Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2016–2017

27 926

Huurbeleid

Nr. 280

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 6 juli 2017
In antwoorden van 8 juni 2017 op Kamervragen van de leden Beckerman
(SP), Kops en Beertema (beiden PVV) en de leden Özdil en Voortman
(beiden GroenLinks) (Aanhangsel handelingen II 2016/17, nrs. 248 t/m
2050) heb ik toegezegd dat ik uw Kamer voor de zomer zal informeren
over de wijze waarop ik de bekendheid met de mogelijkheid om de
(aanvangs)huurprijs te laten toetsen wil vergroten en mijn overleg met
partijen als de Huurcommissie en lokale huurteams over de manieren
waarop de voorlichting richting huurders geïntensiveerd kan worden. Met
deze brief doe ik deze toezegging gestand. Tevens geef ik hiermee verder
richting aan de invulling van de motie van het lid Öztürk (34 550 XV III, nr.
26) waarin de regering wordt verzocht, in samenwerking met relevante
veldpartijen, om de bekendheid van de mogelijkheid om de aanvangshuur
in de vrije sector te laten toetsen door de Huurcommissie onder huurders
te vergroten, en aan de motie van het lid Albert de Vries (Kamerstuk
32 847, nr. 245) die de regering verzoekt de Kamer te informeren hoe de
regering, op basis van uitspraken van de Huurcommissie, overtreding van
het woningwaarderingsstelsel terug kan dringen en ontwijking van de
verhuurderheffing aan kan pakken.
Voorlichting: waarom en aan wie
Als huurders en verhuurders goed op de hoogte zijn van de regelgeving
vergroot dit de effectiviteit van het beleid. Ook draagt het bij aan een
goede onderlinge verhouding tussen huurders en verhuurders. De
huursector is hier als geheel bij gebaat. Dit verlangt een gezamenlijke
inzet van de partijen die actief zijn in de sector. Betere voorlichting kan
ook geschillen voorkomen, omdat huurders en verhuurders beter in staat
zijn in onderling contact tot een oplossing te komen. Uiteraard blijft het
altijd mogelijk om een gang naar de Huurcommissie te maken. De
Huurcommissie zal dan bekijken of het geschil kan worden opgelost met
bemiddelen, of dat geschilbeslechting voor de hand ligt. Als de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs dient te worden verlaagd naar een prijs

kst-27926-280
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2017

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 27 926, nr. 280

1

onder de liberalisatiegrens, dan valt deze woning na deze verlaging ook in
de grondslag voor de verhuurderheffing.
Naar aanleiding van de Kamervragen, de motie Özturk en de motie Albert
de Vries ben ik in overleg gegaan met partijen zoals de Huurcommissie,
lokale huurteams en belangenorganisaties. Geconstateerd is dat huurders
via verschillende kanalen geïnformeerd worden door verschillende
instanties en intermediairs, zoals de rijksoverheid, de Huurcommissie, de
Woonbond, de koepels van verhuurders (Aedes, IVBN en Vastgoed
Belang), huurteams in diverse gemeenten, de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) en het Juridisch Loket. Ook kunnen huurders op de
website van de huurcommissie (https://www.huurcommissie.nl/) of op
websites als (https://lsvb.nl/checkjekamer/) de gegevens van hun woning
invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat de maximale huur van
hun woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) is.
Veldpartijen gaven aan dat de informatie die beschikbaar is over het
algemeen duidelijk en goed hanteerbaar is voor betrokkenen. Tegelijkertijd is door huurteams gesignaleerd dat de informatie huurders niet
altijd bereikt en dat zij zich er dus niet altijd van bewust zijn dat er regels
gelden wanneer een woonruimte wordt gehuurd of verhuurd. Huurders
effectueren de rechten die ze op grond van die regelgeving hebben dan
niet. Ook verhuurders zijn soms onvoldoende bekend met de regelgeving
bij verhuur van een woonruimte. Verhuurders lopen het risico verrast te
worden door regelgeving. Dit kan bijvoorbeeld spelen als uit
onwetendheid een huurprijs is gevraagd die hoger is dan volgt uit het
puntenaantal. Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere
verhuurders, gaf aan dit beeld te herkennen.
Omdat de «algemene» informatievoorziening, dat wil zeggen via de
kanalen zoals hierboven beschreven, al behoorlijk omvangrijk is, wil ik de
aanvullende voorlichtingactiviteiten vooral richten op doelgroepen. Dit
kunnen doelgroepen zijn waarvan de indruk bestaat dat zij zich niet
bewust zijn van het bestaan van regels, of doelgroepen die wegens
omstandigheden moeilijk hun weg vinden naar informatie. Ook wil ik
kijken of bepaalde momenten aanleiding bieden om informatieverstrekking te intensiveren. De doelgroepen waar ik aan denk zijn studenten,
nieuwe huurders, huurders die te maken hebben met schuldhulpverlening, laaggeletterden en kleine verhuurders. Hieronder licht ik de keuze
voor deze groepen verder toe.
Studenten
De genoemde Kamervragen gingen hoofdzakelijk over de rapportage van
de LSVb over prijzen van studentenkamers. Uit deze rapportage kwam
naar voren dat 73% van de studenten die de enquête hadden ingevuld
mogelijk een prijs betaalt voor hun woning die hoger is dan volgt uit het
puntenaantal op basis van het woningwaarderingsstelsel. Zoals in de
antwoorden op de vragen is aangegeven, is het niet te zeggen of dit
percentage representatief is voor de totale studentenpopulatie.
Uit gesprekken met studenten en met de LSVb komt naar voren dat
studenten over het algemeen blij zijn dat ze een kamer hebben, soms wel
vinden dat ze veel betalen en zich er vaak niet van bewust zijn welke
mogelijkheden zij zelf hebben om de huurprijs te beïnvloeden. Daarnaast
is er een kleinere groep studenten die wel weet dat de huurprijs kan
worden getoetst door de Huurcommissie, maar zij ervaren een drempel
om hiervan gebruik te maken. In studentensteden gaan verhalen rond
over de weinig ontvankelijke houding van verhuurders bij een verzoek om
huurverlaging en de invloed die dat heeft op het woonplezier van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 27 926, nr. 280

2

studenten die een dergelijk verzoek hebben gedaan. Ik zou graag bereiken
dat studenten hun weg naar de verhuurder, in eerste instantie, of de
Huurcommissie wel weten te vinden. Universiteiten en hogescholen staan
in direct contact met studenten, en kunnen hier een nuttige functie
vervullen. Hetzelfde geldt voor huurteams en studenten- of studieverenigingen.
In de eerste helft van het studiejaar zullen veel nieuwe studenten een
kamer betrekken. Ik wil de eerste concrete voorlichtingsactiviteiten richten
op deze nieuwe lichting uitwonende studenten. Een extern communicatiebureau is in de hand genomen om te komen tot een voorstel voor de
voorlichtingscampagne gericht op studenten. Dit voorstel is als bijlage
bijgevoegd bij deze brief1.
Nieuwe huurders
Het moment dat huurders net verhuisd zijn naar hun nieuwe huurwoning
is een logisch moment om hen gericht te wijzen op de regels die dan gaan
gelden. Dit geldt zeker voor de mogelijkheid om de aanvangshuur te laten
toetsen door de Huurcommissie. Dit dient immers te gebeuren binnen zes
maanden na aanvang van het huurcontract. Sommige gemeenten
informeren huurders al actief op het moment waarop zij een huurwoning
betrekken. De wijze waarop deze gemeenten dit doen, en de specifieke
doelgroep die wordt benaderd, varieert per gemeente. Ik wil graag de
komende tijd bekijken wat de mogelijkheden zijn om in meer gemeenten
actief informatie te verstrekken bij een nieuwe verhuring, en welke
bijdrage de rijksoverheid, gemeenten en verhuurders hierbij kunnen
leveren. Ik ben voornemens gemeenten en veldpartijen bij deze
verkenning te betrekken.
Schuldhulpverlening
Huurders in de schuldhulpverlening zijn erbij gebaat als hun huurprijs
verlaagd wordt, als hun huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van hun woning op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Voor huurders met betalingsproblemen of huurders in de schuldhulpverlening biedt een structurele huurverlaging financiële ruimte om eerder uit
de betalingsproblemen te komen. Hierbij moet wel aangetekend worden
dat voor huurtoeslagontvangers een lagere huur ook leidt tot een lagere
huurtoeslag, zodat in dat geval niet de gehele huurverlaging «in de
portemonnee» van de huurder komt. De vraag is of intermediairs in de
schuldhulpverlening zich voldoende bewust zijn van de mogelijkheid van
huurverlaging als de huurder een huur betaalt die hoger is dan volgt uit
het puntenaantal. Ik wil eerst onderzoeken of dit daadwerkelijk het geval is
en ben in dat geval dan ook voornemens om deze intermediairs gericht
over de mogelijkheid van eventuele huurverlaging te informeren.
Laaggeletterden
De meeste voorlichtingsinformatie wordt in geschreven tekst gepubliceerd. Deze informatie is voor laaggeletterden vaak niet begrijpelijk. Ook
ligt het voor hen mogelijk niet voor de hand om op websites te gaan
zoeken naar informatie. Daarom onderzoek ik mogelijkheden om
essentiële informatie over huurrechten via animaties of filmpjes aan te
bieden, en bekijk ik de mogelijkheden om deze groep via intermediairs of
anderszins actief met deze informatie te benaderen.

1

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 27 926, nr. 280

3

Kleine verhuurders
In de praktijk blijkt dat ook niet alle verhuurders goed op de hoogte zijn
van huur(prijzen)regelgeving. Vooral kleine verhuurders, met één of
enkele woningen, lopen ondernemersrisico als zij verrast worden door
regelgeving. Ter verbetering van de voorlichting aan deze groep is
gesproken met Vereniging Eigen Huis (VEH) en Vastgoed Belang. Beide
organisaties hebben aangegeven bereid te zijn de groep kleine
verhuurders binnen hun eigen doelgroep meer te wijzen op de regels die
gelden op het huurterrein. De doelgroep van VEH bestaat met name uit
eigenaar-bewoners. VEH verstrekt dan ook met name informatie gericht
op het tijdelijk verhuren van de eigen koopwoning. VEH wordt doorgaans
niet benaderd voor vragen over verhuur. Daar waar dat wel gebeurt
verwijzen zij door naar andere informatiebronnen. Om deze doorverwijzing te vergemakkelijken zal ik specifieke informatie beschikbaar stellen
voor kleine verhuurders via www.woningmarktbeleid.nl en https://
www.rijksoverheid.nl/.
Vastgoed Belang richt zich ook op de startende kleine verhuurders.
Vastgoed Belang gaf aan dat het een uitdaging is deze mensen met
informatie te bereiken. Desondanks wil Vastgoed Belang graag stappen
zetten om de kleine verhuurders te wijzen op het huur(prijzen)recht.
Specifieke informatie beschikbaar stellen voor kleine verhuurders via
websites acht Vastgoed Belang een goede stap. De verdere wijze van
voorlichting aan deze groep zal ik de komende tijd nader uitwerken met
Vastgoed Belang.
Uitvoering
Hoewel alle voornemens in deze brief zijn gericht op het vergroten van de
zelfredzaamheid van huurders en verhuurders t.a.v. huur(prijs)regelgeving, moet ook rekening worden gehouden dat de geïntensiveerde
voorlichting een hogere instroom van verzoeken bij de Huurcommissie
met zich meebrengt. Om de instroom van geschillen als gevolg van de
campagne voor studenten te kunnen beheersen, is de campagne daarom
gefaseerd in communicatieblokken en zal deze worden gemonitord. Na elk
blok is het mogelijk om, op basis van tussentijdse effectmetingen, een
besluit te nemen over het (al dan niet conform planning) voortzetten van
de activiteiten.
Bovendien zal het traject gericht op studenten worden vormgegeven als
een project. Door dit traject apart te zetten van het reguliere uitvoeringsproces, is het mogelijk om maatregelen te treffen die de beheersbaarheid
van de uitvoering borgen. Beheersmaatregelen kunnen bijvoorbeeld gaan
over de te hanteren doorlooptijden, de vorm waarin een verzoek kan
worden ingediend, en welke inspanningen van verhuurders, huurders en
intermediairs zelf mag worden verwacht. Hierover zal overleg plaatsvinden met de betrokkenen in de sector.
Vervolg
De komende periode wil ik benutten om in nauwe samenwerking met
betrokken partijen te bezien hoe voorlichting aan huurders en verhuurders
kan worden verbeterd. Ik ben positief over de contacten die ik hierover
met de sector heb gehad. Het belang van goede voorlichting en de
mogelijkheden die hier liggen, worden breed onderschreven. Ik ben er
verheugd over dat voor studenten al op korte termijn concrete acties

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 27 926, nr. 280

4

worden verricht. Ten aanzien van de andere doelgroepen, zullen de
mogelijkheden in overleg met betrokken partijen verder worden
uitgewerkt.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
R.H.A. Plasterk

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 27 926, nr. 280

5