Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2018–2019

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

3215
Vragen van het lid Nijboer (PvdA) aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over het bericht «Beleggers kopen Groningen op»
(ingezonden 4 juni 2019).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 1 juli 2019).
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Beleggers kopen Groningen op»?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Wat is uw reactie op het bericht?
Antwoord 2
Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om
te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en
studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De
toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In
het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de
positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende
voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van
woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel
van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial
«Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat
koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren,
1

https://www.dvhn.nl/groningen/Particuliere-beleggers-kopen-Groningen-op-starters-en-socialehuurders-hebben-het-nakijken24501001.html?harvest_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
2
Kadaster (2019), Kopen om te verhuren, 29 mei 2019.
3
Een particuliere huurwoning wordt door het Kadaster gedefinieerd als een woning die
verhuurd worden door een eigenaar met minimaal drie woningen.
4
Kadaster (2019), Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden, mei 2019.

ah-tk-20182019-3215
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2019

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

1

omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In
Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen,
maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de
gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m_ lijken starters de
meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen
in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik
samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School
Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de
toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden.
Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is
van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing
van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van
dit onderzoek worden deze zomer verwacht.
Vraag 3
Erkent u dat er sprake is van woningnood? Hoe groot is de woningnood in
Groningen? Wat gaat u eraan doen om dit probleem op te lossen?
Antwoord 3
De stad Groningen behoort tot de gebieden met de meeste spanning op de
woningmarkt. Recentelijk heb ik uw Kamer de Inventarisatie Plancapaciteit
mei 2019 toegezonden. Het woningtekort in het functionele woningmarktgebied Groningen wordt geraamd op 11 duizend woningen. Dit is 3,5 procent
van de voorraad. Deze krapte concentreert zich voor een groot deel in de stad
Groningen.
Gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei staat
Groningen voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk en zien we excessen zoals huisjesmelkerij.
Begin dit jaar heb ik met Groningen de eerste woondeal getekend. Deze deal
bevat afspraken om tot 2030 20.000 woningen bij te bouwen. Hiervoor zijn
afspraken gemaakt over het monitoren van plancapaciteit en de gerealiseerde
productie en het versneld realiseren van bouwplannen. Ook zijn er afspraken
gemaakt over intensieve samenwerking rondom de ontwikkeling van het
voormalige Suikerfabriekterrein en de Eemskanaalzone, twee gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie. Tenslotte zijn er
afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te
verbeteren. Ik heb bijvoorbeeld afspraken gemaakt over studentenhuisvesting
en ik heb middelen beschikbaar gesteld aan Groningen om de gemeente te
ondersteunen bij de invoering en uitvoering van een nieuw vergunningsstelsel bedoeld om malafide verhuurders aan te pakken.
Vraag 4
Deelt u de analyse dat door de woningnood beleggers onacceptabel hoge
rendementen kunnen behalen door hoge huren te vragen aan huurders?
Antwoord 4
Met name in de grote steden stijgen de prijzen van huurwoningen snel,
waardoor ze in sommige gevallen nooit in het middenhuursegment terecht
komen of bij mutatie stijgen naar een dure huur. Schaarste leidt ertoe dat
sommige verhuurders een excessief hoge huur (kunnen) vragen. Uw Kamer
heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur uit te werken die
excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat5. Voor de zomer
informeer ik uw Kamer over de verdere uitwerking van de noodknop.
Vraag 5
Klopt het dat het aandeel van starters in transacties is gedaald van 39 procent
naar 26 procent? Wat vindt u ervan dat door het opkopen van de bestaande
woningvoorraad door beleggers starters steeds minder kansen krijgen om
een huis te kopen of te huren in Groningen?

5

Motie van Eijs en Ronnes 32 847, nr. 347

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

2

Antwoord 5
De onderzoeksspecial van het Kadaster naar Koopstarters en particuliere
investeerders in studentensteden6 heeft meer inzicht gegeven in de mate
waarin koopstarters en beleggers met elkaar concurreren. Het onderzoek laat
zien dat deze particuliere beleggers relatief vaak woningen aankopen in
studentensteden. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de meeste studentensteden koopstarters en particuliere beleggers elkaar in beperkte mate
tegenkomen op de woningmarkt, omdat zij zich op verschillende woningsegmenten richten. Desondanks kunnen starters in sommige steden en in
bepaalde segmenten concurrentie van particuliere beleggers ondervinden.
Ik zie ook dat het op sommige plekken in het land lastig is om een passende
woning te vinden. Ik zet mij dan ook in om het woningaanbod te vergroten.
Hierbij heb ik specifiek aandacht voor het middenhuursegment. Fatsoenlijke
beleggers kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Wanneer fatsoenlijke
huurprijzen worden gevraagd, kunnen deze huurwoningen ook toegang
bieden voor starters die willen huren. Hierbij geldt dat verhuurders die
excessief gedrag vertonen moeten worden tegengegaan. Ook neem ik de
berichtgeving dat starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen
of te huren door de opkomst van beleggers serieus. Om te bepalen of
bijsturing vanuit het Rijk noodzakelijk en proportioneel is, moet het effect van
beleggers op de woningmarkt scherp in beeld zijn. Zoals eerdergenoemd, ben
ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School
Finance Group bezig om in kaart brengen wat de toename van particuliere
beleggers die actief zijn op de woningmarkt doet met de prijzen van
woningen in stedelijke gebieden, waaronder Groningen. Een mogelijk positief
prijseffect kan wijzen op verdringing van starters waardoor starters minder
kansen krijgen om een huis te kopen.
Dat het aandeel van starters in alle transacties in Groningen daalt van 39
procent naar 26 procent kan ik niet verifiëren. Op landelijk niveau is het
aandeel starters sinds 2009 tot begin 2018 gedaald. Daarentegen is het aantal
transacties door starters is in deze periode wel toegenomen. Dit is mogelijk
doordat het aantal woningtransacties de afgelopen jaren sterk is toegenomen.
Doordat het aantal transacties van doorstromers en particuliere verhuurders
sterker is gestegen, daalt het aandeel starters.7
Vraag 6
Wat vindt u ervan dat het woningaanbod in de sociale huursector krimpt?
Welke gevolgen heeft dit voor de betaalbaarheid van wonen in Groningen,
met name voor studenten, lagere inkomens en middeninkomens? Welke
maatregelen kunt u of kan de gemeente treffen om de betaalbaarheid te
waarborgen?
Antwoord 6
Zoals hierboven aangegeven staat de stad Groningen, gelet op de huidige
krapte en de voorspelde huishoudensgroei, voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk. Daarom
heb ik begin dit jaar met Groningen een woondeal getekend, waarin is
afgesproken versneld 20.000 woningen te realiseren. Ik heb in de deal ook
afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te
verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van studentenhuisvesting. Verder zal
ik samen met de regio de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties
verkennen in relatie tot de grote opgaven op het gebied van onder andere
betaalbaarheid en woningbouwproductie. Samen onderzoeken we welke
maatregelen bij deze opgaven kunnen helpen. Te denken valt aan samenwerkingsvormen tussen gemeente, corporaties en particulieren. Hierbij moet de
eigen verantwoordelijkheid in acht worden genomen en het moet binnen de
kaders van de Woningwet passen.
Er zijn meer maatregelen om te zorgen dat de betaalbaarheid gewaarborgd
wordt, die ingezet kunnen worden door gemeenten en corporaties. Zo kunnen
gemeenten in geval van schaarste op basis van een aantal criteria een
huisvestingsverordening opstellen, waarin zij de ruimte hebben om voorrang
te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen. Bovendien kunnen

6
7

Kadaster (2019), Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden, mei.
Kadaster.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

3

gemeenten periodiek prestatieafspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare
woningen voor bijvoorbeeld lagere inkomens, studenten en middeninkomens.
Ook kunnen zij afspraken maken met andere verhuurders. Zoals in mijn brief
van 22 februari beschreven, wil ik regionale excessen in huurprijzen
tegengaan en werk ik daarom aan de «noodknop middenhuur» en het
maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal
aantal punten volgens het woonwaarderingsstelsel.
Vraag 7
Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten meer ruimte kunnen krijgen voor
toepassing van eigen regels voor wonen in hun gemeente? Ziet u daarbij ook
ruimte om bijvoorbeeld inkomensgrenzen of maximale huurprijzen te stellen?
Antwoord 7
Zoals ik mijn brief Aanpak Goed Verhuurderschap van 9 november jl. heb
toegezegd, verken ik met te betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met
aanvullende wettelijke maatregel tegen de malafide verhuurder kan worden
opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering. In dat licht heb ik,
zoals in de brief van 6 juni jl. aangegeven, begin dit jaar met vijf grote
gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot. Ik zal uw
Kamer op de hoogte houden van de voortgang van deze pilots. Om woningmarkten beter in balans te brengen wordt het wettelijk differentiëren van
huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeente soms
aangedragen. Dit zou een grote wijziging ten opzichte van het bestaande
stelsel zijn. Zoals aangegeven in de brief evaluatie Woningwet 2015 ben ik
bereid de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken, maar zet ik vraagtekens bij
de effectiviteit en noodzaak. Differentiatie naar regio of gemeente zal moeilijk
uitvoerbaar en handhaafbaar zijn, omdat regio’s moeten worden afgebakend
of onderhevig zijn aan periodiek wijzigende lokale afspraken. Daarom kijk ik
eerst naar het differentiëren van huur- en inkomensgrenzen naar huishoudsamenstelling. Zoals in mijn antwoord op vraag 6 beschreven werk ik momenteel de maatregelen uit om excessieve huurprijsstijgingen tegen te gaan
waardoor woningen betaalbaar gehouden worden, specifiek in regio’s met
een krappe woningmarkt.
Vraag 8
Waarom voert u geen verlaging van de overdrachtsbelasting naar nul procent
voor starters en een verhoging naar 10 procent voor beleggers in nu blijkt dat
beleggers de huurprijzen opdrijven en starters daardoor moeilijker een
betaalbare huurwoning kunnen vinden?
Antwoord 8
Ik ben mij ervan bewust dat de krappe woningmarkt op sommige plekken in
het land tot problemen leidt en zet mij in om deze problemen aan te pakken.
Ik snap wat u beoogt met dit voorstel, maar heb er mijn twijfels over of een
hogere overdrachtsbelasting voor beleggers daadwerkelijk zal leiden tot
lagere huurprijzen. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere
overdrachtsbelasting doorbelast naar huurders in de vorm van hogere huren.
Tegelijkertijd begrijp ik de achterliggende gedachte en verken ik, mede in het
kader van de motie Dik-Faber/Ronnes8, samen met de Staatssecretaris van
Financiën of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en
voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze
mogelijk is.
Vraag 9
Waarom bent u niet bereid de stijging van de huurprijzen te maximeren tot 3
procent bovenop de inflatie, en de huurprijzen te bevriezen als de prijzen met
(meer dan) 30 procent zijn gestegen de afgelopen vijf jaar?

8

Kamerstuk 32 847, nr. 504

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

4

Antwoord 9
Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij
heeft ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen
middenhuur in de Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf en in antwoord op
eerdere schriftelijke vragen, zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat
we huurders met een middeninkomen willen beschermen en excessieve
huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen in de aanpak
daarvoor.
Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Zijn
voorstellen betekenen dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om
een huurbevriezing te realiseren of is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het
betekent dat er toezicht gehouden moet worden op alle huurprijsverhogingen
in Nederland. Het gaat immers om wat voor huurprijsstijging er daadwerkelijk
wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel is afgesproken.
Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken
en richt mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik
onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop
alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur.
Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

5