Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

27 926

Huurbeleid

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 313

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 12 december 2019
Gelijke kansen op een woning voor iedereen, zonder te kijken naar
afkomst. Ook passende huurprijzen, goed contact met de huurders en
tijdig onderhoud van de woonruimte. Daar draait het om bij goed
verhuurderschap. De aanpak goed verhuurderschap, is op 9 november
2018 na overleg met betrokken partijen in een brief1 naar u verzonden.
Deze brief markeerde de start van een breed palet aan activiteiten dat ik
samen met publieke en private partijen uitvoer.
Op 6 november 2019 voerde ik overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de gemeente Amsterdam (namens de
studenten- gemeenten), de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond
(LSVb), Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL),
de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM),
Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en Aedes over de
voortgang en de resultaten na een jaar. Alle betrokken partijen maken zich
hard voor een effectieve aanpak tegen malafide verhuurders die misbruik
maken van de schaarste op de woningmarkt.
Met deze brief breng ik u op de hoogte, mede namens de Minister van
Justitie en Veiligheid voor het onderdeel Opiumwet, van de laatste
ontwikkelingen op het gebied van de aanpak van malafide verhuurders en
de onterecht in rekening gebrachte bemiddelingskosten. In de bijlage
staat een overzicht met de voortgang per maatregel uit de aanpak goed
verhuurderschap zoals ik die met de samenwerkingspartners besprak2.
Over de aanpak van discriminatie op de woningmarkt stuurde ik u
separaat een brief3.

1

Kamerstuk 32 847, nr. 439
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
3
Kamerstuk 32 847, nr. 577
2

kst-27926-313
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2019

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

1

De aanpak malafide verhuurders
Alle betrokken partijen delen het belang van een effectieve aanpak van
malafide verhuurders. Sinds de start van de aanpak hebben gesprekken
met gemeenten plaatsgevonden om zicht te krijgen op de vragen van
gemeenten hierbij. Daaruit bleek dat er behoefte is aan een betere
kennispositie over de aard en omvang van de problematiek met malafide
verhuurders. Ook is niet altijd voldoende kennis en ervaring aanwezig
over bestaande instrumenten om ze effectief te kunnen inzetten tegen
malafide praktijken. Tegelijkertijd is sprake van herhaalde verzoeken om
aanvullende wetgeving in de strijd tegen malafide verhuurders. Wat
betreft de gewenste richting van deze nieuwe wetgeving is voortgang
geboekt. Ik ga hier in op drie ontwikkelingen van de afgelopen tijd:
1. Het versterken van de handhaving door middel van pilots op elkaar
aanvullende onderwerpen in een aantal grote steden;
2. Het verzamelen van bestaande mogelijkheden voor gemeenten om
de malafide verhuurder te identificeren en aan te pakken;
3. De inzet van het kabinet om aanvullende maatregelen uit te werken.
Versterking van het gemeentelijk instrumentarium staat daarbij
voorop.
1. Pilots om de handhaving te versterken
Met vijf grote gemeenten zijn afspraken gemaakt over het uitvoeren van
een pilot, die in elke gemeente op een ander aspect van de handhaving
focust. De vijf pilots worden momenteel uitgevoerd. De opgedane kennis
en ervaringen zullen gedeeld worden met de G40 en worden opgenomen
in een online handreiking. De resultaten van de pilots kunnen ook
aanleiding zijn voor aanpassingen in wet- en regelgeving. Voor de
uitvoering van de pilots heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties € 2.500.000 beschikbaar gesteld. Vanaf 2020 worden de
resultaten van de pilots bekend. Per stad geef ik u de stand van zaken
mee:
Groningen
De gemeente Groningen pakt de invoering en uitvoering van het
Groningse vergunningsstelsel voor verhuurders van studentenwoningen
op. Op 1 januari 2019 is een nieuw vergunningstelsel ingegaan. Alle circa
5300 verhuurders die op die datum in bezit waren van een onttrekkingsvergunning hebben een verhuurdersvergunning ontvangen. Op dit
moment werkt de gemeente aan het verstrekken van vergunningen die
meer maatwerk vragen, bijvoorbeeld vergunningen voor bemiddelaars
van studentenhuisvesting. Tot op heden zijn dit er 37. Ook wordt gewerkt
aan vergunningen voor verhuurders die eerder geen onttrekkingsvergunning hadden aangevraagd en nieuwe aanvragen (samen 143
aanvragen). Er wordt onderzocht op welke wijze goed verhuurderschap
kan worden geconcretiseerd en hoe dit door middel van data eenvoudig
inzichtelijk kan worden gemaakt. Het invoeren van dit systeem heeft nog
niet tot handhavingsactiviteiten geleid.
Amsterdam
In de Amsterdamse pilot wordt waar mogelijk actief gebruik gemaakt van
het in 2015 nieuw toegevoegde en geactualiseerde instrumentarium in de
Woningwet, zoals de bestuurlijke boete en de beheerovername.
Amsterdam wil met de pilot praktijkervaring opdoen met dit instrumentarium, handhavingsprocessen verbeteren en een bijdrage leveren aan
jurisprudentie op gebieden waar deze momenteel nog nauwelijks voor
handen is. Daarnaast wordt actief en gericht samenwerking gezocht met

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

2

andere disciplines die bewoners kunnen ondersteunen of handhavend op
kunnen treden, zoals op basis van de Huisvestingswet 2014, met
huurdersondersteuning of door samenwerking met de politie.
Utrecht
In de pilot van de gemeente Utrecht is de regionale verbreding van de
Utrechtse aanpak van huisjesmelkers aan de orde. Inmiddels is een
regionaal huurteam actief dat huurders bij vier omliggende gemeenten
voorlicht over rechten en hen indien nodig ondersteunt bij huurgeschillen.
Daarnaast is een voorlichtingscampagne gevoerd gericht op (internationale) studenten over hun rechten als huurders en bij welke instanties zij
terecht kunnen als zij tegen problemen aanlopen. Er is een aantal
financiële indicatoren ontwikkeld en toegevoegd aan de Utrechtse
database voor vastgoedmisbruik. Doel hiervan is het volgen van
geldstromen zodat handhaving effectiever kan plaatsvinden. Met de
andere vier deelnemende gemeenten is bekeken welke informatie
gekoppeld kan worden aan de Utrechtse database zodat de regionale
informatiepositie versterkt wordt en analyses van netwerken door kunnen
lopen over gemeentegrenzen heen. De AVG verplicht om bij de uitwisseling van deze informatie de bescherming van persoonsgegevens goed
te borgen.
Rotterdam
Rotterdam voert een pilot uit ter bevordering van gelijke behandeling en
beteugeling van discriminatie op de Rotterdamse woningmarkt. In maart
van dit jaar is gestart met een veldverkenning onder makelaars in de vrije
sector in Rotterdam. De toonzetting is: hebben we het probleem in beeld
en hebben we de goede oplossingen bedacht? Het is belangrijk daarbij te
onderscheiden tussen feitelijke kennis van het probleem zelf, het
probleem- en het urgentiebesef. Inzet is om partijen aan te spreken als
onderdeel van de oplossing, te appelleren aan het wederzijds belang van
gemeente, huurders, makelaars en branches om een transparant en
discriminatiebestendig verhuurbeleid te bevorderen. De veldverkenning
richt zich op de grootste spelers in Rotterdam in de vrije sector, NVM- en
VBO-makelaars en een aantal niet-georganiseerde grote makelaars. Ook
zijn werkbezoeken gebracht aan Gent en Berlijn. De veldverkenning komt
begin 2020 beschikbaar.
Den Haag
In de Haagse pilot wordt onderzocht of de rol van het huurteam bij de
handhaving versterkt kan worden en er wordt gewerkt aan het verbeteren
van de informatiepositie van de huurder, verhuurder en de gemeente.
Tevens wordt aandacht gegeven aan excessieve huren als symptoom van
malafide verhuurders. Ten behoeve van de pilot is een database opgezet
waarin gegevens worden verzameld die zijn opgehaald bij de gezamenlijke controles van het huurteam en de handhaving van de gemeente. Dat
is een arbeidsintensief proces. In het najaar is het volume van de
controles vergroot om op basis daarvan gefundeerde uitspraken over
slecht verhuurderschap te doen en er doelgerichte acties aan te kunnen
verbinden. Daarnaast wordt een gedragsonderzoek uitgevoerd om de
gedragsdeterminanten bij huurders te achterhalen, zoals de meldingsbereidheid van huurders bij misstanden. Hierbij wordt ook gekeken naar
waar het omslagpunt ligt in het gedrag van huurders en wat hiervoor
nodig is. Deze inzichten worden vertaald in een communicatiestrategie,
om zowel huurders als verhuurder bewust te maken van wat goed
verhuurderschap inhoudt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

3

De rol van de huurder
Afgezien van initiatieven die zich afspelen aan de kant van de verhuurder
is er ook ontwikkeling met de sector waar het gaat om het kunnen
signaleren van malafide huurders. Zowel verhuurders als huurders
hebben een rol in het voorkomen van excessen in de huurmarkt. Daarom
worden in samenwerking met gemeenten, politie en justitie en bonafide
verhuurders, via georganiseerde marktpartijen, de mogelijkheden
onderzocht om het delen van informatie uit te breiden.
Nieuwe pilots
Omdat in de verschillende gemeentelijke praktijken op een nuttige en
creatieve manier gewerkt wordt met bestaande mogelijkheden en tegelijk
blijkt waar eventueel behoefte bestaat aan extra instrumentarium, wordt
met steden verkend of op meer aspecten van de gemeentelijke
handhaving pilots mogelijk zijn. Zo blijven we met de aanpak goed
verhuurderschap aansluiten op voortschrijdend inzicht dat voortkomt uit
de gemeentelijke praktijk zelf.
2. Bestaande mogelijkheden in beeld brengen
Naast het opzetten van pilots is in 2019 gestart met het organiseren van
kennisdelingsbijeenkomsten voor geïnteresseerde steden. Met een
groeiend aantal vertegenwoordigers van gemeenten is van gedachten
gewisseld over het verbeteren van de informatiepositie van gemeenten en
hoe de toepasbaarheid van het bestaande instrumentarium kan worden
vergroot. Dit heeft geleid tot gedeelde kennis over data-gestuurde
probleemanalyse en kansen en risico’s die daarbij bestaan. In de praktijk
blijkt dat een aantal gemeenten creatief en daadkrachtig werkt aan goede
probleemanalyse. Het koppelen van beschikbare databestanden geeft een
bruikbaar handvat om malafide verhuurders te identificeren maar leidt tot
vragen op het gebied van privacy. Mijn ministerie en de steden zijn elkaar
behulpzaam geweest bij het zoeken naar oplossingen.
Vaak blijkt dat de belangrijkste malafide verhuurders klein in aantal maar
groot in effect zijn. Het is zaak om daar gericht op te kunnen inspelen.
Vooralsnog blijkt dat bestaande wettelijke mogelijkheden om in te grijpen
niet altijd in de praktijk worden ingezet zoals de bestuurlijke boete
woningwet. Soms helpt weliswaar de dreigende werking van het bestaan
van een maatregel, bijvoorbeeld bij de mogelijkheid tot beheerovername
op basis van de Woningwet. In vervolg op de bijeenkomsten over
probleemanalyse worden daarom instrumenten in beeld gebracht die
gemeenten nu reeds kunnen inzetten om malafide verhuurders aan te
pakken.
Op het moment dat voldoende relevante informatie is verzameld, wordt
deze gedeeld met de G40 en VNG. Ik zal mij ervoor inzetten om de nuttige
praktijkmogelijkheden verder bekend te maken via een online handreiking
met onder meer praktijkvoorbeelden van gemeenten. Voor zover de pilots
resultaten opleveren die vragen om nieuw beleid of eventueel nieuwe
regelgeving, dan wordt dit meegenomen in hetgeen in de volgende
paragraaf staat beschreven. In 2020 zal ik de kennisdelingsbijeenkomsten
met de steden voortzetten.
3. Uitwerking van aanvullende maatregelen
Naast het vergroten van het inzicht voor gemeenten in bestaande
mogelijkheden, werk ik ook aanvullende maatregelen uit om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

4

versterken. Waar blijkt dat lokale initiatieven aanlopen tegen juridische
belemmeringen wordt dat meegenomen in de uitwerking van een
wettelijke grondslag voor gemeenten die de mogelijkheid biedt om
maatregelen te treffen tegen malafide verhuurders. Omdat ik verschillende trajecten samen zie komen die toezien op de toegankelijkheid,
betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen wil ik de samenhang in mijn
aanpak blijven bewaken. De aanpak van malafide verhuurders en het
tegengaan van excessieve huren in de vrije sector dragen daar ook aan
bij.
In de praktijk van een aantal steden (Groningen, Schiedam, Rotterdam en
Amsterdam) is sprake van lokale initiatieven om een vorm van een lokaal
vergunningensysteem voor verhuurders in te voeren. In deze steden blijkt
de behoefte aan maatwerk die past bij de lokale problematiek. Ik vind het
van belang afwegingsruimte te bieden aan gemeenten om een algemene
of een meer specifieke aanpak in te richten, alleen voor onzelfstandige
wooneenheden of ook voor zelfstandige woningen of voor beiden, in
delen van de gemeente of in de gehele gemeente.
Een verbindend element is de zoektocht naar een bruikbare omschrijving
van malafide verhuurderschap en het zoeken naar de juiste voorwaarden
die aan een vergunning kunnen worden verbonden. In dat kader passeren
verschillende elementen de revue waaronder ook excessieve huurprijzen
als symptoom van malafide verhuurders. Voor de uitwerking blijf ik graag
verbinding leggen met de pilots die naar verwachting bruikbare resultaten
geven in 2020. Via een pilot wordt al gekeken naar de juridische
houdbaarheid van het Groningse model en er worden verschillende
modaliteiten in de praktijk getest.
Bestuurlijke boete verhogen
Daarnaast wil ik gemeenten de mogelijkheid geven om verhuurders of
huurders die bij herhaling zonder vergunning woonruimte illegaal
onderverhuren, onttrekken, samenvoegen of omzetten een hogere boete
op te leggen. Hiermee wordt het voor malafide verhuurders minder
aantrekkelijk om door te gaan met illegale praktijken. In het wetsvoorstel
toeristische verhuur van woonruimte 4 is een voorstel opgenomen om de
maximale boete in de Huisvestingswet 2014 te verhogen van de vierde
categorie (€ 20.750) naar de vijfde categorie (€ 83.000).
Effectiviteit dwangsommen vergoten
Ook mijn ambtsgenoten van Financiën en Justitie en Veiligheid werken
aan maatregelen die beantwoorden aan een gemeentelijke behoefte in het
kader van goed verhuurderschap. In het bij de Eerste Kamer voorliggende
Belastingplan 2020 (Kamerstuk 35 302) wordt voorgesteld kosten en lasten
die verband houden met bestuursrechtelijke dwangsommen (vanaf
1 januari 2020) van aftrek uit te sluiten bij de bepaling van belastbare
winst van ondernemers, het belastbare resultaat uit overige werkzaamheden bij resultaatgenieters (in de inkomstenbelasting) en de belastbare
winst bij lichamen (in de vennootschapsbelasting). Hiermee wordt de
effectiviteit van bestuursrechtelijke dwangsommen vergroot.
Toepassingsmogelijkheden Opiumwet verruimd
Op 1 januari 2019 zijn de mogelijkheden voor burgemeesters om artikel
13b van de Opiumwet toe te passen verruimd. In aanloop naar de
wijziging van de Opiumwet is gedebatteerd over de rol van verhuurders
bij sluiting van drugspanden. De Minister van Justitie en Veiligheid heeft
4

Kamerstuk 35 353

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

5

de Eerste Kamer toegezegd met vertegenwoordigers van de verhuursector te zullen overleggen om te verkennen hoe maatregelen van
verhuurders en gemeenten elkaar kunnen versterken.
Dit najaar is met verschillende gemeenten gesproken over de toepassing
van artikel 13b van de Opiumwet in relatie tot verhuurders. Ook is met
vertegenwoordigers van de verhuurbranche gesproken over de
toepassing van deze wet. In vervolg op deze gesprekken zullen regionale
bijeenkomsten worden georganiseerd waar zowel gemeenten als
verhuurders het initiatief kunnen nemen om met elkaar in gesprek te gaan
over de toepassing van artikel 13b van de Opiumwet, om te verkennen
waar maatregelen elkaar kunnen versterken en waar mogelijk lokaal
afspraken kunnen worden gemaakt.
Onterechte bemiddelingskosten
Begin dit jaar kondigde de Autoriteit Consument & Markt (ACM) aan om
intensiever op te gaan treden tegen huurbemiddelaars die onterechte
kosten in rekening brengen aan huurders. Het was een logisch vervolg
van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM
waarin ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb
verduidelijkt zodat ACM scherper kon handhaven. De ACM heeft dit jaar
opnieuw hard opgetreden tegen een aantal huurbemiddelaars dat ten
onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengt.
In dit verband zegde de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties u tijdens het AO Huuraangelegenheden van 26 september 2018
toe om onderzoek te doen naar de mogelijkheid om de taken van de
Huurcommissie uit te breiden door deze uitspraak te laten doen bij
geschillen over bemiddelingskosten (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr.
436). De uitkomst van dit onderzoek is dat een dergelijke taakuitbreiding
naar mijn mening niet past bij de taken van de Huurcommissie.
De Huurcommissie is een laagdrempelige geschilbeslechter. De wet
bepaalt dat de Huurcommissie in een aantal gevallen uitspraak kan doen.
In die gevallen is de uitspraak van de Huurcommissie bindend voor
huurder en verhuurder doordat de uitspraak deel gaat uitmaken van de
inhoud van de huurovereenkomst, tenzij de huurder of verhuurder zich
tijdig tot de kantonrechter wendt. Deze constructie wordt de «fictie van
overeenstemming» genoemd.
Tot 1 augustus 2003 had de huurcommissie de taak om over zogenoemde
onredelijke bedingen5 advies te geven. Het door een bemiddelaar ten
onrechte bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten is
zo’n onredelijk beding. Deze adviestaak van de Huurcommissie is destijds
vervallen omdat de taak om over zogenoemde onredelijke bedingen te
oordelen beter past bij de rechter.
De Huurcommissie is in het bijzonder toegerust om feiten in de relatie
tussen huurder en verhuurder van woonruimte te beoordelen. Geschillen
omtrent bemiddelingskosten hebben onvoldoende met het gebruik van de
woning te maken om van de Huurcommissie te kunnen vergen dat zij op
dit terrein deskundigheid opbouwt en bijhoudt. Bovendien is een advies
niet bindend. Ook als de Huurcommissie uitspraak zou mogen doen over
zogenoemde onredelijke bedingen, dan nog kan zo’n uitspraak niet via de
«fictie van overeenstemming» bindend worden gemaakt voor de
bemiddelaar. Immers, anders dan bij de overeenkomst tussen verhuurder
en huurder, is er geen overeenkomst tussen bemiddelaar en huurder
waarvan de uitspraak van de Huurcommissie deel van kan uitmaken.
Verder past ook de bekostigingsstructuur van de Huurcommissie, waarin
5

In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat elk in verband met de totstandkoming van een
huurovereenkomst voorwoonruimte gemaakt beding (dat niet over de huurprijs gaat), waarbij
voor huurder, verhuurder of een derde een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen,
nietig is.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

6

verhuurders bijdragen aan de bekostiging, niet bij geschilbeslechting over
bemiddeling.
Hiermee heb ik de toezegging van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties gestand gedaan.
Tot slot
De aanpak goed verhuurderschap vergt een niet aflatende inzet van
betrokken partijen. Met name een krappe woningmarkt nodigt uit tot het
misbruik maken van die krapte. Om dit misbruik te bestrijden is deze
aanpak opgezet. Ik acht het constructief dat alle relevante partijen een
bijdrage leveren en ik verwacht dat met een blijvende inzet van alle
partijen daadwerkelijke voortgang kan worden geboekt. Ik verwacht uw
Kamer eind 2020 weer over de voortgang te informeren.
De Minister voor Milieu en Wonen,
S. van Veldhoven-van der Meer

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 27 926, nr. 313

7