Eindrapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten
19 oktober 2022
Actualisatie van eindrapport d.d. 31 december 2021
Hamit Karakus, bestuurlijk regisseur

Woord vooraf
Sinds het verschijnen van mijn rapport met aanbevelingen over de
volkshuisvestelijke problematiek in de maatwerkgemeenten (Barendrecht,
Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) is veel gebeurd.
Het resultaat mag er zijn. In zes van de zes maatwerkgemeenten is (een deel
van) de Vestia-portefeuille verkocht aan lokale woningcorporaties.
Terugkijkend lijkt het te lukken de transacties grotendeels uit te voeren zoals
in mijn rapport van juli 2019 als meest passende oplossing werd aangereikt:
•

•

De zestien woningcorporaties die toen werden geïdentificeerd als
mogelijk bereid tot overname van de Vestia-portefeuilles, zijn inmiddels
vrijwel allemaal tot transactie overgegaan, of zitten in de afrondende
fase van het transactieproces.
De overige betrokken partijen hebben vrijwel allemaal een bijdrage
geleverd om de transacties mogelijk te maken. In mijn rapport van juli
2019 constateerde ik dat een bijdrage van veel partijen nodig was.
Vrijwel alle partijen zijn vervolgens in meer of mindere mate over de
brug gekomen.

In Brielle is nog sprake van een lopend transactieproces voor de tweede helft
van de Vestia-portefeuille. Weliswaar is met de overdracht van de eerste helft
aan Maasdelta, Ressort Wonen en De Zes Kernen (en in verlengde daarvan
afspraken met de gemeente Brielle over nieuwbouw sociale huurwoningen) het
voorliggende volkshuisvesting probleem opgelost. Met de overdracht van ook
de resterende helft van de Vestia-portefeuille wordt mijn inziens een stap gezet
die van groot volkshuisvestelijk belang is. Ik ben ervan overtuigd dat de
betrokken bestuurders dat ook inzien, en ben dan ook optimistisch dat ook
deze laatste transactie tot een goed einde zal worden gebracht.
Het was al met al een dynamisch en complex traject met veel ups- en downs.
Ons volkshuisvestelijk stelsel is niet ingericht op dit soort werkgebiedoverstijgende problematiek. Je hoorde het stelsel bijna piepen en kraken. Het
leverde stevige discussies en soms hoogoplopende emoties op aan de
bestuurlijke tafels die ik mocht voorzitten. Maar uiteindelijk hebben we met z’n
allen de klus (grotendeels) geklaard. Dit is gelukt dankzij de moed, creativiteit
en doorzettingskracht van alle betrokken bestuurders en medewerkers. Zie
bijlage 1 voor een overzicht van de vele betrokken organisaties en personen.

In de eerste plaats wil ik de corporatie-bestuurders en hun teams
bedanken; zij hebben veel werk verricht en vooral ook hun nek uitgestoken
in dit traject. Het vergt bestuurlijke moed en doorzettingskracht om dit
soort investeringen voor elkaar te krijgen, zeker als het een aankoop betreft
buiten het traditionele werkgebied.
Ook de andere betrokken bestuurders en hun ambtelijke ondersteuning
hebben zich gestretched en wil ik bedanken voor de bijdragen die zij
hebben geleverd om dit resultaat te bereiken.
Zeker wil ik de bestuurders van Vestia en hun team bedanken. Voor hen
waren de afgelopen jaren tropenjaren. Niet alleen zes grote transacties
(grotendeels) tot een goede einde brengen maar ook nog eens de leningruil
en opsplitsing van de onderneming voorbereiden en tot uitvoering brengen.
Dat is een enorme prestatie die de volkshuisvesting ten goede komt.
Als laatste, echter niet minder belangrijk, wil ik de huurders en de
huurdersvertegenwoordigingen bedanken voor het geduld dat zij hebben
getoond. Het Vestia-bezit in de maatwerkgemeenten is nu grotendeels
onder gebracht bij woningcorporaties die financieel meer slagkracht hebben
dan Vestia. Ik hoop van harte dat de huurders hier de vruchten van
plukken.
Bestuurlijk regisseur Vestia maatwerkgemeenten
Hamit Karakus

en ondersteuning:
Siddharth Khandekar
Saskia Hinssen

Hamit Karakus

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

1

Inhoudsopgave

Woord vooraf

1

1. Aanleiding

3

2. Opdracht

5

3. Aanpak

6

4. Resultaten

17

5. Conclusie

21

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

2

1. Aanleiding
Voorjaar 2019 werd overname van het Vestia-bezit in de maatwerkgemeenten door een coalitie van
woningcorporaties geïdentificeerd als meest passende oplossingsrichting.

Voor u ligt de eindrapportage van de bestuurlijk regisseur, die voorzitter
was van de bestuurlijke tafels in de zes Vestia maatwerkgemeenten1. Dit
eerste hoofdstuk beschrijft op chronologische wijze de aanleiding van de
opdracht aan de bestuurlijk regisseur.
Najaar 2018: Volkshuisvestelijke problematiek Vestia
In het najaar van 2018 vond overleg plaats tussen het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ‘BZK’), de provincie
Zuid-Holland en een vertegenwoordiging van wethouders van de
gemeenten Barendrecht, Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland
en Zuidplas. Aanleiding voor dit overleg waren de zorgen van deze
gemeenten over de volkshuisvestelijke opgaven in de woningmarktregio’s
waarin Stichting Vestia (hierna: ‘Vestia’) actief is.
Deze woningmarktregio’s staan onder meer voor de opgave om een forse
netto uitbreiding van de woningvoorraad, een kwalitatieve verbetering
(verduurzaming) van de bestaande voorraad en een verbetering van de
leefbaarheid te bewerkstelligen. De mogelijkheid om hier invulling aan te
geven stond onder andere onder druk door de matige financiële positie
van Vestia, die nog steeds kampte met de gevolgen van het derivatendebacle (2012). Tijdens het overleg met BZK werd afgesproken dat een
bestuurlijk regisseur zou worden aangesteld die de volkshuisvestelijke
problematiek in kaart kon brengen en oplossingsrichtingen kon aandragen.

De bestuurlijk regisseur concludeerde in zijn rapport d.d. 4 juli 2019
(zie figuur 1) het volgende:
•
•
•
•
•

Vrijwel alle betrokken partijen (h)erkennen de volkshuisvestelijk
problematiek in de maatwerkgemeenten;
De urgentie om te komen tot een oplossing is breed gedragen. Bij alle
betrokken partijen bestaat de bereidheid om in beweging te komen,
mits andere betrokken partijen dat ook doen;
Overname van het Vestia-bezit (ca. 10.000 woningen) in de zes
betrokken gemeenten door een coalitie van lokale woningcorporaties is
de meest passende oplossing;
Een bijdrage van alle betrokken partijen is nodig om deze oplossing te
realiseren;
In elk van de betreffende gemeenten waren lokale woningcorporaties
bereid hierover het gesprek aan te gaan.

De bestuurlijk regisseur identificeerde zestien woningcorporaties die
bereid waren het gesprek aan te gaan over overname van de Vestiaportefeuille. Deze woningcorporaties zijn weergegeven op pagina 4
(figuur 2).

Figuur 1 – Aanbevelingen bestuurlijk regisseur d.d. 4 juli 2019

Voorjaar 2019: Aanstelling en rapportage bestuurlijk regisseur
In februari 2019 gaf BZK opdracht aan Hamit Karakus om als bestuurlijk
regisseur concrete en werkbare oplossingsrichtingen te verkennen die
konden leiden tot afspraken voor de volkshuisvestelijke opgave in en
rondom gemeenten waar Vestia veel bezit heeft.

¹ Vestia maakt onderscheid tussen kerngemeenten, maatwerkgemeenten en overig Nederland. Tot de
maatwerkgemeenten behoren: Barendrecht, Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

3

1. Aanleiding
In elke maatwerkgemeente waren woningcorporaties bereid het gesprek hierover aan te gaan. Najaar 2019
werden bestuurlijke tafels opgericht om hierover verdere afspraken te maken met alle betrokken partijen.
Zomer 2019: Vestiabezit in maatwerkgemeenten te koop
In de zomer van 2019 bood Vestia haar vastgoedportefeuille in de
maatwerkgemeenten te koop aan woningcorporaties. Vestia gaf daarbij
aan dat zowel betaling met liquide middelen, als betaling door overname
van leningen (activa-passiva) tot de mogelijkheden behoorde. Vestia gaf
daarbij ook aan dat zij uitgaat van minimaal marktwaarde-in-verhuurdestaat als verkoopopbrengst, dat haar financiële ratio’s in ieder geval niet
mochten verslechteren door de transactie en dat zij uitgaat van verkoop
van de portefeuille in een maatwerkgemeente als geheel (al of niet aan
een coalitie van woningcorporaties). Daarnaast houdt Vestia de regie over
haar eigen verkoopprocessen, die mogelijk parallel lopen aan het proces
van de bestuurlijke tafels.

Najaar 2019: Zes bestuurlijke tafels
In september 2019 gaf BZK opdracht aan Hamit Karakus om als
bestuurlijk regisseur op te treden als voorzitter van de bestuurlijke tafels.
Het doel van de bestuurlijke tafels was om per maatwerkgemeente een
coalitie van lokale woningcorporaties te vormen die het Vestia bezit in de
betreffende maatwerkgemeente kan en wil kopen tegen minimaal
marktwaarde-in-verhuurde-staat. Het doel van de bestuurlijke tafels was
ook om met de gemeente en andere belanghebbenden tot afspraken te
komen over de lokale volkshuisvestelijke opgave en de invulling daarvan.

Figuur 2 – Woningcorporaties die in rapport juli 2019 werden geïdentificeerd als bereid om in gesprek te gaan over overname van de Vestia-portefeuilles in de maatwerkgemeenten

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

4

2. Opdracht
BZK vroeg Hamit Karakus zes bestuurlijke tafels voor te zitten en een coalitie1 van lokale
woningcorporaties aan te dragen en bereid te vinden om het Vestiabezit over te nemen.
Opdrachtgever
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is de
opdrachtgever van de bestuurlijk regisseur.
Bestuurlijk regisseur
Hamit Karakus is op persoonlijke titel aangesteld als bestuurlijk regisseur.
Vestia
Vestia is eigenaar van het vastgoed dat centraal staat in deze opdracht en
heeft de regie over het verkoopproces van haar bezit. In figuur 3 is de
aansluiting tussen de bestuurlijke tafels en het verkoopproces van Vestia
op hoofdlijnen geschetst.
Maatwerkgemeenten
De opdracht heeft betrekking op de volgende zes gemeenten, die door
Vestia als maatwerkgemeenten zijn aangeduid:
•
•
•
•
•
•

Barendrecht
Bergeijk
Brielle
Pijnacker-Nootdorp
Westland
Zuidplas

Opdracht
De opdracht van BZK aan de bestuurlijk regisseur bestond uit drie
opeenvolgende deelopdrachten, die kortweg neer kwamen op het volgende:
•

Deel I: Adviseer over concrete en werkbare oplossingsrichtingen met
betrekking tot de volkshuisvestelijke problematiek in de zes
maatwerkgemeenten (resultaat: rapport met aanbevelingen, juli 2019).

•

Deel II: Organiseer zes bestuurlijke tafels met als doel het sluiten van
coalities van lokale woningcorporaties die het Vestia-bezit in de
maatwerkgemeenten kunnen en willen overnemen (resultaat: zes
bestuurlijke akkoorden, mei 2020).

•

Deel III: Organiseer zes bestuurlijke tafels met als doel zorgdragen dat de
afspraken zoals vastgelegd in de bestuurlijke akkoorden (waaronder
effectueren van transacties met Vestia) tot een goed einde worden gebracht
(resultaat: zie hoofdstuk 4 van deze rapportage).

Figuur 3 - Aansluiting bestuurlijke tafels met verkoopproces Vestia

Onafhankelijkheid
De bestuurlijk regisseur heeft een regisserende en onafhankelijke rol. De
bestuurlijk regisseur brengt op persoonlijke titel een advies uit en doet
aanbevelingen. Dit in aanvulling op het verkoopproces van Vestia,
waarvoor Vestia als verkopende partij integraal verantwoordelijk is en de
regie over heeft.
Vertrouwelijkheid
Met betrokken partijen is afgesproken dat er vertrouwelijk wordt
omgegaan met informatie die tijdens de gesprekken is verkregen. Deze
rapportage bevat uitsluitend informatie die openbaar gedeeld kan worden.

¹ Alleen in Pijnacker-Nootdorp is er sprake van één woningcorporatie en betreft het derhalve geen coalitie.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

5

3. Aanpak
Het speelveld waarbinnen de bestuurlijk regisseur opereerde was complex in volkshuisvestelijke,
financiële en bestuurlijke zin. Dit vergde een aanpak die recht deed aan deze complexiteit.
Dit hoofdstuk beschrijft de aanpak die de bestuurlijk regisseur volgde om
uitvoering te geven aan zijn opdracht. De eerste paragraaf (3.1) geeft een
algemene schets van de context waarbinnen de opdracht werd uitgevoerd.
De tweede paragraaf (3.2) geeft een duiding van de verschillen tussen de
zes bestuurlijke tafels, en de derde paragraaf (3.3) beschrijft ten slotte de
aanpak die de bestuurlijk regisseur volgde en die zich kenmerkt door een
basis-aanpak voor alle bestuurlijke tafels maar met veel ruimte voor
maatwerk.

Figuur 4 – Vestia bezit per maatwerkgemeente3
Barendrecht

Brielle

Pijnacker Nootdorp

#vhe
1.022

#vhe
1.574

#vhe
1.342

Westland

Zuidplas

Bergeijk

#vhe
3.174

#vhe
2.737

3.1 Complex speelveld
De bestuurlijk regisseur voerde zijn opdracht uit binnen een complex
speelveld met verschillende volkshuisvestelijke, financiële en bestuurlijke
uitdagingen die nauw verweven zijn. Hieronder een compacte samenvatting
van het speelveld. Achtereenvolgens worden de volkshuisvestelijke-, de
financiële- en bestuurlijke complexiteit geduid.
a. Volkshuisvestelijke complexiteit
De opdracht van de bestuurlijk regisseur had betrekking op ca. 10.000
verhuureenheden van Vestia in zes gemeenten waarvan ca. 60% in de Daebtak1 van Vestia en ca. 40% in de niet-Daeb-tak1, Zie figuur 4. De
marktwaarde-in-verhuurde-staat van deze woningen bedroeg (prijspeil
ultimo 2018) circa €1.5 miljard2.
De primaire opdracht aan de bestuurlijk regisseur was om een oplossing te
vinden voor de volkshuisvestelijke problematiek in de zes maatwerkgemeenten. Deze volkshuisvestelijke problematiek vindt haar oorsprong in
de relatief matige financiële positie van Vestia, als gevolg van het derivatendebacle (2012). Vestia volgt daarom een strategie waarin zij haar relatief
beperkte investeringskracht focust op haar kerngebied (Rotterdam, Den
Haag, Delft en Zoetermeer).

¹ Woningcorporaties dienen hun bezit volgens de Woningwet onder te brengen in twee separate ‘takken’
binnen hun onderneming, namelijk een Daeb-tak en een niet-Daeb-tak. Daeb staat voor ‘dienst algemeen
economisch belang’.
2 Zoals opgenomen in rapportage Juli 2019, p.18, gebaseerd op door Vestia aangeleverde informatie
3 Zoals opgenomen in rapportage Juli 2019, p.7

#vhe
446

Totaal Vestia maatwerkgemeenten
# verhuureenheden Daeb

6.192

# verhuureenheden niet-Daeb

4.103

# verhuureenheden (vhe) Totaal

10.295

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

6

3. Aanpak
De volkshuisvestelijke complexiteit kwam onder andere voort uit het relatief hoge aantal woningen dat Vestia
in haar niet-Daeb tak plaatste. Deze woningen dreigden (vroeg of laat) verloren te gaan voor de doelgroep.
Buiten dit kerngebied investeerde Vestia in principe niet (of zeer beperkt)
in nieuwbouw, noch in verduurzaming van bestaande woningen. In
sommige gemeenten buiten het kerngebied heeft Vestia slechts beperkt
vastgoed en leverde dit geen grote volkshuisvestelijke problematiek op. In
andere gemeenten was Vestia echter een grote, de grootste of zelfs de
enige woningcorporatie, en was de volkshuisvestelijke impact groot. Dit
betrof de zes maatwerkgemeenten (Barendrecht, Bergeijk, Brielle,
Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) met in totaal ca. 10.000
verhuureenheden.
Vestia plaatste in deze zes maatwerkgemeenten een relatief groot deel
van de voorraad in haar niet-Daeb tak, namelijk ca. 40% van de
woningen. Zie figuur 4. Een deel van de betreffende woningen werd reeds
verhuurd in de vrije sector. Een ander deel van de betreffende woningen
werd nog in het sociale segment verhuurd, maar zou bij mutatie (vertrek
zittende huurder) worden geliberaliseerd. Kortom, deze woningen zouden
vroeg of laat verloren gaan voor de primaire doelgroep (huishoudens met
lage inkomens).
De combinatie van bovenstaande volkshuisvestelijke thema’s (nieuwbouw,
verduurzaming, huurbeleid) speelt ook een rol bij het maken van reguliere
prestatieafspraken in reguliere gemeenten. De bijzonderheid in de
opdracht van de bestuurlijk regisseur was dat het oplossen van deze
problematiek gekoppeld was aan grote portefeuille-transacties; met flinke
financiële druk op de betrokken woningcorporaties. Het vinden van een
oplossing voor de volkshuisvestelijke problematiek was derhalve niet
mogelijk zonder oog te hebben voor de financiële context waarbinnen
Vestia en de overnemende woningcorporaties opereerden. Een tweede
bijzonderheid was dat aan sommige bestuurlijke tafels vooral werd
gefocust op het tot stand brengen van de transacties tussen Vestia en de
woningcorporaties, en dat aan andere bestuurlijke tafels een meer
nadrukkelijke koppeling werd gelegd met de bredere volkshuisvestelijke
uitdagingen (nieuwbouw, verduurzaming etc.) in de betreffende
gemeente.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

7

Kajsa Ollongren

“Vestia heeft veel baat gehad van de werkzaamheden van
de bestuurlijk regisseur. Met veel inzet, betrokkenheid en
charme regelden Hamit en Siddharth gunstige faciliteiten
voor de kopende corporaties. En faciliteerden ze de
gesprekken en afspraken tussen corporaties en gemeenten
en corporaties onderling. Hierdoor hoefden wij ons alleen
te richten op het verkoopproces. Dat was fijn en daar zijn
we hen dankbaar voor!”

Willy de Mooij

Oud-bestuurder Vestia

’’

Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

“In dit traject hebben de betrokken corporaties
grote solidariteit hebben getoond met de
huurders van Vestia. Door de bereidheid
woningen van Vestia over te nemen hebben de
corporaties ervoor gezorgd dat sociale
huurwoningen ook sociale huurwoningen zijn
gebleven. En die zijn hard nodig. Ik heb veel
waardering voor de inzet van alle betrokken
partijen en natuurlijk voor de heer Karakus als
bestuurlijk regisseur.”

“Om Vestia weer een gezonde financiële basis te geven, moesten hun veel te hoge
rentelasten verlaagd worden. De maatwerkcorporaties hebben daaraan stevig
bijgedragen door woningen en vastgoed over te nemen, inclusief de bijbehorende
leningen. Met die bijdrage hebben we natuurlijk rekening gehouden toen we alle
corporaties hebben gevraagd Vestia te helpen door leningen te ruilen. Zo hebben we het
met zijn allen voor elkaar gekregen dat Vestia financieel weer stabiel kan worden. De
volgende stap is dat de corporatie splitst in drie kleinere. Een unieke prestatie van de
sector en iedereen die heeft geholpen het mogelijk te maken.”

Martin van Rijn
Aedes voorzitter

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

8

Anne Koning

Gedeputeerde Wonen,
provincie Zuid-Holland

“Met een goed gevoel kijk ik terug op het gezamenlijk
doorlopen proces. Onder regie van Hamit Karakus hebben
we als partijen steeds het doel voor ogen kunnen houden.
Namelijk het behouden van voldoende betaalbare
woningen voor onze inwoners. Ook dit traject laat zien dat
samenwerking werkt. Zeker in uitdagende dossiers als
deze is dit van groot belang. Een gezamenlijke aanpak die
ik ook graag zie om de andere uitdagingen voor de
corporatiesector aan te pakken. Bijvoorbeeld door de
investeringskracht van de corporatiesector te vergroten.
Want zo zorgen we nu en in de toekomst voor de zo
noodzakelijke betaalbare woningen.”

“
Anita van de Putte

”

Marko van Dalen

Wethouder gemeente Bergeijk

“Bergeijk heeft in januari 2021 bij de bestuurlijk
regisseur onvrede geuit over gebrek aan voortgang,
waarna Vestia eindelijk duidelijkheid gaf over de
benodigde hoogte van het bedrag voor de 445
woningen. Hierna zijn de regionale woningcorporaties
Woningbelang en De Zaligheden, de provincie NoordBrabant en de bestuurlijke regisseur met de gemeente
Bergeijk bijeen gekomen om gezamenlijk een
oplossing te vinden voor het gat ten opzichte van de
reële waarde. Daarmee is het proces in een
stroomversnelling gekomen met hopelijk in december
2021 een definitief positief eindresultaat.”

“Bewonerscommissie Bergeijk werd vooral in de beginfase
behoorlijk betrokken door de verkopende partij, maar naar mate
het zeer complexe traject vorderde, hoe dikker de mist was. Nu lijkt
de mist op te trekken en zien we de zon weer een beetje schijnen.
Als Bewonerscommissie Bergeijk blijven we graag een actieve rol
spelen. We weten als geen ander wat er onder de huurders speelt.”

Voorzitter
Bewonerscommissie Bergeijk
Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

9

3. Aanpak
De financiële context was eveneens complex; beperkte investeringscapaciteit bij de overnemende corporaties,
de landelijke Vestia leningruil en fiscale ontwikkelingen zorgden voor een dynamisch speelveld.
b. Financiële complexiteit
Het vinden van een oplossing voor de volkshuisvestelijke problematiek in
de maatwerkgemeenten was niet mogelijk zonder oog te hebben voor de
financiële context waarbinnen (met name) Vestia en de overnemende
woningcorporaties moesten opereren. Hieronder worden drie factoren
beschreven die een duiding geven van deze financiële complexiteit.
I Druk op investeringscapaciteit woningcorporaties
De overname van de Vestia-portefeuilles legt een forse druk op de
investeringscapaciteit van de betrokken woningcorporaties. Vestia bood
haar portefeuilles in de zes maatwerkgemeenten in de zomer van 2019 te
koop aan. Uitgangspunt hierbij was een verkoopprijs die minimaal gelijk
was aan marktwaarde-in-verhuurde-staat; en tegelijkertijd geen
verslechtering (en bij voorkeur verbetering) van alle relevante financiële
ratio’s. Deze eisen waren mede ingegeven door Vestia’s status als
saneringscorporatie en de noodzakelijke toestemmingen van
gemandateerd saneerder Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Voor de aankopende corporaties betekende aankoop van dergelijk
omvangrijke portefeuilles tegen marktwaarde-in-verhuurde-staat een
significante impact op de financiële ratio’s. En daarmee op de
investeringsruimte die resteert voor andere volkshuisvestelijke
uitdagingen in hun werkgebied. Daarbovenop geldt, zeker voor de
portefeuilles met relatief oud bezit, dat Vestia de afgelopen jaren relatief
weinig investeerde in verduurzaming van het vastgoed. Dit brengt op
termijn een aanvullende investeringsopgave met zich mee. Kortom: er
wordt in financiële zin behoorlijk wat gevraagd van de aankopende
woningcorporaties, zeker in wat (in termen van investeringskracht van de
corporaties) de armste woningmarktregio van Nederland is. Zie het
rapport van de bestuurlijk regisseur d.d. juli 2019 voor een uitgebreide
duiding van de volkshuisvestelijke en financiële uitdagingen in de regio1.

De vastgoedmarkt stond evenmin stil tijdens de uitvoering van de
opdracht. De leegwaarde steeg in Nederland in de periode van januari
2019 tot oktober 2021 met ca. 35%2. Dit leidde tot aanvullende druk op
de investeringsruimte van de aankopende woningcorporaties aangezien
hierdoor het absolute verschil tussen marktwaarde-in-verhuurde-staat en
beleidswaarde (=waarde begrip dat wordt gehanteerd voor LTV-ratio, de
ratio die bij veel corporaties bepalend is investeringsruimte) over het
algemeen nog groter werd.
II Leningruil
In 2020 ontstond voortgang in het proces om te komen tot een oplossing
voor de financiële problematiek van Vestia als geheel. Op advies van
achtereenvolgens de Aedes Sector Adviescommissie (SAC) en de Aedes
Adviescommissie Vestia (ACV) is uiteindelijk gekozen voor een oplossing
waarbij corporaties uit het hele land op vrijwillige basis meedoen aan een
leningruil waarbij langlopende hoogrentende leningen van Vestia worden
geruild tegen kort(er) lopende leningen met een marktconforme rente. Dit
leidt tot verbetering van de financiële positie van Vestia. Ook voor dit
proces werd een bestuurlijk regisseur aangesteld, in de persoon van Marc
Eggermont. Inmiddels heeft de leningruil plaats gevonden, en is Vestia
per november 2021 saneringscorporatie af.
Het eindbeeld (na leningruil) is dat Vestia wordt opgesplitst in drie losse
woningcorporaties met werkgebieden in Den Haag, Rotterdam
respectievelijk Delft/Zoetermeer.
Uitgangspunt voor de berekening van de bijdragen van de corporaties in
de landelijke leningruil is dat de transacties in de zes maatwerkgemeenten
allen volledig tot uitvoering komen. Dit betekent dat indien een transactie
in een maatwerkgemeente niet (volledig) tot uitvoering komt, dat de
financiële impact hiervan een ‘probleem’ blijft van Vestia (danwel de
betreffende opvolger van Vestia), en dus niet leidt tot aanvullende
financiële bijdragen vanuit de sector.

1 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2020). Hoofdrapport Opgaven en Middelen

corporaties.

2 Centraal Bureau voor de Statistiek. Gebaseerd op gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen

januari 2019 en oktober 2021.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

10

3. Aanpak
Vrijstelling voor overdrachtsbelasting bij volkshuisvestelijke taakoverdracht bleek een ‘dode letter’ in de
belasting wet- en regelgeving. Inmiddels is het voor corporaties wel mogelijk aan de voorwaarden te voldoen.
Het proces van de leningruil zorgde voor aanvullende dynamiek in het
proces aan de bestuurlijke tafels. Het creëerde een kans om invulling te
geven aan een bijdrage door de sector zoals in de zes bestuurlijk
akkoorden (mei 2020) door Aedes toegezegd. Uiteindelijk is dit maart
2021 in het Aedes congres ter besluitvorming voorgelegd. Dit resulteerde
in vrijstelling in de landelijke leningruil voor de corporaties die Vestia-bezit
in de maatwerkgemeenten overnamen1.
III Fiscaliteit: taakoverdracht
Een derde factor die bijdroeg aan de complexiteit de opdracht aan de
bestuurlijk regisseur was de impact van fiscaliteit.
Tijdens het voorbereiden van de bestuurlijke akkoorden bleek weliswaar
dat de belastingwet- en regelgeving een vrijstelling voor
overdrachtsbelasting bij volkshuisvestelijke ‘taakoverdracht’ bood, maar
dat het in de praktijk praktisch onmogelijk was voor woningcorporaties om
aan de (in de loop der jaren in lagere regelgeving en jurisprudentie
opgebouwde) definitie van ‘taakoverdracht’ te voldoen. De aanvullende
fiscale afdracht die hierdoor zou ontstaan (8% overdrachtsbelasting over
de transactiewaarde) veroorzaakte een aanvullende druk op de
businesscase voor de aankopende woningcorporaties. De term
volkshuisvestelijke ‘taakoverdracht’ was daarmee de facto een dode letter
in de belastingwetgeving.
Het ministerie van BZK zegde in de bestuurlijke akkoorden (zie verderop)
toe nader onderzoek te doen naar dit onderwerp. Uiteindelijk hebben
enkele verduidelijkingen van de betreffende definities ertoe geleid dat het
nu in ieder geval niet meer alleen theoretisch mogelijk is voor corporaties
om te voldoen aan de definitie van een taakoverdracht, maar ook in
praktische zin. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat het uiteindelijk
aan de Belastingdienst is of in specifieke casussen daadwerkelijk sprake is
van ‘taakoverdracht’. In de Vestia-maatwerkgemeenten had dit in ieder
geval een positieve impact op de financiële businesscase van
overnemende woningcorporaties.
1 Corporaties krijgen vrijstelling naar rato van de bijdrage die zij met hun transactie doen aan de

balansverkorting van Vestia. Dit betekent concreet dat de meeste corporaties volledige vrijstelling kregen
voor de leningruil. Enkele grote corporaties die relatief kleine Vestia portefeuilles overnamen (bijvoorbeeld
Havensteder) kregen slechts deels vrijstelling.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

11

3. Aanpak
Het aantal belanghebbenden was groot en divers. Dit creëerde enerzijds aanvullende complexiteit, maar
vormde ook een kans; elke partij droeg op haar manier bij aan de oplossing.
c. Bestuurlijke complexiteit
De complexiteit van de opdracht werd mede bepaald door het zeer grote
aantal betrokken partijen. Enkele partijen waren betrokken bij alle
bestuurlijke tafels, zoals Vestia, het ministerie van BZK, Aedes en de
externe toezichthouders WSW en Autoriteit woningcorporaties(Aw). De
provincie Zuid-Holland was betrokken bij vijf van de zes bestuurlijk tafels,
wat haar positie anders maakte dan die van provincie Noord-Brabant, die
uitsluitend betrokken was bij de bestuurlijke tafel Bergeijk.

Figuur 5 – Stakeholders betrokken bij de zes bestuurlijke tafels

Andere partijen hadden uitsluitend betrokkenheid bij individuele
bestuurlijke tafels namelijk de (6) maatwerkgemeenten en de (16)
aankopende woningcorporaties, zie figuur 5. Die aankopende
woningcorporaties hadden vervolgens weer te maken met minimaal even
zo veel ‘eigen’1 gemeenten en ‘eigen’ huurdersvertegenwoordigingen.
Deze ‘eigen’ gemeenten en huurdersvertegenwoordigingen speelden een
belangrijke rol op de achtergrond, aangezien de overname van Vestia
portefeuilles in potentie een impact kon hebben op de
investeringsmogelijkheden in het oorspronkelijke werkgebied van de
betreffende woningcorporaties.
Het grote aantal betrokken partijen met een deels gedeeld belang
(oplossen volkshuisvestelijke problematiek) en deels tegengestelde
belangen, vergrootte de (bestuurlijke) complexiteit van de opdracht van
de bestuurlijk regisseur. Het was dan ook een uitdaging om alle partijen
op één lijn te krijgen. Een belangrijk instrument om dat voor elkaar te
krijgen betrof het opstellen van zes bestuurlijk akkoorden; één bestuurlijk
akkoord voor elk van de zes maatwerkgemeenten. Het bestuurlijk akkoord
hielp niet alleen om de bijdragen van verschillende partijen te
concretiseren, maar ook om vertrouwen tussen partijen te creëren. Gezien
het grote aantal partijen, de verschillende krachtenvelden waarbinnen
deze partijen opereerden, en de noodzaak om de aankopende corporaties
voldoende zekerheid te geven dat bijdragen van andere partijen ook
geëffectueerd worden, was dit een grote uitdaging.

¹ Onder ‘eigen’ gemeenten worden de gemeenten verstaan waarin een overnemende corporatie thans actief is.

Rapport bestuurlijk regisseur inzake Vestia-maatwerkgemeenten

12

3. Aanpak
De omstandigheden varieerden tussen de bestuurlijke tafels, vanwege verschillen tussen a) de overnemende
woningcorporaties, b) de over te nemen Vestia-portefeuilles en c) de lokale volkshuisvestelijke opgaven.
3.2 Verschillen tussen de bestuurlijke tafels
De bestuurlijk regisseur volgde een aanpak die in de basis gelijk was voor
elk van de zes bestuurlijke tafels, maar waarbij veel ruimte nodig was
voor maatwerk. Een standaard aanpak zou, gezien de grote verschillen
tussen de individuele maatwerkgemeenten, niet effectief zijn geweest. De
omstandigheden varieerden tussen de verschillende bestuurlijke tafels,
waarbij de volgende factoren een rol speelden:
I Verschillen in omvang en eigenschappen van de portefeuilles
In zijn algemeenheid geldt dat het overnemen van een grote portefeuille
met relatief oude woningen (met bijhorende verduurzamingsopgave) een
grotere impact heeft op de investeringscapaciteit van woningcorporaties,
dan het overnemen van een kleine portefeuille met relatief nieuw bezit.
In Bergeijk was bijvoorbeeld sprake van een relatief kleine portefeuille
(446 verhuureenheden), in Westland juist van een relatief grote
portefeuille (3.174 verhuureenheden). In Pijnacker-Nootdorp en
Barendrecht was sprake van Vestia-portefeuilles met relatief jong bezit, in
de andere vier gemeenten juist relatief oud. De verschillen in omvang en
eigenschappen van de verschillende Vestia-portefeuilles maakten dat de
uitdaging per maatwerkgemeenten eveneens verschilde.
II Verschillen in investeringskracht van overnemende woningcorporaties
Aankoop van Vestiabezit tegen marktwaarde-in-verhuurde-staat heeft
doorgaans een negatief effect op de financiële ratio’s van de overnemende
woningcorporatie en daarmee op de resterende investeringsruimte voor
andere volkshuisvestelijke opgaven. Over het algemeen heeft een
aankoop (ceteris paribus) meer impact op een kleine woningcorporatie
dan op een grote woningcorporatie. En voor een woningcorporatie met
relatief ruime financiële ratio’s is deze impact beter te dragen, dan voor
een woningcorporatie met relatief krappe financiële ratio’s. De bestuurlijk
regisseur streefde daarom naar een brede coalitie van overnemende
woningcorporaties. Dit verhoogt de financiële haalbaarheid van de
transactie zelf en de kans dat de overnemende woningcorporatie na de
transactie nog investeringsruimte heeft voor resterende

volkshuisvestelijke opgaven in de maatwerkgemeente. Ten slotte maakte
een brede coalitie het proces minder kwetsbaar indien een enkele
woningcorporatie zou afhaken. Afhankelijk van de lokale omstandigheden
had de bestuurlijk regisseur van doen met een enkele aankopende
woningcorporatie in Pijnacker-Nootdorp tot wel vier woningcorporaties in
gemeente Westland.
III Verschillen in volkshuisvestelijke opgaven
Los van de opgave die samenhangt met het overnemen van de
Vestiaportefeuille, was sprake van een diversiteit in volkshuisvestelijke en
planologische uitdagingen in de verschillende maatwerkgemeenten. In
sommige maatwerkgemeenten is sprake van een significante (netto
uitbreidings-) behoefte aan nieuwbouw van sociale huurwoningen, in
andere maatwerkgemeenten is die behoefte minder groot. Daarnaast
varieerde de planologische ruimte voor nieuwbouw per
maatwerkgemeente.
IV Mensenwerk
Uiteindelijk zijn het individuele personen die (als bestuurder, of als
ambtelijk ondersteuner) tot een oplossing moeten komen. Het maakte
dan ook veel uit welke personen dit waren, hoe zij in de wedstrijd zaten,
of zij elkaar al kenden, elkaar al vertrouwden, nog andere ‘dossiers’
hadden waarop onderhandeld moest worden etc. Daarnaast heeft de
bestuurlijk regisseur gedurende het uitvoeren van zijn werkzaamheden te
maken gehad met verschillende bestuurswisselingen. Een belangrijk deel
van de opdracht was het werken aan onderling vertrouwen tussen de
partijen. Kortom, het blijft mensenwerk.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

13

3. Aanpak
De bestuurlijk regisseur volgde per bestuurlijke tafel een ‘basisaanpak’ met veel ruimte voor maatwerk.
Daarmee wilde hij recht doen aan de lokale omstandigheden en verschillen tussen de bestuurlijke tafels.
3.3 Basisaanpak per tafel, ruimte voor maatwerk
De aanpak die ten grondslag ligt aan de uitgevoerde werkzaamheden van
de bestuurlijk regisseur betreft een ‘basisaanpak’ waarbij per bestuurlijke
tafel maatwerk geleverd is afhankelijk van lokale omstandigheden en
behoeften (figuur 6). Doelstelling was om per maatwerkgemeente een
coalitie van lokale woningcorporaties bereid te vinden om oplossing te
bieden aan de volkshuisvestelijke problematiek en uiteindelijk te komen
tot een transactie om deze oplossing te effectueren.
I Periodiek bestuurlijke tafel overleg
Voor elke maatwerkgemeente heeft de bestuurlijk regisseur een
bestuurlijke tafel in het leven geroepen, waarbij hij als voorzitter optrad.
Per bestuurlijke tafel vond een kick-off-overleg plaats waarbij de
potentieel overnemende woningcorporaties aanwezig waren, evenals de
betrokken gemeente en Vestia. Doel van de kick-off was duidelijkheid
geven over het te volgen proces en de samenhang met het verkoopproces
van Vestia, waar zijzelf de regie over heeft. Periodiek (in het begin eens in
de drie weken) vond een bestuurlijk overleg plaats, dat waar nodig
tussentijds werd voorbereid op ambtelijk niveau. In principe werd het
overleg gevoerd in bijzijn van de bestuurlijk regisseur en de potentieel
aankopende woningcorporaties. Afhankelijk van de lokale dynamiek
kwamen andere partijen, zoals BZK of de gemeente aan tafel.
II Periodiek overleg met BZK
Periodiek (eens in de twee weken) vond afstemming plaats tussen de
bestuurlijk regisseur en BZK. Naast de standaard terugkoppeling van de
gesprekken die plaatsvonden aan bestuurlijke tafels, was er regelmatig
nog een ander belangrijk onderwerp van gesprek, namelijk de bijdrage die
vanuit de verschillende bestuurlijke tafels van BZK werd verwacht om tot
een oplossing van de volkshuisvestelijke problematiek te komen.

III Periodiek overleg met Vestia
Periodiek (in het begin van de opdracht eens in de vier weken, later in een
lagere frequentie) vond bestuurlijke afstemming plaats met Vestia.
Uiteraard werd (ook) in dit overleg rekening gehouden met de
vertrouwelijkheid van de verkregen informatie.
IV Plenaire bijeenkomsten
Er vonden verschillende plenaire bijeenkomsten plaats waarbij
betrokkenen van bestuurlijke tafels gezamenlijk waren uitgenodigd, te
weten:
•

Een plenaire bijeenkomst van BZK met bestuurders van de betrokken
maatwerkgemeenten en de provincie Zuid-Holland. Ook het bestuur
van Vestia was hierbij aanwezig.

•

Een overleg van BZK met bestuurders van de woningcorporaties van de
zes bestuurlijke tafels en de provincie Zuid-Holland.

•

Twee presentaties door de bestuurlijk regisseur op het kantoor van
VTW in Zoetermeer voor geïnteresseerde leden van raden van
commissarissen/toezicht van woningcorporaties, waarbij bij de tweede
bijeenkomst het bestuur van Vestia ook aanwezig was.

•

Twee bijeenkomsten met bestuurders van de woningcorporaties en
(vertegenwoordiging van het) Aedes-bestuur, over de status van de
maatwerkgemeente-corporaties bij de landelijke leningruil.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

14

3. Aanpak
Deze ‘basisaanpak’ bestond uit verschillende periodieke bestuurlijke tafels, periodieke afstemmingen, Ad hoc
afstemmingen, plenaire bijeenkomsten en ondersteunende analyses.
Figuur 6 – ‘Basisaanpak’ bestuurlijk regisseur voor proces bestuurlijke tafels

NB. Bovenstaand overzicht betreft een globaal overzicht van de ingedeelde afspraken, bijeenkomsten en overleggen. Feitelijke indelingen kunnen tijdens het proces zijn veranderd.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

15

3. Aanpak
Voor elk van de maatwerkgemeenten is toegewerkt naar een ‘bestuurlijk akkoord’. Vervolgens is per
bestuurlijke tafel gekeken wat nog meer nodig was om het proces verder te brengen.
V Overleggen en bijeenkomsten
Verder vond afstemming plaats met individuele bestuurders (en/of hun
ambtelijke ondersteuning), afhankelijk van de dynamiek en noodzaak aan de
verschillende bestuurlijke tafels. Deze inzet varieerde van:
•

Het voeren van gesprekken met individuele bestuurders (en/of hun
ambtelijke ondersteuning) om duidelijk te krijgen welke knelpunten er waren
en/of welke oplossingen voor handen waren om hieraan tegemoet te komen.

•

Het leveren van ondersteuning (creativiteit en/of penvoering) bij het
concretiseren van afspraken tussen partijen.

Het (altijd op verzoek van de betreffende bestuurder) geven van toelichting aan
raden van commissarissen, over het doorlopen proces, de bijdragen die
verschillende partijen geven en hoe dit zich verhoudt tot de bijdrage van de
betreffende woningcorporatie en/of gemeente.
VI Bestuurlijk akkoorden
Voor elk van de maatwerkgemeenten is toegewerkt naar een ‘bestuurlijk
akkoord’, een document waarin de betrokken bestuurders verklaarden zich in te
zetten om te komen tot een oplossing, en in grote lijnen aangaven welke
concrete bijdrage zij zouden leveren (figuur 7). De bestuurlijk akkoorden zijn
uiteindelijk in mei 2020 ondertekend. De bestuurlijk akkoorden werden
ondertekend door de volgende partijen:
•

Vestia en de betrokken aankopende woningcorporaties. Vestia en de
betrokken aankopende woningcorporaties gaven aan zich in te zetten door
het voort-/opzetten van, danwel deelnemen aan, een transactieproces in de
maatwerkgemeenten en daar ook werk van te maken. Uit de resultaten (zie
volgende hoofdstuk) blijkt wel dat Vestia en de betrokken corporaties daar
goed opvolging aan hebben gegeven.

•

Ministerie van BZK. Het ministerie van BZK verklaarde zich in te zetten door
het uitwerken van zes faciliterende maatregelen. Een belangrijke
faciliterende maatregel betrof het onderzoeken van de mogelijkheden

om in aanmerking te komen voor vrijstelling op overdrachtsbelasting in
kader van taakoverdracht. Alle faciliterende maatregelen zijn uiteindelijk
door het ministerie van BZK (in afstemming met onder andere ministerie
van financiën) uitgewerkt en daarover is ook gecommuniceerd met Vestia
en de woningcorporaties.
•

Aedes. Aedes verklaarde zich eveneens in te zetten om bij te dragen
aan een oplossing, maar deze was in het bestuurlijk akkoord niet in
detail uitgewerkt. Uiteindelijk heeft de bijdrage van Aedes gestalte
gekregen in de vorm van een vrijstelling van de corporaties die bezit
overnamen in de maatwerkgemeenten in de landelijke Vestia
leningruil. De bestuurlijk regisseur heeft hiervoor een voorstel gedaan,
dat uiteindelijk in het Aedes congres van maart 2021 ter
besluitvorming is voorgelegd en aangenomen.

•

Provincies en gemeenten. De betrokken provincies en gemeenten
hebben eveneens aangegeven zich in te zullen zetten voor het vinden
van een oplossing. De concrete uitwerking hiervan verschilde per
bestuurlijke tafel en was afhankelijk van de lokale omstandigheden.

WSW tekende ten slotte een adhesieverklaring bij de bestuurlijke
akkoorden waarin zij aangaf binnen haar mogelijkheden medewerking te
verlenen aan de verkoop van bezit van Vestia in de maatwerkgemeenten.
VII Overige werkzaamheden
Vervolgens is per bestuurlijke tafel gekeken wat nog meer nodig was om
het proces verder te brengen. Dit verschilde per maatwerkgemeente; hier
was sprake van maatwerk. Gezien de vertrouwelijkheid wordt dit hier niet
in detail uitgewerkt, maar een concreet voorbeeld betreft het uitvoeren
van een verdiepende analyse met oplossingsrichtingen voor de resterende
portefeuille in Brielle (zie hoofdstuk 4 ‘resultaten’).

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

16

4. Resultaten
In alle (6/6) maatwerkgemeenten is het gelukt coalities te vormen die bereid en in staat zijn het Vestia-bezit
over te nemen. In alle (6/6) maatwerkgemeenten zijn de overeenkomsten inmiddels ook getekend.
De werkzaamheden van de bestuurlijk regisseur hebben geleid tot
de volgende resultaten (figuur 8):
Figuur 8 – Resultaten bestuurlijk regisseur

•

In alle (6/6) maatwerkgemeenten is het gelukt een coalitie van
woningcorporaties te vormen die bereid en in staat is de Vestiaportefeuille in betreffende maatwerkgemeente over te nemen.
Dit is in mei 2020 vastgelegd in bestuurlijk akkoorden,
waarbij ook andere betrokken partijen (BZK, provincies,
gemeenten, Aedes, WSW) aangaven zich hier hard voor te
maken.

•

In zes van de zes (6/6) maatwerkgemeenten is het gelukt
overeenkomsten te sluiten tussen Vestia en de betrokken
corporaties voor overname van (een deel van) de gehele Vestiaportefeuille aldaar, waarbij in vijf van de zes (5/6) juridische
levering reeds heeft plaats gevonden.

Relatie met transactieproces Vestia
Vestia heeft de regie over haar eigen transactieproces. Ook voor de
aankopende corporaties geldt dat zij zelf besluiten om al of niet
over gaan tot aankoop van (een deel van) de betreffende Vestiaportefeuilles. Uiteindelijk dienen bij zowel Vestia als aankopende
corporaties, de respectievelijke raden van toezicht/commissarissen,
Aw en WSW (in de rol als borger, en bij Vestia tot voor kort ook in
de rol van saneerder) toestemming te geven voor eventueel aanen verkopen van portefeuilles.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

17

4. Resultaten
In Pijnacker-Nootdorp, Barendrecht, Westland en Bergeijk zijn de overeenkomsten ondertekend en
heeft levering plaatsgevonden.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Pijnacker-Nootdorp
De eerste maatwerkgemeente-transactie die tot stand kwam betrof Pijnacker-Nootdorp. Staedion en Vestia
ondertekenden in juli 2020 de overeenkomst voor de overname van de ca. 1.342 vhe in Pijnacker-Nootdorp.
De juridische levering heeft inmiddels plaats gevonden.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Barendrecht
De overname van de Vestia-portefeuille in Barendrecht was de tweede transactie in de reeks. De overname
van de ca. 1.022 vhe werd gedaan door een coalitie van woningcorporaties bestaande uit Havensteder,
Wooncompas en Patrimonium Barendrecht. Opvallend hierbij was dat Wooncompas tot dan toe niet actief
was in gemeente Barendrecht. Havensteder en Patrimonium Barendrecht waren al wel lokaal actief. De
overeenkomst werd in oktober 2020 ondertekend. De juridische levering heeft inmiddels plaats gevonden.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Westland
De derde transactie die tot stand kwam betrof de Vestia-portefeuille in Westland. De overname werd gedaan
door een coalitie van maar liefst vier woningcorporaties. Arcade en Wonen Wateringen hadden reeds bezit in
Westland, maar Wonen Midden Delfland en Wassenaarsche Bouwstichting tot dan toe niet. Verder was
opvallend dat een relatief grote Vestia-portefeuille (3.174 vhe) werd overgenomen door vier relatief kleine
woningcorporaties. Arcade was (voor overname Vestia bezit) met ca. 7.700 woningen de grootste van de
vier. Wassenaarsche Bouwstichting, Wonen Midden Delfland en Wonen Wateringen hadden elk (voor
overname Vestia bezit) ca. 1.500 – 2.500 in exploitatie/beheer. Dit betekent dat de vier woningcorporaties
in Westland (relatief, in vergelijking met de andere maatwerkgemeente-corporaties) de meest zware opgave
hebben gerealiseerd. De koopovereenkomsten werden in december 2020 ondertekend. Juridische levering
heeft inmiddels plaats gevonden.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Bergeijk
De vierde transactie vond plaats in Bergeijk. De coalitie die in Bergeijk de Vestia-portefeuille (445 vhe)
overnam bestond uit Woningbelang en De Zaligheden. De ondertekening van de koopovereenkomst vond
oktober 2021 plaats. De levering heeft 1 januari 2022 plaatsgevonden. De bijdragen van gemeente Bergeijk
en provincie Noord-Brabant kunnen hierbij niet onvermeld blijven. De gemeente Bergeijk zegde een subsidie
toe voor (een deel van de kosten van) het verduurzamen van de Vestia-portefeuilleportefeuille en een
bijdrage in de grondkosten voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen. De provincie Noord-Brabant
stelde een leningsfaciliteit ter beschikking voor het verduurzamen en de nieuwbouw van sociale
huurwoningen in Bergeijk. Met name het WSW-geborgd financieren van woningcorporaties door een
provincie is innovatief te noemen en (voor zover bekend) uniek in Nederland. De omstandigheden in
Bergeijk (en de kenmerken van de Vestia-portefeuille aldaar) waren dusdanig dat beide bijdragen nodig
waren om de transacties tot stand te brengen.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

18

4. Resultaten
De volkshuisvestelijke problematiek in Brielle is opgelost door de overdracht van (een deel van) de Vestiaportefeuille en aangevuld met afspraken over nieuwbouw sociale huurwoningen.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Brielle
Brielle had een uitzonderlijke uitgangspositie in dit traject, omdat Vestia de
enige woningcorporatie was met een materiële positie in die gemeente. Dit
betekende dat een coalitie gevormd moest worden door woningcorporaties
die allen ‘van buiten’ kwamen. Uiteindelijk waren Maasdelta, Ressort Wonen
en De Zes Kernen bereid deze coalitie te vormen. In Brielle is gekozen voor
een andere oplossing voor de volkshuisvestelijke problematiek, vanwege
het oplopend tekort aan sociale huurwoningen, onder andere als gevolg van
liberaliseringen in Vestia-portefeuille. De coalitie focuste daarom in eerste
instantie niet op overname van de volledige Vestia-portefeuille (ca. 1.600
woningen). In plaats daarvan is gekozen voor een alternatieve aanpak,
namelijk:
•

•

Overname van alle woningen in de niet-Daeb-tak van Vestia in Brielle,
aangevuld met de woningen in de Daeb-tak van Vestia die onderdeel zijn
van dezelfde bouwkundige complexen. Dit betreft in totaal ca. 770
woningen. Vervolgens is gekozen voor een gericht huurbeleid door (een
deel van) deze woningen bij de overnemende corporaties onder te
brengen in de Daeb-tak, zodat deze woningen beschikbaar blijven in het
sociale segment (en dus niet bij verhuizing van de zittende huurder, te
huur wordt aangeboden in de vrije sector).
Realisatie van ca. 400 nieuwbouw sociale huurwoningen.

De levering heeft 1 juli plaatsgevonden tussen Vestia, Maasdelta, Ressort
Wonen en De Zes Kernen met betrekking tot de overname van de ca. 770
woningen. De afspraken met gemeente Brielle over (onder andere) de
realisatie van nieuwbouw sociale huurwoningen zijn in juni 2021 vastgelegd
in een intentieovereenkomst, waarbij provincie Zuid-Holland, gemeente
Hellevoetsluis en gemeente Westvoorne adhesieverklaringen hebben
getekend.

Overdracht resterende Vestia-portefeuille Brielle
Met de ondertekening van de overeenkomst van de eerste helft van de
portefeuille, en het maken van afspraken over nieuwbouw, is een groot deel
van het vraagstuk in Brielle opgelost. Echter, met de overdracht van ook het
resterende bezit zal een stap worden gezet die van groot volkshuisvestelijk
belang is. Ook voor dit gedeelte van de portefeuille is overname door lokale
partijen gewenst.
Om deze reden zijn er aan de bestuurlijke tafel opnieuw afspraken gemaakt
voor een mogelijke overdracht van de resterende portefeuille. Momenteel is
de projectorganisatie gevormd voor het transactieproces met drie lokale
partijen voor overname van al het resterende bezit. Naast Maasdelta, zoals
betrokken in het eerste gedeelte van de portefeuille overname, zijn twee
nieuwe partijen aangesloten.
De eerste nieuw betrokken partij is het Gemeentelijk Woonbedrijf
Westvoorne. Gemeente Brielle, gemeente Westvoorne en gemeente
Hellevoetsluis vormen naar verwachting per 2023 de nieuwe fusiegemeente
Voorne aan Zee. Het is een logische stap voor het Gemeentelijk Woningbedrijf
van (straks) Voorne aan Zee, om ook Brielle tot haar (potentiële) werkgebied
te rekenen. Het Gemeentelijk Woonbedrijf is in oktober 2021 gestart met een
verkenning naar de mogelijkheid om een deel van de ca 830 woningen van de
resterende Vestia portefeuille over te nemen. De tweede partij is Stichting
Het Merula Weeshuis Brielle. Een stichting die zich richt op de huisvesting van
60 plussers en starters in het historisch centrum van Brielle. Deze partij heeft
de koopovereenkomst voor de overname van ca. 50 sociale huurwoningen in
het historisch centrum van Brielle reeds getekend.

19
Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

4. Resultaten
In Zuidplas is de volkshuisvestelijke problematiek opgelost door overdracht van een deel van de Vestiaportefeuille aangevuld met afspraken over nieuwbouw sociale huurwoningen.
Toelichting op overname Vestia-portefeuille Zuidplas
In Zuidplas is in vergelijking met de andere maatwerkgemeenten sprake van
een relatief grote nieuwbouwopgave. De gebiedsontwikkeling Middengebied/
Vijfde Dorp vormt één van de grootste uitleglocaties van de Randstad, met
een programmering van ca. 8.000 nieuwbouwwoningen waarvan 30% sociale
huurwoningen. De tot standkoming van een deal voor de Vestia-portefeuille
Zuidplas is dan ook verweven met die van een deal met betrekking tot de
nieuwbouw-opgave in Zuidplas.
De coalitie van woningcorporaties in Zuidplas bestond aanvankelijk uit drie
partijen namelijk Woonbron, Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek
Wonen. In Zuidplas is uiteindelijk gekozen voor de overdracht van ca. 2/3 van
de Vestia-portefeuille, en wel uitsluitend aan Woonbron en Woonpartners
Midden-Holland. Vestia (althans, één van de drie opvolgers van Vestia) blijft
derhalve (als eigenaar van de resterende ca. 1/3 van de Vestia-portefeuille)
voorlopig actief in Zuidplas.
Woonbron, Woonpartners Midden-Holland, Vestia en Mozaiek Wonen zijn nog
in gesprek met gemeente Zuidplas over de grote nieuwbouwopgave in
Zuidplas in de komende tien jaar, en hoe hier concreet invulling aan kan
worden gegeven. Het gaat hierbij zowel om de nieuwbouwopgave in het
Middengebied/Vijfde Dorp, als om de nieuwbouwopgave nabij de vier
bestaande dorpen in Zuidplas. Afgesproken is dat verdere invulling in de
prestatieafspraken worden opgenomen.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

20

5. Conclusie
Met een gezamenlijke krachtinspanning van alle betrokken partijen zijn we geslaagd om in alle (6/6)
maatwerkgemeenten overeenkomsten te sluiten voor overdracht van (een deel van) de Vestia-portefeuilles.
Als ik terugkijk op de afgelopen periode dan zie ik dat we samen een
dynamisch en complex traject hebben doorlopen met ups- en downs, maar
desalniettemin met een resultaat dat er mag zijn:
•

•

•

In vijf van de zes Vestia-maatwerkgemeenten (Pijnacker-Nootdorp,
Barendrecht, Westland, Bergeijk en Brielle) heeft juridische levering van
de Vestia-portefeuilles inmiddels plaatsgevonden.
In slechts één Vestia-maatwerkgemeente (Zuidplas) is inmiddels een
overeenkomst voor overdracht van (een deel van) de portefeuille
ondertekend, maar moet juridische levering nog plaats vinden.
In Brielle vinden nog gesprekken plaats over overdracht van de
resterende Vestia-portefeuille.

Als voorzitter van de bestuurlijke tafels in deze Vestia-maatwerkgemeenten
ben ik blij met dit gezamenlijk bereikte resultaat. Het behalen hiervan vergde
veel inspanning, creativiteit en doorzettingsvermogen van de betrokken
bestuurders en medewerkers. Ons volkshuisvestelijk stelsel is niet ingericht op
dit soort werkgebied-overstijgende volkshuisvestelijke problematiek.
Bestuurders moesten echt hun nek uitsteken om deze oplossing mogelijk te
maken. Ze moesten tegen de stroom inroeien. Maar uiteindelijk is het ons
samen gelukt de volkshuisvestelijke problematiek in de Vestiamaatwerkgemeenten het hoofd te bieden, of in ieder geval een flinke stap in de
goede richting te zetten.
Lessen voor vergelijkbare situaties
Wat hebben we geleerd van de doorlopen trajecten in de Vestiamaatwerkgemeenten? Welke lessen kunnen we meenemen voor vergelijkbare
situaties in waar woningcorporaties (Vestia, haar drie opvolgers, of andere
woningcorporaties) bezit willen afstoten omdat deze niet meer tot hun
kerngebied behoren?
De belangrijkste les is dat verkoop aan collega-corporaties wel degelijk
mogelijk is, en maatschappelijk de moeite waard. Verkoop aan commerciële
beleggers is natuurlijk makkelijker. Zeker in de huidige markt, is het vinden
van een commerciële koper zo gebeurd. Bij verkoop aan commerciële beleggers
gaat het vastgoed echter naar alle waarschijnlijkheid vroeg of laat verloren
voor de primaire doelgroep. En met het vastgoed, gaan ook de (doorgaans
positieve) kasstromen verloren voor de sector.

We hebben in het verleden wel voorbeelden gezien van woningcorporaties die
portefeuilles verkochten en terugkijkend, met de wijsheid van nu, wellicht
toch liever andere keuzes hadden gemaakt. Verkoop aan collega-corporaties
blijkt soms een wat langere adem te vergen, zeker bij grote portefeuilles.
Maar de ervaring in de Vestia-maatwerkgemeenten leert dat het wel degelijk
mogelijk is om tot overdracht te komen.
Hoe dan? Wat is het gouden recept om tot een succesvolle overdracht tussen
corporaties te komen? De aanpak in de Vestia-maatwerkgemeenten vergde,
hoe kan het ook anders, maatwerk. De maatschappelijke-, bestuurlijke- en
financiële context verschilde sterk waardoor een standaard aanpak niet
passend zou zijn geweest. Wel is sprake van een rode draad die in
vergelijkbare situaties van pas kan komen.
Ten eerste geloof ik dat je bij dit soort grote maatschappelijke vraagstukken
in je eentje sneller gaat, maar samen verder komt. Dat bleek ook in de
Vestia-maatwerkgemeenten. Het was nodig om brede coalities te sluiten om
de problematiek per Vestia-maatwerkgemeenten het hoofd te bieden. Dit
waren brede coalities van woningcorporaties, maar ook van partijen die het
maatschappelijk probleem erkenden, een oplossing wilden vinden en daartoe
een bijdrage wilden leveren.
Ten tweede was het belangrijk om het traject niet te benaderen als een
simpele financiële transactie, maar als een breed maatschappelijk vraagstuk
dat opgelost moest worden. Mensen worden, uitzonderingen daargelaten, niet
warm van financiële transacties. Mensen worden wel warm van het samen
leveren van bijdragen om onze maatschappij beter te maken. Dat blijkt ook
wel uit de citaten van betrokken bestuurders die verspreid in het rapport zijn
opgenomen. In mijn aanpak heb ik dan ook consequent de nadruk gelegd op
het maatschappelijk probleem dat we moesten oplossen. Ook benadrukte ik
dat niet alleen sprake was van een lokaal volkshuisvestelijk vraagstuk maar
juist van een regionaal maatschappelijk probleem. De betrokken bestuurders
zagen dat doorgaans wel in; maar zij moesten ook weer hun eigen achterban
hiervan zien te overtuigen. Een simpele transactionele benadering schiet dan
echt tekort.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

21

5. Conclusie
De ervaring in de Vestia maatwerkgemeenten levert enkele leerpunten die van nut kunnen zijn in vergelijkbare
situaties elders in het land.
Ten derde was een belangrijke les uit de Vestia maatwerk-gemeenten om eerst
te werken aan het onderling vertrouwen tussen de betrokken partijen, en niet
onnodig te juridifiseren. Verschillende bestuurders kwamen elkaar in dit traject
voor het eest tegen, en moesten elkaar eerst leren kennen. Andere bestuurders
kenden elkaar al wel, maar brachten wat ‘historie’ mee aan tafel. Dit betekende
dat in eerste plaats gewerkt moest worden aan onderling vertrouwen, aan het
geloof dat alle bestuurders aan tafel zaten met oprechte wil het
maatschappelijk probleem op te lossen. In het verlengde daarvan was het van
belang zacht op de persoon, maar hard op de inhoud te spelen. Dit betekende
dat ik bestuurders bleef aanspreken op de gezamenlijke verantwoordelijkheid
om het volkshuisvestelijke probleem op te lossen; en vervolgens wel creatief
mee te denken om de praktische problemen op te lossen die daar dan bij
horen. Een onafhankelijk bestuurlijk regisseur heeft daar bij uitstek de positie
toe, juist tussen bestuurders die initieel wellicht enige afstand tot elkaar
voelen.
Ten slotte wil ik het belang van symboliek onderstrepen. Vastgoed is een
kapitaal intensieve business. De betrokken partijen verschilden van elkaar in
termen van vermogenspositie en investeringsruimte. Sommige partijen zitten
nu eenmaal ruimer in de financiële ratio’s dan andere partijen. Maar ook voor
partijen met relatief weinig investeringsruimte is het van belang om te laten
zien dat een maximale bijdrage wordt geleverd binnen de financiële
mogelijkheden; ook als die bijdrage een symbolisch karakter lijkt te hebben
vergeleken met de (tientallen) miljoenen investeringen van anderen. Het gaat
immers niet alleen (hoe belangrijk ook) om het feitelijk financieel tekort
afgedekt te krijgen, maar ook om andere betrokken partijen te overtuigen dat
ieder binnen zijn/haar mogelijkheden een bijdrage. Dat kan soms symbolisch
lijken, maar daarmee niet minder belangrijk.

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

22

“

Andre Schoon

Wethouder gemeente
Brielle

“In mijn ogen was de deal in Bergeijk
niet tot stand gekomen zonder Hamit.
De bestuurlijk regisseur heeft van begin
af aan het volkshuisvestelijk belang
boven alles gesteld zonder daarbij de
belangen van alle betrokken partijen uit
het oog te verliezen. Het overleg met
hem was hard op inhoud en zacht op de
relatie. Prettig en constructief!”

“Met de verkoop van bezit van Vestia in Brielle aan
andere lokale corporaties, ontsnapt de gemeente
Brielle aan de vrees dat het aandeel sociale huur
van de woningvoorraad te laag wordt en er een
tekort ontstaat. Onder de bezielende leiding van
Hamit Karakus lijkt dit voor een deel van het bezit in
Brielle te slagen. De rol van Hamit is daarin erg
belangrijk geweest, vasthoudend en met zicht op
een positief resultaat voor alle belanghebbenden.”

Maarten Meulepas

Directeur Woningbelang

“Vanuit WSW gezien is het mooi om te constateren dat onze
deelnemers door woningen en leningen over te nemen
bereid zijn de noodzakelijke volkshuisvestelijke taken van
een collega corporatie over te nemen. Dergelijke initiatieven
komen de robuustheid van het borgstelsel ten goede.”

Rob Rötscheid

Voorzitter bestuur
Waarborgfonds Sociale
Woningbouw

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

23

’’
“Dankzij de bemiddeling van de bestuurlijk
regisseur is het proces succesvol afgerond.”

Ferry van der Pal

Directeur-bestuurder
Wonen Wateringen

Frans Desloover
Ressort wonen

Ressort Wonen wil, samen met de collega corporaties
Maasdelta en De Zes Kernen, bijdragen aan het
leveren van goede volkshuisvesting in Brielle. Mede
door de deskundige, vasthoudende en altijd
charmante regievoering van Hamit, werken we nu met
Vestia aan de afronding van het aankoopproces.

“Volkshuisvesting kan niet zonder solidariteit. Daarom
wilden wij, met mijn collega’s van Patrimonium en
Havensteder, als lokale corporaties de
verantwoordelijkheid voor de huurders van Vestia
overnemen. Onder reële voorwaarden die we konden
uitleggen en met dezelfde solidariteit van partners zoals
de gemeente Barendrecht en het Rijk. Het werd puzzelen
op de vierkant millemeter om alles op het goede moment
bij elkaar te krijgen. De zichtbare en soms onzichtbare
hand van de bestuurlijk regisseur was onmisbaar om alles
op één lijn te krijgen, soms hielp die hand ons over het
directe belang heen te kijken of beschermde de hand
tegen onredelijkheid. Met een succesvolle overdracht als
eindresultaat.”

Alfred van den Bosch
Directeur Wooncompas

’’

Erik Ronnes

Gedeputeerde provincie
Noord-Brabant

“In Brabant willen we betaalbare huisvesting voor iedereen, dus
behoud van huurhuizen is heel belangrijk. Zeker in Bergeijk waar de
voorraad sociale huurwoningen met 13% onder het gemiddelde ligt.
Daarnaast stimuleert de provincie duurzame investeringen, ook in
huizen, en deze is hier nu ook in zicht.”

’’

Rapport bestuurlijk regisseur Vestia-maatwerkgemeenten

24

Bijlage: Betrokken partijen en personen
Wij hadden het resultaat in de Vestia maatwerkgemeenten nooit kunnen bereiken zonder een gezamenlijke inspanning van alle betrokken partijen, maar vooral
van de personen (bestuurders en medewerkers) die werkzaam zijn bij deze partijen. Het blijft uiteindelijk mensenwerk. Hieronder een overzicht van de betrokken
partijen, en een poging (niet uitputtend) de betrokken personen per organisatie te vermelden waar de bestuurlijk regisseur in zijn opdracht het meeste mee van
doen had. Dit in de volle wetenschap achter de schermen nog veel meer mensen betrokken waren. Veel dank in ieder geval voor jullie bijdragen!

Overzicht betrokken partijen
Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties

Vestia

Provincie Zuid-Holland
Provincie Noord-Brabant

Woningcorporaties
Kajsa Ollongren, Erik Jan van Kempen, Marja
Appelman, Roger Planje, Jelte Theisens, Anke
Sieverink, Susanne Schilderman, François
Paes, Martijn van der Linden, Marianne Seij

Staedion

Willem Krzeszewski, Jan-Peter
Duijvestijn, Anneke Allewijn-Bakker

Wooncompas

Alfred van den Bosch

Richard Feenstra, Willy de Mooij, Arjan
Schakenbos, Karolien de Jager, Paul Tazelaar,
Niels van Boven, Erwin van Loon

Patriominum Barendrecht

Peter Manders

Havensteder

Hedy van den Berk, Bart Kesselaar

Anne Koning, Lida Garnier, Klaas
Spannenburg, Jurjen de Klerk

Wassenaarsche Bouwstichting

Ad Zopfi

Wonen Wateringen

Ferry van der Pal

Wonen Midden-Delftland

Peter van Ling, Petra Braal

Arcade

René Lemson, Wim Hulst

Woningbelang

Maarten Meulepas, Rob Möhlmann, Marco
Tax

Woonstichting de Zaligheden

Chris Teuws

Woonbron

Richard Sitton, Patrick Arxhoek

Woonpartners Midden-Holland

René Mascini, Merlien Welzijn, Marcel Rog

Mozaïek Wonen

Ron de Haas

Ressort Wonen

Frans Desloover

Maasdelta Groep

René de Groot, Jan Roza

De Zes Kernen

Anja van der Sijde

Gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne

Bronia Vermaas

Erik Ronnes, Erik van Merrienboer, Niek
Bargeman, Ingrid van der Burgt, Wybe
Theijse

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Rob Rötscheid, Gerd-Jan Weiman, Niels van
der Poel

Autoriteit Woningcorporaties

Andrea Niederländer, Michel Burger

Aedes
Bestuurlijk regisseur leningruil
Team bestuurlijk regisseur
maatwerkgemeenten

Martin van Rijn, Paul Minke, Arjen van Gijssel
Marc Eggermont
Hamit Karakus, Saskia Hinssen, Siddharth
Khandekar, Sibren van Etten, Ellis Kienhuis,
Joia Tieleman, Latoya Balogun

Gemeenten
Pijnacker -Nootdorp
Barendrecht
Westland
Bergeijk
Zuidplas
Brielle
Westvoorne
Hellevoetsluis

Frank van Kuppeveld, Angela Lie
Arnoud Proos, Monique de Jonge
Ben van der Stee, Patrick Meijer
Marko van Dalen, Manon Theuws, Jeroen
van der Hoek
Daan de Haas, Jan Hordijk, Gerard
Nijenhuis, Eelco Lagas
Andre Schoon, Lucienne Veenstra, Marion
van den Berg
Henk de Graad, Nanke Hofstra
Aart-Jan Spoon, Rik van Eck

25