Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

33 124

Wijziging van de Woningwet en enige andere
wetten in verband met de implementatie van
richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement
en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de
energieprestatie van gebouwen (Wet
kenbaarheid energieprestatie gebouwen)

Nr. 6

NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 18 april 2012
Met belangstelling heeft de regering kennisgenomen van de vragen die de
leden van de fracties van VVD, PvdA, PVV, CDA, D66 en SGP hebben
gesteld over het onderhavige wetsvoorstel. Hieronder worden deze
vragen beantwoord, waarbij vergelijkbare vragen, waar gepast, zijn
samengevoegd.
I ALGEMEEN
De leden van de D66-fractie vroegen te onderbouwen hoeveel aanvullende energiebesparing verwacht wordt naar aanleiding van deze
wetswijziging.
Hoeveel aanvullende energiebesparing verwacht wordt naar aanleiding
van deze wetswijziging is op dit moment moeilijk aan te geven.
Uit een Europees onderzoek, IDEAL-EPBD dat in november 2011 is
gepubliceerd (http://www.ideal-epbd.eu/download/pap/
NL_findings_recommendations.pdf), waarin de reacties van consumenten
op het energielabel van 10 lidstaten van de Europese Unie zijn onderzocht, komt naar voren dat huiseigenaren met een energielabel ongeveer
anderhalf keer zo vaak energiebesparende maatregelen treffen dan
huiseigenaren zonder energielabel. Met de herziening van de EPBD wordt
beoogd zowel de groep mensen met een energielabel te vergroten, als
ervoor te zorgen dat mensen die een energielabel hebben vaker energiebesparende maatregelen gaan treffen.
Op dit moment wordt bij de verkoop van een woning in circa 13% van de
gevallen een energielabel aangevraagd. Effectieve handhaving en
sanctionering van het energielabel bij verkoop zal ertoe leiden dat
woningen in bijna alle gevallen over een energielabel beschikken.
Verder zullen naar verwachting ook door de informatie op het energielabel
te verbeteren meer huiseigenaren overgaan tot het nemen van energiebesparende maatregelen in hun woning. Dit zal bijvoorbeeld gebeuren door
het beschikbaar stellen van een overzicht van de kosten en baten van
energiebesparende maatregelen bij de overhandiging van het
energielabel. Hiermee wordt tevens beter aangesloten bij de wens van

kst-33124-6
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

1

huiseigenaren en huurders om een goed beeld te krijgen van de energiekosten die zij kunnen besparen door energiebesparende maatregelen te
nemen. Door verdere verbetering van de kwaliteit van het energielabel zal
het vertrouwen in het energielabel bovendien toenemen. Ook dit zal er
naar verwachting toe leiden dat meer huiseigenaren energiebesparende
maatregelen nemen.
1. Doel en aanleiding van dit wetsvoorstel
De leden van de CDA-fractie vroegen nadrukkelijk om in het vervolg bij de
energiebesparing in de gebouwde omgeving te letten op de regeldruk, en
deze actief te verminderen. Deze leden vroegen enkele voorbeelden op te
sommen hoe zij dit gaat doen.
Daarnaast vroegen de leden van de CDA-fractie of de regering de mening
onderschrijft dat ook de Europese instellingen gehouden zijn aan het
verminderen van de regeldruk en of zij bereid is om de Europese
Commissie expliciet te vragen om onnuttige, niet noodzakelijke regels
(bijvoorbeeld t.a.v. de monitoring van de energiebesparing) af te schaffen.
De regering deelt de mening van de leden van de fractie van het CDA dat
het van groot belang is regeldruk te verminderen (zie onder meer
Kamerstukken II 2010/2011, 29 515, nr. 333 en nr. 325). De regering waakt
er dan ook voor dat regels die worden ingevoerd, noodzakelijk zijn.
Daarbij wordt telkens gekozen voor een wijze van uitvoering die het minst
belastend is voor burgers en bedrijven. Dit geldt tevens voor de implementatie en uitvoering van deze richtlijn. Vermindering van de regeldruk
is een blijvend aandachtspunt bij energiebesparing in de gebouwde
omgeving. In het Plan van Aanpak energiebesparing gebouwde omgeving
van februari 2011 staat op pagina 7 dat het kabinet de regeldruk voor
burgers en bedrijven wil beperken. Een voorbeeld van een benadering in
de gebouwde omgeving met minimale regelgeving is de pilot van
Blok-voor-Blok, waarbij het er onder meer om gaat om bewoners grip te
laten krijgen op hun woonlasten.
Op Europees niveau zet de regering bij de onderhandelingen over
Europese wetgevingsvoorstellen veelvuldig in op minder belastende
alternatieven, wanneer zij van mening is dat het betreffende voorstel een
stijging van de administratieve lasten tot gevolg heeft. In veel gevallen
geeft de regering ook opdracht tot een onderzoek naar de administratieve
lasten van een Europees voorstel op nationaal niveau. De uitkomsten van
zo’n onderzoek worden gebruikt bij de onderhandelingsinzet in Brussel.
De regering maakt ook steeds vaker gebruik van de informatie uit
bijvoorbeeld Europese Roadmaps en Witboeken, waarin een eerste
indicatie wordt gegeven van voorgenomen beleid van de Europese
Commissie. Daarnaast heeft de Regiegroep Regeldruk en ICT bij het
Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie een aanjagende rol ten aanzien van de aandacht voor regeldruk bij voorgenomen
Europees beleid. De Regiegroep let erop of regeldruk voldoende aandacht
krijgt bij de Nederlandse EU-voorbereiding. De regering onderschrijft de
mening van de leden van de CDA-fractie dat ook de Europese instellingen
gehouden zijn aan het verminderen van de regeldruk. Binnen de Europese
Commissie bestaat de verplichting dat voor bepaalde wetgevingsvoorstellen een integrale impact assessment (IA) wordt opgesteld. Een IA
omvat ook de regeldrukeffecten. In februari jongstleden hebben de
regeringsleiders van 12 Europese lidstaten, waaronder Nederland, een
brief aan de President van de Europese Raad en de Voorzitter van de
Europese Commissie gestuurd, waarin zij onder andere pleiten voor
minder Europese regels om de groei van de Europese economie te
stimuleren (http://www.vno-ncw.nl/SiteCollectionDocuments/
Meer%20informatie/2012_EU_growth_letter.pdf).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

2

Afschaffing van de monitoring van de energiebesparing vindt de regering
overigens niet aan de orde. Juist op die manier wordt inzichtelijk welke
lidstaten goed en welke minder goed presteren. In het vervolg op de
monitoring kunnen toekomstige noodzakelijke maatregelen genomen
worden.
De leden van de SGP-fractie vroegen inzichtelijk te maken welke prestaties
Nederland levert en welke positie Nederland inneemt ten opzichte van
andere landen in de Europese Unie, gezien de grote verschillen die tussen
lidstaten bestaan inzake energiebesparing in gebouwen.
Nederland doet het redelijk goed in vergelijking met andere lidstaten van
de Europese Unie. De verstrekking van energielabels bij koopwoningen
blijft, zoals bekend, wel achter. Dit komt mede omdat de huidige wijze van
handhaven niet voldoende is gebleken. Duitsland, Oostenrijk en de
Scandinavische landen zijn de echte koplopers. In het algemeen kan
worden gezegd dat de zuidelijke lidstaten enigszins achterlopen bij de
noordelijke lidstaten wat energiebesparing in gebouwen betreft en dat de
nieuwe lidstaten nog een grote slag te maken hebben. Echter duidelijk is
ook dat alle lidstaten nog een forse renovatieopgave voor zich hebben als
het gaat om de energiebesparing die voor de lange termijn noodzakelijk
wordt geacht in het kader van de klimaatproblematiek. Een en ander blijkt
uit de reguliere contacten van Nederland in verschillende fora waarbij
kennis en ervaringen tussen de EU-lidstaten op het gebied van energiebesparing in gebouwen worden uitgewisseld. Verder heeft het Buildings
Performance Institute Europe in oktober 2011 een studie uitgebracht
getiteld: «Europe’s buildings under the microscope» (http://
dl.dropbox.com/u/4399528/BPIE/HR_%20CbC_study.pdf), waaruit dit beeld
naar voren komt. De regering heeft geen andere overzichten tot haar
beschikking met daarin cijfermatige of gedetailleerde opsommingen over
de prestaties en de posities van de Europese lidstaten inzake energiebesparing in gebouwen.
2. Omzetting
De leden van de PVV-fractie vroegen in welke Europese lidstaten richtlijn
2010/31/EU inmiddels is geïmplementeerd.
De richtlijn 2010/31/EU is nog in geen enkele Europese lidstaat geïmplementeerd. Uit de contacten met vertegenwoordigers van de ministeries
van andere EU-lidstaten die belast zijn met de implementatie van de
herziene EPBD richtlijn is gebleken dat in de meeste lidstaten de nationale
wetgeving ter implementatie van de EPBD-richtlijn nog in het nationale
parlement behandeld moet worden.
3. Artikelen van de richtlijn die met dit wetsvoorstel in nationale
regelgeving worden omgezet
3.1 Woningwet
De leden van de VVD-fractie en de PVV-fractie vroegen of, en zo ja welke
alternatieven denkbaar zijn als het gaat om het energielabel, koopwoningen en de rol van de notaris en hoe de regering die alternatieven
gewogen heeft.
De leden van de VVD-fractie en de CDA-fractie vroegen aan te geven
waarom zij het voorstel van de Vereniging Eigen Huis om elk huis van een
basislabel te voorzien, gebaseerd op onder andere de ouderdom van de
woning, niet heeft overgenomen. De leden van de VVD-fractie vroegen of
het energielabel nu voldoende kwaliteit biedt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

3

Afweging alternatieven
Op grond van artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn is de regering
gehouden doeltreffende, evenredige en afschrikkende sancties te treffen,
teneinde te bewerkstelligen dat de plicht om een energielabel te overhandigen op transactiemomenten daadwerkelijk wordt nageleefd. Voor het
niet verstrekken van een energielabel bij verkoop van een woning aan de
koper heeft de regering verschillende sancties tegen elkaar afgewogen.
Uitgangspunt bij de handhaving is een effectieve werkwijze, die aansluit
bij de bestaande mechanismen in de woningmarkt en voor relatief
beperkte uitvoeringskosten zorgt. Zoals aangegeven in de memorie van
toelichting bij het wetsvoorstel heeft de regering naast de gekozen
maatregel de volgende alternatieven overwogen: de last onder
dwangsom, de bestuurlijke boete en het in mindering brengen van een
bepaald bedrag op de koopprijs.
Het niet verlijden van de transportakte zolang het energielabel ontbreekt,
is in de ogen van de regering de meest doeltreffende sanctie en tevens
een evenredige sanctie. De maatregel zal ertoe leiden dat bij de verkoop
van een gebouw daadwerkelijk een energielabel wordt verstrekt aan de
koper. Met het woord «zolang» wordt tot uitdrukking gebracht dat de
blokkade van het niet verlijden van de akte bij het ontbreken van het
energieprestatiecertificaat niet definitief is, maar door het voorzien in een
energielabel wordt opgeheven. Makelaars en andere adviseurs in de
onroerendgoedsector zullen naar verwachting verkopers al in een vroeg
stadium erop wijzen dat het energielabel één van de zaken is die geregeld
moeten worden. De notarissen zullen ernaar moeten streven dat het
transport plaatsvindt op een tijdstip dat het label er is, net zoals dit geldt
voor andere verplichte documenten bij verkoop van gebouwen. Daar komt
bij dat de notaris op een relatief vroeg moment in het transactieproces, te
weten het moment dat deze de koopakte ontvangt, al bij het kadaster kan
controleren of een energielabel aanwezig is. Indien dat niet het geval is,
kan de notaris vroegtijdig de verkoper waarschuwen dat er alsnog een
energielabel nodig is. Kortom, in beginsel hoeft het transactieproces
rondom de verkoop van een gebouw niet opgehouden te worden. De
regering heeft er vertrouwen in dat de makelaars en notarissen hun werk
goed doen en dat het dus niet tot een tijdelijke blokkade zal komen. De
gekozen werkwijze, waarbij de verantwoordelijkheid voor het hebben van
een energielabel bij de verkoper wordt gelegd, sluit bovendien goed aan
bij het kabinetsstreven naar een compactere overheid.
Het opleggen van een last onder dwangsom bij het ontbreken van een
energielabel bij verkoop is geen doeltreffende sanctie. Ten eerste omdat
pas na de overdracht kan worden vastgesteld dat het energielabel niet
aanwezig is terwijl de herziene EPBD-richtlijn vereist dat het energielabel
bij de verkoop van een gebouw aanwezig is. Ten tweede zou de sanctie
niet rechtsgeldig opgelegd kunnen worden. Na de overdracht kan de
verkoper zonder medewerking van de koper/nieuwe eigenaar zich geen
toegang (meer) tot het gebouw verschaffen om de opname ten behoeve
van de verkrijging van het label te laten doen. Kortom, naar verwachting
kan de verkoper in een groot aantal gevallen niet langer aan de last
voldoen. Volgens vaste jurisprudentie is het kunnen voldoen aan de
opgelegde last een vereiste om de sanctie rechtsgeldig te kunnen
opleggen.
Evenals bij de last onder dwangsom kan in het geval er gekozen wordt
voor een bestuurlijke boete pas na de overdracht worden vastgesteld of
de verkoper heeft nagelaten een energielabel te verstrekken. Het opleggen
van een bestuurlijke boete aan de verkoper heeft in beginsel dan ook niet
als resultaat dat een energielabel voor dat gebouw wordt verstrekt zoals
de herziene richtlijn vereist. De boete zou dan ook dermate hoog moeten
zijn dat er een sterk preventieve werking vanuit gaat, maar zou tegelij-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

4

kertijd evenredig moeten zijn ten opzichte van de overtreding. Dit laatste
impliceert juist een niet al te hoge boete. Daarbij zal het in de praktijk,
gezien het grote aantal onroerend goed transacties, het ondoenlijk zijn om
alle transacties te controleren en te handhaven zodat steeksproefsgewijs
gecontroleerd en gehandhaafd zal moeten worden. Ook dit komt de
doeltreffendheid niet ten goede. Daarnaast vereist het opleggen en innen
van bestuurlijke boetes dat er bij de overheid een handhaving- en
sanctioneringsysteem wordt opgericht, hetgeen hoge uitvoeringskosten
voor de overheid meebrengt. Dit staat haaks op het kabinetsstreven naar
een compactere overheid. Het is van belang om verantwoordelijkheid
voor zover mogelijk te leggen daar waar die hoort, in dit geval bij de
verkoper.
Het in mindering brengen van een bepaald bedrag op de koopprijs is
mogelijk bij voldoende opbrengst – dat wil zeggen als het verschil tussen
de koopsom en het saldo van de hypotheek (en makelaarskosten) positief
is – door dat bedrag in te houden op de eindafrekening van de verkoper.
Wanneer echter de opbrengst niet voldoende is bij verkoop is de notaris
genoodzaakt om de verkoper een bedrag te laten storten in een depot.
Hiervoor dient de notaris een depotakte te stellen en dit gaat gepaard met
hoge kosten die voor rekening van de verkoper zijn. Vaak zal de sanctie in
de praktijk moeilijk of zelfs niet uitvoerbaar zijn doordat er geen of
onvoldoende opbrengst is uit de verkoop van het onroerend goed van de
verkoper of door beslaglegging door crediteuren van de verkoper. Deze
sanctie zal dan ook in de praktijk in veel gevallen niet doeltreffend zijn.
Basislabel voor een gebouw
Het doel van het energielabel is informatie te geven over de energiezuinigheid van een specifiek gebouw met daaraan gekoppeld een advies om
eventuele energiebesparende maatregelen te nemen. De koper heeft recht
op die informatie over de staat van het betreffende gebouw. Het is
daarom noodzakelijk dat een energielabel goed inzicht geeft in de
energieprestatie van een woning/gebouw en betrouwbaar is. Dit wordt
gegarandeerd doordat het energielabel ter plaatse wordt opgesteld door
een onafhankelijke deskundige.
De herziene EPBD-richtlijn definieert de energieprestatie van een gebouw
als «de berekende of gemeten hoeveelheid energie die nodig is om aan de
vraag naar energie te voldoen en welke verband houdt met een normaal
gebruik van het gebouw, waaronder energie die wordt gebruikt voor
verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening en verlichting»
(artikel 2). De richtlijn vereist dat het energielabel het resultaat bevat van
de berekening of meting van de energieprestatie van een gebouw of
gebouwunit, die is berekend volgens een methodologie die rekening
houdt met de Europese normen (artikel 3 en bijlage I). Verder vereist de
richtlijn dat het energielabel wordt opgemaakt door een onafhankelijke
deskundige (artikel 17) en dat het energielabel referentiewaarden en
aanbevelingen bevat (artikel 11). Met de referentiewaarden kunnen de
eigenaars of huurders van het gebouw of van een gebouwunit de
energieprestatie ervan vergelijken en beoordelen. Bij aanbevelingen gaat
het om de kostenoptimale of kostenefficiënte verbeteringen van de
energieprestatie van een gebouw of een gebouwunit, bijvoorbeeld
maatregelen voor individuele onderdelen van een gebouw. Hiervoor is de
expertise van een onafhankelijke deskundige vereist.
Het door de Vereniging Eigen Huis voorgestelde basislabel, gebaseerd op
standaardkenmerken van een gebouw, zoals het bouwjaar van de woning,
bevat geen gemeten of berekende energieprestatie. Een dergelijk label
zou slechts een indicatie van de energieprestatie van een gebouw geven.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

5

Dat basislabel kan bovendien geen referentiewaarden en aanbevelingen
ten aanzien van een gebouw bevatten omdat er geen sprake is van een
daadwerkelijke meting van de energieprestatie. Het door de Vereniging
Eigen Huis voorgestelde basislabel voldoet dan ook niet aan de eisen van
de herziene EPBD-richtlijn en kan een door een deskundige afgegeven
energielabel derhalve niet vervangen.
Kwaliteit energielabel
In de brief van 16 december 2011 (Kamerstukken II 2011/2012, 30 196,
nr. 157) is uitgebreid ingegaan op de kwaliteit van het energielabel en de
acties ter verbetering van de kwaliteit van het energielabel. De kwaliteit
van het energielabel is in de afgelopen periode aanmerkelijk verbeterd.
Van belang is dat het energielabel en het kwaliteitsborgingsysteem
continu onderhouden worden. Daartoe zijn afspraken gemaakt met de
branches over opleiding, examens, kennisdeling en software. Om hun
kennis op peil te houden, moeten energielabeladviseurs sinds begin 2012
iedere 5 jaar een herhalingsexamen afleggen. Met de certificerende
instellingen, die de energielabeladviseurs controleren, is afgesproken dat
zij voortaan ieder jaar hun voortgangsrapportages aan de minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschikbaar stellen, waardoor
de transparantie van het kwaliteitsborgingsysteem beter geregeld is. De
Raad voor Accreditatie ziet erop toe dat het private certificatieschema
goed functioneert. In de energielabelsoftware en in de energielabeldatabase zullen naar verwachting uiterlijk in juli 2012 extra controlemechanismen worden ingebouwd zodat een verkeerde invoer van gegevens niet
wordt geaccepteerd. Ook is de ISSO-publicatie 82, de handleiding voor
energielabeladviseurs waarin staat hoe een energielabel tot stand komt,
verduidelijkt.
De leden van de PvdA-fractie stelden voor om alleen die gebouwen uit te
zonderen van het energielabel die qua bestemmingsruimte in het
geldende bestemmingsplan alleen functies kunnen herbergen zoals
omschreven in de voorgestelde uitzonderingen. Daarnaast gaven deze
leden aan de uitsluiting van woningen die minder dan vier maanden
bewoond worden niet wenselijk te achten omdat het uitsluiten van
dergelijke woningen misbruik uitlokt, aangezien niet wordt bijgehouden
hoeveel maanden een recreatiewoning of vergelijkbaar gebouw daadwerkelijk wordt gebruikt.
Artikel 12, zesde lid, van de herziene richtlijn biedt lidstaten de
mogelijkheid om bepaalde categorieën gebouwen uit te zonderen voor
wat betreft de vereisten met betrekking tot energielabels. Hoewel de
regering begrip heeft voor de argumenten van de leden van de
PvdA-fractie, ondersteunt de regering het voorstel van deze leden niet. De
opgenomen uitzonderingen waarop deze leden doelen, waaronder de
uitzondering voor de voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan
vier maanden per jaar worden gebruikt, hebben alle te maken met een
gering gebruik van en daarmee een gering energiegebruik door de
betrokken categorieën gebouwen waardoor het eisen van een
energielabel niet zinvol is. Het feitelijke geringe energiegebruik is het
uitgangspunt en daarbij is een eventuele koppeling aan bestemmingsplannen niet van belang.
Verder is het zo dat gemeenten de regels vaststellen voor bewoning van
recreatiewoningen en dat zij kunnen optreden tegen mensen die
onrechtmatig in een recreatiewoning wonen. Dit staat verder los van de in
het wetsvoorstel opgenomen uitzondering voor gebouwen die bestemd
zijn voor bewoning, die minder dan vier maanden per jaar worden
gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van
het energieverbruik bij permanent gebruik.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

6

3.2 Nieuwe regeling betreffende de plicht tot het verstrekken van een
energielabel aan de koper
De leden van de VVD-fractie vroegen te verzekeren dat er geen sprake is
van inbreuk op het eigendomsrecht.
De regering heeft de maatregel dat de akte van levering niet wordt
verleden door de notaris zolang de verkoper geen energielabel aan de
koper heeft verstrekt, getoetst aan artikel 1 van het Eerste Protocol bij het
Europees Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en de
Fundamentele Vrijheden (EVRM). De plicht tot het verstrekken van een
energielabel aan de koper is een vorm van regulering van eigendom in de
zin van artikel 1, derde volzin, inzake de bescherming van eigendom. Het
Eerste Protocol stelt daaraan minder zware eisen dan bij eigendomsontneming.
Volgens de jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de
Mens is inbreuk op het recht op ongestoord genot van eigendom slechts
toegestaan wanneer:
1. dit is gebaseerd op een wettelijk voorschrift,
2. er een «redelijke balans» is tussen het algemeen belang enerzijds en
de bescherming van individuele belangen – in casu van gebouweigenaren – anderzijds en
3. er een redelijke mate van evenredigheid is tussen de gebruikte
middelen en het doel dat ermee nagestreefd wordt.
Dit laatste betreft het zogenoemde vereiste van proportionaliteit.
Wat betreft de beoordeling van wat in het algemeen belang is en de keus
van de middelen om dit belang te dienen, heeft de wetgever een ruime
beoordelingsmarge.
Ad 1: Met het wetsvoorstel kenbaarheid energieprestatie gebouwen is het
moeten verstrekken van een energielabel bij de verkoop van een gebouw
en het niet verlijden van de akte waarbij de eigendomsoverdracht tot
stand wordt gebracht zolang het label ontbreekt, gebaseerd op een
wettelijk voorschrift.
Ad 2: Het algemeen belang waar het hier om gaat is energiebesparing in
de bouw in verband met de beheersing van het energiegebruik en de
noodzaak om maatregelen tegen CO2-uitstoot te treffen. 40% van het
totale energieverbruik in de Europese Unie komt voor rekening van
gebouwen. Vermindering van het energieverbruik en het gebruik van
energie uit hernieuwbare bronnen in de bouwsector zijn belangrijke
maatregelen die nodig zijn om de energieafhankelijkheid en de broeikasgasemissies van de Unie te doen dalen. Daarnaast moet vermindering van
het energieverbruik door gebouwen een belangrijke bijdrage leveren aan
de afspraken die zijn gemaakt in het kader van het Protocol van Kyoto.
Het hebben van een energielabel maakt het gebouwgebonden verbruik
inzichtelijk en een advies hoe het verbruik kan worden verminderd is een
vast bestanddeel van het label. De eerste stap tot het nemen van
energiebesparende maatregelen is het verkrijgen van inzicht in het
energieverbruik van een gebouw. De koper kan aan de hand van het
energielabel aflezen hoe energiezuinig of onzuinig een gebouw of woning
is en kan op basis van die informatie besluiten om al dan niet energiebesparende maatregelen te nemen. Ook kan de koper aan de hand van het
energielabel nagaan welke kosten gemoeid zijn met het nemen van
bepaalde energiebesparingsmaatregelen.
Ten aanzien van het belang van gebouweigenaren wordt erop gewezen
dat de aanwezigheid van een energielabel één van de te regelen zaken zal
vormen binnen het verkoopproces. In beginsel wordt de overdracht van
een gebouw niet vertraagd door de eis van aanwezigheid van een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

7

energielabel, aangezien de notarissen ernaar moeten streven dat het
transport plaatsvindt op een tijdstip dat het label er is, net zoals dit geldt
voor andere verplichte documenten bij verkoop van gebouwen. Naar
verwachting zullen makelaars en andere adviseurs in de onroerendgoedsector verkopers al in een vroeg stadium van het te koop aanbieden van
het gebouw erop wijzen dat het energielabel noodzakelijk is voor de
eigendomsoverdracht. Het is dan ook de verwachting dat verkopers in de
praktijk al vroeg in het verkoopstadium tot de aanschaf van een
energielabel zullen overgaan. Het label is niet moeilijk te verkrijgen, de
kosten ervan zijn laag en de wachttijden kort. De verkoop kan dus ook snel
doorgaan als de verkoper te lang met de aanschaf heeft gewacht. Dit alles
leidt er toe dat er sprake is van een «redelijke balans» tussen het
algemene belang enerzijds en de belangen van gebouweigenaren
anderzijds.
Ad 3: Voorts is er een redelijke mate van evenredigheid tussen het
gebruikte middel (het aanhouden van het verlijden van de akte zolang er
geen label is verstrekt door de verkoper) en het doel dat ermee wordt
nagestreefd. Wat betreft het gebruikte middel wordt er nogmaals op
gewezen dat met deze sanctie de overdracht van een gebouw in beginsel
niet wordt vertraagd en de verkoop normaliter niet definitief geblokkeerd
wordt aangezien de sanctie door het voorzien in het label niet (langer)
wordt toegepast. Het is voor gebouweigenaren niet moeilijk om ervoor te
zorgen dat de sanctie niet (langer) wordt toegepast omdat, zoals
hierboven al genoemd, het label niet moeilijk te verkrijgen is, de kosten
van het label gering zijn en er geen lange wachttijden zijn om een label te
verkrijgen. Het na te streven doel is het onder ad 2 genoemde algemene
belang.
Gezien al het voorgaande is de regering van mening dat de maatregel dat
de akte van levering niet wordt verleden door de notaris zolang de
verkoper geen energielabel aan de koper heeft verstrekt niet leidt tot strijd
met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.
De leden van de CDA-fractie verzochten om een alternatief voorstel voor
sanctionering dat minder verstrekkend is met betrekking tot het inperken
van het eigendomsrecht, maar toch voldoende doeltreffend en
afschrikkend is, conform artikel 27 van de richtlijn.
Zoals hiervoor aangegeven heeft de regering voor het niet verstrekken
van een energielabel bij verkoop van een woning aan de koper verschillende sancties tegen elkaar afgewogen. Hiervoor wordt verwezen naar de
beantwoording onder 3.1, onderdeel «Afweging alternatieven». Het niet
verlijden van de transportakte zolang het energielabel ontbreekt, is in de
ogen van de regering de meest doeltreffende sanctie en tevens een
evenredige sanctie. De alternatieven zijn duidelijk minder doeltreffend.
Wat betreft de last onder dwangsom komt daarbij dat die sanctie niet
rechtsgeldig opgelegd zou kunnen worden. Wat betreft de bestuurlijke
boete komt daarbij dat hiermee hoge uitvoeringskosten voor de overheid
zijn gemoeid en dit haaks staat op de ambitie van een compacte overheid.
Wat betreft de sanctie van het in mindering brengen van een bepaald
bedrag op de koopprijs is aangegeven dat een dergelijke sanctie in de
praktijk in veel gevallen moeilijk uitvoerbaar zal zijn.
De leden van de CDA-fractie vroegen om een overzicht te geven van de
voor- en nadelen van de sanctiesystemen in andere lidstaten. Bedoeld
worden de systemen in België (Vlaanderen) en Duitsland waarnaar in het
advies van de Afdeling advisering van de Raad van State wordt verwezen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

8

Vlaanderen
Volgens een eerste verkenning door het Planbureau voor de Leefomgeving heeft de notaris bij verkoop van gebouwen een meldingsplicht aan
het Vlaams Energie Agentschap (VEA), de handhavende instantie. Het
VEA bewaakt de kwaliteit van de energieprestatiecertificaten, behandelt
klachten en kan administratieve boetes opleggen aan de verkoper van een
gebouw als het energielabel bij verkoop ontbreekt. Het boetebedrag ligt
tussen de € 500 en € 5000 euro. Zoals eerder genoemd, is het nadeel van
een boetesysteem in het algemeen dat er een extra taak bij de overheid
wordt neergelegd en dat het inrichten van een dergelijk systeem hoge
uitvoeringskosten meebrengt. In het geval van Nederland staat dat haaks
op het kabinetsstreven naar een compactere overheid.
Duitsland
Wie in Duitsland een woning of openbaar gebouw bouwt of verkoopt
moet sinds 2008 een energiecertificaat hebben. De verkoper van een
gebouw (inclusief nieuwe gebouwen) die geen energielabel kan
overleggen bij verkoop riskeert een administratieve boete tussen € 5000 –
€ 15 000, die wordt opgelegd door het lokale bevoegde gezag. De
benadeelde moet dan wel eerst een klacht indienen bij de bevoegde
instantie. Duitsland heeft geen centraal registratiesysteem van
energielabels. Dat het opleggen van een eventuele boete afhankelijk
wordt gesteld van het feit of de koper daadwerkelijk een klacht indient bij
de bevoegde instantie is naar de mening van de regering een nadeel. Als
de koper geen klacht indient dan gebeurt er niets en is er geen sprake van
handhaving.
De leden van de CDA-fractie vroegen aan te geven wat de voordelen van
een civielrechtelijke benadering boven een strafrechtelijke of bestuursrechtelijke benadering zijn. De leden van de D66-fractie vroegen aan te
geven waarom is gekozen voor een verschillende aanpak en voor
verschillende instrumenten om de aanwezigheid van een energielabel bij
verkopers, verhuurders in de sociale huursector en verhuurders in de vrije
huursector af te dwingen. De leden van de D66-fractie vroegen voorts aan
te geven of dit niet kan leiden tot een verschillende behandeling van
vrijwel gelijke gevallen en wat dat dan betekent voor de rechtsgelijkheid
van de bewoners dan wel de eigenaren van die woningen.
In beginsel zijn er geen specifieke voordelen van een civielrechtelijke
benadering boven een strafrechtelijke of bestuursrechtelijke benadering.
Afhankelijk van de wijze waarop betrokken partijen zich tot elkaar
verhouden alsmede de regelgeving die al van toepassing is, is een
specifieke benadering meer of minder geschikt. Bij verkoop van een
gebouw beperkt de transactie tussen verkoper en koper zich in beginsel
tot één of enkele momenten terwijl er bij verhuur sprake is van een
voortdurend contract tussen verhuurder en huurder. De regelgeving
omtrent verkoop van gebouwen verschilt duidelijk van die omtrent
verhuur. Wat betreft verhuur gelden voor de gereguleerde huursector
weer andere regels dan voor de geliberaliseerde huursector en utiliteitsbouw. In het geval van het niet verstrekken van een energielabel bij
verkoop van een woning is een civielrechtelijke benadering, zoals
waarvoor de regering heeft gekozen, geschikt. Omtrent de verkoop van
gebouwen geldt reeds met name civielrechtelijke regelgeving. Echter, het
is niet mogelijk om diezelfde sanctie toe te passen binnen de sociale
huursector. Er is dan ook geen sprake van gelijke gevallen. De rechtsgelijkheid van de betrokken partijen is niet in het geding.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

9

De leden van de CDA-fractie vroegen waarom niet gekozen is voor een
boetesysteem op basis van steekproeven, omdat artikel 27 van de Richtlijn
niet voorschrijft dat elke transactie moet worden getoetst.
Zoals hiervoor is aangegeven heeft de regering de bestuurlijke boete
overwogen als mogelijke sanctie bij het niet verstrekken van een
energielabel door de verkoper aan de koper. Hiervoor wordt verwezen
naar het antwoord onder 3.1, onderdeel «Afweging alternatieven».
De leden van de CDA-fractie vroegen waarom de regering heeft besloten
om af te wijken van de beperkte privaatrechtelijke doorwerking door een
geschil zonder directe overheidsbemoeienis bij verkoper of eigenaar en
koper dan wel huurder te laten, hetgeen eerder in het Besluit energieprestatie gebouwen is bepaald met betrekking tot het energielabel.
Gebleken is dat het louter opnemen van de verplichting in het Besluit
energieprestatie gebouwen (BEG) onvoldoende leidt tot naleving. Van de
mogelijkheid voor de koper om naar de rechter te stappen in het geval dat
de verkoper geen energielabel heeft overhandigd, wordt (nagenoeg) geen
gebruik gemaakt. Verkoper en koper komen bij het opstellen van de
koopakte dikwijls overeen dat zij afzien van het energielabel. Een nieuwe
maatregel is daarom noodzakelijk. Ook de Europese Commissie heeft
twijfels geuit over de effectiviteit van hetgeen eerder in het BEG is
bepaald. Bovendien vereist artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn dat
doeltreffende sancties worden geïntroduceerd. Wat betreft de gereguleerde huursector wordt de verplichting in veel gevallen wel nageleefd.
Voor de geliberaliseerde huurwoningen en utiliteitsbouw geldt dat weer in
duidelijk mindere mate. Ook voor deze twee sectoren geldt echter dat
adequate sancties op grond van de richtlijn ingevoerd moeten worden.
Wat betreft de verhuur van geliberaliseerde woningen en utiliteitsgebouwen is daarbij wel gekozen voor een privaatrechtelijke aanpak zonder
directe overheidsbemoeienis. De nieuwe huurder aan wie geen
energielabel is overhandigd kan een percentage van de huur inhouden,
zolang de verhuurder geen energielabel heeft overhandigd. Dit is voor de
huurder makkelijker uit te voeren dan het stappen naar de rechter, zoals
dat nu nog mogelijk is op grond van het BEG. Deze maatregel kan dan ook
effectiever zijn in vergelijking met mogelijkheid die het BEG nu nog biedt.
De leden van de CDA-fractie vroegen naar de ruimte die artikel 11, lid 7
van de herziene richtlijn biedt wat betreft de certificering van eengezinswoningen op basis van de beoordeling van een ander representatief
gebouw met een soortgelijk ontwerp, soortgelijke omvang en soortgelijke
feitelijke energieprestatie. De leden van de CDA-fractie stelden daarbij dat
de vergelijkbaarheid van de energieprestatie van een eengezinswoning
kan worden gegarandeerd door een deskundige door dit via een website
digitaal te organiseren.
Op grond van artikel 11, zevende lid, van de herziene richtlijn mag een
energielabel van eengezinswoningen gebaseerd zijn op de beoordeling
van een ander representatief gebouw met een soortgelijk ontwerp, een
soortgelijke omvang en een soortgelijke energieprestatie. Bovendien moet
die overeenstemming worden gegarandeerd door de deskundige die het
energielabel afgeeft. Het afgeven van een label op basis van representativiteit gaat uit van de gedachte dat de kosten voor de burgers en bedrijfsleven zo beperkt mogelijk worden gehouden. Van geval tot geval zal
beoordeeld moeten worden of er sprake is van een soortgelijk ontwerp,
een soortgelijke omvang en een soortgelijke energieprestatie. Het
verstrekken van labels op basis van representativiteit kan dan ook niet op
brede schaal worden toegepast. De energielabeladviseur is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het afgegeven energielabel. De adviseur moet

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

10

hierbij controleren of de woningen voldoen aan de criteria voor representativiteit. Dat kan de adviseur alleen door de woning te bezoeken. Hierop
kan de adviseur ook worden gecontroleerd. Het is niet mogelijk om de
verstrekking van het energielabel al dan niet op basis van een representatief gebouw, volledig digitaal te organiseren. Het verstrekken van een
energielabel op basis van een referentiewoning zal altijd voorafgegaan
moeten worden door een bezoek aan de woning door een erkende
energielabeladviseur. Of er sprake is van representativiteit kan uitsluitend
door een expert ter plekke worden vastgesteld. De adviseur controleert
bijvoorbeeld wat voor type verwarmingsketel en type glas aanwezig is in
de woning. Als deze afwijken van die van de referentiewoning zal de
energieprestatie van de woning ook afwijken van die van de referentiewoning. Bij algemene maatregel van bestuur (een nieuw Besluit energieprestatie gebouwen) zal energielabeladviseurs de mogelijkheid worden
gegeven labels te verstrekken op basis van representativiteit binnen de
grenzen die de richtlijn daarvoor biedt. Zoals eerder aangegeven, is het
van belang dat het energielabel een juiste weergave van de energieprestatie bevat. Het energielabel, alsmede het energielabel op basis van
representativiteit kan alleen worden opgesteld door een onafhankelijke
deskundige.
De leden van de CDA-fractie vroegen aan te geven welke «andere
verplichte documenten bij verkoop van gebouwen» er reeds bij de notaris
nodig zijn.
Voor het opmaken van de transportakte zijn in ieder geval vereist een
kopie van het eigendomsbewijs, een kopie van het legitimatiebewijs van
verkoper en koper alsmede een kopie van de gevestigde hypotheekakte.
Bij de verkoop van een appartementsrecht is daarbij een kopie van de
splitsingsakte vereist.
De leden van de D66-fractie vroegen in te gaan op de sanctioneringsystemen die in andere lidstaten gehanteerd worden op basis van de richtlijn
uit 2002, dan wel de herziene richtlijn en aan te geven wat de voor- en
nadelen zijn van die systemen.
De herziene EPBD-richtlijn is in nog geen enkele lidstaat geïmplementeerd. Wel hebben andere lidstaten sanctioneringsystemen geïntroduceerd ter implementatie van de vorige richtlijn (Richtlijn 2002/91/EG). Het
Planbureau voor de Leefomgeving heeft een eerste verkenning gemaakt
van de sancties die op dit moment in Vlaanderen, Duitsland, Frankrijk, het
Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken worden opgelegd bij het
ontbreken van het energielabel. De systemen in Vlaanderen en Duitsland
zijn hierboven reeds kort uiteengezet.
Frankrijk
In Frankrijk kan de verkoper die nalaat een energielabel aan de koper te
overhandigen een boete opgelegd krijgen door het Agence de
l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME). De boete varieert
van € 1500 tot € 3000. De nieuwe eigenaar kan het energielabel
afdwingen via de rechtbank. Daarnaast wordt in Frankrijk de notaris
verantwoordelijk gehouden als de verkoper geen energielabel heeft
overhandigd. De verplichting tot het hebben van een energielabel is
opgenomen in de «Ordre des Notaire»-regelgeving. De notaris zal alles in
het werk stellen om ervoor te zorgen dat de verkoper voor een energielabel zorgt. Doet hij dit niet, dan is hij zelf in overtreding en riskeert hij
ontzetting uit zijn beroep.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

11

Verenigd Koninkrijk
In het Verenigd Koninkrijk moet het energielabel beschikbaar worden
gesteld door de verkoper, de verhuurder of degene die namens de
verkoper of verhuurder optreedt aan iedere serieuze potentiële koper of
huurder. In geval van nieuwbouw moet een energielabel binnen 5 dagen
na de oplevering van het gebouw aan de eigenaar ter beschikking worden
gesteld. Als de verkoop start zonder energielabel dient het energielabel
binnen 7 dagen alsnog beschikbaar te worden gesteld. De handhaving
wordt uitgevoerd door het plaatselijk bevoegd gezag (Trading Standards
Officer). Overtreding kan worden bestraft met een boete van £200 voor
een woning (verkoop, huur en nieuwbouw) en met een boete van
minimaal £500 en maximaal £5000 voor andere niet-vrijgestelde
gebouwen dan woningen.
Ierland
In Ierland moet het energielabel aan een ieder die belangstelling heeft om
een gebouw te kopen of te huren beschikbaar worden gesteld. In geval
van nieuwbouw moet op basis van de bouwplannen een gedrukt
exemplaar van het voorlopige energielabel worden overgelegd aan de
koper/toekomstige verhuurder. Bij de voltooiing van de bouw moet het
definitieve energielabel aan de koper/verhuurder worden verstrekt.
Degene die een verplichting inzake het energielabel niet nakomt, kan
worden veroordeeld tot een boete van ten hoogste € 5000 of, afhankelijk
van de overtreding, tot een gevangenisstraf van ten hoogste drie
maanden, of beide.
Denemarken
In Denemarken kunnen geldboetes van € 730 – € 875 worden opgelegd
door de Danish Energy Agency aan de verkoper of verhuurder die nalaat
het energielabel aan de koper of huurder te overhandigen, of die valse of
misleidende informatie verstrekt. Daarnaast voorziet het Deense systeem
in het opleggen van strafpunten bij de bepaling van de huur. De Danish
Energy Agency beheert tevens de database met de afgegeven
energielabels.
De vergelijking laat zien dat de lidstaten verschillende keuzes hebben
gemaakt bij de totstandkoming van de sanctiesystemen bij het ontbreken
van het energielabel passend bij de vigerende regelgeving in de lidstaat
en de beleidsmatige aanpak. Een analyse van de voor- en nadelen moet
dan ook altijd bezien worden vanuit het perspectief van de lidstaat en de
nationale context. Voor zover op dit moment bekend, is er geen evaluatie
of onderzoek uitgevoerd naar de voor- en nadelen van de verschillende
sanctiesystemen ten aanzien van het energielabel in de Europese
lidstaten. Verder wordt nogmaals opgemerkt dat de sancties in genoemde
lidstaten volgen uit de implementatie van richtlijn 2002/91/EG (oude
EPBD-richtlijn) en niet uit de implementatie van de herziene EPBD-richtlijn.
Op dit moment is nog onduidelijk op welke wijze de lidstaten de sancties
op basis van de herziene EPBD-richtlijn zullen vormgeven. De regering
heeft voor de handhaving met betrekking tot het niet verstrekken van een
energielabel bij verkoop voor de hierboven genoemde sanctie via de
notaris gekozen, vooral omdat op die manier wordt bereikt dat er in alle
gevallen – met uitzondering van die gevallen waarin het gebouw is
uitgezonderd van de verplichting tot het hebben van een energielabel –
een energielabel bij verkoop aanwezig is.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

12

De leden van de SGP-fractie vroegen waarom door de regering aan het
energielabel een zodanige status wordt toegekend dat het verlijden van
een leveringsakte bij ontbreken kan worden verhinderd. Daarbij vroegen
zij of het wenselijk is de eigendomsoverdracht te belemmeren in gevallen
waarin het label weinig bruikbaar zou zijn omdat het bijvoorbeeld niet
aansluit bij het gebruik van de woning.
Zoals hiervoor uiteengezet zal de maatregel dat een leveringsakte niet
wordt verleden zolang er geen label is verstrekt aan de koper door de
verkoper er normaliter niet toe leiden dat de verkoop wordt vertraagd, dan
wel wordt verhinderd. Op grond van artikel 27 van de herziene richtlijn is
de regering gehouden doeltreffende, evenredige en afschrikkende
sancties te treffen teneinde te bewerkstelligen dat de plicht om een label
te overhandigen daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Ook gezien het doel van
de richtlijn hecht de regering eraan ervoor te zorgen dat bij verkoop
daadwerkelijk een label wordt verstrekt. Zoals onder 3.1, onderdeel
«Afweging alternatieven», is uiteengezet, zijn verschillende sancties
overwogen. Naar de mening van de regering is de gekozen maatregel
doeltreffend, afschrikkend en evenredig. Het is juist dat het gebruik en de
energieprestatie van een woning kan wijzigen doordat de verkoper
aanpassingen doet. Dat staat echter los van het feit dat het van belang is
dat de koper van de verkoper een energielabel verkrijgt, zodat deze in
ieder geval inzicht heeft in de energieprestatie van het gebouw. Juist in
het geval dat de koper (het gebruik van) de woning wil aanpassen kan het
label inzicht verschaffen welke aanpassingen het meest efficiënt zijn in het
kader van energieverbruik. Er is slechts een beperkt aantal gevallen
waarin het hebben of verstrekken van een energielabel niet zinvol is. Deze
categorieën gebouwen zijn opgenomen als uitzondering in het
wetsvoorstel.
Naast het verkrijgen van inzicht in de gebouwgebonden energieprestatie
en het potentieel aan energiebesparing is het overigens ook van belang
om te kijken naar het gedrag van bewoners. Door het gedrag van
bewoners te beïnvloeden, kan ook energie worden bespaard. Op dit
moment werkt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan een plan van aanpak over gedragsverandering.
De leden van de SGP-fractie vroegen aan te geven waarom nog aan de
sanctie van het niet verlijden van de leveringsakte wordt vastgehouden nu
al wordt voorzien in voorlichting door de verplichting dat commerciële
advertenties de energieprestaties vermelden. Deze leden vroegen of die
situatie vanuit het oogpunt van proportionaliteit geen aanleiding geeft tot
een minder vergaande sanctie bij de verkoop van een woning.
De verplichting tot het vermelden van de energielabelklasse in commerciële advertenties geldt uitsluitend voor gebouwen of gebouwunits
waarvoor (al) een energielabel (bijvoorbeeld als gevolg van een eerdere
mutatie) is verstrekt. De verplichting geldt niet voor gebouwen waarvoor
nog geen energielabel is afgegeven. Er wordt daarom vooralsnog in een
groot aantal gevallen dus niet voorzien in voorlichting over de energieprestatie van gebouwen of gebouwunits die te koop worden aangeboden.
De regering onderschrijft dat het van belang is voor de kopende partij in
een vroeg stadium van het verkoopproces op de hoogte te zijn van de
energieprestatie van het aangeboden gebouw. De regering ziet dan ook
een belangrijke rol voor onder andere makelaars weggelegd om potentiële kopers en verkopers te wijzen op hun rechten en verplichtingen ten
aanzien van het energielabel. Het is ook de verwachting dat makelaars en
andere adviseurs in de onroerendgoedsector verkopers al in een vroeg
stadium van het te koop aanbieden van het gebouw op (het belang van)
het energielabel zullen wijzen. Uit een wetenschappelijke studie van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

13

onderzoekers van de Universiteit van Tilburg en de Universiteit van
Maastricht («Energielabel stimuleert verkoop woning»), http://
www.econtrack.nl/onderzoek/detail/163/energielabel-stimuleert-verkoopwoning) blijkt reeds dat woningen met een energielabel gemiddeld 24
dagen sneller verkocht worden en gemiddeld € 6000 meer opbrengen.
De leden van de SGP-fractie vroegen aan te geven waarom evenredigheid
zou bestaan tussen het gebruikte middel en het beoogde doel, terwijl de
aanwezigheid van het energielabel bij overdracht van de woning in
zichzelf niet bijdraagt aan de doelstelling van energiebesparing.
Dat er naar de mening van de regering evenredigheid bestaat tussen het
gebruikte middel en het beoogde doel is uiteengezet onder 3.2. Het
hebben van een energielabel maakt het verbruik inzichtelijk en een advies
hoe het verbruik kan worden verminderd is een vast bestanddeel van het
label. De eerste stap tot het nemen van energiebesparende maatregelen is
het verkrijgen van inzicht in het energieverbruik van een gebouw. De
koper kan aan de hand van het energielabel aflezen hoe energiezuinig of
-onzuinig een gebouw of woning is en kan op basis van die informatie
besluiten om al dan niet energiebesparende maatregelen te nemen of
besluiten de woning niet te kopen. Ook kan de koper aan de hand van het
energielabel nagaan welke kosten gemoeid zijn met het nemen van
bepaalde energiebesparingsmaatregelen. Zoals hierboven vermeld, komt
uit een Europees onderzoek, IDEAL-EPBD, naar voren dat huiseigenaren
met een energielabel ongeveer anderhalf keer zo vaak energiebesparende
maatregelen treffen dan huiseigenaren zonder energielabel. Kortom, door
het bieden van inzicht en verschaffen van advies levert het energielabel
een belangrijke bijdrage aan het bewerkstelligen van energiebesparing.
3.3 Afweging van mogelijke sancties voor het niet verstrekken van een
energielabel aan de koper
De leden van de PvdA-fractie vroegen of de regering voldoende rekening
heeft gehouden met de belangen van de kopende partij, indien de
verkopende partij in gebreke blijft bij het overleggen van het energieprestatiecertificaat. Deze leden zouden graag zien dat in de wetgeving wordt
vastgelegd dat in een veel eerder stadium van het verkoopproces het
energieprestatiecertificaat overlegd dient te worden, bij voorkeur op het
moment van te koop stelling. De kopende partij kan de energieprestatie
dan meenemen in zijn overwegingen en dan is het daadwerkelijk een
middel om tot energiezuiniger gebouwen te komen.
De regering onderschrijft dat het van belang is voor de kopende partij om
in een vroeg stadium van het verkoopproces op de hoogte te zijn van de
energieprestatie van het aangeboden gebouw. De regering ziet dan ook
een belangrijke rol voor onder andere makelaars weggelegd om potentiële kopers en verkopers te wijzen op hun rechten en plichten ten aanzien
van het energielabel. Het is de verwachting dat makelaars en andere
adviseurs in de onroerendgoedsector verkopers al in een vroeg stadium
van het te koop aanbieden van het gebouw op het (belang van) het
energielabel zullen wijzen. Het wetsvoorstel is gebaseerd op het
uitgangspunt van strikte implementatie. Artikel 12 van de richtlijn vereist
onder meer dat een energielabel wordt afgegeven voor gebouwen of
gebouwunits die worden gebouwd, verkocht of aan een nieuwe huurder
verhuurd en dat het label wordt overhandigd bij de bouw, verkoop of
huur. Uit deze tekst volgt dat de verplichting tot het hebben van een
energielabel niet ligt bij het moment van te koop aanbieden van een
gebouw of gebouwunit.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

14

De leden van de PVV-fractie vroegen aan te geven op welke manier in de
overige lidstaten die de richtlijn hebben geïmplementeerd invulling wordt
gegeven aan de verplichting om een sanctie op te leggen. Tevens vroegen
deze leden aan te geven of het blokkeren van de verkoop een proportionele maatregel is en waarom er voor een dergelijk zwaar middel is
gekozen. Voorts vroegen deze leden aan te geven of er andere sancties
zijn overwogen die voldoen aan de eisen van de richtlijn en waarbij het
verkoopproces niet wordt vertraagd of geblokkeerd. Deze leden gaven
daarbij aan zich zorgen te maken ten aanzien van gevallen waar spoedige
verkoop gewenst is, zoals bij executoriale verkopen.
Zoals hierboven vermeld, is de herziene EPBD-richtlijn in nog geen enkele
Europese lidstaat geïmplementeerd. Wel is onder paragraaf 3.2 een
overzicht gegeven van de sancties die op dit moment in Vlaanderen,
Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken)
worden toegepast ter implementatie van de vorige EPBD-richtlijn.
Zoals hierboven reeds aangegeven is de regering van mening dat de
maatregel die wordt getroffen bij het niet verstrekken van een energielabel bij verkoop van een gebouw of gebouwunit proportioneel is.
Hiervoor wordt verwezen naar onderdeel 3.2. Het is de verwachting dat
verkopers in de praktijk al vroeg in het verkoopstadium tot de aanschaf
van een energielabel zullen overgaan. In beginsel voorziet de regering dan
ook geen problemen voor verkopen waar spoed is geboden.
Executoriale verkopen worden niet uitgezonderd van de plicht tot het
overhandigen van een energielabel. Net als bij andere verkopen leidt een
executoriale verkoop tot een eigendomsoverdracht door middel van het
passeren van een akte bij een notaris. Voor deze verkopen gelden een
aantal bijzondere regels, opgenomen in de artikelen 268 e.v. van Boek 3
van het Burgerlijk Wetboek. Aan die regels doet niet af dat bij executoriale
verkopen de eigenaar in het wetsvoorstel niet van zijn verplichting wordt
ontslagen om een energieprestatiecertificaat aan de koper te verstrekken.
Inzicht in de energieprestatie van de woning blijft ook bij deze vorm van
verkoop van belang.
De leden van de CDA-fractie vroegen naar de noodzaak en proportionaliteit van de voorgenomen sanctionering. Deze leden daagden de regering
daarbij uit om te komen met een zo eenvoudig stelsel van sanctionering
van het energielabel bij verhuur en verkoop, dat zowel in lijn is met de
vereisten van de Europese richtlijn als het voornemen uit het regeringsakkoord ten aanzien van een heldere verdeling van verantwoordelijkheden.
Deze leden vroegen de regering aan te geven of door het stellen van
procesvereisten tijdens het koopproces niet het gevaar bestaat dat de
burgers minder zelf na gaan denken over energielasten en zich hierover
laten informeren omdat het label al wel voldoende zekerheid zou bieden.
Wat betreft de sanctionering voor het niet verstrekken van een
energielabel heeft de regering zoveel mogelijk aangesloten bij de wijze
van transactie tussen verkoper en koper respectievelijk verhuurder en
huurder terwijl tegelijkertijd voldaan wordt aan de vereisten van de
richtlijn. Voor de verschillende situaties worden maatregelen op maat
getroffen. Zo is er bij de verkoop gekozen voor de maatregel om de akte
van levering niet te laten verlijden zolang er geen label is en is er bij de
geliberaliseerde verhuur voor gekozen dat de huurder 10% op de
huursom in mindering mag brengen indien deze geen energielabel
ontvangt. Daarbij is telkens rekening gehouden met de verantwoordelijkheden die burgers zelf hebben en zelf kunnen hebben. Datgene wat
burgers zelf kunnen doen wordt daar waar mogelijk bij burgers gelaten. In
verband hiermee wijst de regering erop dat in het geval van bestuurlijke
boetes een handhavingsapparaat moet worden ingericht. Dit staat haaks

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

15

op de kabinetsambitie van een compacte overheid. De regering ziet geen
probleem of gevaar in het stellen van procesvereisten tijdens het
koopproces. Door het overhandigen van een energielabel aan de koper
wordt inzichtelijk gemaakt hoe het met de energieprestatie van de woning
gesteld is. Daarnaast biedt het energielabel informatie over de eventueel
te nemen besparingsmaatregelen en de kosten die hiermee gemoeid zijn.
Met andere woorden, de regering is van mening dat burgers op deze wijze
juist gestimuleerd worden na te denken over energielasten.
De leden van de SGP-fractie vroegen aan te geven waarom het niet
mogelijk zal zijn alle transacties te controleren wanneer gekozen zou
worden voor de bestuurlijke boete. Zij stelden voor dat de notaris de
betreffende gemeente zou kunnen berichten wanneer bij het verlijden
geen energielabel aanwezig is. Daarnaast vroegen deze leden aan te
geven waarom verkopers moeilijk traceerbaar zijn bij een bestuurlijke
boete omdat zij daarna verhuizen. Zij vroegen op welke punten de
gemeentelijke basisadministratie en eventuele andere bestandkoppelingen tekortschieten om verkopers te achterhalen. Voorts vroegen deze
leden waarom de sanctie zoals die in België geldt niet in Nederland
toepasbaar is. Tot slot vroegen deze leden of de regering de opmerking
van de Raad van State kan bevestigen dat niet gebleken is dat de
Europese Commissie deze sanctie als niet doeltreffend of afschrikwekkend
beschouwt.
De regering wijst erop dat het niet onmogelijk is om alle transacties te
controleren, wanneer gekozen zou worden voor de bestuurlijke boete.
Zoals de leden van de SGP-fractie suggereren, zou een soort
«kliksysteem», waarbij de notaris verplicht wordt om bijvoorbeeld de
Inspectie Leefomgeving en Transport of de gemeente te melden dat er bij
de verkoop van het gebouw geen energielabel is overhandigd, kunnen
werken. De regering is echter van mening dat een dergelijk kliksysteem
niet goed past bij de rol van de notaris als onafhankelijke en onpartijdige
procesbewaker. Een nadeel van het opleggen van een bestuurlijke boete is
dat de verkoper na de overdracht meestal snel verhuist. Dat betekent niet
dat die verkoper niet traceerbaar is, maar zoals eerder toegelicht, zijn
intensieve controles vereist, hetgeen de uitvoeringskosten voor de
overheid verhoogt. De regering streeft naar een compacte overheid en is
dus voorstander van een wijze van sanctioneren waarbij geen groot
handhavingsapparaat ingericht hoeft te worden. Er is overigens in
beginsel geen sprake van het tekortschieten van de gemeentelijke
basisadministratie of andere bestanden.
Er is niet gesteld dat het toepassen van een sanctie zoals in Vlaanderen
niet toepasbaar zou zijn.
In Vlaanderen worden administratieve boetes opgelegd. Dit brengt hoge
uitvoeringskosten voor de overheid mee. In de praktijk is gebleken dat de
uitvoerder van het sanctioneringsysteem, het Vlaams Energie Agentschap, met grote achterstanden kampt. De regering kan bevestigen dat
niet gebleken is dat de Europese Commissie de sanctie in Vlaanderen als
niet doeltreffend of afschrikkend beschouwt. Tegelijkertijd is ook niet
gebleken dat de Europese Commissie de sanctie in Vlaanderen wel als
doeltreffend of afschrikkend beschouwt.
4. Handhaving
De leden van de PvdA-fractie constateerden dat de regering voornemens
is om een onderscheid te maken tussen grotere gebouwen (meer dan
500m2) die publiek toegankelijk zijn en die dat niet zijn. Het voorstel zou
zijn om, als er sprake is van een deel van 500m2 of meer van een
niet-publiek toegankelijk gebouw dat wel publiekelijk toegankelijk is, dat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

16

dit deel ook van een energieprestatiecertificaat moet worden voorzien.
Deze leden verzochten een heldere definitie vast te stellen met betrekking
tot publiek toegankelijke en niet-publiek toegankelijke gebouwen van
meer dan 500m2.
Naar de mening van de regering is er geen onduidelijkheid met betrekking
tot publiek toegankelijke en niet publiek toegankelijke gebouwen. Het is
onjuist dat het voorstel zou zijn om, als er sprake is van een deel van
500m2 of meer van een niet-publiek toegankelijk gebouw dat wel
publiekelijk toegankelijk is, dit deel ook van een energieprestatiecertificaat
te voorzien.
Artikel 12, eerste lid, onderdeel b, van de herziene EPBD-richtlijn vereist
dat de lidstaten maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat een
energielabel wordt afgegeven voor gebouwen waar een totale bruikbare
vloeroppervlakte van meer dan 500 m2 door een overheidsinstantie wordt
bezet en die veelvuldig door het publiek wordt bezocht. Artikel 13, eerste
lid, vereist vervolgens dat het energielabel in die gebouwen wordt
geafficheerd op een opvallende plaats die duidelijk zichtbaar is voor het
publiek. Overeenkomstig artikel 13, tweede lid, van de herziene
EPBD-richtlijn moet in gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 500m2 waarvoor als gevolg van een eerdere mutatie
een energielabel is afgegeven en die frequent door het publiek worden
bezocht, het energielabel op een opvallende plaats worden geafficheerd,
die duidelijk zichtbaar is voor het publiek. Conform de eisen van de
herziene EPBD-richtlijn zijn in artikel 11e van de Woningwet als
opgenomen in het wetsvoorstel voorschriften opgenomen voor het
afficheren van energielabels. Gebouwen die niet voor het publiek
toegankelijk zijn, vallen niet onder die voorschriften. De regering
onderschrijft overigens de opmerking van de leden van de PvdA-fractie
dat niet-publiek toegankelijke gebouwen baat kunnen hebben bij het
presenteren van een energielabel. Het wetsvoorstel is echter gebaseerd
op het uitgangspunt van strikte implementatie.
De leden van de CDA-fractie vroegen waar de 10% korting op de huurprijs
in de geliberaliseerde huursector bij het niet verstrekken van een
energielabel op is gebaseerd en vroegen de regering aan te geven of het
niet voldoende is als de eigenaar informatie verstrekt over de gemiddelde
energielasten aan de hand van energierekeningen.
Bij de keuze van de maatregelen voor handhaving en sanctionering heeft
de regering getracht zoveel mogelijk aan te sluiten bij de reguliere
werking van de woningmarkt met zo laag mogelijke administratieve lasten
voor burgers en bedrijven en tegen zo laag mogelijke uitvoeringskosten
voor de overheid. Een belangrijk voordeel van een korting op de huurprijs,
zolang de verhuurder geen energielabel aan de nieuwe huurder heeft
overhandigd, is dat de huurder zelf het bedrag kan inhouden zonder
tussenkomst van de rechter. De hoogte van de korting, 10% van de
huurprijs, vormt naar verwachting een zodanige prikkel voor de eigenaar
en verhuurder dat deze zal overgaan tot het verkrijgen en overhandigen
van (een kopie van) het energielabel. Het verstrekken van informatie aan
de huurder over de gemiddelde energielasten aan de hand van energierekeningen is niet voldoende. Dat voldoet niet aan de vereisten van de
richtlijn. In artikel 2 van de richtlijn is opgenomen dat onder energieprestatie wordt verstaan de berekende of gemeten hoeveelheid energie die
nodig is om aan de vraag naar energie te voldoen die verband houdt met
een normaal gebruik van het gebouw. Een energierekening geeft het
daadwerkelijke energieverbruik aan, wat in belangrijke mate afhankelijk is
van het bewonersgedrag. Met het daadwerkelijke bewonersgedrag wordt
bij het vaststellen van de energieprestatie van een gebouw geen rekening
gehouden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

17

De leden van de PvdA-fractie stelden voor dat het toezicht op de naleving
van de bepalingen omtrent het energielabel, met uitzondering van het
toezicht ten aanzien van onroerend goed in gebruik bij lokale overheden,
bij de lokale overheden ondergebracht zou moeten worden en niet bij de
Inspectie voor Leefomgeving en Transport (de voormalige VROMInspectie). De leden van de CDA-fractie vroegen om een nadere
toelichting op de extra taak voor de Inspectie voor Leefomgeving en
Transport, te weten het toezicht op de verplichting een energielabel te
afficheren. Deze leden vroegen tevens of het niet ongewenst is dat het Rijk
zichzelf middels die inspectie controleert.
De regering heeft bij het nemen van een besluit over welke instantie het
meest geschikt is het toezicht op de naleving omtrent het energielabel te
verrichten tevens de mogelijkheid van toezicht door gemeentelijke
inspecteurs overwogen. Het gaat hier met name om het toezicht op de
verplichting het label te afficheren. Er is uiteindelijk voor gekozen deze
taak bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) te beleggen. Ten
eerste wordt dan in het hele land een uniforme aanpak van handhaving
gehanteerd en is handhaving verzekerd. Ten tweede is in het nieuwe
artikel 104a van de Woningwet opgenomen dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een last onder dwangsom kan
opleggen indien een gebouweigenaar in strijd handelt met de verplichting
het energielabel te afficheren. Een overheidsinstelling op rijksniveau,
zoals de ILT, zal die sanctie namens de minister doeltreffend kunnen
uitvoeren. Vanwege de voorbeeldfunctie van de overheid is het van groot
belang het toezicht op de naleving goed te regelen. De ILT is een
overheidsinstelling, maar dat betekent niet dat het Rijk, waar mede het
beleid wordt gemaakt en vormgegeven, zichzelf controleert. Het is een
algemeen uitgangspunt dat beleidsmakers regels maken en inspecteurs
toezien op de naleving.
De leden van de CDA-fractie vroegen uiteen te zetten op welke wijze de
andere artikelen van de richtlijn gesanctioneerd worden en aan te geven
of het waar is dat bijvoorbeeld de keuring van verwarmingssystemen
vooral civielrechtelijk wordt gesanctioneerd. Tevens vroegen deze leden of
niet aan de handhaving wordt voldaan door het systeem van certificering
en keuring van de energieprestatiecertificaten zoals dat nu al bestaat.
De sanctionering ten aanzien van de andere artikelen van de richtlijn heeft
betrekking op ingrijpende renovatie, het afficheren van het energielabel,
het vermelden van de energielabelklassen in commerciële advertenties,
verwarmingssystemen en aircosystemen.
Ingrijpende renovatie
Door aanscherping van de isolatiewaarde (RC) naar 3,5 in het Bouwbesluit
2012 voor renovaties met een vloeroppervlak groter dan 10m2 wordt
implementatie van de bepaling aangaande ingrijpende renovatie van
bestaande gebouwen van de herziene EPBD-richtlijn gerealiseerd.
Handhaving van renovaties geschiedt door het bevoegd gezag
(gemeente).
Afficheren energielabel in publieke gebouwen met vloeroppervlak groter
dan 500m2
Indien de gebouweigenaar in het bezit is van een energielabel, maar heeft
nagelaten om het energielabel op een voor het publiek zichtbare plaats op
te hangen, kan een last onder dwangsom worden opgelegd op basis van
artikel 104a van de Woningwet. Naar verwachting zal de Inspectie

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

18

Leefomgeving en Transport deze sanctie namens de minister in de praktijk
uitvoeren.
Vermelden van de energielabelklasse in commerciële advertenties
Wat betreft het vermelden van de energielabelklasse in commerciële
advertenties heeft de regering besloten om geen sancties in de wet op te
nemen. De regering heeft bij de implementatie van het wetsvoorstel
getracht de uitvoeringskosten zo laag mogelijk te houden. Er wordt naar
gestreefd om de advertentieplicht in een gedragscode die op de betrokken
organisatie van toepassing is, op te nemen waarbij gekozen wordt voor
handhaving door middel van het tuchtrecht. Hierover wordt reeds met de
betrokken branches overlegd.
Aircosystemen
Op basis van de herziene EPBD-richtlijn zet het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een systeem op om de inspectie van
aircosystemen boven 12 KW te regelen. Deze zijn te vinden in de
utiliteitsbouw en eventueel in grote wooncomplexen. Daarnaast eist de
herziene EPBD-richtlijn dat inspectieverslagen worden opgemaakt en aan
de gebouweigenaar worden overhandigd en dat de inspectie op onafhankelijke wijze plaatsvindt op basis van een onafhankelijk controlesysteem.
De uitwerking van de eisen omtrent inspecties en inspectieverslagen zal
worden opgenomen in een nieuw Besluit energieprestatie gebouwen en
een nieuwe Regeling energieprestatie gebouwen. Wat betreft de
sanctionering kan op basis van artikel 120 van de Woningwet bestuursdwang worden uitgeoefend of een last onder dwangsom worden
opgelegd. Naar verwachting zal de Inspectie Leefomgeving en Transport
deze sanctionering namens de minister uitvoeren.
Verwarmingssystemen
Op grond van artikel 14, vierde lid, biedt de richtlijn de mogelijkheid om
voor de keuring van verwarmingsystemen af te zien van verplichte
keuringen op grond van regelgeving. Uit onderzoek blijkt dat de verwarmingssystemen op grote schaal vrijwillig worden geïnspecteerd. Tijdens
de onderhandelingen over de richtlijn is door Nederland expliciet ingezet
om deze vrijwilligheid uit de toen bestaande richtlijn ook bij de herziening
te behouden. Wel dient een lidstaat dezelfde resultaten te bereiken wat
betreft energiebesparing als bij een verplichte keuring het geval zou zijn.
Nederland maakt gebruik van de mogelijkheid om via een kwaliteitsborgingsysteem in de markt de energiebesparing bij verwarmingsystemen te
realiseren. Sanctionering is hierbij niet aan de orde omdat er géén
wettelijke verplichting wordt geïntroduceerd.
5. Ingebrekestelling
De leden van de VVD-fractie vroegen hoe het met de ingebrekestelling
met betrekking tot de vorige EPBD-richtlijn verder gaat nu de regering
voorliggend wetsvoorstel heeft ingediend. Deze leden vroegen of de
ingebrekestelling spoedig zal worden ingetrokken.
De regering heeft het wetsvoorstel in december 2011 aan de Europese
Commissie gestuurd en het behandelingstraject geschetst. De Commissie
heeft aangegeven te verwachten dat het verstrekken van de ingebrekestellingsbrief aan de Tweede Kamer kan bijdragen aan het oplossen van de
ingebrekestelling. Door de Commissie optimaal te informeren en
voortgang te laten zien, kunnen vervolgstappen door de Commissie
worden getemporiseerd en mogelijk voorkomen. De stand van zaken op

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

19

dit moment is dat de Commissie aandringt op voortgang en de stukken
bestudeert. Eventuele vervolgstappen kunnen zijn, dat de Commissie een
Met redenen omkleed advies (MROA) uitbrengt en daarop een reactie van
Nederland vraagt. Als de Commissie tot de conclusie komt dat de
Nederlandse reactie – het voornemen van Nederland om de wetgeving
aan te passen – onbevredigend is, kan zij op grond van artikel 258 van het
Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie de zaak aanhangig
maken bij het Hof van Justitie van de Europese Unie (inbreukprocedure).
De leden van de D66-fractie merkten op dat de regering niet heeft
aangegeven of in plaats van het voorliggende wetsvoorstel op een andere
wijze voldaan kan worden aan de verplichtingen uit de ingebrekestelling.
In dat kader vroegen deze de regering of zij kan bevestigen of de
richtlijnen en de Woningwet de juridische ruimte bieden om met een
relatief eenvoudige berekening op basis van bouwjaar en woningkenmerken een indicatief energielabel uit te geven, waarmee tegen geringe
kosten kan worden voldaan aan de eisen van de richtlijn. Deze leden
vroegen of een schatting op basis van bouwjaar en woningkenmerken
veel zou afwijken van de onzekerheid die nu geldt voor een energielabel
waarvoor wel een opname plaatsvindt, gegeven de breedte van de
bestaande labelklassen en de geconstateerde afwijkingen die de resultaten van de energielabels vertonen.
De regering kan niet bevestigen dat de richtlijn en de Woningwet de
juridische ruimte bieden om met een relatief eenvoudige berekening op
basis van bouwjaar en woningkenmerken een indicatief energielabel uit te
geven. Hiervoor wordt verwezen naar onderdeel 3.2, onderdeel «Basislabel voor een gebouw». De richtlijn laat niet toe dat er een indicatief
energielabel op basis van bouwjaar en woningkenmerken wordt
afgegeven. Een schatting op basis van bouwjaar en woningkenmerken
zou tot grotere afwijkingen kunnen leiden dan bij labels die worden
afgegeven op basis van de voorgeschreven berekeningsmethode, omdat
bij een schatting op basis van bouwjaar de eventueel naderhand
genomen energiebesparingsmaatregelen niet zijn meegenomen. Doordat
met de branche afspraken zijn gemaakt over opleiding, examens,
kennisdeling en software wordt de kwaliteit van het energielabel
overigens nog verder verbeterd.
6. Administratieve lasten
De leden van de D66-fractie vroegen de regering aan te geven of
organisaties zoals het kadaster of decentrale overheden bevoegd zouden
kunnen worden om een energielabel af te geven.
In principe is het mogelijk dat medewerkers van het kadaster of van
decentrale overheden bevoegd worden om een energielabel af te geven,
mits zij worden opgeleid tot onafhankelijk gecertificeerde energielabeladviseurs. Door de markt is een kwaliteitsborgingsysteem opgezet. Voor de
adviseur geldt in alle gevallen, ook indien deze werkzaam is bij het
kadaster of een decentrale overheid, dat hij of zij is aangesloten bij een
van de certificerende instellingen die de controle op energielabeladviseurs
uitvoeren.
De leden van de D66-fractie vroegen om het achterliggende onderzoek
naar de administratieve lasten en het ACTAL-advies die aangehaald
worden in de memorie van toelichting naar de Kamer te sturen.
Het wetsvoorstel vormde voor Actal geen aanleiding voor specifieke
adviespunten. Wel heeft Actal naar voren gebracht dat in het algemeen de
noodzaak bestaat voor versterking van de voorbereiding op Europese

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

20

beleidsvorming. In onderdeel 1, «Doel en aanleiding van het wetsvoorstel», is overigens ingegaan op de inspanningen ten aanzien van het
voorkomen en tegengaan van regeldruk en administratieve lasten bij
Europese beleidsvorming.
Uit het onderzoek naar de administratieve lasten en uitvoeringslasten van
de invoering van de herziene EPBD-richtlijn komt naar voren dat de
hoogste lasten voortkomen uit de kennisname die noodzakelijk is bij
bedrijven (ongeveer € 10,2 miljoen) en de toonplicht voor commerciële
gebouwen (circa € 10,6 miljoen). Wat betreft de administratieve lasten
heeft Actal aangegeven dat het ministerie van BZK zich binnen de
mogelijkheden van de herziene EPBD-richtlijn heeft ingespannen om te
kiezen voor het minst belastende alternatief. De brief van het Adviescollege toetsing administratieve lasten alsmede het achterliggende
onderzoek naar administratieve lasten zijn bij de nota naar aanleiding van
het verslag gevoegd1.
De leden van de D66-fractie vroegen de regering te onderbouwen waarop
de schatting van een uur tijd per energieprestatielabel gebaseerd is.
Tevens vroegen deze leden of het klopt dat een energielabel ook kan
worden afgegeven zonder opname van de woning hetgeen zou kunnen
leiden tot een besparing in de administratieve lasten.
In de bestaande bouw bestond vóór de introductie van het energielabel en
de EPBD-richtlijn één instrument: het EPA-advies (huidige EPA-maatwerkadvies). Bij de introductie van het energielabel lag het accent vanuit de
politiek heel erg op het aspect van de administratieve lasten. Om deze
reden is destijds besloten dat de toenmalige EPA-methodiek «vereenvoudigd» moest worden. Verschillende scenario’s zijn onderzocht en in
kaart gebracht. Uiteindelijk is gekozen voor een benadering waarbij
gestreefd werd naar een reductie van opnametijd met ongeveer 50%,
waarbij voor een «gemiddelde» energielabelopname ongeveer een uur
opnametijd overbleef. Hiermee gingen ook de kosten omlaag van een
energielabelopname ten opzichte van het toenmalige EPA-advies.
Zoals hiervoor is aangegeven vereist de herziene EPBD-richtlijn dat het
energielabel het resultaat bevat van de berekening of meting van de
energieprestatie van een gebouw of gebouwunit. In de ogen van de
regering is het niet mogelijk om een energieprestatiecertificaat af te geven
zonder dat er een daadwerkelijke opname van de woning heeft plaatsgevonden. Zelfs bij de verstrekking van een energielabel op basis van een
andere woning (referentiewoning) zal er een opname – zij het in
beperktere mate – moeten worden gedaan.
De leden van de D66-fractie vroegen de regering (in het licht van de
bruikbaarheid en validiteit van de energieprestatiecertificaten zoals
meermalen ter discussie heeft gestaan) om in te gaan op de mogelijke
beleidskeuzes die zijn overwogen ten aanzien van de eisen die via de
Woningwet en de ministeriële regeling gesteld worden aan energielabels,
en om hierbij in te gaan op de mogelijke gevolgen daarvan voor de
administratieve lasten van burgers en bedrijven.
Het wetsvoorstel Kenbaarheid energieprestatie gebouwen strekt tot
implementatie van de herziene richtlijn Energieprestatie van gebouwen.
De implementatie is gebaseerd op een aantal strikte randvoorwaarden, te
weten implementatie met zo laag mogelijke administratieve lasten voor
burger en bedrijfsleven; zonder dat er een nationale kop op de Europese
regelgeving wordt gezet en tegen zo laag mogelijke kosten voor de
overheid.
1
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

21

II ARTIKELSGEWIJS
De leden van de CDA-fractie vroegen wanneer de Regeling energieprestatie gebouwen wordt aangepast.
Door het beschikbaar komen van een vernieuwde zogeheten beoordelingsrichtlijn en bepalingsmethode voor energielabeladviseurs is eind
december 2011 een wijziging van de huidige Regeling energieprestatie
gebouwen voorbereid en ter notificatie voorgelegd in Brussel. Na de
notificatieperiode van drie maanden zal deze wijziging worden vastgesteld
en gepubliceerd. Vanaf het tijdstip waarop de vernieuwde beoordelingsrichtlijn respectievelijk de vernieuwde bepalingsmethode beschikbaar is
geworden mogen de adviseurs gebruikmaken van die gewijzigde
beoordelingsrichtlijn en bepalingsmethode. Daartoe wordt in een nieuw
artikel 7a van de Regeling energieprestatie gebouwen een overgangsregeling getroffen.
Daarnaast zal dit jaar ter uitwerking van de herziene EPBD-richtlijn en het
voorliggende wetsvoorstel een nieuwe regeling worden voorbereid. Die
regeling zal de huidige Regeling energieprestatie gebouwen vervangen en
in principe per 1 januari 2013 in werking treden zoals de herziene
EPBD-richtlijn vereist. Uiteraard kan die regeling pas nader worden
voorbereid en uitgewerkt nadat het wetsvoorstel is aangenomen.
Artikel 1, onderdeel a, van de Woningwet
De leden van de D66-fractie vroegen wat de gevolgen zouden zijn van het
opnemen van de eis om, in aanvulling op de nu voorziene onderdeeltekst
voor 1°, 2° en 3°, naast de energetische opbrengst van mogelijke
maatregelen voor energiebesparing, ook een indicatie van de financiële
opbrengst of de percentuele verbetering in energieprestatie weer te geven
van die maatregelen. Deze leden zijn van mening dat de bruikbaarheid
van een energieprestatiecertificaat groter zou zijn wanneer deze
omgerekend wordt naar een tastbaarder resultaat.
Het energielabel is bedoeld voor gebouweigenaren om objectieve
informatie te geven over de energieprestatie van een gebouw. Ook bevat
het energielabel informatie over energiebesparende maatregelen die in
het gebouw doorgevoerd kunnen worden om het energiezuiniger te
maken. Wat betreft de indicatie van de financiële opbrengst kan het
volgende worden opgemerkt. Als gevolg van de herziening van de
Europese richtlijn Energieprestatie van gebouwen wordt de bruikbaarheid
van het energielabel uitgebreid doordat woningeigenaren via een website
specifieke informatie krijgen over de benodigde investering en de
terugverdientijd van de geadviseerde energiebesparende maatregelen.
Bovendien bestaat de mogelijkheid om een maatwerk advies (vrijwillig)
aan te vragen, dat gedetailleerder aangeeft wat de kosten en baten van de
verbeteringen in energieprestatie zijn.
Artikel 1, onderdeel b, van de Woningwet
De leden van de D66-fractie vroegen om nader te beargumenteren wat
bedoeld wordt met de zinsnede: «Een en ander vormt voldoende redenen
om verplichtingen en sancties in de Woningwet neer te leggen.» Deze
leden wilden weten of hiermee gedoeld wordt op eisen die voortvloeien
uit de ingebrekestelling of iets anders.
Met deze zinsnede wordt bedoeld dat het belang van de verplichtingen
omtrent het hebben en beschikbaar stellen van een energielabel dermate
groot is dat het opnemen van een aantal sancties en maatregelen in een
wet de aangewezen weg is. Daarbij geldt algemeen dat sancties te allen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

22

tijde bij wet moeten worden voorgeschreven. Gekozen is voor opname in
de Woningwet, omdat die het beste aansluit bij de materie.
Artikel 11b van de Woningwet
De leden van de D66-fractie vroegen nader in te gaan op de redenen
waarom de voorschriften zijn opgenomen in het Besluit energieprestatie
gebouwen, het Bouwbesluit 2003 (later: het Bouwbesluit 2012) en de
Regeling energieprestatie gebouwen, nu via subdelegatie geregeld
worden in plaats van een algemene maatregel van bestuur. Blijven de
eisen die gesteld worden gelijk of is de regering voornemens de inhoud
hiervan te wijzigen?
De vorige EPBD-richtlijn is geïmplementeerd via de Woningwet, het
Besluit energieprestatie gebouwen, het Bouwbesluit 2003 en de Regeling
energieprestatie gebouwen. Gezien het grote belang van de verplichtingen omtrent het beschikbaar stellen en hebben van het energielabel
wordt de Woningwet aangevuld met een aantal maatregelen en sancties.
In het nieuwe artikel 11b is onder meer opgenomen dat bij ministeriële
regeling nadere voorschriften zullen worden gegeven omtrent het
energielabel en de aan de deskundigen te stellen kwaliteitseisen. Deze
nadere voorschriften zullen worden opgenomen in een nieuwe Regeling
energieprestatie gebouwen. Ook de huidige Regeling energieprestatie
gebouwen bevat deze voorschriften. Het enige verschil is dat in de nieuwe
situatie de grondslag voor deze eisen in de wet is opgenomen terwijl deze
bij de implementatie van de vorige EPBD-richtlijn in het Besluit energieprestatie gebouwen is opgenomen. In essentie blijven deze in de regeling
gestelde eisen gelijk aan de huidige eisen.
Artikel 11c van de Woningwet
De leden van de VVD-fractie vroegen aan te geven wat voor de eigenaar
van een appartement is aan te bevelen, een collectief label of een
individueel label? Tevens vroegen deze leden of in geval van een collectief
label elke eigenaar een bewijs van de energieprestatie van het hele pand
krijgt of dat deze betrekking heeft op het individuele appartement.
Vooropgesteld moet worden dat de eigenaar van een appartement –
gezien artikel 11, zesde lid, van de Europese richtlijn betreffende de
energieprestatie van gebouwen – de keuze heeft tussen een individueel
label of een collectief label.
Indien er geen collectief label is, kan hij de Vereniging van Eigenaren
verzoeken om een collectief energielabel aan te vragen. De individuele
appartementseigenaar krijgt hiervan een kopie. Dit zal gepaard gaan met
lagere kosten dan wanneer een eigenaar een individueel label aanschaft.
Overigens kan ook een individueel energielabel tegen lagere kosten dan
normaal worden aangevraagd in een appartement, omdat er bij appartementen relatief vaak gewerkt kan worden met representativiteit.
Een collectief label geeft de gemiddelde energieprestatie van het gehele
appartementsgebouw weer. Dat betekent dat het ene appartement boven
het gemiddelde kan zitten en het andere eronder. Op deze wijze wordt
optimaal gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de richtlijn geeft.
De leden van de CDA-fractie vroegen of het juist is dat er een algemene
maatregel van bestuur wordt opgesteld om de mogelijkheid van een
collectief energielabel nader in te vullen en of die invulling ook door
middel van een ministeriele regeling kan geschieden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

23

Het is correct dat de mogelijkheid van een collectief energielabel nader
wordt ingevuld bij algemene maatregel van bestuur, in het nieuwe Besluit
energieprestatie gebouwen. Omdat die invulling rechtstreeks verband
houdt met de wettelijke bepaling van artikel 11c, eerste lid, van de
Woningwet en het feitelijk een uitwerking vormt van deze wettelijke
bepaling ligt het voor de hand om die invulling bij algemene maatregel
van bestuur te regelen en niet in een ministeriële regeling. Normaliter
worden wettelijke bepalingen eerst bij algemene maatregel van bestuur
nader ingevuld en uitgewerkt en vindt een eventuele nadere uitwerking
daarvan dan plaats in een ministeriële regeling.
Artikel 11d van de Woningwet
De leden van de VVD-fractie vroegen waarom er bij de niet nakoming van
de verplichting het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst
aan de nieuwe huurder te overhandigen, onderscheid wordt gemaakt
tussen huurders van geliberaliseerde huurwoningen en utiliteitsbouw
enerzijds en gereguleerde huurwoningen anderzijds.
Bij de keuze van de maatregelen voor handhaving en sanctionering heeft
de regering getracht zoveel mogelijk aan te sluiten bij de reguliere
werking van de woningmarkt met zo laag mogelijke administratieve lasten
voor burgers en bedrijven en tegen zo laag mogelijke uitvoeringskosten
voor de overheid. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen huurders van
geliberaliseerde woningen en utiliteitsbouw enerzijds en gereguleerde
huurwoningen anderzijds omdat de regelgeving die van toepassing is
eveneens verschillend is. In het geval van gereguleerde huurwoningen is
het Woningwaarderingstelsel (WWS) van toepassing waarbij aangehaakt
kan worden. In het geval van geliberaliseerde huurwoningen en utiliteitsbouw is dat stelsel niet van toepassing en is derhalve voor een ander
instrument gekozen.
Artikel 11e van de Woningwet
De leden van de VVD-fractie wilden meer inzicht krijgen in het begrip
«veelvuldig» en vroegen wanneer sprake is van «veelvuldig» door het
publiek bezochte gebouwen.
Het begrip «veelvuldig» door het publiek bezocht is letterlijk overgenomen
uit de herziene EPBD-richtlijn. Naar de mening van de regering is het
begrip «veelvuldig» in beginsel een algemeen bekend begrip en betekent
dit dat er sprake is van frequent of vaak door het publiek bezochte
gebouwen. Het woord impliceert in ieder geval dat het gebouw voor het
publiek toegankelijk moet zijn en dat er geen ondergrens of bovengrens
aan het aantal bezoekers wordt gesteld.
De leden van de VVD-fractie vroegen wat de reden is van het verschil dat
ingevolge onderdeel b van artikel 11e een afgegeven energielabel
zichtbaar moet zijn indien een gebouw wordt verkocht of aan een nieuwe
huurder wordt verhuurd en dat dit ingevolge onderdeel a voor de
daaronder opgenomen gebouwen niet het geval is.
Allereerst moet worden opgemerkt dat de overheid een voorbeeldfunctie
heeft wat betreft het afficheren van het energielabel in overheidsgebouwen. Ten tweede is het wetsvoorstel gebaseerd op het uitgangspunt
van strikte implementatie, zonder nationale kop. Op grond van artikel 13,
eerste lid, van de herziene richtlijn moet in gebouwen waar een totale
bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 500 m2 door overheidsinstanties
wordt bezet en die veelvuldig door het publiek worden bezocht, het
energielabel zonder meer worden geafficheerd op een opvallende plaats

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

24

die duidelijk zichtbaar is voor het publiek. Overeenkomstig artikel 13,
tweede lid, van de herziene richtlijn moet in gebouwen met een totale
bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 500m2 waarvoor als gevolg van
een eerdere mutatie een energielabel is afgegeven en die frequent door
het publiek worden bezocht, het energielabel op een opvallende plaats
worden geafficheerd, die duidelijk zichtbaar is voor het publiek.
Artikel 11f van de Woningwet
De leden van de SGP-fractie vroegen welke sanctie wordt verbonden aan
het niet vermelden van de labelklasse in een commerciële advertentie.
De regering heeft bij de implementatie van het wetsvoorstel getracht de
uitvoeringskosten zo laag mogelijk te houden. Wat betreft het vermelden
van de energielabelklasse in commerciële advertenties heeft de regering
besloten om geen specifieke sancties in de wet op te nemen. Er wordt
naar gestreefd om de advertentieplicht in een gedragscode die op de
betrokken organisatie van toepassing is, op te nemen waarbij gekozen
wordt voor handhaving door middel van het tuchtrecht. Hierover wordt
reeds met de betrokken branches overlegd.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
J. W. E. Spies

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 6

25