Modernisering van het
woningwaarderingsstelsel
Vereenvoudiging via de WOZ-waarde

Modernisering van het
woningwaarderingsstelsel
Vereenvoudiging via de WOZ-waarde

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Kenneth Gopal

24 oktober 2013 | r2013-0055KG | 13227-WON

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2013
ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of
drukfouten of andere onvolkomenheden. Het gebruik van onderdelen van dit rapport door een andere partij dan ABF
Research blijft de verantwoordelijkheid van deze andere partij en dient voorzien te zijn van duidelijke bronvermelding. In
een aantal gevallen is voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport goedkeuring door ABF Research vereist. In geval
van enige twijfel dient met ABF Research hierover contact te worden opgenomen.

Inhoudsopgave
1

Inleiding............................................................................................................................................... 7

1.1

Introductie .................................................................................................................................. 7

1.2

Beleidsachtergrond .................................................................................................................... 7

1.3

Overwegingen bij mogelijke aanpassingen WWS...................................................................... 7

1.4

Gebruikte bronnen ..................................................................................................................... 9

1.5

Aandacht voor bijzondere doelgroepen en regio’s ..................................................................... 9

1.6

Leeswijzer ................................................................................................................................ 10

2

Huurpunten voor gereguleerde huurwoningen ............................................................................. 11

2.1

Beschrijving huidige WWS ....................................................................................................... 11

2.2

Het WoON 2012 als basis........................................................................................................ 11

2.3

Kenmerken van gereguleerde huurwoningen volgens het WoON 2012 .................................. 12

2.4

Microbestanden voor detailanalyses ........................................................................................ 15

3

Varianten voor het WWS .................................................................................................................. 17

3.1

Beschrijving varianten .............................................................................................................. 17

3.2

Uitgangspunten berekening varianten ..................................................................................... 18

3.3

Beschrijving uitkomsten WoON ............................................................................................... 19

3.4

Beschrijving uitkomsten microbestanden ................................................................................. 23

4

Samenvatting en conclusies ........................................................................................................... 37

4.1

Samenvatting ........................................................................................................................... 37

4.2

Conclusies ............................................................................................................................... 39

Bijlage 1: Benadering WWS-onderdelen in het WoON 2012 ................................................................. 41
Bijlage 2: Bewerkingen op het WoON 2012 en de microdata ................................................................ 45
Bijlage 3: Lijst van gemeenten in krimp- of anticipeerregio’s............................................................... 49
Bijlage 4: Aanvullende tabellen WoON 2012 .......................................................................................... 51
Bijlage 5: Aanvullende tabellen microbestanden................................................................................... 77
Literatuurlijst ............................................................................................................................................. 97

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

1

Inleiding
1.1

Introductie

In dit rapport wordt, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK),
1

een aantal varianten uitgewerkt om het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor gereguleerde

huurwoningen te moderniseren en vereenvoudigen. Dit gebeurt door een deel van de huurpunten volgens
het WWS te vervangen door de WOZ-waarde van een woning. Ook zijn er varianten uitgewerkt waarin de
schaarstepunten in het WWS worden vervangen. Bij de berekeningen gelden de randvoorwaarden uit het
Woonakkoord van 13 februari 2013, namelijk dat de verdiencapaciteit van verhuurders op macroniveau
gehandhaafd moet blijven en dat er geen sprake mag zijn van grote schokeffecten. De uitgewerkte
varianten voor aanpassing van het WWS gelden alleen voor zelfstandige huurwoningen en niet voor
kamerbewoning of zorgeenheden.

1.2

Beleidsachtergrond

Om de stagnerende woningmarkt weer in beweging te krijgen heeft het kabinet op het terrein van huren en
kopen een aantal maatregelen genomen. Een van de maatregelen om de marktwerking in de huursector
te bevorderen en te stimuleren dat er meer geïnvesteerd wordt in huurwoningen, betreft het moderniseren
en vereenvoudigen van het huidige WWS.
Deze marktwerking kan worden verbeterd door in het WWS gebruik te maken van de WOZ-waarde van
een woning. Deze WOZ-waarde geeft een goede indicatie van de woonvoorkeuren van consumenten voor
de verschillende kwaliteitsaspecten waaronder de locatie van een woning. Daarnaast is de WOZ-waarde
van een woning gerelateerd aan eventueel gedane investeringen hierin. De vervanging van een aantal
onderdelen in het huidige WWS leidt tevens tot een vereenvoudiging van het stelsel.

1.3

Overwegingen bij mogelijke aanpassingen WWS

Het huidige WWS voor zelfstandige woningen kent een waardering voor oppervlakte, energieprestatie,
keuken en sanitair, privé buitenruimten, woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties, bijzondere
voorzieningen en ligging in een schaarstegebied. Vanuit het oogpunt van de bevordering van
marktwerking en de logische opbouw in combinatie met interne consistentie van het stelsel is het zaak om
die onderdelen te vervangen waar de WOZ-waarde een meer marktconforme waardering oplevert dan de
huidige. Daarnaast moet ook gewaakt worden voor overlap en dus dubbeltelling van waardering van
bepaalde woningkenmerken in het puntenstelsel.
1

Gereguleerde huurwoningen zijn woningen met een maandhuur onder de liberalisatiegrens (per 1-1-2012 € 664,66).

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

7

1.3.1

De WOZ-waarde ter vervanging

Van oudsher is er kritiek op het feit dat de ligging van de woning in een bepaalde wijk of buurt in het
puntenstelsel niet goed tot uitdrukking komt, terwijl dit bij kooptransacties een bepalende factor is voor de
prijs. De huidige puntenwaardering voor woonomgeving meet de aanwezigheid van bijvoorbeeld
speeltoestellen of de nabijheid van openbaar vervoer, maar kent geen waardering voor de locatie op
zichzelf. De huidige puntenwaardering kan daardoor ver afliggen van de marktwaarde. Ook door de
complexiteit van de systematiek voor het bepalen van de waardering voor de woonomgeving, is deze
moeilijk uitvoerbaar en actueel te houden door de verhuurder. Het ligt daarom voor de hand om dit
onderdeel door de WOZ-waarde te vervangen.
In de tweede helft van 2011 zijn de schaarstepunten binnen het WWS geïntroduceerd om beter rekening
te houden met verschillen in gespannenheid van de woningmarkt tussen regio’s. Huurwoningen in
schaarstegebieden kunnen 15 of 25 huurpunten extra krijgen afhankelijk van de hoogte van de WOZwaarde per vierkante meter. De opname van de WOZ-waarde in het WWS leidt tot een zekere
dubbeltelling. Het is dus te overwegen om in een nieuw WWS de schaarstepunten te laten vervallen.
Ook de woonvorm is bij koopwoningen een belangrijke factor voor de prijs en daardoor in de WOZ-waarde
verdisconteerd. De huidige waardering voor woonvorm in het WWS kent een indeling in eengezinswoning,
hoek- of tussenwoning, en appartement, daarbij een onderscheid makend tussen de verdiepingen in een
flatgebouw en de eventuele aanwezigheid van een lift. Vervanging van de punten van de woonvorm door
op de WOZ-waarde gebaseerde punten leidt tot een betere aansluiting bij de marktwaarde en eveneens
tot een duidelijke vereenvoudiging van het WWS.
Tot slot kunnen ook de punten voor de oppervlakte van een woning in het WWS gebaseerd worden op de
WOZ-waarde.
Getoetst moet worden of een vervanging door de WOZ-waarde geen te grote schokeffecten in de
maximale huurprijzen te weeg brengt, zowel op individueel woningniveau als tussen regio’s. In het huidige
puntenstelsel speelt dit vooral bij de punten voor het woonoppervlak waarvan het gewicht relatief groot is.
Bij varianten waarbij de bestaande WWS-punten voor woonoppervlak blijven gehandhaafd, kan ter
voorkoming van dubbeltellingen niet met de absolute WOZ-waarde van een woning gerekend worden. In
dat geval wordt de WOZ-waarde per vierkante meter gebruikt.

Met de eerder genoemde vier onderdelen van het WWS die al dan niet in combinatie vervangen kunnen
worden door de WOZ-waarde, zijn tal van varianten op het huidige WWS denkbaar. In dit rapport naar de
gevolgen van een gemoderniseerd WWS worden de effecten van een zestal varianten inzichtelijk
gemaakt. Daarnaast is het van belang om op te merken dat de analyses enkel gericht zijn op de
gereguleerde huurwoningvoorraad. Het WWS voor zelfstandige woningen is immers enkel van toepassing
op dit deel van de huurmarkt.

1.3.2

Randvoorwaarde

Bij de berekeningen van de varianten geldt de randvoorwaarde uit het Woonakkoord van 13 februari 2013,
namelijk dat de verdiencapaciteit van verhuurders op macroniveau gehandhaafd moet blijven en zo weinig
mogelijk sprake mag zijn van schokeffecten. De (theoretische) verdiencapaciteit wordt bepaald door de
ruimte die de maximale huurprijzen bieden en wordt ook wel aangeduid met de maximale huursom. Met

8

r2013-0055KG

behoud van de maximale huursom op nationaal niveau resulteert de invoering van de WOZ-waarde in het
WWS uiteindelijk in een herverdeling van de potentiële verdiencapaciteit tussen verhuurders en regio’s, en
daarmee ook in een verbetering van de werking van de woningmarkt.

1.4

Gebruikte bronnen

Voor het onderzoek naar een vereenvoudigd WWS is gebruik gemaakt van de volgende databestanden:
■

Het WoonOnderzoek Nederland 2012 (peildatum 1-1-2012): grootschalig enquêteonderzoek, beter
bekend als WoON, gehouden onder bijna 70.000 respondenten. Deze zijn gevraagd naar de
huishoudensamenstelling, de huidige en eventueel gewenste woning, woon- en leefsituatie. Het
WoON betreft een van de weinige onderzoeksbestanden waarin de gehele woningmarkt – de koop-,
de sociale huur- en de particuliere huursector – integraal is opgenomen. Alle huurwoningen zijn
voorzien van een huurpuntentotaal, echter zonder puntenopbouw;

■

Microbestand

corporaties

(peildatum

1-1-2013):

door

woningcorporaties

aangeleverde

administratieve gegevens met betrekking tot de huurprijs, WOZ-waarde, geografische informatie en de
opbouw van de huurpunten voor ruim 1,6 miljoen huurwoningen;
■

Microbestand IVBN (peildatum 1-1-2013): door de Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed Nederland, kortweg de IVBN, aangeleverde administratieve gegevens met betrekking tot de
huurprijs, WOZ-waarde, geografische informatie en de opbouw van de huurpunten voor bijna 52.000
gereguleerde huurwoningen in het bezit van institutionele beleggers. Omdat het bestand slechts over
een klein en selectief gedeelte van de particuliere voorraad informatie verschaft en omdat gezien de
kwaliteit van de woningen er geen representatief beeld voor de particuliere sector mee ontstaat,
worden deze gegevens maar in beperkte mate meegenomen in deze rapportage. Daarnaast wordt
geen cijfermateriaal gepubliceerd gezien de gewenste vertrouwelijke behandeling van deze
bedrijfsgevoelige gegevens.

Het WoON 2012 vormt de basis voor de berekening van de effecten van de verschillende WWS-varianten.
In aanvulling op de analyses met het WoON is voor meer gedetailleerde effectberekeningen gebruik
gemaakt van de microbestanden die door de corporaties en de IVBN aangeleverd zijn. In dit rapport zijn
de analyses op de microbestanden beperkt (zie kader).

1.5

Aandacht voor bijzondere doelgroepen en regio’s

Het huidige woningwaarderingsstelsel wordt breed geaccepteerd door huurders en verhuurders. Er is het
kabinet veel aan gelegen dat ook het gemoderniseerde stelsel op acceptatie bij huurders en verhuurders
kan rekenen. Om deze reden heeft tijdens het onderzoek intensief overleg plaatsgevonden met de
landelijke organisaties van huurders en verhuurders, zoals de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en
Vastgoed Belang. Daarnaast is ook met andere partijen gesproken, waaronder de steden behorend tot de
G4 en de G32, VNG, Kences, de Landelijke Studentenvakbond, de Topkrimpgebieden en de zorgkoepels.
Ook voor specifieke regio’s en doelgroepen zijn de gevolgen van de verschillende varianten voor het
huidige WWS in beeld gebracht. In het rapport is aandacht besteed aan de effecten voor onder meer de

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

9

huurders in de vier grootste gemeenten, in krimpgebieden, van specifieke zorgwoningen en bij
studentenhuisvesters.

1.6

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op het huidige WWS en op welke wijze het WoON als informatiebron
voor het onderzoek dient. Hoofdstuk 3 beschrijft de zes varianten en de achterliggende uitgangspunten
voor het onderzoek naar de effecten van deze varianten. Daarnaast worden in dit hoofdstuk ook de
resultaten op nationaal en regionaal niveau besproken, evenals voor specifieke doelgroepen. Tot slot volgt
hoofdstuk 4 waarin de conclusies zijn opgenomen. Dit rapport is tevens voorzien van een reeks bijlagen.
Deze bevatten een technische uitleg achter alle berekeningen en uitgebreide informatie en aanvullende
tabellen en figuren.

10

r2013-0055KG

2

Huurpunten voor gereguleerde
huurwoningen
2.1

Beschrijving huidige WWS
2

In het huidige WWS voor zelfstandige woningen in de gereguleerde huursector wordt met behulp van een
puntensysteem de maximaal toegestane huurprijs bepaald. Hierbij geldt: hoe meer punten een woning
heeft, des te hoger de maximale huurprijs. De woning wordt gewaardeerd op een aantal onderdelen
waarvoor afzonderlijk punten worden toegekend. In het huidige stelsel worden de volgende onderdelen
beoordeeld:
■

Soort woning: eengezinswoningen worden hoger gewaardeerd dan meergezinswoningen;

■

Woonomgeving: aanwezigheid van groen, scholen of winkels worden als pluspunten voor de
omgeving ervaren. Minpunten worden eventueel toegekend voor hinderlijke situaties zoals
geluidsoverlast en bodemverontreiniging;

■

Ligging in schaarstegebied: afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde per vierkante meter kan
een woning in een van de tien aangewezen schaarstegebieden 15 of 25 extra huurpunten krijgen;

■

Oppervlakte binnenruimte: hoe groter de vertrekken, hoe meer huurpunten voor de oppervlakte.

■

Buitenruimte: hoe groter de privébuitenruimte, des te hoger de waardering. De afwezigheid van

Voor overige ruimtes als een bergruimte, zolder of een garage worden eveneens punten toegekend;

buitenruimte resulteert in puntaftrek;
■

Verwarmde vertrekken: meer verwarmde vertrekken leveren meer punten op. De waardering is
daarnaast afhankelijk van het type verwarming;

■

Energieprestatie: de energetische kwaliteit van de woning komt tot uitdrukking in het energielabel,
dat kan variëren van A++ tot G. Hoe zuiniger de woning, hoe groter het wooncomfort en daarom ook
hoe hoger de waardering op dit onderdeel;

■

Keuken en sanitair: naarmate de woning beschikt over meer keuken- en sanitaire voorzieningen
neemt het aantal huurpunten toe;

■

Bijzondere voorzieningen: de investeringen van de verhuurder voor speciale voorzieningen voor
gehandicapten of ouderen worden vertaald in extra huurpunten.

2.2

Het WoON 2012 als basis

Voor de effectberekeningen van de zes varianten is het Woon Onderzoek Nederland (kortweg: WoON) uit
2012 als basis gebruikt. Dit betreft een enquêteonderzoek per drie jaar naar hoe mensen wonen en willen
wonen. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de samenstelling van huishoudens, kenmerken van de
2

Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken, douche en toilet.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

11

woning, de woonlasten, woonwensen en woonomgeving. De module Woningmarkt levert de belangrijkste
informatie over de situatie op de woningmarkt en het gedrag van mensen op deze markt. Het WoON is
een van de weinige integrale onderzoeksbestanden met kenmerken van zowel bewoners als de woningen.
Verder omvat het WoON zowel het koopsegment als de corporatie- en de particuliere huursector,
waarmee de totale woningmarkt in beeld kan worden gebracht.
Van de bijna 70.000 respondenten in het WoON wonen er naar eigen zeggen bijna 22.000 in een
huurwoning, waarvan 87% in het gereguleerde segment. In alle gevallen is de WOZ-waarde bekend,
evenals de binnenoppervlakte, zodat voor iedere woning de WOZ-waarde per vierkante meter bepaald kan
worden. Verder zijn alle huurwoningen in het WoON voorzien van een huurpuntentotaal, echter zonder
gedetailleerde gegevens over de puntenopbouw. De WWS-onderdelen die een rol van betekenis spelen in
de varianten – woonomgeving, schaarstegebied, woonvorm en oppervlakte – zijn daarom in het WoON
bijgeschat op basis van beschikbare relevante informatie. Een uitgebreide beschrijving van de schatting
van de punten voor de diverse onderdelen is terug te vinden in bijlage 1.

2.3

Kenmerken van gereguleerde huurwoningen volgens
het WoON 2012

2.3.1

Kenmerken in nationaal perspectief
3

Per 2012 zijn er in Nederland bijna 2,5 miljoen woningen die tot de gereguleerde huursector behoren
(Tabel 2.1). Hiervan is 83% in bezit van de corporatiesector of een gemeentelijk woonbedrijf. Het overige
deel van de gereguleerde huurmarkt is in handen van overige verhuurders zoals institutionele beleggers,
makelaars of particuliere personen. Deze worden gezamenlijk de particuliere verhuurders of particuliere
huursector genoemd.
Tabel 2.1 De gereguleerde huursector (bron:WoON 2012)
Corporatie
Particul ier
Totaal

Aantal
2.081. 000
412. 000
2.493. 000

%
83%
17%
100%

Een gereguleerde huurwoning heeft volgens het WoON 2012 gemiddeld 137 huurpunten (Tabel 2.2).
Gelet op het verschil tussen het type verhuurders is het gemiddelde in de corporatiesector lager dan in de
particuliere huursector. De huurpunten voor het woonoppervlak van een woning bedragen meer dan de
helft van alle punten: 75 punten voor het woonoppervlak op een totaal van 137 punten. Het aantal
huurpunten voor het woonoppervlak is onder de particuliere verhuurders en corporaties gemiddeld
genomen gelijk. Woningen in de gereguleerde particuliere huursector hebben meer omgevingspunten dan
in de corporatiesector, namelijk 19 respectievelijk 15 punten. De extra punten voor woningen in
schaarstegebieden zijn landelijk gemiddeld 6 punten, gegeven dat slechts een op de vier COROPgebieden in Nederland als schaarstegebied is aangemerkt.
3

12

Na toepassing van filters op extreme waarden. Zie Bijlage 2.

r2013-0055KG

Tabel 2.2 Kengetallen gereguleerde huursector: huurpunten totaal, voor de omgeving, voor schaarstegebieden,
woonvorm en voor de oppervlakte, en de WOZ-waarde per vierkante meter (bron: WoON 2012)

Totaal
136
143
137

Corporatie
Particul ier
Totaal

2.3.2

Om gevi ng
15
19
16

WWS-onder delen
Schaarste
Woonvorm
6
8
7
7
6
8

Oppervl akte
75
75
75

WOZ/m 2
€ 2.150
€ 2.400
€ 2.200

Kenmerken in regionaal perspectief

Regionaal bezien (zie Figuur 2.1) hebben huurwoningen in de provincies Friesland, Zeeland, NoordBrabant en Limburg gemiddeld genomen minder omgevingspunten door een lager aanbod van stedelijke
voorzieningen, haltes voor openbaar vervoer en winkelvoorzieningen.
Schaarstegebieden zijn in de tweede helft van 2011 aangewezen als de meest gespannen 10
woningmarkt (COROP-)gebieden met de hoogste WOZ-waarde per vierkante meter. Bij gevolg kunnen
dan ook enkel aan huurwoningen in deze gebieden 15 of 25 huurpunten schaarstepunten worden
toegekend en in de rest van Nederland niet.
Eengezinswoningen krijgen meer punten voor de woonvorm dan meergezinswoningen. De provincies
Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland herbergen relatief de meeste meergezinswoningen, waardoor het
gemiddelde aantal punten voor de woonvorm in deze provincies het laagst is.
Met een punt per vierkante meter voor de binnenoppervlakte is de relatie tussen de waardering van het
WWS-onderdeel oppervlakte en het kenmerk zelf het meest direct. Groningen, Noord-Holland, ZuidHolland, Utrecht en Zeeland behoren tot de provincies met de kleinste gemiddelde oppervlakte voor
gereguleerde huurwoningen. Bij gevolg worden in deze provincies de minste huurpunten voor dit
onderdeel toegekend.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

13

Figuur 2.1 Per provincie gemiddeld aantal punten in de gereguleerde huursector voor de onderdelen omgeving
(links boven), schaarste (rechts boven), woonvorm (links beneden) en oppervlakte (rechts beneden) (bron:
WoON 2012)

14

r2013-0055KG

Tabel 2.3 zet per WWS-onderdeel de provinciale gemiddelden af tegen het nationale gemiddelde.
Wanneer het gemiddelde in de provincie meer dan 5 procentpunt hoger ligt dan nationaal, wordt dit
aangeduid met “+” (meer dan 5%) of met “+ +” (meer dan 10%). Evenzo worden de negatieve afwijkingen
aangegeven met “-” (meer dan -5%) respectievelijk “- -” (meer dan -10%). Naast de vier WWS-onderdelen
is ook de WOZ-waarde per vierkante meter in de tabel opgenomen, zodat op voorhand een inschatting
gemaakt kan worden van welke uitwerking een specifieke variant met zich mee zou kunnen brengen.
Een variant waarin bijvoorbeeld de WWS-punten voor de schaarstegebieden en de woonvorm vervangen
worden door de WOZ-waarde per vierkante meter, resulteert vermoedelijk in een daling van het
gemiddelde aantal huurpunten in Noord-Brabant. De punten voor schaarstegebieden en de woonvorm
liggen daar immers boven het nationale gemiddelde (meer dan 10 procentpunt) en wordt vermoedelijk
onvoldoende gecompenseerd door de punten verkregen uit de WOZ-waarde per vierkante meter. Deze
wijken namelijk niet meer dan 5% af van het landelijke gemiddelde.
Tabel 2.3 De relatieve verschillen in de gereguleerde huursector per provincie ten opzichte van het nationale
gemiddelde voor de WWS-onderdelen en de WOZ-waarde (bron: WoON 2012)

Omgeving
Gr oningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g

--

-

WWS-onderdelen
Schaarste
Woonvorm
-+
-++
-++
-++
-++
++
++
++
----++
++
++
--

Oppervlakte
+
+
+
++
+
+
+

WO Z-waar de
-----+
++
----

+ + = meer da n 10 % te n opzi chte van n atio naa l ge mi dd eld e
+ = meer da n 5% ten o pzi chte van na tion aal g emid de lde
- = meer da n -5% ten o pzichte van na ti on aal gemid de lde
- - = meer da n -10 % te n opzichte van n atio naa l ge midd eld e

2.4

Microbestanden voor detailanalyses

De beperkingen van het WoON 2012 maken niet alle detailanalyses mogelijk. Ter aanvulling van dit
onderzoek hebben het ministerie van BZK en Aedes, als branchevereniging en belangenbehartiger van de
woningcorporaties, een gezamenlijke brief naar alle corporaties verzonden met het verzoek om gegevens
per verhuureenheid met betrekking de opbouw van de huurpunten van het eigen woningbezit beschikbaar
te stellen. Hetzelfde verzoek is ook gedaan met de IVBN aan de IVBN-leden.

In totaal hebben circa 260 woningcorporaties en het merendeel van de leden van de IVBN gehoor
gegeven aan dit verzoek. Alle binnengekomen gegevens zijn verzameld, bewerkt en ondergebracht in een
database van ruim 1,4 miljoen records. Hiervan zijn 45.000 adressen met gereguleerde huurwoningen
afkomstig van de IVBN-leden. Volgens de IVBN zelf gaat het om 80% van haar eigen gereguleerde
woningbezit. De mate waarin de database (zowel gereguleerde als geliberaliseerde huurwoningen)
uiteindelijk de corporatiesector representeert, is te zien aan de dekkingsgraad in Figuur 2.2. De

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

15

dekkingsgraad is per gemeente berekend als het percentage woningen in de database ten opzichte van
de geregistreerde huurvoorraad in het Besluit Beheer Sociale Huursector, kortweg BBSH. Het meest
recente BBSH-bestand heeft betrekking op 2011. In de figuur is goed te zien dat niet alle gemeenten en
regio’s even goed vertegenwoordigd zijn in de database. Met name de provincies Friesland, Overijssel,
Flevoland, Noord-Holland, Zeeland en Noord-Brabant kennen relatief veel gemeenten zonder
dekkingsgraad en zijn daarmee ondervertegenwoordigd.
Figuur 2.2 Dekkingsgraad corporatiesector in microdatabase ten opzichte van BBSH 2011

De database met microdata biedt een aantal voordelen ten opzichte van het WoON 2012. De hoeveelheid
records bieden de mogelijkheid voor een goede indicatie van effecten die regionaal of voor specifieke
doelgroepen, zoals huurders bij studentenhuisvesters of in krimpregio’s, gelden. Daarnaast bevatten de
data ook gedetailleerde door de verhuurders bepaalde gegevens over de samenhang tussen het
huurpuntentotaal en de samenstellende onderdelen, daar waar sommige onderdelen in het WoON zijn
afgeleid uit andere gegevens. Tot slot kunnen nu ook de effecten per variant voor het gereguleerde
woningbezit van de IVBN worden doorgerekend. Dit in tegenstelling tot met het WoON, waarin de
verschillende categorieën van particuliere verhuurders moeilijk te onderscheiden zijn.
Het nadeel is dat de database niet geheel representatief is. Dat geldt niet alleen voor de corporatiesector
(zie de dekkingsgraad in Figuur 2.2), maar zeker ook voor de particuliere huursector. De verhuurders die
lid zijn van de IVBN zijn immers een selectieve uitsnede van de totale particuliere huursector.

16

r2013-0055KG

3

Varianten voor het WWS
3.1

Beschrijving varianten

In dit hoofdstuk worden zes varianten voor een nieuw puntenstelsel nader uitgewerkt en op zijn effecten
vergeleken met het huidige WWS, de Basisvariant genaamd. Voor elke variant geldt dat de huurpunten
voor de onderdelen omgeving, schaarstegebieden, woonvorm en oppervlakte in verschillende combinaties
vervangen worden door de WOZ-waarde van een woning.

In dit rapport zijn de effecten van de volgende zes varianten voor een alternatief stelsel verkend
(schematisch weergegeven in Tabel 3.1):
■

Variant 1: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving;

■

Variant 2: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving en schaarstepunten;

■

Variant 3: eerst laten vervallen van de schaarstepunten, daarna opname van de individuele WOZwaarde per vierkante meter ter vervanging van de punten voor de woonomgeving;

■

Variant 4: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving, de schaarstepunten en de woonvorm;

■

Variant 5: eerst laten vervallen van de schaarstepunten, daarna opname van de individuele WOZwaarde per vierkante meter ter vervanging van de punten voor de woonomgeving en de woonvorm;

■

Variant 6: opname van de individuele WOZ-waarde ter vervanging van de punten voor de
woonomgeving, de schaarstepunten, de woonvorm en oppervlakte (zowel binnen- als buiten-).

Tabel 3.1 Schematische weergave van de varianten op het WWS met de onderdelen die vervangen worden

Variant 1
Variant 2
Variant 3 *
Variant 4
Variant 5 *
Variant 6

WWS-onderdelen vervangen door WOZ-waarde
Omgeving
Schaarste
Woonvorm
Oppervlakte
-

* = met 5 ,1 9% o pho gin g van h uurp rijze ntab el

In de eerste vijf varianten wordt de WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de bestaande
onderdelen aan het stelsel toegevoegd. Dit voorkomt dubbeltelling van de waardering van de oppervlakte,
die anders zowel direct in het stelsel als indirect via de WOZ-waarde zou worden meegenomen in het
huurpuntentotaal. In de laatste variant wordt de oppervlakte samen met de andere WWS-onderdelen
vervangen en is dubbeltelling niet meer aan de orde. Een dergelijke correctie is daarmee overbodig,
waardoor in Variant 6 de absolute WOZ-waarde ter vervanging wordt toegevoegd aan het stelsel.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

17

Hoewel Variant 2 en 3 op het eerste gezicht op elkaar lijken, is er wel degelijk verschil in de uitwerking van
beide varianten. In Variant 2 worden de schaarstepunten simultaan met de punten voor de andere WWSonderdelen vervangen door de WOZ-waarde per vierkante meter. Daarentegen in Variant 3 komen de
schaarstepunten eerst te vervallen. Alvorens de WOZ-waarde per vierkante meter in deze variant kan
worden ingebracht, is het noodzakelijk om de prijs per huurpunt te verhogen met 5,19% voor het behoud
van de verdiencapaciteit – waarover meer toelichting in de volgende paragraaf. De algemene verhoging
van de puntprijs leidt er toe dat de verdiencapaciteit als gevolg van de schaarstepunten meer gelijkmatig
over Nederland verspreid wordt in vergelijking met de herverdeling op basis van de WOZ-waarde. Dit komt
verder in het rapport (in paragraaf 3.3.1) nogmaals aan de orde. Hetzelfde geldt voor Variant 4 en 5, die
eveneens sterk op elkaar lijken, maar toch anders uitwerken.

3.2

Uitgangspunten berekening varianten

3.2.1

Randvoorwaarden

Het alternatieve stelsel moet aan twee randvoorwaarden voldoen, die beide in het Woonakkoord expliciet
benoemd zijn. Ten eerste is het noodzaak dat de (theoretische) verdiencapaciteit, ofwel de maximale
huursom, voor verhuurders op macroniveau gehandhaafd blijft. Ten tweede mag het alternatieve stelsel
niet leiden tot al te grote schokeffecten. Ter illustratie van het principe om de verdiencapaciteit te
behouden is Figuur 3.1 opgenomen.
Figuur 3.1 Schematische weergave van een voorbeeldvariant waarin met behoud van verdiencapaciteit WWSonderdelen worden vervangen door de WOZ-waarde
(I) Huidig WWS

(II) Tijdelijk

soort woning

soort woning

woonomgeving

woonomgeving

s chaarstepunten

schaarstepunten

oppervlakte binnen

oppervlakte binnen

(III) Variant WWS

WOZ-waarde

oppervlak te binnen

buitenruimte

buitenruimte

buitenruimte

verwarmde vertrekken

verwarmde vertrekken

verwarmde vertrekken

energielabel

energielabel

energielabel

keuken en sanitair

keuken en sanitair

keuken en s anitair

bijzondere voorzieningen

bijzondere voorzieningen

bijzondere voorzieningen

In deze voorbeeldvariant worden de onderdelen soort woning, woonomgeving en schaarstepunten
vervangen door de WOZ-waarde. Onder (I) wordt het huidige stelsel weergegeven, dat tegelijkertijd een
bepaalde maximale huursom weerspiegelt. Na het laten vervallen van de genoemde onderdelen uit dit
stelsel in fase (II), wordt de leemte, die feitelijk staat voor een aantal huurpunten, in de variant ingevuld
door de WOZ-waarde (III).
Om de maximale huursom te behouden is het essentieel dat in iedere variant de WOZ-waarde (per
vierkante meter) op een geschikte manier in huurpunten gewaardeerd wordt. Alvorens de

18

r2013-0055KG

effectberekeningen plaatsvinden, wordt eerst vastgesteld bij welke WOZ-waarde (per vierkante meter) een
huurpunt toegekend moet worden om de verdiencapaciteit te behouden. De vaststelling van de juiste
waarde gebeurt voor iedere variant op basis van het WoON 2012.

3.2.2

Overige uitgangspunten

Als peildatum voor het onderzoek is aangesloten bij de peildatum van het WoON, te weten 1-1-2012.
Verder hebben de effecten van de verschillende varianten enkel betrekking op de gereguleerde
huurvoorraad, omdat het WWS enkel van toepassing is op dit deel van de huurvoorraad. Een meer
uitgebreide beschrijving van de uitgangspunten en de rekenmethodiek is opgenomen in bijlage 2.

3.3

Beschrijving uitkomsten WoON

3.3.1

Invloed van de WOZ-waarde

Alvorens de effecten van de varianten te bespreken wordt eerst Tabel 3.2 gepresenteerd. Deze is
grotendeels gelijk aan Tabel 3.1, echter aangevuld met de wijze waarop de WOZ-waarde opgenomen is
en per welke eenheid deze gewaardeerd dient te worden met een huurpunt. Zo worden bijvoorbeeld in
Variant 1 enkel de omgevingspunten vervangen door de WOZ-waarde per vierkante meter. Om de
nationale verdiencapaciteit te behouden wordt het verlies van de omgevingspunten binnen het stelsel
gecompenseerd door per woning een huurpunt toe te kennen voor iedere € 140 van de WOZ-waarde per
vierkante meter. In dit geval is de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter (€ 2.200) goed voor 16
punten, gelijk aan het gemiddelde aantal omgevingspunten in het huidige puntenstelsel (in Tabel 2.2).
Tabel 3.2 Schematische weergave van de varianten met de compenserende eenheden voor de WOZ-waarde

Variant 1
Variant 2
Variant 3 *
Variant 4
Variant 5 *
Variant 6

O mgeving
-

WWS-onderdelen
Schaarste
Woonvorm
-

-

WOZ
Oppervlakte

-

per m2
ja
ja
ja
ja
ja
nee

€
€
€
€
€
€

eenheid
140
100
140
70
90
1.460

* = met 5,1 9% o pho gin g van h uurp rijze ntab el

In Figuur 3.2 is de opbouw van het puntenstelsel onder de verschillende varianten te zien. Daar waar in de
Basisvariant het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenopbouw gelijk aan nul is, neemt dit naarmate er
meer onderdelen vervangen worden in de verschillende varianten ook steeds toe. In Variant 1 wordt iets
meer dan 10% van de punten bepaald op grond van de WOZ-waarde per vierkante meter. In Variant 6, de
enige variant waarin uitgegaan wordt van de absolute WOZ-waarde, neemt het aandeel toe tot 75%.
Eerder is in paragraaf 3.1 al gewezen op het subtiele verschil tussen enerzijds Variant 2 en 3, en
anderzijds tussen Variant 4 en 5. De uitwerking van de wijze waarop de schaarstepunten vervangen
worden is goed te zien in Figuur 3.2. Daar waar in Variant 3 de puntprijs eerst wordt opgehoogd na het
uitsluiten van de schaarstepunten, leidt dit tot een lager aandeel van de WOZ-waarde (12%) in het nieuwe

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

19

puntenstelsel – in vergelijking met diens ‘tegenhanger’ Variant 2, waarin de schaarstepunten simultaan
met de andere WWS-onderdelen vervangen worden door de WOZ-waarde (16%). Ditzelfde verschil in
uitwerking volgt ook uit de vergelijking tussen Variant 4 en 5. De algemene ophoging van de prijs per
huurpunt in Variant 5 resulteert in een lager aandeel van de WOZ-waarde (18%) ten opzichte van Variant
4 (22%).
Figuur 3.2 Opbouw van de huurpunten in de gereguleerde huursector per variant (bron: WoON 2012)
WOZ-w aarde

Omgeving

Schaarste

Woonvorm

Oppervlakte

Overig

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%

75%

30%
20%
10%
11%

16%

22%

18%

Variant 4

Variant 5

12%

0%
Basis

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 6

De bijna 2,5 miljoen gereguleerde huurwoningen zijn op basis van de huurpunten in iedere variant
verdeeld over vier huurpuntklassen. Uit een vergelijking van de aantallen per huurpuntklasse, ofwel de
verdeling, wordt inzichtelijk of de invoering van de WOZ-waarde ten opzichte van de Basisvariant tot meer
of minder woningen leidt met relatief veel of weinig huurpunten. Deze verschillen zijn in Figuur 3.3
opgenomen.
Kijkend naar het effect van de inbreng van de WOZ-waarde op de verdeling in huurpuntklassen valt vooral
Variant 6 op. De dominantie van de WOZ-waarde in het puntenstelsel binnen deze variant resulteert in een
gereguleerde huursector met een toename van circa 200.000 woningen in zowel de laagste als in de
hoogste klasse. Logischerwijs staat hiertegenover een afname van de woningen met 110 tot 173
huurpunten. Dit is in schril contrast met de verdeling in klassen voor de overige varianten, die gezien de
relatief kleine verschillen redelijk in lijn liggen met de verdeling in de Basisvariant. Overigens geldt ook
voor Variant 1, 2 en 3 dat het aantal woningen in de laagste en de hoogste klasse toenemen, ten gunste
van de twee middelste klassen. De verschillen met de Basisvariant zijn echter in vergelijking met Variant 6
veel kleiner. Variant 5 wijkt in de verdeling over de huurpuntklassen het minst af van de Basisvariant.

20

r2013-0055KG

Figuur 3.3 De gereguleerde huursector verdeeld naar puntenklasse met per variant de afwijkingen ten opzichte
van het huidige WWS (bron: WoON 2012)

Duizenden

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

300

200

100

0

-100

-200

-300
t/m 109

110-142

143-173

vanaf 174

De wijzigingen in het puntenstelsel hebben eveneens gevolgen voor de maximale huur. Hierdoor kan het
in de varianten voorkomen dat de nieuwe maximale huur onder de huidige feitelijke huur komt te liggen. In
Figuur 3.4 is per variant weergegeven met welk percentage het aandeel woningen waarvoor dit geldt
toeneemt ten opzichte van de Basisvariant. Daarnaast is in de figuur per variant te zien hoe groot in dat
geval het verschil is tussen de feitelijke en de maximale huur.
Ten opzichte van de Basisvariant neemt in Variant 1 het aandeel woningen met een feitelijke huur boven
maximaal toegestaan met bijna 1% toe. In Variant 2 en 3 stijgt het percentage heel licht, maar is dit nog
altijd rond de 1%. In Variant 4 en 5 schommelt de toename rond 0,5%. Net als in het voorgaande leidt ook
nu Variant 6 tot de grootste verandering ten opzichte van de huidige situatie. Het aandeel woningen in de
gereguleerde huursector met een maximale huur die onder de feitelijke huur ligt neemt in deze variant met
ruim 8% toe. In alle varianten ligt de feitelijke huur per maand gemiddeld rond de € 60 hoger dan de
maximale huur.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

21

Figuur 3.4 Per variant de mutatie ten opzichte van de Basisvariant in het aandeel woningen met feitelijke huur
boven maximale huur in de gereguleerde huursector, met bijbehorend gemiddelde verschil tussen feitelijke
huur en maximale huur (bron: WoON 2012)
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
€ 60

1%

€ 60

€ 60

€ 60

€ 60

€ 60

0%
Variant 1

3.3.2

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

De effectberekeningen

Met de geschikte waarderingen van de WOZ-waarde waarmee de nationale verdiencapaciteit in alle
varianten gelijk is gehouden, zijn de effecten van de alternatieve stelsels nader bekeken. Naarmate de
WOZ-waarde een steeds meer bepalende rol binnen het stelsel krijgt, is de verwachting dat dit gevolgen
heeft voor de (her)verdeling van de verdiencapaciteit. Wijzigingen in de onderliggende maximale huren
werken weer door in de huurruimte. Kortom, de effecten kunnen langs verschillende thema’s worden
belicht.

In Tabel 3.3 wordt de aandacht gevestigd op de uitkomsten voor de maximale huur. De maximale huur is
immers de belangrijkste uitkomst van de herverdeling van de huurpunten na opname van de WOZ-waarde
in het WWS. In de Basisvariant bedraagt deze gemiddeld over de gehele gereguleerde voorraad € 640 per
maand. In het particuliere segment ligt de maximale huur gemiddeld € 30 hoger en in de corporatiesector €
10 lager. Regionaal bezien blijkt de maximale huur in het oosten en het zuiden (met € 670) hoger dan het
landelijke gemiddelde. De verklaring hiervoor is dat in deze landsdelen meer kleinere en minder stedelijke
gemeenten voorkomen met meer eengezinswoningen met meer huurpunten.
De effecten van een stelselwijziging op de maximale huur zijn in Tabel 3.3 voor de zes varianten
gerelateerd aan de Basisvariant. Positieve of negatieve afwijkingen van meer dan 2,5% worden hierin met
“+” respectievelijk “-” aangeduid. De grotere afwijkingen van meer dan 5% zijn met “+ +” dan wel “- -” te
herkennen.
Variant 6 leidt tot de meeste verschuivingen in de maximale huur, mede doordat ruim driekwart van de
huurpunten in deze variant bepaald wordt door de hoogte van de WOZ-waarde. Het is met name in de
zeer stedelijke gebieden waar de maximale huur in deze variant met meer dan 5% toeneemt. Dit gaat
vooral ten koste van de niet-stedelijke gebieden.

22

r2013-0055KG

De verschuivingen zijn in de andere varianten minder groot. In Variant 4 en 5 bedragen de veranderingen
op geografisch niveau niet meer dan 2,5%. Echter omdat in deze varianten ook de woonvorm door de
WOZ-waarde vervangen is, treden er wel veranderingen op het niveau van het woningtype op. De
maximale huur neemt in Variant 4 en 5 voor alle eengezinsvormen met meer dan 2,5% af. Dat hiermee
dan ook niet automatisch de maximale huur voor de meergezinswoningen toeneemt, kan verklaard worden
2

uit de stijging van de maximale huur voor de kleinere woningen (met maximaal 40 m ). Deze bestaan
namelijk voor driekwart uit meergezinswoningen. Overigens neemt de maximale huur voor de kleinere
woningen in alle varianten met meer dan 5% toe. Ondanks de weinige vierkante meters die een dergelijke
woning te bieden heeft, is de WOZ-waarde relatief veel hoger dan gemiddeld. Mede door de sterke
gelijkenis is er op hoofdlijnen nauwelijks verschil tussen Variant 2 en 3 en tussen Variant 4 en 5.
Tabel 3.3 De maximale huur in de gereguleerde huursector volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen
ten opzichte van de Basis- in de overige varianten (bron: WoON 2012)
Geregul eer de huurvoor raad NL
Corporatie

€
€

Basis
640
630

Particul ier
Noord

€
€

670
640

Oost
West
Zuid

€
€
€

670
620
670

mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000

€
€
€

690
670
650

G4
G27

€
€
€
€
€
€

580
630
580
640
670
690

€
€
€

680
520
720

€
€
€

720
710
790

€

600

Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedelijk
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns

Variant 1

Vari ant 2

Variant 3

Variant 4

Var iant 5

Variant 6

+
--

-

+
+

+

-

++

+
++

+
++

++
-++

++
-

++
-

-++
-

--

-

-+

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisvaria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
- = me er dan - 2,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisvaria nt

3.4

Beschrijving uitkomsten microbestanden

3.4.1

WoON 2012 en microbestanden

Met het WoON is een kader gecreëerd waarin voor de zes varianten is vastgelegd hoe de WOZ-waarde
gewaardeerd moet worden, opdat de verdiencapaciteit behouden blijft. Het WoON is echter ontoereikend
voor detailanalyses naar bijvoorbeeld de effecten voor specifieke doelgroepen van huurders. Hiervoor
wordt gebruik gemaakt van de microbestanden die de corporaties en de IVBN aangeleverd hebben.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

23

In deze paragraaf worden met hulp van de microbestanden effecten van de zes varianten voor specifieke
doelgroepen binnen de gereguleerde huurvoorraad beschreven. De gekozen doelgroepen betreffen de
huurders in de vier grootste gemeenten (G4), huurders in krimpgebieden, huurders van zorgwoningen en
huurders bij studentenhuisvesters. Ook bij de bespreking van effecten voor de doelgroepen wordt in eerste
instantie de aandacht gericht op de maximale huur en eventuele veranderingen daarin. Waar mogelijk en
relevant worden de uitkomsten voor de corporatiesector en voor het woningbezit van de IVBN afzonderlijk
gepresenteerd.

Verschillen tussen WoON 2012 en microbestanden
Daar waar het WoON in feite de gehele woningmarkt (op macroniveau) beslaat, geldt dat niet voor de
microbestanden. Niet elke corporatie heeft gehoor gegeven aan het verzoek van het ministerie van BZK
en Aedes. Dit betekent dat het microbestand niet geheel representatief is voor de totale corporatiesector,
zoals ook al blijkt uit de dekkingsgraad in Figuur 2.2. Daarnaast is vanuit de particuliere sector enkel
informatie over de gereguleerde woningportefeuille van de IVBN ter beschikking gesteld. Naar schatting
betreft dit 11% van de gereguleerde voorraad in particulier bezit, waarmee voor de totale particuliere
sector de beschikbare microdata eveneens niet representatief is.
In samenhang met het voorgaande moet ook worden opgemerkt dat er een steekproefdesign ten
grondslag gelegen heeft aan het WoON 2012 om er voor te zorgen dat verschillende groepen binnen de
bevolking en de huishoudens (zoals thuiswonende jongeren, ouderen, allochtonen) in voldoende mate
vertegenwoordigd zijn. Het WoON biedt daarmee informatie om een representatief beeld te scheppen over
de huurders. Gegevens over de huurders ontbreken in de microbestanden, waardoor geen volledige
controle op de representativiteit van deze bestanden mogelijk is.
Tot slot is er een verschil tussen de peildatums van beide bestanden. De gekoppelde huurpunten aan het
WoON hebben 1-1-2012 als peildatum, maar zijn vermoedelijk gedurende 2011 voor het laatst
geactualiseerd. De ontvangen microbestanden zijn medio 2013 ontvangen. Dit betekent dat beide
peildatums bijna twee jaar verschillen. In twee jaar tijd is de kwaliteit van de huurvoorraad door nieuwbouw
en renovatie verbeterd, wat ook in de huurpunten tot uitdrukking zou moeten komen. Daarnaast is het
WWS in 2011 op twee onderdelen aangepast. Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige of
energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen.
Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee, zij het dat er tot 1 januari 2014 nog sprake is van een
overgangsmaatregel. Vanaf oktober 2011 zijn de schaarstepunten ingevoerd voor huurwoningen die in de
aangewezen schaarstegebieden liggen. Er is nauwelijks zekerheid of deze twee wijzigingen administratief
volledig zijn verwerkt in de huurpunten van het WoON 2012. Inmiddels twee jaar verder blijkt uit de
geleverde gegevens in de microdata dat het merendeel van de administratie bijgewerkt is (Tabel 3.5).

Door middel van een vergelijking van de Huurenquête uit 2011 en 2012 worden de effecten van deze
4

stelselwijzigingen zichtbaar gemaakt in Tabel 3.4 . Volgens de uitkomsten van de Huurenquête is het
huurpuntentotaal tussen 2011 en 2012 over de gehele voorraad met 6 punten toegenomen en in de
corporatiesector met 7 punten. De huurpunten in het WoON 2012 zijn voor de totale huurvoorraad

4

24

De gegevens in Tabel 3.4 zijn overgenomen uit de rapporten “Feiten en achtergronden van het huurbeleid” van 2011 en 2012 (Companen).

r2013-0055KG

opgenomen in Tabel 3.5 en liggen voor de corporatiesector op het niveau van de uitkomsten van de
Huurenquête 2011 (138 vs. 137), terwijl deze voor de particuliere huursector (of commerciële verhuurders)
duidelijk hoger zijn (158 vs. 151). De huurpunten in het microbestand van de corporatiesector liggen meer
in lijn met de uitkomsten van de Huurenquête 2012 (143 vs. 144). Een dergelijke vergelijking tussen
particuliere verhuurders in het WoON en het microbestand van de IVBN is vanwege de selectiviteit van
laatstgenoemd bestand niet zinvol.
Tabel 3.4 Kenmerken woningbezit van verschillende type verhuurders volgens Huurenquête 2011 en 2012

Totale huurvoorraad
Toegelaten instellingen
Niet-com merciële ver huurders
Commerciële verhuurders
Institutionele beleggers
Bedrijven
Natuurlijke personen

Huurenquête 2011
Aandeel
Punten
100%
139
77%
3%
20%
5%
8%
7%

137
128
151
170
144
125

Huurenquête 2012
Aandeel
Punten
100%
145
77%
3%
20%
5%
8%
7%

144
132
156
174
144
125

Tabel 3.5 Kenmerken woningbezit van verschillende type verhuurders volgens WoON 2012

Totale huurvoorraad
Corporatiesector
Particulier e sector

WoON 2012
Aandeel
Punten
100%
142
77%
23%

138
158

Bovenstaande verschillen maken duidelijk dat conclusies op basis van het WoON en op basis van de
microbestanden niet per definitie eenduidig zijn. Het verschil in huurpunten leidt er onder meer toe dat de
gemiddelde maximale huur in de corporatiesector op basis van de microdata € 30 hoger liggen ten
opzichte van de maximale huur volgens het WoON. Als een keuze gemaakt moet worden, zal het WoON
altijd als leidend genomen worden.

3.4.2

Huurders in de G4

De uitkomsten van de zes varianten worden voor alle G4-gemeenten apart gepresenteerd. Daarbij worden
deze gemeenten ook in regionaal perspectief beschouwd. De regio is in alle gevallen gedefinieerd als het
omliggende Woningbouwafspraken- (WBA-) gebied.

Amsterdam
Het WBA-gebied gelegen rondom de hoofdstad wordt de Stadsregio Amsterdam genoemd (Figuur 3.5).
De gemeente Amsterdam is gelegen in een schaarstegebied en met uitzondering van Zaanstad en
Wormerland behoren ook de overige gemeenten binnen de Stadsregio Amsterdam tot hetzelfde
schaarstegebied. De uitkomsten van de zes varianten verkregen uit de microbestanden zijn in Tabel 3.6
opgenomen, waarin tevens onderscheid gemaakt is tussen de woningen in de corporatiesector en binnen
het woningbezit van IVBN.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

25

Figuur 3.5 Amsterdam en de regio

De gemiddelde maximale huur binnen de
Amsterdamse gereguleerde corporatiesector
in

de

microbestanden,

en

ook

in

de

omringende gemeenten, is in de Basisvariant
lager dan het nationale gemiddelde (Tabel
3.6a). In Variant 1, 4 en 6 neemt de maximale
huur in Amsterdam met meer dan 5% toe. In
Variant 2 en 3 is juist sprake van een daling.
De daling in deze varianten heeft te maken
met de schaarstepunten die in het huidige
stelsel relatief hoog zijn in Amsterdam, maar
na uitsluiting niet volledig gecompenseerd
worden door de punten voor de WOZ-waarde
per vierkante meter. Mede vanwege de
dominante

positie

van

de

gemeente

Amsterdam ‘beweegt’ de gehele Stadsregio in
dezelfde richting mee.
Op hoofdlijnen gebeurt hetzelfde binnen het
gereguleerde woningbezit van de IVBN dat gelegen is in Amsterdam en omstreken (Tabel 3.6b), behalve
dat de toename van de maximale huur in Amsterdam in Variant 1 en 4 minder dan 2,5% is.
Tabel 3.6 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en voor het gereguleerde woningbezit van
IVBN (b) volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten,
Amsterdam en omliggende regio (bron: microbestanden corporaties en IVBN)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
660

Variant 1

Stadsregio Amsterdam

€

620

+

Amsterdam
Overig Stadsregio Amsterdam

€

620

++

€

630

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

-

+

++

-

--

++

++
+

b) Gereguleerd woningbezit IVBN
Nederland

Basis
***

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Stadsregio Amsterdam

***

-

-

Amsterdam
Overig Stadsregio Amsterdam

***
***

-

-

Variant 4 Variant 5

Variant 6
++

-

++
++

+ + = meer dan 5% ten opzichte van Basisvariant
+ = meer dan 2,5% ten opzichte van Basisvariant
-

= meer dan -2,5% ten opzichte van Basisvariant

- - = meer dan -5% ten opzichte van Basisvariant

*** = vertrouwelijke informatie

De uitkomsten van de zes varianten voor de Stadsregio Amsterdam op basis van het WoON 2012 zijn in
Tabel 3.7 opgenomen, met onderscheid tussen de corporatie- en de particuliere huursector. Op

26

r2013-0055KG

hoofdlijnen is het beeld van de effecten van de varianten op basis van het WoON voor de corporatiesector
gelijk aan dat van op basis van de microbestanden.
Tabel 3.7 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en in de particuliere huursector (b) volgens
de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten, Amsterdam en
omliggende regio (bron: WoON 2012)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
630

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Stadsregio Am sterdam

€

Amsterdam

€

600

+

-

--

580

++

-

--

Overi g Stadsregi o Amsterdam

€

650

Variant 2

Variant 3

€

Basis
670

Var iant 1

Nederland
Stadsregio Am sterdam

€

620

+

-

--

Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam

€

610
(-)

+
(-)

(-)

-(-)

Variant 4

Variant 5

Vari ant 6
++
++
++

b) Gereguleerde par ti culiere sector
Variant 4 Var iant 5

Vari ant 6
+
++

+
(-)

++
(-)

(-)

+ + = meer dan 5% ten op zichte va n Basisvaria nt
+ = meer dan 2,5% ten op zichte van Basisva riant
-

= meer dan - 2,5% ten opzichte van Basisva ria nt

- - = meer dan - 5% ten op zichte va n Basisvaria nt
(-) = g een waa rnemi ngen

Utrecht
Figuur 3.6 Utrecht en de regio

De gemeente Utrecht is gelegen in het WBAgebied Bestuur Regio Utrecht (BRU). Dit is
een

samenwerkingsverband

van

negen

gemeenten in de regio Utrecht (Figuur 3.6).
De BRU vormt het hart van de provincie
Uitrecht

en

ligt

in

zijn

geheel

in

een

schaarstegebied.
De maximale huur volgens de microbestanden
in de gereguleerde corporatiesector van de
BRU is hoger dan in Nederland, ook voor de
gemeente Utrecht en de rest van de BRU
(Tabel 3.8a). In vier varianten neemt de
maximale huur in Utrecht af, overwegend met
meer dan 5%. Dit geldt ook voor de BRU als
geheel. Met name de vervanging van de
schaarstepunten is de oorzaak van de afname
van de maximale huur. De huurpunten voor de
WOZ-waarde per vierkante meter zijn in deze varianten onvoldoende om dit verlies te compenseren. Dit
gebeurt wel in Variant 6, waarin de WOZ-waarde veel zwaarder de huurpunten bepaalt.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

27

De effecten van de varianten zijn voor het gereguleerde woningbezit van de IVBN nagenoeg identiek aan
die voor de corporatiesector (Tabel 3.8b).
Tabel 3.8 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en voor het gereguleerde woningbezit van
IVBN (b) volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten,
Utrecht en omliggende regio (bron: microbestanden corporaties en IVBN)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
660

BRU

€

Utrecht
Overi g BRU

€
€

Variant 1

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

730

--

--

-

--

+

690
750

---

---

--

---

+

Variant 2

Var iant 3

b) Gereguleerd woningbezi t IVBN
Basis
** *

Nederland

Variant 1

Variant 4 Variant 5

Variant 6

BRU

** *

--

--

--

--

+

Utrecht

** *

--

--

--

--

+

Overi g BRU

** *

--

--

--

--

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt
** * = ve rtrouw eli jke in fo rmatie

De uitkomsten van de zes varianten voor de corporatiesector in de BRU op basis van het WoON 2012 zijn
in Tabel 3.10 opgenomen. Op hoofdlijnen is er weinig verschil met het beeld op basis van de
microbestanden. Wegens gebrek aan voldoende waarnemingen in het WoON ontbreken de uitkomsten
van de particuliere huursector voor deze regio.
Tabel 3.9 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector volgens de Basisvariant en de relatieve
afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten, Utrecht en omliggende regio (bron: WoON 2012)
Geregul eer de corporatiesector

BRU

€
€

Basis
630
660

Utrecht
Overi g BRU

€
€

620
710

Nederland

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

--

--

-

--

---

---

--

---

Vari ant 6

+ + = me er dan 5 % te n op zichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten op zichte va n Basisva ria nt

Rotterdam
Rotterdam, de op een na grootste gemeente in Nederland, ligt in het WBA-gebied Stadsregio Rotterdam
(SRR, zie Figuur 3.7). De SRR behoort tot het COROP-gebied Groot-Rijnmond, dat niet aangewezen is
als schaarstegebied. In de huidige situatie is de maximale huur in de SRR, Rotterdam en de overige
regiogemeenten volgens de microbestanden lager dan gemiddeld in Nederland (Tabel 3.10), zowel in de
gereguleerde corporatiesector als voor het gereguleerde woningbezit van de IVBN. In Variant 2, 3, 4 en 5

28

r2013-0055KG

neemt de maximale huur in de gehele SRR toe. Dit heeft er mee te maken dat alle gemeenten in de SRR
geen schaarstepunten hebben en die dus ook niet verliezen in de varianten waarin schaarstepunten
vervangen worden.
Figuur 3.7 Rotterdam en de regio

Tabel 3.10 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en voor het gereguleerde woningbezit van
IVBN (b) volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten,
Rotterdam en omliggende regio (bron: microbestanden corporaties en IVBN)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
660

Variant 1

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Stadsregio Rotter dam

€

600

+

+

++

++

Rotterdam
Overig Stadsregio Rotterdan

€
€

570
630

+
+

+
+

++
+

++
+

Variant 2

Var iant 3

Variant 6

+

b) Gereguleerd woningbezit IVBN
Nederland

Basis
** *

Variant 1

Variant 4 Variant 5

Variant 6

Stadsregio Rotter dam

** *

+

+

+

+

+

Rotterdam
Overig Stadsregio Rotterdan

** *
** *

+

+
+

++

++

++

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt
** * = ve rtrouw eli jke in fo rmatie

De uitkomsten van de zes varianten voor de Stadsregio Rotterdam op basis van het WoON 2012 zijn in
Tabel 3.11 opgenomen, met onderscheid tussen de corporatie- en de particuliere huursector. Op
hoofdlijnen is voor de regio het beeld van de effecten van de varianten op basis van het WoON voor de
corporatiesector gelijk aan dat van op basis van de microbestanden. Voor de gemeente Rotterdam zijn er
iets grotere verschillen aan te wijzen; specifiek waar het de effecten van Variant 4 en 5 aan gaat. In beide

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

29

varianten blijkt uit de microbestanden een toename van iets meer dan 5% van de maximale huur. In het
WoON is eveneens een toename van de maximale huur waar te nemen, alleen ligt deze onder de 2,5%.
Ofwel, de effecten in deze varianten werken voor Rotterdam met verschillende intensiteit dezelfde kant op.
Tabel 3.11 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en in de particuliere huursector (b)
volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten,
Rotterdam en omliggende regio (bron: WoON 2012)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
630

Var iant 1

Stadsregio Rotter dam

€

580

Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan

€
€

570
610

-

€

Basis
670

Var iant 1

Nederland
Stadsregio Rotter dam

€

570

--

Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan

€
€

560
620

--

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

+

+

+

+

-

++

-+

++

++

Variant 2

Variant 3

++

Vari ant 6

b) Gereguleerde par ti culiere sector
Variant 4 Var iant 5

Vari ant 6
+
-

+

+

-

+ + = meer dan 5% ten op zichte va n Basisvaria nt
+ = meer dan 2,5% ten op zichte van Basisva riant
-

= meer dan - 2,5% ten opzichte van Basisva ria nt

- - = meer dan - 5% ten op zichte va n Basisvaria nt

Den Haag
Haaglanden, het WBA-gebied rondom de gemeente Den Haag, is gelegen in het COROP-gebied
Agglomeratie ’s-Gravenhage (Figuur 3.8). Deze wordt niet gerekend tot de schaarstegebieden.
Figuur 3.8 Den Haag en de regio

In de Basisvariant is de maximale huur
volgens de microbestanden in Haaglanden,
zowel in de corporatiesector als in het
woningbezit van de IVBN, lager dan het
nationale gemiddelde (Tabel 3.12). Net als
voor de gemeente Rotterdam en de SRR het
geval is, geldt ook voor Den Haag en
Haaglanden dat daar geen schaarstepunten
vervangen worden door de WOZ-waarde per
vierkante meter. Het is dan ook met name in
die varianten waar dit in aan de orde is, waar
de maximale huur in de corporatiesector
toeneemt: Variant 2, 3, 4, en 5. In Variant 4 en
5 neemt de maximale huur inde gehele regio
met meer dan 5% toe.
Een dergelijke toename is ook aan de orde

30

r2013-0055KG

voor het Rotterdamse woningbezit van de IVBN, alleen in minder mate ten opzichte van de
corporatiesector. Een verschil ten opzichte van de corporatiesector is de uitwerking van Variant 1 en 6. In
Variant 1 neemt de maximale huur voor het woningbezit van de IVBN met meer dan 2,5 % af. In Variant 6
is de toename in de gehele regio meer dan 5%.
Tabel 3.12 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en voor het gereguleerde woningbezit van
IVBN (b) volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten,
Den Haag en omliggende regio (bron: microbestanden corporaties en IVBN)
a) Gereguleerde corporatiesector
Nederland

€

Basis
660

Haaglanden

€

Den Haag
Overig Haaglanden

€
€

Variant 1

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

590

+

+

++

++

+

560
620

+
+

+
+

++
++

++
++

++

Variant 2

Var iant 3

b) Gereguleerd woningbezit IVBN
Basis
** *

Variant 1

Nederland
Haaglanden

** *

-

Den Haag
Overig Haaglanden

** *
** *

+
-

Variant 4 Variant 5

Variant 6

+

+

++

+
+

+
+

++
++

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt
** * = ve rtrouw eli jke in fo rmatie

De uitkomsten van de zes varianten voor de regio Haaglanden op basis van het WoON 2012 zijn in Tabel
3.13 opgenomen, met onderscheid tussen de corporatie- en de particuliere huursector. Op hoofdlijnen is
het beeld van de effecten van de varianten op basis van het WoON voor de corporatiesector gelijk aan dat
van op basis van de microbestanden.
Tabel 3.13 De maximale huur in de gereguleerde corporatiesector (a) en in de particuliere huursector (b)
volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten, Den
Haag en omliggende regio (bron: WoON 2012)
a) Gereguleerde corporatiesector
€
€

Basis
630
570

Var iant 1

Nederland
Haaglanden
Den Haag
Overi g Haaglanden

€
€

540
600

-

Basis
670

Var iant 1

€

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Vari ant 6

+

+

++

++

+

++

++

+
++

+
++

++

Variant 2

Variant 3

b) Gereguleerde par ti culiere sector
Nederland
Haaglanden

€

590

-

Den Haag
Overi g Haaglanden

€
€

580
600

--

Variant 4 Var iant 5

Vari ant 6
+

+
+

+

++

+ + = meer dan 5% ten op zichte va n Basisvaria nt
+ = meer dan 2,5% ten op zichte van Basisva riant
-

= meer dan - 2,5% ten opzichte van Basisva ria nt

- - = meer dan - 5% ten op zichte va n Basisvaria nt

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

31

3.4.3

Huurders in krimpgebieden

Naast de grootste gemeenten is ook gekeken naar de effecten voor huurders in krimpregio’s en
anticipeergebieden. Krimpregio’s hebben momenteel al te kampen met een structurele bevolkings- en
huishoudensdaling. Gemeenten waar een dergelijke daling in de komende tien jaar verwacht wordt
behoren tot de anticipeergebieden. Bijlage 3 bevat de lijst van gemeenten per krimpgebied en in de
anticipeerregio’s.
In de microbestanden ligt 23% van de gereguleerde corporatiewoningen in een krimp- of anticipeergebied.
Dit is vrijwel gelijk aan het aandeel volgens het WoON 2012 (22%). Voor het krimpgebied Zeeuws
Vlaanderen zijn geen corporatiegegevens beschikbaar waardoor deze niet gepresenteerd worden. Uit
Tabel 3.14 kan worden afgeleid welke gevolgen de varianten hebben voor de maximale huur in de
gereguleerde corporatiesector van de krimpgebieden. IVBN-leden hebben te weinig woningbezit in
krimpgebieden om dit zinvol in deze analyse te betrekken.
Tabel 3.14 De maximale huur per krimpgebied en over alle anticipeerregio’s in de gereguleerde
corporatiesector volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige
varianten (bron: microbestanden corporaties)
Gereguleer de corporatiesector
Nederland

€

Basis
660

Variant 1

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Rest Nederland
Anticipeerregio's

€
€

660
670

Krim pgebieden

€

650

-

-

Oost-Groningen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen

€
€
€

670
670
630
(-)

-(-)

(-)

-(-)

(-)

-

--

-

+

Parkstad Limburg

€

650

--

Maastricht Mergelland
Westelijke mijnstreek

€
€

630
640

-

(-)

Variant 6

---

---(-)
----

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt
(-) = g ee n waa rnemi nge n

Over alle krimpgebieden bekeken bedraagt de maximale huur in de corporatiesector (Tabel 3.14) volgens
het huidige stelsel gemiddeld rond € 660. Dit is niet alleen gelijk aan het nationale gemiddelde, maar ook
aan het gemiddelde voor de anticipeerregio’s en de rest van Nederland. Tussen de krimpgebieden
onderling bestaan verschillen in de maximale huur. In de noordelijke krimpregio’s zijn deze net wat hoger
dan in het zuiden van het land.
In Variant 1 neemt de maximale huur in de corporatiesector zonder uitzondering in alle krimpgebieden af.
Dit geldt eveneens in Variant 6 waar de afname structureel meer dan 5% is. In Variant 2 zijn de relatieve
veranderingen in alle krimpgebieden minder dan 2,5%, behalve voor Parkstad Limburg. In Variant 3 neemt
de maximale huur in de anticipeerregio’s en in de krimpgebieden als geheel met meer dan 2,5% toe, maar
wordt een dergelijke groei voor de individuele krimpgebieden niet waargenomen. Maastricht Mergelland
daargelaten, daalt in Variant 4 de maximale huur voor alle krimpgebieden. In Variant 5 neemt de maximale
muur in de helft van de krimpgebieden af, met meer dan 2,5% maar minder dan 5%.

32

r2013-0055KG

3.4.4

Huurders van ouderenwoningen

Er is ook nagegaan welke consequenties er mogelijk kunnen gelden voor de meer kwetsbare doelgroepen
binnen de corporatiesector, zoals de huurders van ouderenhuisvesting. In totaal telt de gereguleerde
corporatiesector in de microbestanden bijna 190.000 woningen die gerekend worden tot de
ouderenhuisvesting. Dit betreft in driekwart van de gevallen een seniorenwoning, maar kunnen ook
bejaardenwoningen, serviceflats, zorgwoningen en aanleunwoningen zijn.
Tabel 3.15 De maximale huur per type ouderenwoning in de gereguleerde corporatiesector volgens de
Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten (bron: microbestand
corporaties)
Nederland
Totaal ouderenwoningen

€
€

Basis
660
650

Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen

€
€

650
590

Serviceflats
Zorgwoningen
Aanleunwoningen

€
€
€

810
650
580

Variant 1

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

+
++

-++

+
-

+
++
+

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
- = me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt
- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt

In het huidige stelsel wijkt de gemiddelde maximale huur over alle ouderenwoningen niet veel af van het
nationale gemiddelde (Tabel 3.15). Daarnaast verandert de maximale huur over alle ouderenwoningen in
alle varianten niet meer dan 2,5% ten opzichte van de Basisvariant. Dit geldt eveneens specifiek voor de
seniorenwoning, verreweg de grootste deelvoorraad binnen de ouderenwoningen. De maximale huur voor
bejaarden- en aanleunwoningen neemt alleen in Variant 4 met meer dan 2,5 % toe. Voor de serviceflats
en de zorgwoningen zijn de relatieve veranderingen doorgaans wat groter. In Variant 3, 4 en 5 neemt de
maximale huur voor zorgwoningen met meer dan 5% toe. Dit blijkt uit nader onderzoek van de microdata
vooral te komen door de hoge WOZ-waarde per vierkante meter voor dit type ouderenwoning. Serviceflats
kennen daarentegen de laagste WOZ-waarde per vierkante meter. Vooral in Variant 6, waarin de WOZwaarde voor 75% meetelt in de bepaling van de huurpunten, resulteert dit in een daling van de maximale
huurprijs met meer dan 5%.

3.4.5

Huurders bij studentenhuisvesters

Een andere kwetsbare doelgroep onder de huurders zijn de studenten. Omdat zij doorgaans in
studentenwoningen verblijven die relatief klein zijn en ook nog eens een relatief lage WOZ-waarde
hebben, zou de opname van de WOZ-waarde in het puntenstelsel tot een daling van de maximale huur
kunnen leiden. Van vijf studentenhuisvesters is gedetailleerde informatie met betrekking tot de opbouw
van de huurpunten ontvangen: DUWO, SSH Nijmegen, SSH, Vestide en Vestia Rotterdam.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

33

5

In het huidige puntenstelsel bedraagt de maximale huur gemiddeld over alle studentenhuisvesters € 510
(Tabel 3.16). Dit is ruim lager dan het nationale gemiddelde binnen de gereguleerde corporatiesector. Ook
voor de individuele studentenhuisvesters geldt een lager gemiddelde ten opzichte van de totale
gereguleerde corporatiesector, hoewel er nog onderling aanzienlijke verschillen aanwezig zijn in de hoogte
van de maximale huur.
In vier van de zes varianten neemt de maximale huur voor de studentenhuisvesters als geheel toe. De
maximale huur verandert in Variant 2 met minder dan 2,5% en neemt in Variant 3 met meer dan 2,5% af.
In Variant 4 neemt de maximale huur voor bijna alle individuele studentenhuisvesters met meer dan 5%
toe. In principe geldt voor de meeste studentenhuisvesters dat de maximale huur in bijna alle varianten
toeneemt. Twee individuele studentenhuisvesters vormen in Variant 2 en 3 hier een uitzondering op. De
reden dat in deze gevallen de maximale huur daalt, is het verlies van de schaarstepunten die voor beide
studentenhuisvesters gemiddeld rond de 20 liggen. Dit verlies wordt in Variant 2 en 3 kennelijk
onvoldoende gecompenseerd met de inbreng van de WOZ-waarde per vierkante meter.
Tabel 3.16 De maximale huur over alle studentenhuisvesters5 in de gereguleerde corporatiesector volgens de
Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige varianten (bron:
microbestanden corporaties)
€

Basis
660

Variant 1

Nederland
Totaal studentenhuisvesters

€

510

+

Variant 2

Var iant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

-

++

+

+

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
- = me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt
- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt

Over het geheel genomen neemt de maximale huur voor de studentenhuisvesters in de meeste varianten
toe. Om na te gaan of dit ook geldt voor alle delen van de gezamenlijke voorraad zijn alle woningen van de
studentenhuisvesters verdeeld over WOZ-waardeklassen. In Tabel 3.17 zijn de effecten per variant voor
de WOZ-waardeklassen in beeld gebracht.
Opmerkelijk is dat in alle varianten de maximale huur voor woningen met een WOZ-waarde tot € 25.000
consequent met meer dan 5% afneemt. Voor de woningen tussen € 25.000 en € 40.000 daalt de maximale
huur eveneens in alle varianten met minimaal 2,5% en soms ook met meer dan 5%. Deze bevindingen
gelden zelfs in Variant 4, ondanks dat in deze variant de maximale huur met meer dan 5% toeneemt.
Kennelijk zijn de woningen van studentenhuisvesters met de laagste WOZ-waarden niet alleen absoluut,
maar ook relatief heel goedkoop. Door een zeer lage WOZ-waarde per vierkante meter wordt aan
woningen met een WOZ-waarde tot € 40.000 te weinig huurpunten toegekend om het verlies van de
huurpunten van de huidige WWS-onderdelen voldoende te compenseren.

5

34

Om de privacy van de individuele verhuurders te borgen is de tabel beperkt tot het totaal over alle studentenhuisvesters.

r2013-0055KG

Tabel 3.17 De maximale huur over alle studentenhuisvesters per WOZ-waardeklasse in de gereguleerde
corporatiesector volgens de Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de overige
varianten (bron: microbestand corporaties)
Totaal studentenhuisvesters

€

Basis
510

Variant 1
+

Variant 2

Var iant 3
-

Variant 4
++

Variant 5
+

Variant 6
+

tot € 6.000

€

290

--

--

--

--

--

--

€ 6.000 - € 25.000
€ 25.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 75.000

€
€
€

410
380
390

--

--+

--

-++

-++

----

€ 75.000 - € 150.000
€ 150.000 - € 225.000
vanaf € 225.000

€
€
€

520
620
760

+
+
++

-

++
++
+

+
+

++
++

+ + = me er dan 5 % te n opzichte va n Basisva ria nt
+ = me er dan 2 ,5% ten op zichte va n Basisva ria nt
-

= me er dan - 2,5% ten op zich te va n Basisva ria nt

- - = me er dan - 5% ten opzichte va n Basisva ria nt

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

35

4

Samenvatting en conclusies
4.1

Samenvatting

Meer marktwerking met de WOZ-waarde
Om de stagnerende woningmarkt weer in beweging te krijgen heeft het kabinet op het terrein van huren en
kopen een aantal maatregelen genomen. Een van de maatregelen om de marktwerking in de huursector
te bevorderen betreft het moderniseren en vereenvoudigen van het huidige woningwaarderingsstelsel
(WWS) voor gereguleerde huurwoningen.
Vanuit dat oogpunt zijn in dit rapport zes varianten op het huidige WWS uitgewerkt, waarbij diverse
onderdelen uit het huidige puntenstelsel vervangen zijn door de WOZ-waarde. Het betreft de onderdelen
die een minder marktconforme waardering van de huurwoning opleveren dan de WOZ-waarde. Deze
betreffen de woonomgeving, schaarstegebieden, de woonvorm en het woonoppervlak. Tijdens de
effectberekeningen zijn de randvoorwaarden uit het Woonakkoord van 13 februari 2013 gehanteerd: de
verdiencapaciteit van verhuurders op macroniveau gehandhaafd moet blijven en de varianten mogen niet
leiden tot grote schokeffecten.

WoON 2012 en microbestanden als bronnen voor de analyses
De effectberekeningen zijn uitgevoerd met het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012. In dit onderzoek
is zowel de corporatie- als de particuliere huursector opgenomen, waarmee een totaalbeeld van de gehele
huursector gegeven wordt. Het WoON bevat echter onvoldoende waarnemingen voor betrouwbare
detailanalyses op specifieke doelgroepen en bevat voor alle huurwoningen enkel de huurpunten zonder de
achterliggende huurpuntenopbouw. Om die reden is een aantal onderdelen van het WWS in het WoON
geschat.
Voor de detailanalyses is gebruik gemaakt van de microbestanden die individuele corporaties en de IVBN
beschikbaar hebben gesteld. De hoeveelheid waarnemingen in combinatie met de opbouw van de
huurpunten maakt deze mogelijk. Echter, niet alle corporaties hebben informatie aangeleverd waardoor
het microbestand voor de corporatiesector niet helemaal representatief is. Daarnaast is vanuit de
particuliere verhuurders enkel microdata van de IVBN-leden ter beschikking gesteld. Aanvullende
informatie van andere particuliere verhuurders ontbreekt, waarmee ook voor de particuliere huursector als
geheel geen representatief microbestand beschikbaar is.
Mede door verschillen in peildatum, wijze van dataverzameling en representativiteit hoeven de gegevens
van het WoON 2012 en van de microbestanden niet tot cijfermatig gelijke uitkomsten te leiden.
Desondanks laten beide bestanden wel hetzelfde beeld van de effecten van de WWS-varianten zien.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

37

De varianten
De effecten van de volgende zes varianten voor een alternatief op het WWS zijn verkend:
■

Variant 1: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving;

■

Variant 2: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving en schaarstepunten;

■

Variant 3: eerst laten vervallen van de schaarstepunten, daarna opname van de individuele WOZwaarde per vierkante meter ter vervanging van de punten voor de woonomgeving;

■

Variant 4: opname van de individuele WOZ-waarde per vierkante meter ter vervanging van de punten
voor de woonomgeving, de schaarstepunten en de woonvorm;

■

Variant 5: eerst laten vervallen van de schaarstepunten, daarna opname van de individuele WOZwaarde per vierkante meter ter vervanging van de punten voor de woonomgeving en de woonvorm;

■

Variant 6: opname van de individuele WOZ-waarde ter vervanging van de punten voor de
woonomgeving, de schaarstepunten, de woonvorm en oppervlakte (zowel binnen- als buiten-).

Naarmate meer onderdelen uit het huidige puntenstelsel vervangen worden, neemt de invloed van de
WOZ-waarde in de varianten ook steeds toe. In Variant 1 wordt iets meer dan 10% van de punten bepaald
op grond van de WOZ-waarde. In Variant 6 neemt het aandeel van de WOZ-waarde toe tot meer dan
75%. Mede daarom leidt Variant 6 tot de meeste verschuivingen. Het is vooral in de zeer stedelijke
gebieden waar de maximale huur in deze variant met meer dan 5% toeneemt. Dit gaat vooral ten koste
van de maximale huur in de niet-stedelijke gebieden.
De verschuivingen zijn in de andere varianten minder groot. De maximale huur voor de kleinere woningen
neemt in alle varianten met meer dan 5% toe. Ondanks een klein woonoppervlak dat een dergelijk woning
te bieden heeft, is de WOZ-waarde relatief veel hoger dan gemiddeld.
Mede door de sterke gelijkenis is er op hoofdlijnen nauwelijks verschil tussen Variant 2 en 3 en tussen
Variant 4 en 5. In Variant 4 en 5 bedragen de veranderingen op geografisch niveau niet meer dan 2,5%.
Omdat ook de woonvorm in deze varianten vervangen is door de WOZ-waarde, zijn er wel verschuivingen
op dat niveau. De maximale huur neemt in Variant 4 en 5 voor alle eengezinsvormen met meer dan 2,5%
af.

Doelgroepen
Voor de zes varianten is ook gekeken naar de effecten voor specifieke doelgroepen op de huurmarkt, te
weten: de huurders in de vier grootste gemeenten, huurders in krimpgebieden, huurders van
zorgwoningen en huurders bij studentenhuisvesters.
De maximale huur in Rotterdam en Den Haag neemt over het algemeen in de meeste varianten toe. In
Amsterdam en Utrecht is het beeld anders. Met name in Utrecht neemt de maximale huur over het
algemeen met meer dan 5% af. Dit heeft te maken met het verlies van de schaarstepunten, die in Utrecht
relatief hoog zijn en in de varianten onvoldoende gecompenseerd worden door de WOZ-waarde. In
Amsterdam, die eveneens tot een schaarstegebied behoort, neemt de maximale huur in Variant 2 en 3
met meer dan 2,5% af. In de overige varianten neem de maximale huur toe vanwege de relatief hoge
WOZ-waarde in Amsterdam.

38

r2013-0055KG

Voor de meeste krimpgebieden geldt een afname van de maximale huur van meer dan 2,5%, met
uitzondering van Variant 2 en 3. In Variant 1 en 4 neemt de maximale huur over het totaal van alle
krimpgebieden met meer dan 2,5% af en in Variant 6 met meer dan 5%.
Driekwart van de ouderenwoning betreft een seniorenwoning. In geen van de zes varianten stijgt of daalt
de maximale huur voor dit specifieke ouderenwoningtype met meer dan 2,5%. Voor de overige
woningtypen neemt de maximale huur in Variant 4 wel met minstens 2,5% toe; voor zorgwoningen met
meer dan 5%. Dit gebeurt ook in Variant 5 en 6.
Met uitzondering van Variant 2 en 3 stijgt de maximale huur over alle studentenhuisvesters met meer dan
2,5%. In Variant 4 geldt voor bijna alle studentenhuisvesters een stijging van meer dan 5%. Er is echter
wel een groot onderscheid tussen de studentenwoning met een WOZ-waarde onder en boven de €
40.000. Voor de woningen onder deze grens neemt de maximale huur in alle varianten met meer dan
2,5% af. Als alleen gekeken wordt naar de woningen met een WOZ-waarde tot € 25.000, dan neemt de
maximale huur met meer dan 5% af.

4.2

Conclusies

De analyses laten zien, dat naar mate het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenbepaling toeneemt,
meer effecten zullen optreden. Deze effecten hebben met name betrekking op de maximale huur. In
hoeverre die aanvaardbaar zijn is een beleidskeuze. Aandachtspunt hierbij is, dat de getoonde effecten
het gevolg zijn van een lineair verband tussen WOZ-waarde en de toe te kennen punten daarvoor. Een
puntentoekenning op basis van WOZ-waardeklassen zal echter andere effecten laten zien, en vergt een
nadere analyse.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

39

Bijlage 1: Benadering WWS-onderdelen
in het WoON 2012
Achtereenvolgens wordt voor de WWS-onderdelen omgeving, schaarstegebied, woonvorm en oppervlakte
uitleg gegeven hoe de punten hiervoor in het WoON bepaald zijn.

Omgeving
Op basis van de huurpunten voor de woonomgeving zou de kwaliteit van de woonomgeving tot uitdrukking
moeten komen. Deze worden in het WWS gewoonlijk bepaald aan de hand van het niveau van de
stedelijke voorzieningen, de aanwezigheid van groen, bereikbaarheid, openbaar gebruiksgroen, openbaar
parkeren, speelgelegenheden voor kinderen kind (jong en oud), haltes openbaar vervoer, basisscholen en
6

winkelvoorzieningen. In het WWS kunnen maximaal 25 punten voor de omgeving verkregen worden.
In het WoON kunnen deze punten niet eenvoudig berekend worden. Daarom is gekozen voor een
benadering op basis van wel beschikbare informatie. Voor elk van de tien voorzieningen die in het WWS
genoemd worden is in het WoON 2012 gezocht naar een variabele die deze op een of ander manier
representeert. Deze blijken variabelen te zijn die middels een vijfpuntsschaal de tevredenheid over het
niveau van het type voorziening aangeven. Gekeken is naar de waardering voor de variabelen WINKELS
(x2), GROEN (x2), HALTES (x2), PARKEER, SPEELGEL, JONGEREN en SCHOLEN. De waarderingen
op deze variabelen zijn omgezet in een cijfer tussen 0 en 10 en vervolgens bij elkaar opgeteld om tot een
totaalscore te komen. Deze totaalscore kent een minimum van 0 en een maximum van 100, zodat de
totaalscore ook als een percentage geïnterpreteerd kan worden.
7

Via de huurprijscheck van de Huurcommissie is te bepalen dat huurwoningen in dorpen maximaal 12
omgevingspunten kunnen krijgen, in middelgrote steden maximaal 15 punten en in de grote steden
8

maximaal 17 punten. Dit sluit aan bij informatie op de website van de Woonbond

Gegeven de

gemeentegrootte (variabele GGK8) is het eerder berekende percentage toegepast op het maximaal te
behalen punten voor de omgeving.
Een van de weinige bronnen over de werkelijke hoogte van de omgevingspunten betreft het rapport “Het
huurprijsplafond en de WOZ-waarde”
6

9

van RIGO (november 2003). Hierin wordt vermeld dat het

In het WWS kunnen ook (maximaal 40) minpunten voor de omgeving worden toegekend aan de woning. Dit is afhankelijk van de mate van geluidsoverlast,

bodemverontreiniging, nabijheid van hinderlijke bedrijven en de onderhoudssituatie in de omgeving. Het WoON biedt te weinig aanknopingspunten om de
minpunten te benaderen. Daarnaast hebben minpunten gemiddeld genomen nauwelijks effect op het huurpuntentotaal, zoals blijkt uit het rapport “Het
huurprijsplafond en de WOZ-waarde” van RIGO (november 2003).

7
8
9

http://huurprijscheck.huurcommissie.nl/
Zie http://www.woonbond.nl/puntentelling/perjuli2013/info/woonomgeving.php.
Het rapport betreft een verslaglegging van de mogelijkheden om de maximale huurprijzen geheel of gedeeltelijk te baseren op de WOZ-waarde en welke

consequenties een dergelijk systeem met zich meebrengt. Het onderzoek is in opdracht van het toenmalige ministerie van VROM uitgevoerd door RIGO
Research en Advies. Tijdens dit onderzoek is gebruik gemaakt van de huurpuntenopbouw van ruim 1 miljoen corporatiewoningen (peildatum 1-1-2002) en ruim
80.000 woningen van institutionele beleggers (peildatum 1-1-2003).

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

41

gemiddelde aantal huurpunten voor de omgeving voor corporatiewoningen op 15 uitkomt en in de
particuliere sector op 19. Onder de aanname dat de bijdrage van de omgevingspunten bijna tien jaar later
van dezelfde orde grootte blijft, zijn de berekende scores geschaald, zodat nationaal voor beide
huursectoren dezelfde gemiddelden voor omgevingspunten behaald worden.

Schaarstegebieden
De punten die toegekend kunnen worden aan woningen in schaarstegebieden zijn eind 2011 onder
bewind van minister Donner aan het WWS toegevoegd. Schaarstegebieden zijn regio's waar grote vraag
is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten
die tot deze regio's behoren, krijgen maximaal 25 huurpunten extra.
De huurpunten voor schaarstegebieden kunnen in het WoON relatief eenvoudig benaderd worden met
behulp

van

de

variabelen

SCHAARST,

OPPTBIN

en

WAARWONC.

Woningen

buiten

de

schaarstegebieden krijgen 0 punten op dit onderdeel. Eenmaal gelegen in een schaarstegebied krijgt een
woning tot en met een WOZ-waarde van € 2.900 per vierkante meter 15 punten. Een woning met een
hogere WOZ-waarde per vierkante meter krijgt 25 extra punten. De individuele WOZ-waarde per vierkante
meter wordt in het WoON bepaald op basis van de verhouding tussen WAARWONC en OPPTBIN.

Woonvorm
De woonvorm van de woning betreft een fysiek kenmerk dat direct betrekking heeft op de woning. De
range van punten ligt tussen 17 en 1. De eengezinswoningen worden duidelijk beter gewaardeerd (tussen
12 en 17 punten), terwijl meergezinswoningen maximaal 7 punten op dit onderdeel kan krijgen.
De huurpunten voor de woonvorm zijn gebaseerd op de variabelen HUISTYP, EXTTOE, HFDWVERT,
APPTYP, LIFT en AANTEIG. De extra punten voor duplexwoningen (1 of 4 huurpunten) kunnen wegens
gebrek aan informatie niet worden berekend.

Oppervlakte
De oppervlakte van de woning betreft een ander fysieke kenmerk dat direct betrekking heeft op de woning.
Voor de binnenoppervlakte wordt in het WWS een punt per vierkante meter toegekend, waarmee dit
onderdeel eigenlijk als het meest bepalend voor het huurpuntentotaal gezien mag worden. Ook voor de
buitenruimte kan een woning (maximaal 17) huurpunten verdienen.
Voor punten op basis van de binnenoppervlakte (zowel vertrekken als overige ruimten) is gebruik gemaakt
van de variabele OPPTBIN. Volgens het WoON bedraagt de gemiddelde oppervlakte in het huursegment
79 vierkante meter in de corporatiesector en 93 vierkante meter in de particuliere sector. Bij rechtstreekse
toekenning van een punt per vierkante meter zou de waardering voor de binnenoppervlakte flink hoger
liggen, dan in het rapport van RIGO dat gebaseerd op directe data van de verhuurders. Daarom is er voor
gekozen om de binnenoppervlakte te maximeren, opdat het gemiddelde aantal punten voor de
binnenoppervlakte niet al te veel afwijkt van het RIGO-rapport.

Een woning kan voor de buitenruimte op een aantal aspecten huurpunten krijgen:

42

r2013-0055KG

■

Punten voor de oppervlakte van de buitenruimte en de aanwezigheid van een carport zijn benaderd
met de variabelen OPPBUI1, OPPBUI2 en GARCARP;

■

Punten voor de aanwezigheid van de gemeenschappelijke buitenruimte zijn wegens gebrek aan
voldoende informatie achterwege gelaten;

■

Strafpunten worden toegekend als een buitenruimte volledig ontbreekt. Om dit vast stellen in het
WoON is gekeken naar de variabelen TUIN5 en BALKON1.

■

In het stelsel is het aantal punten voor de buitenruimte gelimiteerd tot 15 of 17 punten, afhankelijk van
de aanwezigheid van een carport. Deze restrictie is ook toegepast op het WoON.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

43

Bijlage 2: Bewerkingen op het WoON
2012 en de microdata
Bewerkingen op het WoON 2012
Ten behoeve van de doorrekeningen zijn de volgende bewerkingen uitgevoerd op het WoON 2012:
■

De WOZ-waarde in het WoON is met peildatum 1-1-2011. Deze is op basis van gegevens via Statline
gecorrigeerd per provincie en woningtype naar peildatum 1-1-2012. Deze gecorrigeerde variabele
wordt WAARWONC genoemd en in de berekeningen als de WOZ-waarde gebruikt;

■

De huidige huurbedragen in het WoON (BHUURII) zijn van peildatum1-1-2012 en worden als zodanig
gebruikt in de berekeningen. De liberalisatiegrens is per 1-1-2012 vastgelegd op € 664,66. Woningen
met een huur onder of gelijk aan deze grens worden tot de gereguleerde voorraad gerekend;

■

De maximale huurprijzen zijn gebaseerd op de huurprijzentabel per 1 juli 2011. Conform deze tabel
ligt de maximale huur vanaf 143 punten (€ 668,64) boven de liberalisatiegrens. Woningen vanaf 143
huurpunten worden als potentieel te liberaliseren beschouwd;

■

Gereguleerde woningen met een verhouding van 10% of minder tussen feitelijke en maximale huur
vallen buiten de analyses. De zogenaamde ‘rekenvoorraad’ betreft de gereguleerde huurvoorraad met
een verhouding boven de 10%;

■

Woningen die tot uitschieters gerekend worden met betrekking tot de oppervlakte en de WOZ-waarde
per vierkante meter zijn buiten de analyseset gehouden. Dit betreft voor beide variabelen de bovenste
en onderste percentiel;

■

De doelvariabele is de verhouding binnen de rekenvoorraad tussen het nationale gemiddelde van de
feitelijke huur en het nationale gemiddelde van de maximale huur. Vanwege de macro benadering
komt deze op hetzelfde neer als de verhouding tussen de feitelijke huursom en de maximale huursom.
Bij de vaststelling van de waardering van de WOZ-elementen blijft deze verhouding in alle varianten
nationaal min of meer onveranderd (met uitzondering van Variant 8). Hiermee wordt tegemoet
gekomen aan de eisen die enerzijds door de minister en anderzijds door de Woonbond en Aedes
gesteld zijn. De eisen hebben betrekking op handhaving van de verdiencapaciteit respectievelijk het
mijden van een algehele ophoging van de maximale huren ter bescherming van de bewoners.

Bewerkingen op de microdata van corporaties en IVBN
Voor de effectberekeningen op de microbestanden van de corporaties en de IVBN zijn in eerste instantie
dezelfde bewerkingen uitgevoerd:
■

Als peildatum voor de WOZ-waarde is 1-1-2012 gehanteerd. Bij melding van een afwijkend peiljaar is
met hulp van Statline een correctiefactor bepaald om de WOZ-waarde naar de gewenste peildatum
over te zetten. Bij niet-vermelding van een (afwijkend) peiljaar is aangenomen dat de WOZ-waarde
betrekking heeft op de waarde per 1-1-2012.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

45

■

Als peildatum voor de kale huurbedragen is eveneens uitgegaan van 1-1-2012. Aangezien aan de
corporaties niet gevraagd is om een expliciete peildatum voor de huren aan te geven, is aangenomen
dat alle huren betrekking hebben op de eerste helft van 2013 omdat vanaf mei dit jaar de gegevens
aangeleverd zijn. Daarom zijn alle huren gecorrigeerd met de reciproque van 2,3% – de algemene
huurverhoging tussen 2012 en 2013.

■

De liberalisatiegrens is per 1-1-2012 vastgelegd op € 664,66. Woningen afkomstig van een corporatie
met een huur onder of gelijk aan deze grens worden tot de gereguleerde voorraad gerekend. De
vanuit de IVBN aangeleverde woningen hebben per definitie betrekking op de gereguleerde voorraad.
Een deel van deze gereguleerde huurvoorraad heeft een huur boven de liberalisatiegrens;

■

De maximale huurprijzen zijn gebaseerd op de huurprijzentabel per 1 juli 2011. Conform deze tabel
ligt de maximale huur vanaf 143 punten (€ 668,64) boven de liberalisatiegrens. Woningen vanaf 143
huurpunten of met een maximale huur boven op € 664,66 worden als potentieel te liberaliseren
beschouwd;

■

Woningen die tot uitschieters gerekend worden met betrekking tot de oppervlakte en de WOZ-waarde
per vierkante meter zijn buiten de analyseset gehouden. Dit betreft voor beide variabelen de grenzen
die corresponderen met de bovenste en onderste percentiel, zoals vastgesteld in het WoON;

■

Schaarstepunten zijn ten behoeve van de berekeningen volledig geëffectueerd.

De brief namens BZK en Aedes was voorzien van een bijlage met daarin een overzicht van de gewenste
noodzakelijke informatie. Veel corporaties bleken echter niet in staat om de informatie in de gevraagde
vorm aan te leveren. Als gevolg van de grote diversiteit in de toegezonden bestanden, vergde het
stroomlijnen van de bestanden veel tijd. De inspanningen hebben uiteindelijk geresulteerd in een database
met ruim 1,6 miljoen records.
Echter niet alle records in de database bleken geschikt voor analyse. Een deel van de corporaties had ook
informatie over parkeerplaatsen, garages, winkelruimtes, etc. in de bestanden opgenomen. Aangezien de
analyse zich beperkt tot woningen dienen deze te worden uitgesloten. Daarnaast is het voor de
effectberekeningen noodzakelijk dat een aantal gegevens in ieder geval aanwezig moet zijn, zoals de
punten voor mogelijk te vervangen WWS-onderdelen in de varianten, de oppervlakte en de WOZ-waarde.
Kortom, naast het stroomlijnen van de individuele bestanden om tot een totaalbestand te komen, is ook
veel tijd besteed aan de samenstelling van de rekenvoorraad.

Om de zes varianten en de Basisvariant te kunnen berekenen zijn de volgende filters op de adressen en
de gegevens van de verhuureenheden in het microbestand toegepast:
■

Per adres moet het totaal aantal huurpunten bekend zijn evenals de deelpunten voor de
woonomgeving, de schaarstegebieden en de woonvorm. Daarnaast wordt 40 punten als ondergrens
voor het puntentotaal aangehouden en wordt ook gecontroleerd op het mogelijke interval waar de
punten per onderdeel binnen dienen te vallen;

■

Omdat in alle varianten de WOZ per vierkante meter wordt ingebracht is het noodzakelijk dat de WOZwaarde en de punten voor de oppervlakte (zowel voor vertrekken als voor overige ruimten) bekend
zijn;

■

Indien voor een verhuureenheid in de microdata de postcode of de gemeente ontbreekt, kan hiervoor
niet bepaald worden of deze in een schaarstegebied gelegen is. Dit is voor de varianten 3.2, 5.0 en
5.2 een cruciaal gegeven;

46

r2013-0055KG

■

Om de huurruimte en de verhouding tussen feitelijke en maximale huur te berekenen in de
verschillende varianten is het noodzakelijk dat de kale of netto huur bekend is. Als deze ontbreekt
wordt de bruto huur als substituut genomen. De huur mag overigens niet lager zijn dan € 91,73. Deze
grenswaarde komt overeen met 50% van de maximale huur in het geval een woning 40 huurpunten
heeft;

■

Gereguleerde woningen met een verhouding van 10% of minder tussen feitelijke en maximale huur
vallen buiten de analyses. De zogenaamde ‘rekenvoorraad’ betreft de gereguleerde huurvoorraad met
een verhouding boven de 10%;

■

Tot slot blijkt dat het strikt hanteren van consistentie tussen het geregistreerde puntentotaal en de
samenstellende onderdelen (met tolerantie van maximale afwijking van 5 punten) er toe leidt dat de
rekenvoorraad slinkt tot een omvang van net iets groter dan de helft van de oorspronkelijke database.
Omdat onder dit criterium de uitval te groot is, wordt dit versoepeld toegepast.
Voor de woningen waar het puntentotaal exact te reproduceren is, is gekeken naar het aandeel van
de onderdelen omgeving, schaarste en woonvorm op het totaal. Aangezien voor het onderdeel
schaarstegebieden 0, 15 of 25 punten kunnen worden verkregen is voor elk van deze ‘categorieën’
gekeken hoe groot het gemiddelde aandeel en de bijbehorende standaard deviatie zijn. Gegeven de
‘schaarstecategorie’ zijn woningen met een aandeel dat meer dan 2,5 keer de standaard deviatie
afwijkt van het gemiddelde als uitschieter bestempeld, en als zodanig buiten de rekenvoorraad
gelaten.

Van de oorspronkelijk ruim 1,6 miljoen records blijven na toepassing van bovenstaande filters ruim 1,3
miljoen gehandhaafd in de rekenvoorraad, waarvan 45.000 afkomstig van IVBN-leden. Binnen de
rekenvoorraad is het gereguleerde deel iets minder van 1,2 miljoen records. Hiermee zijn de analyses
voortgezet.

Samenstellen weegfactor microdata
Voor de corporatiesector en het woningbezit van de IVBN is een eigen weegfactor berekend. Voor de
corporatiesector is eerst met hulp van BBSH 2011 (en BBSH 2010 voor Vestia) de omvang van de totale
en de gereguleerde huurvoorraad bepaald op vier gebiedsniveaus, te weten de gemeentegrootte, de
provincie, de WBA-gebieden en de stedelijkheidsgraad. Deze gecombineerde informatie resulteert in acht
weegranden, die vervolgens in het weegschema opgenomen zijn. Als negende rand is daar de kale huur
10

in vier prijsklassen

aan toegevoegd.

Naar eigen inschatting van de IVBN telt de totale gereguleerde huurvoorraad onder haar leden circa
56.000 woningen. Daarnaast is er volgens de IVBN geen reden om aan te nemen dat de 52.000 geleverde
woningen een selectief deel van de populatievoorraad vormen. Dit gegeven, is de initiële verdeling ten
aanzien van de vier gebiedsniveaus onder de 52.000 aangeleverde woningen voor ‘waar’ aangenomen en
als weegrand toegepast op de 45.000 woningen die in de rekenvoorraad tot het bezit van de IVBNgerekend worden. Als vijfde weegrand is daar nog de verdeling naar vier prijsklassen aan toegevoegd.

10

De klassengrenzen zijn gebaseerd op de kwaliteitskortingsgrens (€ 366,37), de aftoppingsgrens (€ 561,98) en de liberalisatiegrens (€ 664,66) per 1-1-2012.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

47

Beide weegfactoren zijn bovendien voorzien van een ophoogfactor, zodanig dat de gewogen
corporatievoorraad optelt tot 2,26 miljoen huurwoningen (waarvan ruim 60 duizend woningen met een
huurprijs boven de liberalisatiegrens) en de gewogen gereguleerde huurvoorraad van de IVBN-leden
gezamenlijk optelt tot 56.000.

48

r2013-0055KG

Bijlage 3: Lijst van gemeenten in krimpof anticipeerregio’s
Tabel B3.1 Lijst van gemeenten per krimpgebied
Oost-Groni ngen

Bellingwedde
Stadskanaal
Veendam
Vlagt wedde
Pekela
O ldambt
Menterwolde

Zeeuws Vl aanderen

Hulst
Terneuzen
Sluis

Maastricht Mergelland

Maastricht
Meerss en
Vaals
Valkenburg aan de Geul
G ulpen-Wit tem
Eijsden-Margraten

De Marne

Eem sdel ta

Appingedam
Delfzijl
Loppers um
Eemsmond

Parkstad Limburg

Onderbanken
Landgraaf
Brunssum
Heerlen
Kerkrade
Nuth
Simpelveld
Voerendaal

Westel ijk Mijnstreek

Beek
Schinnen
Stein
Sittard-Geleen

De Marne

Tabel B3.2 Lijst van gemeenten in anticipeerregio’s
Anticipeerregio's

Dongeradeel
Achtk arspelen
het Bildt
Franekeradeel
Harlingen
Ferwerderadiel
Leeuwarderadeel
Coevorden
Emmen
Littenseradiel
Almelo
Borne
Enschede
Haaksbergen
Hellendoorn
Hengelo
Losser
Oldenzaal
Tubbergen
Wierden
Aalten
Doetinc hem
Wint erswijk
Harenkarspel
Den Helder
Schagen
Texel
Zijpe
Alphen aan den Rijn
Bergambacht

Brielle
Dirksland
Goedereede
Gorinchem
Hardinxveld-Giessend
Hellevoet sluis
Leerdam
Middelharnis
Bernisse
Nieuwk oop
Nieuw-Lekkerland
Oostf lakkee
Oud-Beijerland
Binnenmaas
Korendijk
Schoonhoven
Cromstrijen
Spijkenisse
Westvoorne
Strijen
Vlist
Nederlek
Ouderkerk
Giessenlanden
Graafs troom
Liesveld
Zederik
Tholen
Tyt sjerksteradiel
Aalburg

Baarle-Nassau
Bergen op Zoom
Breda
Etten-Leur
Geertruidenberg
Oost erhout
Rucphen
Steenbergen
Werk endam
Woensdrecht
Woudrichem
Zundert
Beesel
Bergen (L.)
Gennep
Mook en Middelaar
Nederweert
Roermond
Venlo
Venray
Weert
Horst aan de Maas
Oude I Jsselstreek
Oost Gelre
Leudal
Maasgouw
Halderberge
Roerdalen
Rijnwoude
Roosendaal

Schouwen-Duiveland
Aa en Hunze
Borger-Odoorn
Twenterand
Moerdijk
Echt-Sust eren
Drimmelen
Alphen-Chaam
Hof van Twente
Rijssen-Holten
Dinkelland
Berkelland
Bronckhorst
Dantumadiel
Peel en Maas
Menameradiel
Hollands Kroon
Montf erland
Kollumerland en Nieuwkruisland

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

49

Bijlage 4: Aanvullende tabellen WoON
2012
Wijzigingen in het WWS werken op verschillende manieren door. Om de gevolgen van alle doorgerekende
varianten in beeld te brengen worden de uitkomsten op een zestal thema’s gepresenteerd. De thema’s zijn
sterk gecorreleerd, maar belichten de uitkomsten telkens net vanuit een ander perspectief. Daarnaast is de
voorraad naar diverse kenmerken uitgesplitst om ook de gevolgen voor de deelvoorraden in beeld te
brengen. Hieronder volgt een overzicht van de thema’s en de kenmerken.

Uitgesplitst naar:

Thema’s:
■

Verhouding feitelijk en maximale huur

■

Gemeentegrootte

■

Huurpunten

■

Provincie

■

Maximale huur

■

Woningbouwafspraak gebieden

■

Potentieel te liberaliseren

■

Stedelijkheid

■

Huurruimte

■

Soort woning

■

Mutatie aandeel woningen met feitelijke

■

Bouwperiode

huur boven maximale huur

Alle aanvullende tabellen gebaseerd op het WoON 2012 zijn in deze bijlage opgenomen. De resultaten
hebben betrekking op de gereguleerde huurvoorraad en worden voor de corporatie- en de particuliere
sector afzonderlijk gepresenteerd. Als uitzondering hierop gelden de tabellen met betrekking tot het thema
‘Potentieel te liberaliseren’, omdat in dat geval ook de terugval van de vrije sector naar de reguliere
voorraad meegenomen dient te worden. Specifiek voor dit thema zijn daarom de tabellen gebaseerd op
gehele huurvoorraad, zodat het saldo-effect (plus nieuw potentieel minus verloren potentieel) ten opzichte
van de Basisvariant zichtbaar gemaakt kan worden.
Bij Variant 3 en 5 is gerekend met een prijs per punt die met 5,19% is opgehoogd. Vanwege de
vergelijkbaarheid is dit bij de tabellen die punten weergeven toegepast op het puntenaantal.
Verschillen van meer dan 5% of 5 procentpunt ten opzichte van de Basisvariant zijn groen (+5%) of oranje
(-5%) gemarkeerd.
Tot slot worden resultaten die gebaseerd zijn op minder dan 100 waarnemingen niet gepresenteerd in
verband met de statistische betrouwbaarheid. Dit heeft er onder meer toe geleid dat voor de particuliere
sector geen gegevens op provinciaal en WBA-niveau opgenomen zijn, omdat voor de helft van de
gebieden geen uitkomsten gepresenteerd kunnen worden. Om dezelfde reden ontbreken ook de
uitkomsten voor de regionale uitsplitsingen met betrekking tot de mutaties in het aandeel woningen met
een feitelijke huur boven maximaal toegestaan en voor de particuliere sector in de gemeente Utrecht.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

51

Tabel B4.1 Verhouding feitelijke en maximale huur in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 procentpunt zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
Basi s
66%
67%
72%
75%
71%
71%

Var iant 1
64%
67%
72%
75%
72%
71%

Variant 2
63%
67%
72%
77%
71%
71%

Variant 3
63%
66%
72%
78%
71%
71%

Variant 4
65%
68%
72%
74%
72%
71%

Variant 5
65%
68%
72%
75%
72%
71%

Variant 6
69%
71%
74%
77%
78%
74%

Gr oni ngen
Friesl and

Basi s
70%
65%

Var iant 1
71%
67%

Variant 2
68%
64%

Variant 3
67%
63%

Variant 4
69%
67%

Variant 5
68%
66%

Variant 6
81%
82%

Drenthe
Overi jssel

66%
68%

68%
69%

65%
66%

64%
65%

67%
67%

66%
67%

79%
75%

Flevoland
Gelderland
Utrecht

71%

74%

71%

70%

73%

72%

85%

67%
67%

67%
66%

67%
72%

67%
72%

68%
71%

68%
71%

70%
69%

Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant

71%
76%
69%
67%

69%
77%
70%
67%

74%
74%
67%
68%

75%
74%
66%
68%

72%
74%
69%
69%

73%
74%
68%
69%

68%
79%
82%
69%

Lim bur g

71%

72%

69%

69%

70%

70%

82%

Totaal

71%

71%

71%

71%

71%

71%

74%

Gr oni ngen-Assen

Basi s
69%

Var iant 1
70%

Variant 2
67%

Variant 3
67%

Variant 4
67%

Variant 5
67%

Variant 6
76%

Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU

66%
72%
70%
67%
67%

68%
73%
71%
67%
66%

65%
69%
67%
67%
72%

64%
69%
67%
67%
72%

66%
69%
68%
68%
70%

66%
69%
68%
68%
71%

77%
71%
71%
70%
68%

Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam

67%
72%

66%
69%

72%
75%

73%
77%

72%
72%

72%
73%

69%
66%

Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden

71%
79%

70%
81%

74%
77%

75%
77%

74%
75%

74%
75%

71%
80%

Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland

78%
68%
77%
69%

80%
67%
78%
70%

76%
73%
75%
68%

76%
73%
74%
67%

76%
72%
75%
69%

75%
72%
75%
69%

84%
68%
81%
83%

SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

67%
68%
72%
73%
67%
71%

67%
68%
73%
76%
66%
71%

72%
67%
71%
73%
66%
71%

73%
67%
70%
72%
65%
71%

73%
68%
71%
75%
67%
71%

74%
67%
71%
73%
67%
71%

72%
68%
86%
86%
72%
74%

mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

II) provincie

III) WBA-regio

- = mind er dan 100 w aarnemin gen

52

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk

Basi s
75%
71%

Var iant 1
75%
72%

Variant 2
76%
71%

Variant 3
77%
71%

Variant 4
74%
72%

Variant 5
75%
72%

Variant 6
76%
76%

Matig stedelijk

68%

68%

68%

68%

69%

69%

71%

Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

66%
65%
71%

65%
65%
71%

65%
63%
71%

65%
62%
71%

67%
65%
71%

66%
65%
71%

70%
73%
74%

Meergezi ns

Basi s
72%
61%
66%
67%
64%
74%

Var iant 1
66%
61%
66%
67%
64%
75%

Variant 2
65%
60%
66%
67%
64%
76%

Variant 3
68%
59%
65%
67%
64%
76%

Variant 4
62%
64%
70%
70%
68%
73%

Variant 5
64%
63%
69%
69%
68%
74%

Variant 6
65%
68%
73%
73%
68%
78%

Totaal

71%

71%

71%

71%

71%

71%

74%

t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970

Basi s
69%
68%
70%

Var iant 1
68%
69%
71%

Variant 2
69%
69%
71%

Variant 3
70%
69%
71%

Variant 4
68%
69%
71%

Variant 5
69%
69%
71%

Variant 6
69%
74%
77%

1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

71%
71%
73%
74%
71%

71%
71%
72%
72%
71%

71%
71%
72%
72%
71%

71%
71%
73%
73%
71%

72%
71%
72%
72%
71%

72%
71%
72%
72%
71%

76%
73%
72%
69%
74%

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins

VI) Bouw peri ode

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

53

Tabel B4.2 Verhouding feitelijke en maximale huur in de gereguleerde particuliere huursector, Basis en zes
varianten (verschillen meer dan 5 procentpunt zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
Basi s
65%
67%
72%
73%
71%
71%

Var iant 1
64%
69%
74%
75%
74%
72%

Variant 2
64%
69%
74%
76%
73%
72%

Variant 3
64%
68%
74%
78%
73%
73%

Variant 4
65%
69%
74%
73%
72%
71%

Variant 5
65%
69%
73%
74%
72%
72%

Variant 6
67%
72%
76%
72%
77%
73%

Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk

Basi s
74%
72%

Var iant 1
75%
74%

Variant 2
76%
73%

Variant 3
77%
73%

Variant 4
73%
73%

Variant 5
74%
73%

Variant 6
73%
77%

Matig stedelijk

69%

71%

71%

71%

71%

71%

74%

Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

65%
62%
71%

66%
63%
72%

66%
61%
72%

65%
60%
73%

67%
63%
71%

66%
63%
72%

69%
69%
73%

Meergezi ns

Basi s
73%
56%
67%
68%
55%
74%

Var iant 1
70%
57%
68%
71%
56%
76%

Variant 2
69%
57%
68%
70%
55%
77%

Variant 3
72%
56%
68%
70%
55%
77%

Variant 4
65%
60%
72%
73%
58%
74%

Variant 5
68%
60%
71%
72%
58%
74%

Variant 6
69%
62%
72%
75%
58%
76%

Totaal

71%

72%

72%

73%

71%

72%

73%

t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970

Basi s
67%
71%
73%

Var iant 1
68%
74%
76%

Variant 2
68%
73%
76%

Variant 3
69%
73%
76%

Variant 4
66%
72%
75%

Variant 5
67%
72%
75%

Variant 6
66%
76%
79%

1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

73%
72%
73%
72%
71%

76%
74%
75%
72%
72%

76%
74%
74%
72%
72%

76%
73%
74%
72%
73%

76%
74%
73%
71%
71%

76%
74%
73%
71%
72%

82%
77%
73%
68%
73%

mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

IV) Stedelijkheid

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins

VI) Bouw peri ode

54

r2013-0055KG

Tabel B4.3 Gemiddeld aantal huurpunten in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
145
142
139
124
133
136

Var iant 1
148
143
139
125
131
136

Variant 2
150
144
139
122
132
136

Variant 3
151
145
139
120
133
137

Variant 4
146
142
138
125
132
136

Variant 5
147
143
139
125
132
136

Variant 6
144
141
137
129
126
134

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

130
136
137
139
146
143
143
133
128
135
143
137
136

128
133
135
137
141
144
145
136
127
133
144
135
136

134
138
140
143
146
143
135
130
132
139
141
140
136

135
140
142
144
149
144
134
128
132
140
142
142
137

131
133
136
140
142
142
136
133
132
135
140
137
136

132
135
138
141
145
142
136
131
133
136
140
139
136

115
113
122
130
126
141
144
144
130
120
142
122
134

Basi s
130
140
131
135
145
142
141
130
137
123
126
143
133
134
141
145
133
147
142
136

Var iant 1
128
138
130
135
145
144
144
135
139
122
123
147
132
132
143
145
131
142
142
136

Variant 2
134
143
136
141
144
134
133
126
133
128
129
137
137
137
132
146
136
147
144
136

Variant 3
135
145
137
142
144
133
133
123
133
128
130
136
139
139
132
147
137
149
145
137

Variant 4
133
140
136
140
142
136
134
131
133
129
130
138
136
134
130
145
134
143
141
136

Variant 5
134
142
137
140
143
135
133
129
133
130
131
137
137
136
130
146
135
146
142
136

Variant 6
121
126
135
136
141
144
142
148
140
128
122
150
130
118
135
146
116
128
135
134

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal
- = mind er dan 100 w aarnemin gen

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

55

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
124
137
142
145
142
136

Var iant 1
125
136
143
147
143
136

Variant 2
123
136
143
147
146
136

Variant 3
122
137
144
148
148
137

Variant 4
126
135
142
144
142
136

Variant 5
126
136
143
145
143
136

Variant 6
129
133
142
141
132
134

Basi s
113
151
153
151
156
126
136

Var iant 1
123
152
152
150
157
125
136

Variant 2
125
154
153
150
157
125
136

Variant 3
121
155
155
152
159
125
137

Variant 4
131
146
145
145
150
128
136

Variant 5
127
147
146
146
152
128
136

Variant 6
130
142
144
144
153
127
134

Basi s
124
129
135
141
136
140
152
136

Var iant 1
126
129
134
140
137
141
154
136

Variant 2
124
129
135
141
137
140
154
136

Variant 3
123
129
136
142
137
141
155
137

Variant 4
125
128
133
139
137
141
155
136

Variant 5
124
128
134
140
138
142
156
136

Variant 6
129
124
128
135
137
146
166
134

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

56

r2013-0055KG

Tabel B4.4 Gemiddeld aantal huurpunten in de gereguleerde particuliere huursector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
159
155
145
127
142
143

Var iant 1
162
153
142
127
138
141

V ariant 2
164
154
143
124
141
141

Variant 3
165
155
143
122
141
141

Variant 4
163
153
143
130
142
143

Variant 5
164
154
143
128
142
143

Variant 6
171
159
146
144
142
149

Basi s
129
144
152
159
163
143

Var iant 1
128
141
150
158
163
141

V ariant 2
126
142
150
159
168
141

Variant 3
125
142
151
160
170
141

Variant 4
131
142
150
158
164
143

Variant 5
130
143
151
159
165
143

Variant 6
143
144
154
164
166
149

Basi s
114
159
161
158
175
137
143

Var iant 1
121
156
158
154
176
134
141

V ariant 2
122
158
159
155
178
133
141

Variant 3
118
160
161
157
180
133
141

Variant 4
130
151
152
150
172
138
143

Variant 5
126
152
153
152
173
138
143

Variant 6
129
161
162
154
193
144
149

Basi s
139
136
139
144
156
148
156
143

Var iant 1
139
132
135
140
154
146
156
141

V ariant 2
138
133
136
140
155
148
157
141

Variant 3
137
134
136
141
156
148
157
141

Variant 4
141
135
137
139
154
149
160
143

Variant 5
140
135
137
140
156
149
160
143

Variant 6
156
136
138
137
158
156
173
149

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

57

Tabel B4.5 Gemiddelde maximale huurprijs in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
676
666
647
574
619
633

Var iant 1
696
670
647
578
611
635

V ariant 2
701
675
647
563
616
635

Variant 3
706
677
648
556
618
635

Variant 4
684
664
643
583
612
633

Variant 5
688
666
645
576
614
633

Variant 6
676
657
640
602
584
626

Basi s

Var iant 1

V ariant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

606
633
640
648
681
668
669
618
595
628
670
637
633

596
620
628
639
660
672
680
637
591
621
674
629
635

622
643
653
666
684
671
629
603
613
647
661
653
635

627
653
661
672
694
672
625
594
614
653
661
661
635

610
618
634
654
666
662
635
617
616
628
652
641
633

615
627
640
659
675
663
631
609
617
634
653
648
633

533
522
564
606
587
658
673
674
605
555
662
566
626

Basi s
604
655
610
631
676
664
659
604
638
569
584
671
620
626
661
677
619
688
663
633

Var iant 1
596
642
604
629
679
674
672
628
651
564
573
687
614
615
666
679
607
663
666
635

V ariant 2
624
667
634
660
672
623
622
583
620
593
599
637
641
640
615
683
632
687
674
635

Variant 3
627
675
635
662
673
618
616
569
617
593
602
631
645
647
613
685
639
698
679
635

Variant 4
618
653
634
652
666
633
623
608
620
602
602
642
633
625
607
679
622
671
659
633

Variant 5
620
660
635
654
666
629
617
596
617
601
605
637
636
632
604
680
629
681
663
633

Variant 6
559
585
630
635
661
674
663
692
655
594
565
701
607
547
629
685
537
594
631
626

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
S tadsregio Ar nhem Nijmegen
S tedendriehoek
BRU
S g Amersfoort
S tadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
S tadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
S RE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal
- = mind er dan 100 w aarnemin gen

58

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
576
637
666
680
662
633

Var iant 1
578
634
671
687
668
635

V ariant 2
571
635
671
688
686
635

Variant 3
565
637
673
692
692
635

Variant 4
586
631
664
672
662
633

Variant 5
582
633
666
675
667
633

Variant 6
598
617
663
661
616
626

Basi s
520
710
716
706
734
586
633

Var iant 1
571
712
715
702
738
582
635

V ariant 2
581
720
717
702
739
579
635

Variant 3
557
728
724
709
744
577
635

Variant 4
612
681
678
677
705
595
633

Variant 5
590
687
683
683
710
595
633

Variant 6
607
663
673
672
719
588
626

Basi s
575
598
630
656
634
652
711
633

Var iant 1
585
598
625
655
639
658
723
635

V ariant 2
575
599
628
657
638
656
724
635

Variant 3
568
598
631
660
638
655
725
635

Variant 4
580
593
621
650
640
661
730
633

Variant 5
573
592
624
652
640
661
731
633

Variant 6
600
574
594
630
637
682
780
626

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

59

Tabel B4.6 Gemiddelde maximale huurprijs in de gereguleerde particuliere huursector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
748
729
681
591
664
666

Var iant 1
764
719
666
588
644
657

V ariant 2
773
723
666
575
657
658

Variant 3
775
727
667
563
657
656

Variant 4
766
717
667
604
662
666

Variant 5
768
721
668
594
663
665

Variant 6
808
745
684
672
664
699

Basi s
599
675
715
746
769
666

Var iant 1
594
657
705
742
769
657

V ariant 2
587
662
705
748
793
658

Variant 3
577
664
707
752
801
656

Variant 4
612
666
703
741
770
666

Variant 5
603
668
706
745
777
665

Variant 6
670
674
725
773
781
699

Basi s
526
746
757
743
827
637
666

Var iant 1
560
734
742
723
831
623
657

V ariant 2
568
742
749
727
842
620
658

Variant 3
543
748
755
734
847
617
656

Variant 4
605
707
714
703
811
643
666

Variant 5
582
710
718
709
815
641
665

Variant 6
598
758
763
723
913
675
699

Basi s
647
632
648
673
734
695
732
666

Var iant 1
648
614
631
655
721
685
734
657

V ariant 2
644
621
633
654
726
694
739
658

Variant 3
636
621
633
656
729
692
738
656

Variant 4
659
628
639
651
725
700
753
666

Variant 5
653
629
639
653
729
699
752
665

Variant 6
733
636
643
638
742
731
816
699

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

60

r2013-0055KG

Tabel

B4.7

Aandeel

potentieel

te

liberaliseren

woningen

in

de

gereguleerde

en

geliberaliseerde

corporatiesector, Basis en zes varianten (verschillen meer dan 5 procentpunt gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
Basi s
55%
52%
46%
25%
37%
42%

mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Var iant 1
61%
54%
47%
26%
36%
43%

V ariant 2
63%
55%
46%
23%
36%
43%

Variant 3
53%
45%
37%
18%
29%
35%

Variant 4
56%
49%
44%
27%
33%
40%

Variant 5
47%
40%
34%
20%
26%
32%

Variant 6
51%
45%
43%
35%
28%
39%

II) provincie
Basi s
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

Var iant 1

V ariant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

31%
41%
39%
46%
61%
52%
51%
37%
30%
39%
56%
45%
42%

28%
38%
38%
46%
50%
55%
54%
41%
31%
36%
57%
42%
43%

35%
46%
43%
53%
58%
54%
43%
34%
36%
47%
50%
50%
43%

28%
38%
38%
46%
50%
44%
34%
26%
29%
36%
39%
42%
35%

28%
35%
36%
49%
47%
49%
43%
36%
36%
38%
45%
43%
40%

21%
29%
26%
41%
39%
39%
36%
26%
29%
30%
35%
38%
32%

15%
19%
22%
36%
24%
45%
51%
48%
37%
25%
45%
26%
39%

Basi s
34%
48%
36%
40%
56%
49%
47%
34%
40%
26%
26%
53%
36%
40%
53%
59%
39%
66%
50%
42%

Var iant 1
31%
47%
37%
41%
59%
52%
51%
39%
44%
26%
26%
56%
36%
36%
56%
59%
34%
54%
51%
43%

V ariant 2
38%
54%
42%
51%
53%
42%
37%
29%
36%
33%
30%
42%
45%
46%
32%
61%
43%
60%
54%
43%

Variant 3
31%
47%
37%
41%
44%
33%
29%
22%
27%
26%
26%
32%
36%
36%
20%
48%
34%
54%
45%
35%

Variant 4
33%
48%
42%
45%
51%
42%
33%
34%
36%
35%
31%
43%
42%
40%
27%
56%
35%
50%
47%
40%

Variant 5
25%
40%
36%
36%
39%
37%
27%
25%
26%
28%
25%
33%
33%
33%
18%
44%
31%
41%
38%
32%

Variant 6
19%
31%
43%
39%
43%
51%
43%
53%
43%
36%
28%
56%
39%
28%
37%
51%
20%
24%
39%
39%

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
S tadsregio Ar nhem Nijmegen
S tedendriehoek
BRU
S g Amersfoort
S tadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
S tadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
S RE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal
- = mind er dan 100 w aarnemin gen

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

61

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
25%
43%
52%
57%
50%
42%

Var iant 1
26%
43%
54%
59%
52%
43%

V ariant 2
24%
42%
54%
59%
59%
43%

Variant 3
19%
34%
44%
49%
49%
35%

Variant 4
27%
39%
50%
52%
48%
40%

Variant 5
20%
31%
39%
44%
39%
32%

Variant 6
34%
36%
47%
47%
37%
39%

Basi s
18%
61%
69%
67%
77%
24%
42%

Var iant 1
33%
61%
68%
65%
77%
25%
43%

V ariant 2
36%
69%
70%
65%
74%
23%
43%

Variant 3
26%
56%
60%
55%
68%
17%
35%

Variant 4
40%
52%
55%
55%
60%
27%
40%

Variant 5
32%
41%
45%
45%
53%
20%
32%

Variant 6
41%
44%
50%
49%
58%
30%
39%

Basi s
23%
30%
39%
50%
41%
47%
72%
42%

Var iant 1
25%
31%
40%
49%
42%
50%
72%
43%

V ariant 2
22%
31%
40%
50%
42%
50%
72%
43%

Variant 3
17%
22%
32%
41%
34%
39%
66%
35%

Variant 4
22%
26%
35%
47%
40%
52%
74%
40%

Variant 5
15%
19%
27%
37%
32%
41%
67%
32%

Variant 6
33%
27%
30%
40%
39%
53%
74%
39%

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

62

r2013-0055KG

Tabel B4.8 Aandeel potentieel te liberaliseren woningen in de gereguleerde en geliberaliseerde particuliere
huursector, Basis en zes varianten (verschillen meer dan 5 procentpunt gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
74%
72%
68%
44%
61%
61%

Var iant 1
74%
69%
63%
44%
56%
59%

V ariant 2
78%
70%
62%
42%
57%
59%

Variant 3
69%
64%
56%
36%
52%
53%

Variant 4
74%
69%
62%
47%
58%
60%

Variant 5
67%
64%
56%
40%
52%
54%

Variant 6
72%
67%
62%
56%
55%
61%

Basi s
45%
65%
72%
74%
76%
61%

Var iant 1
44%
61%
70%
72%
74%
59%

V ariant 2
44%
61%
69%
73%
79%
59%

Variant 3
37%
56%
61%
67%
72%
53%

Variant 4
48%
61%
68%
72%
74%
60%

Variant 5
40%
56%
61%
68%
67%
54%

Variant 6
55%
59%
67%
69%
66%
61%

Basi s
23%
74%
86%
80%
78%
53%
61%

Var iant 1
36%
72%
84%
74%
77%
50%
59%

V ariant 2
39%
76%
84%
75%
78%
49%
59%

Variant 3
27%
68%
79%
71%
74%
42%
53%

Variant 4
46%
69%
78%
71%
75%
52%
60%

Variant 5
35%
57%
76%
68%
73%
46%
54%

Variant 6
43%
68%
77%
69%
77%
55%
61%

Basi s
51%
47%
54%
63%
75%
78%
83%
61%

Var iant 1
51%
45%
50%
58%
71%
79%
83%
59%

V ariant 2
51%
42%
51%
59%
71%
78%
84%
59%

Variant 3
44%
39%
43%
54%
65%
75%
77%
53%

Variant 4
53%
44%
50%
58%
71%
80%
84%
60%

Variant 5
46%
39%
44%
53%
64%
76%
80%
54%

Variant 6
59%
46%
49%
55%
66%
81%
85%
61%

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

63

Tabel B4.9 Huurruimte in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten (verschillen meer dan 5%
gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
237
223
187
147
185
193

Var iant 1
256
228
187
151
177
195

V ariant 2
262
232
187
136
182
194

Variant 3
266
235
189
128
184
195

Variant 4
245
221
184
155
179
192

Variant 5
248
223
186
149
180
193

Variant 6
236
214
181
174
150
186

Basi s

Var iant 1

V ariant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

193
228
221
216
198
223
224
184
147
197
227
193
193

183
215
208
208
176
226
235
202
144
190
231
185
195

209
238
234
235
200
225
184
168
166
215
217
209
194

214
247
241
241
210
227
180
159
167
222
218
217
195

196
213
214
222
182
216
190
182
169
197
209
197
192

201
221
221
228
191
217
186
174
170
203
209
204
193

120
116
144
174
103
213
228
240
157
124
219
122
186

Basi s
198
230
181
190
227
223
214
175
189
123
134
218
159
196
220
223
181
190
226
193

Var iant 1
189
217
175
188
231
233
226
199
201
118
122
234
153
184
225
224
170
165
229
195

V ariant 2
218
242
205
219
223
183
176
154
170
148
149
184
180
209
174
229
195
188
238
194

Variant 3
220
250
206
221
224
177
170
140
167
147
152
178
184
216
172
231
202
199
243
195

Variant 4
211
228
205
211
217
192
177
180
171
156
152
190
172
194
166
224
185
172
222
192

Variant 5
214
235
206
213
217
188
171
167
167
156
155
185
175
201
163
226
191
183
226
193

Variant 6
153
160
201
195
212
233
217
264
205
149
115
248
146
116
188
231
100
96
194
186

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
S tadsregio Ar nhem Nijmegen
S tedendriehoek
BRU
S g Amersfoort
S tadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
S tadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
S RE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal
- = mind er dan 100 w aarnemin gen

64

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
147
190
214
239
235
193

Var iant 1
149
186
219
246
242
195

V ariant 2
142
188
219
247
259
194

Variant 3
137
190
221
251
266
195

Variant 4
158
184
212
231
235
192

Variant 5
153
185
214
234
241
193

Variant 6
169
170
212
220
190
186

Basi s
153
280
249
237
279
154
193

Var iant 1
204
282
247
234
283
150
195

V ariant 2
214
290
249
234
283
147
194

Variant 3
191
298
257
241
289
145
195

Variant 4
245
251
210
209
250
163
192

Variant 5
223
256
215
215
254
163
193

Variant 6
241
233
205
203
264
156
186

Basi s
185
196
194
197
189
184
203
193

Var iant 1
195
196
189
196
193
191
215
195

V ariant 2
185
198
191
198
193
189
216
194

Variant 3
178
197
194
201
192
188
217
195

Variant 4
190
192
185
190
195
194
222
192

Variant 5
183
191
187
193
194
193
223
193

Variant 6
211
173
157
171
192
215
271
186

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

65

Tabel B4.10 Huurruimte in de gereguleerde particuliere huursector, Basis en zes varianten (verschillen meer
dan 5% gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
271
246
196
158
192
201

Var iant 1
287
236
181
154
172
192

V ariant 2
295
241
181
141
185
193

Variant 3
298
244
182
129
185
190

Variant 4
288
235
182
170
190
201

Variant 5
291
238
184
160
191
199

Variant 6
331
263
199
238
192
234

Basi s
158
195
228
268
299
201

Var iant 1
152
177
218
263
299
192

V ariant 2
145
182
217
270
322
193

Variant 3
135
184
219
274
330
190

Variant 4
170
186
216
263
299
201

Variant 5
161
188
218
266
306
199

Variant 6
229
194
237
295
311
234

Basi s
134
321
251
237
380
169
201

Var iant 1
168
310
236
217
384
155
192

V ariant 2
176
318
243
221
395
152
193

Variant 3
150
324
248
228
400
149
190

Variant 4
213
282
208
197
364
175
201

Variant 5
190
286
212
203
368
173
199

Variant 6
206
333
257
217
466
207
234

Basi s
222
187
178
184
214
183
212
201

Var iant 1
223
168
160
166
200
174
213
192

V ariant 2
219
176
163
165
205
182
219
193

Variant 3
212
175
162
166
209
181
218
190

Variant 4
235
183
169
162
204
188
232
201

Variant 5
228
183
168
164
208
187
232
199

Variant 6
309
190
172
149
222
220
296
234

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
S terk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

V ) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenw oni ng
Overi g eengezins
Meergezi ns
Totaal

V I) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

66

r2013-0055KG

Tabel B4.11 Mutatie in het aandeel woningen met feitelijke huur boven maximale huur in de gereguleerde
corporatiesector, zes varianten ten opzichte van de Basisvariant (verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
minder dan 20.000
20.000 tot 50.000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Variant 1
0%
0%
0%
2%
1%
1%

Var iant 2
0%
0%
0%
2%
1%
1%

Variant 3
0%
0%
0%
3%
1%
1%

Variant 4
0%
0%
0%
1%
1%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
1%
1%
0%

Variant 6
5%
5%
4%
12%
10%
7%

Variant 1
2%
0%
0%
0%
0%
1%

Var iant 2
2%
0%
0%
0%
0%
1%

Variant 3
3%
0%
1%
0%
0%
1%

Variant 4
1%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 5
1%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 6
9%
7%
5%
7%
7%
7%

Variant 1
0%
0%
0%
0%
0%
2%
1%

Var iant 2
0%
0%
0%
0%
0%
2%
1%

Variant 3
0%
0%
0%
0%
0%
2%
1%

Variant 4
0%
0%
1%
1%
1%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
1%
1%
1%
0%

Variant 6
1%
5%
7%
6%
5%
10%
7%

Variant 1
0%
1%
1%
1%
1%
1%
0%
1%

Var iant 2
1%
1%
1%
0%
1%
1%
0%
1%

Variant 3
2%
1%
1%
1%
1%
1%
0%
1%

Variant 4
0%
0%
1%
0%
0%
1%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
1%
0%
1%
1%
0%
0%

Variant 6
7%
8%
10%
8%
6%
6%
1%
7%

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedelijk
Matig stedelijk
Weinig stedelijk
Niet stedelijk
Totaal

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenwoning
Overig eengezins
Meergezins
Totaal

VI) Bouwperiode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

67

Tabel B4.12 Mutatie in het aandeel woningen met een feitelijke huur boven de maximale huur in de
gereguleerde particuliere sector, zes varianten ten opzichte van de Basisvariant (verschillen meer dan 5%
gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
minder dan 20.000
20.000 tot 50.000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Variant 1
1%
1%
1%
5%
0%
2%

Var iant 2
0%
0%
1%
5%
2%
2%

Variant 3
0%
1%
1%
5%
2%
3%

Variant 4
1%
0%
2%
2%
1%
1%

Variant 5
0%
0%
1%
3%
1%
1%

Variant 6
9%
10%
14%
12%
18%
13%

Variant 1
4%
1%
2%
1%
0%
2%

Var iant 2
5%
2%
1%
1%
0%
2%

Variant 3
5%
1%
1%
1%
0%
3%

Variant 4
2%
1%
1%
1%
0%
1%

Variant 5
3%
1%
1%
1%
0%
1%

Variant 6
12%
16%
10%
13%
14%
13%

Variant 1
0%
0%
0%
0%
1%
3%
2%

Var iant 2
0%
0%
0%
2%
1%
3%
2%

Variant 3
0%
0%
0%
2%
1%
4%
3%

Variant 4
0%
0%
0%
3%
2%
2%
1%

Variant 5
0%
0%
0%
2%
1%
2%
1%

Variant 6
1%
14%
6%
12%
8%
16%
13%

Variant 1
3%
2%
2%
3%
2%
2%
0%
2%

Var iant 2
2%
2%
3%
3%
5%
2%
0%
2%

Variant 3
2%
4%
2%
4%
5%
3%
0%
3%

Variant 4
1%
1%
2%
2%
4%
2%
0%
1%

Variant 5
1%
1%
2%
2%
4%
2%
0%
1%

Variant 6
11%
12%
19%
16%
17%
9%
5%
13%

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedelijk
Matig stedelijk
Weinig stedelijk
Niet stedelijk
Totaal

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Twee onder een kap
Hoekwoning
Tussenwoning
Overig eengezins
Meergezins
Totaal

VI) Bouwperiode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
Totaal

68

r2013-0055KG

Tabel B4.13 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Amsterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

Basi s
72%
72%
72%
71%

Var iant 1
68%
71%
69%
71%

Variant 2
76%
74%
75%
71%

Variant 3
78%
75%
77%
71%

Variant 4
71%
73%
72%
71%

Variant 5
73%
74%
73%
71%

Variant 6
64%
69%
66%
74%

Basi s
125
139
130
136

Var iant 1
131
142
135
136

Variant 2
120
137
126
136

Variant 3
117
137
123
137

Variant 4
128
138
131
136

Variant 5
124
137
128
136

Variant 6
147
149
148
134

Basi s
582
650
604
633

Var iant 1
612
662
628
635

Variant 2
557
639
583
635

Variant 3
539
635
569
635

Variant 4
593
642
608
633

Variant 5
576
638
596
633

Variant 6
691
696
692
626

Basi s
27%
48%
34%
42%

Var iant 1
33%
51%
39%
43%

Variant 2
22%
45%
29%
43%

Variant 3
15%
37%
22%
35%

Variant 4
29%
45%
34%
40%

Variant 5
20%
35%
25%
32%

Variant 6
52%
55%
53%
39%

Basi s
169
188
175
193

Var iant 1
199
200
199
195

Variant 2
144
177
154
194

Variant 3
125
173
140
195

Variant 4
180
179
180
192

Variant 5
163
176
167
193

Variant 6
278
233
264
186

b) huurpunten
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

c) maximale huur
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

e) huurr uimte
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

69

Tabel B4.14 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Utrecht en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

Basi s
67%
67%
67%
71%

Var iant 1
66%
66%
66%
71%

Variant 2
72%
71%
72%
71%

Variant 3
74%
71%
72%
71%

Variant 4
70%
70%
70%
71%

Variant 5
71%
70%
71%
71%

Variant 6
69%
67%
68%
74%

Basi s
133
152
142
136

Var iant 1
135
155
144
136

Variant 2
125
144
134
136

Variant 3
123
144
133
137

Variant 4
128
145
136
136

Variant 5
126
145
136
136

Variant 6
135
154
144
134

Basi s
620
714
664
633

Var iant 1
629
726
674
635

Variant 2
578
675
623
635

Variant 3
570
674
618
635

Variant 4
595
677
633
633

Variant 5
587
677
629
633

Variant 6
630
725
674
626

Basi s
39%
61%
49%
42%

Var iant 1
41%
67%
52%
43%

Variant 2
32%
55%
42%
43%

Variant 3
25%
43%
33%
35%

Variant 4
33%
53%
42%
40%

Variant 5
28%
47%
37%
32%

Variant 6
41%
62%
51%
39%

Basi s
206
242
223
193

Var iant 1
215
254
233
195

Variant 2
165
203
183
194

Variant 3
156
202
177
195

Variant 4
181
206
192
192

Variant 5
173
205
188
193

Variant 6
216
253
233
186

b) huurpunten
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

c) maximale huur
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

e) huurr uimte
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

70

r2013-0055KG

Tabel B4.15 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Rotterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

Basi s
79%
76%
78%
71%

Var iant 1
82%
76%
80%
71%

Variant 2
79%
72%
76%
71%

Variant 3
78%
72%
76%
71%

Variant 4
78%
72%
76%
71%

Variant 5
78%
72%
75%
71%

Variant 6
90%
75%
84%
74%

Basi s
122
131
126
136

Var iant 1
118
132
123
136

Variant 2
123
138
129
136

Variant 3
124
139
129
137

Variant 4
124
138
130
136

Variant 5
125
139
130
136

Variant 6
112
137
122
134

Basi s
567
611
584
633

Var iant 1
546
614
573
635

Variant 2
571
644
599
635

Variant 3
574
646
602
635

Variant 4
575
644
602
633

Variant 5
579
646
605
633

Variant 6
518
637
565
626

Basi s
20%
37%
26%
42%

Var iant 1
17%
40%
26%
43%

Variant 2
21%
46%
30%
43%

Variant 3
17%
40%
26%
35%

Variant 4
22%
45%
31%
40%

Variant 5
17%
38%
25%
32%

Variant 6
18%
44%
28%
39%

Basi s
121
154
134
193

Var iant 1
100
156
122
195

Variant 2
125
186
149
194

Variant 3
129
188
152
195

Variant 4
130
187
152
192

Variant 5
133
189
155
193

Variant 6
72
180
115
186

b) huurpunten
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

c) maximale huur
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

e) huurr uimte
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

71

Tabel B4.16 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Den Haag en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

Basi s
81%
78%
79%
71%

Var iant 1
84%
77%
81%
71%

Variant 2
80%
73%
77%
71%

Variant 3
80%
73%
77%
71%

Variant 4
78%
72%
75%
71%

Variant 5
78%
72%
75%
71%

Variant 6
88%
72%
80%
74%

Basi s
117
128
123
136

Var iant 1
114
129
122
136

Variant 2
120
136
128
136

Variant 3
120
136
128
137

Variant 4
122
137
129
136

Variant 5
122
138
129
136

Variant 6
115
141
128
134

Basi s
543
596
569
633

Var iant 1
528
601
564
635

Variant 2
555
634
593
635

Variant 3
555
632
593
635

Variant 4
564
640
602
633

Variant 5
565
639
601
633

Variant 6
531
661
594
626

Basi s
21%
32%
26%
42%

Var iant 1
19%
33%
26%
43%

Variant 2
25%
41%
33%
43%

Variant 3
19%
33%
26%
35%

Variant 4
27%
42%
35%
40%

Variant 5
21%
35%
28%
32%

Variant 6
25%
47%
36%
39%

Basi s
106
141
123
193

Var iant 1
91
146
118
195

Variant 2
118
178
148
194

Variant 3
119
177
147
195

Variant 4
128
185
156
192

Variant 5
129
184
156
193

Variant 6
94
206
149
186

b) huurpunten
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

c) maximale huur
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

e) huurr uimte
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

72

r2013-0055KG

Tabel B4.17 Effecten in de gereguleerde particuliere sector voor Amsterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

Basi s
69%
69%
71%

Var iant 1
67%
67%
72%

Variant 2
74%
74%
72%

Variant 3
77%
76%
73%

Variant 4
68%
69%
71%

Variant 5
71%
71%
72%

Variant 6
57%
59%
73%

Basi s
131
134
143

Var iant 1
136
138
141

Variant 2
125
127
141

Variant 3
120
123
141

Variant 4
134
135
143

Variant 5
130
131
143

Variant 6
170
168
149

Basi s
610
622
666

Var iant 1
635
643
657

Variant 2
580
592
658

Variant 3
556
571
656

Variant 4
626
631
666

Variant 5
604
612
665

Variant 6
800
791
699

Basi s
45%
50%
61%

Var iant 1
49%
54%
59%

Variant 2
41%
45%
59%

Variant 3
34%
38%
53%

Variant 4
47%
49%
60%

Variant 5
39%
42%
54%

Variant 6
69%
70%
61%

Basi s
188
191
201

Var iant 1
213
212
192

Variant 2
158
161
193

Variant 3
134
141
190

Variant 4
204
200
201

Variant 5
182
182
199

Variant 6
378
360
234

b) huurpunten
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

c) maximale huur
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

e) huurr uimte
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland
- = mind er dan 100 w aarnemin gen

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

73

Tabel B4.18 Effecten in de gereguleerde particuliere sector voor Rotterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

Basi s
76%
75%
76%
71%

Var iant 1
82%
79%
81%
72%

Variant 2
77%
76%
77%
72%

Variant 3
78%
75%
77%
73%

Variant 4
75%
76%
76%
71%

Variant 5
75%
75%
75%
72%

Variant 6
85%
83%
85%
73%

Basi s
120
133
123
143

Var iant 1
114
128
117
141

Variant 2
120
133
123
141

Variant 3
120
135
123
141

Variant 4
123
132
125
143

Variant 5
123
134
126
143

Variant 6
116
127
119
149

Basi s
556
621
572
666

Var iant 1
526
593
543
657

Variant 2
555
618
571
658

Variant 3
553
624
571
656

Variant 4
571
617
582
666

Variant 5
571
621
583
665

Variant 6
538
590
551
699

Basi s
33%
51%
38%
61%

Var iant 1
30%
43%
33%
59%

Variant 2
35%
46%
38%
59%

Variant 3
30%
43%
33%
53%

Variant 4
37%
49%
41%
60%

Variant 5
32%
42%
35%
54%

Variant 6
36%
46%
38%
61%

Basi s
133
158
139
201

Var iant 1
103
130
110
192

Variant 2
132
154
138
193

Variant 3
131
160
138
190

Variant 4
148
153
150
201

Variant 5
148
158
150
199

Variant 6
116
126
118
234

b) huurpunten
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

c) maximale huur
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

e) huurr uimte
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

74

r2013-0055KG

Tabel B4.19 Effecten in de gereguleerde particuliere sector voor Den Haag en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

Basi s
81%
76%
80%
71%

Var iant 1
86%
79%
84%
72%

Variant 2
82%
75%
80%
72%

Variant 3
82%
75%
80%
73%

Variant 4
80%
74%
78%
71%

Variant 5
80%
74%
78%
72%

Variant 6
88%
76%
84%
73%

Basi s
125
129
126
143

Var iant 1
119
125
121
141

Variant 2
124
131
126
141

Variant 3
125
131
127
141

Variant 4
127
133
129
143

Variant 5
127
134
129
143

Variant 6
123
138
127
149

Basi s
579
599
585
666

Var iant 1
549
580
558
657

Variant 2
577
611
587
658

Variant 3
578
611
587
656

Variant 4
590
622
599
666

Variant 5
591
622
600
665

Variant 6
572
643
592
699

Basi s
45%
54%
48%
61%

Var iant 1
38%
49%
41%
59%

Variant 2
44%
54%
47%
59%

Variant 3
38%
49%
41%
53%

Variant 4
48%
58%
51%
60%

Variant 5
40%
50%
44%
54%

Variant 6
47%
60%
51%
61%

Basi s
106
145
118
201

Var iant 1
77
126
91
192

Variant 2
105
157
120
193

Variant 3
105
156
120
190

Variant 4
118
168
132
201

Variant 5
119
168
133
199

Variant 6
99
188
125
234

b) huurpunten
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

c) maximale huur
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

e) huurr uimte
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

75

Bijlage 5: Aanvullende tabellen
microbestanden
Wijzigingen in het WWS werken op verschillende manieren door. Om de gevolgen van alle doorgerekende
varianten in beeld te brengen worden de uitkomsten op een zestal thema’s gepresenteerd. De thema’s zijn
sterk gecorreleerd, maar belichten de uitkomsten telkens net vanuit een ander perspectief. Daarnaast is de
voorraad naar diverse kenmerken uitgesplitst om ook de gevolgen voor de deelvoorraden in beeld te
brengen. Hieronder volgt een overzicht van de thema’s en de kenmerken.

Uitgesplitst naar:

Thema’s:
■

Verhouding feitelijk en maximale huur

■

Gemeentegrootte

■

Huurpunten

■

Provincie

■

Maximale huur

■

Woningbouwafspraak gebieden

■

Potentieel te liberaliseren

■

Stedelijkheid

■

Huurruimte

■

Soort woning

■

Mutatie aandeel woningen met feitelijke

■

Bouwperiode

huur boven maximale huur

Alle aanvullende tabellen gebaseerd op de microbestanden zijn in deze bijlage opgenomen. De resultaten
hebben betrekking op de gereguleerde huurvoorraad en worden enkel voor de corporatiesector
11

gepresenteerd .
Als uitzondering hierop gelden de tabellen met betrekking tot het thema ‘Potentieel te liberaliseren’, omdat
in dat geval ook de terugval van de vrije sector naar de reguliere voorraad meegenomen dient te worden.
Specifiek voor dit thema zijn daarom de tabellen voor de corporatiesector gebaseerd op gehele
huurvoorraad, zodat het saldo-effect (plus nieuw potentieel minus verloren potentieel) ten opzichte van de
Basisvariant zichtbaar gemaakt kan worden.
Bij Variant 3 en 5 is gerekend met een prijs per punt die met 5,19% is opgehoogd. Vanwege de
vergelijkbaarheid is dit bij de tabellen die punten weergeven toegepast op het puntenaantal.
Verschillen van meer dan 5% of 5 procentpunt ten opzichte van de Basisvariant zijn groen (+5%) of oranje
(-5%) gemarkeerd. Tot slot worden resultaten die gebaseerd zijn op minder dan 100 waarnemingen niet
gepresenteerd in verband met de statistische betrouwbaarheid. Om deze reden ontbreken de uitkomsten
voor de regionale uitsplitsingen met betrekking tot de mutaties in het aandeel woningen met een feitelijke
huur boven maximaal toegestaan en voor het krimpgebied Zeeuws Vlaanderen.

11

Omwille van de vertrouwelijke behandeling van bedrijfsgevoelige informatie worden geen gegevens over het woningbezit van de IVBN gepresenteerd.

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

77

Tabel B5.1 Verhouding feitelijke en maximale huur in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 procentpunt zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
63%
65%
70%
71%
67%
68%

Var iant 1
64%
67%
71%
70%
68%
68%

Variant 2
63%
66%
70%
72%
68%
68%

Variant 3
63%
65%
70%
73%
67%
68%

Variant 4
64%
65%
68%
68%
67%
67%

Variant 5
64%
65%
69%
69%
67%
67%

Variant 6
69%
68%
71%
70%
72%
70%

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

68%
66%
60%
65%
69%
63%
62%
68%
74%
71%
63%
69%
68%

69%
67%
60%
67%
72%
65%
63%
66%
76%
73%
64%
72%
68%

66%
64%
58%
64%
69%
65%
68%
69%
73%
70%
64%
69%
68%

65%
63%
57%
63%
68%
64%
68%
70%
73%
70%
64%
68%
68%

66%
66%
60%
64%
69%
64%
66%
66%
71%
71%
63%
69%
67%

66%
65%
59%
63%
69%
64%
67%
67%
71%
70%
63%
69%
67%

77%
79%
69%
71%
77%
66%
62%
63%
75%
84%
65%
84%
70%

Basi s
69%
68%
56%
65%
66%
68%
65%
63%
63%
68%
66%
76%
76%
67%
73%
73%
58%
64%
68%
71%
65%
68%

Var iant 1
70%
68%
56%
67%
67%
70%
67%
63%
63%
65%
67%
78%
77%
67%
76%
77%
58%
66%
72%
74%
66%
68%

Variant 2
67%
66%
55%
64%
64%
66%
68%
68%
68%
70%
69%
74%
74%
72%
73%
74%
62%
65%
69%
71%
64%
68%

Variant 3
66%
65%
54%
63%
64%
66%
67%
69%
68%
71%
70%
74%
74%
73%
73%
73%
62%
65%
68%
70%
64%
68%

Variant 4
66%
67%
57%
64%
63%
66%
67%
66%
66%
65%
67%
71%
72%
70%
72%
75%
62%
64%
69%
71%
64%
67%

Variant 5
66%
67%
56%
63%
63%
66%
67%
67%
67%
67%
68%
72%
72%
71%
72%
74%
62%
64%
69%
70%
64%
67%

Variant 6
75%
80%
67%
73%
66%
68%
71%
62%
64%
61%
64%
77%
78%
68%
78%
92%
62%
66%
87%
79%
69%
70%

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

78

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
71%
69%
65%
62%
64%
68%

Var iant 1
71%
71%
66%
63%
65%
68%

Variant 2
72%
70%
66%
63%
62%
68%

Variant 3
72%
70%
66%
62%
62%
68%

Variant 4
68%
69%
65%
63%
63%
67%

Variant 5
69%
69%
65%
63%
63%
67%

Variant 6
71%
72%
69%
65%
72%
70%

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

69%
62%
72%
68%

66%
63%
73%
68%

67%
62%
73%
68%

69%
61%
73%
68%

61%
64%
69%
67%

64%
63%
70%
67%

69%
67%
73%
70%

Basi s
66%
65%
66%
67%
69%
71%
70%
66%
68%

Var iant 1
63%
66%
68%
69%
70%
71%
70%
67%
68%

Variant 2
65%
66%
68%
69%
69%
70%
70%
66%
68%

Variant 3
66%
66%
67%
68%
69%
70%
70%
66%
68%

Variant 4
63%
65%
67%
68%
68%
68%
67%
66%
67%

Variant 5
64%
65%
67%
68%
68%
68%
68%
66%
67%

Variant 6
63%
70%
74%
74%
70%
67%
64%
72%
70%

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezi ns
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

79

Tabel B5.2 Gemiddeld aantal huurpunten in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
149
149
142
129
141
142

Var iant 1
148
146
140
132
138
140

Variant 2
149
147
141
128
139
140

Variant 3
151
149
142
127
140
141

Variant 4
148
148
143
135
140
142

Variant 5
148
148
144
133
140
143

Variant 6
142
146
142
140
133
140

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

135
140
150
142
152
152
156
137
131
138
154
138
142

132
139
149
139
145
149
154
141
129
135
152
134
140

137
144
154
144
150
148
144
134
134
139
149
138
140

139
146
157
146
153
150
144
133
134
142
151
140
141

136
140
150
144
149
149
148
141
136
138
150
137
142

138
142
152
145
151
150
147
139
137
140
151
139
143

119
120
133
133
135
148
159
153
133
121
150
118
140

Basi s
134
137
157
143
134
141
148
155
154
133
145
127
128
145
131
141
164
151
136
152
148
142

Var iant 1
132
136
157
140
132
137
144
154
152
139
144
124
127
145
127
134
164
147
130
145
146
140

Variant 2
137
141
161
145
137
143
143
144
143
130
139
130
132
135
132
138
154
147
134
150
148
140

Variant 3
138
143
165
147
138
144
144
143
143
128
139
131
133
135
133
141
156
148
137
152
149
141

Variant 4
137
137
155
144
139
144
143
148
145
139
143
135
135
139
134
137
154
148
133
150
147
142

Variant 5
138
139
157
146
139
144
144
147
145
136
142
135
135
138
134
139
155
149
135
151
148
143

Variant 6
123
119
134
131
136
142
137
161
153
155
153
132
127
146
127
116
155
148
111
135
141
140

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

80

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
130
142
148
154
145
142

Var iant 1
131
138
146
153
144
140

Variant 2
129
139
146
153
148
140

Variant 3
129
140
147
154
151
141

Variant 4
135
141
147
152
146
142

Variant 5
134
142
148
152
147
143

Variant 6
138
138
145
150
133
140

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

98
162
130
142

104
159
128
140

102
160
128
140

98
162
128
141

110
156
134
142

107
158
134
143

102
154
133
140

Basi s
129
132
142
151
140
145
160
140
142

Var iant 1
133
131
138
146
139
145
161
139
140

Variant 2
129
131
138
147
139
146
161
140
140

Variant 3
128
131
140
149
140
146
161
142
141

Variant 4
134
132
139
147
142
150
165
140
142

Variant 5
133
132
140
148
142
150
165
141
143

Variant 6
142
127
130
140
141
156
177
134
140

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezi ns
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

81

Tabel B5.3 Gemiddelde maximale huurprijs in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5 % zijn gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
698
696
666
601
660
663

Var iant 1
691
685
652
615
643
656

Variant 2
699
690
659
596
647
656

Variant 3
706
695
662
590
651
658

Variant 4
691
691
671
628
653
666

Variant 5
694
692
670
620
654
665

Variant 6
664
681
663
653
621
656

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

630
656
704
665
711
711
732
641
610
644
724
646
663

616
649
698
648
680
697
724
657
600
627
711
622
656

641
672
723
674
705
696
675
626
622
651
700
644
656

648
683
734
682
715
700
672
618
624
660
705
654
658

636
655
702
672
700
698
692
657
636
645
704
638
666

640
662
710
677
707
699
686
646
635
651
705
645
665

553
558
619
620
631
693
748
719
621
561
701
544
656

Basi s
624
640
740
668
626
657
694
729
722
620
679
590
597
677
610
661
774
707
635
712
692
663

Var iant 1
613
634
735
652
613
640
675
722
714
650
675
578
588
677
589
625
770
688
604
678
681
656

Variant 2
638
658
759
677
641
670
668
672
667
605
650
607
615
630
616
646
723
688
625
703
692
656

Variant 3
645
667
774
685
644
674
674
668
666
594
646
608
619
627
619
657
729
692
636
713
699
658

Variant 4
641
640
727
675
649
674
670
693
680
647
666
627
628
650
624
639
725
694
621
701
689
666

Variant 5
644
645
737
680
649
674
672
686
676
632
660
626
629
643
624
647
727
695
628
708
692
665

Variant 6
572
550
623
611
634
662
641
755
720
726
720
617
592
684
589
534
729
691
511
631
659
656

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

82

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
603
663
695
725
678
663

Var iant 1
611
646
681
717
673
656

Variant 2
600
651
684
717
696
656

Variant 3
596
654
689
723
705
658

Variant 4
628
660
689
711
682
666

Variant 5
621
660
690
713
687
665

Variant 6
643
642
676
701
621
656

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

450
760
603
663

475
749
596
656

466
753
595
656

448
761
593
658

508
734
624
666

488
739
620
665

470
721
619
656

Basi s
599
616
663
706
653
679
752
655
663

Var iant 1
621
607
642
686
649
679
755
647
656

Variant 2
602
610
646
688
650
683
755
656
656

Variant 3
594
610
652
696
651
683
757
661
658

Variant 4
627
614
648
688
665
702
776
656
666

Variant 5
616
611
651
692
662
699
775
658
665

Variant 6
662
588
605
652
659
735
838
624
656

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezi ns
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

83

Tabel

B5.4

Aandeel

potentieel

te

liberaliseren

woningen

in

de

gereguleerde

en

geliberaliseerde

corporatiesector, Basis en zes varianten (verschillen meer dan 5 procentpunt gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
60%
58%
49%
31%
48%
49%

Var iant 1
58%
56%
46%
35%
44%
47%

Variant 2
62%
59%
47%
28%
44%
47%

Variant 3
63%
59%
48%
28%
46%
48%

Variant 4
59%
59%
50%
37%
45%
50%

Variant 5
60%
59%
50%
36%
46%
50%

Variant 6
50%
53%
48%
43%
37%
46%

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

40%
50%
66%
49%
61%
62%
68%
42%
33%
45%
64%
46%
49%

36%
48%
66%
47%
55%
59%
64%
47%
31%
44%
62%
40%
47%

42%
54%
72%
53%
61%
60%
50%
37%
36%
52%
61%
46%
47%

45%
56%
75%
54%
63%
60%
50%
36%
37%
53%
62%
49%
48%

38%
50%
67%
52%
61%
61%
57%
46%
39%
50%
63%
42%
50%

40%
52%
69%
53%
62%
61%
55%
43%
40%
51%
63%
45%
50%

18%
22%
31%
40%
37%
57%
66%
56%
38%
25%
60%
21%
46%

Basi s
39%
46%
85%
49%
40%
47%
58%
68%
66%
36%
53%
28%
29%
50%
28%
49%
76%
59%
41%
61%
58%
49%

Var iant 1
36%
42%
85%
47%
38%
43%
52%
64%
63%
44%
52%
26%
28%
50%
25%
43%
76%
56%
34%
55%
56%
47%

Variant 2
42%
51%
90%
53%
44%
52%
51%
49%
47%
30%
44%
32%
34%
37%
32%
48%
69%
55%
39%
60%
60%
47%

Variant 3
45%
52%
93%
55%
45%
53%
53%
48%
48%
29%
43%
33%
36%
37%
33%
50%
69%
56%
43%
61%
61%
48%

Variant 4
41%
48%
84%
52%
44%
52%
52%
57%
52%
43%
48%
37%
37%
42%
33%
47%
71%
58%
35%
61%
58%
50%

Variant 5
42%
49%
85%
54%
45%
53%
53%
55%
51%
39%
46%
37%
38%
41%
33%
48%
71%
58%
38%
62%
59%
50%

Variant 6
22%
24%
24%
38%
45%
48%
44%
67%
61%
57%
56%
38%
31%
51%
30%
22%
70%
56%
15%
37%
47%
46%

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

84

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
32%
48%
57%
67%
57%
49%

Var iant 1
34%
44%
54%
66%
56%
47%

Variant 2
29%
45%
55%
68%
64%
47%

Variant 3
29%
46%
56%
68%
66%
48%

Variant 4
37%
47%
57%
66%
58%
50%

Variant 5
35%
47%
57%
67%
60%
50%

Variant 6
40%
44%
51%
58%
37%
46%

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

2%
78%
29%
49%

5%
77%
27%
47%

2%
80%
25%
47%

2%
81%
25%
48%

6%
75%
33%
50%

4%
75%
33%
50%

7%
63%
35%
46%

Basi s
28%
35%
48%
60%
46%
51%
78%
50%
49%

Var iant 1
34%
34%
43%
55%
46%
51%
79%
47%
47%

Variant 2
28%
35%
43%
56%
45%
51%
81%
49%
47%

Variant 3
27%
36%
45%
57%
45%
51%
81%
50%
48%

Variant 4
33%
33%
43%
57%
50%
61%
86%
47%
50%

Variant 5
31%
33%
44%
58%
49%
60%
85%
48%
50%

Variant 6
43%
31%
32%
46%
46%
65%
86%
39%
46%

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezi ns
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

85

Tabel B5.5 Huurruimte in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten (verschillen meer dan 5%
gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
mi nder dan 20.000
20.000 tot 50. 000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Basi s
261
249
210
176
228
223

Var iant 1
254
238
196
191
212
216

Variant 2
262
243
203
172
216
216

Variant 3
268
248
206
166
220
219

Variant 4
253
244
215
204
222
226

Variant 5
256
245
214
196
223
225

Variant 6
226
234
207
229
189
216

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

213
229
287
239
230
268
278
211
164
193
280
207
223

200
222
281
222
198
254
270
227
154
175
268
183
216

224
245
305
248
223
253
221
195
175
199
257
205
216

232
256
317
256
234
257
218
188
177
208
261
215
219

219
229
285
247
219
256
238
227
190
194
260
199
226

224
236
292
251
225
256
232
216
189
200
262
206
225

136
131
202
194
150
251
294
288
175
110
258
104
216

Basi s
204
215
326
241
218
219
248
274
272
200
234
146
148
226
166
191
329
263
207
218
251
223

Var iant 1
193
209
321
225
204
202
228
267
264
230
230
133
140
226
145
155
325
245
177
184
241
216

Variant 2
218
233
345
250
233
232
222
216
217
186
205
162
167
179
172
176
279
244
198
209
251
216

Variant 3
224
242
360
259
236
236
227
213
216
174
202
163
170
175
175
187
284
248
208
219
258
219

Variant 4
220
215
313
248
240
236
223
237
231
227
221
183
180
198
180
169
280
250
193
207
248
226

Variant 5
224
220
323
254
240
236
226
231
226
213
215
182
180
192
181
177
282
251
201
214
251
225

Variant 6
152
125
209
185
226
224
194
299
270
307
275
173
143
233
146
64
285
247
84
137
219
216

II) provincie
Gr oni ngen
Friesl and
Drenthe
Overi jssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holl and
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Lim bur g
Totaal

III) WBA-regio
Gr oni ngen-Assen
Friesl and
Drenthe
Twente
Zwolle-Kampen
Stadsregio Ar nhem Nijmegen
Stedendriehoek
BRU
Sg Amersfoort
Stadsregio Am sterdam
Noord-Holl and m inus ROA
Haaglanden
Stadsregio Rotter dam
Holland Rijnland
Drechtsteden
Zeeland
SRE
Noord-Brabant overig
Lim bur g
Flevoland
niet-WBA-gemeente
Totaal

86

r2013-0055KG

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedel ijk
Matig stedelijk
Wei nig stedeli jk
Niet stedel ijk
Totaal

Basi s
178
215
249
280
249
223

Var iant 1
185
197
235
273
243
216

Variant 2
174
203
238
272
266
216

Variant 3
170
206
243
278
275
219

Variant 4
202
211
243
266
252
226

Variant 5
195
212
244
269
257
225

Variant 6
217
193
230
257
191
216

Basi s

Var iant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6

145
294
173
223

170
283
166
216

162
287
165
216

144
295
164
219

204
268
194
226

183
273
191
225

165
255
190
216

Basi s
209
223
233
243
207
206
235
228
223

Var iant 1
232
215
212
222
202
207
238
220
216

Variant 2
213
217
216
225
204
210
238
229
216

Variant 3
205
218
222
232
205
210
240
234
219

Variant 4
237
221
218
225
218
229
259
229
226

Variant 5
226
219
221
229
216
226
258
231
225

Variant 6
272
196
175
188
213
262
321
197
216

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezi ns
Meergezi ns
Totaal

VI) Bouw peri ode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

87

Tabel B5.6 Mutatie in het aandeel woningen met feitelijke huur boven maximale huur in de gereguleerde
corporatiesector, zes varianten ten opzichte van de Basisvariant (verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
I) gemeentegrootte
minder dan 20.000
20.000 tot 50.000
meer dan 50.000
G4
G27
Totaal

Variant 1
0%
0%
0%
0%
1%
0%

Var iant 2
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 3
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 4
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 6
4%
4%
2%
6%
5%
4%

Variant 1
0%
1%
0%
0%
0%
0%

Var iant 2
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 3
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 4
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 6
5%
5%
3%
2%
5%
4%

Variant 1
0%
0%
1%
0%

Var iant 2
0%
0%
0%
0%

Variant 3
0%
0%
0%
0%

Variant 4
0%
0%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
0%

Variant 6
4%
2%
6%
4%

Variant 1
0%
1%
1%
1%
0%
0%
0%
0%
0%

Var iant 2
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 3
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 4
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 5
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Variant 6
3%
7%
6%
5%
2%
1%
1%
5%
4%

IV) Stedelijkheid
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedelijk
Matig stedelijk
Weinig stedelijk
Niet stedelijk
Totaal

V) Soort woning
Kleine woning (<= 40 m2)
Eengezins
Meergezins
Totaal

VI) Bouwperiode
t/m 1945
1946 - 1959
1960 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
vanaf 2001
onbekend
Totaal

88

r2013-0055KG

Tabel B5.7 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Amsterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

Basi s
67%
71%
68%
68%

Var iant 1
63%
72%
65%
68%

Variant 2
69%
71%
70%
68%

Variant 3
71%
72%
71%
68%

Variant 4
64%
69%
65%
67%

Variant 5
66%
70%
67%
67%

Variant 6
59%
69%
61%
70%

Basi s
133
135
133
142

Var iant 1
141
134
139
140

Variant 2
129
134
130
140

Variant 3
126
135
128
141

Variant 4
139
137
139
142

Variant 5
136
137
136
143

Variant 6
158
141
155
140

Basi s
617
631
620
663

Var iant 1
657
624
650
656

Variant 2
600
626
605
656

Variant 3
586
625
594
658

Variant 4
648
641
647
666

Variant 5
631
636
632
665

Variant 6
744
657
726
656

Basi s
35%
40%
36%
49%

Var iant 1
46%
36%
44%
47%

Variant 2
29%
36%
30%
47%

Variant 3
27%
37%
29%
48%

Variant 4
44%
39%
43%
50%

Variant 5
39%
39%
39%
50%

Variant 6
60%
45%
57%
46%

Basi s
203
189
200
223

Var iant 1
243
182
230
216

Variant 2
186
184
186
216

Variant 3
172
182
174
219

Variant 4
234
198
227
226

Variant 5
217
194
213
225

Variant 6
330
215
307
216

b) huurpunten
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

c) maximale huur
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

e) huurr uimte
Amsterdam
Overi g Stadsregi o Amsterdam
Stadsregio Am sterdam
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

89

Tabel B5.8 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Utrecht en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

Basi s
62%
64%
63%
68%

Var iant 1
62%
64%
64%
68%

Variant 2
68%
69%
69%
68%

Variant 3
68%
70%
69%
68%

Variant 4
65%
67%
66%
67%

Variant 5
65%
68%
67%
67%

Variant 6
63%
62%
62%
70%

Basi s
148
160
155
142

Var iant 1
147
158
154
140

Variant 2
137
148
144
140

Variant 3
136
148
143
141

Variant 4
142
152
148
142

Variant 5
141
150
147
143

Variant 6
150
167
161
140

Basi s
693
752
729
663

Var iant 1
687
744
722
656

Variant 2
637
694
672
656

Variant 3
632
691
668
658

Variant 4
664
711
693
666

Variant 5
656
705
686
665

Variant 6
701
788
755
656

Basi s
57%
74%
68%
49%

Var iant 1
54%
69%
64%
47%

Variant 2
37%
56%
49%
47%

Variant 3
37%
55%
48%
48%

Variant 4
48%
63%
57%
50%

Variant 5
45%
61%
55%
50%

Variant 6
53%
75%
67%
46%

Basi s
268
277
274
223

Var iant 1
262
270
267
216

Variant 2
212
219
216
216

Variant 3
207
216
213
219

Variant 4
239
237
237
226

Variant 5
231
231
231
225

Variant 6
276
314
299
216

b) huurpunten
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

c) maximale huur
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

e) huurr uimte
Utrecht
Overi g BRU
BRU
Nederland

90

r2013-0055KG

Tabel B5.9 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Rotterdam en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

Basi s
77%
75%
76%
68%

Var iant 1
78%
76%
77%
68%

Variant 2
75%
73%
74%
68%

Variant 3
74%
73%
74%
68%

Variant 4
73%
71%
72%
67%

Variant 5
73%
71%
72%
67%

Variant 6
82%
74%
78%
70%

Basi s
123
135
128
142

Var iant 1
122
133
127
140

Variant 2
127
138
132
140

Variant 3
128
140
134
141

Variant 4
130
141
135
142

Variant 5
130
141
136
143

Variant 6
118
139
127
140

Basi s
572
628
597
663

Var iant 1
564
617
588
656

Variant 2
590
646
615
656

Variant 3
594
649
619
658

Variant 4
604
658
628
666

Variant 5
605
657
629
665

Variant 6
546
648
592
656

Basi s
21%
39%
29%
49%

Var iant 1
20%
38%
28%
47%

Variant 2
25%
45%
34%
47%

Variant 3
27%
46%
36%
48%

Variant 4
28%
47%
37%
50%

Variant 5
30%
47%
38%
50%

Variant 6
19%
44%
31%
46%

Basi s
137
162
148
223

Var iant 1
130
151
140
216

Variant 2
155
181
167
216

Variant 3
159
184
170
219

Variant 4
170
192
180
226

Variant 5
171
192
180
225

Variant 6
112
182
143
216

b) huurpunten
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

c) maximale huur
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

e) huurr uimte
Rotterdam
Overi g Stadsregi o Rotterdan
Stadsregio Rotter dam
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

91

Tabel B5.10 Effecten in de gereguleerde corporatiesector voor Den Haag en regio, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houding feitelijk maximaal
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

Basi s
79%
74%
76%
68%

Var iant 1
80%
76%
78%
68%

Variant 2
77%
72%
74%
68%

Variant 3
76%
72%
74%
68%

Variant 4
74%
69%
72%
67%

Variant 5
74%
70%
72%
67%

Variant 6
86%
69%
77%
70%

Basi s
121
132
127
142

Var iant 1
119
129
124
140

Variant 2
124
136
130
140

Variant 3
125
136
130
141

Variant 4
128
141
135
142

Variant 5
128
140
135
143

Variant 6
118
145
132
140

Basi s
559
617
590
663

Var iant 1
550
602
578
656

Variant 2
576
634
607
656

Variant 3
579
633
608
658

Variant 4
594
657
627
666

Variant 5
595
654
626
665

Variant 6
547
679
617
656

Basi s
23%
34%
28%
49%

Var iant 1
22%
31%
26%
47%

Variant 2
26%
37%
32%
47%

Variant 3
27%
38%
33%
48%

Variant 4
30%
43%
37%
50%

Variant 5
31%
43%
37%
50%

Variant 6
26%
49%
38%
46%

Basi s
124
164
146
223

Var iant 1
115
150
133
216

Variant 2
140
182
162
216

Variant 3
144
181
163
219

Variant 4
159
205
183
226

Variant 5
160
202
182
225

Variant 6
111
227
173
216

b) huurpunten
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

c) maximale huur
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

e) huurr uimte
Den Haag
Overi g Haaglanden
Haaglanden
Nederland

92

r2013-0055KG

Tabel B5.11 Effecten per krimpgebied en over alle anticipeerregio’s in de gereguleerde corporatiesector, Basis
en zes varianten (verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) ver houdi ng feitelijk maximaal
Oost-Groni ngen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen
Parkstad Li mburg
Maastricht Mergelland
Westeli jke mijnstreek
Anticipeerregio's
Rest Nederl and
Nederland

Basi s
65%
62%
67%
70%
69%
71%
67%
68%
68%

Var iant 1
69%
64%
69%
75%
71%
74%
68%
68%
68%

Variant 2
66%
62%
67%
72%
68%
71%
65%
69%
68%

Variant 3
65%
61%
66%
71%
68%
70%
65%
69%
68%

Vari ant 4
69%
64%
70%
73%
68%
71%
65%
67%
67%

Variant 5
68%
63%
69%
72%
68%
71%
65%
67%
67%

Var iant 6
84%
80%
89%
98%
76%
85%
72%
69%
70%

Basi s
144
144
135
139
135
137
142
142
142

Var iant 1
137
140
130
130
131
132
140
141
140

Variant 2
141
144
134
134
137
136
145
140
140

Variant 3
144
147
137
137
138
139
147
140
141

Vari ant 4
136
139
128
132
137
135
144
142
142

Variant 5
138
141
130
135
138
137
145
142
143

Var iant 6
115
115
104
102
125
116
135
143
140

Basi s
673
672
628
648
631
639
665
663
663

Var iant 1
637
653
603
607
611
612
652
659
656

Variant 2
658
675
624
625
637
634
679
652
656

Variant 3
670
687
634
638
643
644
686
652
658

Vari ant 4
633
650
597
615
638
631
676
665
666

Variant 5
642
659
603
626
642
638
679
663
665

Var iant 6
530
533
479
469
579
535
630
670
656

Basi s
50%
54%
34%
44%
43%
45%
51%
48%
49%

Var iant 1
36%
46%
24%
33%
38%
40%
49%
47%
47%

Variant 2
44%
54%
32%
38%
45%
44%
56%
45%
47%

Variant 3
49%
58%
36%
42%
46%
47%
58%
46%
48%

Vari ant 4
31%
41%
21%
31%
43%
42%
55%
49%
50%

Variant 5
34%
47%
25%
37%
45%
45%
56%
49%
50%

Var iant 6
17%
14%
7%
7%
29%
20%
40%
49%
46%

Basi s
247
259
212
202
200
195
227
223
223

Var iant 1
211
241
187
161
180
169
214
218
216

Variant 2
232
262
208
179
206
191
241
211
216

Variant 3
244
274
218
193
212
201
248
212
219

Vari ant 4
207
237
180
170
207
187
238
225
226

Variant 5
216
246
186
180
211
194
241
223
225

Var iant 6
104
120
62
23
147
92
192
230
216

b) huurpunten
Oost-Groni ngen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen
Parkstad Li mburg
Maastricht Mergelland
Westeli jke mijnstreek
Anticipeerregio's
Rest Nederl and
Nederland

c) maximale huur
Oost-Groni ngen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen
Parkstad Li mburg
Maastricht Mergelland
Westeli jke mijnstreek
Anticipeerregio's
Rest Nederl and
Nederland

d) li beralisatiepotentieel
Oost-Groni ngen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen
Parkstad Li mburg
Maastricht Mergelland
Westeli jke mijnstreek
Anticipeerregio's
Rest Nederl and
Nederland

e) huurr ui mte
Oost-Groni ngen
Eemsdelta
De Marne
Zeeuws Vlaanderen
Parkstad Li mburg
Maastricht Mergelland
Westeli jke mijnstreek
Anticipeerregio's
Rest Nederl and
Nederland
- = mind er dan 100 w aarnemingen

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

93

Tabel B5.12 Effecten per type ouderenwoning in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) Ver houdi ng feitelijk-maxim aal
Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen
Serviceflats
Zorgwoni ngen
Aanleunwoningen
Totaal ouderenwoningen
Nederland

Basi s
71%
72%
63%
77%
79%
71%
68%

Var iant 1
72%
74%
65%
78%
80%
72%
68%

Variant 2
71%
71%
63%
75%
79%
71%
68%

Variant 3
71%
71%
63%
75%
79%
71%
68%

Variant 4
69%
70%
61%
72%
76%
69%
67%

Variant 5
70%
70%
61%
73%
77%
70%
67%

Variant 6
72%
74%
70%
74%
82%
73%
70%

Basi s
140
128
171
138
125
140
142

Var iant 1
138
126
166
137
124
138
140

Variant 2
139
129
171
141
124
140
140

Variant 3
140
129
171
141
124
141
141

Variant 4
141
131
176
146
128
142
142

Variant 5
141
130
177
145
127
142
143

Variant 6
139
127
162
147
124
140
140

Basi s
653
593
807
646
580
654
663

Var iant 1
644
584
781
641
575
645
656

Variant 2
649
602
807
659
576
653
656

Variant 3
651
602
809
658
575
654
658

Variant 4
660
609
832
682
595
665
666

Variant 5
659
606
831
679
591
664
665

Variant 6
651
588
763
689
577
652
656

Basi s
45%
26%
75%
45%
23%
44%
49%

Var iant 1
43%
23%
67%
41%
23%
42%
47%

Variant 2
45%
28%
76%
50%
20%
44%
47%

Variant 3
46%
30%
76%
50%
21%
46%
48%

Variant 4
47%
27%
77%
57%
24%
47%
50%

Variant 5
48%
28%
77%
57%
24%
47%
50%

Variant 6
45%
27%
65%
55%
32%
45%
46%

Basi s
200
170
316
158
133
200

Var iant 1
191
161
290
153
128
190

Variant 2
196
179
316
170
129
198

Variant 3
198
179
318
170
128
200

Variant 4
207
186
341
193
148
211

Variant 5
206
183
341
191
144
209

Variant 6
199
165
272
200
130
197

223

216

216

219

226

225

216

b) Huurpunten
Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen
Serviceflats
Zorgwoni ngen
Aanleunwoningen
Totaal ouderenwoningen
Nederland

c) Maximal e huur
Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen
Serviceflats
Zorgwoni ngen
Aanleunwoningen
Totaal ouderenwoningen
Nederland

d) Liberalisatiepotentieel
Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen
Serviceflats
Zorgwoni ngen
Aanleunwoningen
Totaal ouderenwoningen
Nederland

e) Huurruimte
Seniorenwoningen
Bejaar denwoningen
Serviceflats
Zorgwoni ngen
Aanleunwoningen
Totaal ouderenwoningen
Nederland

94

r2013-0055KG

Tabel B5.13 Effecten voor studentenhuisvesters in de gereguleerde corporatiesector, Basis en zes varianten
(verschillen meer dan 5% gemarkeerd)
a) Ver houding feitelijk-maxim aal
Totaal studentenhuisvesters
Nederland

Basis
75%
68%

Vari ant 1
73%
68%

Variant 2
75%
68%

Variant 3
77%
68%

Variant 4
70%
67%

Variant 5
72%
67%

Variant 6
75%
70%

Basis
110
142

Vari ant 1
114
140

Variant 2
110
140

Variant 3
107
141

Variant 4
117
142

Variant 5
115
143

Variant 6
113
140

Basis
508
663

Vari ant 1
525
656

Variant 2
505
656

Variant 3
491
658

Variant 4
543
666

Variant 5
526
665

Variant 6
521
656

Basis
6%
49%

Vari ant 1
10%
47%

Variant 2
5%
47%

Variant 3
5%
48%

Variant 4
12%
50%

Variant 5
8%
50%

Variant 6
14%
46%

Basis
134
223

Vari ant 1
152
216

Variant 2
131
216

Variant 3
118
219

Variant 4
169
226

Variant 5
153
225

Variant 6
147
216

b) Huurpunten
Totaal studentenhuisvesters
Nederland

c) Maximale huur
Totaal studentenhuisvesters
Nederland

d) Liberali sati epotentieel
Totaal studentenhuisvesters
Nederland

e) Huurrui mte
Totaal studentenhuisvesters
Nederland

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

95

Literatuurlijst
■

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2010, november 2010, Companen

■

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2011, november 2011, Companen

■

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2012, december 2012, Companen

■

Het huurprijsplafond en de WOZ-waarde, november 2003, RIGO

■

Huurbeleid 2011/2012, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

r2013-0055KG | Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

97