Regulering middenhuur op
basis van WWS

Regulering middenhuur op basis
van WWS

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DGVB

Kenneth Gopal, Izaak Cornelis

1 maart 2023 | r2022-0058KGO | 22313 MO-WWS Middenhuur

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2023
De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor
eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan
mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave
Samenvatting .............................................................................................................................................. 1
1

Inleiding............................................................................................................................................... 5

1.1

Achtergrond ................................................................................................................................. 5

1.2

Leeswijzer ................................................................................................................................... 6

2

Opzet onderzoek................................................................................................................................. 7

2.1

Werkwijze .................................................................................................................................... 7

2.2

WoON als bron ............................................................................................................................ 8

3

Impact per bouwsteen...................................................................................................................... 11

3.1

Welke bouwstenen komen in aanmerking? ............................................................................... 11

3.2

De uitgangssituatie .................................................................................................................... 11

3.3

Impact in beeld per bouwsteen .................................................................................................. 14

4

Impact van bouwstenen in samenhang .......................................................................................... 21

4.1

Van bouwstenen naar bouwpakketten....................................................................................... 21

4.2

Impact in beeld per bouwpakket ................................................................................................ 21

5

Gevolgen voor waardering nieuwbouw .......................................................................................... 29

5.1

Werkwijze en bron ..................................................................................................................... 29

5.2

Impact in beeld per bouwpakket ................................................................................................ 30

6

Conclusie .......................................................................................................................................... 33

Bijlage ........................................................................................................................................................ 37

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

Samenvatting
Aanleiding van het onderzoek
Om de betaalbaarheid van wonen voor middeninkomens te verbeteren zet het kabinet in op verruiming van
het WWS. Momenteel is het WWS bindend voor de huurwoningen die ten hoogste 144 huurpunten hebben.
De verruiming houdt in dat mogelijk ook huurwoningen met een puntentotaal tussen 145 en 186 tot het
gereguleerde huursegment gerekend worden. Daarnaast is de vraag in hoeverre het wenselijk en haalbaar
is om het WWS te moderniseren.
In totaal zijn zeven varianten op het huidige WWS nader bekeken. Het onderzoek richt zich met name op
de effecten voor de omvang van het gereguleerde middenhuursegment en de (gemiddelde) verandering van
de maximale huur.

Uitgangssituatie
In totaal telt Nederland ruim 3 miljoen huurwoningen. Twee derde is in bezit van corporaties en een derde
van private verhuurders. In totaal zijn er bijna 1,3 miljoen huurwoningen tussen de 145 en 186 punten. Dit
betreft de huurpuntklasse die na invoering van de maatregel in principe tot het gereguleerde
middenhuursegment zal behoren. Ten opzichte van de totale voorraad betreft dit 42%. Binnen het
corporatiebezit gaat het om 933 duizend woningen (45% van alle corporatiewoningen), onder private
verhuurders om circa 354 duizend woningen (36%).

Wanneer het WWS ook voor dit middensegment van toepassing is, mag de huidige huur in principe de
maximale huur niet overschrijden. Momenteel ligt de huidige huur bij 1% van de corporatiewoningen in de
middencategorie boven de maximale huur. In het private bezit gaat het om 37%.
Dit verschil tussen de sectoren laat zich verklaren door de mate waarin het liberalisatiepotentieel
daadwerkelijk benut wordt. Momenteel wordt bij 8% van de corporatiewoningen vanaf 145 huurpunten
daadwerkelijk een huur gevraagd die boven de liberalisatiegrens ligt, in de private sector is dat 58%.

Tabel S.1 Huurvoorraad verdeeld naar type verhuurder en huurpuntklasse, bron: WoON 2021 (bewerkingen: ABF)

Corporatie

Privaat

Totaal

Tot en met 144

843.000

324.000

1.168.000

145-186

933.000

354.000

1.287.000

303.000

312.000

615.000

2.080.000

990.000

3.070.000

Vanaf 187
Totaal

Door afrondingsverschillen bevat de tabel kleine inconsistenties.

Van bouwstenen naar pakketten
De modernisering van het WWS is gespitst op een viertal WWS-onderdelen, de zogenaamde bouwstenen.
Daartoe zijn een of meerdere alternatieven voor de waardering van energieprestatie, WOZ-waarde,

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

1

buitenruimte en binnenoppervlakte onderzocht. Op basis van diverse doorrekeningen om een inschatting te
maken van de impact per onderdeel kan het volgende geconcludeerd worden:
■

Het nog hoger waarderen van de betere energielabels en vooral het ‘bestraffen’ van de slechtere raakt
de segmenten met een relatief hoog aandeel woningen met labels E, F en G. Met name in de private
sector pakt het effect op de maximale huur negatief uit.

■

Zowel een hogere puntgrens als een hoger maximaal aandeel van de WOZ-punten resulteert in meer
huurpunten per woning en daarmee ook in een hogere maximale huur.

■

Een meer fijnmazige waardering van de buitenruimte werkt over de gehele linie positief uit.

■

Een degressieve waardering van de binnenoppervlakte werkt uitsluitend één kant op en resulteert in
een daling van de maximale huur.

Er zijn zeven ‘pakketten’ samengesteld waarin de alternatieve waarderingen met elkaar gecombineerd
worden. Tabel S.2 geeft een overzicht van de varianten en de wijze waarop de afzonderlijke onderdelen van
het WWS zijn aangepast.

Tabel S.2 Samenstelling varianten op basis van de bouwstenen energielabel, WOZ-waarde en buitenruimte

Variant Energie*
A: +4; B: +2; C: +1
1

Cap WOZ

Buitenruimte

145, 33%

Verfijnd

2

A: +4; B: +2; C: +1

187, 33%

Verfijnd

3

A: +2; B: +1

187, 33%

Verfijnd

4

A: +4

187, 33%

Verfijnd

5

A: +4

187, 33% mét limiet

Verfijnd

6

A: +4

187, 33%

Verfijnd

7

A: +4

187, 50%

Verfijnd

Binnenruimte

Degressief

* In alle varianten worden de slechtere energielabels met minpunten gewaardeerd: E met -1, F met -5 en G met -10

Voor deze varianten op het WWS zijn de gevolgen in beeld gebracht. Zowel binnen de bestaande
huurvoorraad als bij de (potentiële) nieuwbouw is vooral gekeken naar effecten voor de gemiddelde
maximale huur en de omvang van de huurpuntsegmenten. Binnen de bestaande voorraad is ook gekeken
naar eventuele huurverlagingen die voortkomen uit wijzigingen aan het WWS.

Maximale huur
In vrijwel alle varianten neemt de gemiddelde maximale huur in de bestaande huurvoorraad toe, zowel voor
het bezit van corporaties als van private verhuurders. De uitzondering hierop betreft Variant 6, de enige
variant waarin een degressieve waardering van de binnenoppervlakte is opgenomen.
Tabel S.3 Wijziging in gemiddelde maximale huur per type verhuurder en totaal, zeven varianten

Var. 1

2

Var. 2

Var. 3

Var. 4

Var. 5

Var. 6

Var. 7

Corporatie

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-5 €

20

Privaat

€

10 €

20 €

20 €

20 €

25 €

-25 €

30

Totaal

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-10 €

25

r2022-0058KGO

Omvang huurpuntklassen
Een toename van de gemiddelde maximale huur gaat in principe gepaard met een toename van het aantal
woningen dat potentieel tot het vrije segment gerekend mag worden; ofwel de woningen met minimaal 187
huurpunten en die daarmee buiten de regulering vallen. Hoe groter deze toename, des te kleiner het aantal
woningen dat tot het gereguleerde (midden)huursegment zal behoren. In Variant 6 is de toename van het
middenhuursegment het grootst, zowel bij corporaties als bij private verhuurders. Het aantal woningen tot
145 punten neemt hoe dan ook af in alle varianten.

Tabel S4 Mutaties aantallen per huurpuntklasse per type verhuurder, zeven varianten

Corporatie

Privaat

Een

T/m 144

145-186

Vanaf 187

Var. 1

-72.000

-21.000

93.000

Var. 2

-104.000

11.000

93.000

Var. 3

-85.000

18.000

67.000

Var. 4

-91.000

10.000

81.000

Var. 5

-91.000

10.000

81.000

Var. 6

-28.000

79.000

-51.000

Var. 7

-91.000

-2.000

93.000

Var. 1

-18.000

-2.000

20.000

Var. 2

-50.000

30.000

20.000

Var. 3

-46.000

30.000

16.000

Var. 4

-47.000

28.000

19.000

Var. 5

-53.000

35.000

18.000

Var. 6

-32.000

78.000

-46.000

Var. 7

-50.000

6.000

44.000

belangrijke

kanttekening

bij

bovenstaande

verschuivingen

is

dat

de

mate

waarin

het

liberalisatiepotentieel momenteel benut wordt aanzienlijk verschilt in beide sectoren. Als het huidige
liberalisatiebeleid in beide sectoren op dezelfde wijze wordt voortgezet, heeft een toename van het aantal
woningen in de klasse ‘Vanaf 187 huurpunten’ in de corporatiesector andere gevolgen voor de
huurontwikkeling dan in de private sector.

Huurverlaging na wijziging WWS
Een verlaging van de maximale huur door veranderingen in het WWS kan in sommige gevallen ertoe leiden
dat deze onder actuele huur komt te liggen. In dat geval zou sprake kunnen zijn van een directe
huurverlaging. Het percentage woningen waarbij sprake kan zijn van een huurverlaging blijft in de
corporatiesector beperkt tot zo’n 1% van de voorraad. De gemiddelde verlaging ligt tussen € 20 en € 25.
In de private sector liggen de gemiddelde verlagingen iets, maar niet heel veel hoger dan in de
corporatiesector. Het percentage woningen die het betreft ligt tussen 6% en 11%.

Bevindingen nieuwbouw huur
Om de gevolgen van wijzigingen aan het WWS voor de nieuwbouw nader te bekijken is gebruik gemaakt
van een steekproef van ruim 1.700 voorbeeldwoningen die door leden van de IVBN zijn aangeleverd. In alle

Regulering middenhuur op basis van WWS

3

varianten neemt de gemiddelde maximale huur toe ten opzichte van de huidige waardering. Dit lijkt voor een
groot deel te komen door het energielabel van nieuwe woningen. Omdat deze minimaal over energielabel
A beschikken worden er geen minpunten vergeven waardoor een terugval in punten, zoals dat voor kan
komen in een deel van de bestaande voorraad, nu niet aan de orde is.
De toename van de maximale huur leidt ook tot meer woningen vanaf 187 punten. Deze toename varieert
tussen 30 en 300 afhankelijk van de variant. In relatie tot het aantal steekproefwoningen betreft dit 2% tot
bijna 20%.

Tabel S5 Aantal voorbeeldwoningen dat per saldo erbij komt in de huurpuntklasse vanaf 187, zeven varianten

4

Aantal

%

Var. 1

52

3%

Var. 2

193

11%

Var. 3

33

2%

Var. 4

193

11%

Var. 5

311

18%

Var. 6

180

11%

Var. 7

311

18%

r2022-0058KGO

Inleiding

1
1.1

Achtergrond

In het Coalitieakkoord 'Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst' is afgesproken dat de
betaalbaarheid van wonen voor middeninkomens moet worden verbeterd. Om dat te realiseren zet het
kabinet in op de verruiming van het toepassingsgebied van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierdoor
zal een deel van de huidige vrije huursector in de nieuwe situatie tot het gereguleerde huursegment behoren.
Op 1 januari 2022 geldt € 763,47 als de liberalisatiegrens. Volgens de maximale huurprijzentabel die per
1 juli 2022 van kracht is, kan voor alle huurwoningen tot 145 huurpunten een maximale huur gevraagd
worden die onder de liberalisatiegrens ligt. Voor deze woningen blijft men zoals voorheen gebonden aan het
WWS.
Nieuw is de beoogde verruiming van het WWS die betrekking heeft op alle huurwoningen tussen de 145 en
186 huurpunten. Ook voor dit zogenaamde middenhuursegment geldt dan een regulering van de maximale
huur die gevraagd mag worden door verhuurders. Vanaf 187 huurpunten vervalt het WWS en kunnen de
huurwoningen in potentie behoren tot de vrije huursector. Dit betreft de woningen met een maandhuur vanaf
circa € 1.000.

Naast de uitwerking van de regulering van de middenhuur is eveneens onderzocht in hoeverre het wenselijk
en haalbaar is om het WWS te moderniseren. Daartoe is een aantal onderdelen uit het huidige WWS nader
verkend. Aanpassingen in de waardering van deze zogenaamde bouwstenen hebben effect op de
(maximale) huurprijs en daarmee op de betaalbaarheid voor de huurders en het investeringsvermogen van
verhuurders.

Doel van het onderzoek
Op verzoek van het ministerie van BZK is onderzoek gedaan naar de effecten van de regulering van de
middenhuur op onder meer de omvang van de verschillende huursegmenten en op welke wijze een
eventuele modernisering gestalte kan worden gegeven. Het onderzoek biedt tevens de mogelijkheid om de
bevindingen te toetsen van (institutionele) beleggers dat het huidige WWS niet passend zou zijn voor het
type woningen dat nu wordt gebouwd en daarom niet geschikt is als instrument voor het reguleren van het
middenhuursegment. Het laat ook zien in welke mate er een balans te vinden is tussen betaalbaarheid voor
de huurder en investeringsbereidheid voor verhuurders.

De effecten worden bepaald met behulp van modellen waarmee de aanpassingen in het WWS worden
gesimuleerd. Enerzijds speelt daarbij de vraag welke (schok)effecten te verwachten zijn binnen de
bestaande huurvoorraad. Anderzijds is met de inzet van voorbeeldwoningen het effect van de wijzigingen
op de huurprijs van nieuwbouw in het middenhuursegment bekeken. De hoogte van de huurprijs hangt
samen met het (beoogde) rendement van investeerders.

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

5

Gevolgen die uitgaan van het zogenaamd dwingend maken van het WWS vallen in principe buiten de
reikwijdte van dit onderzoek. Het richt zich hoofdzakelijk op de omvang van het gereguleerde segment met
inbegrip van de middenhuur bij verschillende invullingen van het WWS.

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de algemene opzet van het onderzoek en de
hierin betrokken bronnen. Hoofdstuk 3 betreft een verkenning van de impact van de bouwstenen
afzonderlijk; ofwel de onderdelen die in het kader van de modernisering eventueel gewijzigd kunnen worden.
In hoofdstuk 4 worden de bouwstenen op verschillende manieren met elkaar gecombineerd en wordt de
gezamenlijke impact hiervan in beeld gebracht. Waar in de voorgaande hoofstukken de aandacht vooral
uitgaat naar de gevolgen voor de bestaande bouw zal in hoofdstuk 5 de nadruk komen te liggen op de
gevolgen voor de nieuwbouw. De conclusies die getrokken kunnen worden op basis van dit onderzoek zijn
tot slot opgenomen in hoofdstuk 6.
Het rapport is eveneens voorzien van een bijlage met meer achterliggend cijfermateriaal.

6

r2022-0058KGO

Opzet onderzoek

2

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de opzet van het onderzoek. Het betreft in het bijzonder de gevolgde
werkwijze en de in het onderzoek gebruikte bronnen.

2.1

Werkwijze

Met behulp van een geschikte bron – meer hierover in de volgende paragraaf – is het relatief eenvoudig om
de gehele huursector in huurpuntklassen te verdelen. Door de omvang van het segment tussen 145 en 186
vast te stellen is automatisch ook bekend hoeveel woningen binnen de bestaande voorraad volgens de
huidige versie van het WWS tot het gereguleerde middenhuursegment gaan behoren.

Een stuk complexer is het om de omvang van de huurpuntsegmenten voor alternatieve versies van het
WWS vast te stellen. Het huurpuntentotaal per woning is niet alleen afhankelijk van het aantal onderdelen
in het WWS, maar ook van de wijze waarop de onderdelen gewaardeerd worden. Variaties in de
waarderingen, die bovendien ook nog eens met elkaar gecombineerd worden, resulteren al gauw in talloze
varianten op het huidige WWS.

In drie stappen
Om die reden is het onderzoek stapsgewijs uitgevoerd. De eerste stap betreft een zoektocht naar de
uitwerking van variaties op de waardering van de afzonderlijke bouwstenen, ofwel de onderdelen van het
WWS die in het kader van de modernisering nader zijn verkend. Het resultaat hiervan is inzicht in de mate
waarin de waardering voor de onderdelen kan fluctueren bij een alternatieve invulling van de
puntentoekenning.
In de tweede stap zijn de bouwstenen met eventueel aangepaste waarderingen met elkaar gecombineerd:
de zogenaamde bouwpakketten. Met een dergelijk bouwpakket worden alle wijzigingen aan de onderdelen
in samenhang bekeken. Effecten die als gevolg van de herwaardering voor het ene onderdeel positief
uitpakken kunnen worden geneutraliseerd (of getemperd) door effecten die bij andere onderdelen juist weer
negatief uitwerken.
Zowel in de eerste als in de tweede stap zijn de verkenningen uitgevoerd op de bestaande voorraad. In de
derde en laatste stap zijn de meest kansrijke bouwpakketten als alternatieven op het huidige WWS
toegepast op voorbeeldwoningen van recente nieuwbouwprojecten die door (institutionele) beleggers zijn
gerealiseerd. Hieruit zal moeten blijken op welke wijze het aantal huurpunten voor recente nieuwbouw zal
wijzigen onder een gemoderniseerd alternatief op het WWS.

Beoordelingskader
De impact van wijzigingen aan het WWS kan langs verschillende indicatoren worden bekeken. In eerste
instantie zal gekeken worden naar de gevolgen voor de gemiddelde maximale huur per woningsegment.
Deze wijzigt immers als het aantal huurpunten verandert.

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

7

Aanvullend hierop zal ook worden gekeken naar de ‘onderliggende dynamiek’ als gevolg van verschuivingen
in de huurpuntklassen waar de woningen toe behoren. In theorie is het immers mogelijk dat woningen
momenteel tot de hoogste huurpuntklassen behoren, maar in een alternatieve invulling van het WWS juist
afglijden naar de laagste klasse, en vice versa. Bij de beschouwing van alleen de gemiddelde maximale
huur blijft deze verandering onderbelicht, terwijl deze wel degelijk van belang kan zijn voor het
liberalisatiepotentieel van woningen en -segmenten.
Wijzigingen in de huurpunten kunnen ook leiden tot situaties waardoor de nieuwe maximale huur voor een
woning lager uitvalt dan de actuele huur die gevraagd wordt. In dat geval zou er sprake kunnen zijn van een
directe huurverlaging. Voor huurders betekent dit een verlaging van de huurlasten, terwijl het voor
verhuurders een verlaging van de inkomsten betreft. De gemiddelde omvang hiervan evenals het
percentage van de gevallen waarop dit van toepassing is, is een derde indicator waarlangs de effecten van
wijzigingen in het WWS gemeten zullen worden.

Huurpuntenneutraliteit is geen vereiste
Een belangrijk uitgangspunt bij de doorrekeningen is dat huurpuntenneutraliteit geen vereiste is. Bij een
gelijkblijvende huurprijzentabel impliceert dit dat de maximale huursom die voor de gehele huursector geldt
ook kan veranderen. In de volgende hoofdstukken zal blijken dat de gecombineerde uitwerking van alle
wijzigingen ertoe leiden dat er meer huurpunten aan het gehele stelsel toegevoegd zullen worden. Bij gevolg
zal de maximale huursom in zijn geheel ook toenemen. De mate waarin dit gebeurt zal per segment wel
anders uitpakken.

2.2

WoON als bron

Voor een zo goed mogelijke doorrekening van de effecten van wijzigingen aan het WWS moet de te
gebruiken bron aan een aantal eisen voldoen.
Ten eerste moet het bestand een microbestand betreffen waarin individuele woningen de eenheid vormen.
Van hieruit kunnen aggregaties op meso- en macroniveau worden gemaakt.
Ten tweede geeft de bron inzicht in de actuele huur en de huurpunten. Dat geldt niet alleen voor het totaal
aantal, maar liefst ook voor specifieke onderdelen van het WWS, zodat – desnoods bij benadering –
wijzigingen per onderdeel kunnen worden aangebracht die vervolgens doorwerken op het totaal.
Verder moeten doorrekeningen voor de gehele huursector, ofwel zowel voor corporaties als voor private
verhuurders, mogelijk zijn. Dat impliceert dat beide sectoren goed vertegenwoordigd zijn in de
geraadpleegde bron.
Om tot slot de gevolgen per segment te kunnen presenteren dient het bestand ook voldoende aanvullende
informatie te bevatten, zoals type verhuurder, bouwperiode, oppervlakteklasse en locatie – bij voorkeur op
zo laag mogelijk schaalniveau.

De bron die verreweg het meest voldoet aan bovenstaande eisen betreft het WoON. Om die reden is voor
de doorrekeningen gebruik gemaakt van het WoON 2021. Tegelijk moet wel beseft worden dat het WoON
niet feilloos is. Het betreft een streekproefonderzoek waardoor alle uitkomsten a priori in meer of minder
mate omgeven zijn door onzekerheid. Er kan mede hierdoor geen scherp onderscheid gemaakt worden
tussen verschillende private verhuurders, zoals institutionele beleggers of kleinere particuliere verhuurders.
Verder is een deel van de antwoorden bijgeschat. Dit kunnen zowel antwoorden van respondenten zijn als

8

r2022-0058KGO

ontbrekende waarden in gekoppelde registergegevens. Een voorbeeld van het laatste is betreft de
bijschatting van de huurpunten in het bijzonder voor woningen van private verhuurders. Tot slot kunnen er
ook inconsistenties in bestand zitten, al dan niet volgend uit een combinatie van door de respondent
opgegeven antwoorden en registergegevens.

Om die reden is een aantal bewerkingen voorafgaand het onderzoek uitgevoerd. Dit betreft:
■

Een deel van de huurwoningen beschikt niet over huurpunten. Deze gevallen zijn buiten de
effectberekeningen en daaropvolgende analyses gelaten.

■

Wanneer de WOZ-waarde wel bekend is kunnen de punten voor de WOZ-waarde uitgerekend worden.
Door deze te relateren aan het totaal aantal huurpunten wordt het aandeel van de WOZ-punten
verkregen. Woningen met een extreem aandeel worden buiten de analyses gelaten, omdat de
samenhang tussen de huurpunten en de WOZ-waarde onwaarschijnlijk lijkt.

■

De oppervlakte van de buitenruimte is niet bekend in het WoON 2021. Om toch alle huurwoningen te
voorzien van een buitenruimte is deze bijgeschat met behulp van lineaire regressie. Het regressiemodel
is vastgelegd op basis van het WoON 2015, waarin de oppervlakte voor de buitenruimten wel bekend
is en afhankelijk wordt verondersteld van woningkenmerken als locatie, bouwperiode, WOZ-waarde en
binnenoppervlakte.

■

In het WWS worden huurpunten toegekend voor het energielabel. Voor een deel van de woningen in
het WoON is dit echter niet bekend. Om deze woningen alsnog te voorzien van een energielabel is
gebruik gemaakt van een tabel die door het PBL is opgesteld. Hierin vindt de toekenning van het
energielabel plaats op basis van woningtype en bouwperiode.

■

Gegeven de peildatum van het WoON 2021 wordt in de basis uitgegaan van de WWS-regelgeving die
op dat moment van toepassing is. In dit stelsel was nog geen sprake van een cap op de WOZ en was
de energieprestatie van de woning nog niet gebaseerd op de NTA 8800.
■

Bij gebrek aan nadere informatie kunnen de energielabels niet worden aangepast volgens de
normen van NTA 8800 die per 1 januari 2021 van kracht is gegaan.

■

Met ingang van 1 mei 2022 geldt de zogenaamde WOZ-cap. Deze houdt in dat voor woningen vanaf
142 huurpunten de maximale huurprijs voor hoogstens 33% mag worden bepaald door de WOZwaarde. Uit een analyse van de berekende WOZ-aandelen blijkt het percentage met een WOZaandeel van meer dan 33% nog redelijk hoog. Gegeven de peildatum van het WoON en de registers
die hieraan gekoppeld zijn lijkt de WOZ-cap nog niet te zijn verwerkt in de huurpunten die in het
WoON voorkomen. Gegeven dat deze regeling inmiddels wel van kracht is, is een correctie op de
bestaande huurpunten toegepast.

Regulering middenhuur op basis van WWS

9

Impact per bouwsteen

3

In dit hoofdstuk wordt de impact van wijzigingen aan afzonderlijke onderdelen van het WWS besproken.
Deze onderdelen komen in principe in aanmerking voor de algehele modernisering en worden ook wel de
bouwstenen genoemd.

3.1

Welke bouwstenen komen in aanmerking?

De bouwstenen die op verzoek van BZK nader bekeken zullen worden betreffen de volgende:
■

Energielabel: Is er een alternatieve punttoekenning voor de energielabels denkbaar waar een stimulans
van uit gaat om slechte labels uit te faseren en tegelijk de energiezuinige woningen beter te waarderen?

■

WOZ-waarde: Sinds 1 mei 2022 is de zogenaamde maximering van het aandeel aan WOZ-punten,
ofwel de WOZ-cap, van kracht gegaan voor woningen vanaf 142 huurpunten. In dat geval mag het
aandeel niet meer dan 33% zijn. Welke effecten gaan er uit van wijzigingen aan de puntengrens vanaf
waar de cap van toepassing is en/of aan het maximale percentage aan WOZ-punten?

■

Buitenruimte: In het huidige stelsel worden huurpunten toegekend voor privé-buitenruimten per klasse
van 25 m2. Het gevolg is dat woningen met een buitenruimte van 2 m 2 evenveel punten krijgen als de
woningen met 20 m2. Het is aannemelijk dat ook in de grote steden buitenruimten worden gewenst, hoe
klein deze ook zijn. De vraag komt op of een verfijning op basis van kleinere oppervlakteklassen niet
meer rechtdoet aan deze wens.

■

Binnenoppervlakte: Er is in het huidige stelsel sprake van een zekere dubbeltelling van de waardering
van de oppervlakte van een huurwoning. Elke vierkante meter levert op een directe manier één punt op,
maar indirect ook via de punten voor de WOZ-waarde. Er is immers een samenhang tussen de hoogte
van de WOZ-waarde en de oppervlakte van een woning. Is er een manier denkbaar om de huidige
dubbeltelling te temperen, en zo ja hoe pakt dat uit?

Aanvankelijk is ook de waardering van keuken en sanitair als bouwsteen aangemerkt door BZK, omdat de
nieuw op te leveren middenhuurwoningen vaak een luxe afwerkingsniveau van beide onderdelen kennen.
Dit zou dan ook tot uitdrukking moeten komen in de huurpunten. Echter, bij gebrek aan nadere informatie
over beide onderdelen in het WoON zijn deze bouwstenen niet meegenomen in de analyses.

3.2

De uitgangssituatie

Alvorens de impact per bouwsteen te bespreken wordt eerst de uitgangssituatie gepresenteerd in Tabel 3.1,
Tabel 3.2, Tabel 3.3 en Figuur 3.1. In totaal zijn er bijna 3,1 miljoen woningen in de analyse betrokken1.
Ruim 2 miljoen is in bezit van corporaties en bijna 1 miljoen in handen van private verhuurders. In totaal zijn

1 Het WoON telt ruim 3,11 miljoen woningen. Zoals eerder aangegeven valt een deel af vanwege ontbrekende huurpunten of uitschieters.

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

11

er bijna 1,3 miljoen huurwoningen tussen de 145 en 186 punten. Dit betreft de huurpuntklasse die na
invoering van de maatregel in principe tot het gereguleerde middenhuursegment zal behoren. Ten opzichte
van de totale voorraad betreft dit 42%. Binnen het corporatiebezit gaat het om 933 duizend woningen (45%
van alle corporatiewoningen), onder private verhuurders om circa 354 duizend woningen (36%).

Tabel 3.1 Huurvoorraad verdeeld naar type verhuurder en huurpuntklasse, bron: WoON 2021 (bewerkingen: ABF)

Corporatie

Privaat

Totaal

Tot en met 144

843.000

324.000

1.168.000

145-186

933.000

354.000

1.287.000

Vanaf 187

303.000

312.000

615.000

2.080.000

990.000

3.070.000

Totaal

Door afrondingsverschillen bevat de tabel kleine inconsistenties.

Wanneer het WWS ook voor dit middensegment van toepassing is, mag de huidige huur in principe de
maximale huur niet overschrijden. Momenteel ligt de huidige huur bij 1% van de corporatiewoningen in de
middencategorie boven de maximale huur. In het private bezit gaat het om 37%. Dit verschil tussen de
sectoren laat zich verklaren door het gevoerde beleid met betrekking tot de toepassing van
huurprijsliberalisatie gegeven dat dit toegestaan is op basis van het aantal huurpunten.
Volgens het WoON wordt momenteel bij 8% van de corporatiewoningen met liberalisatiepotentieel
daadwerkelijk een huur gevraagd die boven de liberalisatiegrens ligt (Tabel 3.2). In de private sector ligt dit
aandeel met 58% aanmerkelijk hoger. In beide sectoren is het aandeel in de huurpuntklasse ‘Vanaf 187’
groter.

Tabel 3.2 Aandeel woningen met geliberaliseerde huur per type verhuurder en huurpuntklasse, bron: WoON 2021
(bewerkingen: ABF)

Corporatie

Privaat

145-186

5%

54%

Vanaf 187

19%

63%

Vanaf 145

8%

58%

Gemiddeld genomen is de WOZ-waarde van een private huurwoning hoger dan die van een
corporatiewoning. Hier ligt niet alleen een locatieaspect aan ten grondslag (waarover later meer), maar ook
de oppervlakte aan binnen- en buitenruimte. Deze zijn gemiddeld genomen groter in de private sector. Ook
niet heel onbelangrijk betreft de vaststelling van de huurruimte. Momenteel liggen de maandhuren in de
private huursector dichter bij de maximale huur dan in de corporatiesector. Op het moment dat de maximale
huren afnemen als mogelijk gevolg van wijzigingen in het WWS is de kans dat deze onder de actuele huur
uitkomen groter in de private sector.

12

r2022-0058KGO

Tabel 3.3 Kenmerken van de huurvoorraad per type verhuurder en totaal, bron: WoON 2021 (bewerkingen: ABF)

Corporatie
WOZ-waarde

€

194.000

Privaat
€

256.000

Totaal
€

214.000

Buitenoppervlakte*

36 m2

55 m2

30 m2

Binnenoppervlakte

84 m2

96 m2

88 m2

28%

10%

22%

Huurruimte

* Berekend over alle woningen in WoON 2015 (ofwel met en zonder buitenruimte) m.u.v. bovenste 1% (uitschieters)

In onderstaande figuur is de huursector onderverdeeld naar type verhuurde (corporatie of privaat),
huurpuntklasse en locatie. Per segment is eveneens het aandeel woningen weergegeven met een ‘slecht’
energielabel, te weten E, F of G.
In de gehele huursector blijkt zo’n 18% van de woningen een dergelijk label te hebben. Echter, onder
corporaties is dit percentage 11%, terwijl in het private bezit het om een derde van de woningen gaat. In
algemene zin lijkt het erop dat het aandeel woningen met een slecht label ongeacht de locatie afneemt naar
mate het aantal huurpunten toeneemt. Daarnaast telt vooral de G4 relatief veel huurwoningen met een
energielabel E of slechter. Bijna een vijfde van de corporatiewoningen staat in de G4 en bijna de helft in de
gemeenten buiten de grootste 40. Het private bezit is meer gelijkmatig verdeeld over de onderscheiden
gebieden: 31% staat in de G4 en 36% in overig Nederland.

Figuur 3.1 Aantal woningen en percentage slechtere labels per type verhuurder, huurpuntklasse en locatie, bron:
WoON 2021 (bewerkingen: ABF)

Regulering middenhuur op basis van WWS

13

3.3

Impact in beeld per bouwsteen

In het navolgende worden per bouwsteen de effecten laten zien wanneer er alternatieve waarderingen voor
worden toegepast. Omdat er talloze variaties voor iedere waardering te bedenken zijn, is het ondoenlijk om
deze allemaal te onderzoeken. Het doel is vooral om inzicht te krijgen in de richting waarin deze uitwerken
evenals in de mate waarin er effecten optreden.
Alle getoonde uitkomsten hebben betrekking op veranderingen in de maximale huur en worden gescheiden
voor het corporatie- en het private bezit in beeld gebracht. Per sector zijn op basis van locatie en de
huurpuntklasse segmenten gedefinieerd. Bedacht moet worden dat als gevolg van wijzigingen in het aantal
huurpunten woningen van huurpuntklasse kunnen ‘verspringen’ (waarover meer in paragraaf 4.2). De
getoonde huurpuntklasse heeft betrekking op de huidige situatie, ofwel het vertrekpunt voor de analyses.

Energielabel
Om de verduurzaming van de huurvoorraad nog verder te stimuleren kan eraan gedacht worden om ten
opzichte van de huidige waardering de betere energielabels meer punten toe kennen en de slechtere labels
juist minder. Om een beeld te schetsen van hoe dergelijke aanpassingen per segment uitwerken op het
totaal aantal huurpunten – en dus ook op de maximale huur – zijn verschillende alternatieven voor de
waardering van de energielabels doorgerekend.
In de doorgerekende alternatieven worden alle woningen met een slecht energielabel negatief gewaardeerd;
ofwel, er worden aftrekpunten toegekend. Woningen met een E-label krijgen ter vervanging van de huidige
waardering -1 punt, met een F-label -5 en met een G-label -10. Deze nieuwe waarderingen gelden zowel
voor eengezins- als meergezinswoningen. De alternatieven verschillen in de mate waarin woningen met een
beter energielabel een hogere waardering krijgen. Zo is er een alternatief waarin zowel een A-, als een Bals een C-label pluspunten krijgt toegekend bovenop de huidige waardering. In een ander alternatief gelden
de pluspunten enkel voor woningen met een A-label. In het derde alternatief wordt een middenweg gezocht.

In Figuur 3.2 zijn per alternatief de gevolgen voor de maximale huur te zien. Voor corporaties geldt in de
huurpuntklasse tot 145 punten gemiddeld een afname van de maximale huur, variërend met een bedrag
tussen € 1 en € 5, terwijl in de hogere puntklassen de maximale huur juist toeneemt. Refererend aan Figuur
3.1 is dit verklaren aan de hand van het percentage woningen met een slechter energielabel. Dat geldt ook
voor de private sector vrijwel als geheel.
De algemene conclusie is dan ook dat wanneer de slechtere energielabels minpunten krijgen toebedeeld,
dit vooral in de private sector zal leiden tot een daling van de maximale huur. In het bijzonder zal dit de
huurwoningen in de G4 en buiten de G40 betreffen.

14

r2022-0058KGO

Figuur 3.2 Wijziging in gemiddelde maximale huur per segment binnen corporatie (boven) en private sector
(onder), drie alternatieve herwaardering energielabel

WOZ-waarde
Per 1 mei 2022 gelden maatregelen om de WOZ-waarde minder bepalend te laten zijn in het totaal aantal
huurpunten. Het effect van deze ‘cap’ op de WOZ-waarde wordt bepaald door twee spreekwoordelijke
knoppen. De eerste betreft de huurpuntengrens die bepaalt voor welk deel van de huurvoorraad de cap van
toepassing is. De tweede knop is het maximale aandeel van de WOZ-punten. In het huidige stelsel zijn de
knoppen ingesteld op 145 punten respectievelijk 33%.

Figuur 3.3 toont de consequenties voor de maximale huur wanneer de knoppen anders ingesteld staan.
Verruiming van de instellingen resulteert vanzelfsprekend in een toename van de maximale huur. In vrijwel
alle segmenten is de gemiddelde toename het grootst wanneer het maximale aandeel van de WOZ-punten
verschuift van 33% naar 50% (maar de grens van 145 gehandhaafd blijft). Als uitzondering hierop gelden
de corporatiewoningen in de G4; hier is de toename van de maximale huur het grootst bij een puntengrens
van 187 (in plaats van 145) en een maximaal aandeel van 33%.
Vanwege de gemiddeld hogere WOZ-waarde van het private bezit in de G4 zijn de effecten daar het grootst.
Ook in de corporatiesector zijn uitsluitend (en gemiddeld genomen) de effecten louter in de G4 zichtbaar.

Regulering middenhuur op basis van WWS

15

Figuur 3.3 Wijziging in gemiddelde maximale huur per segment binnen corporatie (boven) en private sector
(onder), drie alternatieven WOZ-cap

Buitenruimte
In zekere zin wordt in het huidige stelsel de buitenruimte op een tamelijk grove wijze gewaardeerd. Er worden
punten toegekend per klasse met een stapgrootte van 25 m2. Kortom, een balkon van 4 m2 en een tuin van
24 m2 krijgen evenveel punten, zoals dat ook geldt voor een buitenruimte van 26 m 2 en een van 49 m2.
Zeker op locaties waar ruimte schaars is, zoals in stadscentra, kan elke vierkante meter aan buitenruimte
als winst voor de bewoners van huurwoningen worden gepercipieerd. Om die reden is gekeken naar het
effect van een punttoekenning die enerzijds iets fijnmaziger is en tegelijk vooral de eerste vierkante meters
aan buitenruimte relatief iets hoger waardeert. Anders dan in het huidige stelsel worden in de alternatieve
waarderingen geen aanvullende eisen gesteld aan de afmetingen van de buitenruimte 2.

Figuur 3.4 laat de uitwerking van twee van dergelijke varianten voor de punttoekenning zien. De
klassenindeling is voor beide gelijk, alleen is in de eerste variant (hoog) de waardering voor elke klasse 1,5
keer zo groot.

2 Momenteel geldt een minimale lengte van 1,5 meter voor de diepte en de breedte van de buitenruimte.

16

r2022-0058KGO

Figuur 3.4 Wijziging in gemiddelde maximale huur per segment binnen corporatie (boven) en private sector
(onder), twee alternatieven herwaardering buitenruimte

In beide alternatieven resulteert dat voor alle segmenten in de corporatie- en private sector in een toename
van de maximale huur. In de eerste variant is de gemiddelde toename van de maximale huur voor de gehele
huursector ruim € 30 en in de tweede variant zo’n € 15. Tussen corporatie- en privaat bezit zijn er nauwelijks
verschillen in de toename. Op hoofdlijnen is verder te zien dat de toename van de maximale huur groter is
naarmate de huurpunten oplopen.

Binnenoppervlakte
Zoals in voorgaande beargumenteerd geldt er in het huidige stelsel een zekere dubbeltelling van de
waardering van de binnenoppervlakte. Enerzijds gebeurt dit direct vanwege de toekenning van 1 punt per
vierkante meter, anderzijds indirect via de WOZ-waarde. Om deze dubbeltelling te temperen zijn er
verschillende manieren denkbaar. Een daarvan betreft een degressieve waardering van het aantal vierkante
meters: vanaf een bepaalde grens worden de extra vierkante meters met minder punten gewaardeerd.

Figuur 3.5 presenteert de daling van de maximale huur wanneer vanaf een bepaalde oppervlaktegrens de
vierkante meters niet meer met 1 punt gewaardeerd worden, maar met 0,75. Wanneer dit geldt vanaf 50 m2
zal de gemiddelde afname van de maximale huur € 55 bedragen. Hoe hoger deze grens komt te liggen, des

Regulering middenhuur op basis van WWS

17

lager de gemiddelde daling. Geldt de lagere waardering vanaf 100 m 2, dan blijft de afname van de maximale
huur beperkt tot circa € 10.

Figuur 3.5 Gemiddelde daling van de maximale huur bij verschillende grensoppervlakten vanaf waar 0,75 punt
per vierkante meter wordt toegekend

In voorgaande figuur is 70 m2 een soort buigpunt. Vanaf die grens neemt de maximale steeds harder af
wanneer de oppervlaktegrens verlaagd wordt. Het omgekeerde geldt ook: de maximale huur neemt minder
hard af wanneer de oppervlaktegrens verhoogd wordt. Om die reden worden in Figuur 3.6 per segment de
gevolgen voor de maximale huur in beeld gebracht als het uitgangspunt in een alternatieve waardering is
dat vanaf 70 m2 elke extra vierkante meter met 0,75 punt gewaardeerd wordt.

Ten opzichte van de huidige situatie werkt deze aanpassing één kant op: alle maximale huren dalen, behalve
wanneer de woning kleiner is dan 70 m2. De gemiddelde afname van de maximale huur gemeten over
gehele huursector is ongeveer € 30. In de corporatiesector is de afname € 25, maar in de private sector met
€ 45 duidelijk sterker. In beide sectoren is de afname het grootst in de klasse vanaf 187 punten. Ook geldt
voor beide sectoren dat de afname in de G4 het kleinst is en buiten de G40 juist het grootst. Vanzelfsprekend
hangt dit samen met de grootte van de woningen in de verschillende huurpuntklassen en gebieden.

18

r2022-0058KGO

Figuur 3.6 Wijziging in gemiddelde maximale huur per segment binnen corporatie (boven) en private sector
(onder), lagere waardering binnenruimte vanaf 70 m2

Resumerend
De bouwstenen hebben ieder een eigen effect op de veranderingen in de maximale huur wanneer de
punttoekenning anders ingevuld wordt.
■

Energielabel: Het nog hoger waarderen van de betere energielabels en vooral het ‘bestraffen’ van de
slechtere raakt de segmenten met een relatief hoog aandeel woningen met labels E, F en G. Met name
in de private sector pakt het effect op de maximale huur negatief uit.

■

WOZ-waarde: Zowel een hogere puntgrens als een hoger maximaal aandeel van de WOZ-punten
resulteert in meer huurpunten per woning en daarmee ook in een hogere maximale huur.

■

Buitenruimte: Een meer fijnmazige waardering werkt over de gehele linie positief uit.

■

Binnenoppervlakte: Een degressieve waardering werkt uitsluitend één kant op en resulteert in een
daling van de maximale huur.

Regulering middenhuur op basis van WWS

19

Impact van bouwstenen in samenhang

4

In het voorgaande is een beeld geschetst van de gevolgen van wijzigingen per bouwsteen. In dit hoofdstuk
worden bouwstenen gecombineerd en komt de focus te liggen op het gezamenlijke effect hiervan.

4.1

Van bouwstenen naar bouwpakketten

Niet alleen per bouwsteen zijn er verschillende mogelijkheden om te variëren in de punttoekenning, maar
ook in de samenstelling van de zogenaamde bouwpakketten waarin varianten op de bouwstenen met elkaar
gecombineerd worden. Er zijn diverse bouwpakketten bekeken en beoordeeld op hun uitwerking. In dit
hoofdstuk worden alleen de uitkomsten voor de belangrijkste kandidaat-pakketten besproken.
De selectie hiervan is verlopen in samenspraak met het ministerie van BZK en vastgesteld vanuit een
beoordelingskader gebaseerd op haalbaarheid, toenemende complexiteit en uitwerking.

Naast het gezamenlijke effect van de bouwstenen op de maximale huur is per bouwpakket ook gekeken
naar andere indicatoren. Dit betreft:
■

Het aantal verhogingen en verlagingen van de maximale huur met bijbehorend bedrag (zie bijlage).

■

De per saldo verschuivingen in de huurpuntklassen.

■

De dynamiek achter de verschuivingen, ofwel de ‘van-naar matrix’ (zie bijlage).

■

Aantal verlagingen met bijbehorende gemiddelde huurverlaging op het moment dat de nieuwe maximale
huur onder actuele huur komt te liggen bij wijzigingen aan het WWS.

4.2

Impact in beeld per bouwpakket

Er zijn zeven kandidaat-pakketten aangewezen. Een overzicht van de samenstelling ervan is opgenomen
in Tabel 4.1. De varianten zijn samengesteld op basis van de bouwstenen energieprestatie, WOZ-waarde,
buitenruimte en binnenruimte.
Tabel 4.1 Samenstelling varianten op basis van de bouwstenen energielabel, WOZ-waarde en buitenruimte

Variant Energie*
A: +4; B: +2; C: +1
1

Cap WOZ

Buitenruimte

145, 33%

Verfijnd

2

A: +4; B: +2; C: +1

187, 33%

Verfijnd

3

A: +2; B: +1

187, 33%

Verfijnd

4

A: +4

187, 33%

Verfijnd

5

A: +4

187, 33% mét limiet

Verfijnd

6

A: +4

187, 33%

Verfijnd

7

A: +4

187, 50%

Verfijnd

Binnenruimte

Degressief

* In alle varianten worden de slechtere energielabels met minpunten gewaardeerd: E met -1, F met -5 en G met -10

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

21

De combinatie van de alternatieve waardering voor de betere energielabels en de cap op de WOZ-waarde
varieert per pakket. Variant 6 is de enige waarin de degressieve waardering van de binnenruimte onderdeel
is van het pakket. In alle varianten worden de slechtere energielabels met aftrekpunten gewaardeerd (zie
ook paragraaf 3.3) en is het lage alternatief voor de verfijnde waardering van de buitenruimte van toepassing.
Tabel 4.2 geeft inzicht in de gehanteerde punttoekenning per oppervlakteklasse.

Tabel 4.2 Gehanteerde waardering oppervlakte voor de buitenruimte van toepassing voor alle varianten

m2

Punten

0 t/m 4

2

5 t/m 9

4

10 t/m 14

6

15 t/m 19

7,5

20 t/m 24

9

vanaf 25

10

Soms verschillen de varianten op één aspect waarmee ook automatisch het effect dat hiervan uitgaat in
beeld gebracht kan worden. Zo maakt de vergelijking tussen Variant 1 en 2 vooral inzichtelijk wat het effect
voor de cap op de WOZ is als de puntengrens verschoven wordt van 145 naar 187. Dit resulteert in een
hogere maximale huur, omdat op een kleiner deel van de huurmarkt de cap van toepassing is.
Het verschil tussen Variant 2, 3 en 4 is gelegen in de waardering van de betere energielabels, terwijl de rest
van het pakket (cap op de WOZ-waarde, buitenruimte en binnenruimte) ongewijzigd is gebleven.
Bij een toepassing van een cap op de WOZ kan een woning soms aanzienlijk teruglopen in punten. Variant 5
laat ten opzichte van Variant 4 zien wat er gebeurt als de terugval in huurpunten gelimiteerd wordt op 186.
Hierdoor valt de woning nog in het gereguleerde middenhuursegment, maar valt het niet nog verder terug
bij een strikte handhaving van de cap op 33%. Dit remt het verlagende effect op de maximale huur
aanzienlijk. De gemiddeld genomen grootste toename van de maximale huur zou mogelijk in Variant 7 aan
de orde kunnen zijn. De verruiming van de cap op de WOZ-waarde – met zowel een hogere puntgrens als
een hoger percentage aan toegestane WOZ-punten – is in deze variant het grootst.

Maximale huur
Tabel 4.3 presenteert voor de zeven bouwpakketten het effect op de gemiddelde maximale huur, zowel voor
het totaal als voor corporaties en private verhuurders gescheiden. Variant 6 is de enige met een daling van
de gemiddelde maximale huur. Dit betreft ook de enige variant waarin de degressieve waardering van de
binnenruimte is opgenomen. Figuur 3.6 liet eerder al zien dat deze in de regel één kant op werkt. Dit effect
is kennelijk zo sterk dat het zelfs in een pakket met andere aanpassingen toch bepalend is voor de maximale
huur.
Dit sterke effect blijkt ook uit Tabel B1 in de bijlage waarin de verhogingen en de verlagingen van de
maximale huur gescheiden in beeld worden gebracht. Variant 6 kent een opvallend laag percentage
woningen dat met een verhoging van de maximale huur te maken krijgt (corporatie: 36%, privaat: 32%),
maar tegelijk juist een hoog percentage waarvoor juist een verlaging verwacht mag worden (corporatie: 47%,
privaat: 56%).

22

r2022-0058KGO

De overige varianten laten gemiddeld genomen een stijging van de maximale huur zien. De gemiddelde
toename is met € 25 het hoogst in Variant 2 en 7. Voor de corporaties en private verhuurders spelen in de
diverse varianten andere effecten. In Variant 1 en 2 neemt de maximale huur vooral toe in de
corporatiesector. In Variant 3 en 4 zijn er nauwelijks verschillen tussen de sectoren. Tot slot blijken Variant
5 en 7 gemiddeld juist voor private verhuurders tot een hogere maximale huur te leiden in vergelijking met
corporaties.
Tabel 4.3 Wijziging in gemiddelde maximale huur per type verhuurder en totaal, zeven varianten

Var. 1

Var. 2

Var. 3

Var. 4

Var. 5

Var. 6

Var. 7

Corporatie

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-5 €

20

Privaat

€

10 €

20 €

20 €

20 €

25 €

-25 €

30

Totaal

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-10 €

25

Binnen de sectoren pakt het effect van de varianten op het WWS anders uit per segment. Variant 6 en 7
springen het meest in het oog, omdat deze de grootste uitschieters kennen (Figuur 4.1). Deze zijn doorgaans
(sterk) negatief in Variant 6 en (opvallend) positief in Variant 7. Variant 2 resulteert voor de meeste
segmenten in de hoogste maximale huur.
Figuur 4.1 Wijziging in gemiddelde maximale huur in corporatiesector per segment, zeven varianten

Figuur 4.2 laat de effecten per segment in de private sector zien. Ook nu laten Variant 6 en 7 de meeste
uitschieters zien; deze zijn veel sterker dan in de corporatiesector. Om die reden is de schaal aangepast en
anders dan in de vorige figuur. In alle huurpuntklassen is in de G4 het effect van de varianten het sterkst.

Regulering middenhuur op basis van WWS

23

Uitzondering hierop is Variant 1 in de G4 in de puntenklassen tot 145. Variant 7 daargelaten neemt in alle
segmenten neemt de gemiddelde maximale huur volgens Variant 2 en 5 het meest toe.

Figuur 4.2 Wijziging in gemiddelde maximale huur in private huursector per segment, zeven varianten

Verschuivingen puntklasse en achterliggende dynamiek
De ontwikkeling van de gemiddelde maximale huur is een eerste belangrijke indicator om de effecten van
de varianten op het WWS op te beoordelen. Dat zegt alleen nog niets over het aantal woningen dat op basis
van de huurpunten hetzij tot het gereguleerde hetzij tot het vrije segment zal behoren, en hoeveel woningen
uiteindelijk tot de gereguleerde middenhuur gerekend worden. Tabel 4.4 verschaft dat inzicht voor de
corporatie- en de private sector.
In het voorgaande is al geconstateerd dat de gemiddelde maximale huur in alle varianten toeneemt – met
uitzondering van Variant 6. Dit gaat in principe gepaard met een toename van het aantal woningen dat
potentieel tot het vrije segment gerekend mag worden; ofwel de woningen met minimaal 187 huurpunten en
die daarmee buiten de regulering vallen. Maar wederom is Variant 6 de uitzondering op de regel, omdat in
deze variant het aantal woningen in het hoogste puntsegment juist afneemt (-51.000). Dit is dan ook de
enige variant waarin per saldo het gereguleerde segment – mét inbegrip van de middenhuur – toeneemt. In
de overige varianten neemt deze in omvang af.
In de regel neemt ook het aantal woningen dat tot de gereguleerde middenhuur (145-186 punten) gerekend
kan worden toe. In Variant 6 is deze per saldo toename met bijna 80 duizend het grootst, zowel bij het bezit
van corporaties als van private verhuurders. Variant 1 en 7 (alleen bij corporaties) wijken af van deze regel,
omdat er sprake is van een afname.

24

r2022-0058KGO

Het aantal woningen tot 145 punten neemt hoe dan ook af. Voor de gehele huursector is dat afhankelijk van
variant met 60 duizend (= -28.000 + -32.000, Variant 6) tot 154 duizend woningen (= -104.000 + -50.000,
Variant 2).

Een belangrijke kanttekening bij deze verschuivingen is dat de mate waarin het liberalisatiepotentieel
momenteel benut wordt aanzienlijk verschilt in beide sectoren; zoals eerder geconstateerd in Tabel 3.2. Als
het huidige liberalisatiebeleid in beide sectoren op dezelfde wijze wordt voortgezet, heeft een toename van
het aantal woningen in de klasse ‘Vanaf 187 huurpunten’ in de corporatiesector andere gevolgen voor de
huurontwikkeling dan in de private sector.

Tabel 4.4 Aantallen en mutaties ten opzichte van huidig per huurpuntklasse per type verhuurder, huidige situatie
en zeven varianten
Aantal per klasse

Mutaties per klasse

T/m 144

145-186

Vanaf 187

Corporatie Huidig

843.000

933.000

303.000

Var. 1

772.000

912.000

Var. 2

739.000

Var. 3

759.000

Var. 4

753.000

Var. 5
Var. 6

Privaat

T/m 144

145-186

Vanaf 187

396.000

-72.000

-21.000

93.000

944.000

396.000

-104.000

11.000

93.000

952.000

370.000

-85.000

18.000

67.000

943.000

384.000

-91.000

10.000

81.000

753.000

943.000

384.000

-91.000

10.000

81.000

816.000

1.012.000

253.000

-28.000

79.000

-51.000

Var. 7

753.000

931.000

395.000

-91.000

-2.000

93.000

Huidig

324.000

354.000

312.000

Var. 1

307.000

352.000

331.000

-18.000

-2.000

20.000

Var. 2

275.000

384.000

331.000

-50.000

30.000

20.000

Var. 3

279.000

384.000

327.000

-46.000

30.000

16.000

Var. 4

277.000

383.000

330.000

-47.000

28.000

19.000

Var. 5

271.000

389.000

330.000

-53.000

35.000

18.000

Var. 6

293.000

431.000

266.000

-32.000

78.000

-46.000

Var. 7

275.000

360.000

356.000

-50.000

6.000

44.000

Door afrondingsverschillen bevat de tabel kleine inconsistenties.

Op basis van een zogenaamde ‘stromenmatrix’ kan worden bekeken hoe deze per saldo verschuivingen
precies tot stand komen. Deze zijn opgenomen in de bijlage; zie Tabel B2 en B3. Uit voorgaande tabel is af
te lezen dat de middenhuurklasse met 145 t/m 186 punten in de corporatiesector volgens Variant 6 met
meest toeneemt (+79.000) en in Variant 1 juist het sterkst afneemt (-21.000).

In Tabel B2 blijkt dat in Variant 6 enerzijds 73 duizend woningen uit de klasse tot 145 punten doorschuiven
naar de klasse 145-186, en tegelijkertijd 45 duizend woningen de andere kant op bewegen. Per saldo is dat
een winst van circa 18 duizend woningen vanuit de huurpuntklasse tot 145 punten. Anderzijds schuiven 17
duizend woningen vanuit het middensegment door naar de hoogste puntklasse, terwijl er 67 duizend
woningen terugvallen. Per saldo betekent dit even een toename, maar dan met 50 duizend woningen. Beide

Regulering middenhuur op basis van WWS

25

saldi verrekend – plus 18 duizend en plus 50 duizend – zorgen uiteindelijk voor de initieel gepresenteerde
toename van het middensegment met 79 duizend woningen.
Hoe anders pakt dit uit in Variant 1. Vanuit de laagste huurpuntklasse is er nog sprake van een per saldo
toename van het middensegment (+ 72.000 = + 83.000 – 11.000), maar het verlies richting het hoogste
huurpuntsegment pakt groter uit (-93.000 = + 2.000 – 95.000). Bij gevolg neemt het middensegment af met
20.000 (= +72.000 – 93.000). Met name de verschuivingen tussen het middelste en het hoogste
huurpuntsegment verklaart in dit geval het grote verschil tussen de varianten.

Hoewel de aantallen vanzelfsprekend verschillen tussen de varianten en per sector, geldt op hoofdlijnen wel
in alle gevallen hetzelfde. Er zijn namelijk nauwelijks woningen die als het ware twee klassen verspringen.
Anders gesteld: woningen verschuiven slechts één klasse omhoog of omlaag. Daarnaast zijn de stromen
van de woningen die naar een klasse hoger gaan aanzienlijk groter dan de stromen waarin woningen in een
lagere klasse terechtkomen. Echter, zoals een aantal keer reeds aangeven, Variant 6 is hierop de
uitzondering.

Huurverlagingen door wijzigingen in het WWS
Wanneer de maximale huur in een van de varianten lager komt te liggen dan de actuele huur, dan is er
sprake van een potentiële huurverlaging. Verhuurders zouden namelijk bij het inwerkingtreden van een
nieuw WWS een directe huurverlaging moeten doorvoeren richting de bewoners. Dit brengt huurderving met
zich mee voor verhuurders.
De omvang van het aantal huurverlagingen en de gemiddelde verlaging uitgedrukt in euro’s varieert tussen
de kandidaat-pakketten, zoals te zien in Tabel 4.5. Voor de interpretatie van de uitkomsten in de tabel is het
van belang om ten eerste op te merken dat de gemiddelde huurverlaging berekend is over alle woningen en
niet enkel over de woningen waarbij sprake is van een verlaging. Dat maakt de vergelijking over de varianten
gemakkelijker.
Ten tweede betreft dit de verlagingen enkel als gevolg van de wijzigingen in het WWS. Verlagingen die
eigenlijk al van toepassing zouden kunnen zijn in de uitgangssituatie – als gevolg van het zogenaamd
dwingend maken van het WWS – zijn hierin niet meegenomen. Hier vallen ook de woningen onder die tot
het gereguleerde middensegment (gaan) behoren. Een woning die momenteel 150 huurpunten heeft mag
in de vrije sector verhuurd worden tegen een huur die hoger ligt dan de maximale huur volgens de
huurprijzentabel. Met ingang van de regulering zou er sprake kunnen zij van een directe huurverlaging, maar
deze is niet het gevolg van wijzigingen in het WWS. Voor de gevolgen met inbegrip van de effecten van het
dwingend maken wordt verwezen naar de Tabel B5 in de bijlage.

Het percentage woningen waarbij sprake kan zijn van een huurverlaging blijft in de corporatiesector beperkt
tot zo’n 13.500 tot 24.400, ofwel 1% van de voorraad. De gemiddelde verlaging ligt rond € 25 in Variant 1
en 6, en rond € 20 in de overige varianten. In de private sector liggen de gemiddelde verlagingen iets, maar
niet heel veel hoger dan in de corporatiesector – met Variant 6 wel als bijzondere uitschieter waarin sprake
kan zijn van een gemiddelde verlaging van € 45. Het aantal en aandeel woningen waarop de verlaging
betrekking heeft ligt duidelijk hoger dan in de corporatiesector. In Variant 6 en 1 gaat het om 108.600 (11%)
respectievelijk 74.300 (8%), maar in de overige varianten om nog net geen 60.000 (6%).

26

r2022-0058KGO

Tabel 4.5 Gemiddelde huurverlaging en aandeel woningen per type verhuurder en totaal, zeven varianten
(uitkomsten op basis van minder dan 100 waarnemingen zijn grijs weergegeven)

Corporatie

Privaat

Totaal

Verlaging

Aantal

Aandeel

Var. 1

€

-25

15.800

1%

Var. 2

€

-20

13.500

1%

Var. 3

€

-20

13.500

1%

Var. 4

€

-20

13.500

1%

Var. 5

€

-20

13.500

1%

Var. 6

€

-25

24.400

1%

Var. 7

€

-20

13.500

1%

Var. 1

€

-20

74.300

8%

Var. 2

€

-20

59.400

6%

Var. 3

€

-20

59.400

6%

Var. 4

€

-20

59.400

6%

Var. 5

€

-20

56.600

6%

Var. 6

€

-45

108.600

11%

Var. 7

€

-20

56.600

6%

Var. 1

€

-20

90.100

3%

Var. 2

€

-20

72.900

2%

Var. 3

€

-20

72.900

2%

Var. 4

€

-20

72.900

2%

Var. 5

€

-20

70.100

2%

Var. 6

€

-40

133.000

4%

Var. 7

€

-20

70.100

2%

Regulering middenhuur op basis van WWS

27

Gevolgen voor waardering nieuwbouw

5

In de voorgaande twee hoofstukken zijn de effecten per bouwsteen en per kandidaat-pakket bekeken binnen
de bestaande voorraad. In dit hoofdstuk zijn de gevolgen van de pakketten getoetst op recent gerealiseerde
of binnenkort te realiseren nieuwbouwprojecten.

5.1

Werkwijze en bron

Om de gevolgen van wijzigingen aan het WWS voor de bestaande voorraad in beeld te brengen is in
voorgaande gebruik gemaakt van het WoON 2021. Voor zicht op de effecten voor de nieuwbouw worden
zogenaamde voorbeeldwoningen ingezet, die door diverse leden van de IVBN zijn aangeleverd. Niet alle
aangeleverde gegevens bleek even goed bruikbaar, omdat in sommige gevallen te veel essentiële informatie
ontbrak. De voorbeeldwoningen waarmee wel verder kon worden gerekend zijn zo veel mogelijk volgens
dezelfde methode doorgerekend als met het WoON. Hiervoor is echter nog wel een aantal aanvullende
aannames gedaan:
■

Aangenomen is dat de puntentelling zoals aangeleverd bij de voorbeeldwoningen klopt. Er is enkel een
controle gedaan op de effectuering van de WOZ-cap. Indien deze lijkt te ontbreken is de cap alsnog
toegepast om de gevolgen van wijzigingen in het WWS zo zuiver mogelijk te bepalen.

■

De aangeleverde WOZ-waardes zijn indien nodig geïndexeerd naar het peilmoment juni 2021.

■

Aangenomen is dat alle geleverde voorbeeldwoningen van het type ‘meergezinswoning’ zijn, hoewel dit
niet expliciet vermeld is.

■

Bij het merendeel van de voorbeeldwoningen is niet de exacte oppervlakte van de buitenruimte
aangegeven waardoor de verfijnde waardering niet kan worden toegepast. Uitgangspunt in dat geval is
de bestaande waardering. In de regel betreft dat twee punten. Wanneer de oppervlakte wel bekend is,
wordt deze uiteraard wel volgens de verfijnde waardering meegenomen in de berekeningen.

■

De aangeleverde energielabels zijn berekend volgens de NTA 8800. Om deze reden is voor de
waardering van de energielabels de wetsversie van 2022 als basis genomen. In de door te rekenen
varianten krijgen woningen met een energielabel A vier punten boven op de huidige waardering (behalve
in Variant 3). Voor de woningen met een label in de categorie A+, A++, A+++ en A++++ zijn de extra
punten respectievelijk 7, 8, 9 en 10 punten.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van het aantal doorgerekende voorbeeldwoningen. In totaal betreft
dit een steekproef van ruim 1.700 woningen. Er zijn nauwelijks woningen met minder dan 145 huurpunten,
hetgeen conform de huidige regelgeving betekent dat vrijwel alle woningen in potentie tot het vrije segment
gerekend kunnen worden. Echter, bijna 4 op de 5 voorbeeldwoningen behoort tot het zogenaamde
middensegment dat mogelijk onder de regulering zal vallen.

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

29

Tabel 5.1 Aantal doorgerekende voorbeeldwoningen nieuwbouw verdeeld over de initiële huurpuntklasse

Totaal

T/m 144

145-187

Vanaf 187

Aantaal

1.714

3

1.353

358

%

100%

0%

79%

21%

Het aantal leveringen per lid varieert van 1 tot bijna 900. In hoeverre deze steekproef gelet op locatie en
samenstelling representatief is voor de totale nieuwbouw door leden van de IVBN is niet bekend. Alle
gepresenteerde uitkomsten in dit hoofdstuk moeten om die reden als richtinggevend worden
geïnterpreteerd.

5.2

Impact in beeld per bouwpakket

De eerder gepresenteerde varianten op het huidige WWS zijn ook toegepast op de voorbeeldwoningen.
Welke consequenties dit met zich meebrengt is af te lezen aan Tabel 5.2. Te zien is dat in alle varianten het
gemiddeld aantal huurpunten toeneemt. Dit varieert tussen 9 (Variant 1 en 3) en 12 (Variant 7) punten.
Omdat alle woningen minimaal over energielabel A beschikken worden er geen minpunten vergeven
waardoor een terugval in punten niet aan de orde is.

Het aantal woningen in de laagste huurpuntklasse blijft net als in de uitgangssituatie op drie. Het aantal
woningen in de hoogste klasse neemt in elke variant toe. Deze toename is expliciet weergegeven in Tabel
5.3. In Variant 3 en 1 betreft het circa 30 tot 50 woningen, maar in de andere varianten kan dit oplopen tot
een toename van bijna 200 of zelfs ruim 300. Ten opzichte van het totaal aantal woningen in de steekproef
(1.714) gaat het in het laatste geval om bijna 20%.
In hoeverre deze toenamepercentages toepasbaar zijn op de ‘gemiddelde nieuwbouw’ die IVBN-leden
beogen is niet goed aan te geven. Zoals eerder benoemd is het momenteel onbekend in hoeverre deze
steekproef voldoende representatief is.

Tabel 5.2 Wijzigingen in het gemiddeld aantal huurpunten en de verdeling over huurpuntklassen voor de
voorbeeldwoningen, zeven varianten

Verschil

30

Aantallen per huurpuntklasse

huurpunten

T/m 144

145-187

Vanaf 187

Var. 1

9

3

1.301

410

Var. 2

10

3

1.160

551

Var. 3

9

3

1.320

391

Var. 4

10

3

1.160

551

Var. 5

11

3

1.042

669

Var. 6

10

3

1.173

538

Var. 7

12

3

1.042

669

r2022-0058KGO

Tabel 5.3 Aantal voorbeeldwoningen dat per saldo erbij komt in de huurpuntklasse vanaf 187, zeven varianten

Aantal

%

Var. 1

52

3%

Var. 2

193

11%

Var. 3

33

2%

Var. 4

193

11%

Var. 5

311

18%

Var. 6

180

11%

Var. 7

311

18%

Regulering middenhuur op basis van WWS

31

Conclusie

6
Aanleiding

Met de verruiming van het WWS beoogt het kabinet de betaalbaarheid van wonen voor middeninkomens te
verbeteren. De verruiming houdt in dat ook het zogenaamde middenhuursegment, huurwoningen met 145
tot 187 punten onder het WWS zullen vallen en daarmee tot de gereguleerde huursector zullen behoren. In
dit onderzoek is voor zeven varianten gekeken naar de effecten die hiervan uitgaan. Daarbij is vooral
gekeken naar de gevolgen voor de (gemiddelde) maximale huur en het aantal woningen dat onder het
gereguleerde regime zal vallen.

Bevindingen bestaande huurvoorraad
De zeven varianten zijn een combinatie van wijzigingen in de waardering van de WWS-onderdelen
energielabel, WOZ-waarde, buitenruimte en binnenoppervlakte. De samenstelling van de varianten is
opgenomen in Tabel 6.1.

Tabel 6.1 Samenstelling varianten op basis van de bouwstenen energielabel, WOZ-waarde en buitenruimte

Variant Energie*
A: +4; B: +2; C: +1
1

Cap WOZ

Buitenruimte

145, 33%

Verfijnd

2

A: +4; B: +2; C: +1

187, 33%

Verfijnd

3

A: +2; B: +1

187, 33%

Verfijnd

4

A: +4

187, 33%

Verfijnd

5

A: +4

187, 33% mét limiet

Verfijnd

6

A: +4

187, 33%

Verfijnd

7

A: +4

187, 50%

Verfijnd

Binnenruimte

Degressief

* In alle varianten worden de slechtere energielabels met minpunten gewaardeerd: E met -1, F met -5 en G met -10

In vrijwel alle varianten neemt de gemiddelde maximale huur in de bestaande huurvoorraad toe, zowel voor
het bezit van corporaties als van private verhuurders (Tabel 6.2). De uitzondering hierop betreft Variant 6,
de enige variant waarin een degressieve waardering van de binnenoppervlakte is opgenomen.

Tabel 6.2 Wijziging in gemiddelde maximale huur per type verhuurder en totaal, zeven varianten

Var. 1

Var. 2

Var. 3

Var. 4

Var. 5

Var. 6

Var. 7

Corporatie

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-5 €

20

Privaat

€

10 €

20 €

20 €

20 €

25 €

-25 €

30

Totaal

€

20 €

25 €

20 €

20 €

20 €

-10 €

25

Een toename van de gemiddelde maximale huur gaat in principe gepaard met een toename van het aantal
woningen dat potentieel tot het vrije segment gerekend mag worden; ofwel de woningen met minimaal 187

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

33

huurpunten en die daarmee buiten de regulering vallen. Hoe groter deze toename, des te kleiner het aantal
woningen dat tot het gereguleerde (midden)huursegment zal behoren. In Variant 6 is de toename van het
middenhuursegment het grootst, zowel bij corporaties als bij private verhuurders; zie Tabel 6.3. Het aantal
woningen tot 145 punten neemt hoe dan ook af in alle varianten.

Tabel 6.3 Mutaties aantallen per huurpuntklasse per type verhuurder, zeven varianten

Corporatie

Privaat

T/m 144

145-186

Vanaf 187

Var. 1

-72.000

-21.000

93.000

Var. 2

-104.000

11.000

93.000

Var. 3

-85.000

18.000

67.000

Var. 4

-91.000

10.000

81.000

Var. 5

-91.000

10.000

81.000

Var. 6

-28.000

79.000

-51.000

Var. 7

-91.000

-2.000

93.000

Var. 1

-18.000

-2.000

20.000

Var. 2

-50.000

30.000

20.000

Var. 3

-46.000

30.000

16.000

Var. 4

-47.000

28.000

19.000

Var. 5

-53.000

35.000

18.000

Var. 6

-32.000

78.000

-46.000

Var. 7

-50.000

6.000

44.000

Een verlaging van de maximale huur kan in sommige gevallen ertoe leiden dat deze onder actuele huur
komt te liggen. In dat geval zou sprake kunnen zijn van een directe huurverlaging. Het percentage woningen
waarbij sprake kan zijn van een huurverlaging blijft in de corporatiesector beperkt tot zo’n 1% van de
voorraad. De gemiddelde verlaging ligt tussen € 20 en € 25.
In de private sector liggen de gemiddelde verlagingen iets, maar niet heel veel hoger dan in de
corporatiesector. Het percentage woningen die het betreft ligt tussen 6% en 11%.

Bevindingen nieuwbouw huur
Om de gevolgen van wijzigingen aan het WWS voor de nieuwbouw nader te bekijken is gebruik gemaakt
van een steekproef van ruim 1.700 voorbeeldwoningen die door leden van de IVBN zijn aangeleverd. In alle
varianten neemt de gemiddelde maximale huur toe ten opzichte van de huidige waardering. Dit lijkt voor een
groot deel te komen door het energielabel van nieuwe woningen. Omdat deze minimaal over energielabel
A beschikken worden er geen minpunten vergeven waardoor een terugval in punten niet aan de orde is.
De toename van de maximale huur leidt ook tot meer woningen vanaf 187 punten. Deze toename varieert
tussen 30 en 300. In relatie tot het aantal steekproefwoningen betreft dit 2% tot bijna 20%.

Kanttekeningen
Dit onderzoek beoogt zo goed mogelijk de effecten voor het gereguleerde (midden)huursegment in beeld te
brengen voor de verschillende varianten op het WWS. Het is van belang daarbij de volgende zaken in acht
te nemen.

34

r2022-0058KGO

■

Om de effecten voor de bestaande bouw door te rekenen is gebruik gemaakt van het WoON 2021. Het
WoON is een streekproefbestand waardoor alle daaruit verkregen uitkomsten omgeven zijn door een
onzekerheidsmarge. Tegelijk kunnen bijschattingen en inconsistenties in het bestand extra ruis op de
resultaten introduceren. Een registratiebestand voor de gehele huursector met daarin volledige
informatie over alle kenmerken die van belang zijn voor de huurpuntenopbouw zou een beter alternatief
zijn geweest, maar deze is jammer genoeg niet voor handen.

■

De gevolgen voor de nieuwbouw zijn op basis van een steekproef van voorbeeldwoningen becijferd.
Onbekend is echter of de steekproef voldoende representatief is voor alle nieuwbouwinitiatieven die
IVBN-leden onlangs gerealiseerd hebben of wensen te realiseren op korte termijn. De uitkomsten van
dit onderzoek met betrekking tot de nieuwbouw moeten daarom als richtinggevend worden gezien.

■

Tot slot is in dit onderzoek geen rekening gehouden met gedragseffecten van verhuurders. Het zou
kunnen dat aanpassingen aan de woning zodanig meer huurpunten opleveren dat de woning tot het
hoogste huurprijssegment zal behoren. In dat geval valt de woning niet meer onder de regulering. Het
kan hierbij gaan om relatief kleine aanpassingen, bijvoorbeeld door het aantal luxe-elementen in de
woning te verhogen. Ook grotere ingrepen zoals bewuste labelverbeteringen zouden wellicht in dat
geval tot de mogelijkheden kunnen behoren.
Om een schets te geven van de potentiële omvang binnen de bestaande bouw is gekeken naar de
verdeling van de huurpunten. In de huidige situatie blijken zo’n 354 duizend woningen van private
verhuurders tot de middelste huurpuntklasse met 145 t/m 186 punten te behoren (zie ook Tabel 3.1).
Bijna 81 duizend woningen in dit middensegment heeft minimaal 175 huurpunten; ofwel ruim één op de
vijf. Voor deze specifieke groep van woningen hoeven er ten hoogste 11 punten te worden overbrugd
om buiten de regulering te vallen. Circa 40% hiervan heeft ten hoogste een energielabel D. Een
labelsprong van bijvoorbeeld energielabel F naar D gaat gepaard met 10 huurpunten meer. Het
aanbrengen van een toilet, wastafel en bad levert respectievelijk 3, 1 en 6 punten op.
Afhankelijk van de variant gaat het om 91 tot 131 duizend woningen met minimaal 175 (én minder dan
187) punten in bezit van private verhuurders. Het percentage woningen met een energielabel D t/m G
is vergelijkbaar met de huidige situatie.

Regulering middenhuur op basis van WWS

35

36

r2022-0058KGO

Bijlage
Tabel B1 Percentage woningen dat geconfronteerd wordt met een verhoging dan wel verlaging van de maximale
huur met bijbehorend gemiddeld bedrag, zeven varianten

Verhoging

Verlaging

Bedrag

Aandeel

Bedrag

Aandeel

Corporatie Var. 1

€

25

84%

€

-45

10%

Var. 2

€

35

85%

€

-5

9%

Var. 3

€

35

76%

€

-5

9%

Var. 4

€

40

70%

€

-5

9%

Var. 5

€

40

70%

€

-5

9%

Var. 6

€

40

36%

€

-30

47%

Var. 7

€

40

70%

€

-5

9%

Var. 1

€

25

67%

€

-40

24%

Var. 2

€

45

71%

€

-5

22%

Var. 3

€

40

63%

€

-5

22%

Var. 4

€

45

59%

€

-5

22%

Var. 5

€

55

60%

€

-5

21%

Var. 6

€

55

32%

€

-70

56%

Var. 7

€

65

61%

€

-5

20%

Privaat

r2022-0058KGO | Regulering middenhuur op basis van WWS

37

Tabel B2 Verschuivingen tussen huurpuntklassen corporatiesector, zeven varianten

Var. 1 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

761.000

83.000

0

844.000

145-186

11.000

827.000

95.000

933.000

0

2.000

301.000

303.000

772.000

912.000

396.000

2.080.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 2 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

729.000

114.000

0

843.000

145-186

10.000

828.000

95.000

933.000

0

2.000

301.000

303.000

739.000

944.000

396.000

2.079.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 3 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

749.000

95.000

0

844.000

145-186

10.000

855.000

69.000

934.000

0

2.000

301.000

303.000

759.000

952.000

370.000

2.081.000

Vanaf 187

Totaal

Vanaf 187
Totaal
Var. 4 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

T/m 144

743.000

100.000

0

843.000

145-186

10.000

841.000

83.000

934.000

0

2.000

301.000

303.000

753.000

943.000

384.000

2.080.000

Vanaf 187

Totaal

Vanaf 187
Totaal
Var. 5 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

T/m 144

743.000

100.000

0

843.000

145-186

10.000

841.000

83.000

934.000

0

2.000

301.000

303.000

753.000

943.000

384.000

2.080.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 6 Corporatie

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

771.000

73.000

0

844.000

145-186

45.000

872.000

17.000

934.000

0

67.000

236.000

303.000

816.000

1.012.000

253.000

2.081.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 7 Corporatie

Van

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

743.000

100.000

0

843.000

145-186

10.000

829.000

94.000

933.000

0

2.000

301.000

303.000

753.000

931.000

395.000

2.079.000

Vanaf 187
Totaal

38

Naar
T/m 144

r2022-0058KGO

Tabel B3 Verschuivingen tussen huurpuntklassen private sector, zeven varianten

Var. 1 Privaat

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

297.000

27.000

0

324.000

145-186

10.000

320.000

24.000

354.000

0

5.000

307.000

312.000

307.000

352.000

331.000

990.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 2 Privaat

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

267.000

57.000

0

324.000

145-186

8.000

322.000

24.000

354.000

0

5.000

307.000

312.000

275.000

384.000

331.000

990.000

Vanaf 187
Totaal
Var. 3 Privaat

Van

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

271.000

53.000

0

324.000

145-186

8.000

326.000

20.000

354.000

0

5.000

307.000

312.000

279.000

384.000

327.000

990.000

Vanaf 187

Totaal

Vanaf 187
Totaal
Var. 4 Privaat

Naar
T/m 144

Van

T/m 144

269.000

55.000

0

324.000

145-186

8.000

323.000

23.000

354.000

0

5.000

307.000

312.000

277.000

383.000

330.000

990.000

Vanaf 187

Totaal

Vanaf 187
Totaal
Var. 5 Privaat

Naar
T/m 144

Van

263.000

61.000

0

324.000

145-186

8.000

323.000

23.000

354.000

0

5.000

307.000

312.000

271.000

389.000

330.000

990.000

Totaal
Var. 6 Privaat

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

274.000

50.000

0

324.000

145-186

16.000

332.000

6.000

354.000

Vanaf 187

3.000

49.000

260.000

312.000

293.000

431.000

266.000

990.000

Totaal
Var. 7 Privaat

Van

145-186

T/m 144
Vanaf 187

Van

145-186

Naar
T/m 144

145-186

Vanaf 187

Totaal

T/m 144

267.000

56.000

1.000

324.000

145-186

8.000

300.000

47.000

355.000

0

4.000

308.000

312.000

275.000

360.000

356.000

991.000

Vanaf 187
Totaal

Regulering middenhuur op basis van WWS

39

Tabel B4 Aantal en percentage woningen met een geliberaliseerde huur per type verhuurder en huurpuntklasse,
huidige situatie en zeven varianten

Aantallen
Huidig 145-186

Var 1

Var 2

Var 3

Var 4

Var 5

Var 6

Var 7

40

% t.o.v. totaal in huurpuntklasse

Corporatie

Privaat

Totaal

Corporatie

Privaat

Totaal

43.000

191.000

234.000

5%

54%

45%

Vanaf 187

58.000

197.000

255.000

19%

63%

53%

Vanaf 145

101.000

388.000

489.000

8%

58%

48%

145-186

33.000

183.000

216.000

4%

52%

45%

Vanaf 187

69.000

212.000

281.000

17%

64%

53%

Vanaf 145

102.000

395.000

497.000

8%

58%

48%

145-186

33.000

200.000

233.000

4%

52%

45%

Vanaf 187

69.000

212.000

281.000

17%

64%

53%

Vanaf 145

102.000

412.000

514.000

8%

58%

48%

145-186

35.000

201.000

236.000

4%

52%

45%

Vanaf 187

67.000

209.000

276.000

18%

64%

53%

Vanaf 145

102.000

410.000

512.000

8%

58%

48%

145-186

33.000

199.000

232.000

4%

52%

45%

Vanaf 187

69.000

212.000

281.000

18%

64%

53%

Vanaf 145

102.000

411.000

513.000

8%

58%

48%

145-186

33.000

201.000

234.000

4%

52%

45%

Vanaf 187

69.000

212.000

281.000

18%

64%

53%

Vanaf 145

102.000

413.000

515.000

8%

57%

48%

145-186

47.000

231.000

278.000

5%

53%

45%

Vanaf 187

54.000

176.000

230.000

22%

66%

56%

Vanaf 145

101.000

407.000

508.000

8%

58%

48%

145-186

32.000

187.000

219.000

3%

52%

45%

Vanaf 187

70.000

225.000

295.000

18%

63%

52%

Vanaf 145

102.000

412.000

514.000

8%

58%

48%

r2022-0058KGO

Tabel B5 Gemiddelde huurverlaging en aandeel woningen per type verhuurder en totaal, zeven varianten met
inbegrip van dwingend maken WWS (uitkomsten op basis van minder dan 100 waarnemingen zijn grijs
weergegeven)

Corporatie

Privaat

Totaal

Verlaging

Aantal

Aandeel

Var. 1

€

-85

32.400

2%

Var. 2

€

-80

28.400

1%

Var. 3

€

-80

30.800

1%

Var. 4

€

-80

30.000

1%

Var. 5

€

-80

29.800

1%

Var. 6

€

-75

37.800

2%

Var. 7

€

-80

29.800

1%

Var. 1

€

-215

272.400

28%

Var. 2

€

-200

266.300

27%

Var. 3

€

-200

271.500

27%

Var. 4

€

-200

269.700

27%

Var. 5

€

-195

266.800

27%

Var. 6

€

-200

293.400

30%

Var. 7

€

-185

257.400

26%

Var. 1

€

-200

304.800

10%

Var. 2

€

-190

294.700

10%

Var. 3

€

-190

302.300

10%

Var. 4

€

-190

299.700

10%

Var. 5

€

-185

296.600

10%

Var. 6

€

-185

331.200

11%

Var. 7

€

-170

287.200

9%

Tabel B6 Aantal woningen per energielabel, per type verhuurder en totaal, bron: WoON 2021 (bewerkingen: ABF)

Corporatie

Privaat

Totaal

A

527.000

218.000

745.000

B

387.000

110.000

497.000

C

621.000

193.000

814.000

D

322.000

148.000

470.000

E

146.000

204.000

350.000

F

51.000

76.000

127.000

G

28.000

41.000

69.000

2.082.000

990.000

3.072.000

Totaal

Regulering middenhuur op basis van WWS

41