Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2018–2019

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 454

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN BINNENLANDSE ZAKEN
EN KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 3 december 2018
Voor veel inwoners van Caribisch Nederland blijkt het kopen van een
eigen woning nog altijd een enorme uitdaging. Met name de betaalbaarheid en financierbaarheid van een woning vormen daarbij een
belangrijk obstakel. Anders dan in Europees Nederland zijn banken in het
Caribisch gebied over het algemeen slechts bereid om 70–80% van de
woningwaarde (ongeveer gelijk aan de executiewaarde bij gedwongen
verkoop) te financieren. Dit betekent voor veel potentiële huizenkopers dat
zij een aanzienlijk deel eigen vermogen moeten inbrengen, waardoor veel
potentiële hypotheekverstrekking niet tot stand komt.
Veel mensen zijn niet in staat om voldoende eigen vermogen op te
bouwen, terwijl zij op basis van hun inkomen volgens de in Caribisch
Nederland geldende AFM-normen wel op verantwoorde wijze een
hypotheek zouden kunnen dragen. De maximale aflossingsperiode van
een hypotheek loopt daarnaast tot de pensioengerechtigde leeftijd van
65 jaar. Dit betekent dat het na het 35e levensjaar (looptijd hypotheek is
maximaal 30 jaar) steeds moeilijker wordt om een hypotheek af te sluiten,
aangezien deze in een steeds kortere periode terugbetaald moet worden.
De problemen rond financiering leiden ertoe dat er relatief weinig
woningen worden verkocht en gebouwd, terwijl er tegelijkertijd lange
wachtlijsten bestaan voor (sociale) huurwoningen op met name Bonaire.
Deze beperktere toegang tot hypotheekfinanciering zet een rem op de
ontwikkeling van de woningmarkt. In Europees Nederland stimuleert de
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de betaalbaarheid en toegankelijkheid van het eigen woningbezit. De NHG is momenteel echter alleen
beschikbaar voor Europees Nederland. De mogelijkheid tot invoering van
een hypotheekgarantieregeling in Caribisch Nederland is daarom al
geruime tijd onderwerp van gesprek. Een dergelijke regeling zal voor
verschillende groepen mensen uitkomst kunnen bieden. Met name
starters, jonge gezinnen en de sociale middenklasse zullen naar
verwachting baat kunnen hebben bij dit product.

kst-32847-454
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2018

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 454

1

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft
aan het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) – als uitvoerder van de
NHG in Nederland – gevraagd om te bezien welke mogelijkheden er zijn
om een hypotheekgarantieregeling in te voeren in Caribisch Nederland.
Deze verkenning heeft laten zien dat de NHG zoals deze wordt uitgevoerd
in Europees Nederland niet één op één is in te voeren op de eilanden door
verschillen met de situatie in Caribisch Nederland. De woningmarkt op elk
van de eilanden kent zijn eigen dynamiek. Gemeenschappelijke conclusie
is wel dat op elk van de eilanden bepaalde waarborgen ontbreken die
Europees Nederland wel kent. In sommige gevallen worden deze
waarborgen op een andere wijze ingevuld. Zo bestaat in Caribisch
Nederland geen Bureau Krediet Registratie (BKR) waar banken de
kredietwaardigheid van klanten kunnen toetsen. Banken in Caribisch
Nederland controleren de kredietwaardigheid van klanten daarom
onderling via een standaardprocedure1. Ook zijn niet in alle gevallen
betrouwbare statistieken beschikbaar over de (werking van de) woningmarkt op Bonaire, Sint Eustatius en Saba.
Experiment Hypotheekgarantie Bonaire
De mogelijke meerwaarde van een hypotheekgarantie wordt door diverse
stakeholders op de eilanden en het kabinet onderkend. Tegelijkertijd kan
niet voorbijgegaan worden aan de onbekendheid met de woningmarkten
in Caribisch Nederland en de mogelijke extra risico’s waaraan het
Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zou worden blootgesteld, als de
NHG wordt ingevoerd in Caribisch Nederland. Ook is niet op voorhand
duidelijk welke (onbedoelde) neveneffecten de invoering van een
hypotheekgarantie kan hebben op de woningmarkten van de eilanden.
Dit alles overwegend kan ik u mede namens de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties berichten dat het kabinet heeft besloten om
te starten met een experiment. In het bijgevoegde2 toetsingskader
risicoregelingen wordt de afweging van het kabinet en vormgeving van
het experiment nader toegelicht. Met het experiment wordt daarmee
uitvoering gegeven aan bestuurlijke afspraken uit het recent gesloten
bestuursakkoord Bonaire.
Een experiment biedt het kabinet de mogelijkheid om op gecontroleerde
en verantwoorde wijze de mogelijkheid van een hypotheekgarantie te
onderzoeken. Gedurende de looptijd van het experiment zullen de
(neven)effecten van het instrument op de woningmarkt nauwlettend
worden gevolgd door het WEW en BZK. Het kabinet heeft bij de
vormgeving van het experiment ook gekeken naar een aantal randvoorwaarden, waaronder de aanwezigheid van beschikbare statistieken, de
toegang tot betrouwbare kadastrale gegevens en de mogelijkheid om te
werken met banken die onder volledig toezicht vallen van De Nederlandsche Bank (DNB). Deze zaken beperken de mogelijke risico’s van het
product aanzienlijk. Deze voorwaarden hebben ertoe geleid dat het
experiment vooralsnog alleen van toepassing zal zijn op Bonaire.
Het WEW heeft in samenspraak met BZK een scala aan risicomitigerende
maatregelen uitgewerkt om punten waarop de hypotheekmarkt afwijkt
van Nederland te ondervangen:
– Het experiment is alleen van toepassing op Bonaire;
– Het product kan alleen worden aangeboden door banken die onder
volledig toezicht staan van DNB;
– Het experiment duurt vijf jaar;

1
2

Dit betreft een uitvraag of een klant nog andere kredieten heeft lopen bij de betreffende bank.
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 454

2

–
–

–
–
–

–

–
–

Het gaat om een maximumaantal van 350 garanties voor de hele
periode, met een maximum van 70 garanties per jaar;
De kostengrens voor Bonaire wordt overeenkomstig een representatieve woningwaarde voor middeninkomens vastgesteld op 225.000
USD;
De looptijd van de garanties betreft maximaal 30 jaar;
De lening moet in 30 jaar of korter annuïtair of lineair worden afgelost;
Alleen mensen met een vast arbeidscontract (en dus een stabiele
inkomstenbron) worden in staat gesteld om een hypotheek met
hypotheekgarantie af te sluiten;
Het experiment ziet alleen op het in eigendom verkrijgen van woningen na verhuizing. Oversluiten van een hypotheek en zaken als
kwaliteitsverbetering, erfopvolging en andere zaken die in Europees
Nederland aan de orde zijn, zoals de afkoop van erfpacht, zullen niet
onder de garantie vallen;
Evenredig aan de NHG in Europees Nederland wordt een premie
oftewel borgtochtprovisie gehanteerd3;
De maximale leensom (Loan-to-Value) zal net als in Europees
Nederland 100% van de woningwaarde betreffen.

Als alternatief voor de ontbrekende BKR-toetsing is het WEW daarnaast
voornemens om in de borgstellingsovereenkomst met de aangesloten
banken af te spreken dat deze aangesloten moeten zijn bij het Caribbean
Credit Bureau (CCB) en dat zij klanten ook volgens dit systeem moeten
toetsen. Het WEW wil aanvullend op de CCB-toets op basis van bankafschriften het uitgavenpatroon van aanvragers toetsen op onregelmatigheden. Afschriften zullen daarmee onderdeel gaan uitmaken van de
kernstukken. Het WEW zal daarnaast alle aanvragen handmatig toetsen
voordat een garantie wordt verstrekt. Daarmee wordt op voorhand
verzekerd dat de dossiers alle noodzakelijke informatie bevatten. Dit in
tegenstelling tot Europees Nederland waarbij alleen achteraf getoetst
wordt indien aanspraak wordt gedaan op de garantie.
Evaluatie
De effecten van het experiment zullen de komende jaren nauwgezet
worden gemonitord en geëvalueerd. Hierbij wordt bezien of een
hypotheekgarantie in een later stadium ook toepasbaar is op Saba en Sint
Eustatius. Ten behoeve van de evaluatie zal in overleg met het WEW, het
Centraal Bureau van de Statistiek en het Ministerie van Financiën een
traject worden opgesteld. Een nulmeting zal onderdeel uitmaken van dit
traject. Tevens zal een jaarlijkse monitorrapportage worden opgesteld en
wordt na vijf jaar een eindevaluatie uitgevoerd, waarin de doeltreffendheid en doelmatigheid van het experiment worden onderzocht. In de
diverse evaluaties zal in ieder geval gekeken worden naar de effecten van
het instrument op het eigen woningbezit, nieuwbouw, de huizenprijzen,
de hypotheekrente en het aantal verliesdeclaraties.
Naast de vaste evaluatiemomenten zal het WEW de garantieverstrekking
voortdurend monitoren. Indien er in de verstrekking onregelmatigheden
optreden kan dit aanleiding geven om het experiment tussentijds aan te
passen of stop te zetten. Ook indien zou blijken dat het risico aanzienlijk
groter is dan verwacht kan besloten worden het experiment tussentijds te
heroverwegen.
De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
R.W. Knops
3

De NHG premie voor 2018 bedraagt 1% van de koopsom. Met ingang van 1 januari 2019 zal de
NHG-premie 0,9% bedragen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 454

3