CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Krimp en de financiële spankracht van de
corporaties in de regio Parkstad Limburg
Naarden, 27 juni 2011

2011

2

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Inhoud
		 Samenvatting

4

1		 Inleiding

6

2		 Financiële consequenties 2010-2020

8

		 2.1

Risicoanalysemodel en benutte input

8

			

2.1.1 Algemeen

8

			

2.1.2 Correctie startpositie vermogen en balanstotaal

9

		 2.2

Ontwikkeling solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan to value

10

			

2.2.1 Inleiding

10

			

2.2.2 Ontwikkeling solvabiliteit

11

			

2.2.3 Ontwikkeling rentedekkingsgraad

12

			

2.2.4 Ontwikkeling loan to value

14

		 2.3

Conclusies over de periode 2010-2020

16

3		 Financiële consequenties na 2020

17

		 3.1

Inleidin g

17

		 3.2

Exploitatieduur

17

		 3.3

Benodigde woningen versus woningen in exploitatie

20

		 3.4

Financiële consequenties na 2020

24

		 3.5

Conclusies over de periode na 2020

25

Bijlage 1 De input voor de berekeningen met het Risicoanalysemodel (RAM)
Bijlage 2 Verantwoording bijstelling enkele standaardparameters RAM
Bijlage 3 Verantwoording bijstelling sloopkosten
Bijlage 4 Samenvatting uitkomsten RAM-doorrekening scenario met heffing 2010-2019

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

26
30
32
34

3

Samenvatting

Op verzoek van het ministerie van BZK wordt in het voorliggende rapport een antwoord
gezocht op de vraag wat de financiële consequenties zijn voor de regionale corporatiesector
van de herstructurering van de voorraad corporatiewoningen in Parkstad Limburg als gevolg
van de bevolkingskrimp.
Bij de berekeningen van de financiële spankracht wordt ervan uitgegaan dat als de solvabiliteit daalt tot onder de 15% à 20%, er globaal genomen minder kans is dat een programmavariant geheel wordt uitgevoerd. Uit dit rapport blijkt op basis van solvabiliteitsberekeningen
over de periode 2010-2020 dat uitvoering van de MKBA 1-programma’s door de corporaties
werkzaam in Parkstad Limburg, ook in meer bescheiden varianten, zonder hulp van buiten
onwaarschijnlijk is wegens gebrek aan financiële spankracht van de binnen de regio werkzame corporaties. Ook de rentedekkingsgraad daalt in de meeste varianten ver onder het door
het WSW vereiste minimale niveau van 1,4. Uitvoering van de MKBA-programma’s heeft ook
negatieve consequenties voor de ontwikkelingen van de ‘loan to value’. Waar de nulvariant
(niets doen) in sommige gevallen op basis van solvabiliteitsnormen nog mogelijk lijkt, heeft
die variant volgens de MKBA grote negatieve gevolgen voor de leefbaarheid van de regio. De
resultaten van de berekeningen zijn erg gevoelig voor veranderingen in rente.
Uit de analyses blijkt dat de effecten van de heffing huurtoeslag beperkt lijken. Bij deze
analyses is uitgegaan van dezelfde methodiek als die bij het recente landelijke rapport van het
Centraal Fonds gebruikt is 2. Een vergelijking tussen de twee scenario’s met en zonder heffing
huurtoeslag laat zien dat zowel de solvabiliteit als de rentedekkingsgraad aan het eind van
de periode tot 2019 maar beperkt beïnvloed worden door de introductie van een heffing. Dit
komt deels doordat de WOZ-waarden in Parkstad Limburg lager zijn dan in meer gespannen
woningmarktgebieden. Hierdoor zal er gemiddeld per corporatiewoning een minder hoog bedrag aan heffing hoeven te worden afgedragen dan in andere regio’s met een meer gespannen
woningmarkt. Bij de berekeningen speelt tevens het flankerende huurbeleid dat is verondersteld in het scenario met heffing. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,- mag
volgens de kabinetsvoornemens 5% extra huurverhoging worden geïntroduceerd. Daarnaast
valt te verwachten dat corporaties ook via huurharmonisatie bij mutatie de huurinkomsten
proberen te verhogen.
1
2

4

MKBA: Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse.
Centraal Fonds, Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector, Naarden 26 april 2011.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Voor een ontspannen regio zoals Parkstad Limburg zullen de mogelijkheden hierbij weliswaar geringer zijn dan in gespannen regio’s, maar onder invloed van een heffing valt te
verwachten dat er ook in Parkstad Limburg enige huurverhoging wordt nagestreefd. Een en
ander laat onverlet dat op kortere termijn in 2014 als de heffing al wel ingevoerd is, maar de
verdienmogelijkheden nog niet volledig benut kunnen worden, er wel sprake is van een tijdelijk neerwaarts financieel effect van de maatregelen.
Het perspectief voor de corporaties in 2010-2020 werd mede bepaald door vervroegde
sloop met verlies van bedrijfswaarde. De periode 2020-2040 gaat uit van minder of geen
vervroegde sloop en dus van minder of geen verlies van bedrijfswaarde. Indien deze financiële
consequenties van het sloopprogramma tussen 2020 en 2040 al zouden worden verwerkt op
de balans ultimo 2019, leidt dat voor de transformatievariant en de tussenvariant bij drie van
de vier scenario’s die zijn onderzocht, tot een negatieve solvabiliteit. In deze periode blijkt de
solvabiliteit als gevolg van het sloopprogramma uit de MKBA dus verder af te nemen, maar het
gaat niet meer om de scherpe daling die voorzien wordt in de eerste tien jaar bij de uitvoering
het MKBA-programma.
Voor de periode 2020-2040 kon echter niet in beeld gebracht worden wat zowel de kosten
als baten zullen zijn van verlenging van de levensduur door verbetering en nieuwbouw, omdat
het MKBA-rapport zich niet over deze aantallen uitlaat. Gelet op de aflopende exploitatieduur van woningen zal vaak ingrijpende verbetering met investeringen en/of vervangende
nieuwbouw nodig zijn om de benodigde woningen binnen de regio in exploitatie te houden.
Voor een meer reële inschatting van de financiële consequenties over de periode 2020-2040
is naast de gegeven sloopaantallen uit de MKBA, ook (nu nog ontbrekende) informatie over
nieuwbouw, verkoop en verbetering na 2020 nodig.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

5

1
Inleiding

Door demografische ontwikkelingen krimpt in de komende decennia de bevolking en het
aantal huishoudens in de regio Parkstad Limburg, het samenwerkingsverband tussen de gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Voerendaal, Simpelveld, Onderbanken en
Nuth. Dit heeft consequenties voor de regionale woningvoorraad. In het kader van afspraken
over verstedelijkingsopgaven tussen ministerie, provincie Limburg en regio Parkstad Limburg
zijn voorstellen ontwikkeld voor een herstructurering van de woningvoorraad. De maatschappelijke kosten en baten daarvan zijn beschreven in het MKBA-rapport Herstructureringsaanpak
Parkstad Limburg van EIB en RIGO dat in april 2010 gereed kwam. De financiële consequenties
voor de regionale corporatiesector komen daarbij niet in beeld. Deze zijn echter wel van belang. De herstructureringsvoorstellen zijn voor een belangrijk deel gericht op huurwoningen.

De opdracht
Op verzoek van het ministerie van BZK wordt in het voorliggende rapport daarom een antwoord gezocht op de vraag wat de financiële consequenties zijn van de herstructurering van
de voorraad corporatiewoningen zoals voorzien in het MKBA-rapport Herstructureringsaanpak
Parkstad Limburg. De analyses voor de regionale corporatiesector zouden verricht worden over
de periode 2010-2020, waarbij tevens uitgegaan wordt van op de regio toegesneden parameters.
In nader overleg met opdrachtgever BZK en in nauwe afstemming met het WSW en EIB (samen met Rigo verantwoordelijk voor de MKBA) is besloten tot aanvullende analyses. Het ging
daarbij in het bijzonder om:
♦ een verdieping met een prognose van kasstromen zodat ook de consequenties voor de
rentedekkingsgraad zichtbaar worden;
♦ een verbreding van een inschatting van effecten van de MKBA naar de periode 20202040 voor zover het de consequenties van sloop en leegstand betreft;
♦ het aanvullen van de scenario’s met een nulvariant (maar dan zonder prijsdaling van de
sociale huursector zoals die in de MKBA verondersteld was);
♦ het meenemen van de effecten van de inmiddels in het Regeerakkoord aangekondigde
sectorheffing huurtoeslag.

6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bij de beantwoording wordt onderscheid gemaakt tussen twee deelperioden in de herstructureringsvoorstellen.
♦ voor de deelperiode 2010-2020 wordt met het Risicoanalysemodel in beeld gebracht
hoe het volkshuisvestelijk vermogen, de solvabiliteit en de rentedekkingsgraad zich
ontwikkelen (hoofdstuk 2);
♦ voor de periode 2020-2040 wordt in beeld gebracht welke consequenties de voor deze
periode voorziene sloop en leegstand hebben op het volkshuisvestelijk vermogen van de
corporaties (hoofdstuk 3).

De procesgang
Het MKBA-rapport op basis waarvan het Centraal Fonds scenario’s zou doorrekenen, was
in april 2010 beschikbaar, maar de benodige aanvullende informatie vanuit de regio kwam
eerst eind november 2010 beschikbaar, zodat vanaf dat moment scenario’s voor deze regio
berekend konden worden. Uit de eerder door Centraal Fonds verzamelde gegevens bleek dat
de krimpopgave zoals voorzien in het MKBA-rapport Parkstad Limburg (berekend door Rigo
en EIB) bij lange na niet werd ingeboekt in de begrotingen van de corporaties. Tevens bleek
dat afstemming tussen de corporaties onderling en tussen de corporaties en de betrokken
gemeenten ook nog onvoldoende had plaatsgevonden. Er is vervolgens in overleg met vertegenwoordigers van het ministerie vanuit het Centraal Fonds tijd en energie gestoken in een
poging de plannen van de corporaties in de regio Parkstad enigszins te laten aansluiten op
het beoogde in de MKBA. Pas in november 2010 kwam er vanuit de regio voldoende materiaal
beschikbaar op basis waarvan het Centraal Fonds enkele scenario’s kon doorrekenen. De eerste resultaten daarvan zijn in december 2010 in de regio aan de corporaties en het ministerie
gepresenteerd. Eén beoogd scenario kon niet uitgevoerd worden. In overleg met de corporaties
en het ministerie was voorgenomen om aan de hand van die actuele inventarisatie van nieuwbouw en sloopplannen van de marktpartijen door de regio Parkstad ook een variant te berekenen waarbij het niet doorgaan van (een deel van de) nieuwbouwplannen van de marktsector
leidt tot vermindering van de sloopaantallen van de corporaties in de MKBA. De kwaliteit en
status van de inventarisatie van de plannen van alle partijen (marktpartijen en corporaties)
was echter zodanig dat er afgezien moest worden van dit scenario.
In overleg met BZK is door het Centraal Fonds een presentatie van de analyses verzorgd op
3 maart 2011 in Heerlen. Tijdens die presentatie is door BZK aan de corporaties verzocht om te
reageren op de analyses van het Centraal Fonds. Daarbij is afgesproken dat het Centraal Fonds
het commentaar mee zou nemen in het definitieve rapport aan BZK. De corporaties hebben
van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

7

2
Financiële consequenties 2010-2020

2.1
2.1.1

Risicoanalysemodel en benutte input
Algemeen
Voor de periode 2010-2020 is met het Risicoanalysemodel versie 2010 (RAM) doorgere-

kend welke gevolgen de krimp heeft voor de regionale corporatiesector in Parkstad. Hiertoe is
de RAM-versie 2010 gebruikt zodat de bepaling van het vermogen is gebaseerd op de meest
actuele sectorparameters. De doorrekening sluit daarnaast aan op het MKBA-rapport ‘Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg’ (EIB en en RIGO, april 2010). Dit rapport onderscheidt
een nulvariant en een transformatievariant inzake sloop en nieuwbouw in de regio. Voor beide
wordt hier een doorrekening gemaakt. Daarnaast wordt op verzoek van het ministerie van BZK
en in overleg met de regio een tussenvariant doorgerekend. Deze tussenvariant is een licht
aangepaste versie van de transformatievariant uit het MKBA-rapport. Op een aantal punten
is de informatie uit het MKBA-rapport nog aangevuld met informatie uit andere bronnen. Bij
doorrekeningen met het RAM is namelijk uiteenlopende input nodig:
♦ programma aan investeringen en desinvesteringen van corporaties in de regio;
♦ parameters inzake de toekomstige ontwikkeling van inkomsten- en uitgavenposten;
♦ kengetallen voor diverse inkomsten en uitgaven.
In bijlage 1 wordt ingegaan op de aanvullende input en de bronnen. Ook wordt hierbij
ingegaan op de tussenvariant.
Het RAM benut financiële en geografische informatie over de situatie bij corporaties ultimo 2009 ontleend aan de Verantwoordingsinformatie over verslagjaar 2009. De doorrekeningen met het RAM betreffen de regionale corporatiesector, dus niet de individuele corporaties.
Het RAM is daarvoor niet geschikt. De regionale corporatiesector is verder wel gedefinieerd
op basis van de gegevens van de individuele corporaties. Zo bestaat het bezit van de regionale
corporatiesector uit alle corporatiewoongelegenheden binnen Parkstad.

8

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het volkshuisvestelijk vermogen van de regionale corporatiesector is berekend als:
♦ de som van het vermogen van alle corporaties die hun bezit voor 100% in Parkstad
hebben;
♦ plus een deel van het vermogen van corporaties die hun bezit slechts deels in
Parkstad hebben. Voor deze corporaties is het vermogen naar rato van hun aandeel
woongelegenheden binnen Parkstad toegerekend aan de regionale corporatiesector.
Het volkshuisvestelijk balanstotaal van de regionale corporatiesector is op vergelijkbare
wijze bepaald.

2.1.2

Correctie startpositie vermogen en balanstotaal
In een krimpregio is het lang niet altijd zeker dat grond die vrijkomt bij sloop ook weer zal

worden benut voor nieuwbouw. In verband hiermee is er voor gekozen om bij de berekeningen
met het RAM de zogenoemde restwaarde van het bezit te elimineren uit de balans. Hierdoor
dalen de bedrijfswaarde van het bezit, het volkshuisvestelijk vermogen en het balanstotaal. De
restwaarde betreft de waarde die de grond onder een corporatiewoning heeft bij sloop. Bij het
bepalen van de bedrijfswaarde van corporatiewoningen wordt gewoonlijk aangenomen dat
de grond onder deze woningen te zijner tijd zal worden benut voor nieuwbouw en een bedrag
oplevert aan grondopbrengst. De restwaarde is hetgeen er overblijft van deze grondopbrengst
nadat hieruit alle kosten zijn betaald die samenhangen met de sloop. Gemiddeld wordt hierbij
mee gerekend dat de grond van een net gesloopte corporatiewoning € 5.000,- restwaarde
heeft (= € 15.000,- grondopbrengst 3 minus € 10.000,- kosten vanwege sloop). Voor woningen
die nog lang niet toe zijn aan sloop en vervangingsbouw, wordt eveneens een restwaarde
ingecalculeerd. De contante waarde van de restwaarde van zo’n woning ligt dan evenwel
lager, want er wordt verdisconteerd dat sloop en vervangingsbouw pas over een aantal jaren
plaatsvinden.
De eliminatie van de restwaarden zorgt ervoor dat de balans een voorzichtig beeld geeft
van de regionale corporatiesector. Indien er in de toekomst toch grondopbrengsten zijn, is het
beeld zonder restwaarden eigenlijk wat te negatief. De eliminiatie van de restwaarden is in
het bijzonder van belang voor de situatie ultimo 2019, dus de situatie aan het einde van de periode die wordt doorgerekend met het RAM. Voor de daaropvolgende periode tot 2040 voorziet
geen van de drie programmavarianten ook maar enige nieuwbouw. Voor de periode 20202040
is er daarom geen reden om grondopbrengsten te verwachten. Voor de berekeningen 20102020 ligt dit anders. Bij twee van de drie programmavarianten is voorzien dat de sloop tot
2020 deels gepaard gaat met nieuwbouw. Bij de doorrekening van het programma wordt dit
verrekend op het moment van de sloop. Er wordt een grondopbrengst toegekend die de kosten
die samenhangen met sloop deels compenseert (zie bijlage 2).
De totale correctie van de restwaarden ultimo 2009 bedraagt € 93 miljoen. Na aftrek resulteert ruim € 456 miljoen aan volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 in de regionale corporatiesector en € 1,673 miljard aan balanstotaal. De solvabiliteit bedraagt daarmee 27,3%.

3

De grondkosten voor corporatiewoningen bedragen gemiddeld 13% van de stichtingskosten.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

9

2.2
2.2.1

Ontwikkeling solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan to value
Inleiding
Voor elk van de drie varianten is met het RAM berekend wat de financiële consequenties

zijn voor de regionale corporatiesector over de periode van ultimo 2009 tot en met ultimo
2019. Hierbij zijn bovendien voor elke variant vier scenario’s bezien:
♦ zonder heffing huurtoeslag en zonder flankerend huurbeleid;
♦ met heffing huurtoeslag en flankerend huurbeleid;
♦ met heffing huurtoeslag, flankerend huurbeleid en een 1 procentpunt hogere
kapitaalmarktrente;
♦ met heffing huurtoeslag, flankerend huurbeleid en een 1 procentpunt lagere
kapitaalmarktrente.
Voor de drie scenario’s met heffing huurtoeslag en flankerend huurbeleid is een inschatting gemaakt van de effecten voor de regio. Voor de heffing is er hierbij van uitgegaan dat
deze in 2014 wordt ingevoerd en dat de te betalen heffing afhangt van de WOZ-waarde van de
corporatiewoningen. Voor het flankerend huurbeleid is aangenomen dat corporaties in geval
van een heffing zullen inzetten op huurverhoging binnen de beperkte mogelijkheden die hiertoe zijn, gezien de ontspannen woningmarktsituatie in deze regio. In elk van deze drie scenario’s zijn verder dezelfde uitgangspunten gehanteerd voor heffing huurtoeslag en flankerend
huurbeleid. De scenario’s met de hogere en lagere kapitaalmarktrente brengen de gevoeligheid in beeld voor deze kapitaalmarktrente.
Bij de bespreking van de drie varianten en vier scenario’s staan de ontwikkeling van de
solvabiliteit, de rentedekkingsgraad en de loan to value centraal. De solvabiliteit betreft
hierbij de verhouding tussen het (eigen) volkshuisvestelijk vermogen en het volkshuisvestelijk balanstotaal, welke beide uitgaan van continuering van de verhuur van het het bezit van
de regionale corporatiesector.De rentedekkingsgraad is gedefinieerd als (huuropbrengst +
vergoedingen + overige baten +rentebaten – erfpacht – onderhoud – overige bedrijfslasten –
heffing huurtoeslag – Vpb) / rentelasten. De loan to value verhouding wordt op twee verschillende manieren in beeld gebracht. Bij beide wordt de schuld gelijkgesteld aan de langlopende
schulden op de balans. Deze langlopende schuld wordt afgezet tegen:
♦ de bedrijfswaarde, dus de waarde van het bezit bij verdere verhuurd;
♦ de WOZ-waarde.
De uitgangssituatie bij de doorrekeningen is de situatie ultimo 2009. Deze is uiteraard voor
elke variant en in elke scenario hetzelfde. De verschillen ontstaan gedurende de doorrekenperiode welke duurt tot en met ultimo 2019. Voor de overzichtelijkheid worden de ontwikkeling
van de solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan to vaule in de volgende paragrafen aan de
hand van drie meetmomenten in beeld gebracht:
♦ ultimo 2010 (na één jaar);
♦ ultimo 2014 (na vijf jaar);
♦ ultimo 2019 (na tien jaar).

10

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bijlage 4 geeft een samenvattend overzicht van de uitkomsten voor het scenario met heffing huurstoeslag en flankerend huurbeleid (hierboven scenario b genoemd).

2.2.2

Ontwikkeling solvabiliteit
Ultimo 2009 bedraagt de solvabiliteit 27,3%. Voor elk van de drie varianten en elk van de

vier scenario’s daalt de solvabiliteit gedurende de periode ultimo 2009-ultimo 2019. Als ‘norm’
voor financiële spankracht wordt hier gehanteerd dat als de solvabiliteit daalt tot onder de
15% à 20%, er globaal genomen minder kans is dat een programmavariant geheel wordt uitgevoerd. De hier weergegeven solvabiliteit is een gemiddelde voor de regionale corporatiesector.
Binnen de regio zijn er dus zowel corporaties met een hogere als een lagere solvabiliteit. Bij
een te laag dalende solvabiliteit zal een corporatie het programma van investeringen en desinvesteringen niet meer kunnen uitvoeren tenzij er via huuropbrengsten of bezuinigingen op
onderhouds- en bedrijfslasten nog geld kan worden vrijgemaakt. Volgens de doorrekeningen is
de solvabiliteit van de regionale corporatiesector bij bijna elke variant en elk scenario ultimo
2019 lager dan 15%. Alleen als de kapitaalmarktrente 1 procentpunt lager zou zijn het lange
termijn gemiddelde, zou de nulvariant eindigen met een solvabiliteit van 17,5%.
Tabel 2.1

Ontwikkeling van de solvabiliteit bij drie programmavarianten en vier scenario’s,
ultimo 2010-ultimo 2019
Jaar

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

in %

variant in %

in %

2010

26,3

25,8

26,0

2014

23,0

18,9

20,1

2019

14,8

3,8

7,0

2010

26,7

26,2

26,4

2014

20,1

16,4

17,6

2019

13,4

4,0

7,0

2010

26,0

25,3

25,5

2014

17,5

12,9

14,2

2019

8,7

-3,0

0,4

2010

27,4

27,1

27,3

2014

22,5

19,8

20,9

2019

17,5

10,0

12,6

Zonder heffing

Met heffing

Heffing en 1% hogere rente

Heffing en 1% lagere rente

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

11

Een vergelijking tussen de varianten laat zien dat de solvabiliteit van de nulvariant binnen een en hetzelfde scenario steeds minder sterk daalt dan de solvabiliteit in de twee andere
varianten. Dit komt doordat er in de nulvariant veel minder wordt gesloopt en dus ook veel
minder verlies is op sloopkosten. Verder is er geen nieuwbouw huur voorzien, zodat er ook
geen verlies is op de onrendabele investeringen in deze nieuwbouw. Wel is er een oplopende
leegstand die leidt tot lagere huuropbrengsten. De effecten daarvan zijn verhoudingsgewijs
beperkt. De leegstand neemt geleidelijk toe (van 2,4% ultimo 2009 naar 15,5% ultimo 2019)
en daarnaast leidt de sloop die in de twee andere varianten wordt voorzien, ook tot een verlies
aan huurinkomsten. In de transformatievariant wordt 28% van het bezit van de regionale corporatiesector gesloopt en in de tussenvariant 22%. Van deze twee varianten vertoont de tussenvariant op zijn beurt de minste daling in de solvabiliteit. Dit komt vooral door een geringer
verlies op sloopkosten. In de tussenvariant worden namelijk 2.400 woningen minder gesloopt
dan in de transformatievariant. Daar komt bij dat er gemiddeld per sloopwoning in de tussenvariant met net wat lagere sloopkosten kan worden gerekend dan in de transformatievariant.
Dit verschil in sloopkosten wordt veroorzaakt door de grondopbrengsten over nieuwbouw.
Beide varianten veronderstellen weliswaar evenveel nieuwbouw, maar het aantal sloopwoningen verschilt wel. In verhouding tot het aantal sloopwoningen heeft de tussenvariant hierdoor
relatief meer vervangingsbouw dan de transformatievariant.
Een vergelijking tussen de scenario’s laat zien dat de solvabiliteit ultimo 2019 voor de
twee eerste scenario’s zonder en met heffing huurtoeslag weinig verschilt. Dit komt doordat
in het scenario met heffing huurtoeslag ook flankerend huurbeleid is verondersteld. Voor
huishoudens met een inkomen boven € 43.000 mag volgens de kabinetsvoornemens dan 5%
extra huurverhoging worden geïntroduceerd en daarnaast valt te verwachten dat corporaties dan ook via huurharmonisatie bij mutatie de huurinkomsten proberen te verhogen. Voor
een ontspannen regio zoals Parkstad zullen de mogelijkheden hierbij weliswaar geringer zijn
dan in gespannen regio’s waar immers ook een verhoging van het aantal WWS-punten wordt
voorzien met 25 punten, maar onder invloed van een heffing valt te verwachten dat er ook in
Parkstad enige huurverhoging wordt nagestreefd. Overigens is het effect van de heffing in het
introductiejaar 2014 wel duidelijk zichtbaar in de variant met heffing. Ultimo 2019 echter is
het effect (grotendeels) gecompenseerd door het flankerende huurbeleid.

2.2.3

Ontwikkeling rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad laat zien hoe vaak de rente over lopende leningen kan worden be-

taald uit de netto exploitatiekasstroom in een jaar.

12

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 2.2

Ontwikkeling rentedekkingsgraad in drie varianten en vier scenario’s,
ultimo 2010-ultimo 2019
Jaar

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Zonder heffing
2010

1,59

1,59

1,60

2014

1,57

1,44

1,47

2019

1,47

1,19

1,25

2010

1,60

1,60

1,61

2014

1,51

1,40

1,43

2019

1,44

1,18

1,25

2010

1,60

1,59

1,60

2014

1,40

1,28

1,31

2019

1,24

1,00

1,05

2010

1,60

1,61

1,61

2014

1,63

1,55

1,71

2019

1,67

1,41

1,60

Met heffing

Heffing en 1% hogere rente

Heffing en 1% lagere rente

Het WSW hanteert in beginsel een minimaal vereiste rentedekkingsgraad van 1,4 voor corporaties. Ook bij het naderen van deze ondergrens van 1,4 zal het WSW het faciliteringsvolume kritisch bekijken. Ultimo 2014 ligt de rentedekkingsgraad van de regionale corporatiesector hier met circa 1,6 nog ruim boven. In nagenoeg elke variant en elk scenario wordt evenwel
een daling voorzien, maar de sterkte van de daling varieert. Bij een vergelijking tussen de varianten valt op dat de nulvariant in elk scenario de minste daling kent in de rentedekkingsgraad.
Ultimo 2019 ligt de rentedekkingsgraad van de nulvariant in drie van de vier scenario’s nog
ruim boven 1,4. Alleen in het scenario met een 1 procentpunt hogere rente eindigt hij lager op
1,24. De twee andere varianten eindigen in bijna elk scenario onder 1,4. Alleen in het scenario
met een 1 procentpunt lagere rente blijven ze daarboven.
De bevinding dat de rentedekkingsgraad van de nulvariant veel minder daalt dan die van
de twee andere varianten wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de nulvariant veel minder
hoog oplopende rentelasten kent dan de twee andere varianten. In de beide andere varianten
zijn de rentelasten over 2019 ongeveer de helft hoger dan de rentelasten in de nulvariant. In
beide varianten worden hogere leningen aangetrokken dan in de nulvariant. De hogere leningen zijn enerzijds nodig voor de investeringen in nieuwbouw huur die in de transformatievariant en tussenvariant wel zijn voorzien en in de nulvariant geheel niet. Anderzijds speelt ook
mee dat er in de transformatievariant en tussenvariant veel meer sloop wordt voorzien dan in
de nulvariant. De kosten die gemoeid zijn met sloop, leiden tot hoge verliezen.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

13

In de nulvariant blijven wel veel woningen leegstaan waardoor er enig verlies is aan huurinkomsten (zie paragraaf 2.2.2), maar blijven de sloopkosten beperkt, want de leegstaande
woningen blijven gewoon staan. In vergelijking met de transformatievariant heeft de tussenvariant verder in ieder scenario een iets minder sterke daling in de rentedekkingsgraad.
Bij een vergelijking tussen het scenario zonder heffing huurtoeslag en met heffing huurtoeslag blijkt dat de rentedekkingsgraad over 2019 maar beperkt beïnvloed wordt door de
introductie van een heffing. Dit komt mede doordat in het scenario met heffing huurtoeslag
ook flankerend huurbeleid is verondersteld (zie paragraaf 2.2.2). De invloed van de variatie
met het rentepercentage ten slotte is helder. Bij een 1 procentpunt hogere rente komt de rentedekkingsgraad over 2019 circa 0,2 lager uit dan in het scenario zonder deze verhoging. Een 1
procentpunt lagere rente resulteert in een circa 0,23 hogere rentedekkingsgraad.

2.2.4

Ontwikkeling loan to value
De ontwikkeling van de loan to value wordt op tweeërlei wijze in beeld gebracht:
♦ de eerste laat zien welk deel de langlopende schulden uitmaken van de bedrijfwaarde
van het bezit;
♦ de tweede geeft aan welk deel de langlopende schulden vormen van de WOZ-waarde
van het bezit.

Tabel 2.3

Ontwikkeling langlopende schulden als aandeel van de bedrijfswaarde van het bezit voor
verhuur, ultimo 2010-ultimo 2019
Jaar

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Zonder heffing
2010

0,76

0,77

0,76

2014

0,80

0,85

0,83

2019

0,94

1,03

1,00

2010

0,76

0,76

0,76

2014

0,84

0,88

0,86

2019

0,95

1,03

1,00

Met heffing

Heffing en 1% hogere rente
2010

0,77

0,77

0,77

2014

0,87

0,92

0,90

2019

1,02

1,11

1,07

0,76

0,76

0,76

Heffing en 1% lagere rente
2010

14

2014

0,81

0,84

0,82

2019

0,90

0,96

0,93

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ultimo 2009 is de contante waarde van de langlopende schulden gelijk aan 0,76 deel van
de totale bedrijfswaarde van het bezit voor verhuur. De totale bedrijfswaarde van het bezit
is dus hoger dan de langlopende schulden. Bij elk van de varianten en elk van de scenario’s
verslechtert de situatie tot 2019. Het bedrag aan langlopende schulden stijgt naar een niveau
waarbij het bijna even hoog is als de bedrijfswaarde of zelfs naar een hoger niveau. Net zoals
in voorgaande paragrafen werd geconstateerd, is de ontwikkeling in de nulvariant binnen
een scenario steeds gunstiger dan in de transformatievariant en de tussenvariant en die in de
tussenvariant gunstiger dan die in de transformatievariant. Toch is er tussen de drie varianten
geen enorm verschil in het eindniveau. De sterk oplopende schulden in de transformatievariant en tussenvariant gaan samen met een sterk oplopende bedrijfswaarde.
Tabel 2.4

Ontwikkeling langlopende schuld als aandeel van de WOZ-waarde van het bezit
Jaar

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Zonder heffing
2010

0,25

0,26

0,26

2014

0,23

0,31

0,30

2019

0,21

0,40

0,36

2010

0,25

0,26

0,26

2014

0,23

0,31

0,30

2019

0,21

0,40

0,36

Met heffing

Heffing en 1% hogere rente
2010

0,25

0,26

0,26

2014

0,24

0,32

0,31

2019

0,23

0,44

0,39

2010

0,24

0,26

0,26

2014

0,22

0,30

0,28

2019

0,20

0,38

0,34

Heffing en 1% lagere rente

Indien de langlopende schulden worden afgezet tegen de WOZ-waarde van het bezit,
ontstaat een ander beeld. Ultimo 2009 is de contante waarde van de langlopende schulden
een kwart van de WOZ-waarde van het bezit. In de nulvariant daalt dit tot ultimo 2019 bijna
naar eenvijfde deel van de totale WOZ-waarde. In de transformatievariant stijgt het naar circa
tweevijfde deel in 2019 en in de tussenvariant naar ruim eenderde deel. Dat de nulvariant een
zoveel gunstiger verloop heeft komt enerzijds doordat de langlopende schulden door de tijd
heen enigszins afnemen, terwijl ze in de twee andere varianten juist sterk groeien. Dit komt
door de verschillen die er tussen de varianten zijn bij de programma’s inzake sloop en nieuwbouw huur. De veranderingen in de WOZ-waarde van het bezit zijn in vergelijking daarmee
veel geringer. Anderzijds speelt mee dat de voorraad woongelegenheden in de nulvariant veel
minder krimpt dan in de beide andere varianten. Er wordt immers veel minder gesloopt.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

15

Het gunstige resultaat voor de nulvariant wordt overigens mede veroorzaakt doordat het
groeiende aantal stuctureel leegstaande woningen in deze variant volledig meetelt voor de
WOZ-waarde van het bezit. Dat is wellicht niet helemaal juist. In geval van structurele leegstand en minder onderhoud zal de waarde achteruitlopen. Indien wordt aangenomen dat de
structureel leegstaande woningen ultimo 2019 geen WOZ-waarde hebben, komt de loan to
value verhouding voor de nulvariant ultimo 2019 circa 0,03 procentpunt hoger uit en zou er
tussen ultimo 2009 en 2019 dus nagenoeg niets veranderen in de loan to value verhouding 4.

Conclusie over de periode 2010-2020

2.3

Bij de berekeningen van de financiële spankracht wordt ervan uitgegaan dat als de solvabiliteit daalt tot onder de 15% à 20%, er globaal genomen minder kans is dat een programmavariant geheel wordt uitgevoerd. Uit dit rapport blijkt op basis van solvabiliteitsberekeningen
over de periode 2010-2020 dat uitvoering van de MKBA-programma’s door de corporaties
werkzaam in Parkstad Limburg, ook in meer bescheiden varianten, zonder hulp van buiten onwaarschijnlijk is wegens gebrek aan financiële spankracht van de binnen de regio werkzame
corporaties. Ook hun rentedekkingsgraad daalt in de meeste varianten ver onder het door
het WSW vereiste minimale niveau van 1,4. Uitvoering van de MKBA-programma’s heeft ook
negatieve consequenties voor de ontwikkelingen van de ‘loan to value’. Waar de nulvariant
(niets doen) in sommige gevallen op basis van solvabiliteitsnormen nog mogelijk lijkt, heeft
die variant volgens de MKBA grote negatieve gevolgen voor de leefbaarheid van de regio.
Uit de analyses blijkt tevens dat de effecten van de heffing huurtoeslag beperkt lijken.
Een vergelijking tussen de twee scenario’s met en zonder heffing huurtoeslag laat zien dat
zowel de solvabiliteit en de rentedekkingsgraad aan het eind van de periode tot 2019 maar
beperkt beïnvloed worden door de introductie van een heffing. Dit komt deels doordat de
WOZ-waarden in Parkstad Limburg lager zijn dan in meer gespannen woningmarktgebieden.
Hierdoor zal er gemiddeld per corporatiewoning een minder hoog bedrag aan heffing hoeven
te worden afgedragen dan in andere regio’s met een meer gespannen woningmarkt. Daarnaast komt het ook door het flankerende huurbeleid dat is verondersteld in het scenario met
heffing. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 mag volgens de kabinetsvoornemens 5% extra huurverhoging worden geïntroduceerd en daarnaast valt te verwachten
dat corporaties dan ook via huurharmonisatie bij mutatie de huurinkomsten proberen te
verhogen. Voor een ontspannen regio zoals Parkstad Limburg zullen de mogelijkheden hierbij
weliswaar geringer zijn dan in gespannen regio’s, maar onder invloed van een heffing valt te
verwachten dat er ook in Parkstad Limburg enige huurverhoging wordt nagestreefd. Een een
ander laat onverlet dat op kortere termijn in 2014 als de heffing al wel ingevoerd is, maar de
verdienmogelijkheden nog niet volledig benut kunnen worden, er wel sprake is van een tijdelijk neerwaarts effect van de maatregelen.

4

16

Hierbij is gerekend met 13,1% structureel leegstaande woningen ultimo 2019 (15,5% leegstand min 2,4% frictieleegstand).

Centraal Fonds Volkshuisvesting

3
Financiële consequenties na 2010

3.1

Inleiding
Voor een beeld van de financiële consequenties van de herstructurering in Parkstad tussen

2020-2040 wordt een andere aanpak gevolgd dan hiervoor is gebruikt voor de periode 20102020. Het model waarmee de berekeningen over de periode 2010-2020 zijn gemaakt, is niet
geschikt voor berekeningen over een langere periode. Bij deze andere aanpak wordt de ontwikkeling van het aantal corporatiewoningen volgens de drie varianten geconfronteerd met
de ultimo 2009 voorziene exploitatieduur van de corporatiewoningen (paragraaf 3.3). Deze
confrontatie is relevant voor het ramen van de financiële gevolgen van sloop en leegstand
na 2020. De bedrijfwaarde van een woning hangt mede af van de resterende exploitatieduur
(paragraaf 3.2). Financieel gezien, maakt het dan ook uit of een woning die gesloopt wordt of
leeg komt te staan, toch al aan het einde is van zijn exploitatieduur of dat er nog meerdere
jaren exploitatie zijn voorzien. Na de confrontatie volgt een globale raming van de financiële
consequenties van de sloop en leegstand in de periode 2020-2040 voor de corporatiesector
(paragraaf 3.4).

3.2

Exploitatieduur
De exploitatieduur van corporatiewoningen is van belang bij het bepalen van de bedrijfs-

waarde en het daarmee samenhangende volkshuisvestelijke vermogen van corporaties. Zo
wordt de bedrijfswaarde van een nieuw te bouwen corporatiewoning gebaseerd op een verwachte exploitatieduur van 50 jaar. De verwachting dat de woning 50 jaar meegaat, is hierbij
een vuistregel. In de praktijk kan na verloop van tijd blijken dat een afzonderlijke woning
korter of langer in de verhuur kan blijven. Op voorhand valt dat echter moeilijk te voorspellen
en daarom wordt er standaard gerekend met 50 jaar. De eindige exploitatieduur is in essentie
bovendien een economisch gegeven. Met het ouder worden van de woning gaat een steeds
groter deel van de huurinkomsten op aan beheer- en onderhoudslasten. Hierdoor is de verdere
verhuur van de woning op een bepaald moment niet meer zinvol. Als dit moment nadert, zal
worden bezien wat er wel of niet kan gebeuren met de woning. De mogelijkheden hangen
mede af van de situatie op de woningmarkt. Als er genoeg vraag is (en blijft) naar huurwoningen, kan een grondige investering in de kwaliteit van de woning eventueel leiden tot verlenging van de bedrijfseconomische levensduur. Een andere optie is sloop en vervangingsbouw,
waarbij de vervangende woning eventueel ook een koopwoning kan zijn.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

17

In een ontspannen woningmarkt zoals in krimpregio’s is het evenwel ook mogelijk dat
de woning eigenlijk niet meer nodig is. Leegstand of sloop zonder vervangingsbouw zijn dan
opties.
De eindige exploitatieduur van de corporatiewoningen is van belang bij het bepalen van
de effecten van sloop en leegstand op het volkshuisvestelijk vermogen van de corporaties. Bij
sloop zijn de financiële consequenties minder groot indien de te slopen woningen toch al aan
het einde van de exploitatieduur zijn. Er gaat dan geen bedrijfswaarde verloren. Wel zijn er
kosten van de fysieke sloop en eventuele uitplaatsing van de zittende huurders. Als de sloop
daarentegen eerder plaatsvindt, gaat ook de bedrijfswaarde over de oorspronkelijk resterende
exploitatieduur verloren. Voor leegstand geldt iets soortgelijks. Indien er woningen leegstaan
die bedrijfseconomisch gezien toch al niet meer in exploitatie zouden zijn, levert dat geen
verlies aan bedrijfswaarde. Leegstand in woningen die eigenlijk wel nog in exploitatie zouden
zijn, leidt daarentegen wel tot verlies.
De corporatiewoningen in Parkstad hebben ultimo 2009 gemiddeld nog 22 jaar aan resterende exploitatieduur 5. Het is een gemiddelde en de vastgoedportefeuille bevat zowel
woningen met een langere als een kortere exploitatieduur. Meer zicht op de opbouw van de
portefeuille is relevant. Bij het ontbreken van exacte gegevens wordt dit zicht ontwikkeld op
basis van de verdeling van de corporatiewoningen naar bouwperiode. Hierbij worden tevens
inzichten gebruikt uit de methode waarmee het Centraal Fonds controleert of hetgeen de
corporaties opgeven als gemiddeld resterende exploitatieduur, aannemelijk is. Volgens deze
methode zijn grofweg drie bouwperioden relevant. Voor woningen uit de bouwperioden tot en
met 1979 is de gemiddeld resterende exploitatieduur circa tien jaar korter dan die van bouwperiode 1980-1989, welke weer gemiddeld zo’n elf jaar korter meegaan dan woningen uit de
jaren 1990 en later. Voor de corporatiewoningen in Parkstad resulteert dit in drie deelportefeuilles die elk een andere gemiddeld resterende exploitatieduur hebben. Samen komen ze op
een gemiddelde van 21,9 jaar uit, hetgeen bijna gelijk is aan het eerder bepaalde gemiddelde
van 22 jaar (zie tabel 3.1).

5

18

Dit gemiddelde is een schatting op basis van enerzijds het aantal woongelegenheden dat iedere corporatie bezit in Parkstad en anderzijds de voor iedere corporatie bekende gemiddelde resterende exploitatieduur over alle woongelegenheden. Impliciet wordt hiermee
verondersteld dat er voor corporaties die ook buiten Parkstad woningen bezitten, geen verschil is in de gemiddeld resterende exploitatieduur binnen en buiten de regio.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 3.1

Corporatiewoningen naar bouwperiode en gemiddeld resterende exploitatieduur,
ultimo 2009
Aantal corporatieBouwperiode

In %

Gemiddeld resterende

woningen ultimo 2009

exploitatieduur

1979 en eerder

25.784

65,8

17

1980-1989

8.306

21,2

27

5.107

13,0

38

39.197

100

21,9

1990 en later
Totaal

Vervolgens is voor het bezit binnen de bouwperioden nog weer een nadere spreiding
aangebracht rond de resterende exploitatieduur (tabel 3.2). De woningen binnen een bouwperiode zullen niet alle tegelijkertijd het eind van de exploitatieduur bereiken. De bouwperiode
tot en met 1979, die bijna tweederde van het bezit omvat, is hierbij eerst verdeeld in drie even
grote tranches, met elk een andere gemiddeld resterende exploitatieduur (12, 17 en 22 jaar).
Voor de drie tranches samen blijft de gemiddeld resterende exploitatieduur hierbij 17 jaar.
Vervolgens is aangenomen dat het jaar waarin de woningen binnen een tranche het einde van
de exploitatieduur bereiken, ook vijf jaar eerder of later kan vallen dan het gemiddelde voor
de tranche. Wel wordt ervoor gezorgd dat het gemiddelde voor de tranche gehandhaafd blijft.
Voor de twee andere bouwperioden is eveneens aangenomen dat het einde van de exploitatieduur van woningen uit de bouwperiode vijf jaar eerder of later kan zijn dan de gemiddeld
resterende exploitatieduur. Omdat het aantal woningen uit deze bouwperioden verhoudingsgewijs beperkt is, zijn deze bouwperioden verder niet opgedeeld in tranches.
Hiermee is er een beeld van de opbouw van de portefeuille naar de resterende exploitatieduur ontstaan. Dit beeld zal niet helemaal overeenkomen met het beeld dat zou ontstaan
indien de exacte gegevens voor alle afzonderlijke corporatiewoningen bekend zouden zijn. Het
vormt echter wel een zo goed mogelijke benadering hiervan.
Tabel 3.2

Verdeling coporatiewoningen naar einde exploitatieduur, ultimo 2009
Tranche

Aantal woningen

Bouwperiode

Gemiddeld resterende

Exploitatieduur

exploitatieduur

woningen eindigt

ultimo 2009

in periode

1979 en eerder

1

8.595

12

2016 t/m 2026

1979 en eerder

2

8.595

17

2021 t/m 2032

1979 en eerder

3

8.595

22

2026 t/m 2036

1980-1989

n.v.t.

8.309

27

2031 t/m 2041

1990 en later

n.v.t.

5.107

38

2042 t/m 2052

39.197

21,9

2016 t/m 2052

Totaal

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

19

Bij het bepalen van de bedrijfswaarde en het volkshuisvestelijk vermogen van corporaties
wordt gerekend met een eindige exploitatieduur van de woningen. Dit betekent dat er voor
de toekomst een daling wordt verwacht van het aantal corporatiewoningen dat in exploitatie
is. Grafiek 3.1 visualiseert deze daling voor Parkstad. De grafiek is gebaseerd op de hiervoor
verantwoorde opbouw van de portefeuille naar einde exploitatieduur. Er is dus uitgegaan van
het bezit dat ultimo 2019 aanwezig is en er is verder geen rekening gehouden met mutaties
zoals nieuwbouw of sloop en evenmin met de ontwikkeling van leegstand. De daling van het
aantal woningen in exploitatie wordt alleen veroorzaakt door woningen die het einde van hun
exploitatieduur bereiken. Tot primo 2016 blijft het aantal woningen daarom constant, want
hiervoor is aangenomen dat in 2016 de eerste woningen aan het einde van hun levensduur
komen. Primo 2040 zijn er nog circa 6.600 woningen in exploitatie.
Ontwikkeling van het aantal corporatiewoningen in exploitatie o.b.v. bezit ultimo 2009

Grafiek 3.1

en onder aanname dat er tot 2040 niet wordt geïnvesteerd in het bezit noch
gedesinvesteerd, primo 2010-2040
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000

20

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0

3.3

Benodigde woningen versus woningen in exploitatie
Binnen deze paragraaf gaat het om de vraag hoe sloop en groeiende leegstand van corpo-

ratiewoningen zich verhouden tot de reeds voorziene daling van het aantal corporatiewoningen gezien hun eindige levensduur. Hiertoe wordt de ontwikkeling van het aantal benodigde
corporatiewoningen geconfronteerd met de ontwikkeling van het aantal woningen dat in
exploitatie zou zijn indien er geen sloop en leegstand zouden zijn. Dit wordt bezien voor elk
van de drie varianten die in hoofdstuk 2 al aan bod kwamen.
Voor de ontwikkeling in het aantal benodigde woningen wordt uitgegaan van het aantal
corporatiewoningen dat er gezien de vastgoedmutaties in de drie varianten in 2010, 2020 en
2040 zal zijn (tabel 3.3). Dit aantal wordt vervolgens verminderd met de leegstand boven het
primo 2010 bestaande leegstandsniveau dat hier wordt gehanteerd als (noodzakelijke) frictieleegstand.
Tabel 3.3

Ontwikkeling in het aantal benodigde corporatiewoningen, 2010-2040
2010

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Corporatiewoningen volgens variant

2020

2040

2020

2040

2020

2040

39.197

36.806

36.806

28.606

16.306

31.006

18.706

2,4

15,5

46,7

3

3

3

3

39.197

31.984

20.499

28.424

16.037

30.834

18.437

Leegstand einde periode (in %)
Benodigde woningen

De ontwikkeling in het aantal woningen in exploitatie is afgeleid van de informatie in paragraaf 3.2. Deze informatie is daarbij aangepast voor de nieuwbouw, verkoop en aankoop die
worden voorzien in de diverse programma’s. De sloop van woningen is niet verwerkt.
Tabel 3.4

Verandering in het aantal corporatiewoningen door vastgoedmutaties, 2010-2020 en
2020-2040
Nulvariant
Sloop
Nieuwbouw

Transformatievariant

Tussenvariant

2010-2020

2020-2040

2010-2020

2020-2040

2010-2020

2020-2040

1.000

0

11.300

12.300

8.900

12.300

0

2.100

2.100

Verkoop*

1.475

1.475

1.475

Aankoop*

84

84

84

Per saldo

-2.391

0

-10.591

-12.300

-8.191

-12.300

* Volgens opgave regionale corporaties.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

21

Nulvariant
In de nulvariant daalt het aantal benodigde woningen in de eerste jaren wat sneller dan
het aantal woningen in exploitatie. Dit komt vooral door de sterk groeiende leegstand en in
mindere mate door de geplande sloop van 1.000 woningen tussen 2010 en 2020. In hoofdstuk
2 is bij de doorrekeningen voor de periode 2010-2020 rekening gehouden met de financiële
effecten van de groeiende leegstand door de huuropbrengsten te verlagen. Vanaf circa 2023
slaat het beeld in de grafiek 3.2 om en zijn er meer corporatiewoningen nodig dan dat er nog
in exploitatie zijn volgens de methode via welke de bedrijfswaarde en het volkshuistelijk vermogen worden bepaald.
Grafiek 3.2

Nulvariant: ontwikkeling van het aantal corporatiewoningen in exploitatie versus het
aantal benodigde corporatiewoningen, primo 2010-2014

45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000

Benodigde
woningen

15.000
10.000

Woningen in
exploitatie

5.000

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0

Transformatievariant
Bij de transformatievariant ontstaat er in de eerste jaren en in vergelijking met de nulvariant een nog veel groter verschil tussen het aantal woningen dat in de eerste jaren nodig is en
het aantal woningen dat eigenlijk nog in exploitatie zou moeten zijn volgens de methode voor
de bedrijfswaardebepaling. Dit komt vooral door het forse sloopprogramma (11.300 woningen
tussen 2010 en 2020 en 12.300 tussen 2020 en 2040). Bij de doorrekeningen voor de periode
2010-2020 in hoofdstuk 2 is hier rekening mee gehouden door aan te nemen dat de woningen vijf jaar eerder worden gesloopt dan oorspronkelijk is voorzien en dat hierdoor dus ook
bedrijfswaarde verloren gaat. Vanaf 2029 zijn er in deze variant wat meer woningen nodig dan
dat er dan nog in exploitatie zouden zijn.

22

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 3.3

Transformatievariant: ontwikkeling van het aantal corporatiewoningen in exploitatie
versus het aantal benodigde corporatiewoningen, primo 2010-2040

45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
Benodigde
woningen

15.000
10.000

Woningen in
exploitatie

5.000

2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040

0

Tussenvariant
Ook in de tussenvariant zijn er in de eerste jaren veel minder woningen nodig dan dat er in
exploitatie zouden zijn en ook hier ligt dat vooral aan het sloopprogramma. Voor de periode
2010-2020 gaat het om 8.300 woningen en voor de periode 2020-2040 om 12.300. Het sloopprogramma in de eerste jaren is dus alleen mogelijk door woningen eerder uit exploitatie te
nemen. Bij de doorrekeningen voor de periode 2010-2020 in hoofdstuk 2 is daarom aangenomen dat de woningen vijf jaar eerder worden gesloopt dan oorspronkelijk is voorzien en dat
hierdoor bedrijfswaarde verloren gaat. Vanaf circa 2027 is het aantal benodigde woningen
hoger dan het aantal dat dan in exploitatie zal zijn volgens de methode voor de bedrijfswaardebepaling.
Tussenvariant: Ontwikkeling van het aantal corporatiewoningen in exploitatie versus het

Grafiek 3.4

aantal benodigde corporatiewoningen, primo 2010-2040
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000

Benodigde
woningen

15.000
10.000

Woningen in
exploitatie

5.000

2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040

0

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

23

3.4

Financiële consequenties na 2020
Uit voorgaande paragraaf blijkt dat bij alle drie de varianten na 2020 een situatie ontstaat

waarin het aantal woningen dat volgens de varianten nodig is, hoger is dan het aantal woningen dat dan nog in exploitatie is volgens de methode die wordt benut bij het bepalen van de
bedrijfswaarde van het bezit en indirect dus ook het volkshuisvestelijk vermogen. Dit is van
belang bij het ramen van de financiële consequenties van leegstandsgroei die voorzien wordt
in de nulvariant, respectievelijk het sloopprogramma dat voorzien wordt in de transformatievariant en tussenvariant.
Voor de nulvariant verwacht het MKBA-programma dat de leegstand vanaf 2020 oploopt
van 15,5% naar 46,7%. Dit is enorm, maar financieel gezien zal het amper invloed hebben op
de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en het volkshuisvestelijk vermogen na 2020. Bij de
bepaling van de bedrijfswaarde en het daarvan afgeleide volkshuisvestelijke vermogen is er al
rekening mee gehouden dat na verloop van tijd steeds meer woningen het einde van de voorziene exploitatieduur bereiken. De daling van het aantal woningen in exploitatie is daarbij
dusdanig groot dat dit opweegt tegen de groeiende leegstand.
Bij de transformatievariant en de tussenvariant wordt verwacht dat er tussen 2020 en
2040 in totaal 12.300 corporatiewoningen worden gesloopt. De financiële consequenties hiervan komen vooral voort uit de sloopkosten (inclusief uitplaatsing en dergelijke) en veel minder
of niet uit verlies aan bedrijfswaarde door het naar voren halen van sloop. Bij het bepalen van
de bedrijfswaarde van het bezit is er al rekening mee gehouden dat op termijn het aantal te
exploiteren woningen terugloopt. In verband hiermee worden de financiële consequenties van
het sloopprogramma enkel gebaseerd op de sloopkosten (inclusief uitplaatsing en dergelijke).
De contante waarde van de totale kosten van het sloopprogramma tussen 2020 en 2040 bedraagt dan € 157,5 miljoen (prijspeil 2019).
Indien deze financiële consequenties van het sloopprogramma tussen 2020 en 2040 al
zouden worden verwerkt op de balans ultimo 2019, leidt dat voor de transformatievariant
en de tussenvariant bij drie van de vier scenario’s die in hoofdstuk 2 zijn onderzocht, tot een
negatieve solvabiliteit.

24

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 3.5

Financiële consequenties van het programma tussen 2020-2040, bedragen x € 1 miljoen,
prijspeil 2019
Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Contante waarde financiële consequenties
(x € 1 miljoen, prijspeil 2019)

0

157,5

157,5

Scenario’s solvabiliteit ultimo 2019 na correctie financiële consequenties 2020-2040 in %:
Zonder heffing

14,8

-5,6

-2,2

Met heffing
Heffing en 1% hogere rente

13,4

-5,8

-2,7

8,7

-13,3

-9,5

Heffing en 1% lagere rente

17,5

1,0

4,0

Bij de bepaling van de financiële consequenties van het sloopprogramma is uitgegaan van
informatie uit de regio over de kosten bij sloop (zie ook bijlage 3). Wel is aanvullend verondersteld dat de kosten voor uitplaatsing en begeleiding van uitgeplaatste bewoners en dergelijke
niet bij iedere woning nodig zijn, maar wel bij 80% van de woningen. Inclusief groenaanleg
op vrijgekomen grond komen de kosten in verband met sloop dan uit op gemiddeld € 15.000,per woning (prijspeil 2009). Een gedeeltelijke dekking van deze kosten uit grondopbrengsten
(bij vervangingsbouw) is verder niet te verwachten. De twee programmavarianten voorzien
namelijk geen nieuwbouw tussen 2020 en 2040. Ten slotte is voor de stijging van de sloopkosten door de tijd heen uitgegaan van inflatieverwachtingen (2% op lange termijn) en is bij het
contant maken, gewerkt met een discontovoet van 5,25%.

3.5

Conclusies voor de periode na 2020
Het perspectief voor de corporaties in 2010-2020 werd mede bepaald door vervroegde

sloop met verlies van bedrijfswaarde. De periode 2020-2040 gaat uit van minder of geen
vervroegde sloop en dus minder of geen verlies van bedrijfswaarde. Indien deze financiële
consequenties van het sloopprogramma tussen 2020 en 2040 al zouden worden verwerkt op
de balans ultimo 2019, leidt dat voor de transformatievariant en de tussenvariant bij drie van
de vier scenario’s die zijn onderzocht, tot een negatieve solvabiliteit. In deze periode blijkt de
solvabiliteit als gevolg van het sloopprogramma uit de MKBA dus verder af te nemen, maar het
gaat niet meer om de scherpe daling die voorzien wordt in de eerste tien jaar bij de uitvoering
het MKBA-programma.
Daarbij moet opgemerkt worden dat voor de periode 2020-2040 echter niet in beeld
gebracht kon worden wat zowel de kosten als baten zullen zijn van verlenging van de levensduur door verbetering en nieuwbouw, omdat het MKBA-rapport zich niet over deze aantallen
uitlaat. Gelet op de aflopende exploitatieduur van woningen zal vaak ingrijpende verbetering
met investeringen en/of vervangende nieuwbouw nodig zijn om de benodigde woningen
binnen de regio in exploitatie te houden. Voor een meer reële inschatting van de financiële
consequenties over de periode 2020-2040, is naast de gegeven sloopaantallen uit de MKBA
ook nu nog ontbrekende informatie over programma-aspecten als nieuwbouw, verkoop en
verbetering na 2020 nodig.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

25

B

1

De input voor de berekeningen met
het Risicoanalysemodel (RAM)

Programma van investeringen en desinvesteringen, 2010-2020
Voor de nulvariant en transformatievariant is de input over het verwachte programma
inzake sloop en nieuwbouw huur ontleend aan het MKBA-rapport. De tussenvariant lijkt op de
transformatievariant. Het verschil is dat de tussenvariant veronderstelt dat de corporaties tot
2020 2.400 woningen minder slopen dan volgens de transformatievariant. Het sloopprogramma van de transformatievariant is mede zo hoog omdat er wordt aangenomen dat de marktsector tot 2020 nog 4.900 koopwoningen zal bouwen. De tussenvariant veronderstelt dat de
marktsector ongeveer de helft van deze koopproductie zal realiseren en dat de corporaties dan
minder huurwoningen hoeven te slopen.
Het MKBA-rapport geeft verder geen informatie over andersoortige investeringen en desinvesteringen. Voor de ontwikkeling van de vermogenspositie van corporaties zijn deze echter
wel relevant. Aanvullende informatie over verwachtingen inzake de verkoop, aankoop en
verbetering van huurwoningen is daarom ontleend aan overleg met de corporaties in de regio.
Een eventuele inzet van corporaties op nieuwbouw koop is buiten beeld gelaten. Aanvankelijk meenden de corporaties nog 185 koopwoningen te kunnen bouwen tot 2020. Vervolgens
echter werd in het overleg met de regiocorporaties aangegeven dat deze nieuwbouw onaantrekkelijk is omdat er door de situatie op de regionale koopwoningmarkt toch geen positieve
verkoopopbrengst valt te verwachten.
Overigens kan de bouw van koopwoningen door corporaties ook zonder verkoopwinst nog
wel positief bijdragen aan de vermogenspositie van de regionale corporatiesector. Indien de
koopwoningen worden gebouwd op grond van gesloopte woningen, resulteert dit namelijk in
een financiële opbrengst over deze grond waarmee (een deel van de sloopkosten) kan worden
afgedekt.

26

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bijlagetabel 1.1

Investeringen en desinvesteringen, 2010-2020
Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

variant
Bron

Type investering/desinvestering

MKBA

Nieuwbouw huur (aantal)

Corporaties in regio

0

2.100

2.100

Sloop (aantal)

1.000

11.300

8.900

Verkoop aan particuliere huishoudens (aantal)

1.178

1.178

1.178

Verkoop aan derden (aantal)

297

297

297

Aankoop van derden (aantal)

84

84

84

Investering in verbetering (x € 1 miljoen)

190

190

190

Parameters voor toekomstige ontwikkeling van inkomsten en uitgaven
Voor de parameters inzake de toekomstige ontwikkeling van inkomsten- en uitgavenposten
is in beginsel uitgegaan van de standaardparameters die het RAM hiervoor hanteert (bijlagegrafiek 1). Deze zijn namelijk afgestemd op de landelijke sectorparameters en zorgen ervoor
dat de effecten van inflatie en andere landelijk voorkomende invloedrijke factoren worden
verwerkt in de berekeningen.
Bijlagegrafiek 1.1

De standaard macro-economische parameters in het RAM, 2010-2019
5,00
4,00

Kapitaalmarktrente

3,00

Geldmarktrente

2,00

Beheerkostenstijging

1,00

Onderhouds- en
bouwkostenstijging

0,00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Inflatie

-1,00
Koopprijsstijging
-2,00
-3,00

Voorafgaand aan de doorrekeningen voor Parkstad zijn enkele van deze standaardparameters neerwaarts bijgesteld. Het MKBA-rapport laat zien dat er in de specifieke krimpcontext
van Parkstad bijzonderheden spelen welke de ontwikkeling van enkele inkomsten- en uitgavenposten kunnen beïnvloeden.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

27

De neerwaartse bijstellingen op de standaardparameters uit het RAM betreffen voor de
regio Parkstad (bijlagetabel 2):
♦ de ontwikkeling van huuropbrengsten is verlaagd. In het MKBA-rapport wordt rekening
gehouden met groeiende leegstand en dat heeft gevolgen voor huuropbrengsten.
Vooral in de nulvariant stijgt de leegstand sterk, van 2,4% ultimo 2009 naar 15,5%
ultimo 2019 6. In de transformatievariant is dit veel minder, doordat er in deze
variant veel woningen gesloopt worden. Voor de toegevoegde tussenvariant wordt
dezelfde bijstelling aangehouden als in de transformatievariant. In de tussenvariant
slopen de corporaties weliswaar minder woningen dan in de transformatievariant ,
maar daar staat tegenover dat de marktsector minder bouwt en de totale regionale
woningvoorraad is in beide varianten even hoog;
♦ de ontwikkeling van lasten in verband met beheer en onderhoud zijn in de nulvariant
neerwaarts bijgesteld. Bij de sterk oplopende structurele leegstand in deze variant,
valt te verwachten dat corporaties uit efficiëntie-overwegingen gaan kiezen voor
minimalisering van het beheer en onderhoud aan leegstaande woningen;
♦ de ontwikkeling van de koopprijzen op de woningmarkt is neerwaarts bijgesteld
voor de nulvariant. Het MKBA-rapport veronderstelt een relatieve prijsdaling van
koopwoningen.
Bijlagetabel 1.2

Bijstelling* op enkele standaardparameters voor jaarlijkse ontwikkeling van opbrengsten
en lasten, 2010-2020

Huuropbrengsten

Nulvariant

Transformatie-

Tussenvariant

in %

variant in %

in %

-1,4

-0,55

-0,055

Beheer- en onderhoudslasten

-0,971

n.v.t.

n.v.t.

Koopprijzen

-0,15

n.v.t.

n.v.t.

* Verantwoording in bijlage 2.

Kengetallen
De kengetallen voor de diverse inkomsten en uitgaven zijn in beginsel gelijk aan de standaard kengetallen die het RAM hanteert. Deze kengetallen zijn gebaseerd op gemiddelde
waarden die landelijk gelden voor de hele sector. Ze zijn niet altijd even goed toegesneden op
bijzondere situaties in afzonderlijke regio’s. De kengetallen zijn besproken met corporaties
in de regio. Dit overleg heeft geleid tot bijstelling van enkele kengetallen die vooral alle drie
varanten gelden.

6

28

Het aantal corporatiewoningen in Parkstad ligt overigens circa 13% lager dan het totaal aantal sociale huurwoningen dat in het MKBArapport is onderscheiden en het percentage leegstand voor geldt. Er is aangenomen dat het percentage leegstand in de corporatiewoningen even hoog uitkomt als voor alle sociale huurwoningen zoals onderscheiden in het MKBA-rapport.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bijlagetabel 1.3

Bijgestelde kengetallen voor kosten per huurwoning (x € 1,- prijspeil 2009)
Stichtingskosten gemiddeld per nieuwe huurwoning*

169.300

Aanvangshuur nieuwe huurwoning

6.855

Verkoopprijs bij verkoop aan particulieren*

123.100

* Deze bedragen worden bij de verwerking in het RAM nog iets aangepast. Voor Parkstad betekent dit dat er voor de stichtingskosten
nieuwbouw is gerekend met € 171.000,- per woning en voor de verkoop aan particulieren met een gemiddelde verkoopprijs van € 104.500,-.

Verder zijn twee kengetallen voor sloop aangepast. Ook hierover is overlegd met de regio,
maar bij de uitwerking voor de doorrekening hebben nog wel bijstellingen plaatsgevonden.
Het kengetal voor sloopkosten verschilt voor de drie varianten. Hier zijn twee redenen voor.
De eerste hangt samen met het gegeven dat de mate waarin de bij sloop vrijkomende grond
kan worden benut voor nieuwbouw, verschilt voor de drie varianten. Deze grondopbrengsten
kunnen namelijk worden benut voor het afdekken van (een deel van) de kosten in verband met
sloop (zie verantwoording in bijlage 3). De tweede reden hangt samen met de mogelijkheid om
bij geplande sloop in te zetten op een reductie van uitplaatsingskosten. In stedelijke herstructurering wordt hiertoe bijvoorbeeld gewerkt met tijdelijke huurcontracten voor woningen die
in de toekomst gesloopt gaan worden en zijn vrijgekomen nadat de zittende bewoner uit eigen
beweging vroegtijdig verhuisd is. De mogelijkheden tot zo’n beperking verschillen waarschijnlijk voor de drie varianten. In de nulvariant ontstaat er naast de sloop ook leegstand. Het is
niet waarschijnlijk dat er dan via tijdelijke verhuurcontracten en dergelijk bezuinigd kan worden op uitplaatsingskosten. In de transformatievariant en tussenvariant lijkt een bezuiniging
wel mogelijk, maar wel slechts in beperkte mate. De sloopopgave tot 2020 van deze twee varianten betreft meer dan 20% van het aantal corporatiewoningen dat primo 2010 aanwezig is.
Voor de berekeningen wordt er hier van uitgegaan dat gemiddeld bij een op de vijf te slopen
woningen een bezuiniging op uitplaatsingskosten mogelijk is.
Ook het kengetal voor de resterende exploitatieduur van de te slopen woning verschilt tussen de varianten. Dit kengetal betreft het aantal jaren dat de woning eigenlijk nog verhuurd
had zullen worden. Voor de transformatievariant en tussenvariant is deze resterende exploitatieduur in overleg met de regio vastgesteld op vijf jaar. Deze vijf jaar is ontleend aan informatie van de corporaties over ruim 5.600 woningen waarvoor zij zelf sloop wenselijk achten tot
2020. Voor de nulvariant is het landelijke kengetal van één jaar gehandhaafd. In deze variant
worden immers maar 1.000 woningen gesloopt en het valt te verwachten dat dit woningen zal
betreffen die toch al aan het einde van hun exploitatieduur waren.
Bijlagetabel 1.4

Bijgestelde kengetallen voor sloop

Sloopkosten (x € 1,- prijspeil 2009)
Resterende exploitatieduur (in jaren)

Nulvariant

Transformatievariant

Tussenvariant

17.000

11.841

10.989

1

5

5

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

29

B

2

Verantwoording bijstelling enkele
standaardparameters RAM

Algemeen
Het MKBA-rapport verdeelt de woningvoorraad in Parkstad onder in zes marktsegmenten:
sociale huur (zwak), sociale huur (goed), overige huur, goedkope- en middeldure koop en dure
koop. Bij de RAM-doorrekeningen voor de corporatiesector wordt er van uitgegaan dat:
♦ de corporatiewoningen tot de twee sociale huursegmenten behoren en eventuele
verschillen in het huurniveau van beide sociale huursegmenten verwaarloosbaar zijn.
Ultimo 2009 bezitten de corporaties 40.047 woongelegenheden in Parkstad, waarvan
39.197 woningen. Dat is ruim 6.000 lager dan het totale aantal sociale huurwoningen
waar het MKBA-rapport van uitgaat, te weten 45.600;
♦ de huurwoningen die de corporaties verkopen aan particulieren (zittende huurders of
nieuwe bewoners) na verkoop onderdeel zijn van goedkope koopwoningvoorraad.

Huuropbrengsten
Nulvariant
In de nulvariant wordt de ontwikkeling in de huuropbrengsten beïnvloed door een sterk
groeiende leegstand. Het MKBA-rapport verwacht dat de leegstand in de twee sociale huurwoningsegmenten oploopt van gemiddeld 2,4% in 2008 naar 15,5% in 2020 en 46,7% in 2040.
Voor de berekeningen met het RAM wordt aangenomen dat:
♦ de groeiende leegstand in de twee sociale huursegmenten (samen 45.600 woningen) de
corporatiewoningen (39.197) net zozeer treft als de niet-corporatiewoningen in deze
twee segmenten;
♦ het leegstandsniveau ultimo 2009 vergelijkbaar is met de situatie die de MKBA schetst
voor 2008 en dat dit leegstandsniveau al verwerkt is in de financiële data van de
corporaties waar het RAM mee werkt;
♦ de groei in het leegstandsniveau tot 2020 geheel ontstaat in de tienjaarsperiode 20102020 en dat deze groei geleidelijk aan ontstaat in de tijd.
De cumulatieve leegstandsgroei tussen 2010 en 2020 bedraagt 13,1% (= 15,5%-2,4%). In
verband hiermee wordt de standaardparameter van het RAM voor de ontwikkeling van de
huuropbrengsten neerwaarts bijgesteld met jaarlijks -1,4%.
Transformatievariant
In de transformatievariant loopt het aantal woningen dat leegstaat iets terug. Doordat de
voorraad krimpt, loopt het leegstandspercentage heel licht op. Van 2,4% rond 2008 naar 3 %

30

Centraal Fonds Volkshuisvesting

in 2020 en 2040. Voor de doorrekeningen met het RAM over de periode 2010 tot 2020 wordt
aangenomen dat de groei in het leegstandsniveau met bijna 0,6 procentpunt geleidelijk aan
ontstaat tussen 2010 en 2020 en dat de huuropbrengsten navenant dalen. Gemiddeld per jaar
wordt de parameter voor de huurprijsontwikkeling daarom bijgesteld met -0,055%.

Beheer- en onderhoudslasten
Nulvariant
In de nulvariant komen grote aantallen woningen structureel leeg te staan volgens het MKBA-rapport. Vanuit kostenoverwegingen is het voor corporaties aantrekkelijk om te bezuinigen
op beheer en onderhoud van de structureel leegstaande woningen. Vooral bij complexgewijze
leegstand is dat door te voeren door geheel niets meer te doen aan de leegstaande woningen.
Daar waar leegstaande woningen fysiek deel uitmaken van een deels nog bewoond complex is
zo’n bezuiniging niet goed door te voeren omdat de bezuinigingen dan ook de kwaliteit van de
nog bewoonde woningen aantasten. Voor de doorrekeningen over de periode 2010-2020 wordt
aangenomen dat corporaties inderdaad inzetten op deze strategie en dat het voor 60% van de
leegstaande woningen ook mogelijk zal zijn beheer en onderhoud geheel achterwege te laten.
In 2020 bedraagt de leegstand 15,5%. Samen met de aanname dat bij 60% van de leegstaande
woningen bezuinigd kan worden op beheer en onderhoud, bedraagt de cumulatieve daling van
de lasten aan beheer en onderhoud door leegstand dus 9,3% tussen 2010 en 2020. Gemiddeld
per jaar bedraagt de daling door structurele leegstand 0,971%. Deze daling komt bovenop de
verandering van beheer- en onderhoudslasten welke de standaardparameter veronderstelt.
Transformatievariant
In de transformatievariant ontstaat geen grootschalige leegstand. Er zal dus ook niet vanwege leegstand worden bezuinigd op beheer- en onderhoudslasten.

Koopprijsontwikkeling
Nulvariant
Voor de nulvariant verwacht het MKBA-rapport een relatieve prijsdaling in de goedkope
koopwoningvoorraad, het marktsegment waarin verkochte huurwoningen in het algemeen
zullen vallen. Deze relatieve prijsdaling bedraagt in 2020 1,5% en loopt tot 2040 op naar 48%.
Voor de doorrekeningen met het RAM over de periode 2010-2020 wordt verondersteld dat de
relatieve prijsdaling van cumulatief 1,5% geheel binnen deze tienjaarsperiode ontstaat. Onder
de aanname dat dit geleidelijk gebeurt, betekent dit dat de koopprijzen jaarlijks 0,15% zullen
achterblijven.
Transformatievariant
Voor de transformatievariant verwacht het MKBA-rapport dat er in de goedkope koopwoningvoorraad tot 2020 geen sprake is van een relatieve prijsdaling. In de periode daarna wordt
een geringe prijsstijging verwacht van +0,5% in dit koopsegment. In verband hiermee zijn er
voor de doorrekeningen met het RAM over de periode 2010-2020 geen aanpassingen nodig in
de standaardparameter voor de koopprijsontwikkeling.

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

31

B

3

Verantwoording bijstelling
sloopkosten

De totale sloopkosten zijn gemiddeld per te slopen woning gesteld op € 17.000,- voor de
nulvariant, € 13.841,- voor de transformatievariant en € 2.989,- in de tussenvariant. Deze kosten zijn de resultaten van verschillende deelposten:
De fysieke sloopkosten betreffen de letterlijke sloop van het pand en staan standaard op
€ 5.000,- per woning. De uitplaatsingskosten van de vorige bewoners staan standaard op
€ 5.000,- per woning (verhuiskostenvergoeding), maar zijn in overleg met de regio verhoogd
tot € 10.000,-. Deze verhoging hangt samen met bijkomende kosten welke in de regio worden
genoemd, zoals kosten van meerjarige huurprijsgaranties aan uit te plaatsen bewoners, begeleiding door een uitplaatsingsconsulent en extra leefbaarheidsuitgaven in wijken waar de uit
te plaatsen bewoners terecht komen.
De kosten voor een groene herinrichting van vrijkomende grond zijn in overleg met de regio
toegevoegd. Ze komen voort uit de gedachte dat de grond die vrijkomt bij sloop maar heel
beperkt zal worden benut voor nieuwbouw en dat inrichting als groengebied dan de enige mogelijke bestemming is. Er is aangenomen dat de herinrichting van het grondoppervlak van een
woning (grof geschat 100 m²) € 2.000,- kost. Dit gemiddelde geldt echter alleen voor woningen
die worden gesloopt zonder dat er nieuwbouw plaatsvindt. In de nulvariant geldt dat voor alle
te slopen sociale huurwoningen en is daarom gerekend met € 2.000,- per te slopen woning.
In de transformatievariant is gemiddeld per te slopen woning een lager bedrag gehanteerd.
Naast de sloop van huurwoningen veronderstelt deze variant immers ook enige nieuwbouw.
De sloop is echter wel veel hoger dan de nieuwbouw. Bij ruim 81% van de te slopen woningen
zal daarom geen nieuwbouw mogelijk zijn. Gemiddeld over alle te slopen woningen zijn de
groeninrichtingskosten per sloopwoning daarom gesteld op € 1.628,- (= circa 81,4% x 2.000,-);
Een grondopbrengst ontstaat indien er op de grond die vrijkomt bij sloop weer nieuwbouw
plaatsvindt. De waarde van de grond onder een woning die wordt gesloopt wordt standaard
gesteld op € 15.000,- mits deze grond wordt benut voor nieuwbouw. De nulvariant kent geen
nieuwbouw, dus ook geen grondopbrengst. In de transformatievariant staan er tegenover
11.300 te slopen huurwoningen 2.100 nieuw te bouwen woningen. Hierdoor is het bij krap
19% van de te slopen woningen mogelijk om de vrijkomende grond te benutten voor nieuwbouw. Gemiddeld over alle te slopen woningen is er daarom in de transformatievariant gerekend met een grondopbrengst van € 2.788,- (= circa 18,6% x € 15.000,-). Bij de tussenvariant is
de gemiddelde grondopbrengst hoger, want met 2.100 nieuwe huurwoningen tegenover 8.900
te slopen woningen, kan de grond van bijna 24% van de te slopen woningen worden benut
voor nieuwbouw.

32

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Vanuit kostenoverwegingen is het bij sloop aantrekkelijk om uitplaatsingskosten en dergelijke waar mogelijk terug te dringen. In stedelijke herstructurering wordt hiertoe bijvoorbeeld
gewerkt met tijdelijke huurcontracten voor woningen die in de toekomst gesloopt gaan worden en zijn vrijgekomen nadat de zittende bewoner uit eigen beweging vroegtijdig verhuisd
is. De mogelijkheden tot zo’n beperking verschillen waarschijnlijk voor de drie varianten. In de
nulvariant ontstaat er naast de sloop ook leegstand. Het is niet waarschijnlijk dat er dan via
tijdelijke verhuurcontracten en dergelijke bezuinigd kan worden op uitplaatsingskosten. In de
transformatievariant en tussenvariant lijkt een bezuiniging wel mogelijk, maar wel slechts in
beperkte mate. De sloopopgave tot 2020 van deze twee varianten betreft meer dan 20% van
het aantal corporatiewoningen dat primo 2010 aanwezig is. Als gemiddeld bij een op de vijf
te slopen woningen een bezuiniging op uitplaatsingskosten mogelijk is, levert dat gemiddeld
over alle woningen een reductie van € 2.000,-.
Bijlagetabel 1.3

Opbouw van de sloopkosten per te slopen woning (x € 1,-)
Nulvariant

Transformatievariant

Tussenvariant

Fysieke sloopkosten

5.000

5.000

5.000

Uitplaatsingskosten + bijkomende kosten

10.000

10.000

10.000

Inrichting groen op vrijkomende grond

2.000

1.628

1.528

17.000

16.628

16.528

-0

-2.788

-3.539

17.000

13.841

12.989

n.v.t.

-2.000

-2.000

Subtotaal
Grondopbrengst
Totaal sloopkosten
Reductie zuinige inzet uitplaatsingskosten

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

33

B

4

Samenvatting uitkomsten RAMdoorrekening scenario met heffing
2010-2019

Investeringsprogramma 2010-2020
Scenario met heffing
Aantal nieuwbouw huur
Aantal nieuwbouw koop
Aantal aankoop
Aantal verkoop eigen bewoning
Aantal verkoop beleggers
Aantal sloop
Investering verbetering (x € 1.000,-)

Nulvariant

Transformatievariant

Tussenvariant

-

2.100

2.100

-

-

-

84

84

84

1.178

1.178

1.178

297

297

297

1.000

11.000

8.900

168.909

168.909

168.909

n.v.t.

-83.224

-83.224

-58.814

-55.224

-55.224

Kengetallen investeringen en desinvesteringen (gemiddeld 2010-2019)
Nieuwbouw huur per woong
Aankoop per woong
Onrendabel verbetering (in %)

34

-71

-68

-68

Sloop

-19.657

-19.094

-17.918

Verkoopwinst per woongelegenheden

64.712

57.542

58.356

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Scenario met heffing
Nulvariant

Transformatievariant

Tussenvariant

2009

456.438

456.438

456.438

2010

455.826

456.286

460.172

2011

443.380

442.005

450.131

2012

432.512

427.236

439.883

2013

317.042

305.385

321.668

2014

296.963

274.688

296.046

2015

277.912

242.881

269.633

2016

258.001

207.898

240.382

2017

235.004

166.823

205.473

2018

210.957

121.482

167.077

2019

183.878

69.376

122.037

2009

1.673.490

1.673.490

1.673.490

2010

1.708.329

1.741.508

1.743.497

2011

1.669.272

1.739.563

1.743.494

2012

1.638.294

1.747.859

1.752.938

2013

1.508.190

1.658.146

1.663.468

2014

1.480.217

1.672.415

1.678.960

2015

1.459.097

1.688.250

1.695.899

2016

1.437.777

1.703.692

1.712.298

2017

1.414.453

1.716.343

1.725.723

2018

1.391.585

1.728.651

1.738.595

2019

1.367.285

1.738.290

1.748.555

2009

39.909

39.909

39.909

2010

39.670

38.880

39.090

2011

39.431

37.851

38.271

2012

39.192

36.822

37.452

2013

38.953

35.793

36.633

2014

38.714

34.764

35.814

2015

38.474

33.734

34.994

2016

38.235

32.705

34.175

2017

37.996

31.676

33.356

2018

37.757

30.647

32.537

2019

37.518

29.618

31.718

2009

27,3

27,3

27,3

2010

26,7

26,2

26,4

2011

26,6

25,4

25,8

2012

26,4

24,4

25,1

2013

21,0

18,4

19,3

2014

20,1

16,4

17,6

2015

19,0

14,4

15,9

2016

17,9

12,2

14,0

2017

16,6

9,7

11,9

2018

15,2

7,0

9,6

2019

13,4

4,0

7,0

Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000,-)

Volkshuisvestelijk balanstotaal (x € 1.000,-)

Aantal woongelegenheden

Solvabiliteit (in %)

Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de regio Parkstad Limburg

35

Decompositieontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000,-)
Scenario met heffing
Nulvariant

Transformatievariant

Tussenvariant

Vermogen ultimo 2009

456.438

456.438

456.438

Netto huren

1.989.081

1.986.795

2.039.972

vergoedingen

131.256

122.112

126.439

Overige baten

60.540

57.734

59.383

Mutatie bedrijfswaarde

-195.459

-149.984

-164.082

Bedrijfsopbrengsten

1.985.418

2.016.658

2.061.711

Erfpacht
Onderhoud

-66

-68

-537.267

-556.267

Overige lasten

-771.266

-718.611

-743.926

Bedrijfslasten

-1.348.171

-1.255.944

-1.300.261

Rentebaten

34.574

29.464

30.375

rentelasten

-494.509

-620.416

-610.088

Mutatie rentabiliteitswaarde

-73.199

-82.770

-81.996

Renteresultaat exploitatie

-533.135

-673.722

-661.708

Resultaat woningexploitatie

104.112

86.991

99.742

0

-174.770

-174.770

Resultaat nieuwbouw
Resultaat aankoop

-4.940

-4.639

-4.639

-119.915

-115.330

-115.330

Resultaat sloop

-19.657

-210.038

-159.474

Resultaat investeringen

-144.513

-504.777

-454.213

95.450

84.875

86.075

0

0

0

Vpb

-67.704

-45.579

-51.196

Heffing

-46.296

-39.569

-41.499

Resultaat verbetering

Resultaat verkoop huurwoningen
Resultaat koopwoningen

RWC aangetrokken leningen

36

-70
-576.835

32.695

45.593

44.538

Bedrijfswaarde-effect huurverhogingen

-246.304

-14.596

-17.847

Totaal

-272.559

-387.062

-334.400

Vermogen ultimo 2019

183.878

69.376

122.037

Centraal Fonds Volkshuisvesting