Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

33 018

Voorstel van wet van de leden Gesthuizen,
Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent
tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek houdende verbetering van de
huurbescherming van huurders van
bedrijfsruimte

Nr. 4

ADVIES VAN DE RAAD VAN STATE EN REACTIE VAN DE
INDIENERS
Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de
Raad van State (hierna: Afdeling advisering) d.d. 31 oktober 2011 en de
reactie van de indieners d.d. 5 juli 2012, aangeboden aan de Voorzitter van
de Tweede Kamer der Staten-Generaal. Het advies van de Afdeling
advisering is cursief gedrukt.
De indieners danken de Afdeling advisering voor het advies over het
voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den
Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van
bedrijfsruimte (hierna: het initiatiefvoorstel). In deze reactie gaan de
indieners in op de verschillende opmerkingen van de Afdeling advisering.
Bij brief van 28 september 2011 heeft de Tweede Kamer bij de Afdeling
advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het
voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den
Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van
bedrijfsruimte, met memorie van toelichting.
Het voorstel van wet beoogt de huurbescherming van huurders van
bedrijfsruimte te verbeteren in geval van renovatie. Voorgesteld wordt
artikel 7:296, lid 1, onderdeel b, van het Burgerlijk Wetboek (BW) te
wijzigen, zodat een huurovereenkomst die in beginsel vijf jaar heeft
geduurd, niet langer kan worden beëindigd op de grond dat de
verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor een renovatie die
zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarnaast regelt het
voorstel dat de huurder recht heeft op ten minste een door de minister
vast te stellen bijdrage van de verhuurder in de kosten van verhuizing,
indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie waarbij de
huurovereenkomst in stand blijft.

kst-33018-4
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

1

1. Inleiding
De wettelijke huurbescherming van de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte komt in grote lijnen op het volgende neer. Een
huurovereenkomst geldt voor vijf jaar, tenzij een langere termijn is
overeengekomen. Na afloop van deze termijn wordt de huurovereenkomst van rechtswege met eenzelfde termijn verlengd, met dien
verstande dat de totale termijn niet meer dan tien jaar kan bedragen.
Indien partijen het daarover eens zijn, kan een overeenkomst tussentijds
worden opgezegd. Ontbreekt overeenstemming, dan kan de overeenkomst worden opgezegd tegen het einde van de eerste of de tweede
termijn.
Artikel 7:296, lid 1, van het BW bepaalt dat opzegging tegen het einde van
de eerste termijn slechts mogelijk is a) vanwege slecht huurderschap of b)
indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam
in eigen gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig
heeft. Ten gevolge van een amendement is deze tweede grond sinds
1 augustus 2003 niet langer beperkt tot duurzaam gebruik «als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het BW», maar kan ook andere
bedrijfsruimte of woonruimte eronder vallen.1 Voorts is toegevoegd dat
«renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet
mogelijk is» onder duurzaam gebruik wordt begrepen. Na afloop van de
tweede termijn kan de huur eveneens op de als tweede genoemde grond
worden opgezegd. Slaagt de verhuurder er in dat geval niet in aannemelijk te maken dat hij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil
nemen en dat hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, dan kan het
beëindigingsverzoek toch worden toegewezen als de belangen van de
verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder.2 Het wetsvoorstel
schrapt de renovatie als zelfstandige opzeggingsgrond, zodat een
huurovereenkomst niet langer op die grond door de verhuurder na de
eerste termijn kan worden beëindigd, ook al is aannemelijk dat renovatie
zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Opzegging door de
verhuurder op grond van een voorgenomen gebruik in de vorm van
renovatie blijft mogelijk, maar uitsluitend indien de huurovereenkomst
tien jaar of langer heeft geduurd en na afweging van de belangen van de
huurder tegen die van de verhuurder.
De regeling voor een minimumbijdrage in de verhuiskosten ziet thans
enkel op gevallen van renovatie van woonruimte waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Voorgesteld wordt deze regeling uit te breiden
tot renovatie van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van het BW.
2. Nut en noodzaak
Volgens de initiatiefnemers leidt toepassing van het renovatieartikel ertoe
dat winkeliers steeds vaker uit hun panden worden gezet, terwijl geen
rekening wordt gehouden met hun belangen. De indieners achten dit een
zeer ongewenste situatie, omdat veel middenstanders de mogelijkheid tot
uitoefening van hun beroep hierdoor zien verdwijnen. De Afdeling merkt
hierover het volgende op.

1
2

Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 10.
Artikel 7:296, lid 3, van het BW.

a. Volgens de toelichting blijkt uit diverse bronnen dat winkeliers steeds
vaker bij renovatie zonder pardon uit hun panden worden gezet. In het
bijzonder wordt verwezen naar een bericht met betrekking tot de
Branchevereniging Detailhandel Nederland, dat spreekt over naar
schatting honderden gevallen per jaar en een doorzettende toename, en
een bericht met betrekking tot de branchevereniging voor woon- en
kledingwinkels (CWB-MITEX) dat een aantal van enige tientallen uitzettingen per jaar noemt. Hieruit kan echter niet worden afgeleid op welke

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

2

feiten deze cijfers en veronderstellingen zijn gebaseerd en of zij een
representatief beeld schetsen.
Daarnaast verwijst de toelichting naar twee algemeen juridische publicaties over het huurrecht. Deze publicaties bevatten echter geen representatieve gegevens over de toepassing van de bedoelde opzeggingsgrond.
Het rapport «Help, mijn winkel wordt gerenoveerd» heeft mede betrekking
op renovaties die op zichzelf niet in de weg staan aan voortzetting van de
huurovereenkomst.
De regering heeft naar aanleiding van laatstgenoemd rapport toegezegd
nader onderzoek te doen om de omvang en reikwijdte van deze problematiek te bepalen. Voorts is er overleg over een gedragscode waarin aan
de orde zou komen: de wijze van betrokkenheid bij de planvorming,
onkostenvergoedingen, ontruimingstermijnen, huurgewenning bij hogere
huur na renovatie en geschillenbeslechting.1
Gelet hierop adviseert de Afdeling nader te motiveren waarop de feitelijke
en verwachte toename van de toepassing van het renovatieartikel berust,
in te gaan op de vraag waarom de totstandkoming van de gedragscode
niet wordt afgewacht en voorts aandacht te besteden aan de resultaten
van het toegezegde onderzoek, zo die er zijn.
In de memorie van toelichting wordt reeds genoemd dat Branchevereniging Detailhandel Nederland vaststelt dat ondernemers «gewoon op
straat» kunnen worden gezet omdat verhuurders een lopende huurovereenkomst door de huidige opzet van artikel 7:296 van het Burgerlijk
Wetboek (hierna: BW) eenvoudig kunnen laten beëindigen. Zij maakte een
schatting dat het zou gaan om honderden gevallen per jaar. Dit wordt
bevestigd in het nieuwsbericht van 4 juni 2012 waarin Detailhandel
Nederland constateert dat de laatste 2 jaar ruim 2000 winkeliers nadelige
effecten van de renovatiebepaling hebben ervaren. Dit blijkt uit een
rondgang onder de leden van Detailhandel Nederland. Zij geven aan dat
de renovatiebepaling wordt misbruikt om een huurder een pand uit te
krijgen. Ook worden huurders door misbruik van de renovatiebepaling
onder druk gezet om meer huur te betalen.
Detailhandel Nederland trekt daarnaast de conclusie dat het misbruik
hand over hand toeneemt. Een duidelijk voorbeeld hiervan is dat een
groot deel van de ondernemers in winkelcentrum Hoog Catharijne
inmiddels een brief heeft ontvangen met een aangekondigde huuropzegging. Het gaat hier om tientallen ondernemers. Het tegenhouden van
noodzakelijke renovatie is uiteraard niet de bedoeling van de indieners.
Wel zijn de indieners van mening dat renovatie niet direct zou moeten
leiden tot opzegging van een huurcontract. Indien de huurovereenkomsten tussen winkeliers en verhuurders in Hoog Catharijne behouden
blijven, zouden de winkeliers na de renovatie in hun panden kunnen
terugkeren. Doordat verhuurders de huurcontracten volgens de huidige
wetgeving gemakkelijk kunnen opzeggen, is hiervan geen sprake.
Zowel het onderzoek naar de omvang en reikwijdte van de problematiek
rond huuropzegging met het oog op renovatie als de gedragscode, waar
de Afdeling advisering in haar reactie naar verwijst, zijn door de regering
niet uitgevoerd. Het is dan ook niet mogelijk om de resultaten van het
onderzoek mee te nemen in dit initiatiefvoorstel. Gezien de nijpende
situatie voor vele ondernemers is het noodzaak spoedig met een
oplossing te komen voor het probleem. Het niet uitvoeren van het
toegezegde onderzoek toont aan dat de regering het nijpende probleem
van vele ondernemers niet onderkent. Dit initiatiefvoorstel biedt de
mogelijkheid om een eind te maken aan dit veelvoorkomende probleem.

1

Kamerstukken I 2009/10, 31 528, C.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

3

b. Volgens de initiatiefnemers wordt de toename van de toepassing van
het renovatieartikel veroorzaakt doordat het voor de verhuurder erg
gemakkelijk is om aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend
nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet
kan worden uitgevoerd. Verder merken zij op dat bij toepassing van deze
beëindigingsgrond voorbij wordt gegaan aan het belang dat de huurder
heeft bij het voortzetten van zijn bedrijf op de bestaande locatie. De
rechter kan weliswaar een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toewijzen aan de huurder, maar deze kosten vallen in het niet bij de
schade die een huurder kan lijden als gevolg van omzetderving. Ten slotte
wijzen de initiatiefnemers erop dat verhuurders van bedrijfsruimte die
willen renoveren, gebruik kunnen blijven maken van de mogelijkheid om
te renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst.1 Indien
terugkeer van de huurder volgens de verhuurder niet mogelijk is
vanwege, bijvoorbeeld, een veranderde bestemming van het pand, kan de
verhuurder tegen het einde van de tweede termijn (of op een later tijdstip)
een beëindigingsverzoek bij de rechter aanhangig maken, zo vervolgt de
toelichting. De rechter kan dit verzoek toewijzen op grond van een
redelijke afweging van de belangen van de huurder tegen die van de
verhuurder ex artikel 7:296, lid 3, van het BW.
De Afdeling merkt op dat de wet een onderscheid maakt tussen renovaties
die met behoud van de huurovereenkomst kunnen worden uitgevoerd en
renovaties waarbij dat niet het geval is. Voor de eerste categorie geldt dat
de huurder de verhuurder de gelegenheid moet geven tot renovatie met
voortzetting van de huur, wanneer de laatste daartoe een redelijk voorstel
doet. Indien de rechter oordeelt dat het voorstel redelijk is, heeft de
huurder de keuze om dit voorstel te aanvaarden of de huurovereenkomst
te beëindigen. Voor de tweede categorie regelt de wet dat de verhuurder
aannemelijk moet maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor
duurzaam eigen gebruik. In 2003 is daaraan toegevoegd dat renovatie
alleen duurzaam eigen gebruik oplevert, indien de renovatie zonder
beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het moet dan gaan om een
wijziging van de plaats of functie van het gehuurde, zoals een verandering
van de bestemming, indeling of vloeroppervlakte, waardoor de zittende
huurder in het gerenoveerde pand niets meer te zoeken heeft.2 Indien de
verhuurder in dit bewijs slaagt, moeten de belangen van de zittende
huurder wijken en blijft de huurbescherming beperkt tot de eerste vijf (of
tien) jaar. Er is dan geen plaats meer voor een nadere afweging van de
belangen van de huurder tegen die van de verhuurder.
Gelet op de vrij schaarse jurisprudentie3 en de bewijslast die op de
verhuurder rust, is de Afdeling is er niet zonder meer van overtuigd dat de
rechter de grond van opzegging wegens renovatie op een te gemakkelijke
wijze toepast. De Afdeling adviseert daarom de noodzaak van de
voorgestelde schrapping van renovatie als beëindigingsgrond nader te
motiveren.

1

Artikel 7:220, lid 2, BW.
Kamerstukken II, 1999/2000 26 089, nr 6, blz.
22.
3
Ktr. Urecht 9 september 2009, WR 2009, 129;
Hof Amsterdam 13 juli 2010, WR 2011, 62; Hof
Den Haag 21 december 2010, WR 2011, 35; HR
24 december 2010, RvdW 2011, 73.
2

De indieners van het initiatiefvoorstel vinden dat de rechter te weinig
mogelijkheden heeft om de belangen van de huurder te wegen indien een
huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte wordt opgezegd
door de verhuurder. Indien een huurovereenkomst is opgezegd tegen het
einde van de termijn als bedoeld in artikel 7:292 BW (doorgaans vijf jaar)
laat de huidige formulering van artikel 7:296 BW de rechter geen
mogelijkheid de belangen van de huurder in ogenschouw te nemen. Zoals
eerder beschreven blijkt dat wanneer de verhuurder aannemelijk maakt
dat hij de bedrijfsruimte nodig heeft voor «dringend eigen gebruik voor
renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is», de rechter
de beëindigingsvordering van de verhuurder zal toewijzen. Het is in de
praktijk voor verhuurders erg gemakkelijk om aannemelijk te maken dat zij

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

4

het verhuurde voor een dergelijke renovatie nodig hebben. Zij hoeven dit
namelijk niet aan te tonen met objectieve gegevens. De verhuurder hoeft
bijvoorbeeld niet aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor een
voorgenomen verbouwing inderdaad zullen worden verleend.1 Tevens
wordt niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan
wordt bedreigd, en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die
bedreiging het hoofd te kunnen bieden.2 Zelfs als de verhuurder het
ontstaan van een dergelijk «dringend eigen gebruik» zelf heeft veroorzaakt, staat dit niet in de weg aan de toekenning van de beëindigingsvordering door de rechter. Het feit dat er voor de verhuurder alternatieven
bestaan, staat ook niet in de weg aan toekenning hiervan.3
Indien een verhuurder aannemelijk maakt de bedrijfsruimte nodig te
hebben voor «dringend eigen gebruik voor renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is», hetgeen dus gemakkelijk is, dient de
huurder de bedrijfsruimte te verlaten. In zulk een geval bestaat er geen
ruimte voor de rechter om de belangen van de huurder tot behoud van de
huurovereenkomst in ogenschouw te nemen. De huurder krijgt geen kans
om zijn kant van de zaak te belichten. Vele middenstanders zien de
mogelijkheid tot uitvoering van hun beroep, en daarmee hun levensonderhoud, verdwijnen met een rechterlijke uitspraak waarin hun belangen
niet gewogen zijn en waarin geen onderzoek is gedaan naar de
mogelijkheid tot renovatie over te gaan met behoud van de huurovereenkomst. De indieners vinden dit een zeer onwenselijke zaak.

1
J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker, W.L.
Valk, Burgerlijk Wetboek, Tekst en Commentaar, Deventer: Kluwer 2007, p. 3029. Geciteerd
uit, onder andere: HR 24 januari 1997, NJ
1997, 558; Tokkie/Michael.
2
Ibid., p. 3029. Geciteerd uit, onder andere:
HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457; Co-op/Vomar).
3
Ibid., p. 3029. Geciteerd uit, onder andere:
HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150; ZSN/Telec.
4
Gerechtshof Arnhem 24 februari 2009, LJN:
BH7552.
5
Artikel 7:220, lid 4, BW.

Ter illustratie de volgende casus:
Op grond van de wet wordt in de rechtspraak tot nu toe aangenomen dat,
ook in gevallen waarin het mogelijk zou zijn de huurovereenkomst voort
te zetten onder het doen van een redelijk voorstel aan huurder, de
verhuurder de huurovereenkomst kan doen eindigen op grond van
voorgenomen renovatie. Daartoe is het veelal voldoende dat de
verhuurder stelt dat hij nu eenmaal niet van plan is om voor de huurder
geschikte ruimtes te realiseren en/of dat hij voornemens is een gewijzigd
branchepatroon tot stand te brengen, waarin voor de zittende huurder
helaas geen plaats meer is. Illustratief in dit verband is de zaak van het
Gerechtshof Arnhem.4 In deze zaak werd door de verhuurder van
bedrijfsruimte beëindiging van de huurovereenkomst van die bedrijfsruimte gevorderd op grond van dringend eigen gebruik in verband met
een voorgenomen renovatie.4 De huurder van de bedrijfsruimte heeft zich
daartegen verweerd, stellende dat bij de voorgenomen renovatie de
huuropzegging niet noodzakelijk was. Betoogd werd dat de renovatie met
instandlating van de huurovereenkomst gerealiseerd had kunnen worden
(artikel 7:220 BW biedt hiervoor de grondslag) en dat beëindiging van de
huurovereenkomst derhalve niet gestoeld kan worden op de verplichte
beëindiginggrond van artikel 7:296, eerste lid, onder b, BW. Het Hof
verwerpt deze stelling door te stellen dat hiervoor geen grond bestaat in
het recht. Inderdaad biedt artikel 7:220 BW de mogelijkheid tot renovatie
over te gaan met behoud van de huurovereenkomst, maar tevens wordt in
dit artikel gesteld dat die bepaling niet afdoet aan de bevoegdheid van de
verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de
zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover dat kan worden
gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden als, onder andere,
bedoeld in artikel 7:296 BW.5 De opzeggingsgrond «dringend eigen
gebruik» voor renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van
de huur niet mogelijk is, is allereerst voor de verhuurder gemakkelijk
aannemelijk te maken (zie hierboven). Tevens is de reikwijdte van deze
opzeggingsgrond zeer groot. Indien de opzeggingsgrond van toepassing
is, is de optie dat renovatie met behoud van de huurovereenkomst
plaatsvindt ingevolge artikel 7:220 BW direct niet langer relevant. Die
optie doet immers niet af aan de mogelijkheid voor de verhuurder de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

5

huurovereenkomst op te zeggen door middel van een beroep op artikel
7:296 BW.
3. Alternatief
Volgens de toelichting willen de initiatiefnemers verhuurders niet de
mogelijkheid ontnemen hun bedrijfsruimte te renoveren. Zij benadrukken
dat het renoveren van bijvoorbeeld verouderde winkelcentra nodig kan
zijn voor de revitalisatie daarvan, of ter voorkoming van verloedering. Ook
wijzen zij erop dat een terugkeer voor de huurder niet altijd mogelijk is,
bijvoorbeeld wegens een veranderde bestemming van het pand. De
Afdeling leidt hieruit af dat de bezwaren zich voornamelijk richten op de
onmogelijkheid voor de huurder in het huidige stelsel om zijn belangen
naar voren te brengen, en op het feit dat er slechts beperkte mogelijkheden tot compensatie zijn indien beëindiging van de huur noodzakelijk
is. Het voorstel betekent echter dat de verhuurder de huur eerst tegen het
tiende jaar kan opzeggen, ook al is aannemelijk dat de huurder niet kan
terugkeren omdat de renovatie tot een ingrijpende verandering in vorm of
functie van het gehuurde zal leiden. De Afdeling merkt op dat de door de
indieners genoemde mogelijkheid van renovatie met behoud van
huurovereenkomst geen alternatief is, omdat dit alleen ziet op renovaties
die niet leiden tot een verandering van de vorm of functie van het
gebouwde. Voorts zal beëindiging in zo’n geval slechts plaatsvinden
indien de huurder zelf beslist een door de rechter redelijk geacht voorstel
niet te aanvaarden. Al met al betekent het voorstel dat voor noodzakelijk
te achten functieveranderende renovaties voortaan een wachttijd van tien
in plaats van vijf jaar geldt, terwijl het doel van het voorstel, voortzetting
van de huurovereenkomst, niet wordt bereikt. Gelet hierop ligt het naar
het oordeel van de Afdeling meer voor de hand om de belangenafweging
als opzeggingsgrond tevens mogelijk te maken na de eerste vijf jaar.
Daarnaast zou kunnen worden overwogen de rechter de bevoegdheid toe
te kennen om de huurder, afhankelijk van de omstandigheden van het
geval, een ruimere vergoeding toe te kennen. Dit heeft als voordeel dat
noodzakelijke renovaties die slechts mogelijk zijn met beëindiging van de
huur, evenals thans, na vijf jaar kunnen worden begonnen en biedt de
huurder meer mogelijkheden om zijn bedrijf op een andere locatie voort
te zetten. De Afdeling adviseert het genoemde alternatief en de
mogelijkheid van een ruimere vergoeding in overweging te nemen.
De indieners nemen het aangeboden alternatief niet over.
4. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten
Ingevolge het voorgestelde artikel 7:220, leden 5 en 6, van het BW1 draagt
de verhuurder van bedrijfsruimte bij in de kosten die de verhuizing voor
de huurder meebrengt, indien de verhuizing noodzakelijk is in verband
met een voorgenomen renovatie en de huurovereenkomst wordt
voortgezet. De bijdrage zal ten minste gelijk zijn aan een bij ministeriële
regeling vast te stellen bedrag. De invoering van een minimumbijdrage
betekent dat de rechtspositie van huurders van woonruimten en huurders
van bedrijfsruimte gelijk wordt getrokken, indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie en de huurovereenkomst behouden blijft, aldus de toelichting.

1
2

Artikel I, onderdeel A, van het wetsvoorstel.
Artikel 7:220, lid 2, van het BW.

Wanneer de verhuurder van bedrijfsruimte wil overgaan tot renovatie met
voortzetting van de huurovereenkomst, moet hij de huurder een redelijk
voorstel doen.2 Dat voorstel kan, gelet op de wetsgeschiedenis, betrekking
hebben op de verhuis- en inrichtingskosten, maar is daartoe niet beperkt.
Of een bijdrage verschuldigd is en wat de hoogte daarvan is, hangt af van
de concrete situatie, ter beoordeling aan de rechter. Het wetsvoorstel

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

6

voegt hieraan toe dat de verhuurder ten minste recht heeft op een bij
ministeriële regeling vast te stellen bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor huurders van woonruimte is deze bijdrage vastgesteld op
€ 5396.
De Afdeling betwijfelt of een dergelijke, niet genormeerde, tariefstelling
een geschikte maatstaf vormt, indien het de verhuur van bedrijfsruimte
betreft. Gelet op de diversiteit van de ondernemingen die actief zijn in de
detailhandel, de verschillende grootte en de aard van de inrichting, lijkt
dat niet waarschijnlijk. Zo heeft de inrichting van een juwelier weinig
gemeen met die van een supermarkt, zowel uit een oogpunt van omvang,
als van presentatie en beveiliging. Afgezien daarvan bestaat het gevaar
dat de minimumbijdrage als richtlijn gaat fungeren bij de vraag wanneer
sprake is van een redelijk voorstel.
De Afdeling adviseert het voorstel op dit punt nader te bezien.
De indieners van het voorstel begrijpen het aandachtspunt dat de Raad
van State hier belicht. De indieners beogen hier echter een minimale
bescherming voor huurders te realiseren. Het mag voor zich spreken dat
iedere situatie naar redelijkheid bekeken dient te worden en dat, indien de
situatie dat vereist, een hogere bijdrage dan de vastgestelde minimumbijdrage aan de huurder is verschuldigd. Wat de hoogte van de bijdrage is
hangt immers, net als bij huurders van woonruimte, af van de concrete
situatie. Het voordeel van een minimumbijdrage is dat huurders een
bepaalde zekerheid wordt geboden. Medewerking van huurders aan
renovatieprojecten zou daarmee kunnen worden bevorderd.1
5. Overgangsrecht
Het wetsvoorstel bevat geen overgangsrecht. Dit betekent volgens de
indieners dat de nieuwe regels na inwerkingtreding van het wetsvoorstel
onmiddellijk van toepassing zijn op bestaande huurovereenkomsten en
lopende rechterlijke procedures, tenzij de zaak op het tijdstip van
inwerkingtreding in hoogste feitelijke instantie al in staat van wijzen
verkeert, waarbij zij verwijzen naar de artikelen 68a en 74 van de
Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (hierna: de overgangswet).
Volgens de indieners rechtvaardigt het belang van het wetsvoorstel deze
keuze voor onmiddellijke werking.

1
Dit werd tevens gesteld in de memorie van
toelichting bij het wetsvoorstel 31 528, door
middel waarvan artikel 7:220, leden 5, 6 en 7,
in het leven werden geroepen. Kamerstukken
II, 2007/08, 31 528, nr. 3.

De Afdeling merkt op dat het wetsvoorstel kan betekenen dat een
voorgenomen, noodzakelijk te achten renovatie met ten minste vijf jaar
moet worden uitgesteld omdat een huurder zich daartegen verzet. Met
name indien het de renovatie van een grootschalig complex of een
winkelbuurt betreft, kan dit niet alleen leiden tot een doorkruising van de
plannen van de verhuurder, maar ook van invloed zijn op de investeringsbeslissingen en toekomstplannen van andere huurders. In het belang van
de rechtszekerheid verdient het daarom aanbeveling in elk geval lopende
procedures uit te sluiten van de onmiddellijke werking.
De Afdeling wijst er voorts op dat bij de invoering van het nieuwe
huurrecht is gekozen voor eerbiedigende werking. Artikel 205 van de
overgangswet bepaalt dat het voor de inwerkingtreding van titel 7.4
geldende recht wordt geëerbiedigd in lopende procedures, om processuele complicaties te voorkomen. Deze regel is ook van toepassing op
wijziging van reeds bestaande bepalingen uit het huurrecht, zoals thans
aan de orde. Dit betekent dat zonder uitdrukkelijke bepaling de voorgestelde wijziging eerbiedigende en geen onmiddellijke werking zal hebben.
De Afdeling adviseert daarom de toelichting aan te passen. Indien de
initiatiefnemers niettemin van mening zijn dat onmiddellijke werking
nodig is, beveelt de Afdeling aan te voorzien in een wijziging van de
overgangswet, met als strekking dat artikel 205 niet van toepassing is op

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

7

het moment van inwerkingtreding van dit wetsvoorstel bestaande
huurovereenkomsten.
De indieners wensen te voorkomen dat de behandeling van dit initiatiefvoorstel verhuurders stimuleert om voor de vaststelling van het voorstel
renovatieprojecten met spoed in uitvoer te brengen, met als doel de
nieuwe wetgeving niet van toepassing te laten zijn op deze projecten. De
indieners zullen daarom bij nota van wijziging artikel 205 van de
Overgangswet als niet van toepassing verklaren op het moment van
inwerkingtreding van dit wetsvoorstel bestaande huurovereenkomsten.
Dit betekent dat het recht zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van
het initiatiefvoorstel alleen van toepassing is indien op het moment van
inwerkingtreden van het initiatiefvoorstel een rechtszaak is begonnen die
in de hoogste feitelijke instantie in staat van wijzen verkeert of sprake is
van een cassatieberoep tegen een, voor het van toepassing worden van
de wet tot stand gekomen, uitspraak.
De waarnemend vice-president van de Raad van State,
Van Dijk
Gesthuizen
Smeets
Blanksma-van den Heuvel
Van Gent

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 018, nr. 4

8