å
Woningmarktontwikkelingen
rondom het
Groningenveld

1e kwartaal 1995 tot en met
2e kwartaal 2016

Woningmarktontwikkelingen
rondom het
Groningenveld

Verklaring van tekens
Niets (blanco)
.

Een cijfer kan op logische gronden niet voorkomen
Het cijfer is onbekend, onvoldoende betrouwbaar of geheim

*

Voorlopige cijfers

**

Nader voorlopige cijfers

2015–2016

2015 tot en met 2016

2015/2016

Het gemiddelde over de jaren 2015 tot en met 2016

2015/’16
2013/’14–2015/’16

Oogstjaar, boekjaar, schooljaar enz., beginnend in 2015 en eindigend in 2016
Oogstjaar, boekjaar, enz., 2013/’14 tot en met 2015/’16
In geval van afronding kan het voorkomen dat het weergegeven
totaal niet overeenstemt met de som van de getallen.

Colofon
Uitgever
Centraal Bureau voor de Statistiek
Henri Faasdreef 312, 2492 JP Den Haag
www.cbs.nl
Prepress
CCN Creatie, Den Haag
Ontwerp
Edenspiekermann
Inlichtingen
Tel. 088 570 70 70
Via contactformulier: www.cbs.nl/infoservice
© Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/Heerlen/Bonaire, 2016.
Verveelvoudigen is toegestaan, mits CBS als bron wordt vermeld.

Inhoud
Samenvatting

4

1.

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

8

1.2

Doel

1.3

Aanpak

1.4

Opbouw rapport

2.

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

2.1

Inleiding

2.2

Aantal te koop staande en verkochte woningen

2.3

Aantal dagen dat een woning te koop staat

2.4

Verhouding tussen verkoopprijs en vraagprijs

2.5

Verschil tussen krimpgebieden en niet-krimpgebieden

2.6

Verschil tussen laag en hoog woonsegment

2.7

Conclusie

3.

Prijsontwikkelingen van verkochte woningen

3.1

Inleiding

3.2

Prijsontwikkeling

3.3

Conclusie

4.

Aanvullende analyses

4.1

Inleiding

4.2

Representativiteit

4.3

WOZ-waarde van koopwoningen

4.4

Verhuisbewegingen

8
9
13

14

15
15

17
19
20

22

25

26

27
27

30

31

32
32
34

35

Bijlage A. Indeling onderzoeksgebied

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

38

40

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen
in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012 52

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel
Begrippen

85

Afkortingen

85

Medewerkers

70

86

Inhoud

3

Samenvatting
Aanleiding
De aardbevingen die ontstaan door de gaswinning in het Groningenveld hebben mogelijk
invloed op de omliggende woningmarkt. De Nationaal Coördinator Groningen heeft CBS
daarom gevraagd onderzoek te doen naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid en
verkoopprijzen van woningen in dit aardbevingsgebied. Dit rapport is de derde publicatie
in een reeks. Eind 2015 verscheen het eerste rapport en in het voorjaar van 2017 zal de
volgende publicatie verschijnen.

Methode
In dit onderzoek worden de ontwikkelingen op de woningmarkt in het aardbevingsgebied
(risicogebied) vergeleken met de ontwikkelingen in een referentiegebied. Het risicogebied
bestaat uit alle gemeenten rondom het Groningenveld waar meer dan vijf procent van de
woningen schade heeft opgelopen door de aardbevingen. Het referentiegebied bestaat uit
Nederlandse gemeenten die dicht bij het risicogebied liggen en die op sociaaleconomisch
en demografisch vlak te vergelijken zijn met de gemeenten uit het risicogebied.
Bij de vergelijking tussen het risico- en het referentiegebied ligt de focus op de
woningmarktontwikkelingen vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede
kwartaal van 2016. Op 16 augustus 2012 vond de zwaarste aardbeving tot nu toe plaats bij
het dorp Huizinge (gemeente Loppersum). De verwachting is dat eventuele effecten op de
woningmarkt vooral in de periode na deze aardbeving zichtbaar zullen zijn.
De onderzoeksopzet is gelijk aan het eerste en tweede CBS-onderzoek1), maar de
onderzoeksperiode verschilt. De resultaten uit het eerste onderzoek hadden betrekking op
de periode vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2015.
Het tweede onderzoek besloeg de periode tot en met het vierde kwartaal van 2015. Nu
loopt de onderzoeksperiode door tot en met het tweede kwartaal van 2016.
Deze keer zijn er ook extra analyses uitgevoerd. Het gaat om de volgende vier uitbreidingen:
1. Een vergelijking van de verkoopbaarheid van woningen in het hoge (boven de
tweehonderd duizend euro) en lage segment (tot en met tweehonderd duizend euro).
2. Een analyse van de representativiteit van de te koop staande en verkochte woningen
ten opzichte van de overige koopwoningvoorraad.
3. Een analyse van de ontwikkeling van de WOZ-waarde in het risico- en referentiegebied.
4. Een schets van verhuisbewegingen vanuit en naar het onderzoeksgebied.
Voor meer informatie over de methoden van deze extra analyses zie de annex bij het
methoderapport.

1)

Dit onderzoek bouwt voort op het onderzoek dat Ortec Finance in 2013 en 2014 in opdracht van het ministerie
van Economische Zaken heeft uitgevoerd. Voor meer informatie zie het eerste CBS-rapport, het tweede CBSrapport en het methoderapport.

4

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Resultaten
Uit het onderzoek blijkt dat de woningmarkt in het aardbevingsgebied zich sinds de
aardbeving bij Huizinge in 2012 minder gunstig ontwikkeld heeft dan de woningmarkt
in het referentiegebied. Dit blijkt uit een vergelijking van de ontwikkeling van de
verkoopprijzen en verkoopbaarheid van woningen in het risico- en referentiegebied. Met
uitzondering van de verkoopprijzen ontwikkelen alle onderzochte indicatoren zich tussen
het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2016 significant2) minder gunstig
in het aardbevingsgebied dan in het referentiegebied. Het herstel van de woningmarkt
blijft in het aardbevingsgebied dan ook achter. Wel is er een bescheiden herstel te zien
in het risicogebied. Ook zijn de verschillen niet groter geworden ten opzichte van de
resultaten van het vorige rapport.
Of de gevonden verschillen tussen het risico- en het referentiegebied ook echt door de
aardbevingen zijn veroorzaakt, kan op basis van dit onderzoek niet met zekerheid worden
vastgesteld. Het is niet uit te sluiten dat de verschillen een andere oorzaak hebben
waarmee in dit onderzoek geen rekening is gehouden.

Ontwikkeling verkoopprijzen
De ontwikkeling van de woningprijzen is onderzocht met behulp van twee modellen. Het
eerste model is een kenmerkenmodel dat de gemeten prijsontwikkeling corrigeert voor
de kenmerken van de verkochte woningen. Hieruit blijkt dat de verkoopprijzen in het
risicogebied sinds het derde kwartaal van 2012 met 0,2 procent zijn gedaald. In dezelfde
periode zijn de prijzen in het referentiegebied met 2,6 procent gestegen. Dit verschil is
echter niet significant. Daarom kan niet met zekerheid gesteld worden dat de ontwikkeling
van woningprijzen in het risicogebied achterblijft bij de ontwikkeling van de prijzen in het
referentiegebied. De achterstand van het risicogebied is ontstaan doordat de prijzen in het
risicogebied langere tijd daalden dan in het referentiegebied. Sinds het voorjaar van 2014
is er echter weer voorzichtig herstel van de woningprijzen te zien.
Ter ondersteuning van het kenmerkenmodel zijn de prijsontwikkelingen eveneens
berekend met behulp van de zogeheten SPAR-methode (Sales Price Appraisal Ratio).
In deze methode worden de transactieprijzen van woningen vergeleken met hun WOZwaarde. Ook uit de berekening met dit model blijkt dat de ontwikkeling van deze
prijsverhouding in het risicogebied niet significant verschilt van die in het referentiegebied.

Ontwikkeling verkoopbaarheid
Ondanks dat de woningmarkt in het risicogebied een bescheiden herstel laat zien, blijkt de
verkoopbaarheid van woningen zich in dit gebied duidelijk minder gunstig te ontwikkelen
dan in het referentiegebied. De ontwikkeling van de verkoopbaarheid van woningen
is met behulp van een vijftal indicatoren onderzocht: (1) aandeel verkochte woningen;
(2) aandeel te koop staande woningen; (3) verkoopduur (aantal dagen dat verkochte
woningen te koop hebben gestaan); (4) te-koopduur (aantal dagen dat nog niet verkochte
woningen te koop staan); (5) verhouding tussen vraag- en verkoopprijs. Al deze indicatoren
hebben zich tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2016 minder
gunstig ontwikkeld in het risicogebied dan in het referentiegebied. De verschillen tussen

2)

Dit is het geval als het betrouwbaarheidsinterval van een waarde in het risicogebied niet overlapt met die in het
referentiegebied. Het betrouwbaarheidsinterval geeft weer tussen welke onder- en bovengrens (marges) de
werkelijke waarde met 95 procent zekerheid valt. Zie paragraaf 1.3 voor een uitgebreidere toelichting.

Samenvatting

5

het risico- en referentiegebied zijn weliswaar nog steeds duidelijk aanwezig, maar lijken
niet groter te worden ten opzichte van de resultaten van het vorige rapport dat verslag
deed over de periode tot en met het vierde kwartaal van 2015. Alleen de ontwikkeling van
de te-koopduur laat een ander beeld zien. Bij de te-koopduur nemen de verschillen tussen
het risico- en referentiegebied wel toe.

Extra analyses
Uit de eerste aanvullende analyse blijkt dat, ten opzichte van het referentiegebied, de
verkoopbaarheid van woningen in het hoge segment niet duidelijk achterblijft in het
risicogebied. In het hoge woonsegment is er alleen een duidelijk verschil tussen het
risico- en referentiegebied te zien voor wat betreft de ontwikkeling van de verhouding
tussen vraag- en verkoopprijs. Voor woningen in het lage segment zijn er meer duidelijke
verschillen tussen het risico- en referentiegebied waar te nemen. Met uitzondering
van het aantal verkochte woningen, ontwikkelen alle verkoopbaarheidsindicatoren in
het lage woonsegment zich significant minder gunstig in het risicogebied dan in het
referentiegebied.
De tweede analyse laat zien dat de te koop staande en verkochte woningen voor
wat betreft bijna alle onderzochte kenmerken (bouwjaar, oppervlakte, WOZ-waarde)
vergelijkbaar zijn met de overige koopwoningenvoorraad.
De derde analyse toont dat er geen duidelijk verschil tussen het risico- en het
referentiegebied is wat betreft de ontwikkeling van de WOZ-waarde van koopwoningen.
In de afgelopen jaren is de WOZ-waarde van koopwoningen in zowel het risico- als het
referentiegebied in ongeveer dezelfde mate gedaald.
Tot slot schetst de vierde analyse de verhuisbewegingen in het onderzoeksgebied. Hieruit
blijkt dat er geen sprake is van een ‘leegloop’ van het risicogebied.

6

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

1.
Inleiding

1.1 Aanleiding
De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) wil weten hoe de woningmarkt wordt
beïnvloed door de aardbevingen die ontstaan door de gaswinning in het Groningenveld.
Daarom heeft hij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevraagd onderzoek te
doen naar de ontwikkeling van de huizenprijzen en de verkoopbaarheid van woningen
rondom het Groningenveld. De uitkomsten van dit onderzoek worden in dit rapport en een
tabellenset gepresenteerd.
Dit CBS-rapport is de derde publicatie in een reeks. Het eerste rapport verscheen in
december 2015, in het voorjaar van 2016 verscheen het tweede rapport en in het voorjaar
van 2017 zal de volgende publicatie verschijnen. De onderzoeksopzet is gelijk aan het
eerste en tweede CBS-onderzoek1). De inleiding is daarom grotendeels gelijk aan die van
de vorige twee publicaties.
Het verschil met de eerder verschenen publicaties is dat de onderzoeksperiode langer
doorloopt. De resultaten uit het eerste onderzoek hadden betrekking op de periode
vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2015. De tweede
publicatie beschreef de resultaten tot en met het vierde kwartaal van 2015. Nu loopt de
onderzoeksperiode door tot en met het tweede kwartaal van 2016.
Tevens is er in dit derde rapport een aantal extra analyses uitgevoerd. De NCG wil weten
of woningen in het hogere segment meer last hebben van een mogelijke stagnatie
van de woningmarkt in het aardbevingsgebied dan woningen in het lagere segment.
Verder is er de vraag of de te koop staande en verkochte woningen uit het NVM-bestand
representatief zijn ten opzichte van de overige koopwoningenvoorraad. Verder heeft de
NCG gevraagd om een indicator die de ontwikkeling van de WOZ-waarde weergeeft, en
om verhuisbewegingen van en naar het onderzoeksgebied een plaats te geven in de
rapportage.

1.2 Doel
Het doel van dit onderzoek is om inzicht te geven in de ontwikkelingen op de woningmarkt
in het aardbevingsgebied rondom het Groningenveld. Daarbij is met behulp van twee
verschillende prijsindices onder andere gekeken naar de prijsontwikkeling van de
woningen. De eerste index is gebaseerd op een kenmerkenmodel, waarin de verandering
in de verkoopprijzen is gecorrigeerd voor veranderingen in de gemiddelde kenmerken van
de verkochte woningen. De tweede index is berekend via de zogenoemde SPAR-methode.
Hierbij zijn de verkoopprijzen van woningen vergeleken met hun WOZ-waarde.

1)

Dit onderzoek bouwt voort op het onderzoek dat Ortec Finance in 2013 en 2014 in opdracht van het ministerie
van Economische Zaken heeft uitgevoerd. Voor meer informatie zie het eerste CBS-rapport, het tweede CBSrapport en het methoderapport.

8

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Naast de woningprijzen is ook gekeken naar het gemak waarmee woningen worden
verkocht. De verkoopbaarheid is aan de hand van de volgende indicatoren onderzocht:
1. Aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad.
2. Aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad.
3. Aantal dagen dat verkochte woningen te koop hebben gestaan (verkoopduur).
4. Aantal dagen dat te koop staande woningen al te koop staan (te-koopduur).
5. Verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs (prijsverhouding).
In dit derde rapport zijn de analyses op een aantal punten uitgebreid om een breder beeld te
schetsen van de woningmarktsituatie rondom het Groningenveld. Deze uitbreidingen zijn:
1. Een vergelijking van de verkoopbaarheid van woningen in het hoge (boven de
tweehonderd duizend euro) en lage segment (tot en met tweehonderd duizend euro).
2. Een analyse van de representativiteit van de te koop staande en verkochte woningen
ten opzichte van de overige koopwoningvoorraad.
3. Een analyse van de ontwikkeling van de WOZ-waarde in het risico- en referentiegebied.
4. Een schets van verhuisbewegingen vanuit en naar het onderzoeksgebied.

1.3 Aanpak
Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen op de woningmarkt in het aardbevingsgebied
rondom het Groningenveld, zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt in het
aardbevingsgebied (risicogebied) vergeleken met de ontwikkelingen in een
referentiegebied.

Gebiedsindeling
Tot het risicogebied behoren de gemeenten rondom het Groningenveld waar
woningschade door aardbevingen als gevolg van de gaswinning relatief vaak voorkomt, zie
tabel 1.3.1 (een kaart met de geografische ligging van de gemeenten is te vinden in bijlage
A). Het gaat om alle gemeenten waar tot en met het tweede kwartaal van 2015 meer dan
vijf procent van de woningen schade heeft opgelopen als gevolg van een aardbeving, zoals
vastgesteld door het Centrum Veilig Wonen (CVW)2) In deze afbakening zijn dus niet alleen
de woningen meegenomen die al schade hebben opgelopen, maar ook woningen zonder
schade in dezelfde gemeenten. Op deze manier is rekening gehouden met eventuele
imagoschade: schade die ontstaat doordat potentiële huizenkopers gebieden mijden
omdat ze denken dat de kans op schade door aardbevingen aanwezig is.
Het referentiegebied bestaat uit Nederlandse gemeenten die het dichtst bij het
risicogebied liggen en die in sociaaleconomisch en demografisch opzicht vergelijkbaar
zijn met de gemeenten in het risicogebied. Een aantal potentiële referentiegemeenten
is buiten beschouwing gelaten omdat deze sterk afwijken van de risicogemeenten. Dit
zijn Groningen en Assen vanwege de stedelijkheid, Haren vanwege het relatief hoge

2)

Er is van dezelfde risicogebieden als in het vorige onderzoek uitgegaan: er zijn geen aanwijzingen dat de
aardbevingsschade zich sterk heeft uitgebreid naar andere gebieden.

Inleiding

9

1.3.1

Indeling onderzoeksgebied

Risicogebied
Geen krimp

Referentiegebied
Krimp

Geen krimp

Krimp

Bedum

Appingedam

Borger-Odoorn

Achtkarspelen

Ten Boer

Delfzijl

Grootegast

Bellingwedde

Hoogezand-Sappemeer

Eemsmond

Leek

Dantumadiel

Slochteren

Loppersum

Marum

Dongeradeel

De Marne

Noordenveld

Ferwerderadiel

Menterwolde

Ooststellingwerf

Kollumerland en Nieuwkruisland

Opsterland

Oldambt

Smallingerland

Pekela

Tynaarlo

Stadskanaal

Zuidhorn

Veendam

Winsum

Vlagtwedde

inkomen en Aa en Hunze en Midden-Drenthe omdat in deze gemeenten aardbevingen zijn
waargenomen waarvan het niet zeker is dat ze door de gaswinning in het Groningenveld
zijn ontstaan.
Zowel binnen het risicogebied als binnen het referentiegebied is onderscheid gemaakt
tussen krimpregio’s3) en gebieden zonder krimp. Bevolkingskrimp kan namelijk grote
invloed hebben op de woningmarkt. Door dit onderscheid is gecontroleerd of eventuele
verschillen tussen het risicogebied en het referentiegebied blijven bestaan als rekening
wordt gehouden met het verschil in demografische ontwikkeling.
In dit rapport ligt de nadruk op de vergelijking tussen het totale risicogebied en het totale
referentiegebied. Alleen wanneer de vergelijkingen tussen gebieden met en zonder krimp
aanvullende inzichten geven, zijn zij in de tekst beschreven. In de tabellen en figuren in de
bijlagen zijn alle vergelijkingen opgenomen.

Onderzoeksperiode
De periode waarvoor het onderzoek is uitgevoerd loopt van het eerste kwartaal van
1995 tot en met het tweede kwartaal van 2016. In dit rapport ligt de focus op de
woningmarktontwikkelingen sinds het derde kwartaal van 2012: het kwartaal waarin de
zwaarste aardbeving tot nu toe heeft plaatsgevonden. De verwachting is dat eventuele
effecten op de woningmarkt vooral in de periode na deze aardbeving zichtbaar zullen
zijn. Waar relevant is ook de ontwikkeling in het laatste jaar besproken (tussen het tweede
kwartaal van 2015 en het tweede kwartaal van 2016).

Bronnen
Voor het onderzoek, net zoals eerder gedaan is, is gebruikgemaakt van vijf bronnen: een
bestand met te koop gezette woningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars

3)

Krimpregio’s zijn gebieden met een substantiële en structurele daling van de bevolking. De officiële indeling per
29 juni 2015 is hier te vinden.

10

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

(NVM), het verkopenbestand van het Kadaster, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
(BAG), de WOZ-registratie van de Belastingdienst en een bestand met schadegegevens van
het Centrum Veilig Wonen. Meer informatie over de bronnen die gebruikt zijn voor de extra
analyses is te vinden in de annex bij het methoderapport.
Het NVM-bestand bevat alle bestaande woningen die ergens tussen 1 januari 1985 en
3 augustus 20164) te koop hebben gestaan bij een bij de NVM aangesloten makelaar. In dit
bestand is voor elke woning een groot aantal woningkenmerken opgenomen. Het gaat
om zowel woningen die daadwerkelijk zijn verkocht als om woningen die nu nog te koop
staan of van de markt zijn teruggetrokken. Hierbij moet worden opgemerkt dat sommige
verkopen pas een tijd na de verkoopdatum worden geregistreerd. Het aantal verkopen in
de meest recente kwartalen wordt daardoor mogelijk iets onderschat. De dekking van het
NVM-bestand is voor de jaren tot 2000 ongeveer 50 procent van de markt en neemt daarna
steeds verder toe. Voor de jaren vanaf 2010 bevat het NVM-bestand ongeveer 90 procent
van alle verkochte woningen in het onderzoeksgebied.
Het bestand van het Kadaster bevat voor de gehele onderzoeksperiode informatie over alle
verkochte woningen in Nederland met de bijbehorende verkoopdatum en verkoopprijs. Dit
bestand heeft een volledige dekking. In tegenstelling tot de NVM registreert het Kadaster
behalve het woningtype geen kenmerken van de verkochte woningen. Ook bevat het
Kadasterbestand geen informatie over te koop staande woningen.
Het aantal verkochte woningen is in dit onderzoek gebaseerd op Kadasterdata. Alle andere
indicatoren met betrekking tot de verkoopbaarheid van woningen zijn gebaseerd op het
NVM-bestand. Voor de indeling naar hoog/laag segment is er alleen gebruik gemaakt van
de NVM-data. Vanwege de aanwezigheid van de vele woningkenmerken vormt het NVMbestand ook de basis voor de prijsindex op basis van het kenmerkenmodel. In de SPARmethode wordt gebruik gemaakt van gecombineerde gegevens uit het Kadasterbestand
en de WOZ-registratie. Het bestand van het CVW wordt gebruikt om te bepalen welke
woningen schade hebben opgelopen als gevolg van een aardbeving in het Groningenveld.
De totale woningvoorraad is afgeleid uit de BAG.
De bewerkingen op de bronbestanden worden in het methoderapport van de eerste
publicatie in meer detail besproken, evenals de verschillende indicatoren waarvoor zij zijn
gebruikt. De bewerkingen voor de extra analyses worden besproken in de annex bij het
methoderapport.

Onzekerheidsmarges
De data waarop de woningmarktindicatoren zijn gebaseerd en de toegepaste
berekeningsmethoden kennen – zoals elke statistische methode – onzekerheid. Dit
betekent dat de werkelijke waarden van de indicatoren (en de ontwikkelingen hiervan)
niet precies bekend zijn en mogelijk afwijken van de waarden die in dit onderzoek zijn
berekend. Daarom zijn voor alle waarden zogeheten 95%-betrouwbaarheidsintervallen

4)

Woningen worden alleen in het onderzoek meegenomen als zij ergens in de onderzoeksperiode te koop hebben
gestaan. Dat wil zeggen dat de woning tussen 1 januari 1985 (start bestand) en 31 juli 2016 is aangemeld én
dat de woning, indien afgemeld, op of na 1 januari 1995 is afgemeld.

Inleiding

11

bepaald5). Dit betekent dat de werkelijke waarde met 95 procent zekerheid
tussen de onder- en bovengrens (marges) van dit interval valt. Alleen als het
betrouwbaarheidsinterval van een waarde in het risicogebied niet overlapt met die in
het referentiegebied, kan worden gesteld dat de waarden in de gebieden daadwerkelijk
verschillen. De verschillen zijn dan significant.

Indexeren
De indicatoren zijn vanaf het eerste kwartaal van 1995 ieder kwartaal berekend. Om het
risico- en referentiegebied goed met elkaar te kunnen vergelijken, zijn de trendlijnen in dit
rapport herschaald, oftewel geïndexeerd. Voor elk gebied is de waarde van iedere indicator
in het derde kwartaal van 2012 op 100 gesteld. Dit betekent bijvoorbeeld dat wanneer het
indexcijfer in het tweede kwartaal van 2016 104 bedraagt, de indicator ten opzichte van
het derde kwartaal van 2012 met 4 procent is toegenomen. Een indexcijfer van 95 in het
tweede kwartaal van 2016 duidt juist op een daling van 5 procent ten opzichte van het
derde kwartaal van 2012. Vanwege de leesbaarheid zijn in dit rapport geen figuren met
oorspronkelijke waarden van de indicatoren opgenomen. Wel zijn deze waarden soms
in de tekst genoemd. De figuren met de oorspronkelijke waarden zijn terug te vinden in
bijlage B.

Extra analyses
In dit derde rapport is er een viertal uitbreidingen. Het gaat om een extra uitsplitsing naar
hoog en laag segment, representativiteit van de te koop staande en verkochte woningen,
de ontwikkeling van WOZ-waarde en verhuisbewegingen in het risico- en referentiegebied.
1. In dit onderzoek is naast de uitsplitsing naar krimp en geen-krimpregio’s ook een
uitsplitsing gemaakt naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid van woningen
in het hoge en lage woonsegment. Het prijssegment kan een invloed hebben op de
verkoopbaarheid van de woning. Zo kunnen woningen in het hogere segment (boven
de twee ton) meer last hebben van een mogelijke stagnatie van de woningmarkt
dan woningen in het lagere segment. Voor de indeling van hoog/laag segment is er
gebruik gemaakt van de oorspronkelijke vraagprijs. Woningen met vraagprijzen onder
de tien duizend euro en boven de vijf miljoen euro zijn uitgesloten van de analyses. De
resultaten uit deze analyses worden in paragraaf 2.6 besproken. In de tekst zijn alleen
de resultaten opgenomen die aanvullende inzichten geven. In de tabellen en figuren in
bijlage C zijn alle vergelijkingen opgenomen.
2. In dit rapport wordt niet alleen de ontwikkeling van de huizenprijzen op basis van de
transactieprijs bekeken, maar ook de ontwikkeling van de WOZ-waarde bestudeerd.
3. De woningen die verkocht worden of te koop staan rondom het Groningenveld, worden
vergeleken met de overige koopwoningenvoorraad.
4. Om een idee te krijgen van de ‘markt’ in het onderzoeksgebied wordt het aantal
verhuisbewegingen van en naar het risico- en referentiegebied in kaart gebracht.

5)

12

Zie het eerder gepubliceerde methoderapport voor een uitgebreidere toelichting op onzekerheids­marges.

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

De resultaten van de drie laatst genoemde extra analyses worden besproken in
hoofdstuk 4. De bewerkingen hiervan worden in de bijbehorende annex van deze
publicatie in meer detail besproken.

1.4 Opbouw rapport
In de komende hoofdstukken wordt ingegaan op verschillen tussen de woningmarkt­
ontwikkelingen in het risicogebied en het referentiegebied. De resultaten met betrekking
tot de verkoopbaarheid van woningen komen aan bod in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 gaat in
op de waardeontwikkeling van de woningen. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de
aanvullende analyses gepresenteerd.
Het rapport bevat een aantal bijlagen. In bijlage A is een kaartje opgenomen met de
indeling van het onderzoeksgebied. Bijlage B bevat de trendlijnen van alle indicatoren en
prijsindices vanaf het eerste kwartaal van 1995. De ontwikkelingen in de gebieden met
en zonder krimp sinds het derde kwartaal van 2012, zijn te vinden in bijlage C. In bijlage
C zijn ook de ontwikkelingen voor het hoge en lage woonsegment te vinden. Bijlage D
bevat de regressieresultaten van het kenmerkenmodel dat wordt gebruikt om prijsindices
te berekenen.

Inleiding

13

2.
Ontwikkelingen
in de
verkoopbaarheid
van woningen

2.1 Inleiding
Zijn de woningen in het aardbevingsgebied rondom het Groningenveld moeilijker te
verkopen dan woningen in een vergelijkbaar gebied zonder aardbevingen? In dit hoofdstuk
zijn indicatoren beschreven waarmee de verkoopbaarheid van woningen is gemeten. Zo is
gekeken naar de hoeveelheid te koop staande en verkochte woningen, de verkoopduur en
de verhouding tussen verkoopprijs en vraagprijs.
De ontwikkeling van de verschillende indicatoren binnen het risicogebied is vergeleken
met het referentiegebied. Daarbij vormt het derde kwartaal van 2012 het uitgangspunt.
Voor iedere indicator is in een tabel aangegeven hoe deze tussen het derde kwartaal van
2012 en het tweede kwartaal van 2016 is veranderd. Het verloop van de ontwikkeling in
deze periode is steeds in een figuur met trendlijnen weergegeven.
De trendlijnen van de indicatoren zijn berekend vanaf het eerste kwartaal van 1995. Om
het risico- en referentiegebied goed met elkaar te kunnen vergelijken, zijn de trendlijnen
in dit hoofdstuk herschaald, oftewel geïndexeerd1). Dat wil zeggen dat voor elk gebied de
waarde van de indicator in het derde kwartaal van 2012 op 100 is gesteld.
In paragraaf 1.3 van dit rapport is uitgelegd dat de berekening van de indicatoren een
schatting is die enige onzekerheid kent (zie ook het eerder gepubliceerde methoderapport).
Met die onzekerheid is rekening gehouden bij de interpretatie van de resultaten. In de
figuren en tabellen is de onzekerheid op de absolute waarden en ontwikkelingen van de
indicatoren weergegeven met betrouwbaarheidsmarges. Deze marges geven de boven- en
ondergrenzen weer waartussen de waarden met 95 procent zekerheid liggen. Slechts als
de marges van de waarden in het risico- en referentiegebied elkaar niet overlappen, zijn de
verschillen significant.

2.2 Aantal te koop staande en
verkochte woningen
Hoe gemakkelijk woningen worden verkocht, kan worden bepaald aan de hand van het
aandeel verkochte woningen. Er kan ook worden gekeken naar het aandeel te koop
staande woningen. Als er veel woningen te koop blijven staan, is dat een van de tekenen
dat de verkoop moeizaam verloopt.
Aan het eind van het tweede kwartaal van 2016 stonden bijna 2 100 woningen te koop
in het risicogebied en ruim 5 700 in het referentiegebied. In het risicogebied gaat het
om 2,7 procent en in het referentiegebied om 2,6 procent van de totale woningvoorraad
(grafiek B.1a in Bijlage B). Uit grafiek 2.2.1 blijkt dat het aandeel te koop staande
woningen in het risicogebied sinds de grote aardbeving in 2012 de eerste twee jaren

1)

Zie paragraaf 1.3 voor meer informatie over indexeren.

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

15

toenam terwijl het aandeel in het referentiegebied afnam. Sinds halverwege 2014 daalt
het aandeel te koop staande woningen ook in het risicogebied. Deze daling is echter niet
sterk genoeg om de achterstand op het referentiegebied in te lopen (tabel 2.2.2).
2.2.1 Aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad
2012 Q3= 100
115
110
105
100
95
90
85
80
75
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

IV

I

II

III

IV

I

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2.2.2 	Ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen als percentage
van de woningvoorraad
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

−7,2

−15,2

0,9

referentiegebied

−20,2

−25,3

−15,0

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016
risicogebied

−10,5

−16,4

−4,7

referentiegebied

−8,5

−11,6

−5,4

De daling van het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied gaat gepaard
met een toename van het aandeel verkochte woningen, zie grafiek 2.2.3 en tabel 2.2.4.
Terwijl in het derde kwartaal van 2012 ongeveer 0,3 procent van de totale woningvoorraad
in het referentiegebied werd verkocht, ligt dit aandeel in het tweede kwartaal van
2016 op ongeveer 0,6 procent (grafiek B.2a, Bijlage B). In dezelfde periode nam het
verkooppercentage in het risicogebied significant minder snel toe. De toename was daar
bijna half zo groot als in het referentiegebied (tabel 2.2.4), het verschil in ontwikkeling
tussen het risico- en referentiegebied is dan ook nog steeds significant. Wel valt op te
merken dat de ontwikkeling van het aandeel te koop staande woningen in het risicogebied
in het laatste jaar, van het tweede kwartaal 2015 tot en met het tweede kwartaal
2016, niet verschilt van de ontwikkeling in het referentiegebied. De achterstand van het
risicogebied op het referentiegebied wordt in dit opzicht dus niet groter.

16

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2.2.3 Aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad
2012 Q3= 100
220
200
180
160
140
120
100
80
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

IV

I

II

III

IV

I

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2.2.4 	Ontwikkeling van het aantal verkochte woningen als percentage van
de woningvoorraad
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

56,8

37,1

76,4

referentiegebied

98,2

79,3

117,1

risicogebied

15,5

−6,9

38,0

referentiegebied

21,0

1,6

40,5

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

2.3 Aantal dagen dat een woning te
koop staat
Naast het aandeel te koop staande en verkochte woningen, is ook gekeken naar het aantal
dagen dat te koop staande woningen al te koop staan (te-koopduur, grafiek 2.3.1 en
tabel 2.3.2) en het aantal dagen dat reeds verkochte woningen te koop hebben gestaan
(verkoopduur, grafiek 2.3.3 en tabel 2.3.4). Wanneer woningen lang te koop staan kan dit
een indicatie zijn van een moeizame verkoop.
Aan het einde van het tweede kwartaal van 2016 stonden de te koop staande woningen
in het risicogebied gemiddeld ruim 565 dagen te koop. In het referentiegebied waren
dat gemiddeld ruim 428 dagen (grafiek B.3a, Bijlage B). In het risicogebied ligt de
te-koopduur aanzienlijk hoger dan ten tijde van de beving in Huizinge in 2012. Zoals blijkt

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

17

uit grafiek 2.3.1, was de ontwikkeling in het risicogebied tot halverwege 2014 hetzelfde
als in het referentiegebied. In de periode daarna blijft de te-koopduur in het risicogebied
nagenoeg stabiel, terwijl in het referentiegebied een aanzienlijke daling is ingezet. Het
verschil tussen het risico- en referentiegebied loopt bij deze indicator op. Het verschil in
ontwikkeling vanaf het derde kwartaal 2012 tussen het risico- en referentiegebied blijft
dan ook significant (tabel 2.3.2).

2.3.1 Mediane te-koopduur
2012 Q3= 100
150
140
130
120
110
100
90
80
III

IV

I

II

2012

2.3.2

III

IV

I

II

III

IV

2014

2013

I

II

III
2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II
2016

Ontwikkeling van de mediane te-koopduur
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

29,2

15,7

42,8

referentiegebied

−8,4

−17,0

0,2

3,7

−10,7

18,1

−17,6

−26,5

−8,8

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016
risicogebied
referentiegebied

De verkoopduur van de verkochte woningen verschilt eveneens duidelijk en significant
tussen het risicogebied en het referentiegebied (tabel 2.3.4). Sinds het derde kwartaal van
2012 is de verkoopduur in het risicogebied opgelopen, terwijl deze in het referentiegebied
is gedaald (zie ook grafiek 2.3.3). Een verkochte woning heeft aan het einde van het
tweede kwartaal in 2016 gemiddeld bijna 200 dagen te koop gestaan in het risicogebied
en bijna 135 dagen in het referentiegebied (grafiek B4.a, Bijlage B). Woningen in het
risicogebied werden ten tijde van de aardbeving in augustus 2012 gemiddeld ongeveer
55 dagen sneller verkocht dan de woningen in het referentiegebied. Nu worden woningen
in het referentiegebied gemiddeld ongeveer 65 dagen sneller verkocht.

18

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2.3.3 Mediane verkoopduur
2012 Q3= 100
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
III

IV

I

II

2012

2.3.4

III

IV

I

II

2013

III

IV

2014

I

II

III

IV

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

I

II
2016

Ontwikkeling van de mediane verkoopduur
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

10,7

−13,9

35,2

referentiegebied

−43,2

−56,2

−30,2

risicogebied

−9,1

−31,1

13,0

referentiegebied

−23,3

−35,0

−11,7

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

2.4 Verhouding tussen verkoopprijs
en vraagprijs
De verkoopbaarheid van een woning is ook af te lezen aan het verschil tussen de
verkoopprijs en de oorspronkelijke vraagprijs. Daarbij is de gedachte dat de verkoopprijs
van een makkelijk te verkopen woning dichter bij de oorspronkelijke vraagprijs zal liggen
dan die van een moeilijk te verkopen woning. In het eerste geval heeft de koper namelijk
weinig ruimte om over de prijs te onderhandelen.
In het tweede kwartaal van 2016 is de verkoopprijs van de woningen in het
referentiegebied gemiddeld meer dan 94 procent van de originele vraagprijs. In het
risicogebied ligt die prijsverhouding met ruim 92 procent iets lager (grafiek B.5a, Bijlage
B). In het risicogebied is de prijsverhouding de afgelopen jaren licht verbeterd, maar
die in het referentiegebied duidelijk in sterkere mate. Het verschil tussen het risico- en
referentiegebied loopt het afgelopen jaar echter niet op (grafiek 2.4.1 en tabel 2.4.2).

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

19

2.4.1 Mediane prijsverhouding
2012 Q3= 100
109
108
107
106
105
104
103
102
101
100
99
98
97
III

IV

I

II

2012

2.4.2

III

IV

I

II

III
2014

2013

IV

I

II

III

IV

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

I

II
2016

Ontwikkeling van de mediane verhouding tussen verkoopprijs en
vraagprijs
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

3,3

2,1

4,5

referentiegebied

8,0

7,1

8,9

risicogebied

2,4

1,1

3,6

referentiegebied

2,1

1,3

2,9

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

2.5 Verschil tussen krimpgebieden en
niet-krimpgebieden
Zowel binnen het risicogebied als het referentiegebied liggen regio’s waar de bevolking
krimpt. De woningmarkt in deze krimpregio’s ontwikkelt zich over het algemeen
minder gunstig dan die in de niet-krimpregio’s. Binnen de krimp- en niet-krimpregio’s
ontwikkelt het risicogebied zich in de regel minder gunstig dan het referentiegebied.
In de krimpregio’s in het risicogebied ontwikkelen de meeste indicatoren, behalve het
aandeel te-koop staande woningen en de verkoopduur, zich significant minder positief dan
in de krimpregio’s in het referentiegebied. Met uitzondering van het aandeel verkochte
woningen ontwikkelen alle verkoopbaarheidsindicatoren zich significant minder gunstig in
de niet-krimpregio’s in het risicogebied dan de niet-krimpregio’s in het referentiegebied.

20

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Alle vergelijkingen tussen de krimp- en niet-krimpregio’s zijn te vinden in bijlage C.
Ter illustratie is in deze paragraaf de te-koopduur van te koop staande woningen in
gebieden met en zonder krimp beschreven (zie grafiek 2.5.1 en 2.5.2 en tabel 2.5.3) en de
verkoopduur van verkochte woningen in gebieden met en zonder krimp (zie tabel 2.5.4).
In de krimpregio’s neemt de te-koopduur significant sterker toe in het risicogebied dan in
het referentiegebied. Ook in de niet-krimpregio’s ontwikkelt de te-koopduur zich minder
gunstig in het risicogebied dan in het referentiegebied. Deze verschillen zijn eveneens
significant. Dit bevestigt het beeld uit paragraaf 2.3.

2.5.1 Mediane te-koopduur, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

I

2015

II

2016

2.5.2 Mediane te-koopduur, gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
140
130
120
110
100
90
80
70
60
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

21

2.5.3

Ontwikkeling van de mediane te-koopduur, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

%­

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

34,7

11,9

57,5

9,4

-8,2

27,0

referentiegebied

−2,6

−14,0

8,7

−21,3

−32,2

−10,3

3,7

−21,1

28,5

−4,6

−25,7

16,6

−17,8

−28,7

−6,9

−22,9

−34,9

−10,9

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016
risicogebied
referentiegebied

In de niet-krimpregio’s heeft de verkoopduur zich duidelijk en significant minder gunstig
ontwikkeld in het risicogebied dan in het referentiegebied. Vanaf het derde kwartaal in
2012 is de verkoopduur in het risicogebied toegenomen, terwijl de ontwikkeling van de
verkoopduur in het referentiegebied is afgenomen (tabel 2.5.4). In de krimpgebieden is dit
verschil niet significant. In de vorige rapportage was dit verschil duidelijker aanwezig.

2.5.4

Ontwikkeling van de mediane verkoopduur, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

%­

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

15,8

−12,2

43,7

13,6

−20,0

47,3

referentiegebied

−16,9

−34,0

0,2

−45,0

−62,2

−27,9

risicogebied

−8,0

−35,9

20,0

−6,2

−37,1

24,7

referentiegebied

−12,3

−28,9

4,2

−18,1

−29,2

−6,9

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

2.6 Verschil tussen laag en hoog
woonsegment
Om te bepalen of woningen in het hoge segment meer last hebben van een mogelijke
stagnatie van de woningmarkt in het aardbevingsgebied dan woningen in het
lagere segment, is voor de meeste verkoopbaarheidsindicatoren ook een uitsplitsing
gemaakt naar het hoge en lage woonsegment. De verkoop van woningen in het hoge
segment verloopt in het risicogebied ten opzichte van het referentiegebied meestal

22

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

niet moeizamer. In het hoge woonsegment is er alleen een duidelijk verschil in
prijsverhouding voor woningen in het risico- en referentiegebied. In het lage segment
zijn duidelijkere verschillen waar te nemen tussen het risico- en referentiegebied. Met
uitzondering van het aantal verkochte woningen (volgens de NVM) ontwikkelen alle
verkoopbaarheidsindicatoren in het lage woonsegment zich significant minder gunstig in
het risicogebied dan in het referentiegebied.
2.6.1 Mediane verkoopduur, laag segment
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

III

IV

I

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2.6.2 Mediane verkoopduur, hoog segment
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Ter illustratie zijn in deze paragraaf de verkoopduur van te koop staande woningen (grafiek
2.6.1 en 2.6.2 en tabel 2.6.3) en de prijsverhouding van verkochte woningen in het
hoge en lage segment (tabel 2.6.4) beschreven. Alle vergelijkingen tussen het risico- en

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

23

referentiegebied in het hoge en lage segment zijn te vinden in bijlage C. Voor woningen in
het hogere segment is er geen duidelijk verschil waarneembaar in de verkoopduur tussen
het risico- en referentiegebied. De verkoopduur van woningen uit het lage segment in het
risicogebied verschilt wel duidelijk van de verkoopduur van woningen in ditzelfde segment
in het referentiegebied. Zo stonden woningen in het lage segment in het referentiegebied
in 2012 na de aardbeving gemiddeld ruim 22 dagen langer te koop dan woningen in het
risicogebied. In het tweede kwartaal van 2016 worden lage segmentwoningen in het
referentiegebied gemiddeld bijna 60 dagen sneller verkocht dan in het risicogebied (zie
tabellenset tabel 3).

2.6.3

Ontwikkeling van de mediane verkoopduur, laag en hoog segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

%­

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

24,6

−1,9

51,0

−4,0

−48,3

40,4

referentiegebied

−28,4

−44,1

−12,7

−43,5

−66,4

−20,7

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016
risicogebied

−2,3

−29,7

25,0

−7,3

−48,5

33,9

referentiegebied

−13,2

−26,4

0,0

−18,0

−33,3

−2,7

In het tweede kwartaal van 2016 is de verkoopprijs van de woningen in het referentie­
gebied in het lage segment gemiddeld 95 procent en in het hoge segment gemiddeld
94 procent van de originele vraagprijs. Voor de woningen in het risicogebied ligt die prijs­
verhouding, met gemiddeld 93 procent in het lage segment en gemiddeld 92 procent in
het hoge segment, iets lager (zie tabellenset tabel 5). De prijsverhouding van woningen in
het risicogebied heeft zich verbeterd in de afgelopen jaren. In het referentiegebied heeft
de prijsverhouding zich echter duidelijk in sterkere mate verbeterd. Dit geldt voor zowel het
hoge als het lage segment (zie tabel 2.6.4, grafiek C.11a en C.11b, Bijlage C).

2.6.4

Ontwikkeling van de mediane prijsverhouding, laag en hoog segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

%­

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

2,2

1,1

3,3

6,5

3,4

9,5

referentiegebied

5,8

5,1

6,5

11,8

10,2

13,5

risicogebied

2,1

0,9

3,2

3,7

0,4

6,9

referentiegebied

1,7

1,1

2,4

3,4

1,7

5,0

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

24

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2.7 Conclusie
In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de verkoopbaarheid van woningen in het
aardbevingsgebied vergeleken met de ontwikkeling in het referentiegebied. Dat is gedaan
met behulp van vijf verschillende indicatoren. Deze indicatoren ontwikkelen zich in de
periode vanaf de aardbeving bij Huizinge in 2012 tot en met het tweede kwartaal van
2016 allemaal minder gunstig in het risicogebied dan in het referentiegebied.
De afname van het aandeel te koop staande woningen in het risicogebied blijft achter
bij die in het referentiegebied. Ook ontwikkelt het aantal verkochte woningen ten
opzichte van de woningvoorraad zich in het risicogebied minder gunstig dan in het
referentiegebied. Verder is de te-koopduur in het risicogebied nagenoeg stabiel, terwijl
in het referentiegebied sprake is van een aanzienlijke daling. Dit geldt ook voor de
verkoopduur. Daarnaast is de verhouding tussen de verkoopprijs en vraagprijs van
woningen voor verkopers in het risicogebied minder gunstig dan in het referentiegebied.
Terwijl het algemene herstel van de woningmarkt in Nederland zichtbaar is in zowel
het risico- als het referentiegebied, is dat herstel in het risicogebied minder groot. De
achterstand in het herstel lijkt tussen eind 2015 en half 2016 voor wat betreft de meeste
verkoopbaarheidsindicatoren echter niet groter te worden. Alleen de te-koopduur laat een
ander beeld zien. Hier nemen de verschillen tussen het risico- en referentiegebied wel toe.
Woningen in het hoge segment blijken niet meer last te hebben van een mogelijke
stagnatie van de woningmarkt in het aardbevingsgebied dan woningen in het lagere
segment. De meeste verkoopbaarheidsindicatoren blijven in het risicogebied sterker achter
voor lage segmentwoningen dan voor woningen in het hoge segment.

Ontwikkelingen in de verkoopbaarheid van woningen

25

3.
Prijsontwikkelingen
van verkochte
woningen

3.1 Inleiding
Dit hoofdstuk gaat in op de vraag hoe de prijzen van verkochte bestaande koopwoningen
in het gebied rondom het Groningenveld zich hebben ontwikkeld ten opzichte van de
verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in het referentiegebied. Net als in de
voorgaande rapporten is de ontwikkeling van de woningprijzen in beeld gebracht met een
prijsindex, die is berekend met behulp van een kenmerkenmodel1).
Een kenmerkenmodel corrigeert de gemeten prijsontwikkeling voor veranderingen in de
kenmerken die woningen bezitten. Voorbeelden van woningkenmerken zijn het woning­
type, de grootte van de woning of de staat van het onderhoud. Door te corrigeren voor zulke
kenmerken is voorkomen dat een ontwikkeling wordt gemeten die is veroorzaakt doordat in
kwartaal A woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in kwartaal B2).
Er is ook een prijsindex berekend met behulp van de zogenoemde SPAR-methode, waarbij
transactieprijzen van woningen worden afgezet tegen hun WOZ-waarde. Dit hoofdstuk
beschrijft de resultaten van het kenmerkenmodel. Het SPAR-model wordt gebruikt ter onder­
steuning. De figuren en tabellen die bij het SPAR-model horen zijn te vinden in bijlage C3).
Net als in de voorgaande rapporten is de ontwikkeling van de woningprijzen ten opzichte
van het derde kwartaal in 2012 onderzocht. Dat is het kwartaal waarin de zwaarste
aardbeving tot dusver plaatsvond. Om de gebieden goed vanaf dat moment te kunnen
vergelijken, zijn de indices berekend vanaf 1995 en herschaald naar 2012Q3=100. In dit
hoofdstuk worden de trendlijnen van het derde kwartaal van 2012 gepresenteerd. De
volledige trendlijnen –startend in 1995– zijn te vinden in bijlage B.
Er is altijd sprake van enige onzekerheid rond een prijsindex. Hier moet bij het interpreteren
van de resultaten rekening mee worden gehouden. Daarom worden in de tabellen en de
grafieken de marges rond de trendlijn weergegeven. De resultaten voor het risicogebied en
het referentiegebied verschillen significant als de marges van beide trendlijnen elkaar niet
overlappen.

3.2 Prijsontwikkeling
De prijzen van bestaande koopwoningen in het risicogebied waren volgens het
kenmerkenmodel in het tweede kwartaal van 2016 0,2 procent lager dan in het
derde kwartaal van 2012. In het referentiegebied zijn de prijzen ten opzichte
van het derde kwartaal van 2012 met 2,6 procent gestegen. Zo gezien blijven de

1)

Een kenmerkenmodel wordt ook wel een hedonisch model genoemd. Verdere uitleg over het kenmerkenmodel
is te vinden in het methoderapport.

2)

De resultaten van de regressieanalyse van het kenmerkenmodel zijn te vinden in bijlage D.

3)

Het kenmerkenmodel en de SPAR-methode zijn niet één op één te vergelijken omdat gebruik is gemaakt van
verschillende datasets. Verdere uitleg is te vinden in het eerder gepubliceerde methoderapport.

Prijsontwikkelingen van verkochte woningen

27

prijzen in het risicogebied dus achter bij het referentiegebied. Echter, door de ruime
betrouwbaarheidsmarges is dit verschil niet significant en kan er daarom niet met zekerheid
gesteld worden dat de prijzen in het risicogebied achterblijven bij het referentiegebied.
Net als in de rest van Nederland, stijgen de woningprijzen in zowel het risicogebied als

3.2.1 Prijsindex verkochte woningen volgens het kenmerkenmodel
2012 Q3= 100
106
104
102
100
98
96
94
92
III

IV

I

II

2012

III
2013

Risicogebied
Risicogebied – marge

3.2.2

IV

I

II

III
2014

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Referentiegebied
Referentiegebied – marge

Ontwikkeling prijzen verkochte woningen volgens het kenmerkenmodel
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

−0,2

−2,5

2,1

referentiegebied

2,6

0,9

4,3

risicogebied

2,4

0,2

4,6

referentiegebied

3,4

1,7

5,0

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

het referentiegebied sinds enige tijd weer. In het referentiegebied werd het herstel van
de woningprijzen in de loop van 2013 ingezet. In het risicogebied daalden de prijzen
drie kwartalen langer. De prijzen in het risicogebied stegen weer voor het eerst in het
voorjaar van 2014. Vanaf dit moment is er voorzichtig herstel te zien van de woningprijzen
in het risicogebied. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de prijzen in het risicogebied
volgens het kenmerkenmodel met 2,4 procent gestegen. In het referentiegebied stegen de
prijzen ten opzichte van een jaar geleden met 3,4 procent. Ook volgens het SPAR-model
daalden de prijzen in risicogebied een langere periode dan in het referentiegebied en is
er sindsdien sprake van herstel van de woningmarktprijzen. Echter, ook op basis van het
SPAR-model kunnen geen significante conclusies getrokken worden vanwege de ruime
betrouwbaarheidsmarges.

28

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Doordat de prijzen in het risicogebied enkele kwartalen langer daalden, heeft het
risicogebied een achterstand opgelopen ten opzichte van het referentiegebied. Vanaf het
moment dat in het risicogebied het herstel van de woningprijzen inzette, ontwikkelen de
prijzen in beide gebieden zich nagenoeg in gelijke mate. Hierdoor wordt de achterstand
van het risicogebied ten opzichte van het referentiegebied vooralsnog niet ingelopen. De
achterstand wordt echter ook niet groter.
Het risicogebied en het referentiegebied zijn opgedeeld in een deel met bevolkingskrimp
en een deel zonder bevolkingskrimp. In zowel de gebieden met bevolkingskrimp als de
gebieden zonder bevolkingskrimp, daalden de prijzen volgens het kenmerkenmodel in het
risicogebied gedurende een langere periode dan in het referentiegebied. In alle gebieden
is er sprake van herstel van de woningmarktprijzen. Ook het SPAR-model laat dit zien. Het
herstel lijkt in de gebieden zonder bevolkingskrimp wel wat sterker dan in de gebieden
met bevolkingskrimp. Voor zowel het gebied met krimp als het gebied zonder krimp geldt
dat de achterstand van het risicogebied ten opzichte van het referentiegebied vrijwel gelijk
blijft.

3.2.3 Prijsontwikkeling verkochte woningen krimpgebieden
2012 Q3= 100
104
102
100
98
96
94
92
90
88
III

IV

I

II

2012

3.2.4

III

IV

I

II

III
2014

2013

IV

I

II

III

IV

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

I

II
2016

Ontwikkeling prijzen van verkochte woningen volgens het
kenmerkenmodel, gebieden met krimp
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

−1,7

−5,1

1,8

referentiegebied

−0,3

−2,8

2,3

risicogebied

1,7

−1,7

5,1

referentiegebied

2,6

0,3

4,9

Prijsontwikkelingen van verkochte woningen

29

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

3.2.5 Prijsontwikkeling verkochte woningen gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
106
104
102
100
98
96
94
92
90
III

IV

I

II

2012

3.2.6

III

IV

I

II

III
2014

2013

IV

I

II

III

IV

I

II

2015

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2016

Ontwikkeling prijzen verkochte woningen volgens het
kenmerkenmodel, gebieden zonder krimp
Betrouwbaarheidsmarge
Ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

0,5

−2,4

3,3

referentiegebied

3,2

1,3

5,0

risicogebied

2,6

−0,2

5,4

referentiegebied

3,1

1,2

5,1

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

3.3 Conclusie
De ontwikkeling van de prijzen van bestaande koopwoningen in het gebied rondom
het Groningenveld is vergeleken met de ontwikkeling van de woningprijzen in het
referentiegebied. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 blijft de prijsontwikkeling in
het risicogebied wat achter bij het referentiegebied. Vanwege de ruime betrouwbaarheids­
marges kan dit echter niet met zekerheid gesteld worden. In het voorjaar van 2014 zette er
in het risicogebied herstel van de woningprijzen in. Dit was enkele kwartalen later dan in
het referentiegebied. Sindsdien stijgen de prijzen in het risicogebied en referentiegebied in
nagenoeg gelijke mate.

30

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

4.
Aanvullende
analyses

4.1 Inleiding
In dit derde rapport is een aantal extra analyses uitgevoerd. De NCG wil weten of woningen
in het hogere segment meer last hebben van een mogelijke stagnatie van de woningmarkt
in het aardbevingsgebied dan woningen in het lagere segment. Tevens leeft de vraag
of de te koop staande en verkochte woningen uit het NVM-bestand representatief zijn,
vergeleken met de overige koopwoningenvoorraad. Verder heeft de NCG gevraagd om een
indicator die de ontwikkeling van de WOZ-waarde weergeeft en om inzicht te geven in
verhuisbewegingen van en naar het onderzoeksgebied.
In dit hoofdstuk worden de resultaten beschreven van de extra analyses over de
representativiteit, de ontwikkeling van de WOZ-waarde van koopwoningen en de verhuis­
bewegingen. De resultaten van de eerst genoemde extra analyse, de vergelijking van het
hoge en lage woonsegment, zijn al beschreven in paragraaf 2.6. Voor meer informatie over
de methoden van deze extra analyses zie de annex bij het methoderapport.

4.2 Representativiteit
Mogelijkerwijs is er sprake van selectiviteit in de woningen die te koop worden gezet en
verkocht. Dit zou sterker het geval kunnen zijn in het risicogebied wanneer bewoners het
idee hebben dat door de bevingen bepaalde woningen niet verkoopbaar zijn. Om hier meer
inzicht in te krijgen, heeft de NCG gevraagd om de te koop staande en verkochte woningen
in het risico- en referentiegebied te vergelijken met de overige koopwoningvoorraad.
Hiertoe zijn de oppervlakte, het bouwjaar, het aantal verblijfsobjecten per pand en de
WOZ-waarde vergeleken voor woningen die te koop staan, verkocht zijn, of tot de overige
koopwoningvoorraad behoren in het risico- en referentiegebied. Dit is gedaan met
cijfers over 2015. De resultaten worden zowel in procenten (zie tabel 4.2.1) als absolute
aantallen (zie tabel 4.2.2) gepresenteerd.
In het totale onderzoeksgebied (risico- en referentiegebied) blijkt dat wat betreft de
oppervlakte, het bouwjaar en de WOZ-waarde de onderzochte categorieën sterk op elkaar
lijken. Zo heeft van zowel de te koop staande en verkochte woningen als de overige
koopwoningen ongeveer 15 procent een WOZ-waarde tussen de twee honderd duizend en
de twee honderd vijftig duizend euro (zie tabel 4.2.2).
Ook als het risico- en referentiegebied apart worden bekeken, blijken de te koop staande
en verkochte woningen sterk te lijken op de overige koopwoningenvoorraad: telkens heeft
ongeveer 45 procent een oppervlakte tussen de 100 en 150 m2, in zowel het risico- als het
referentiegebied.
Wat betreft het aantal verblijfsobjecten per pand, wijken de te koop staande en verkochte
woningen volgens het NVM-bestand, wel iets af van de overige koopwoningenvoorraad.
Te koop staande en verkochte woningen liggen vergeleken met de overige
koopwoningenvoorraad relatief vaker in panden met meerdere verblijfsobjecten. Dit is het
geval voor zowel het risico- als het referentiegebied.

32

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

4.2.1

Representativiteit woningen, 2015, aantallen
Totaal

Risicogebied

Referentiegebied

te koop

verkocht

overig1

totaal

te koop

verkocht

overig

totaal

te koop

verkocht

overig

190 319­
32 659­
88 474­
53 017­
16 160­

7 865­
1 687­
3 304­
2 085­
789­

5 280­
1 183­
2 495­
1 293­
309­

177 174­
29 789­
82 675­
49 639­
15 062­

47 833­
8 990­
22 487­
12 243­
4 112­

2 140­
516­
916­
530­
178­

1 180­
300­
548­
271­
61­

44 513­
8 174­
21 023­
11 442­
3 873­

142 486­
23 669­
65 987­
40 774­
12 048­

5 725­
1 171­
2 388­
1 555­
611­

4 100­
883­
1 947­
1 022­
248­

132 661­
21 615­
61 652­
38 197­
11 189­

9­

0­

0­

9­

1­

0­

0­

1­

8­

0­

0­

8­

Bouwjaar
Totaal
1000 tot 1925
1925 tot 1945
1945 tot 1985
1985 en later
Bouwjaar onbekend

190 319­
29 622­
24 673­
80 887­
55 136­
1­

7 865­
1 435­
1 116­
3 293­
2 021­
0­

5 280­
691­
554­
2 552­
1 483­
0­

177 174­
27 496­
23 003­
75 042­
51 632­
1­

47 833­
10 143­
7 194­
18 191­
12 304­
1­

2 140­
501­
341­
830­
468­
0­

1 180­
212­
165­
493­
310­
0­

44 513­
9 430­
6 688­
16 868­
11 526­
1­

142 486­
19 479­
17 479­
62 696­
42 832­
0­

5 725­
934­
775­
2 463­
1 553­
0­

4 100­
479­
389­
2 059­
1 173­
0­

132 661­
18 066­
16 315­
58 174­
40 106­
0­

Aantal verblijfsobjecten
per pand
Totaal
Een per pand
Meer per pand

190 319­
181 936­
8 383­

7 865­
7 225­
640­

5 280­
4 846­
434­

177 174­
169 865­
7 309­

47 833­
45 719­
2 114­

2 140­
1 953­
187­

1 180­
1 099­
81­

44 513­
42 667­
1 846­

142 486­
136 217­
6 269­

5 725­
5 272­
453­

4 100­
3 747­
353­

132 661­
127 198­
5 463­

190 300­
70 300­
50 900­
30 700­
36 100­

7 900­
3 400­
1 700­
1 100­
1 600­

5 300­
2 300­
1 300­
800­
800­

177 200­
64 700­
47 800­
28 900­
33 700­

47 800­
21 600­
12 500­
6 700­
6 200­

2 100­
1 100­
500­
300­
300­

1 200­
600­
300­
100­
100­

44 500­
19 900­
11 700­
6 300­
5 800­

142 500­
48 700­
38 400­
24 000­
29 900­

5 700­
2 300­
1 200­
800­
1 300­

4 100­
1 700­
1 100­
600­
700­

132 700­
44 700­
36 200­
22 500­
27 900­

2 300­

100­

100­

2 100­

800­

0­

0­

800­

1 400­

100­

100­

1 300­

aantal

Oppervlakte (in m2)
Totaal
	   0 tot 100
100 tot 150
150 tot 250
250 tot 10 000
Oppervlakte onbekend
of onwaarschijnlijk 2

WOZ-waarde (in euro's)
Totaal
	  10 000 tot 150 000
150 000 tot 200 000
200 000 tot 250 000
250 000 tot 5 000 000
WOZ-waarde onbekend
of onwaarschijnlijk 3

Bron: CBS.
1) De categorie 'overig' omvat alle koopwoningen die niet verkocht zijn in 2015 of te koop staan op 31 december 2015.
2) Deze categorie omvat alle oppervlaktes die onbekend zijn of groter zijn dan 9 999 m 2.
3) Onwaarschijnlijke WOZ-waarden zijn lager dan 10 000 of hoger dan 5 000 000 euro.

4.2.2

Representativiteit woningen, 2015, percentages
Totaal

Risicogebied

Referentiegebied

te koop

verkocht

overig1

totaal

te koop

verkocht

overig

totaal

te koop

verkocht

overig

%­

Oppervlakte (in m2)
Totaal

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

	   0 tot 100

17­

21­

22­

17­

19­

24­

25­

18­

17­

20­

22­

16­

100 tot 150

46­

42­

47­

47­

47­

43­

46­

47­

46­

42­

47­

46­

150 tot 250

28­

27­

24­

28­

26­

25­

23­

26­

29­

27­

25­

29­

250 tot 10 000

8­

10­

6­

9­

9­

8­

5­

9­

8­

11­

6­

8­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

Oppervlakte onbekend
of onwaarschijnlijk 2
Bouwjaar
Totaal

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

100­

1000 tot 1925

16­

18­

13­

16­

21­

23­

18­

21­

14­

16­

12­

14­

1925 tot 1945

13­

14­

10­

13­

15­

16­

14­

15­

12­

14­

9­

12­

1945 tot 1985

43­

42­

48­

42­

38­

39­

42­

38­

44­

43­

50­

44­

1985 en later

29­

26­

28­

29­

26­

22­

26­

26­

30­

27­

29­

30­

Bouwjaar onbekend

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

0­

Aanvullende analyses

33

4.2.2

Representativiteit woningen, 2015, percentages (slot)
Totaal

Aantal verblijfsobjecten
per pand
Totaal
Een per pand
Meer per pand
WOZ-waarde (in euro's)
Totaal
	  10 000 tot 150 000
150 000 tot 200 000
200 000 tot 250 000
250 000 tot 5 000 000
WOZ-waarde onbekend
of onwaarschijnlijk 3

Risicogebied

Referentiegebied

te koop

verkocht

overig1

totaal

te koop

verkocht

overig

totaal

te koop

verkocht

overig

100­
96­
4­

100­
92­
8­

100­
92­
8­

100­
96­
4­

100­
96­
4­

100­
91­
9­

100­
93­
7­

100­
96­
4­

100­
96­
4­

100­
92­
8­

100­
91­
9­

100­
96­
4­

100­
37­
27­
16­
19­

100­
43­
22­
14­
20­

100­
43­
25­
14­
16­

100­
36­
27­
16­
19­

100­
45­
26­
14­
13­

100­
49­
23­
13­
14­

100­
49­
24­
13­
11­

100­
45­
26­
14­
13­

100­
34­
27­
17­
21­

100­
40­
21­
15­
23­

100­
41­
26­
15­
17­

100­
34­
27­
17­
21­

1­

1­

2­

1­

2­

1­

3­

2­

1­

1­

1­

1­

%­

Bron: CBS.
1)
De categorie 'overig' omvat alle koopwoningen die niet verkocht zijn in 2015 of te koop staan op 31 december 2015.
2)
Deze categorie omvat alle oppervlaktes die onbekend zijn of groter zijn dan 9 999 m 2.
3)
Onwaarschijnlijke WOZ-waarden zijn lager dan 10 000 of hoger dan 5 000 000 euro.

4.3 WOZ-waarde van koopwoningen
Tot nu toe is in deze onderzoekreeks de waardeontwikkeling van woningen in het
onderzoeksgebied steeds in kaart gebracht met analyses van de verkoopprijzen van
verkochte woningen. Dit inzicht kan verbreed worden door eveneens de ontwikkeling van
de WOZ-waarden van alle koopwoningen in het onderzoeksgebied in kaart te brengen.
Deze paragraaf gaat daarom in op de vraag hoe de WOZ-waarde van koopwoningen in het
gebied rondom het Groningenveld zich heeft ontwikkeld ten opzichte van de WOZ-waarde
van koopwoningen in het referentiegebied.
De ontwikkeling van de WOZ-waarde is berekend op basis van gecombineerde gegevens
uit de BAG en de WOZ-registratie. Deze gecombineerde registratie is beschikbaar vanaf
waardepeildatum 1 januari 2011.
Om het risicogebied goed met het referentiegebied te kunnen vergelijken, is er een index
berekend. Tabel 4.3.1 laat de ontwikkeling van de WOZ-waarde zien ten opzichte van
waardepeildatum 1 januari 2012. Dit is de meest recente waardepeildatum op het moment
van de zwaarste beving tot dusver. De waarde van 1 januari 2012 is daarom op 100
gesteld. De hele reeks vanaf waardepeildatum 1 januari 2011 is te vinden in bijlage B. Een
uitgebreidere beschrijving van de methode is te vinden in de annex bij het methoderapport.
In zowel het risico- als het referentiegebied is de WOZ-waarde van koopwoningen de
afgelopen jaren gedaald. Ook in de rest van Nederland was in deze periode een daling van
de WOZ-waarde te zien. In het risicogebied daalde de WOZ-waarde op waardepeildatum
1 januari 2014 ten opzichte van waardepeildatum 1 januari 2012 met 8,8 procent. In
het referentiegebied daalde de WOZ-waarde in deze periode met 9,2 procent. In het
eerste jaar na de zwaarste aardbeving tot nu toe daalde de WOZ-waarde iets meer in het
referentiegebied. Het jaar erna daalde de WOZ-waarde juist iets meer in het risicogebied.
Hierdoor is de totale daling ten opzichte van waardepeildatum 1 januari 2012 nagenoeg
gelijk in beide gebieden.

34

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

4.3.1

Ontwikkeling van de WOZ-waarde van koopwoningen
Risico

Referentie

Index

Ontwikkeling
t.o.v. jaar eerder

Index

Ontwikkeling
t.o.v. jaar eerder

1 jan. 2012= 100

%­

1 jan. 2012= 100

%­

1-1-2012

100­

100­

1-1-2013

94­,8

−5­,2

93­,5

−6­,5

1-1-2014

91­,2

−3­,8

90­,8

−2­,9

Er moet hierbij wel worden opgemerkt dat in het risicogebied vaker bezwaar is
aangetekend tegen de waardering van een woning dan in het referentiegebied1). Nog
niet alle uitkomsten van deze bezwaarschiften zijn bekend. Eventuele aanpassingen in de
WOZ-waarde naar aanleiding van een bezwaarschrift zijn dus niet in de cijfers verwerkt.
Landelijk geldt dat de WOZ-waarde in ongeveer de helft van de gevallen wordt aangepast
naar aanleiding van het bezwaar.

4.4 Verhuisbewegingen
De NCG heeft gevraagd om in dit onderzoek een beknopte schets te geven van de
verhuisbewegingen in het risicogebied2). Dit om te kunnen zien of er indicaties zijn voor
een ‘leegloop’ uit het risicogebied. Verhuist men er meer en vertrekt men vaker uit de
regio? Om deze vragen te beantwoorden, wordt in deze paragraaf inzicht gegeven in het
aantal verhuizingen van huishoudens van, naar en binnen zowel het risicogebied als het
referentiegebied. Deze analyse is uitgevoerd voor alle kwartalen in de jaren 2012 tot en
met 2015. Dit zodat de eerste twee kwartalen van 2012 als referentiekwartalen gebruikt
kunnen worden. Over 2016 is nog geen informatie beschikbaar.
In tabel 4.4.1 is te zien dat er ieder kwartaal gemiddeld ongeveer tien duizend verhuizingen
van huishoudens zijn vanuit, naar en binnen het risico- en referentiegebied. Ook is te zien
dat zowel verhuizende huishoudens uit het risico- als het referentiegebied meestal binnen
dat gebied verhuizen. Een zogenaamde ‘leegloop’ van het risicogebied valt dus niet te zien.
Als bewoners het risicogebied verlaten, vertrekken zij vaker naar een gemeente buiten het
onderzoeksgebied dan naar een gemeente in het referentiegebied. Zij vertrekken dus niet in
groten getale naar nabijgelegen gemeenten zonder aardbevingsschade.

1)

De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit van WOZ-taxaties door gemeenten. De Waarderingskamer
houdt onder andere per gemeente bij hoe vaak er bezwaar is aangetekend tegen de WOZ-beschikking. Dit is te
vinden via de website van de Waarderingskamer.

2)

Onderzoekers van de bouwkundefaculteit van de TU Delft (OTB) hebben eerder ook al onderzoek gedaan naar de
verhuisbewegingen in het aardbevingsgebied, zie dit rapport.

Aanvullende analyses

35

4.4.1

Verhuisbewegingen
2012

Gebied

Naar

2013
referentie

risico

overig1,2

totaal

risico

2014
referentie

overig1,2

totaal

risico

2015
referentie

overig1,2

totaal

risico

referentie

overig1,2

totaal

aantal

Van
1e kw. Risico
Referentie
Overig1,2
Totaal

1 250­

155­

638­

2 043­

1 295­

187­

566­

2 048­

1 186­

185­

645­

2 016­

1 270­

192­

666­

2 128­

132­

3 580­

1 965­

5 677­

138­

3 538­

1 848­

5 524­

153­

3 738­

1 917­

5 808­

186­

3 937­

2 742­

6 865­

437­

1 518­

0­

1 955­

419­

1 484­

0­

1 903­

445­

1 518­

0­

1 963­

521­

1 575­

0­

2 096­

1 819­

5 253­

2 603­

9 675­

1 852­

5 209­

2 414­

9 475­

1 784­

5 441­

2 562­

9 787­

1 977­

5 704­

3 408­ 11 089­

2e kw. Risico
Referentie
Overig1,2
Totaal

1 194­

166­

531­

1 891­

1 145­

146­

546­

1 837­

1 197­

159­

554­

1 910­

1 156­

175­

551­

1 882­

141­

3 511­

1 622­

5 274­

121­

3 273­

1 598­

4 992­

153­

3 477­

1 613­

5 243­

156­

3 547­

2 102­

5 805­

411­

1 353­

0­

1 764­

372­

1 413­

0­

1 785­

396­

1 299­

0­

1 695­

427­

1 461­

0­

1 888­

1 746­

5 030­

2 153­

8 929­

1 638­

4 832­

2 144­

8 614­

1 746­

4 935­

2 167­

8 848­

1 739­

5 183­

2 653­

9 575­

3e kw. Risico
Referentie
Overig1,2
Totaal

1 119­

142­

744­

2 005­

1 189­

175­

788­

2 152­

1 266­

159­

843­

2 268­

1 325­

205­

835­

2 365­

142­

3 493­

2 372­

6 007­

143­

3 454­

2 613­

6 210­

152­

3 502­

2 710­

6 364­

196­

4 079­

2 984­

7 259­

522­

1 782­

0­

2 304­

512­

1 675­

0­

2 187­

539­

1 779­

0­

2 318­

610­

1 888­

0­

2 498­

1 783­

5 417­

3 116­ 10 316­

1 844­

5 304­

3 401­ 10 549­

1 957­

5 440­

3 553­ 10 950­

2 131­

6 172­

4e kw. Risico
Referentie
Overig1,2
Totaal

1 256­

179­

541­

1 976­

1 165­

171­

572­

1 908­

1 308­

193­

637­

2 138­

1 344­

213­

626­

2 183­

153­

3 612­

1 697­

5 462­

131­

3 757­

1 892­

5 780­

167­

3 919­

2 392­

6 478­

185­

3 988­

2 889­

7 062­

434­

1 448­

0­

1 882­

433­

1 518­

0­

1 951­

501­

1 501­

0­

2 002­

476­

1 647­

0­

2 123­

1 843­

5 239­

2 238­

9 320­

1 729­

5 446­

2 464­

9 639­

1 976­

5 613­

3 029­ 10 618­

2 005­

5 848­

3 819­ 12 122­

3 515­ 11 368­

Bron: CBS.
1)
De categorie 'overig' bevat alle gemeenten buiten het risico- en referentiegebied.
2)
De verhuisbewegingen van overig naar overig zijn niet onderzocht en komen dus logischerwijs niet voor.

4.4.2 Aandeel verhuizers dat uit risico- en referentiegebied verhuist
%
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
I

II

III

IV

I

II

III

IV

2012

2013

% uit risicogebied

% uit referentiegebied

I

II

III
2014

IV

I

II

III

IV

2015

Om een beter beeld te krijgen of er een verschil is in de omvang van de verhuisstromen
uit het risico- en het referentiegebied, wordt het aandeel huishoudens dat verhuist
vergeleken. Het aandeel verhuizers dat uit het risicogebied verhuist is tussen de
36 procent en 45 procent (zie grafiek 4.4.2) en vergelijkbaar met het aandeel dat uit het
referentiegebied verhuist. Dit is ook niet veranderd sinds het derde kwartaal van 2012,
toen de zwaarste beving plaatsvond.

36

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Ook bestaan de vestigingen in het risico- en referentiegebied voor een ongeveer even
groot deel uit vestigingen van huishoudens die eerst in een ander gebied woonden (zie
grafiek 4.4.3). Het risicogebied wordt door ‘buitenstaanders’ dus niet sterker vermeden dan
het referentiegebied. Dit is eveneens niet veranderd sinds het derde kwartaal van 2012.
Opgemerkt moet worden dat de pieken in het derde kwartaal van elk jaar ontstaan door
seizoenseffecten van verhuisbewegingen, bijvoorbeeld studenten die in het derde kwartaal
verhuizen voor hun studie.
Al met al laten de geanalyseerde verhuisbewegingen dus geen duidelijke verschillen zien
tussen het risico- en referentiegebied.

4.4.3 Aandeel verhuizers dat naar risico- en referentiegebied verhuist
%
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
I

II

III

IV

2012

% naar risicogebied

I

II

III

IV

2013

I

II

III
2014

IV

I

II

III

IV

2015

% naar referentiegebied

Aanvullende analyses

37

Bijlage A.
Indeling
onderzoeksgebied

Gebiedsindeling onderzoeksgebied

Schiermonnikoog
Ameland
Eemsmond

Terschelling
De Marne

Vlieland

Dongeradeel
Loppersum
WinFerwerderaAppingedam
Kollumerland
Besum
diel
DanDelfzĳl
en Nieuwdum Ten
het Bildt
tumaBoer
Zuidhorn
kruisland
LeeuwarSlochteren
diel
deradeel
MenaAcht- Grootegast
Groningen
Franekera- meraOldambt
karspelen
Leek
Hooge- MenTytsjerksteradiel
deel
terHaren
zandHarlingen
diel
LeeuSappe- wolde
Marum
warden
meer
SmallingerBellingLittenseraVeendam
diel
land
wedde
Tynaarlo
NoordenPekela
veld
Opsterland
Súdwest-Fryslân
StadsAa en Hunze
Assen
kanaal Vlagtwedde
Ooststellingwerf
Heerenveen
De Friese Meren

Borger-Odoorn
Weststellingwerf
Westerveld

MiddenDrenthe

Risicogebied - geen krimp
Risicogebied - krimp
Referentiegebied - geen krimp
Referentiegebied - krimp
Uitzonderingsgebied

Meppel

Hoogeveen

Coevorden

Emmen

De Wolden

Geen onderzoeksgebied

Bijlage A. Indeling onderzoeksgebied

39

Bijlage B.
Trendlijnen
vanaf 1995

Deze bijlage bevat voor alle indicatoren en prijsindices de trendlijnen van het eerste
kwartaal 1995 tot en met het tweede kwartaal 2016. Per indicator worden het totale
risicogebied en het totale referentiegebied tegen elkaar afgezet (figuren a). Daarnaast
wordt er ook onderscheid gemaakt tussen de krimpregio’s (figuren b) en niet-krimpregio’s
(figuren c). De achterliggende cijfers zijn te vinden in de tabellenset.

B.1a Aantal te koop staande woningen ten opzichte van de woningvoorraad, totaal
%

4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001 2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.1b Aantal te koop staande woningen ten opzichte van de woningvoorraad, gebieden met krimp
%
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

41

B.1c Aantal te koop staande woningen ten opzichte van de woningvoorraad, gebieden zonder krimp
%

3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2012

2013

2014

2015 '16

B.2a Aantal verkochte woningen ten opzichte van de woningvoorraad, totaal
%
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1995

42

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

B.2b Aantal verkochte woningen ten opzichte van de woningvoorraad, gebieden met krimp
%
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.2c Aantal verkochte woningen ten opzichte van de woningvoorraad, gebieden zonder krimp
%
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

43

B.3a Mediane te-koopduur, totaal
dagen
700
600
500
400
300
200
100
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.3b Mediane te-koopduur, gebieden met krimp
dagen
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1995

44

1996

1997

1998

1999

2000 2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2004

B.3c Mediane te-koopduur, gebieden zonder krimp
dagen
600

500

400

300

200

100

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.4a Mediane verkoopduur, totaal
dagen
300

250

200

150

100

50

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

45

B.4b Mediane verkoopduur, gebieden met krimp
dagen
350
300

250
200

150
100

50
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.4c Mediane verkoopduur, gebieden zonder krimp
dagen
300

250

200

150

100

50

0
1995

46

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2004

2005

B.5a Mediane prijsverhouding, totaal
%
98
96
94
92
90
88
86
84
82
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2012

2013

2014

2015 '16

B.5b Mediane verhouding tussen verkoopprijs en vraagprijs, gebieden met krimp
%
98
96
94
92
90
88
86
84
82
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

47

B.5c Mediane verhouding tussen verkoopprijs en vraagprijs, gebieden zonder krimp
%
98
96
94
92
90
88
86
84
82
0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.6a Prijsindex kenmerkenmodel, totaal
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

48

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

B.6b Prijsindex kenmerkenmodel, gebieden met krimp
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.6c Prijsindex kenmerkenmodel, gebieden zonder krimp
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

49

B.7a Prijsindex SPAR-model, totaal
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

B.7b Prijsindex SPAR-model, gebieden met krimp
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

50

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2004

2005

B.7c Prijsindex SPAR-model, gebieden zonder krimp
1995 Q1= 100
300

250

200

150

100

50

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 '16

Bijlage B. Trendlijnen vanaf 1995

51

Bijlage C.
Ontwikkelingen
in gebieden
met en zonder krimp
en ontwikkelingen
in het hoge en
lage woonsegment
vanaf het derde
kwartaal van 2012

Deze bijlage bevat voor alle indicatoren en prijsindices de ontwikkelingen in de gebieden
met en zonder krimp vanaf het derde kwartaal van 2012. Evenals in hoofdstuk 2 en 3, zijn
de trendlijnen herschaald. Dat wil zeggen dat voor elk gebied de waarde van de indicator
in het derde kwartaal van 2012 op 100 is gesteld. Ook zijn er voor een aantal indicatoren
een uitsplitsing gemaakt voor hoog en laag woonsegment.
Voor het SPAR-model zijn in deze bijlage ook de ontwikkelingen in het totale risicogebied
en het totale referentiegebied opgenomen.

C.1a Aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad,
gebieden met krimp
2012 Q3= 100
120
115
110
105
100
95
90
85
80
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

2015

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

C.1b Aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad,
gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

53

C.1c

Ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen ten opzichte van de
woningvoorraad, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
Risicogebied

0,6

−8,5

9,6

−17,3

−26,7

−7,9

Referentiegebied

−4,0

−9,9

1,9

−33,8

−40,3

−27,3

Risicogebied

−7,0

−15,6

1,5

−8,5

−11,6

−5,4

Referentiegebied

−1,0

−6,2

4,3

−16,0

−23,0

−9,0

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

C.2a Aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad,
gebieden met krimp
2012 Q3= 100
220
210
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
III

IV

I

II

2012

54

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.2b Aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad,
gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
240
220
200
180
160
140
120
100
80
III

IV

I

II

2012

C.2c

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

2015

I

II
2016

Ontwikkeling van het aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad,
gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

44,9

22,8

67,0

66,8

42,2

91,4

referentiegebied

86,9

68,7

105,0

100,7

77,1

124,2

risicogebied

15,9

−11,1

43,0

12,8

−16,5

42,0

referentiegebied

26,2

5,1

47,4

16,9

−10,8

44,6

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

55

C.3a Mediane te-koopduur, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

III

IV

I

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2015

C.3b Mediane te-koopduur, gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
140
130
120
110
100
90
80
70
60
III

IV

I

II

2012

56

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.3c

Ontwikkeling van de mediane te-koopduur, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–4e kwartaal 2015
risicogebied

34,7

11,9

57,5

9,4

−8,2

27,0

referentiegebied

−2,6

−14,0

8,7

−21,3

−32,2

−10,3

3,7

−21,1

28,5

−4,6

−25,7

16,6

−17,8

−28,7

−6,9

−22,9

−34,9

−10,9

4e kwartaal 2014–4e kwartaal 2015
risicogebied
referentiegebied

C.4a Mediane verkoopduur, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

57

C.4b Mediane verkoopduur, gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
160

140

120

100

80

60

40
III

IV

I

II

2012

C.4c

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

I

II
2016

2015

Ontwikkeling van de mediane verkoopduur, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

%­

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

15,8

−12,2

43,7

13,6

−20,0

47,3

referentiegebied

−16,9

−34,0

0,2

−45,0

−62,2

−27,9

risicogebied

−8,0

−35,9

20,0

−6,2

−37,1

24,7

referentiegebied

−12,3

−28,9

4,2

−18,1

−29,2

−6,9

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

58

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

C.5a Mediane prijsverhouding, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
110
108
106
104
102
100
98
96
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

2015

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

C.5b Mediane prijsverhouding, gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
112
110
108
106
104
102
100
98
96
94
92
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

59

C.5c

Ontwikkeling van de mediane prijsverhouding, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

2,8

1,2

4,3

3,5

2,0

4,9

referentiegebied

6,5

5,4

7,6

8,7

7,7

9,6

risicogebied

2,1

0,6

3,6

1,9

0,4

3,4

referentiegebied

2,9

1,7

4,2

1,8

0,9

2,7

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

C.6a Prijsindex kenmerkenmodel, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
104
102
100
98
96
94
92
90
88
III

IV

I

II

2012

60

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.6b Prijsindex kenmerkenmodel in gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
108
106
104
102
100
98
96
94
92
III

IV

I

II

2012

C.6c

III

IV

I

II

III

IV

I

II

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

2015

2014

2013

I

II
2016

Prijsontwikkeling kenmerkenmodel, gebieden met en zonder krimp
Gebieden met krimp

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

−1,7

−5,1

1,8

0,5

−2,4

3,3

referentiegebied

−0,3

−2,8

2,3

3,2

1,3

5,0

risicogebied

1,7

−1,7

5,1

2,6

−0,2

5,4

referentiegebied

2,6

0,3

4,9

3,1

1,2

5,1

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

61

C.7a Prijsindex SPAR-model, totaal
2012 Q3= 100
102

100

98

96

94

92

90
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

2015

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

C.7b Prijsindex SPAR-model, gebieden met krimp
2012 Q3= 100
104
102
100
98
96
94
92
90
III

IV

I

II

2012

62

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.7c Prijsindex SPAR-model, gebieden zonder krimp
2012 Q3= 100
104
102
100
98
96
94
92
90
III

IV

I

II

2012

C.7d

III

IV

I

II

III

IV

I

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II

III

IV

I

2015

II
2016

Prijsontwikkeling SPAR-model
Totaal

Gebieden met krimp
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

Gebieden zonder krimp

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

betrouwbaarheidsmarge
ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–
2e kwartaal 2016
risicogebied

−2,1

−4,5

0,3

−5,4

−8,4

−2,4

0,7

−2,2

3,6

referentiegebied

−3,5

−5,2

−1,8

−4,5

−6,6

−2,4

−2,9

−5,0

−0,8

2e kwartaal 2015–
2e kwartaal 2016
risicogebied

3,2

0,7

5,7

1,2

−1,8

4,2

5,2

2,1

8,3

referentiegebied

2,3

0,7

3,9

1,9

−0,1

3,9

2,6

0,4

4,8

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

63

C.8a Aantal verkochte woningen op basis van het NVM bestand, laag segment
2012 Q3= 100
220
200
180
160
140
120
100
80
60
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

III

IV

I

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2015

C.8b Aantal verkochte woningen op basis van het NVM bestand, hoog segment
2012 Q3= 100
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
III

IV

I

II

2012

64

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.8c

Ontwikkeling van het aantal verkochte woningen als percentage van de woningvoorraad,
laag en hoog segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

49,3

25,9

72,6

66,3

1,5

131,2

referentiegebied

85,7

68,6

102,8

90,2

59,3

121,1

risicogebied

7,8

−19,0

34,7

11,9

−61,6

85,5

referentiegebied

7,3

−14,8

29,5

9,9

−22,5

42,3

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

C.9a Mediane te-koopduur, laag segment
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

65

C.9b Mediane te-koopduur, hoog segment
2012 Q3= 100
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
III

IV

I

II

2012

C.9c

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

I

II
2016

2015

Ontwikkeling van de mediane te-koopduur, uitgesplitst naar hoog en laag segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

29,4

3,8

55,1

38,5

7,3

69,8

referentiegebied

−6,0

−17,7

5,7

−6,0

−24,0

12,1

7,0

−16,0

29,9

1,1

−31,7

33,8

−12,5

−24,3

−0,8

−19,7

−38,1

−1,2

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016
risicogebied
referentiegebied

66

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

C.10a Mediane verkoopduur, laag segment
2012 Q3= 100
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

III

IV

I

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

II
2016

2015

C.10b Mediane verkoopduur, hoog segment
2012 Q3= 100
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
III

IV

I

II

2012

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

67

C.10c

Ontwikkeling van de mediane verkoopduur, hoog en laag segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

ondermarge

betrouwbaarheidsmarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

24,6

−1,9

51,0

−4,0

−48,3

40,4

referentiegebied

−28,4

−44,1

−12,7

−43,5

−66,4

−20,7

risicogebied

−2,3

−29,7

25,0

−7,3

−48,5

33,9

referentiegebied

−13,2

−26,4

0,0

−18,0

−33,3

−2,7

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

C.11a Mediane prijsverhouding, laag segment
2012 Q3= 100
108
107
106
105
104
103
102
101
100
99
98
97
96
III

IV

I

II

2012

68

III

IV

I

II

III
2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

IV

I

II

III
2015

IV

I

II
2016

C.11b Mediane prijsverhouding, hoog segment
2012 Q3= 100
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
96
III

IV

I

II

2012

C.11c

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2014

2013

Risicogebied

Referentiegebied

Risicogebied – marge

Referentiegebied – marge

III

IV

I

II
2016

2015

Ontwikkeling van de mediane prijsverhouding, laag en hoog segment
Laag segment

Hoog segment
betrouwbaarheidsmarge

ontwikkeling

betrouwbaarheidsmarge

ondermarge

bovenmarge

ontwikkeling

ondermarge

bovenmarge

%­

3e kwartaal 2012–2e kwartaal 2016
risicogebied

2,2

1,1

3,3

6,5

3,4

9,5

referentiegebied

5,8

5,1

6,5

11,8

10,2

13,5

risicogebied

2,1

0,9

3,2

3,7

0,4

6,9

referentiegebied

1,7

1,1

2,4

3,4

1,7

5,0

2e kwartaal 2015–2e kwartaal 2016

Bijlage C. Ontwikkelingen in gebieden met en zonder krimp en ontwikkelingen in het hoge en lage woonsegment vanaf het derde kwartaal van 2012

69

Bijlage D.
Regressieresultaten
kenmerkenmodel

Deze bijlage bevat per onderzoeksgebied de resultaten van de regressieanalyse van het
kenmerkenmodel tot en met het tweede kwartaal van 2016. Ook wordt aangegeven
hoeveel transacties er tot en met het tweede kwartaal van 2016 zijn uitgefilterd, en dus
niet zijn meegenomen in de analyses. In het eerder gepubliceerde methoderapport is een
uitgebreide beschrijving te vinden van het kenmerkenmodel inclusief de in deze bijlage
genoemde filters. Het methoderapport bevat de resultaten die betrekking hebben op de
verslagperiode die loopt tot en met het tweede kwartaal van 2015. In deze bijlage zijn de
resultaten aangevuld tot en met het tweede kwartaal van 2016.

D.1a Aantal NVM transacties per onderzoeksgebied januari 1995–juni 2016 na toepassing filters
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Risico

Totaal

D.1b

Referentie

Risico niet krimp

Risico krimp

Referentie niet krimp

Referentie krimp

Filter1

Filter2

Aantal Aantal NVM transacties per onderzoeksgebied januari 1995–juni 2016
na toepassing filters

Totaal berekening

Risico

Referentie

Risico
niet krimp

Risico
krimp

Referentie
niet krimp

Referentie
krimp

24 624

69 853

12 653

11 971

44 064

25 789

Filter 1

266

882

97

169

179

694

Filter2

222

890

108

114

624

266

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

71

D.2a Aantal NVM transacties per onderzoeksgebied januari 1995–juni 2016 na verwijderen
influential points
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Risico

Referentie

Totaal in berekening

D.2b

Risico niet krimp

Risico krimp

Referentie niet krimp

Referentie krimp

Influential points

Aantal NVM transacties per onderzoeksgebied januari1995–juni 2016 na
verwijderen influential points
Risico

Referentie

Risico
niet krimp

Risico
krimp

Referentie
niet krimp

Referentie
krimp

Totaal berekening

24398

68905

12519

11872

43375

25562

Influential points

226

948

134

99

689

227

Risico

Referentie

Risico
niet krimp

Risico
krimp

Referentie
niet krimp

Referentie
krimp

0,8370

0,8397

0,8630

0,8106

0,8510

0,8104

D.3

R²

R² per onderzoeksgebied

Onderstaande tabellen laten voor ieder onderzoeksgebied per variabele de geschatte
coëfficiënten met het kenmerkenmodel zien met daarnaast de standaardfout en de
t-waarde. Bij regressieanalyse wordt per woningkenmerk de invloed van het kenmerk
op de prijs bepaald. Hierbij fungeert één categorie van elk woningkenmerk als
referentiecategorie. Voor de andere categorieën wordt bepaald wat de invloed is op de
transactieprijs ten opzichte van de referentiecategorie. Bij een verhogend effect is het
resultaat een positieve coëfficiënt, bij een verlagend effect een negatieve coëfficiënt. De
referentiecategorieën komen daarom niet voor in onderstaande tabellen.

72

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

D.4a

Referentiecategorieën regressieanalyse

Woningkenmerk

Referentiecategorie

Kwartaal waarin de woning is verkocht

1995Q01

Grootte van het perceel

Gemiddeld perceel of geen perceel

Woningtype

Appartement

Bouwperiode

Voor 1945

Staat van het onderhoud binnen

Goed

Staat van het onderhoud buiten

Goed

Gemeente – Risicogebied

Appingedam

Gemeente – Referentiegebied

Achtkarspelen

Gemeente – Risicogebied zonder krimp

Bedum

Gemeente – Risicogebied met krimp

Appingedam

Gemeente – Referentiegebied zonder krimp

Borger-Odoorn

Gemeente – Referentiegebied met krimp

Achtkarspelen

D.4b

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied

(Intercept)
1995Q02
1995Q03
1995Q04
1996Q01
1996Q02
1996Q03
1996Q04
1997Q01
1997Q02
1997Q03
1997Q04
1998Q01
1998Q02
1998Q03
1998Q04
1999Q01
1999Q02
1999Q03
1999Q04
2000Q01
2000Q02
2000Q03
2000Q04
2001Q01
2001Q02
2001Q03
2001Q04
2002Q01
2002Q02
2002Q03
2002Q04
2003Q01
2003Q02
2003Q03
2003Q04
2004Q01
2004Q02
2004Q03
2004Q04
2005Q01
2005Q02
2005Q03
2005Q04

Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

8,285

0,030

275,441

−0,013

0,023

−0,542

0,013

0,024

0,543

0,030

0,023

1,304

0,038

0,023

1,617

0,052

0,022

2,338

0,079

0,022

3,510

0,094

0,023

4,042

0,114

0,023

4,951

0,143

0,022

6,401

0,144

0,023

6,411

0,173

0,023

7,511

0,157

0,023

6,930

0,214

0,022

9,745

0,204

0,022

9,121

0,229

0,022

10,451

0,251

0,022

11,592

0,306

0,022

14,212

0,358

0,022

16,459

0,369

0,022

16,527

0,396

0,022

18,072

0,425

0,022

19,123

0,464

0,022

20,926

0,472

0,022

21,131

0,519

0,022

23,565

0,548

0,022

25,366

0,592

0,022

27,243

0,612

0,022

27,579

0,614

0,022

27,969

0,660

0,021

30,844

0,652

0,022

30,129

0,647

0,022

29,212

0,650

0,022

29,446

0,657

0,022

30,263

0,661

0,022

30,267

0,675

0,022

30,792

0,683

0,022

31,333

0,715

0,021

33,287

0,722

0,022

33,254

0,719

0,022

33,462

0,748

0,022

34,591

0,784

0,021

37,333

0,785

0,021

37,042

0,805

0,021

38,062

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

73

D.4b

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied (slot)

2006Q01
2006Q02
2006Q03
2006Q04
2007Q01
2007Q02
2007Q03
2007Q04
2008Q01
2008Q02
2008Q03
2008Q04
2009Q01
2009Q02
2009Q03
2009Q04
2010Q01
2010Q02
2010Q03
2010Q04
2011Q01
2011Q02
2011Q03
2011Q04
2012Q01
2012Q02
2012Q03
2012Q04
2013Q01
2013Q02
2013Q03
2013Q04
2014Q01
2014Q02
2014Q03
2014Q04
2015Q01
2015Q02
2015Q03
2015Q04
2016Q01
2016Q02
log(Inhoud)
Type 2–1-kap
Type hoekwoning
Type tussenwoning
Type vrijstaand
Bouwperiode 1945–1959
Bouwperiode 1960–1970
Bouwperiode 1971–1980
Bouwperiode 1981–1990
Bouwperiode 1991–2000
Bouwperiode na 2001
Onderhoud binnen matig
Onderhoud binnen uitstekend
Onderhoud buiten matig
Onderhoud buiten uitstekend
Gem. Bedum
Gem. Delfzijl
Gem. De Marne
Gem. Eemsmond
Gem. Hoogezand-Sappemeer
Gem. Loppersum
Gem. Menterwolde
Gem. Slochteren
Gem. Ten Boer
Gem. Winsum
Perceel groot
Perceel klein

74

Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

0,804
0,814
0,828
0,833
0,833
0,847
0,837
0,863
0,852
0,878
0,864
0,844
0,821
0,818
0,830
0,826
0,802
0,848
0,810
0,805
0,807
0,791
0,795
0,775
0,755
0,725
0,731
0,699
0,731
0,667
0,685
0,685
0,667
0,679
0,682
0,692
0,699
0,697
0,712
0,701
0,708
0,729
0,447
0,165
0,048
0,006
0,316
0,040
0,057
0,148
0,191
0,319
0,374
−0,157
0,065
−0,121
0,034
0,107
−0,107
−0,143
−0,101
−0,033
−0,070
−0,103
0,003
0,036
0,063
0,170
−0,105

0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,021
0,022
0,023
0,022
0,022
0,022
0,023
0,022
0,022
0,023
0,022
0,023
0,023
0,023
0,023
0,023
0,023
0,022
0,027
0,023
0,023
0,023
0,023
0,023
0,022
0,022
0,023
0,022
0,022
0,022
0,022
0,022
0,004
0,006
0,007
0,007
0,007
0,005
0,005
0,004
0,005
0,005
0,008
0,005
0,008
0,005
0,008
0,007
0,006
0,007
0,007
0,005
0,007
0,007
0,006
0,007
0,006
0,004
0,004

37,911
38,914
39,353
39,287
39,142
40,403
39,668
40,913
39,988
41,601
40,635
37,940
35,948
37,068
37,733
36,799
35,075
38,557
36,444
35,660
35,978
34,520
35,069
33,604
33,079
30,987
31,669
31,177
27,449
28,726
29,971
30,171
28,802
29,801
30,948
31,378
30,827
32,108
32,340
32,573
32,212
33,756
110,545
26,254
6,511
0,824
47,159
7,691
12,504
35,305
38,769
63,863
47,982
−30,955
8,531
−23,442
4,296
14,356
−19,376
−19,984
−14,793
−6,139
−9,774
−14,723
0,419
5,131
9,945
43,291
−26,207

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

D.4c

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

(Intercept)

8,081

0,018

450,121

1995Q02

0,005

0,014

0,395

1995Q03

0,019

0,013

1,403

1995Q04

0,043

0,013

3,213

1996Q01

0,041

0,013

3,119

1996Q02

0,068

0,013

5,229

1996Q03

0,094

0,013

7,179

1996Q04

0,118

0,013

8,979

1997Q01

0,139

0,013

10,608

1997Q02

0,150

0,013

11,710

1997Q03

0,176

0,013

13,458

1997Q04

0,152

0,013

11,875

1998Q01

0,191

0,013

14,814

1998Q02

0,217

0,013

17,214

1998Q03

0,236

0,013

18,400

1998Q04

0,272

0,013

21,274

1999Q01

0,317

0,013

25,062

1999Q02

0,387

0,013

30,980

1999Q03

0,421

0,013

32,964

1999Q04

0,443

0,013

33,698

2000Q01

0,472

0,013

35,942

2000Q02

0,506

0,013

39,842

2000Q03

0,534

0,013

41,789

2000Q04

0,574

0,013

44,749

2001Q01

0,608

0,013

47,721

2001Q02

0,635

0,013

50,569

2001Q03

0,635

0,013

50,442

2001Q04

0,648

0,013

51,470

2002Q01

0,675

0,013

53,685

2002Q02

0,703

0,013

55,914

2002Q03

0,700

0,013

55,169

2002Q04

0,697

0,013

54,523

2003Q01

0,703

0,013

55,767

2003Q02

0,704

0,012

56,403

2003Q03

0,718

0,013

57,193

2003Q04

0,735

0,013

58,619

2004Q01

0,737

0,013

58,837

2004Q02

0,759

0,012

61,172

2004Q03

0,771

0,013

61,177

2004Q04

0,780

0,012

62,903

2005Q01

0,774

0,013

61,028

2005Q02

0,804

0,012

65,429

2005Q03

0,818

0,012

66,612

2005Q04

0,824

0,012

68,082

2006Q01

0,831

0,012

68,084

2006Q02

0,843

0,012

69,423

2006Q03

0,845

0,012

69,019

2006Q04

0,861

0,012

70,570

2007Q01

0,865

0,012

70,628

2007Q02

0,875

0,012

71,735

2007Q03

0,882

0,012

71,537

2007Q04

0,893

0,012

72,479

2008Q01

0,892

0,012

72,505

2008Q02

0,904

0,012

73,809

2008Q03

0,883

0,013

70,488

2008Q04

0,865

0,013

64,774

2009Q01

0,845

0,013

62,783

2009Q02

0,856

0,013

65,349

2009Q03

0,850

0,013

65,137

2009Q04

0,847

0,013

65,204

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

75

D.4c

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied (slot)
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

0,844

0,013

64,697

0,855

0,013

65,980

0,841

0,013

63,389

0,837

0,013

65,198

0,822

0,013

62,085

0,818

0,013

61,693

0,792

0,013

59,419

0,767

0,014

56,619

0,761

0,014

55,321

0,744

0,013

55,428

0,710

0,014

52,184

0,699

0,013

54,466

0,679

0,015

46,150

0,651

0,013

48,649

0,692

0,013

52,129

0,685

0,013

53,735

0,681

0,013

52,059

0,690

0,013

54,606

0,687

0,013

53,849

0,692

0,012

56,779

0,711

0,013

56,431

0,708

0,012

58,271

0,709

0,012

57,308

0,719

0,012

59,372

0,715

0,012

58,488

0,748

0,012

61,646

0,484

0,003

193,579

0,173

0,004

44,630

0,065

0,005

14,451

0,029

0,005

6,212

0,337

0,004

82,375

0,045

0,004

12,869

0,065

0,003

23,588

0,115

0,003

44,099

0,152

0,003

50,307

0,252

0,003

82,305

0,314

0,005

65,171

−0,138

0,003

−39,747

2010Q01
2010Q02
2010Q03
2010Q04
2011Q01
2011Q02
2011Q03
2011Q04
2012Q01
2012Q02
2012Q03
2012Q04
2013Q01
2013Q02
2013Q03
2013Q04
2014Q01
2014Q02
2014Q03
2014Q04
2015Q01
2015Q02
2015Q03
2015Q04
2016Q01
2016Q02
log(Inhoud)
Type 2–1-kap
Type hoekwoning
Type tussenwoning
Type vrijstaand
Bouwperiode 1945–1959
Bouwperiode 1960–1970
Bouwperiode 1971–1980
Bouwperiode 1981–1990
Bouwperiode 1991–2000
Bouwperiode na 2001
Onderhoud binnen matig
Onderhoud binnen uitstekend
Onderhoud buiten matig
Onderhoud buiten uitstekend
Gem. Bellingwedde
Gem. Borger-Odoorn
Gem. Dantumadiel
Gem. Dongeradeel
Gem. Ferweradiel
Gem. Grootegast
Gem. Kollumerland en Nieuwkruisland
Gem. Leek
Gem. Marum
Gem. Noordenveld
Gem. Oldambt
Gem. Ooststellingerwerf
Gem. Opsterland
Gem. Pekela
Gem. Smallingerland
Gem. Stadskanaal
Gem. Tynaarlo
Gem. Veendam
Gem. Vlagtwedde
Gem. Zuidhorn
Perceel groot
Perceel klein

76

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

0,059

0,005

12,059

−0,088

0,003

−25,247

0,034

0,005

6,740

−0,188

0,008

−23,365

−0,014

0,005

−2,664

0,037

0,007

5,232

−0,053

0,006

−8,716

−0,133

0,009

−15,328

0,004

0,006

0,617

−0,036

0,007

−5,067

0,131

0,005

24,023

0,073

0,007

9,727

0,177

0,005

37,268

−0,172

0,005

−36,015

0,028

0,005

5,438

0,098

0,005

19,652

−0,246

0,006

−39,203

0,072

0,004

16,356

−0,083

0,005

−15,501

0,245

0,005

51,804

−0,088

0,005

−18,094

−0,117

0,006

−18,482

0,026

0,005

4,930

0,172

0,002

71,321

−0,110

0,003

−39,748

D.4d

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied zonder krimp
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

(Intercept)

8,267

0,039

214,531

1995Q02

−0,044

0,026

−1,722

1995Q03

−0,020

0,027

−0,764

1995Q04

−0,004

0,026

−0,140

1996Q01

0,017

0,027

0,650

1996Q02

0,037

0,026

1,428

1996Q03

0,051

0,025

2,006

1996Q04

0,046

0,026

1,745

1997Q01

0,070

0,026

2,668

1997Q02

0,116

0,025

4,645

1997Q03

0,107

0,026

4,158

1997Q04

0,142

0,026

5,343

1998Q01

0,136

0,026

5,243

1998Q02

0,174

0,025

7,039

1998Q03

0,168

0,025

6,628

1998Q04

0,202

0,025

8,170

1999Q01

0,210

0,024

8,603

1999Q02

0,257

0,025

10,356

1999Q03

0,318

0,025

12,687

1999Q04

0,340

0,025

13,448

2000Q01

0,391

0,025

15,544

2000Q02

0,384

0,026

14,985

2000Q03

0,455

0,025

18,332

2000Q04

0,488

0,026

18,850

2001Q01

0,508

0,025

20,253

2001Q02

0,522

0,025

20,829

2001Q03

0,585

0,025

23,497

2001Q04

0,618

0,026

23,893

2002Q01

0,611

0,025

24,044

2002Q02

0,661

0,024

27,180

2002Q03

0,623

0,024

25,443

2002Q04

0,629

0,025

24,862

2003Q01

0,636

0,025

24,975

2003Q02

0,626

0,025

25,271

2003Q03

0,640

0,025

26,082

2003Q04

0,645

0,025

25,830

2004Q01

0,658

0,025

26,126

2004Q02

0,674

0,024

27,544

2004Q03

0,698

0,025

27,861

2004Q04

0,704

0,025

28,029

2005Q01

0,735

0,025

29,586

2005Q02

0,746

0,023

31,817

2005Q03

0,742

0,024

30,797

2005Q04

0,766

0,024

32,099

2006Q01

0,776

0,024

32,410

2006Q02

0,767

0,024

32,387

2006Q03

0,775

0,024

32,612

2006Q04

0,779

0,024

32,012

2007Q01

0,812

0,025

32,841

2007Q02

0,812

0,024

33,978

2007Q03

0,810

0,024

33,656

2007Q04

0,837

0,024

34,332

2008Q01

0,821

0,024

34,011

2008Q02

0,825

0,024

34,379

2008Q03

0,818

0,024

34,325

2008Q04

0,813

0,025

32,166

2009Q01

0,785

0,027

29,584

2009Q02

0,782

0,025

30,860

2009Q03

0,800

0,025

31,956

2009Q04

0,801

0,026

30,987

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

77

D.4d

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied zonder krimp (slot)
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

2010Q01

0,783

0,026

30,168

2010Q02

0,803

0,025

31,706

2010Q03

0,781

0,026

30,357

2010Q04

0,759

0,026

29,150

2011Q01

0,768

0,026

29,773

2011Q02

0,762

0,027

28,132

2011Q03

0,793

0,026

30,454

2011Q04

0,759

0,026

29,115

2012Q01

0,733

0,027

27,595

2012Q02

0,681

0,028

24,621

2012Q03

0,723

0,028

26,186

2012Q04

0,700

0,025

27,535

2013Q01

0,724

0,032

22,434

2013Q02

0,642

0,027

23,990

2013Q03

0,687

0,027

25,178

2013Q04

0,662

0,026

25,607

2014Q01

0,648

0,027

24,352

2014Q02

0,673

0,026

26,057

2014Q03

0,663

0,025

26,715

2014Q04

0,694

0,025

27,462

2015Q01

0,679

0,026

25,969

2015Q02

0,696

0,024

28,676

2015Q03

0,697

0,025

27,576

2015Q04

0,680

0,024

27,903

2016Q01

0,715

0,025

28,798

2016Q02

0,716

0,025

29,163

log(Inhoud)

0,464

0,006

81,761

Type 2–1-kap

0,205

0,008

24,745

Type hoekwoning

0,091

0,009

9,738

Type tussenwoning

0,044

0,009

4,796

Type vrijstaand

0,372

0,009

40,654

Bouwperiode 1945–1959

0,043

0,007

5,857

Bouwperiode 1960–1970

0,037

0,006

6,302

Bouwperiode 1971–1980

0,155

0,006

27,999

Bouwperiode 1981–1990

0,196

0,006

30,882

Bouwperiode 1991–2000

0,325

0,006

50,728

Bouwperiode na 2001

0,372

0,009

39,336

Onderhoud binnen matig

−0,161

0,007

−23,573

Onderhoud binnen uitstekend

0,073

0,010

7,099

Onderhoud buiten matig

−0,108

0,007

−15,465

Onderhoud buiten uitstekend

0,011

0,011

1,046

Gem. Hoogezand-Sappemeer

−0,127

0,006

−20,815

Gem. Slochteren

−0,105

0,007

−15,032

Gem. Ten Boer

−0,068

0,007

−9,167

Gem. Winsum

−0,042

0,007

−6,190

Preceel groot

0,172

0,006

31,048

Perceel klein

−0,097

0,005

−19,043

78

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

D.4e

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied met krimp
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

(Intercept)

8,377

0,062

134,128

1995Q02

0,091

0,048

1,878

1995Q03

0,121

0,045

2,650

1995Q04

0,136

0,047

2,897

1996Q01

0,137

0,047

2,916

1996Q02

0,140

0,045

3,083

1996Q03

0,179

0,047

3,826

1996Q04

0,228

0,048

4,743

1997Q01

0,236

0,046

5,097

1997Q02

0,242

0,045

5,345

1997Q03

0,265

0,047

5,605

1997Q04

0,281

0,047

6,018

1998Q01

0,253

0,046

5,462

1998Q02

0,331

0,046

7,227

1998Q03

0,315

0,045

6,975

1998Q04

0,335

0,046

7,258

1999Q01

0,372

0,046

8,109

1999Q02

0,423

0,045

9,470

1999Q03

0,468

0,045

10,333

1999Q04

0,477

0,047

10,238

2000Q01

0,471

0,046

10,162

2000Q02

0,542

0,046

11,714

2000Q03

0,538

0,047

11,537

2000Q04

0,530

0,046

11,467

2001Q01

0,602

0,046

13,041

2001Q02

0,643

0,045

14,368

2001Q03

0,674

0,045

15,097

2001Q04

0,685

0,046

15,007

2002Q01

0,694

0,045

15,406

2002Q02

0,735

0,045

16,237

2002Q03

0,757

0,046

16,606

2002Q04

0,744

0,045

16,497

2003Q01

0,742

0,044

16,780

2003Q02

0,764

0,044

17,223

2003Q03

0,759

0,044

17,105

2003Q04

0,778

0,045

17,251

2004Q01

0,788

0,044

17,706

2004Q02

0,824

0,045

18,514

2004Q03

0,828

0,045

18,340

2004Q04

0,809

0,045

18,114

2005Q01

0,837

0,044

18,949

2005Q02

0,895

0,045

20,084

2005Q03

0,904

0,044

20,549

2005Q04

0,924

0,044

21,067

2006Q01

0,910

0,045

20,230

2006Q02

0,943

0,044

21,354

2006Q03

0,952

0,044

21,511

2006Q04

0,960

0,045

21,577

2007Q01

0,934

0,044

21,243

2007Q02

0,955

0,044

21,806

2007Q03

0,938

0,044

21,380

2007Q04

0,961

0,044

21,912

2008Q01

0,958

0,044

21,830

2008Q02

1,003

0,045

22,327

2008Q03

0,988

0,044

22,205

2008Q04

0,945

0,045

20,879

2009Q01

0,921

0,045

20,367

2009Q02

0,931

0,045

20,626

2009Q03

0,927

0,046

20,275

2009Q04

0,921

0,045

20,492

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

79

D.4e

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, risicogebied met krimp (slot)
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

2010Q01

0,885

0,046

19,073

2010Q02

0,960

0,045

21,566

2010Q03

0,914

0,046

19,861

2010Q04

0,929

0,046

20,191

2011Q01

0,923

0,045

20,324

2011Q02

0,889

0,046

19,320

2011Q03

0,853

0,047

17,999

2011Q04

0,854

0,047

18,315

2012Q01

0,849

0,047

18,017

2012Q02

0,848

0,048

17,546

2012Q03

0,819

0,046

17,765

2012Q04

0,764

0,047

16,406

2013Q01

0,815

0,050

16,383

2013Q02

0,758

0,047

16,265

2013Q03

0,763

0,047

16,324

2013Q04

0,784

0,048

16,513

2014Q01

0,759

0,048

15,950

2014Q02

0,748

0,049

15,342

2014Q03

0,768

0,047

16,490

2014Q04

0,772

0,046

16,839

2015Q01

0,793

0,046

17,198

2015Q02

0,768

0,046

16,772

2015Q03

0,800

0,047

17,070

2015Q04

0,789

0,046

17,271

2016Q01

0,763

0,047

16,385

2016Q02

0,812

0,045

17,959

log(Inhoud)

0,423

0,008

51,934

Type 2–1-kap

0,118

0,010

11,343

Type hoekwoning

0,000

0,012

−0,012

Type tussenwoning

−0,036

0,012

−2,938

Type vrijstaand

0,257

0,011

22,894

Bouwperiode 1945–1959

0,028

0,007

3,872

Bouwperiode 1960–1970

0,093

0,007

13,197

Bouwperiode 1971–1980

0,138

0,006

22,297

Bouwperiode 1981–1990

0,187

0,007

24,924

Bouwperiode 1991–2000

0,313

0,007

44,062

Bouwperiode na 2001

0,387

0,013

30,070

Onderhoud binnen matig

−0,156

0,008

−18,514

Onderhoud binnen uitstekend

0,066

0,010

6,821

Onderhoud buiten matig

−0,126

0,008

−15,046

Onderhoud buiten uitstekend

0,054

0,010

5,322

Gem. Delfzijl

−0,116

0,005

−21,228

Gem. De Marne

−0,138

0,008

−17,806

Gem. Eemsmond

−0,094

0,007

−13,097

Gem. Loppersum

−0,062

0,008

−7,930

Gem. Menterwolde

−0,098

0,007

−14,747

Perceel groot

0,170

0,006

26,806

Perceel klein

−0,113

0,006

−18,423

80

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

D.4f

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied zonder krimp
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

(Intercept)

7,770

0,021

368,671

1995Q02

0,010

0,016

0,643

1995Q03

0,005

0,016

0,288

1995Q04

0,025

0,016

1,597

1996Q01

0,026

0,015

1,668

1996Q02

0,055

0,015

3,673

1996Q03

0,081

0,015

5,304

1996Q04

0,112

0,015

7,256

1997Q01

0,123

0,015

7,959

1997Q02

0,134

0,015

8,829

1997Q03

0,166

0,015

11,019

1997Q04

0,129

0,015

8,789

1998Q01

0,158

0,015

10,525

1998Q02

0,189

0,015

12,946

1998Q03

0,199

0,015

13,309

1998Q04

0,252

0,015

16,732

1999Q01

0,282

0,015

18,900

1999Q02

0,362

0,015

24,410

1999Q03

0,390

0,015

25,776

1999Q04

0,418

0,016

26,917

2000Q01

0,463

0,015

30,272

2000Q02

0,494

0,015

33,780

2000Q03

0,528

0,015

35,755

2000Q04

0,570

0,015

38,657

2001Q01

0,590

0,015

40,205

2001Q02

0,606

0,014

42,137

2001Q03

0,616

0,015

42,454

2001Q04

0,625

0,014

43,483

2002Q01

0,643

0,014

44,579

2002Q02

0,677

0,014

47,168

2002Q03

0,685

0,014

47,340

2002Q04

0,661

0,015

45,058

2003Q01

0,674

0,014

46,530

2003Q02

0,681

0,014

47,937

2003Q03

0,690

0,014

47,997

2003Q04

0,707

0,014

49,322

2004Q01

0,719

0,014

50,578

2004Q02

0,744

0,014

52,576

2004Q03

0,753

0,014

51,957

2004Q04

0,765

0,014

54,106

2005Q01

0,758

0,015

51,968

2005Q02

0,777

0,014

55,038

2005Q03

0,804

0,014

56,839

2005Q04

0,800

0,014

57,541

2006Q01

0,817

0,014

58,005

2006Q02

0,824

0,014

58,341

2006Q03

0,829

0,014

58,349

2006Q04

0,846

0,014

59,777

2007Q01

0,847

0,014

59,577

2007Q02

0,856

0,014

60,567

2007Q03

0,863

0,014

60,173

2007Q04

0,870

0,014

60,332

2008Q01

0,871

0,014

60,786

2008Q02

0,886

0,014

62,205

2008Q03

0,866

0,015

59,085

2008Q04

0,851

0,016

54,265

2009Q01

0,823

0,016

52,454

2009Q02

0,851

0,015

55,679

2009Q03

0,822

0,015

54,282

2009Q04

0,830

0,015

55,060

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

81

D.4f

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied zonder krimp (slot)
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

2010Q01

0,825

0,015

54,403

2010Q02

0,840

0,015

56,615

2010Q03

0,819

0,015

53,267

2010Q04

0,825

0,015

54,822

2011Q01

0,817

0,015

53,269

2011Q02

0,799

0,016

51,530

2011Q03

0,774

0,015

50,171

2011Q04

0,749

0,016

47,418

2012Q01

0,754

0,016

47,255

2012Q02

0,712

0,015

45,926

2012Q03

0,697

0,016

44,022

2012Q04

0,673

0,015

45,681

2013Q01

0,661

0,017

38,575

2013Q02

0,636

0,015

41,081

2013Q03

0,676

0,015

44,147

2013Q04

0,667

0,015

45,666

2014Q01

0,662

0,015

44,185

2014Q02

0,682

0,015

46,884

2014Q03

0,666

0,015

45,515

2014Q04

0,676

0,014

48,232

2015Q01

0,701

0,015

48,044

2015Q02

0,689

0,014

49,385

2015Q03

0,699

0,014

48,987

2015Q04

0,716

0,014

51,133

2016Q01

0,710

0,014

50,414

2016Q02

0,729

0,014

52,055

log(Inhoud)

0,532

0,003

177,815

Type 2–1-kap

0,223

0,004

50,127

Type hoekwoning

0,115

0,005

22,118

Type tussenwoning

0,075

0,005

14,041

Type vrijstaand

0,394

0,005

84,054

Bouwperiode 1945–1959

0,024

0,004

5,637

Bouwperiode 1960–1970

0,028

0,003

8,361

Bouwperiode 1971–1980

0,072

0,003

22,594

Bouwperiode 1981–1990

0,109

0,004

30,413

Bouwperiode 1991–2000

0,202

0,004

55,254

Bouwperiode na 2001

0,253

0,005

46,855

Onderhoud binnen matig

−0,115

0,004

−27,393

Onderhoud binnen uitstekend

0,051

0,005

9,286

Onderhoud buiten matig

−0,071

0,004

−16,919

Onderhoud buiten uitstekend

0,039

0,006

6,886

Gem. Grootegast

0,025

0,006

4,510

Gem. Leek

0,163

0,005

35,202

Gem. Marum

0,089

0,007

13,526

Gem. Noordenveld

0,204

0,004

52,236

Gem. Ooststellingerwerf

0,053

0,004

12,120

Gem. Opsterland

0,120

0,004

28,940

Gem. Smallingerland

0,109

0,004

30,026

Gem. Tynaarlo

0,271

0,004

69,338

Gem. Zuidhorn

0,054

0,004

12,003

Perceel groot

0,159

0,003

55,598

Perceel klein

−0,110

0,003

−33,157

82

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

D.4g

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied met krimp
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

(Intercept)

8,611

0,030

284,110

1995Q02

0,012

0,023

0,505

1995Q03

0,058

0,023

2,531

1995Q04

0,075

0,023

3,263

1996Q01

0,078

0,023

3,395

1996Q02

0,097

0,023

4,131

1996Q03

0,125

0,023

5,480

1996Q04

0,134

0,023

5,839

1997Q01

0,170

0,023

7,496

1997Q02

0,188

0,022

8,417

1997Q03

0,199

0,023

8,584

1997Q04

0,199

0,023

8,571

1998Q01

0,254

0,023

11,240

1998Q02

0,271

0,022

12,147

1998Q03

0,303

0,023

13,463

1998Q04

0,326

0,022

14,659

1999Q01

0,379

0,022

17,314

1999Q02

0,432

0,022

20,006

1999Q03

0,481

0,022

21,832

1999Q04

0,491

0,023

21,649

2000Q01

0,493

0,023

21,432

2000Q02

0,541

0,023

23,780

2000Q03

0,549

0,023

24,199

2000Q04

0,584

0,023

25,301

2001Q01

0,653

0,023

28,617

2001Q02

0,687

0,023

30,288

2001Q03

0,686

0,022

30,570

2001Q04

0,698

0,023

30,477

2002Q01

0,744

0,023

32,969

2002Q02

0,770

0,023

33,455

2002Q03

0,741

0,023

31,878

2002Q04

0,785

0,023

33,980

2003Q01

0,770

0,023

33,975

2003Q02

0,758

0,023

32,994

2003Q03

0,793

0,023

35,004

2003Q04

0,801

0,023

35,084

2004Q01

0,786

0,023

33,682

2004Q02

0,805

0,023

35,467

2004Q03

0,813

0,023

35,897

2004Q04

0,830

0,023

36,582

2005Q01

0,821

0,023

36,018

2005Q02

0,863

0,022

39,204

2005Q03

0,861

0,022

39,175

2005Q04

0,895

0,022

41,014

2006Q01

0,881

0,022

40,486

2006Q02

0,893

0,021

41,722

2006Q03

0,893

0,022

41,201

2006Q04

0,906

0,022

41,947

2007Q01

0,913

0,022

42,133

2007Q02

0,922

0,022

42,691

2007Q03

0,934

0,022

42,953

2007Q04

0,948

0,022

44,003

2008Q01

0,943

0,022

43,572

2008Q02

0,948

0,022

43,971

2008Q03

0,929

0,022

42,467

2008Q04

0,912

0,023

39,351

2009Q01

0,891

0,024

37,818

2009Q02

0,884

0,023

38,572

2009Q03

0,906

0,023

39,212

2009Q04

0,885

0,023

38,591

Bijlage D. Regressieresultaten kenmerkenmodel

83

D.4g

Geschatte coëfficiënten voor het kenmerken model, referentiegebied met krimp (slot)
Geschat coëfficiënt

Standaardfout

T waarde

2010Q01

0,883

0,023

38,304

2010Q02

0,879

0,023

37,538

2010Q03

0,895

0,024

38,027

2010Q04

0,868

0,022

38,797

2011Q01

0,846

0,023

36,025

2011Q02

0,856

0,023

36,840

2011Q03

0,829

0,024

35,058

2011Q04

0,812

0,024

34,124

2012Q01

0,785

0,024

32,420

2012Q02

0,811

0,024

33,751

2012Q03

0,755

0,024

31,564

2012Q04

0,765

0,023

33,052

2013Q01

0,733

0,026

28,153

2013Q02

0,688

0,024

28,905

2013Q03

0,722

0,024

30,401

2013Q04

0,720

0,023

31,145

2014Q01

0,730

0,024

30,844

2014Q02

0,711

0,023

31,391

2014Q03

0,730

0,023

31,803

2014Q04

0,733

0,022

33,611

2015Q01

0,734

0,022

32,917

2015Q02

0,745

0,022

34,035

2015Q03

0,738

0,022

33,431

2015Q04

0,748

0,022

34,764

2016Q01

0,738

0,022

33,717

2016Q02

0,776

0,022

35,911

log(Inhoud)

0,401

0,004

96,878

Type 2–1-kap

0,072

0,007

9,885

Type hoekwoning

−0,043

0,008

−5,176

Type tussenwoning

−0,074

0,008

−8,848

Type vrijstaand

0,218

0,008

28,737

Bouwperiode 1945–1959

0,036

0,006

5,998

Bouwperiode 1960–1970

0,084

0,005

17,566

Bouwperiode 1971–1980

0,161

0,004

36,284

Bouwperiode 1981–1990

0,204

0,005

37,210

Bouwperiode 1991–2000

0,312

0,005

58,143

Bouwperiode na 2001

0,379

0,009

39,871

Onderhoud binnen matig

−0,176

0,006

−30,027

Onderhoud binnen uitstekend

0,079

0,009

8,704

Onderhoud buiten matig

−0,112

0,006

−19,147

Onderhoud buiten uitstekend

0,020

0,009

2,090

Gem. Bellingwedde

−0,167

0,009

−19,177

Gem. Dantumadiel

0,043

0,008

5,621

Gem. Dongeradeel

−0,051

0,007

−7,749

Gem. Ferweradiel

−0,136

0,009

−14,583

Gem. Kollumerland en Nieuwkruisland

−0,034

0,008

−4,524

Gem. Oldambt

−0,177

0,005

−33,813

Gem. Pekela

−0,245

0,007

−36,187

Gem. Stadskanaal

−0,079

0,006

−13,501

Gem. Veendam

−0,105

0,005

−19,551

Gem. Vlagtwedde

−0,107

0,007

−15,562

Perceel groot

0,183

0,004

44,080

Perceel klein

−0,110

0,005

−23,458

84

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Begrippen
Aardbevingsgebied:

zie risicogebied.

Betrouwbaarheidsinterval: interval waarbinnen een waarde met een bepaalde mate van
zekerheid (in dit onderzoek 95% zekerheid) ligt.
Bovenmarge:

bovengrens van het gebied waarin verwacht wordt dat de
werkelijke waarde ligt.

Kenmerkenmodel:

statistisch model dat woningprijzen corrigeert voor
woningkenmerken.

Krimpgemeente:

gemeente met een substantiële en structurele daling van
de bevolking. De officiële indeling per 29 juni 2015 is hier
te vinden: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/
publicaties/2015/06/29/indelinggemeenten-krimpregio-s-en-anticipeerregio-s

Mediaan: 		

middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn
naar grootte.

Ondermarge:

ondergrens van het gebied waarin verwacht wordt dat de
werkelijke waarde ligt.

Onderzoeksgebied:

het risicogebied en het referentiegebied tezamen.

Prijsverhouding:

de verkoopprijs van een verkochte woning als percentage van
de vraagprijs.

Risicogebied:

de Nederlandse gemeenten rondom het Groningenveld waar
tot en met het tweede kwartaal van 2016 meer dan vijf procent
van de woningen schade heeft opgelopen als gevolg van een
aardbeving, zoals vastgesteld door het Centrum Veilig Wonen.

Referentiegebied:

de Nederlandse gemeenten die het dichtst bij het risicogebied
liggen en die in sociaaleconomisch en demografisch opzicht
vergelijkbaar zijn met de gemeenten in het risicogebied.

Significant:

de kans dat een verschil op toeval berust is onwaarschijnlijk (in
dit onderzoek kleiner dan 5%).

Te-koop duur:

aantal dagen dat een te koop staande woning al te koop staat.

Verkoopduur:

aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan.

Woningvoorraad:

alle verblijfsobjecten in de Basisregistratie Adressen en
Gebouwen (BAG) met minimaal een woonfunctie en eventueel
één of meer andere gebruiksfuncties.

Afkortingen
BAG:

Basisregistratie Adressen en Gebouwen

CBS:

Centraal Bureau voor de Statistiek

CVW:

Centrum Veilig Wonen

NVM:

Nederlandse Vereniging voor Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen

SPAR:

Sale Price Appraisal Ratio

WOZ:

Waardering Onroerende Zaken

Begrippen

85

Medewerkers
Auteurs
Hanneke Posthumus
Manon Joosten
Pim Ouwehand
Britt Peeters
Frank Pijpers
Désirée Verhallen-Schumacher

Begeleidingscommissie
Bart Bakker
Egon Dietz
Menno Pover
Ilanah Schriki

Met medewerking van
Gelske van Daalen, Jan de Haan, Remco Kaashoek, Karine Tanis, Ron van Schie

86

Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld