Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

25 295

Infectieziektenbestrijding

Nr. 681

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 15 september 2020
In deze kabinetsperiode heeft het kabinet een groot aantal stappen gezet
in de aanpak van het woningtekort. Vorig jaar is er 2 miljard beschikbaar
gesteld voor de woningmarkt. Inmiddels is duidelijk dat met de eerste 290
miljoen vanuit de woningbouwimpuls 51.000 extra woningen worden
gerealiseerd en de heffingsvermindering voor woningcorporaties voor
nieuwbouw in potentie 150.000 sociale huurwoningen kan opleveren de
komende vijf jaar.
Dat is nodig, want de woningmarkt is krap en steeds meer mensen
hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Vooralsnog
lijkt de bouwproductie door de coronacrisis nog geen grote vertraging te
hebben opgelopen maar de gevolgen blijven onzeker. Zelfs als de vraag
tijdelijk afneemt door de coronacrisis loopt het woningtekort tot 2025
alleen maar verder op. Tot 2030 bedraagt de bouwopgave 845 duizend
woningen. Het betekent dat er meer (betaalbare) woningen gebouwd
moeten worden dan de afgelopen jaren. Dit terwijl door de stikstofproblematiek, PFAS en een gebrek aan bouwlocaties de nieuwbouwproductie
naar verwachting in 2020 en 2021 al afneemt met zo’n 20 duizend
woningen per jaar.1
Ik kom daarom nu met extra maatregelen in aanvulling op de maatregelen
die ik afgelopen mei al heb aangekondigd om tijdens de coronacrisis door
te bouwen2. De woningbouw wordt op korte termijn versneld door
middelen van de woningbouwimpuls naar voren te halen en op te hogen,
knelpunten bij gemeenten en woningcorporaties aan te pakken en in te
zetten op meer transformatie van bijvoorbeeld winkels naar woningen.
Met middelen om de stikstofproblematiek aan te pakken, versnelling van
besluitvorming op grootschalige woningbouwlocaties, onderzoek naar de
mogelijkheden van een actief grondbeleid door het Rijk en concretere
1
2

kst-32847-681
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Kamerstuk 32 847, nr. 653
Kamerstukken 32 847 en 25 295, nr. 650

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

1

afspraken met gemeenten en provincies over plancapaciteit en woningbouw wordt ook de productie voor een langere termijn verhoogd. Ik richt
me bovendien op groepen waar de problematiek het meest urgent is via
extra aandacht voor kwetsbare groepen en ouderen bij de bouw van
woningen, betere kansen voor koopstarters door een differentiatie van de
overdrachtsbelasting en door in te zetten op meer betaalbare huren. Over
de maatregelen voor betaalbare huren heb ik u vandaag separaat een
brief gestuurd.
Invloed van de coronacrisis op de woningmarkt
Ondanks een lichte omzetdaling en een daling van de orderportefeuilles in
april, slaagt de bouw er vooralsnog in om door te bouwen. De orderportefeuilles stabiliseren3 en het aantal afgegeven vergunningen is ruim 8%
groter dan vorig jaar4. Dat de bouw door kan werken is mede te danken
aan het protocol «Samen veilig doorwerken» waarmee ik samen met de
sector heb gezorgd dat de bouw op een veilige manier kan doorgaan, en
aan de verklaring «Samen doorbouwen aan Nederland» die de medeoverheden, bouw- en technieksector, banken en brancheverenigingen samen
met mij heb opgesteld.
Het grote woningtekort en de algemene economische steunmaatregelen
van het kabinet maken dat de vraag naar woningen groot blijft. Maar dat
kan veranderen als mensen door onzekerheid en oplopende werkloosheid
terughoudender worden en grote aankopen zoals een woning uitstellen.
Ook beleggers en ontwikkelaars kunnen door een verslechterde economische situatie terughoudender worden met investeringen. Welk effect dit
precies heeft op de woningbouwproductie is onzeker, maar iedere
terugval vergroot de opgave voor latere jaren. Tijdens de vorige crisis
hebben we gezien dat de effecten van een economische neergang op de
bouw groot kunnen zijn en lang kunnen doorwerken. De studie naar
cycliciteit van het CPB laat zien dat de bouwproductie gevoelig is voor
prijsschommelingen5.
Sterker sturen op grootschalige woningbouw met gemeenten en
provincies
Het Rijk stuurt sterker op de woningbouw door afspraken te maken,
belemmeringen weg te nemen, te investeren en te participeren in 14
grootschalige woningbouwlocaties die van nationaal belang zijn, en die
grotendeels voortvloeien uit de woondeals. Het grote woningtekort is bij
uitstek een opgave die zowel voor de korte als langere termijn inzet en
samenwerking van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en bij
het Rijk. We moeten op elkaar kunnen bouwen. Daarom maak ik, voortbouwend op de woondeals en de regionale verstedelijkingsstrategieën, dit
najaar afspraken met alle provincies over de provinciale en regionale
woningbouwprogramma’s. Zo beoog ik gezamenlijk te komen tot concrete
doelstellingen voor plancapaciteit en woningbouwproductie om de
benodigde woningbouwproductie van 845 duizend woningen tot 2030 te
realiseren. Een gedeeld beeld tussen Rijk en medeoverheden van de
doelen en de grootschalige woningbouwlocaties die cruciaal zijn om
genoeg te bouwen draagt bij aan snellere realisatie, door een samenhangende en daarmee effectievere inzet van onze sturing en middelen. In de
regio’s waar het woningtekort het meest urgent is vormen de woondeals

3

https://www.eib.nl/nieuws/orderportefeuilles-bouwnijverheid-bleven-in-juni-gelijk/
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/34/bouw-zet-voor-het-eerst-in-jaren-minder-om
5
CPB, Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes, Den Haag (2020).
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

2

al een stevige basis voor gezamenlijke sturing6, Met de inzet van de
woningbouwimpuls en mijn deelname aan de bestuurlijke overleggen
MIRT laat ik zien hoe we hier ook middelen aan koppelen om versnelling
te realiseren.
Hierbij ondersteun ik gemeenten, regio’s en provincies, naast het
algemene aanvullende compensatiepakket voor medeoverheden7, door
specifieke knelpunten aan te pakken. Dit gebeurt door nog eens € 20
miljoen, beschikbaar te stellen voor de capaciteit van gemeenten bovenop
de eerdere € 20 miljoen om door middel van flexpools specifieke
expertise of projectleiders aan te trekken om projecten te versnellen. Om
bestaande gemeentelijke plannen te ondersteunen die financieel niet rond
komen zet ik € 100 miljoen aan geplande investeringen uit de woningbouwimpuls eerder in en verhoog ik het budget daarbovenop voor komend
jaar met € 50 miljoen. Het totale budget voor de woningbouwimpuls in
2021 komt daarmee uit op € 450 miljoen. Daarnaast kunnen met de inzet
van € 20 miljoen extra voor de transformatiefaciliteit nog eens 9.000 extra
woningen worden gerealiseerd door winkels en kantoren om te bouwen
tot woningen. Ook voor het verduurzamen van koopwoningen is € 45
miljoen vrij gemaakt. Ik geef bij de woningbouw extra aandacht aan
kwetsbare groepen, omdat deze hard worden geraakt door de gevolgen
van de coronacrisis. Daarnaast werkt het kabinet aan maatregelen gericht
op 16 stedelijke vernieuwingsgebieden waar de sociale effecten van de
coronacrisis het grootst zijn. De relevante thema’s zijn onder andere:
schuldenproblematiek, (jeugd)werkloosheid, veiligheid, jongerenparticipatie, kansen(on)gelijkheid, de huisvesting van kwetsbare groepen en een
gebiedsgerichte aanpak.
Het kabinet pakt ook de stikstofproblematiek aan en heeft daarvoor € 100
miljoen per jaar gereserveerd voor de komende 10 jaar om de belemmeringen door stikstof weg te nemen. Dit is voor bronmaatregelen om een
drempelwaarde of partiële vrijstelling voor de bouw in te kunnen voeren
als onderdeel van de stikstofwet. Voor de bouw ontstaat zo weer een goed
perspectief.
Verder ga ik onderzoek gaan doen naar het uitbreiden van het ruimtelijke
instrumentarium van het Rijk en een actief grondbeleid om nog effectiever
bij te dragen aan de gezamenlijke doelen van Rijk en medeoverheden.
Daarbij verken ik ook de mogelijkheden en noodzaak voor een Rijksontwikkelbedrijf inclusief de risico’s en financiële randvoorwaarden hiervan,
zoals ik ook in de brief van 11 september jl. over de definitieve Nationale
Omgevingsvisie heb toegelicht. Een Rijksontwikkelbedrijf zou in nauwe
samenwerking met gemeenten en provincies, door middel van een actief
grondbeleid kunnen bijdragen aan belangrijke gebiedsontwikkelingen in
Nederland.
Zoals gezegd blijven de gevolgen van de coronacrisis voor de woningbouwproductie onzeker. Om een grote terugval van de woningbouwproductie te voorkomen, heb ik de afgelopen periode een doorbouwgarantie
voor nieuwbouwwoningen verkend. Ik werk deze garantieregeling voor
nieuwbouwwoningen verder uit, waarbij ook de financiële risico’s en
budgettaire impact in kaart worden gebracht. Zo kan snel besluitvorming
plaatsvinden over eventuele inzet van dit instrument indien de
woningbouw markant sterker dan voorzien dreigt terug te vallen.

6

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2020/06/26/rapport-bevlogen-bouwen-dewoondeals-in-2020
7
Kamerstuk 35 420, nr. 104

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

3

Bestuurlijke afspraken voor doorbouwen corporaties samen met VNG en
AEDES
In het eerste doorbouwpakket is gewezen op de belangrijke rol die de
corporatiesector vervult. Deze sector is een grote speler op de woningmarkt die een segment bedient waar altijd vraag naar is. De vraag naar
betaalbare huurwoningen zal door de coronacrisis de komende tijd
mogelijk verder toenemen. Er worden nu verschillende maatregelen
genomen die direct en indirect van invloed zijn op de financiële positie
van de sector. Naast een verlaging van de verhuurderheffing en de
maatregel om de huren voor dure scheefwoners te verlagen, gaat het met
name om de overdrachtsbelasting en de bevriezing van de vennootschapsbelasting. Er was door de sector al goed gebruik gemaakt van de
Regeling vermindering verhuurderheffing nieuwbouw en de heffingskorting voor verduurzaming wordt versneld geopend. Het Kabinet stelt in
dit kader € 200 miljoen beschikbaar voor de verhuurderheffing. Daarmee
komt het kabinet door middel van een verlaging van de verhuurderheffing
met € 138 miljoen tegemoet voor de huurverlaging voor dure scheefwoners, het overige deel van de beschikbaar gestelde middelen komt ten
goede aan nieuwbouw in de vorm van dekking voor de vele extra
aanvragen die zijn ingediend voor de heffingsvermindering nieuwbouw.
Per saldo blijft de investeringscapaciteit van de sector op peil en worden
de belangrijkste volkshuisvestelijke opgaven ondersteund: betaalbaarheid,
nieuwbouw en verduurzaming. Naast de aanvragen voor 115.000 sociale
huurwoningen, lagen er nog aanvragen voor de bouw van 35.000
woningen uit de vorige regeling vermindering verhuurderheffing (RVV
Nieuwbouw 2017). Al deze 150.000 woningen moeten nu zo snel mogelijk
gebouwd worden. Daarom heb ik met VNG en AEDES nu in bestuurlijke
afspraken (zie bijlage)8 vastgelegd dat we er gezamenlijk voor zorgen dat
binnen twee jaar de bouw van deze woningen kan starten, met als doel de
woningbouw door corporaties te versnellen naar 25.000 per jaar. Daar
bovenop is afgesproken om te zorgen voor de bouw van 10.000 flexwoningen door corporaties in de komende 2 jaar. Afgesproken is ook om de
inzet van de investeringscapaciteit in de niet-DAEB voor middenhuur en
goedkope koop te stimuleren, en daartoe wordt de marktverkenning
opgeschort (zie hieronder). Samen met VNG en AEDES houden we scherp
toezicht op de realisatie van de afspraken. Daartoe wordt nog dit jaar een
gezamenlijke tasforce ingesteld. In de bestuurlijke afspraken is een
beschrijving van de taskforce opgenomen. Hiermee voldoe ik aan mijn
toezegging uit het Algemeen overleg Bouwen van 18 juni jongsleden om
de Kamer nader over de taskforce te informeren (Kamerstuk 32 847, nr.
678).
De bestuurlijke afspraken zijn gemaakt voor de duur van dit kabinet. Voor
de toekomst is sprake van een disbalans tussen de opgaven en middelen
van de corporatiesector. De partijen benadrukken daarom dat op de
middellange termijn afspraken voor de jaren daarna moeten worden
gemaakt waarvan ook een structurele oplossing voor de financiële positie
van corporaties onderdeel moet zijn. De nieuwbouwopgave zal daarbij in
samenhang met de overige volkshuisvestelijke opgaven voor de sector,
zoals betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid moeten worden
bezien. De afspraken tonen aan dat alle partijen gezamenlijk de schouders
eronder willen zetten.
Betere kansen voor starters
Met name starters hebben baat bij extra woningen. De bouw van extra
woningen kost echter tijd en de effecten zijn niet direct zichtbaar. Daarom
8

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

4

zet ik ook in op het verbeteren van de positie van starters ten opzichte van
andere groepen. Kopers jonger dan 35 jaar krijgen meer kans op het
vinden van een koopwoning door differentiatie van de overdrachtsbelasting waarin zij eenmalig worden vrijgesteld van deze belasting.
Hierdoor zijn starters eerder in staat de kosten koper op te brengen en
verbetert hun relatieve positie op de woningmarkt Voor overige kopers die
het huis zelf gaan bewonen blijft het tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting gelden. Iedereen waarvoor de woning geen hoofdverblijf zal zijn
gaat het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting betalen (dat
verhoogd wordt naar 8% in 2021).
Tot slot
Het is van belang dat de bouw blijft doorbouwen, juist ook tijdens de
coronacrisis. In 2018 en 2019 is de gezamenlijke doelstelling om 75.000
woningen per jaar te bouwen ruimschoots gehaald. Dit jaar wordt de
bouw geconfronteerd met de gevolgen van de stikstofcrisis en de
coronacrisis, het EIB voorspelde dat daardoor de nieuwbouw (exclusief
transformaties van bestaande gebouwen) zou dalen tot 60.000 woningen
in 2021. Ik heb daarop in het voorjaar al maatregelen genomen om te
zorgen dat de productie zoveel mogelijk op niveau blijft. In de komende
jaren is het cruciaal dat de opwaartse lijn wordt voortgezet. Mede in het
licht van de nieuwe hogere bevolkingsprognose moet er immers voor
2030 voor elke 6 à 7 woningen één huis bij komen, in de grote steden zelfs
één voor elke 5 woningen. Daarom neem ik nu extra maatregelen zodat er
versneld extra woningen bij komen. Ik bouw daarmee voort op de aanpak
die ik de afgelopen jaren heb ingezet met een meer actieve en sturende
rol vanuit het Rijk, samen met onder meer gemeenten, provincies en
woningcorporaties. Samen nemen we knelpunten en belemmeringen
voor de bouw weg en zetten we in op betere en snellere monitoring,
planvorming en besluitvorming. Ik zet daarbij ook specifiek in op het
verbeteren van de positie van starters en op extra aandacht voor
kwetsbare groepen en ouderen bij de bouw van woningen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

5

Bijlage:

Toelichting op de maatregelen
Betere kansen voor starters via differentiatie overdrachtsbelasting
Starters hebben baat bij de bouw van extra starterswoningen. Vanuit de
woningbouwimpuls wordt daarom specifiek gebouwd voor deze
doelgroep. Van de 51.000 woningen die met behulp van de woningbouwimpuls gerealiseerd worden zal een aanzienlijk deel ook gericht zijn op
starters. Met name de meer dan 33.000 sociale en middenhuurwoningen
(tot maximaal € 1.000) en koopwoningen onder de NHG-grens zullen
starters helpen. Deze woningen zijn helaas nog niet morgen beschikbaar.
Daarom zet ik in de tussentijd in op het verbeteren van de positie van
starters ten opzichte van andere groepen. Met de differentiatie van de
overdrachtsbelasting worden personen tussen de 18 en 35 jaar vanaf
1 januari 2021 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hierdoor
zijn zij eerder in staat de kosten koper op te brengen en verbetert hun
positie op de woningmarkt. Voor overige kopers die de woning zelf gaan
bewonen blijft het tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting gelden.
Partijen die de woning niet als hoofdverblijf gebruiken gaan het
standaardtarief voor de overdrachtsbelasting betalen (dat verhoogd wordt
naar 8% in 2021). Hiermee verstevigen we de positie van starters ten
opzichte van beleggers. Tijdens de week van de starter (28 september tot
4 oktober) wordt door woonpartijen extra aandacht besteed aan deze
maatregel maar ook aan andere initiatieven en voorlichting om starters te
helpen bij het huren of kopen van hun eerste huis. Met deze week en
bijbehorende internetsite wordt invulling gegeven aan de moties van de
leden Dik-Faber9 en Koerhuis en Ronnes10.
Ik heb eerder met uw Kamer ook gesproken over alternatieve maatregelen
gericht op potentiële koopstarters met beperkte spaarmiddelen.
Gedurende het wetgevingsoverleg inzake het begrotingsonderdeel wonen
en ruimte opperde het lid Ronnes (CDA) de loan-to-value-limiet voor
hypotheekleningen te differentiëren. De toenmalige Minister voor Milieu
en Wonen zegde toe hierop te reageren. Samen met de Minister van
Financiën constateer ik echter dat met het afsluiten van hypotheekleningen die de woningwaarde overstijgen het risico op een restschuld voor
jonge huishoudens toeneemt, terwijl zij doorgaans ook al hogere
LTV-ratio’s hebben dan doorstromers. Ik help daarom starters met de
hierboven beschreven differentiatie van de overdrachtsbelasting; bij deze
uitwerking blijven de financiële risico’s voor koopstarters beperkt.
Naar voren halen van Rijksinvesteringen
Het op gang houden van de bouwsector is cruciaal om de komende jaren
invulling te geven aan urgente opgaven in de leefomgeving, zoals de
bouw van 1 miljoen woningen, maar ook de verduurzaming van de
gebouwde omgeving en de energie- en klimaattransitie. Het kabinet haalt
daarom in de komende jaren voor ca. € 2 miljard aan investeringen in de
bouw en leefomgeving naar voren, om de economie te stimuleren en
tegelijkertijd ook het vertrouwen in de bouwsector te ondersteunen.
Voorbeelden hiervan zijn onderhoud aan spoor en (water)wegen,
maatregelen om de veiligheid van (fiets)infrastructuur te verbeteren,
versnelling van de woningbouwimpuls, verduurzaming van Rijksvastgoed
en extra steun voor energie-innovatie en kostenreductie in de bouw. Deze
versnelde investeringen dragen bovendien bij aan beleidsdoelen voor de
lange termijn, zoals duurzaamheid en bereikbaarheid.
9
10

Kamerstuk 32 847, nr. 484
Kamerstuk 35 300 VII, nr. 53

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

6

Om nog meer bij te dragen aan het op gang houden van de bouw en
tegelijkertijd zaken als woningbouw en verduurzaming te versnellen
kunnen aanvullende investeringen ten behoeve van bouw en leefomgeving, evenals investeringen die bijdragen aan groen herstel van de
economie, worden voorgesteld voor het herstelplan dat het kabinet
indient voor de Faciliteit voor herstel en veerkracht (Recovery and
Resilience Facility, RRF). Dit herstelplan wordt in de komende maanden
vormgegeven. Hiervoor geldt wel dat de plannen, om aanspraak te maken
op middelen uit het RRF, moeten voldoen aan de randvoorwaarden die
gesteld zijn aan het indienen van voorstellen voor het RRF.
Aanpak stikstofproblematiek voor de bouw
In lijn met het advies van de commissie Remkes («Niet alles kan overal»)
(Kamerstuk 35 334, nr. 86) is onderzocht of de bouw vrijgesteld kan
worden van de vergunningplicht voor tijdelijke emissies onder
voorwaarde dat deze sector hun stikstofbijdrage aanzienlijk vermindert.
Het kabinet verwacht in oktober het wetsvoorstel bij uw kamer in te
kunnen dienen en zo de stikstofaanpak wettelijk vast te leggen.
Er wordt een reeks van 100 miljoen euro jaarlijks t/m 2030 middelen op de
aanvullende post gereserveerd voor bronmaatregelen om een drempelwaarde of partiële vrijstelling voor de bouw in te kunnen voeren als
onderdeel van de stikstofaanpak in aanvulling op de ruim 5,1 miljard euro
die dit voorjaar beschikbaar is gesteld door het kabinet voor de structurele
stikstofaanpak.
Versnellen en intensiveren woningbouwimpuls
Met het in 2019 door het kabinet beschikbaar gestelde bedrag van € 1
miljard voor de woningbouwimpuls zet ik me de komende jaren in om
versneld meer woningen te bouwen voor starters en mensen met een
laag of middeninkomen. Recentelijk heb ik uw Kamer geïnformeerd over
de inzet van de eerste € 290 miljoen. Hiermee stimuleer ik op 27 locaties
de bouw van ruim 51.000 woningen, waarvan circa 65% in het betaalbare
segment valt. Hiermee wordt een belangrijke stap gezet in het terugdringen van het woningtekort en het op niveau houden van de bouwproductie. Dankzij de bijdragen versnelt de ontwikkeling van deze locaties,
wordt het woonprogramma vergroot en worden meer betaalbare huizen
gebouwd. Eind oktober start ik met de tweede tranche van de woningbouwimpuls.
Om de woningbouw verder te versnellen wordt € 100 miljoen aan
middelen van de woningbouwimpuls naar voren gehaald naar 2021 en
komt er € 50 miljoen extra aan middelen bij voor de woningbouwimpuls
in 2021. Met deze extra middelen kunnen diverse maatregelen gericht op
het wegnemen van knelpunten in de woningbouw worden genomen.
Daarbij kijk ik hoe dit kan worden ingevuld door wederkerige afspraken
tussen regio’s en het Rijk over de omvang, fasering en kwaliteit van het
woningbouwprogramma de komende jaren.
Er wordt bij de woningbouw extra aandacht gegeven aan kwetsbare
groepen. Goede huisvesting voor deze groepen zoals dak- en thuislozen,
arbeidsmigranten en andere spoedzoekers, is niet alleen belangrijk op
korte termijn vanwege het besmettingsgevaar van corona, maar ook in
tijden van economische onzekerheid. Zo benadrukt bijvoorbeeld het
advies van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten11 het belang
van goede huisvesting voor deze groep. Het risico is dat de bouw van
11

Kamerstuk 29 861, nr. 51

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

7

woningen voor deze groepen in gevaar komt in economisch slechtere
tijden. Mijn ervaring met de € 50 miljoen voor kwetsbare groepen die in
2020 beschikbaar is gesteld, is dat dit voorziet in een behoefte vanuit
gemeenten, er ruime belangstelling is en projecten snel gerealiseerd
kunnen worden. Belangrijk blijft dat deze middelen efficiënt worden
ingezet, zodat we samen zoveel mogelijk huisvesting kunnen realiseren en
de middelen daar worden ingezet waar ze het verschil maken tussen
realisatie en stagnatie. Ik informeer u later dit jaar over de verdere
invulling van de plannen met de middelen die voor 2020 beschikbaar zijn
gesteld.
Verkenning garantieregeling voor nieuwbouw
De coronacrisis kan zorgen voor (financiële) onzekerheid bij huishoudens.
Door verlies van baan, inkomen of andere onzekerheid, kunnen mensen
minder bereid zijn om een nieuwe woning te kopen. In tijden van
onzekerheid kun of wil je je wellicht niet committeren aan het kopen van
een nieuwbouwwoning. Het gevolg kan echter zijn dat de woningbouwproductie terugvalt en het woningtekort verder oploopt. Om een grote
terugval van de woningbouwproductie – zoals we die in de afgelopen
financiële crisis hebben gezien – te voorkomen, heb ik de afgelopen
periode een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen verkend. Dat
heb ik in samenwerking met bouwers, investeerders, gemeenten,
corporaties en andere experts op de woningmarkt gedaan. Een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen zorgt ervoor dat woningbouw
doorgang kan vinden door de afname van woningen die niet op reguliere
wijze verkocht kunnen worden, te garanderen. Woningbouwprojecten die
te maken hebben met tijdelijke en gedeeltelijke vraaguitval komen niet of
met grote vertraging van de grond. Het gevolg is dat de woningbouwproductie langjarig achter komt te liggen. Het reeds bestaande, grote
woningtekort benadrukt echter het belang de woningbouwproductie juist
nu op peil te houden. Een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen
kan ervoor zorgen dat woningen zonder vertraging ook in de coronacrisis
gebouwd blijven worden.
Met hulp van ervaringsdeskundigen en experts in de sector werk ik aan
een uitgebreide verkenning van een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen. Daarmee geef ik tevens invulling aan de motie van het lid
Nijboer c.s.12. Voorafgaand aan het wetgevingsoverleg inzake het
begrotingsonderdeel wonen en ruimte (hoofdstuk VII) zal ik een rapport
met deze nadere verkenning aan uw Kamer sturen.
Ik onderschrijf de potentiële effectiviteit die de doorbouwgarantie kan
hebben. Tegelijkertijd realiseer ik mij dat dit een vergaand instrument
betreft waarbij het Rijk nieuwe risico’s op zich neemt en daarmee
weghaalt uit de markt. Het instrument kan daardoor tot verstoring in de
markt leiden. Implementatie van een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen kan dan ook alleen maar aan de orde zijn als de woningbouwproductie als gevolg van de coronacrisis op grote schaal dreigt in te
zakken. Vraaguitval hoort daarbij tijdelijk van aard te zijn. Op dit moment
is daar gelukkig nog geen sprake van en lijkt de woningbouwproductie
vooralsnog doorgang te vinden.
De komende maanden werk ik verder aan de doorbouwgarantie voor
nieuwbouwwoningen en zal ik deze als instrument gereed maken voor
besluitvorming en eventuele invoering indien er noodzaak toe is. Daarbij
zullen ook de financiële risico’s en budgettaire impact in kaart worden
gebracht, zodat deze kunnen worden meegewogen in het besluit al dan
niet tot de invoering van een garantieregeling over te gaan. Door nu al de
12

Kamerstuk 35 409, nr. 12

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

8

benodigde stappen te zetten voor eventuele implementatie zorg ik ervoor
dat ik bij een eventuele grootschalige vraaguitval als gevolg van de
coronacrisis snel in staat ben negatieve effecten op de woningbouwproductie te mitigeren. Ondertussen zal ik de situatie op de woningmarkt en
eventuele vraaguitval naar nieuwbouwwoningen scherp in de gaten
houden. Door de doorbouwgarantie gereed te maken voor besluitvorming
en eventuele implementatie zorg ik ervoor dat ik tijdig kan handelen
indien de situatie op de woningmarkt ernstig verslechtert.
Versnelling besluitvorming op grote locaties en versterken bestuurlijk
instrumentarium inclusief actief grondbeleid
Om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen, is het noodzakelijk om
concrete stappen te zetten voor de ontwikkeling van grote woningbouwlocaties. Er zijn daarom 14 gebieden geïdentificeerd13 waar het kabinet meer
regie op grootschalige woningbouw en bereikbaarheid wil nemen. Het
kabinet heeft € 5 miljoen vrijgemaakt om de versnelling van de ontwikkeling op deze locaties een impuls te geven. Meer regie betekent niet het
centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van
richting op de gewenste ontwikkeling van deze gebieden, komen tot
concrete afspraken hierover met partijen en waar behulpzaam inzet van
ruimtelijke ordeningsinstrumenten en instrumenten voor grondbeleid.
Hierbij zullen ook diverse maatregelen uit dit pakket worden ingezet, zoals
de Woningbouwimpuls. Hiernaast zal ik de mogelijkheden en risico’s
verkennen van een actief grondbeleid door het Rijk, inclusief een
verkenning naar het inrichten van een mogelijk Rijksontwikkelbedrijf. Het
kabinet zal de diverse aspecten, zoals de risico’s en financiële randvoorwaarden, die aan de orde zijn bij een dergelijk actief grondbeleid de
komende maanden onderzoeken en dan tot een definitief besluit komen
over de invulling van een actief grondbeleid door het Rijk.
Extra capaciteit voor gemeenten via flexpools
In de brief van 20 mei heb ik aangekondigd dat er € 20 miljoen
beschikbaar is gesteld om pools met flexibel inzetbare capaciteit tussen
gemeenten in een regio, waarmee capaciteit en kennis over de plan- en
bouwfase wordt gedeeld. Dit was nodig aangezien er vertragingen kunnen
optreden in de ontwikkeling van woningbouwlocaties in de planfase en in
de voorbereiding op de bouwfase. Voor deze methode is gekozen omdat
er goede voorbeelden waren van regio’s die in de afgelopen jaren
ervaring opgedaan met flexibel inzetbare capaciteit tussen gemeenten in
een regio, waarmee capaciteit en kennis over de plan- en vergunningsfase
wordt gedeeld.
In gesprek met de betrokkenen in de woningbouwsector bleek dat de
beperkte capaciteit in de plan- en vergunningsfase als een groot probleem
wordt gezien. Gemeenten en provincies zien de flexpools als een goede
manier om een bijdrage te kunnen leveren aan het vergroten van de
capaciteit en daarmee het voorkomen van vertragingen. Deze extra
capaciteit kan breed worden ingezet om vertragingen in het voor traject te
voorkomen. Gezien de verwachtingen voor de komende periode heb ik
besloten om nogmaals € 20 miljoen beschikbaar te stellen zodat de
flexibele inzet van capaciteit en expertise gecontinueerd kan worden. De
bestuurlijke overleggen met medeoverheden kunnen worden gebruikt om
de inzet te bepalen en de voortgang te monitoren.

13

Kamerstuk 34 682, E / nr. 53

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

9

Extra inzet op transformatie naar woningen
Jaarlijks worden duizenden woningen gerealiseerd via de transformatie
van bestaande gebouwen, zoals leegstaande winkelpanden, kantoorgebouwen, bedrijventerreinen en horeca. In 2018 heb ik hiervoor € 38
miljoen beschikbaar gesteld met de Financieringsfaciliteit binnenstedelijke
transformatie en vorig jaar zijn de eerste woningen hier al mee gerealiseerd. Door de coronacrisis zullen er meer winkel- en horecapanden
beschikbaar komen die kunnen worden getransformeerd naar woningen.
Het kabinet stelt daarom € 20 miljoen extra beschikbaar om transformatie
te stimuleren. Dit levert naar verwachting 9.000 extra woningen op. Via dit
instrument kunnen private initiatiefnemers financiering krijgen om
voorinvesteringen te doen die nodig zijn om een locatie voor
woningbouw geschikt te maken.
Verlenging termijnen bestaande heffingsverminderingen woningcorporaties
In het eerste doorbouwpakket is geconstateerd dat projecten voor onder
andere sloop, nieuwbouw, transformatie en verduurzaming waarvoor
aanvragen voor heffingsverminderingen lopen, door het stikstofprobleem
en contactbeperkingen vertraging oplopen. Om te voorkomen dat bij het
vervallen van de heffingsverminderingen de investeringen financieel niet
haalbaar meer zijn en projecten uitvallen, heb ik toen besloten dat er een
verlenging komt met één jaar van de termijnen voor de afronding van
projecten waarvan de wettelijke termijn verstrijkt in 2020. Ik verleng nu
ook de termijnen van de heffingsverminderingen waarvan de termijnen
oorspronkelijk af zouden lopen in 2021 en 2022 met één jaar om uitval
door de beperkende maatregelen in latere jaren te voorkomen.
Tijdelijke buitenwerkingstelling marktverkenning woningcorporaties
In het regeerakkoord 2017–2021 «Vertrouwen in de toekomst» (Bijlage bij
Kamerstuk 34 300, nr. 37) is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen. Middenhuurwoningen zijn van
belang voor een goed functionerende woningmarkt. Deze woningen zijn
nodig om bijvoorbeeld starters en jonge gezinnen te kunnen huisvesten.
Vooral deze groepen hebben moeite om een betaalbare woning te vinden.
Daarin is ook een rol weggelegd voor woningcorporaties, naast het
vervullen van hun kerntaak en naast commerciële partijen. Gezien de
grote bouwopgave en het grote tekort aan middenhuurwoningen, is het
goed als er geen onnodige drempels voor corporaties bestaan om in de
niet-DAEB te investeren.
Ik ben daarom voornemens de marktverkenning voor drie jaar op te
schorten.14 Na drie jaar wordt de buiten werking stelling geëvalueerd.
Door de marktverkenning voor drie jaar buiten werking te stellen, wordt
de inzet van niet-DAEB-middelen van woningcorporaties gestimuleerd.
Met het buitenwerking stellen van de marktverkenning voor drie jaar
kunnen corporaties extra investeren in het middenhuursegment vanuit het
niet-DAEB-vermogen en kunnen zij ook meer gemengde projecten (sociaal
en middenhuur) realiseren.
Met bovengenoemd voorstel om de marktverkenning voor drie jaar buiten
werking te stellen ter stimulering van de inzet van niet-DAEB-middelen
van woningcorporaties voor middenhuurwoningen en gemengde
14

Door middel van deze brief wordt tevens voldaan aan mijn toezegging, tijdens het Algemeen
Overleg op 12 december jl. (Kamerstuk 32 847, nr. 611), om over het vervolg van het conceptbesluit inzake de marktverkenning de Tweede Kamer te informeren.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

10

projecten beschouw ik tevens de motie van de leden Ronnes en Koerhuis
(Kamerstuk 29 453, nr. 501) van 20 januari 2020 als geheel afgedaan. In
deze motie werd gevraagd om een inventarisatie van de voornemens van
woningcorporaties om middenhuurwoningen te bouwen en om er bij
corporaties op aan te dringen hun middelen in de niet-DAEB hiertoe ook
daadwerkelijk aan te wenden. De gevraagde inventarisatie is reeds
gegeven in paragraaf 3.1, tabel 4 van het onderliggende onderzoeksrapport bij de Staat van de corporatiesector van de Autoriteit woningcorporaties (Aw), welke 31 januari aan de Kamer is aangeboden (Kamerstuk
29 453, nr. 513). Daarnaast heb ik in antwoord op vraag 30 van Kamervragen over de Staat van de corporatiesector (Kamerstuk 29 453, nr. 515)
gezegd gemeenten aan te zullen spreken op het beschikbaar stellen van
voldoende locaties, redelijke grondprijzen en snelle vergunningsverlening
zodat corporaties kunnen bouwen, en in de woondeals het bouwen van
meer niet-DAEB-woningen actief onder de aandacht te zullen brengen.
Met het voorstel om de marktverkenning tijdelijk buiten werking te stellen
wordt een drempel weggenomen om dit beleid ook daadwerkelijk te
realiseren.
Extra ondersteuning voor verduurzaming door woningeigenaren
Het stimuleren van verduurzaming in laagconjunctuur helpt om de
bouwcapaciteit in de crisis op peil te houden. In mei heb ik daarom de
regeling Stimulering energiebesparing eigen huis (SEEH-regeling) die is
gericht op isolatie, tijdelijk verruimd om mensen een extra stimulans
geven om verduurzaming niet uit te stellen. Daarnaast stel ik in 2021–2023
€ 45 miljoen extra aan subsidie beschikbaar voor woningeigenaren die
hun woning verduurzamen (€ 15 miljoen per jaar, bovenop de bestaande
budgetten). De bedoeling is om dit budget toe te voegen aan de Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) van het Ministerie van EZK, waar
de huidige SEEH vanaf 1 januari 2021 in over zal gaan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 681

11