alleen in de grote
steden afspeelt. Eveneens is dit wetsvoorstel gericht op het verbeteren
van de huisvesting voor arbeidsmigranten. Zij zijn op diverse plekken
gehuisvest in Nederland, niet alleen in grotere steden, maar ook op het
platteland in de nabijheid van hun werk.

6

«Intimidatie en bedreiging door verhuurders. Onderzoek naar de aard, grootte en de gevolgen
van intimidatie en bedreiging», Afdeling Onderzoek & Advies, gemeente Utrecht, mei 2021.
7
Jaarplan VTH Den Haag 2021, gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Vergunningen & Toezicht 26 januari 2021 2021, pag. 7.
8
«Uitvoeringsplan aanpak complexe woonoverlast» gemeente Schiedam en «Aanpak
Woonoverlast Evaluatie 2019 en Uitvoeringsprogramma 2020–2021» gemeente Schiedam,
pag. 15 ev.
9
«(Ver)huren in Carnisse: Een casestudy naar de huur en verhuur van woningen in Carnisse in
2018–2019», gemeente Rotterdam, 30 november 2019, pagina 25 ev. zie:
https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/8313357/1/s19bb024821_3_49194_tds.
10
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/documenten/brieven/2022/06/29/kamerbrief-bijmonitor-discriminatie-bij-woningverhuur.
11
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/goed-verhuurderschap/pilots-goedverhuurderschap.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

11

De leden van de VVD-fractie vragen de regering hoe de geschetste
misstanden zich verhouden tot eigenaarschap. Zij vernemen graag
hoeveel procent van de misstanden zich voordoen in de corporatiesector,
hoeveel procent van de misstanden zich voordoen bij bedrijfsmatige
verhuurders in de private markt en hoeveel procent van de misstanden
zich voordoen bij particuliere verhuurders.
Misstanden kunnen zich voordoen bij zowel particuliere en bedrijfsmatige
verhuurders, als bij corporaties. Daarom ziet dit wetsvoorstel op alle
verhuurders, omdat de rechtsbescherming van de huurder niet afhankelijk
mag zijn van het type verhuurder.
De leden van de D66-fractie merken op dat er al een strafrechtelijk verbod
is op discriminatie en intimidatie, maar dat wordt gesteld dat het voor
gemeenten vrijwel onmogelijk is om op te treden tegen verhuurders die
intimideren en discrimineren op het moment dat zij dit tegenkomen in het
kader van hun handhaving, simpelweg, omdat zij hier geen bevoegdheden toe hebben. Deze leden vragen zich daarom af waarom er niet voor
is gekozen discriminatie in het voorliggende wetsvoorstel op te nemen.
Deze leden vragen waarom daar bij intimidatie wel is voor gekozen.
In artikel 2, tweede lid, onderdeel a, van het wetsvoorstel is opgenomen
dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich dienen te onthouden van
iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Daarbij krijgen zij voorts
de plicht dit te doen door het hanteren van een heldere en transparante
selectieprocedure, het gebruiken en communiceren van objectieve
selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte
en het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de
afgewezen kandidaat-huurder(s). Gemeenten kunnen hierop handhaven.
De leden van de GroenLinks-fractie ontvangen graag van de regering in
een overzichtelijk schema de huidige wettelijke bevoegdheden en de
nieuwe bevoegdheden die de regering met dit wetsvoorstel wil introduceren.
In hoofdstuk 3 van de memorie van toelichting is een overzicht gegeven
van het huidige wettelijke instrumentarium. Ter verduidelijking is in
onderstaand schema weergegeven welke bevoegdheden gemeenten
reeds hebben ten aanzien van verhuur van woon- en verblijfsruimte en
welke bevoegdheden hier met het wetsvoorstel goed verhuurderschap op
dit gebied aan worden toegevoegd.
Onderdeel

Huidige bevoegdheden

Wetsvoorstel goed verhuurderschap

Handhaving op het gedrag van
verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot huurders en
woningzoekenden

Momenteel hebben gemeenten
geen bevoegdheden om te
handhaven op het gedrag van
verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot huurders en
woningzoekenden.

Met dit wetsvoorstel krijgen
gemeenten de bevoegdheid om
bestuursrechtelijk te handhaven op
het gedrag van verhuurders en
verhuurbemiddelaars in relatie tot
huurders en woningzoekenden.

Huur(prijs)bescherming

De gemeenten hebben geen
bevoegdheden op het gebied van
huurbescherming en huurprijsbescherming.

Gemeenten kunnen een verhuurvergunning instellen in gebieden waar
de leefbaarheid onder druk staat.
Aan de vergunning kan als
voorwaarde de maximale huurprijs
van een gereguleerde zelfstandige
woning op basis van het wws
verbonden worden. Gemeenten
handhaven hierop.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

12

Onderdeel

Huidige bevoegdheden

Wetsvoorstel goed verhuurderschap

Strafrechtelijk verbod op discriminatie en intimidatie

Gemeenten hebben geen
bevoegdheid om op te treden
tegen discriminatie en intimidatie.

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap creëert een algemene
basisnorm waar alle verhuurders en
verhuurbemiddelaars zich aan
moeten houden. Onderdeel hiervan
zijn maatregelen om discriminatie
en intimidatie te voorkomen.
Gemeenten handhaven hierop.

Regels omtrent het bouwen, de
staat en het gebruik van bouwwerken met betrekking tot onder andere
de gezondheid of veiligheid.

De Woningwet en het Bouwbesluit
2012 bevatten voorschriften
omtrent onder meer de gezondheid en veiligheid van gebouwen
(waaronder ook woon- en
verblijfsruimten worden verstaan).
Gemeenten moeten hierop
handhaven.

Aanvullend op de reeds bestaande
bevoegdheden kunnen gemeenten
in de verhuurvergunning voor de
verhuur van woonruimte eisen
stellen die betrekking hebben op het
opstellen en uitvoeren van een
onderhoudsplan.

Woonruimtevoorraadbeheer en
woonruimteverdeling

De Huisvestingswet 2014 biedt
mogelijkheden om onder meer in
het kader van het woonruimtevoorraadbeheer ongewenste
vormen van bewoning en
wijzigingen in de woonruimtevoorraad tegen te gaan. Onlangs is in
die Wet een bestuurlijke boete
voor recidive opgenomen om
onder meer woonfraude tegen te
gaan.
Per 1 januari 2022 kunnen
gemeenten op basis van de
Huisvestingswet 2014 ook
gebieden aanwijzen waarin het
verhuren van een gekochte
woning vergunning-plichtig is.

Het wetsvoorstel regelt geen
aanvullende instrumenten van
woonruimtevoorraadbeheer of
woonruimteverdeling. Wel kan een
verhuurvergunning uitsluitend
worden verkregen indien de
verhuurder de noodzakelijke
vergunningen heeft op basis van de
Huisvestingwet 2014.

Huisvesting Arbeidsmigranten

Er zijn geen specifieke wettelijke
instrumenten die zich richten op
de huisvesting van arbeidsmigranten. Wel hebben gemeenten op
basis van het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium een aantal
bevoegdheden die in dit kader
relevant zijn, zoals het bestemmingsplan en de afwijkingsvergunning. Ook is de bouwregelgeving van toepassing op de
gebouwen waarin arbeidsmigranten gehuisvest worden. Gemeenten zien hierop toe.

In het wetsvoorstel goed verhuurderschap worden algemene
landelijke regels gesteld voor alle
verhuurders, alsmede landelijke
regels die alleen gelden voor
verhuurders van verblijfsruimten
aan arbeidsmigranten. Deze
voorschriften verbeteren de positie
van de arbeidsmigranten. Verder
kunnen gemeenten een verhuurvergunning voor de verhuur van
verblijfsruimten aan arbeidsmigranten instellen.
Aan de verhuurvergunning voor de
verhuur van verblijfsruimte kunnen
gemeenten voorwaarden verbinden
die zien op de kwaliteit van de
huisvesting.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

13

Het lid van de BIJ1-fractie ziet dat er veel gewezen wordt naar de
Huurcommissie ter bescherming van huurders en wil daar graag een
aantal vragen over stellen. Heeft de regering nagedacht hoe de gang naar
de Huurcommissie getoetst kan worden op toegankelijkheid/ laagdrempeligheid? Dit lid vraagt of de regering in gesprek is met ervaringsdeskundigen om te kijken wat eventuele drempels zijn die mensen er momenteel
van weerhouden op deze manier hun recht te zoeken. Indien dit overleg al
plaatsvindt, wil dit lid graag vernemen op welke manier(en) de regering
denkt hier verbetering in te kunnen bewerkstelligen.
De Huurcommissie monitort doorlopend de laagdrempeligheid van haar
dienstverlening. In dit opzicht loopt regulier contact met stakeholders,
waaronder gemeenten, de Woonbond, verhuurderspartijen en huurteams.
Huurders krijgen na een uitspraak een uitnodiging om mee te doen aan
het doorlopende klanttevredenheidsonderzoek van de Huurcommissie.
Daarnaast worden ook andere signalen uit bijvoorbeeld zittingen, klachten
of contact met het telefoonteam van de Huurcommissie gebruikt om de
dienstverlening te verbeteren. Momenteel wordt in het kader van de
evaluatie van de Wet verdere modernisering Huurcommissie en introductie verhuurderbijdrage onderzocht hoe de regelgeving omtrent de
Huurcommissie verbeterd kan worden. Een belangrijk aspect hiervan is de
laagdrempeligheid van de Huurcommissie. Onderdeel van de evaluatie is
ook een enquête onder huurders en verhuurders over hun ervaringen met
de Huurcommissie en eventuele verbeterpunten. Nadat de evaluatie is
afgerond zal ik, op punten waar ik dit nodig acht, separaat een voorstel
doen om de laagdrempeligheid van de Huurcommissie te verbeteren.
3.2 Lacunes en noodzaak nieuw instrumentarium
De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de lacunes ten
aanzien van de bestaande regelgeving en de nieuwe regelgeving. Om de
problematiek aan te pakken, moeten gemeenten over voldoende
ambtelijke capaciteit beschikken. Deze leden vernemen graag hoe de
regering eraan gaat bijdragen dat gemeenten voldoende ambtelijke
capaciteit hebben.
Ik ben het met de leden van de VVD-fractie eens dat gemeenten over
voldoende ambtelijke capaciteit moeten beschikking om de problematiek
aan te pakken. Daarom is op grond van artikel 2 van de Financiëleverhoudingswet een onderzoek uitgevoerd (het artikel 2-onderzoek) om de
financiële gevolgen van het wetsvoorstel voor gemeenten in kaart te
brengen. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek stelt het Rijk
middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de
implementatie en uitvoering van het wetsvoorstel. De financiering bestaat
uit een incidentele bijdrage van € 9,2 miljoen in 2023 voor de eenmalige
kosten die gemeenten maken als gevolg van de invoering van de
landelijke regels en het instellen van het meldpunt. Daarnaast bestaat de
financiering uit een structurele bijdrage van € 12,4 miljoen per 2023 voor
de structurele kosten als gevolg van het handhaven van de landelijke
algemene regels en het meldpunt.
De leden van de D66-fractie merken op dat wordt gesteld dat het feit dat
huurders zelf in het verweer moeten komen om hun recht te halen tegen
verhuurders wordt gezien als een lacune in de bestaande wetgeving. Deze
leden sluiten zich hierbij aan. Echter, volgens deze leden, lijkt het erop dat
gemeenten in het wetsvoorstel dat nu voorligt alleen de mogelijkheid
krijgen om misstanden te onderzoeken na een melding van een huurder.
Vanwege de soms precaire verhoudingen tussen huurder en verhuurder,
vragen deze leden of een gemeente een onderzoek kan instellen naar een
verhuurder op het moment dat er signalen binnenkomen van ongewenst
verhuurgedrag (bijvoorbeeld van de Huurcommissie), zonder dat er een
officiële melding van een huurder is gedaan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

14

Gemeenten kunnen inderdaad ook uit eigen beweging handhaven op de
naleving van de regels in dit wetsvoorstel. De handhaving is dus niet
louter afhankelijk van meldingen. Wel maakt het meldpunt het gemakkelijk(er) voor huurders en andere belanghebbende partijen om misstanden
te melden. Ook zullen meldingen bij het meldpunt een signaal kunnen zijn
om misstanden aan te pakken. De gemeente kan er echter ook voor kiezen
om steekproefsgewijs of op basis van een risicogerichte aanpak uit eigen
beweging te handhaven, bijvoorbeeld als onderdeel van een integrale
aanpak van het bouw- en woningtoezicht.
De leden van de SP-fractie vragen de regering hoe arbeidsmigranten c.q.
huurders in het algemeen beschermd worden als panden worden
gesloten in verband met verschillende veiligheidssituaties. Deze leden
vragen of de regering hierbij kan aangeven hoe dit wetsvoorstel aan de
versterking van de positie van deze huurders bijdraagt.
Er zijn meerdere redenen waarbij het noodzakelijk kan zijn om een woning
al dan niet tijdelijk te sluiten. Zo kan een gebouw onder meer gesloten
worden indien door gedragingen in de woning de openbare orde rond de
woning wordt verstoord12. Ook kan een woning op basis van de
Opiumwet gesloten worden indien er verboden middelen worden
verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn.13 Hoewel
een sluiting noodzakelijk kan zijn voor het herstel van de openbare orde
en de bescherming van het woon- en leefklimaat, moet de burgemeester
bij het nemen van een dergelijk besluit altijd de evenredigheid van de
maatregel meewegen.14 Daarbij speelt niet alleen de verwijtbaarheid van
de bewoner ten aanzien van de verboden handeling, maar ook persoonlijke omstandigheden als de medische situatie15 van de bewoner een rol.
Daarnaast kan een gebouw ook worden gesloten indien herhaaldelijke
overtreding van bouwregelgeving een bedreiging vormt voor de
leefbaarheid of een gevaar is voor de gezondheid of de veiligheid.16 Op
basis van artikel 13b en volgende van de Woningwet kan echter worden
overwogen om de woning niet te sluiten, maar deze in beheer te geven
aan een derde. Bij het in beheer geven van zo’n woning is het mogelijk dat
de huurder in de woning blijft, maar de eigenaar beperkt wordt in zijn
eigendomsrecht tot de overtreding ongedaan is gemaakt. Deze vorm van
in beheer geven, heeft ook model gestaan voor de inbeheername op basis
van dit wetsvoorstel. In het kader van dit wetsvoorstel mag een huurder
die geconfronteerd wordt met ongewenst gedrag van de verhuurder niet
hierdoor zijn woning verliezen. Daarom is in dit wetsvoorstel ook
opgenomen dat burgemeester en wethouders verplicht zijn om over te
gaan tot inbeheername indien een verhuurvergunning wordt ingetrokken
en het gebouw op het moment van de intrekking verhuurd is. Dit draagt
bij aan de positie van de betreffende huurders.
De leden van de SP-fractie vragen verder of de regering kan aangeven in
hoeverre er mechanismen in dit wetsvoorstel ingebouwd zijn, zodat
huurders, die nu ook al in de praktijk hun woonruimte verliezen als gevolg
van handhaving, een alternatieve woonruimte aangeboden krijgen zodat
deze huurders niet dakloos worden (gemaakt). Deze leden vragen aan de
regering om hier uitgebreid op in te gaan.
Dit wetsvoorstel is zo ingericht dat er als gevolg van handhaving geen
sprake is van een onredelijk risico op dakloosheid. Zo kan het in bepaalde

12

Artikel 174a van de Gemeentewet.
Artikel 13b van de Opiumwet.
14
Conclusie over de evenredigheidstoets door de bestuursrechter die de staatsraden advocaatgeneraal Wattel en Widdershoven hebben genomen op verzoek van de voorzitter van de
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2021:1468).
15
ECLI:NL:RBOBR:2021:5222.
16
Artikel 17 van de Woningwet.
13

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

15

situaties bijvoorbeeld noodzakelijk zijn een verhuurvergunning in te
trekken, omdat een verhuurder na meerdere overtredingen en bestuursrechtelijke sancties nog steeds zijn gedrag niet heeft aangepast naar de
norm. Indien de betreffende woonruimte in een dergelijk geval in
bewoonde staat is, schrijft dit wetsvoorstel voor dat de gemeente
verplicht is tot inbeheername van de woning. Dit zorgt ervoor dat de
huurder beschermd is, omdat de huurder zijn woning kan behouden en
dus niet dakloos wordt.
De leden van de SP-fractie vragen de regering of het klopt dat een
gemeente die besluit de verordening «goed verhuurderschap» niet in te
voeren daarmee zichzelf berooft van de rechtsmiddelen voor het
aanpakken van foute verhuurders. Indien dit het geval zou zijn, vragen
deze leden waarom de regering geen landelijke wet- en regelgeving
invoert zodat foute verhuurders te allen tijde in alle gemeenten kunnen
worden aangepakt zodat deze foute verhuurders niet naar een andere
gemeente uitwijken waar de verordening niet ingevoerd is. Verder vragen
deze leden de regering in haar antwoord het verwachte waterbedeffect op
te nemen.
Dit wetsvoorstel introduceert, in de vorm van landelijke algemene regels,
de door de leden van de SP-fractie bedoelde landelijke wet- en regelgeving die ervoor zorgt dat foute verhuurders te allen tijde in alle
gemeenten kunnen worden aangepakt als hun gedrag strijdig is met deze
regels. In aanvulling hierop kan de gemeenteraad in het geval van lokale
leefbaarheidsproblematiek besluiten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning verplicht te stellen. Hiermee kan het extra eisen stellen aan
verhuurders en in bepaalde gevallen de verhuurvergunning intrekken. Het
toezicht en de handhaving van de vergunningplicht en de naleving van de
voorwaarden die aan de vergunning zijn verbonden, is eveneens een
bevoegdheid van de gemeente.
Om een waterbedeffect te voorkomen verplicht het wetsvoorstel
burgemeester en wethouders om overleg te voeren met burgemeester en
wethouders van de overige gemeenten die deel uitmaken van de
woningmarktregio bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging
van een verhuurverordening. Dit heeft tot doel om te borgen dat ook
rekening gehouden wordt met de bredere impact van het verplicht stellen
van een verhuurverordening. Daarnaast zijn burgemeester en wethouders
verplicht om de gegevens van malafide verhuurders en verhuurbemiddelaars openbaar te maken, waardoor het voor omliggende gemeenten
inzichtelijk wordt wie het betreft.
3.3 Onderzochte en overwogen alternatieven
De leden van de VVD-fractie lezen dat in het kader van de pilots met
brancheverenigingen van verhuurbemiddelaars en verhuurders is
gekeken naar de mogelijkheden van nadere zelfregulering. In de memorie
van toelichting staat dat is gebleken dat de organisatiegraad van met
name verhuurbemiddelaars en particuliere verhuurders laag is, waardoor
het effect onvoldoende zou zijn en niet zou leiden tot een oplossing. Deze
leden vragen welke verklaringen de regering heeft voor deze lage
bereidwilligheid. Deze leden vernemen graag of de regering mogelijkheden ziet om een vorm van zelfregulering in de toekomst alsnog te
stimuleren. Deze leden lezen dat zelfregulering van de sector ook
onderzocht is en vernemen graag welke argumenten er zijn om deze vorm
van handhaving niet nader uit te werken.
In de aanpak goed verhuurderschap en de pilots is vanaf het begin
gekeken naar zelfregulering en hoe dit gestimuleerd kan worden als
onderdeel van de totale aanpak. Misstanden zijn immers ook voor de
sector onwenselijk omdat dit tot imago- en omzetschade leidt. In

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

16

bestuurlijk overleg met partijen17 is gekeken naar hun bestaande
praktijken zoals gedragscodes, tuchtrecht, voorwaarden, opleidingen,
handboeken en andere instrumenten. Daarnaast zijn er uitbreidingen
gedaan door bovengenoemde partijen en blijf ik met hen in gesprek om
de excessen op de huurmarkt tegen te gaan. Tegelijkertijd constateer ik
dat een deel van de sector niet is georganiseerd. Zelfstandig opererende
partijen ontgaat de aandacht die het georganiseerde deel van de sector
geeft aan goed verhuurderschap. Daar bovenop komt dat de onderliggende problematiek, zoals huisjesmelkerij, van dien aard is dat minder
vrijblijvende maatregelen niet geschuwd moeten worden en zo georganiseerd dienen te worden dat ze direct een groot bereik hebben. Herhaaldelijke of zware excessen moeten serieus worden gesanctioneerd. In de
pilots is ook geconcludeerd dat uitbreiding van het handhavingsinstrumentarium nodig is om deze excessen tegen te gaan. Dit alles tezamen
heeft geleid tot het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Ook nadat het
wetsvoorstel is aangenomen blijf ik met alle partijen, waaronder de
verhuurpartijen, in overleg over een soepele implementatie.
De leden van de SP-fractie vragen de regering waarom er niet voor
gekozen is om bij tijdelijke huurovereenkomsten huurders in staat te
stellen de aanvangshuurprijs tot twee jaar na afloop van een tijdelijke
huurovereenkomst bij de Huurcommissie te kunnen laten toetsen, als
extra maatregel om huurders nog beter te beschermen.
Bij aanvangshuurprijstoetsing doet de Huurcommissie uitspraak over de
maximale huurprijs ten tijde van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Daarbij wordt gekeken naar de kwaliteit en de onderhoudssituatie van de woning. Met het verstrijken van de tijd wordt het steeds
moeilijker om eenduidig te achterhalen wat de kwaliteit en de onderhoudssituatie van de woning bij aanvang van de overeenkomst was en
welke verbeteringen in de tussentijd hebben plaatsgevonden. Voor
reguliere huurovereenkomsten geldt daarom een termijn van zes
maanden na aanvang van de huurovereenkomst om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Voor tijdelijke overeenkomsten van maximaal twee
jaar is deze termijn verlengd tot maximaal zes maanden na afloop van de
huurovereenkomst, om huurders met een dergelijke overeenkomst meer
rechtszekerheid te bieden. Een verdere verlenging van deze termijn zou
echter het gevolg hebben dat toetsing door de Huurcommissie nauwelijks
meer uitvoerbaar is.
De leden van de GroenLinks-fractie vragen de regering om in een
overzicht aan te geven welke mogelijke maatregelen de regering heeft
overwogen die nog verder gaan dan de huidige voorgestelde maatregelen.
Alle door het kabinet overwogen alternatieven zijn omschreven in
hoofdstuk 3.3 van de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel.
4. Hoofdlijnen van het voorstel
De leden van de GroenLinks-fractie lezen een aantal goede verbeteringen
in het wetsvoorstel. Deze leden missen echter ook nog wel een aantal
relevante zaken. Goed verhuurderschap betekent wat hen betreft ook dat
een verhuurder een woning verhuurt die goed geïsoleerd is. Dit is niet
alleen in het belang van het tegengaan van energieverspilling, dit is ook in
het belang van een comfortabele woning waarbij huurders geen onnodig
hoge kosten hoeven te maken. Zij lezen hierover echter geen maatregelen
in het wetsvoorstel. Graag ontvangen deze leden daarom een reactie van
de regering hierop. Deze leden vragen de regering waarom een fatsoenlijk

17

NVM, VBO, Vastgoed Belang, VGM NL en IVBN.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

17

geïsoleerd huis niet onder het begrip van goed verhuurderschap wordt
geschaard.
Ik ben het met de leden van de GroenLinks-fractie eens dat het van groot
belang is om slecht geïsoleerde woningen uit te faseren. Ik zal vóór het
wetgevingsoverleg op 7 november 2022 de Tweede Kamer schriftelijk
informeren over de uitvoering van de motie Kuiken c.s.18 om huurders
van woningen met slechte isolatie een afdwingbaar recht te geven op een
stevige huurverlaging. Zoals naar aanleiding van deze motie werd
aangegeven tijdens de algemene politieke beschouwingen op
22 september 2022 zal mijn uitgangspunt zijn om deze motie uit te werken
in het wws door bij de woningen met de labels E, F en G huurpunten in
mindering te brengen. Het voorliggend wetsvoorstel voorziet vervolgens
in een mogelijkheid voor gemeenten een vergunning te vereisen met de
voorwaarde dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwoning
verhuurt voor een prijs die niet hoger is dan de maximale prijs op basis
van het wws met de daarin verwerkte puntenvermindering voor de labels
E, F en G huurpunten.
De leden van de GroenLinks-fractie hebben voorts een vraag over het feit
dat de Huurcommissie wel een huurverlaging kan vaststellen, maar
verhuurders niet kan sanctioneren. Daarom vragen deze leden hoe dit
wetsvoorstel ervoor gaat zorgen dat verhuurders die regelmatig door de
Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld wegens slecht verhuurderschap ook door de betreffende gemeente worden gesanctioneerd.
De uitspraken van de Huurcommissie zijn openbaar en worden ook
gepubliceerd in het openbaar register van de Huurcommissie. De
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalt tevens in artikel 37 dat
een afschrift van een uitspraak wordt gezonden aan burgemeester en
wethouders van de gemeente waarin de woonruimte is gelegen, indien in
die uitspraak wordt vastgesteld dat een woonruimte een of meer
gebreken vertoont die het woongenot ernstig schaden. Gemeenten
kunnen deze uitspraken daardoor gebruiken als signalen bij de
handhaving van dit wetsvoorstel. Overigens kent de Huurcommissie geen
sanctionerende bevoegdheid, maar kan zij wel een uitspraak doen over de
maximale huurprijs en een verhuurder veroordelen tot het betalen van
leges. Voor twee soorten geschillen, waaronder aanvangshuurprijstoetsing, kan de Huurcommissie hogere leges opleggen als de verhuurder
de afgelopen jaren vaker in het ongelijk is gesteld. Ik onderzoek op het
moment of een uitbreiding van deze regeling voor hogere leges wenselijk
is.
De leden van de GroenLinks-fractie lezen dat dit wetsvoorstel niet gaat
gelden in Caribisch Nederland. Dat vinden zij teleurstellend omdat ook
aldaar goed verhuurderschap de norm moet zijn. Daarom vragen deze
leden wat de regering concreet doet om goed verhuurderschap ook op
Bonaire, Sint-Eustatius en Saba te waarborgen. Deze leden vragen de
regering om een nader beeld schetsen van het huidige instrumentarium
op de eilanden om huurders te beschermen tegen ongewenst gedrag van
verhuurders.
Het huidige instrumentarium in Caribisch Nederland is niet vergelijkbaar
met het bestaande handhavingsinstrumentarium in Europees Nederland.
Alleen op Bonaire is een Huurcommissie ingesteld en is een woningwaarderingsstelsel aangenomen. In Caribisch Nederland is het dan ook zaak
eerst te komen tot instrumentarium dat vergelijkbaar is met bestaand
handhavingsinstrumentarium in Europees Nederland. Binnenkort zal ik
uw Kamer de beleidsagenda Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening
voor Caribisch Nederland doen toekomen. In die beleidsagenda zijn
maatregelen opgenomen om een handhavingsinstrumentarium te creëren
18

Kamerstukken II 2021/22, 36 200, nr. 26.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

18

dat vergelijkbaar is met het huidige instrumentarium in Europees
Nederland.
De leden van de SGP-fractie constateren dat de invulling van diverse
instrumenten die met dit wetsvoorstel geïntroduceerd worden aan
gemeenten wordt overgelaten. Deze leden onderstrepen de vrijheid die
gemeenten moeten hebben en houden om hun beleid lokaal vorm te
geven. Deze vrijheid kan in dit geval echter ook nadelen hebben. Grote
verschillen tussen gemeentelijk beleid kan grote impact hebben op de
regionale woningmarkt en wellicht ook op de woningmarkt als geheel.
Daarnaast kan beleid snel wijzigen door wisselende samenstellingen van
bijvoorbeeld colleges. Deze leden vragen hoe de regering deze twee
aspecten ziet. Daarnaast vragen deze leden hoe de regering gaat
voorkomen dat deze regelgeving steeds wijzigt. Ook vernemen de leden
graag hoe wordt voorkomen dat beleid in een bepaalde gemeente grote
negatieve gevolgen heeft voor andere (omliggende) gemeenten. Ten
slotte vragen deze leden of gemeenten verplicht zijn om bij de invulling
van lokaal beleid ook oog te houden voor de bredere impact.
Dit wetsvoorstel introduceert, in de vorm van landelijke algemene regels,
landelijke wet- en regelgeving die ervoor zorgt dat foute verhuurders te
allen tijde in alle gemeenten kunnen worden aangepakt als hun gedrag
strijdig is met deze regels. In aanvulling hierop kan de gemeenteraad in
het geval van lokale leefbaarheidsproblematiek besluiten om een
gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen. Tegen deze achtergrond
onderschrijf ik de constatering van de leden van de SGP-fractie dat lokaal
beleid snel kan wijzigen door wisselende samenstellingen van bijvoorbeeld colleges. Hoewel dit effect niet geheel te voorkomen is – dit is
immers inherent aan onze staatsrechtelijke inrichting – beoog ik dit effect
zo klein mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door het uniformeren van de
landelijke regels van goed verhuurderschap, waarbij het voor gemeenten
niet mogelijk is om lokaal andere of aanvullende regels in te stellen.
Daarnaast zijn ook de voorwaarden die aan de verhuurvergunning
verbonden kunnen worden landelijk geüniformeerd, waardoor het niet
mogelijk is om lokaal andere of aanvullende voorwaarden aan de
vergunning te verbinden. Ook onderschrijf ik de constatering van de
SGP-leden dat het instellen van een lokale verhuurverordening impact kan
hebben voor andere (omliggende) gemeenten. Daarom verplicht het
wetsvoorstel burgemeester en wethouders om overleg te voeren met
burgemeester en wethouders van de overige gemeenten die deel
uitmaken van de woningmarktregio bij de voorbereiding van de
vaststelling of wijziging van een verhuurverordening. Dit heeft tot doel om
te borgen dat ook rekening gehouden wordt met de bredere impact van
het instellen van een verhuurverordening.
4.1 Algemene landelijke regels ter bevordering van goed
verhuurderschap
De leden van de D66-fractie merken op dat er in het wetsvoorstel een
scheidslijn wordt gemaakt tussen verhuurders en verhuurbemiddelaars.
Deze leden zijn echter van mening dat er ook een scheidslijn zou moeten
zijn tussen eigenaren van verhuurde woningen en de beheerders van
verhuurde woningen. Dit zijn twee aparte rollen met ieder eigen verantwoordelijkheden. Daarom vragen deze leden of eigenaren van verhuurde
woningen en beheerders van verhuurde woningen zich achter elkaar
kunnen gaan verschuilen bij misstanden, als deze scheidslijn niet expliciet
wordt gemaakt.
Het begrip «verhuurder» wordt in het wetsvoorstel niet verder
afgebakend. Op deze manier valt in beginsel iedere partij die verhuurhandelingen ten aanzien van woon- of verblijfsruimte verricht onder het
bereik van het wetsvoorstel, ongeacht welk etiket de betreffende partij

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

19

eraan geeft. De verhuurder in de zin van dit wetsvoorstel is degene die de
feitelijke verhuurhandelingen uit eigen naam uitvoert óf opdracht geeft
aan een derde om het in zijn naam te verhuren. Indien de eigenaar van
een woon- of verblijfsruimte voor de verhuur opdracht heeft gegeven aan
een derde en die derde sluit de huurovereenkomst uit eigen naam af, dan
dient de gemeente jegens deze derde handhavend op te treden bij
overtreding van de bepalingen uit het wetsvoorstel. Immers heeft deze
derde dan als verhuurder te gelden jegens de huurder. Indien de derde
echter handelt in naam van de verhuurder of eigenaar, dient de gemeente
bij overtreding van het wetsvoorstel handhavend op te treden richting
verhuurder of eigenaar.
De leden van de SP-fractie verzoeken de regering het verschil aan te
geven in het kader van malafide verhuurpraktijken inzake vocht- en
schimmelproblematiek, (ernstige) gebreken of achterstallig onderhoud
tussen commerciële verhuurders en woningcorporaties. Ook vragen deze
leden of het wetsvoorstel in gelijkwaardige bescherming voor huurders
van toegelaten instellingen voorziet als het om achterstallig onderhoud,
gebreken aan de woning, vocht en schimmel gaat. Zij verzoeken de
regering om hier nader op in te gaan, aangezien de Aw niet op deze
problemen toeziet. Daarnaast vragen deze leden de regering om duidelijkheid te verschaffen op welke manier(en) en wanneer een woningcorporatie haar status als toegelaten instelling zou kunnen verliezen of onder
verscherpt toezicht geplaatst kan worden of het beheer overgenomen kan
worden in relatie tot structureel achterstallig onderhoud of niets of te
weinig doen tegen vocht- of schimmelproblematiek of gebreken aan de
woning.
Indien er in een woning ernstige vocht- en schimmelproblemen zijn, is dit
een gebrek als bedoeld in artikel 206 van Boek 7 BW, dat door de
verhuurder moet worden verholpen. Het ligt dan ook voor de hand dat de
huurder die een dergelijk gebrek opmerkt dit meldt aan de verhuurder,
zodat deze de nodige maatregelen kan nemen om het schimmel- of
vochtprobleem te verhelpen. Indien de verhuurder nalaat om dit gebrek te
verhelpen, dan kan de huurder dit zelf laten verhelpen en de daarvoor
gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Desgewenst kan de
huurder dit doen door deze kosten in mindering van de huurprijs te
brengen. Indien het een gereguleerde woonruimte betreft kan de huurder
een geschil betreffende gebreken ook voorleggen aan de Huurcommissie.
Bij een geliberaliseerde woning kan de huurder naar de kantonrechter
stappen. Daarnaast kan de huurder dit soort ernstige gebreken indien ze
niet verholpen worden melden bij de dienst bouw- en woningtoezicht van
de gemeente. De gemeente kan dan vanuit haar toezichts- en handhavingstaak op de bouwregelgeving, de eigenaar verplichten de noodzakelijke maatregelen te nemen aan zijn pand.
Een huurder van een woningcorporatie heeft dezelfde rechten als een
huurder van een particuliere huurwoning. Alle mogelijkheden die
beschreven staan in de vorige alinea kunnen ook door een huurder van
een corporatiewoning ingezet worden. Als het vocht- en schimmelproblemen betreft is ook voor woningen van corporaties het toezicht op de
naleving van de bouwregelgeving belegd bij de gemeente. De Autoriteit
woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op woningcorporaties op grond
van artikel 61 van de Woningwet, op de in dat artikel genoemde onderwerpen. De Aw houdt geen toezicht op het onderhoud van woningen als
zodanig. Als er onder meer sprake is van slecht financieel beleid of als de
governance niet goed belegd is binnen een woningcorporatie, kan de Aw
de woningcorporatie bijvoorbeeld onder verscherpt toezicht plaatsen, een
last onder dwangsom, een bestuurlijke boete of een aanwijzing opleggen.
De leden van de SP-fractie vragen de regering verder of het mogelijk is
om, als onderdeel van de werkwijze ter voorkoming van discriminatie die

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

20

gemeentebesturen kunnen opleggen, verhuurders te verplichten dan wel
aan te sporen tot een verruiming van het aanbod van woonruimte die
geschikt is voor mensen met een beperking, om zo te komen tot gelijke
toegang tot de huurmarkt voor iedereen.
Ik ben voornemens om in het wetsvoorstel versterking regie op de
volkshuisvesting voor te schrijven dat gemeenten de woon- zorg en
ondersteuningsbehoefte van mensen met een lichamelijke, verstandelijke
of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid conform het
VN-verdrag inzake de rechten van personen met een handicap beter in
beeld brengen en vertalen naar het woningbouwprogramma. Dit moet
leiden tot voldoende aanbod van woonruimte voor deze groep.
4.1.1 Doel van de algemene regels ter bevordering van goed verhuurderschap
De leden van de VVD-fractie lezen dat er verschillende type verhuurders
worden benoemd, bijvoorbeeld verhuurders van reguliere woonruimte,
verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten etc. Deze leden
vragen of de regering alle type verhuurders in beeld heeft. Verder
vernemen deze leden graag of er een groep of een type verhuurder is,
waarvan de regering weet dat het bestaat, maar die minder goed in beeld
of ongrijpbaar is als het gaat om dit wetsvoorstel.
Dit wetsvoorstel gaat over verhuur van alle woon- en verblijfsruimten. De
verplichtingen gelden dus ook voor alle verhuurders en verhuurbemiddelaars die zich hiermee bezighouden. Door deze brede begripsbepaling zijn
er geen groepen die hier niet onder vallen.
4.1.2 Inhoud en onderbouwing van de algemene regels
De leden van de SGP-fractie hebben vragen over de informatieplicht voor
verhuurders. Deze leden vernemen graag hoe deze plicht precies wordt
ingevuld. Ook willen deze leden graag vernemen of verhuurders geacht
worden alle informatie over de rechten en plichten van de huurder mee te
delen.
Artikel 2, tweede lid, onderdeel d, van het wetsvoorstel bevat de informatieverstrekkingsplicht voor de verhuurder en verhuurbemiddelaar. Zonder
nadere afbakening van deze plicht is het mogelijk onvoldoende concreet
hoever deze informatieplicht reikt. Daarom ben ik voornemens om samen
met de VNG en de direct betrokken organisaties van huurders en
verhuurders een handreiking voor te bereiden waarin op dit punt richting
wordt gegeven, waardoor de verhuurder of verhuurbemiddelaar weet
welke informatie hij moet verstrekken. Indien in de praktijk blijkt dat dit
onvoldoende is, kunnen de informatieverstrekkingsvereisten bij ministeriële regeling worden vastgesteld. Hiertoe stel ik voor, via de bijgevoegde nota van wijziging (onderdeel B), een vijfde lid toe te voegen aan
artikel 2, waarin wordt bepaald dat bij ministeriële regeling nadere regels
kunnen worden gegeven omtrent de informatie die een verhuurder of
verhuurbemiddelaar moet verstrekken aan een huurder over de rechten
en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde.
4.1.3 Handhaving van de algemene regels
De leden van de PvdA-fractie constateren dat, zodra dit wetsvoorstel in
werking treedt, gemeenten verplicht zijn tot het instellen van een
laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen
worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar
aanleiding van een melding vervolgens zelf tot handhaving overgaan. De
mogelijkheid dat de gemeenteraad op wijkniveau een verhuurvergunning
kan verplichten geeft weliswaar wat houvast, maar kan goed verhuurderschap niet overal in iedere gemeente garanderen. Ook het probleem van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

21

de verwaarlozing van huurwoningen is hiermee niet verdwenen. Het
probleem van angstige huurders die geen melding durven te maken of de
route niet weten te vinden naar het loket blijft bestaan bij het invoeren van
een dergelijk meldpunt. De huurder moet de eerste stap zetten, voordat de
gemeente in actie kan komen. Het Rijk heeft geen algemeen toezichtsorgaan voor de woningmarkt, dit toezicht ligt voor particuliere huur in zijn
geheel bij de gemeente. Daarom vragen deze leden of in aanvulling op het
meldpunt, net zoals bijvoorbeeld omgevingsdiensten dat doen, standaard
een periodieke of willekeurige inspectie kan plaatsvinden bij huurwoningen. Ook vragen deze leden of een algemene verplichting (zoals het
geval is wanneer een woning in een wijk met vergunningsplicht staat) tot
aantonen van het voldoen aan de normen kan worden geïncorporeerd in
het wetsvoorstel.
Het toezicht en de handhaving op de naleving van de voorschriften inzake
goed verhuurderschap die uit dit wetsvoorstel voortvloeien is belegd bij
de gemeente. De reden hiervoor is dat zij ook verantwoordelijk is voor het
bouw- en woningtoezicht en de handhaving van de huisvestingsverordening en de bestemmingplannen. De gemeente kan ervoor kiezen om
steekproefsgewijs, of periodiek of op basis van een risicogerichte aanpak
uit eigen beweging te inspecteren of handhaven. Ook kan de gemeente
een integrale handhavingsaanpak opzetten. Dit betekent dat bij inspecties
in het kader van het bouw- en woningtoezicht, de huisvestingsverordening of de ruimtelijke ordening ook gehandhaafd wordt op de naleving
van de voorschriften van dit wetsvoorstel. De handhaving is dus niet
louter afhankelijk van meldingen. Wel maakt het meldpunt het gemakkelijk(er) voor huurders en andere belanghebbende partijen om misstanden
te melden. Ook zullen meldingen bij het meldpunt een signaal kunnen zijn
om misstanden aan te pakken. Voor een algemene verplichting tot het
aantonen van het voldoen aan de algemene regels zie ik geen toegevoegde waarde, vanwege de grote administratieve last die dit met zich
meebrengt en omdat de gemeente bij overtreding van een algemene
regel handhavend optreedt.
De leden van de D66-fractie merken op dat in de memorie van toelichting
staat dat het toezicht en de handhaving voor woningcorporaties bij de Aw
is belegd en is geborgd in de Woningwet. Toch zijn woningcorporaties
niet uitgezonderd van het voorliggende wetsvoorstel. Deze leden vragen
waarom woningcorporaties niet uitgezonderd zijn van het voorliggende
wetsvoorstel. Verder vragen deze leden of de regering bereid is om
woningcorporaties alsnog uit te zonderen van het voorliggende
wetsvoorstel.
Dit wetsvoorstel normeert via de algemene regels het gedrag van alle
verhuurders en verhuurbemiddelaars en bevordert op deze manier de
(rechts)bescherming van huurders. Hierbij mag het voor een huurder niet
uitmaken wie zijn verhuurder is. Bovendien zijn in de Woningwet geen
expliciete regels opgenomen over wat goed verhuurderschap voor
woningcorporaties inhoudt. Om deze redenen zijn corporaties niet
uitgezonderd van de algemene regels. Om in de praktijk dubbel toezicht
op corporaties te voorkomen, is het toezicht op de algemene regels bij de
Aw belegd.
4.2 Meldpunt
De leden van de VVD-fractie lezen dat gemeenten verplicht zijn om een
meldpunt in te richten waar huurders, woningzoekenden en anderen
terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van
verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarnaast lezen deze leden dat er
daadwerkelijk iets met de melding kán worden gedaan of dat er tot
handhaving kán worden overgegaan. Ondanks het verplicht instellen van
een meldpunt, lijkt het overgaan tot actie meer een mogelijkheid dan een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

22

verplichting. Deze leden vragen of de regering kan toelichten wie er
precies van het meldpunt gebruik kunnen maken. Zo willen deze leden
graag vernemen of alleen huurders een melding mogen maken of dat ook
verhuurders een melding kunnen maken over het gedrag van een
huurder. Voorts vragen deze leden of de regering kan specificeren voor
welke klachten de huurder het meldpunt kan gebruiken.
Het meldpunt is bedoeld voor meldingen over ongewenst gedrag van
verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het meldpunt moet laagdrempelig
en kosteloos zijn en meldingen moeten ook anoniem gedaan kunnen
worden. Zowel huurders als woningzoekenden en andere belanghebbenden kunnen een melding doen over de huur van woon- en verblijfsruimte. Als het meldpunt de melder niet zelf kan helpen, verwijst het de
melder door naar instanties die hen in voorkomende gevallen kunnen
helpen, zoals een gemeentelijke anti-discriminatievoorziening, een
huurteam of de Huurcommissie. Een meldpunt zorgt derhalve ook voor
een betere informatieverstrekking, zodat een melder niet eindeloos zelf op
zoek hoeft te gaan naar het juiste loket. De bij het meldpunt binnengekomen meldingen zijn signalen voor het toezicht en de handhaving op
basis van dit wetsvoorstel. Alvorens de gemeente naar aanleiding van een
melding een handhavingsbesluit kan nemen dient er deugdelijk onderzoek
gedaan te worden door daartoe aangewezen ambtenaren. De gemeente
kan zelf besluiten hoe zij verder vormgeeft aan het meldpunt. Zo is het
mogelijk dat indien een gemeente reeds toepassing heeft gegeven aan
artikel 152d van de Gemeentewet, en hiertoe een meldpunt woonoverlast
heeft ingericht (waar de verhuurder en omwonenden reeds terecht
kunnen met meldingen over overlast gevend gedrag van bijvoorbeeld
huurders), dit meldpunt samenvoegt met het meldpunt over ongewenst
verhuurgedrag. Ook zou de gemeente de mogelijkheid kunnen bieden om
bij dit meldpunt meldingen te doen die betrekking hebben op het bouwen woningtoezicht.
Daarnaast willen de leden van de VVD-fractie weten hoe de procedures
rondom het meldpunt er precies uit gaan zien. Ook vragen deze leden of
er sprake is van een landelijke controle op die meldpunten. Volgens de
leden van de SGP-fractie is niet beschreven welke gevolgen de gemeente
aan de meldingen moet geven. Daarom vragen deze leden of gemeenten
verplicht zijn alle meldingen op of aan te pakken. Verder vragen deze
leden of gemeenten de gekozen opvolging van meldingen moeten
onderbouwen richting de melder. Ook vernemen deze leden graag of
gemeenten meldingen naast zich neer kunnen leggen.
Ten aanzien van de procedures rondom het meldpunt zal het er doorgaans
zo uitzien dat een melding binnenkomt via een meldingssysteem. De
melding zal vervolgens worden beoordeeld en afhankelijk van de uitkomst
daarvan óf administratief worden afgedaan óf worden doorverwezen naar
de juiste instantie óf intern verder worden doorgeleid ten behoeve van de
handhaving. Alvorens een besluit tot handhaving wordt genomen, dient
er deugdelijk onderzoek gedaan te worden, waarbij ook de verhuurder of
verhuurbemiddelaar in de gelegenheid wordt gesteld om gehoord te
worden. Een meldpunt zorgt derhalve niet alleen voor ontvangst en (waar
mogelijk) afhandeling van meldingen, maar ook voor een betere informatieverstrekking, zodat een melder niet eindeloos zelf op zoek hoeft te gaan
naar het juiste «loket» en mogelijk voor een dichte deur komt te staan. Op
basis van de signalen die binnenkomen bij dit meldpunt, kunnen
gemeenten ook besluiten tot controle en handhaving, waarbij het
overigens ook mogelijk is om handhaving in te zetten op grond van een
andere wet dan de Wet goed verhuurderschap (bijvoorbeeld de Huisvestingswet 2014). Uiteraard zal de gemeente ook op basis van eigen
waarneming en analyses toezicht houden op de naleving van de regels.
Meldingen zijn echter wel belangrijk om ook buiten de eigen waarneming
en analyse van een gemeente gericht te kunnen handhaven. Bovendien

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

23

kunnen meldingen belangrijke input leveren bij het vormgeven van
bijvoorbeeld risicogericht toezichts- en handhavingsbeleid.
Met betrekking tot de landelijke controle op de meldpunten valt dit
wetsvoorstel onder het reguliere interbestuurlijke toezicht zoals
vastgelegd in de Gemeentewet. In dit systeem houdt de provincie toezicht
op onder meer ruimtelijke ordening, bouwen en huisvesting. De toezichthouder kan in twee situaties ingrijpen: als gemeenten (of provincies)
besluiten nemen die in strijd zijn met het recht of het algemeen belang of
als er sprake is van taakverwaarlozing. Om te bepalen of tot ingrijpen
wordt overgegaan, dient de toezichthouder een interventieladder te
doorlopen die uit zes stappen bestaat van signaleren tot en met het
definitief toepassen van het instrument.
Verder lezen de leden van de VVD-fractie dat gemeenten een meldpunt
moeten oprichten. Deze leden vragen of er financiële middelen
beschikbaar gesteld worden voor gemeenten voor het oprichten van een
meldpunt. De leden van de SGP-fractie vernemen graag hoe bij het
instellen van die verplichting rekening is gehouden met de uitvoeringskracht van gemeenten.
Ja bij het instellen van een verplichting tot het oprichten van een
gemeentelijk meldpunt is rekening gehouden met de uitvoeringskracht
van gemeenten. Bij het onderzoek naar de financiële gevolgen van het
wetsvoorstel voor gemeenten is ook rekening gehouden met de
verplichting om een meldpunt in te richten. De financiering die het Rijk ter
beschikking stelt voor de implementatie en uitvoering van het
wetsvoorstel (een incidentele bijdrage van € 9,2 miljoen in 2023 en een
structurele bijdrage van € 12,4 miljoen vanaf 2023) ziet zodoende ook op
het instellen van het meldpunt.
De leden van de CDA-fractie onderschrijven de verplichting voor een
gemeentelijk meldpunt. Echter, deze leden vragen wel hoe voorkomen kan
worden dat de diverse gemeentelijke meldpunten verschillende procedures, eisen etc. gaan stellen. Deze leden vragen op welke manier de
betrokkenheid van de werkgevers en werknemers wordt geborgd.
Daarnaast vragen de leden van de SGP-fractie hoe de effectiviteit van de
gemeentelijke meldpunten wordt bepaald en hoe wordt voorkomen dat
meldpunten een grote verscheidenheid krijgen in bijvoorbeeld de eisen,
procedures en vormgeving.
De uniformiteit van het meldpunt wordt op verschillende manieren
gewaarborgd. Allereerst werk ik samen met de VNG en alle betrokken,
waaronder werkgevers en werknemers, aan het opstellen van een
handreiking en modelverordening. De uitwerking van het meldpunt is hier
onderdeel van. Ten tweede worden bij of krachtens algemene maatregel
van bestuur (amvb) op grond van artikel 3 van dit wetsvoorstel nadere
regels gesteld over de gegevensverwerking bij het meldpunt en de
openbaarmaking van gegevens.
Tevens constateren de leden van de PvdA-fractie dat het voor de huurder
verwarrend is dat de corporatie wel in haar huurovereenkomst moet
zetten dat een huurder «ook» bij het meldpunt een klacht in kan dienen,
maar vervolgens terugverwezen wordt naar de corporatie zelf. Dat is
weinig laagdrempelig. Deze leden vragen hoe de regering ervoor zorgt, bij
de uitwerking van deze wet, dat het voor huurders kristalhelder is waar ze
hun beklag kunnen doen, zodat de drempel om slecht verhuurdersverdrag
te melden zo laag mogelijk blijft voor iedereen.
De algemene regels van goed verhuurderschap zijn ook van toepassing
op corporaties, omdat ook zij zich als een goed verhuurder dienen te
gedragen. Omdat er ten aanzien van corporaties reeds een stelsel van
toezicht en handhaving bestaat, is hier bij de uitwerking van deze wet bij
aangesloten en is het toezicht en de handhaving belegd bij de Aw. Het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

24

meldpunt moet de melder helpen en informeren over waar zij terecht
kunnen. Indien het een huurder van een corporatiewoning betreft, hoeft
dit niet altijd te betekenen dat de huurder wordt verwezen naar bijvoorbeeld de klachtenprocedure van de betreffende corporatie. In het geval
van vragen over de huurprijs of in het geval van gebreken kan het
meldpunt de huurder ook adviseren over de gang naar de Huurcommissie
of in sommige gevallen toch overgaan tot de eigen handhaving op basis
van bijvoorbeeld het Bouwbesluit 2012. Om het meldpunt zo laagdrempelig mogelijk te maken, is het allereerst bij de gemeente belegd, zodat
het dicht bij de inwoners is. Daarnaast kunnen meldingen altijd kosteloos
en anoniem gedaan worden, mede omdat uit onderzoek19 is gebleken dat
het mogelijk maken van anonieme meldingen de drempel om te melden
verlaagt. Tot slot werk ik samen met onder andere de VNG aan een
handreiking en modelverordening die ook toeziet op de inrichting en
werking van het meldpunt, om zodoende te bereiken dat dit in iedere
gemeente zoveel als mogelijk uniform wordt opgezet.
De leden van de SGP-fractie vragen waarom het instellen van een
meldpunt een verplichting is. Deze leden merken op dat in artikel 3 lid 1
van het voorliggende wetsvoorstel staat dat de burgemeester en
wethouders een meldpunt moeten instellen.
Om de handhaving van gemeenten te vergemakkelijken en de huurder de
mogelijkheid te geven om misstanden te melden, zijn gemeenten
verplicht om een meldpunt in te richten waar huurders (inclusief
arbeidsmigranten), maar ook woningzoekenden en anderen terecht
kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders
of verhuurbemiddelaars.
4.3 Vergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte
De leden van de PvdA-fractie vinden het goed dat gemeenten de
mogelijkheid krijgen op een gebiedsgericht verbod in te voeren voor de
verhuur van bepaalde categorieën van woonruimten zonder verhuurvergunning. Wel zijn deze leden van mening dat hier een kans wordt gemist
om meer landelijke regie te nemen. Deze leden vragen of het niet beter
zou zijn om ook de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening de bevoegdheid te geven om een verhuurvergunning in te
stellen voor bepaalde gebieden voor zowel reguliere verhuur als verhuur
bedoeld voor arbeidsmigranten om te voorkomen dat, indien een college
geen vergunning wil invoeren maar hier wel noodzaak toe is vanwege de
leefbaarheid of overtreding van andere regels van goed verhuurderschap.
Deze leden zijn hier namelijk voorstander van en vragen of de regering dit
ook zo ziet. En indien de regering niet zo ziet, vragen deze leden om aan te
geven waarom dit zo is en waarom de regering zo’n landelijke stok achter
de deur niet nodig acht.
De gemeente is de meest logische partij om te beoordelen in welke
gebieden het instellen van een vergunningplicht voor de verhuur van
woonruimte noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de
leefbaarheid. Ook de noodzaak van het instellen van een verhuurvergunning voor verblijfruimte is een lokale afweging. Dit soort afwegingen
moeten genomen worden door een democratisch gelegitimeerd bestuursorgaan dat alle betrokken belangen kent. De gemeenteraad kent de
gemeente het best en is daarom het best geëquipeerd om dit soort
besluiten te nemen. Tevens beschikt de gemeente in het kader van
huisvesting reeds over verschillende wettelijke bevoegdheden zoals
19

L.R. Pol en Maurits Dekker MSc, «Redenen waarom huurders in Laak misstanden niet melden.
Verslag onderzoek en advies over communicatieve interventies», Tabula Rasa gedragsverandering en communicatie, november 2019.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

25

bevoegdheden inzake ruimtelijke ordening, woonruimteverdeling en
-voorraadbeheer, Wet aanpak woonoverlast, etc. Een integraal beleid
inzake huisvesting vergt dat deze bevoegdheden op elkaar worden
afgestemd. Zo kan het bouw- en woningtoezicht door gemeenten en het
toezicht in het kader van woonruimtevoorraadbeheer, signalen opleveren
voor de inzet van een vergunningplicht op basis van dit wetsvoorstel.
Vanuit de pilots en de ervaringen met onder meer de opkoopbescherming
en de inzet van de andere maatregelen uit de Huisvestingswet 2014 is niet
gebleken dat er een noodzaak is om een bevoegdheid voor de Minister
voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op te nemen om zelf een
gebied aan te wijzen.
4.3.1 Opzet en reikwijdte van de vergunning voor de reguliere verhuur van
woonruimte
De leden van de VVD-fractie lezen dat op het moment dat een gemeenteraad besluit tot het invoeren van een verhuurvergunning, het noodzakelijk is dat het college van burgemeester en wethouders hierover overleg
voert met de colleges van burgemeester en wethouders van de andere
gemeenten in de woningmarktregio, zodat mogelijke waterbedeffecten
kunnen worden voorkomen. Deze leden vragen hoe de regering erop gaat
toezien dat gemeenten elkaar niet gaan dwarsbomen, om te voorkomen
dat het probleem van de buurgemeenten zich mogelijkerwijs zou
verplaatsen naar de eigen gemeente.
Het interbestuurlijk toezicht op de uitvoering van dit wetsvoorstel door
gemeenten is in eerste instantie belegd bij de gedeputeerde staten van de
provincie waarin de gemeente gelegen is. Indien zij vaststellen dat de
gemeenten de verplichtingen in dit wetsvoorstel, waaronder ook verstaan
wordt het overleg met andere gemeenten in de woningmarktregio over
het instellen van een vergunningplicht, niet nakomt dan kunnen de
gedeputeerde staten ingrijpen via de zogenoemde escalatieladder
interbestuurlijk toezicht. Ook op basis van andere wetten, zoals de
Huisvestingswet 2014, dient alvorens een huisvestingsverordening wordt
vastgesteld door de gemeenteraad, eerst overleg plaats te vinden met de
andere gemeenten in de woningmarktregio. Tot op heden zijn geen
gevallen bekend waarin dit tot problemen heeft geleid.
De leden van de VVD-fractie lezen dat de regering zich bewust is van de
extra administratieve last voor bonafide verhuurders, omdat zij mogelijkerwijs actief zijn in door de gemeente aangewezen gebieden waarvoor
een verhuurgunning moet worden aangevraagd. Daarnaast lezen deze
leden dat de regering erkent dat het in de praktijk zal voorkomen dat een
verhuurder meerdere woonruimten bezit in één aangewezen gebied of
woonruimten bezit in meerdere aangewezen gebieden. Om de regeldruk
te minimaliseren zal het, volgens de regering, de bedoeling zijn dat een
verhuurder slechts één vergunningprocedure hoeft te doorlopen, waarbij
wordt getoetst of én de woonruimten én de verhuurder aan alle criteria
voldoen. Deze leden vragen hoe «de wens» van de regering voor één
vergunningsprocedure zich verhoudt tot de vrijheid van gemeenten om
zelf eisen en voorwaarden te stellen aan de vergunning. Deze leden
vernemen graag of dit in de praktijk tot grote verschillen tussen
gemeenten zal leiden.
Bij uitvoering van dit wetsvoorstel is het de bedoeling dat een verhuurder
die in een gemeente meerdere woon- of verblijfsruimten bezit, in deze
gemeente slechts een keer een vergunningsprocedure hoeft te doorlopen.
Om tussen gemeenten grote verschillen te voorkomen kan het college van
burgemeester en wethouders uitsluitend de in artikel 7 van dit
wetsvoorstel genoemde voorwaarden aan een verhuurvergunning
verbinden. Het college kan dus geen andere of aanvullende voorwaarden
aan een verhuurvergunning verbinden. Ook kan de verhuurvergunning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

26

uitsluitend geweigerd worden op basis van de in dit wetsvoorstel
genoemde weigeringsgronden (artikel 6 van dit wetsvoorstel). Ook het
intrekken van de verhuurvergunning kan uitsluitend op basis van de in
artikel 9 van dit wetsvoorstel genoemde gronden. Hierdoor zullen de
verschillen tussen gemeenten beperkt blijven.
De leden van de VVD-fractie vragen of de regering de mening deelt dat de
nieuwe regels en instrumenten landelijk geüniformeerd moeten worden
ingevoerd. Indien de regering die mening deelt, vragen deze leden hoe de
regering hiervoor gaat zorgen. Indien de regering die mening niet deelt,
vragen de leden aan de regering waarom dat het geval is.
Ik deel de opvatting van de leden van de VVD-fractie dat de nieuwe regels
en instrumenten zoveel als mogelijk landelijk geüniformeerd moeten
worden. Dit heb ik dan ook gedaan in het wetsvoorstel. Zo introduceert dit
wetsvoorstel, in de vorm van de algemene regels van goed verhuurderschap, de door de leden van de VVD bedoelde geüniformeerde landelijke
regelgeving. Het is hierbij voor gemeenten niet mogelijk om lokaal andere
of aanvullende algemene regels in te stellen. Daarnaast zijn ook de
voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden
landelijk geüniformeerd, waardoor het niet mogelijk is om lokaal andere
of aanvullende voorwaarden aan de vergunning te verbinden. Om dit
verder te faciliteren geeft het Rijk een financiële bijdrage aan de VNG om
in samenspraak met de direct betrokken organisaties van huurders en
verhuurders een modelverordening en handreiking op te (laten) stellen.
De leden van de D66-fractie constateren dat de eerder ingevoerde Wet
toeristische verhuur van woonruimte werkt met de verplichting registratienummers van gemeentelijke vergunningen op te nemen in de advertenties van de aangeboden huurruimte. Deze leden vragen waarom in het
wetsvoorstel goed verhuurderschap niet voor deze manier is gekozen.
Huurders weten zo beter met wie ze te maken hebben en het wordt
lastiger voor verhuurders om zich te verschuilen achter verschillende
BV’s.
De registratieverplichting bij toeristische verhuur is in het leven geroepen
om inzichtelijk te maken waar en in welke mate toeristische verhuur van
woonruimten plaatsvindt in de gemeente. Bij de verhuur van woon- en
verblijfsruimte is daarentegen wel duidelijk welke woonruimte dit betreft
en wie de verhuurder is. Daarom heeft een registratieplicht geen
toegevoegde waarde en zou die onnodig tot een administratieve last
leiden.
De leden van de D66-fractie constateren dat gemeenten niet automatisch
een bericht krijgen van de Huurcommissie wanneer een verhuurder die
actief is in de gemeente veroordeeld wordt voor ongewenst verhuurdergedrag. Deze leden vragen of dit een mogelijkheid is.
De Huurcommissie veroordeelt geen verhuurders voor ongewenst
verhuurgedrag, maar doet uitspraken over onder meer maximale
huurprijzen, onderhoudssituaties, huurverhogingen en servicekostenafrekeningen. Deze uitspraken zijn openbaar toegankelijk via het openbaar
register van de Huurcommissie en kunnen dus ingezien worden door
gemeenten die hiervan gebruik willen maken in het kader van de
handhaving. Bovendien ontvangen gemeenten een afschrift van een
uitspraak, indien in die uitspraak wordt vastgesteld dat een woonruimte
een of meer gebreken vertoont die het woongenot ernstig schaden.
De leden van de CDA-fractie vragen waarom ervoor is gekozen om de
verhuurdervergunning geen regionale inbedding te geven. Met een
regionale inbedding kan een waterbedeffect worden voorkomen. Deze
leden willen graag weten of de wet gemeenten de mogelijkheid geeft om
samen op te trekken wat betreft de verhuurdervergunning.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

27

Nederland is een gedecentraliseerde eenheidsstaat met drie gelijkwaardige bestuurslagen: Rijk, provincie en gemeente. Deze drie bestuurslagen hebben allen een eigen democratische gelegitimeerd orgaan
(Staten-Generaal, provincieraad gemeenteraad) en uitvoerend orgaan
(regering, gedeputeerde staten, college van burgemeester en
wethouders). Dit betekent ook dat er in beginsel geen regionale bestuursorganen zijn. Wel kan er op verschillende wijzen regionale samenwerking
plaatsvinden. In dit wetsvoorstel is gekozen voor een lichte vorm van
regionale afstemming voor te schrijven, namelijk alvorens de gemeenteraad een verhuurverordening kan vaststellen of wijzigen dient het
college van burgemeester en wethouders hierover overleg te voeren met
de colleges van burgemeester en wethouders van de andere gemeenten
die deel uitmaken van de woningmarktregio. Deze vorm van regionale
afstemming is gebruikelijk en wordt ook in andere wetten voorgeschreven.
Indien gemeenten in een woningmarktregio dit wetsvoorstel in regionaal
verband willen vormgeven, is dat uiteraard mogelijk. Op basis van de Wet
gemeenschappelijke regelingen kunnen de raden, de colleges van
burgemeester en wethouders en de burgemeesters van twee of meer
gemeenten afzonderlijk of tezamen, ieder voor zover zij voor de eigen
gemeente bevoegd zijn, een gemeenschappelijke regeling treffen ter
behartiging van een of meer bepaalde belangen van die gemeenten. Zeker
in een woningmarktregio waarin meerdere kleinere gemeenten gelegen
zijn zou dit een aantrekkelijk initiatief kunnen zijn. Dat zou betekenen dat
de verhuurverordening voor de gehele woningmarktregio kan worden
vastgesteld, de vergunningverlening via één centraal loket kan plaatsvinden voor alle gemeenten en er slechts één gezamenlijk meldpunt hoeft
te worden ingericht. Dit heeft echter wel als nadeel dat de controlerende
taak van de gemeenteraad minder direct kan worden uitgeoefend. Het is
daarom aan de gemeenteraden zelf een besluit te nemen over het
instellen van een gemeenschappelijke regeling voor de uitvoering van dit
wetsvoorstel.
4.3.2 Inhoud en onderbouwing van de voorwaarden die aan de
vergunning verbonden kunnen worden
De leden van de VVD-fractie vragen hoe de regering gaat voorkomen dat
verhuurders die huurwoningen hebben in verschillende steden te maken
krijgen met onevenredige lastendruk bij het aanvragen van een
vergunning. Deze leden vragen verder of één landelijk loket hier een
oplossing voor zou zijn. Indien dat het geval is vragen deze leden hoe de
totstandkoming hiervan wordt gefaciliteerd. Indien een landelijk loket
volgens de regering geen oplossing biedt, willen deze leden graag weten
waarom de regering dit vindt.
Een verhuurder kan in verschillende gemeenten woonruimten bezitten die
gelegen zijn in een gebied waar een vergunning voor verhuur van die
woonruimte vereist is. In dat geval zal de verhuurder een vergunning
moeten aanvragen bij die gemeenten. Mede om de administratieve lasten
in deze gevallen zoveel mogelijk te beperken zijn zowel de gronden voor
weigering of intrekking van een vergunning, als de voorwaarden die aan
een vergunning kunnen worden verbonden expliciet opgenomen in het
wetsvoorstel. Daardoor zijn de aanvraagprocedure en de voorwaarden die
voortvloeien uit de vergunning in alle gemeenten vrijwel identiek. Een
landelijk loket zou hier geen toegevoegde waarde hebben. Daarnaast zou
zich dit niet goed verhouden met het feit dat het een bevoegdheid is van
de gemeenteraad om zelf in de gemeente gebieden aan te wijzen waar
een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de
leefbaarheid. De gemeente kan het best deze beoordeling maken op basis
van de lokale situatie.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

28

De leden van de GroenLinks-fractie lezen dat de verhuurvergunning niet
zomaar voor een hele gemeente ingevoerd kan worden omdat dit in strijd
zou zijn met de Dienstenrichtlijn. Deze leden verzoeken de regering dit
nader toelichten. Volgens deze leden is het doel van een vergunning
immers om ervoor te zorgen dat verhuurders zich als goede verhuurders
opstellen. Deze leden vragen waarom is het niet mogelijk zou zijn om voor
een heel grondgebied van een gemeente deze – toch alleszins redelijke
eisen – te stellen via een verhuurvergunning. Deze leden vermoeden
immers dat indien een verhuurvergunning niet wordt ingesteld voor de
hele gemeente er mogelijk sprake kan zijn van een waterbedeffect waarbij
ongewenste praktijken in het ene deel van een gemeente wel worden
tegengegaan, maar een wijk verderop deze praktijken mogelijk wel
doorgang zullen vinden.
Een verhuurvergunning is een beperking van het vrije verkeer van
diensten. Zoals ook nader toegelicht in paragraaf 6.3 van de memorie van
toelichting kan een vergunningstelsel alleen worden ingevoerd indien:
• dat noodzakelijk is omwille van het algemeen belang dat met deze
beperking wordt gediend, dit middel geschikt is om het nagestreefde
doel te bereiken en het niet verder gaat dan wat nodig is om dat doel
te bereiken;
• het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kan
worden bereikt en het verbinden van voorwaarden aan de vergunning
niet op willekeurige wijze kan plaatsvinden, en;
• de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere
lidstaten gelijk behandelt.
Uit de Dienstenrichtlijn vloeit voort dat een vergunningplicht op een
proportionele wijze moet worden ingevoerd. De invoering ervan is alleen
te verantwoorden indien dit uitsluitend plaatsvindt in die gebieden in de
gemeente waar dit ook noodzakelijk is. De gemeenteraad zal de noodzaak
van het instellen van een vergunningplicht moeten onderbouwen met
feiten en cijfers over de lokale situatie. Uit de praktijk en de ervaringen
met de pilots die uitgevoerd zijn te voorbereiding van dit wetsvoorstel,
blijkt dat het grootste deel van de verhuurders en verhuurbemiddelaars
zich houdt aan de basisnormen van goed verhuurderschap. Tevens blijkt
dat malafide verhuurders vaak actief zijn in bepaalde wijken en gebieden
waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van
huurders die hier wonen. Daarom kan de vergunningplicht alleen in die
gebieden in de gemeente worden ingevoerd waarvan de gemeente kan
onderbouwen dat dit een noodzakelijke en geschikte maatregel is in het
kader van het behoud van de leefbaarheid. Daarnaast zou het invoeren
van vergunningplicht voor de gehele gemeente ook leiden tot extra
administratieve lasten voor verhuurders en verhuurbemiddelaars die niet
noodzakelijk zijn. Het is aan de gemeenteraad om te bepalen op basis van
de lokale situatie welke gebieden worden aangewezen en hoe groot deze
gebieden zijn.
Het lid van de BIJ1-fractie ziet dat er wordt gewezen naar de puntentelling
als zijnde niet meer volledig aansluitend bij de huidige praktijk en dit tot te
lage prijzen kan leiden. Dit lid is teleurgesteld dat het principe van
rendement en investering de boventoon voeren, in plaats van de
betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningen. Op basis hiervan
vraagt zij of de regering het met haar eens is dat het principe van
volkshuisvesting geen kwestie van winst en rendement, maar van
voldoende betaalbare woonruimte zou moeten zijn. Verder wil dit lid
graag weten of de regering het met haar eens is dat met het feit dat een
risico van afname in het aanbod van woonruimten dermate afhankelijk is
van het rendement van- en daarmee de aantrekkelijkheid voor particuliere
verhuurders betekent dat de overheid op dit moment faalt in haar eigen
taak met betrekking tot volkshuisvesting.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

29

Het kabinet is het met het lid van de BIJ1-fractie eens dat iedereen in
Nederland betaalbaar moet kunnen wonen. Wonen is een grondrecht en
een voorwaarde voor een goed bestaan. Dit vraagt om een overheid die
regie voert en beschermend optreedt. Daarom heb ik onlangs het
programma Betaalbaar wonen aan uw Kamer doen toekomen, waarin ik
nader inga op de maatregelen die ik neem om betaalbaar wonen mogelijk
te maken.
4.4 Verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan
arbeidsmigranten
Verder stellen de leden van de PvdA-fractie vast dat in de wet voor
arbeidsmigranten geen voorwaarde over de maximale huurprijs en
maximale huurverhogingspercentage is opgenomen, terwijl deze leden dit
wel wenselijk vinden. Daarom vragen deze leden de regering of het
alsnog mogelijk is om in het wetsvoorstel een voorwaarde over de
maximale huurprijs en maximale huurverhogingspercentage toe te
voegen bij verhuur aan arbeidsmigranten.
De mogelijkheid om in een vergunning voorwaarden op te nemen
omtrent de maximale huurprijs en het maximale huurprijsverhogingspercentage van een verblijfsruimte is niet in dit wetsvoorstel opgenomen. De
reden daarvoor is dat het wws niet geschikt is voor de bepaling van de
huurprijs van een verblijfsruimte. Daarnaast verblijven arbeidsmigranten
slechts beperkte tijd in een verblijfsruimte waardoor in beginsel geen
sprake is van een jaarlijkse huurverhoging. Echter, indien een woonruimte
bestemd of gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten is
het wel logisch dat dan de maximale huurprijs en maximale huurprijsverhoging als voorwaarde aan de vergunning kan worden verbonden. Dit
heb ik, mede naar aanleiding van dit verzoek van de PvdA-fractie, in
bijgevoegde nota van wijziging geregeld (onderdeel D).
Volgens de leden van de PvdA-fractie geeft artikel 7 van het voorliggende
wetsvoorstel aan dat er eisen worden gesteld aan het aantal personen per
verblijfsruimte voor arbeidsmigranten. Voor nieuwe locaties gaat deze eis
meteen gelden maar voor bestaande locaties geldt een overgangsrecht
van tien jaar. Deze leden vinden het onrechtvaardig en onacceptabel dat
arbeidsmigranten nog tien jaar met te veel mensen op een kluitje
gehuisvest kunnen worden en achten de duur van de overgangstermijn te
lang als de afweging wordt gemaakt tussen basale humane huisvesting
voor arbeidsmigranten en potentiële planschade voor verhuurders.
Daarom vragen deze leden de regering waarom dit overgangsrecht niet
wordt verkort. Zeker als in het achterhoofd wordt gehouden dat de
uitbaters van deze locaties al vele jaren absurde rendementen maken over
de rug van de meest kwetsbare mensen. Deze leden vinden het een grof
schandaal wanneer deze situatie langer in stand wordt gehouden dan
absoluut noodzakelijk. Wat hen betreft kan dat minimaal gehalveerd
worden.
Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel is omschreven is
de reden voor de introductie van dit overgangsrecht dat reeds bestaande
locaties, waarvoor meestal een vergunning voor van de bestemming
afwijkend gebruik is verleend, verbouwd zullen moeten worden om aan
deze norm te voldoen. Dit vergt extra investeringen van de verhuurder.
Daarom wordt de verhuurder een ruime tijd gegeven om binnen een
termijn waarin de investeringen kunnen worden terugverdiend deze
aanpassingen te realiseren. Daarom is een overgangstermijn in deze
gevallen volgens het kabinet gerechtvaardigd. Bij het bepalen van de duur
van deze overgangstermijn is het van belang een balans te vinden tussen
enerzijds de belangen van arbeidsmigranten en anderzijds de gemiddelde
investeringscyclus en terugverdientermijnen. Tijdens de voorbereiding
van dit wetsvoorstel is mij uit gesprekken met alle betrokken partijen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

30

gebleken dat iedere partij anders tegen deze balans aankijkt, en dus ook
een andere overgangstermijn voorstaat. Naar aanleiding van deze
gesprekken is gekozen voor de overgangstermijn van tien jaar, die een
middenweg beoogt te bewandelen en voor alle partijen acceptabel zou
moeten zijn.
4.4.1 Doel van de vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan
arbeidsmigranten
De leden van de CDA-fractie vernemen graag of de regering duidelijk kan
maken wat deze wetgeving betekent voor de beschikbaarheid van
huisvesting voor arbeidsmigranten. Zo willen ze onder meer graag weten
welke vormen van verblijfsruimten na invoering van deze wet niet meer
zouden gebruikt kunnen worden. De leden van de SGP-fractie vragen of
de regering een inschatting kan geven van de gevolgen van het pakket
aan maatregelen gericht op arbeidsmigranten. Deze leden vragen of de
regering hierbij kan ingaan op zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve
effecten. Deze leden vragen ook hoe de regering bijvoorbeeld zal
monitoren of het aanbod van huisvesting aan arbeidsmigranten niet
terugloopt, ten gevolge van de maatregelen in dit wetsvoorstel.
De bedoeling van het wetsvoorstel is dat de rechtsbescherming van
arbeidsmigranten en de kwaliteit van hun huisvesting verbetert. Daartoe
is een groot aantal adviezen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten verwerkt. Dit leidt ertoe dat de arbeidsmigrant straks op de
hoogte is van zijn rechten en plichten, dat het huurcontract afzonderlijk
van het arbeidscontract wordt afgesloten en op schrift wordt gesteld en
dat gemeenten kunnen optreden bij zaken als discriminatie en intimidatie
van arbeidsmigranten. Ten aanzien van de kwaliteit van de huisvesting
kunnen gemeenten straks voorwaarden stellen aan het aantal mensen per
afsluitbare verblijfsruimte, de voorzieningen die aanwezig moeten zijn in
het kader van hygiëne (wassen en douchen) en de voorzieningen die
aanwezig moeten zijn voor het bewaren en bereiden van voedsel. Indien
de verblijfsruimte een woonruimte is kunnen gemeenten ook
voorwaarden stellen aan de huurprijs en het onderhoud van de woning
(onderdeel D van de nota van wijziging).
Mogelijk hebben deze kwaliteitseisen effect op het aanbod van verblijfsruimten waarin arbeidsmigranten gehuisvest worden. Daarom werk ik ook
aan het vergroten van dit aanbod, via onder andere de Regeling
huisvesting aandachtsgroepen. In de vorige tranche (2021) is in dit kader
subsidie verleend voor de realisatie van 2403 verblijfsruimten voor
arbeidsmigranten. Voor de huidige tranche is ruim 52 miljoen euro
beschikbaar. Omdat de huidige tranche nog loopt is het nog onduidelijk
hoeveel subsidie wordt aangevraagd voor de realisatie van verblijfsruimte
van arbeidsmigranten.
Overkoepelend wordt de komende periode vanuit het programma een
Thuis voor iedereen ook verkend hoe de monitoring van arbeidsmigranten (en andere aandachtgroepen) en hun huisvestingssituatie kan
worden vormgegeven.
4.4.2 Opzet en reikwijdte van de vergunning voor de verhuur van
verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
Begripsbepaling van «verblijfsruimte»
De leden van de CDA-fractie constateren dat het voorliggende
wetsvoorstel een bevoegdheid creëert voor de gemeenteraad om een
verbod in te stellen ten aanzien van de specifieke verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten zonder verhuurvergunning. De leden van de
PvdA-fractie merken op dat de verhuurvergunning voor de huisvesting
voor arbeidsmigranten alleen geldt voor arbeidsmigranten die verblijven

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

31

in «verblijfsruimte». Deze verhuurvergunning geldt dus blijkbaar niet voor
arbeidsmigranten die verblijven in reguliere woningen. Hierdoor kan
volgens deze leden meer dan de helft van de arbeidsmigranten die in ons
land werk verrichten geen beroep doen op de verhuurvergunning. Dat lijkt
deze leden niet de bedoeling. Ook de leden van de SGP-fractie lezen dat
de gemeente een verbod kan instellen voor de verhuur van een verblijfsruimte zonder vergunning aan arbeidsmigranten. In de memorie van
toelichting zien deze leden dat het hierbij nadrukkelijk niet gaat om
woonruimten, omdat daar reeds een ander regime voor bestaat. Deze
leden vernemen graag of dit een juiste lezing is van het wetsvoorstel en
zo ja, of hierdoor niet het risico ontstaat dat de behandeling van verblijfsruimten anders wordt dan de behandeling van woonruimten. Deze leden
vernemen graag of de regering hierbij bepaalde risico’s voorziet. De leden
van de CDA-fractie vragen de regering uitgebreid toe te lichten waarom
deze verhuurvergunning niet geldt voor reguliere woningen en waarom
ervoor is gekozen om een aanzienlijk deel van de arbeidsmigranten niet te
laten vallen onder deze verhuurvergunningen, waardoor zij mogelijk dus
niet of minder beschermd worden. De leden van de PvdA-fractie vragen of
de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten verbreed kan worden naar
zowel verblijfsruimte als ook reguliere onzelfstandige woonruimte, zodat
alle arbeidsmigranten verzekerd zijn van goed verhuurderschap. Voorts
vragen de leden van de GroenLinks-fractie de regering om te reageren op
de suggesties van de VNG om het wetsvoorstel aan te scherpen ten
aanzien van het beter borgen van goede huisvesting voor arbeidsmigranten.
Ik ben het met de leden van de CDA-, PvdA- en SGP-fractie en de VNG
eens dat arbeidsmigranten die gehuisvest worden in een woonruimte ook
de bescherming verdienen die dit wetsvoorstel via de verhuurvergunning
voor de verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten biedt. Om te
verduidelijken dat dit het geval is heb ik in bijgevoegde nota van wijziging
de begripsbepaling van verblijfsruimten zodanig gewijzigd dat ook
woonruimte die bestemd is of gebruikt wordt voor de huisvesting van
arbeidsmigranten hieronder valt (onderdeel A van de nota van wijziging).
Begripsbepaling van «arbeidsmigranten»
De leden van de CDA-fractie zijn van mening dat arbeidsmigranten
beschermd dienen te worden. Echter, de definitie van arbeidsmigrant
roept vragen op. Het voorliggende wetsvoorstel geeft aan dat het land
waar de arbeidsmigrant zijn hoofdverblijf heeft, bepalend is voor zijn
status. Zij hebben echter begrepen dat een inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) bepalend is voor waar een persoon zijn hoofdverblijf heeft. Daarbij komt dat een arbeidsmigrant die langer dan vier
maanden in Nederland wenst te werken en te verblijven zich in de BRP
moet inschrijven; dan heeft de betreffende arbeidsmigrant zijn hoofdverblijf in Nederland gekregen. Wat weer tot gevolg heeft dat alle arbeidsmigranten die zich in de BRP hebben ingeschreven volgens voorliggend
wetsvoorstel geen arbeidsmigrant zijn door de definitie van dit
wetsvoorstel en daarmee niet onder dit wetsvoorstel vallen. Deze leden
vragen de regering om duidelijkheid te geven omtrent het feit of de
definitie van arbeidsmigrant niet aangepast dient te worden. De leden van
de ChristenUnie-fractie vragen of de regering de analyse van de VNG
deelt dat de definitie van het begrip arbeidsmigrant in de huidige wet
tekortschiet, mede doordat arbeidsmigranten die langer dan vier
maanden in Nederland werken en verblijven volgens Nederlandse
rechtspraak hun hoofdverblijf in Nederland hebben, en daarom volgens
dit wetsvoorstel geen arbeidsmigranten zijn. Deze leden vragen of de
regering bereid is de definitie van arbeidsmigranten te verbreden.
In dit wetsvoorstel luidt de begripsbepaling van «arbeidsmigrant» als
volgt: «onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

32

hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke
werkzaamheden te verrichten». Deze begripsbepaling bestaat uit drie
cumulatieve elementen. Ten eerste moet de persoon de nationaliteit
hebben van een lidstaat van de Europese Unie (EU), niet zijnde de
Nederlandse nationaliteit. Ten tweede moet deze persoon in Nederland
verblijven (al dan niet samen met zijn huishouden) voor het verrichten van
tijdelijke werkzaamheden. Dus indien een onderdaan van een andere
lidstaat van de EU hier permanente werkzaamheden verricht en hier ook
permanent gevestigd is, valt hij niet onder de begripsbepaling van
arbeidsmigrant in de zin van dit wetsvoorstel. Ten derde moet de
betreffende persoon zijn hoofverblijf hebben in een andere lidstaat. Er is
bewust geen begripsbepaling van hoofdverblijf opgenomen in dit
wetsvoorstel. Dit betekent dat daarmee ook duidelijk wordt dat met
hoofdverblijf niet hetzelfde bedoeld wordt als wat met het begrip
woonadres bedoeld wordt in artikel 1, onderdeel o, van de Wet basisregistratie personen. Met het begrip «hoofdverblijf» wordt in dit wetsvoorstel
bedoeld de plaats waar iemand als huishouden woont. Dit betekent dat
indien iemand een partner en/of kinderen heeft, deze persoon zijn
hoofdverblijf heeft in de woning waarin zij hun huishouden voeren. Bijna
alle personen die EU-burger zijn van andere lidstaat dan Nederland die in
Nederland verblijven voor tijdelijke werkzaamheden, hebben hun
hoofdverblijf bij hun familie in het land van herkomst. Zelfs indien ze
alleenstaand zijn hebben zij vaak in het land van herkomst hun hoofdverblijf. In de jurisprudentie op basis van andere wetten stelt de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State dat de inschrijving in de BRP
in het algemeen een aanwijzing oplevert, en dus niet noodzakelijkerwijs
bepalend is, dat de betrokkene zijn hoofdverblijf heeft op het adres
waarop hij is ingeschreven.20 Dit laat dus onverlet dat er andere omstandigheden kunnen zijn waaruit blijkt dat de persoon niet zijn hoofdverblijf
heeft op het adres waarop hij is ingeschreven in de BRP. Dat is het geval
bij arbeidsmigranten. Het is wenselijk dat zij zich laten inschrijven in de
BRP om een BSN-nummer te verkrijgen en bereikbaar te zijn voor de
overheid. Echter doet die inschrijving er niet aan af dat de persoon in
kwestie zijn hoofdverblijf heeft in het land van herkomst en niet in
Nederland. Het schrappen van de eis dat het moet gaan om een persoon
die zijn hoofdverblijfplaats heeft buiten Nederland is niet mogelijk omwille
van de volgende reden. Er zijn vele personen van andere lidstaten die zich
met hun gehele huishouden permanent in Nederland vestigen en hier hun
hoofdverblijf hebben. Het is onwenselijk dat verhuur van woonruimte aan
dergelijke huishoudens gezien zou worden als verhuur van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten; zij immigreren dan immers naar Nederland. Deze
huishoudens moeten op dezelfde wijze behandeld worden als alle andere
rechtmatig in Nederland verblijvende personen en moeten zich dus ook
als ieder ander in Nederland kunnen vestigen in een woonruimte.
4.4.3 Inhoud en onderbouwing van de voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden
De leden van de PvdA-fractie maken zich zorgen om de belabberde
woningen waar arbeidsmigranten soms in gehuisvest worden. Dit
wetsvoorstel moet gemeenten meer handvatten geven om erop toe te
zien dat de woningen in goede staat verkeren. Een van de adviezen van
het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten die hiervoor zorgt is het
SNF-keurmerk (Stichting Normering Flexwonen). Deze staat echter niet als
onderdeel in de wet vermeld. Daarom vragen de leden van deze fractie
waarom het SNF-keurmerk niet in het wetsvoorstel zit. Ook willen deze
leden graag weten of het SNF-keurmerk wel gehanteerd kan worden in
combinatie met de verhuurvergunning. Ook de leden van de CDA-fractie
20

ECLI:NL:RVS:2010:BO8276.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

33

constateren dat een aantal gemeenten het SNF-Keurmerk als verplichting
hebben opgenomen in hun regelgeving. In de memorie van toelichting
lezen deze leden dat gemeenten het gebruik van het SNF-Keurmerk
juridisch gezien niet als zodanig verplicht kunnen stellen. Zou de regering
kunnen aangeven hoe het gebruik van het SNF-Keurmerk en het Agrarisch
Keurmerk Flexwonen (AKF) dan wel bevorderd kan worden.
Zoals in de memorie van toelichting is aangegeven wordt een privaatrechtelijk keurmerk, zoals het SNF-keurmerk, niet wettelijk voorgeschreven.
Hierbij wordt onder meer in overweging genomen dat het SNF-keurmerk
specifieke eisen bevat die overlappen met of zelfs verder gaan dan de
eisen die in het Bouwbesluit aan gebouwen met een woonfunctie of aan
gebouwen met een logiesfunctie worden gesteld. Het stelsel van de
(bouw)vergunningverlening biedt geen ruimte om via een dergelijk
privaat keurmerk verdergaande eisen te stellen. Om evenwel zoveel
mogelijk aan te sluiten bij de kwaliteitseisen van deze keurmerken, heb ik
in dit wetsvoorstel de belangrijkste kwaliteitseisen als mogelijke vergunningsvoorwaarden opgenomen. Daarnaast werkt het kabinet aan het
wetsvoorstel tot wijziging van de Wet allocatie arbeidskrachten door
intermediairs in verband met de invoering van een certificeringsplicht
voor het ter beschikking stellen van arbeidskrachten. Hierin wordt een
certificeringsplicht geïntroduceerd, waarbij het aanbieden van onder
andere gecertificeerde huisvesting onderdeel uitmaakt van het normenkader op basis waarvan uitleners in aanmerking kunnen komen voor een
certificaat. In het licht van dat wetsvoorstel onderzoekt het kabinet op
welke wijze het hebben van gecertificeerde huisvesting via een dergelijke
wettelijke certificeringsplicht alsnog onderdeel kan uitmaken van de
vergunningsvoorwaarden voor de verhuur van verblijfsruimten aan
arbeidsmigranten.
4.5 Weigering van de verhuurvergunning
De leden van de PvdA-fractie zijn positief over het kunnen weigeren van
een verhuurvergunning wanneer een verhuurder in strijd met andere
wetgeving heeft gehandeld. Wel vinden deze leden dat het tijdvak van vier
jaar voorafgaand aan de aanvraag erg kort is. Deze leden vragen de
regering waarom voor vier jaar is gekozen. Deze leden zijn voorstander
van het uitbreiden van het tijdvak.
Er is gekozen voor een redelijke termijn. Het weigeren van een vergunning
is een ingrijpend besluit dat proportioneel dient te worden toegepast. Een
verhuurder moet ook een nieuwe start kunnen maken. Om deze reden is
gekozen voor een termijn van vier jaar.
4.6 Intrekking van de verhuurvergunning
De leden van de D66-fractie constateren dat wanneer een gemeenteraad
in gemeente X besluit tot het invoeren van een verhuurvergunning, het
noodzakelijk is dat het college van burgemeester en wethouders hierover
overleg voert met de colleges van burgemeester en wethouders van de
andere gemeenten in de woningmarktregio. Dit om een «waterbedeffect»
te voorkomen. Deze leden vragen waarom er niet voor een soortgelijke
manier is gekozen bij verhuurders waarvan de verhuurvergunning is
ingetrokken. Deze leden vragen verder of het mogelijk is dat de desbetreffende verhuurder in een andere gemeente woningen gaat verhuren en het
ongewenste verhuurgedrag voortzet. Verder vragen deze leden of een
landelijke database met verhuurders waarvan de vergunning is
ingetrokken, alleen inzichtelijk voor gemeenten, dit «waterbedeffect» kan
voorkomen.
Het is belangrijk dat huurders, woningzoekenden en gemeenten inzicht
krijgen in welke verhuurders en verhuurbemiddelaars zich niet houden
aan de Wet goed verhuurderschap. Daarom worden de gegevens van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

34

verhuurders en verhuurbemiddelaars openbaar gemaakt wanneer een
bestuurlijke boete aan hen is opgelegd voor het handelen in strijd met de
algemene regels, alsmede voor overtreding van het verbod om zonder
verhuurvergunning een woon- of verblijfsruimte in gebruik te geven ofwel
een besluit tot beheerovername is genomen.
Met het actief openbaar maken van overtredingen van de verboden in dit
wetsvoorstel worden naast het belang van transparantie inzake het
toezicht en de handhaving ook twee andere doelen gediend. In de eerste
plaats is het openbaar maken van gegevens van verhuurders en verhuurbemiddelaars bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren
en te waarschuwen. Daarnaast heeft het openbaar maken ook een
preventieve werking. Voor verhuurders betekent openbaarmaking dat
bekend wordt dat zij de wettelijke verplichtingen die bedoeld zijn om
ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, hebben overtreden. Dit maakt
hen als potentiële verhuurder minder aantrekkelijk.
Daarnaast geeft het gemeenten inzicht in welke verhuurders en verhuurbemiddelaars de Wet goed verhuurderschap in andere gemeenten hebben
overtreden. Deze informatie kunnen zij bij hun handhaving gebruiken en
hiermee wordt het «waterbedeffect» voorkomen. Een landelijke database
heeft hierbij geen toegevoegde waarde, omdat de informatie reeds
openbaar toegankelijk is.
4.7 Inbeheername
De leden van de CDA-fractie lezen dat de regering het niet noodzakelijk
vindt om het instrument van inbeheername aan te passen, zoals geadviseerd door de Raad van State. In vergelijking met bestaande instrumenten
zoals de onderbewindstelling betreft de inbeheername geen uitgebreide
regeling die gekenmerkt wordt door waarborgen zoals rechterlijke
toetsing voorafgaand aan het verzoek tot onderbewindstelling en
rechterlijke controle op een plan van aanpak van de aangestelde bewindvoerder, alsmede het toezicht op bepaalde beslissingen. De leden van de
SGP-fractie vragen waarom een rechtelijke toetsing vooraf ontbreekt en is
gekozen voor een eventuele rechterlijke toetsing achteraf. Ook de leden
van de CDA-fractie vragen waarom de regering heeft besloten tot het niet
aanpassen van de regeling in overeenstemming met het advies van de
Raad van State. Deze leden vragen verder of en hoe er voldoende
waarborgen zijn ingebouwd zodat dit instrument niet gaat schuren met
het eigendomsrecht. Ook de leden van de SPG-fractie vragen op welke
gronden de regering het gerechtvaardigd acht op dergelijke wijze in te
grijpen in het eigendomsrecht van verhuurders.
De beheerovername is een bestaande rechtsfiguur in het bestuursrecht21,
die geen rechterlijke toets vooraf vergt voordat een gemeente dit – als
ultimum remedium – kan inzetten. Bij de totstandkoming van dit
wetsvoorstel is bij deze rechtsfiguur aangesloten. Voorts is het kabinet
van oordeel dat er voldoende waarborgen in het wetsvoorstel zijn
geïntroduceerd om het eigendomsrecht22 van de verhuurder te
beschermen. De beheerovername kan slechts onder strikte voorwaarden
aan het eind van de bestuursrechtelijke handhavingsladder ingezet
worden. De beheerovername is een noodzakelijk ultimum remedium, in
die gevallen waarin de verhuurder meermaals heeft bewezen dat hij
– ondanks diverse bestuursrechtelijke maatregelen – niet voornemens is
het gedrag aan te passen naar de norm. Omdat in dergelijke gevallen het
belang van de zittende huurder zwaarder komt te wegen dan het belang
van de verhuurder, dient het mogelijk te zijn voor de gemeente om zonder
rechterlijke toets vooraf over te gaan tot de beheerovername. Uiteraard
21
22

Artikel 13b, van de Woningwet.
Hoofdstuk 6.1 van de toelichting bij het wetsvoorstel voorziet in een nadere toets op het
eigendomsrecht.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

35

bestaat er wel de mogelijkheid voor een verhuurder om tegen het besluit
tot een beheerovername bezwaar en beroep in te stellen en zo nodig een
voorlopige voorziening te vragen bij de rechter.
4.7.1 Besluit tot inbeheername
De leden van de SGP-fractie vragen om een nadere verduidelijking van de
inbeheername door een aangewezen beheerder. Op pagina 41 van de
memorie van toelichting wordt genoemd dat dit «in goed overleg» tussen
het college van B&W en de aangewezen beheerder dient te geschieden. In
de toelichting bij artikel 1 wordt echter gesproken over «opdragen». Deze
leden vragen of de regering dit kan verduidelijken. Deze leden zouden
graag vernemen of aangewezen beheerders de inbeheername bijvoorbeeld ook kunnen weigeren.
Het aanwijzen van een beheerder vindt plaats bij beschikking van het
college van burgemeester en wethouders. Dit is in beginsel een eenzijdige
rechtshandeling. Echter, een dergelijke aanwijzing kan niet plaatsvinden
zonder dat eerst overeenstemming is bereikt met de natuurlijke of
rechtspersoon, de toegelaten instelling of een dochtermaatschappij die als
beheerder wordt aangewezen. Dit volgt uit de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur, zoals opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht
(Awb). In de toelichting op de nota van wijziging heb ik dit verduidelijkt
(toelichting bij onderdeel A van de nota van wijziging).
4.7.2 Beheer in de periode van inbeheername
Artikel 13 van het voorliggende wetsvoorstel bepaalt dat burgemeester en
wethouders kunnen besluiten dat beheerders voorzieningen aan moeten
brengen of aanpassingen moeten uitvoeren. Dit behoren volgens het
eerste lid noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen te zijn. De leden
van de SGP-fractie vragen hoe wordt bepaald of het noodzakelijk is en wie
dat bepaalt. Verder vernemen de deze leden graag hoe dit artikel zich
verhoudt tot de vergelijkbare aanwijzingsbevoegdheid die de Aw heeft als
het gaat om inbeheername door woningcorporaties.
Indien burgemeester en wethouders een besluit tot inbeheername hebben
genomen, kunnen zij bepalen dat de woon- of verblijfsruimte of het
gebouw waarin die gelegen is noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen behoeft voor de bewoning of het gebruik. Hierbij wordt, door het
college van burgemeester en wethouders, gekeken naar wet- en regelgeving omtrent het bouwen, de staat en het gebruik van bouwwerken met
betrekking tot onder andere de gezondheid of veiligheid. Artikel 14
Woningwet biedt voor bestaande woningen bovendien een aanschrijvingsgrond voor voorzieningen die volgens het Bouwbesluit 2012 slechts
voor te bouwen woningen vereist zijn, mits het treffen van die voorzieningen noodzakelijk is. Indien burgemeester en wethouders die extra
eisen opleggen, moeten zij dit motiveren. Ten aanzien van de vraag hoe
artikel 13 zich verhoudt tot de vergelijkbare aanwijzingsbevoegdheid van
de Aw merk ik op dat er geen vergelijkbare aanwijzingsbevoegdheid
bestaat. De gemeente heeft een aanwijzingsbevoegdheid tot
inbeheername. De inbeheername zoals bedoeld in dit wetsvoorstel geldt
enkel voor de gemeente. De gemeente kan, als ultimum remedium (bij
bijvoorbeeld het intrekken van een verhuurvergunning), in overleg met
een corporatie aan deze corporatie het beheer van het desbetreffende
gebouw of de woonruimte overdragen. De Aw heeft op basis van de
woningwet geen bevoegdheid om een corporatie te verplichten tot
inbeheername van gebouwen van derden. Wel kan de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening de Aw op basis van artikel 61,
vijfde lid, van de Woningwet mandaat verlenen om een aanwijzing te
geven aan een specifieke corporatie om handelingen te verrichten of na te
laten. Daaraan kan een last onder dwangsom worden gekoppeld om de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

36

aanwijzing af te dwingen op basis van artikel 105 Woningwet. Ook kan er
een bestuurlijke boete worden opgelegd.
4.7.3 Beëindiging van de inbeheername
De leden van de SGP-fractie vragen waarom niet is gekozen voor een
beperking van de termijn van inbeheername, bijvoorbeeld gevolgd door
een (tijdelijke) verhuurverbod. Daarnaast lezen deze leden in de memorie
van toelichting dat de inbeheername «in beginsel» een tijdelijke maatregel
is. Deze leden willen daarom weten of het ook een permanente maatregel
zou kunnen worden en indien het antwoord hierop bevestigend is
waarom de regering dit wenselijk acht.
In artikel 15 van het wetsvoorstel is bepaald wanneer de inbeheername
wordt beëindigd. Daarbij is niet gekozen voor een bepaalde termijn, maar
is de termijn gekoppeld aan een aantal kwalitatieve eisen. De
inbeheername is een maatregel om huurders te beschermen indien een
verhuurder meermaals gehandeld heeft in strijd met de op hem rustende
verplichtingen op basis van het wetsvoorstel. Op het moment dat het
college van burgemeester en wethouders zekerheid hebben dat de
verhuurder in de toekomst deze regels wel zal naleven, de noodzakelijke
voorzieningen en aanpassingen aan het gebouw zijn uitgevoerd en de
eventuele kosten door de verhuurder zijn voldaan, wordt de
inbeheername beëindigd. Dit betekent ook dat een inbeheername reeds
na een relatief korte termijn kan worden beëindigd indien de verhuurder
alle medewerking verleent.
5. Toezicht, handhaving en escalatieladder
De leden van de SP-fractie vragen de regering of het klopt dat het
huurdersbelang niet onder het toezicht van de Aw valt en indien dat zo is
of het dan wel aanbevelingswaardig is om toegelaten instellingen niet
volledig aan het regime van dit wetsvoorstel te onderwerpen aangezien er
ook ongewenste praktijken bij toegelaten instellingen plaatsvinden die
niet onder toezicht staan met betrekking tot het belang van huurders.
Er is geen reden waarom woningcorporaties zich niet zouden moeten
houden aan deze landelijke normen van goed verhuurderschap, die
gelden voor alle verhuurders. De Aw houdt op grond van artikel 61 van de
Woningwet toezicht op de governance van de toegelaten instellingen en
zal hierbij, als gevolg van dit wetsvoorstel, ook de toepassing van
algemene regels van goed verhuurderschap meenemen. Door het toezicht
bij de Aw te beleggen wordt dubbel toezicht voorkomen.
De leden van de SP-fractie vragen verder aan de regering op welke
manier(en) en hoe frequent de regering de gemeenten zal monitoren om
er zeker van te zijn dat zij daadwerkelijk toezicht uitoefenen en handhaven,
zodat dit wetsvoorstel geen «papieren tijger» wordt waar huurders in de
praktijk dus weinig aan hebben.
Dit wetsvoorstel valt onder het reguliere interbestuurlijke toezicht,
waardoor de provincie de eerste bestuurslaag is die hierop moet toezien.
Daarnaast ben ik voornemens om samen met alle betrokken partijen te
blijven monitoren hoe de wet in de praktijk werkt en waar men bij de
uitvoering tegenaan loopt.
De leden van de PvdA-fractie merken op dat de kosten die gemaakt
worden door gemeenten om de algemene regels te handhaven, door het
Rijk worden vergoed via het gemeentefonds. Echter, dit is niet het geval
wanneer een gemeente besluit tot het verplichten van een verhuurvergunning, noch bij beheerovernames. Daarom vragen deze leden of de
regering niet bang is dat dit zorgt voor een perverse prikkel bij gemeenten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

37

om af te zien van het verplichten van een verhuurvergunning in bepaalde
wijken, terwijl dat eigenlijk wel nodig is.
Uit het artikel 2-onderzoek naar de financiële gevolgen van dit
wetsvoorstel is gebleken dat het zeer lastig is om de kosten én
opbrengsten die gepaard gaan met het instellen van een verhuurvergunning op voorhand goed en betrouwbaar in te schatten. Deze kosten en
opbrengsten gaan zich immers pas voordoen op het moment dat een
individuele gemeente ervoor kiest een verhuurvergunning te introduceren. Daarom stelt het Rijk hier nu geen generieke financiering voor
beschikbaar. Evenwel ben ik niet bang voor een perverse prikkel, omdat
gemeenten alternatieve financieringswijzen tot hun beschikking hebben
(kostendekkende leges). Bovendien heb ik met de VNG afgesproken om
de financiële effecten van het wetsvoorstel voor gemeenten twee jaar na
inwerkingtreding van het wetsvoorstel te onderzoeken, om zodoende op
dat moment te kunnen vaststellen welke financiële gevolgen er precies
gepaard gaan met de invoering van de verhuurvergunning. Ten aanzien
van de inbeheername geldt voorts dat burgemeester en wethouders de
verhuurder kunnen verplichten tot het betalen van een kostendekkende
beheervergoeding.
Volgens de leden van de PvdA-fractie is in de Woningwet al bepaald dat
corporaties moeten voldoen aan alle voorschriften die nu worden
opgenomen in het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Daarom vragen ze
of het opnemen van woningcorporaties in dit wetsvoorstel niet dubbel is.
Verder vragen deze leden hoe wordt voorkomen dat corporaties dubbel
moeten aantonen dat ze aan de normen voldoen. In het algemeen vragen
deze leden waarom ervoor gekozen is om corporaties ook onder het
wetsvoorstel te laten vallen.
Dit wetsvoorstel normeert via de algemene regels het gedrag van alle
verhuurders (en verhuurbemiddelaars) om op deze manier de rechtsbescherming van huurders te verbeteren. Hierbij mag het voor een huurder
niet uitmaken wie zijn verhuurders is. Bovendien zijn in de Woningwet, in
tegenstelling tot de veronderstelling van de leden van de PvdA-fractie,
geen expliciete regels opgenomen over wat goed verhuurderschap voor
woningcorporaties inhoudt. Om deze redenen zijn corporaties dan ook
niet uitgezonderd van de algemene regels en ontstaat er in de praktijk ook
geen dubbeling binnen het stelstel van de Woningwet. Daarnaast is het
toezicht op corporaties belegd bij de Aw, zodat corporaties niet dubbel
hoeven aan te tonen dat ze aan de normen voldoen.
De leden van de ChristenUnie-fractie constateren dat gemeenten met dit
wetsvoorstel alleen in bepaalde aangewezen gebieden eisen aan de
huurprijs (via het vergunningenstelsel) kunnen stellen, terwijl hoge
huurprijzen vaak in de héle gemeente voorkomen. Deze leden vragen zich
af hoe de regering aan de zorgen van de gemeenten tegemoet wil komen
die twijfelen over het al dan niet opzetten van een vergunningensysteem
omdat er onzekerheid is over het instrumentarium (bijvoorbeeld de
afdwingbaarheid van het uit te breiden wws) dat zij tot hun beschikking
hebben. Verder vragen deze leden waarom er geen brede, algemene
regels zijn opgenomen waarmee gemeenten kunnen handhaven op hoge
huren.
Zoals ik in mijn programma Betaalbaar wonen uiteen heb gezet, wil ik
evenals de leden van de ChristenUnie-Fractie ervoor zorgen dat het de
landelijke norm wordt dat verhuurders in de gereguleerde sector de
maximale huurprijs conform het wws respecteren. Als eerste stap naar
een betere huurprijsbescherming maak ik het daarom via dit wetsvoorstel
mogelijk voor gemeenten om, op basis van de verhuurvergunning, het
wws in aangewezen gebieden te handhaven. Als vervolgstap onderzoek ik
separaat hoe het wws landelijk tot de norm verheven kan worden. Daarbij
onderzoek ik ook hoe de handhaving en het toezicht het beste belegd kan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

38

worden bij een derde partij, zoals de gemeente. De uitwerking betekent
echter een grote stelselwijziging, waarvoor ik meer tijd nodig heb. Om te
voorkomen dat dit wetsvoorstel als gevolg hiervan vertraging oploopt,
heb ik gekozen voor deze «getrapte» en parallelle aanpak.
Het lid van de BIJ1-fractie constateert dat de regering voornemens is het
toezicht en de handhaving van dit wetsvoorstel als verantwoordelijkheid
bij gemeenten te willen plaatsen, en te kiezen voor bestuursrechtelijke
handhaving, in plaats van strafrechtelijke. Hierover vraagt dit lid op welke
manier wordt besproken en gegarandeerd dat gemeenten en lokale
bestuurders de (uitvoerings)capaciteit hebben om gehoor te geven aan
deze verantwoordelijkheid. Ook wil dit lid vernemen welke gesprekken
hierover met lokale besturen zijn gevoerd en welke hun behoeften zijn.
Daarbij vraagt dit lid om aan te geven wat er met de uitkomsten van deze
gesprekken is gedaan.
Om de financiële gevolgen van het wetsvoorstel voor gemeenten in kaart
te brengen, is in samenwerking met de VNG en enkele gemeenten een
artikel 2-onderzoek uitgevoerd. Daarbij is, onder meer aan de hand van
verschillende gesprekken met de VNG en gemeenten, gekeken naar de
benodigde capaciteit. Op basis van de uitkomsten uit dit onderzoek stelt
het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van het wetsvoorstel. De
financiering bestaat uit een incidentele bijdrage van € 9,2 miljoen in 2023
voor de eenmalige kosten die gemeenten maken als gevolg van de
invoering van de landelijke regels en het instellen van het meldpunt.
Daarnaast bestaat de financiering uit een structurele bijdrage van
€ 12,4 miljoen vanaf 2023 voor de structurele kosten als gevolg van de
landelijke algemene regels en het meldpunt.
Verder wil het lid van de BIJ1-fractie graag vernemen wat de door de
regering beoogde gang van zaken is op het moment dat er zich bij het
toezicht situaties voordoen die tot alsnog tot strafrechtelijke vervolging
zouden moeten leiden, zoals (verregaande) intimidatie of discriminatie.
Zoals op pagina 16 van de memorie van toelichting is toegelicht, wordt in
dit wetsvoorstel een nieuw bestuursrechtelijk instrument voorgesteld dat
ziet op het normeren en handhaven van gedrag van verhuurders en
verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders – mede
ten aanzien van discriminatie en intimidatie. Dit nieuwe bestuursrechtelijke instrument geldt in aanvulling op de reeds bestaande strafrechtelijk
weg. Op het gebied van discriminatie zal dit echter niet tot een samenloop
met het strafrecht leiden, omdat de handhaving van gemeenten zich richt
op het proces dat verhuurders en verhuurbemiddelaars op grond van
deze wet moeten hanteren om discriminatie te voorkomen en niet op het
constateren en sanctioneren van discriminatie zelf. Ten aanzien van
intimidatie valt het niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen
samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zou kunnen ontstaan. Echter
ligt dit niet in de lijn der verwachting, omdat er voor een gemeente geen
reden is om bestuursrechtelijk op te treden indien een woningzoekende of
huurder te kennen geeft reeds aangifte te hebben gedaan en het
Openbaar Ministerie tot vervolging zal of is overgegaan. Om te
voorkomen dat een verhuurder voor hetzelfde vergrijp zowel via het
bestuursrecht als het strafrecht een (punitieve) straf opgelegd krijgt, is in
het Nederlandse recht het «una via-beginsel» van toepassing, dat is
vastgelegd in artikel 243, tweede lid, van het Wetboek van Strafvordering
en artikel 5:44 van de Awb. Dit beginsel houdt in dat indien dezelfde
gedraging zowel bestuurlijk als strafrechtelijk kan worden afgedaan, de
keuze voor een der wegen op een gegeven moment definitief is. Als
gevolg hiervan is het voor een rechter mogelijk om een bestuursrechtelijke maatregel nietig te verklaren, indien reeds een strafrechtelijke
maatregel is getroffen, of andersom. Hierdoor is enerzijds gewaarborgd

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

39

dat de gemeente kan optreden in het geval van intimidatie van woningzoekenden en huurders, terwijl anderzijds gewaarborgd is dat een
verhuurder niet tweemaal (punitief) gesanctioneerd kan worden voor
hetzelfde vergrijp.
6. Verhouding tot hoger recht
De Raad van State merkt op dat het wetsvoorstel rechten en vrijheden
zoals het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperkt.
Juist omdat het wetsvoorstel deze rechten en vrijheden raakt, is een
adequate probleemanalyse van belang. Deze analyse is essentieel om
vervolgens de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het
wetsvoorstel aan te tonen, en daarmee mogelijke inbreuken op
voornoemde rechten en vrijheden te rechtvaardigen. In het licht hiervan
adviseert de Raad van State om de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel beter te onderbouwen, met daarbij brede
aandacht voor onderzochte alternatieven. De leden van de CDA-fractie
vragen waarom de regering in het nader rapport niet ingaat op de
volledigheid van de probleemanalyse omdat de Raad van State die
onvolledig vond.
Aan dit advies van de Afdeling advisering van de Raad van State is gevolg
gegeven door de hoofdstukken 1, 2 en 3 van de memorie van toelichting
aan te vullen met respectievelijk (I) een nadere analyse van de problematiek, (II) een meer gedetailleerde beschrijving van de reeds bestaande
wettelijke mogelijkheden om goed verhuurderschap te bevorderen en
malafide verhuurderschap tegen te gaan, (III) een nadere duiding van de
lacunes van het bestaande instrumentarium en de daaruit voortvloeiende
noodzaak tot het nieuw voorgestelde instrumentarium en (IV) een
uitgebreidere toelichting op de overwogen alternatieven en de redenen
waarom deze alternatieven niet toereikend zijn geacht. Daarnaast is ook
hoofdstuk 6, aangaande de verhouding tot het hoger recht, uitgebreid.
Voorts heb ik uw Kamer onlangs de Nationale Woon- en Bouwagenda23
en diverse programma’s, waaronder het programma Betaalbaar wonen24,
doen toekomen. In deze documenten heeft het kabinet een uitgebreide
reflectie gegeven op onder meer de positie van huurders binnen de
bestaande wet- en regelgeving en de noodzaak om deze positie te
versterken – onder meer door onderhavig wetsvoorstel.
6.1 Eigendomsrecht
De leden van de VVD-fractie lezen in het wetsvoorstel dat, in aanvulling op
de algemene regels, gemeenten in bepaalde situaties een gebiedsgerichte
verhuurvergunning kunnen introduceren. Deze leden vragen of de
regering met voorbeelden kan komen wat onder die bepaalde situaties
wordt verstaan. Verder vragen deze leden of de regering, in aanvulling op
bovenstaande vraag, bijvoorbeeld steekproefsgewijs gaat kijken of deze
extra gebiedsgerichte vergunningen rechtmatig zijn ingezet door de
gemeente.
De grondslag voor het instellen van de verhuurvergunning is dat deze
noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit is geen nieuw
criterium, maar een reeds bestaand criterium dat bijvoorbeeld ook bij de
regulering van toeristische verhuur en de opkoopbescherming geldt. De
gemeenteraad moet onderbouwen, mede om te voldoen aan de vereisten
uit de Dienstenrichtlijn, dat het instellen van een dergelijk gebiedsgericht
verbod op de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning
noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. In
de praktijk zullen malafide verhuurders vaak actief zijn in wijken en
23
24

Kamerstukken II, 2021/22, 32 847, nr. 878.
Kamerstukken II, 2021/22, 32 847, nr. 906.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

40

gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare
positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich zichtbaar en onzichtbaar
door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig
onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk
ongewenst gedrag leidt naast negatieve effecten voor huurders tot een
aantasting van de leefbaarheid. De gemeenteraad moet de noodzaak van
het instellen van een vergunningplicht onderbouwen met feiten en cijfers
over de lokale situatie.
6.2 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer
De leden van de GroenLinks-fractie vragen een bevestiging van de
regering dat wanneer huurders bij hun gemeente een melding doen, dat
deze gegevens op een adequate manier afgeschermd blijven voor de
verhuurder over wie de melding is gedaan.
Het meldpunt moet zodanig worden ingericht dat het laagdrempelig
benaderbaar is en dat misstanden kosteloos en anoniem gemeld kunnen
worden. Met anoniem wordt bedoeld dat het voor het doen van een
melding niet noodzakelijk is dat de melder zijn naam en andere persoonsgegevens vermeldt. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek
bemoeilijken. Indien geen anonieme melding is gedaan, geldt dat een
gemeente de persoonsgegevens niet zomaar mag delen met andere
personen of organisaties. De gemeente is hierbij gehouden aan privacy
wet- en regelgeving. De algemene regel is dat het verstrekken van
persoonsgegevens alleen mag als dat verenigbaar is met het doel
waarvoor de gegevens zijn verzameld. Of dit het geval is, hangt af van de
concrete omstandigheden.
7. Uitvoering en communicatie
De leden van de GroenLinks-fractie bemerken dat huurders lang niet altijd
goed weten wat hun rechten zijn en dat verhuurders van deze kennisachterstand misbruik kunnen maken. Deze leden lezen dat de regering van
mening is dat de informatie over het voorliggende wetsvoorstel via tal
van websites gecommuniceerd moet worden. Dit is uiteraard van belang,
maar volgens deze leden onvoldoende om ervoor te zorgen dat huurders
goed geïnformeerd worden. Ook zijn er bijvoorbeeld huurders die de
Nederlandse taal onvoldoende machtig zijn. Daarom vragen deze leden
wat de regering nog meer kan doen om de rechten van huurders beter
onder de aandacht van huurders te brengen. Deze leden vragen of het
bijvoorbeeld een mogelijkheid zou zijn om verhuurders te verplichten om
bij iedere huurovereenkomst die zij met een huurder afsluiten informatie
bij te voegen over de rechten die uit de wet voortvloeien. Indien de
regering dit niet vindt, vernemen deze leden graag waarom dit geen
mogelijkheid zou zijn.
Ik ben het eens met de leden van de GroenLinks-fractie. Ik attendeer de
leden er dan ook graag op dat in artikel 2, tweede lid, onderdeel d, van het
wetsvoorstel reeds een informatieverstrekkingsplicht voor verhuurders en
verhuurbemiddelaars is opgenomen. Het gaat bij deze informatie onder
meer om de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van
het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, de contactgegevens van het meldpunt van de
gemeente en de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder
terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan
het gehuurde. In het geval van verhuur aan arbeidsmigranten dient de
verhuurder of de verhuurbemiddelaar erin te voorzien dat de informatieverstrekking geschiedt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur
geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en
waarin hij helder kan communiceren. De verhuurder of verhuurbemiddelaar dient zich daarbij in te spannen om zich ervan te vergewissen of

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

41

een arbeidsmigrant een bredere voertaal (voldoende) machtig is, dan wel
enkel zijn/haar moedertaal en dat de informatie vervolgens in die taal aan
de arbeidsmigrant verstrekt dient te worden. De verhuurder of verhuurbemiddelaar mag er derhalve dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig is. Hierbij wordt opgemerkt dat de
huurovereenkomst van deze verplichting is uitgezonderd, omdat de
Nederlandse taal de taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer. Ik
verwijs de leden van de GroenLinks-fractie voor de volledigheid ook naar
hoofdstuk 4.1.3.4 van de memorie van toelichting, waarin deze uitleg
eveneens te vinden is.
8. Financiële gevolgen
De leden van de VVD-fractie vragen op welke manier de regering kan
voorkomen dat betrouwbare verhuurders te maken krijgen met grote
financiële lastenverzwaring.
Bij de vormgeving van dit wetsvoorstel is zoveel als mogelijk rekening
gehouden met het minimaliseren van de effecten en administratieve
lasten voor betrouwbare verhuurders. Dit wordt onder meer bereikt door
de gebiedsgerichte aanpak van de verhuurvergunning en het zo
eenvoudig mogelijk vormgeven van het aanvraagproces voor de
vergunning. Echter is het volledig voorkomen van effecten voor bonafide
verhuurders onmogelijk. De regering is zich ervan bewust dat dit
wetsvoorstel voor hen daarom een extra administratieve last betekent.
Daar staat evenwel tegenover dat bonafide verhuurders in de regel zonder
problemen aan de algemene regels van goed verhuurderschap zullen
voldoen en ook zonder problemen een vergunning zullen krijgen. De extra
administratieve last is voor hen in de praktijk dan ook beperkt.
De leden van de CDA-fractie zien dat in de paragraaf 8.2 over communicatie wordt aangegeven dat «Voor de meer professionele partijen zal ....
inzichtelijk gemaakt worden wat de nieuwe wet voor hen met zich
meebrengt». Deze leden vragen of ook overwogen is om bijvoorbeeld
modeldocumenten beschikbaar te stellen. Dit zou de administratieve
lasten kunnen verlagen.
Ja, het is overwogen om modeldocumenten beschikbaar te stellen. Dit
kan bijdragen aan het verlagen van de administratieve lasten. In samenspraak met alle betrokken partijen werkt de VNG daarom, met een
financiële bijdrage vanuit het Rijk, aan zowel een handreiking (met als
mogelijk onderdeel modeldocumenten) als een modelverordening.
9. Financiële gevolgen voor gemeenten
Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om actief te
sturen op goed verhuurderschap. Zo krijgen gemeenten de bevoegdheid
om een verhuurdervergunning in te stellen en de verantwoordelijkheid
voor het toezicht en de handhaving van de algemene regels en de
verhuurdervergunning. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen
waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van
ongewenst verhuurgedrag. Kortom, de gemeenten krijgt er een fors
takenpakket bij. Tegelijkertijd heeft de gemeente de keuzevrijheid om
instrumenten al dan niet in te zetten. De leden van de CDA-fractie vragen
de regering of is geïnventariseerd in hoeverre gemeenten de capaciteit
hebben om deze taken naar behoren uit te voeren. Verder vragen deze
lezen of het inzichtelijk is welke kosten een gemeente hiervoor moeten
gaan maken. Graag ontvangen deze leden een overzicht uitgesplitst in
eenmalige en jaarlijkse kosten.
Om de financiële gevolgen van het wetsvoorstel voor gemeenten in kaart
te brengen, is een artikel 2-onderzoek uitgevoerd. Daarbij is ook gekeken
naar de benodigde capaciteit. Op basis van de uitkomsten uit dit

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

42

onderzoek stelt het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten
financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van het
wetsvoorstel. De financiering bestaat uit een incidentele bijdrage van
€ 9,2 miljoen in 2023 voor de eenmalige kosten die gemeenten maken als
gevolg van de invoering van de landelijke regels en het instellen van het
meldpunt. Daarnaast bestaat de financiering uit een structurele bijdrage
van € 12,4 miljoen vanaf 2023 voor de structurele kosten als gevolg van
de landelijke algemene regels en het meldpunt. Uit het artikel 2-onderzoek
is verder gebleken dat het zeer lastig is om de kosten én opbrengsten die
gepaard gaan met het instellen van een verhuurvergunning op voorhand
goed en betrouwbaar in te schatten. Deze kosten en opbrengsten gaan
zich immers pas voordoen op het moment dat een individuele gemeente
ervoor kiest een verhuurvergunning te introduceren. Daarom stelt het Rijk
hier nu geen generieke financiering voor beschikbaar. Wel heb ik met de
VNG afgesproken om de financiële effecten van het wetsvoorstel voor
gemeenten twee jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel te
onderzoeken, om zodoende op dat moment te kunnen vaststellen welke
financiële gevolgen er precies gepaard gaan met de invoering van de
verhuurvergunning. Ten aanzien van de inbeheername geldt voorts dat
burgemeester en wethouders de verhuurder kunnen verplichten tot het
betalen van een kostendekkende beheervergoeding.
De leden van de CDA-fractie verzoeken de regering ook de uitvoeringstoetsen, zover niet in het wetsvoorstel opgenomen, beschikbaar te stellen.
In hoofdstuk 12 van de memorie van toelichting zijn alle formele adviezen
en toetsen omschreven, waarbij ook per advies is aangegeven hoe hier
opvolging aan is gegeven. Hoewel deze toetsen en adviezen openbaar
toegankelijk zijn, heb ik ze voor de volledigheid ook als bijlage bij dit
verslag gevoegd.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen wanneer de regering van
plan is met de VNG en gemeenten afspraken te maken over de kosten van
de verhuurvergunning. Verder vragen deze leden wanneer de regering
verwacht dat de feiten en cijfers uit de praktijk beschikbaar zijn en zo
heroverwogen kan worden of vanuit het rijk aanvullende financiering
nodig is.
Ik heb met de VNG afgesproken om de financiële effecten van het
wetsvoorstel voor gemeenten twee jaar na inwerkingtreding van het
wetsvoorstel te onderzoeken, om zodoende op dat moment te kunnen
vaststellen welke financiële gevolgen er precies gepaard gaan met de
invoering van de verhuurvergunning. Op basis hiervan kan heroverwogen
worden of vanuit het Rijk aanvullende financiering nodig is.
10. Evaluatie
Het lid van de BIJ1-fractie leest de intentie om vijf jaar na de inwerkingtreding de doeltreffendheid en de effecten van deze wet te evalueren,
maar hierbij ook ruimte is voor tussentijdse monitoring. Dit lid vraagt met
welke partijen de regering voornemens is deze evaluatie, alsmede de
tussentijdse monitoring uit te voeren. Verder wil dit lid graag vernemen in
hoeverre hierbij ook plek is voor ervaringsdeskundigheid,
huurdersplatforms- en collectieven en andere (lokale) verhuurdersinitiatieven die dichterbij de geleefde ervaringen staan.
Vijf jaar na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel worden de doeltreffendheid en de effecten van deze wet geëvalueerd door de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Bij de uitvoering van een
evaluatie worden de ervaringen van relevante partijen meegenomen, zo
ook die van partijen als die door het lid van de BIJ1-fractie worden
genoemd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

43

11. Advies en consultatie
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af waarom de regering
het standpunt van de Aw, notabene de toezichthouder op corporaties, niet
deelt en verhuurders zijnde toegelaten instellingen toch onderdeel laat
zijn van dit wetsvoorstel. Deze leden vernemen graag welke toegevoegde
waarde de regering ziet voor de invoering van dit wetsvoorstel voor
corporaties. Verder vragen deze leden of de regering van mening is dat de
Woningwet nog niet voorziet in regels betreffende goed verhuurderschap.
Dit wetsvoorstel normeert via de algemene regels het gedrag van alle
verhuurders (en verhuurbemiddelaars) om op deze manier de rechtsbescherming van huurders te verbeteren. Hierbij mag het voor een huurder
niet uitmaken wie zijn verhuurders is. Bovendien zijn in de Woningwet
geen expliciete regels opgenomen over wat goed verhuurderschap voor
woningcorporaties inhoudt. Om deze redenen zijn corporaties niet
uitgezonderd van de algemene regels en ontstaat er in de praktijk ook
geen dubbeling binnen het stelstel van de Woningwet.
11.1 Advies van en uitvoeringstoets door de Huurcommissie
De leden van de SP-fractie vragen de regering aan te geven hoe lang na
inwerkingtreding van dit wetsvoorstel de gevolgen voor de Huurcommissie in kaart zullen worden gebracht en hoe vaak deze gevolgen
optreden. Deze leden vragen de regering de Kamer hierover te informeren.
Zoals in hoofdstuk 12 van de memorie van toelichting is beschreven zijn
de verwachte effecten van dit wetsvoorstel voor de Huurcommissie in
kaart gebracht in de vorm van een uitvoeringstoets. Op basis hiervan stel
ik vanaf de begroting van 2023 additionele financiering beschikbaar voor
de uitvoering van dit wetsvoorstel. Het kabinet zal de effecten in de
praktijk scherp in de gaten houden en op basis daarvan in samenspraak
met de Huurcommissie op basis van de reeds bestaande samenwerkingsafspraken bezien of, en zo ja welke, nadere gevolgen dit heeft voor de
financiering van de Huurcommissie. Daarnaast heb ik met de VNG
afgesproken dat de financiële en uitvoeringseffecten van deze wet twee
jaar na inwerkingtreding geëvalueerd zullen worden. In dit onderzoek zal
ik ook de effecten op de Huurcommissie betrekken. Daarnaast rapporteert
de Huurcommissie jaarlijks over haar taakuitvoering middels haar
jaarverslag. Dit jaarverslag is openbaar toegankelijk. Op deze manier
verwacht ik voldoende inzicht in de gevolgen van dit wetsvoorstel voor de
Huurcommissie te hebben en te verkrijgen.
11.2 Advies van andere partijen
De regering schrijft in reactie op onder meer de Woonbond dat het
schrappen van de zes maanden termijn bij de Huurcommissie voor
huurprijsbepaling een te grote systeemwijziging zou betekenen. De leden
van de GroenLinks-fractie ontvangen graag een uitgebreidere motivatie
van de regering waarom dit zo zou zijn.
De genoemde termijn van zes maanden bij de Huurcommissie geldt voor
aanvangshuurprijstoetsing, waarmee een huurder met terugwerkende
kracht een lagere huurprijs kan krijgen en daarmee ook terug kan vallen in
het gereguleerde segment. Deze termijn geldt omdat de Huurcommissie
kijkt naar de kwaliteit van de woning en maximale huurprijs bij aanvang
van het contract. Dit betekent dat de Huurcommissie moet achterhalen
wat de kwaliteit van de woning destijds was, welke onderhoudsgebreken
er waren en welke woningverbeteringen er sindsdien zijn doorgevoerd.
Dit proces kan met een termijn van zes maanden al voor problemen
zorgen. Het verlengen of afschaffen van de termijn is daarom niet goed
uitvoerbaar. Zoals ik op de vraag van de PvdA-fractie over hetzelfde

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

44

onderwerp heb aangegeven, onderzoek ik de mogelijkheden om het wws
een landelijke norm te maken voor gereguleerde huurwoningen. In die
context betrek ik ook de toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie.
Overigens kunnen huurders met een gereguleerde huurovereenkomst zich
te allen tijde tot de Huurcommissie richten om de maximale huurprijs te
bepalen.
12. Inwerkingtreding en overgangsrecht
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen wat de beoogde datum is
voor inwerkingtreding van de wet, gezien dit in de memorie van
toelichting nog niet wordt benoemd. Verder vragen deze leden of de
regering het met de leden van de ChristenUnie-fractie eens is dat een
snelle behandeling gewenst is.
Ik ben het volmondig eens met de leden van de ChristenUnie-fractie dat
een snelle behandeling gewenst is.
Afhankelijk van de voortgang van de parlementaire behandeling, streef ik
naar een inwerkingtreding op 1 juli 2023.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 11

45