Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

34 523

Integratie van de Wet huurcommissieregeling
BES in een Wet maatregelen huurwoningmarkt
Caribisch Nederland onder gelijktijdige
aanpassing van eerstgenoemde wet, van Boek
7a van het Burgerlijk Wetboek BES en enkele
andere wetten (Wet maatregelen
huurwoningmarkt Caribisch Nederland)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Doel en aanleiding
Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Minister van
Veiligheid en Justitie ondertekend door de Minister voor Wonen en
Rijksdienst.
1.1 Doel
De strekking van dit wetsvoorstel is het reguleren van een betrouwbare,
duurzame en betaalbare huurwoningmarkt van goede kwaliteit op
Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: Caribisch Nederland). Goede
woonvoorzieningen zijn van groot belang voor de samenleving. Naast
kwaliteit en betrouwbaarheid staat betaalbaarheid voorop. Om dit verder
gestalte te geven wordt een solide wetsysteem opgebouwd.
Naast het vormgeven van het huurwoningmarktbeleid is het ook van
belang dat de thans bestaande regelgeving wordt gemoderniseerd.
Sinds 10 oktober 2010 gelden in Caribisch Nederland de Wet
Huurcommissie-regeling BES en Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek BES.
Deze wetten continueerden in wezen de voormalige NederlandsAntilliaanse regelgeving op het gebied van huur(prijzen)recht met dien
verstande dat deze technisch werden aangepast aan de staatsrechtelijke
positie van de eilanden binnen Nederland. De inhoud van de toen
geldende Nederlands-Antilliaanse regelgeving werd zo veel mogelijk
gehandhaafd.
Daar waar ten tijde van de transitie van de voormalige Nederlandse
Antillen in eerste instantie werd gekozen voor het met de Aanpassingswet
openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba «technisch» omzetten
van de bestaande huurprijsregelgeving, wordt nu van de gelegenheid
gebruik gemaakt om niet alleen aan de wensen van Caribisch Nederland
tegemoet te komen maar voorts een moderniseringsslag door te voeren.

kst-34523-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2016

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

1

De bestaande wetgeving komt thans niet meer tegemoet aan de wensen
op het gebied van het huurprijsbeleid.
Met de Wet volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer BES is
op het gebied van wonen naast het vormgeven van een grondslag voor
het BES Bouwbesluit, de basis opgenomen voor het door de eilandsraad
opstellen van een Huisvestingsverordening. Ten aanzien van het huur(prijzen)recht is in die wet verder niets geregeld.
Op grond van artikel 2 van de Invoeringswet openbare lichamen Bonaire,
Sint Eustatius en Saba is tot het moment van inwerkingtreding van dit
wetsvoorstel het recht van toepassing dat op Caribisch Nederland gold op
de datum van de transitie. Dat zijn de zogenoemde voormalige
Nederlands-Antilliaanse regelingen. Andere regelgeving is alleen op
Caribisch Nederland van toepassing voor zover dat uitdrukkelijk in die
regelgeving is bepaald. Dit is niet het geval voor Nederlandse huurprijsregelgeving, te weten de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de
betreffende artikelen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Voor het
destijds niet van toepassing verklaren van die Nederlandse wetgeving is
gekozen omdat die regelgeving niet aansluit op de specifieke woningmarkt, de lokale omstandigheden en de kleinschaligheid van Caribisch
Nederland. Ten tijde van het «technisch» omzetten van de regelgeving
was er nog geen duidelijk beeld van het te voeren woningmarktbeleid.
1.2 Aanleiding
Op 17 oktober 2013 heeft het bestuurscollege van het openbaar lichaam
Bonaire (OLB) een brief aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties gestuurd, inhoudende de werkagenda woningmarktbeleid 2014–2019 (hierna: afspraken woningmarktbeleid). Naast enkele
afspraken die zijn gemaakt over het verlenen van ambtelijke bijstand bij
het opstellen van een Huisvestingsverordening en Verhuursubsidieverordening is ten aanzien van het wetsvoorstel het volgende overeengekomen:
a. Het openbaar lichaam Bonaire (OLB) stelt een verordening op waarin
de maximale huur van sociale woongelegenheden wordt vastgelegd,
naar analogie van het in Europees Nederland geldende woningwaarderingsstelsel. Hierbij verleent het Ministerie van BZK ondersteuning.
b. Het OLB stelt een verordening op inzake de jaarlijkse huurverhoging
van sociale woongelegenheden en maximale huurprijzen. Uitgangspunt is dat de huurprijs van sociale woongelegenheden jaarlijks met
tenminste inflatie wordt verhoogd. Bij het opstellen van deze
verordening verleent het Ministerie van BZK ondersteuning.
c. Het OLB bevordert de aanpassing van het Burgerlijk Wetboek BES
door de daarvoor verantwoordelijke ministers om tijdelijke verhuur
van sociale woongelegenheden mogelijk te maken. De strekking
daarvan is dat het huurcontract eindigt wanneer het bruto huishoudinkomen van huurder hoger is dan het bedrag waarbij huursubsidie
wordt verstrekt dan wel dat er een nieuw huurcontract wordt
gesloten met een huur van 30% van het bruto huishoudinkomen. De
huurder wordt ook in de gelegenheid gesteld de woning te kopen
tegen marktwaarde. Bij deze wetswijziging verleent het Ministerie van
BZK ondersteuning.
d. Het OLB bevordert dat de Wet huurcommissieregeling BES wordt
aangepast aan Bonaire, onder meer met betrekking tot de huurcommissie huur, de woningwaardering en huuropzeggingen. Bij deze
wetswijziging verleent het Ministerie van BZK ondersteuning.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

2

Als gevolg van deze afspraken woningmarktbeleid hebben in mei en
oktober 2014, in januari en oktober 2015 en vervolgens in mei 2016
werkconferenties op Bonaire plaatsgevonden. Sint Eustatius en Saba zijn
vervolgens telkenmale uitvoerig geïnformeerd. Na elke werkconferentie
zijn ook de bestuurscolleges van Caribisch Nederland op de hoogte
gesteld van de besprekingen en de laatste ontwikkelingen.
Deze conferenties en gesprekken hebben voormelde afspraken verder
ingevuld en waar nodig geconcretiseerd. Dit heeft geleid tot het verder
uitwerken van deze afspraken woningmarktbeleid. Voor een inhoudelijke
behandeling van de onderwerpen en de manier waarop die afspraken
woningmarktbeleid gestalte hebben gekregen, wordt verwezen naar
hoofdstuk 3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel van deze memorie van
toelichting.
Voorts is geconstateerd dat een groot deel van de huidige bepalingen is
verouderd. De op basis van deze regelgeving vast te stellen huurprijzen
passen niet meer bij de huidige (markt)omstandigheden. Ten aanzien van
de wijziging van de betreffende bepalingen van Boek 7a van het Burgerlijk
Wetboek BES wordt opgemerkt dat ook hier sprake is van verouderde
bepalingen die tot hercodificatie en modernisering aanleiding geven.
2. Huidige inrichting woningmarkt Caribisch Nederland
2.1 Bonaire
Bonaire telt circa 6.500 woningen. Hiervan is zo’n 92% particulier
eigendom en 8% eigendom van de woonstichting Fundashon Cas
Bonairiano (FCB). De FCB is momenteel de enige sociale verhuurder (i.e.
de enige instantie die zich statutair ten doel heeft gesteld woningen
zonder winstoogmerk te verhuren aan bepaalde doelgroepen en met wie
het openbaar lichaam daar ook concrete afspraken over heeft gemaakt).
Binnen het particuliere segment wordt het overgrote deel van de
woningen bewoond door de eigenaars zelf, maar er vindt ook verhuur
plaats. De precieze omvang van deze particuliere verhuursector is niet
bekend; schattingen lopen uiteen van 1.500 tot 2.000 woningen. Een deel
van de particuliere verhuur betreft verhuur aan mensen die tijdelijk naar
Bonaire worden uitgezonden voor specifieke werkzaamheden. Meestal
betreft dit uitzendingen voor een paar jaar. Tegelijkertijd zijn er veel
particuliere woningeigenaren die voor korte of langere tijd niet op het
eiland wonen en hun woning niet bewonen. Uit angst dat eventuele
huurders er op het moment dat zij de woning zelf zouden willen
gebruiken, er niet meer uit willen, geven zij soms de voorkeur aan de
woning onbewoond te laten. Dit verhoogt de toch al grote druk op de
woningmarkt.
In het sociale segment (lagere inkomensgroepen) is sprake van een tekort
aan woningen. In de in 2011 door het bestuurscollege van Bonaire
vastgestelde Woonvisie wordt aangegeven dat er de komende jaren nog
500 sociale woningen bijgebouwd dienen te worden om het tekort aan
woningen in dit segment te verkleinen en om beter in te kunnen spelen op
woonbehoeften van bijzondere doelgroepen als gehandicapten, tienermoeders, mensen met een psychiatrische achtergrond en ouderen. De
afgelopen jaren zijn er zo’n 100 woningen bijgebouwd.
Binnen de sociale verhuursector is betaalbaarheid van woningen een
belangrijk aandachtspunt. In samenspraak met het openbaar lichaam
hanteert de FCB inkomensafhankelijke huurtarieven (de
huur/inkomenstabel). Het openbaar lichaam verstrekt vervolgens een
subsidie aan de FCB ter dekking van de exploitatietekorten. Maximale

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

3

huurtarieven worden conform de Wet huurcommissieregeling BES
vastgesteld door de huurcommissie en zijn gerelateerd aan de oorspronkelijke bouwkosten van de woningen. Doordat het hier een sterk verouderde wet (1939) betreft, komt het veelvuldig voor dat het maximale
huurtarief lager ligt dan het reële markttarief en dat mensen die op basis
van hun inkomen eigenlijk meer zouden moeten en kunnen betalen, een
zeer lage huur betalen. Dit resulteert in scheefwonen en in grotere, door
het openbaar lichaam te compenseren exploitatietekorten bij de FCB dan
strikt noodzakelijk.
In de Woonvisie heeft het bestuurscollege ook aangegeven dat er meer
transparantie moet komen in de woningverdeling in het sociale segment.
Er zullen duidelijke regels en kaders worden opgesteld zodat aan de
huurders ook duidelijk uit te leggen is waarom iemand een woning wel of
juist niet krijgt toegewezen. Daarbij zal naast inkomen ook rekening
gehouden worden met sociaal maatschappelijke aspecten en komen er
regels en afspraken over urgente situaties.
De afgelopen periode is met de diverse betrokken instanties op Bonaire
(i.e. het openbaar lichaam, de FCB en de huurcommissie) intensief
gesproken over en gewerkt aan invulling/aanpassing van de benodigde
wet- en regelgeving op deze terreinen en liggen inmiddels ook concepten
eilandelijke verordeningen (verhuursubsidieverordening, huisvestingsverordening en huurprijs- en huurcommissieverordening) gereed welke door
de eilandsraad vastgesteld kunnen worden op het moment dat de Wet
maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland in werking treedt.
2.2 Sint Eustatius
Sint Eustatius telt ca 1.300 woningen. Hiervan is zo’n 93% particulier
eigendom en 7% eigendom van het openbaar lichaam. De woningen van
de overheid zijn sociale huurwoningen en worden beheerd door de Statia
Housing Foundation (SHF). De particuliere woningen worden vooral
bewoond door de eigenaar, een klein deel wordt verhuurd.
In de in 2011 door het bestuurscollege vastgestelde Woonvisie staat
aangegeven dat het aantal woningzoekenden in de sociale verhuursector
ongeveer even groot is als het aantal sociale huurwoningen op het eiland.
Met een mutatiegraad van hooguit 2 woningen per jaar resulteert dit in
lange wachttijden. Voor de sociale huurwoningen geldt een inkomensafhankelijke huur (1/3 van het bruto inkomen) (de huur/inkomenstabel). De
SHF ontvangt, naast de inkomsten uit huur, een subsidie van het
openbaar lichaam om exploitatietekorten te dekken en onderhoud op de
woningen te kunnen plegen.
2.3 Saba
Saba telt ruim 1.100 woningen. Hiervan is bijna 96% particulier eigendom
en 4% eigendom van sociale verhuurders. Dit zijn de Own Your Own
Home Foundation (OYOHF) en de Europees Nederlandse corporatie
Woonlinie die sinds 2009 een samenwerking hebben teneinde woningbeleid en woningbouw op Saba te versterken. In het kader van deze
samenwerking heeft Woonlinie tussen 2013–2015 20 nieuwe woningen op
Saba gebouwd, waarmee de sociale huurwoningvoorraad bijna is
verdubbeld. Maar er is nog steeds een wachtlijst van woningzoekenden
en er komen nauwelijks of geen woningen vrij. Voor de komende jaren is
daarom de bouw van nogmaals 20 nieuwe woningen en appartementen
door Woonlinie gepland. De samenwerking tussen de OYOHF en
Woonlinie wordt de komende jaren verder geïntensiveerd waarbij
Woonlinie het beheer en onderhoud van de woningen van de OYOHF zal

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

4

overnemen maar OYOHF wel de dagelijkse uitvoering daarvan zal blijven
doen, zoals zij dat ook doet voor de woningen die eigendom zijn van
Woonlinie. Veel van de beschikbare woningen op Saba gaan naar de
ongeveer 450 (internationale) studenten van de Saba University School of
Medicine en medewerkers van deze opleiding. Samen vormen zij een
kwart van de inwoners van het eiland. Zij huren in de particuliere sector
en in het studentencomplex dat de school zelf heeft laten bouwen.
In de sociale verhuursector worden, net als op Bonaire en Sint Eustatius,
inkomensafhankelijke huurtarieven gehanteerd (de huur/inkomenstabel).
Huurders betalen 1/3 van hun netto inkomen. Het openbaar lichaam
draagt bij in de personeelskosten van de OYOHF en ook in de kosten van
onderhoud van de woningen.
3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel
3.1 Inleiding
Zoals eerder opgemerkt, de in het verleden gemaakte afspraken woningmarktbeleid vormen de basis voor de besprekingen tijdens de werkconferenties en overige gesprekken. Tijdens die werkconferenties en
gesprekken is uitvoerig stil gestaan bij het uitwerken van die afspraken.
3.2 Verhouding Wet huurcommissieregeling BES en Boek 7a van het
Burgerlijk Wetboek BES
Op dit moment is in de openbare lichamen de huur(prijs)regelgeving
opgenomen in de Wet huurcommissieregeling BES en titel 7 van Boek 7a
van het Burgerlijk Wetboek BES. De huurprijsregelgeving is alleen in de
Wet huurcommissieregeling BES opgenomen. In titel 7 van Boek 7a van
het Burgerlijk Wetboek BES zijn algemene huurrecht-bepalingen
opgenomen. Qua systematiek is ervoor gekozen om deze wetten meer op
elkaar te laten aansluiten.
3.3 Indeling wetsvoorstel
In verband hiermee is er voorts voor gekozen om een wetsvoorstel tot
stand te brengen waarbij de gehele huur(prijs)regelgeving wordt
gemoderniseerd en wordt aangepast naar aanleiding van de afspraken uit
voormelde brief van het OLB en de op basis daarvan gehouden conferenties en gesprekken.
Zo heeft hoofdstuk 1 betrekking op een gehele herziening van de huidige
Wet huurcommissieregeling BES. Zoals reeds eerder gemeld, hebben de
wijzigingen betrekking op de redactie, de structuur en de chronologische
volgorde van met name de procedurebepalingen. Daarnaast zijn op basis
van de afspraken woningmarktbeleid enkele procedures bij de huurcommissie ingevoerd. Zie voor een toelichting hierop paragraaf 3.4 van het
algemeen deel van deze memorie van toelichting.
In hoofdstuk 2 is vervolgens de derde afdeling van titel 7 van Boek 7a het
Burgerlijk Wetboek BES opgenomen. Hierin zijn met name de bepalingen
aangaande de nieuwe procedures opgenomen.
In hoofdstuk 3 is een wijziging van de Wet volkshuisvesting, ruimtelijke
ordening en milieubeheer BES opgenomen. Dit betreft het verbreden van
de grondslag om te komen tot een eilandelijke Huisvestingsverordening,
waarbij deze verordening ook gaat gelden voor voor verkoop bestemde
woningen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

5

In hoofdstuk 4 zijn enkele wijzigingen van de Woningwet opgenomen.
Tot slot zijn in hoofdstuk 5 enkele overgangs- en slotbepalingen
opgenomen.
3.4 Inhoudelijke wijzigingen
Onderstaand worden de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen in het
wetsvoorstel ten opzichte van de huidige regeling in de Wet
huurcommissie-regeling BES en Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek BES
aangegeven met een korte beschrijving daarvan. In het artikelsgewijze
deel van deze memorie van toelichting wordt zo nodig nader op deze
wijzigingen ingegaan.
a. Er wordt een zogenoemde liberalisatiegrens geïntroduceerd,
waarboven de huurprijsregelgeving slechts ten dele van toepassing
is. Zo ontstaat er een gereguleerd en een geliberaliseerd segment. Nu
deze grens bij eilandsverordening wordt vastgesteld, hebben de
openbare lichamen de mogelijkheid om op lokaal niveau te differentiëren, zo de markt dit wenselijk acht.
b. Om het nieuwe huurprijzensysteem verder gestalte te geven worden
bij eilandsverordening de waardering van de kwaliteit van de woning
(maximale huurprijsgrens) en het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld.
Ook in het Europese deel van Nederland is deze maximale huurprijsgrens gebaseerd op het zogenoemde woningwaarderingsstelsel.
Huurprijzen die boven deze grens uitkomen, kunnen leiden tot een
verzoek van de huurder tot huurverlaging. Indien de feitelijke
huurprijs lager is dan de maximale huurprijsgrens, zou de verhuurder
een voorstel tot huurverhoging kunnen doen. Voor Caribisch
Nederland wordt een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel
voorgesteld, waarbij met name rubrieken als oppervlakte, aantal
vertrekken en ligging en woonomgeving worden geïntroduceerd. Een
en ander zal in een eilandelijke verordening worden uitgewerkt. Deze
systematiek vervangt de thans nog geldende systematiek met
betrekking tot de berekening van de huurprijzen waarin nog
uitgegaan wordt van zogenoemde stichtingskosten. Deze systematiek
is verouderd en beantwoordt niet meer aan de vereiste prijs/
kwaliteitverhouding. De hoogte van de verhuursubsidie wordt thans
bepaald aan de hand van de op Caribisch Nederland geldende
huur-inkomenstabel en de exploitatietekorten van de sociale
woonstichtingen. In de nieuwe wet- en regelgeving kan het openbaar
lichaam aan bepaalde bij eilandsverordening aan te wijzen verhuurders een verhuursubsidie verstrekken welke dan bestaat uit het
verschil tussen de maximale huurprijsgrens en de maximale
huurprijs krachtens de huur-inkomenstabel. Dit zal worden opgenomen in de (eilandelijke) Verhuursubsidieverordening.
c. Voorts wordt een aantal procedures geïntroduceerd dat onder meer
te maken heeft met de hoogte van de huurprijs en de servicekosten.
Naast de mogelijkheden van huurprijsverhoging en huurprijsverlaging worden de mogelijkheden van het toetsen van een all in
huurprijs en een nieuwe aanvangshuurprijs opgenomen. Voorts
wordt de huurprijsverhoging na woningverbetering en de huurprijsverlaging bij geconstateerde gebreken opgenomen. Tot slot is er de
mogelijkheid om het bedrag aan servicekosten en een tussen partijen
overeengekomen beding te laten toetsen. Deze procedures zijn
nadrukkelijk tijdens de verschillende werkconferenties besproken en
worden dan ook wenselijk geacht.
d. Tot slot wordt de mogelijkheid geïntroduceerd om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd af te sluiten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

6

4. Uitvoering
Ten aanzien van de uitvoering zij opgemerkt dat de huurcommissie nu al
huur(prijs)regelgeving uitvoert. Met dit wetsvoorstel is, zoals reeds eerder
vermeld, een moderniseringsslag doorgevoerd, waarbij een aantal nieuwe
procedures is geïntroduceerd. De kleinschaligheid brengt met zich mee
dat ook het aantal geschillen minimaal is. Zo blijkt uit het jaarverslag van
de huurcommissie Bonaire dat over 2014 161 geschillen zijn afgehandeld,
verdeeld over 71 huurprijsvaststellingen, 23 huurbeëindigingszaken en 67
zaken tot bemiddeling. In Sint Eustatius en Saba is geen huurcommissie
werkzaam. Niet bekend is hoeveel geschillen bij het Gerecht in eerste
aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn aangebracht.
Al met al is op dit moment niet te overzien wat de nieuwe wet- en
regelgeving betekent voor de uitvoering. Wel is het zo dat vanuit het
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties er alles aan
gedaan zal worden om de eilanden behulpzaam te zijn bij een goede en
efficiënte uitvoering, waarbij bijzondere aandacht zal worden besteed aan
het communicatie-, scholings- en implementatietraject.
5. Bedrijfseffecten, administratieve lasten en regeldruk
Ten aanzien van de aspecten bedrijfseffecten, administratieve lasten en
regeldruk is moeilijk een inschatting te maken in hoeverre het
wetsvoorstel hier invloed op heeft. In ieder geval wordt geconstateerd dat
een gedeelte van het wetsvoorstel reeds huidige praktijk is.
6. Consultatie en advisering
6.1 Inrichting van consultatie
In de Evaluatie Caribisch Nederland is geconstateerd dat de eilanden vaak
het gevoel hebben dat Nederland in de wetgeving onvoldoende rekening
houdt met lokale omstandigheden, met verschillen tussen Europees en
Caribisch Nederland, en met verschillen tussen de drie eilanden
onderling. Ook constateert de evaluatiecommissie dat de eilanden zich
vaak onvoldoende betrokken voelen en dat niet duidelijk is wat er met hun
opmerkingen tijdens de consultatie is gebeurd. In dat opzicht is nadrukkelijk getracht in onderhavig wetsvoorstel de eilanden in alle stadia
intensief te betrekken. Het wetsvoorstel is in nauwe samenspraak met
diverse betrokken partijen op Bonaire tot stand gekomen waarbij
verzoeken en inbreng van deze partijen expliciet in het wetsvoorstel zijn
opgenomen. De ontwikkelingen zijn telkenmale met de beide andere
eilanden besproken en op hun verzoek is in het wetsvoorstel veel ruimte
opgenomen voor lokaal maatwerk.
6.2 Consultatie en overleg met de bestuurscolleges van de openbare
lichamen
Zoals reeds eerder gemeld, hebben als gevolg van de «afspraken
woningmarktbeleid» in mei en oktober 2014,in januari en oktober 2015 en
vervolgens in mei 2016 werkconferenties op Bonaire plaatsgevonden.
Tijdens de werkconferenties waren ook de FCB en de huurcommissie
aanwezig. Sint Eustatius en Saba zijn vervolgens telkenmale uitvoerig
geïnformeerd. Na elke werkconferentie zijn ook de drie bestuurscolleges
van Caribisch Nederland op de hoogte gesteld van de besprekingen en de
laatste ontwikkelingen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

7

Deze conferenties en gesprekken hebben voormelde afspraken verder
ingevuld en waar nodig geconcretiseerd. Dit heeft geleid tot het verder
uitwerken van deze afspraken woningmarktbeleid.
Het wetsvoorstel is ook (officieel) ter consultatie aan de drie openbare
lichamen voorgelegd. Naar aanleiding daarvan wordt het volgende
opgemerkt. De openbare lichamen Bonaire en Saba hebben inmiddels
ingestemd.
6.3 Uitvoeringstoets Autoriteit woningcorporaties op de voorgestelde
wijziging van de Woningwet
Naar aanleiding van de uitvoeringstoets van de Autoriteit woningcorporaties is de artikelsgewijze toelichting op het voorstel tot wijziging van de
Woningwet (hoofdstuk 4) verscherpt. Zo is expliciet opgenomen welke
werkzaamheden aanvullend mogelijk worden gemaakt met deze wijziging.
7. Legislatieve terughoudendheid
Tijdens de plenaire behandeling door de Eerste Kamer van de Wet
openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba op 11 mei 2010 is
door de toenmalige Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toegezegd het uitgangspunt van legislatieve terughoudendheid ten aanzien van Caribisch Nederland in acht te nemen. Dit was
feitelijk een vervolg op en uitwerking van het uitgangspunt dat de
Nederlands-Antilliaanse wetgeving van kracht zou blijven, zoals vermeld
in de Slotverklaring van de Miniconferentie over de staatkundige positie
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba op 10 en 11 oktober 2006. De Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft over de toepassing
van het uitgangspunt van legislatieve terughoudendheid een brief d.d.
21 december 2011 aan de Eerste Kamer gezonden (Kamerstukken I
2011/12, 33 000 VII C). Hierin wordt benadrukt dat legislatieve terughoudendheid niet betekent dat er in het geheel geen nieuwe regelgeving kan
worden ingevoerd. Ten eerste zal de nu bestaande wetgeving moeten
worden onderhouden en kunnen noodzakelijke verbeteringen aangebracht worden. Ten tweede moet het uitgangspunt van de legislatieve
terughoudendheid er niet aan in de weg staan dat nieuwe wetgeving tot
stand komt die ertoe bijdraagt dat eventuele misstanden worden
opgelost.
Het spreekt verder voor zich dat het uitgangspunt van legislatieve
terughoudendheid er voorts niet aan in de weg staat indien op verzoek
van het openbaar lichaam zelf wet- en regelgeving wordt opgesteld.
Met deze uitgangspunten is in dit wetsvoorstel rekening gehouden.
Concreet heeft dit ertoe geleid dat met het wetsvoorstel als het ware
kaderwetgeving is geïntroduceerd, waarbij alle lokaal per openbaar
lichaam te bepalen elementen, zoals huurprijsgrenzen, liberalisatiegrens
en een maximaal huurverhogingspercentage zijn doorgedelegeerd naar
een eilandelijke verordening. Hiermee wordt niet alleen voldaan aan
voormeld uitgangspunt, maar worden de verantwoordelijkheden ook daar
gelegd waar deze thuishoren. De nog vast te stellen huurcommissie- en
huurprijsverordening geeft invulling aan dit wetsvoorstel.
Ter zake wordt ook verwezen naar de kabinetsreactie op het rapport van
de commissie Spies (Kamerstukken I 2015/16, 34 300 IV, nr. K, p.4). Daarin
is opgenomen dat bij het treffen van (wettelijke) maatregelen ook in de
komende jaren rekening wordt gehouden met het absorptievermogen van
de eilanden. Terughoudendheid is op zijn plaats. Met name zal prioriteit
worden gegeven aan wetgeving die voorziet in een basisbehoefte van de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

8

eilanden dan wel knelpunten wegneemt in de uitvoeringspraktijk van de
eilanden. Voorts zijn dienaangaande bij het opstellen van dit wetsvoorstel
de afzonderlijke openbare lichamen uitdrukkelijk betrokken (verwezen
wordt naar paragraaf 6) en is voorzien in onafhankelijke juridische
raadgeving, aldus de kabinetsreactie.
8. Differentiatie
In artikel 136, eerste en tweede lid, van de Wet openbare lichamen
Bonaire, Sint Eustatius en Saba is enerzijds bepaald dat de bevoegdheid
tot regeling en bestuur inzake de huishouding van het openbaar lichaam
aan het eilandsbestuur wordt overgelaten (autonomie) en anderzijds dat
bij of krachtens de wet regeling en bestuur van het openbaar lichaam kan
worden gevorderd (medebewind). Decentralisatie ten behoeve van de
openbare lichamen wordt bevorderd. Met de openbare lichamen van
Caribisch Nederland is afgesproken dat zoveel mogelijk taken op
eilandniveau worden uitgevoerd.
Voorts is in navolging van artikel 127 van de Grondwet voor de
gemeenten in artikel 152 van de Wet openbare lichamen Bonaire, Sint
Eustatius en Saba bepaald dat de eilandsraad de eilandsverordeningen
maakt die hij in het belang van het openbaar lichaam nodig oordeelt
(autonome verordenende bevoegdheid). Deze verordenende bevoegdheid
wordt op twee manieren begrensd. De verordening moet een openbaar
belang van het openbaar lichaam betreffen en mag niet treden in de
bijzondere belangen van de ingezetenen (benedengrens). Voorts mogen
eilandverordeningen niet in strijd zijn met hoger recht (bovengrens).
Op deze wijze wordt dus invulling gegeven aan lokaal maatwerk. Zo
worden – zoals hiervoor al vermeld – percentages, grenzen en bedragen
bij eilandsverordening vastgesteld, waarmee wordt ingespeeld op de
lokale behoefte. In concreto wordt met dit wetsvoorstel in ruime mate
invulling gegeven aan deze uitgangspunten. Zo worden de maximale
huurprijsgrenzen, het maximale huurverhogingspercentage en het bedrag
waarboven de huurprijsregelgeving slechts ten dele van toepassing is
verklaard, bij eilandsverordening vastgesteld. Dat betekent dat de
openbare lichamen ten aanzien van hun lokale huurprijsbeleid kunnen
«sturen».
Anders dan op Bonaire bleek daarbij dat de verouderde huurtarieven uit
de Wet huurcommissieregeling BES op de bovenwindse eilanden in de
praktijk al niet meer strikt gehandhaafd worden. Daardoor voelen deze
twee eilanden ook minder de noodzaak van aanpassing van de wet- en
regelgeving. Tegelijkertijd gaven zij aan ook geen bezwaar te hebben
tegen aanpassing mits de wet voldoende ruimte zou bieden voor invulling
van de specifieke lokale context. Waar de sociale huursector op de drie
eilanden die samen Caribisch Nederland vormen redelijk met elkaar
vergelijkbaar is – alle drie eilanden hanteren een inkomensafhankelijke
huur voor de sociale huurwoningen en op alle drie eilanden worden de
sociale verhuurders hiervoor financieel gecompenseerd door het
openbaar lichaam – zijn er in de particuliere sector grote verschillen. Zo is
op Bonaire een deel van de specifieke doelgroep van de sociale verhuursector (mensen met lage inkomens) aangewezen op de particuliere
verhuursector ten gevolge van de aanzienlijke woningnood terwijl op
Saba de particuliere verhuursector hoofdzakelijk benut wordt door
internationale studenten, docenten en toeristen.
Het verzoek tot aanpassing van de wetgeving en ondersteuning bij het
verder vormgeven van lokale regelgeving kwam expliciet uit Bonaire.
Ondanks het feit dat alleen het OLB om ambtelijke bijstand heeft
gevraagd, is het aangewezen en wenselijk dat deze voorgestelde
wetgeving ook op Sint Eustatius en Saba van toepassing wordt verklaard.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

9

Al is het al vanwege het feit dat de thans nog geldende wetgeving ook
voor alle drie de eilanden geldt. Voorts vindt differentiatie tussen de
eilanden plaats door het door de openbare lichamen via eilandelijke
verordeningen zelf kunnen sturen van hun woningmarktbeleid.
Het wetsvoorstel biedt daarom voor Caribisch Nederland de mogelijkheid
de differentiatie in wezen zelf te verwezenlijken. Het wetsvoorstel biedt
«slechts» een raamwerk op basis waarvan via eilandelijke verordeningen
kan worden ingespeeld op de lokale behoefte.
9. Communicatie, implementatie en scholing
Ter uitvoering en implementatie van de nieuwe regelgeving zal nog een
communicatie-, implementatie- en scholingstraject worden opgezet en
uiteindelijk gevolgd. Bij het opstellen hiervan zullen alle partijen uitvoerig
worden betrokken. Hiermee wordt ook ingespeeld op de bevindingen van
de Evaluatie Caribisch Nederland dat burgers en maatschappelijke
organisaties op de eilanden zich slechts in beperkte mate betrokken
voelen bij de totstandkoming van beleid en wetgeving. Deze verminderde
betrokkenheid wordt mede in de hand gewerkt door een gebrek aan
goede voorlichting en openbare verantwoording.
II. ARTIKELSGEWIJS
Algemeen
Ten aanzien van het artikelsgewijze gedeelte van deze memorie van
toelichting wordt opgemerkt dat de artikelen van de Wet Huurcommissieregeling BES (hierna: WHB) en Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek BES
(hierna: BWB) die slechts redactioneel worden aangepast niet separaat in
die zin worden toegelicht. Daarbij wordt volstaan aan te geven dat die
artikelen overeen komen met de thans nog geldende artikelen. Voorts
spreken de betreffende artikelen ook verder voor zich en worden deze al
jaren in de praktijk toegepast. Dat betekent dat slechts ten aanzien van de
inhoudelijk nieuw voorgestelde artikelen een toelichting wordt
opgenomen. Voorts wordt voorgesteld om een aantal artikelen van de
WHB te laten vervallen, onder meer omdat deze zijn uitgewerkt of om
andere redenen in de praktijk geen betekenis meer hebben.
Tot slot zijn de artikelen met name van de WHB in een nieuwe meer
chronologische volgorde en structuur opgenomen. Zo zijn de afdelingen
en onderafdelingen herzien. In de zevende titel van Boek 7a van het BWB
is naast een groot aantal nieuwe artikelen, een nieuwe indeling van
afdelingen doorgevoerd. Vervolgens is voor de leesbaarheid een
transponeringstabel opgenomen, waarbij de relatie «Wet Huurcommissieregeling BES» en «Hoofdstuk 1 van de Wet maatregelen huurwoningmarkt
Caribisch Nederland» en «Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek BES» is
weergegeven.
Zoals eerder in het algemeen deel van deze memorie van toelichting is
vermeld zijn reeds bestaande artikelen zoveel mogelijk in stand gelaten en
zijn de voorgestelde wetswijzigingen het rechtstreekse gevolg van de door
de openbare lichamen aangedragen wensen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

10

Artikelsgewijs
Hoofdstuk 1. Huurprijzen en huurcommissie
Artikel 1.1
In het voorgestelde artikel 1.1 zijn definitiebepalingen opgenomen.
In onderdeel a van dat artikellid is de term «gebrek» opgenomen. Het
begrip «gebrek» is afzonderlijk gedefinieerd, omdat dat begrip in dit
wetsvoorstel een beperktere betekenis heeft dan het voor alle vormen van
huur geldende begrip gebrek van artikel 7a:1574 van het BWB. Aangesloten is bij het voorgestelde artikel 7a:1603i van het BWB, waarin naar de
eilandsverordening wordt verwezen, waarin wordt bepaald welke
tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. De huurder
van een woning kan de huurcommissie verzoeken een lagere in rekening
te brengen huurprijs uit te spreken in de gevallen dat er sprake is van een
of meer ernstige gebreken, die behoren tot de gebreken die bij eilandsverordening zijn aangewezen. Die ernstige gebreken worden ook wel
aangeduid met de term: nulpunten. Alleen als van een dergelijk nulpunt
sprake is, kan de huurcommissie uitspreken dat een lagere in rekening te
brengen huurprijs redelijk is. Is sprake van een gebrek dat niet tot die
nulpunten behoort, dan kan deze procedure bij de huurcommissie geen
uitkomst bieden en is de huurder aangewezen op de algemene gebrekenregeling van het huurrecht in artikel 7a:1574 van het BWB. Hij kan dan een
vordering instellen bij het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint
Eustatius en Saba.
In onderdeel d is een definitie van «inflatiepercentage» opgenomen.
Daarbij is bepaald dat het percentage ten minste 0 bedraagt. Dit is
bepaald om te voorkomen dat het inflatiepercentage tot een negatieve
bijstelling van de betreffende grenzen zou leiden. Over 2015 bevindt zich
het inflatiepercentage onder de «nulgrens».
Verder is de tekst van artikel 17 van de WHB in het voorgestelde artikel 1.1
verdisconteerd.
Artikelen 1.2 en 1.3
De voorgestelde artikelen 1.2 en 1.3 bepalen de reikwijdte van de wet.
Het voorgestelde artikel 1.2 bepaalt dat de wet van toepassing is in de
openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Hiermee wordt
voldaan aan de voorwaarde, zoals opgenomen in artikel 2, tweede lid,
onderdeel a, van de Invoeringswet openbare lichamen Bonaire, Sint
Eustatius en Saba.
De huurprijsregelgeving is niet van toepassing op huurovereenkomsten
van woningen die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur
is (het voorgestelde artikel 1.3, eerste lid). Immers, indien dit het geval is,
zijn die woningen ook niet bestemd voor (structurele) huisvesting maar
voor bijvoorbeeld recreatieve doeleinden. De verhuurder heeft ook een
geheel andere exploitatieopzet dan de verhuurder van een «normale»
woning.
Voorts is bepaald dat bij eilandsverordening een zogenoemde liberalisatiegrens wordt vastgesteld, waarboven de huurprijsbescherming slechts
ten dele van toepassing is (het voorgestelde artikel 1.3, tweede en derde
lid). Dit artikel moet in combinatie worden bezien met het voorgestelde
artikel 7a:1603 van het BWB. In laatstgenoemd artikel wordt voorgesteld

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

11

alleen de procedures op grond van de artikelen 7a:1603b (toetsing nieuwe
huurprijs), 7a:1603d (niet tweemaal per jaar de huurprijs verhogen), 7a:
1603k (servicekosten) en 7a:1603l (onredelijke bedingen) van het BWB van
toepassing te verklaren op huurovereenkomsten waarvan de aanvangshuurprijs zich boven die grens bevindt.
In het voorgestelde artikel 1.3, vierde lid, is vervolgens de aanpassingssystematiek van voormelde grens beschreven.
Artikel 1.4
Het voorgestelde artikel 1.4 komt overeen met het thans geldende artikel 1
van de WHB.
Artikel 1.5
Het voorgestelde artikel 1.5 komt overeen met de thans geldende artikelen
18, eerste volzin, 19, eerste en derde volzin, 21 en 75 van de WHB.
Artikel 1.6
Het voorgestelde artikel 1.6 komt overeen met het thans geldende artikel
22 van de WHB. In het voorgestelde artikel 1.6, eerste lid, tweede volzin, is
verder bepaald dat ontslag volgt voor de daarin genoemde personen
indien zij de leeftijd van 70 jaar hebben bereikt.
Voorts is in het voorgestelde artikel 1.6, tweede lid, bepaald dat het besluit
tot benoeming, schorsing en ontslag van de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris de
goedkeuring behoeft van de Rijksvertegenwoordiger voor de openbare
lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Dit volgt uit artikel 168, derde
lid, van de Wet openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba. De
goedkeuring kan slechts worden onthouden wegens strijd met het recht of
het algemeen belang.
In het voorgestelde artikel 1.6, derde lid, is bepaald dat de zittingsvoorzitter, bedoeld in artikel 3a, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte, voor de uitvoering van de hoofdstukken 1 en 2 van deze wet
(na de inwerkingtreding van deze wet en) tot een op voordracht van Onze
Minister voor Wonen en Rijksdienst bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip
dat voor elk van de openbare lichamen verschillend kan worden vastgesteld, tevens werkzaam is in de kwaliteit van voorzitter van de huurcommissie in elk van die openbare lichamen. In eerste instantie wordt dus een
reeds in functie zijnde zittingsvoorzitter vanuit Nederland op elk der
openbare lichamen als voorzitter van de lokale huurcommissie werkzaam.
Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat deze zittingsvoorzitter een lokale
plaatsvervangend voorzitter begeleidt en in wezen opleidt als voorzitter
van de huurcommissie. Deze systematiek heeft vele voordelen op het
gebied van kennisoverdracht, expertise en onafhankelijkheid. Het moment
waarop de lokaal benoemde plaatsvervangend voorzitter de rol van
voorzitter overneemt, wordt bij koninklijk besluit bepaald. Op dat moment,
dat dus per openbaar lichaam mag verschillen, wordt de voorzitter door
het betreffende bestuurscollege benoemd, geschorst en ontslagen (het
voorgestelde artikel 1.6, eerste lid) en behoeft die benoeming de
goedkeuring van de Rijksvertegenwoordiger voor de openbare lichamen
Bonaire, Sint Eustatius en Saba. De goedkeuring kan slechts worden
onthouden wegens strijd met het recht of het algemeen belang (het
voorgestelde artikel 1.6, tweede lid). Voorts is alsdan de voorzitter ook
ingezetene van het eiland, waarvoor de huurcommissie is ingesteld (het
voorgestelde artikel 1.7) en geniet hij een bezoldiging en verdere
vergoedingen volgens bij eilandsverordening te stellen regels en is zijn

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

12

rechtspositie nader geregeld bij eilandsverordening (het voorgestelde
artikel 1.8, eerste lid).
Artikel 1.7
Het voorgestelde artikel 1.7 komt overeen met de thans geldende artikelen
18, tweede volzin, en 19, tweede volzin, van de WHB.
Nieuw is het voorgestelde artikel 1.7, tweede lid. Hierin wordt bepaald dat
de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter – samengevat – het recht
om de titel meester te voeren moet hebben verkregen dan wel op andere
wijze blijk heeft gegeven de voor de functie van voorzitter benodigde
kennis te hebben verworven. De leden, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris hebben blijk gegeven de voor de functie van lid,
secretaris respectievelijk plaatsvervangend secretaris benodigde kennis te
hebben verworven.
Voorts is nieuw het bepaalde in artikel 1.7, vierde lid. Hierin wordt tot
uitdrukking gebracht dat de (plaatsvervangend) voorzitter, de (plaatsvervangende) leden en de (plaatsvervangend) secretaris niet anderszins
betrokken mogen zijn bij de uitoefening van een bedrijf dat werkzaam is of
mede werkzaam is op het gebied van een woning, noch is het hen
toegestaan beroepsmatig betrokken te zijn bij het beheer van en de
beschikking over een woning dan wel deel uit te maken van het bestuur
van een vereniging, vennootschap of stichting die daarbij is betrokken.
Artikel 1.8
Het voorgestelde artikel 1.8 komt overeen met artikel 56 van de WHB.
Artikelen 1.9 en 1.10
De voorgestelde artikelen 1.9 en 1.10 geven een opsomming van de taken
van de huurcommissie. De betreffende taken worden in het vervolg in de
desbetreffende artikelen voor zover nodig toegelicht.
In het voorgestelde artikel 1.9, vierde lid, is bepaald dat partijen, betrokken
bij een geliberaliseerde huurovereenkomst, bij de overeenkomst of op een
later tijdstip kunnen afspreken dat daarbij aangegeven geschillen voor een
uitspraak worden voorgelegd aan de huurcommissie. Zonder een
dergelijke afspraak is direct het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint
Eustatius en Saba bevoegd.
Artikel 1.11
Het voorgestelde artikel 1.11 in relatie tot artikel 1.25 bevat de taken van
de voorzitter van de huurcommissie.
Artikel 1.12
Het voorgestelde artikel 1.12, eerste lid, komt overeen met het thans
geldende artikel 23 van de WHB. Wel is nog een beslistermijn van zes
weken opgenomen. In het voorgestelde artikel 1.12, tweede lid, is bepaald
dat de huurcommissie de verzoeken toetst aan de bij of krachtens deze
wet geldende voorschriften.
Artikel 1.13
Bij eilandsverordening worden per categorie woning regels gegeven over
de waardering van de kwaliteit van de woning. Op basis van enkele,
eenvoudig vast te stellen criteria en met een bijbehorende tabel, kan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

13

direct de voor de woning geldende maximale huurprijs worden berekend.
Criteria die daarbij van belang zijn, zijn oppervlakte, aantal vertrekken en
ligging en woonomgeving. Bij een stelsel voor het waarderen van de
kwaliteit van de woning wordt aangesloten bij het in het Europese deel
van Nederland gehanteerde woningwaarderingsstelesel, zij het – vanwege
de lokale omstandigheden – sterk vereenvoudigd.
Het vaststellen van de huurprijzen op basis van een woningwaarderingsstelsel heeft de voorkeur boven het gebruik van de vastgoedwaarde voor
de vastgoedbelasting. De vastgoedwaarde is niet geschikt doordat deze
niet jaarlijks maar voor een tijdvak van vijf jaar wordt vastgesteld en voor
woningen een vrijstelling aan de voet kent van USD 70.000. Hierdoor zijn
juist woningen in de goedkope sector waar de huurprijsbescherming zich
op richt, van de heffing vrijgesteld. De vastgoedbelasting kent voorts een
investeringsvrijstelling waardoor investeringen in een woning pas na 10
jaar voor de heffing van vastgoedbelasting in aanmerking worden
genomen. Een vastgoedwaarde per de peildatum bij de aanvang van een
vijfjaarstijdvak kan daardoor sterk afwijken van de werkelijke waarde
enige jaren later.
De grenzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd. De eilandsraad kan op
grond van 166 van de Wet openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en
Saba zelf bepalen om deze bevoegdheid of een deel daarvan over te
dragen aan het bestuurscollege.
In het voorgestelde artikel 1.13, tweede lid, is voor de huurcommissie de
mogelijkheid gecreëerd om indien de aard van de woning hiertoe
aanleiding geeft, af te wijken van dat woningwaarderingsstelsel.
In het voorgestelde artikel 1.13, derde lid, is bepaald dat bij eilandsverordening het maximale huurverhogingspercentage wordt vastgesteld. De
verhuurder mag dus nooit een verhoging voorstellen van de huurprijs met
een hoger percentage dan dat maximale percentage. Indien de huurder
bezwaar maakt tegen een huurverhoging die hier bovenuit gaat, zal de
huurcommissie de huurprijs vaststellen op een huurprijs verhoogd met
dat maximale huurverhogingspercentage.
Artikelen 1.14 en 1.15
In de voorgestelde artikelen 1.14 en 1.15 is de procedure omtrent de
toetsing van de aanvangshuurprijs en de daarmee corresponderende
gebrekenregeling beschreven.
De criteria waaraan de huurcommissie dient te toetsen bij een verzoek om
uitspraak te doen omtrent de redelijkheid van de overeengekomen
aanvangshuurprijs zijn in deze artikelen opgesomd. Deze worden bij
eilandsverordening ingevolge artikel 1.13, eerste lid, vastgesteld. In het
voorgestelde artikel 1.14, vierde lid, is geregeld dat op een overeenkomst
met een aanvangshuurprijs op of boven de liberalisatiegrens, in het geval
de huurcommissie desgevraagd heeft uitgesproken dat slechts een
huurprijs beneden die grens redelijk is, de volledige huurprijsbescherming
van toepassing is.
De huurcommissie dient op grond van artikel 1.14, vijfde lid, de toetsing
van het aan haar voorgelegde verzoek te doen naar de toestand op de
datum van ingang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat niet alleen
de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs, maar ook
de op dat tijdstip van toepassing zijnde regelgeving voor de beoordeling
maatgevend zijn.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

14

In artikel 1.15 is bepaald dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs
mede wordt gelet op gebreken aan de woning. Worden die gebreken
geconstateerd, dan geeft de huurcommissie aan welke huurprijs in
rekening mag worden gebracht tot het moment dat de gebreken zijn
verholpen. Voor de beoordeling door de huurcommissie van het al dan
niet aanwezig zijn van gebreken en van de gevolgen daarvan op de in
rekening te brengen huurprijs worden bij eilandsverordening ingevolge
het voorgestelde tweede lid van dat artikel regels gesteld. Afhankelijk van
de aard en de ernst van de gebreken, kan de in rekening te brengen
huurprijs worden teruggebracht tot een nader bij eilandsverordening te
bepalen percentage van de huurprijs die ingevolge het woningwaarderingsstelsel ten hoogste voor die woning (in goede staat) mag gelden.
In geval van verschil van mening over het tijdstip van het verholpen zijn
van door de huurcommissie in haar uitspraak aangegeven gebreken, kan
op grond van artikel 1.15, vijfde lid, aan de huurcommissie een verzoek
worden gedaan om dat tijdstip aan te geven.
Artikel 1.16
De criteria waaraan de huurcommissie dient te toetsen bij een verzoek om
uitspraak te doen omtrent de redelijkheid van een voorgestelde huurprijsverhoging zijn in dit artikel opgesomd. De huurcommissie toetst allereerst
of voldaan is aan de artikelen 7a: 1603c, 7a:1603e en 7a:1603f van het
BWB (de opgenomen inhoudelijke en procedurele voorschriften met
betrekking tot een huurprijswijzigingsvoorstel). Vervolgens toetst zij of de
voorgestelde huurverhoging het krachtens artikel 1.13, derde lid,
vastgestelde maximale huurverhogingspercentage voor het desbetreffende jaar niet te boven gaat. Op grond van het voorgestelde zesde lid
dient de huurcommissie de huurprijsverhoging te beoordelen naar de
toestand op het tijdstip waartegen de wijziging van de huurprijs is
voorgesteld en dus niet naar het tijdstip waarop de huurcommissie haar
oordeel velt.
Ingevolge het voorgestelde tweede lid dient de huurcommissie in de
uitspraak te vermelden welke de betalingsverplichting (= de huurprijs) is
van de huurder na de huurprijsverhoging. Daarbij kan zij uiteraard geen
hogere huurprijs aangeven dan die welke door de verhuurder in zijn
voorstel tot huurprijsverhoging is genoemd. Tevens dient de huurcommissie in haar uitspraak de datum van ingang van de huurverhoging te
vermelden. In beginsel is dat de in het voorstel genoemde datum. Indien
deze wet of het BWB dat vergt, dient zij een andere latere datum aan te
geven. Hierbij kan worden gedacht aan een latere ingangsdatum dan de in
het voorstel genoemde omdat artikel 7a:1603c van het BWB de oorspronkelijke ingangsdatum niet toestaat. Dat is behoudens uitzonderingen het
geval indien de periode tussen twee huurverhogingen minder dan twaalf
maanden bedraagt.
Artikel 1.17
De procedure van het voorgestelde artikel 1.17 is gelijk aan die van artikel
1.16. Ook bij een huurverlagingsvoorstel gelden de in de artikelen 7a:
1603c, 7a:1603e en 7a:1603f van het BWB opgenomen voorschriften. De
huurcommissie toetst of deze zijn nageleefd. Vervolgens toetst de
huurcommissie de voorgestelde lagere huurprijs aan de hand van de
regels op dezelfde wijze als bij een huurverhogingsvoorstel, met dien
verstande dat uiteraard niet behoeft te worden nagegaan of het maximale
huurverhogingspercentage voor het desbetreffende jaar wordt
overschreden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

15

Ook in dit geval dient de huurcommissie de betalingsverplichting te
vermelden, waarbij zij geen lagere huurprijs kan aangeven dan die welke
door de huurder in zijn voorstel tot huurprijsverlaging is genoemd.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat in gevallen waarin er sprake is van
gebreken ingevolge het voorgestelde artikel 1.19 een verzoek kan worden
ingediend tot verlaging van de in rekening te brengen huurprijs voor de
tijd dat de gebreken niet zijn verholpen. In die gevallen biedt derhalve een
huurverlagingsprocedure ingevolge het voorgestelde artikel 1.17 geen
soelaas.
Artikel 1.18
Bij ingrepen, veranderingen of toevoegingen aan de woning wordt in het
normale geval tevoren een huurverhoging tussen partijen afgesproken. In
de gevallen waarin geen overeenstemming tussen partijen is bereikt, kan
de huurcommissie om een uitspraak worden gevraagd. De huurcommissie toetst op grond van het voorgestelde tweede lid of het bedrag van
de voorgestelde verhoging in redelijke verhouding staat tot de door de
verhuurder daaraan bestede kosten. Daarnaast toetst zij of de na die
toetsing verkregen redelijke huurprijsverhoging niet de voor de desbetreffende woning geldende maximale huurprijs ingevolge de woningwaardering te boven gaat. Vervolgens geeft zij aan de betalingsverplichting die
zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging,
zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, verbeteringen of veranderingen zijn tot stand gekomen.
Artikel 1.19
In dit artikel is de onderhoudsprocedure opgenomen. De huurcommissie
toetst de gebreken aan de hand van de toestand waarop de huurder de
verhuurder de in artikel 7a:1603i, eerste lid, van het BWB bedoelde
kennisgeving heeft gedaan. Het is dus niet zo, dat de toestand ten tijde
van de indiening van het verzoek bij de huurcommissie beslissend is.
Voorts wordt de ingangsdatum van de in rekening te brengen lagere
huurprijs gerelateerd aan de datum van voornoemde kennisgeving en niet
aan de datum van indiening van het verzoek.
Artikel 1.20
Het voorgestelde artikel 1.20 heeft betrekking op de zogenoemde
«all-in»-huurprijzen. Hoewel de wetgeving altijd als uitgangspunt heeft
genomen dat tussen partijen afspraken worden gemaakt omtrent de
«kale» huurprijs en omtrent de daarbovenop komende servicekosten, is
de praktijk soms anders. Er werden en worden nog altijd «all-in»-prijzen
afgesproken. Nadeel daarvan is dat vervolgens zonder nadere regeling
geen toetsing zou kunnen plaatsvinden van de huurprijs en de servicekosten.
Als huurprijs wordt een bedrag aangewezen, gelijk aan 55% van de
overeengekomen prijs. Ten aanzien van de servicekosten geldt dat de
huurcommissie uitspreekt dat 25% van deze huurprijs een redelijk
voorschotbedrag is.
Artikel 1.21
In het voorgestelde artikel 1.21 is de materie omtrent de servicekosten
opgenomen. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over
de hoogte van de servicekosten kunnen zij het geschil aan de huurcommissie voorleggen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

16

Artikel 1.22
Op grond van het voorgestelde artikel 1.22 doet de huurcommissie op
verzoek uitspraak indien tussen partijen een onredelijk beding is overeengekomen. Het gaat er bij dit artikel vooral om misstanden bij het aangaan
van een overeenkomst van huur en verhuur van woning tegen te gaan.
Men kan zich echter ook gevallen indenken waarin ten behoeve van de
verhuurder naast de overeengekomen huurprijs een niet redelijk voordeel
wordt overeengekomen. Om die reden is thans ook voor de hier bedoelde
gevallen voorzien in de nietigheid van bedingen, waarbij een niet redelijk
voordeel wordt overeengekomen zoals bij voorbeeld het tegen een
onredelijke prijs overnemen van stoffering e.d.
Artikel 1.23
Op grond van het voorgestelde artikel 1.23 doet de huurcommissie
uitspraak op verzoek van de verhuurder indien deze de huurovereenkomst
met de huurder wenst op te zeggen.
Artikel 1.24
Het voorgestelde artikel 1.24 komt overeen met het thans geldende artikel
52 van de WHB.
Artikel 1.25
In het voorgestelde artikel 1.25 is bepaald op welke gronden de voorzitter
van de huurcommissie geschillen tussen de verhuurder en de huurder
verkort kan afdoen. Dit is het geval indien het verzoek van de verhuurder
of de huurder kennelijk niet-ontvankelijk of kennelijk redelijk of niet
redelijk is. Dit om te voorkomen dat in die gevallen een zitting bij de
voltallige huurcommissie moet plaatsvinden, terwijl partijen alsdan snel
duidelijkheid kunnen verkrijgen.
Indien (een van de) partijen het niet eens zijn met de voorzittersuitspraak
kunnen zij in verzet gaan bij de huurcommissie (het voorgestelde artikel
1.25, vijfde lid).
Artikel 1.26
Het voorgestelde artikel 1.26 komt overeen met het thans geldende artikel
54 van de WHB.
Artikel 1.27
Het voorgestelde artikel 1.27 komt overeen met het thans geldende artikel
55 van de WHB.
Artikel 1.28
Het voorgestelde artikel 1.28 komt overeen met het thans geldende artikel
57 van de WHB.
Artikel 1.29
Het voorgestelde artikel 1.29 komt overeen met het thans geldende artikel
58 van de WHB.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

17

Artikel 1.30
Het voorgestelde artikel 1.30 komt overeen met het thans geldende artikel
24 van de WHB.
Artikel 1.31
Het voorgestelde artikel 1.31 komt overeen met de thans geldende
artikelen 49 en 59 van de WHB.
Artikel 1.32
Het voorgestelde artikel 1.32 komt overeen met het thans geldende artikel
71 van de WHB.
Artikel 1.33
Het voorgestelde artikel 1.33 komt overeen met het thans geldende artikel
67 van de WHB. Nieuw is het voorgestelde 1.33, derde en vierde lid. Hierin
is – kort gezegd – bepaald dat de voorzitter en de leden zich inzage kunnen
verschaffen in boeken en andere zakelijke bescheiden en toegang hebben
tot alle woningen, voor zover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van
hun taak nodig is.
Artikel 1.34
Het voorgestelde artikel 1.34 komt overeen met het thans geldende artikel
60 van de WHB.
Artikel 1.35
Het voorgestelde artikel 1.35 komt overeen met het thans geldende artikel
62 van de WHB.
Artikel 1.36
Het voorgestelde artikel 1.36 komt overeen met het thans geldende artikel
64 van de WHB.
Artikel 1.37
Het voorgestelde artikel 1.37 komt overeen met de thans geldende
artikelen 14 en 65 van de WHB.
Artikel 1.38
Het voorgestelde artikel 1.38 komt overeen met het thans geldende artikel
72 van de WHB.
Artikel 1.39
Het voorgestelde artikel 1.39 komt overeen met het thans geldende artikel
61 van de WHB.
Artikel 1.40
Het voorgestelde artikel 1.40 komt overeen met het thans geldende artikel
68 van de WHB.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

18

Artikel 1.41
Het voorgestelde artikel 1.41 komt overeen met het thans geldende artikel
69 van de WHB.
Artikel 1.42
Het voorgestelde artikel 1.42 komt overeen met de thans geldende
artikelen 5, 11 en 70 van de WHB.
Artikel 1.43
Het voorgestelde artikel 1.43 komt overeen met het thans geldende artikel
74 van de WHB. Voorgesteld wordt echter om het register anders vorm te
geven. Hierin worden vervolgens de slotwoorden van de uitspraken
opgenomen. Bij eilandsverordening kunnen hieromtrent nadere regels
worden gesteld.
Artikel 1.44
Het voorgestelde artikel 1.44 komt overeen met het thans geldende artikel
76 van de WHB.
Artikel 1.45
De formulieren die thans nog zijn opgenomen in de WHB kunnen voor
zover relevant worden opgenomen in een eilandsverordening.
Artikel 1.46
In het voorgestelde artikel 1.46 is overgangsrecht opgenomen.
Artikel 1.47
Met het voorgestelde artikel 1.47 wordt tot uitdrukking gebracht dat de
bepalingen van hoofdstuk 1 van deze wet van dwingend recht zijn. In dit
artikel is bepaald dat partijen in beginsel de huurprijs vrij kunnen
overeenkomen, tenzij de wet anders bepaalt. Wat dit laatste aangaat
moeten onder meer worden genoemd de voorschriften waaraan
voorstellen tot huurprijswijzigingen moeten voldoen. Ook is bepaald dat
de huurprijs op straffe van nietigheid slechts eenmaal per jaar kan worden
gewijzigd. Ook op andere wijze is de vrije totstandkoming van huurprijzen
beperkt.
Artikelen 1.48 en 1.49
In de voorgestelde artikelen 1.48 en 1.49 zijn bepalingen opgenomen
aangaande het overleggen van bepaalde gegevens.
Artikel 1.50
Met het voorgestelde artikel 1.50 wordt de Wet huurcommissieregeling
BES ingetrokken.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

19

Hoofdstuk 2. Wijziging van de zevende titel van Boek 7a van het Burgerlijk
Wetboek BES
Artikel 2.1
In de zevende titel van Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek wordt een
nieuwe indeling voorgesteld. Zo bevat de eerste afdeling algemene
bepalingen. De tweede afdeling behelst bepalingen over de verplichtingen
van verhuurder en huurder in het algemeen. De derde afdeling bevat
bijzondere bepalingen inzake de huur van woningen, waarna de (nieuwe)
afdeling 3a bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte
bevat. Tot slot bevat de vierde afdeling bijzondere bepalingen inzake de
huur van landerijen.
Onderdelen A, B en E
In de onderdelen A, B en E zijn de opschriften van de eerste, tweede en
vierde afdeling redactioneel aangepast.
Onderdeel C
In onderdeel C is de derde afdeling verder gestalte gegeven.
Artikel 7a:1598
In het voorgestelde artikel 7a:1598 van het BWB zijn definitiebepalingen
opgenomen.
Artikel 7a:1599
In het voorgestelde artikel 7a:1599 van het BWB is evenals in het
voorgestelde artikel 1.3, eerste lid, van de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland bepaald dat de betreffende bepalingen niet
van toepassing zijn op huurovereenkomsten van woningen welke een
gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur is.
Bij het criterium «naar zijn aard slechts van korte duur» moet gedacht
worden aan overeenkomsten tot het gebruik van woningen voor
bijvoorbeeld (slechts) recreatieve doeleinden. Om misbruik tegen te gaan
is gekozen voor een zuiver feitelijk criterium in plaats van de duur van de
huurovereenkomst. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen
dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijvoorbeeld in geval een
verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn
huurders zogenaamde wisselwoningen ter beschikking stelt, na het
verstrijken van de termijn de derde afdeling van toepassing zou worden.
Van geval tot geval zal moeten worden beslist of het om een overeenkomst gaat welke slechts een gebruik van de woning betreft dat naar zijn
aard van korte duur is. Voor een nadere betekenis van het begrip «naar
zijn aard slechts van korte duur» wordt verwezen naar jurisprudentie in
het Europees deel van Nederland.
Artikelen 7a:1600 tot en met 7a:1602
De voorgestelde artikelen 7a:1600 tot en met 7a:1602 van het BWB komen
overeen met de thans geldende artikelen 7a: 1600 tot en met 7a:1603 van
het BWB, zij het dat artikel 7a:1601 van het BWB is komen te vervallen.
Hiervan wordt in de praktijk geen gebruik gemaakt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

20

Artikel 7a:1603
In het voorgestelde artikel 7a:1603, derde lid, van het BWB is in overeenstemming met het voorgestelde artikel 1.3, tweede lid, van de Wet
maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland bepaald dat slechts
bepaalde procedures bij de huurcommissie aanhangig kunnen worden
gemaakt indien de aanvangshuurprijs meer bedraagt dan het bij eilandsverordening vast te stellen bedrag.
Artikel 7a:1603a
Uitgangspunt is dat de verhuurder ieder jaar een huurverhogingsvoorstel
aan de huurder voorlegt. Partijen zijn evenwel vrij in hun overeenkomst
een huurprijsindexeringsclausule af te spreken. Dit moet er evenwel niet
toe kunnen leiden dat zowel de contractuele huurverhoging plaatsvindt,
als dat de verhuurder daarbovenop een voorstel tot huurverhoging doet.
Daarom is uitdrukkelijk bepaald dat de huurprijs kan worden gewijzigd op
grond van een huurverhogingsclausule dan wel op grond van het
voorgestelde artikel 7a:1603f van het BWB, maar dat een combinatie niet
is toegestaan.
Artikel 7a:1603b
Met het voorgestelde artikel 7a:1603b van het BWB krijgt de huurder de
mogelijkheid om binnen zes maanden na de totstandkoming van een
huurovereenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen.
Artikel 7a:1603c
In het voorgestelde artikel 7a:1603c van het BWB zijn de vereisten
opgenomen voor het door de verhuurder voorstellen van een huurverhoging. Het voorgestelde eerste lid bepaalt dat slechts eenmaal per 12
maanden een voorstel tot huurverhoging wordt gedaan. Het voorgestelde
tweede lid bepaalt dat er geen voorstel tot huurverhoging mag worden
gedaan zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven.
Artikel 7a:1603d
Met het voorgestelde artikel 7a:1603d van het BWB is bepaald dat
bedingen waarbij afgeweken wordt van het bepaalde in het voorgestelde
artikel 7a:1603c, eerste lid, van het BWB nietig zijn. Dit geldt overigens
niet voor de procedure op grond van het voorgestelde artikel 7a:1603h
van het BWB (het aanbrengen van voorzieningen en verbeteringen).
Artikel 7a:1603e
Met het voorgestelde artikel 7a:1603e van het BWB worden regels gesteld
over de inhoud van een voorstel tot huurprijswijziging. Deze regels gelden
dus zowel voor een voorstel tot huurverhoging (door de verhuurder) als
ook voor een voorstel tot huurverlaging (door de huurder).
Deze voorschriften hebben tot doel ten aanzien van wijzigingen van de
huurprijs, die in beginsel voorwerp van overeenkomst tussen partijen zijn,
een duidelijke en met goede waarborgen omklede procedure te verzekeren. Daartoe is allereerst bepaald dat voorstellen tot wijziging van de
huurprijs ten minste twee maanden vóór de voorgestelde datum van
ingang dienen te worden gedaan. Het voorgestelde eerste lid vervolgt met
enige voorschriften over de inhoud van het voorstel tot huurprijswijziging,
welk voorstel overigens evenals de andere handelingen die in de loop van
de op het voorstel mogelijk volgende procedure moeten worden verricht,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

21

schriftelijk dient te worden gedaan. Naar aanleiding van de hier bedoelde
voorschriften zij nog eens opgemerkt, dat de huurder altijd de
mogelijkheid heeft de juistheid van de opgegeven geldende huurprijs te
berekenen, omdat het voorgestelde artikel 7a:1603k van het BWB aan de
verhuurder de plicht oplegt jaarlijks desverzocht een overzicht te
verstrekken van de bijkomende kosten. Het voorgestelde tweede lid geeft
regelen voor wat geldt als een voorstel tot wijziging van de huurprijs is
aanvaard, ondanks het feit dat het voorstel niet voldeed aan de algemene
eis, dat het tenminste twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk is
gedaan, of indien de bijzondere, van de inhoud van het voorstel afhangende, vereisten niet in acht zijn genomen. De partij die de vormvoorschriften niet in acht heeft genomen zal eventueel echter dienen te
bewijzen dat de andere partij door dit verzuim niet is benadeeld.
Artikel 7a:1603f
In het voorgestelde artikel 7a:1603f van het BWB wordt de procedure van
een voorstel tot huurverhoging beschreven.
Huurverhoging
De huurder die met een huurverhoging niet akkoord wil gaan, zal moeten
duidelijk maken waarom hij met de verhoging niet kan instemmen. De
mogelijkheden daartoe worden in feite telkens door de verhuurder
aangereikt. In de eerste plaats zal de verhuurder ingevolge het bepaalde in
het voorgestelde artikel 7a:1603f van het BWB deze weg bij zijn voorstel
tot huurverhoging moeten aanduiden en in de tweede plaats wordt de
huurder bij niet handelen na ontvangst van het voorstel van de
verhuurder niet zonder meer geacht met het voorstel in te stemmen. In
dat geval zal de verhuurder verdere actie moeten ondernemen.
De verhuurder mag de huur één keer per jaar verhogen (of twee keer per
24 maanden). Bij eilandsverordening wordt een maximaal huurverhogingspercentage vastgesteld. De nieuwe huurprijs mag voorts niet
uitkomen boven de maximale huurprijsgrens die voor de woning geldt. Bij
een nieuw huurcontract, mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden
van het huurcontract een voorstel voor huurverhoging doen. Als een
huurder bijvoorbeeld per 1 april een woning huurt, dan mag de
verhuurder per 1 juli een huurverhoging voorstellen.
De verhuurder doet schriftelijk een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel
moet hij minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat aan
de huurder sturen. Als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan
moet de huurder het huurverhogingsvoorstel uiterlijk op 30 april krijgen.
In het voorstel moet het volgende staan:
– de oude en de nieuwe kale huurprijs;
– het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
– de datum waarop de huurverhoging ingaat;
– hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.
Andere voorwaarden voor huurverhoging
– de kale huurprijs van de woning, zijnde de huurprijs voor het enkele
gebruik van de woning, mag door de huurverhoging niet hoger
worden dan de maximale huurprijsgrens op grond van het voorgestelde artikel 1.13, eerste lid van de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland;
– er is geen all-in prijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet
bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

22

Bezwaar tegen huurverhoging
Als de huurder het niet eens is met de huurverhoging, moet hij schriftelijk
bezwaar maken bij de verhuurder. De huurder moet het bezwaarschrift
aan de verhuurder sturen voordat de huurverhoging ingaat. Gaat de
huurverhoging bijvoorbeeld in op 1 juli, dan kan de huurder tót 1 juli
bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder moet het bezwaar dan
uiterlijk 30 juni ontvangen.
Als de verhuurder akkoord gaat met het bezwaar, dan krijgt de huurder
geen of een lagere huurverhoging. In het laatste geval stuurt de
verhuurder een aangepast huurverhogingsvoorstel aan de huurder.
Starten van een procedure
Als de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar van de huurder, kan
de verhuurder aan de huurcommissie vragen om de voorgestelde
huurverhoging te beoordelen. Het betreffende formulier moet binnen zes
weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging binnen
zijn bij de huurcommissie.
Als de huurder geen bezwaar maakt, maar de voorgestelde huurverhoging niet betaalt, dan zijn er voor de verhuurder twee mogelijkheden:
– hij heeft het huurverhogingsvoorstel per aangetekende post verstuurd.
De verhuurder kan de huurcommissie vragen de voorgestelde
huurverhoging te beoordelen.
– hij heeft het huurverhogingsvoorstel niet per aangetekende post
verstuurd. Als de huurder de huurverhoging weigert te betalen, zal de
verhuurder hem per aangetekende post een herinneringsbrief sturen.
Deze brief moet de huurder uiterlijk drie maanden na de ingangsdatum
van de huurverhoging ontvangen. Is de huurder het dan nog steeds
niet eens met de huurverhoging, dan moet de huurder zelf binnen vier
maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging bij de huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Doet hij dat niet, dan
is de huurverhoging een feit.
Artikel 7a:1603g
In het voorgestelde artikel 7a:1603g van het BWB wordt de procedure van
een voorstel tot huurverlaging beschreven. Ook over een voorstel van de
huurder tot verlaging van de huurprijs dient, in dit geval in de eerste
plaats voor de verhuurder, niet te lang onzekerheid te bestaan. Daarom
moet de huurder die huurverlaging wenst, indien hij daarover met de
verhuurder niet tot overeenstemming komt, uiterlijk zes weken na het
tijdstip waarop de verlaging volgens zijn voorstel had moeten ingaan de
huurcommissie verzoeken over dat voorstel een uitspraak te doen.
Is de huurder het niet eens met de huurprijs, die hij voor de woning moet
betalen, dan moet hij eerst bij de verhuurder om huurverlaging vragen.
De huurder stuurt daarvoor een voorstel tot huurverlaging aan de
verhuurder. Indien de huurder hiermee instemt, gaat de huurverlaging in
op de door de huurder voorgestelde ingangsdatum. De huurder doet
schriftelijk een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder. Dit voorstel
moet hij minimaal twee maanden voordat de huurverlaging ingaat aan de
verhuurder sturen. Als de huurder bijvoorbeeld wil dat dit per 1 juli
gebeurt, dan moet de verhuurder het voorstel uiterlijk 30 april krijgen. Qua
procedurevoorschriften geldt ook hier het voorgestelde artikel 7a:1603e
van het BWB, zodat in het voorstel het volgende moet staan:
– de oude en nieuwe huurprijs;
– het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verlaagd;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

23

–

de datum waarop de huurverlaging ingaat.

Als de verhuurder het niet eens is met het voorstel of niet reageert, dan
kan de huurder de huurcommissie inschakelen.
Artikel 7a:1603h
In het voorgestelde artikel 7a:1603h van het BWB wordt de procedure van
een voorstel tot huurverhoging ten aanzien van aangebrachte voorzieningen of veranderingen en toevoegingen aan de woning beschreven.
Na een door de verhuurder gedurende de huurtijd aangebrachte
verbetering van de woning zijn partijen vrij een verhoging van de
huurprijs overeen te komen die in redelijke verhouding staat tot de kosten
van de verbetering. Zonder een bepaling als de onderhavige zou de
strekking van de wet gemakkelijk kunnen worden ontdoken. Een
verhuurder zou een geringe verbetering kunnen aanbrengen en daarvoor
een onredelijk grote huurverhoging kunnen ontvangen, met als gevolg,
dat het stelsel van met de kwaliteit van de woning samenhangende
huurprijswijzigingen wordt doorbroken. Om dit stelsel te handhaven mag
de overeen te komen huurprijs voorts niet hoger zijn dan na het
aanbrengen van de voorzieningen ten hoogste redelijk is in verband met
de in haar geheel te beoordelen kwaliteit van de woning. Derhalve zal de
verhuurder, in geval van een hoge investering voor een voorziening die de
(slechte) kwaliteit van de woning niet of nauwelijks verhoogt, er goed aan
doen te overwegen of de voorziening wel moet worden aangebracht.
Het gaat om woningverbetering als de aangebrachte voorzieningen tot
meer woongenot leiden. Het vervangen of herstellen van bestaande
voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van
(groot) onderhoud of renovatie.
Niet elke verbetering aan een woning mag leiden tot een huurverhoging.
De verhuurder mag de huurprijs alleen verhogen als:
– de huurder vooraf toestemming heeft gegeven voor de woningverbetering;
– de nieuwe voorziening meer comfort biedt dan de oude;
– de nieuwe huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijsgrens op
basis van artikel 1.13, eerste lid, van de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland.
Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs
na verbetering van de woning, dan kunnen zij de huurcommissie vragen
om de huurverhoging te beoordelen. Dit kan tot uiterlijk drie maanden
nadat de verbetering is aangebracht.
Artikel 7a:1603i
In het voorgestelde artikel 7a:1603i van het BWB wordt de procedure van
vermindering van de huurprijs in verband met een geconstateerd gebrek
beschreven.
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurwoning in goede staat
verkeert. Hij is verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud van de
woning, zoals lekkages van het dak of houtrot in kozijnen en deuren.
De huurder moet het klein dagelijks onderhoud zelf uitvoeren en betalen.
Dit kan bijvoorbeeld het binnenschilderwerk zijn of het ontstoppen van de
gootsteen. Het is aan te raden om bij de start van een huurcontract een
opnamestaat van de woning te maken. Daarin wordt onder meer
beschreven hoe het onderhoud van de woning op dat moment is.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

24

Heeft de woning ernstige onderhoudsgebreken, dan moet de huurder
deze zo snel mogelijk melden bij de verhuurder. Ernstige onderhoudsgebreken kunnen aanleiding zijn voor tijdelijke huurverlaging.
Huurverhoging en onderhoudsgebreken
Onderhoudsgebreken zijn geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. De huurder mag echter wel bezwaar maken als er:
– vóór de ingangsdatum van de huurverhoging al een procedure op
grond van onderhoudsgebreken bij de huurcommissie liep;
– al een uitspraak is van de huurcommissie, waarbij de huurprijs tijdelijk
is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken en de verhuurder deze
gebreken nog niet heeft verholpen.
Procedure voor tijdelijke huurverlaging door huurder
Als de verhuurder de door de huurder gemelde gebreken niet binnen zes
weken herstelt, dan kan de huurder bij de huurcommissie om een
tijdelijke huurverlaging vragen. De huurder moet dit verzoek indienen
binnen zes maanden na de melding van de gebreken aan de verhuurder.
De huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen met een bij
eilandsverordening vast te stellen percentage van de geldende huurprijs.
De ernst van de gebreken bepaalt tot hoever de huurcommissie de
huurprijs verlaagt. Hoe ernstiger het gebrek, hoe lager de huurprijs, die de
huurder moet betalen. De tijdelijke huurverlaging geldt voor zolang als de
gebreken voortduren.
Zolang de huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de
tijdelijke huurverlaging, moet de huurder de oude huurprijs blijven
betalen.
Procedure voor herstel van de oude huurprijs door verhuurder
Gaat de huurder niet akkoord met het opnieuw betalen van de oude
huurprijs na herstel van de gebreken, dan kan de verhuurder de huurcommissie vragen te bepalen dat de gebreken zijn hersteld. Hij moet dan de
datum aangeven per wanneer de huurder de oude huurprijs moet betalen.
Zijn alle gebreken, waarvoor een huurverlaging is uitgesproken,
voldoende verholpen, dan bepaalt de huurcommissie vanaf welke datum
de huurder weer de oude huurprijs (van vóór de huurverlaging) moet
betalen. Zolang de huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over
de herstelmelding, kan de huurder de verlaagde huurprijs blijven betalen.
Artikel 7a:1603j
In het voorgestelde artikel 7a:1603j van het BWB wordt de procedure van
een all in prijs beschreven.
Artikel 7a:1603k
In het voorgestelde artikel 7a:1603k van het BWB wordt de procedure van
de servicekosten beschreven.
Servicekosten zijn de kosten van de woning die de verhuurder bovenop
de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Het kan bijvoorbeeld gaan om kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, stoffering,
meubilering en huismeester.
De huurder betaalt maandelijks een voorschotbedrag voor servicekosten.
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder na afloop van een
kalenderjaar uiterlijk op 30 juni een jaarafrekening (eindafrekening) van de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

25

servicekosten. Als de verhuurder dit te laat doet, betekent dit niet dat de
afrekening komt te vervallen. De huurder heeft dan wel de mogelijkheid
om de huurcommissie in te schakelen.
In het overzicht op de jaarafrekening moet staan hoe de verhuurder het
maandelijkse voorschot verrekent met de werkelijke kosten voor de
leveringen en diensten. Het kan zijn dat de huurder moet bijbetalen, het is
ook mogelijk dat hij geld terug krijgt.
Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over jaarafrekening servicekosten en komen zij er samen niet uit, dan kunnen zij de huurcommissie
vragen de jaarafrekening vast te stellen.
Huurder en verhuurder hebben tot twee jaar na de datum, waarop de
jaarafrekening moest zijn ontvangen, de tijd om het verzoek bij de
huurcommissie in te dienen.
Artikel 7a:1603l
In het voorgestelde artikel 7a:1603l van het BWB wordt de procedure
aangaande een onredelijk beding beschreven.
Artikel 7a:1603m
In het voorgestelde artikel 7a:1603m van het BWB is bepaald dat de
bepalingen in de onderafdelingen 2 en 3 van dwingend recht zijn.
Artikelen 7a:1603n tot en met 7a:1603r
In de artikelen 7a:1603n tot en met 7a:1603r van het BWB zijn de
bepalingen over het eindigen van de huur opgenomen. Tijdens de
werkconferenties is meerdere malen aangegeven dat de situatie waarbij
de verhuurder bij elke opzegging van de huurovereenkomst de huurcommissie om toestemming hiervoor moet verzoeken uitvoeringstechnisch
niet (langer) wenselijk wordt geacht. Dit heeft ertoe geleid dat de
bepalingen over het eindigen van de huur zijn herzien waarbij zoveel
mogelijk is aangesloten bij het uitgangspunt van eenvoud. Daarbij is voor
zover mogelijk aansluiting gezocht bij de artikelen 10, 12 en 50 van de
WHB.
In het voorgestelde artikel 7a:1603n van het BWB is bepaald dat een
huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet eindigt door het enkele verloop
van de huurtijd. De huurovereenkomst zal moeten worden opgezegd. Bij
die opzegging moeten de gronden worden vermeld, die limitatief in het
voorgestelde artikel 7a:1603p van het BWB staan vermeld. Als opzegtermijn worden de termijnen gehanteerd die zijn opgenomen in het
voorgestelde artikel 7a:1603n, vierde lid, van het BWB. Het voorgestelde
artikel 7a: 1603n, vijfde en zesde lid, van het BWB bevat bepalingen over
het in strijd handelen met het eerste, derde of vierde lid, onder a, van dat
artikel en het in strijd handelen met het vierde lid indien partijen een
beding hebben afgesproken.
Een uitzondering op deze hoofdregel betreft schriftelijk aangegane
huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor de duur van maximaal vier
jaar. Dit heeft de volgende achtergrond. Op de huurmarkt op Bonaire zijn
geen spelers aanwezig in de vorm vastgoedbedrijven die verhuur van
woonruimte als doel hebben, waarbij deze bedrijven appartementen
blokken en/of straten met woonhuizen verhuren met winstoogmerk. Alle
aanbieders zijn particulieren.
Deze particulieren hebben onroerend goed gekocht om zelf te gebruiken
wanneer ze eens op vakantie komen, of om tijdelijke te verhuren aan
huurders die gedurende een korte tijd op Bonaire verblijven/werkzaam

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

26

zijn. Praktisch niemand van deze particulieren bezit de woonruimte met
als doel deze langdurig te verhuren.
De reden dat men niet als doel heeft het onroerend goed voor lange
termijn te verhuren is simpelweg gelegen in het feit dat de huurinkomsten
geen rendement geven.
Deze particulieren zijn geïnteresseerd in verhuur van hun onroerend goed
zodat het niet leeg staat gedurende de tijd dat ze zelf niet op de eilanden
aanwezig zijn en om enigszins de kosten te dekken. De onroerende zaak
belasting (in Caribisch Nederland vastgoedbelasting genoemd) is voor
deze groep mensen vanaf 1 januari 2011 aanzienlijk hoger geworden; van
0,345% naar 0,805% over de waarde.
Sinds bekend is geworden dat huuropzeggingen slechts op basis van
enkele gronden mogelijk zijn, (niet nakomen van verplichtingen van
huurder en dringend eigen gebruik) zijn eigenaren erg terughoudend
geworden met de verhuur van woningen.
Elke huurovereenkomst, niet zijnde een woning waarvan het gebruik naar
zijn aard van korte duur is, valt onmiddellijk onder de huurbescherming.
Dit betekent dat eigenaren niet zelf meer gebruik kunnen maken van hun
woning wanneer ze terugkomen.
Het gevolg hiervan is nogal aanzienlijk;
– mensen zien af van de aankoop van onroerend goed omdat flexibele
verhuur niet mogelijk is en de kosten te hoog zijn om een woning
zonder enige vorm van inkomsten te bezitten. Of mensen stellen hun
aankoop uit tot ze zover zijn om zelf vast te komen wonen.
– de mensen die onroerend goed bezitten en zo nu en dan zelf komen,
verhuren niet meer. Het risico dat een huurder de woning niet wenst te
verlaten, is te groot. Hierdoor neemt het aanbod af en gaan de
huurprijzen omhoog.
– mensen willen hun onroerend goed verkopen want het wordt te duur;
de vastgoedbelasting is erg hoog geworden (percentage is hoger en
de waarde van het onroerend goed is veel scherper gesteld). Aan de
andere kant zijn er aldus geen verhuurinkomsten meer.
Vanuit het belang van de huurder geredeneerd wordt het volgende
opgemerkt. Een aanzienlijk deel van de huurders zijn mensen die tijdelijk
naar Caribisch Nederland komen. Zij worden uitgezonden voor een paar
maanden, een jaar of maximaal 3 jaar. Dit gebeurt vaak met de
mogelijkheid om deze tijdelijke contracten 1 of 2 maal te verlengen.
Ook tussen de eilanden is veel migratie; mensen werken een poosje op
één van de eilanden en worden dan uitgezonden naar een ander eiland of
«hoppen» zelf tussen de eilanden in verschillende banen.
De huurmarkt in Caribisch Nederland is dus anders dan de huurmarkt in
Europees Nederland waar mensen voor veel langere periodes wensen te
huren en waarbij de aanbieders van huurruimte ook gebaat zijn bij een zo
lang mogelijke verhuurperiode.
Om zowel de huurders als verhuurders tegemoet te komen is het
wenselijk om huurcontracten af te sluiten, 1 of meerdere tot een
maximum van 4 jaar. Met deze flexibele verhuur ten aanzien van de
huurtermijn wordt aangesloten bij de specifieke huursituatie die geldt op
Caribisch Nederland.
Indien de huurder niet in de beëindiging van de huurovereenkomst
toestemt, kan de verhuurder de huurcommissie verzoeken het tijdstip vast
te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Deze huurovereenkomst
blijft van kracht totdat op voormeld verzoek onherroepelijk is beslist.
Indien de huurcommissie het verzoek van de verhuurder afwijst, wordt de
huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd verlengd. Indien de huurcommissie het verzoek toewijst, stelt zij het tijdstip van de ontruiming vast (het
voorgestelde artikel 7a:16030 van het BWB).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

27

Zoals gemeld, is in het voorgestelde artikel 7a:1603p van het BWB een
limitatieve lijst van opzeggingsgronden opgenomen. Zo zal de huurcommissie het verzoek slechts toewijzen indien de huurder niet aan zijn
verplichtingen als in de tweede en derde afdeling van titel 7 van Boek 7a
van het BWB zijn opgenomen. Daarnaast wordt het verzoek toegewezen
indien de koper van de woning gebruik wil maken van de bevoegdheid, bij
de overeenkomst voorbehouden om, ingeval van verkoop, de huurder tot
ontruiming van het gehuurde te noodzaken overeenkomstig het bepaalde
in artikel 7a:1595 van het BWB. In het voorgestelde artikel 7a:1603q van
het BWB is bepaald dat het bevel tot ontruiming een executoriale titel
oplevert die ten uitvoer kan worden gelegd. Vervolgens kan de huurcommissie het bevel tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Dat betekent dat de uitvoerbaarheid bij een eventueel beroep wordt
opgeschort.
In de praktijk is de wenselijkheid gebleken dat een onherroepelijke
beslissing van de huurcommissie, inhoudende toestemming voor
opzegging en bepaling van de datum van ontruiming, een titel voor
ontruiming oplevert. Vertrekt de huurder niet, dan is de verhuurder in het
huidige recht gedwongen (in kort geding) ontruiming te vorderen bij de
rechter, met de vertraging en kosten van dien (griffierecht en eventueel
advocatenkosten).
Het voorgestelde artikel 7a:1603q van het BWB voorziet daarom in een
executoriale titel, mits de beslissing van de huurcommissie onherroepelijk
is. De huurder moet dus hebben afgezien van beroep op het Gerecht in
eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (binnen acht weken) of
een ingesteld beroep moet zijn verworpen. Niet mogelijk is dat de
huurcommissie haar bevel tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad maakt,
aldus artikel 7a:1603q, tweede lid, van het BWB. De huurder kan dus
nimmer worden «overvallen» door een ontruimingsbevel van de
huurcommissie. De huurcommissie bepaalt zo nodig ambtshalve de
datum van ontruiming.
Voor de executie is wel nodig dat van het bevel tot ontruiming door de
huurcommissie een grosse (een in executoriale vorm uitgegeven afschrift)
wordt uitgegeven, met – door middel van een stempel – aan het hoofd de
woorden «In naam der Koning». De grosse wordt ondertekend door de
voorzitter en secretaris van de huurcommissie. Bij het vragen van een
grosse moet de verhuurder een «griffiersverklaring» overleggen,
inhoudende dat binnen acht weken geen beroep is ingesteld, of een
afschrift van de beslissing van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire,
Sint Eustatius en Saba waarbij het beroep is verworpen.
Tot slot is in het voorgestelde artikel 7a:1603r van het BWB bepaald dat
van onderafdeling 4 niet ten nadele van de huurder kan worden
afgeweken.
Artikel 7a:1603s
In het voorgestelde artikel 7a:1603s van het BWB is bepaald dat indien
(een van de) partijen niet binnen acht weken tegen een uitspraak van de
huurcommissie aangaande de geschillen, genoemd in de onderafdelingen
2 en 3, in beroep gaan bij het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint
Eustatius en Saba, de door de huurcommissie gedane uitspraak bindend
tussen partijen is. Dienaangaande zijn de betreffende bepalingen van het
Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering BES van toepassing.
Artikel 7a:1603t
Het voorgestelde artikel 7a:1603t van het BWB bepaalt dat een wijziging
van de huurprijs, vastgesteld in een uitspraak van de huurcommissie of
van de rechter, in rekening mag worden gebracht met ingang van de in
het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

28

vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop
vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd
bij de rechter. Zo in de uitspraak een latere dag van ingang wordt
vastgesteld, geldt die wijziging met ingang van die latere dag.
Artikel 7a:1603u
In het voorgestelde artikel 7a:1603u van het BWB is bepaald dat tegen een
uitspraak van de huurcommissie als bedoeld in onderafdeling 4 binnen
acht weken beroep open staat bij het Gerecht in eerste aanleg van
Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Dienaangaande zijn de betreffende
bepalingen van het Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering BES van
toepassing.
Onderdeel D
In de voorgestelde artikelen 7a: 1603v tot en met 7a: 1603y is een aantal
artikelen aangaande bedrijfsruimte opgenomen. Dientengevolge zijn
redactionele wijzigingen doorgevoerd in de derde afdeling daar waar
wordt gesproken over winkels.
Artikel 7a:1603v
Het voorgestelde artikel 7a:1603v bevat definitiebepalingen.
Artikel 7a:1603w
In het voorgestelde artikel 7a:1603w is bepaald dat de procedure-artikelen
van de huurcommissie ook van toepassing zijn op bedrijfsruimte. Voorts
wordt ten aanzien van de bepalingen over de duur van huurovereenkomst
zoveel mogelijk aangesloten bij de procedure ten aanzien van de huur van
woningen. Lokaal maatwerk brengt ook in deze met zich mee dat
dienaangaande geen onderscheid wordt gemaakt tussen (de beëindiging
van het huurcontract betreffende) woningen en bedrijfsruimten, daar waar
dat in het Europees deel van Nederland wel het geval is.
Artikel 7a:1603x
Een onderscheid tussen woningen en bedrijfsruimten is wel gerechtvaardigd ten aanzien van het vaststellen van een huurprijs. Daar waar ten
aanzien van woningen bewust is gekozen voor een gedetailleerd systeem,
voor een toelichting hierop wordt verwezen naar het algemeen deel van
deze memorie van toelichting, wordt ten aanzien van bedrijfsruimten
volstaan met een eenvoudig systeem waarbij huurprijzen worden
vastgesteld in overeenstemming met die van vergelijkbare bedrijfsruimte.
Ook hier betreft het een op lokaal maatwerk en gebruik afgestemd
werkproces.
Artikel 7a:1603y
In het voorgestelde artikel 7a:1603y is een bepaling aangaande dwingend
recht opgenomen.
Hoofdstuk 3. Wijziging van de Wet volkshuisvesting, ruimtelijke ordening
en milieubeheer BES
Met de voorgestelde wijziging in artikel 3.1, tweede lid, onderdeel a, van
de Wet volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer BES wordt
het mogelijk gemaakt om in de door de eilandsraad vast te stellen
huivestingsverordening ook bepalingen op te nemen die inhouden dat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

29

ook ten aanzien van voor verkoop bestemde woningen een huisvestingsvergunning is vereist. In een nog nader vast te stellen Huisvestingsverordening is naast de vereiste huisvestingsvergunning die gekoppeld is aan
een bepaalde (inkomensgrens en) huurprijsgrens, ook bepaald dat die
vergunning is vereist indien koopwoningen in gebruik worden genomen
beneden een bepaalde koopgrens. Uiteindelijk wordt met deze maatregel
verdringing op de (huur- en) koopmarkt tegengegaan. De voorgestelde
wijziging houdt dus verband met het thans ontbreken van een grondslag
hiervoor in voormeld artikel.
Hoofdstuk 4. Wijziging van de Woningwet
Artikelen 4.1 en 4.2
Artikel 45 van de Woningwet regelt wat tot het werkgebied van toegelaten
instellingen wordt gerekend. Met artikel 45a wordt in een verruiming van
het werkgebied van toegelaten instellingen voorzien wanneer het
werkzaamheden aan woongelegenheden in de openbare lichamen
Bonaire, Sint Eustatius en Saba betreft.
In deze openbare lichamen zijn geen toegelaten instellingen gevestigd.
Wel is er op elk van de drie openbare lichamen een woonstichting welke
werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting uitvoert. In 2009
zijn deze woonstichtingen een samenwerkingsverband aangegaan met
een in Europees Nederland gevestigde toegelaten instelling. Het doel van
deze samenwerking is de lokale stichting te ondersteunen en volkshuisvestelijk beleid en voorzieningen op de eilanden te verbeteren. Door de
kleinschaligheid en de typische eilandelijke context is het voor de lokale
woonstichtingen moeilijk, zo niet onmogelijk, de werkzaamheden zodanig
in te richten dat er voldoende betaalbare woonvoorzieningen van goede
kwaliteit zijn. Om die reden heeft op Saba de Europees Nederlandse
toegelaten instelling Woonlinie in het kader van haar samenwerking met
de Own Your Own Home Foundation (OYOHF) vanaf 2013 nieuwe sociale
huurwoningen gebouwd waarover de OYOHF het dagelijks beheer voert.
De OYOHF heeft ook 30 eigen woningen in beheer maar onvoldoende
mogelijkheden dit beheer en het onderhoud van de woningen goed uit te
voeren. Daarom hebben het openbaar lichaam en de OYOHF Woonlinie
verzocht een grotere rol te gaan spelen bij beheer en onderhoud van de
woningen van de OYOHF, zonder dat er direct sprake is van volledige
overname van de OYOHF. Ondersteuning van de lokale stichtingen door
de grotere Europees Nederlandse toegelaten instelling is zeer gewenst bij
de uitvoering van het Wetsvoorstel maatregelen huurwoningmarkt
Caribisch Nederland. Doordat er niet direct sprake is van volledige
overname door de toegelaten instelling, wordt de door de eilanden
uitgesproken behoefte aan autonomie en eigen identiteit gerespecteerd.
In de bestuurlijke overeenkomst tussen het kabinet en het openbaar
lichaam Saba «Meerjarenprogramma Caribisch Nederland 2015–2018» is
overeengekomen dat het rijk deze intensieve samenwerking tussen de
OYOHF en Woonlinie met een financiële bijdrage faciliteert. (Kamerstukken II, 2014–2015, 34 000 IV nr. 44),
Ook de lokale woonstichtingen op Sint Eustatius en op Bonaire hebben
een samenwerkingsverband met een Europees Nederlandse toegelaten
instelling. Op dit moment zijn er (nog) geen concrete plannen dat ook hier
de toegelaten instelling werkzaamheden aan de bestaande sociale
huurwoningvoorraad gaat verrichten, maar mogelijk zal deze behoefte op
termijn ook hier ontstaan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

30

Gelet op deze specifieke situatie maakt artikel 45a het mogelijk dat
toegelaten instellingen in bepaalde gevallen en na toestemming van de
Minister, werkzaamheden kunnen verrichten ten aanzien van woningen
die eigendom zijn van het openbaar lichaam of van een lokale
woonstichting op het openbare lichaam. Het betreft het toewijzen,
verhuren, in stand houden van dergelijke woningen en het treffen van
voorzieningen daaraan. In verband daarmee dient ook een verwijzing te
worden opgenomen naar artikel 45a in artikel 1.
Artikel 4.3
Dit artikel treedt op grond van artikel 5.2 in werking zeven jaar na
inwerkingtreding van artikel 4.1. Hierdoor komt artikel 45a na zeven jaar
automatisch te vervallen.
Artikel 4.4
Door de voorgestelde wijziging van artikel 47 van de Woningwet wordt
het duidelijk dat de werkzaamheden, bedoeld in het voorgestelde artikel
45a, als diensten van algemeen economisch belang worden aangemerkt.
Artikel 4.5
Dit artikel regelt het overgangsrecht ten aanzien van werkzaamheden
waarvoor op grond van artikel 42a toestemming is verleend. Op grond
van dit artikel is het de toegelaten instelling ook na het vervallen van
artikel 42a toegestaan om deze werkzaamheden te blijven uitvoeren
gedurende de periode dat daarvoor toestemming is verleend.
Hoofdstuk 5. Overgangs- en slotbepalingen
Artikelen 5.1 en 5.2
De voorgestelde artikelen 5.1 en 5.2 bevatten samenloopbepalingen met
het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet in verband met het
tijdelijk uitbreiden van het werkgebied van toegelaten instellingen met het
oog op het huisvesten van vergunninghouders.
Artikel 5.3
Het voorgestelde artikel 5.1 bevat een evaluatiebepaling.
Artikel 5.4
Het voorgestelde artikel 5.4 bevat de inwerkingtredingsbepaling. De wet
treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Daarbij
wordt rekening gehouden met de Wet raadgevend referendum. Voor een
toelichting op de inwerkingtreding van de voorgestelde artikelen 4.3 en
4.5 wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting bij die artikelen.
Artikel 5.5
Het voorgestelde artikel 5.5 bevat de citeertitel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

31

Transponeringstabel
Wet huurcommissie
regeling BES

Inleidende bepaling
1
2bis
3
4
5
6
7
8
9
9bis
10
11
12
13
14
15
16
17
17bis
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
43
44
45
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69

Wet maatregelen
huurwoningmarkt
Caribisch Nederland

Boek 7a van het
Burgerlijk
Wetboek BES

Vervallen

vervallen
1.4
vervallen
vervallen
vervallen
1.42

1603s
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
1603n/1603o

1.42
1603p/1603u
vervallen
1.37
vervallen
vervallen

1.46
1.1

vervallen
1.5/1.7
1.5/1.7
vervallen
1.5
1.6
1.12
1.30
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
1.31
1603o
vervallen
1.24
vervallen
1.26
1.27
1.8
1.28
1.29
1.31
1.34
1.39
1.35
vervallen
1.36
1.37
vervallen
1.33
1.40
1.41

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

32

Wet huurcommissie
regeling BES

Wet maatregelen
huurwoningmarkt
Caribisch Nederland

70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90

1.42
1.32
1.38

Boek 7a van het
Burgerlijk
Wetboek BES

Vervallen

vervallen
1.43
1.5
1.44
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen
vervallen

De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 523, nr. 3

33