2014D41524

LIJST VAN VRAGEN
De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft de Minister
voor Wonen en Rijksdienst de volgende vragen ter beantwoording
voorgelegd over de voorhang van het ontwerpbesluit d.d. 17 oktober 2014
houdende een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte.
Voorzitter van de commissie,
Geurts
Adjunct-griffier van de commissie,
Verstraten

nds-tk-2014D41524

1

Nr
1

2
3

4
5

6
7

8

9
10

11

12

13

14

15

16
17

Vraag
Is de verlaging van de maximaal redelijke huur in steden als
Utrecht, Amersfoort en Eindhoven het gevolg van het verdwijnen
van de zogenoemde Donnerpunten?
Moet de maximaal redelijke huur per huurwoning nu elk jaar of elke
drie jaar opnieuw worden vastgesteld door de verhuurder?
Kunt u toelichten welke uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan nu
de maximaal redelijke huur steeds wisselt onder invloed van de
WOZ-beschikking1 van elke afzonderlijke eenheid, die meestal in
maart/april van een kalenderjaar worden gepubliceerd, terwijl de
jaarlijkse huurverhoging uiterlijk op 1 mei bekend dient te zijn? Zou
de verschuiving van de datum van de jaarlijkse huurprijsaanpassing van 1 juli naar 1 januari hiervoor een oplossing kunnen
bieden?
Op welke manier zal elke drie jaar de herijking van het WWS2 vorm
krijgen om de WOZ component op 25% van het totaal te houden?
Wat zal het gevolg zijn voor de puntencomponent in het WWS als
de landelijk gemiddelde WOZ-waarde toeneemt of afneemt? Welk
gevolg heeft dit voor de puntwaarde van de liberalisatiegrens?
Is de toename van de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van
invloed op de puntprijs?
Is de toename van de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van
invloed op het puntenaantal dat correspondeert met de
liberalisatiegrens?
Kunt u aangeven in welke mate een langjarige landelijk gemiddelde
WOZ-ontwikkeling boven de inflatie leidt tot een vergroting van de
totale maximaal redelijke huur van de sociale voorraad en daarmee
tot een verlaging van de liberalisatiegrens uitgedrukt in
woonwaardepunten?
Waarom moet de voorgestelde wijziging op 1 juli 2015 ingaan?
Kunt u een overzicht laten zien met daarin de grootste stijgers van
huurprijzen en de grootste dalers van huurprijzen en welke mensen
dit treft, om zo een evenwichtig beeld te hebben naast de gemiddelde uitwerking zoals beschreven in het ABF-rapport?
Kunt u een uitgebreid overzicht geven van de verschillende
huurklassen en verschillende inkomensgroepen en de gevolgen op
de huurprijs en de woonquote?
Wat betekent de wetswijziging concreet voor mensen die huurtoeslag ontvangen? Wat betalen huurtoeslagontvangers nu aan huur
en hoeveel zal dat zijn als deze wet van kracht wordt? Graag een zo
volledig mogelijk overzicht.
Hoe verhoudt het vaststellen van de WOZ-waarde van een huis zich
tot een mogelijke huurverhoging die jaarlijks op 1 juli plaatsvindt?
Met andere woorden, wat gebeurt er als de WOZ-waarde nog niet
bekend is en er wel een nieuwe huurprijs wordt voorgesteld door
de verhuurder?
Klopt het dat voor 90% van de panden in maart de WOZ-waarde is
vastgesteld? Zo nee, wanneer dan wel en voor welk percentage?
Wat gebeurt er met de panden waarvoor nog geen (correcte)
WOZ-waarde is vastgesteld?
Hebben huurders voldoende tijd om bezwaar te maken, zowel
tegen de WOZ-waarde als tegen een huurverhoging, wanneer deze
pas in maart of april bekend is, maar diezelfde huurder in mei een
voorstel voor een nieuwe huurprijs ontvangt?
Sinds enige tijd wordt het hebben van een energielabel meegerekend in de punten. Wanneer wordt deze maatregel geëvalueerd?
Hoe wordt omgegaan met het ontbreken van een WOZ-waarde,
bijvoorbeeld omdat een huis nog gebouwd of gerenoveerd wordt?
Wat zijn de consequenties voor de huurder, de verhuurder en de
gemeente?

2

Nr
18
19

20

21
22

23

24

25
26

27

28

29

30

31

Vraag
Op welke wijze(n) gaat u misbruik van bezwaar tegen bij de
WOZ-bepaling?
Wat betekent de wetswijziging voor de wildgroei aan «bezwaarbureautjes» die bezwaar maken voor mensen die het niet eens zijn
met de hoogte van de toegekende WOZ? Kan het antwoord worden
toegelicht?
Kan het verschil tussen de WOZ-waarde per vierkante meter en de
absolute WOZ-waarde begrijpelijk worden uitgelegd en op welke
manier dit uitwerkt in de huurprijs in euro’s?
Hoeveel zorginstellingen zullen verhuurders worden?
Ouderenzorgappartementen die in de afgelopen jaren zijn
gerealiseerd, zijn dat met subsidie voor kleinschalige bouw. Klopt
het dat zij echter qua oppervlakte de grootte van een riant
appartement in de vrije sector hebben? Hoe betaalbaar blijven deze
woningen?
Hoe verhoudt deze wetswijziging zich tot het scheiden van wonen
en zorg? Hoe kunnen woningen voor ouderen en zorgbehoevenden
in de toekomst betaalbaar blijven?
Kan invoering na 1 juli 2015 plaatsvinden? De termijn is voor 2015
zeer krap, is het mogelijk om de WOZ-waarde van het jaar ervoor te
hanteren?
Hoe wordt om gegaan met nieuwbouw en renovatie? Dergelijke
woningen hebben (nog) geen WOZ-waarde.
Wat is de situatie voor zorgorganisaties waar leegstand dreigt als
gevolg van de extramuralisering van verzorgingshuiswoningen?
Als voormalige verzorgingshuiswoningen op de particuliere
huurmarkt worden aangeboden, dan zullen zij ook te maken krijgen
met het WWS. Is er onderzoek gedaan naar de gevolgen van het
nieuwe WWS op de opbrengstpotentie van zelfstandige huurwoningen die zorgorganisaties willen aanbieden aan particuliere
huishoudens?
Verzorgingshuiswoningen zijn bijna altijd onderdeel van een
verzorgingscomplex en kennen nog geen individuele WOZ-waarde.
Is het redelijk dat in die gevallen, in het nieuwe WWS wordt
uitgegaan van een drempelwaarde van € 40.000?
Uit een quick-scan onder leden van ActiZ blijkt dat vrijwel alle
verzorgingshuiswoningen in het nieuwe stelsel minder huurpunten
krijgen. De nieuwe huurpunten voor de WOZ-waarde compenseren
in onvoldoende mate het verlies van huurpunten voor de huidige
onderdelen «Soort woning, «Woonomgeving» en «Schaarstepunten. Is dit beeld juist?
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt ook dat woningen gelegen in
schaarstegebieden geconfronteerd worden met de grootste daling
in huurpunten. Is dit juist?
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt dat in vergelijking met de huidige
situatie ook de maximale huurprijs lager uitvalt. Dit is gemiddeld
€ 100 met uitschieters van meer dan € 150. De vaste drempelwaarde van € 40.000 er toe leidt dat alle verzorgingswoningen op
dezelfde wijze gewaardeerd worden voor de absolute WOZ-waarde.
Klopt het dat dit nadeliger uitpakt voor de grotere woningen?
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt dat ondanks de daling van de
maximale huurprijs in het nieuwe stelsel, de huurruimte tussen de
feitelijke huren vanaf € 650 en de nieuwe maximale huren
ruimschoots aanwezig. Kunt u een reactie geven op het feit dat
voor woningen met een feitelijke huur tot € 650 de huurruimte in
de nieuwe situatie zeer beperkt is? In een enkel geval overschrijdt
de voorgenomen feitelijke huur de nieuwe maximale huurprijs.

3

Nr
32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

Vraag
Met het nieuwe WWS blijft macro gezien de totale huurruimte
gelijk, maar geldt dit ook voor totale bruikbare huurruimte als die
wordt vergeleken met de marktprijzen? Immers, in ontspannen
woningmarkten ligt binnen het huidige WWS de markthuur vaak
ver onder de maximale huur. Deelt u de mening dat verkleining van
de huurruimte in ontspannen woningmarkten in combinatie met
verruiming in schaarste gebieden wel kan leiden tot een de facto
grotere huurruimte?
Klopt het dat met het nieuwe WWS de gemiddelde maximale huur
in krimpgebieden afneemt en in schaarstegebieden toeneemt en
dat hierdoor per saldo de verdiencapaciteit van verhuurders groeit?
Voor hoeveel woningen betekent de «zorgwoning» regeling dat een
toeslag van 35% mogelijk wordt waar dit nog niet het geval is met
de huidige «serviceflat» regeling?
Kunt u onderbouwen waarom de toeslag van 35% voor «zorgwoningen» niet is verlaagd terwijl de criteria om voor deze toeslag in
aanmerking te komen aanzienlijk zijn verlaagd? Kunt u verklaren
waarom een «zorgwoning» onder de nieuwe definitie zo’n hoge
toeslag rechtvaardigt? Is de ruimere definitie voor «zorgwoning»
niet een mogelijkheid voor verhuurders om tegen geringe
investeringen woningen te labelen als «zorgwoning» om vervolgens de huren fors te verhogen?
Waarom vereist u niet dat verhuurders bij de jaarlijkse brief over de
huurverhoging ook worden verplicht de huurders te informeren
over de WOZ-waarde en een overzicht van de toegekende punten?
Waarom worden gemeenten niet verplicht huurders te informeren
over de WOZ-waarde nu huurders een direct financieel belang
kunnen hebben bij de hoogte van de WOZ-waarde?
Indien u gemeenten niet wilt verplichten om de WOZ-beschikking
naar de huurders te versturen, bent u dan wel bereid gemeenten te
verplichten dat ze de WOZ-beschikking op aanvraag moeten
versturen waarna de gebruikelijke bezwaartermijn ingaat?
Waarom is de werking van het energielabel, dat sinds 2011 is
opgenomen in het WWS, nog niet geëvalueerd zoals afgesproken
in het (herijkte) Convenant energiebesparing? Bent u bereid dit
alsnog te doen?
Bent u bekend met de doorrekening van het Wijksteunpunt Wonen
Amsterdam van het nieuwe WWS aan de hand van 2000 recente
puntentellingen uit de Amsterdamse praktijk? Vindt u het gerechtvaardigd dat in deze oude wijken de maximale huur gemiddeld met
10% stijgt, ondanks het verdwijnen van de schaarstepunten?
Hoe wordt in het nieuwe WWS omgegaan met het feit dat de
WOZ-waarde jaarlijks kan schommelen? Wat betekent dit voor een
woning die in het ene jaar geliberaliseerd zou kunnen worden en
het andere jaar niet?
Vindt u het acceptabel dat de procedure bij de huurcommissie
aanzienlijk wordt verlengd indien de WOZ-waarde ter discussie
staat, aangezien hiervoor bezwaar en beroep en hoger beroep en
vervolgens cassatie mogelijk is? Is het in dit geval mogelijk het
oude huurniveau aan te houden totdat de WOZ-waarde definitief
vast staat?
Deelt u de mening van woningcorporaties dat gelijktijdige invoer
van het nieuwe WWS en de huurverhoging op 1 juli 2015, in
combinatie met het nieuwe energielabel per 1 januari tot uitvoeringsproblemen leidt, aangezien het inlezen van de WOZ en het
bepalen van de huurverhoging per woning slechts twee weken
beschikbaar zijn omdat de nieuwe WOZ-waardes pas eind februari
beschikbaar komen?

4

Nr
44

45

46

47

48

49

50

51
52
53
54
55

56

57

58

Vraag
Wat is uw reactie op het voorstel van de woningcorporaties om
eerst de huurverhoging door te voeren, dan het WWS in te voeren,
dan de nieuwe streefhuren vast te stellen en pas daarna de
eventuele scheiding in het kader van de novelle op de Herzieningswet?
Deelt u de mening dat door het voorgestelde tijdpad waarbij alle
wijzigingen (WWS, novelle, WOZ, huurverhoging en energielabel)
vrijwel tegelijkertijd vallen elk normaal overleg met huurdersorganisaties frustreert door gebrek aan tijd?
Bent u bereid de voorgestelde oplossingsrichting van de corporaties over te nemen namelijk de invoering van het WWS per
1 september of 1 oktober en standaard uit te gaan van de WOZ van
het jaar ervoor (T-1) om permanente (elk jaar terugkerende)
tijdsdruk te voorkomen bij wijziging van de puntentallen en het
krappe tijdschema van de huurverhoging? Deelt u de mening dat
bij een keuze voor T-1 bovendien de bezwaren tegen de WOZwaarde dan ongeveer afgehandeld kunnen zijn zodat voor de
meeste woningen een definitieve WOZ beschikbaar is, terwijl dit bij
T=0 onmogelijk is?
Bent u bereid verhuurders te verplichten bij het aangaan van een
nieuw huurcontract de meest recente WOZ-beschikking te
overleggen zodat een huurder deze kan betrekken bij een eventueel
bezwaar tegen de hoogte van de huur die immers binnen zes
maanden na het aangaan van een huurcontract moet worden
ingediend?
Kunt u garanderen dat alle huurders hun WOZ-waarde zullen
ontvangen of eenvoudig kunnen opvragen, en met die WOZwaarde op tijd bezwaar kunnen maken tegen huurverhogingsvoorstellen, voordat het besluit huurprijzen van kracht wordt?
Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat huurders op de hoogte
zijn van het feit dat het puntenstelsel verandert en dat zij op een
andere manier bezwaar moeten maken tegen huurverhoging?
Hebben verhuurders voldoende tijd om de WOZ-waarde te
integreren in hun huurverhogingsvoorstellen voordat deze naar de
huurder gaan?
Wat gebeurt er met het WWS van een huureenheid indien er (nog)
geen WOZ-beschikking is of wanneer er lopende bezwaren zijn?
Op welke manier wordt de WOZ-waarde van nieuwbouwwoningen
verrekend?
Wat is het effect van het nieuwe WWS voor kleine woningen in
schaarstegebieden?
Op welke manier gaat u er met het nieuwe WWS voor zorgen dat er
voldoende geïnvesteerd wordt in zorgwoningen?
Neemt de realistische verdiencapaciteit van verhuurders per saldo
niet juist toe aangezien zij hun huren mogen verhogen in schaarstegebieden en moeten verlagen in krimpgebieden, omdat de
verlaging daar niet echt mogelijk is aangezien de marktprijs toch al
onder de maximum huurprijs lag?
Hoelang blijft nieuwbouw in de vrije sector geliberaliseerd, ook al
zakt de WWS onder de liberalisatiegrens en hoe verhoudt zich dit
tot rechtmatig meebewegen met de marktprijs?
Welke alternatieven zijn onderzocht om enerzijds de relatie tussen
huurprijs, marktwaarde en kwaliteit te verbeteren en anderzijds de
huurder te beschermen tegen excessieve huurprijzen?
Waarop baseert u zich op dat de voorgestelde wijziging een
verbetering is? Kunt u voorbeelden geven waaruit dit blijkt, zowel
uit binnen- als buitenland?

5

Nr
59

60
61

62

63
64

65

66

67

68

69
70
71
72
73
74

75

76
77
78

Vraag
In het huidige stelsel worden extra punten toegekend voor de
ligging van een woning en de kwaliteit, waarom acht u dit
onvoldoende en moet dit worden uitgebreid met de WOZ-waarde?
Waar wordt de veronderstelling dat de wetswijziging een vereenvoudiging is op gebaseerd?
Op welke manieren wordt het eenvoudiger voor de huurder, voor
de verhuurder en voor de gemeente? Kunt u per afzonderlijke
betrokkene het verschil aangeven tussen de werking van het
huidige WWS en na inwerking treden van de wet?
Als het mee laten tellen van de WOZ-waarde zo vaak is voorgesteld
de afgelopen 15 jaar, wat zijn dan de redenen geweest om er steeds
vanaf te zien?
Wat zijn door Kences, de Lsvb3, Actiz en VGZ genoemde bezwaren
en op welke manieren is aan hun bezwaren tegemoet gekomen?
Vervallen de Donnerpunten nu wel of niet? Klopt het dat de
Donnerpunten als het ware worden uitgesmeerd over alle huurders
en dat daarmee de schaarstegebieden onevenredig worden belast?
Waarom is ervoor gekozen om driejaarlijks het aantal WWS-punten
te herijken, terwijl de WOZ-waarde en de huurprijs jaarlijks worden
bepaald?
Hoe wordt aan huurders gecommuniceerd dat zij in aanmerking
kunnen komen voor een huurverlaging wanneer de feitelijke
huurprijs onder de huidige komt te liggen? Hoe gaat u ervoor
zorgen dat huurders niet onnodig te veel huur betalen in het
nieuwe stelsel?
Door de wetswijziging zullen sommige huurders uitkomen op een
huurprijs boven de liberalisatiegrens. Klopt het dat er het eerste
jaar voor hen niets veranderd en zij mogelijk nog huurtoeslag
kunnen ontvangen?
Door de wetswijziging zullen sommige huurders uitkomen op een
huurprijs boven de liberalisatiegrens. Is het correct dat alleen het
eerste jaar de woning niet geliberaliseerd mag worden, of geldt dit
ook in de jaren erna, omdat gesteld wordt dat het percentage dat
geliberaliseerd wordt niet veranderd?
Hoeveel huurders zullen te maken krijgen met een huurverhoging
door het nieuwe stelsel en hoeveel is het verschil in euro’s?
Hoeveel huurders zullen in aanmerking komen voor huurverlaging
door het nieuwe stelsel en hoeveel is het verschil in euro’s?
Kan de uitzondering voor containerwoningen worden toegelicht,
mede aan de hand van praktijkvoorbeelden?
Waar is de WOZ-ondergrens van € 40.000 op gebaseerd?
Kunt u een toelichting geven op de stelling dat studenten vaak een
kleine ruimte huren en dat zij 5% meer huur gaan betalen?
Waarom worden verhuurders niet verplicht de huurprijs gevolgen
met een punten specificatie te delen met hun huurders, maar
krijgen zij enkel de mogelijkheid?
Waarom worden gemeenten niet verplicht een voor bezwaar
vatbare WOZ-beschikking aan huurders te sturen? Hoe kunnen
huurders weten dat zij recht hebben op zo’n beschikking op grond
van de Wet WOZ, als een gemeente niet meewerkt?
Wanneer komt er een algemeen toegankelijk WOZ-register waar
huurders de WOZ-waarde kunnen vergelijken?
Wat waren de bezwaren van de VNG4 over de taxatiemethodiek en
hoe is de regering hieraan tegemoet gekomen?
Waarom wordt gesteld dat het ophogen van de maximale huurprijsgrens in artikel 8a slechts een redactionele aanpassing is?
Welke gevolgen in de praktijk zijn er ten opzichte van 2012, dus nog
voor de werkwijze werd aangepast van de huurcommissie?

6

Nr
79

80

81

Vraag
Waarom is er voor een toeslag van 35% gekozen voor serviceflats?
En waar is het percentage op gebaseerd en hoe ziet deze toeslag er
in de praktijk uit (in euro’s)?
Bij de vergelijking van de oude en de nieuwe definitie van
serviceflats valt op dat er bij de nieuwe omschrijving één nieuw
element is toegevoegd terwijl drie elementen zijn verdwenen
(verstrekken van maaltijden, levering medische of paramedische
zorg en logeermogelijkheden). Waarom heeft u hiervoor gekozen?
Hoe gaat u het effect tegen dat door de definitie verandering het
makkelijker is voor verhuurders om van een woning een zorgwoning te maken en zo de huur te kunnen verhogen?

1

WOZ: Waardering Onroerende Zaken
WWS: Woningwaarderingsstelsel
Lsvb: Landelijke Studenten Vakbond
4
VNG: Vereniging Nederlandse Gemeenten
2
3

7