Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

32 730

Ligplaatsen voor woonboten

Nr. 2

VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
Vastgesteld 14 oktober 2011
Binnen de vaste commissies voor Financiën1 en Binnenlandse Zaken2
hebben enkele fracties de behoefte om over de brief van de staatssecretaris van Financiën, mede namens de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties en de minister van Infrastructuur en Milieu, d.d. 1 april
2011 inzake ligplaatsen voor woonboten (Kamerstuk 32 730, nr. 1), enkele
vragen en opmerkingen voor te leggen.
De vragen en opmerkingen zijn op 28 april 2011 aan de staatssecretaris
van Financiën voorgelegd. Bij brief van 13 oktober 2011 zijn ze door hem
beantwoord.
De voorzitter van de vaste commissie voor Financiën,
Dezentjé Hamming-Bluemink
De voorzitter van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken,
Dijksma
De adjunct-griffier van de vaste commissie voor Financiën,
Giezen

kst-32730-2
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2011

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

1

Inleiding
Met deze brief beantwoord ik de op 28 april 2011 door uw Commissie
voor Financiën gestelde nadere vragen inzake de huurprijsherziening van
ligplaatsen voor woonboten. Bij de beantwoording heeft afstemming
plaatsgevonden met de ministers van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Milieu.
In aanvulling op de beantwoording van de vragen van de leden van uw
Kamer inzake de berekeningsmethodiek en daaruit voortvloeiende hoogte
van de voorgestelde huurprijsherzieningsbedragen bericht ik u dat ik in
juli 2011 opdracht heb verstrekt tot een onafhankelijke taxatie van de
huurwaarden van veertien ligplaatslocaties voor woonboten verspreid
over Nederland. De taxatie is uitgevoerd door DTZ Zadelhoff. Het
taxatierapport dateert van 3 oktober 2011. De huurwaardetaxatie betreft
zes woonbootlocaties waarop het basistarief van toepassing is, vier
locaties in het verhoogd tarief en vier locaties in het verhoogd+ tarief. Het
rapport en de cijfermatige analyse daarvan laten zien dat de huurwaarden
van alle veertien woonbootlocaties hoger zijn getaxeerd in een range van
21% tot 165% in vergelijking met de hoogte van de door het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf voor deze locaties voorgestelde huurprijsherzieningsbedragen.
In het taxatierapport wordt voorts op basis van (recente) aanbod- en
verkooptransactiegegevens van woonboten gesitueerd op en buiten
Staatseigendom bevestigd dat een aanzienlijk aandeel van de verkoopwaarde valt toe te rekenen aan de ligplaats. Zoals in de beantwoording
van de Kamervragen is verwoord is het een onwenselijke situatie vanuit
de positie van de Staat als eigenaar en privaatrechtelijk vermogensbeheerder van Staatswater en -oever, dat de waarde van de ligplaatsthans
vrijwel geheel toekomt aan de (verkopend) woonbooteigenaar. Door het
hanteren van huurprijzen conform de huurprijsherzieningsvoorstellen van
het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf wordt deze onwenselijke
situatie voor een belangrijk deel gerepareerd.
De taxatie-uitkomsten sterken mij in de overtuiging dat de voorgenomen
huurprijsherziening voor ligplaatsen van woonboten op Staatseigendom
als redelijk beschouwd dient te worden in combinatie met toepassing van
de door mij aan uw Kamer toegezegde verlenging van de gewenningsperiode voor huurders van drie naar vijf huurjaren bij acceptatie van de
huurprijsherzieningsvoorstellen. Huurders hebben daarnaast contractueel
het recht om de voorgestelde huurprijzen in een bindend adviesprocedure, dan wel door de rechter te laten vaststellen. Voorafgaand hieraan
kunnen huurders uiteraard zienswijzen indienen bij het RVOB ter zake van
de huurprijsherzieningsvoorstellen. Elke huurder wordt derhalve
«gehoord» en maatwerk wordt waar mogelijk toegepast door het
Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf.
31 augustus 2011 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geantwoord op de schriftelijke vragen van het lid Van
Bochove (CDA) met kenmerk 2011Z15300 over ligplaatsen van woonboten. Deze beantwoording is in lijn met de thans voorliggende
beantwoording.
Bij brief d.d. 10 februari 2011 met kenmerk RVOB 2011/066 aan u heb ik
toegezegd om geen onomkeerbare stappen te zetten hangende de dialoog
met de Kamer ten aanzien van huurders van ligplaatsen die een huurprijsherzieningsvoorstel van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf
hebben ontvangen, dan wel op (korte) termijn zullen ontvangen. Deze
huurders zijn/worden hierover schriftelijk geïnformeerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

2

BEANTWOORDING NADERE VRAGEN
Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de VVD
De leden van de VVD-fractie hebben met interesse kennisgenomen de
brief van staatssecretaris van Financiën met de beantwoording van de
vragen over de verhoging van de tarieven van de ligplaatsen voor
woonboten. Deze leden waarderen de tegemoetkomingen die de
staatssecretaris in deze beantwoording reeds doet, maar zien ook
aanleiding tot het stellen van enkele aanvullende vragen.
De staatsecretaris geeft aan dat de tariefsverhoging is gebaseerd op
marktconforme tarieven. Kan de staatsecretaris aangeven of hier
onderzoek aan ten grondslag ligt en of zo’n onderzoek ter onderbouwing
van de tarieven ook inzichtelijk kan worden gemaakt voor de Kamer? Is er
rekening gehouden met het feit dat de gebruikswaarde van water lager is
dan van grond en zo ja, op welke wijze? Past de door de Staat gehanteerde berekeningsmethodiek binnen de huidige contracten met de
ligplaatshouders of dienen deze contracten opengebroken te worden?
Antwoord
De tarieven zijn vastgesteld door gecertificeerde vastgoeddeskundigen
van het RVOB. Hiervoor hebben zij gebruik gemaakt van gegevens van
transacties binnen en buiten de beheersportefeuille van het RVOB en deze
informatie gecombineerd met regionale kennis en extern aanbod zoals
gepubliceerd op de site van gespecialiseerde woonbootmakelaars en
landelijke sites zoals Funda.nl en externe taxaties.Op deze manier is een
grond- en waterwaarde bepaald. Een percentage hiervan geeft de
huurprijs. Gelet op de discussie die onder huurders van ligplaatsen voor
woonboten op Staatseigendom en binnen de Kamer is ontstaan heb ik –
zoals eerder aangegeven – in juli 2011 opdracht gegeven tot het uitvoeren
van een externe taxatie van huurwaarden van ligplaatsen voor woonboten
op locaties verspreid over Nederland.
Berekeningsmethodiek vaststelling basistarief watergebruik
Voor het vaststellen van het basistarief voor wonen op het water is een
vergelijking gezocht met wonen op het land. Minimum grondwaarden op
het land met bestemming wonen worden gehanteerd bij bestemmingen
voor sociale woningbouw. Na landelijke toetsing kan worden geconcludeerd dat een minimum grondwaarde van € 150,00 per m2 voor deze
bestemming verdedigbaar is.
Gesteld kan worden dat wonen in een sociale huurwoning gelijkwaardig is
aan wonen op het water. Beide woonvormen hebben zowel voor- als
nadelen. De huurder van een ligplaats en de huurder van een sociale
huurwoning hebben beiden de bevoegdheid tot permanente bewoning.
De waarde van de waterbodem en de ondergrond van een sociale
huurwoning kunnen hierdoor als gelijkwaardig worden beschouwd.
Bovengenoemde minimum grondwaarde kan dienen voor het vaststellen
van een basistarief voor wonen op het water. Op basis van deze grondwaarde van € 150,00 per m2 bedraagt het basistarief voor het gebruik van
water bij een gehanteerd bruto-aanvangsrendement (bar) van 6% € 9,00
per m2/jaar.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

3

Berekeningsmethodiek vaststelling verhoogd+ tarief watergebruik
Het verhoogd+ tarief voor het gebruik van water wordt als volgt beargumenteerd. Het verhoogd+ tarief van € 16,00 per m2 per jaar geldt voor een
woonbootlocatie met een toegevoegde kwaliteit (landschappelijk en/of
stedelijke voorzieningen). Het tarief is gerelateerd aan een grondwaarde
van € 267,00 per m2 en afgeleid van referenties en externe taxaties voor
ligplaatsen en daarnaast landelijk getoetst aan «land»kavels op vergelijkbare locaties.
Richtinggevend bij de vaststelling van het verhoogd+ tarief is een uit 2007
daterende taxatie van door de rechter benoemde externe taxateurs van
een waterstrook in Zijkanaal H (Staatswater) te Amsterdam Noord ter
grootte van 1036 x 6 = 6218 m2 bruto met daarop gesitueerd 62 permanente woonboten. De huurprijs werd in deze taxatie bindend vastgesteld
op € 25,74 per m2 netto wateroppervlakte. Ter vergelijking: het door het
RVOB voorgestelde verhoogd+ tarief voor watergebruik bedraagt
voorzichtigheidshalve € 16,00 per m2/jaar wateroppervlakte.
In 2008 heeft in opdracht van Staatsbosbeheer West een externe taxatie
plaatsgevonden van een ligplaats in het Inundatiekanaal in de gemeente
Tull en ’t Waal (provincie Utrecht) in het kader van de herziening van de
huurprijs van de ligplaats. De grootte van de ligplaats (gehuurde
wateroppervlakte) in casu bedraagt 70 m2. De huurwaarde in het
economisch verkeer is getaxeerd op € 1 800,00 per jaar ofwel € 25,71 per
m2/jaar voor de ligplaats. Ook in deze taxatie is sprake van een huurwaarde van de ligplaats die aanzienlijk hoger is dan het door de Staat
voorgestane verhoogd+ tarief van € 16,00 per m2/jaar wateroppervlakte.
Als referentie is verder gebruik gemaakt van de gemiddelde grondwaarde
van woningbouwkaveltransacties op het land.
Deze was in 2009 voor de provincie Groningen het laagste met € 144,00
per m2 en in de provincie Zuid-Holland met € 635,00 per m2 het hoogst.
Het voorgestelde verhoogd+ tarief (€ 16,00 per m2) is daarentegen
gebaseerd op een grondwaarde van € 267,00 per m2.
Tenslotte is ter berekening van het verhoogd+ tarief gebruik gemaakt van
aanbodgegevens van gespecialiseerde makelaars die woonboten, al dan
niet met ligplaats, te koop aanbieden. Deze gegevens laten het navolgend
beeld zien. De koopsom kan ruwweg worden gespecificeerd naar drie
waarde-elementen, te weten de waarde van de woonboot, de waarde van
de voorzieningen (bouwrijp maken, aansluitingen voor gas, water en
elektra en tuinaanleg) en de waarde van het overdraagbare huurrecht van
de ligplaats. De transactiewaarde van oude woonarken met ligplaats
bedraagt minimaal € 125 000,00. De opbrengsten van oude woonarken
(zonder ligplaats) liggen tussen de € 15 000,00 en € 75 000,00. De
kavelwaarde van de ligplaats met voorzieningen bedraagt minimaal
€ 50 000,00. De transactiewaarde van een nieuwe woonark met ligplaats
bedraagt minimaal € 200 000,00. De bouwkosten van een nieuwe
woonark (zonder ligplaats) bedragen minimaal € 150 000,00. De kavelwaarde van de ligplaats met voorzieningen bedraagt minimaal
€ 50 000,00.
De kavelwaarde van € 50 000,00 minus de voorzieningen (stel: € 10 000) =
€ 40 000,00 kan vervolgens worden herleid naar een huurwaarde van 6%
van € 40 000,00 (bij dit rekenvoorbeeld) = € 2 400,00 per jaar. Een
gemiddeld woonschip meet 25 x 5 = 125 m2, hetgeen in dit voorbeeld een
tarief voor de ligplaats zou opleveren van € 2 400,00 : 125 = € 19,20
per m2.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

4

Berekeningsmethodiek vaststelling basistarief oevergebruik
Voor de berekening van het basistarief voor het gebruik van een Staatsoever is aansluiting gezocht bij de huurprijsberekening van buitenruimte
van een zelfstandige woonruimte (het woningwaarderingsstelsel/
puntenstelsel). Per 1 juli 2010 geldt voor een woning met minimaal
40 punten een huurprijs van € 174,91.
Voor een buitenruimte met een oppervlak tot 25 m2 worden er 2 punten
toegekend. Bij
– 25 tot 50 m2, 4 punten;
– 50 tot 75 m2, 6 punten;
– 75 tot 100 m2, 8 punten;
– 100 tot 125 m2, 10 punten;
– 125 tot 150 m2, 12 punten;
– 150 tot 175 m2, 14 punten en bij;
– meer dan 175 m2, 15 punten.
Uit dit staatje kan worden afgeleid dat per 25 m2 buitenruimte 2 punten
worden opgeteld bij de totaaltelling. Dit is 2/40 x € 174,91 = € 8,75 voor 25
m2 grond. Dit komt neer op € 0,34982 per m2 per maand en dit is bij 12
maanden € 4,19 per m2 (inclusief BTW).
Over het gebruik van Staatswater (ligplaats) en Staatsoevergrond was tot
1 juli 2011, in tegenstelling tot het huren van een buitenruimte, 19%
omzetbelasting verschuldigd. Na verrekening van deze 19% komt de
zuivere huurvergoeding neer op (afgerond) € 3,52 per m2/jaar exclusief
BTW. Op basis van een grondwaarde van € 58,66 per m2 bedraagt het
basisoevertarief bij een gehanteerd bruto-aanvangsrendement (bar) van
6% € 3,52 per m2/jaar. Bij gehuurde oeveroppervlaktes groter dan 175 m2
wordt de oppervlakte boven de 175 m2 – gelet op de binnen het puntenstelsel gehanteerde methodiek – niet in rekening gebracht.
Het tarief voor het gebruik van een Staatsoever heeft betrekking op het
direct aan de ligplaats grenzend terrein dat ingericht kan worden als een
tuin met aanhorigheden.
In evenredigheid met de vaststelling van het nieuwe basistarief voor het
gebruik van Staatswater (ligplaats) zijn vervolgens het nieuwe verhoogd
en verhoogd+ tarief voor het gebruik van Staatsoevers vastgesteld. Het
basisoevertarief van € 3,52 per m2/jaar betreft 39,11% van het minimum
ligplaatstarief (€ 9,00). In dezelfde rekenkundige verhouding zijn
vervolgens het verhoogd (€ 4,89 per m2/jaar) en verhoogd+ (€ 6,26 per
m2/jaar) tarief voor het gebruik van de oever vastgesteld.
De lopende contracten behoeven niet opengebroken te worden voor het
doorvoeren van de nieuwe tarieven voor het gebruik van water en oever.
Contractueel is bepaald dat zowel de verhuurder (de Staat) als de huurder
(woonbooteigenaar) driejaarlijks de bevoegdheid heeft om een verzoek tot
huurprijsherziening te doen. De voorgenomen tariefverhoging en de
daarbij gehanteerde berekeningsmethodiek zijn onder toepassing van de
contractuele herzieningsmogelijkheid voorgesteld aan huurders.
Waarom heeft er sinds 1996 geen herziening meer plaatsgevonden van de
huurprijs voor het gebruik van Staatswater en -oevers door woonbootbewoners? Is te becijferen hoe de tarieven anno 2011 zouden zijn uitgekomen als deze herziening wel zou hebben plaatsgevonden?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

5

Antwoord
Er is geen (specifieke) reden anders dan prioriteitstelling aan te geven
waarom sedert 1996 door de Staat (het RVOB) als verhuurder geen
gebruik is gemaakt van het contractuele herzieningsinstrument en werd
volstaan met jaarlijkse prijsindexatie. De uitkomst van de eerder
genoemde in opdracht van de rechter uitgevoerde externe taxatie in 2007
die ziet op vaststelling van de huurprijs van woonboten gesitueerd in
Zijkanaal H (Staatswater) te Amsterdam Stadsdeel Noord heeft binnen het
RVOB tot het inzicht geleid dat de oude huurprijzen voor het gebruik van
water en oever niet marktconform zijn te achten. De huurprijs werd in
deze taxatie bindend vastgesteld op € 25,74 per m2 netto wateroppervlakte. Ter vergelijking: het door het RVOB voorgestelde verhoogd+ tarief
bedraagt € 16,00 m2/jaar voor het gebruik van water.
De tarieven per 1 januari 1996 voor water en oever bedroegen respectievelijk fl. 7,60 en fl. 2,00 per m2 met jaarlijkse indexering en driejaarlijkse
herzieningsmogelijk- heid. Deze herzieningstarieven waren de uitkomst
van langdurige onderhandelingen met de Landelijke Woonboten
Organisatie (LWO) en de Vereniging Stedelijk Utrechts Woonschepen
Overleg (SUWO).
Het tarief anno 2011 voor het gebruik van de oever uitgaande van een
driejaarlijkse herziening is niet te herleiden aangezien de berekeningsmethodiek voor het toenmalige oevertarief niet bekend is. Het tarief voor het
gebruik van water zou bij driejaarlijkse herziening, gelet op het navolgende, uitgekomen zijn op € 7,51 per m2/jaar.
Onder verwijzing naar een artikel van Rigo Research uit 2004 (gepubliceerd in Property NL) over de grondprijsontwikkeling van koopwoningen
bedroeg de grondprijs in 1996: € 170,00 per m2 (1996 = 100). In 2003 is de
grondprijs opgelopen naar € 280,00 per m2 (= 165). In 2005 bedroeg de
grondprijs voor nieuwbouwpercelen in Nederland € 328,00 per m2 (bron
Taxatiewijzer Reed). Per 2006: € 341,00 per m2, 2007: € 348,00 per m2,
2008: 366,00 per m2 en in 2009: € 371,00 per m2 (= 218). In 2009 had het
tarief voor een ligplaats moeten zijn 218% van fl. 7,60 ofwel fl. 16,56 per
m2 = € 7,51 per m2. Na 2009 heeft er geen noemenswaardige prijsstijging
meer plaats gevonden. Deze uitkomst (€ 7,51 per m2) is lager dan het nu
voorgestelde basistarief voor watergebruik van € 9,00 per m2 dat
gebaseerd is op een grondwaarde van € 150,00 per m2. De verklaring
hiervoor is gelegen in het feit dat het bovengenoemde onderhandelingsresultaat uit 1996 het vertrekpunt vormt in bovenstaande berekening.
Is het feit dat een contract voor een ligplaats opzegbaar is door de
verhuurder meegewogen in de tariefstelling en zo ja, op welke wijze?
Antwoord
De mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen door de Staat
(het RVOB) bijvoorbeeld indien het publiek belang dit vordert is niet
meegenomen in de tariefstelling.
De Staat heeft het recht tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst indien een publiek belang dit vordert. In de praktijk is – zoals ik
aangaf in mijn brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) – slechts
eenmaal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. In het kader van de
uitbreiding van de Luchthaven Schiphol zijn in verband met te verwachten
geluidoverlast een aantal ligplaatshouders in financiële zin volledig
gecompenseerd.
De tariefstelling is zoals aangegeven in mijn brief van 1 april 2011 voor
wat betreft het gebruik van water een afgeleide van de grondwaarde van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

6

sociale huurwoningen (toepassing bruto aanvangsrendement (bar) van
6% over een grondwaarde van € 150,00 m2 leidt tot een basistarief voor
het gebruik van water van € 9,00 m2). Uit voorzichtigheidsoverwegingen
is het wonen op het water (in een omgeving met beperkingen zoals
geluid- of stankoverlast) in de nieuwe prijsstelling gelijkwaardig gesteld
aan het wonen in een sociale huurwoning op het land. Het puntenstelsel
dat gehanteerd wordt voor de berekening van de huurprijs van een
voortuin behorend bij woonruimte heeft als basis gediend voor de
berekening van het oevertarief.
Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de PvdA
De leden van de PvdA-fractie hebben kennisgenomen van de brief van de
staatssecretaris over de ligplaatsen voor woonboten. Met de versoepeling
van het beleid op drie punten is de pijn voor de bewoners van woonboten
in rijkswater verminderd.
De leden van de PvdA-fractie begrijpen het standpunt van de staatssecretaris dat deze huurprijsverhoging wordt voorgesteld omdat de huurprijs
voor een ligplaats ondanks indexering achter is gebleven bij de grondwaardeontwikkeling van wonen op het land. Wel vinden deze leden dat de
verhoging in een te korte periode wordt verhaald op de woonbootbewoners. De leden van de PvdA-fractie willen dat dit wordt uitgesmeerd
over een langere periode. Wat is de visie van de staatssecretaris hierop?
Antwoord
De gewenningsperiode die huurders wordt geboden indien geen
overeenstemming wordt bereikt met de Staat inzake het huurprijsherzieningsvoorstel is door mij bij brief van 1 april 2011 aan de Tweede Kamer
(II 2010–2011, 32 730, nr. 1) opgerekt van drie naar vijf huurjaren. Een
gewenningsperiode van vijf huurjaren impliceert dat de Staat geen
gebruik zal maken van de eerstvolgende contractuele (driejaarlijkse)
herzieningsmogelijkheid. Huurders wordt op deze wijze gedurende zes
jaren zekerheid geboden dat de huurprijs niet opnieuw herzien wordt. Een
gewenningsperiode van vijf huurjaren acht ik redelijk bij het doorvoeren
van de voorgestane huurprijsherziening.
Ook zijn deze leden van mening dat de manier waarop de staatssecretaris
dit naar buiten heeft gebracht onhandig was en geleid heeft tot veel
onrust, onzekerheid en financiële zorgen bij woonbootbewoners. Graag
een reactie van de staatssecretaris.
Antwoord
De vooraankondigingsbrief van het RVOB die alle huurders van
ligplaatsen voor woonboten op Staatseigendom eind december 2010
hebben ontvangen is uitsluitend informerend van aard. Huurders werden
in deze brief en het begeleidende informatiebulletin geïnformeerd over de
nieuwe tariefstructuur, de daaraan gekoppelde huurprijzen (tarieven) en
de procedure die gevolgd zou worden bij de daarop volgende huurprijsherziening. De brief bevat nog geen concreet herzieningsvoorstel met
betrekking tot de huurprijs, maar wel reeds een classificatie van elke
individuele woonbootlocatie naar basis-, verhoogd en verhoogd+ tarief,
opdat de huurders tijdig zijn geïnformeerd over de voor hen financiële
gevolgen. Ook via rijksoverheid.nl is en wordt informatie gedeeld met
huurders. De vooraankondigingsbrief wordt op het contractueel tussen de
Staat en de huurder overeengekomen moment gevolgd door een concreet
huurprijsherzieningsvoorstel dat de Staat schriftelijk aan de huurder
uitbrengt. Op basis van dit voorstel kan overleg plaatsvinden tussen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

7

verhuurder en huurder over de huurprijsherziening. Zienswijzen van
huurders worden door de Staat meegenomen en gewogen in het overleg
dat idealiter leidt tot overeenstemming omtrent de te herziene huurprijs.
Met andere woorden: elke huurder wordt «gehoord» en maatwerk wordt
waar mogelijk toegepast door het RVOB. Er is derhalve sprake van twee te
onderscheiden trajecten in het herzieningsproces, te weten (doorlopende)
informatievoorziening richting huurders en het formele contractuele
herzieningstraject dat elke huurder dient te doorlopen met het RVOB.
Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de PVV
De leden van de PVV-fractie heben met belangstelling kennisgenomen van
de brief van de staatsecretaris. Het betreft hier 900 gevallen op rijksniveau, er is in het totaal (na verhoging) een bedrag van € 850 000 mee
gemoeid.
De problematiek speelt ook bij lokale overheden. De leden van de
PVV-fractie verzoeken de staatsecretaris dan ook op korte termijn te
komen met passende standaardvoorwaarden voor de huurovereenkomsten of een passende modelovereenkomst in deze gevallen. Bezien
dient te worden of in de standaardvoorwaarden niet vastgelegd kan
worden dat de huurcommissie bij een geschil over de vastgestelde
huurprijs als toetser kan optreden, dit om een rechtsgang te voorkomen.
Antwoord
Bij het aangaan van huurovereenkomsten tussen de Staat en huurders
van ligplaatsen voor woonboten op Staatseigendom wordt gebruik
gemaakt van standaard huurovereenkomsten ongebouwde onroerende
zaken en gedeponeerde algemene voorwaarden.
Woonboten en ligplaatsen vallen niet onder het huurrecht van woningen.
Een woonboot en een ligplaats zijn geen woonruimte in de zin van het
huurrecht, waar woonruimte wordt gedefinieerd als gebouwde onroerende zaak die een zelfstandige woning of een onzelfstandige woning, een
woonwagen of een woonwagenstandplaats is (artikel 7:233 Burgerlijk
Wetboek). De huurcommissie heeft dan ook niet de bevoegdheid om
uitspraken te doen in huurprijsgeschillen over woonboten of ligplaatsen.
In eventuele standaardvoorwaarden kan daarom de huurcommissie niet
aangewezen worden als geschillenbeslechter. De rechter is de bevoegde
instantie.
Verder wijzen de leden van de PVV-fractie er op dat veel van de benodigde
gegevens reeds te vinden zijn in de Basisadministratie WOZ en dat daar
dan ook zoveel mogelijk bij aangesloten dient te worden.
Antwoord
De berekening en vaststelling van de nieuwe huurprijzen is niet gebaseerd
op eventueel beschikbare WOZ-gegevens met betrekking tot het te
verhuren wateroppervlakte en de aangrenzende oever. Bij de door de
Staat gehanteerde berekeningsmethodiek voor de bepaling van het
basistarief voor het gebruik van water en de aangrenzende oever is
daarentegen – zoals verwoord in mijn brief van 1 april 2011 (II 2010–2011,
32 730, nr. 1) – aansluiting gezocht bij de grondwaarde van sociale
huurwoningen, respectievelijk het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) geldend voor woonruimte ter berekening van het oevertarief. Voor
een beschrijving van de gevolgde berekeningsmethodiek bij de
vaststelling van het verhoogd en verhoogd+ tarief wordt verwezen naar
de beantwoording ter zake in laatstgenoemde brief.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

8

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van het CDA
De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de brief van de
staatssecretaris over de ligplaatsen voor woonboten met de antwoorden
op de gestelde vragen. Deze leden blijven niettemin in het bijzonder
aandacht vragen voor de soms enorme huurprijsverhogingen van
ligplaatsen voor woonboten.
De staatssecretaris komt nu met enkele voorstellen hangende de dialoog
met de Kamer om de gevolgen van de huurprijsverhoging wat te
verzachten. Deze voorstellen; oprekking van de gewenningsperiode van
drie naar vijf huurjaren, oprekking van de opzegtermijn, alsmede
gebruikmaking van de gewijzigde uitvoeringsverordening BTW, vinden de
leden van de CDA-fractie op zich positief. Tegelijkertijd constateren deze
leden ook dat deze punten geen echt nieuw beleid zijn, de tariefsverhogingen blijven immers onverminderd van kracht.
Dit is in de ogen van de leden van de CDA-fractie toch wel problematisch.
De gemiddelde stijging bedraagt, zo blijkt uit het antwoord op de vragen,
gemiddeld 128,12%. Deze leden vinden deze stijging toch echt onverantwoord. In aanvulling hierop dan ook de vraag om de huurprijsverhogingen te beperken tot maximaal 50%. Dit lijkt deze leden redelijk. Kan de
staatssecretaris een voorstel ontwikkelen waarin met deze maximale
prijsstelling rekening wordt gehouden? Welke methodiek zou wellicht
leiden tot uitkomsten die beter aan de beginselen van behoorlijk bestuur
voldoen?
Antwoord
Een beperking van de huurprijsverhoging tot maximaal 50% leidt niet tot
een marktconforme tegenprestatie voor het gebruik van Staatswater en
-grond. De huurprijsverhoging die het RVOB voorstelt wordt marktconform geacht en landelijk toegepast. Het staat de huurder vrij om de
huurprijsherziening te laten toetsen in een bindend adviesprocedure of
door de rechter. Ook gedurende het te voeren overleg tussen de Staat als
verhuurder en de huurder naar aanleiding van het door de Staat gedane
huurprijsherzieningsvoorstel wordt de huurder in de gelegenheid gesteld
tot het schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen. Het RVOB
beoordeelt deze zienswijzen serieus en past zo nodig maatwerk toe. Deze
trajecten zijn contractueel overeengekomen tussen verhuurder en huurder
en niet strijdig met enige rechtsregel. Ze geven blijk van een zorgvuldig
proces.
In antwoord op de vragen over het uitsluiten van woonschepen van de
Huursubsidiewet blijkt dat dit te maken heeft met de grote diversiteit aan
woonschepen en ligplaatsen die het onmogelijk zou maken een en ander
onder eenduidige regelgeving te brengen. De leden van de CDA-fractie
vragen of er toch niet een mogelijkheid tot een mate van bescherming
gevonden kan worden, waarbij bijvoorbeeld een eigenaar niet geconfronteerd kan worden met opzegging van het contract voor de ligplaats,
zonder dat een redelijk alternatief voorhanden is.
Antwoord
Huurovereenkomsten voor ligplaatsen en oevergebruik worden
aangegaan voor de duur van een jaar (tot wederopzegging) met een
stilzwijgende verlengingsmogelijkheid voor verhuurder en huurder van
telkens een jaar. Feitelijk is sprake van een huurovereenkomst voor
onbepaalde duur. Zowel de huurder als de verhuurder (de Staat) hebben
op basis van deze overeenkomst/algemene voorwaarden onder meer een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

9

opzegbevoegdheid van de huurovereenkomst. De (tussentijdse) opzeggingstermijn voor de verhuurder (de Staat) werd door mij – teneinde
huurders in een opzegsituatie meer comfort te bieden – opgerekt van drie
naar zes maanden. De (tussentijdse) opzegbevoegdheid van de
verhuurder (de Staat) is onder meer gekoppeld aan het vervallen van de
door de Rijkswaterstaat als publiekrechtelijk beheerder van het water/de
oever aan de ligplaatshouder (huurder) verleende vergunning/ontheffing.
De Staat heeft het recht tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst indien een publiek belang dit vordert. In de praktijk is zoals ik
aangaf in mijn brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) slechts
eenmaal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. In het kader van de
uitbreiding van de Luchthaven Schiphol zijn vanwege te verwachten
geluidsoverlast een aantal ligplaatshouders/woonbooteigenaren op
onteigeningsbasis volledig gecompenseerd door de Rijkswaterstaat.
Mocht een situatie van huurbeëindiging vanwege het publiek belang zich
onverhoopt opnieuw voordoen zal de Staat vanuit haar verantwoordelijkheid van (gewezen) verhuurder en publiekrechtelijk beheerder van
Staatseigendom zich inspannen tot het vinden van een alternatieve
ligplaatslocatie voor de gedupeerde huurder. In de situatie dat een
alternatieve locatie niet voorhanden is heeft de huurder recht op
financiële compensatie. Ik ben, gelet op deze handelwijze van mening dat
de Staat op zorgvuldige wijze omgaat met de gerechtvaardigde belangen
van huurders in geval van een onverhoopte situatie van huuropzegging.
De leden van de CDA-fractie krijgen van zeer veel verschillende
woonbooteigenaren te horen dat deze ingezette huurprijsverhogingen
onredelijk en onbillijk zouden zijn. Dit geeft toch wel aan dat het ingezette
beleid van de staatssecretaris op veel weerstand stuit. Op welke wijze
heeft de staatssecretaris nu rekening gehouden met deze gevoelens van
weerstand? Waarom gaat u hier eigenlijk aan voorbij in de antwoorden op
de vragen?
Antwoord
Bij brief van 10 februari 2011 heb ik de Kamer toegezegd om geen
onomkeerbare stappen te zetten hangende de dialoog met de Kamer ten
aanzien van huurders van ligplaatsen die recent een huurprijsherzieningsvoorstel van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf hebben
ontvangen, dan wel op (korte) termijn zullen ontvangen. Deze huurders
zijn/worden hierover schriftelijk geïnformeerd door mij.
Voorts heb ik in mijn brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) aan
de Tweede Kamer het voorgenomen beleid met betrekking tot de
huurprijsherziening op drie punten versoepeld. De gewenningsperiode
wordt opgerekt van drie huurjaren naar vijf huurjaren. De tweede
versoepeling betreft het oprekken van de opzeggingstermijn van de Staat
van drie maanden naar zes maanden. Ten derde maak ik gebruik van de
gewijzigde uitvoeringsverordening BTW, die mij per 1 juli 2011 de
mogelijkheid biedt om de verhuur van ligplaatsen van woonboten vrij te
stellen van BTW.
Uit een brief van Domeinen uit augustus 2006 blijkt dat er een eenheidsprijs was overeengekomen met de Landelijke Woonboten Organisatie.
Destijds is ook bepaald dat die prijs jaarlijks aan de hand van prijsindexcijfers zou moeten worden aangepast. Dit is ook marktconform. Kan de
staatssecretaris nu nog eens precies aangeven waarom hiervan wordt
afgeweken?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

10

Antwoord
Bij de beantwoording van deze vraag merk ik allereerst op dat mij niet
precies duidelijk is aan welke brief wordt gerefereerd door de leden van
de CDA-fractie. De lopende overeenkomsten met huurders van ligplaatsen
voor woonboten kennen alle een jaarlijkse prijsindexatie en driejaarlijkse
herzieningsmogelijkheid. Niet weersproken wordt dat in overleg met de
Landelijke Woonboten Organisatie (welke koepelorganisatie niet de
belangen van alle woonbooteigenaren behartigt) in het verleden
gesproken is over de hoogte van de huurprijs voor Staatswater- en
oevergebruik door ligplaatshouders. De in dit kader overeengekomen
«eenheidsprijzen» laten onverlet dat jaarlijks aan de hand van het CPI
geïndexeerd wordt en dat verhuurder en huurder contractueel bevoegd
zijn tot het driejaarlijks doen van een voorstel tot herziening van de
huurprijs indien de marktconformiteit van de tegenprestatie voor het
gehuurde in het geding is. De oude huurprijzen voor het gebruik van
water en oever zijn door middel van indexatie niet op een marktconform
niveau te brengen. De huurprijzen zijn sterk achter gebleven bij de
grondwaardeontwikkeling van wonen. Het is om deze reden dat de Staat
gebruik maakt van de mogelijkheid die de huurovereenkomst biedt om de
huurprijs te herzien.
De leden van de CDA-fractie schrikken van het feit dat vijf mensen aan het
Rijk een bijdrage van € 65 000 betaald hebben voor de aanleg van een
nieuwe ligplaats in zijkanaal B in Velzen. Is het legaal om aan een nieuwe
bewoner van een nieuwe huurwoning zo’n bijdrage in rekening te
brengen? Zo nee, waarom niet?
Antwoord
Zoals reeds verwoord in mijn brief aan de Tweede Kamer van 28 april
2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) hebben de bewoners van de vijf nieuwe
ligplaatsen door betaling van € 65 000,00 per ligplaats de voor hun
ligplaatsen gemaakte aanleg- en inrichtingskosten betaald. Daartoe is met
deze bewoners een overeenkomst gesloten waardoor de aanleg en
inrichting van de extra ligplaatsen kon wordenmeegenomen in de
werkzaamheden van het project «Van A naar Zijkanaal Beter». Dat heeft er
voor gezorgd dat de kosten voor deze bewoners relatief laag konden
blijven. Deze overeenkomsten zijn in overeenstemming met het recht. Dit
is ook de uitkomst van een juridische toets van de overeenkomst die op
mijn departement heeft plaatsgevonden. Tegen het aangaan van deze
overeenkomsten bestaan derhalve geen beletselen.
En meent de staatssecretaris serieus dat deze mensen ook binnen drie
maanden door Rijkswaterstaat zonder enig vorm van compensatie van
hun ligplaats verwijderd kunnen worden?
Antwoord
Zoals reeds eerder aangegeven zal een tussentijdse beëindiging van de
huurovereenkomst door de Staat indien het publiek belang dit vordert niet
plaatsvinden zonder compensatie van de gedupeerde huurder. De
compensatie kan zien op schadeloosstelling of het aanbieden van een
alternatieve ligplaatslocatie.
Is de staatssecretaris bereid om binnen twee weken met vertegenwoordigers van de huurders om tafel te gaan zitten en te kijken of er een
situatie bereikt kan worden waarbij:
– de huren en huurstijgingen reëel en redelijk zijn;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

11

–

–

er een stelsel ontstaat waarbij de ligplaatsen geen waarde meer
hebben in het economisch verkeer en niet verhandelbaar meer zijn op
termijn;
er een vorm van bescherming van de ligplaats is voor de pachter
indien de overheid de grond nodig heeft of een forse huurverhoging
nodig heeft (bescherming kan ook een alternatieve ligplaats zijn).

Antwoord
De hoogte van de voorgestane nieuwe huurprijzen is in overeenstemming
met het beginsel van marktconformiteit. Bij het verhuren van Staatseigendom dient een marktconforme tegenprestatie bedongen te worden. De
huurprijsherzieningsvoorstellen geven gevolg hieraan. Dit laat onverlet
dat ik mij rekenschap geef van de omstandigheid dat huurders plotseling
met een forse huurprijsverhoging worden geconfronteerd. In het licht
hiervan dient de versoepeling van het beleid gezien te worden waarbij de
oorspronkelijk voorgestelde gewenningsperiode van drie huurjaren is
opgerekt naar vijf huurjaren.
Met betrekking tot een te bereiken situatie met een stelsel, waarbij de
ligplaatsen geen waarde meer hebben in het economisch verkeer en niet
verhandelbaar meer zijn op termijn, merk ik het navolgende op. Indien
een woonboot- eigenaar zijn woonboot verkoopt kan deze bij de Staat een
verzoek indienen om de publiekrechtelijke vergunning/ontheffing en een
huurovereenkomst te verstrekken aan de opvolgend koper/nieuwe
woonbooteigenaar. De Staat werkt hier veelal aan mee. Het is geen
vanzelfsprekendheid dat een eigenaar van een woonboot, die zijn
huurovereenkomst voor de ligplaats vanwege verkoop met de Staat
beëindigt, kan bepalen wie een nieuwe huurovereenkomst krijgt.
Momenteel blijkt dat de «waarde» van het meewerken van de Staat aan
het verkrijgen van een nieuwe vergunning/ontheffing en huurovereenkomst (onder toepassing van de huidige niet herziene huurprijs) een
waarde is gaan vertegenwoordigen bij de verkoop van een woonboot. De
waarde van de ligplaats komt op deze wijze toe aan de woonbooteigenaar.
Dit is een onwenselijke situatie vanuit de eigenaar van het water en oever
(de Staat) bezien, die door het hanteren van marktconforme huurprijzen
conform de huurprijsherzieningsvoorstellen wordt gerepareerd. De
voorgestane huurprijsherziening draagt derhalve bij aan het oplossen van
het onderhavige gesignaleerde probleem van de verhandelbaarheid van
ligplaatsen.
Voor wat betreft het bieden van een vorm van bescherming aan huurders
in geval van beëindiging van de huurovereen- komst van Staatswege,
verwijs ik naar hetgeen hierboven is geantwoord op de vraag of huurders
door de Rijkswaterstaat zonder compensatie van hun ligplaats verwijderd
kunnen worden.
Bij het doorvoeren van mijn voorgenomen beleid tot huurprijsherziening
zal sprake zijn van marktconforme huurprijzen die gehanteerd worden. De
huurprijsherziening vloeit enkel en alleen voort uit het feit dat de huidige
huurprijzen niet op marktconform niveau liggen.
Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de SP
De leden van de SP-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van
de beantwoording van de vragen van de Kamer over de tarieven van
ligplaatsen voor woonboten.
De leden van de SP-fractie delen de opvatting dat van woonbooteigenaren
verwacht mag worden dat zij een redelijke – marktconforme – prijs betalen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

12

voor het perceel dat zij huren. Deze leden zijn echter van mening dat het
niet redelijk is om woonbooteigenaren met plotselinge gigantische
huurprijsverhogingen te confronteren. Woonbootbewoners hebben veelal
te maken met hypotheeklasten met betrekking tot de boot en overige
bijkomende woonlasten. Zoals iedere bewoner heeft ook een woonbootbewoner een woonquote, dat veelal een significant deel uitmaakt van zijn
inkomen. Investeringen in de boot, regulier onderhoud en de omvang en
aflossing van de hypothecaire schuld leggen doorgaans een groot beslag
op het besteedbaar inkomen. Woonbooteigenaren houden bij het plannen
van het onderhoud en het afsluiten van de hypotheek voor de lange
termijn rekening met structurele lasten zoals het liggeld. Plotselinge
stijging van de liggelden leidt – zo blijkt ook uit meerdere brieven van
woonbootbewoners aan de SP-fractie – tot een onredelijke verstoring en
verhoging van de woonlasten die uiteindelijk tot betalings- en huisvestingsproblemen kunnen leiden. Kan de staatssecretaris inzicht geven in de
gemiddelde woonquote van woonbootbewoners, en kan hij voorrekenen
welk effect de tariefverhoging heeft op deze woonquote? Wat acht de
staatssecretaris een redelijke woonquote voor woonbootbewoners? Zal
deze tariefverhoging tot financierings- en huisvestingsproblemen leiden
onder woonbootbewoners? Zo ja, in hoeveel gevallen?
Antwoord
Opgemerkt dient te worden dat de Staat (RVOB) Staatswater- en oevers
verhuurt en geen woonboten. De woonboot die zich bevindt in Staatswater is eigendom van de ligplaatshouder. De huurprijs van Staatswater
ten behoeve van het innemen van een ligplaats voor een woonboot is
zoals aangegeven afgeleid van de waarde van de grond van sociale
huurwoningen. Het inzicht geven in de gemiddelde woonquote vergt
onder meer bekendheid met gedane investeringen met betrekking tot de
woonboot en de hoogte van onderhoud- en hypotheeklasten van
woonbooteigenaren. Deze gegevens zijn niet beschikbaar en kunnen ook
geen rol van betekenis spelen bij de vaststelling van de herziening van
huurprijzen voor ligplaatsen (water- en oevergebruik). De herziening van
huurprijzen kan enkel gebaseerd worden op marktconformiteit (markwaardeontwikkeling van Staateigendom, in casu het water- en oeverperceel).
Gelet op het feit dat sprake is van een forse huurprijsverhoging – die
gezien kan worden als een inhaalslag – heb ik besloten om de gewenningsperiode op vijf huurjaren vast te stellen ter voorkoming van
betalingsproblemen bij huurders.
Bij het bepalen van de tarieven heeft de staatssecretaris ondermeer
gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel en de grondwaarde
van sociale huurwoningen. Een belangrijk verschil met reguliere huurders,
van bijvoorbeeld appartementen, is dat reguliere huurders bij betaling van
de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel huurbescherming
genieten. Huurders zonder of met beperkte huurbescherming (zoals bij
huur op basis van de Leegstandswet en bij bruikleenovereenkomsten)
ontvangen een redelijke korting op de huurprijs omdat zij aan een beperkt
opzegtermijn verbonden zijn. Acht de staatssecretaris het dan niet redelijk
dat bij woonbootbewoners – waarbij dus sprake is van beperkte huurbescherming/beperkte opzegtermijnen – het niet meer dan redelijk is dat
het tarief voor de liggelden net als bij de Leegstandswet en bij bruikleenovereenkomsten fors lager is dan het woningwaarderingsstelseltarief?
Antwoord
Zoals hierboven bij de beantwoording van de vragen van de leden van de
fracties van de VVD en het CDA reeds is aangegeven is de tussentijdse
opzegging van de huurovereenkomst door de Staat een zeldzaamheid.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

13

Huurders zullen in een dergelijke onverhoopte situatie worden gecompenseerd (financieel of door het aanbieden van een ligplaats op een alternatieve locatie).
De staatssecretaris is uitgegaan van het woningwaarderingsstelsel,
woningcorporaties vragen gemiddeld slechts 72% van de maximale huur.
Van welk percentage van de maximale puntprijs is de staatssecretaris in
zijn tariefbepaling uitgegaan?
Antwoord
De vaststelling van het nieuwe basistarief voor het gebruik van water is –
zoals reeds eerder werd aangegeven – afgeleid van de minimum
grondwaarde van sociale huurwoningen en niet gekoppeld aan het
puntenstelsel. Voor de berekening van het basistarief voor het gebruik van
een Staatsoever is aansluiting gezocht bij de huurprijsberekening van
buitenruimte van een zelfstandige woonruimte (het
woningwaarderingsstelsel/puntenstelsel).
De staatssecretaris geeft aan bij de berekeningsmethodiek voor de
bepaling van het tarief aansluiting te hebben gezocht bij de grondwaarde
van sociale huurwoningen. Is de staatssecretaris het met de leden van de
SP-fractie eens dat de gebruikswaarde van water lager is dan dat van
grond?
Antwoord
Permanent toegestane bewoning van een woonboot en een sociale
huurwoning impliceren dat de gebruikswaarde van wonen op het water
en wonen op het land in een sociale huurwoning gelijkwaardig zijn.
In de eerdere schriftelijke vragenronde hebben de leden van de SP-fractie
gevraagd of het onderzoek en de berekeningen die ten grondslag liggen
aan de berekeningsmethodiek ter inzage kunnen worden gelegd. In de
schriftelijke beantwoording wordt hier verder niet op in gegaan. De leden
van de SP-fractie achten het onmogelijk om zonder deugdelijke onderbouwing van de berekening en zonder inzage in de volledige berekeningsmethodiek te kunnen beoordelen of de berekeningsmethodiek redelijk is.
Is de staatssecretaris bereid om alsnog inzage te geven in de volledige
berekeningsmethodiek en de daar aan ten grondslag liggende cijfers en
onderzoeken? Zo nee, waarom niet?
Antwoord
Voor de beantwoording van deze vraag wordt verwezen naar het
antwoord op de vraag vanuit de VVD-fractie naar het inzichtelijk maken
van de onderbouwing van de nieuwe tarieven.
Op de vraag waarom woonbootbewoners niet in aanmerking kunnen
komen voor huurtoeslag stelt de staatssecretaris dat dit te maken heeft
met de grote diversiteit aan woonschepen en ligplaatsen die het
nagenoeg onmogelijk maakt deze onder eenduidige regelgeving te
brengen. De leden van de SP-fractie constateren echter dat het de
staatssecretaris wel gelukt is om deze grote diversiteit onder te brengen in
slechts drie tarieven. Is de staatssecretaris het met de leden van de
SP-fractie eens dat wanneer liggelden in slechts drie tarieven te verdelen
zijn, het eveneens vrij eenvoudig is om aan deze drie tarieven zeer
eenvoudig een huurtoeslag te verbinden? Zo nee, waarom niet?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

14

Antwoord
In de brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) is aangegeven dat
de huurbescherming, huurprijsbescherming en daarmee ook de
huurtoeslag die geldt voor woonruimten, niet geldt voor ligplaatsen. Er
zijn dan ook geen voornemens om een huurtoeslag voor ligplaatsen in te
voeren. Het feit dat de Staat de huurprijzen voor zijn ligplaatsen heeft
onderverdeeld in drie tarieven betekent niet dat er landelijk drie tarieven
gelden voor ligplaatsen. Er zijn immers nog andere verhuurders van
ligplaatsen in Nederland, die ieder hun eigen systeem van huurprijsbepaling hebben. Dat is ook mogelijk, want de huurprijsbepaling voor
ligplaatsen is vrij. De onderverdeling in drie tarieven laat bovendien
onverlet dat er nog steeds sprake is van een grote diversiteit aan
ligplaatsen waarbij behoefte is aan een zekere flexibiliteit.
De leden van de SP-fractie zijn van mening dat woonbootbewoners niet
overgeleverd mogen worden aan de willekeur van de politiek. Woonbootbewoners zouden enige huurprijsbescherming moeten kunnen genieten
zodat zij – na jarenlange slechte indexatie van de liggelden in betere tijden
– niet de melkkoe worden in financieel slechte tijden. Zeker wanneer de
overheid de verhuurder is mag er van de verhuurder behoorlijk gedrag
worden verwacht. De leden van de SP-fractie pleiten daarom (al jaren)
voor de introductie van een wettelijk verankerde huurprijsbescherming
voor woonbootbewoners. Wat is de mening van de staatssecretaris over
een mogelijke wettelijke huurprijsbescherming voor woonbootbewoners?
Deelt hij de mening van de leden van de SP-fractie? Zo nee, waarom niet?
Antwoord
In de brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) is aangegeven dat
huurbescherming ter zake van ligplaatsen miskent dat tijdelijke ligplaatsen
mogelijk moeten zijn en dat ligplaatsen moeten kunnen worden
opgeheven of verplaatst. Er moet bij de aanwijzing van ligplaatsen
rekening gehouden kunnen worden met uiteenlopende en wisselende
publiekrechtelijke belangen als de bestemming van het landschap,
beschermde stads- of dorpsgezichten, als ook met het milieu en het
verkeer te water en te land. Er is daarom behoefte aan een zekere
flexibiliteit met betrekking tot het opheffen of verplaatsen van ligplaatsen.
Door huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te verlenen als
huurders van woningen en standplaatsen kan deze flexibiliteit niet worden
gegarandeerd.
De staatssecretaris wijst in zijn beantwoording op de mogelijkheid van
woonbootbewoners om bij onredelijk geachte huurprijzen naar de rechter
te stappen. Naar de rechter stappen is een veelal dure en grote stap. Deelt
de staatssecretaris deze conclusie, en zo ja, is hij bereid om samen met de
minister van Binnenlandse Zaken de mogelijkheid te onderzoeken om de
geschillenbeslechting met betrekking tot liggelden van ligplaatsen voor
woonboten bij de huurcommissie onder te brengen?
Antwoord
Zoals in de brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) is aangegeven bieden het algemene gedeelte van het huurrecht in Titel 4 van Boek
7 BW en de algemene bepalingen van het overeenkomstenrecht van boek
6 BW naar mijn mening voldoende bescherming aan huurders tegen
plotselinge en extreme prijsverhogingen van ligplaatsen. Ik zie dan ook
geen reden om woonboten en/of ligplaatsen onder de huurbescherming
en huurprijsbescherming van woningen en standplaatsen te brengen en

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

15

de huurcommissie de bevoegdheid te geven tot het beslechten van
huurprijsgeschillen met betrekking tot ligplaatsen voor woonboten.
De leden van de SP-fractie achten het buitengewoon laakbaar dat
woonbootbewoners die in beroep gaan en uiteindelijk op een bindend
advies of gerechtelijke vaststelling uitkomen niet in aanmerking komen
voor gewenning. Het vervallen van het recht op gewenning werpt een
onredelijke drempel op om bezwaar te maken tegen de huurprijs.
Onderschrijft de staatssecretaris dat woonbootbewoners een redelijke
mogelijkheid moeten hebben om bezwaar te kunnen maken? Zo ja, is hij
bereid om het recht op gewenning in alle gevallen van kracht te laten zijn?
Zo nee, waarom niet?
Antwoord
Zoals reeds eerder aangegeven heeft elke huurder het contractuele recht
tot het indienen van zienswijzen bij de verhuurder verband houdende met
het huurprijsherzieningsvoorstel. Zienswijzen van huurders worden
serieus beoordeeld in het overleg tussen verhuurder en huurder dat al
dan niet leidt tot overeenstemming over de te herziene huurprijs. Ingeval
geen overeenstemming kan worden bereikt voorziet de huurovereenkomst in het doorlopen van een bindend adviesprocedure waarbij drie
deskundigen (verhuurder en huurder benoemen elk een deskundige en
wijzen gezamenlijk een derde deskundige aan) de huurprijs bindend
vaststellen. Ook kan gekozen worden voor een gerechtelijke vaststelling
van de huurprijs. Huurders zijn door ondertekening van de overeenkomst
akkoord gegaan met beide vormen van huurprijsvaststelling. In geval van
bindende advisering of gerechtelijke vaststelling conformeren partijen
(verhuurder en huurder) zich (vooraf) aan de uitkomst (lees (een op advies
van deskundigen) vastgestelde huurprijs) van deze procedures.
Gewenning is dan niet (meer) aan de orde.
Wat is er op tegen om bij bestaande contracten uit te blijven gaan van een
prijsverhoging op basis van indexatie (Consumenten Prijsindexcijfer), en
het nieuwe tariefstelsel slechts te betrekken op nieuw af te sluiten
contracten?
Antwoord
Contractueel heeft zowel de verhuurder als de huurder de bevoegdheid
om de drie jaar een herziening van de huurprijs voor te stellen als deze
niet (meer) als een marktconforme tegenprestatie voor het gehuurde kan
gelden. De onderhavige huurprijsverhoging is nodig aangezien de
huurprijs voor een ligplaats ondanks jaarlijkse indexering (correctie
prijsinflatie) achter is gebleven bij de grondwaardeontwikkeling van
wonen op het land. Daarom maakt de Staat gebruik van de mogelijkheid
die de huurovereenkomst biedt om de huurprijs te herzien. Indien bij de
lopende contracten ook in de toekomst slechts wordt uitgegaan van
prijsindexatie kan de tegenprestatie voor het gehuurde niet op een
marktconform niveau worden gebracht. Nieuwe huurovereenkomsten met
betrekking tot de verhuur van ligplaatsen voor wonen worden slechts
incidenteel aangegaan. Feitelijk gebeurt dit slechts in de situatie dat de
woonbooteigenaar/huurder de woonboot verkoopt en de koper de
huurovereenkomst met de Staat overneemt. Een marktconforme
tegenprestatie kan op deze wijze nimmer worden bereikt voor het totale
bestand van woonboten gesitueerd op Staatseigendom.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

16

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van D66
De leden van de fractie van D66 hebben kennisgenomen van de brief van
de staatssecretaris met de beantwoording van de schriftelijke
Kamervragen.
De leden van de D66-fractie zijn bezorgd over de disproportionele
huurstijgingen voor water- en oevergebruik. Deze leden zijn van mening
dat de uiteindelijke huurstijgingen op te brengen moeten zijn door de
bewoners van woonboten en de stijgingen daarmee binnen het redelijke
moeten vallen. Daarnaast zijn deze leden van mening dat de bewoners
voldoende tijd moeten krijgen om zich aan te passen aan de nieuwe
situatie. De overgangstermijnen moeten daarmee reëel zijn. Dat is, ook
met de voorgestelde tegemoetkomingen van de staatssecretaris, volgens
deze leden niet het geval.
De leden van de D66-fractie constateren dat de zeer grote verhoging van
liggelden neerslaat bij een hele beperkte groep huurders. De leden zijn
van mening dat bezuinigen en verhoging van de inkomsten van het
kabinet niet onevenredig hard bij beperkte groepen mensen moeten
neerslaan.
De leden constateren dat het landelijke tarief voor water- en oevergebruik
voor ligplaatsen wordt vervangen door een gedifferentieerd tarief. Hierbij
wordt rekening gehouden met de invloed van omgevingsfactoren op
woonbootlocaties. Kan de staatssecretaris aangeven wat deze omgevingsfactoren precies behelzen? Wat zijn voor- en/of nadelen van een locatie?
Op welke manier zullen deze omgevingsfactoren worden vastgesteld door
het kabinet?
Antwoord
De Staat hanteert bij de berekening van de huurprijzen voor het gebruik
van water en aangrenzende oever een gedifferentieerd tarief. Hierbij
wordt rekening gehouden met de invloed van omgevingsfactoren op
woonbootlocaties. Het te hanteren basistarief ziet op een locatie die
beperkingen (zoals geluid- en/of stankoverlast, visuele hinder of een
andere vorm van overlast) kent. Het verhoogd tarief ziet op een
ligplaatslocatie die geen beperkingen kent en geen toegevoegde kwaliteit
(landschappelijk en/of stedelijk) heeft.
Het verhoogd+ tarief tot slot is van toepassing op een locatie waarbij geen
sprake is van enige vorm van overlast, maar welke locatie een toegevoegde kwaliteit heeft (landschappelijk en/of in de vorm van stedelijke
voorzieningen). De condities waaronder de Staat de huurovereenkomst
met woonbooteigenaren aangaat spelen, zoals reeds eerder aangegeven,
geen rol bij de hoogte van de huurtarieven. Uitsluitend de aanwezigheid
van bovengenoemde feitelijke omgevingsfactoren zijn bepalend hiervoor.
Alle door de Staat verhuurde woonbootlocaties zijn op basis van deze
omgevingsfactoren door gecertificeerde vastgoeddeskundigen van het
RVOB in een van de tarieven ingedeeld. Het merendeel van de woonbootlocaties is ingedeeld in het basis- en verhoogd tarief. Het staat huurders
vrij om ter zake van deze indeling zienswijzen in te dienen bij het RVOB.
Alle zienswijzen worden serieus beoordeeld en waar mogelijk zal
maatwerk worden toegepast.
De leden van de D66-fractie constateren voorts dat de positie van
huurders van ligplaatsen voor woonboten zeer onduidelijk is. Zo schrijft
de staatssecretaris in zijn brief dat deze huurders geen recht hebben op
huurbescherming aangezien woonboten niet worden beschouwd als
«woonruimte» volgens Boek 7, titel IV van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

17

Echter gelden voor hen wel de artikelen uit de eerste vier afdelingen van
titel 7.4 BW (Huur), waaruit rechten en plichten voor verhuurder en
huurder voortvloeien. Deze leden vinden dat er een heldere en consequente lijn moet zijn voor de positie van woonbootbewoners, om te
voorkomen dat zij tussen wal en schip vallen. Deelt de staatssecretaris de
mening dat het insluiten van deze categorie huurders in het BW zal
bijdragen aan het verstevigen van de rechtspositie van deze huurders?
Zodat dat zij daarmee ook recht hebben op huurbescherming. Is de
staatssecretaris bereid dit te regelen? Kan hij dit motiveren?
Antwoord
Zoals in de brief van 1 april 2011 (II 2010–2011, 32 730, nr. 1) is aangegeven bieden het algemene gedeelte van het huurrecht in Titel 4 van Boek
7 BW en de algemene bepalingen van het overeenkomstenrecht van boek
6 BW voldoende bescherming aan huurders ligplaatsen. Ik zie dan ook
geen reden om woonboten en/of ligplaatsen onder de huurbescherming
en huurprijsbescherming van woningen en standplaatsen te brengen.
De leden van de D66-fractie constateren dat de staatssecretaris in zijn brief
aangeeft niet bereid te zijn een overgangstermijn/gewenningsperiode in te
voeren voor diegenen die bezwaar maken tegen de huurstijging. Als
reden hiervoor wordt aangevoerd dat contractueel (huurovereenkomst) is
bepaald dat na de uitkomst van het bindend advies of gerechtelijke
vaststelling, naar aanleiding van bezwaren van huurder of verhuurder, de
huurder zijn recht op een gewenningsperiode heeft verspeeld. Ziet de
staatssecretaris mogelijkheden om van deze afspraak tussen de Staat en
huurder af te wijken, aangezien het hier om een zeer forse huurstijging
gaat?
Antwoord
Elke huurder heeft, zoals reeds eerder door mij werd aangegeven, het
contractuele recht tot het indienen van zienswijzen bij de verhuurder
verband houdende met het huurprijsherzieningsvoorstel. Zienswijzen van
huurders worden serieus beoordeeld in het overleg tussen verhuurder en
huurder dat al dan niet leidt tot overeenstemming over de te herziene
huurprijs. Ingeval geen overeenstemming kan worden bereikt voorziet de
huurovereenkomst in het doorlopen van een bindend adviesprocedure
waarbij drie deskundigen (verhuurder en huurder benoemen elk een
deskundige en wijzen gezamenlijk een derde deskundige aan) de huurprijs
bindend vaststellen. Ook kan gekozen worden voor een gerechtelijke
vaststelling van de huurprijs. Huurders zijn door ondertekening van de
overeenkomst akkoord gegaan met beide vormen van huurprijsvaststelling. In geval van bindende advisering of gerechtelijke vaststelling
conformeren partijen (verhuurder en huurder) zich (vooraf) aan de
uitkomst (lees een (op advies van deskundigen) vastgestelde huurprijs)
van deze procedures. Gewenning is dan niet (meer) aan de orde.
De leden van de D66-fractie constateren dat de verhuur van ligplaatsen
van woonboten vrijgesteld wordt van BTW. De staatssecretaris geeft aan
dat hij gebruik maakt van de gewijzigde BTW-verordening. Kan de
staatssecretaris toelichten wat deze gewijzigde verordening precies
inhoudt? Geeft de verordening de mogelijkheid of de verplichting de
woonboten vrij te stellen van BTW?
Antwoord
De gewijzigde uitvoeringsverordening btw (nr. 282/2011 van de Raad van
15 maart 2011) bevat specifieke voorschriften die een antwoord geven op

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

18

bepaalde toepassingsvragen op het gebied van de btw. De voorschriften
zijn wettelijk bindend, omdat de verordening rechtstreeks werkt (dus
zonder omzetting in nationale regelgeving). Dit betekent dat deze
voorschriften moeten worden gehanteerd bij de toepassing van de Wet op
de omzetbelasting 1968. In deze uitvoeringsverordening is ingaande 1 juli
2011 in artikel 38 opgenomen dat onder de verhuur van vervoermiddelen
waaronder vaartuigen zijn begrepen als bedoeld in artikel 56 en artikel 59,
eerste alinea, onder g, van Richtlijn 2006/112/EG, geen vaartuigen worden
begrepen, die bestemd zijn voor stationair gebruik. Een consistente en
logische toepassing van deze verordening brengt met zich mee, dat de
verhuur van een ligplaats voor een woonboot die bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven liggen, dan ook niet kan worden aangemerkt als de verhuur van een ligplaats voor een vaartuig. De woonboot is
een vaartuig die bestemd is voor stationair gebruik.
Voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting, meer in het
bijzonder artikel 11, lid 1, onderdeel b, ten derde, van de Wet op de
omzetbelasting 1968 (= de belaste verhuur van parkeerplaatsen en
ligplaatsen voor vaartuigen), betekent dit dat de verhuur van een ligplaats
voor een woonboot met ingang van 1 juli 2011 niet langer belast is met
omzetbelasting als de verhuur van een ligplaats voor een vaartuig.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

19

1

Samenstelling:
Leden: Dezentjé Hamming-Bluemink, I. (VVD), voorzitter, Omtzigt, P.H.
(CDA), Irrgang, E. (SP), Knops, R.W. (CDA), Neppérus, H. (VVD),
Blanksma-van den Heuvel, P.J.M.G. (CDA), Dijck, A.P.C. van (PVV),
Spekman, J.L. (PvdA), Thieme, M.L. (PvdD), Heijnen, P.M.M. (PvdA),
ondervoorzitter, Bashir, F. (SP), Sap, J.C.M. (GL), Harbers, M.G.J. (VVD),
Plasterk, R.H.A. (PvdA), Groot, V.A. (PvdA), Bemmel, J.J.G. van (PVV),
Braakhuis, B.A.M. (GL), Vliet, R.A. van (PVV), Dijkgraaf, E. (SGP),
Verhoeven, K. (D66), Koolmees, W. (D66), Huizing, M.E. (VVD) en
Schouten, C.J. (CU).
Plv. leden: Broeke, J.H. ten (VVD), Koppejan, A.J. (CDA), Gesthuizen,
S.M.J.G. (SP), Hijum, Y.J. van (CDA), Leegte, R.W. (VVD), Haverkamp, M.C.
(CDA), Graus, D.J.G. (PVV), Bouwmeester, L.T. (PvdA), Ouwehand, E.
(PvdD), Veen, E. van der (PvdA), Vacature (SP), Grashoff, H.J. (GL),
Schaart, A.H.M. (VVD), Vermeij, R.A. (PvdA), Smeets, P.E. (PvdA),
Beertema, H.J. (PVV), Gent, W. van (GL), Jong, L.W.E. de (PVV), Staaij,
C.G. van der (SGP), Koşer Kaya, F. (D66), Pechtold, A. (D66), Ziengs, E.
(VVD) en Slob, A. (CU).
2
Samenstelling:
Leden: Dijksma, S.A.M. (PvdA), voorzitter, Beek, W.I.I. van (VVD), Staaij,
C.G. van der (SGP), Koopmans, G.P.J. (CDA), Bochove, B.J. van (CDA),
Aptroot, Ch.B. (VVD), ondervoorzitter, Smilde, M.C.A. (CDA), OrtegaMartijn, C.A. (CU), Brinkman, H. (PVV), Raak, A.A.G.M. van (SP), Thieme,
M.L. (PvdD), Dibi, T. (GL), Heijnen, P.M.M. (PvdA), Karabulut, S. (SP),
Elissen, A. (PVV), Monasch, J.S. (PvdA), Schouw, A.G. (D66), Marcouch, A.
(PvdA), Boer, B.G. de (VVD), Hennis-Plasschaert, J.A. (VVD), Lucassen, E.
(PVV), Verhoeven, K. (D66) en Grashoff, H.J. (GL).
Plv. leden: Dam, M.H.P. van (PvdA), Burg, B.I. van der (VVD), Dijkgraaf, E.
(SGP), Sterk, W.R.C. (CDA), Bruins Slot, H.G.J. (CDA), Steur, G.A. van der
(VVD), Knops, R.W. (CDA), Slob, A. (CU), Klaveren, J.J. van (PVV), Jansen,
P.F.C. (SP), Ouwehand, E. (PvdD), Gent, W. van (GL), Kuiken, A.H. (PvdA),
Dijk, J.J. van (SP), Fritsma, S.R. (PVV), Vermeij, R.A. (PvdA), Pechtold, A.
(D66), Wolbert, A.G. (PvdA), Nieuwenhuizen-Wijbenga, C. van (VVD),
Taverne, J. (VVD), Bontes, L. (PVV), Hachchi, W. (D66) en Voortman, L.G.J.
(GL).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 730, nr. 2

20