Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

27 926

Huurbeleid

Nr. 342

VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
Vastgesteld 6 juli 2021
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en
opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over de brief van 22 april 2021 over de antwoorden op
vragen commissie inzake het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit
tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte
(maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering)
(Kamerstuk 27 926, nr. 339).
De vragen en opmerkingen zijn op 27 mei 2021 aan de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 5 juli
2021 zijn de vragen beantwoord.
De fungerend voorzitter van de commissie,
M. Bosma
De griffier van de commissie,
Roovers

kst-27926-342
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

1

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de
Minister (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering)
Inleiding
Gelet op het verstrijken van de formele voorhangtermijn per 11 december
2020, het feit dat het ontwerpbesluit niet controversieel is verklaard en de
wens om het besluit per 1 oktober 2021 in werking te laten treden, ben ik
voornemens om op korte termijn de voordracht te doen om het ontwerpbesluit ter advisering voor te leggen aan de Afdeling advisering van de
Raad van State. Latere inwerkingtreding betekent dat een onbegrensd
aandeel WOZ-punten, met name in de grote steden, leidt tot een
toenemende mogelijkheid tot liberalisatie van huurprijzen en een afname
van het aantal huurwoningen met een gereguleerd contract.
Inbreng VVD-fractie
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat het percentage
sociale huur is afgenomen in Amsterdam en Utrecht en dat de omvang
van de doelgroep in Amsterdam en Utrecht gelijk is gebleven. Deze leden
constateren dat deze doelgroep ook gebruik kan maken van koopwoningen en flexwoningen. De leden van de VVD-fractie vragen in hoeverre
dat al gebeurt in Amsterdam en Utrecht. Daarnaast zien deze leden dat het
percentage sociale huur in Amsterdam en Utrecht 51% en 34% is. Zij
willen weten of dat alleen om sociale huur van corporaties gaat en wat het
totale percentage sociale huur van corporaties, institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders is.
Voor de doelgroep geldt dat in Amsterdam en Utrecht 12% respectievelijk
24% gebruikmaakt van koopwoningen. Over het aandeel in flexwoningen
is geen informatie beschikbaar. Tegelijkertijd weten we dat in het
algemeen huishoudens met een lager inkomen, behorende tot de
doelgroep van woningcorporaties, zich moeilijker zelfstandig op de
woningmarkt kunnen redden. Bij de sociale huur in Amsterdam en Utrecht
gaat het niet alleen om verhuur in het gereguleerde huursegment door
corporaties. Dat aandeel betreft voor Amsterdam en Utrecht 73%
respectievelijk 82%. Het overig aandeel wordt verhuurd door institutionele
vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders waarbij in de cijfers geen
onderscheid naar deze twee categorieën mogelijk is.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat het niet gaat
om percentages WOZ-punten van 48% en 35% die in Amsterdam en
Utrecht acceptabel zouden zijn, maar dat het gaat om de toename van het
percentage WOZ-punten. De leden vragen waarom een toename van
slechts 5% onacceptabel zou zijn.
In antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn eerdere beantwoording
naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng.1 In die beantwoording is reeds gewezen de functie van het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Deze functie is het borgen van het algemene belang van
betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit
van die woning.
De aanleiding voor voorliggend ontwerpbesluit is niet een specifieke
toename van het aantal te liberaliseren huurprijzen van woningen. Deze
toename laat wel zien dat een begrenzing van het WOZ-puntenaandeel
nodig is om ervoor te zorgen dat het WWS aan zijn functie kan blijven
voldoen.
1

Kamerstuk 27 926, nr. 339, p. 2.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

2

Voorts lezen de leden van de VVD-fractie in de beantwoording dat de
invoering van de WOZ-cap niet alleen effect heeft in Amsterdam en
Utrecht, maar ook daarbuiten. Deze leden willen weten welk effect in
welke regio’s daarbuiten de WOZ-cap heeft.
Ter beantwoording van deze vraag wijs ik op de evaluatierapportage van
ABF.2 Deze rapportage is toegezonden aan de Tweede Kamer bij de brief
van 22 februari 2019.3 Daarin is te lezen dat bij een gelijkblijvende groep
woningen in alle G4 gemeenten tussen 2015 en 2018 het percentage om
de huurprijs te kunnen liberaliseren is toegenomen. Naast Amsterdam en
Utrecht gaat het daarbij om:
Tabel 1: Liberalisatiemogelijkheid corporatiewoningen1
Stad

2015 Bij
invoering
huidige
WOZ-waarderingsmethodiek

2018

Verschil

29%
28%

33%
31%

+ 4%
+ 3%

Den Haag
Rotterdam
1

Zie ABF (2019), Evaluatie WWS, p. 12, tabel 3-2.

Waar het gaat om een gelijkblijvende groep woningen van particuliere
verhuurders, bleek het in de genoemde ABF-rapportage uitsluitend
mogelijk een beeld te geven van de ontwikkeling over de G4 als geheel
ten opzichte van overig Nederland. Dat leidde tot de volgende cijfers,
waaruit bleek dat er ook buiten de G4 sprake was van een toename:
Tabel 2: Liberalisatiemogelijkheid particulier
Gebied

2015
Bij invoering
huidige
WOZ-waarderingsmethodiek

2018

Verschil

28%
47%

36%
49%

+ 8%
+ 2%

G4
Overig NL

Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen bij huurwoningen van
particuliere verhuurders, is gekeken naar de liberalisatiemogelijkheden
met de op dat moment actuele woningvoorraad. Dat leidde in het
genoemde ABF-rapport tot tabel 3.3. Daaruit blijkt een toename in elke
gemeente behorende tot de G4:
Tabel 3: Liberalisatiemogelijkheid particulier
Gebied

2015
vóór
invoering
huidige
WOZ-waarderingsmethodiek

2018

52%
19%
32%
13%

44%
31%
50%
29%

Overig NL
Utrecht
Amsterdam
Den Haag

2
3

ABF (2019), Evaluatie WWS.
Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

3

Gebied

2015
vóór
invoering
huidige
WOZ-waarderingsmethodiek

2018

10%

25%

Rotterdam

De hiervoor aangegeven cijfers illustreren voorts het geschetste risico van
voortdurende schokeffecten voor de omvang van de gereguleerde
voorraad en de regionale verdeling daarvan door buitengewone
stijgingen van de WOZ-waarde in de komende jaren. De maximering van
het WOZ-puntenaandeel zorgt ervoor, dat in algemene zin in dit risico
wordt voorzien, ook buiten Amsterdam en Utrecht.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat een deel van
de middenhuurwoningen die overgaan naar de sociale huursector
bereikbaar blijven voor middeninkomens, omdat die middenhuurwoningen door institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders
worden verhuurd. Zij vragen of ik het met de leden van de VVD-fractie
eens ben dat dat niet geldt voor gemeenten die een huisvestingsvergunning vragen voor sociale huurwoningen van institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders.
In mijn eerdere beantwoording heb ik aangegeven dat een deel van de
woningen die terugvallen in het gereguleerde segment ook bereikbaar is
voor middeninkomens, omdat deze door institutionele vastgoedbeleggers
en particuliere verhuurders verhuurd worden. Deze verhuurders zijn
namelijk niet gebonden aan de DAEB-inkomensgrenzen zoals bij
woningcorporaties wel het geval is. Wel heeft een gemeente, als er sprake
is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan
woonruimte, de mogelijkheid om door middel van het vaststellen van een
huisvestingsverordening schaarse woningen met voorrang te verlenen
aan een specifieke huishoudensgroep. Als gereguleerde huurwoningen
schaars zijn, kunnen gemeenten deze met voorrang verlenen aan een
bepaalde inkomensgroep. Dit kan gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van deze woningen voor middeninkomens wanneer zij niet
onder de gedefinieerde inkomensgroep vallen. Overigens kunnen
gemeenten ook middenhuurwoningen met voorrang verlenen aan
middeninkomens wanneer deze woningen schaars zijn. Op deze manier
kan de gemeente borgen dat middenhuurwoningen terecht komen bij
mensen met een middeninkomen.
Tevens vragen zij om een overzicht van gemeenten die wel en die niet een
huisvestingsvergunning vragen voor sociale huurwoningen van institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders. Ook vragen deze
leden of ik voornemens ben die bevoegdheid voor gemeenten te
beperken. Zo niet, of ik het dan met de leden van de VVD-fractie eens ben
dat institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders alsnog
een DAEB-taak worden opgelegd.
Bij mijn brief van 17 november 20204 zond ik u de rapportage Evaluatie
Huisvestingswet 2014. Dit rapport geeft aan dat er 137 gemeenten in
Nederland zijn met een huisvestingsverordening. Hierbij gaat het om 69
gemeenten met een huisvestingsverordening uitsluitend voor corporaties,
en om 68 gemeenten met een huisvestingsverordening voor corporaties
en particuliere verhuurders:
4

Kamerstuk 32 847, nr. 696.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

4

Alleen voor corporaties

Voor zowel corporaties als particuliere verhuurders

Albrandswaard
Alphen aan den Rijn
Arnhem
Barendrecht
Barneveld
Berg en Dal
Beuningen
Blaricum
Brielle
Capelle aan den IJssel
Doesburg
Druten
Duiven
Ede
Elburg
Epe
Ermelo
Gooise Meren
Groningen
Harderwijk
Hattem
Heerde
Hellevoetsluis
Heumen
Hillegom
Hilversum
Huizen
Kaag en Braassem
Katwijk
Krimpen aan den IJssel
Lansingerland
Laren
Leiden
Leiderdorp
Lingewaard
Lisse
Maassluis
Montferland
Nieuwkoop
Nijmegen
Nissewaard
Noordwijk
Nunspeet
Oegstgeest
Oldebroek
Overbetuwe
Putten
Renkum
Renswoude
Rheden
Rhenen
Ridderkerk
Rotterdam
Rozendaal
Scherpenzeel
Schiedam
Teylingen
Veenendaal
Vlaardingen
Voorschoten
Weesp
Westervoort
Westvoorne
Wijchen
Wijdemeren
Woudenberg
Zaanstad
Zevenaar
Zoeterwoude

Aalsmeer
Alkmaar
Almere
Ameland
Amersfoort
Amstelveen
Amsterdam
Baarn
Beemster
Bergen (NH.)
Beverwijk
Bloemendaal
Bodegraven-Reeuwijk
Bunnik
Bunschoten
Castricum
De Bilt
De Ronde Venen
Delft
Den Haag
Diemen
Edam-Volendam
Eemnes
Gouda
Haarlem
Haarlemmermeer
Heemskerk
Heemstede
Heerhugowaard
Heiloo
Houten
IJsselstein
Krimpenerwaard
Landsmeer
Langedijk
Leidschendam-Voorburg
Lopik
Midden-Delfland
Montfoort
Nieuwegein
Oostzaan
Ouder-Amstel
Oudewater
Pijnacker-Nootdorp
Purmerend
Rijswijk
Schiermonnikoog
Stichtse Vecht
Terschelling
Texel
Uitgeest
Uithoorn
Utrecht
Utrechtse Heuvelrug
Velsen
Vijfheerenlanden
Vlieland
Waddinxveen
Wassenaar
Waterland
Westland
Wijk bij Duurstede
Woerden
Wormerland
Zandvoort
Zeist
Zoetermeer
Zuidplas

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

5

Ik heb geen voornemen om de bevoegdheid van gemeenten tot het
maken van dit onderscheid te beperken.
Voorts kan de huisvestingsverordening slechts worden ingesteld indien
dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en
onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Indien een
gemeente dit noodzakelijk acht, kan in dit kader ook een beroep worden
gedaan op particuliere verhuurders. Dit betekent echter niet dat particuliere verhuurders een DAEB-taak krijgen zoals die aan woningcorporaties
is toebedeeld.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat uit onderzoek
is gebleken dat de verhuur van een woning waarop ingevolge het
Burgerlijk Wetboek huurbescherming van toepassing is, een waarde
drukkende werking heeft. Deze leden willen weten op welk onderzoek
wordt gedoeld.
Voorafgaand aan de invoering van de leegwaarderatio in box 3 in 2010 is
een stuurgroep opgericht die onderzoek heeft gedaan naar de relatie
tussen de waarde in het economische verkeer en de huurinkomsten van
verhuurde woningen waarop ingevolge het Burgerlijk Wetboek huurbescherming van toepassing is. In deze stuurgroep zaten naast belastingdienstmedewerkers van de afdeling waardeonderzoek en het Vastgoed
Kennis Centrum ook externe deskundigen (o.a. Vastgoed Belang, de
makelaardij en VastgoedPro). Op basis van modelberekeningen en
analyses van transacties die deze stuurgroep heeft uitgevoerd is de tabel
van de leegwaarderatio tot stand gekomen.
De leden van de VVD-fractie constateren dat ik het gat tussen kopen en
geliberaliseerd huren kleiner zie worden. Zij willen weten hoe ik het gat
tussen sociale huren en geliberaliseerd huren dan zie. Deze leden vragen
of ik het met de leden van de VVD-fractie eens ben dat met de invoering
van de WOZ-cap dit gat juist groter wordt. Ook vragen zij of het
CPB-onderzoek naar subsidies op de woningmarkt kan worden meegenomen in de beantwoording van de vraag.
Gezien het geheel aan maatregelen vrees ik niet voor een groter gat
tussen de sociale huur en de geliberaliseerde huur. Het kabinet vindt het
belangrijk dat er geen excessen plaatsvinden in het geliberaliseerde
segment. Sinds kort is daarom de maximale jaarlijkse huurverhoging
beperkt tot inflatie + 1 procentpunt in de vrije sector. Daarnaast ben ik met
de sector in gesprek over het transparanter maken van aanvangshuurprijzen, zodat potentiële huurders weten wat ze krijgen voor de te betalen
huur en goed kunnen afwegen of ze de woning willen huren of niet.
Onderzoek van het Centraal Plan Bureau (CPB)5 constateert dat er vanuit
de middeninkomens ook vraag bestaat naar woningen in het prijssegment
beneden de liberalisatiegrens. Daarbij is er juist vraag naar overige
verhuurders die woningen aanbieden in de gereguleerde sector, omdat
woningcorporaties een deel van hun vrijkomende woningen aan kunnen
bieden aan inkomens boven de toewijzingsgrens. Met de invoering van de
cap op de WOZ draag ik bij aan het behouden van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad.
Daarnaast concludeert het CPB dat huurcontracten voor gereguleerde
woningen van deze verhuurders niet overal gemakkelijk tot stand komen.
Op plaatsen waar de maximaal toegestane huur volgens het WWS
beneden de markthuur ligt, kan geen marktconform rendement worden
5

Centraal Plan Bureau (2016), de positie van middeninkomens op de woningmarkt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

6

gehaald, waardoor deze verhuurders uitwijken naar alternatieve investeringen. Het ontwerpbesluit kan voor verhuurders aanleiding geven om de
positie te heroverwegen van de woningen die nu zijn verhuurd met een
geliberaliseerde huurprijs en die daarvoor door de maximering van het
WOZ-puntenaandeel onvoldoende punten overhouden. Wanneer een
verhuurder de woning niet wil blijven verhuren in het gereguleerde
segment, kan hij ervoor kiezen om de woning in verhuurde staat door te
verkopen aan een verhuurder die dit wel wil. Hij kan er ook voor kiezen
om de woning na het vertrek van de zittende huurder te verkopen.
Daarnaast lezen de leden van de VVD-fractie in de beantwoording dat de
invoering van de WOZ-cap is aangekondigd in de brief van 22 februari
2019. Zij constateren dat dat slechts een onderzoek was en vragen of ik
deze constatering met hen deel.
Ik deel niet de constatering van de leden van de VVD-fractie dat de brief
van 22 februari 2019 uitsluitend een weergave was van een onderzoek. In
mijn brief van 22 februari 20196 gaf ik namelijk aan een conclusie te
verbinden aan het evaluatieonderzoek van ABF. Zo gaf ik in mijn brief aan
dat er op verschillende plekken in Nederland extreme uitschieters in het
aandeel WOZ-punten in het WWS bleken te zijn. Ook gaf ik aan dat dit op
die plekken er niet alleen toe leidt dat veel gereguleerde woningen bij
nieuwe verhuring geliberaliseerd kunnen worden, maar ook dat de huur
van die woningen door disbalansen op de woningmarkt kan stijgen naar
excessieve hoogte. Ik gaf daarbij aan te overwegen in het WWS het
aandeel te maximeren dat de WOZ-waarde kan hebben van het totale
puntentotaal van een individuele woning. In mijn brief van 22 februari
2019 gaf ik aan vooralsnog te denken een WOZ-maximum van circa een
derde. In mijn brief van 17 september 20197 bevestig ik deze aanpak.
De leden van de VVD-fractie delen niet de mening dat institutionele
vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders de invoering van de
WOZ-cap konden zien aankomen. In dat licht vragen zij of er een
overweging kan worden gemaakt om de WOZ-cap niet toe te passen op
woningen die zijn aangekocht voor 22 februari 2019 of Prinsjesdag 2019.
Ik blijf van mening dat institutionele beleggers en particuliere verhuurders
de invoering van de WOZ-cap konden zien aankomen, gelet op de eerder
omschreven functie van het WWS en de aangekondigde evaluatie van de
WOZ-punten. Wat betreft de mogelijkheid om deze maatregel niet toe te
passen op woningen die zijn aangekocht voor 22 februari 2019 of
Prinsjesdag 2019 wijs ik op mijn eerdere beantwoording naar aanleiding
van de tweede schriftelijke inbreng.8 Daarin wees ik op de functie van het
WWS zoals in voorgaande antwoorden op vragen van de leden van de
VVD-fractie al is aangegeven. Ik gaf aan dat deze functie niet leidt tot een
onderscheid tussen nieuw aan te kopen huurwoningen en bestaande
huurwoningen. Het ontwerpbesluit maakt daarom dan ook geen onderscheid tussen huurwoningen die op een bepaald moment zijn aangekocht
en bestaande huurwoningen.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat door de
invoering van de WOZ-cap 23.100 woningen niet kunnen worden
geliberaliseerd, wat zou overeenkomen met circa 2% van de sociale
huurwoningen. Deze leden constateren dat dit een percentage is voor
woningen van corporaties, institutionele beleggers en particuliere
verhuurders in heel Nederland. De leden van de VVD-fractie willen weten
6

Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470.
Kamerstuk 32 847, nr. 555.
8
Kamerstuk 27 926, nr. 339, p. 2.
7

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

7

wat dit percentage zou zijn als gekeken wordt naar geliberaliseerde
woningen van institutionele beleggers en particulieren in de steden
Amsterdam en Utrecht.
Bij deze 23.100 woningen gaat het om woningen met een gereguleerde
huurprijs, maar met voldoende punten voor liberalisatie. Het betreft circa
6.800 woningen van corporaties en circa 16.300 woningen van particuliere
verhuurders. Bij deze 16.300 woningen gaat het om 15.900 woningen in
Amsterdam en 400 woningen in Den Haag. Het gaat bij deze categorie dus
niet om woningen van particuliere verhuurders in Utrecht. Van de
verhuurders niet zijnde corporaties zijn onvoldoende gegevens
beschikbaar om daarin een onderscheid te maken tussen institutionele
beleggers en particuliere verhuurders. Qua aandeel betekent dit het
volgende:
Tabel 4: Aantal gereguleerde woningen met liberalisatiepotentieel1
Type verhuurder

Amsterdam

Den Haag

Geheel NL

1

Corporaties
Overige
totaal
Corporaties
Overige
Totaal
Corporaties
Overige
TOTAAL

Huidig aantal

Afname
aandeel

aantal

7%
40%
17%
2%
6%
3%
1%
8%
2%

6.200
15.900
22.100
400
400
800
6.800
16.300
23.100

94.100
39.600
133.700
24.800
6400
31.200
1.220.300
216.000
1.436.300

ABF (2019), Maximering van WOZ-punten in het WWS, p. 51, tabel 6-32.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat door de
invoering van de WOZ-cap 14.800 woningen terugvallen van de geliberaliseerde huursector naar de sociale huursector, wat zou overeenkomen met
circa 3% van geliberaliseerde huurwoningen. Deze leden constateren dat
dit een percentage is voor woningen van corporaties, institutionele
beleggers en particuliere verhuurders in heel Nederland. De leden van de
VVD-fractie willen weten wat dit percentage zou zijn als gekeken wordt
naar geliberaliseerde woningen van institutionele beleggers en particulieren in de steden Amsterdam en Utrecht.
Bij deze 14.800 woningen gaat het om circa 900 woningen van corporaties
en circa 13.900 woningen van overige verhuurders. Van de verhuurders
die geen corporaties zijn, zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om
daarin een onderscheid te maken tussen institutionele beleggers en
particuliere verhuurders. Qua aandeel betekent dit het volgende:
Tabel 5: Aantal geliberaliseerde woningen zonder liberalisatiepotentieel bij cap op
33%1
Type verhuurder

Amsterdam

Utrecht

Rotterdam

Corporaties
Overige
totaal
Corporaties
Overige
totaal
Corporaties
Overige
totaal

Huidig aantal

Afname
aandeel

Aantal

1%
28%
22%
28%
0%
7%
0%
10%
7%

100
10.900
11.000
800
0
800
0
2.000
2.000

11.800
38.400
50.200
2.700
8.400
11.100
9.400
20.100
29.500

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

8

Type verhuurder

Den Haag

Overig NL

Geheel NL

1

Corporaties
Overige
totaal
Corporaties
Overige
totaal
Corporaties
Overige
totaal

Huidig aantal

Afname
aandeel

Aantal

0%
4%
3%
0%
0%
0%
1%
4%
3%

0
500
500
100
500
600
900
13.900
14.800

5.400
11.600
17.000
68.200
264.500
332.700
97.400
343.000
440.400

ABF (2019), Maximering van WOZ-punten in het WWS, p. 51, tabel 6-31.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat de aanleiding
voor de invoering van de WOZ-cap niet gericht is op een hoog percentage
WOZ-punten voor uitsluitend bepaalde buurten. Het beeld van deze leden
stelt dat dit wel het geval is. Zij vragen naar de data die het beeld
onderschrijven dat de WOZ-cap niet is gericht op hoge percentages in
bepaalde buurten.
Ik bestrijd dat het ontwerpbesluit is gericht op bepaalde buurten. Er zijn
dan ook geen data beschikbaar op buurtniveau die aan het voorliggende
ontwerpbesluit ten grondslag zouden hebben gelegen. Wel is er een
rapport beschikbaar met de nodige gegevens over de effecten van de
huidige WOZ-waardering in het WWS. Dit is het eerdergenoemde
evaluatierapport van ABF.9 Dit rapport is reeds aan de Tweede Kamer
toegezonden als bijlage bij de brief van 22 februari 2019.10 Daarnaast is er
een rapport beschikbaar over de effecten van de maximering van het
WOZ-puntenaandeel in het WWS. Hierbij gaat het om het rapport
Maximering van WOZ-punten in het WWS van ABF.11 Dat rapport is
gepubliceerd bij de internetconsultatie van het eerste ontwerp van het
voorliggend ontwerpbesluit.12 In beide rapporten wordt niet ingegaan op
de effecten op buurtniveau.
De leden van de VVD-factie lezen in de beantwoording dat het enkele feit
dat het rendement op een investering afneemt, niet per definitie hoeft te
betekenen dat dit ook een buitensporige last voor verhuurders oplevert.
Deze leden constateren dat dit argument ook geldt voor de huurbevriezing. De leden van de VVD-fractie vragen waarom dat argument wel
doorslaggevend was om verhuurders voor de huurbevriezing te compenseren en waarom dat argument niet doorslaggevend is om verhuurders
voor de WOZ-cap niet te compenseren.
Zoals ik in mijn eerdere beantwoording naar aanleiding van de tweede
schriftelijke inbreng aangaf, ging ik met mijn brief van 17 maart 202113 in
op de gevolgen voor de toegankelijkheid van de huursector door het
effect van de huurbevriezing op de nieuwbouw, de kwaliteit van wonen
(verduurzaming en onderhoud) en de leefbaarheid van wijken. Ik gaf in die
brief aan dat de komende jaren nog een grote inzet nodig is op deze
doelen, waarbij ook verhuurders hard nodig zijn, en waarvoor voldoende
financiële middelen en voorspelbaarheid van de ontwikkeling daarvan

9

ABF (2019), Evaluatie WWS.
Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470.
ABF (2019), Maximering van WOZ-punten in het WWS.
12
https://www.internetconsultatie.nl/woningwaarderingsstelsel/document/5882
13
Kamerstuk 35 488, nr. 17.
10
11

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

9

belangrijk zijn. Het kabinet maakt daarom daarvoor structureel € 200
miljoen vrij.
Zoals hiervoor aangegeven, is de functie van het WWS het borgen van het
algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te
verbinden aan de kwaliteit van die woning. Verhuurders kunnen reeds
hierom weten dat het WWS bij gelegenheid kan wijzigen om aan deze
functie recht te kunnen doen, bijvoorbeeld bij toenemende schaarste. Met
het oog op deze toenemende schaarste heb ik in mijn brief van
17 september 201914 naast de maximering van het WOZ-puntenaandeel
een reeks aan maatregelen aangekondigd, zoals een woningbouwprogramma van 2 miljard euro om sneller en meer betaalbare woningen te
bouwen. Ook kunnen verhuurders weten dat gewijzigde inzichten over de
invulling van het WWS tot huurverlagingen zouden kunnen leiden. Zo
werd bij de invoering van de puntenwaardering voor de WOZ-waarde per
1 oktober 2015 al rekening gehouden met daardoor mogelijke huurverlagingen. Uit de evaluatie van de invoering van de WOZ-punten bleek dat
deze huurverlagingen inderdaad zijn opgetreden.15
Bovendien werd al bij invoering van de WOZ-punten aangegeven dat er
een evaluatie zou plaatsvinden waarbij diverse aspecten aan de orde
zouden komen. Onder meer werden aspecten aangegeven zoals de
betaalbaarheid van het wonen, de maatvoering van het WOZ-aandeel in
het stelsel en de aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen woningmarkt en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen nodig
zijn. Gelet op de functie van het WWS en deze aangekondigde evaluatie,
konden investeerders bij invoering in redelijkheid verwachten dat de
puntentoekenning voor de WOZ-waarde zou kunnen worden gewijzigd.
Daarnaast hoeft het enkele feit dat het rendement op een investering
afneemt niet per definitie te betekenen dat dit ook een buitensporige last
voor de verhuurder oplevert. Ook een aanzienlijke afname van het
rendement hoeft niet per definitie te leiden tot een buitensporige last voor
de verhuurder.16 Bovenal heeft de maatregel in de meeste gevallen pas
effect bij een nieuwe verhuring van de woning. Een tegemoetkoming
vanwege de maximering van het WOZ-puntenaandeel acht ik daarom dan
ook niet noodzakelijk. Verder is er recent besloten tot een huurbevriezing
dit jaar in de sociale sector naar aanleiding van de aangenomen motie van
het lid Beckerman cs.17
De leden van de VVD-fractie lezen voorts in de beantwoording dat weer
wordt gesproken over excessieve winsten die verhuurders zouden maken,
maar dat de invoering van de WOZ-cap zich niet zou richten op excessieve
winsten. Deze leden willen weten waarom dan toch wordt gesproken over
excessieve winsten en in hoeverre dit toch een achterliggend argument is
voor de invoering van de WOZ-cap.
In mijn beantwoording naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng
ging ik in op een vraag van de leden van de VVD-fractie over excessieve
winsten. Zoals ik in die beantwoording opmerkte, richt de maatregel zich
echter niet op excessieve winsten. Ik gaf daarbij aan geen gegevens te
hebben over de verhouding tussen de huurprijzen en winsten in relatie tot
de investeringen die door verhuurders zijn gedaan. Het al dan niet

14

Kamerstuk 32 847, nr. 555.
ABF (2019), Evaluatie WWS.
Zie EHRM 19 december 1989, ECLI:CE:ECHR:1989:1219JUD001052283, par. 56 (Mellacher
e.a./Oostenrijk).
17
Kamerstuk 35 488, nr. 13.
15
16

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

10

optreden van excessieve winsten is dan ook geen achterliggend argument
voor de invoering van de maximering van het WOZ-puntenaandeel.
De leden van de VVD-fractie lezen dat de invoering van de WOZ-cap zich
wel richt op lokale disbalansen en dat wordt gesproken over een
verschuiving van woningen van de sociale huursector naar de geliberaliseerde huursector. Deze leden willen weten hoe groot deze verschuiving
is. Ook vragen zij of ik het met de leden van de VVD-fractie eens ben dat
die verschuiving juist nodig is om lokale disbalansen op te lossen.
Voor de verschuiving wijs ik op de hiervoor gegeven antwoorden over het
aantal woningen dat door het ontwerpbesluit niet meer kan verschuiven
naar de geliberaliseerde huursector. Ook deze cijfers heb ik nader geduid.
Daarvoor verwijs ik naar het hiervoor gegeven antwoord over de 23.100
huurwoningen die niet meer kunnen doorschuiven naar het geliberaliseerde huursegment en het antwoord over de 14.800 huurwoningen die
bij een nieuwe verhuur verschuiven van geliberaliseerd naar gereguleerd
huursegment. Deze potentiële verschuivingen die optreden door een
onbegrensd WOZ-puntenaandeel acht ik niet wenselijk als het gaat om het
oplossen van lokale disbalansen. Wel acht ik het wenselijk om lokale
disbalansen op te lossen door het pakket aan maatregelen dat ik heb
genoemd in mijn brief van 17 september 2019.18
Deze leden van de VVD-fractie lezen dat ik me wil blijven inzetten voor het
stimuleren van meer middenhuurwoningen en dat de verwachting is dat
er uiteindelijk niet minder aanbod zal komen van middenhuurwoningen in
Amsterdam als gevolg van de WOZ-cap. Deze leden willen weten om
welke termijn dit gaat. Ook willen zij weten hoeveel nieuwgebouwde
middenhuurwoningen vorig jaar zijn opgeleverd in Amsterdam en
hoeveel dit jaar en hoe dit met elkaar rijmt.
De leden van de VVD-fractie refereren aan mijn verwachting dat er als
gevolg van de invoering van de maximering van het WOZ-puntenaandeel
niet minder aanbod zal komen van middenhuurwoningen in Amsterdam
en vragen om welke termijn dit gaat. Bij mijn verwachting heb ik geen
termijn genoemd, omdat ik in zijn geheel verwacht dat er niet minder
aanbod van middenhuurwoningen zal komen in Amsterdam. In
Amsterdam zijn in 2020 575 nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment in aanbouw genomen. In het eerste kwartaal van 2021 waren dit
er 728. Amsterdam heeft de bestuurlijke ambitie om gemiddeld 1.670
nieuwbouwwoningen per jaar in het middenhuursegment te bouwen en is
op dit moment bezig met het realiseren van een inhaalslag op deze
ambitie.19 Gegevens over de daadwerkelijke oplevering zijn niet
beschikbaar, omdat het CBS in zijn nieuwbouwstatistiek geen prijssegmenten onderscheidt.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording inzake de
huurinkomsten van verhuurders dat het niet mogelijk is in kaart te
brengen wat het effect van de invoering van de WOZ-cap op bestaande
huurwoning is op de verduurzaming van particuliere huurwoningen. Zij
vragen of ik het dan met de leden van de VVD-fractie eens ben dat de
invoering van de WOZ-cap voor bestaande huurwoningen dan een
onverantwoorde beslissing is.
Ik acht het verantwoord om het WOZ-puntenaandeel te maximeren op
33% zoals vormgegeven met het ontwerpbesluit. Ik verwijs hiervoor naar
mijn eerdere antwoorden inzake de functie van het WWS en de bij de
18
19

Kamerstuk 32 847, nr. 555.
Deze cijfers zijn afkomstig van de gemeente Amsterdam.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

11

evaluatie gebleken cijfers inzake het huidige aandeel en de huidige
mogelijkheden tot huurprijsliberalisatie. In mijn eerdere beantwoording
naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng gaf ik aan dat
verduurzaming investeringen vergt waarvoor elke particuliere verhuurder
zijn eigen afweging maakt. Daarbij gaf ik aan dat enerzijds geringere
huurinkomsten niet zullen bijdragen aan de beschikbare financiële
middelen bij verhuurders om investeringen te kunnen uitvoeren.
Anderzijds zullen investeringen in verduurzaming kunnen leiden tot meer
huurinkomsten. Een beter energielabel leidt immers uiteindelijk tot een
hogere maximale huurprijs. Daarbij geldt dat een verhuurder bij investeringen in verduurzaming kan worden ondersteund met de Regeling
Vermindering Verhuurderheffing en diverse subsidies zoals de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen.
Met mijn brief van 18 maart 202120 heb ik diverse stappen aangekondigd
ter uitwerking van de huurregelgeving voor het Klimaatakkoord. Bij die
stappen zal ik de positie van de particuliere huursector in beeld brengen.
Het volgend kabinet kan dan rekening houden met deze positie bij
besluitvorming over de huurregelgeving.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat al een
rechtszaak is aangekondigd, al een dagvaarding is ontvangen en een of
meerdere rechtszaken uiteindelijk zullen worden aangespannen tegen de
invoering van de WOZ-cap voor bestaande huurwoningen. Deze leden
vragen of ik het dan met hen eens ben dat de invoering van de WOZ-cap
voor bestaande huurwoningen dan een onverantwoorde beslissing zou
zijn.
Anders dan de leden van de VVD-fractie lazen, is er geen dagvaarding
ontvangen, maar slechts een concept van een dagvaarding. Ik ben het niet
eens met de leden van de VVD-fractie dat het een onverantwoorde
beslissing is om een maximum WOZ-puntenaandeel in te voeren. Het
enkele feit dat rechtszaken zijn aangekondigd en mogelijk een of meerdere
rechtszaken zullen worden aangespannen, betekent immers niet dat de
invoering van voorliggende maatregel onverantwoord zou zijn.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat wordt gesteld
dat het WOZ-aandeel in het puntenaantal van een significant aantal
woningen, ook buiten Amsterdam, meer dan 33% bedraagt. Deze leden
willen weten welk percentage hier significant wordt genoemd.
Bij de woningen met een gereguleerde huurprijs buiten Amsterdam gaat
het om 2% tot 20%:
Tabel 6: Aantal woningen met gereguleerde huurprijs en een WOZ-puntenaandeel van
meer dan 33%
Aantal
gereguleerd

Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Overig Nederland
TOTAAL

20

67.000
227.000
121.000
176.000
2.202.000
2.793.000

> 33% WOZpunten

aantal

Aandeel

13.600
156.100
9.500
3.100
83.600
265.900

20%
69%
8%
2%
4%
10%

Kamerstukken 32 813 en 32 847, nr. 673.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

12

Bij de woningen met een geliberaliseerde huurprijs buiten Amsterdam
gaat het om 2% tot 21%:
Tabel 7: Aantal woningen met een geliberaliseerde huurprijs en een
WOZ-puntenaandeel van meer dan 33%; bron: CBS huurenquête 2019
Aantal
geliberaliseerd

Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Overig Nederland
TOTAAL

> 33% WOZpunten

14.000
75.000
23.000
24.000
347.000
482.000

aantal

Aandeel

3.000
61.300
500
1.600
5.700
72.100

21%
82%
2%
7%
2%
15%

De leden van de VVD-fractie lezen verder dat de groep die door de
invoering van de WOZ-cap wordt getroffen, aanmerkelijk groter zal zijn
dan de groep van overweging 115 van het EHRM in het arrest Bitto/
Slowakije. Deze leden willen weten of het aantal woningen van 38.400 als
percentage van het totaal aantal woningen inderdaad kan worden
omschreven als aanmerkelijk groter.
In mijn beantwoording naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng
gaf ik aan dat het in het arrest Bittó/Slowakije ging om een hele kleine
groep, namelijk 0,24% van alle bestaande huurwoningen.21 In die eerder
beantwoording gaf ik ook aan dat het ontwerpbesluit betrekking heeft op
twee categorieën:
– woningen met een geliberaliseerde huurprijs die door het ontwerpbesluit bij een nieuwe verhuring terugvallen naar het gereguleerde
segment (landelijk 3%); en
– woningen met een gereguleerde huurprijs die door het ontwerpbesluit
bij een nieuwe verhuring onvoldoende punten hebben voor verhuring
in het geliberaliseerde huursegment terugvallen naar het gereguleerde
segment (landelijk 2%).
Abusievelijk is in de eerdere beantwoording aangegeven dat het bij deze
twee categorieën gaat om 38.400 woningen. Het betreft hier echter 37.900
woningen:
Tabel 8: Aantal woningen waarop de maatregel effect heeft

Corporaties
Private huursector
Totaal

1. Nu
geliberaliseerd

2. Gereguleerd maar te
liberaliseren

Totaal

900
13.900
14.800

6.800
16.300
23.100

7.700
30.200
37.900

Zoals eerder aangegeven betreft de eerste categorie 3% en de tweede 2%
van het aantal woningen binnen de desbetreffende categorie. Beide
percentages zijn hoger dan de 0,24% in het arrest Bittó/Slowakije. Het
aantal woningen waar voorliggende maatregel effect op heeft afgezet
tegen het totaal aantal bestaande huurwoningen betreft eveneens een
hoger percentage, namelijk 1,16%.22
21
22

Zie EHRM 28 januari 2014, ECLI:CE:ECHR:2014:0128JUD003025509, par. 16 (Bittó/Slowakije).
37.900 woningen op een totaal van 3.274.000 woningen waar in het ABF-onderzoek (ABF
(2019), Maximering van WOZ-punten in het WWS, van uit is gegaan, zie de totaal aantal
woningen in geheel Nederland in de tabellen 6–31 tot en met 6–33.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

13

De leden van de VVD-fractie lezen dat niet het moment van de aankoop
van de woning van belang is voor de vraag of de woning onder de
COROP-regeling valt, maar het moment waarop de woning bouwkundig
gereed is of wordt opgeleverd. Deze leden willen weten wat het praktische
(tijds)verschil is tussen de oplevering en de aankoop van een nieuwbouwwoning.
In algemene zin is het niet goed mogelijk om het praktische (tijds)verschil
aan te geven tussen oplevering en de aankoop van een nieuwbouwwoning. In de koop- en/of aannemingsovereenkomst staat hoelang na het
tekenen van de overeenkomst de bouw van een project moet aanvangen.
In de praktijk kan het voorkomen dat deze periode wordt opgeschort. De
totale tijd tussen aankoop en bouw verschilt per project en duurt meestal
een paar maanden tot een half jaar. Hier moet de duur van de bouw nog
bij opgeteld worden van ongeveer één jaar. Er zijn echter ook voorbeelden
van projecten waarin de bouw van een woning vele jaren later plaatsvindt
dan wanneer de aankoop heeft plaatsgevonden. Ook zijn er projecten die
worden uitgevoerd door een ontwikkelde belegger waar nooit een
aankoop plaatsvindt omdat de ontwikkelende partij ook de partij is die
daarna het object bezit.
De leden van de VVD-fractie lezen dat ik in de nota van toelichting op de
invoering van de WOZ-cap zal verduidelijken wanneer de uitzondering van
nieuwbouwwoningen onder de COROP-regeling op de WOZ-cap eveneens
van toepassing zal zijn op verbouwde woningen. Deze leden willen graag
weten wat precies wordt verduidelijkt.
De leden van de VVD-fractie hebben in hun tweede schriftelijke inbreng
gevraagd naar de COROP-regeling die in 2016 is ingevoerd om nieuw
gebouwde woningen meer WOZ-punten te geven. Deze leden gaven
daarin aan te zien dat nieuw gebouwde woningen aangekocht door
verhuurders, worden vrijgesteld van de WOZ-cap, maar verbouwde
woningen aangekocht door verhuurders niet. Wat betreft de verbouwde
woningen gaf ik aan dat hiervoor uitdrukkelijk in de regeling is
opgenomen dat ook een verbouwde woning kan worden beschouwd als
nieuwbouwwoning mits deze woning door de verbouwing over een
energieprestatie is gaan beschikken gelijk aan de energieprestatie-eisen
geldend voor nieuwbouw. Mede omdat ik uit de vraagstelling van de
leden van de VVD-fractie afleid dat dit niet voor een ieder duidelijk genoeg
is, zal ik dit nader verhelderen in de vaste toelichting op bijlage I.
De leden van de VVD-fractie lezen dat dat particuliere verhuurders hun
woning aan een ieder kunnen verhuren, maar dat zij zich daarbij wel aan
de maximale huurprijs moeten houden als de woning valt in de sociale
huursector. Deze leden constateren dat dit niet het geval is als een
gemeente een huisvestingsvergunning vraagt. De leden van de
VVD-fractie willen weten hoe dit met elkaar valt te rijmen.
De leden van de VVD-fractie gaven in hun tweede schriftelijke inbreng aan
te zien dat particuliere verhuurders voor hun woning een door de
overheid opgelegde groep kandidaat huurders krijgt waaruit particuliere
verhuurders moeten kiezen. Zij gaven daarbij aan hierin te zien dat de
overheid hierdoor particuliere verhuurders een DAEB-taak oplegt (Dienst
Algemeen Economisch Belang). In reactie hierop wees ik erop dat de
toewijzingsregels, zoals de toewijzing aan de DAEB-doelgroep en de vrije
toewijzingsruimte en de regels over passend toewijzen, waarop de
voornoemde leden naar ik meen doelen, niet van toepassing zijn op
particuliere verhuurders. In dat verband gaf ik aan dat particuliere
verhuurders hun woning dus aan een ieder kunnen verhuren. Ook gaf ik
aan dat ook andere vereisten die aan woningcorporaties worden gesteld

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

14

in het kader van hun DAEB-taak, zoals regels over passend toewijzen en
de begrenzing van hun werkgebied tot werkzaamheden op het gebied van
de volkshuisvesting, niet van toepassing zijn op particuliere verhuurders
die woningen verhuren in het gereguleerde segment. Aangezien uit het
voorgaande volgt dat particuliere verhuurders geen DAEB-taak uitoefenen, is hier geen sprake van een ongelijke behandeling van particuliere
verhuurders ten opzichte van woningcorporaties.
Ook waar het gaat om de regels omtrent het WWS, de daaruit voortvloeiende maximale huurprijs en de mogelijkheden tot huurprijsliberalisatie is er geen sprake van een ongelijke behandeling van particuliere
verhuurders ten opzichte van woningcorporaties. Van deze ongelijke
behandeling is evenmin sprake als een gemeente een huisvestingsvergunning vraagt. De opvatting van de leden van de VVD-fractie dat een en
ander niet met elkaar te rijmen zou zijn, deel ik dan ook niet.
De leden van de VVD-fractie lezen dat wordt vastgehouden aan het plan
om particuliere verhuurders geen inkomensgrens voor hun huurders op te
leggen. Deze leden constateren dat volgens Artikel 1 EP regulering van de
huurprijs niet een doel op zich mag zijn. De huurwoning moet ten goede
komen aan een bepaalde doelgroep. Indien deze doelgroep niet wordt
vastgesteld, is er sprake van schending van Artikel 1 EP: immers, een
ingreep in eigendomsrecht kan alleen om minvermogenden aan een
goedkope huurwoningen te helpen. De leden van de VVD-fractie constateren dat nu de toewijzing aan een bepaalde doelgroep ontbreekt dit in
strijd is met Artikel 1 EP. De leden willen weten hoe ik hier nu tegen
aankijk.
In mijn beantwoording naar aanleiding van de eerste schriftelijke inbreng
gaf ik reeds aan dat voorliggende maatregel beoogt de gereguleerde
woningvoorraad te beschermen en tevens te hoge huurprijzen tegen te
gaan. In het kader van het tegengaan van te hoge huurprijzen wees ik in
mijn beantwoording naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng
ook op de functie van het WWS, te weten het borgen van een balans
tussen de betaalbaarheid en de kwaliteit van een woning. Het borgen van
die balans is minder direct gekoppeld aan een bepaalde doelgroep. Dit
neemt echter niet weg dat een dergelijke doelstelling als een algemeen
belang kan worden erkend dat een inbreuk op het eigendomsrecht
rechtvaardigt. Zo zijn het bestrijden van grote verschillen in huurprijzen
voor vergelijkbare woningen en het voorkomen van vastgoedspeculatie
belangen die aansluiten bij het door het Europees Hof voor de Rechten
van de Mens (EHRM) erkende doelstellingen, maar die niet direct zijn
gekoppeld aan een bepaalde doelgroep.23 Een inbreuk op het eigendomsrecht in de vorm van een regulering van de woningmarkt is dus niet
uitsluitend toegestaan als die regulering minder vermogende personen
helpt om aan een passende woning te komen. Volledigheidshalve wijs ik
er wel op dat gemeenten, als er sprake is van schaarste aan woonruimte,
via een huisvestingsverordening deze woningen alsnog met voorrang
kunnen verlenen aan een bepaalde inkomensgroep.
De leden van de VVD-fractie lezen dat investeerders konden weten dat er
een beperking zou kunnen komen van de WOZ-punten. Zij wijzen er
daarbij op dat er echter nergens wordt ingegaan op het feit dat reeds bij
invoering van dit systeem het aantal punten in geheel Amsterdam op 43%
lag. In veel populaire buurten in Amsterdam lag dat percentage dus toen

23

Zie EHRM 19 december 1989, ECLI:CE:ECHR:1989:1219JUD001052283, par. 47 (Mellacher
e.a./Oostenrijk).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

15

al veel hoger. Deze leden willen dan ook weten hoe een investeerder kon
weten dat die beginpercentages anno 2021 te hoog zouden worden
geacht.
In hun tweede schriftelijke inbreng stelden de leden van de VVD-fractie al
de vraag hoe investeerders konden weten dat een hoger aandeel dan 25%
WOZ-punten niet houdbaar zou zijn, gelet op het gemiddelde percentage
bij de invoering van de WOZ-punten in Amsterdam. In de beantwoording
daarop wees ik op de functie van het WWS die gericht is op het borgen
van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te
verbinden aan de kwaliteit van die woning. Investeerders kunnen worden
geacht kennis te hebben van deze functie en kunnen reeds hierom weten
dat het WWS bij gelegenheid kan wijzigen om aan deze functie recht te
kunnen doen. Dit geldt ook bij gewijzigde inzichten over bijvoorbeeld de
elementen die als kwaliteit zijn te beschouwen. Eveneens kunnen
investeerders weten dat dergelijke gewijzigde inzichten tot huurverlagingen zouden kunnen leiden. Zo werd bij de invoering van de puntenwaardering voor de WOZ-waarde per 1 oktober 2015 al rekening
gehouden met daardoor mogelijke huurverlagingen.
De leden van de VVD-fractie constateren voorts dat het WWS sinds de
invoering nog niet zo is aangepast dat er prijsdalingen voor verhuurders
kwamen. Deze leden willen dan ook weten hoe investeerders dit hadden
kunnen voorzien.
De leden van de VVD-fractie stellen dat het WWS sinds de invoering niet
zo is aangepast dat dit tot prijsdalingen voor verhuurders leidde. Deze
stelling deel ik niet. Bij de invoering van de puntenwaardering voor de
WOZ-waarde per 1 oktober 2015 werd namelijk al rekening gehouden met
prijsdalingen als gevolg van deze invoering. Ingeschat werd dat dit bij
corporaties zou optreden bij naar schatting maximaal 1% van de
voorraad. In mijn vorige beantwoording wees ik al op de evaluatie waaruit
bleek dat per 1 oktober 2015 daadwerkelijk prijsdalingen hadden
plaatsgevonden.24 Uit die rapportage bleek dat er circa 1,7% huurverlagingen waren opgetreden:
Tabel 9: Huurverlagingen naar aanleiding van invoering WOZ-waarde in WWS
Type verhuurder

Aantal

% van
voorraad

Corporaties
Particuliere verhuurders
TOTAAL

23.300
2.400
25.800

1,7%
2,2%
1,7%

Ook los van eerder opgetreden huurprijsdalingen hadden investeerders
prijsdalingen kunnen voorzien door een nog door te voeren wijziging van
het WWS. Ik verwijs hiervoor naar mijn eerdere antwoorden over de
functie van het WWS en de reeds aangekondigde evaluatie bij invoering
van de puntenwaardering voor de WOZ-waarde.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat het
WWS-stelsel er is om te voorkomen dat huurprijzen te hoog worden. In
dat licht wijzen zij erop dat het WWS-stelsel maar werkt tot 143 punten.
Daarboven is de markt vrij. De leden van de VVD-fractie stellen dan ook
dat het WWS-stelsel is ingevoerd om te borgen dat er voldoende sociale
huurwoningen zouden zijn. Uit de beantwoording halen deze leden dat in
2018 51% van de Amsterdamse woningvoorraad sociaal was. Ook
constateren zij dat er veel mensen met hoge en lage inkomens in
24

ABF (2019), Evaluatie WWS.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

16

Amsterdam willen wonen. Het antwoord dat het WWS moet borgen dat
de woning betaalbaar is, is vanuit de problematiek van eigendomsrecht
volgens de leden van de VVD-fractie niet voldoende. Het gaat er volgens
hen immers niet om de regeling an sich in stand te houden, maar om te
toetsen of het nog een legitiem doel dient. De leden van de VVD-fractie
vragen dan ook of ik kan aangeven of de verdeling in Amsterdam met
51% sociale huurwoningen nog wel redelijk en houdbaar is.
Ik bezie de vraag van de leden van de VVD-fractie of de verdeling in
Amsterdam met 51% sociale huurwoningen nog wel redelijk en houdbaar
is in het licht van de vraag of er sprake is van een algemeen belang. Wat
betreft dit algemeen belang wil ik wijzen op de problematiek op de
woningmarkt. Hierop ben ik onder meer ingegaan met mijn brief van
17 september 201925 en mijn eerdere brief van 22 februari 201926. In mijn
brief 17 september 2019 gaf ik expliciet aan dat het beleid gericht is op
een beter functionerende woningmarkt. Ik gaf daarbij aan dat de krapte op
de woningmarkt leidt tot hogere woonlasten, een stagnerende
doorstroming en soms tot excessen. Ook gaf ik aan dat de slagingskansen
van starters, kwetsbare groepen, ouderen en lage en middeninkomens
aandacht verdienen. Naast het meer bouwen van woningen is aandacht
nodig voor het behouden van betaalbare woningen in de bestaande
huurvoorraad en een betere verdeling van de bestaande voorraad.
In de brief van 17 september 2019 is om die reden dan ook een breder
pakket aan maatregelen geschetst zoals een budgettaire impuls voor de
woningbouw van 1 miljard euro, het aanjagen van de bouw via de
verhuurderheffing met een impuls van 1 miljard euro, het beperken van
het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS, het aanpakken van het
scheefwonen en het vergroten van de ruimte voor lokaal maatwerk door
woningcorporaties.
De leden van de VVD-fractie constateren dat uit het WIA onderzoek van
Amsterdam 2019 blijkt dat er een enorm tekort is aan middenhuurwoningen. Deze leden zien dat door de invoering van de WOZ-cap de
goedkoopste middenhuurwoningen terugvallen naar de sociale
huursector. Zij vragen waarom de ene huursector wordt bevoordeeld ten
opzichte van de andere huursector.
Ik ben het niet eens met de leden van de VVD-fractie dat er op enige wijze
sprake zou zijn van een bevoordeling van de ene huursector ten opzichte
van de andere. De maatregel beoogt de gereguleerde woningvoorraad te
beschermen en tevens te hoge huurprijzen tegen te gaan door met het
WWS een balans te borgen tussen de betaalbaarheid en de kwaliteit van
een woning. Bovendien houdt de voorliggende maatregel als zodanig al
rekening met de positie van middenhuurwoningen. Het ontwerpbesluit
zorgt immers niet voor maximering van het WOZ-puntenaandeel voor
twee categorieën woningen, die de nodige ruimte bieden voor het
middensegment:
– woningen met een bouwjaar uit de periode 2015–2019, mits de woning
110 punten telt zonder de punten voor de WOZ-waarde; en
– kleine nieuwbouwwoningen (bouwjaar 2018–2022) in de COROPregio’s Amsterdam en Utrecht.
Daarnaast is er een reeks van maatregelen om het bouwen te stimuleren
van, betaalbaar houden van en beschikbaar houden van het middensegment. Ik wijs hiervoor onder meer op mijn brief van 17 februari 202127.

25

Kamerstuk 32 847, nr. 555.
Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470.
27
Kamerstuk 32 847, nr. 724.
26

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

17

Daarnaast lezen de leden van de VVD-fractie dat het liberalisatiepotentieel
van 30% in 2015 naar 44% in 2018 is gestegen. Deze leden merken echter
op dat in dat percentage ook woningen zitten van corporaties. Zij
constateren dat die woningen waarschijnlijk niet zullen worden geliberaliseerd, waardoor dat percentage een vertekend beeld kan geven. De leden
van de VVD-fractie willen dan ook een overzicht van percentages dat zich
uitsluitend richt op particuliere verhuurders en het liberalisatiepotentieel.
Ter beantwoording van deze vraag wijs ik op de evaluatierapportage van
ABF.28 Zoals daaruit blijkt, bedroeg het liberalisatiepotentieel van de
particuliere huursector landelijk 42% bij invoering van de waardering van
de WOZ-waarde. Kijkend naar dezelfde groep woningen was dit in 2018
toegenomen naar 46%. Voor de particuliere huursector in de G4 bedroeg
dit percentage 27% bij invoering en 46% in 2018.
Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen bij huurwoningen van de
particuliere verhuurders, is tevens gekeken naar de liberalisatiemogelijkheden met de op dat moment actuele woningvoorraad. Dat leidde in het
voornoemde ABF-rapport tot tabel 3.3:
Tabel 10: Liberalisatiemogelijkheden particuliere verhuurders
Gebied

2015
vóór
invoering
huidige
WOZ-waarderingsmethodiek

2018

52%
19%
32%
13%
10%

44%
31%
50%
29%
25%

Overig NL
Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat in gebieden
rondom de G4 het aandeel WOZ-punten de laatste jaren juist veel is
toegenomen. Deze leden constateren dat blijkens tabel 2.4 van ABF dit
niet juist is: alleen rond Amsterdam steeg het aandeel van 28% naar 35%,
rond de overige steden is er bijna geen verschil. Ook blijkt uit de evaluatie
dat het WOZ-puntenaandeel relatief veel toeneemt bij woningen in het
COROP-gebied rondom Amsterdam, Den Haag en Rotterdam in het
particuliere segment. Deze leden willen weten of waarom hier tegenstrijdige informatie lijkt te worden verstrekt.
In de genoemde evaluatierapportage heeft ABF vermeld:
«In Tabel 2–3 is het aandeel punten voor de WOZ-waarde voor woningen
in het particuliere segment in de G4-gemeenten te zien. In Tabel 2–4 is dit
op het niveau van de omliggende gemeenten die deel uitmaken van
hetzelfde COROP-gebied als de G4-gemeenten.
Landelijk is sprake van een stabiel aandeel van de WOZ-punten van 25% à
26%. Het aandeel in Amsterdam en Utrecht is in 2016 fors hoger dan
gemiddeld; in 2018 is het verschil toegenomen.»
De genoemde tabel laat voorts zien, dat het aandeel niet alleen rond
Amsterdam steeg, maar ook rondom den Haag en Rotterdam.

28

ABF (2019), Evaluatie WWS.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

18

Tabel 11: Aandeel WOZ-punten in omliggend COROP-gebied in gereguleerd segment
particuliere sector, 2016 en 2018, bron: HE 16 en 18 zonder constante steekproef

Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam

2016

2018

30%
28%
24%
21%

30%
35%
25%
23%

Ik deel dus niet de mening van de leden van de VVD-fractie dat alleen
rond Amsterdam sprake is van een gestegen aandeel. Van een tegenstrijdigheid in het evaluatierapport is naar mijn mening geen sprake.
De leden van de VVD-fractie lezen dat bij de berekening van de
WOZ-punten rekening is gehouden met schokeffecten, door de
WOZ-punten op twee verschillende manieren te berekenen. Deze leden
lezen dat investeerders aan de hand daarvan hadden kunnen stellen dat
ook hier al rekening was gehouden met het voorkomen van schokeffecten.
Zij vragen of ik het met de leden van de VVD-fractie eens ben dat
investeerders mede daardoor dus niet hadden kunnen voorzien dat er
aanpassingen naar beneden zouden komen.
Ik ben het niet eens met de opvatting van de leden van de VVD-fractie dat
investeerders niet hadden kunnen voorzien dat er aanpassingen naar
beneden zouden komen. Ik verwijs hiervoor naar mijn eerdere antwoorden naar aanleiding van de tweede schriftelijke inbreng waarin ik inging
op de functie van het WWS en op de evaluatie die reeds was aangekondigd bij invoering van de waardering voor de WOZ-waarde.
Verder constateren de leden van de VVD-fractie dat in veel gevallen
huurwoningen ooit zijn gebouwd als afzonderlijke woningen, echter in
een gebouw met meerdere woningen en adressen. Dit geldt ook voor een
gebouw dat kadastraal niet is gesplitst. Deze leden constateren dat deze
woningen niet afzonderlijk verkocht kunnen worden en de in de beantwoording gestelde oplossing voor verkoop door een eigenaar daarom
geen stand houdt. Deze leden vragen daarom nogmaals een toelichting
met inachtneming dat deze oplossing van de Minister in strijd is met
Artikel 1 EP.
Voorliggende maatregel staat niet in de weg aan het kadastraal splitsen
van woningen of woongebouwen in appartementsrechten. Dat een
gebouw niet kadastraal is gesplitst, heeft dus niet tot gevolg dat WOZ-cap
per definitie strijdig is met artikel 1 van het EP, omdat deze niet kan
worden verkocht.
De leden van de VVD-fractie lezen dat de landelijke huurprijs van getroffen
huurwoningen met 540 euro omlaag gaat en in Amsterdam 620 euro.
Gegeven dat de gemiddelde huurprijs van zo’n woning nu rond de 1.200
euro ligt. Deze leden willen weten hoe dit niet als een buitensporige last
voor gepensioneerden gezien kan worden.
In mijn reactie op de tweede schriftelijke inbreng ging ik reeds in op de
positie van gepensioneerden. Ik ging daarbij in op het eigendomsrecht en
de betekenis daarvan in het licht van de voorgenomen maatregel. Onder
meer gaf ik aan dat door de maatregel het verwachte rendement op een
investering afneemt, hetgeen echter niet per definitie betekent dat dit een
buitensporige last voor de verhuurder meebrengt. Het eigendomsrecht,
zoals neergelegd in artikel 1 van het EP, geeft geen recht op een «decent
profit» of «minimal profit. Ook een aanzienlijke afname van het rendement
hoeft niet per definitie te leiden tot een buitensporige last voor de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

19

verhuurder. De aangegeven huurprijseffecten doen zich overigens niet
direct voor, maar pas op het moment dat er sprake is van een huurovereenkomst met een nieuwe huurder. In het licht hiervan zie ik geen reden
om de aangegeven mogelijke lagere huren te zien als een buitensporige
last voor verhuurders.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording enerzijds dat een
investeerder niet tot een prijsopdrijving leidt en anderzijds dat koopprijzen
en dus het WWS stelsel wel zouden worden beïnvloed door investeerders.
Deze leden willen daarom weten of ik nu definitief stel dat investeerders
de woningprijzen opdrijven op een manier die een duidelijke invloed heeft
op de puntentelling.
In mijn reactie ging ik in op twee verschillende onderzoeken die beide
ingingen op de relatie tussen investeerders en de woningprijzen. Een
onderzoek van het Kadaster en een onderzoek van Planbureau voor de
Leefomgeving (PBL). De onderzoeken leiden niet tot een eenduidige
conclusie over deze relatie. Beide onderzoeken leiden echter wel tot de
conclusie dat woningprijzen hoger zijn in buurten waar particuliere
beleggers actiever zijn. Mijn conclusie is dan ook dat beide onderzoeken
ondersteunen dat het nodig is om het WOZ-puntenaandeel in het WWS te
maximeren.
De leden van de VVD-fractie lezen dat de invoering van de WOZ-cap wordt
opgelegd aan alle verhuurders. Zij constateren echter dat dat niet geldt
voor corporaties. Zij vragen of ik de mening deel dat de invoering van de
WOZ-cap is bedoeld voor een beperkte groep, namelijk particuliere
verhuurders.
Het ontwerpbesluit maakt bij de woningen geen onderscheid naar het
type verhuurder. Ook corporaties zullen door de maatregel te maken
krijgen met lagere maximale huurprijzen. Ik ben het dan ook niet eens met
de leden van de VVD-fractie dat de maximering van het
WOZ-puntenaandeel uitsluitend is bedoeld voor een beperkte groep,
namelijk particuliere verhuurders.
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording over eigenaren die
in de problemen komen met hun hypotheekbetalingen, dat kan worden
geconcludeerd dat het voor huurders geen probleem is, omdat
gedwongen verkoop geen huur breekt. De leden van de VVD-fractie
constateren dat hierbij voorbij wordt gegaan aan de financiële problemen
van de verhuurder en de onevenredige last die daarmee gepaard gaat. Zij
vragen of ik de mening deel dat dit een inbreuk is op het eigendomsrecht.
In de beantwoording op de eerste schriftelijke inbreng gaf ik aan dat naar
verwachting de gevolgen beperkt zijn voor (kleine) vastgoedeigenaren en
verwacht ik geen nadelige consequenties voor kleine particuliere
verhuurders die een zogenaamde buy-to-let (BTL) hypotheek hebben
afgesloten. In Nederland hanteren geldverstrekkers voor BTL-hypotheken
namelijk een lagere maximale loan-to-value bij afsluiting dan voor
reguliere consumentenhypotheken. Daarnaast worden de (verwachte)
huurinkomsten maar gedeeltelijk meegewogen bij het berekenen van de
maximale hypotheek. Ik verwacht dus niet dat verhuurders door deze
maatregel in de problemen komen met hun hypotheekbetalingen, en dat
hierdoor grote financiële problemen bij de verhuurder en een onevenredige last zullen ontstaan.
Voorts gaf ik in reactie op de eerste schriftelijke inbreng al aan dat door de
maatregel het verwachte rendement op een investering afneemt, hetgeen
echter niet per definitie betekent dat dit een buitensporige last voor de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

20

verhuurder meebrengt. Het eigendomsrecht, zoals neergelegd in artikel 1
van het EP, geeft geen recht op een «decent profit» of «minimal profit».
Ook een aanzienlijke afname van het rendement hoeft niet per definitie te
leiden tot een buitensporige last voor de verhuurder.
De leden van de VVD-fractie vroegen ik de mening deel dat de WOZ-cap
alleen moet gelden voor nieuw aan te kopen huurwoningen en niet voor
bestaande huurwoningen en dat anders compensatie moet worden
gegeven voor bestaande huurwoningen. Ook vroegen deze leden of ik
hiermee bedoel dat de WOZ-cap in lijn wordt gebracht met de opkoopbescherming. De leden van de VVD-fractie stellen dat er geen antwoord is
gegeven op die vragen en verzoeken opnieuw om een gedetailleerde
beantwoording.
Ik ben niet van mening dat de WOZ-cap alleen moet gelden voor nieuw
aan te kopen huurwoningen en niet voor bestaande huurwoningen.
Evenmin ben ik van mening dat tegemoetkoming moet worden geboden
voor bestaande huurwoningen. Het voorliggend ontwerpbesluit zal niet
worden aangepast om deze in lijn te brengen met de opkoopbescherming.
Ik zal dat hieronder toelichten.
Wat betreft een onderscheid tussen nieuw aan te kopen huurwoningen en
voor bestaande huurwoningen wijs ik op de functie van het WWS. Op die
functie was ik al ingegaan in voorgaande antwoorden op vragen uit de
tweede schriftelijke inbreng van de leden van de VVD-fractie. Ik gaf aan
dat de functie van het WWS het borgen is van het algemene belang van
betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit
van die woning. Het WWS beschermt huurders hierdoor tegen excessieve
huurprijzen. Een wijze van waardering in het WWS die kan leiden tot een
onevenredig aantal punten in verhouding tot de kwaliteit van de woning
doet daardoor in principe afbreuk aan deze functie. De balans tussen de
betaalbaarheid en de kwaliteit van de woning die het WWS beoogt te
borgen, wordt hierdoor immers verstoord.
Daarnaast gaf ik tevens aan dat het voorzienbaar is dat het WWS bij
gelegenheid, bijvoorbeeld bij toenemende schaarste, wordt gewijzigd om
de functie daarvan te borgen en was het voorzienbaar voor verhuurders
dat de puntenwaardering voor de WOZ-waarde zou worden geëvalueerd,
hetgeen kon leiden tot wijziging van de puntenwaardering. Daarbij gaf ik
af aan dat de functie van het WWS niet leidt tot een onderscheid tussen
nieuw aan te kopen huurwoningen en bestaande huurwoningen. Het
ontwerpbesluit maakt dit onderscheid daarom niet.
Inzake de vraag of compensatie moet worden geboden voor bestaande
woningen, verwijs ik naar mijn reactie op een gelijkluidende vraag uit de
tweede schriftelijke inbreng. Ik wees daarbij eveneens op de functie van
het WWS, zoals hiervoor is beschreven. Gelet op die functie van het WWS
en het feit dat reeds bij invoering van de WOZ-punten aangekondigde
evaluatie, konden investeerders bij invoering in redelijkheid verwachten
dat de puntentoekenning voor de WOZ-waarde zou kunnen worden
gewijzigd. Daarnaast hoeft het enkele feit dat het rendement op een
investering afneemt niet per definitie te betekenen dat dit ook een
buitensporige last voor de verhuurder oplevert. Bovendien heeft de
maatregel in de meeste gevallen pas effect bij een nieuwe verhuring van
de woning. Een compensatie vanwege de maximering van het
WOZ-puntenaandeel acht ik daarom dan ook niet noodzakelijk
Over de opkoopbescherming gaf ik aan dat deze gemeenten de
mogelijkheid geeft om ervoor te kunnen zorgen dat goedkope en
middeldure koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

21

verhuur. Op deze manier blijven de woningen behouden in het
koopsegment, waardoor onder andere starters en mensen met een
middeninkomen meer kans maken op een koopwoning. Anders dan de
WOZ-cap richt de opkoopbescherming zich op het voorkomen dat huidige
koopwoningen worden omgezet naar huurwoningen. Daarom is het
passend dat de opkoopbescherming enkel geldt voor nieuw aangekochte
woningen.
De leden van de VVD-fractie vroegen hoe de COROP-regeling, die in 2016
is ingevoerd om het bouwen en geliberaliseerd verhuren van kleine
woningen te stimuleren, rijmt met de beantwoording dat investeerders de
invoering van de WOZ-cap konden verwachten en dat bestaande kleine
huurwoningen niet langer geliberaliseerd zouden mogen worden
verhuurd. Deze leden vroegen of dit antwoord kon worden afgestemd met
de Landsadvocaat. Deze leden lezen dat in voorliggend ontwerpbesluit de
regeling in stand wordt gehouden die door de leden van de VVD-fractie
wordt aangeduid. De leden van de VVD-fractie constateren dat er geen
antwoord is gegeven op die vragen en verzoeken opnieuw om een
gedetailleerde beantwoording.
In 2016 is ter stimulering van het middensegment een regeling ingevoerd
voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en
Utrecht. Het gaat daarbij om een specifieke categorie van woningen:
woningen met een oppervlakte tot 40 m2 met bouwjaar 2018, 2019, 2020,
2021 of 2022. Deze regeling is vormgegeven in bijlage I, onder A, bij het
Besluit huurprijzen woonruimte, onderdeel 9.1. Zoals moge blijken uit het
voorliggende ontwerpbesluit blijft dit onderdeel ongewijzigd. Dat dit
onderdeel ongewijzigd blijft, wordt toegelicht in hoofdstuk 2 van de nota
van toelichting bij het ontwerpbesluit. In mijn vorige beantwoording gaf ik
dan ook aan dat geen wijziging optreedt voor de onder deze regeling
gerealiseerde kleine huurwoningen.
Ik gaf tevens aan dat het voorzienbaar is dat het WWS bij gelegenheid,
bijvoorbeeld bij toenemende schaarste, wordt gewijzigd om de functie
daarvan te borgen en was het voorzienbaar voor verhuurders dat de
puntenwaardering voor de WOZ-waarde zou worden geëvalueerd,
hetgeen kon leiden tot wijziging van de puntenwaardering. Voor meer
detail verwijs ik naar mijn antwoord hiervoor op de vraag van de leden
van de VVD-fractie over een onderscheid tussen nieuw aan te kopen
huurwoningen en bestaande huurwoningen, over compensatie voor
bestaande huurwoningen en over het in lijn brengen van de WOZ-cap met
de opkoopbescherming.
Inzake de afstemming met de Landsadvocaat gaf ik aan dat mijn verantwoordelijkheid als Minister meebrengt dat ik telkens een eigen afweging
maak voor welke gevallen ik de Landsadvocaat inschakel. In dit specifieke
geval heb ik, gelet op de aankondiging dat een gerechtelijke procedure
wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking treedt en de
binnengekomen concept-dagvaarding, aanleiding gezien om in overleg te
treden met de Landsadvocaat. Omdat een aantal van de door de leden
gestelde vragen verband houden met de aankondiging van een gerechtelijke procedure heb ik in dit geval ook de beantwoording van die vragen
betrokken bij mijn overleg met de Landsadvocaat.
De leden van de VVD-fractie verwezen naar cijfers over het aandeel van de
WOZ-waarde in het WWS, waaruit bleek dat het aandeel sinds de
invoering van de WOZ-waarde in het WWS is gestegen in de gemeenten
Amsterdam en Utrecht. Zij vroegen of die stijging gezien kon worden als
een schokeffect. De leden van de VVD-fractie constateren dat er geen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

22

antwoord is gegeven op die vragen en verzoeken opnieuw om een
gedetailleerde beantwoording.
In mijn eerdere beantwoording ging ik al in op de functie van het WWS.
Hiervoor verwijs ik ook op mijn antwoorden hiervoor. Ik gaf daarin tevens
aan dat het niet zozeer gaat om het aandeel van de WOZ-waarde, maar
om de toename daarvan. Deze toename laat zien dat een begrenzing van
het WOZ-puntenaandeel nodig is om ervoor te zorgen dat het WWS aan
zijn functie kan blijven voldoen. In de nota van toelichting bij het
ontwerpbesluit is om die reden dan ook aangegeven dat er nu het risico is
van voortdurende schokeffecten voor de omvang van de gereguleerde
voorraad en de regionale verdeling daarvan. Hierin wordt voorzien met
het invoeren van een maximum WOZ-puntenaandeel in het WWS. Aan
deze functie zijn geen exacte cijfers te verbinden die op zichzelf
aanvaardbaar zijn te achten waar het enkel gaat over de stijging van het
WOZ-puntenaandeel in Amsterdam en Utrecht. Deze maatregel dient ook
bezien te worden in het geheel aan maatregelen om te zorgen voor een
goed functionerende woningmarkt. Deze maatregel was dan ook om die
reden aangekondigd in de brief van 22 februari 201929 als onderdeel van
een pakket aan maatregelen voor de woningmarkt.

29

Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 342

23