2019D41930

INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft enkele vragen en
opmerkingen over de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties van 25 september 2019 houdende het Ontwerpbesluit
tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het
erfpachtvoordeel (Kamerstuk 32 847, nr. 556).
De voorzitter van de commissie,
Ziengs
De griffier van de commissie,
Roovers

nds-tk-2019D41930

1

Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de
markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel (Kamerstuk
32 847, nr. 556)
De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de wijziging van
het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de
vereenvoudiging van de markttoets. Zij hebben nog enkele vragen.
De leden van de VVD-fractie zien een groot tekort aan woningen. Daarom
is het goed dat er in het regeerakkoord is opgenomen dat er meer
betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen. Daarmee
bieden we starters, gezinnen en senioren een betere kans op een goed en
betaalbaar huis. Ook zij moeten terecht kunnen op de woningmarkt. Maar
het biedt ook scheefwoners een beter alternatief.
Motie Ronnes/Koerhuis
De leden van de VVD-fractie merken op dat het voorliggende besluit
vooral betrekking heeft op woningcorporaties, wier kerntaak het is om
sociale huurwoningen te bouwen, verhuren en beheren. Deze leden
vragen wat de indicatieve bestedingsruimte voor 2018 voor nieuwbouw
van niet-DAEB takken van woningcorporaties was en wat het nu al voor
2019 is. Ook vragen zij wat de geplande investeringen voor 2018 voor
nieuwbouw van niet-DAEB takken was en wat het nu al voor 2019 is.
De leden van de VVD-fractie vragen hoe het staat met de uitvoering van
de aangenomen motie Ronnes/Koerhuis over beschikbare middelen
inzetten voor meer middenhuurwoningen in de vrije sector. In die motie
werd de regering verzocht om met de corporatiesector afspraken te
maken om in gebieden waar daar behoefte aan is en beschikbare
middelen expliciet in te zetten voor meer middenhuurwoningen in de vrije
sector. Ook willen deze leden weten of het, net zoals een eenmalige
uitkering van niet-DAEB- naar DAEB-takken van woningcorporaties
mogelijk is, ook mogelijk is om een eenmalige uitkering van DAEB- naar
niet-DAEB-takken te doen.
Volmacht
Met dit besluit wordt verwacht dat niet-DAEB takken van woningcorporaties ongeborgde financiering van beleggers gaan aantrekken. Beleggers
zullen hiervoor zekerheidsrecht willen vestigen zowel op het bestaande
niet-DAEB bezit dat is gefinancierd met WSW-borging als op het nieuwe
niet-DAEB bezit dat zal zijn gefinancierd zonder WSW-borging. Dat zal ook
effect hebben op de borging en de achtervang van WSW. De leden van de
VVD-fractie merken op dat de Minister in haar antwoord schrijft dat sinds
de Veegwet van 1 juli 2017, WSW zekerheidsrecht kan vestigen op het
niet-DAEB-bezit. Omdat beleggers ook zekerheidsrecht zullen willen
vestigen, is het belangrijk dat WSW nu het zekerheidsrecht daadwerkelijk
vestigt. De leden van de VVD-fractie vragen zich daarom af hoe het staat
met de 120 risicovolle corporaties die de aangepaste volmacht 2018 nog
moesten ondertekenen.
Als het zekerheidsrecht pas gevestigd wordt als er daadwerkelijk
dreigende risico’s voor de financiële continuïteit zijn, kan het te laat zijn.
Dan kan WSW geen gebruik maken van het onderpand en kan de
corporatiesector met forse verliezen eindigen, terwijl beleggers wel
gebruik kunnen maken van het onderpand. Zelfs als het zekerheidsrecht
achteraf nog wel gevestigd kan worden, zal dit de financiële afwikkeling
onnodig vertragen. In het verleden hebben we in verschillende casussen

2

gezien dat verliezen dan fors kunnen oplopen. De leden van de
VVD-fractie zien graag dat dit voorkomen wordt door meer druk te zetten
op corporaties om de aangepaste volmacht 2018 te ondertekenen. Als dit
al niet gebeurd is, is de Minister bereid dit te doen?
De leden van de CDA-fractie hebben kennis genomen van het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het
erfpachtvoordeel. Zij hebben nog enkele vragen.
De leden van de CDA-fractie wijzen op de motie Ronnes c.s. (35 036,
nr. 19), waar is voorgesteld het BTIV zodanig te wijzigen dat het bouwen
van huurwoningen met een huur tot € 1.000 per maand door middel van
een vrijstelling van de markttoets door corporaties mogelijk wordt. Deze
leden menen dat het ontwerpbesluit geen recht doet aan die motie.
De leden van de CDA-fractie menen dat nu het woningtekort sterk groeit
en er (dus) een beroep op corporaties wordt gedaan om in het middensegment te bouwen het van belang is om ook daadwerkelijk de juiste
condities te realiseren. Een belemmering als de markttoets hoort daar niet
bij, zo menen zij. Deze leden wijzen erop dat de afgelopen periode een
zéér beperkte aantal échte uitgevoerde markttoetsen zijn gedaan.
De leden van de CDA-fractie wijzen er op dat de markttoets met name in
gemengde gebieden (met zowel DAEB-woningen als niet-DAEBwoningen) tot problemen bij corporaties kan leiden. Graag vernemen zij
of dat overwogen is bij de opstelling van dit ontwerpbesluit.
De leden van de CDA-fractie menen dat een markttoets bij overdracht van
onroerend bezit tussen corporaties overbodig is.
De leden van de CDA-fractie vragen waarom er een markttoets nodig is
als een corporatie bezit met meer dan 25% bvo aan niet-»DAEB» wil
overdragen aan een andere corporatie.
De leden van de CDA-fractie vragen wat er met het «DAEB» bezit
gebeuren gaat als een marktpartij hier meer voor biedt dan de beoogde
kopende corporatie.
De leden van de CDA-fractie constateren dat enkele stappen uit de
procedure geschrapt worden en dat er een landelijke publicatiemogelijkheid wordt geboden. Graag vernemen zij welke gegevens de gemeente
minimaal bekend moet maken. Gaat het alleen om de locatie en het aantal
woningen, of om een uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan, zo vragen zij.
De leden van de CDA-fractie zien graag een nadere onderbouwing van de
noodzaak van artikel 45 aangezien het voorstel de vastgelegde privaatrechtelijke afspraken doorkruist. Is het mogelijk dat in de prestatieafspraken nadere afspraken over grondprijzen en erfpacht worden gemaakt,
zo vragen zij.
De leden van de CDA-fractie zien dat er een groeiende behoefte is aan
collectieve woonvormen. Zij menen dat meer flexibiliteit nodig is om
sociale huur en middensegmenthuur te kunnen mengen en dat het
onderhavige besluit daar een drempel voor is.
De leden van de CDA-fractie menen dat van gemeenten verwacht mag
worden dat ze voldoende democratisch gelegitimeerd zijn bij het gunnen
van projecten in de vrije sector onder andere door hun nieuwbouwprogramma in prestatieafspraken vast te leggen.

3

De leden van de D66-fractie zijn content dat er met het versoepelen van de
markttoets het beter mogelijk wordt om meer middenhuur te realiseren
door woningcorporaties. Tevens constateren deze leden dat onnodige
belemmeringen in de goedkeuringsprocedure zijn weggenomen. Zij
hebben nog enkele vragen die zij aan de regering willen voorleggen.
De leden van de D66-fractie constateren content dat er in de uitwerking
van het voorstel uitvoering wordt gegeven aan een gelijk speelveld tussen
de markt en de corporaties, zoals opgeroepen in de motie Van Eijs1. Deze
leden vragen de regering in hoeverre de getroffen maatregelen in het
voorstel dit speelveld gelijktrekken in het licht van de 0% rendementseis
die in de Wet maatregelen middenhuur op projectbasis is opgenomen
voor woningcorporaties?
De leden van de D66-fractie begrijpen daarnaast dat het voor gemeenten
nog complex is om uitvoering te geven aan de markttoets. Zij vragen op
welke wijze gemeenten worden ondersteund in het opzetten van deze
markttoetsen? Voorts vragen zij wat de regering nog kan ondernemen om
dergelijke barrières bij gemeenten weg te nemen. De leden van de
D66-fractie vragen de regering tot slot hoe het staat met de handreiking
die in werking zou moeten treden bij het ingaan van deze wet?
De leden van de D66-fractie constateren daarnaast dat er voor vijf jaar een
landelijk platform gefaciliteerd wordt door de rijksoverheid om de
markttransparantie hoog te houden. Deze leden vragen zich af op welke
wijze de voortzetting van dit of een soortgelijk platform in de jaren erna is
geborgd?
De leden van de D66-fractie vernemen dat onder artikel 2.3 vermeld staat
dat er onder het middensegment in dit verband woningen tussen € 720,42
en de maximaal in een gemeentelijke verordening bepaalde aanvangshuurprijs geldt. Deze leden vragen zich af of alle gemeenten een dergelijke
maximale aanvangshuurprijs hebben vastgesteld? Zij vragen tot slot wat
het voor het voorstel betekent wanneer gemeenten geen maximale
aanvangshuurprijs hebben vastgesteld?
De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het
erfpachtvoordeel. Hieronder zullen de leden van de SP-fractie vragen
stellen in de volgorde van de memorie van toelichting.
Algemeen
De leden van de SP-fractie vragen naar de stand van zaken met betrekking
tot de «noodknop» voor middenhuur. De leden van de SP-fractie vinden
het te lang duren voordat er enige beteugeling is van de hoge huurprijzen
in de vrije sector. Is de regering bereid om naar andere mogelijkheden te
kijken om de hoge huurprijzen te matigen nu het zo lang wachten is op de
«noodknop», zo vragen de leden van de SP-fractie. Deze leden willen
weten of de regering bereid is om het woningwaarderingsstelsel zo snel
mogelijk door te trekken en ook laten gelden voor huurwoningen in de
vrije sector.
De leden van de SP-fractie willen graag weten hoeveel middenhuurwoningen jaarlijks gerealiseerd gaan worden door de plannen van de
regering. Ook willen deze leden weten hoeveel betaalbare huurhuizen er

1

Kamerstukken II 2018/19, 35 036, nr. 23

4

zullen worden gebouwd. Zij zien een specificatie van de genoemde 75.000
huizen per jaar graag tegemoet.
Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie om de garantie dat het
realiseren van zogenaamde middenhuurwoningen niet ten koste zal gaan
van sociale huurwoningen.
Vereenvoudigde markttoets
Graag vernemen de leden van de SP-fractie een nadere toelichting
waarom er niet voor is gekozen om de markttoets helemaal af te schaffen
of een andere grens aan te brengen. Deze leden vragen om de markttoets
voor huurwoningen tot 1.000 euro af te schaffen.
Hoe ziet de procedure van de marktverkenning bij de bouw van een
gemengd complex met DAEB en niet-DAEB-woningen er in de praktijk uit,
zo vragen de leden van de SP-fractie. Moet voor een deel dan een
marktverkenning worden uitgevoerd en voor het andere deel niet? Of is
de regering bereid om bij de bouw van een gemengd complex de
marktoets achterwege te laten, zo vragen de leden van de SP-fractie.
De leden van de SP-fractie vragen ook of het klopt dat er een marktverkenning nodig is als een woningcorporatie met meer dan 25% niet-DAEBoppervlakte overdraagt aan een andere corporatie, en waarom? Deze
leden vragen of bij onderlinge verkoop van corporatiebezit, DAEB dan wel
niet-DAEB, af te zien van een markttoets.
Daarnaast willen de leden van de SP-fractie weten waarom een project in
de niet-DAEB-tak ten minste 4 weken lang gepubliceerd moet worden.
Waar is deze periode op gebaseerd, en kan dat gezien de woningnood niet
verkort of geheel geschrapt worden?
De leden van de SP-fractie vinden het logisch om de volkshuisvestelijke
toets door de Autoriteit Woningcorporaties (AW) te laten vervallen. Zij
begrijpen echter uit de tekst dat de gemeente een dergelijke beoordeling
zal doen. De leden van de SP-fractie vragen in hoeverre er dan sprake is
van een verminderde regeldruk want het lijkt erop dat de beoordeling als
het ware wordt verlegd van de AW naar de gemeente.
De leden van de SP-fractie vragen waarom er geen criteria worden
voorgeschreven aan de inhoud van de marktverkenning. Juist wanneer
het uitgangspunt is dat de drempel laag gehouden moet worden, zou daar
een criterium voor kunnen komen zodat onnodige bureaucratie wordt
voorkomen. De leden van de SP-fractie vragen om een toelichting en
aanpassing van het onderhavig besluit op dit punt.
Te lezen valt dat het digitale platform waarop gewenste investeringen
kunnen worden gepubliceerd voor vijf jaar door het ministerie wordt
bekostigd. Welke kosten zijn hier jaarlijks mee gemoeid en wat gebeurt er
na die vijf jaar, vragen de leden van de SP-fractie. Daarnaast vragen de
leden van de SP-fractie waarom het ministerie überhaupt een tijdsgrens
heeft gesteld, omdat het gebruik van een digitaal platform ook mogelijkheden geeft om gegevens bij te houden van investeringen in de
niet-Daeb-tak van woningcorporaties?
Erfpacht
De leden van de SP-fractie vragen waarom de taxateur voor rekening
komt van alleen de woningcorporatie, terwijl de taxateur door de
corporatie en de gemeente wordt aangesteld. Waarom hoeft de gemeente
de helft van de kosten niet te dragen?

5

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennis genomen van
het ontwerpbesluit. De PvdA-fractie steunt het voornemen om woningcorporaties weer een grotere rol te geven in het volkshuisvestelijk beleid.
Gezien de woningnood, en de afwezigheid van betaalbare woningen in
het middensegment, is het hoogstnoodzakelijk dat ook woningcorporaties
in het niet-DAEB segment kunnen bouwen. Toch resteren nog enkele
vragen.
De markttoets verhindert dat woningcorporaties betaalbare woningen
bouwen voor middeninkomens, terwijl daar juist een grote behoefte ligt.
De leden van de PvdA-fractie vragen waarom de regering geen opvolging
geeft aan de wens van de Kamer om de markttoets te laten vervallen voor
woningen met een maandelijkse huur tot 1.000 euro. Op welke wijze gaat
de regering toetsen of de vereenvoudiging tot de gewenste hoeveelheid
extra betaalbare woningen leidt? Op welke termijn wordt geëvalueerd of
het toch noodzakelijk is om de markttoets volledig te laten vervallen voor
woningen met een maandelijkse huur tot 1.000 euro om meer betaalbare
woningen te bouwen?
De markttoets geldt ook als woningcorporaties bezit aan elkaar verkopen.
De leden van de PvdA-fractie vragen de regering of zij bereid is te
overwegen de marktoets niet verplicht te stellen bij transacties tussen
corporaties?
Onduidelijkheid over de uitvoering van de markttoets, leidt ertoe dat
woningcorporaties en gemeenten deze moeilijk zullen uitvoeren. Dat
voorkomt dat woningcorporaties meer betaalbare woningen voor
middeninkomens bouwen. Het is derhalve belangrijk duidelijkheid te
verschaffen. De leden van de PvdA-fractie vragen op welke wijze geborgd
wordt dat partijen met vergelijkbare investeringsvoorstellen komen, aan
welke criteria deze voorstellen worden getoetst, hoeveel tijd partijen
krijgen, en hoe gemeenten dienen te reageren als partijen bij nader inzien
afhaken. Welke informatie dient de gemeente te publiceren? Betreft dit de
locatie en het aantal woningen, of een uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan?
De leden van de fractie van de ChristenUnie hebben met belangstelling
kennis genomen van het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging
van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel. De leden van de
fractie van de ChristenUnie maken zich grote zorgen over het woningtekort en ondersteunen voorstellen die het makkelijker maakt voor partijen
om betaalbare woningen te bouwen. Tegelijkertijd hadden zij gehoopt dat
de regering met meer verdergaande maatregelen was gekomen. Zelf
staan zij een volledige vrijstelling van de markttoets voor voor woningen
onder de 1.000 euro, zoals ook is bepleit in de motie Ronnes/Dik-Faber/
Smeulders. Kan de regering aangeven waarom niet tot een volledige
vrijstelling van de markttoets voor woningen met een huur onder de 1.000
euro is overgegaan? Kan de regering nu precies onderbouwen welk
belang erbij is gediend dat woningcorporaties verplicht zijn de markttoets
te doorlopen bij het bouwen van middeldure huurwoningen? Welke
indicatie heeft de regering dat als uitgangspunt mag worden gehanteerd
dat vanuit de private sector de capaciteit en bereidheid is om de
benodigde woningen te realiseren, en dat een marktverkenning het
tegendeel moet aantonen, zo vragen deze leden. Deze leden vragen
verder of de regering van mening is dat het in het algemeen economisch
belang van Nederland is dat er afdoende middeldure huurwoningen zijn.

6

Voorts constateren de leden van de ChristenUnie-fractie dat er bij Aedes
zorgen bestaan over de langetermijnvisie van de overheid op de rol die
woningcorporaties hebben bij de realisatie van middenhuur. Zij kunnen
zich deze zorgen voorstellen en vragen de regering hierop te reflecteren,
zeker gezien het gegeven dat bouwontwikkelingen vaak vele jaren in
beslag nemen.
De leden van de ChristenUnie-fractie ondersteunen het pleidooi van de
VNG om goed te kijken naar de bouwprojecten waarbij een mengeling
bestaat tussen woningen uit het DAEB- en niet-DAEB-segment. Zij
onderschrijven de waarde die juist dit soort gemengde bouwprojecten
hebben voor de sociale cohesie in straten en buurten. Ziet de regering ook
een intrinsieke waarde in dergelijke gemengde bouwprojecten? Hoe duidt
de regering de door de VNG geuite zorgen dat juist bij dit soort projecten
woningcorporaties vaak hinder ervaren van de markttoets, zo vragen deze
leden. Voorts vragen zij inzicht hoeveel bouwprojecten er het afgelopen
jaar zijn gerealiseerd door private partijen waarbij sprake was van een
wezenlijke menging tussen DAEB en niet-DAEB-woningen. Hoe staat de
regering tegenover het voorstel om een onderscheid aan te brengen in de
vrijstelling van de markttoets tussen projecten met en zonder een
dergelijke menging van DAEB/niet-DAEB?
Ook vragen de leden van de ChristenUnie-fractie de regering in te gaan op
de door de gemeenten geconstateerde onduidelijkheid over de inhoud en
de opvolging van de markttoets. Zij vragen de regering of zij bereid is met
de VNG te bespreken wat praktische knelpunten zijn die zij ervaren bij het
uitvoeren van de markttoets en hoe daar meer duidelijkheid in kan
worden geboden. Genoemde leden zien voor zich dat resultaat van dit
overleg kan zijn dat vanuit het ministerie een nadere richtlijn voor
gemeenten komt teneinde te realiseren dat áls een markttoets nodig
wordt geacht, deze ook kan worden uitgevoerd zodat het bouwproject
doorgang kan vinden.
De leden van de ChristenUnie-fractie zijn blij te lezen dat dat voorliggend
besluit leidt tot minder administratieve lasten en verkorting van de
procedure. Kan de regering aangeven welke lastenverlichting, regeldrukvermindering en tijdswinst gerealiseerd zou worden bij een volledige
afschaffing van de markttoets?

7