Verslag financieel toezicht woningcorporaties

2009

2009

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Verslag financieel
toezicht
woningcorporaties

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Verslag financieel toezicht
woningcorporaties 2009
Naarden, 16 november 2009

2009

Inhoud

2

		 Verantwoording

4

		 Kengetallen

6

		 Samenvatting, bevindingen en conclusies

7

1		 Algemeen

12

		 1.1

Beoordelingsmethodiek

12

		 1.2

Ontwikkeling aantal corporaties

12

2		 Informatiebestand

16

		 2.1

Gegevensverstrekking door corporaties

16

		 2.2

Ontvangst en controle van de Prospectieve informatie

17

		 2.3

Ontvangst en controle van de Verantwoordingsinformatie

19

		 2.4

Conclusie

21

3 		 Continuïteitsoordeel 2009

22

		 3.1

Inleiding

22

		 3.2

Onderzoeksresultaten

24

		 3.3

Vergelijking met oordelen van het voorgaande jaar

26

		 3.4

A- corporaties

28

		 3.5

B- corporaties

30

		 3.6

C- corporaties

34

		 3.7

Conclusie continuïteitsoordeel

37

4		 Solvabiliteitsoordeel 2009

38

		 4.1

Inleiding

38

		 4.2

Onderzoeksresultaten

38

		 4.3

Saneringscorporaties

42

		 4.4

Conclusie solvabiliteitsoordeel

42

Centraal Fonds Volkshuisvesting

5		 Realisaties en prognoses

43

6		 Naleving wet- en regelgeving

45

7		 Themaonderzoeken

46

		 7.1

Inventariserend onderzoek jaarverslag 2007

46

		 7.2

Nulmeting integriteitsbeleid woningcorporaties

46

		 7.3

Beloningen bestuur

47

		 Assurancerapporten Deloitte

52

		

Begrippenlijst

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

56

3

Verantwoording

Jaarlijks rapporteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting over het financiële toezicht op
woningcorporaties. In het voorliggende Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009
geeft het Fonds inzicht in de uitkomsten van het financiële toezicht op individuele corporaties
gebaseerd op de Verantwoordingsinformatie over verslagjaar 2008 en de Prospectieve informatie 2009-2013. Naast deze rapportage brengt het Fonds nog een tweetal andere rapportages uit waarin de financiële prognoses en realisaties ‘sectorbreed’ aan bod komen. Deze twee
rapportages alsmede het Verslag financieel toezicht woningcorporaties vloeien voort uit de
wettelijke taken van het Fonds.
Naast een oordeel of een corporatie over voldoende vermogen beschikt, geeft het Fonds
ook een oordeel over de mate van inzet van financiële middelen ten behoeve van de volkshuisvesting. Het oordeel bestaat dus uit twee onderdelen te weten: een financieel oordeel over
de vermogenspositie op balansdatum (solvabiliteitsoordeel) en een financieel oordeel over de
voorgenomen activiteiten na balansdatum (continuïteitsoordeel).
Het Fonds valt onder de Wet openbaarheid bestuur (Wob). Verzoeken om informatie dienen
aan de criteria van deze wet getoetst te worden. Het Fonds is ervan overtuigd dat het ontsluiten van informatie en transparantie over prestaties bijdraagt aan een zinvolle dialoog in de
sociale huursector. Openbaarheid betekent ook dat het Fonds in deze rapportage meer informatie verstrekt op niveau van individuele corporaties.
In het eerste hoofdstuk van dit Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009 gaat
het Fonds in op de ontwikkeling van het aantal corporaties en de fusies die in 2008 hebben
plaatsgevonden. In hoofdstuk 2 wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van de door corporaties aangeleverde informatie. De hoofdstukken 3 en 4 geven een beeld van de dit jaar uitgebrachte continuïteits- en solvabiliteitsoordelen.
Evenals vorig jaar heeft het Fonds dit jaar onderzoek gedaan naar de mate waarop corporaties de voor het verslagjaar 2008 geplande activiteiten ook daadwerkelijk hebben uitgevoerd.
In hoofdstuk 5 geeft het Fonds inzicht in de resultaten van dit onderzoek.
Ten behoeve van het toezicht op de naleving van wet- en regelgeving is een aantal vragen
opgenomen in de Verantwoordingsinformatie. Op verzoek van het ministerie voert het Fonds

4

Centraal Fonds Volkshuisvesting

op basis van deze gegevens een toets uit. Aanvullend hierop heeft het Fonds op basis van de
jaarverslagen van corporaties onderzoek gedaan naar, eveneens op verzoek van het ministerie,
activiteiten die buiten het werkdomein vallen, alsmede door corporaties verstrekte leningen.
Het Fonds rapporteert over de resultaten van dit rechtmatigheidsonderzoek aan het ministerie. De resultaten hiervan zijn beschreven in hoofdstuk 6.
Naast toezicht op de financiële positie van woningcorporaties behoort het toezicht op het
behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen, het financieel risicobeheer en de kwaliteit van de financiële verantwoording tot de aandachtsgebieden van het Fonds. In hoofdstuk 7
worden enkele in 2009 uitgevoerde themaonderzoeken kort weergegeven.
Het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009 is besproken en vastgesteld in de
vergadering van het bestuur op 16 november 2009. De rapportage is integraal te verkrijgen via
de website van het Fonds.
Drs. J. van der Moolen
Directeur

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

5

Kengetallen

Beoordelingsjaar

2005

2006

2007

2008

2009

492

474

455

430

-

-

61

74

-

70

74

80

Algemeen
Totaal aantal corporaties
Corporaties die de Prospectieve informatie tijdig hebben ingediend (in % totaal)

-

Corporaties die de complete dVi tijdig (vóór 1 juli) hebben ingediend (in % totaal
Resultaten continuïteitsoordeel
Aantal A- corporaties

-

-

-

366

349

Aantal B1- corporaties

-

-

-

8

25

Aantal B2- corporaties

-

-

-

4

10

Aantal C-corporaties

-

-

-

77

45

Geen oordeel

-

-

-

-

1

Resultaten solvabiliteitsoordeel
(Cijfers 2005 en 2006 op basis oude a en b1, 2 en 3 classificaties)

Aantal corporaties met voldoende solvabiliteit

480

465

450

420

Aantal corporaties met onvoldoende solvabiliteit

10

9

5

10

Aantal saneringscorporaties (steun Centraal Fonds)

2

1

0

0

127

132

Naleving wet en regelgeving
Aantal corporaties waarbij onrechtmatigheden zijn geconstateerd
Realisatie en prognoses
Aantal corporaties waarbij realisatie van productie in aanzienlijke mate afwijkt van prognose

91

36

Aantal corporaties waarbij verbetering van de realisatie gewenst is

271

245

6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Samenvatting, bevindingen en
conclusies

Informatiebestand financiële gegevens: daling aantal corporaties
Het aantal corporaties is dit jaar vastgesteld op 430. Ten opzichte van vorig jaar is dit een
daling van 25 corporaties. Deze daling is geheel het gevolg van fusies. Hierbij zijn drie corporaties met minder gunstige financiële vooruitzichten (continuïteitsoordeel 2008, categorie B1
of B2) opgegaan in financieel sterkere corporaties.
In de meeste gevallen hebben de fusiepartners de meerwaarde van fusie niet vertaald in
kwantitatief meetbare doelstellingen. De meerwaarde wordt veelal zeer globaal en in algemene termen omschreven. Hierdoor zal het moeilijk zijn om in de toekomst verantwoording af te
leggen over de mate waarin de doelstellingen en de meerwaarde van de fusie bereikt zijn. Het
aantal corporaties met meer dan 10.000 woningen is met één corporatie toegenomen. Deze
groep van 55 corporaties (13% van het totaal aantal corporaties) heeft een marktaandeel van
bijna 1,3 miljoen woongelegenheden, hetgeen neerkomt op 54% van de totale sociale huurwoningenvoorraad.
De corporatie huurwoningenvoorraad bedraagt ultimo 2008 2,4 miljoen woongelegenheden. Door nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop is deze voorraad ten opzichte van vorig jaar
per saldo toegenomen met 0,5%.
Vorig jaar is de wijze waarop de woningcorporaties de Prospectieve - en Verantwoordingsinformatie (dPi en dVi) via CorpoData aanleveren zowel inhoudelijk, als procesmatig ingrijpend gewijzigd. Dit jaar zijn de wijzigingen beperkt gebleven tot enkele technische aanpassingen en enkele inhoudelijke wijzigingen. Het aantal corporaties dat de dPi en dVi niet tijdig
instuurt, neemt af. Er is een groep van 22 corporaties die drie jaar achtereen de volledige dVi
niet tijdig heeft ingezonden. Het betreft voor een belangrijk deel kleinere corporaties. Het
Fonds zal met WWI overleggen welke toezichtinstrumenten ingezet kunnen worden indien
deze corporaties in het komende jaar wederom de verantwoordingsstukken niet tijdig inzenden. De controle heeft dit jaar wederom tot een groot aantal aanpassingen in het aangeleverde cijfermateriaal geleid. Van de 430 zijn bij 379 corporaties in totaal 1.242 correcties doorgevoerd. In 2008 bedroeg het aantal aanpassingen 869. De toename van het aantal aanpassingen
komt in 2009 vooral door het aantal aanpassingen in de opgegeven prognoses kasstromen.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

7

Continuïteitsoordeel 2009: stijging aantal corporaties met onvoldoende vermogen
Het continuïteitsoordeel geeft inzicht in hoeverre de voorgenomen activiteiten (nieuwbouw, aankoop, verkoop, woningverbetering e.d.) in de komende vijf prognosejaren in verhouding staan tot de financiële mogelijkheden van de corporatie. Het gaat hierbij niet alleen om
de vraag of de corporatie over voldoende middelen beschikt om de voorgenomen activiteiten
uit te voeren, maar ook of de corporatie haar financiële middelen in voldoende mate inzet op
gebied van de volkshuisvesting. Het continuïteitsoordeel leidt tot een indeling van de corporaties in de volgende categorieën:

Categorie

Omschrijving

A		

Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 ligt tussen het risicobedrag plus

			

vennootschapsbelasting en de bovengrens. Dit betekent dat de voorgenomen

			

activiteiten in de periode 2009-2013 passend zijn bij de financiële

			

mogelijkheden van de corporatie.

B1		

Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag waarbij de

			

voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op middellange termijn

			

(de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen.

B2		

Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag waarbij de

			

voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op korte termijn

			

(de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen.

C		

Het volkshuisvestelijk vermogen is ultimo 2013 hoger dan de vastgestelde

			

bovengrens. In dat geval kunnen de voorgenomen activiteiten in de periode

			

2009-2013 leiden tot een onvoldoende inzet van financiële middelen.

Uit de financiële beoordelingen is gebleken dat 349 corporaties (81%) in de prognoseperiode 2009-2013 beschikken over een bij de financiële mogelijkheden passend activiteitenniveau
(categorie A). Dit oordeel staat los van de vraag of de beoogde activiteiten ook passend zijn bij
de volkshuisvestelijke opgaven waarvoor corporaties staan.
Het aantal corporaties met onvoldoende vermogen (categorie B) is gestegen van 12 naar 35
corporaties. Bij 25 corporaties blijken er voldoende mogelijkheden te zijn om de vermogenspositie te verbeteren. Bovendien is de marktpositie van het woningbezit van deze corporaties
geen reden tot zorg. Volstaan is om deze groep corporaties te wijzen op de vermogensrisico’s
met het verzoek de activiteiten in de toekomst beter af te stemmen op de financiële mogelijkheden. Op basis van de de Prospectieve informatie (dPi) in 2010 zal het Fonds opnieuw toetsen of deze corporaties een betere balans hebben weten te vinden tussen activiteiten en het
beschikbare vermogen. Bij tien corporaties brengen de geplande activiteiten de vermogenspositie op korte termijn in gevaar. Onderzoek heeft uitgewezen dat een aantal corporaties
inmiddels adequate maatregelen heeft getroffen om de vermogenspositie te verbeteren. Het
Fonds volgt de ontwikkelingen bij deze corporaties nauwlettend. Met enkele corporaties voert
het Fonds intensief overleg over de te nemen maatregelen om de financiële continuïteit veilig
te stellen.

8

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De groep woningcorporaties waarbij een onbalans is geconstateerd tussen relatief beperkte activiteiten en ruimere financiële mogelijkheden (categorie C), is ten opzichte van het
voorgaande jaar afgenomen van 77 naar 45 corporaties. Bij bespreking van deze oordelen met
de corporaties is een bereidheid geconstateerd de activiteiten meer in balans te brengen bij
de financiële middelen.In zijn algemeenheid blijkt dat ten opzichte van het voorgaande jaar
er meer financieel zwakkere en minder C-corporaties zijn. Deze verschuivingen zijn voor een
niet onbelangrijk deel het gevolg van wijzigingen van geprognosticeerde investeringen en
desinvesteringen inzake nieuwbouw, verkoop en verbetering van huurwoningen. Daarnaast
kan de invoering van de vennootschapsbelasting, de heffing voor de 40 wijken alsmede het
aanpassen van risicopercentages in verband met de recente economische ontwikkelingen en
ontwikkelingen op de woningmarkt (minder verkoop) mede van invloed zijn op de gewijzigde
vermogenspositie. Hierbij is het niet uit te sluiten dat op het moment van opstellen van de
prognosecijfers door corporaties, de effecten van de recente economische crisis en stagnerende verkoop van huur- en koopwoningen nog niet in hun volle omvang zijn meegenomen.

Solvabiliteitsoordeel 2009: toename corporaties met onvoldoende solvabiliteit
Het solvabiliteitsoordeel betreft een oordeel over de vermogenspositie van de corporatie waarbij ultimo 2008 uitgegaan wordt van een veronderstelling van voorgezette verhuur.
Hierbij wordt dus geen rekening gehouden met de financiële effecten van voorgenomen activiteiten die leiden tot nieuwe investeringen c.q. desinvesteringen, tenzij hiervoor op moment
van balansdatum juridische verplichtingen zijn aangegaan. Dit oordeel geeft dus inzicht of de
corporatie per balansdatum aan haar financiële verplichtingen kan voldoen ingeval van doorexploitatie van de bestaande voorraad. Uit door het Fonds verrichte financiële beoordelingen
is gebleken dat van de 430 corporaties in totaal 420 corporaties beschikken over voldoende
solvabiliteit. Bij tien corporaties met in totaal 28.570 woongelegenheden is sprake van onvoldoende solvabiliteit.
Het totale vermogenstekort van deze niet solvabele corporaties bedraagt € 313 miljoen. De
groep corporaties met onvoldoende solvabiliteit is dit jaar verdubbeld. Vorig jaar werden vijf
corporaties met in totaal 32.515 woongelegenheden als onvoldoende solvabel aangemerkt,
met een totaal vermogenstekort van € 78,5 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is dus sprake
van een significante toename van het vermogenstekort. Het Fonds heeft intensief overleg met
de besturen van deze corporaties over een op te stellen herstelplan.

Realisaties en prognoses: nog weinig verbetering
Over het verslagjaar 2008 blijkt dat de hoogte van de realisatie-index voor nieuwbouw 56%
bedraagt, die voor sloop 45% en bij verkoop 61%. In de door de minister vanuit het individuele
toezicht gegeven oordelen over de prestaties is een aantal groepen te onderscheiden. Ten eerste zijn er 245 corporaties, die een deel van de geprognosticeerde aantallen realiseren. Voor
deze groep geldt echter dat verbetering wenselijk is. Een groep van 120 corporaties realiseert
in belangrijke mate de prognose. Bij 29 corporaties is geen sprake van nieuwbouw, verkoop of
sloop. Tot slot wijken bij 36 corporaties de gerealiseerde aantallen in belangrijke mate af.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

9

De corporaties waarbij de realisatie sterk afwijkt van de prognose, is gevraagd een nadere
toelichting te verstrekken op de grote verschillen tussen prognose en realisatie. Tevens is aan
deze groep gevraagd welke consequenties en maatregelen de corporaties hieraan verbinden.
Evenals vorig jaar heeft het Fonds de verschillen tussen de door corporaties opgegeven
prognoses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop van corporaties en de feitelijke realisaties in beeld gebracht.
Grote verschillen belemmeren een goed zicht op de te verwachten prestaties, zoals die bijvoorbeeld aan de orde komen in het overleg met lokale stakeholders. Met te hoge prognoses
worden vaak illusoire verwachtingen gewekt, terwijl te lage prognoses een handicap kunnen
vormen bij het maken van adequate afspraken. Daarnaast geven onjuiste prognoses ook een vertekend
beeld over de financiële vooruitzichten van de corporatie. Om deze problematiek beter onder de
aandacht van de corporaties te brengen, heeft het Fonds een realisatie-index ontwikkeld voor
nieuwbouw (koop- en huurwoningen), sloop en verkoop van huurwoningen. Met deze drie
indices wordt het verschil tussen de door corporaties opgegeven prognoses en feitelijke realisaties (inclusief de activiteiten in verbindingen) weergegeven. Om zoveel mogelijk incidentele
jaareffecten te voorkomen, wordt de realisatie-index afgeleid van een gemiddelde gemeten
over het verslagjaar 2008, alsmede twee voorgaande verslagjaren.

Naleving wet- en regelgeving
Sinds 2001 heeft het Fonds de taak gekregen te rapporteren over het rechtmatig handelen
door corporaties. Ook voor het verslagjaar 2008 is, na overleg met het ministerie, het rechtmatigheidonderzoek uitgevoerd. Conform de afspraken is dit jaar ook onderzoek gedaan naar de
rechtmatigheid van nevenactiviteiten (werkdomein) en leningen u/g. Na het verstrijken van de
reactietermijn op de IO-brief (1 februari 2010) zal in overleg met het ministerie worden bezien
of er op deze aspecten daadwerkelijk sprake is van onrechtmatig handelen. Daarbij zal tevens
worden betrokken de vraag of het bouwen van woningen met stichtingskosten hoger dan
€ 200.000,- voldoende is gemotiveerd en of mogelijke verkopen aan beleggers zijn gemeld.
Na een proces van hoor en wederhoor is er bij 240 corporaties (2007: 127) aanleiding tot
het opvragen van nadere informatie. Omdat over verslagjaar 2007 niet is gerapporteerd over
de aspecten werkdomein en leningen u/g, is voor de vergelijking een correctie reëel met de
aspecten werkdomein (60) en leningen u/g (48). Dan resteert een aantal van 132 corporaties
(30%; 2007:36%) waarbij sprake kan zijn van mogelijk onrechtmatig handelen.

Themaonderzoeken
Het Fonds dient, naast de reguliere beoordeling van de vermogenspositie van corporaties,
toezicht te houden op het beheer en behoud van het maatschappelijk vermogen, het financieel
risicobeheer en het toezicht op de kwaliteit van de financiële verantwoording.

Inventariserend onderzoek jaarverslag 2007: jaarverslag als verantwoording nog te
beperkt
Het Fonds heeft dit jaar bij 50 corporaties met meer dan 10.000 eenheden een onderzoek
verricht naar de vraag in hoeverre het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag 2007 inzicht
verschaffen in de beleidscontext en -voornemens, de realisatie en evaluatie van een drietal

10

Centraal Fonds Volkshuisvesting

specifieke onderwerpen, te weten: huurprijsbeleid, investeringen (nieuwbouw en aankoop van
huurwoningen) en verkoop van huurwoningen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat
corporaties over deze activiteiten in de jaarverslagen vooral volstaan met een weergave van
de gerealiseerde activiteiten. Informatie over doelstellingen en de uiteindelijke evaluatie heeft
het Fonds slechts in beperkte mate in de jaarverslagen aangetroffen. Door het veelal ontbreken van een adequate evaluatie ontstaat geen inzicht in de mate waarin corporaties de door
hen beoogde doelstellingen daadwerkelijk hebben gerealiseerd. De waarde van het jaarverslag
als verantwoordingsinstrument is daarmee beperkt.

Nulmeting integriteitsbeleid woningcorporaties: bewustwordingsproces op gang
Het Fonds heeft in opdracht van de minister een nulmeting uitgevoerd naar het integriteitsbeleid bij woningcorporaties. Doel van de nulmeting is om meer inzicht te krijgen in het
beleid en de preventieve maatregelen die corporaties hebben ontwikkeld op het gebied van
integriteit.
Uit het onderzoek blijkt dat, volgens de opgave van besturen en Raden van Commissarissen van corporaties, in het beleid en het instrumentarium om integer handelen te bevorderen,
nog verbeteringen zijn aan te brengen. Wel is duidelijk te merken dat er bij de corporaties
een bewustwordingsproces gaande is over dit onderwerp en de hieruit voortvloeiende risico’s.
Vertrouwenwekkend is ook te constateren dat veel bestuurders aangeven verbeteringen te
zullen doorvoeren in het beleid en het instrumentarium en ook Raden van Commissarissen
in veel gevallen aangeven dat deze verbeteringen wenselijk zijn. Het feit dat bij ca. 50 corporaties de statutaire zittingstermijn van minimaal één van de leden van de Raad van Commissarissen is overschreden, roept wel vragen op. Het Fonds zal in december 2009 de tweede fase
van het onderzoek ‘Integer handelen corporatiesector’ afronden, waarin de bestuurders en
commissarissen van een aantal corporaties worden geïnterviewd om een beeld te krijgen van
de ‘werkelijkheid achter het papier’. Op basis van deze inzichten (best practice) ontstaat een
handreiking om het beleid en instrumentarium rond integer handelen te verbeteren.

Beloningen bestuur
Al sinds enkele jaren wordt aan de corporaties een opgave gevraagd van de primaire en
secundaire beloningen van de bestuurders. Los van de bepalingen voortkomend uit de Wet
openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) waren corporaties
in die gevallen waar sprake is van meer dan één bestuurder, conform het Burgerlijk Wetboek
al verplicht daarvan in de verantwoordingstukken opgave te doen. Daar waar de beloning is
terug te leiden naar een individuele bestuurder, was die opgave niet verplicht. Het Fonds stelt
vast dat in toenemende mate corporaties inzicht verschaffen in de hoogte van de beloning,
ook als daartoe geen wettelijke verplichting bestaat.
Uit een inventarisatie van de door de corporatie opgegeven bestuursvergoedingen blijkt
dat de gemiddelde bezoldiging, afhankelijk van de corporatiegrootte, varieert van € 13.000,(0-500 woongelegenheden) tot € 178.000,- (≥ 20.000 woongelegenheden) per bestuurder. De
spreiding rond het gemiddelde is echter erg groot. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat de
hoogst opgegeven bestuursvergoeding bij de kleinste corporaties (0-500 woongelegenheden)
€ 140.000,- is en bij de grootste corporaties (≥ 20.000 woongelegenheden) € 372.000,- .

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

11

1
Algemeen

1.1

Beoordelingsmethodiek
Ten behoeve van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie stelt het Centraal Fonds

jaarlijks een overzicht op van de financiële situatie van woningcorporaties. Eén en ander is een
uitvloeisel van de Woningwet en het Besluit beheer sociale-huursector. Het financieel oordeel
integreert de minister in het oordeel over de door corporaties geleverde prestaties, het rechtmatig handelen en de governance.
Uitgaande van de maatschappelijke functie van een corporatie op het gebied van de volkshuisvesting heeft de wijze van beoordeling betrekking op de financiële consequenties van het
volkshuisvestelijk beleid. Continuïteit in het beleid is hierbij het uitgangspunt.
Een belangrijk uitgangspunt bij de beoordeling is dat onder gelijke omstandigheden een
gelijk oordeel wordt gegeven. Op basis van de vigerende verslagleggingsvoorschriften hebben
corporaties een grote mate van vrijheid om naar eigen inzicht de waardering van de activa en
passiva vorm te geven. Vanuit het externe financiële toezicht bezien, doet dit afbreuk aan het
inzicht in de financiële positie en de vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties. Dit betekent
dat het Fonds ten behoeve van de financiële beoordeling correcties doorvoert, opdat zoveel
mogelijk recht wordt gedaan aan het uitgangspunt van ‘gelijke monniken, gelijke kappen’.
Het financieel oordeel bestaat uit twee onderdelen te weten:
♦ Het solvabiliteitsoordeel : Met dit oordeel wordt vastgesteld in welke mate de
corporatie op balansdatum aan haar verplichtingen voortvloeiende uit de reguliere
woningexploitatie kan voldoen. Hierbij blijven de financiële effecten van voorgenomen
activiteiten na balansdatum buiten beschouwing.
♦ Het continuïteitsoordeel : Dit oordeel geeft inzicht in hoeverre de voorgenomen
activiteiten (nieuwbouw, aankoop, verkoop, woningverbetering) in de komende vijf
prognosejaren in verhouding staan tot de financiële mogelijkheden van de corporatie.

1.2

Ontwikkeling aantal corporaties
Ultimo 2008 zijn er in totaal 430 inzendplichtige corporaties werkzaam met een geza-

menlijk bezit van in totaal 2.388.092 woongelegenheden. Het vorige verslagjaar bedroeg het
aantal corporaties 455 met in totaal 2.376.700 woongelegenheden.

12

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 1.1

Aantal onderzochte corporaties
2007

2008

474

455

0

0

Inzendplichtige corporaties
Primo verslagjaar
Mutaties
Nieuwe toegelaten instellingen
Afname als gevolg van fusie

-19

-25

Ultimo verslagjaar

455

430

De daling van het aantal corporaties is uitsluitend het gevolg van fusies. In 2008 zijn 44
corporaties met een totaal bezit van 342.260 woongelegenheden betrokken bij fusies. In
totaal 25 corporaties met een woningbezit variërend van 140 tot ruim 32.000 woongelegenheden zijn opgegaan in 19 andere corporaties (fusiedragers).
Deze fusies hebben voor de fusiedragers tot een forse schaalvergroting geleid. Voorafgaand aan de fusie beheerde deze groep corporaties gemiddeld 11.000 woongelegenheden per
corporatie. Na de fusie is het woningbezit per corporatie toegenomen tot gemiddeld 18.000
woongelegenheden.
Evenals vorig jaar vonden de fusies vooral plaats tussen corporaties die werkzaam zijn buiten het stedelijk gebied. Van de 44 fusiecorporaties zijn zeven woningcorporaties werkzaam in
grotere gemeenten (G 31) te weten Alkmaar, Amsterdam, Breda en Groningen.
Onderstaand een overzicht van de fusies waaruit corporaties zijn ontstaan met meer dan
15.000 woongelegenheden:
♦ Het Oosten Woningcorporatie (12.000 woongelegenheden) met de Algemene
Woningbouwvereniging (18.000 woongelegenheden) beide gevestigd in Amsterdam. De
fusiecorporatie heet thans Stadgenoot;
♦ Stichting Ymere te Amsterdam (45.000 woongelegenheden) met Stichting
Woonmaatschappij uit Hoofddorp (32.000 woongelegenheden);
♦ Stichting Eigen Haard uit Amsterdam (40.000 woongelegenheden) met Woningstichting
St. Lodewijk uit Amstelveen (2.700 woongelegenheden);
♦ Woningstichting De Key uit Amsterdam (27.000 woongelegenheden) met
Woningbouwvereniging EMM uit Zandvoort (2.500 woongelegenheden);
♦ Stichting In uit Groningen (10.000 woongelegenheden) met Wooncom uit Emmen
(16.000 woongelegenheden) alsmede Volksbelang Wonen & Welzijn uit Hoogezand
(3.200 woongelegenheden). De nieuwe naam van de fusiecorporatie is Stichting Lefier;
♦ Stichting Vitalis uit Amersfoort (12.000 eenheden) met Woonmaatschappij Maasland te
Ravenstein (14.000 woongelegenheden). De fusiecorporatie gaat verder onder de naam
Stichting Mooiland. De nieuwe statutaire vestigingsplaats is Wageningen.
♦ Stichting Woningbeheer uit Assen (7.600 woongelegenheden) met Woonstichting
Actium uit Assen (7.200 woongelegenheden) en Stichting Woningbeheer Smilde (1.000
woongelegenheden). De fusiecorporatie heeft de naam Stichting Actium gekregen;
♦ AlleeWonen uit Breda (7.700 woongelegenheden) met Aramis uit Roosendaal (8.700
woongelegenheden). De corporatie heet thans Singelveste.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

13

Uit de overige fusies zijn 11 corporaties ontstaan met een woningbezit variërend van ruim
2.400 tot 10.000 woongelegenheden. Eén van deze fusies heeft geleid tot een samensmelting
van vijf kleine corporaties. Dit betreft de fusie van de Stichting Woningbouw Menterwolde
(fusiedrager) uit Menterwolde (1.356 woongelegenheden) met de Stichting Woningbouw
Nieuwolda (140 woongelegenheden), de Stichting Appingerdammer Woningbouw (587
woongelegenheden), de Stichting Midwolda’s Woningbouw (307 woongelegenheden) en de
Stichting Termunter Woningbouw (256 woongelegenheden) alle vier gevestigd in de gemeente
Zuidbroek. Deze corporaties werkten al jaren samen in een beheerstichting. De fusiecorporatie
heet Woningstichting Groninger Huis.
De motieven van corporaties om te fuseren zijn onder meer:
♦ Een betere markt- en onderhandelingspositie ten behoeve van de realisering van
volkshuisvestelijke opgaven;
♦ Bestuurlijke en organisatorische continuïteit in de toekomst bij kleinere corporaties;
♦ In een enkel geval versterking van het financiële draagvlak ter financiering van
toekomstige investeringen.
In de meeste gevallen hebben de fusiepartners de meerwaarde van fusie niet vertaald in
kwantitatief meetbare doelstellingen. De meerwaarde wordt veelal zeer globaal en in algemene termen omschreven. Hierdoor zal het moeilijk zijn om in de toekomst verantwoording af te
leggen over de mate waarin de doelstellingen en de meerwaarde van de fusie bereikt zijn.
Tabel 1.2

Geografische spreiding corporatie en woningbezit
Aantal corporaties

Aantal woongelegenheden per gebied

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Mutatie t.o.v. 2007

2007

2008

2007

2008

(in % aantal
woningen

Gebiedsindeling *

ultimo 2007)

Nederland

455

430

2.376.070

2.388.092

0,5

Noord (Groningen, Friesland, Drenthe)

47

38

235.158

235.099

0,0

Oost (Overijssel, Gelderland)

90

86

401.723

402.190

0,1

West (Utrecht, Flevoland, Noord- en Zuid-Holland)

204

193

1.254.610

1.253.988

0,0

Zuid (Zeeland, Noord-Brabant, Limburg)

114

113

484.579

496.815

2,5

G-4

31

29

496.149

493.281

-0,6

Overige 27 ISV gemeenten

72

69

572.815

579.907

1,2

Overige gemeenten

352

331

1.307.106

1.314.904

0,6

40 Aandachtswijken

74

72

229.784

231.428

0,7

* Op basis van bezitsgemeente

Uit tabel 1.2 blijkt dat het aantal woongelegenheden in 2008 met 12.000 eenheden is toegenomen. Dit komt neer op netto een groei van 0,5%.

14

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 1.3

Ontwikkeling schaalgrootte corporaties
Verslagjaar 2007
Aantal

Verslagjaar 2008

In % totaal

Gemiddelde

Aantal

aantal

per klasse

corporaties

corporaties

corporaties

In % totaal

Gemiddelde

aantal

per klasse

corporaties

Grootteklasse
0-500

63

14

246

58

13

245

500-5.000

256

56

2.238

240

56

2.252

5.000-10.000

82

18

7.042

77

18

7.055

10.000-20.000

34

7

13.855

33

8

14.010

≥ 20.000

20

4

36.951

22

5

37.633

Totaal

455

100

430

100

Het gemiddeld aantal woongelegenheden per corporatie bedroeg ultimo 2008 5.554 eenheden tegenover 5.222 eenheden ultimo 2007. Dit komt neer op een stijging van 6, 4%. De
autonome groei van het corporatiebezit door nieuwbouw, aankoop, e.d. bedraagt per saldo
0,5%. Dit betekent dus dat de schaalvergroting nagenoeg geheel voor rekening komt van de
fusies in 2008.
In het verslagjaar is de groep kleinere corporaties (tot 5.000 woongelegenheden) met 21
corporaties afgenomen van 319 ultimo 2007 naar 298 corporaties ultimo 2008. De groep woningcorporaties van 5.000 tot 10.000 woongelegenheden is in dit verslagjaar met vijf corporaties afgenomen.
De groep corporaties met 10.000 woongelegenheden of meer is met één corporatie toegenomen. Deze groep van 55 corporaties (13% van het totaal aantal corporaties) heeft een totaal
marktaandeel van bijna 1,3 miljoen woongelegenheden. Dit komt neer op 54% van de totale
sociale huurwoningenvoorraad.

Aantal bestuursleden
In een kleine gemeente is een corporatie werkzaam met nog geen 1.000 woningen. In deze gemeente is de volkshuisvestelijke problematiek overzichtelijk. Er zijn geen omvangrijke nieuwbouwprojecten te verwachten. De werkorganisatie bestaat uit 4 formatieplaatsen. Het geheel behoeft
natuurlijk een adequate aansturing door een bestuur. Dit bestuur bestaat uit een voorzitter, vice-voorzitter, secretaris en tweede secretaris,
penningmeester, tweede penningmeester enz. enz. en dan zit je toch al snel op 13 bestuursleden!

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

15

2
Informatiebestand

2.1

Gegevensverstrekking door corporaties
In het kader van zijn toezichttaak ontvangt het Fonds op basis van het Besluit beheer

sociale-huursector (Bbsh) jaarlijks de dPi alsmede de dVi. Eén en ander is uitgewerkt in de bij
het Bbsh behorende bijlagen I tot en met IV.
De Prospectieve informatie bevat onder meer de financiële en volkshuisvestelijke prognoses over een periode van vijf jaar. Hierin wordt de verwachte ontwikkeling van kasstromen,
prognoses van aantallen woongelegenheden en projectinvesteringen vermeld.
In de dVi geeft de corporatie informatie over de samenstelling en mutaties van het woningbezit in het verslagjaar, de balans en winst- en verliesrekening, de bedrijfswaarde, gegevens
inzake deelnemingen in andere rechtspersonen en vennootschappen (verbindingen) alsmede
informatie over de WOZ-waarde. Ook verstrekt de corporatie gegevens over een aantal volkshuisvestelijke activiteiten en over de wijze van naleving van wet- en regelgeving.

Wijzigingen in Prospectieve informatie
Het aantal wijzigingen in de informatieopvraag is dit jaar beperkt gebleven. De wijzigingen
omvatten vooral een verbetering van de gegevensuitvraag, alsmede technische wijzigingen
inzake het geautomatiseerde opvraagprogramma die aan de corporaties beschikbaar wordt
gesteld. Onder meer is de uitvraag van gegevens met betrekking tot leefbaarheidsuitgaven
op postcodeniveau beperkt. De uitvraag van gegevens inzake de deelname in verbindingen is
thans beperkt tot die verbindingen die actief zijn op gebied van vastgoedexploitatie of projectontwikkeling. Wel zijn aanvullende vragen opgenomen over de aan- en verkoop transacties
in verbindingen.
Daarnaast kon voor een belangrijk deel tegemoetgekomen worden aan enkele kritische
geluiden van corporaties over de gegevensopvraag rond de leefbaarheidsuitgaven en verbindingen. Per saldo is met deze wijzigingen een verdere administratieve lastenverlichting voor
corporaties bereikt.

Wijzigingen in Verantwoordingsinformatie
Ten opzichte van het voorgaande jaar is de gegevensuitvraag in de dVi slechts zeer beperkt
aangepast. Er zijn enkele vragen toegevoegd over de aan- en verkoop van vastgoed in verbindingen. De toelichting op het verloop van de bedrijfswaarde ten opzichte van het voorgaande
verslagjaar is vervallen.

16

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tot slot zijn, net als bij de dPi, enkele vereenvoudigingen doorgevoerd om ook bij de dVi de
administratieve lastendruk voor corporaties verder terug te dringen.
Het Fonds stelt de corporaties via CorpoData in de gelegenheid de dPi en de dVi door middel van een geautomatiseerd opvraagprogramma middels e-mail aan te leveren. Hiertoe is
gezamenlijk met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie voor WWI een
opvraagprogramma ontwikkeld.

2.2

Ontvangst en controle van de Prospectieve informatie
Ontvangst Prospectieve Informatie
De corporaties zijn op grond van het Bbsh verplicht de dPi uiterlijk 1 februari aan te le-

veren. Op 31 oktober 2008 heeft CorpoData aan alle corporaties een brief verzonden waarin
corporaties er aan worden herinnerd de dPi tijdig vóór 1 februari 2009 in te zenden. Vanaf 3
november 2008 konden corporaties het geautomatiseerde opvraagprogramma downloaden.
Ter ondersteuning van een adequate opgave van de gegevens door corporaties stelt het
Fonds via CorpoData een uitvoerige handleiding/toelichting op de dPi beschikbaar. Daarnaast
worden corporaties via een nieuwsbrief van relevante ontwikkelingen op de hoogte gehouden
en is een telefonische Helpdesk beschikbaar. Dit jaar is 522 maal contact gezocht met de Helpdesk met inhoudelijke of technische vragen over de invulling en werking van het opvraagprogramma. Vorig jaar bedroeg het aantal contacten 757. De daling van het aantal vragen aan de
Helpdesk is niet verwonderlijk nu deze wijze van gegevensuitvraag voor de tweede keer werd
toegepast.
Tabel 2.1

Ontvangst van de Prospectieve informatie
Aantal

In % totaal

Aantal woon-

Gemiddelde

corporaties

aantal corporaties

gelegenheden

corporatiegrootte

Vóór 1 februari

345

80

1.736.078

5.032

In februari

67

16

477.191

7.122

In maart

18

4

174.823

9.712

Totaal

430

100

2.388.092

5.554

Uit tabel 2.1 blijkt dat 80% van de corporaties de dPi tijdig heeft ingezonden. Vorig jaar
bedroeg dit percentage 61%. Er kan van een duidelijke verbetering van het inzendgedrag van
de dPi gesproken worden.
In totaal 47 corporaties hebben uitstel gevraagd en gekregen met inachtneming van de
wettelijke mogelijkheden die het Besluit beheer sociale-huursector biedt. Vorig jaar moest nog
aan 71 corporaties uitstel verleend worden. Op één corporatie na hadden alle corporaties ultimo maart aan de inzendplicht voldaan. Het is opvallend dat juist grotere corporaties moeite
hebben om tijdig aan de inzendplicht te voldoen.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

17

Resultaten controle Prospectieve informatie
De dPi vormt naast de dVi de basis voor de beoordeling van de financiële positie van woningcorporaties en voor het geven van een financieel beeld van de sector. Daarnaast worden
deze cijfers gebruikt voor diverse andere rapportages en specifiek door het Fonds uit te voeren
onderzoek. Dit betekent dat het Fonds hoge eisen stelt aan de kwaliteit van de aangeleverde
cijfers. Daarom worden deze gegevens intensief gecontroleerd op volledigheid en plausibiliteit
alvorens deze in de gegevensbestanden van het Fonds worden opgenomen. Indien deze controle leidt tot aanpassingen wordt het Fonds door de corporatie hierover schriftelijk geïnformeerd.
De controle heeft dit jaar wederom tot een groot aantal aanpassingen in het aangeleverde
cijfermateriaal geleid. Van de 430 zijn bij 379 corporaties in totaal 1.242 correcties doorgevoerd. In tabel 2.2 zijn de aangebrachte correcties naar aard gerubriceerd.
Tabel 2.2

Uitgevoerde aanpassingen Prospectieve informatie
Aantal correcties
2008

2009

301

269

Prognose kasstromen tot en met 2012, alsmede toelichting hierop

296

636

Opgave specificatie aantal verhuureenheden en mutaties

184

99

Toelichting verbindingen

35

151

Overig

53

87

Totaal

869

1.242

Projectinformatie inzake verwachte nieuwbouw, aankoop,
woningverbetering, verkoop en sloop

vastgoedportefeuille

In 2008 bedroeg het aantal aanpassingen 869. De toename van het aantal aanpassingen
komt in 2009 vooral voor rekening van het aantal aanpassingen in de opgegeven prognoses
kasstromen. Gebleken is dat een grote groep corporaties bij de kasstroomprognose uitgegaan
is van de resultatenrekening (baten en lasten) in plaats van de feitelijke kasstromen. Het
Fonds zal ook via de periodiek verschijnende nieuwsbrief dit aspect nadrukkelijk onder de aandacht van corporaties brengen.
Evenals vorig jaar hebben de overige aanpassingen vooral betrekking op de projectinformatie alsmede de wijze van verantwoording van de verwachte nieuwbouwinvesteringen en/of de
bedrijfswaarde. Ook de verantwoording van de sloop van woningen, alsmede de waardeverandering bij verbetering, zijn aspecten die in een groot aantal gevallen onjuist zijn opgegeven.
De aanpassingen van de opgave inzake verbindingen hadden betrekking op de specificaties
van het aantal verbindingen, alsmede de (nieuwbouw)activiteiten in verbindingen. Een groot
aantal corporaties heeft ten onrechte verbindingen in de dPi opgenomen waarbij geen sprake
was van productie. Hierdoor is het aantal aanpassingen inzake verbindingen fors toegenomen.

18

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2.3

Ontvangst en controle van de Verantwoordingsinformatie
Ontvangst verantwoordingstukken
Corporaties zijn verplicht uiterlijk 1 juli de volgende verantwoordingsstukken jaarlijks aan

het Fonds te zenden:
♦ Jaarrekening;
♦ Jaar- en volkshuisvestingsverslag;
♦ Overzicht Cijfermatige Kerngegevens (de Verantwoordingsinformatie);
♦ Accountantsverklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening;
♦ Een drietal rapporten van feitelijke bevindingen van de accountant omtrent het
volkshuisvestingsverslag alsmede de Cijfermatige Kerngegevens (Bijlage II en IV bij het
Besluit beheer sociale-huursector).
Doordat de prognose van de toekomstige activiteiten is overgeheveld naar de dPi geven
de corporaties in de dVi uitsluitend nog informatie over de financiële en volkshuisvestelijke
ontwikkelingen in het verslagjaar. Dit betekent dat de gegevensverstrekking via de dVi een
retrospectief karakter heeft die de corporatie voor een belangrijk deel kan ontlenen aan het
jaar- en volkshuisvestingsverslag. Evenals bij de dPi kunnen de corporaties door middel van
een hiertoe ontwikkeld opvraagprogramma de gegevens aan CorpoData digitaal aanleveren.
Tabel 2.3

Ontvangst van de Verantwoordingsinformatie
Aantal

In % totaal

Aantal woon-

Gemiddelde

corporaties

aantal corporaties

gelegenheden

corporatiegrootte

Vóór 1 juli

345

80

1.939.901

5.623

In juli

72

17

378.344

5.255

In augustus

6

1

11.913

1.986

Na augustus
Totaal

7

2

57.934

8.276

430

100

2.388.092

5.554

Uit tabel 2.3 blijkt dat 80% van de corporaties de dVi en de overige Bbsh-verantwoordingstukken tijdig (vóór 1 juli) en compleet heeft ingediend. Vorig jaar bedroeg dit percentage
74%. Dit betekent dus dat het inzendgedrag van corporaties is verbeterd.

Inzending verantwoordingsinformatie
Er zijn ook corporaties die de dVi zeer tijdig aan het Fonds inzenden. De vijf snelste waren:
a. Stichting Woningbouw Achtkarspelen te Achtkarspelen ( 2.876 woongelegenheden), ontvangen op 27 februari 2009;
b. Woningbouwvereniging De Goede Woning Driemond uit Amsterdam (110 woongelegenheden), ontvangen op 24 april 2009;
c. Jutphaas Wonen uit Nieuwegein (1.746 woongelegenheden), ontvangen op 15 mei 2009;
d. Woningbouwvereniging ’t Goede Woonhuys uit Hilversum (71 woongelegenheden), ontvangen op 26 mei 2009;
e. Christelijke Woonstichting Patrimonium te Urk (732 woongelegenheden), ontvangen op 27 mei 2009.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

19

Het Fonds heeft van de corporaties die dit jaar de complete Bbsh-verantwoordingstukken
niet tijdig hebben ingediend, het inzendgedrag in het verleden in beeld gebracht. Het is
zonder meer teleurstellend dat een groep van 22 corporaties drie achtereenvolgende jaren de
stukken niet tijdig heeft ingediend. Kennelijk zijn deze corporaties niet in staat op een professionele wijze in te spelen op de uit het Bbsh voortvloeiende verplichtingen.
In tabel 2.4 is deze groep naar corporatiegrootte gespecificeerd. Hieruit blijkt dat er geen
significant verband bestaat tussen de corporatiegrootte en het gesignaleerde inzendgedrag.
Alleen bij zeer kleine corporaties komt dit verhoudingsgewijs meer voor dan bij de overige
corporaties.
Het Fonds zal met WWI overleggen welke toezichtinstrumenten ingezet kunnen worden
indien deze corporaties in het komende jaar opnieuw de verantwoordingsstukken niet tijdig
inzenden.
Tabel 2.4

Corporaties die de afgelopen drie jaar de Verantwoordingsinformatie niet tijdig hebben
ingediend
Totaal aantal

Aantal

Aantal woon-

In % van het

corporaties

corporaties

gelegenheden

groepstotaal

0-500

58

7

1.270

12

500-5.000

240

9

23.821

4

5.000-10.000

77

3

20.779

4

10.000-20.000

33

2

25.022

6

≥ 20.000

22

1

29.726

5

Totaal

430

22

100.618

5

Grootteklasse

Controle Verantwoordingsinformatie
De door het Fonds via CorpoData uitgevoerde controlewerkzaamheden richten zich naast
volledigheid en plausibiliteit van de aangeleverde financiële gegevens in het bijzonder op de
opgegeven bedrijfswaarde ultimo 2008. Dit laatste is erg belangrijk aangezien deze bedrijfswaardegegevens niet alleen onderdeel uitmaken van het solvabiliteitsoordeel ultimo 2008,
maar ook als input zullen dienen voor het volgend jaar uit te brengen continuïteitsoordeel.
De controle leidde dit jaar tot 923 aanpassingen bij 365 corporaties. In tabel 2.5 worden
deze naar aard gespecificeerd.

20

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Uitgevoerde aanpassingen Verantwoordingsinformatie

Tabel 2.5

Aantal correcties
Balans en winst- en verliesrekening, toelichting

2008

2009

164

67

Voorraad- en productiegegevens

275

180

Verbindingen

168

100

Bedrijfswaarde

174

145

WOZ-waarde

135

30

Bezoldiging bestuurders

92

Sectorspecifieke heffing

58
92

Voorschriften Bbsh

101

Overig

85

150

Totaal

1.093

923

Hierbij wordt aangetekend dat dit jaar nieuwe controles zijn ingevoerd inzake de opgave
met betrekking tot de sectorspecifieke heffing en de naleving van de Bbsh-voorschriften. Dit
leidde tot in totaal 193 aanpassingen.
Het bleek mogelijk de meeste aanpassingen op vrij eenvoudige wijze door te voeren. Hiertoe vindt altijd vooraf overleg met de corporatie plaats. Zowel de corporatie als de accountant
van de corporatie worden schriftelijk in kennis gesteld van de toegepaste wijzigingen. Naast
verantwoording naar de corporatie heeft deze terugkoppeling tot doel te bereiken dat de corporatie het volgende jaar niet weer dezelfde fouten maakt.

2.4

Conclusie
Dit jaar is het aantal wijzigingen in het opvraagprogramma van de dPi en de dVi zeer be-

perkt geweest. Het accent van de wijzigingen had ten doel een verdere stroomlijning van de
gegevensuitvraag te bereiken. Uit verschillende reacties van corporaties blijkt dat de vorig jaar
ingevoerde nieuwe wijze van gegevensuitvraag binnen de administratieve disciplines zijn weg
heeft gevonden. Was er vorig jaar nog sprake van ‘aanloopproblemen’, dit jaar blijkt dat er
sprake is van gewenning aan de nieuwe wijze van gegevensverzameling in twee fasen (prognose en verantwoording).
Niettemin zal het ook in de toekomst noodzakelijk zijn corporaties bij de gegevensverstrekking te ondersteunen door middel van nieuwsbrieven, alsmede door de telefonische Helpdesk.
Ook met automatiseerders in de corporatiesector worden afspraken gemaakt over een efficiënte indiening van gegevens.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

21

3
Continuïteitsoordeel 2009

3.1

Inleiding
Korte beschrijving werkwijze beoordeling
Het continuïteitsoordeel geeft inzicht in hoeverre de voorgenomen activiteiten (nieuw-

bouw, aankoop, verkoop, woningverbetering) in de komende vijf prognosejaren in verhouding
staan tot de financiële mogelijkheden van de corporatie. Het gaat hierbij niet alleen om de
vraag of de corporatie over voldoende middelen beschikt om de voorgenomen activiteiten
uit te voeren, maar ook of de corporatie haar financiële middelen in voldoende mate inzet op
gebied van de volkshuisvesting.
Uitgangspositie voor de vermogensbepaling is de door de corporatie verstrekte balans per
31 december 2007 alsmede de bedrijfswaarde ultimo 2007. De bedrijfswaarde is de contante
waarde van de aan de afzonderlijke complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte
toekomstige kasstromen (huur, onderhouds- en beheeruitgaven). Binnen de vigerende regelgeving inzake de jaarverslaggeving bestaat een bandbreedte in de gekozen uitgangspunten en
parameters. Teneinde te waarborgen dat corporaties bij gelijke omstandigheden ook op een
gelijke wijze beoordeeld worden, past het Fonds zonodig correcties toe op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Deze uniformering van de bedrijfswaarde leidt tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze exploitatiewaarde dient als grondslag bij de bepaling
van het volkshuisvestelijk vermogen ten behoeve van zowel het continuïteits- als het solvabiliteitsoordeel.
Op basis van de door de corporatie verstrekte gegevens over 2008, alsmede de in de periode 2009 tot en met 2013 voorgenomen activiteiten op gebied van nieuwbouw, aankoop, sloop,
verkoop en woningverbetering van huurwoningen, berekent het Fonds het volkshuisvestelijk
vermogen ultimo 2013.
Daarnaast berekent het Fonds met behulp van deze prognosegegevens en andere externe
informatie (bijvoorbeeld van het Centraal Bureau voor de Statistiek) per corporatie een risicobedrag als minimale ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen. Het risicobedrag is opgebouwd uit een drietal risicobronnen, te weten; marktrisico’s, alsmede macro-economische
en operationele risico’s. Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 moet boven dit risicobedrag plus de vermogensbeklemming Vpb liggen.

22

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tot slot stelt het Fonds per corporatie een bovengrens vast teneinde te beoordelen of de
corporatie haar financiële middelen in voldoende mate inzet op gebied van de volkshuisvesting. De hoogte van deze bovengrens is afhankelijk van enerzijds de corporatiegrootte en
anderzijds de mate van inzet van financiële middelen in de periode 2009-2013. Het continuïteitsoordeel leidt tot een indeling van de corporaties in de volgende categorieën:

Categorie

Omschrijving

A		

Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 ligt tussen het risicobedrag plus

			

beklemming vennootschapsbelasting 1 en de bovengrens. Dit betekent dat de

			

voorgenomen activiteiten in de periode 2009 - 2013 passend zijn bij de

			

financiële mogelijkheden van de corporatie.

B1		

Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag, waarbij de

			

voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op middellange termijn

			

(de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen.

B2		

Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag, waarbij de

			

voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op korte termijn

			

(de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen.

C		

Het volkshuisvestelijk vermogen is ultimo 2013 hoger dan de vastgestelde

			

bovengrens. In dat geval kunnen de voorgenomen activiteiten in de periode

			

2009 - 2013 leiden tot een onvoldoende inzet van financiële middelen.

Ten opzichte van het voorgaande jaar is de beoordelingsmethodiek slechts op enkele kleinere onderdelen aangepast. De wijzigingen zijn:
♦ Effecten als gevolg van de invoering van de integrale heffing vennootschapsbelasting;
♦ Een strengere toets of de opgegeven exploitatiekasstromen aansluiten bij de
bedrijfswaardeopgave;
♦ De risicobeoordeling van activiteiten in de aan corporaties gelieerde rechtspersonen
en vennootschappen (verbindingen). Uitgangspunt hierbij is dat voor activiteiten
in verbindingen dezelfde risiconormeringen worden toegepast als bij gelijksoortige
activiteiten die binnen de corporatie plaatsvinden;
♦ Verhoging van het risicobedrag voor verkoop van koop- en huurwoningen vanwege de
economische crisis en ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt;
♦ Aanpassing van parameters (verschil tussen de verwachte ontwikkeling en de
ontwikkeling bij een slecht weerscenario) die in de prognoseperiode worden
gehanteerd inzake verwachte prijsstijgingen van onderhoudskosten en beheerslasten,
huurverhoging, e.d.

1

Onder beklemming vennootschapsbelasting wordt verstaan het deel van het volkshuisvestelijk vermogen dat noodzakelijk is om de voor
vijf jaar vooruitberekende vennootschapsbelasting te kunnen dragen.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

23

3.2

Onderzoeksresultaten
Het onderzoek naar de financiële positie van de corporaties vindt voor een belangrijk deel

langs geautomatiseerde weg plaats. In beginsel heeft bij corporaties die zijn ingedeeld in
categorie B (onvoldoende vermogen) aanvullend onderzoek plaatsgevonden. Het Fonds heeft
alle B- en C- corporaties expliciet in de gelegenheid gesteld te reageren op de resultaten van
de financiële beoordeling (hoor en wederhoor).
Tabel 3.1

Resultaten continuïteitsoordeel
2008

2009

Aantal

Aantal

corporaties*

corporaties

x € 1 miljoen

In %

347

349

81

1.952.126

82

28.187

80

7

25

6

154.636

6

1.454

4

2

10

2

40.998

2

246

1

74

45

10

239.254

10

5.380

15

0

1

0

1.078

0

22

0

430

430

100

2.388.092

100

35.289

100

Voorgenomen activiteiten passen bij

In %

Aantal

In %

woningen

Volkshuisvestelijk
vermogen ultimo 2013

vermogenspositie (A)
Voorgenomen activiteiten brengen continuïteit
op middellange termijn in gevaar (B1)
Voorgenomen activiteiten brengen continuïteit
op korte termijn in gevaar (B2)
Voorgenomen activiteiten leiden tot onvoldoende
inzet van beschikbare vermogen (C)
Vooralsnog geen oordeel
Totaal

* Gecorrigeerd voor aantal corporaties (25) dat door fusie is opgegaan in andere corporaties

Bij 81% van de corporaties is sprake van een passend activiteitenniveau in relatie tot de
financiële mogelijkheden. Bij 10% van de corporaties is een grotere inzet van financiële middelen, gelet op de vermogenspositie, mogelijk. Bij 8% van de corporaties brengen de voorgenomen activiteiten de continuïteit op korte dan wel middellange termijn in gevaar.
Bij één corporatie, te weten de Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Hippolytushoef, is
het niet mogelijk een continuïteitsoordeel te geven aangezien er onduidelijkheid is ontstaan
over de financiële omvang van de begrote onderhoudsuitgaven, alsmede de financiële gevolgen voor het mogelijk niet doorgaan van nieuwbouwprojecten. In overleg met het Fonds heeft
de corporatie besloten een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar deze aspecten. Mede
op basis van de resultaten van dit onderzoek zal het Fonds alsnog een oordeel geven over de
financiële positie van Beter Wonen.

24

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 3.2

Resultaten continuïteitsoordeel naar grootteklasse
Totaal

Resultaten continuïteitsoordeel

aantal
corporaties

Categorie A
Aantal

Categorie B

In % van

Aantal

groepstotaal

Categorie C

In % van

Aantal

groepstotaal

Geen oordeel

In % van

Aantal

groepstotaal

Grootteklasse
0-500

58

42

72

4

7

12

21

500-5.000

240

200

83

21

9

18

8

5.000-10.000

77

60

78

6

8

11

14

10.000-20.000

33

29

88

2

6

2

6

≥ 20.000

22

18

82

2

9

2

9

Totaal

430

349

81

35

8

45

10

1

1

Uit tabel 3.2 blijkt dat er in de meeste grootteklassen geen grote relatieve verschillen zijn
inzake categorie-indelingen.
Alleen bij de zeer kleine corporaties (<500 eenheden) is sprake van verhoudingsgewijs minder A-corporaties en meer C-corporaties. Het aantal B-corporaties (onvoldoende vermogen) is
in alle grootteklassen verhoudingsgewijs ongeveer gelijk. Hieruit kan geconcludeerd worden
dat er nauwelijks verband bestaat tussen de omvang van de corporatie en de resultaten van
het continuïteitsoordeel.
Geografische spreiding resultaten continuïteitsoordeel

Tabel 3.3

Resultaten continuïteitsoordeel

Gebiedsindeling*

Totaal

Categorie A

Categorie B

Categorie C

aantal

Aantal

In %

Aantal

In %

Aantal

In %

Aantal
1

Geen oordeel

corporaties

Nederland

430

349

81

35

8

45

10

Noord

38

29

76

3

8

6

16

86

71

83

5

6

10

12

194

150

77

18

9

25

13

112

99

88

9

8

4

4

G-4

32

28

88

2

6

2

6

Overige 27 ISV gemeenten

70

56

80

9

13

5

7

Overige gemeenten

328

265

81

24

7

38

12

40 Aandachtswijken (op bezitsgemeente)

72

56

78

9

13

7

10

(Groningen, Friesland, Drenthe)
Oost
(Overijssel, Gelderland)
West

1

(Utrecht, Flevoland, Noord- en Zuid-Holland)
Zuid
(Zeeland, Noord-Brabant, Limburg)

1

* Op basis van vestigingsgemeente

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

25

De corporaties met onvoldoende vermogen zijn vooral gevestigd in het westen van het
land. In de andere gebiedsdelen van Nederland ligt de score onder het landelijk gemiddelde.
Het valt op dat er relatief veel B-corporaties zijn in overige 27 ISV-gemeenten, terwijl het aantal B-corporaties in de G-4 gemeenten juist onder het landelijk gemiddelde ligt.
In totaal 72 corporaties hebben woningbezit in één of meerdere aandachtswijken. Het
aantal C-corporaties met bezit in aandachtswijken is ten opzichte van het voorgaande verslagjaar afgenomen van 11 naar 7 corporaties. Het totale woningbezit van de zeven C-corporaties
met woningbezit in de aandachtswijken bedraagt ruim 115.000 woongelegenheden. Hieronder
bevinden zich twee grote corporaties te weten:
♦ De Woonplaats uit Enschede met respectievelijk ruim 17.000 woongelegenheden.
Hiervan is slechts 3% gelegen in aandachtswijken;
♦ Stichting Vestia Groep met ruim 73.000 woongelegenheden waarvan een derde deel is
gelegen in de aandachtswijken.
De overige vijf corporaties betreffen corporaties met een woningbezit variërend van 200
tot ruim 8.400 eenheden. Het aantal woongelegenheden van deze corporaties in aandachtswijken is van zeer beperkte omvang.

Vergelijking met oordelen van het voorgaande jaar

3.3

Ten opzichte van het voorgaande jaar heeft zich een forse verschuiving voorgedaan met
betrekking tot de verschillende continuïteitsoordelen. Het aantal B-corporaties is toegenomen
van 9 naar 35 corporaties. Het aantal C-corporaties is afgenomen van 74 naar 45 corporaties.
De verschuivingen in de classificaties worden geïllustreerd in tabel 3.4.
Tabel 3.4

Verschuivingen in continuïteitsoordeel ten opzichte van het voorgaande jaar
Categorie 2009
Categorie 2008
(aantal corporaties)

Totaal

(aantal corporaties)
A

B1

B2

C

Geen

A

298

24

8

16

1

B1

5

1

1

B2

2

C

44

Totaal

349

347
7
2

25

1

29

10

45

74
1

430

Vorig jaar werden in totaal 12 corporaties 2 ingedeeld in categorie B (onvoldoende vermogen). Hiervan zijn inmiddels drie corporaties door fusie opgegaan in andere woningcorporaties. Van de nog resterende negen corporaties zijn zeven corporaties erin geslaagd de financiële vooruitzichten te verbeteren met tot gevolg dat deze corporaties thans ingedeeld zijn in
categorie A.
2

26

Zie Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2008 d.d. 17 november 2008

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bij twee corporaties was vorig jaar eveneens sprake van een B-classificatie. Dit zijn:
♦ De Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden (SGBB) uit Hoofddorp
(6.439 woongelegenheden). Het Fonds voert momenteel intensief overleg met het
interim bestuur van de SGBB over de wijze waarop de financiële problematiek opgelost
kan worden.
♦ De Woningstichting de Kempen uit Bladel (627 woongelegenheden). Het Fonds ziet op
dit moment nog geen aanleiding scherpere maatregelen uit hoofde van het financiële
toezicht te treffen. Uit prognoses blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen in de
komende jaren geleidelijk weer zal stijgen. Bovendien is in de cijfers nog geen rekening
gehouden met een door de corporatie voorzien positief resultaat op de bouw van
koopwoningen. Op basis van de prognosegegevens van het komende jaar zal bezien
worden of een intensiever financieel toezicht geboden is.
Ten opzichte van het voorgaande jaar is de financiële positie van 32 A-corporaties ongunstiger geworden. Hierdoor vallen deze corporaties dit jaar in categorie B1 (24 corporaties) of
B2 (8 corporaties). De belangrijkste oorzaken hiervan zijn:
♦ Aanpassingen van de door de corporatie opgegeven programmering nieuwbouw,
verkoop, sloop en woningverbetering in de prognoseperiode ten opzichte van het
voorgaande jaar;
♦ De effecten van de invoering van de vennootschapsbelasting;
♦ Een hoger risicobedrag in verband met activiteiten in verbindingen;
♦ De risico’s van een plotselinge stijging van het lage huidige inflatie- en renteniveau
(rente-, inflatie- en bouwkostenschok). De effecten hiervan zijn voor een belangrijk
deel afhankelijk van de door de corporatie begrote bouw- en onderhoudskosten en het
begrote financieringsvolume dat nog niet is afgedekt.
Opmerkelijk is de categorie-indeling (B2) van de Woningbouwvereniging Moordrecht te
Moordrecht (788 woongelegenheden). Vorig jaar werd deze corporatie nog ingedeeld in categorie C (ruim voldoende vermogen). De plotselinge verslechtering van de vermogenspositie is
het gevolg van het feit dat de corporatie thans in de begroting van een zeer ambitieus nieuwbouw- en renovatieprogramma is uitgegaan. De corporatie heeft inmiddels een meer realistische prognose ingediend, gebaseerd op een recent door de corporatie opgesteld strategisch
voorraadbeleid.
Vorig jaar werden in totaal 77 corporaties ingedeeld in categorie C. Na fusie resteren
van deze groep nog 74 corporaties. Hiervan zijn dit jaar in totaal 44 corporaties ingedeeld in
categorie A. Deze groep heeft dus een betere balans weten te vinden tussen activiteiten en
financiële mogelijkheden.
Bij 16 corporaties met een totaal aantal woongelegenheden van ruim 158.000 is de classificatie dit jaar gewijzigd van A naar C. De meest voorkomende oorzaken hiervan zijn wijzigingen van de verwachte investeringen en desinvesteringen nieuwbouw, woningverbetering en
verkoop van huurwoningen, alsmede aanpassingen van de bedrijfswaarde ultimo 2007 van de
bestaande vastgoedportefeuille.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

27

Bij een groep van 29 C-corporaties met in totaal 80.600 woongelegenheden is het continuiteitsoordeel ten opzichte van het voorgaande jaar niet gewijzigd. Bij deze groep corporaties is
dus nog steeds sprake van een onvoldoende inzet van financiële middelen. Het totale volkshuisvestelijk vermogen van deze groep corporaties bedraagt ultimo 2013 circa € 1,64 miljard,
tegen een bovengrens van in totaal circa € 1,47 miljard. Dit betekent dus een positieve marge
van € 170 miljoen. In verhouding tot het totale volkshuisvestelijk vermogen is deze marge
gemiddeld ruim 10%.
Circa de helft van deze groep corporaties bestaat uit corporaties met minder dan 1.000
woongelegenheden. Van de resterende groep corporaties beheren zeven corporaties meer
dan 5.000 woongelegenheden, terwijl één corporatie een woningbezit heeft van ruim 12.000
woongelegenheden.
Van de groep corporaties met opnieuw een C-classificatie is bij 19 corporaties (met in
totaal 40.700 woongelegenheden) het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en bovengrens in vergelijking tot het voorgaande verslagjaar soms fors kleiner geworden. Het ligt in
de lijn der verwachtingen dat, als de daling van het volkshuisvestelijk vermogen zich na 2013
verder doorzet, deze corporaties op termijn alsnog een juiste balans weten te vinden tussen
activiteiten en financiële mogelijkheden (categorie A).
Bij tien corporaties (39.900 woongelegenheden) is sprake van een stijging van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het voorgaande jaar. Het betreft echter voor een
belangrijk deel kleine tot zeer kleine corporaties die weinig mogelijkheden hebben middelen
te investeren in de volkshuisvesting. Bij twee grotere corporaties wordt de stijging van het
volkshuisvestelijk vermogen verdedigd doordat de uitgaven die op langere termijn manifest
zullen worden. Eén corporatie verwacht dat na een voorgenomen fusie het investeringsprogramma (nieuwbouw) geïntensiveerd zal worden.

3.4

A-corporaties
Bij 349 corporaties of wel 81% van het totaal aantal corporaties leidt de financiële beoor-

deling tot de conclusie dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 uitkomt boven het per
corporatie bepaalde risicobedrag en onder de vastgestelde bovengrens ligt. Dit betekent dat
de voorgenomen activiteiten passend zijn bij de financiële mogelijkheden (categorie A).
Het risicobedrag en de bovengrens kunnen per corporatie sterk verschillen. De hoogte van
het risicobedrag varieert van circa 6% tot 20% van het balanstotaal. Deze variatie wordt veroorzaakt doordat per corporatie de geplande activiteiten/investeringen in de prognoseperiode
sterk kunnen verschillen. Afhankelijk van de corporatie varieert de vastgestelde bovengrens
van 100% van het balanstotaal voor zeer kleine corporaties (tot 200 woningen) tot 30% voor
corporaties met meer dan 5.000 woningen. Kleinere corporaties kennen veelal een discontinue
activiteitenpatroon met een relatief groot beslag op de financiële middelen ten opzichte van
het balanstotaal. Bij grotere corporaties is hiervan veel minder sprake door de werking van de
‘wet van de grote getallen’. Afhankelijk van de vermogensontwikkeling in de prognoseperiode
hanteert het Fonds een verhoging op deze bovengrens. Dit betekent dat de ruimte tussen risicobedrag (ondergrens) en bovengrens afhankelijk van de corporatiegrootte en het activiteitenniveau sterk kan verschillen.

28

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Uitgaande van een bepaalde grootte-indeling heeft het Fonds per individuele A-corporatie
bepaald wat de marge is van het volkshuisvestelijk vermogen tussen de ondergrens en de bovengrens. De resultaten hiervan zijn weergegeven in onderstaande tabel. De corporaties zijn
ingedeeld in een viertal groepen (kwartielen). Bij corporaties ingedeeld in het eerste kwartiel
ligt het volkshuisvestelijk vermogen dicht bij de ondergrens (afwijking minder dan 25%). Bij
het tweede en derde kwartiel ligt de waarde rond het midden van de bandbreedte en bij het
vierde kwartiel is het volkshuisvestelijk vermogen dichter bij de bovengrens (afwijking minder
dan 25%).
Tabel 3.5

Overzicht A-corporaties
Gemiddelde bandbreedte

Marge tussen risicobedrag en bovengrens

tussen risico en bovengrens
Risico

Bovengrens

Aantal corporaties

Totaal aantal

(ondergrens)*

corporaties gelegenheden

(in % van balanstotaal)
0-200

13,3

Aantal woon-

eerste

tweede

kwartiel

kwartiel

3

2

100

derde

vierde

kwartiel kwartiel
4

10

19

1.808

200-500

15,4

54,9

3

3

3

7

16

4.367

500-2.500

16,2

43,2

34

40

38

25

137

193.096

2.500-5.000

18,1

38,3

16

24

14

16

70

263.637

> 5.000

18,1

33,3

31

23

24

29

107

1.489.218

87

92

83

87

349

1.952.126

Totaal
* inclusief beklemming vennootschapsbelasting

In totaal 87 A-corporaties scoren dicht bij het risicobedrag (B-oordeel), terwijl 175 A-corporaties rond het midden van de bandbreedte scoren. Bij 87 A-corporaties is de financiële positie
van dien aard dat de score dichter bij de bovengrens (C-oordeel) ligt. Hieronder bevinden zich
26 grotere corporaties (> 5.000 woongelegenheden) met een totaal woningbezit van ruim
314.000 eenheden. Uit onderzoek blijkt dat dit 25 corporaties betreffen die werkzaam zijn in
landelijk gebied en enkele middelgrote steden met in totaal 266.000 woongelegenheden. Eén
corporatie met ruim 48.000 eenheden is werkzaam in de gemeente Rotterdam.

Kleine corporatie, grote prestaties
De Woningstichting Eendracht is een kleine corporatie met 217 woningen in de multi-culturele aandachtswijk West in Rotterdam. Bestuursleden
en commissarissen hebben vanuit een persoonlijke overtuiging gekozen om via Eendracht een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting. Dit
heeft er in geresulteerd dat het gehele bezit in en periode van tien jaar, zonder extra subsidies of collegiale ondersteuning, is gesloopt en vervangen door nieuwbouw van hoge kwaliteit. De Eendracht is er in geslaagd om ondanks deze majeure inspanning een gezonde financiële positie
(A-status) te behouden. Om de ambitie vast te houden ook na voltooiing van het transformatieproces actief binnen de volkshuisvesting te zijn, is
dit jaar een nieuw ondernemingsplan gemaakt dat daar in voorziet.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

29

3.5

B-corporaties
Bij een groep van 35 corporaties werd op basis van een financiële beoordeling vastgesteld

dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op korte dan wel middellange termijn in gevaar brengen. Van deze groep corporaties werd bij 25 corporaties vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de continuïteit op middellange termijn in gevaar brengen (B1 corporaties).
Bij tien corporaties is dit op korte termijn het geval (B2 corporaties).
Tabel 3.6

Overzicht corporaties met op middellange termijn onvoldoende vermogen (B1)
Vestigings-

Aantal woon-

Volkshuisvestelijk

plaats

gelegenheden

vermogen ultimo 2013

Risico*

Vermogenstekort
ultimo 2013

x € 1.000,-

in %

x € 1.000,-

in %

x € 1.000,-

in %

Naam corporatie
Stichting Vestion Wonen

Twenterand

1.338

6.330

10,2

15.802

25,4

9.472

15,2

Leiden

7.670

30.850

13,5

65.059

28,5

34.209

15,0

Woonstichting Etten-Leur

Etten-Leur

4.472

58.366

19,3

87.546

28,9

29.180

9,6

Servatius Woningstichting

Maastricht

7.144

79.200

12,1

136.261

20,8

57.061

8,7

Woningstichting De Kleine Meierij

Den Bosch

3.691

44.734

14,8

68.809

22,8

24.075

8,0

Christelijke Woongroep Marenland

Appingedam

2.285

21.191

16,2

29.229

22,4

8.038

6,2

Woningbouwvereniging De Sleutels
van Zijl en Vliet

Stichting Eelder Woningbouw
Pantein Wonen
Woonstichting Union

Tynaarlo

962

5.260

16,6

6.951

22,0

1.691

5,4

Sint Anthonis

1.211

12.013

15,1

15.777

19,9

3.764

4,8

Oud-Beijerland

5.118

49.945

21,1

60.111

25,5

10.166

4,4

GroenrandWonen
Nieuw Wonen Friesland

Utrecht

2.338

19.890

15,2

25.323

19,4

5.433

4,2

Leeuwarden

8.311

52.057

18,2

63.131

22,0

11.074

3,8

Rentree
Stichting Poort 6

Deventer

4.318

52.113

13,5

66.527

17,3

14.414

3,8

Gorinchem

7.057

53.829

15,5

65.337

18,8

11.508

3,3

Baarn

50.775

458.040

18,2

530.466

21,1

72.426

2,9

Bergen op Zoom

2.327

14.566

10,3

18.647

13,2

4.081

2,9

Stichting Portaal
Woningstichting Soomland
Woningstichting Alphons Ariëns

Druten

1.960

19.108

21,3

21.622

24,1

2.514

2,8

Barendrecht

2.463

23.552

18,0

26.676

20,4

3.124

2,4

Stichting Woonbedrijf ieder1

Deventer

14.983

165.754

21,0

182.658

23,2

16.904

2,2

Woningbouwvereniging Volksbelang

Helmond

2.540

21.810

11,6

25.596

13,6

3.786

2,0

Woningbouwvereniging Goed Wonen

Lopik

287

2.359

14,5

2.549

15,7

190

1,2

Woningbouwvereniging Patrimonium

Woningstichting De Kempen
Woningbouwvereniging Reeuwijk

Bladel

627

8.597

13,9

9.152

14,7

555

0,9

Reeuwijk

1.035

9.860

31,1

10.140

32,0

280

0,9

Stichting Slagenland Wonen

Waalwijk

803

5.893

17,2

6.170

18,0

277

0,8

Stichting Parteon

Zaanstad

16.821

200.169

24,1

205.909

24,8

5.740

0,7

4.100

38.681

17,3

39.700

17,8

1.019

0,5

154.636

1.454.166

Stichting 3B-Wonen

Lansingerland

Totaal
* inclusief beklemming vennootschapsbelasting

30

Centraal Fonds Volkshuisvesting

1.785.148

330.981

Het totale volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 van de groep corporaties met onvoldoende vermogen op de middellange termijn bedraagt € 1.454,2 miljoen. Het verschil tussen
het risicobedrag en het volkshuisvestelijk vermogen komt uit op een totaalbedrag van € 331,0
miljoen, hetgeen neerkomt op gemiddeld 23%.
De bedrijfswaarde van deze groep corporaties komt uit op gemiddeld € 33.164,- per woongelegenheid, terwijl de gemiddelde WOZ-waarde € 126.428,- per woongelegenheid bedraagt.
Het verschil tussen bedrijfswaarde en WOZ-waarde varieert bij deze groep corporaties van
129% tot ruim 800%. Uit deze gegevens blijkt dat de woningmarktpositie van deze corporaties als gunstig tot zeer gunstig gekwalificeerd kan worden. Tot slot blijkt uit onderzoek en
gesprekken met de corporaties dat deze de financiële problematiek onderkennen en in veel
gevallen ook al maatregelen in voorbereiding hebben ter verbetering van de financiële vooruitzichten.
Gelet op het bovenstaande heeft het Fonds, ondanks de verslechterde economische situatie, vertrouwen in het probleemoplossend vermogen van deze corporaties. Er is daarom
vooralsnog geen reden bij deze corporaties nadere maatregelen op gebied van financieel
toezicht te treffen. Volstaan is deze corporaties te wijzen op de vermogensrisico’s. Daarnaast
heeft het Fonds de corporaties verzocht de geprognosticeerde activiteiten beter af te stemmen op de financiële mogelijkheden. Op basis van de Prospectieve informatie in 2010 zal het
Fonds opnieuw toetsen of deze corporaties een betere balans hebben weten te vinden tussen
activiteiten en het beschikbare vermogen.
Los van voornoemd oordeel vormen recente nieuwe ontwikkelingen voor het Fonds reden
met enkele B1 corporaties (zoals Servatius Woningstichting) het overleg over de financiële
vooruitzichten voort te zetten.
Tabel 3.7

Overzicht corporaties met op korte termijn onvoldoende vermogen (B2)
Vestigingsplaats

Aantal woon-

Volkshuisvestelijk

gelegenheden

vermogen ultimo 2013

Naam corporatie
Woningbouwvereniging Moordrecht

Moordrecht

Risico*

Vermogenstekort
ultimo 2013

x € 1.000,-

in %

x € 1.000,-

in %

x € 1.000,-

in %

788

110

0,3

11.009

33,6

10.899

33,3

Stichting Veron

Moerdijk

100

-2.161

-9,0

5.166

21,5

7.327

30,5

Stichting Wonen Wateringen

Westland

1.888

546

0,5

21.465

19,3

20.919

18,8

SGBB
Woningstichting Wherestad
Woningbouwvereniging Maarn

Haarlemmermeer

6.439

33.693

4,5

125.444

16,7

91.751

12,2

Purmerend

4.338

29.222

17,4

42.820

25,4

13.598

8,0

Utrechtse Heuvelrug

312

2.153

15,4

2.796

20,0

643

4,6

Veenendaal

1.186

6.264

7,2

9.608

11,1

3.344

3,9

Stichting Interkerkelijk
Bejaardenwerk
Woningbouwvereniging Gelderland
Woningstichting Haag Wonen

Arnhem

192

575

10,3

761

13,7

186

3,4

Den Haag

22.194

150.319

14,1

180.450

16,9

30.131

2,8

Zeist

3.561

25.369

17,1

27.432

18,5

2.063

1,4

40.998

246.091

Woningbouwvereniging
de Kombinatie
Totaal

426.950

180.859

* inclusief beklemming vennootschapsbelasting

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

31

De groep van tien corporaties met op korte termijn onvoldoende vermogen beheert in
totaal 40.998 woongelegenheden. Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 van deze
corporaties bedraagt € 246,1 miljoen. Het risicobedrag bedraagt nominaal € 427,0 miljoen. Dit
betekent dat deze corporaties in totaal € 180,6 miljoen dienen om te buigen om een gezonde
financiële positie te bereiken. Bij vier corporaties is het verschil tussen volkshuisvestelijk vermogen en risicobedrag beperkt. Onderstaand wordt per corporatie een korte schets gegeven
van de financiële situatie.

Woningbouwvereniging Moordrecht, Moordrecht
De zwakke financiële vooruitzichten van Woningbouwvereniging Moordrecht ontstaan
door een combinatie van een ambitieus nieuwbouw- en renovatieprogramma, terwijl hiertegenover sprake is van een beperkte vermogensgroei door verkoop van huur- en koopwoningen.
Eind 2009 heeft een heroverweging plaatsgevonden van strategische keuzes mede in het licht
van een recent vastgesteld strategisch voorraadbeleid. Het herstelplan vormt de basis voor
een nadere toets van de financiële positie van Moordrecht.

Stichting Veron, Moerdijk
Stichting Veron is gestart met de bouw van 82 appartementen. De hieruit voortvloeiende
onrendabele investeringen stijgen ver uit boven de financiële spankracht van deze zeer kleine
corporatie (100 woongelegenheden). Het Fonds heeft een plan van aanpak ontvangen, waaruit
moet blijken dat de financiële continuïteit niet in gevaar komt.

Stichting Wonen Wateringen, Westland
Na een periode van betrekkelijk weinig activiteiten heeft Stichting Wonen Wateringen
thans haar volledige investeringsambities in de prognoses verwerkt. Hierdoor is in de continuïteitsbeoordeling een ongunstig beeld ontstaan van de financiële positie, die tot een B2
classificatie heeft geleid. Deze uitkomst vormt voor de corporatie aanleiding het strategisch
voorraadbeleid kritisch te bezien en te herijken. De corporatie verwacht dat door aanpassing
van het strategisch voorbeleid en enkele andere maatregelen, de financiële positie significant
zal verbeteren. Met Wonen Wateringen is afgesproken dat zij in januari 2010 een plan van
aanpak bij het Fonds zal indienen.

Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden, Haarlemmermeer
De SGBB is vanwege een te grote nieuwbouw projectenportefeuille financieel gezien in
zeer zwaar weer gekomen. Daarnaast is de corporatie in enkele rechtszaken verwikkeld waarvan de afloop op dit moment nog niet bekend is. De minister heeft mede op verzoek van het
Fonds deze corporatie onder extern toezicht gesteld. Het Fonds voert momenteel intensief
overleg met het interim bestuur van de SGBB over de wijze waarop de financiële problematiek opgelost kan worden. Hierbij zal tevens de vraag aan de orde komen of beroep gedaan zal
moeten worden op het Fonds voor financiële ondersteuning. Eind november heeft het Fonds
een anticipatiebesluit genomen, vooruitlopend op een beslissing over de aanvraag van saneringsteun.

32

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Woningstichting Wherestad, Purmerend
Gelet op de zwakke financiële positie heeft het Fonds Woningstichting Wherestad verzocht
een plan van aanpak op te stellen, dat inzichtelijk maakt of er voldoende vermogensherstel
optreedt. Gebleken is dat de corporatie voornemens is eind 2009 een besluit te nemen over
een fusie met een andere corporatie. Voorts overweegt de corporatie verkoop van bezit aan
het Wif. Eveneens overweegt de corporatie enkele renovatieplannen op te schorten, minimaal
tot de voorgenomen fusie een feit is.

Woningbouwvereniging Maarn, Maarn
De zwakke financiële positie is voor een deel veroorzaakt door de overname van 18 sociale huurwoningen van een andere woningcorporatie. Deze aankoop heeft geleid tot een fors
investeringsgebonden verlies. Daarnaast verwacht de corporatie dat een deel van het bezit
gerenoveerd moet worden. Deze activiteiten, alsmede een nog niet afgedekte toekomstige
financieringsbehoefte hebben geleid tot een forse stijging van het risicobedrag (ondergrens
volkshuisvestelijk vermogen). Het Fonds voert met het bestuur van de woningbouwvereniging
intensief overleg over een op te stellen herstelplan.

Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk, Veenendaal
Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk realiseert in 2009 een nieuwbouwproject in het
centrum van Veenendaal. Daarnaast verwacht de corporatie een forse investering voor
woningverbetering. Door de hieruit voortvloeiende investeringsgebonden verliezen staat de
financiële positie van de stichting onder druk. De corporatie onderzoekt de mogelijkheden om
de financiële positie te verbeteren. Hierbij wordt gedacht aan (complexgewijze)verkoop van
woningen, maar ook samenwerking met andere corporaties (matching). De stichting zal een
plan van aanpak opstellen ter verbetering van de financiële positie.

Woningbouwvereniging Gelderland, Arnhem
De oorzaak voor de zwakke financiële positie bij Woningbouwvereniging Gelderland moet
gezocht worden in de sterk gestegen bedrijfslasten. Deze stijging was het gevolg van de
ambitie om de corporatie sterk te laten groeien. Deze plannen heeft de corporatie inmiddels
aangepast. De corporatie zal een plan van aanpak opstellen waaruit een voldoende vermogensherstel zal moeten blijken.

Woningstichting Haag Wonen, ‘s-Gravenhage
Het negatieve continuïteitsoordeel van het Fonds is voor Haag Wonen niet als een verrassing gekomen. Inmiddels heeft het corporatiebestuur enkele besluiten genomen die zullen
moeten leiden tot verbetering van de vermogenspositie. De besluiten omvatten onder meer
een heroverweging van de projectenportefeuille, alsmede enkele maatregelen ter verbetering
van de efficiency van de werkorganisatie. Haag Wonen heeft de verwachting uitgesproken dat
met de vaststelling van een nieuw ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende maatregelen en beleidswijzigingen de financiële vooruitzichten sterk zullen verbeteren. Met Haag
Wonen is afgesproken dat zij in januari 2010 een plan van aanpak bij het Fonds zal indienen.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

33

Woningbouwvereniging de Kombinatie, Zeist
De zwakke financiële positie van Woningbouwvereniging de Kombinatie is vooral ontstaan
doordat de corporatie van zeer pessimistische uitgangspunten is uitgegaan ten aanzien van de
waardering van de vastgoedportefeuille. Uit een opgesteld herstelplan blijkt dat er perspectief
is op een forse verbetering van de financiële positie.
Uit bovenstaande toelichtingen blijkt dat ook de ‘B2-corporaties’ adequate maatregelen
treffen teneinde de vermogenspositie te verbeteren, dan wel dat overleg met het Fonds over
de te nemen maatregelen nog gaande is. Het Fonds volgt de ontwikkelingen bij deze corporaties nauwlettend.

3.6

C-corporaties
Bij 45 woningcorporaties ligt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 boven een door

het Fonds vastgestelde bovengrens. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2008-2013 kunnen leiden tot een onvoldoende inzet van financiële middelen. In feite is
sprake van een onbalans tussen de voorgenomen activiteiten en de financiële mogelijkheden
van de corporatie.
In tabel 3.8 wordt inzicht gegeven in het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen
ultimo 2013 en de bovengrens.
Tabel 3.8

Verschil volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 naar grootteklasse
Volkshuisvestelijk vermogen

Aantal Ccorporaties

Aantal

x € 1 miljoen

Gemiddeld

Bovengrens
x € 1 miljoen

Gemiddeld

Verschil
x € 1 miljoen

Gemiddeld

woon-

bedrag per

bedrag per

bedrag per

gelegen-

woongelegen-

woongelegen-

woongelegen-

heden

heid x € 1,-

3.858

500-5.000

18

37.642

739

19.637

655

17.408

84

2.229

5.000-10.000

11

71.436

1.453

20.338

1.291

18.067

162

2.272

10.000-20.000

2

29.888

684

22.875

607

20.319

76

2.556

≥ 20.000

2

96.430

2.398

24.871

2.324

24.100

74

771

Totaal

45

239.254

5.380

22.488

4.956

20.716

424

1.772

Centraal Fonds Volkshuisvesting

27.540

79

20.552

heid x € 1,-

12

34

106

heid x € 1,-

0-500

27

6.988

De C-corporaties beschikken ultimo 2013 naar verwachting over een volkshuisvestelijk vermogen van in totaal € 5.380 miljoen. De bovengrens is voor deze groep corporaties bepaald op
€ 4.956 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd uit de volgende twee componenten:
♦ Grensbedrag in verband met corporatiegrootte : Een financiële buffer van in totaal
€ 4.556 miljoen om de uitvoering van de maatschappelijke taken van een corporatie op
de langere termijn veilig te stellen. Dit wordt bedrijfseconomisch noodzakelijk geacht
mede vanwege de doelstellingen van een corporatie zoals het niet marktconform
verhuren van het corporatiebezit.
♦ Grensbedrag als gevolg van activiteiten tot en met 2013 : Een aanvullende buffer van
€ 400 miljoen om de corporaties in staat te stellen in de komende jaren te groeien naar
een financieel passend activiteitenniveau zonder dat dit leidt tot een prikkel middelen
geforceerd en niet doelmatig in te zetten. De omvang van deze buffer wordt per
corporatie bepaald op basis van een eventueel dalend verloop van het volkshuisvestelijk
vermogen in de periode 2008-2013.
Na aftrek van de bovengrens resteert een positief verschil van € 424 miljoen. Van dit verschil komt een bedrag van € 313 miljoen voor rekening van 15 grote corporaties (vanaf 5.000
woongelegenheden).
Tabel 3.9

Overzicht C-corporaties met meer dan 5.000 woongelegenheden, ultimo 2013
Vestigings-

Aantal woon-

plaats

gelegenheden

Volkshuisvestelijk

Bovengrens

Verschil

x € 1 miljoen

x € 1 miljoen

x € 1 miljoen

In %

vermogen

Stichting Vestia Groep

Rotterdam

73.243

1.868,5

1.832,6

35,9

0,6

Stichting Woonschakel Westfriesland

Medemblik

5.518

107,6

104,7

3,0

1,0

Kerkrade

6.025

92,5

87,2

5,3

2,0

Groningen

6.700

97,6

90,7

6,9

2,3

Wageningen

5.132

120,9

114,6

6,3

2,3

Woningstichting Hestia
Christelijke Woningstichting Patrimonium
de Woningstichting
Stichting Mozaïek Wonen

Gouda

8.437

163,2

149,3

13,9

2,8

Wonen Limburg

Roermond

23.187

529,8

491,3

38,5

3,1

Arcade

Westland

6.216

118,2

106,1

12,2

3,4

Hoorn

12.631

292,6

262,4

30,3

3,7

Stichting Intermaris Hoeksteen
Woningstichting Progrez

Dordrecht

8.409

207,1

184,2

22,9

4,0

De Woonplaats

Enschede

17.257

391,1

344,9

46,1

4,1

Raalte

5.425

105,1

92,0

13,1

4,9

Woningstichting Salland Wonen
De Goede Woning

Zoetermeer

5.709

155,4

133,3

22,1

7,3

Woonpartners Midden-Holland

Waddinxveen

6.860

118,6

99,1

19,5

7,5

Sité Woondiensten

Doetinchem

Totaal

7.005

166,7

129,4

37,3

11,5

197.754

4.534,9

4.221,8

313,1

2,4

Uit tabel 3.9 blijkt dat in de meeste gevallen het relatieve verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en de door het Fonds vastgestelde bovengrens beperkt is.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

35

Alle C-corporaties zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op het continuïteitsoordeel
van het Fonds.
De reacties van de vier grootste corporaties luiden als volgt:
Vestia geeft aan dat het C-oordeel volledig toe te schrijven is aan de resultaten van een
actief treasurybeleid. Als gevolg daarvan is het volkshuisvestelijk vermogen in 2008 met bijna
€ 500 miljoen toegenomen. De investeringen voor de komende jaren zullen hetzelfde niveau
hebben als vorig jaar en liggen rond de € 700 miljoen. Vestia zal de komende periode bezien
op welke wijze zij het toegenomen volkshuisvestelijk vermogen kan inzetten. Vorig jaar was
Vestia ingedeeld in categorie A.
Wonen Limburg financiert een belangrijk deel van de investeringen door middel van
verkoop van huurwoningen. De verkoop stagneert echter. Hierdoor wordt de financiering
van nieuwe investeringen steeds moeilijker. Ook blijkt dat door externe omstandigheden de
huidige lange termijnplanning slechts gedeeltelijk realiseerbaar is. Bovendien zijn de lange
termijngevolgen van de bevolkingskrimp in de prognoses niet verwerkt. Daarnaast zal buiten
de prognoseperiode nieuw maatschappelijk vastgoed worden gerealiseerd, wat een aanvullend beslag op het vermogen zal leggen. Tot slot is Wonen Limburg bereid haar vermogen in
te zetten buiten het huidige geografische werkgebied en/of het ondersteunen van minder
kapitaalkrachtige corporaties.
Als reactie op het continuïteitsoordeel heeft De Woonplaats aangegeven dat alle beleidsvoornemens in de prognoses zijn verwerkt. De verwachte verkoop van huurwoningen in de
periode 2009-2013 is inmiddels met 25% naar beneden bijgesteld. Hierdoor zal naar verwachting het volkshuisvestelijk vermogen lager uitkomen.
Intermaris Hoeksteen geeft aan dat de corporatie maximaal wil investeren in haar bezit,
doch dat enkele grote plannen niet in de bedrijfswaarde zijn opgenomen, omdat deze niet
haalbaar zijn vanwege de financieringsmogelijkheden conform de richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
De reacties van de overige C-corporaties kunnen als volgt samengevat worden:
♦ De corporatie is uitgegaan van voorzichtige aannames bij het opstellen van de
meerjarenbegroting. Dit betekent soms dat in de prognoses geen rekening is
gehouden met bijvoorbeeld nieuwbouwprojecten aangezien de planvoorbereiding
en- ontwikkeling nog niet bekend of niet concreet genoeg zijn op het moment dat de
begrotingen zijn opgesteld. Hierop worden de volgende toelichtingen gegeven:
♦ Trage voortgang van projecten door externe factoren zoals het niet verkrijgen van
medewerking door gemeenten.
♦ Het in de toekomst aangaan van samenwerking met collega-corporaties.
♦ Beperkte bouwmogelijkheden binnen de eigen gemeente, waardoor de corporatie
zich beraamt op investeringen buiten haar eigen werkgebied.

36

Centraal Fonds Volkshuisvesting

♦ De corporatie heeft bij het indienen van haar prognosegegevens geen rekening
gehouden met energiebeperkende maatregelen.
♦ De corporatie verwacht (forse) onrendabele investeringen die buiten de vigerende
prognoseperiode vallen. Hierop vooruitlopend heeft de corporatie de financiële positie
versterkt, bijvoorbeeld door verkopen van huurwoningen.
♦ Een aantal corporaties heeft aangegeven dat vanwege de economische crisis de in de
prognosegegevens ingerekende verkoopopbrengsten naar verwachting niet gehaald
zullen worden. Dit zal leiden tot neerwaartse aanpassingen in de meerjarenprognose
van het komende jaar.
♦ Bij nader inzien zijn er tekortkomingen geconstateerd in de kwaliteit van de
aangeleverde prognosegegevens.
♦ Een (mogelijke) fusie met andere corporaties, waarna de voorgenomen activiteiten
meer passend zijn bij de financiële mogelijkheden van de corporatie.

3.7

Conclusie continuïteitsoordeel
Uit de financiële beoordelingen is gebleken dat bij 81% van de corporaties sprake is van

een passend activiteitenniveau (nieuwbouw, aankoop, verkoop, sloop- en woningverbetering)
gelet op de financiële mogelijkheden in de periode 2008 - 2013. Dit oordeel staat los van de
vraag of de beoogde activiteiten ook passend zijn bij de volkshuisvestelijke opgaven waarvoor
corporaties staan.
De groep woningcorporaties waarbij een onbalans is geconstateerd tussen relatief beperkte activiteiten en financiële mogelijkheden, is ten opzichte van het voorgaande jaar afgenomen van 77 naar 45 corporaties. Daarnaast stijgt het aantal corporaties met onvoldoende
vermogen van 12 naar 35 corporaties. Er zijn dus meer financieel zwakkere en minder ‘rijke’
corporaties. Deze aanpassingen zijn vooral het gevolg van de programmering van nieuwbouw,
verkoop en verbeteringsplannen ten opzichte van het voorgaande jaar. Daarnaast kunnen
deze verschuivingen mede het gevolg zijn van de invoering van de vennootschapsbelasting, de
heffing voor de 40-wijken alsmede het aanpassen van risicopercentages in verband met de recente economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt (laag inflatieniveau,
stagnerende verkoop van huur- en koopwoningen).
Hierbij past wel de volgende kanttekening. Bovenvermelde oordelen zijn gebaseerd op
prognosegegevens die het Fonds in februari en maart 2009 van de corporaties heeft ontvangen. De corporaties hebben veelal de prognosegegevens ontleend aan interne bedrijfsbegrotingen die in het najaar van 2008 zijn vastgesteld. Niet is uit te sluiten dat op moment van opstellen van deze cijfers de effecten van de recente economische crisis en stagnerende verkoop
van huur- en koopwoningen nog niet in hun volle omvang zijn meegenomen.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

37

4
Solvabiliteitsoordeel 2009

4.1

Inleiding
Het solvabiliteitsoordeel betreft een oordeel over de vermogenspositie van de corporatie

waarbij op balansdatum uitgegaan wordt van een veronderstelling van voorgezette verhuur.
Hierbij wordt geen rekening gehouden met de financiële effecten van voorgenomen activiteiten die leiden tot nieuwe investeringen c.q. desinvesteringen, tenzij hiervoor op moment
van balansdatum juridische verplichtingen zijn aangegaan. Dit oordeel geeft dus inzicht of de
corporatie per balansdatum aan haar financiële verplichtingen kan voldoen ingeval van doorexploitatie van bestaande voorraad. Het solvabiliteitsoordeel wordt gebaseerd op de dVi die
de corporaties uiterlijk 1 juli volgend op het verslagjaar indienen.
Op basis van de balans wordt het saldo van de waarde van de bezittingen en schulden
bepaald. Aan dit saldo worden enkele op de balans vermelde voorzieningen toegevoegd voor
zover deze betrekking hebben op nog niet juridisch aangegane verplichtingen. Het totaal leidt
tot het volkshuisvestelijk vermogen. Bij de bepaling van de waarde van het vastgoed is de actuele waarde in casu de bedrijfswaarde, de grondslag. Bij deelnemingen die betrekking hebben
op de exploitatie van vastgoed, hanteert het Fonds eveneens de bedrijfswaarde. De leningenportefeuille wordt gewaardeerd op basis van de rentabiliteitswaarde.
Door middel van een risicobeoordeling wordt het vermogen bepaald dat aanwezig moet
zijn om met 95% zekerheid de risico’s uit de woningexploitatie op te vangen. Evenals bij het
continuïteitsoordeel het geval is, onderscheidt het Fonds hiertoe drie risicobronnen, te weten:
marktrisico, macro-economische ontwikkelingen en operationele risico’s. Indien het risicobedrag lager is dan het volkshuisvestelijk vermogen leidt dit tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’. Indien dit niet het geval is, zal het oordeel zijn ‘onvoldoende solvabiliteit’. In deze
gevallen wordt nagegaan in welke mate de corporatie maatregelen heeft getroffen die leiden
tot vermogensherstel.

4.2

Onderzoeksresultaten
In tabel 4.1 zijn de resultaten weergegeven van de beoordelingen ten behoeve van het

solvabiliteitsoordeel.

38

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 4.1

Resultaten solvabiliteitsoordeel
2008

2009

Aantal

Aantal

corporaties*

corporaties

in %

Aantal woon-

in %

gelegenheden

Volkshuisvestelijk
vermogen ultimo
2008 x € 1 miljoen

Voldoende solvabiliteit

426

419

97

2.358.444

99

32.600

Onvoldoende solvabiliteit

4

10

2

28.570

1

-50

Voorlopig geen solvabiliteitsoordeel
Totaal

0

1

0

1.078

0

22

430

430

100

2.388.092

101

32.572

* Gecorrigeerd voor aantal corporaties (25) dat door fusie is opgegaan in andere corporaties

Bij de Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Hippolytushoef is het niet mogelijk een solvabiliteitsoordeel te geven aangezien er onduidelijkheid is ontstaan over de financiële omvang
van de begrote onderhoudsuitgaven, alsmede de financiële gevolgen voor het mogelijk niet
doorgaan van nieuwbouwprojecten. In overleg met het Fonds heeft de corporatie besloten een
onafhankelijk onderzoek in te stellen naar deze aspecten. Na ontvangst van de resultaten van
dit onderzoek zal het Fonds alsnog een oordeel geven over de solvabiliteit van Beter Wonen.
Bij 419 corporaties geeft de solvabiliteit geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.
De tien corporaties met onvoldoende solvabiliteit beheren slechts 28.570 woongelegenheden.
Het totale volkshuisvestelijk vermogen van deze corporaties bedraagt € 50,3 miljoen negatief.
Afgezet tegen een totaal risicobedrag van € 262,4 miljoen resteert voor deze tien corporaties
een vermogenstekort van € 312,7 miljoen.
Ultimo 2007 waren vijf corporaties 3 ingedeeld in de categorie onvoldoende solvabiliteit.
Eén van deze corporaties (de Woningbouwvereniging EEM te Zandvoort) is inmiddels gefuseerd met Woningstichting de Key. Van de overige vier corporaties bleken drie corporaties in
staat de vermogenspositie zodanig te verbeteren dat thans tot een positief solvabiliteitsoordeel gekomen kon worden. Alleen bij de Vereniging ZVH te Zaanstad moest opnieuw geconstateerd worden dat de solvabiliteit onvoldoende is.
In tabel 4.2 worden de corporaties met onvoldoende solvabiliteit weergegeven. Per corporatie is kort aangegeven welke maatregelen zijn getroffen c.q. in voorbereiding zijn ter verbetering van de vermogenspositie.

3

Zie Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2008 van 17 november 2008, blz.40

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

39

Tabel 4.2

Overzicht corporaties met onvoldoende solvabiliteit
Vestigingsplaats
SGBB

Aantal woongelegenheden

Haarlemmermeer

6.439

Servatius Woningstichting

Maastricht

7.144

Woningstichting Wherestad

Purmerend

4.338

Stichting Zaandams Volkshuisvesting

Zaanstad

6.252

Stichting Veron

Moerdijk

100

Texel

2.166

Stichting Woontij
Woningbouwvereniging Gelderland
Woningstichting Pierre Louis
Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk
Woningbouwvereniging Maarn

Arnhem

192

Terschelling

441

Veenendaal

1.186

Utrechtse Heuvelrug

312

Totaal

28.570

* inclusief beklemming vennootschapsbelasting

Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden, Haarlemmermeer
Op moment van samenstelling van dit verslag beschikt het Fonds nog niet over een door
het bestuur vastgestelde jaarrekening. Eén en ander houdt verband met de lopende discussie
tussen de corporatie en de accountant over de wijze van waardering van de projectenportefeuille nieuwbouw en enkele claims van derden. De financiële positie van SGBB is zeer zorgwekkend. Dit blijkt eveneens uit het continuïteitsoordeel dat dit jaar is afgegeven. Het Fonds
voert intensief overleg met de corporatie over een door de corporatie op te stellen herstelplan. Het Fonds heeft in november een anticipatiebesluit genomen. Een aanvraag voor saneringsteun is ingediend.

Servatius Woningstichting, Maastricht
Op moment van samenstelling van dit verslag beschikt het Fonds nog niet over een door de
corporatie vastgestelde jaarrekening. Eén en ander houdt verband met de lopende discussie
tussen de corporatie en de accountant over de wijze van waardering van het Campusproject
in Maastricht. De corporatie is, in overleg met de extern toezichthouder en de nieuwe interim
voorzitter van de Raad van Commissarissen (RvC), bezig met een scenario uit te werken waarin
de tegenvallers van het Campusproject, intensivering van verkoop van woningen en afslanking
van de organisatie opgenomen worden. Besloten is het Campustraject stop te zetten. Over de
uitkomsten hiervan zal overleg plaatsvinden met het Fonds.

Woningstichting Wherestad, Purmerend
Op basis van de door de corporatie verstrekte informatie concludeert het Fonds dat nog
onvoldoende maatregelen zijn getroffen die leiden tot vermogensherstel. De oorzaak van de
slechte vermogenspositie is verbonden met lopende nieuwbouwplannen, waarvoor verplichtingen zijn aangegaan. Na ontvangst van een nog in te dienen herstelplan zal het Fonds de
financiële vooruitzichten van de corporatie nader beoordelen.

40

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Stichting Zaandams Volkshuisvesting, Zaandam
Op basis van de door de corporatie verstrekte informatie concludeert het Fonds dat nog
onvoldoende maatregelen zijn getroffen die leiden tot vermogensherstel. In verband hiermee
heeft het Fonds de corporatie verzocht om uiterlijk ultimo januari 2010 een plan van aanpak
op te stellen dat inzichtelijk maakt of er voldoende vermogensherstel optreedt. Op basis van
dit plan van aanpak zal het Fonds de financiële vooruitzichten nader beoordelen.

Stichting Veron, Moerdijk
De zwakke solvabiliteitspositie van Veron is mede ontstaan doordat de corporatie juridische verplichtingen is aangegaan inzake een nieuwbouwproject van 82 woningen. De hieruit
voortvloeiende onrendabele investeringen ad € 5,4 miljoen zijn daarom meegenomen bij de
vermogensbepaling ultimo 2008. Naar aanleiding van een ingediend herstelplan heeft het
Fonds aanvullende vragen aan de corporatie voorgelegd en verwacht tot definitieve afstemming te komen over de te nemen maatregelen ter verbetering van de solvabiliteitspositie.

Stichting Woontij, Texel
De zwakke financiële positie van Woontij is voor een belangrijk deel het gevolg van het
relatief hoge niveau van de bedrijfslasten. Het corporatiebestuur heeft besloten een onderzoek in te stellen naar het lastenniveau en de efficiency van de organisatie. Met de corporatie
is afgesproken dat het Fonds uiterlijk 31 december 2009 een plan van aanpak ontvangt waarin
wordt aangegeven welke kostenbesparende maatregelen worden genomen teneinde de vermogenspositie van Woontij te verbeteren.

Woningbouwvereniging Gelderland, Arnhem
Woningbouwvereniging Gelderland is een kleine toegelaten instelling die zich specifiek
richt op wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Woningbouwvereniging Gelderland
heeft de ambitie om een substantieel groter aantal eenheden in beheer te krijgen. Zij tracht
dit te realiseren door projectontwikkeling en uitbreiding van het netwerk. De financiële positie en de structurele kosten van beheer vormen daarin een belemmerende factor. Onduidelijk
is nog in welke vorm de projectontwikkeling en de overige ambities inhoud gaan krijgen.

Woningstichting Pierre Louis, Terschelling
Het volkshuisvestelijk vermogen van deze kleine corporatie daalt ten opzichte van vorig
jaar met ca. € 4,1 miljoen. Pierre Louis ziet zich genoodzaakt de normering van het onderhoud
op te hogen. Pierre Louis gaat er van uit dat er een onderhoudsinhaalslag noodzakelijk is.
Pierre Louis is van mening dat nagegaan dient te worden of deze kleine organisatie niet beter
af is wanneer samenwerking wordt gezocht met een andere woningcorporatie. Een extern
bureau zal deze procedure begeleiden.

Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk (SIB), Veenendaal
De solvabiliteitspositie van SIB is onder druk komen te staan doordat het oudste bezit een
inhaalslag moest ondergaan met betrekking tot planmatig onderhoud en een mogelijke upgrading. Daarnaast liepen de kapitaalslasten sterk op vanwege een grondaankoop, de aankoop

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

41

van woningbezit, alsmede de realisatie van een nieuwbouwplan (Stoomwever). Het Fonds
voert met de corporatie overleg over een op te stellen herstelplan. Belangrijkste onderdeel van
het plan vormt een complexgewijze verkoop van 80 woningen. Hiertoe heeft het SIB contact
gelegd met het Wif in Hilversum.

Woningbouwvereniging Maarn, Utrechtse Heuvelrug
De zwakke solvabiliteitspositie van de Woningbouwvereniging Maarn is terug te voeren
tot de aankoop van 18 sociale huurwoningen, alsmede de verwachte kosten voortvloeiende
uit woningverbetering en grootonderhoud. Het Fonds voert intensief overleg over een door de
corporatie op te stellen herstelplan teneinde de financiële positie te verbeteren.

4.3

Saneringscorporaties
Er zijn in 2008 geen nieuwe verzoeken om saneringssteun binnengekomen.
Bij de aanvang van het jaar 2009 bestond op basis van de prognosegegevens van corpora-

ties nog de indruk dat er lopende het jaar geen aanvragen voor saneringsteun zouden worden
ingediend. Lopende het jaar met daarbij de mogelijke effecten van de financiële crisis en vervolgens crisis op de woningmarkt, werd duidelijk dat bij een beperkt aantal corporaties sprake
was van een haperende financiële continuïteit. Het vermogen daalde en daarnaast was sprake
van negatieve kasstromen. Medio 2009 was er een tweetal corporaties waarbij afspraken zijn
gemaakt over de voorbereidingen om een aanvraag om saneringsteun in te dienen. Enerzijds
ging het om Centrada uit Lelystad waarbij onverwacht de combinatie van de niet geslaagde
matching en het herijken van het strategisch voorraadbeleid duidelijk maakte dat de corporatie dit in de nabije toekomst niet meer alleen zou kunnen gaan uitvoeren. Deze nieuwe ontwikkelingen waren op moment van het opstellen van de jaarcijfers bij de corporatie nog niet
bekend. Daarnaast was bij SGBB uit Hoofddorp sprake van een tweetal niet gelukte pogingen
tot fusie respectievelijk overname zonder aanvullende steun van het Fonds. Ten slotte is er
nog een kleine groep corporaties waarbij getracht wordt om zonder een aanvraag voor saneringsteun de financiële situatie weer vlot te trekken.

4.4

Conclusie solvabiliteitsoordeel
Bij in totaal tien corporaties met in totaal 28.570 woongelegenheden is geconstateerd

dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 lager is dan het risicobedrag inclusief Vpbbeklemming. Het totale vermogenstekort bedraagt € 312,7 miljoen. De groep corporaties
met onvoldoende solvabiliteit is dit jaar verdubbeld. Vorig jaar werden vijf corporaties met
in totaal 32.515 woongelegenheden als onvoldoende solvabel aangemerkt, met een totaal
vermogenstekort van € 78,5 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is dus sprake van een significante toename van het vermogenstekort. Bij zes corporaties is tevens sprake van een ongunstige verhouding tussen de begrote activiteiten en de financiële mogelijkheden. Dit heeft bij
het continuïteitsoordeel geleid tot een classificatie in categorie B2. Mede in het kader van dit
continuïteitsoordeel heeft het Fonds intensief overleg met de besturen van deze corporaties
over een op te stellen herstelplan.

42

Centraal Fonds Volkshuisvesting

5
Realisaties en prognoses

Evenals vorig jaar heeft het Fonds de verschillen tussen de door corporaties opgegeven
prognoses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop van corporaties en de feitelijke realisaties in beeld gebracht. Grote verschillen belemmeren een goed zicht op de te verwachten
prestaties, zoals die bijvoorbeeld aan de orde komen in het overleg met lokale stakeholders.
Met te hoge prognoses worden vaak illusoire verwachtingen gewekt, terwijl te lage prognoses
een handicap kunnen vormen bij het maken van adequate afspraken. Daarnaast geven onjuiste prognoses ook een vertekend beeld over de financiële vooruitzichten van de corporatie.
Om deze problematiek beter onder de aandacht van de corporaties te brengen, heeft het
Fonds een realisatie-index ontwikkeld. Met deze index wordt het verschil tussen de door
corporaties opgegeven prognoses en feitelijke realisaties weergegeven. Het Fonds presenteert
hiertoe drie indices:
♦ De realisatie-index voor nieuwbouw . Hierbij zijn huur- en koopprojecten
samengenomen, aangezien deze in de planpraktijk van corporaties nogal eens
uitwisselbaar zijn.
♦ De realisatie-index voor sloop . Hierbij speelt de veronderstelling dat met name
in herstructureringswijken de sloop van woningen ook het startpunt vormt in het
herstructureringsplan en dat stagnaties daarin vaak ook (onvermijdelijk) leiden tot
stagnaties van de navolgende herstructureringsactiviteiten.
♦ De realisatie-index verkoop . Hier heeft men te maken met andere soorten
afhankelijkheden die consequenties kunnen hebben voor het realiseren van
voornemens, dan bij nieuwbouw en sloop.
Om zoveel mogelijk incidentele jaareffecten te voorkomen wordt de realisatie-index
afgeleid van een gemiddelde gemeten over het verslagjaar 2008, alsmede twee voorgaande
verslagjaren.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

43

Tabel 5.1

Realisatie-index nieuwbouw, sloop en verkoop naar grootteklasse
Aantal

Realisatie-index

Realisatie-index

Realisatie-index

corporaties

nieuwbouw

sloop

verkoop

0-500

58

0,46

0,39

0,58

500-5.000

240

0,55

0,44

0,58

5.000-10.000

77

0,59

0,43

0,63

10.000-20.000

33

0,55

0,50

0,72

≥ 20.000

22

0,57

0,55

0,73

Totaal

430

0,56

0,45

0,61

Uit tabel 5.1 blijkt dat kwaliteit van de prognosegegevens van de nieuwbouw van huur- en
koopwoningen, alsmede de sloop en verkoop van huurwoningen, gemeten over een periode
van drie jaren, nauwelijks is gewijzigd. Hierbij wordt aangetekend dat dit jaar de activiteiten
van corporaties, die zijn ondergebracht in verbindingen, in het verslagjaar 2008 meegenomen
zijn in de berekening van de realisatie-index. Dit betekent dat in een tijdsbestek van drie jaar
de realisatie-index volledig betrekking zal hebben op de activiteiten in de groep als geheel.
Tabel 5.2

Realisatie-index naar corporatiegrootte
Grens

Grootteklasse corporaties naar aantal woongelegenheden
500 <5.000

< 0,35

0

21

7

1

1

30

< 0,35

4

2

0

0

0

6

0,35-0,69

9

147

51

23

15

245

vanaf 0,69

18

68

19

9

6

120

e. Geen sprake van nieuwbouw- verkoop en/ of sloop

27

2

0

0

0

29

Totaal aantal corporaties

58

240

77

33

22

430

a. Gerealiseerde aantallen wijken in aanzienlijke

5.000 <10.000 10.000 <20.000

Totaal

<500

≥20.000

mate af van prognose
b. Gerealiseerde aantallen wijken in aanzienlijke
mate af van prognose, doch er is sprake van zeer
beperkte productieomvang (nieuwbouw < 100
eenheden, sloop en verkoop, resp. < 50 eenheden)
c. Corporaties realiseren een deel van prognosticeerde aantallen. Verbetering van realisatie is mogelijk
d. Corporaties realiseren in belangrijke mate
prognose

Bij een groep van 30 corporaties is een aanzienlijk verschil geconstateerd tussen prognose
en realisatie. Deze groep corporaties is hiervan schriftelijk in kennis gesteld met het verzoek een nadere toelichting te verstrekken over de oorzaken van de grote verschillen tussen
prognoses en realisaties. Het Fonds heeft deze corporaties tevens verzocht aan te geven welke
consequenties en maatregelen de corporaties hieraan verbinden.
In totaal hebben 245 corporaties een deel van de geprognosticeerde aantallen gerealiseerd,
doch geconstateerd moet worden dat de prognoses voor verbetering vatbaar zijn. Het Fonds
heeft deze corporaties verzocht de nodige aandacht te besteden aan een verbetering van de
voorspelkracht.

44

Centraal Fonds Volkshuisvesting

6
Naleving wet- en regelgeving

Sinds 2001 heeft het Fonds de taak gekregen te rapporteren over het rechtmatig handelen
door corporaties. Ook voor het verslagjaar 2008 is, na overleg met het ministerie, het rechtmatigheidonderzoek uitgevoerd. Conform de afspraken is dit jaar ook onderzoek gedaan naar de
rechtmatigheid van nevenactiviteiten (werkdomein) en leningen u/g. Na het verstrijken van de
reactietermijn op de IO-brief (1 februari 2010) zal in overleg met het ministerie worden bezien
of er op deze aspecten daadwerkelijk sprake is van onrechtmatig handelen. Daarbij zal tevens
worden betrokken de vraag of het bouwen van woningen met stichtingskosten hoger dan
€ 200.000,- voldoende is gemotiveerd en of mogelijke verkopen aan beleggers zijn gemeld.
Na een proces van hoor en wederhoor is er bij 240 corporaties (2007: 127) aanleiding tot
het opvragen van nadere informatie. Omdat over verslagjaar 2007 niet is gerapporteerd over
de aspecten werkdomein en leningen u/g, is voor de vergelijking een correctie reëel met de
aspecten werkdomein (60) en leningen u/g (48). Dan resteert een aantal van 132 corporaties
(30%; 2007:36%) waarbij sprake kan zijn van mogelijk onrechtmatig handelen.
Totaal
Rechtmatigheid

Mogelijk niet rechtmatig

Bouwen boven € 200.000,-

9

Geen opgave beloning bestuurders

0

Geen opgave bezoldiging RvC

10

Geen verhuiskosten reglement

16

Geen overleg huurders

0

Samenstelling RvC niet conform statuten

0

Bezit buiten statutair werkgebied

1

Investeringen buitenland

6

Verkoop zonder toestemming

1

Leningen_ug*

48

Werkdomein**

60

Grondposities

15

Verkoopprijs < 90% taxatiewaarde

69

Onafhankelijke taxatie/actueel taxatierapport
Totaal

5
240

* Informatie opgevraagd alvorens tot oordeel rechtmatig/onrechtmatig te komen
** Separaat traject via toetsgroep

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

45

7
Themaonderzoeken

In de Beleidsregels 2009 van het Fonds is vermeld dat naast de reguliere beoordeling van
de vermogenspositie van corporaties, het Fonds ook toezicht dient te houden op het beheer en
behoud van het maatschappelijke vermogen, het financieel risicobeheer en het toezicht op de
kwaliteit van de financiële verantwoording. Onderstaand worden kort de resultaten vermeld
van alle onderzoeken die in dit kader door het Fonds zijn uitgevoerd.

Inventariserend onderzoek jaarverslag 2007

7.1

Op grond van bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek en het Bbsh is de corporatie verplicht
door middel van het jaar- en volkshuisvestingsverslag verantwoording af te leggen over de
verrichte werkzaamheden. Los van deze juridische verplichtingen dienen, mede vanwege het
bijzondere karakter van een corporatie (private onderneming met een maatschappelijke taak),
hoge eisen gesteld te worden aan een transparante verantwoording. Onderdeel van het jaarverslag is de jaarrekening. Het doel van de jaarrekening is om informatie te verschaffen over
de financiële positie, resultaten en wijzigingen in de financiële positie van een onderneming,
die voor een grote reeks van gebruikers nuttig is bij het nemen van economische beslissingen 4.
Het Fonds is één van de belangrijkste gebruikers van de jaarrekening en het jaarverslag van
een corporatie. Vanuit dat oogpunt, betekent dit dat niet alleen volstaan kan worden met een
opsomming van de verrichte werkzaamheden, maar ook dat aangegeven wordt in welke mate
de prognoses van de beoogde doelstellingen zijn behaald. Hierbij kan een evaluatie van de
uitkomsten niet ontbreken. Het Fonds heeft bij 50 corporaties met meer dan 10.000 eenheden
een onderzoek verricht naar de vraag in hoeverre het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag 2007, inzicht verschaffen in de beleidscontext en -voornemens, de realisatie en een evaluatie over een drietal specifieke onderwerpen, te weten:
♦ Huurprijsbeleid
♦ Investeringen (nieuwbouw en aankoop van huurwoningen)
♦ Verkoop van huurwoningen.
Nagegaan is in hoeverre corporaties in de jaarverslagen een onderbouwing bij de prognoses hebben gegeven in de vorm van marktgegevens, de koppeling van deze gegevens met het
strategisch voorraadbeleid en de communicatie hiervan met belanghebbers. Hierbij is gebleken dat in de helft van de onderzochte jaarverslagen deze onderwerpen terugkomen.
Uit de beoordeling is naar voren gekomen dat vermelding van de beleidsinput voor het
4

46

Stramien, Raad voor de Jaarverslaggeving, art 12

Centraal Fonds Volkshuisvesting

strategisch voorraadbeleid per corporatie in de jaarverslagen sterk wisselt. Blijkbaar besteedt
een corporatie hier of wel of geen aandacht aan en komt een tussenweg niet voor. Opvallend is dat uit slechts 20% van de onderzochte jaarverslagen blijkt op welke wijze beleidsafstemming c.q. -communicatie met de belangrijkste belanghouders heeft plaatsgevonden. In
tweederde deel van de jaarverslagen wordt een toelichting gegeven over de samenhang van
het beleid met de woningmarkt. Circa 50% van de corporaties geeft informatie op welke wijze
sprake is van een koppeling tussen de missie en visie en het strategisch voorraadbeleid.
Uit tabel 7.2 blijkt dat corporaties over drie van de belangrijkste activiteiten in de jaarverslagen vooral volstaan met een weergave van de gerealiseerde activiteiten. Informatie over
doelstellingen en de uiteindelijke evaluatie worden slechts in beperkte mate in de jaarverslagen vermeld. Hieruit blijkt dat de onderzochte corporaties het jaarverslag vooral zien als een
overzicht van de ondernomen activiteiten, gerealiseerde projecten en relevante cijfers over
het verslagjaar. Door het veelal ontbreken van een adequate evaluatie ontstaat geen inzicht in
de mate waarin corporaties de door hen beoogde doelstellingen daadwerkelijk hebben gerealiseerd. De waarde van het jaarverslag als verantwoordingsinstrument is daarmee beperkt.
Tabel 7.1

Resultaten inventariserend onderzoek jaarverslag 2007, in procenten
Huurprijsbeleid

7.2

Investeringen

Verkoop huurwoningen

Vermeld

Niet vermeld

Vermeld

Niet vermeld

Vermeld

Niet vermeld

Doelstellingen

30

70

21

79

29

71

Realisatie

42

58

47

53

50

50

Evaluatie

5

95

9

91

20

80

Nulmeting integriteitsbeleid woningcorporaties
Het Fonds heeft in opdracht van de minister een nulmeting uitgevoerd naar het integri-

teitsbeleid bij woningcorporaties. Doel van de nulmeting is om meer inzicht te krijgen in
het beleid en de preventieve maatregelen die corporaties hebben ontwikkeld op het gebied
van integriteit. Het onderzoek is onderverdeeld in twee fasen. De eerste fase is uitgevoerd
door middel van een enquête onder alle woningcorporaties. Om goed inzicht te krijgen in
de verschillende rollen van het bestuur en de RvC zijn voor beide afzonderlijke vragenlijsten
gehanteerd. Bij de vragenlijst voor het bestuur ligt het accent op de inventarisatie van het
organisatiebrede integriteitsbeleid en de hieraan gekoppelde beheersingsmaatregelen. Het
vormgeven hiervan is immers in eerste instantie een verantwoordelijkheid van het bestuur. Bij
de vragenlijst voor de RvC ligt het accent op de monitoring van het organisatiebrede integriteitsbeleid en daarnaast op de uitoefening van toezicht op de integriteit van het bestuur. Niet
integer handelen levert een belangrijk risico voor elke organisatie op. Preventieve maatregelen in de vorm van een adequaat en integraal instrumentarium kunnen dit risico verkleinen en
beheersbaar maken en de integriteit van een organisatie ‘sturen’. De opgestelde vragenlijsten
leveren een beeld van hoe dit instrumentarium er uit kan zien. De vragenlijsten blijken in de
praktijk al een belangrijke functie te hebben bij het vergroten van het bewustzijn rond integriteit en de mogelijkheden om het integer handelen te bevorderen. De respons ten aanzien van

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

47

de indiening van de vragenlijsten (93% bestuur en 88% RvC) kan in vergelijking met enquêtes
in zijn algemeenheid als hoog worden getypeerd, maar gelet op het belang van het onderwerp,
de incidenten en het imago van de sector op dit vlak, werd een 100% respons verwacht.

Resultaten nulmeting
Relatie omvang-beleid
Ruim 87% van de corporaties die de enquête hebben ingevuld, heeft aangegeven beleid te
hebben geformuleerd omtrent integer handelen. Er valt een duidelijke relatie te constateren
tussen het al dan niet hebben van beleid op dit gebied met het aantal verhuureenheden van
een corporatie. Van de groep kleine corporaties met minder dan 500 woongelegenheden zegt
54% beleid te hebben, dit neemt toe tot 100% bij de groep corporaties vanaf 20.000 woongelegenheden. Een zelfde beeld is er bij het hebben van een integriteitcode, naarmate de corporatie groter wordt, beschikt men in meer gevallen over een integriteitcode, maar ook bij de
groep grootste corporaties beschikt 10% naar eigen aangeven nog niet over een integriteitcode. Een eveneens opvallende uitkomst is dat in een belangrijk deel van de codes het sanctiebeleid bij integriteitschendingen (nog) niet is vastgelegd en ook bepalingen rond het declareren
van kosten nog maar beperkt zijn opgenomen.

Risico’s integer handelen
De basis voor het in stand te brengen instrumentarium moet worden gevonden in inzicht
in de risico’s rond integer handelen. Hoewel ruim 60% van de bestuurders aangeeft dat er
risico’s zijn op het gebied van integer handelen, heeft nog maar 23% een risicoanalyse op het
gebied van integer handelen uitgevoerd. Zeker niet alle corporaties (61%) screenen belangrijke
zakenpartners op bonafiditeit.

Personeelsbeleid
Op het gebied van personeelsbeleid valt onder andere bij de werving en selectie nog veel
te winnen. Een goede selectie ‘aan de poort’ kan het aannemen van medewerkers met een
juiste houding en competenties op het gebied van integer handelen bevorderen. Screening van
medewerkers in kwetsbare functies vindt nog maar in minder dan 40% van de gevallen plaats
en wordt bij hoge uitzondering een verklaring omtrent gedrag aan nieuw aan te stellen medewerkers gevraagd. Een punt dat aandacht vraagt van corporaties is dat bewustwordingsactiviteiten en dilemmatrainingen nog maar mondjesmaat (20%) worden georganiseerd.

De werkgeversrol van commissarissen
De werkgeversrol van de Raden van Commissarissen kan ook op onderdelen worden verbeterd. Zo wordt er bijvoorbeeld niet in alle gevallen (75%) een referentiecheck gedaan bij het
aanstellen van een bestuurder. Naarmate een corporatie groter is, gebeurt dit overigens veelvuldiger. In 72% van de gevallen wordt door de Raden van Commissarissen aangegeven dat er
iets geregeld is rond het bezoldigingsbeleid en in 84% van die gevallen zijn ook maatregelen
getroffen om de naleving van het bezoldigingsbeleid vast te stellen. Opmerkelijke uitkomst is
dat minder dan de helft (43%) van de Raden van Commissarissen de onkostendeclaraties van
het bestuur autoriseert.

48

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Interne controle
Als gekeken wordt naar interne controlemaatregelen, valt te constateren dat op cruciale
onderdelen nog zaken ontbreken en onvoldoende gebruik gemaakt wordt van de controle mogelijkheden die er mogelijk zijn. Zo blijkt dat veel corporaties (37%) niet beschikken over richtlijnen omtrent het te volgen onderhandelingsproces bij vastgoedtransacties. Bij een aantal
corporaties zijn er geen transactielimieten voor het bestuur ingesteld. Ook vindt er nog in veel
gevallen (43%) geen controle plaats (bij het Kadaster) naar het waardeverloop ten opzichte
van voorgaande en opvolgende vastgoedtransacties. Minder dan een derde van de corporaties
maakt gebruik van een externe audit gericht op het integer handelen (en de risico’s hieromtrent) van de organisatie. Een dergelijke audit kan belangrijke input leveren voor het tot stand
te brengen beleid en beheersingsinstrumentarium rond integer handelen.

Conclusies
In veel gevallen valt te constateren dat, naar de opgave van besturen en Raden van Commissarissen van corporaties, in het beleid en het instrumentarium om integer handelen te bevorderen, nog verbeteringen zijn aan te brengen. Duidelijk is te merken aan de reacties van de
corporaties, dat er een bewustwordingsproces gaande is over het onderwerp integer handelen
en de risico’s op dit terrein. Vertrouwenwekkend is ook te constateren dat veel bestuurders
aangeven verbeteringen te zullen doorvoeren in het beleid en het instrumentarium en ook
Raden van Commissarissen aangeven dat deze verbeteringen wenselijk zijn. Dat het hebben
van een afdoend attentieniveau rond dit onderwerp nog niet bij alle bestuurders en Raden van
Commissarissen is doorgedrongen, blijkt uit de non response van een aantal corporaties. Het
feit dat bij circa 50 corporaties de statutaire zittingstermijn van minimaal één van de leden
van de RvC is overschreden, roept ook vragen op. Het Fonds zal in december 2009 de tweede
fase van het onderzoek ‘Integer handelen corporatiesector’ afronden, waarin de bestuurders
en commissarissen van 21 woningcorporaties worden geïnterviewd om een beeld te krijgen
van de ‘werkelijkheid achter het papier’. Op basis van deze inzichten (best practice) ontstaat
wellicht een handreiking teneinde het beleid en instrumentarium rond integer handelen te
verbeteren.

7.3

Beloningen bestuur
Al sinds enkele jaren wordt aan de corporaties een opgave gevraagd van de primaire en

secundaire beloningen van de bestuurders. Los van de bepalingen voortkomend uit de Wet
openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) waren corporaties
in die gevallen waar sprake is van meer dan een bestuurder, conform het Burgerlijk Wetboek
al verplicht daarvan in de verantwoordingsstukken opgave te doen. Daar waar de beloning is
terug te leiden naar een individuele bestuurder, was die opgave niet verplicht. Het Fonds stelt
vast dat in toenemende mate corporaties inzicht verschaffen in de hoogte van de beloning ook
als daartoe geen wettelijke verplichting bestaat. In tabel 7.2 is de hoogte van de gemiddelde
bestuursvergoedingen (per bestuurder) naar grootteklasse van de corporaties weergegeven.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

49

Bezoldiging bestuurders (gemiddelde per persoon x € 1,-)

Tabel 7.2

Aantal

Gemiddelde

Gemiddelde standaard

Hoogste opgegeven

corporaties

bezoldiging

deviatie

bezoldiging

0-500

58

13.311

23.725

140.000

500-5.000

240

87.941

44.923

179.000

5.000-10.000

77

133.325

24.559

194.000

10.000-20.000

33

144.187

53.889

362.000

≥ 20.000

22

177.945

57.908

372.000

Uit de dVi van corporaties blijkt dat bij 19 corporaties met minder dan 500 woongelegenheden geen bestuursvergoedingen zijn vermeld. Er mag van worden uitgegaan dat de bestuurders van deze corporaties hun werkzaamheden pro deo verrichten. Hiertegenover staat dat bij
één kleine corporatie met een woningbezit van in totaal 285 verhuureenheden, de bezoldiging
van de bestuurder € 103.000,- bedraagt. Daarnaast is aan deze bestuurder een lening verstrekt
van € 37.000,-. Bij de groep kleine corporaties is dus sprake van een grote variëteit in bestuursvergoedingen. Dit verklaart dat de spreiding (standaarddeviatie van € 23.725,-) rond het
gemiddelde ad € 13.311,- zeer groot is. Het verschil in vergoedingen kan te maken hebben met
het feit dat bij sommige corporaties geen werkapparaat is, waar door bestuurders, naast de
gebruikelijke bestuurswerkzaamheden, ook uitvoerende werkzaamheden worden verricht.
Tabel 7.3

Hoogste bezoldiging per woongelegenheid (x € 1.000,-) bestuurders van corporaties
met < 1.000 woongelegenheden
Aantal woon-

Aantal

Totale

Totale beloning betaal-

gelegenheden

bestuurders

beloning 2008

baar op termijn

Totaal

Bedrag per

1

220

3

47

0

47

214

2

740

1

131

35

166

224

3

312

5

70

0

70

224

4

622

1

156

0

156

251

5

217

4

58

0

58

267

6

465

2

122

16

138

297

7

287

5

89

0

89

310

8

268

2

95

0

95

354

9

285

1

103

0

103

361

10

192

1

63

11

74

385

woning (€ 1,-)

Bij de 22 grootste corporaties (> 20.000 woongelegenheden) bedraagt de gemiddelde
bestuursbeloning € 178.000,- per bestuurder). De hoogste beloning per bestuurder komt uit
op ruim € 372.000,-. In onderstaande tabel wordt de totale bestuursbeloning gespecificeerd
zoals deze door de groep grootste corporaties is opgegeven. De door een corporatie opgegeven
bestuursbeloning van € 79.000,- (één bestuurder) betreft een corporatie waarbij de bestuurder
in de loop van 2008 in dienst is getreden.

50

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bezoldiging (x € 1.000,-) bestuurders van corporaties met > 20.000 woongelegenheden

Tabel 7.4

Aantal woon-

Aantal

Totale

Totale beloning betaal-

Totaal

gelegenheden

bestuurders

beloning 2008

baar op termijn

1

20.629

1

139

25

164

2

22.194

1

150

41

191

3

23.187

1

176

35

211

4

24.214

2

331

70

401

5

26.150

3

352

73

425

6

26.440

2

339

58

397

7

29.106

2

344

71

415

8

29.726

4

461

315

776

9

30.284

1

198

47

245

10

30.359

2

388

70

458

11

30.435

2

345

114

459

12

30.723

1

209

58

267

13

32.186

1

79

18

97

14

38.217

3

384

86

470

15

40.713

3

495

108

603

16

42.796

2

453

139

592

17

43.256

1

197

42

239

18

48.359

5

603

155

758

19

50.775

2

446

127

573

20

57.003

1

239

86

325

21

73.243

1

372

115

487

22

77.931

5

933

278

1.211

De ‘topsalarissen’ van bestuurders van corporaties in 2008 in de overige drie grootteklassen zijn:
♦ Grootteklasse 500 tot 5.000 woongelegenheden: Corporatie met 4.074 woningen
beloning € 179.000,- per jaar Grootteklasse 5.000 tot 10.000 woongelegenheden:
corporatie met 6.439 woongelegenheden beloning € 194.000,- per jaar
♦ Grootteklasse 10.000 tot 20.000 woongelegenheden: Corporatie met 16.300
woongelegenheden beloning, € 362.000,- per jaar.

Bestuurssalaris
Uit het jaarverslag van een corporatie met ruim 800 woningen blijkt dat het salaris van de directeur-bestuurders
€ 122.000,- bedraagt. Vermeld wordt dat het salaris van de dirercteur-bestuurder jaarlijks wordt vastgesteld
volgens ’gemaakte afspraken’. In het jaarverslag staat verder: ‘Aangezien de directeur aan het einde van zijn
salarisschaal zit is in dit verslagjaar geen verhoging doorgevoerd.’

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

51

B

1

Assurancerapporten

Aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting
Postbus 5075
1410 AB NAARDEN
18 november 2009

D. Oudhuis RA

090949 R/MB/3112320780

Assurance-rapport
Opdracht en verantwoordelijkheden
Wij hebben het in dit rapport opgenomen hoofdstuk 3 continuïteitsoordeel in
het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009, van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting te Naarden vermelde kwantitatieve gegevens onderzocht. Het verslag is
opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van het Fonds. Het is onze
verantwoordelijkheid een assurance-rapport inzake dit verslag te verstrekken.

Werkzaamheden
Bij ons onderzoek hebben wij vastgesteld of het verslag 2009 voldoet aan de daaraan te stellen
eisen. Hiervoor zijn wij nagegaan of:


de invoer in het Bbsh-bestand van de door de toegelaten instellingen ingezonden financiële
gegevens van de dPi (de Prospectieve informatie) zoals opgenomen in Bijlage I bij
artikel 25b, tweede lid Bbsh juist en volledig heeft plaatsgevonden en dat deze gegevens als
input voor de selectie voor het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting te verrichten
geautomatiseerde financiële beoordeling en als basis voor de in het verslag van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting opgenomen kwantitatieve gegevens kunnen worden gebruikt;



de “Methodiek Financiële Beoordeling Woningcorporaties”, zoals opgenomen in
de beleidsregels 2009, en de selectiecriteria op basis waarvan de nadere onderzoeken
plaatsvinden voldoende waarborgen bieden voor het uitvoeren van het financiële toezicht
door het Centraal Fonds Volkshuisvesting om te komen tot een betrouwbaar oordeel over de
continuïteit van de woningcorporaties;



de in hoofdstuk 3 continuïteitsoordeel van het verslag 2009 vermelde kwantitatieve
gegevens en de op de kwantitatieve gegevens betrekking hebbende toelichtingen een
getrouw beeld geven van de uitkomsten van de gehanteerde selectiecriteria.

Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder
Standaard 3000 “Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle en beoordeling van
historische financiële informatie”. Dienovereenkomstig dienen wij ons onderzoek zodanig te
plannen en uit te voeren, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat
het verslag 2009 geen afwijkingen van materieel belang bevat.

52

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2.
Een assurance-opdracht omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen
van relevante gegevens.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen assurance-informatie voldoende en geschikt is als
basis voor onze conclusie.

Conclusie
Op grond van onze werkzaamheden komen wij tot de conclusie dat de in het verslag 2009 in
hoofdstuk 3 continuïteitsoordeel opgenomen kwantitatieve gegevens in alle van materieel belang
zijnde aspecten juist zijn weergegeven in overeenstemming met de daaraan te stellen eisen.
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: ing. J.L. Wisse RA

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

53

Aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting
Postbus 5075
1410 AB NAARDEN

18 november 2009

D. Oudhuis RA

090950 R/MB/3112320780

Assurance-rapport
Opdracht en verantwoordelijkheden
Wij hebben het in dit rapport opgenomen hoofdstuk 4 solvabiliteitsoordeel in
het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009, van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting te Naarden vermelde kwantitatieve gegevens onderzocht. Het verslag is
opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van het Fonds. Het is
onze verantwoordelijkheid een assurance-rapport inzake dit verslag te verstrekken.

Werkzaamheden
Bij ons onderzoek hebben wij vastgesteld of het verslag 2009 voldoet aan de daaraan te stellen
eisen. Hiervoor zijn wij nagegaan of:


de invoer in het Bbsh-bestand van de door de toegelaten instellingen ingezonden financiële
gegevens van de dVi (de Verantwoordingsinformatie) zoals opgenomen in Bijlage II bij
artikel 26, vijfde lid Bbsh, alsmede de ingezonden gegevens van Bijlage IV van artikel 39a,
eerste lid Bbsh juist en volledig heeft plaatsgevonden en dat deze gegevens als input voor
de selectie voor het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting te verrichten
geautomatiseerde financiële beoordeling en als basis voor de in het verslag van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgenomen kwantitatieve gegevens kunnen worden
gebruikt;



de “Methodiek Financiële Beoordeling Woningcorporaties”, zoals opgenomen in
de beleidsregels 2009, en de selectiecriteria op basis waarvan de nadere onderzoeken
plaatsvinden voldoende waarborgen bieden voor het uitvoeren van het financiële toezicht
door het Centraal Fonds Volkshuisvesting om te komen tot een betrouwbaar oordeel over
de solvabiliteit van de woningcorporaties;



de in hoofdstuk 4 solvabiliteitsoordeel van het verslag 2009 vermelde kwantitatieve
gegevens en de op de kwantitatieve gegevens betrekking hebbende toelichtingen een
getrouw beeld geven van de uitkomsten van de gehanteerde selectiecriteria.

Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder
Standaard 3000 “Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle en beoordeling van
historische financiële informatie”.

54

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2.
Dienovereenkomstig dienen wij ons onderzoek zodanig te plannen en uit te voeren, dat een
redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat het verslag 2009 geen afwijkingen van
materieel belang bevat. Een assurance-opdracht omvat onder meer een onderzoek door middel
van deelwaarnemingen van relevante gegevens.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen assurance-informatie voldoende en geschikt is als
basis voor onze conclusie.

Conclusie
Op grond van onze werkzaamheden komen wij tot de conclusie dat de in het verslag 2009 in
hoofdstuk 4 solvabiliteitsoordeel opgenomen kwantitatieve gegevens in alle van materieel belang
zijnde aspecten juist zijn weergegeven in overeenstemming met de daaraan te stellen eisen.
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: ing. J.L. Wisse RA

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

55

B

2

Begrippenlijst

A-corporatie
De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat
ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

B1-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
middellange termijn (de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

B2-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
korte termijn (de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

C-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de beleidsvoornemens van de
corporatie leiden tot een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële mogelijkheden. Zie ook het
begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

Actuele waarde
Dit houdt in waardering tegen reële waarde. In de corporatiesector is conform RJ 645 de
bedrijfswaarde de invulling van de reële waarde bij de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verhuur.

Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector.

BCFV
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

56

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante
waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en
verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Zie ook het begrip ‘Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’.

Bovengrenswaarde volkshuisvestelijk vermogen
De waarde van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het balanstotaal die bij
de bepaling van het continuïteitsoordeel wordt aangehouden als grens waarboven sprake kan
zijn van een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Dit
oordeel (onvoldoende inzet) is ook afhankelijk van de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk
vermogen in de prognoseperiode ten opzichte van het niveau in het verslagjaar.

Continuïteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld hoe in de vijfjaarsprognoseperiode de voorgenomen
activiteiten zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie. Het
continuïteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen
aan het einde van de prognoseperiode en het vermogen dat aan het einde van deze periode
beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen. Het financiële oordeel over de
voorgenomen activiteiten is in feite een oordeel over de passendheid van de voornemens in
relatie tot de financiële mogelijkheden. Behalve dat een woningcorporatie ten opzichte van de
beschikbare middelen voornemens kan hebben die een te groot beslag op deze middelen, kan
het ook zo zijn dat de woningcorporatie voornemens heeft die te weinig beslag leggen op de
beschikbare middelen.

CorpoData
Vanaf 2008 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw, het ministerie van VROM en het Centraal Fonds Volkshuisvesting gezamenlijk
opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door het samenwerkingsverband CorpoData. Dit
samenwerkingverband draagt zorg voor de ontvangst van alle gegevens en juiste verspreiding
hiervan aan de belanghebbenden. Deze gegevens worden op twee momenten in het jaar opgevraagd: de dPi (de Prospectieve informatie) op 1 februari en de dVi (de Verantwoordingsinformatie) op 1 juli.

dPi
De Prospectieve informatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over de eerstvolgende vijfjaars prognoseperiode.

dVi
De Verantwoordingsinformatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over het afgelopen verslagjaar.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

57

G4
De vier grootste steden die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing
(ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Amsterdam, Rotterdam,
Den Haag en Utrecht.

G27
De grote steden, exclusief de G4, die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke
vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Alkmaar,
Almelo, Amersfoort, Arnhem, Breda, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Heerlen, Helmond, Hengelo, ’s-Hertogenbosch, Leeuwarden, Leiden, Lelystad,
Maastricht, Nijmegen, Schiedam, Sittard-Geleen, Tilburg, Venlo, Zaanstad en Zwolle.

Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico geeft het mogelijk financiële effect op het volkshuisvestelijk
vermogen van negatieve ontwikkelingen in de rente en de (bouwkosten) inflatie, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktrisico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
marktontwikkelingen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Onvoldoende solvabiliteit
Wanneer op balansdatum het risico groter of gelijk is aan het vermogen, beoordeelt het
Centraal Fonds de corporatie als onvoldoende solvabel. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Operationeel risico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
ontwikkelingen door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Realisatie-index
Met de Realisatie-index worden de verschillen tussen de door corporaties opgegeven prognoses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop en de feitelijke realisaties weergegeven.
De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich
heeft voorgenomen.

Referentiegroep
De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld, waarbij vergelijkbare corporaties zijn
samengenomen. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele beoordeling en bij diverse analyses over
de ontwikkelingen van de sector als geheel.

58

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Risicobedrag
Het totale financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen vanuit de verschillende risicobronnen. Het is de samenvoeging van de bedragen voor macro-economisch risico, marktrisico en operationeel risico.

Risicobronnen
Risicobronnen geven aan waardoor risico kan worden veroorzaakt. Het Fonds onderkent in
zijn methodiek drie bronnen van risico: macro-economisch, markt en operationeel.

Risicogebieden
Een risicogebied is de plaats waarop een risico uitwerkt. Balansposten en activiteiten in de
prognoseperiode worden in dit verband als risicogebied aangeduid. De verwachte kasstromen
die samenhangen met de balansposten en activiteiten, staan hierbij centraal. Optredende
risico’s kunnen tot verandering van deze verwachte kasstromen leiden.

Solvabiliteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld of de woningcorporatie op basis van voortzetting van
het beheer haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen
dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen.

Solvabiliteit
Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. Het Fonds hanteert in zijn methodiek als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen.

Verbindingen
Onder een verbinding wordt verstaan een dochtermaatschappij (artikel 2: 24a BW) en een
deelneming (artikel 2:24c BW). Daarnaast is sprake van een verbinding indien een corporatie anderszins financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of
vennootschap aangaat, stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere
rechtspersoon verwerft of een andere rechtspersoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op een zodanige wijze dat hierdoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.

Verhuureenheden
Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimten en winkels en het maatschappelijk vastgoed. Bij de optelling van beide
categorieën krijgen de niet-woongelegenheden een wegingsfactor. Op deze manier ontstaat er
een bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009

59

Vermogensbeklemming
Het deel van het volkshuisvestelijk vermogen dat noodzakelijk is om de voor vijf jaar vooruitberekende vennootschapsbelasting te kunnen dragen.

Voldoende solvabiliteit
Als de corporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen wordt zij voldoende
solvabel genoemd. Dit is het geval het volkshuisvestelijk vermogen groter is dan het berekende bedrag aan risico. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit is de bedrijfswaarde onder de veronderstelling van voortgezette verhuur gedurende de levensduur van het bezit. Hiermee wordt
de relatie met het toezichtsdoel en de veronderstelling van beleidscontinuïteit benadrukt. Het
Fonds bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde via een uniformering van de door de
corporatie opgegeven bedrijfswaarde.

Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere)
waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud
en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt
tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een
waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van
de woningcorporatie ten grondslag ligt.

Woongelegenheden
Een tot bewoning bestemde ruimte die vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien blijvend
bestemd is voor bewoning door een particulier huishouden.

Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
SCS-COC-00852

Samenstelling, eindredactie en uitvoering Centraal Fonds Volkshuisvesting
Druk Graficiënt Printmedia, Almere
Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m 2, papier omslag Biotop 250 grs/m 2

60

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Centraal
CentraalFonds
FondsVolkshuisvesting
Volkshuisvesting
Huizerstraatweg
Huizerstraatweg117a
117a
Postbus
Postbus5075
5075
1410
1410AB
ABNaarden
Naarden
T T 035
035695
69540407070
F F 035
035695
69540408080
E E info@cfv.nl
info@cfv.nl
www.cfv.nl
www.cfv.nl