Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

2009

2009

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld
realisaties
woningcorporaties

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties
verslagjaar 2008
Naarden, 16 november 2009

2009

1
Inhoud

		 Samenvatting

4

		 Deel 1: Belangrijkste trends in het volkshuisvestelijk presteren

4

		 Deel 2: Belangrijkste trends in het financiële presteren

6

		
		 Deel 1: Volkshuisvestelijke prestaties woningcorporaties verslagjaar 2008 11
		 Trends in de corporatiesector 2004-2008
		 Gegevensbijlage

2

12
28

		
		 Deel 2: Financiële positie woningcorporaties verslagjaar 2008

41

1 		 Financiële positie van de sector

42

		 1.1

42

Inleiding

2		 Baten en lasten ontleend aan de winst- en verliesrekening

45

		 2.1

Inleiding

45

		 2.2

Ontwikkeling van de netto bedrijfslasten

45

		 2.3

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom

48

		 Gegevensbijlage

54

3		 Financiële gegevens over (des)investeringen in woongelegenheden

55

		 3.1

De gebruikte gegevens

55

		 3.2

Bouw, aankoop en verbetering voor eigen verhuur

55

		 3.4

Verkoop bestaand bezit

58

		 3.5

Verkoop nieuwbouw

62

Centraal Fonds Volkshuisvesting

4		 Vermogenspositie corporaties

65

		 4.1

Inleiding

65

		 4.2

Balans verslagjaar 2008

65

		 4.3

Materiële vaste activa: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

68

		 4.4

Ontwikkeling langlopende schulden

74

		 4.5

Het volkshuisvestelijk vermogen

74

		 4.6

De omvang van het risico en de Vpb-beklemming

76

		 4.7

Volkshuisvestelijk vermogen versus risico

78

5		 Verbindingen

80

		 5.1

Inleiding

80

		 5.2

Het aantal verbindingen en de spreiding hiervan tussen corporaties

81

		 5.3

Financieel belang en invloed van betekenis van corporaties in verbindingen

82

		 5.4

De activiteiten in de verbindingen

84

		 5.5

De omvang van het bezit in exploitatie

86

		 5.6

Materieel belang verbindingen

87

		 5.7

De winstgevendheid van verbindingen

90

		 Gegevensbijlage

94

		 Begrippenlijst

97

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

3

Samenvatting

Deel 1

Belangrijkste trends in het volkshuisvestelijk presteren
Voortschrijdende concentratie en krimpend marktaandeel
Als gevolg van fusies daalde het aantal corporaties van 508 in 2004 naar 430 in 2008. Het

gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg over die periode daarmee van
4.800 naar 5.600. Het aandeel woningbezit van de corporaties in de Nederlandse woningmarkt
daalde van 33,9% in 2004 naar 31,9% in 2008.

Het jaar 2008 als topjaar voor nieuwbouw door corporaties
Voor de nieuwbouw door de sector was 2008 een topjaar met de realisatie van 36.500
woongelegenheden in de huur en koop. Daarmee leverden de corporaties en hun verbindingen
46% van de totale landelijke nieuwbouw-productie van 78.900 woningen in 2008. In 2007 was
dat aandeel in de landelijke nieuwbouwproductie nog 42%.

Dalende verkopen en stabiele sloopaantallen
In de afgelopen vijf jaar werden er ruim 79.000 woongelegenheden voor verhuur verkocht
aan eigenaar-bewoners (ruim 75.000) of beleggers (ruim 4.000). Ondanks allerlei initiatieven
van corporaties die de verkopen aan huurders moeten stimuleren, werden in 2008 in totaal
toch slechts 13.400 woningen aan bewoners verkocht. Dat is ongeveer 3.000 minder huurwoningen dan in 2005. Van de bijna 76.000 woongelegenheden die in de afgelopen vijf jaar door
sloop aan het corporatiebezit onttrokken zijn, is het niveau in de laatste drie jaar stabiel op
ongeveer 16.000 woongelegenheden per jaar.

Effecten van mutaties op de kwaliteit van het bezit
Als gevolg van de toevoegingen door nieuwbouw en aankoop enerzijds en de afname door
sloop en verkoop anderzijds, ontstaan ook verschuivingen in de kwaliteit van het corporatiebezit. Het aandeel eengezinswoningen daalt in vijf jaar tijd van 45,4% in 2004 naar 43,6% in
2008. Ook het aandeel meergezinswoningen zonder lift daalt van 28,8% naar 27,5%. Aan de
andere kant stijgt het aandeel meergezinswoningen met lift licht van 12,4% naar 12,7%. Het
aandeel hoogbouwwoningen groeit harder van 9,0% naar 10,6%, evenals het aandeel overige
woongelegenheden, dat groeit van 4,4% naar 5,6%. De gemiddelde Nederlandse corporatiewoning had op 1 januari 2008 een WOZ-waarde van € 158.000,-. Dit is ruim tweederde van de
gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Nederland (€ 233.000,-).

4

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De corporatiewoning biedt daarmee wat minder kwaliteit dan de andere woningen. Op
zichzelf is dat logisch want de meeste woningen van corporaties bieden wel een goede basiskwaliteit, maar ze zijn minder luxueus dan veel koopwoningen.

Dalende mutaties en stabiele leegstand
Het aantal mutaties is na een stijgende lijn tot en met 2006 in het afgelopen jaar weer
verder gedaald. Ook in niet-verstedelijkt gebied waar vorig jaar nog sprake was van een lichte
toename van de mutatiegraad, is de daling in 2008 ingezet. De leegstand is in 2008 redelijk
stabiel gebleven op 1,2% van de corporatievoorraad.

Ontwikkeling huurprijsklassen
Ondanks het beleid dat in de afgelopen jaren steeds meer ruimte bood voor ontwikkeling
van het duurdere huursegment door corporaties, zoals huurharmonisatie en meer mogelijkheden voor differentiatie in huurprijzen, is het aandeel duurdere woningen in de afgelopen
vijf jaar beperkt toegenomen van 6% naar 7%. Per saldo valt nog steeds 93% van de huurwoningvoorraad van de woningcorporaties binnen het beleidsmatig gewenste bereik van lagere
inkomens. De grote differentiatie die als gevolg van beleid in het verleden is ontstaan in de
gerealiseerde huurprijzen tussen verschillende regio’s, komt ook tot uitdrukking in verschillen
in benutting van de maximaal toegestane huur. Gemiddeld wordt 71% van wat de corporatie
op grond van het Woningwaarderingstelsel maximaal had mogen vragen, aan de huurder in
rekening gebracht.

Toewijzingen aan lagere inkomens
Uit de toewijzingsgegevens blijkt dat bijna 28% van de toewijzingen in 2008 betrekking
had op huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (in 2007 ruim 27%). Een groot deel van
de vrijkomende huurwoningen van corporaties was, bezien vanuit de hoogte van de huurprijzen, echter terecht ook beschikbaar voor huishoudens met wat hogere inkomens. Uit de
toewijzingen over 2008 blijkt namelijk dat bijna 90% van de toewijzingen volgens de inkomenscriteria als passend beschouwd mogen worden. Dat is iets lager dan het landelijk gemiddelde over de voorgaande jaren 2003-2007 toen gemiddeld ongeveer 91% financieel passend
werd toegewezen.

Meer geschikte huisvesting voor ouderen en minder validen
Het aantal woningen dat de corporatie geschikt acht voor huishoudens van ouderen en
gehandicapten is in de afgelopen vijf jaar met ruim 36.000 gestegen. Inmiddels bestaat bijna
15% van de corporatievoorraad uit woningen die de corporatie bij vrijkomen met voorrang
toewijst aan een 55-plushuishouden of aan een gehandicapte. De fysieke toegankelijkheid van
het woningbezit is de afgelopen jaren aanmerkelijk verbeterd. Het aantal voor minder validen toegankelijke woningen is in vijf jaar met bijna 62.000 gestegen. Er zijn inmiddels bijna
654.000 voor minder valide huurders vaak geschikte woningen, hetgeen overeenkomt met
27,4% van de totale corporatievoorraad.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

5

Forse groei in uitgaven leefbaarheid en investeringen in maatschappelijk vastgoed
In 2008 gaven corporaties bijna € 269 miljoen uit ten behoeve van de leefbaarheid. Dat is
een stijging met bijna 49% ten opzichte van 2007 toen € 181 miljoen werd uitgegeven. Ook de
investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn in 2008 fors toegenomen met 44%, van € 143
miljoen in 2007 naar € 205 miljoen in 2008.

Deel 2

Belangrijkste trends in het financiële presteren
Verder stijgende bedrijfslasten
De meest in het oog springende ontwikkeling in 2008 is de sterkere stijging van de netto

bedrijfslasten met 9,1%. Daarmee groeien de bedrijfslasten weer harder dan de boveninflatoire stijging in 2007. De oorzaak moet enerzijds gezocht worden in de CAO Woondiensten
2007-2008. Ook speelt de uitbreiding van het personeelsbestand met 2,4% ten opzichte van
2007. Een deel van de kostenstijging wordt veroorzaakt door de toenemende activiteiten van
corporaties. Daarnaast kunnen ook inefficiënties een verklaring vormen. Vanaf 2004 zijn de
netto bedrijfslasten per verhuureenheid gestegen met 32,8%. De cumulatieve inflatie over die
periode bedroeg slechts 8,4%.

Dalende netto exploitatiekasstroom
De ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom is in de afgelopen vijf jaar, maar met
name in het laatste jaar verslechterd en komt in 2008 uit op 40%. Van iedere euro huur gaat
nu 60% naar bedrijfslasten en onderhoud. In 2004 ging van iedere euro huur nog ruim 50%
naar bedrijfslasten en onderhoud. Ook de rentedekkingsgraad is in 2008 verder verslechterd
ten opzichte van 2006. Dit is een direct gevolg van de gedaalde netto exploitatiekasstroom en
de gestegen rentelasten per verhuureenheid. In 2007 zijn de rentelasten per verhuureenheid
voor het eerst in de beschouwde periode beperkt gestegen. In 2008 zet die stijging fors door.
De oorzaak moet niet gezocht worden in het renteniveau zelf (constant gebleven op 4,6%),
maar in de sterke groei van de totale omvang van de schulden. Deze toename wordt weer
veroorzaakt door de groei van de portefeuille in exploitatie, in ontwikkeling (huur en koop) en
gereedgekomen, maar nog niet verkochte koopwoningen. De afgelopen jaren compenseerden
de dalende rentelasten de stijgende bedrijfslasten. Onder invloed van het grote volume van
de voorgenomen investeringen valt te verwachten dat de rentelasten in de nabije toekomst
verder zullen toenemen. Ook verhoogt de invoering van integrale vennootschapsbelasting
(Vpb) vanaf 1 januari 2008 de lasten voor woningcorporaties. De verdere ontwikkeling van de
exploitatiekasstroom en de rentelasten is sterk bepalend voor de leen- en de investeringscapaciteit van corporaties. De afhankelijkheid van verkoop van bestaand bezit bij investeringen zal
steeds groter worden als bovengenoemde trend doorzet.

Verminderde inkomsten uit verkoop van bestaande woongelegenheden
De verkoop van bestaande woongelegenheden is, naast de netto exploitatiekasstroom uit
de exploitatie van woongelegenheden, de belangrijkste bron van kasmiddelen van corporaties.
In 2008 is het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners met 9% gedaald ten opzichte van 2007.

6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het totale aantal verkopen aan eigenaar-bewoners daalde ver onder de niveaus van de afgelopen jaren. Wanneer het verstorende effect van de verkoop van het bestaande bezit aan eigen verbindingen in 2007 buiten beschouwing wordt gelaten, blijkt dat ook de bruto verkoopprijs en netto kasstroom per woongelegenheid gedaald zijn ten opzichte van 2006 en 2007.

Dalende inkomsten uit nieuwbouw van koopwoningen
De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2008 door de corporaties zijn
opgeleverd, bedragen € 181.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee licht gestegen ten
opzichte van 2007 (€ 178.000,- per woongelegenheid). Corporaties hebben in 2008 gemiddeld
genomen een netto verkoopresultaat van ongeveer € 12.000,- per koopwoning gerealiseerd.
Dit is een daling ten opzichte van 2007. De winstbijdrage van de gerealiseerde koopprojecten
is in 2008 op sectorniveau slechts € 70 miljoen. Het beslag op middelen vanwege projectontwikkeling (in aanbouw en niet verkochte gereedgekomen koopwoningen) bedraagt € 2,6
miljard (exclusief al reeds gemaakte afboekingen). In de huidige markt zijn hier aanzienlijke
risico’s mee gemoeid.

Toename volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkhuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2008 met € 1.435,- per woongelegenheid fors
toegenomen ten opzichte van 2007. De totale stijging van de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde in 2008 bedraagt bijna € 3,9 miljard. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de
relatief grote oplevering van nieuwbouw met hoge exploitatiewaarden versus de onttrekkingen (sloop en verkoop) met lage exploitatiewaarden.

Toename langlopende schulden
De nominale schuld is in 2008 met bijna € 4,5 miljard toegenomen. Over 2007 was de toename bijna € 3,1 miljard. De rentabiliteitswaarde steeg in 2008 met ruim € 3,1 miljard. Deze
forse toename van de leningenportefeuille wijst er op dat een groot deel van de nieuwbouw
via leningen gefinancierd is. Ook is er sprake van een toename van de rentabiliteitswaardecorrectie van € 1.354 miljoen. Deze forse toename wijst in de richting van langlopende renteafspraken bij financiering of herfinanciering.

Afname van het volkshuisvestelijk vermogen
Het totale volkshuisvestelijk vermogen is in 2008 als percentage van het balanstotaal
afgenomen met 1,1%. In absolute zin is het totale volkshuisvestelijk vermogen in 2008 ten
opzichte van 2007 heel licht toegenomen.

Omvang van het risicoprofiel
Bij de bepaling van het risicoprofiel in 2008 (8,8%) is ten opzichte van 2007 (10,7%) sprake
van een afname. Deze wordt vooral veroorzaakt door het afgenomen macro-economisch risico.
Door de zeer lage inflatieverwachting waarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is
bepaald, is het verschil met een slecht weerscenario voor met name de inflatie (voor de huur
het meest van belang) kleiner geworden dan in 2007. Ten opzichte van vorig jaar is de beklemming van de Vpb nieuw.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

7

Het totaal van het risico 2008 inclusief deze beklemming (8,8% +2,0%) is nagenoeg gelijk
aan het risicoprofiel over 2007.

Toename aantal verbindingen
Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar, ondanks dat Verenigingen van Eigenaren
(VvE’s) nu niet meegerekend worden, er toch sprake is van een stijging van het aantal verbindingen in 2008 naar 1.886. Naarmate de corporatie groter is, heeft men ook meer verbindingen. Het totale bedrag van de kapitaaldeelname omvat in 2008 bijna € 1,3 miljard. In 950
verbindingen leveren corporaties 100% van de kapitaalinbreng. De totale omvang van de kapitaaldeelname die hiermee gemoeid is bedraagt 81% van de totaal opgegeven kapitaalinbreng.
Bij de activiteiten die plaatsvinden in de verbindingen gaat het meestal om projectontwikkeling, al dan niet in combinatie met andere activiteiten. De vastgoedexploitatie en de projectontwikkeling hebben evenals in 2007 nu ook het grootste volume in de financiering door de
toegelaten instelling.

Terugdraaien doorzakken
De omvang van het aantal woongelegenheden in verbindingen is duidelijk teruggelopen. In
2007 zijn er door corporaties ongeveer 24.000 woongelegenheden verkocht aan de eigen verbindingen (het zogenaamde ‘doorzakken’). In 2008 is een belangrijk deel van het doorgezakte
bezit (ongeveer 12.000 woongelegenheden) weer teruggekomen bij de toegelaten instelling,
terwijl een ander deel van het doorgezakte bezit in de nabije toekomst weer bij de toegelaten
instelling ondergebracht zal worden.

Materieel belang van verbindingen
De activiteiten in de verbindingen worden bijna volledig gefinancierd door de toegelaten instellingen. Als de omvang van de schulden wordt afgetrokken van de bezittingen, kan
worden gesteld dat in 2008 circa € 4,6 miljard van de bezittingen in de verbindingen wordt
gefinancierd door de toegelaten instellingen. Dit is een groei van € 0,4 miljard in één jaar tijd,
terwijl het woningbezit in verbindingen fors is afgenomen dit jaar. In relatie tot de ontwikkelingen op de markt voor koopwoningen ontstaan hier aanzienlijke marktrisico’s. De posten
voorraden en onderhanden werk toerekenbaar aan verbindingen zijn tezamen met € 300
miljoen ook sterk toegenomen tot ruim € 1,1 miljard. Dit duidt erop dat de omvang van de
koopwoningen die gereed maar niet verkocht zijn, sterk is toegenomen en daarnaast dat de
koopwoningen die in aanbouw zijn, veel minder door de kopers worden gefinancierd.

Winstgevendheid van verbindingen
De cijfers over de hoogte van de verschuldigde belasting als indicatie voor de resultaten van de commerciële activiteiten in verbindingen, geven niet het beeld dat sectoraal er
bedrijfseconomisch in verbindingen veel winst wordt gemaakt. Als gekeken wordt naar het
resultaat op deelnemingen in de enkelvoudige winst- en verliesrekening dan blijkt dat aanzienlijk verslechterd in 2008 ten opzichte van 2007. Ook de cijfers voor deelnemingen die
niet geconsolideerd zijn, geven aan dat verbindingen over het algemeen niet erg renderend
zijn. Het rendement in de afzonderlijke verbindingen blijkt sterk negatief te zijn. Het verschil

8

Centraal Fonds Volkshuisvesting

tussen het ingebrachte vermogen (inclusief agio) en het eigen vermogen in verbindingen dat
toerekenbaar is aan corporaties bedraagt - € 800 miljoen. Bij 869 verbindingen bedraagt het
saldo - € 1,3 miljard en bij 550 verbindingen € 0,5 miljard. Bij de rest van de verbindingen is
het saldo neutraal.

Vennootschapsbelasting (Vpb)
De corporaties tezamen schatten de acute Vpb op - € 0,4 miljoen. 250 corporaties houden
rekening met een betaling van € 185 miljoen en 177 corporaties met een verrekenbare post
van dezelfde orde van grootte die in latere jaren van invloed kan zijn op de te betalen Vpb. Het
gaat hierbij om een raming van de corporaties. In hoeverre de definitieve aanslagen bij deze
cijfers aansluiten, zal later moeten blijken. De acute Vpb heeft betrekking op met name drie
onderdelen: de fiscale exploitatiekasstroom (inclusief effect woningverbetering), effecten van
combinatieprojecten (motie Tang) en bedrijfseconomische resultaten op projectontwikkeling.
De belasting buitengewoon resultaat (latente Vpb) komt uit op - € 519,8 miljoen. Dit is met
name het effect van verschillen tussen de fiscale en de bedrijfseconomische waardering van
bezit. Deze inschatting heeft materieel niet zo veel betekenis. De fiscus heeft in zijn raming al
geen rekening gehouden met de winst vanwege de verkoop van bestaand bezit (relatief lage
fiscale winst en effect herinvesteringsreserve). In zijn beoordeling houdt het Fonds daarom
ook geen rekening met de actieve belastinglatentie.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

9

10

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Deel 1
Volkshuisvestelijke prestaties woningcorporaties

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

verslagjaar 2008

11

Trends in de corporatiesector
2004-2008

Een krimpend marktaandeel
Door de lichte afname van 41.400 corporatiewoningen in de laatste vijf jaar en de gelijktijdige groei van de totale Nederlandse woningvoorraad van 6.809.600 woningen primo 2004
naar 7.106.600 woningen ultimo 2008, nam de kwantitatieve betekenis van de corporatiesector binnen de Nederlandse woningmarkt af. Over de periode van vijf jaar daalde het aandeel
van de corporatiesector in de Nederlandse woningmarkt van 33,9% in 2004 naar 31,9% in
2008.
Deze afname was niet overal even sterk (tabel 1 gegevensbijlage). In de provincies Utrecht,
Zeeland en Noord-Brabant is deze afname per saldo relatief beperkt gebleven. De afname was
het grootst in de noordelijke provincies Groningen, Friesland en Drenthe. Ook binnen de vier
grote steden zijn grote verschillen waarneembaar. De marktpositie van de corporaties in de
gemeente Den Haag veranderde in de laatste vijf jaar het minst. De afname in de gemeenten
Amsterdam en Rotterdam was daarentegen fors. Toch beschikt de corporatiesector in 2008 in
deze steden nog steeds over een marktaandeel van bijna de helft van de totale lokale woningmarkt.

Voorschrijdende concentratie
Naast krimp wordt ook het proces van voortschrijdende concentratie binnen de sector in de
laatste vijf jaar goed zichtbaar. Als gevolg van fusies daalde het aantal corporaties in vijf jaar
tijd van 508 naar 430 in 2008. Het gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg
over die periode daarmee van 4.800 naar 5.600. Ook in het verslagjaar 2008 heeft de concentratie binnen de sector zich voortgezet. In 2007 telde de sector nog 455 corporaties met een
gemiddelde omvang van 5.200 woningen.
De omvang van de gemiddelde corporatiegrootte loopt sterk uiteen tussen de stedelijke
gemeenten en overige gemeenten. Waar de niet-verstedelijkte gemeenten in 2008 te maken
hebben met corporaties met een gemiddelde omvang van 3.500 woongelegenheden (primo
2004: 2.900), is de corporatieomvang in de verstedelijkte gemeenten inmiddels gemiddeld
9.600 woongelegenheden (primo 2004: 8.400 woongelegenheden).

2008: een topjaar voor nieuwbouw door corporaties
De voorraad van corporaties daalde in geringe mate maar wel gestaag in de afgelopen
jaren. Ultimo 2008 is het aantal woongelegenheden van corporaties uitgekomen op iets meer
dan 2,4 miljoen. De gebruikelijke jaarlijkse daling is in 2008 echter omgezet in een lichte

12

Centraal Fonds Volkshuisvesting

stijging. De afname van de voorraad over de laatste vijf jaar wordt vooral veroorzaakt door
verkopen aan bewoners of beleggers en sloop van woongelegenheden van corporaties, respectievelijk 79.300 en 75.900. Tegelijkertijd zijn ruim 31.900 woongelegenheden van buiten de
sector aangekocht en zijn 118.500 nieuwe te verhuren woongelegenheden gerealiseerd. Over
de afgelopen vijf jaar werden daarnaast ook 38.400 koopwoningen door corporaties gerealiseerd, die niet tot de sector gerekend worden, maar die natuurlijk wel van belang zijn voor
de woningmarkt als totaal. Voor de nieuwbouw door de sector was 2008 een topjaar met de
realisatie van 36.500 woongelegenheden in de huur en koop. Daarmee leverde de corporaties
sector ongeveer 46% van de totale landelijke nieuwbouwproductie van 78.900 woningen in
2008 (CBS). In 2007 was dat aandeel in de landelijke nieuwbouwproductie nog 42%.
Grafiek 1

Nieuwbouw door corporaties 2004-2008

30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2004

2005
Nieuwbouw huur

2006

2007

2008

Nieuwbouw koop

De nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur
De nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur over de laatste vijf jaar resulteert gemiddeld in een toevoeging van bijna 0,9% per jaar aan het corporatiebezit. Opvallend daarbij
is dat nieuwbouw voor verhuur na een afvlakking van de groei in 2007, in 2008 toch weer flink
gestegen is.
Bezien vanuit de verschillende grootteklassen van corporaties (tabel 3 gegevensbijlage)
valt een redelijk evenwichtige verdeling van deze productie van nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur over 2008 op. Verhoudingsgewijs komt de toename in het afgelopen jaar
iets meer op het conto van de corporaties in de grootteklassen van 500 tot 10.000 eenheden.
De grootste corporaties realiseerden in absolute zin weliswaar ook veel woongelegenheden
voor verhuur, maar in verhouding tot hun omvang van 35% (van de corporatievoorraad) was
deze productie met 29% van de totale nieuwbouw relatief laag.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

13

De nieuwbouw van koopwoningen
Ook bij de realisatie van nieuwe koopwoningen was de afgelopen jaren aanvankelijk een
stijgende lijn waarneembaar, maar wel minder sterk dan bij de woongelegenheden voor
verhuur. Het aantal door corporaties gerealiseerde koopwoningen is over de laatste vijf jaar
gestegen van 6.300 in 2004 naar een niveau van 8.500 koopwoningen in 2008. Opvallend is
dat de sector ook in 2008 nog het relatief hoge niveau van 2007 heeft kunnen handhaven. Op
basis van de signalen uit de door de economische crisis stagnerende markt, mag echter verwacht worden dat een dergelijk niveau op korte termijn niet meer gehaald zal worden.
Het zijn met name de grootste corporaties die in de afgelopen vijf jaar relatief veel koopwoningen realiseerden (tabel 4 gegevensbijlage). Verondersteld mag worden dat dit ook in
belangrijke mate samenhangt met het feit dat deze grootste corporaties vaak geconcentreerd
in de grote steden werkzaam zijn. Het hoge aandeel van gerealiseerde nieuwbouw van koopwoningen door deze corporaties kan samenhangen met de aanwezigheid van relatief veel aandachtswijken in deze grote steden en het in het kader van herstructurering van deze wijken
voorgestane beleid van differentiatie van de eenzijdige woningvoorraad.

Regionale spreiding van de nieuwbouwproductie
Door middel van nieuwbouw van huur en koop voegden de corporaties de afgelopen vijf
jaar bijna 146.600 nieuwe woongelegenheden toe aan de Nederlandse woningvoorraad. Gerelateerd aan de omvang van het corporatiebezit werden de grootste nieuwbouwinspanningen
geleverd in de regio’s Amstelland/Meerlanden, Midden-Brabant, Noord- en Midden Drenthe
en de regio Hengelo/Enschede (tabel 5 gegevensbijlage). Aan de andere kant waren de nieuwbouwinspanningen relatief laag in de regio’s Rijnmond, Heuvelland Zuid-Limburg, Oostelijk
Zuid-Limburg en Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard.

Afname van de corporatievoorraad door sloop
Van de 75.900 woongelegenheden die in de afgelopen vijf jaar door sloop aan het corporatiebezit onttrokken zijn, komt ook een relatief groot deel op het conto van de grootste corporaties (tabel 6 gegevensbijlage). Ook hier speelt de herstructureringsopgave in de wijken die
vaak gepaard gaat met sloop van huurwoningen. Van het totaal aantal gesloopte huurwoningen werd in de afgelopen vijf jaar ruim 56% (42.700 woongelegenheden) door de herstructureringscorporaties gesloopt (tabel 7 gegevensbijlage). Het gaat in 2008 om 16.000 gesloopte
woongelegenheden. Dat is een kleine toename ten opzichte van 2007, maar het is wel wat
minder dan de realisatie over 2006 (bijna 700 minder, tabel 2 gegevensbijlage). Zoals verwacht mocht worden zijn het weer vooral goedkope huurwoningen (bijna 11.500) die op deze
wijze in het afgelopen jaar aan de corporatievoorraad onttrokken zijn, hoewel het laatste jaar
ook meer betaalbare huurwoningen gesloopt zijn (van 2.400 in 2007 naar 3.200 in 2008). Het
aantal gesloopte eenheden in verzorgingstehuizen steeg van 400 naar 900.

14

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 2

Sloop en verkoop door corporaties 2004-2008

18.000
17.000
16.000
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
2004

2005
Verkoop

2006

2007

2008

Sloop

Verkoop van huurwoningen
In de afgelopen vijf jaar werden er 79.300 woongelegenheden voor verhuur verkocht aan
eigenaar-bewoners (75.100) of beleggers (4.200). Ondanks allerlei initiatieven van corporaties die de verkopen aan huurders moeten stimuleren, werden in 2008 in totaal toch slechts
13.400 woningen aan bewoners verkocht (tabel 2 gegevensbijlage). Dat is ongeveer 3.000
minder huurwoningen dan in 2005 aan eigenaar-bewoners verkocht werden.
Door de verkoop van huurwoningen kunnen corporaties een bijdrage leveren aan de huisvesting van de doelgroep 1. Dat kan enerzijds door huurwoningen rechtstreeks te verkopen aan
huishoudens uit de doelgroep tegen een voor hen betaalbare prijs. Meer indirect kan dat ook
door de huurwoningen te verkopen aan huishoudens die niet (meer) tot de doelgroep behoren
en de daarmee beschikbaar komende financiële middelen via nieuwbouw weer elders in te
zetten voor de huisvesting van de doelgroep. In de afgelopen vijf jaar werden naast een zeer
beperkt aantal andere woongelegenheden 74.500 huurwoningen van corporaties verkocht,
waarvan 28.800 aan zittende huurders en 45.700 aan nieuwe huishoudens (tabel 9 gegevensbijlage). Ruim 22% van deze huurwoningen behoorde tot de goedkopere huurprijsklasse, 65%
kwam uit het betaalbare segment en 12% uit het duurste huursegment. Waar bij sloop het
accent ligt op het onttrekken van goedkopere woningen, ligt bij verkoop de nadruk veel meer
op de betaalbare en duurdere prijsklassen.
1

Inkomensgrenzen voor de doelgroep van 1 januari tot en met 31 december 2008:
Eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar: tot € 20.600,Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar: tot € 27.950,Eenpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar: tot € 18.525,Meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar: tot € 24.626,-

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

15

In 2008 werden bijna 13.400 huurwoningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van bijna
€ 145.200,- verkocht. In 2007 werden 14.200 huurwoningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van bijna € 147.000,- verkocht. De corporaties hebben op grond van het Bbsh binnen
bepaalde beperkingen daarbij de mogelijkheid om deze huurwoningen te verkopen voor een
prijs onder de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van de woning. Deze kortingsmogelijkheden zijn in 2008 bij bijna 30% van de verkochte huurwoningen benut (tabel 10
gegevensbijlage), in 2007 was dat nog 27%.
Waar voorheen startersleningen aan kopers alleen door gemeenten en Rijk verstrekt mochten worden, bestaat sinds 26 juli 2007 voor corporaties ook de mogelijkheid startersleningen
te verstrekken. Met deze leningen kunnen corporaties ook een bijdrage leveren aan de problemen die starters op de koopmarkt ondervinden. Deze mogelijkheid is in 2008, evenals in 2007,
nog slechts beperkt benut. Er werden door de gezamenlijke corporaties in 2008 in totaal 130
startersleningen verstrekt, waarmee in totaal een bedrag van bijna € 3,9 miljoen gemoeid was.
Een andere vorm van ondersteuning van de aankoop van woningen door huishoudens is
de verkoop van woningen, waarbij de corporatie naast de korting een terugkoopverplichting
aangaat met winstdeling, zodat de koper met minder grote risico’s te maken heeft. Tot en met
2007 werden op deze wijze ruim 18.200 huurwoningen verkocht, maar dat aantal nam het
afgelopen jaar niet toe. De nominale omvang van de terugkoopverplichting ultimo verslagjaar
bedroeg ruim € 1,5 miljard (in 2007 was dat nog € 2,1 miljard). Enkele corporaties verkochten
ook woongelegenheden in de vorm van een future constructie. Tot en met 2008 ging het om
119 woongelegenheden waarmee een bedrag van ruim € 12,2 miljoen is gemoeid.
Ook de in 2008 door de corporaties gerealiseerde 8.500 koopwoningen kunnen van betekenis zijn voor de huisvesting van de doelgroep van lagere inkomens. In 2007 realiseerden
de corporaties en hun verbindingen ruim 6.500 koopwoningen, waarvan de kosten voor het
in eigendom verkrijgen onder de € 200.000,- lagen. Dit is bijna 65% van alle gerealiseerde
koopwoningen door corporaties en hun verbindingen 2. Het blijft echter de vraag hoeveel van
deze koopwoningen ook daadwerkelijk bereikbaar zijn voor de doelgroep van lagere inkomens.
Dat is lang niet voor elk huishouden in de doelgroep weggelegd 3. Anderzijds mag verwacht
worden dat corporaties door vooral te bouwen in dit lagere koopprijssegment, ook hebben
bijgedragen aan verbetering van de doorstroming, wat meer indirect ook ten goede komt aan
de woonkansen van de doelgroep van lagere inkomens. Vooral in Amsterdam werden door de
corporaties relatief veel koopwoningen (1.800) onder de grens van € 200.000,- aan de voorraad toegevoegd. De regio’s Rijnmond en Drechtsteden volgen in absolute zin als tweede en
derde regio op grote afstand met ongeveer 800 respectievelijk 700 koopwoningen in dit lagere
prijssegment.

2
3

16

Omdat in de gegevensopvraging de aantallen in verbindingen niet zijn uitgespitst, worden deze hier als totaal meegenomen en niet
na rato van deelnemingspercentage. Daarmee komt het totaal hoger uit.
De maximale hypotheek voor een huishouden in de doelgroep ligt bij een rentepercentage van 5,3% voor een hypotheek met looptijd van
30 jaar rond de € 130.000,-.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Uitgaven verbetering
In 2008 werd er ruim € 1,4 miljard aan de verbetering van het corporatiebezit uitgegeven.
Dat is bijna 0,2 miljard meer dan in de voorgaande jaren. Gemiddeld werd per gewogen verhuureenheid 4 in 2008 € 578,- uitgegeven.
Onderscheiden naar referentiegroepen valt daarbij op dat middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties hierin relatief hoog scoren (€ 854,-), gevolgd door de grotere herstructureringscorporaties (€ 709,-).

De kwaliteit van de voorraad
Als gevolg van de toevoegingen door nieuwbouw en aankoop enerzijds en de afname door
sloop en verkoop anderzijds ontstaan ook verschuivingen in de kwaliteit van het corporatiebezit (grafiek 1 gegevensbijlage). Het aandeel eengezinswoningen daalt in vijf jaar tijd van
45,4% in 2004 naar 43,6% in 2008. Ook het aandeel meergezinswoningen zonder lift daalt van
28,8% naar 27,5%. Aan de andere kant stijgt het aandeel meergezinswoningen met lift licht
van 12,4% naar 12,7%. Het aandeel hoogbouwwoningen groeit harder van 9,0% naar 10,6%,
evenals het aandeel overige woongelegenheden, dat groeit van 4,4% naar 5,6%.
Grafiek 3

Samenstelling corporatievoorraad naar type woongelegenheid en gemeenten
in procenten, 2008

100
90
80
70
60

Overige woongelegenheden

50

Hoogbouwwoningen
Meergezinswoningen met lift

40

Meergezinswoningen zonder lift

30

Eengezinswoningen

20
10
0
G4

G27

Overige
gemeenten

Verstedelijkt

Niet-verstedelijkt

Nederland

Onderscheiden naar groepen gemeenten zijn de verschillen in opbouw van de corporatievoorraad naar woningtype groot. Een relatief groot aandeel meergezinswoningen zonder lift
treft men aan in de verstedelijkte gemeenten en met name de vier grote steden. Hoogbouw
concentreert zich in de stedelijke gemeenten. De sociale huursector van niet-verstedelijkt Nederland wordt gekenmerkt door een relatief hoog aandeel eengezinswoningen van ongeveer
64%.
4

Omdat bedragen voor verbetering niet alleen betrekking hebben op woongelegenheden, maar ook op ander vastgoed zoals garages,
bedrijfsruimten, winkels en maatschappelijk vastgoed, wordt hier uitgegaan van het begrip gewogen verhuureenheden.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

17

Vanuit de mutaties in de voorraad over de afgelopen vijf jaar is het aandeel woongelegenheden in de bouwjaarklassen vanaf 1991 toegenomen, terwijl het aandeel in de bouwjaarklassen daarvoor daalde (grafiek 2 gegevensbijlage).
Qua leeftijdsopbouw valt op dat daar waar de corporaties in de vier grote steden aan de
ene kant van oudsher nog steeds te maken hebben met een relatief oude vooroorlogse voorraad (22,4%), zij aan de andere kant ook het hoogste aandeel nieuwe voorraad van na 1990
(21,1%) in hun bezit hebben (grafiek 3 gegevensbijlage). Deze verjonging van de voorraad is
veel minder sterk aanwezig in de G27, waar het aandeel woongelegenheden vanaf 1991 in
2008 slechts 16,8 % bedraagt (landelijk 18,8% in 2008).
De verschillen in kwaliteit van de woongelegenheden komen ook tot uitdrukking in verschillen in de punten-waardering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS-punten). Het
corporatiebezit in de vier grote steden wordt daarin het minste gewaardeerd. Tegelijk was de
groei van het aantal punten over de laatste vijf jaar wel het sterkst. Dat kan samenhangen
met de hierboven beschreven relatief snelle verjonging van de voorraad.
Grafiek 4

Ontwikkeling van het aantal WWS-punten per huurwoongelegenheid 2004-2006
respectievelijk huurwoning 2007-2008 5

140
135
130
125
120
115
110
105
100

5

18

Nederland

G4

G27

Overige
gemeenten

2004

126,9

114,5

127,9

131,7

2005

127,6

116,0

127,8

132,1

2006

127,5

116,2

126,9

132,1

2007

129,1

117,2

128,5

133,8

2008

129,6

117,5

129,7

134,0

Vanaf 2007 is specifiek gevraagd naar aantal punten voor woningen, in eerdere jaren naar aantal punten voor woongelegenheden.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De WOZ-waarde van woningen
Ook de WOZ-waarde levert informatie over de kwaliteit van de woning. Het betreft de kwaliteit of waardering die op de regionale woningmarkt voor koopwoningen wordt toegekend
aan de woning. Dat het hier gaat om huurwoningen maakt niet uit. WOZ-waarden worden immers voor alle woningen vastgesteld vanuit het uitgangspunt dat daarmee voor elke woning
de waarde wordt aangegeven die deze woning in het vrije economische verkeer op de waardepeildatum zou hebben. Voor zover de WOZ-waarde de verkoopprijs goed inschat, geeft deze
ook een indicatie van de kwaliteit die op de regionale koopwoningmarkt wordt toegekend aan
de woning. Deze kwaliteit zal daarbij deels kunnen afhangen van fysieke aspecten zoals de aspecten waar het Woningwaarderingstelsel naar kijkt en hangt daarnaast ook met vele andere
aspecten samen, zoals de nabijheid van de woning ten opzichte van werkgelegenheid en snelwegen, groen en water en de sociale status van de buurt. Onderdeel van de kwaliteit, dat in
de hoogte van de WOZ-waarde tot uitdrukking wordt gebracht, is de ligging van de woning in
een meer of minder gespannen woningmarkt. Zoals bekend gaan gespannen woningmarkten
meer samen met hogere koopwoningprijzen dan minder of niet gespannen woningmarkten.
Dergelijke prijsverschillen tussen meer en minder gespannen woningmarkten zijn te duiden
als schaarstepremie: de extra prijs die consumenten over hebben voor een woning die beschikbaar komt in een gebied waar het vrijkomende aanbod aan woningen veel kleiner is dan de
vraag. Zo’n schaarstepremie kan hoog oplopen en heeft daardoor veel invloed op de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in een gespannen woningmarktregio.
De gemiddelde Nederlandse corporatiewoning had op de waardepeildatum 1 januari 2008
een WOZ-waarde van € 158.000,-. Dit is ruim tweederde van de gemiddelde WOZ-waarde van
alle woningen in Nederland (€ 233.000,-). De gemiddelde corporatiewoning biedt daarmee wat
minder kwaliteit dan de andere woningen. Op zichzelf is dat logisch want de meeste woningen
van corporaties bieden wel een goede basiskwaliteit, maar ze zijn daarmee minder luxueus
dan veel koopwoningen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

19

Grafiek 5

Gemiddelde WOZ-waarde (x € 1.000,-) per woning naar provincie, 2008

Nederland
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Brabant
Gelderland
Zuid-Holland
Overijssel
Flevoland
Drenthe
Limburg
Friesland
Zeeland
Groningen
0

50

100

Per woning totale voorraad

150

200

250

300

Per huurwoning

Geografisch gezien is het verschil tussen de WOZ-waarden van huurwoningen van de corporatie en het totaal aantal woningen het grootst in de provincies Drenthe en Friesland (beide
55%). Aan de andere kant is dat verschil relatief klein in Flevoland (60%) en Noord-Holland
(67%). Het is aannemelijk dat de ligging van een woning in een regio met een meer of minder
gespannen woningmarkt een grote rol in deze verschillen speelt. Deze marktcomponent ontbreekt in het Woningwaarderingstelsel.

De verhuren van corporatiebezit
Het aantal mutaties is na een stijgende lijn tot en met het jaar 2006 in het afgelopen jaar
weer verder gedaald 6. Ook in niet-verstedelijkt gebied waar vorig jaar nog sprake was van een
lichte toename van de mutatiegraad, is de daling in 2008 ingezet.

6

20

Daarbij wordt opgemerkt dat de gepresenteerde jaren niet geheel vergelijkbaar zijn. De mutatiegegevens over 2004-2006 hebben
volgens de definities in de gegevensopvraging over die jaren betrekking op alle woongelegenheden, maar niet uitgesloten moet worden
dat het grootste deel van de corporaties in de praktijk toch hier alleen de mutatiegegevens van huurwoningen hebben opgegeven. De
gegevens over 2007 en 2008 hebben volgens aanwijzingen uit de gegevensopvraging over dat jaar alleen betrekking op huurwoningen
(2.254.100 in 2008), maar hier moet andersom niet uitgesloten worden dat sommige corporaties ook de mutatiegraad van verzorgingseenheden (50.000) en overige woongelegenheden (84.100) hebben meegerekend.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 6

Ontwikkeling mutatiegraad in procenten, 2004-2008 7

10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0

2004

2005

2006

2007

2008

Nederland

8,5

9,0

9,0

8,8

8,3

G4

8,0

8,6

8,5

8,2

7,5

G27

9,6

10,2

10,3

9,5

9,0

Verstedelijkt Nederland

8,7

9,3

9,2

8,8

8,2

Niet-verstedelijkt Nederland

8,4

8,6

8,8

8,8

8,5

De mutatiegraad van verstedelijkt Nederland ligt na een forse daling in het afgelopen
jaar weer onder het lage niveau van 2004. In de G27 gemeenten is er sprake van relatief het
meeste aanbod van vrijgekomen corporatiewoningen, maar hier daalt de mutatiegraad over
de afgelopen twee jaar wel het snelst. Binnen de vier grote steden heeft de woningzoekende
vanuit de doorstroming binnen het corporatiebezit nog steeds de minste kans op een vrijkomende corporatiewoning. Andersom heeft de woningzoekende in de provincies Groningen,
Friesland en Zeeland en de regio Zuid-Limburg de meeste kans met een relatief hoge mutatiegraad van meer dan 10%.
Terwijl de mutaties in het afgelopen jaar daalden, is de leegstand van langer dan drie
maanden in 2008 redelijk stabiel gebleven op 1,2% van de corporatievoorraad (grafiek 4 gegevensbijlage). De leegstand vertoont geen dalende tendens in het afgelopen jaar. De leegstand
mag hier niet beschouwd worden als een uiting van het ontbreken van druk op de markt maar
vindt voor het leeuwendeel zijn oorzaak in projectleegstand (tabel 12 gegevensbijlage).
7

In deze grafiek zijn de mutatiecijfers van corporaties die zich specifiek toeleggen op studentenhuisvesting buiten beschouwing gelaten,
want deze studentenhuisvesters zorgen met de binnen hun specifieke doelgroep gebruikelijk zeer hoge mutaties voor een vertekening
van de geografische analyses.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

21

Dat verklaart ook waarom dit cijfer met name in de vier grote steden hoog is waar ook de
meeste herstructureringsprojecten in wijken plaatsvinden. De leegstand veroorzaakt door
marktomstandigheden ligt landelijk op een laag niveau van 0,4%, terwijl de projectleegstand
0,8% bedraagt.

Prijsklassen in de voorraad
De corporatie dient op zodanige wijze woningen te bouwen of te verwerven dat daarmee
woningzoekenden uit lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk een woning in de betaalbare
prijsklasse, die wordt begrensd door de aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag, kan
worden verhuurd. In dat verband biedt een analyse van de ontwikkeling van de prijsklassen
binnen de sector een belangrijk inzicht.
Waar aan de ene kant de omvang van de goedkope voorraad 8 in de laatste jaren verder
afnam van bijna een derde van de corporatievoorraad tot 27%, nam het aandeel betaalbare
huurwoningen binnen de sector toe van 62% naar 66% (tabel 13 gegevensbijlage). Ondanks
het beleid dat in het afgelopen jaren steeds meer mogelijkheden bood voor ontwikkeling van
het duurdere huursegment door corporaties, zoals huurharmonisatie en meer mogelijkheden
voor differentiatie in huurprijzen, is het aandeel duurdere woningen in de afgelopen vijf jaar
beperkt toegenomen van 6% naar 7%. Per saldo valt nog steeds 93% van de huurwoningvoorraad van de woningcorporaties binnen het beleidsmatig gewenste bereik van lagere inkomens.

Huurprijsontwikkeling
Als gevolg van onder meer grotendeels historisch gegroeide huurprijzen en de regionale
verschillen in waardering van de kwaliteit van de woongelegenheden lopen de gemiddelde
huurprijzen van de woongelegenheden geografisch uiteen (tabel 14 gegevensbijlage). Bij een
landelijk gemiddelde van € 402,- per maand in 2008, blijkt de stad Groningen met een gemiddelde maandhuur van € 371,- het goedkoopste aanbod te leveren. Deze regio wordt gevolgd
door de meer perifere woningmarkten van Drenthe, Friesland, Zeeland en de regio’s IJsselvallei, Heuvelland Zuid-Limburg en de Betuwe. In de provincie Flevoland ligt het huurniveau het
hoogste met gemiddeld € 434,-. Relatief duur is het corporatiebezit ook in Oost-Utrecht, OostVeluwe en het Gooi.
Via het huurprijsbeleid kunnen corporaties slechts beperkt sturen in de prijsvorming van
de bestaande huurwoningen. Het inflatiegebonden huurbeleid van het Rijk biedt voor de corporaties in een periode van lage inflatie van de afgelopen jaren daartoe maar weinig mogelijkheden. In 2008 is de jaarlijkse huurverhoging gesteld op 1,6%. De corporaties blijven gemiddeld overal min of meer in de buurt van deze 1,6% (tabel 14 gegevensbijlage).
De grote differentiatie die als gevolg van beleid in het verleden is ontstaan in de gerealiseerde huurprijzen tussen verschillende regio’s komt ook tot uitdrukking in verschillen in
benutting van de maximaal toegestane huur.

8

22

Vanaf 1 juli 2008 tot 1 juli 2009 golden op basis van de Wet op de huurtoeslag de volgende grenzen:
Goedkoop: maandhuur tot € 348,99
Betaalbaar: maandhuur vanaf € 348,99 tot € 535,33
Duur tot huurtoeslaggrens: maandhuur van € 535,33 tot € 631,73
Duur boven huurtoeslaggrens: maandhuur vanaf € 631,73

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Gemiddeld wordt 71% van wat de corporatie op grond van het Woningwaarderingstelsel
maximaal had mogen vragen, aan de huurder in rekening gebracht. Als uitersten wordt aan de
ene kant door de corporaties in de regio Noord- en Midden-Drenthe in 2008 gemiddeld slechts
63,0% van de maximaal toegestane huur berekend, terwijl aan de andere kant de huurder van
de Amsterdamse corporaties gemiddeld 77,7% van die norm betaald (tabel 15 gegevensbijlage).

Woningtoewijzingen
De kerntaak van de corporaties, het huisvesten van de doelgroep, komt misschien nog wel
het beste tot uitdrukking in de wijze waarop de corporatie omgaat met woningtoewijzingen.
Een corporatie kan niet echt voorkomen dat een omvangrijk deel van de voorraad als gevolg
van de inkomensontwikkeling onder huurders uiteindelijk bewoond wordt door huishoudens
die niet meer tot de doelgroep van lagere inkomens behoren. Zo werd in het WoON 2006
gemeten dat 49% van de goedkope huurwoningen door huishoudens bewoond worden die niet
tot de doelgroep van lagere inkomens behoren (tabel 16 gegevensbijlage). Andersom wordt
28% van dure huurwoningen bewoond door een huishouden uit de doelgroep.
Aan de andere kant heeft de corporatie bij mutaties in de huurvoorraad van vrijkomende
goedkope en betaalbare huurwoningen echter wel mogelijkheden om invulling te geven aan
het bij voorrang toewijzen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens uit lagere inkomensgroepen. Daarbij dient de corporatie de actuele vraag- en aanbodverhoudingen ter plaatse te betrekken bij het verhuren van haar woningen. Ook spelen de bepalingen in de lokaalspecifieke gemeentelijke huisvestingsverordeningen een rol bij het toewijzen door corporaties.
Aan de hand van de toewijzingsgegevens kan ook nagegaan worden in hoeverre corporaties bij nieuwe toewijzingen in 2008 in staat bleken passend toe te wijzen volgens de inkomenscriteria uit het Bbsh en de Wet op de huurtoeslag. Daarbij wordt ook van corporaties
verwacht dat zij bij het verhuren van hun woningen ernaar streven, dat er door huurders in
een zo gering mogelijke mate een beroep wordt gedaan op huurtoeslag. Als niet passend worden hier enerzijds de toewijzingen beschouwd van goedkope huurwoningen aan huishoudens
met een inkomen boven dat van de doelgroep. Dit zijn de te goedkope toewijzingen die leiden
tot goedkope scheefheid. Aan de andere kant gaat het om huishoudens met lagere inkomens
die de duurdere huurwoningen krijgen toegewezen, waarbij deze huishoudens gegeven de
aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag relatief minder huurtoeslag krijgen, waardoor deze
huishoudens ook een relatief groot deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn. Deze te dure
toewijzingen leiden tot dure scheefheid.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

23

Grafiek 7

De toewijzingen aan de doelgroep en de financiële passendheidscriteria, 2008
Doelgroep

Niet-doelgroep

Passend

Te duur

6%

Te goedkoop

4%

28%

72%
90%

Uit de toewijzingen over 2008 blijkt dat bijna 90% van de toewijzingen volgens de inkomenscriteria als passend beschouwd mogen worden. Dat is iets lager dan het landelijk gemiddelde over de voorgaande jaren 2003-2007 toen gemiddeld ongeveer 91% passend werd
toegewezen. Van de overige toewijzingen is in 2008 3,8% als te goedkoop te beschouwen
(2007 4,0%) en 6,3% van de toewijzingen was bezien vanuit de huurinkomenscriteria te duur.
Dat is bijna een procentpunt meer dan in 2007 toen 5,4% van de toewijzingen in de categorie
te duur vielen. Uit de toewijzingsgegevens blijkt ook dat 27,9% van de toewijzingen in 2008
betrekking had op huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (in 2007 27,2%). Een groot
deel van de vrijkomende huurwoningen van corporaties was, bezien vanuit de hoogte van de
huurprijzen, terecht beschikbaar voor huishoudens met wat hogere inkomens.
De verschillen tussen de regio’s zijn echter groot en vragen vaak een regiospecifieke
beschouwing om de consequenties in beeld te brengen. Zo wordt in Noord-Friesland slechts
iets meer dan 78% passende toewijzingen gehaald. Er is hier vooral sprake van relatief veel te
dure toewijzingen in 2008 (17,6% versus 6,3% landelijk). In deze regio is met een percentage
van 43% van de doelgroep dat in dure huurwoningen woont, sprake van een relatief hoge dure
scheefheid (43% tegen 28% landelijk). Tegelijk is er binnen deze regio ook sprake van een beperkte goedkope scheefheid (40% versus 49% landelijk), terwijl er in 2008 ook geen hoog aantal te goedkope toewijzingen (4,3%) geteld worden (tabel 16 gegevensbijlage). Het lijkt er hier
dus niet op dat de kansen op passende toewijzingen van huishoudens met lagere inkomens
belangrijk negatief beïnvloed worden door de toewijzingen aan huishoudens uit de hogere
inkomens. Die kans is veel meer aanwezig in een regio als Amsterdam waar in 2008 een hoog
aandeel te dure toewijzingen (8,2%) hand in hand gaat met een hoog aandeel te goedkope
toewijzingen (7,7%). Hier kan het uitgangspunt van passende toewijzingen aan de doelgroep
wellicht ook in de verdrukking zijn gekomen omdat er relatief veel goedkope huurwoningen
aan huishoudens buiten de doelgroep werden toegewezen. Tegen de achtergrond van een
reeds bestaande hoge goedkope scheefheid (in het WoON 2006 scoorde Amsterdam 56% nietdoelgroep huishoudens in goedkope huur tegen 49% landelijk) levert dat vraagtekens op.

24

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De voorraad voor ouderen en overige bijzondere doelgroepen
Naast de zorg voor woonruimte voor de primaire doelgroep van lagere inkomens wordt van
corporaties ook verwacht dat zij bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen en gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. De gegevens over de
afgelopen vijf jaar laten overal een groei zien van de inspanningen van corporaties om woonruimte beschikbaar te hebben voor bijzondere doelgroepen.
Waar de afgelopen vijf jaar een lichte daling van bijna 2% van het aantal huurwoningen
in het corporatiebezit zichtbaar werd, is aan de andere kant over de periode van vijf jaar een
stijging van zowel de eenheden in verzorgingstehuizen (ruim 5%) als de overige woongelegenheden (bijna 27%) te constateren (tabel 17 gegevensbijlage). In absolute aantallen gaat het
om een afname van huurwoningen met 43.900 en omvat de groei slechts een beperkt aantal
verzorgingseenheden (groeide in vijf jaar met 2.600) en een ruimer aantal overige woongelegenheden (groeide met 17.700). Over het laatste jaar bezien valt op dat een neergaande trend
in aantal huurwoningen doorbroken (in 2008 + 7.500) lijkt, terwijl het aantal eenheden in
verzorgingstehuizen is gestabiliseerd.
Het aantal woningen dat de corporatie geschikt acht voor oudere huishoudens en gehandicapten is in de afgelopen vijf jaar met ruim 36.000 gestegen (tabel 18 gegevensbijlage). Inmiddels bestaat bijna 15% van de corporatievoorraad uit woningen die de corporatie bij vrijkomen
met voorrang toewijst aan een 55-plushuishouden of aan een gehandicapte. Na jaren van
groei is de toename van dat aandeel net als het aantal verzorgingseenheden, het laatste jaar
evenwel gestopt. Het aantal woningen voor overige bijzondere doelgroepen (zoals ex-dak- en
-thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten, (ex-)verslaafden, ex-gedetineerden) is daarentegen
in 2008 verder gestegen. De totale groei over de afgelopen vijf jaar van ruim 5.900 woningen,
zorgt in 2008 voor een totaal van 18.600 woningen voor overige bijzondere doelgroepen.
Het aantal eenheden voor deze bijzondere doelgroepen in bijzondere woongebouwen 9
schommelde de afgelopen vijf jaar rond de 50.000 en omvat in 2008 2,1% van de corporatievoorraad. Het aandeel huishoudens dat gebruik maakt van contractueel vastgelegde arrangementen waarbij de corporatie een intermediaire rol vervult tussen aanbieders van de diensten
en de bewoners, daalde in procenten van het aantal woongelegenheden van 3,5% in 2004 naar
3,0% ultimo 2008 (tabel 18 gegevensbijlage).
De fysieke toegankelijkheid van het woningbezit is de afgelopen jaren daarentegen aanmerkelijk verbeterd. Het aantal toegankelijke woningen (tot en met 2006) c.q. nultredenwoningen (vanaf 2007) 10 is in vijf jaar met bijna 61.600 gestegen (tabel 19 gegevensbijlage). Er
zijn inmiddels bijna 653.700 voor minder valide huurders vaak geschikte woningen, hetgeen
overeenkomt met 27,4% van de totale corporatievoorraad.
Deze groei is in het laatste twee jaar opmerkelijk omdat de gehanteerde definitie voor toegankelijkheid in 2007 verder aangescherpt is 11.
9
10

11

Bijzondere woongebouwen: een gebouwencomplex, gebouw (of deel van een gebouw) dat volgens de (ver)bouw blijvend is bestemd voor
permanente bewoning door een huishouden(s), mede gericht op het (kunnen) leveren van vormen van zorg- en dienstverlening.
Toegankelijke woning (tot en met verslagjaar 2006): een woning die zonder traplopen van buiten bereikbaar is en waarin vertrekken als
woonkamer, keuken, douche/bad, toilet en minstens één slaapkamer gelijkvloers liggen. Het aantal is inclusief de toegankelijke woningen voor bijzondere doelgroepen, maar exclusief de woningen in bijzondere woonvormen.
Nultredenwoning (vanaf verslagjaar 2007): een woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk als
de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer, en één slaapkamer) op één verdiepingslaag liggen. Een woning is
extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.
In de in 2006 gehanteerde definitie van toegankelijkheid kunnen ook woningen gerekend worden waarvan de belangrijkste vertrekken
intern toch alleen via traplopen bereikbaar waren (portiek etagewoningen). Dit type woningen is in de definitie van 2007 uitgesloten.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

25

De toewijzing aan ouderen en overige bijzondere doelgroepen
In totaal heeft 15,5% van de toewijzingen over 2008 betrekking op huishoudens met een
hoofdbewoner van 65 jaar of ouder (in 2007 14,5%). In het voorgaande is naar voren gekomen
dat van de totale toewijzingen 27,9% niet tot de doelgroep behoorde. Van de 29.600 toewijzingen onder de oudere huishoudens behoorde 31,1% niet tot de doelgroep van lagere inkomens
(in 2007 30,5%) (tabel 20 gegevensbijlage).
Bezien vanuit de financiële criteria voor passendheid, waarbij voor oudere huishoudens
lagere inkomensgrenzen gelden, wordt onder oudere huishoudens minder te goedkoop (2,2%
onder oudere huishoudens versus 3,8% voor totale toewijzingen) en beduidend meer te duur
toegewezen (12,6% onder oudere huishoudens versus 6,3% voor totale toewijzingen) (tabel 21
gegevensbijlage). Dit relatief grote aandeel te dure toewijzingen wordt hoogstwaarschijnlijk
veroorzaakt door de combinatie van relatief veel lagere inkomens onder ouderen en de ten
opzichte van reguliere huurwoningen vaak duurdere ouderenhuisvesting. Ruim 2% (4.100) van
de totale toewijzingen over 2008 had betrekking op bijzondere doelgroepen.

Uitgaven aan leefbaarheid
In 2008 gaven de corporaties bijna € 269 miljoen uit aan activiteiten ten behoeve van de
leefbaarheid. Dat is een stijging van bijna 49% ten opzichte van 2007 toen € 181 miljoen werd
uitgegeven. Ongeveer vergelijkbaar met vorig jaar wordt een ruime helft hiervan besteed aan
sociale activiteiten (52%) en de rest aan fysieke activiteiten (48%). Het gaat gemiddeld om
€ 112,- per woongelegenheid van de corporaties.
Grafiek 8

Uitgaven leefbaarheid in 40-wijken en Nederland per woongelegenheid, (x € 1,-), 2008

250
200
150
Nederland
100

40 wijken

50
0
Sociale activiteiten Fysieke activiteiten

26

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Totaal

Van de uitgegeven € 269 miljoen slaat ongeveer € 46 miljoen neer in de 40 wijken. Uitgedrukt per woongelegenheid wordt daar zowel relatief veel aan sociale als aan fysieke activiteiten in het kader van leefbaarheid uitgegeven. Verdeeld over de gemeenten (tabel 22 gegevensbijlage) wordt ook relatief veel in G4 gemeenten uitgegeven (€ 192,- per woongelegenheid)
gevolgd door de G27 (€ 113,- per woongelegenheid). In de overige gemeenten wordt ongeveer
€ 82,- per woongelegenheid aan leefbaarheid uitgegeven. Bij de laatste categorie valt op dat
hier, in tegenstelling tot de grotere gemeenten, juist meer aan dan aan sociale activiteiten uitgegeven wordt (56%).

Investeringen in maatschappelijk vastgoed
De investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn in 2008 fors toegenomen met 44% van
€ 143 miljoen in 2007 naar € 205 miljoen in 2008 (tabel 23 gegevensbijlage). Deze investeringen betreffen zowel nieuwbouw (77%) als aankopen van vastgoed (23%).
Grafiek 9

Investeringen in maatschappelijk vastgoed, 2008

8%
4%
Zorg en gezondheid
11%

Wijk- en buurtcentra
Onderwijs en opvoeding
52%

13%

Cultuur
Sport en recreatie
Overig

12%

Verdeeld over de diverse sectoren valt op dat in 2008 ten opzichte van 2007 het aandeel
dat geïnvesteerd werd in onderwijs en opvoeding zowel absoluut (van € 33,7 miljoen naar
€ 27,2 miljoen) als relatief fors daalde (van 23% naar 13%). Het aandeel zorg en gezondheid
groeide daarentegen flink van 47% in 2007 naar 52% in 2008. Ook het aandeel investeringen
in maatschappelijk vastgoed in de sector cultuur steeg van 7% naar 11%, evenals de investeringen in de sector sport en recreatie, die van 0% in 2007 naar 4% groeiden in 2008.
De vastgoedportefeuille van de sector bevat naast vele woongelegenheden ook vele nietwoongelegenheden. Tot de niet-woongelegenheden behoren onder andere 126.000 garages en
23.000 bedrijfsruimten en winkels (tabel 23 gegevensbijlage). In aantallen uitgedrukt maakt
het maatschappelijk vastgoed met ruim 3.000 eenheden slechts een beperkt deel van deze
niet-woongelegenheden uit (1,7%).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

27

Als echter naar de waarde van het vastgoed aan niet-woongelegenheden gekeken wordt,
gaat het om een substantiëler aandeel van ruim 24% (€ 1,7 miljard) in de totale WOZ-waarde
van de niet-woongelegenheden van in totaal € 6,9 miljard in 2008.

Uitgaven verbetering
In 2008 werd er ruim € 1,4 miljard aan de verbetering van het corporatiebezit uitgegeven.
Dat is bijna € 0,2 miljard meer dan in de voorgaande jaren. Gemiddeld werd per gewogen verhuureenheid 12 in 2008 € 578,- uitgegeven. Onderscheiden naar referentiegroepen valt daarbij op dat middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties hierin relatief hoog scoren
(€ 854,-), gevolgd door de grotere herstructureringscorporaties (€ 709,-).

Gegevensbijlage
Tabel 1

Marktaandeel huurwoningen corporaties in procenten, 2004 en 2008
Nederland

2004

2008

Mutatie

33,9

31,9

-5,9

Noord

2004

2008

Mutatie

Amsterdam

53,2

49,0

-7,9

Groningen

34,6

32,1

-7,3

Rotterdam

54,8

49,6

-9,5

Friesland

31,6

29,4

-7,0

Den Haag

36,0

33,7

-6,4

Drenthe

28,5

26,6

-6,7

Utrecht

39,2

36,3

-7,4

Grote vier

48,1

44,2

-8,3

Oost
Overijssel

32,0

30,3

-5,5

G27

39,2

36,6

-6,6

Gelderland

31,3

29,5

-5,7

30/31 ISV-gemeenten*

42,9

39,7

-7,4

Verstedelijkt Nederland

40,6

37,8

-7,0

Niet-verstedelijkt Nederland

27,5

26,3

-4,2

West
Utrecht

31,9

30,4

-4,7

Flevoland

30,2

28,3

-6,4

Noord-Holland

38,6

36,3

-6,0

Regionaal Orgaan Amsterdam

40,9

37,9

-7,4

Zuid-Holland

38,5

36,1

-6,3

Stadsregio Rotterdam

47,1

43,2

-8,3

Haaglanden

36,0

33,9

-5,8

Bestuur Regio Utrecht

32,2

30,8

-4,2

Zuid
Zeeland

25,2

24,5

-2,7

Twente

32,9

31,6

-3,9

Noord-Brabant

30,8

29,2

-5,3

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

35,9

33,7

-6,4

Limburg

29,8

28,1

-5,7

Stadsregio Eindhoven

31,3

29,7

-5,2

* huurwoningen corporaties als percentage Nederlandse woningvoorraad volgens CBS-woningstatistiek primo 2004 - ultimo 2008

12

28

Omdat de bedragen voor verbetering niet alleen betrekking kunnen hebben op woongelegenheden, maar ook op ander vastgoed zoals
garages, bedrijfsruimten, winkels en maatschappelijk vastgoed, wordt hier uitgegaan van het begrip gewogen verhuureenheden.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 2

Mutatie aantal woongelegenheden, 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2008

2.420.200

2.411.900

2.408.600

2.407.500

2.403.100

Totalen
2004-2008

Aantal woongelegenheden per 1 januari
Nieuwbouw

18.800

21.800

24.700

25.200

28.000

118.500

Aankoop (alleen van buiten de sector)

4.000

12.300

7.900

2.900

4.800

31.800

Verkoop

15.800

17.100

17.100

15.000

14.100

79.300

Verkoop aan eigenaar-bewoners

15.100

16.400

15.800

14.300

13.400

75.100

Verkoop aan beleggers en overigen
Sloop
Overige mutaties
Aantal woongelegenheden per 31 december

700

1.300

700

800

4.200

14.000

16.600

15.900

16.000

75.900
-6.500

-400

-3.600

-1.600

-800

-100

2.411.900

2.407.000

2.403.700

2.403.900

2.405.600

6.300

7.200

7.900

8.500

8.500

Productie koopwoningen

Tabel 3

700
13.500

38.400

Nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur naar grootteklasse, 2004-2008
Aantal

Aantal woon-

In %

Nieuwbouw woon-

corporaties

gelegenheden

totaal

gelegenheden

totaal

2008

2008

2008

2004-2008

2004-2008

< 500

48

14.200

1

500

0

500-5.000

250

541.700

23

31.300

26

5.000-10.000

76

538.200

22

28.900

24

10.000-20.000

34

477.500

20

23.900

20

In %

Grootteklasse

Tabel 4

≥ 20.000

22

834.000

35

33.800

29

Totaal

430

2.405.600

100

118.500

100

Nieuwbouw koopwoningen naar grootteklasse, 2004-2008
Aantal

Aantal woon-

In %

Nieuwbouw

corporaties

gelegenheden

totaal

koopwoningen

totaal

2008

2008

2008

2004-2008

2004-2008

< 500

48

14.200

1

50

0

500-5.000

250

541.700

23

6.300

16

5.000-10.000

76

538.200

22

6.100

16

10.000-20.000

34

477.500

20

7.400

19

In %

Grootteklasse

≥ 20.000

22

834.000

35

18.500

48

Totaal

430

2.405.600

100

38.400

100

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

29

Tabel 5

Nieuwbouw huur en koop naar woningmarktregio, 2004-2008
Woongelegenheden

Nieuwbouw 2004-2008 als

primo 2004

% woongelegenheden
primo 2004

Rangorde
1

Amstelland/Meerlanden

40.900

9,3

2

Midden-Brabant

54.300

8,5

3

Noord- en Midden-Drenthe

19.400

8,1

4

Hengelo/Enschede

59.400

8,1

5

IJsselvallei

62.900

7,9

6

Eindhoven e.o.

71.400

7,9

7

Flevoland

42.700

7,9

8

Helmond e.o.

25.600

7,8

9

Amsterdam

210.700

7,6

10

Midden-Limburg

24.000

7,5

2.420.200

6,0

NEDERLAND

Tabel 6

36

Drechtsteden/HoekseWaard/GoereeOverflakkee

56.400

4,8

37

Den Bosch e.o.

40.000

4,7

38

Oost-Utrecht

53.000

4,6

39

Zuid-Zeeland

10.600

4,3

40

Betuwe

28.100

4,3

41

Het Gooi

34.200

4,1

42

Rijnmond

265.800

4,1

43

Heuvelland Zuid-Limburg

32.700

3,6

44

Oostelijk Zuid-Limburg

41.600

3,4

45

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

62.300

2,9

Sloop naar van woongelegenheden grootteklasse, 2004-2008
Aantal

Aantal woon-

In %

Sloop

corporaties

gelegenheden

totaal

totaal

2008

2008

2008

2004-2008

< 500

48

14.200

1

300

0

500-5.000

250

541.700

23

12.300

16

5.000-10.000

76

538.200

22

15.800

21

10.000-20.000

34

477.500

20

16.200

21

≥ 20.000

22

834.000

35

31.300

41

Totaal

430

2.405.600

100

75.900

100

In %

Grootteklasse

30

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 7

Sloop van woongelegenheden naar referentiegroep, 2004-2008
Aantal woon-

Aantal

gelegenheden

sloop

Referentiegroep
Studentenhuisvesting

43.400

800

Ouderenhuisvesting

82.600

2.100

Grote herstructureringscorporatie

579.500

25.000

Middelgrote en kleinere herstructureringscorporatie

458.500

17.600

Gemiddeld profiel

430.000

7.700

Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen

182.800

3.800

Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille

149.500

5.800

Corporatie met relatief jong bezit

41.800

400

Corporatie met marktgevoelig bezit

303.500

11.700

Corporatie met stabiele portefeuille

128.700

900

5.300

0

2.405.600

75.900

Overige (niet goed in te delen)
Nederland

Tabel 8

Sloop naar prijsklasse en type woongelegenheid, 2008
Huurwoningen

Tabel 9

Goedkoop

Betaalbaar

11.500

3.200

Duur tot huur-

Duur boven huur-

toeslaggrens

toeslaggrens

200

0

Eenheden in

Overige woon-

Totaal

verzorgingshuizen

gelegenheden

Nederland

900

200

16.000

Verkoop van woongelegenheden naar prijsklasse en type woongelegenheid, 2004-2008
Eenheden in

Overige woon-

Totaal

Goedkoop

Huurwoningen
Betaalbaar

Duur

verzorgingshuizen

gelegenheden

Nederland

5.600

20.000

3.200

120

200

29.100

Verkoop aan bewoners:
zittende huurders
overige natuurlijke personen
Totaal

Tabel 10

10.900

29.000

5.900

0

200

46.000

16.400

49.000

9.100

0

400

75.100

Verkoopvoorwaarden, 2008
Totaal Nederland
Verkochte huurwoningen zonder korting

9.400

Verkochte huurwoningen met 1-10% korting

1.500

Verkochte huurwoningen met 11-20% korting

300

Verkochte huurwoningen met 21-30% korting

1.800

Verkochte huurwoningen met meer dan 30% korting
Totaal verkochte huurwoningen

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

400
13.400

31

Tabel 11

Nieuwbouw koopwoningen in de tien meest productieve regio’s 2008
< € 200.000,- ≥ € 200.000,-

Grafiek 1

Totaal

Rg19

Amsterdam

1.300

500

1.800

Rg31

Rijnmond

800

500

1.300

Rg30

Drechtsteden/HoekseWaard/GoereeOverflakkee

700

100

800

Rg08

Hengelo/Enschede

400

200

600

Rg27

Den Haag

400

100

500

Rg39

Eindhoven e.o.

200

200

400

Rg02

Stad Groningen

200

200

400

Rg35

Breda e.o.

100

200

300

Rg13

Arnhem e.o.

200

50

250

Rg14

Nijmegen e.o.

100

100

200

Nederland

6.500

3.600

10.100

Samenstelling van de corporatievoorraad naar type woongelegenheid in procenten,
2004 en 2008

50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Eengezinswoningen

32

Meergezins- Meergezinswoningen
woningen
zonder lift
met lift

Overige
Hoogbouwwoongelegen
woningen
heden

Primo 2004

45,4

28,8

12,4

9,0

4,4

Ultimo 2008

43,6

27,5

12,7

10,6

5,6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 2

Samenstelling van de corporatievoorraad naar bouwperiode in procenten, 2004 en 2008

25

20

15

10

5

0
Tot 1945

1945-1959

1960-1969

1970-1979

1980-1989

1990-1999

2000 en
later

Primo 2004

9,7

16,1

19,4

19,6

21,9

10,9

2,4

Ultimo 2008

8,7

14,6

17,9

18,9

21,2

11,1

7,6

Grafiek 3

Samenstelling corporatievoorraad naar groepen gemeenten en bouwperioden
in procenten, 2008

100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

Overige
Niet
Verstedelijkt
gemeenten
verstedelijkt

G4

G27

1990 en later

21

17

19

18

20

19

1970-1989

31

37

45

37

44

40

1945-1969

26

36

33

31

34

33

Tot 1945

22

10

3

13

2

9

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

Nederland

33

Grafiek 4

Ontwikkeling leegstand in procenten, 2004-2008

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

2004

2005

2006

2007

2008

Nederland

0,9

1,1

1,1

1,2

1,2

G4

2,0

2,1

2,0

1,9

2,1

G27

0,9

1,1

1,2

1,3

1,3

Verstedelijkt Nederland

1,3

1,5

1,5

1,4

1,5

Niet-verstedelijkt Nederland

0,6

0,7

0,7

0,9

0,9

Leegstand naar oorzaken, 2008

Tabel 12

Leegstand veroorzaakt

Tabel 13

Leegstand in aantal

door markt in % woon-

door projecten in %

woongelegenheden

gelegenheden 2008

woongelegenheden 2008

Nederland

29.400

0,4

0,8

G4

10.200

0,8

1,3

G27

7.700

0,5

0,8

Verstedelijkt Nederland

20.600

0,5

0,9

Niet-verstedelijkt Nederland

8.900

0,3

0,6

Ontwikkeling prijsklassen huurwoningen, 2004-2008
Goedkoop

34

Leegstand veroorzaakt

Betaalbaar

Duur

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2004

739.400

32

1.431.100

62

127.500

6

2.298.000

2008

607.200

27

1.500.200

66

162.300

7

2.269.700

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 14

Huurprijsontwikkeling woongelegenheden, 2008
Gemiddelde

Huurverhoging

maandhuur 2008

per 1 juli 2008

Rangorde
1

Stad Groningen

371

1,8

2

Noord-Friesland/Waddeneilanden

374

1,6

3

Zuid-Zeeland

376

1,6

4

Oost-Friesland/ZuidwestFriesland

381

1,6

5

IJsselvallei

383

1,5

6

Heuvelland Zuid-Limburg

384

1,6

7

Betuwe

388

1,7

8

Noord- en Midden-Drenthe

388

1,5

9

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

389

1,6

10

Ommelanden

393

1,6

NEDERLAND

402

1,6

36

Zaanstreek/Waterland

410

1,7

37

Noord-Limburg

411

1,7

38

Kop Noord-Holland/West-Friesland

413

1,6

39

Drechtsteden/HoekseWaard/GoereeOverfl.

413

1,6

40

Noord-Kennemerlanden

415

1,6

41

Noordoost-Brabant

415

1,6

42

Het Gooi

418

1,6

43

Oost-Veluwe

421

1,6

44

Oost-Utrecht

427

1,6

45

Flevoland

434

1,6

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

35

Tabel 15

Regionale verdeling benutting van maximaal toegestane huurprijs, 2008
% van maximaal
toegestane huurprijs
Rangorde
1

Noord- en Midden-Drenthe

63,0

2

Helmond e.o.

63,3

3

Betuwe

63,3

4

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

64,6

5

Oost-Friesland/ZuidwestFriesland

64,9

6

Almelo

65,4

7

Zuid-Zeeland

66,2

8

Eindhoven e.o.

66,2

9

Achterhoek

66,5

10

Breda e.o.

66,8
0,0

NEDERLAND

71,0
0,0

36

36

West-Utrecht

72,3

37

Oost-Utrecht

72,7

38

Zuid-Kennemerland

73,8

39

Midden-Kennemerland

74,2

40

Bollenstreek/Leiden

74,3

41

Het Gooi

74,7

42

Rijnmond

75,1

43

Amstelland/Meerlanden

76,5

44

Den Haag

76,6

45

Amsterdam

77,7

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 16

Relatie huur en inkomen bij woningtoewijzingen in procenten, 2008
Financiële passendheid

Huisvestingssituatie doelgroep

toewijzingen 2008
Passend

Te goedkoop

WoON 2006
Te duur

Doelgroep

Niet doelgroep

in dure huur

in goedkope huur

Rangorde

Tabel 17

1

Noord-Friesland/Waddeneilanden

78,1

4,3

17,6

43

40

2

Helmond e.o.

80,9

6,4

12,7

36

57

3

Hengelo/Enschede

83,6

6,0

10,3

43

46

4

Amsterdam

84,1

7,7

8,2

33

56

5

Oost-Veluwe

84,8

5,9

9,3

24

38

6

Betuwe

85,4

5,5

9,1

20

51

7

Achterhoek

85,8

3,3

10,9

28

48

8

Almelo

85,9

4,0

10,1

22

58

9

Midden-Kennemerland

86,0

7,8

6,2

64

40

10

Noord-Kennemerlanden

86,1

6,4

7,5

40

45

NEDERLAND

89,9

3,8

6,3

28

49

36

Amstelland/Meerlanden

93,3

1,4

5,3

21

60

37

Heuvelland Zuid-Limburg

93,8

2,4

3,9

33

50

38

Stad Groningen

93,8

3,6

2,6

16

35

39

Midden-Limburg

94,1

2,0

3,9

37

54

40

West-Veluwe/Noordwest-Veluwe

94,1

2,2

3,8

35

59

41

Nijmegen e.o.

95,0

2,4

2,7

33

45

42

Den Bosch e.o.

95,1

2,8

2,1

22

50

43

Midden-Brabant

95,2

1,8

3,0

34

41

44

Noord- en Midden-Drenthe

96,2

1,6

2,2

6

39

45

West-Utrecht

96,9

1,3

1,8

20

48

Ontwikkeling van woongelegenheden, 2004-2008
Huurwoningen

Eenheden in

Overige woon

verzorgingshuizen

gelegenheden

2004

2.298.000

47.400

66.400

2005

2.288.300

49.200

70.500

2006

2.279.900

49.400

74.400

2007

2.246.600

50.000

79.500

2008

2.254.100

50.000

84.100

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

37

Tabel 18

Ontwikkeling realisatie woonruimte voor bijzondere doelgroepen, 2004-2008
Ouderen en gehandicaptenwoningen

2004

2005

2006

2007

2008

315.100

318.600

327.900

353.600

351.400

13,1

13,2

13,6

14,7

14,7

12.700

12.600

12.900

17.200

18.600

0,5

0,5

0,5

0,7

0,8

als % voorraad woongelegenheden
Woningen voor overige bijzondere doelgroepen
als % voorraad woongelegenheden

61.900

55.700

52.700

56.800

49.500

als % voorraad woongelegenheden

Eenheden voor bijzondere doelgroepen

2,6

2,3

2,2

2,4

2,1

Aandeel huishoudens dat gebruik maakt van arrangementen

3,5

4,5

4,3

4,7

3,0

Ontwikkeling toegankelijkheid van het woningbezit, 2004-2008

Tabel 19

Aantal

2004

2005

2006

2007

2008

592.100

605.000

615.900

649.700

653.700

24,5

25,1

25,6

27,0

27,4

Als % voorraad

Toewijzing aan ouderen naar inkomen, 2008

Tabel 20

Aantal

Toewijzingen

Aan ouderen uit

Aan ouderen uit

totaal

doelgroep

niet-doelgroep

190.800

20.400

9.200

100,0

10,7

4,8

%

Financiële passendheid van toewijzing aan ouderen 2008

Tabel 21

Aantal
%

Passend

Te goedkoop

Te duur

24.300

600

3.600

85,2

2,2

12,6

Leefbaarheidsuitgaven naar type uitgave, 2008

Tabel 22

Leefbaarheidsuitgaven gemiddeld

Totaal

per woongelegenheid (x € 1,-)
Sociale activiteiten

38

(x € 1.000,-)

Fysieke activiteiten

Totaal

G4

113

79

192

95.000

G27

62

52

113

66.000

Overige gemeenten

36

46

82

108.000

Nederland

58

54

112

269.000

40 wijken

118

79

197

46.000

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 23

Investeringen in maatschappelijk vastgoed naar type vastgoed, 2008*
x € 1 miljoen

in %

Zorg en gezondheid

106

51,9

Wijk- en buurtcentra

24

11,5

Onderwijs en opvoeding

27

13,3

Cultuur

23

11,4

Sport en recreatie

9

4,2

Overig

16

7,8

Totaal

205

100

(*excl. eventuele investeringen bij verbindingen i.v.m. beschikbare informatie)

Tabel 24

De omvang van het bezit aan niet-woongelegenheden in de corporatiesector, 2008
Aantallen

in %

Garages

125.627

70,6

Bedrijfsruimten / winkels

22.935

12,9

Maatschappelijk vastgoed

3.099

1,7

Overig

26.197

14,7

Totaal

177.858

100,0

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

39

40

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

Deel 2
Financiële positie woningcorporaties
verslagjaar 2008

41

1
Financiële positie van de sector

1.1

Inleiding
In dit deel van het Sectorbeeld realisaties staat de financiële positie van de sector centraal.

Hierbij wordt de vermogenspositie van de sector ultimo 2008 gepresenteerd en worden de
baten en lasten uit de winst- en verliesrekening besproken. Daarnaast worden de financiële
gegevens met betrekking tot de (des-)investeringen in woongelegenheden weergegeven. Verder zal worden ingegaan op de verbindingen die corporaties hebben en de financiële relaties
tussen de toegelaten instellingen en de verbindingen.
Het vermogen en het resultaat van corporaties worden beïnvloed door de toegepaste waarderingsgrondslagen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving laten een waardering van het
vastgoed op historische kosten en een waardering tegen de bedrijfswaarde toe. De afgelopen
jaren is de toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag van de materiële vaste
activa in exploitatie van corporaties toegenomen. Ook in verslagjaar 2008 is er een toename
ten opzichte van verslagjaar 2007. In grafiek 1.1 is over de periode 2004-2008 de ontwikkeling van het percentage corporaties weergegeven dat in de jaarrekening waardering tegen
bedrijfswaarde toepast, evenals het percentage van het totale aantal verhuureenheden dat
tegen de bedrijfswaarde wordt gewaardeerd.

42

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 1.1

Toepassing van de bedrijfswaarde in de jaarrekening, 2004-2008

45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2004

2005

2006

2007

2008

Percentage van het aantal corporaties
Percentage van het aantal verhuureenheden

In 2008 pasten 119 corporaties met een totaal bezit van 1.073.800 verhuureenheden de
bedrijfswaarde toe. Dit is gelijk aan bijna 28% van het aantal corporaties en bijna 42% van het
totale aantal verhuureenheden. De overige corporaties waardeerden het bezit nog op historische kosten. In 2007 paste 24% van het aantal corporaties met een bezit van 34% van het
totale aantal verhuureenheden de bedrijfswaarde toe als waarderingsgrondslag in de jaarrekening.
Evenals in voorgaande jaren wordt, ter wille van de onderlinge vergelijkbaarheid, de balans
en de winst- en verliesrekening aangepast in verband met waardering tegen de bedrijfswaarde. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde en de rentabiliteitswaarde die
corporaties in de Verantwoordingsinformatie hebben opgegeven.
Bij de waardering op basis van de bedrijfswaarde wordt de geüniformeerde bedrijfswaarde
gehanteerd die met ingang van verslagjaar 2007 onderdeel uitmaakt van de beoordelingsmethodiek 13 van het Fonds. De geüniformeerde bedrijfswaarde wordt door het Fonds aangeduid
met de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 14. Bij de beoordelingsmethodiek worden ook de
balansposten materiële vaste activa in ontwikkeling, deelnemingen, voorziening onrendabele
investeringen nieuwbouw, overige voorzieningen en langlopende schulden nader gewaardeerd.

13
14

Zie brochure ‘Nieuwe beoordelingsmethodiek’, CFV 2008
Zie brochure ‘De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

43

In hoofdstuk 2 worden enkele elementen uit de sectorale winst- en verliesrekening over
verslagjaar 2008 gepresenteerd. Allereerst komt de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten
over de periode 2004-2008 bod. Verder wordt de ontwikkeling van de netto kasstroom uit de
exploitatie van woongelegenheden over de periode 2004-2008 geanalyseerd. Hierbij wordt
ook aandacht besteed aan de ontwikkeling van de rentelasten en de overige financiële baten
en lasten. Andere onderdelen van de winst- en verliesrekening komen in de volgende hoofdstukken aan de orde. Door een bespreking op deze wijze worden dubbelingen voorkomen. De
integrale winst- en verliesrekening wordt in een bijlage gepresenteerd.
Hoofdstuk 3 gaat in op de financiële gegevens met betrekking tot (des-)investeringen in
woongelegenheden. Bij de investeringen gaat het om de productie van nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur en de aankoop van bestaande woongelegenheden. Bij de desinvesteringen gaat het om de verkoop van het bestaande bezit en de verkoop van nieuw opgeleverde
koopwoongelegenheden. Bij de investeringen staan vooral de stichtingskosten en de hoogte
van de onrendabele top centraal. Bij de desinvesteringen wordt vooral ingegaan op de bruto
verkoopprijzen, de inkomende kasstromen en de gerealiseerde verkoopresultaten.
In hoofdstuk 4 staat de sectorale vermogenspositie centraal. Hierbij wordt de sectorale balans gepresenteerd en wordt in een afzonderlijke paragraaf ingegaan op de ontwikkeling van
de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Daarnaast wordt onder meer de ontwikkeling van de
rentabiliteitswaarde van de leningen besproken. Verder wordt het volkshuisvestelijk vermogen
weergegeven en wordt ingegaan op de solvabiliteitspositie van de corporaties.
Hoofdstuk 5 gaat in op het aantal verbindingen in de sector en de financiële relaties tussen
de toegelaten instellingen en de verbindingen. Hierbij wordt de aard en omvang van de activiteiten binnen de verbindingen bezien. In afzonderlijke paragrafen wordt ingegaan op de wijze
waarop verbindingen zijn gefinancierd en de mate van winstgevendheid van verbindingen. Bij
de analyses in dit hoofdstuk is gebruik gemaakt van de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening van de corporaties.

44

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2
Baten en lasten ontleend aan de
winst- en verliesrekening

2.1

Inleiding
In dit hoofdstuk komen met name de onderdelen uit de winst- en verliesrekening aan bod

die betrekking hebben op de operationele bedrijfsvoering. De andere posten worden meegenomen in de volgende hoofdstukken. De integrale winst- en verliesrekening is in een bijlage
opgenomen. In dit Sectorbeeld over verslagjaar 2008 worden, evenals vorig jaar, de financiële gegevens niet per woongelegenheid, maar per gewogen verhuureenheid gepresenteerd.
Aangezien de opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening een relatie hebben met
alle verhuureenheden en niet alleen met de woongelegenheden, is deze wijze van presenteren
zuiverder 15. De gepresenteerde financiële gegevens in dit hoofdstuk over 2008 zijn gebaseerd
op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over verslagjaar 2008 van alle 429 toegelaten
instellingen 16.

2.2

Ontwikkeling van de netto bedrijfslasten
De bedrijfslasten vormen een belangrijk onderdeel van de winst- en verliesrekening. Bij

de presentatie van de bedrijfslasten worden de variabele lasten, de bruto bedrijfslasten en
de netto bedrijfslasten onderscheiden. De variabele lasten bestaan uit de totale personeelslasten, de overige bedrijfslasten en de onderhoudslasten. De bruto bedrijfslasten zijn dan de
variabele lasten minus de onderhoudslasten. Na een correctie op de bruto bedrijfslasten voor
vergoedingen, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie van het eigen bedrijf
resulteren de netto bedrijfslasten. In tabel 2.1 is het verloop van de variabele lasten, de bruto
bedrijfslasten en de netto bedrijfslasten over de periode 2004-2008 weergegeven, uitgedrukt
per verhuureenheid 17.

15

16
17

De financiële gegevens over voorgaande jaren zijn omgerekend naar bedragen per verhuureenheid. Daar waar in dit hoofdstuk het
begrip verhuureenheid wordt gehanteerd, wordt steeds het gewogen aantal verhuureenheden bedoeld. Hierbij krijgen de niet- woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimten en winkels en het maatschappelijk vastgoed een wegingsfactor mee waarna ze bij de woongelegenheden worden opgeteld. Op deze manier ontstaat er een bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.
Het Wooninvesteringsfonds is vanwege het a-typische karakter van deze instelling (volledig gericht op uitponden en om deze reden
gewaardeerd op basis verkoop van bezit) buiten de berekening in deel II van deze rapportage gebleven.
Vanaf verslagjaar 2005 geven corporaties afzonderlijk op welke personeelslasten aan onderhoud toegerekend moeten worden. Het gaat
hierbij om de eigen technische dienst of onderhoudsafdeling. In 2007 gaat het om € 65,- per verhuureenheid. Deze lasten worden bij de
onderhoudslasten opgeteld. De omvang van deze post in voorafgaande jaren is geschat op basis van de in 2005 verkregen informatie.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

45

Tabel 2.1

Netto bedrijfslasten (x € 1,-) per verhuureenheid, 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2007*

2008

% stijging
2008 t.o.v.
2007*

Personeelslasten

559

569

616

655

654

700

7,0

Overige bedrijfslasten

934

996

1.035

1.133

1.100

1.161

5,5

1.057

1.147

1.200

1.301

1.301

1.409

8,3

Onderhoudslasten
(excl. door eigen personeel)
Variabele lasten

2.550

2.713

2.851

3.090

3.055

3.270

7,0

Af: Onderhoudslasten

-1.094

-1.188

-1.256

-1.366

-1.361

-1.475

8,4

Bruto bedrijfslasten

1.457

1.525

1.595

1.724

1.694

1.795

6,0

Af: Vergoedingen

-242

-245

-259

-264

-264

-270

1,9

Af: Overige bedrijfsopbrengsten

-146

-123

-128

-157

-146

-135

-7,8

Af: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

-30

-38

-43

-52

-44

-44

-10,7

1.038

1.118

1.165

1.251

1.234

1.346

9,1

(incl. door eigen personeel)

Netto bedrijfslasten

De variabele lasten, de bruto bedrijfslasten en de netto bedrijfslasten zijn in 2008 ten
opzichte van 2007 18 (op basis herzien cijfer 2007*) gestegen met respectievelijk 7,0%, 6,0% en
9,1%. Vooral de netto bedrijfslasten laten daarmee een veel sterkere stijging dan de, ook al
forse boveninflatoire, stijgingen in 2007.
Uit de tabel 2.1 blijkt dat de personeelslasten in 2008 zijn gestegen met 7,0%. De oorzaak
hiervoor kan deels worden verklaard uit de CAO Woondiensten 2007-2008. Voor de werkgevers
levert deze CAO volgens berekeningen van Aedes een kostenstijging van circa 3,5% op.
Een andere oorzaak voor de stijging van de personeelslasten is de uitbreiding van het personeelsbestand. Het aantal formatieplaatsen in de sector is in 2008 gestegen tot 26.595 fte.
Dit is een stijging van 2,4% ten opzichte van 2007. Indien de oorzaak van de toename van het
aantal formatieplaatsen is dat bepaalde activiteiten die voorheen werden uitbesteed weer in
huis worden gehaald, hoeft de stijging van het aantal formatieplaatsen per saldo overigens
niet te leiden tot een verhoging van de netto bedrijfslasten.

18

46

Het cijfer 2007 in de eerste kolom heeft betrekking op de vorig jaar gepresenteerde cijfers. Ook in dit cijfer was een correctie opgenomen
ten opzichte van de opgave. De post overige bedrijfslasten uit de geaggregeerde winst- en verliesrekening was neerwaarts bijgesteld
voor een bedrag van € 67,4 miljoen. Deze correctie vloeide voort uit een nadere beoordeling van de boekhoudkundige verwerking van de
netto bedrijfslasten. Ten opzichte van deze cijfers voor 2007 heeft opnieuw een bijstelling plaatsgevonden. Enkele corporaties hebben
alsnog laten weten dat de cijfers aanpassing behoefden. Deels omdat bedragen onder de verkeerde post waren verantwoord en deels
omdat bedragen niet onjuist waren verantwoord maar feitelijk niet als bedrijfslasten gezien kunnen worden (bijvoorbeeld aan projecten
gerelateerde kosten of afboekingen). De opnieuw bijgewerkte cijfers voor 2007 worden hierna steeds gebruikt voor 2007. Ook voor de
cijfers 2008 heeft een bijstelling plaatsgevonden ten opzichte van de opgave in de winst- en verliesrekening. Het gaat per saldo om een
neerwaartse correctie van € 250 miljoen op de netto bedrijfslasten.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 2.2

Aantal verhuureenheden per fte, 2005-2008
Aantal verhuureenheden

2005

2006

2007

2008

2.456.994

2.454.370

2.429.334

2.441.263

Aantal fte’s

23.300

25.076

25.967

26.595

Aantal verhuureenheden per fte

105,5

Stijging aantal fte’s

97,9

93,6

91,8

7,6%

3,6%

2,4%

Uit tabel 2.2 blijkt dat het aantal verhuureenheden in de afgelopen jaren licht is afgenomen, terwijl het aantal fte’s juist is gestegen. Als eerste indicatie kan dit duiden op een verminderde efficiëntie. Het beeld wordt echter verstoord door corporaties die hun onderhoudsdienst verzelfstandigden of een eerdere verzelfstandiging ook weer terugdraaiden. Een deel
van deze ontwikkeling zou echter ook kunnen samenhangen met de inzet van het personeel
voor leefbaarheid en andere activiteiten.
Uit tabel 2.1 blijkt dat de overige bedrijfslasten in 2007 met 6,3% zijn toegenomen tot
€ 1.100,- per verhuureenheid. In 2008 zijn de overige bedrijfslasten met 5,5% toegenomen tot
€ 1.161,- per verhuureenheid. De onderhoudslasten zijn eveneens gestegen ten opzichte van
2007. In 2007 bedroegen de onderhoudslasten (inclusief eigen personeel) € 1.361,- per verhuureenheid. In 2008 zijn de onderhoudslasten met 8,4% gestegen tot € 1.475,- per verhuureenheid. Ook dit is een forse stijging aangezien de inflatie voor bouwkosten (CBS nieuwbouwwoningen inputindex) in 2008 4,6% bedroeg.
Grafiek 2.1

Cumulatieve stijgingspercentages per verhuureenheid, 2004-2008

35
30
25
Variabele lasten

20

Bruto bedrijfslasten
15

Netto bedrijfslasten
Inflatie

10
5
0
2004

2005

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

2006

2007

2008

47

In grafiek 2.1 zijn over de periode 2004-2008 de cumulatieve stijgingspercentages van de
variabele lasten en de bruto bedrijfslasten, de netto bedrijfslasten en de inflatie opgenomen.
Vanaf 2004 zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid gestegen met 32,8%. De cumulatieve inflatie over die periode bedroeg slechts 8,4%. Er is in de afgelopen jaren derhalve
sprake van een sterk boveninflatoire stijging van de netto bedrijfslasten. Verder zijn de netto
bedrijfslasten in 2008 ook weer sterker gestegen dan in 2007. Zoals eerder al is aangegeven
kan een deel van de kostenstijging veroorzaakt zijn door de toenemende activiteiten van
corporaties. Ook inefficiënties kunnen een verklaring vormen. Het inzicht in de oorzaken van
de stijging van de lasten van corporaties ontbreekt bij de huidige verantwoordingsmethodiek.
Door de openbaarmaking van de cijfers in Corporatie in Perspectief (CiP) is de basis voor de
cijfers wel steviger geworden; corporaties worden daarmee meer uitgenodigd zich te verantwoorden over de opgegeven cijfers. Daarnaast worden corporaties met een hoog niveau en
een sterke stijging van de netto bedrijfslasten in de individuele oordeelsbrief door de minister
hierop aangesproken. Vóór 1 februari 2010 dienen deze corporaties aan te geven wat de oorzaken voor deze ontwikkeling zijn en welke beleid ze met betrekking tot dit onderwerp voeren.
Een werkgroep van de gebruikers, verschaffers en de controleurs van de jaarrekening bereidt
een andere inrichting van de winst- en verliesrekening voor, die meer inzicht kan bieden in de
kosten van de verschillende activiteiten (functionele indeling).

2.3

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom
De financiering van de corporatiesector en de daarvan afgeleide investeringsmogelijkheden

hangen sterk samen met de mate waarin corporaties in staat zijn om kasstromen te genereren. De belangrijkste bronnen van kasmiddelen van corporaties zijn de netto kasstroom uit de
exploitatie van woongelegenheden en de kasstroom uit de verkoop van bestaande woongelegenheden. In deze paragraaf staat de netto exploitatiekasstroom centraal. De netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de jaarlijks beschikbare middelen om
de rente en aflossingen over de aangetrokken leningen te betalen en (onrendabele) investeringen te doen. In grafiek 2.2 wordt de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per
verhuureenheid over de periode 2004-2008 gepresenteerd. In deze grafiek is tevens de ontwikkeling van de huur per verhuureenheid en de gezamenlijke omvang van de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht per verhuureenheid weergegeven. Het saldo van de
inkomsten uit huur (de blauwe lijn) minus de uitgaven voor netto bedrijfslasten, onderhoudslasten en erfpacht (de groene lijn) vormt de netto exploitatiekasstroom (de rode lijn).

48

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 2.2

Netto exploitatiekasstroom, huur en (gezamenlijk) netto bedrijfslasten, onderhoudslasten
en erfpacht (x € 1,-) per verhuureenheid, 2004-2008

5.000
4.500
4.000
3.500
3.000

Huur

2.500

Netto bedrijfslasten,
Onderhoudslasten en Erfpacht

2.000

Netto exploitatiekasstroom

1.500
1.000
500
0
2004

2005

2006

2007

2008

In de jaren 2004 - 2007 lag de netto exploitatiekasstroom op een vergelijkbaar niveau. In
2008 is er sprake van een forse daling van 7,8% ten opzichte van 2007. In 2007 bedroeg de
netto exploitatiekasstroom € 2.057,- per verhuureenheid, in 2008 was dit nog maar € 1.896,-.
De zogenaamde doorzakoperatie heeft de cijfers in 2007 en 2008 beïnvloed: 2007 geeft een
te positief beeld en 2008 ten opzichte van 2007 een te negatief beeld 19. Het niveau van 2008
geeft echter de huidige stand van zaken goed weer. Op groepsniveau speelt het effect van het
doorzakken niet. De huur per eenheid bedroeg in 2007 € 4.614,- en in 2008 € 4.729,-, dus een
reële huurstijging van € 115,- ofwel 2,5%. Naast de huurstijging per 1 juli 2008 van 1,6% zal de
rest van de stijging samenhangen met de effecten van huurverhoging bij mutatie en mutaties
in de voorraad (nieuwbouw, aankoop, verkoop, sloop, woningverbetering).
De huren zijn na 2004 met € 493,- per verhuureenheid toegenomen (11,6%). De netto bedrijfslasten, onderhoud en erfpacht stegen tezamen in dezelfde periode met € 689,- (32,1%) en
hebben per saldo geleid tot een forse daling van de netto exploitatiekasstroom van € 193,-. De
inflatie bedroeg in deze periode slechts 7,1%. In deze cijfers zijn nog niet de effecten van de
Vpb verwerkt. De sectorbrede bijdrageheffing bijzondere projecsteun voor de 40 wijken werkt
per saldo neutraal. Daarbij gaat het om een operationele last bij de betalers en een (investerings)subsidie bij de ontvangers.
19

Vorig jaar is er door corporaties een groot aantal woongelegenheden verkocht aan de eigen verbindingen (het zogenaamde ‘doorzakken’). Gezien deze grote mutatie in de voorraad was daarmee de vergelijking tussen 2007 en voorgaande jaren, bij waarden die uitgedrukt worden per verhuureenheid, in beperkte mate verstoord. In 2008 is een belangrijk deel van het doorgezakte bezit (ongeveer 11.500
woongelegenheden) weer teruggekomen bij de toegelaten instelling. De bedragen per verhuureenheid zijn berekend op basis van het
aantal verhuureenheden ultimo 2008. Dit is dus inclusief het bezit dat in 2008 is teruggekocht van de eigen verbindingen. Dit geeft in de
cijfers per verhuureenheid een lichte vertekening. Het niveau per eenheid is in vergelijking tot vorig jaar circa 0,6% lager dan wanneer
het doorgezakte bezit niet was teruggekocht.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

49

In tabel 2.4 is de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom als percentage van de
huuromzet weergegeven. Dit kengetal is in de afgelopen vijf jaar, maar met name in het
laatste jaar, verslechterd en komt in 2008 uit op 40%. Van iedere euro huur gaat nu 60% naar
bedrijfslasten en onderhoud. In 2004 ging van iedere euro huur nog ruim 50% naar bedrijfslasten en onderhoud.
Tabel 2.3

Ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom (x € 1,-) per verhuureenheid, 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2008

Huur

4.235

4.376

4.504

4.663

4.729

Af: Netto bedrijfslasten

-1.038

-1.118

-1.165

-1.234

-1.346

Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel)

-1.094

-1.188

-1.256

-1.361

-1.475

-12

-12

-12

-11

-11

2.089

2.058

2.071

2.057

1.896

49

47

46

44

40

Af: Erfpacht
Netto exploitatiekasstroom
Netto exploitatiekasstroom als percentage van de huuromzet

De totale netto exploitatiekasstroom vóór rente bedraagt in 2008 € 4,6 miljard (bedrag
per eenheid maal het aantal verhuureenheden). In de jaren 2004 tot en met 2007 was dit nog
€ 5,0 miljard.
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto exploitatiekasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden,
hoe hoger de rentedekkingsgraad, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. In grafiek 2.3 is de ontwikkeling van dit kengetal over de periode 2004-2008 weergegeven.
Grafiek 2.3

Rentedekkingsgraad, 2004-2008

1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
2004

50

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2005

2006

2007

2008

De rentedekkingsgraad is in 2008 snel verslechterd ten opzichte van 2006. Dit is een direct
gevolg van de gedaalde netto exploitatiekasstroom en de gestegen rentelasten per verhuureenheid.
Tabel 2.4

Netto exploitatiekasstroom, rentelasten (x € 1,-) per verhuureenheid en rentedekkingsgraad, 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2008

Netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid

2.089

2.058

2.071

2.057

1.896

Rentelasten en soortgelijke kosten per verhuureenheid

-1.386

-1.310

-1.305

-1.313

-1.398

1,51

1,57

1,59

1,57

1,36

Rentedekkingsgraad

In 2007 zijn de rentelasten per verhuureenheid voor het eerst in de beschouwde periode beperkt gestegen. In 2008 zet die stijging fors door. De rentelasten bedroegen in 2008
€ 1.398,- per verhuureenheid tegenover € 1.313,- in 2007. Het niveau van de rentelasten komt
hiermee tussen het niveau van de netto bedrijfslasten (€ 1.346,-) en de onderhoudslasten
(€ 1.475,-) in te liggen. De oorzaak moet niet gezocht worden in het renteniveau (constant gebleven op 4,6%), maar in de sterke groei van de totale omvang van de schulden. Deze toename
wordt weer veroorzaakt door de groei van de portefeuille in exploitatie, in ontwikkeling (huur
en koop) en gereedgekomen maar niet verkochte koopwoningen. Doordat de financieringsbehoefte van de verbindingen grotendeels door de toegelaten instelling wordt ingevuld, dragen
de activiteiten in de verbindingen ook bij aan de toename van de schuld.
De omvang van de langlopende schulden van corporaties is in 2008 met 7% toegenomen
ten opzichte van 2007. Ultimo 2007 bedroeg de omvang van de langlopende schulden € 65,5
miljard, ultimo 2008 was dit € 69,9 miljard. Bij ruim 33% van het aantal corporaties was er
ultimo 2008 sprake van rente-instrumenten die renterisicoposities van ultimo verslagjaar
aanwezige leningen afdekken.
De afgelopen jaren compenseerden de dalende rentelasten de stijgende bedrijfslasten.
Onder invloed van het grote volume van de voorgenomen investeringen valt te verwachten dat
de rentelasten in de nabije toekomst verder zullen toenemen. Daarnaast zal door de zwakke
woningmarkt de omvang van koopwoningen in aanbouw (onderhanden werk) en koopwoningen gereed maar niet verkocht (voorraden) niet snel afnemen. Ultimo 2008 was daar sectoraal
op groepsniveau al een bedrag van € 2,7 miljard mee gemoeid. Daarbij verhoogt ook de invoering van integrale Vpb vanaf 1 januari 2008 de lasten voor woningcorporaties. De verdere
ontwikkeling van de exploitatiekasstroom en de rentelasten is sterk bepalend voor de leen- en
investeringscapaciteit van corporaties. De afhankelijkheid van verkoop van bestaand bezit bij
investeringen zal steeds groter worden als bovengenoemde trend zich doorzet.
De gemiddelde netto exploitatiekasstroom in 2008 van € 1.896,- per verhuureenheid verschilt per type corporatie.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

51

Grafiek 2.4

Netto exploitatiekasstroom (x € 1,-) per verhuureenheid per referentiegroep, 2008

4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500

Ouderenhuisvesters hebben gemiddeld genomen de hoogste netto exploitatiekasstroom
per verhuureenheid (204% van het sectorale gemiddelde). Ook corporaties met relatief jong
bezit (144% van het sectorale gemiddelde) en de gemiddelde corporaties met een krimpende
portefeuille (113% van het sectorale gemiddelde) scoren goed qua niveau van de netto exploitatiekasstroom. De gemiddelde netto exploitatiekasstroom is bij studentenhuisvesters veruit
het slechtst (54% van het sectorale gemiddelde). Ook de middelgrote en kleine herstructureringscorporaties (87% van het sectorale gemiddelde), de gemiddelde corporaties met een accent op eengezinswoningen (92% van het sectorale gemiddelde) en de gemiddelde corporaties
(96% van het sectorale gemiddelde) hebben te kampen met een relatief lage netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid.
De netto exploitatiekasstroom verschilt ook afhankelijk van de omvang (aantal verhuureenheden) van corporaties. In grafiek 2.5 is, voor vijf afzonderlijke grootteklassen, de netto
exploitatiekasstroom per verhuureenheid in 2008 weergegeven.

52

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Nederland

studentenhuisvesting

middelgrote en kleine
herstructureringscorporaties

gemiddeld met accent op
eengezinswoningen

gemiddeld profiel

marktgevoelig bezit

stabiele portefeuille

grote herstructureringscorporatie

gemiddeld met krimpende
portefeuille

relatief jong bezit

ouderenhuisvesting

0

Netto exploitatiekasstroom (x € 1,-) per verhuureenheid per grootteklasse, 2008

Grafiek 2.5

2.200
2.100
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
0-500

500-5.000

5.000-10.000

10.000-20.000

≥ 20.000

Nederland

Corporaties in de grootteklasse 500-5.000 verhuureenheden hebben gemiddeld genomen
de hoogste netto exploitatiekasstroom. Met een bedrag van € 2.110,- per verhuureenheid zitten zij ver boven het sectorale gemiddelde van € 1.896,- per verhuureenheid. De corporaties in
de grootteklassen 0-500 en 5.000-10.000 verhuureenheden zitten met respectievelijk € 2.089,en € 1.928,- per verhuureenheid ook boven het sectorale gemiddelde qua niveau van de netto
exploitatiekasstroom. Bij de grotere corporaties is de gemiddelde netto exploitatiekasstroom
het laagst waarbij de corporaties in de grootteklasse van 20.000 en meer verhuureenheden
met € 1.792,- per verhuureenheid de laagste gemiddelde netto exploitatiekasstroom hebben.
Bij de grootteklasse 10.000-20.000 ligt dit iets hoger met € 1.797,- per verhuureenheid.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

53

Gegevensbijlage
Per verhuur-

Per verhuur-

(x € 1 miljoen)

eenheid 2008

eenheid 2007

(x € 1)

(x € 1)

11.544

4.729

4.663

Vergoedingen

660

270

264

Overheidsbijdragen

41

17

18

Huren

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

108

44

52

Overige bedrijfsopbrengsten

327

134

157

Som der bedrijfsopbrengsten

12.680

5.194

5.155

Mutatie actuele waarde

- 1.733

- 710

- 1.327

Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie

1.892

774

90

- 27

- 11

- 11

- 1.337

- 548

- 517

- 372

- 152

- 138

- 3.441

- 1.409

- 1301

- 16

-7

- 16

- 3.036

- 1.244

- 1.160

- 76

- 31

Som der bedrijfslasten

- 8.145

- 3.337

- 4381

Bedrijfsresultaat

4.534

1.857

774

510

209

173

rentelasten en soortgelijke kosten

- 3.413

- 1.398

- 1.313

Overige financiële baten en lasten

- 15

-7

2

- 2.919

- 1.196

- 1.137

Belastingen

- 56

- 23

2

Resultaat deelnemingen

50

20

- 12

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1.610

660

- 373

Resultaten verkoop onroerende zaken

1.645

678

653

28

11

59

Erfpacht
Lonen & Salarissen
Sociale lasten en pensioenen
Lasten onderhoud
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Overige bedrijfslasten
Sectorheffing

rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Som financiele baten en lasten

Wijziging in onderhanden werk
Buitengewone baten
Onrendabele investeringen
Buitengewone lasten
Belastingen buitengewoon resultaat
Som andere baten en lasten
Jaarresultaat

54

Totaal 2008

Centraal Fonds Volkshuisvesting

19

8

4

- 2.622

- 1.074

- 283

-7

-3

-3

- 364

- 149

0

- 1.302

- 529

431

309

126

58

3
Financiële gegevens over (des-)
investeringen in woongelegenheden

3.1

De gebruikte gegevens
De gegevens die in dit hoofdstuk worden gepresenteerd, hebben wel een relatie met de

winst- en verliesrekening (onder meer de posten resultaten verkoop onroerende zaken en
onrendabele investeringen) uit het vorige hoofdstuk, maar zijn hier niet aan ontleend. De
gepresenteerde financiële gegevens in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de specificatie van
de productie, alsmede de aan- en verkoopgegevens zoals de corporaties deze aan het Fonds
hebben opgegeven. De data hebben over het algemeen betrekking op de toegelaten instelling,
zonder dat daarin de verbindingen zijn meegenomen. Daar waar in dit hoofdstuk ook de financiële gegevens met betrekking tot de (des-)investeringen van de verbindingen van corporaties
zijn weergegeven, zal dit expliciet worden vermeld.

Bouw, aankoop en verbetering voor eigen verhuur

3.2

In deze paragraaf wordt ingegaan op de investeringen in nieuwe woongelegenheden voor
eigen verhuur, verbeteringen van woongelegenheden en de aankoop van bestaande woongelegenheden. De onrendabels die hier worden gepresenteerd, geven een globale indicatie van
de mate waarin nieuwbouw, verbetering en aankoop al dan niet rendabel zijn. Doordat ze zijn
berekend als het verschil tussen het investeringsbedrag en de bedrijfswaarde zoals opgegeven
door de corporaties, zijn het grove benaderingen. De wijze waarop corporaties de bedrijfswaarde berekenen, varieert immers en dat beïnvloedt de hoogte van het onrendabele deel van
de investering.
In 2008 zijn er in totaal 22.200 nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur gerealiseerd.
Het aandeel huurwoningen, eenheden in verzorgingstehuizen en overige woongelegenheden
hierin betreft respectievelijk 84% (19.400 woongelegenheden), 6% (1.500 woongelegenheden)
en 10% (2.200 woongelegenheden). De verhoudingen zijn daarmee nagenoeg hetzelfde als in
2007. De gemiddelde stichtingskosten voor huurwoningen bedroegen in 2008 € 156.000,- per
woongelegenheid. Eenheden in verzorgingstehuizen en overige woongelegenheden werden
in 2008 voor respectievelijk € 190.000,- en € 131.000,- per woongelegenheid gerealiseerd 20. In
grafiek 3.1 zijn de stichtingskosten van de woongelegenheden voor eigen verhuur gespecificeerd naar de componenten grondkosten, bouwkosten en overige kosten.
20

De gemiddelde stichtingskosten voor huurwoningen bedroegen in 2007 € 147.000,- per woongelegenheid. Eenheden in verzorgingstehuizen en overige woongelegenheden werden in 2007 voor respectievelijk € 164.000,- en € 80.000,- per woongelegenheid gerealiseerd.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

55

Ontleding bruto stichtingskosten woongelegenheden voor eigen verhuur, 2008

Grafiek 3.1

Eenheden in
verzorgingstehuizen

Huurwoningen
Grondkosten

Bouwkosten

4%

Overig

13%

83%

Grondkosten

Bouwkosten

Overige woongelegenheden
Overig

Grondkosten

Overig

5% 10%

8% 10%

82%

Bouwkosten

85%

Het aandeel bouwkosten is bij overige woongelegenheden met 85% het grootst. Bij de
huurwoningen (83%) en de eenheden in verzorgingstehuizen (82%) ligt het aandeel bouwkosten op een vergelijkbaar niveau. Het aandeel grondkosten is bij de huurwoningen relatief hoog
met 13%. Bij de eenheden in verzorgingstehuizen zijn de grondkosten als percentage van de
totale stichtingskosten met 10% iets lager. Bij de eenheden in verzorgingstehuizen maken de
overige kosten 8% uit van de totale stichtingskosten. Dit percentage ligt bij de huurwoningen
en overige woongelegenheden aanmerkelijk lager met respectievelijk 4% en 5%.
Grafiek 3.2

Onrendabels woongelegenheden voor eigen verhuur, 2008

100
90
80
70
60
50

Onrendabel deel van de investering

40

Rendabel deel van de investering

30
20
10
0
Huurwoningen

56

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Eenheden in
Overige
verzorgingstehuizen woongelegenheden

Bij huurwoningen is het onrendabele deel van de investeringen in 2008 het grootst met
34% (in 2007 28%). Deze stijging ten opzichte van 2007 vloeit voort uit een lagere bedrijfswaarde (-3,6%) en hogere stichtingskosten (5,7%). Bij de overige woongelegenheden bedroeg
de onrendabele top in 2008 16% van het geïnvesteerde bedrag (in 2007 was dat 14%). Opvallend is dat daar waar de onrendabele top bij huurwoningen en overige woningen in 2008
steeg, de onrendabele top van eenheden in verzorgingstehuizen in 2008 nagenoeg verdwenen
is. De investeringen met betrekking tot de eenheden in de verzorgingstehuizen waren in 2008
nagenoeg rendabel.
In 2008 zijn 12.000 (in 2007 8.200) woongelegenheden voor eigen verhuur aangekocht.
Hiervan zijn 4.300 (in 2007 2.200) woongelegenheden aangekocht van de eigen verbindingen 21, 7.700 woongelegenheden zijn afkomstig van derden (in 2007 6.000). De gemiddelde
aankoopprijs van de woongelegenheden die van de eigen verbindingen zijn betrokken, bedraagt € 136.000,-. De aankoopprijs van de woongelegenheden die zijn aangekocht bij derden,
bedraagt € 90.000,- per woongelegenheid. De oorzaak van dit verschil is mogelijk dat een
groot deel van de woongelegenheden die van de eigen verbindingen zijn betrokken, nieuw
ontwikkelde woongelegenheden (hogere aankoopprijzen dan bestaande woningen) betreffen.
Grafiek 3.3

Onrendabels aankoop voor eigen verhuur, 2008

100
90
80
70
60
Onrendabel deel van de
investering

50
40

Rendabel deel van de
investering

30
20
10
0
Aankoop van eigen
verbindingen

Aankoop van derden

Bij de aankoop van eigen verbindingen is het onrendabele deel van de aankoopprijs het
grootst met 31%. Dat is hetzelfde percentage als in 2007. Bij de aankoop van derden bedroeg
de onrendabele top in 2008 23% van het geïnvesteerde bedrag. In 2007 was dat slechts 15%.

21

Hierbij zijn de aankopen van vijf corporaties uit eigen verbindingen ter grootte van totaal 11.500 woongelegenheden, bedoeld om het
eerder in verbindingen doorgezakt bezit weer onder de toegelaten instelling te brengen, buiten beschouwing gelaten.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

57

3.3

Verkoop bestaand bezit
De verkoop van bestaande woongelegenheden is, naast de netto exploitatiekasstroom uit

de exploitatie van woongelegenheden, de belangrijkste bron voor kasmiddelen van corporaties. Ook de opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw koopwoningen leveren een, zij het
veel bescheidener, bijdrage aan de kasmiddelen van corporaties.
In 2008 is het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners met 9% gedaald ten opzichte van
2007. Het totale aantal verkopen aan eigenaar-bewoners bedroeg in 2008 13.000 woongelegenheden 22 en ligt daarmee ver onder het niveau van de afgelopen jaren. Na een aanvankelijke
stijging in de jaren 2004 en 2005 is in 2006 een daling van het aantal verkochte woongelegenheden aan eigenaar-bewoners ingezet. De daling in 2008 is vergelijkbaar met de daling
in 2007. Deze daling is opmerkelijk gezien het grote aantal initiatieven dat door corporaties
wordt ontplooid om verkoop aan eigenaar-bewoners te stimuleren.

Tabel 3.1

Opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit (x €1.000,-), 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2008

Aantal verkochte woongelegenheden aan eigenaar-bewoners

15.100

16.400

15.800

14.300

13.000

Aantal verkochte woongelegenheden aan andere verhuurders

2.400

4.900

3.500

28.000

5.600

Totaal aantal verkochte woongelegenheden

17.500

21.300

19.300

42.300

18.600

0,74

0,88

0,80

1,78

0,78

120

117

129

97

124

5

5

5

3

4

115

112

123

95

119

Verkochte woongelegenheden als percentage van de totale
woongelegenheden
Bruto verkoopprijs per woongelegenheid
Verkoopkosten per woongelegenheid
Netto kasstroom per verkochte woongelegenheid

In tabel 3.1 is een overzicht opgenomen van de aantallen verkochte woongelegenheden in
de periode 2004-2008 zowel aan eigenaar-bewoners als aan andere verhuurders. In deze tabel
is tevens informatie opgenomen over de bruto verkoopprijzen en de verkoopkosten per woongelegenheid en de netto kasstroom als het saldo hiervan.

22

58

Dat is een klein verschil met de aantallen gepresenteerd in het volkshuivestelijke deel van de rapportage. In dit financiële deel worden
de gegevens van het Wooninvesteringsfonds niet meegenomen.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 3.4

Opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit (x € 1.000,-), 2004-2008

140
120
100
80
60
40
20
0
2004

2005

2006

2007

2008

Netto kasstroom per verkochte woongelegenheid

Uit grafiek 3.4 blijkt dat de netto kasstroom per woongelegenheid sterk is gestegen ten opzichte van 2007. Dit beeld wordt beïnvloed door het grote aantal verkopen aan eigen verbindingen in 2007. Het aantal verkochte woongelegenheden aan eigen verbindingen en andere
verhuurders is zeer sterk gedaald in 2008. Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door het
vrijwel wegvallen van het aantal verkopen aan eigen verbindingen (het zogenaamde ‘doorzakken’) in 2008 23.

23

De overdracht van onroerend goed aan een verbinding wordt gezien als de overdracht aan een derde. Hierop is het bepaalde in artikel
11d van het Bbsh van toepassing. Dat wil zeggen dat een voorgenomen overdracht moet worden gemeld bij de minister voor Wonen,
Wijken en Integratie en dat de minister goedkeuring moet verlenen voor de overdracht. Overdracht van woningen aan verbindingen in
het gereguleerde gebied uit fiscale of beheertechnische motieven wordt in principe niet toegestaan.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

59

Tabel 3.2

Opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit (x € 1.000,-), 2007 en 2008
2007
Verkoop aan

2008

Verkoop aan

Verkoop aan

Verkoop aan

eigenaar-

andere

eigenaar-

andere

bewoners

verhuurders

bewoners

verhuurders

Zittende huurders

4.877

nvt

3.925

0

Overige natuurlijke personen

9.426

nvt

9.085

0

Eigen verbindingen

nvt

23.659

nvt

821

Toegelaten instellingen

nvt

3.598

nvt

3.988

Beleggers

nvt

486

nvt

123

Overigen

nvt

251

nvt

628

14.303

27.994

13.010

5.560

0,60

1,18

0,55

0,23

146

72

146

70

7

0

6

1

Totaal aantal verkochte woongelegenheden
Verkochte woongelegenheden als percentage van de
totale woongelegenheden
Bruto verkoopprijs per woongelegenheid
Verkoopkosten per woongelegenheid

In 2007 werden er nog 23.700 woongelegenheden (1,2% van het totale aantal woongelegenheden) verkocht aan eigen verbindingen. In 2008 ging het slechts om 800 woongelegenheden (zie tabel 3.2). Het meetellen van deze verkopen geeft een vertekend beeld van de
verkoopopbrengsten aangezien dit feitelijk ‘intercompany transacties’ zijn en de verbindingen
veelal zijn gefinancierd vanuit de toegelaten instelling. Externe financiering van verbindingen
vindt in beperkte mate plaats. De ingaande kasstromen uit hoofde van de verkopen aan eigen
verbindingen staan (deels) tegenover de uitgaande kasstromen in verband met de financiering
van de verbindingen.
In tabel 3.2 zijn de aantallen verkochte woongelegenheden in 2007 en 2008 gespecificeerd.
Hierbij zijn de financiële gegevens met betrekking tot de verkopen van het bestaande bezit gesplitst in de verkopen aan eigenaar-bewoners en de verkopen aan andere verhuurders, waaronder de verkopen aan eigen verbindingen.
Hoewel bij de verkopen aan andere verhuurders een enigszins lagere verkoopprijs mag
worden verwacht als gevolg van complexgewijze verkopen in bewoonde staat, is het verschil
met de bruto verkoopprijs bij verkoop aan eigenaar-bewoners zowel in 2007 als in 2008 erg
groot. De verkoopprijs aan eigenaar-bewoners was in 2008 gemiddeld € 146.000,-, terwijl de
verkoopprijs aan andere verhuurders gemiddeld slechts € 72.000,- bedroeg. De woongelegenheden die zijn verkocht aan andere verhuurders, zijn gemiddeld genomen voor minder dan
de helft van de prijs die aan eigenaar-bewoners is gevraagd, van de hand gedaan. Hierdoor
bestaat het risico op weglek van maatschappelijk gebonden vermogen bij de verkopende
corporatie. Als de aankoop wordt gedaan door een instelling buiten de sector, speelt dit risico
op het niveau van de sector als geheel. De onderlinge verkoop van woongelegenheden tussen
corporaties (4.000 woongelegenheden) wordt in tegenstelling tot 2007 nu maar beperkt veroorzaakt door het aantal transacties met het Wif. Waar vorig jaar de corporaties nog ongeveer
1.500 woongelegenheden verkochten aan het Wif, is dit aantal in 2008 gedaald tot ruim 600.

60

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Wanneer het verstorende effect van de verkoop van het bestaande bezit aan eigen verbindingen in 2007 buiten beschouwing wordt gelaten 24, blijkt dat de bruto verkoopprijs en de
netto kasstroom per woongelegenheid gedaald zijn ten opzichte van 2006 en 2007.
Grafiek 3.5

Bruto verkoopprijs en netto kasstroom (x € 1.000,-) per woongelegenheid, 2004-2008

135
130
125
Bruto verkoopprijs per
woongelegenheid

120
115

Netto kasstroom per
verkochte
woongelegenheid

110
105
100
2004

2005

2006

2007

2008

De bruto verkoopprijs bedraagt in 2008 € 124.000,- per woongelegenheid. In zowel 2006
als 2007 ging het om € 129.000,-. Na verkoopkosten resulteert in 2008 een netto kasstroom
(bruto verkoopprijs minus verkoopkosten) van € 119.000,- per woongelegenheid. In totaal voor
de gehele sector met een correctie voor de verkopen aan eigen verbindingen, bedragen de
bruto verkoopprijs en de totale netto kasstroom in 2008 respectievelijk € 2,2 miljard en
€ 2,1 miljard. Dit niveau is lager dan het niveau in 2007 (van € 2,4 miljard en € 2,3 miljard). De
totale netto kasstroom uit de verkoop aan eigenaar-bewoners bedraagt in 2008 sectorbreed
bijna € 1,8 miljard. De verkoop aan eigenaar-bewoners levert hiermee, ondanks het gedaalde
aantal transacties nog steeds een belangrijke bijdrage aan de financiering van de investeringen van de corporaties.
De balans tussen investeren en desinvesteren is voor de corporaties belangrijk in de financiële sturing. Op basis van de gerealiseerde cijfers, zonder dat daarbij rekening gehouden
is met het moment van verwerken in de jaarrekening, ontstaat globaal het volgende beeld
op sectorniveau. De nieuwbouw en de aankoop van eigen verbindingen en van derden gaat
gepaard met een investeringsniveau van circa € 4,9 miljard. Het hiermee gemoeide onrendabel
op basis van de opgave van de corporaties bedraagt ongeveer € 1,4 miljard.
24

De bruto verkoopprijs en de netto kasstroom per woongelegenheid voor 2007 zijn hierbij gecorrigeerd voor de 23.700 verkopen aan
eigen verbindingen tegen een prijs van € 72.000,- per woongelegenheid (zie tabel 3.2). In het hanteren van een prijs van
€ 72.000,- per woongelegenheid bij deze correctie schuilt een kleine onzuiverheid, aangezien dit niet alleen het gemiddelde is van de verkopen aan eigen verbindingen, maar ook van de verkopen aan toegelaten instellingen, beleggers en overigen. Gezien de geringe omvang
van laatstgenoemde categorieën in verhouding tot het aantal verkopen aan eigen verbindingen, zal dit effect echter zeer beperkt zijn.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

61

De netto kasstroom van de verkopen exclusief verkoop aan eigen verbinding bedraagt € 2,1
miljard. De winst van deze verkopen bedraagt op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde € 1,5 miljard. Dus afgezien van andere investeringen (woningverbetering, nieuwbouw
huur in de verbinding zelf) levert de verkoop voldoende op om de onrendabele top te financieren (€ 2,1 miljard versus € 1,4 miljard) en is de verkoopwinst nog net iets groter dan het
onrendabel (€ 1,5 miljard versus € 1,4 miljard).

3.4

Verkoop nieuwbouw
Het totale aantal koopwoningen dat door de corporaties en de verbindingen van corpora-

ties in 2008 is opgeleverd, bedraagt 8.500. Hierbij zijn de aantallen van de verbindingen gecorrigeerd voor het percentage kapitaalsdeelname door derden. Het totale aantal opgeleverde
koopwoningen is hiermee nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2007. Wel heeft er een
verdere verschuiving plaatsgevonden in de verhouding van het aantal koopwoningen dat door
de corporaties is ontwikkeld (dit is verder gedaald naar een niveau van bijna 6.000) en het
aantal koopwoningen dat door de verbindingen van corporaties is ontwikkeld (dit is gestegen).
Tabel 3.3

Opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw (x € 1.000,-), 2004-2008
2004

2005

2006

2007

2008

Bruto stichtingskosten per woongelegenheid

166

180

180

178

181

Netto verkoopresultaat per woongelegenheid

13

19

16

18

12

De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2008 door de corporaties zijn
opgeleverd bedragen € 181.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee licht gestegen ten
opzichte van 2007 (€ 178.000,- per woongelegenheid). Corporaties hebben in 2008 gemiddeld
genomen een netto verkoopresultaat van ongeveer € 12.000,- per koopwoning gerealiseerd.
Dit is een daling ten opzichte van 2007. De daling van het verkoopresultaat zou mede het
gevolg kunnen zijn van het vaker hanteren van constructies met verkoop onder voorwaarden.
Bij dergelijke constructies is de verkoopwinst bij oplevering kleiner of negatief, maar worden
in toekomstige jaren via winstdeling weer extra inkomsten geboekt. Gesplitst naar bestemming van deze nieuwbouw ontstaat een gedifferentieerd beeld. Bij de woongelegenheden die
zijn verkocht aan derden bestemd voor verhuur, zijn de bruto stichtingskosten en het netto
verkoopresultaat per koopwoning respectieveljk € 137.000,- en € 6.000,-. Bij de koopwoongelegenheden die aan particulieren verkocht worden, zijn dit respectievelijk € 197.000,- en
€ 13.000,-. Daarnaast is er ook een grote spreiding in de hoogte van de verkoopresultaten
per corporatie. De bouw van koopwoningen blijkt een risicovolle activiteit die soms ook tot
forse verliezen leidt. De top tien van corporaties die in absolute zin in 2008 grote verliezen op
nieuwbouw van opgeleverde koop leden, begint met een verlies van € 0,7 miljoen en eindigt
bij ruim € 2,1 miljoen. In relatieve zin bestaat de top tien uit een verlies van € 24.000,- tot
€ 62.000,- per koopwoning.

62

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 3.6

Netto sectorale verkoopresultaat nieuwbouw koop totaal (x € 1 miljoen), 2004-2008

140
120
100
80
60
40
20
2004

2005

2006

2007

2008

In grafiek 3.6 is de ontwikkeling van het totale netto verkoopresultaat (in absolute bedragen sectorbreed) uit de verkoop van nieuwbouw weergegeven. Het totale netto verkoopresultaat bedroeg in 2008 € 70 miljoen en is hiermee fors lager uitgekomen dan in de voorgaande
drie jaren (2005-2007). De nieuwbouw van koopwoningen levert hiermee slechts een heel
bescheiden bijdrage aan de financiering van de investeringen van de corporaties.
Tabel 3.4

Opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw in verbindingen (x € 1.000,-), 2008
Bestemd

Voor derden

verkoop

bestemd

Totaal

voor verhuur
Bruto stichtingskosten per woongelegenheid

197

137

164

Netto verkoopresultaat per woongelegenheid

13

6

9

Netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten

6,6

4,3

5,5

Uit tabel 3.4 blijkt dat de gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2008
door de verbindingen van corporaties zijn opgeleverd, € 197.000,- per woongelegenheid bedragen. Deze zijn hiermee hoger dan de gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen
(€ 181.000,-) die door de toegelaten instellingen zijn opgeleverd.
De verbindingen van corporaties hebben in 2008 gemiddeld genomen een netto marge van
5,5% gerealiseerd op de verkoop van koopwoningen. Dat is iets minder dan vorig jaar toen
6,2% gerealiseerd werd. Het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten is ook iets lager dan de netto marge die door toegelaten instellingen in 2008 werd gehaald
op de verkoop van nieuwbouw koop (6,6%).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

63

Verder is het opvallend dat het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten bij de woongelegenheden die zijn verkocht aan derden bestemd voor verhuur, veel
beter is dan de netto marge van 1,3% die in 2007 gerealiseerd werd. Het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten bedraagt bij de woongelegenheden die zijn
verkocht aan derden bestemd voor verhuur, 4,3%, terwijl dit bij de overige koopwoongelegenheden 6,6% bedraagt. In 2007 was daar nog een netto marge van 8,7% waar te nemen.

64

Centraal Fonds Volkshuisvesting

4
Vermogenspositie corporaties

4.1

Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de vermogenspositie van de Nederlandse woningcorporaties nader

uiteengezet. De confrontatie tussen vermogen en risico bepaalt de feitelijke financiële positie
van de Nederlandse corporaties. Bij de bepaling van het vermogen van de woningcorporaties
is een sectorale balans het vertrekpunt. Deze sectorale balans wordt in paragraaf 4.2 uiteengezet. Een belangrijk onderdeel van de balans is de waardering van de materiële vaste activa
in exploitatie op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De elementen van de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de ontwikkeling daarvan komen in paragraaf 4.3 aan
de orde. Vervolgens zullen in paragraaf 4.4 enkele overige belangrijke balansposten worden
toegelicht. In paragraaf 4.5 wordt het volkshuisvestelijk vermogen als resultaat van alle voorafgaande waarderingsvraagstukken uiteengezet. Daarbij wordt ingegaan op de ontwikkeling
van het vermogen. Vervolgens wordt in paragraaf 4.6 de omvang van het risico voor het verslagjaar 2008 behandeld. Ten slotte wordt in paragraaf 4.7 ingegaan op de confrontatie van
het volkshuisvestelijk vermogen met het berekende risico.

4.2

Balans verslagjaar 2008
De balans geeft de vermogenspositie van een woningcorporatie weer. Het eigen vermogen

is het verschil tussen de waarde van de bezittingen (de activa) en de waarde van de schulden
(de passiva). De hoogte van het vermogen wordt sterk bepaald door de toegepaste waarderingsgrondslagen. Bij het vaststellen van de balans gelden twee belangrijke uitgangspunten:
♦ De balanswaardering van het vastgoed is gebaseerd op de doorexploitatiewaarde.
♦ Vermogenseffecten als gevolg van niet-juridische verplichtingen worden niet in de
balanswaardering meegenomen.
De doorexploitatiewaarde van het vastgoed komt tot uitdrukking in de door het Fonds berekende volkhuisvestelijke exploitatiewaarde. Het Fonds uniformeert de opgegeven bedrijfswaarde tot de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze uniformering is noodzakelijk om,
rekening houdend met de beleidskeuzes van corporaties, te komen tot plausibele en vergelijkbare vastgoedwaarderingen in gelijke omstandigheden. Aanpassing van de balanswaardering
door het Fonds als gevolg van verwerking van niet-juridische verplichtingen is in een aantal
specifieke situaties van toepassing.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

65

Tabel 4.1

Balans corporaties totaal, 2007 en 2008
x € 1 miljoen

x €1,- per
verhuureenheid

2007

2008

2007

2008

90.332

95.007

37.184

38.917

in exploitatie

82.549

86.457

33.980

35.415

in ontwikkeling

6.360

7.024

2.618

2.877

Activa
Totaal materiële vaste activa

ten dienste van exploitatie

1.422

1.526

585

625

Totaal financiële vaste activa

4.261

4.921

1.754

2.016

te vorderen BWS-subsidies
deelnemingen
effecten
overige financiële vaste activa
Vlottende activa
voorraden
onderhanden projecten
effecten
liquide middelen
vorderingen en overige vlottende activa

441

324

182

133

1.412

1.085

581

444

866

1.091

356

447

1.543

2.421

635

992

6.934

6.481

2.854

2.655

268

396

110

162

1.167

1.135

480

465

293

339

121

139

2.320

2.077

955

851

2.886

2.534

1.188

1.038

101.527

106.409

41.792

43.588

Totaal eigen vermogen

32.108

32.416

13.217

13.279

Totaal voorzieningen

1.141

1.919

470

786

2

2

1

1

Totaal activa
Passiva

voorziening pensioenen
voorziening latente belastingverplichting
voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
overige voorzieningen

1

66

0

27

1.000

1.583

412

648

137

268

56

110

60.200

63.469

24.780

25.998

leningen overheid en kredietinstellingen

59.191

62.359

24.365

25.544

waarborgsommen en overige schulden

1.009

1.110

415

455

Langlopende schulden

Kortlopende schulden
Totaal passiva

8.078

8.605

3.325

3.525

101.527

106.409

41.792

43.588

De waarde van de totale materiële vaste activa in 2008 bedraagt € 38.917,- per verhuureenheid. Bij de materiële vaste activa in exploitatie is een forse stijging van € 1.435,- per
verhuureenheid ten opzichte van 2007 opgetreden. Deze stijging betreft de totale stijging,
inclusief effecten van voorraadmutaties en de waardeontwikkeling van de bestaande voorraad. Bij de post materieel vaste activa in ontwikkeling is ook een duidelijke stijging (+ € 259,-)
zichtbaar.

66

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De cijfers voor zowel 2007 als 2008 zijn gecorrigeerd door het elimineren van de afboekingen die het gevolg zijn van feitelijke verplichtingen. Het gaat in 2008 om een bedrag van
€ 950 miljoen. De opgegeven voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw is daarnaast
bijgesteld, door voorzieningen die betrekking hebben op feitelijke verplichtingen niet mee te
nemen. Het betreft een post van circa € 1,5 miljard euro. Het resterende cijfer laat overigens
zien dat de voorziening wegens harde juridische verplichtingen sterk is toegenomen vergeleken met 2007.
De overweging in de methodiek van het Fonds om deze vermogenseffecten van feitelijke
verplichtingen niet mee te nemen is de volgende. In de waardering van het vastgoed houdt het
Fonds geen rekening met verkopen (desinvesteringen). De opgegeven bedrijfswaarde wordt
hiervoor met € 5,6 miljard neerwaarts bijgesteld. De keerzijde is dat de feitelijke verplichtingen die voortvloeien uit toekomstige investeringen ook buiten beschouwing worden gelaten.
Alleen de effecten van juridische verplichtingen worden meegenomen. De andere effecten
(verkoop en investeringen op basis van een feitelijke verplichting) komen in beeld bij de beoordeling van de activiteiten in de prognoseperiode. Een neveneffect is dat deze waarderingsmethode redelijk dicht aansluit bij de feitelijke kasstromen die optreden als gevolg van investeren en desinvesteren. Het deel van de productie van nieuwbouw huur dat in verbindingen
plaatsvindt, is in deze cijfers niet terug te vinden. De cijfers in de enkelvoudige balans laten
overigens zien dat de omvang van de productie nieuwbouw huur in aanbouw is toegenomen.
Waar de waarde van de balanspost deelnemingen in 2007 ten opzichte van 2006 nog fors
steeg, is deze in 2008 met € 327 miljoen gedaald. Er is daarmee een einde gekomen aan de
ontwikkeling dat woningen ‘doorzakken’ naar verbindingen.
Deze ontwikkeling is ook zichtbaar in de daling van de balanspost vorderingen en overige
vlottende activa. Vorderingen op groepsmaatschappijen (deelnemingen) worden onder deze
balanspost verantwoord. In de opgave van de corporatie was onder deze activa ook een actieve
belastinglatentie opgenomen met een omvang van ruim € 800 miljoen. Het Fonds neemt deze
post in haar geheel niet mee omdat de realisatie van deze latentie vanuit de waardering die
het Fonds hanteert, niet aan de orde is. Mocht uiteindelijk de toekomstige te betalen Vpb door
de latente actieve belastingvordering feitelijk minder worden, dan wordt dat bij de realisatie
wel duidelijk. De post overige financiële vaste activa is zeer sterk toegenomen. Dit is het gevolg van meer financiële relaties met verbindingen en een mogelijke groei van deposito’s die
duurzaam worden aangehouden. In het weergegeven bedrag is overigens wel een neerwaartse
correctie toegepast voor de zogenaamde verkoop onder voorwaarden. Conform de verslaggevingregels mag de winst niet worden verwerkt en wordt de vordering op deze wijze verwerkt
met als tegenhanger dat de terugkoopverplichting onder de schulden moet worden opgenomen. Pas bij terugkoop mag de transactie in zijn geheel worden verwerkt. Vanuit het oogpunt
van vergelijkbaarheid corrigeert het Fonds deze post mede om balansvergroting tegen te gaan.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

67

Aan de passiefzijde van de balans is de ontwikkeling van de balanspost langlopende
schulden sterk bepalend voor de vermogenspositie. Evenals in 2007 wordt er in 2008 weer een
duidelijke toename van de omvang van de langlopende schulden, gewaardeerd tegen de rentabiliteitswaarde, zichtbaar. De gemiddelde langlopende schuld per verhuureenheid neemt in
2008 met € 1.219,- toe. Ook de post overige voorzieningen is tevens duidelijk toegenomen. Het
Fonds telt de overige voorzieningen in beginsel bij het eigen vermogen, tenzij deze voorzieningen een uitdrukking zijn van een negatieve vermogenswaarde van verbindingen. De stijging
kan hieraan worden toegerekend. Per saldo is het eigen vermogen met een kleine stijging van
€ 62,- per verhuureenheid in absolute zin redelijk constant gebleven. Als aandeel van het balanstotaal is er echter sprake van een daling van 31,6% in 2007 naar 30,5% in 2008.

4.3

Materiële vaste activa: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
Het Fonds uniformeert de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van materieel
vast actief in exploitatie tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze uniformering is
noodzakelijk om te komen tot een plausibele bedrijfswaarde, waarbij corporaties, rekening
houdend met beleidskeuzen, op vergelijkbare wijze worden gewaardeerd. Deze uniformering
geschiedt in zeven stappen 25:
♦ Gelijkschakelen moment van disconteren : het Fonds gaat ervan uit dat de kasstromen
in de bedrijfswaarde gemiddeld genomen midden in het jaar ontvangen respectievelijk
betaald worden.
♦ Elimineren van effecten toekomstige verkoop : op basis van de waarderingsgrondslag
doorexploitatiewaarde worden eventuele toekomstige opbrengsten van verkopen uit de
bedrijfswaarde gelicht.
♦ Toetsing parameters : de door de corporatie opgegeven parameters worden vanuit
plausibiliteit getoetst aan bepaalde grenswaarden. Een aantal parameters wordt
uniform vastgesteld.
♦ Bijdrageheffing (projectsteun 40 wijken) : bij de berekening van de bedrijfswaarde
wordt rekening gehouden met de heffing voor nog negen jaren (periode 2009-2018). De
heffing over 2008 is verwerkt als last in het resultaat en vormt hierdoor geen onderdeel
meer van de waarde ultimo 2008.
♦ Toetsing opgegeven levensduur : de door de corporatie opgegeven levensduur wordt
getoetst aan een bandbreedte, behorend bij de door het Fonds berekende levensduur op
basis van bezitskenmerken.
♦ Toetsing restwaarde : het Fonds hanteert een uniforme restwaarde.
♦ Toetsing lastenniveaus : de in de opgegeven bedrijfswaarde gehanteerde
lastenkasstromen (onderhoud plus overige exploitatielasten) worden getoetst aan een
ruime bandbreedte.
In tabel 4.2 is weergegeven hoe vanuit de opgegeven bedrijfswaarde in de zeven stappen
van de uniformering de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is bepaald.

25

68

Voor een uitgebreide uitleg van de uniformering is de Fondspublicatie ‘De volkhuisvestelijke exploitatiewaarde’ 2008 beschikbaar. Daarnaast is in de Beleidsregels 2009 een actuele beschrijving opgenomen van de gehanteerde handelswijze.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 4.2

Effecten uniformering bedrijfswaarde (x € 1 miljoen totaal en x € 1,- per vhe),
2007 en 2008
2007
x € 1mln.

2008
x € 1,-

x € 1mln.

per vhe
Opgegeven bedrijfswaarde

99.599

40.992

x € 1,per vhe

102.848

42.129

Correctie discontering

1.100

453

870

356

Correctie elemineren verkoopportefeuille

-4.928

-2.029

-5.602

-2.295

Correctie parameters

-4.733

-1.948

-3.006

-1.231

69

28

-397

-163

Correctie sectorspecifieke heffing
Correctie levensduur

-159

-66

-167

-68

Correctie restwaarde

-7.345

-3.023

-7.349

-3.010

Correctie lastennivau

-1.052

-433

-739

-303

Totaal effect uniformering

-17.049

-7.018

-16.390

-6.714

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

82.549

33.980

86.457

35.415

De door het Fonds gehanteerde uniformering leidt evenals in 2007 tot een vrij forse neerwaartse bijstelling van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Deze neerwaartse bijstelling vloeit met name voort uit de correctie door het elimineren van de verkoopportefeuille,
de correctie parameters, de correctie restwaarde en de correctie lastenniveau.
De forse omvang en toename van de correctie elimineren verkoopportefeuille ten opzichte
van vorig jaar wordt veroorzaakt door een relatief groot aantal corporaties dat toekomstige
verkoopopbrengsten in de bedrijfswaarde inrekent. Bij de correctie parameters is een relatief klein aantal corporaties verantwoordelijk voor een groot deel van deze correctie. Dit zijn
corporaties die met name met betrekking tot de toekomstige huurstijging stijgingsfactoren
hebben opgenomen die niet in verhouding staan met de actuele inflatieverwachtingen en
daarnaast gedurende de gehele levensduur uitgaan van boveninflatoire huurstijgingen. Ten
aanzien van de correctie restwaarde geldt dat bij individuele corporaties er sprake is van zowel negatieve als positieve correcties. De grotere correctie op het lastenniveau in 2008 is een
gevolg van de strengere beoordeling van de aansluiting van de lasten in de bedrijfswaarde op
de lastenkasstromen.
De uniformering van de bedrijfswaarde leidt in voorkomende gevallen tot aanpassingen
van de onderliggende kasstromen. De contante waarde van deze geüniformeerde in- en uitgaande kasstromen bepalen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

69

Tabel 4.3

Contante waarde van kasstromen in de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde
(x € miljoen totaal en x € 1,- per vhe), 2007 en 2008
2007

2008
x € 1,-

x € 1,-

x € 1 mln.

per vhe

x € 1 mln.

per vhe

169.858

69.920

174.692

71.558

592

790

336

138

Kasstroom
CW huur minus huurderving
CW bijdragen en inkomsten uit verkoop
CW restwaarde

4.985

2.052

5.010

2.052

CW ingaande kasstromen

175.435

72.762

180.038

73.748

CW onderhoudsuitgaven

47.357

19.494

46.147

18.903

CW beheeruitgaven

43.133

18.301

44.256

18.128

CW verbeteringsuitgaven

2.325

957

2.651

1.086

CW heffing projectsteun 40 wijken

72

30

527

216

CW uitgaande kasstromen

92.887

38.782

93.581

38.333

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

82.549

33.980

86.457

35.415

De volkhuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2008 met € 1.435,- per woongelegenheid fors
toegenomen ten opzichte van 2007. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de groei van
de contante waarde van de huur met € 1.638,-. Hierbij spelen de volgende effecten: de relatief grote oplevering van nieuwbouw in samenhang met de hogere huurniveaus en de langere
levensduur, de huurgroei in de bestaande voorraad in 2008 als gevolg van de huurstijging
per 1 juli, de effecten van de harmonisatie-ineens en de minder afnemende levensduur van
de bestaande voorraad in vergelijking met de verwachtingen van vorig jaar. De groei van de
contante waarde van de overige exploitatie-uitgaven hangt samen met de in hoofdstuk 2 geconstateerde ontwikkeling in de bedrijfslasten en de strakkere koppeling die het Fonds heeft
aangebracht tussen de kasstroomprognose van corporaties en de bedrijfswaardeopgave met
betrekking tot de lasten. De totale stijging van de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde in 2008
bedraagt bijna € 3,9 miljard. Deze stijging is in tabel 4.4 uitgesplitst.
Tabel 4.4

Mutatie volkshuisvestelijke exploitatiewaarde verschillende effecten, x € 1 miljoen, 2008
Verloop volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

CW uitgaande

CW netto

kasstroom

kasstroom

kasstroom

Effect voorraadmutatie

7.603

1.962

5.641

Effect bestaande voorraad

-3.000

-1.267

-1.733

Effect autonome ontwikkeling

-1.754

-1.402

-352

Effect parameter wijzigingen

-1.784

-4.250

2.466

0

451

-451

538

3.933

-3.395

4.603

694

3.909

Effect heffing bijzonder projectsteun
Effect niveauwijzigingen
Totaal mutatie

70

CW ingaande

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De waardeverandering van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde in 2008 wordt in de
eerste plaats veroorzaakt door mutaties in de voorraad. Het totale waarde-effect als gevolg
van nieuwbouw, aankoop, woningverbetering, verkoop en sloop bedroeg in 2008 € 5.641 miljoen. De waardemutatie van de bestaande voorraad (woongelegenheden die zowel primo als
ultimo 2008 in bezit van de corporatie zijn) bedraagt minus € 1.733 miljoen. Dit komt overeen
met de mutatie actuele waarde, zoals die in de winst- en verliesrekening in hoofdstuk 2 is
verantwoord.
De waardemutatie van de bestaande voorraad is nader onder te verdelen. In de eerste
plaats is er het effect van de autonome ontwikkeling. Doordat de bedrijfswaarde een jaar opschuift, vindt een waardedaling plaats ter hoogte van de vrijgevallen kasstromen. Daarnaast
worden de toekomstige kasstromen juist meer waard doordat zij een jaar dichterbij komen.
De combinatie van deze twee effecten is de autonome ontwikkeling in de volkhuisvestelijke
exploitatiewaarde.
In de tweede plaats is er een effect als gevolg van parameterwijzigingen en niveauwijzigingen van de onderliggende kasstromen. De uniformering van de bedrijfswaarde tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde heeft ook betrekking op de parameters. De geüniformeerde
parameters van de jaren 2008 en 2007 zijn verschillend. Door de daling van de (te verwachten)
inflatie zijn de parameters voor de huurstijging in 2008 ten opzichte van 2007 naar beneden
bijgesteld. De daling van de verwachte inflatie leidt ook tot lagere stijgingsfactoren voor de
onderhouds- en beheerlastenontwikkeling. Hierdoor treedt een waarde-effect op als gevolg
van parameterwijzigingen. Opvallend hierbij is het per saldo positieve effect van parameterwijzigingen op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De lagere contante waarden van de
uitgaven (met name onderhoud en beheer) zijn groter dan het “verlies” aan huurinkomsten.
Het laat zich aanzien dat de effecten van de lagere verwachte inflatie op de huurverhoging
daarnaast gemitigeerd worden doordat corporaties meer ruimte benutten in de jaarlijkse
huurstijging en/of huurharmonisatie.
Als derde element speelt de methodische wijziging van het meenemen van de heffing
bijzondere projectsteun. In de beoordeling van 2008 is het effect van deze heffing voor een periode van tien jaar in de bepaling van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde meegenomen.
In de beoordeling van 2007 was de heffing slechts voor één jaar meegenomen.
Als laatste element wordt het effect van niveauwijzigingen bepaald. Hiermee wordt
bedoeld de absolute stijging van de (startwaarden van de) onderliggende kasstromen. De uitgaande kasstromen voor de bestaande voorraad stijgen sneller dan de ingaande kasstromen.
In de bestaande voorraad vindt per saldo een afname van de netto kasstroom plaats die leidt
tot een verlaging van de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde voor het bestaande bezit en
daarmee het vermogen van de corporaties.
De in tabel 4.4 opgenomen ingaande en uitgaande kasstromen zijn nader onder te verdelen. Deze nadere onderverdeling maakt het mogelijk om bijvoorbeeld de diverse effecten op
de netto huurkasstroom en de onderhouds- en beheerkasstroom inzichtelijk te maken. In tabel
4.5 is deze nadere uitsplitsing weergegeven.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

71

Mutatie kasstromen in de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde naar verschillende

Tabel 4.5

effecten, (x € 1 miljoen), 2008
Contante waarde ingaande kasstromen

Contante waarde uitgaande kasstromen

Netto

Ov. inkomsten

huren

plus verkoop

Restwaarde

Bijzondere
Onderhoud

Beheer

Verbetering

projectsteun

Effect voorraadmutatie

7.647

-5

-39

1.149

831

-18

0

Effect bestaande voorraad

-2.814

-251

64

-2.359

291

344

455

Effect autonome ontwikkeling

-2.045

-8

299

-915

-630

140

4

Effect parameter wijzigingen

-1.784

0

0

-3.135

-1.115

0

0

Effect heffing bijzonder projectsteun
Effect niveauwijzigingen
Totale mutatie

0

0

0

0

0

0

451

1.015

-243

-235

1.691

2.037

205

0

4.834

-256

25

-1.210

1.123

326

455

Bij de ingaande kasstromen blijkt de netto huurkasstroom verreweg de belangrijkste kasstroom. De netto huurkasstroom daalt voor de bestaande voorraad als gevolg van de autonome ontwikkeling en de lagere huurparameter. Opvallend is dat er het op het gebied van
huurniveau gemiddeld genomen sprake is van een toename.
Als de aandacht wordt gericht op de uitgaande kasstromen, vallen de onderhouds- en
beheerkasstroom in het bijzonder op. Per saldo is sprake van een daling van de contante
waarde van deze lastenkasstromen. Deze wordt grotendeels veroorzaakt door de effecten van
de parameteraanpassingen. Opvallend daarbij is dat het absolute niveau van de lastenkasstromen (niveauwijziging) wel duidelijk toeneemt. Ook in deze analyse van de mutatie van de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde blijkt een forse toename van zowel de onderhoudslasten
als de beheerlasten.
Naast de ontwikkeling van de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde is het interessant om de
verschillen in de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde tussen corporaties ultimo 2008 te bezien. Om verschillen als gevolg van omvang te neutraliseren, zal de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per verhuureenheid bij deze analyse het uitgangspunt zijn.
Tabel 4.6

Gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per verhuureenheid naar
grootteklasse, (x € 1,-), 2008
Vhv exploitatiewaarde per vhe
Grootteklasse

72

< 500

36.864

500-5.000

36.965

5.000-10.000

35.433

10.000-20.000

33.782

≥ 20.000

34.329

Nederland

35.415

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De lagere gemiddelde waarde bij de grotere corporaties wordt veroorzaakt door het wat
oudere bezit. Bij dit bezit leidt de gemiddeld lagere restant levensduur en het lagere huurniveau tot een lagere gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Naast verschillen naar
grootteklasse is ook bezien of de volkhuisvestelijke exploitatiewaarde verschilt naar type
corporatie. Hiertoe is de referentiegroep indeling van het Fonds gebruikt.
Grafiek 4.1

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per referentiegroep, per verhuureenheid, (x € 1,-),
2007 en 2008

Het beeld dat uit de grafiek naar voren komt is verklaarbaar. Bij de studentenhuisvesters
is door het grote aantal onzelfstandige woningen een lage gemiddelde volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde zichtbaar. Het huurniveau van onzelfstandige woningen is gemiddeld
genomen lager dan dat van zelfstandige woningen. De gemiddelde hoge waarde bij ouderenhuisvesters hangt samen met de specifieke marktsituatie en exploitatie in de woon-zorgsfeer.
Hierbij is sprake van relatief hoge huren die soms samen kunnen gaan met relatief lage
onderhoudslasten. Dit laatste hangt af van de afspraken over onderhoud die met de huurder
(vaak een zorginstelling) zijn gemaakt. Ook de gemiddelde hoge waarde van corporaties met
jong bezit is goed verklaarbaar. Jong woningbezit heeft een lange restant levensduur en een
relatief hoog huurniveau.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

73

4.4

Ontwikkeling langlopende schulden
Evenals het woningbezit worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen actuele

waarde. De rentabiliteitswaarde van de leningen geeft deze actuele waarde weer. Het verschil
tussen de nominale waarde en de rentabiliteitswaarde van leningen is de rentabiliteitswaardecorrectie. Als de rentabiliteitswaarde lager is dan de nominale waarde, levert het verschil
een additionele bijdrage aan het volkshuisvestelijk vermogen. Bij nieuwe leningen of herfinanciering ontstaat een dergelijk verschil indien de rentevoet van de aan te trekken lening dan
wel her te financieren lening, lager is dan de discontovoet van 6%.
Tabel 4.7

Ontwikkeling rentabiliteitswaarde en nominale waarde leningen, (x € 1 miljoen),
2007-2008
2007

2008

Nominale waarde leningen

65.454

69.932

Rentabiliteitswaardecorrectie

-5.108

-6.462

Rentabiliteitswaarde leningen

60.346

63.470

Uit tabel 4.7 blijkt dat de nominale schuld in 2008 met bijna € 4,5 miljard is toegenomen.
Over 2007 was de toename bijna € 3,1 miljard. De rentabiliteitswaarde leningen steeg in 2008
met ruim € 3,1 miljard. Deze forse toename van de leningenportefeuille wijst er op dat een
groot deel van de nieuwbouw en de in aanbouw zijnde productie (huur en koop) via leningen
gefinancierd is. Ook is er sprake van een toename van de rentabiliteitswaardecorrectie met
€ 1.354 miljoen. Deze forse toename wijst in de richting van langlopende renteafspraken bij
financiering of herfinanciering. De afgelopen jaren was de gestaag dalende rente een belangrijke verklaring voor de jaarlijkse stijging van de rentabiliteitswaardecorrectie. In 2008 is het
gemiddeld renteniveau gelijk gebleven ten opzichte van 2007. Echter door de groei van de
nominale omvang van de leningen neemt de rentabiliteitscorrectie zelf ook toe. Dit verklaart
echter onvoldoende de groei van de rentabiliteitswaardecorrectie. De relatief sterke groei is
met name veroorzaakt doordat in 2008 de rentevast periode voor nieuwe leningen of herzieningen van bestaande leningen is verlengd.

4.5

Het volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen is het centrale vermogensbegrip dat het Fonds hanteert

bij de financiële beoordeling van woningcorporaties. In de verslagjaren voor 2007 werd de vermogenspositie van corporaties door het Fonds gebaseerd op het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Deze twee vermogensbegrippen zijn niet direct met elkaar te vergelijken. Eén van de
principiële verschillen ligt in de benadering van het risico. In het gecorrigeerd weerstandsvermogen zit een aftrek voor risico besloten. In de huidige beoordelingsmethodiek van het Fonds
is juist een principiële scheiding aangebracht tussen het volkshuisvestelijk vermogen enerzijds
en de omvang van het risico anderzijds. In tabel 4.8 is daarom het gecorrigeerd weerstandsvermogen zonder aftrek van risico voor de periode 2004-2006 weergegeven.

74

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 4.8

Vermogenspositie (x € 1 miljoen), 2004- 2008
2004

2005

Volkshuisvestelijk vermogen
Volkshuisvestelijk vermogen in % balanstotaal
Gecorrigeerd weerstandsvermogen incl. risicoaftrek
Gecorrigeerd weerstandsvermogen incl. risicoaftrek in % balanstotaal

2006

2007

2008

31.911

32.108

32.416

32,7

31,6

30,5

31.502

33.749

32.816

32,6

33,7

32,6

Het volkshuisvestelijk vermogen betreft het vermogen zoals dat in de definitieve financiële
beoordeling is bepaald. In 2008 hebben zich geen specifieke wijzigingen in de berekeningsgrondslagen voorgedaan. Het totale volkshuisvestelijk vermogen is in 2008 in absolute zin
heel licht toegenomen ten opzichte van 2007. De relatieve afname uitgedrukt in aandeel van
het balanstotaal (-1,1 %) is daarentegen redelijk fors.
Tussen corporaties is er een grote spreiding in de hoogte van het volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal. In grafiek 4.2 is deze spreiding weergegeven. Het
gemiddelde volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal bedraagt 30,5%.
Zes corporaties (1,5% van het aantal corporaties) hebben een negatief volkshuisvestelijk
vermogen. Bij 13 corporaties bedraagt het volkshuisvestelijk vermogen meer dan 75% van het
balanstotaal.
Spreiding volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal, ultimo 2008

16
14

In % totaal corproaties

Grafiek 4.2

12
10
8
6
4
2
0
<0 <5 <10 <15 <20 <25 <30 <35 <40 <45 <50 <55 <60 <65 <70 <75 >75
Volkshuisvestelijk vermogen

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

75

In tabel 4.9 zijn voor de verschillende grootteklassen van corporaties de gemiddelde vermogenspositie en de aandelen naar verschillende vermogensklassen weergegeven. De spreiding
van het volkshuisvestelijk vermogen verschilt sterk per grootteklasse. Van de corporaties met
minder dan 500 verhuureenheden heeft de helft een volkhuisvestelijk vermogen van minimaal
45% van het balanstotaal. Deze corporaties hebben een relatief sterke vermogenspositie, maar
die is sterk gerelateerd aan de omvang. In absolute zin zijn de volkshuisvestelijke vermogens
niet erg groot.
Tabel 4.9

Gemiddeld volkshuisvestelijk vermogen en spreiding volkshuisvestelijk vermogen naar
grootteklasse in percentage van het balanstotaal, 2008
Gemiddeld
vermogen in %

Vermogen in % van gecorrigeerd balanstotaal

Totaal

0-15%

15%-30%

30%-45%

45%-60%

>60%

percentage

balanstotaal
Grootteklasse
< 500

41,4

6,9

8,6

34,5

19,0

31,0

100,0

500-5.000

34,4

4,6

28,2

45,0

17,2

5,0

100,0

5.000-10.000

31,7

6,4

35,9

39,7

16,7

1,3

100,0

10.000-20.000

31,3

3,0

42,4

45,5

6,1

3,0

100,0

≥ 20.000

26,5

4,5

63,6

22,7

9,1

0,0

100,0

Het volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal neemt gemiddeld
genomen af naarmate de omvang van de corporatie in verhuureenheden toeneemt. Daarnaast
is de spreiding in de relatieve vermogenspositie bij kleinere corporaties groter dan bij de grote
corporaties.

4.6

De omvang van het risico en de Vpb-beklemming
Bij de financiële beoordeling van corporaties door het Fonds wordt het volkshuisvestelijk
vermogen afgezet tegen het totale risico en de vermogenseffecten als gevolg van de Vpbplicht voor corporaties.
Eerst wordt ingaan op de risicobepaling. De risicobepaling in de financiële beoordeling van
het Fonds is gebaseerd op de negatieve vermogenseffecten als gevolg van een slecht weer
scenario.
Het Fonds berekent het verschil in het te realiseren volkshuisvestelijke vermogen op basis
van een verwacht scenario en een slecht weer scenario. Het risico wordt als een absolute
waarde berekend en kan daarmee ook uitgedrukt worden als percentage van het balanstotaal.
De totale risicopositie is opgebouwd uit drie risicobronnen.
♦ Het marktrisico
♦ Het macro-economisch risico
♦ Het operationeel risico
Het marktrisico is het risico dat de huurinkomsten en verkoopinkomsten tegenvallen als
gevolg van negatieve marktontwikkelingen.

76

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het macro-economisch risico betreft het risico dat de exploitatie en rentelasten tegenvallen bij een slecht weer scenario. Het operationeel risico betreft de waardering van het risico
wegens tegenvallers/missers bij de beheersing van bedrijfsprocessen. Bij de bedrijfsprocessen
wordt onder andere gekeken naar deelnemingen, treasury en verkoopactiviteiten. Het totale
risico is niet gelijk aan een rechtstreekse optelling van de drie risicobronnen. De kans dat alle
drie onafhankelijke risico’s tegelijk optreden, is buitengewoon klein. Daarom is het totale berekende risico kleiner dan de som van de drie afzonderlijke risico’s.
De te betalen Vpb door corporaties heeft een effect op de financiële positie. De Vpb is een
winstbelasting, die niet direct samenhangt met de exploitatie van woningen (zoals bijvoorbeeld de onroerende zaakbelasting). Hierdoor maakt de te betalen Vpb geen deel uit van de
waarde van het bezit van corporaties en heeft de in de toekomst te betalen Vpb geen invloed
op de vermogensbepaling. De te betalen belasting moet echter wel opgebracht worden en
drukt dus wel op de financiële mogelijkheden van corporaties. Het Fonds hanteert daardoor
naast het te berekenen risico een bedrag als Vpb-beklemming. Daarbij wordt de contante
waarde van de over vijf jaar na balansdatum verschuldigde Vpb bepaald. Bij de beoordeling
geldt dat het vermogen van de corporatie groot genoeg moet zijn om het risico en de Vpbbeklemming te kunnen dragen.
Binnen het totale risico is het macro-economisch risico het meest dominant. Macroeconomische risico’s zoals tegenvallers als gevolg van een hogere dan de verwachte stijging
van de onderhouds- en overige exploitatiekosten, kunnen grote gevolgen hebben voor de
waarde van het te exploiteren bezit. In tabel 4.10 zijn de gemiddelde risico’s als percentage
van het balanstotaal weergegeven:
Tabel 4.10

Risico’s en Vpb-beklemming als percentage van het balanstotaal, 2007 en 2008
2007

2008

Marktrisico

3,6

3,8

Macro-economisch risico

9,4

7,2

Risicobron

Operationeel risico
Totaal risico

2,7

2,4

10,7

8,8

Vpb-beklemming

-

2,0

Totaal risico en Vpb-beklemming

-

10,8

De afname van het risicoprofiel in 2008 ten opzichte van 2007 wordt vooral veroorzaakt
door het afgenomen macro-economisch risico. Door de zeer lage inflatieverwachting waarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is bepaald, is het verschil met een slecht weer
scenario voor met name de inflatie (voor de huur het meest van belang) kleiner geworden dan
in 2007.
De abrupte verandering van de exogene parameters als gevolg van de crisis is hier debet
aan. Ten opzichte van vorig jaar is de beklemming van de Vpb nieuw. Het totaal van het risico
2008 inclusief deze beklemming is daardoor toch nagenoeg gelijk aan het risicoprofiel over
2007.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

77

De totale risicopositie verschilt tussen corporaties sterk. Het marktrisico hangt onder andere sterk af van het woningmarktgebied waarin de corporatie actief is. Het macro-economisch
risico hangt onder andere af van het niveau van de onderhouds- en overige exploitatielasten
ten opzichte van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Een relatief hoog lastenniveau
veroorzaakt een relatief hoog macro-economisch risico. Zowel in bedragen per eenheid en nog
sterker als percentage van het balanstotaal, leidt dit tot verschillen. Immers, een lage volkshuisvestelijke exploitatiewaarde leidt tot een lager volkshuisvestelijk vermogen en daarmee
tot een lager balanstotaal. De spreiding van het totale risico als percentage van het balanstotaal is echter minder groot dan de spreiding in het volkshuisvestelijk vermogen (zie grafiek
4.2)
Grafiek 4.3

Aantal corporaties in procenten van het
totaal

Spreiding totaal risico als percentage van het gecorrigeerd balanstotaal, 2008

50
45
40
35
30
25
20

2007

15

2008

10
5
0
>5

5-7,5

7,5-10

10-12,5 12,5-15

>15

Totaal risico als percentage van het balanstotaal

De spreiding in het totale risico is betrekkelijk gering. Ruim 60% van de corporaties heeft
een totaal risico tussen de 7,5% en 12,5% van het gecorrigeerd balanstotaal. Bij de corporaties
met een totaal risico van 15% of hoger is in de meeste gevallen sprake van een relatief hoog
macro-economisch risico.

4.7

Volkhuisvestelijk vermogen versus risico
Bij de financiële beoordeling door het Fonds vindt een vergelijking plaats tussen het volks-

huisvestelijk vermogen en het totale risico. Indien het volkshuisvestelijk vermogen groter is
dan het totale risico, is de solvabiliteit in principe voldoende. De corporatie heeft voldoende
vermogen om op langere termijn haar woningen blijvend te kunnen verhuren. Via een marktwaardetoets wordt bepaald of er nog een extra buffer noodzakelijk is bovenop het berekende

78

Centraal Fonds Volkshuisvesting

risico. De marktwaardetoets heeft betrekking op de verhouding van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het woningbezit.
Als deze verhouding lager is dan 150%, wordt een extra buffer van 10% van het balanstotaal
bovenop het berekende risico noodzakelijk geacht. In dat geval is de financiële positie voldoende als het volkshuisvestelijk vermogen minimaal 10% hoger ligt dan het berekende risico.
Gemiddeld genomen is het volkhuisvestelijk vermogen als percentage van het gecorrigeerd
balanstotaal in 2008 uitgekomen op 30,5. Het totale risico (inclusief Vpb-beklemming) in 2008
bedraagt gemiddeld 10,8%. De financiële positie van de gezamenlijke woningcorporaties is,
hoewel het vermogen in 2008 afneemt, toch nog robuust te noemen. De verhouding tussen
het vermogen en risico op individueel corporatieniveau is bepalend voor het individuele solvabiliteitsoordeel. In tabel 4.11 is het aantal corporaties op basis van het verschil tussen vermogen en risico weergegeven.
Tabel 4.11

Verschil vermogen minus risico en Vpb-beklemming, 2008
Aantal corporaties

Percentage

Groter dan 10%

380

88,6

Tussen 0% en 10%

39

9,1

Kleiner dan 0%

10

2,3

Vermogen

De in tabel 4.11 opgenomen gegevens 26 zijn gebaseerd op de resultaten van de definitieve beoordeling van de solvabiliteit. Op basis van de definitieve beoordeling blijkt bij tien
corporaties de financiële positie onvoldoende. Bij 39 corporaties is, als gevolg van een buffer
tussen vermogen en risico minder dan 10% van het gecorrigeerd balanstotaal, toepassing van
de marktwaardetoets noodzakelijk. Bij deze 39 corporaties is in geen enkele situatie sprake
van een negatieve marktwaardetoets. Ook bij deze 39 corporaties is de financiële positie dus
voldoende.
Bij de tien corporaties met een onvoldoende financiële positie is in alle gevallen sprake van
een relatief slechte vermogenspositie. Ook het gemiddelde totale risico als percentage van
het gecorrigeerd balanstotaal is bij deze tien corporaties hoger dan bij de overige corporaties.
De afwijking van de vermogenspositie van deze corporaties ten opzichte van de gemiddelde
vermogenspositie is veel groter dan de afwijking in de risicopositie. De relatief zwakke vermogenspositie is daarmee de bepalende factor voor de slechte financiële positie en niet zozeer
het hogere gemiddelde risiconiveau.

26

In deze tabel is het Wif niet meegenomen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

79

5
Verbindingen

5.1

Inleiding
De activiteiten die corporaties ondernemen, kennen verschillende aanduidingen die soms

ook onderscheidend zijn naar de aard van de activiteit: kernactiviteiten; toegestane en niet
toegestane (neven)activiteiten; borgbare en niet borgbare activiteiten; markt - en publieke
activiteiten; sociale en commerciële activiteiten.
De uitvoering van deze activiteiten kan plaatsvinden in de toegelaten instelling of een
daaraan gelieerde verbinding. Onder een verbinding wordt verstaan:
♦ Een dochtermaatschappij, waaronder ook begrepen mogelijke kleindochters, als bedoeld
in art. 24a van het boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
♦ Een deelneming als bedoeld in art. 24c van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
♦ Financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of
vennootschap; stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere
rechtspersoon of vennootschap of het oprichten of doen oprichten van een andere
rechtspersoon of vennootschap, op zodanige wijze dat daardoor een duurzame band
met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.
De Verantwoordingsinformatie geeft sinds het verslagjaar 2007 inzicht in zowel de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening als in de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Een geconsolideerde jaarrekening is een jaarrekening waarin de activa, passiva,
baten en lasten van de economische entiteit als geheel worden opgenomen. De economische
entiteit omvat alle rechtspersonen en vennootschappen die een groep vormen en alle andere
rechtspersonen waarover de woningcorporatie overheersende zeggenschap kan uitoefenen.
Daarnaast is sinds het verslagjaar 2007 per verbinding informatie beschikbaar over de activiteiten in een verbinding alsook over enkele financiële kengetallen. In de verbindingen zullen
veelal de kernactiviteiten alleen in de ontwikkelingsfase worden uitgevoerd (bij gereedkomen
vindt overdracht plaats naar de toegelaten instelling waar dan ook de financiële effecten zullen neerslaan).

80

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het aantal verbindingen en de spreiding hiervan tussen corporaties

5.2

De verbinding wordt bezien vanuit het perspectief van de corporatie. Heeft een individuele
corporatie een één op één relatie met een verbinding? Of hebben bijvoorbeeld verschillende
corporaties een relatie met één en dezelfde verbinding. Eerst wordt het aantal verbindingen
in kaart gebracht vanuit het perspectief van de individuele corporatie. Daarna komt het aantal
verbindingen aan de orde als juridische entiteit zelf. De verdeling van het aantal verbindingen
naar grootteklasse geeft het volgende beeld.
Tabel 5.1

Spreiding van het aantal verbindingen naar grootteklasse, 2008
<500

500-5.000

5.000-10.000

10.000-20.000

≥ 20.000

Totaal

Aantal corporaties

58

239

78

33

22

430

Aantal corporaties zonder verbindingen

53

84

10

0

0

147

Aantal corporaties met verbindingen

5

155

68

33

22

283

Totaal aantal verbindingen

6

491

468

316

605

1.886

0,1

2,1

6,0

9,6

27,5

4,4

1,2

3,2

6,9

9,6

27,5

6,7

Aantal verbindingen per corporatie
in groep
Aantal verbindingen per corporatie
met verbinding

Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar er toch sprake is van een stijging van het
aantal verbindingen van 1.802 in 2007 naar 1.886 in 2008. Dit terwijl in 2008 corporaties Verenigingen van Eigenaren niet meer hoefden op te geven als verbinding. Het gemiddelde aantal
verbindingen over alle corporaties bedraagt 4,4 (in 2007 4,0). Bij corporaties die verbindingen
hebben, bedraagt in 2008 het gemiddelde aantal verbindingen 6,7 (in 2007 6,5). Bij de eerste
twee grootteklassen is er nog steeds een groot aantal corporaties zonder een enkele verbinding, maar hun aantal neemt wel af van 176 in 2007 naar 147 in 2008. Het aantal verbindingen per corporatie in de betreffende groep is beperkt. Ook de corporaties die verbindingen
hebben, hebben er slechts een beperkt aantal. De corporaties in de volgende grootteklassen
hebben bijna allemaal een verbinding. De corporaties vanaf 10.000 woongelegenheden hebben allemaal minimaal één verbinding. Het aantal per corporatie correleert duidelijk met de
omvang van de grootteklasse.
De spreiding van het aantal verbindingen per corporatie is nog steeds groot 27. Van 147
corporaties die geen verbindingen hebben, tot een corporatie die meer dan 80 verbindingen
heeft. Door vergelijking van de door corporaties afzonderlijk opgegeven verbindingen, kan in
kaart worden gebracht hoeveel corporaties een verbinding hebben met dezelfde juridische
entiteit. Bij 379 verbindingen blijkt er geen één op één relatie te zijn (in 2007 370). In totaal
zijn er bij deze 379 verbindingen 122 juridische entiteiten betrokken 28.
Als de dubbeltellingen die het gevolg zijn van samenwerking door verschillende corporaties
in dezelfde verbinding geëlimineerd worden, blijken er 1.629 verbindingen (1.886 minus 257)
met een afzonderlijke juridische entiteit te zijn.
27
28

Zie bijlagetabel 5.A
Zie bijlagetabel 5.B

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

81

Financieel belang en invloed van betekenis van corporaties in verbindingen

5.3

Het aandeel in en het bedrag aan ingebracht risicodragende kapitaal is in tabel 5.2 weergegeven.
Tabel 5.2

Aandeel in kapitaalinbreng door corporaties, 2008
Kapitaaldeelname
In %

(x € 1 mln.)

950

100

1.052,2

10

99 t/m 90

34,8

3

90 t/m 80

0,0

5

80 t/m 70

0,0

8

70 t/m 60

0,6

261

60 t/m 50

37,9

31

50 t/m 40

9,9

146

40 t/m 30

60,4

113

30 t/m 20

37,1

156

20 t/m 10

38,6

85

10 t/m 0,1

25,2

118

0

1,2*

Aantal verbindingen

1.886

1.298,0

* Het over 2008 opgegeven bedrag van € 1,2 miljoen betreft slordigheden in de opgave. Het bedrag heeft met name te maken met certificaten
voor het Wif.

Het totale bedrag van de kapitaaldeelname omvat in 2008 bijna € 1,3 miljard. In vergelijking met vorig jaar toen er ruim € 1,5 miljard opgegeven is, valt de kapitaaldeelname daarmee
lager uit. Dit is een gevolg van het feit dat corporaties beter onderscheid hebben gemaakt tussen kapitaalinbreng vanuit de toegelaten instelling of vanuit een ‘tussenholding’, waardoor er
minder dubbeltellingen zijn opgetreden.
Ook dit overzicht bevestigt het beeld dat corporaties over het algemeen een één op één
relatie hebben met een verbinding. Bij 950 verbindingen leveren corporaties 100% van de kapitaalinbreng. De omvang van de kapitaaldeelname die hiermee gemoeid is, bedraagt 81% van
de totaal opgegeven kapitaalinbreng. De omvang van de kapitaalinbreng is daarmee sterk geconcentreerd bij de verbindingen waar corporaties eventueel via een holding een 100% belang
hebben. Bij een aandeel van 50% respectievelijk 33,3% is ook een redelijk aantal verbindingen
aanwezig. Dit duidt op samenwerkingsverbanden met een enkele collega of marktpartij.
Bij 118 verbindingen is geen sprake van kapitaaldeelname. Veelal gaat het om stichtingen
waar corporaties bestuurlijk een relatie mee hebben. De financiële betrokkenheid verloopt dan
vaak via leningen of garanties. Het volgende overzicht groepeert de verbindingen op basis van
de antwoorden op de vragen met betrekking tot de aanwezigheid van een groepsmaatschappij
en het al dan niet consolideren.

82

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Aantal verbindingen als groepsmaatschappij en geconsolideerd, (x € 1 miljoen), 2008

Tabel 5.3

Aantal

Groeps-

verbindingen

maatschappij

Geconsolideerd

Hoe

Kapitaalinbreng

Groepsmaatschappij:
- integraal geconsolideerd

835

ja

ja

integraal

1.062

- proportioneel geconsolideerd

96

ja

ja

proportioneel

22

- niet geconsolideerd

145

ja

neen

nvt

Totaal groepsmaatschappij

1.076

ja

810

neen

Geen groepsmaatschappij
Totaal generaal

5
1.090

neen

nvt

1.886

208
1.298

Er is in 2008 sprake van 1.076 verbindingen die een onderdeel vormen van een groepsmaatschappij. Een groep is in de wet omschreven als een economische eenheid waarin rechtspersonen en vennootschappen organisatorisch zijn verbonden (art. 2:24b BW). Er is sprake van
een groep als aan de volgende criteria is voldaan: organisatorische verbondenheid, centrale
leiding en economische eenheid. Hierbij is de feitelijke situatie bepalend. De feitelijke situatie
rond de drie criteria leidt tot het vaststellen van de feitelijke beleidsbepalende invloed van de
ene maatschappij in de andere maatschappij. Wanneer sprake is van feitelijk beleidsbepalende
invloed tussen maatschappijen is sprake van een groep. Normaal gesproken wordt een verbinding die onderdeel is van een groepsmaatschappij, geconsolideerd 29. Vanwege een geringe
betekenis van de verbinding wordt er in 2008 in 145 gevallen echter niet geconsolideerd. Deze
zijn volgens de corporatie wel te kwalificeren als groepsmaatschappij. Het betreft verbindingen (stichting, VOF, CV, BV) waarbij het belang door de corporatie onvoldoende werd geacht
om te consolideren. 810 verbindingen zijn door de corporatie niet als onderdeel van een
groepsmaatschappij aangemerkt.
Ook dit overzicht maakt in navolging van de vorige tabel duidelijk dat kapitaalinbreng met
name plaatsvindt bij één op één situaties. Hier vindt dan ook integrale consolidatie plaats.
Bij toepassing van de integrale consolidatiemethode worden de activa en passiva, alsmede
de baten en lasten voor 100% in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen. Proportionele
consolidatie kan alleen worden toegepast als er sprake is van joint ventures 30. Duidelijk is dat
de financiële betrokkenheid bij geconsolideerde verbindingen aanzienlijk groter is dan bij de
niet geconsolideerde verbindingen.

29
30

Rechtspersonen en vennootschappen die op grond van de wettelijke bepalingen in de consolidatie moeten worden betrokken, maar
waarvan de gezamenlijke betekenis is te verwaarlozen op het geheel, mogen echter buiten de consolidatie worden gelaten (art. 2:407 lid
1a BW; RJ 655.204).
Een joint venture is een entiteit waarin als gevolg van een overeenkomst tot samenwerking een beperkt aantal deelnemers gezamenlijk
de zeggenschap uitoefent (RJ 215.101). Proportionele consolidatie houdt in dat de activa en passiva van de rechtspersoon waarin de
samenwerking plaatsvindt, voor een evenredig deel in de consolidatie worden betrokken.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

83

Het juridisch karakter van de relatie met de verbinding, 2008

Tabel 5.4

Dochter

Geen dochter

Totaal

BV

972

334

1.306

NV

10

62

72

CV

35

117

152

VOF

51

110

161

Vereniging

0

9

9

Stichting

41

117

158

Overig

4

24

28

Totaal

1.113

773

1.886

Het belangrijkste juridisch voertuig voor de verbinding is de BV, met name bij dochters.
Er is sprake van een dochter als de corporatie direct of indirect (eventueel samen met derden) meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering heeft of de helft van
de bestuurders of commissarissen kan benoemen of ontslaan. Een vennootschap waarbinnen de corporatie of één of meer dochtermaatschappijen, als vennoot volledig aansprakelijk
is richting schuldeisers, wordt met een dochtermaatschappij gelijkgesteld. Niet elke dochtermaatschappij behoeft een groepsmaatschappij te zijn (b.v. wel meer dan de helft van de
stemrechten in de algemene vergadering, maar op basis van contractuele bepalingen met een
andere aandeelhouder toch geen feitelijk beleidsbepalende invloed). In de praktijk blijken de
dochtermaatschappijen overigens wel samen te vallen met het begrip groepsmaatschappij
(957 van de 1076 31). Het overgrote deel van de deelnemingen met invloed van betekenis is ook
een dochtermaatschappij.

5.4

De activiteiten in de verbindingen
De Verantwoordingsinformatie biedt ook inzicht in de aard van de activiteiten van de ver-

bindingen. De corporaties konden aangeven of de verbinding zich bezighoudt met vastgoedexploitatie, projectontwikkeling, dienstverlening of overige activiteiten. Een verbinding kan ook
een combinatie van activiteiten ontplooien.
Bij de activiteiten die plaatsvinden in de verbindingen gaat het meestal om projectontwikkeling al dan niet in combinatie met andere activiteiten. Bij 598 verbindingen is alleen sprake
van projectontwikkeling 32. 170 verbindingen kennen naast projectontwikkeling ook andere
activiteiten. Dienstverlening wordt ook veel opgegeven als activiteit. Bij 294 verbindingen is
alleen sprake van dienstverlening. Vastgoedexploitatie komt ook relatief veel voor (bij 140
verbindingen als enige activiteit), terwijl de omvang van het bezit in verbindingen met totaal
circa 17.000 woongelegenheden relatief beperkt is. Waarschijnlijk gaat het hier onder meer
om BV’s die als reactie op de invoering van de partiële Vpb waren opgericht, maar die na de
introductie van de integrale Vpb niet langer nodig zijn. De structurering van de verbindingen
wordt ook zichtbaar via de zogenaamde tussenholding 33 (bij 177 verbindingen de enige activiteit). Er ontstaat de lijn van de toegelaten instelling naar de tussenholding en van tussenhol31
32
33

84

Zie bijlagetabel 5C
Zie bijlagetabel 5E
Een tussenholding is een rechtspersoon die deel uitmaakt van een groep, maar niet als groepshoofd kan worden aangemerkt.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

ding naar onderliggende verbindingen die geen rechtstreekse relatie hebben met de toegelaten instelling. Overwegingen vanuit risicobeheersing vormen vaak mede een reden voor een
dergelijke structurering. De categorie overig blijft groot (439 verbindingen met overig als
enige activiteit). Deze categorie omvat zeer verschillende activiteiten zoals woonzorgdiensten,
beheer BV’s, projectbureaus, woonwinkels, productontwikkeling, energie, glasvezel NV, bemiddeling, VvE beheer, onderhoudsbedrijven, wijkontwikkelingsmaatschappijen en tot slot een
steen- en kleiwarenfabriek.
Het belang van de verbindingen is in onderstaand overzicht weergegeven. Hierbij is per
activiteit aangegeven wat daarin respectievelijk de kapitaalinbreng, de leningen van de toegelaten instelling, de rekening courant toegelaten instelling en de garanties zijn. Omdat er
een groepering per activiteit heeft plaatsgevonden (in een verbinding kunnen immers meerdere activiteiten plaatsvinden), ontstaat enige overlap in de telling. In de onderste regel van
de tabel is op totaalniveau dit effect gecorrigeerd. Voor de vier bronnen van financiering van
een verbinding gaat het op totaalniveau om een correctie van € 1.600 miljoen. Ondanks deze
beperkingen van de cijfers laat het overzicht wel zien wat de financiering in afzonderlijke
verbindingen is door corporaties op basis van kapitaalinbreng, leningen, rekening courant en
garanties.
Tabel 5.5

Verdeling financiering door TI naar activiteit verbinding (x € 1 miljoen), 2008
Kapitaal-

Lening

inbreng

Rekening

Garantie

Totaal

courant

Aantal
verbindingen

Vastgoedexploitatie

426

844

489

72

1.831

269

Projectontwikkeling

317

359

1.046

345

2.067

768

Dienstverlening

159

134

169

17

479

385

Tussen holding

609

662

290

129

1.690

235

Overig

123

515

35

24

697

501

Totaal

1.634

2.514

2.029

587

6.764

2.158

Correctie voor dubbelingen

-336

-533

-692

-214

-1.603

-272

Totaal

1.298

1.981

1.337

373

4.989

1.886

De vastgoedexploitatie en de projectontwikkeling hebben evenals in 2007 nu ook het
grootste volume. Een belangrijk deel van het volume in de overige activiteiten en deels in de
dienstverlening hangt samen met holdingstructuren. Deze structuren dragen zelf weer bij aan
de financiering van de andere verbindingen.
De verdeling geeft op totaalniveau een beperkte terugloop te zien ten opzichte van vorig
jaar. Het totaal na correctie sloot toen op € 5.132 miljoen en komt in 2008 uit op € 4.989 miljoen. De afname is mede veroorzaakt doordat de opgave van de financiering door de toegelaten instelling nu nauwkeuriger is dan vorig jaar. Opvallende trends zijn dat de kapitaalinbreng
(- € 207 miljoen) en leningen (- € 535 miljoen) teruglopen, terwijl de rekening courant (+ € 478
miljoen) en garanties (+ € 120 miljoen) oplopen.
Onderscheiden naar activiteit blijkt dat vastgoedexploitatie ten opzichte van vorig jaar
gedaald is (- € 288 miljoen), met name de leningen (- € 571 miljoen) dalen daarin flink.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

85

Dat is op zich logisch in verband met het terugdraaien van in verbindingen doorgezakt
bezit. Gezien de omvang van het terugdraaien valt de daling nog tegen. Echter bij veel vastgoedexploitatieverbindingen is ook projectontwikkeling een activiteit en deze activiteit is in
omvang toegenomen (+ € 199 miljoen). Met name de rekening courant financiering van projectontwikkeling groeide fors (+ € 602 miljoen). Dit duidt op veel financiering door de toegelaten instelling van moeilijk verkoopbare projecten en van projecten in ontwikkeling (waaronder
grondposities). De corporaties hebben in het totaal voor € 1,6 miljard aan grondposities. Welk
deel van deze posities is ondergebracht in verbindingen is onbekend. Het belang van de financiering door corporaties van de verbindingen blijft zeer substantieel. De vraag die ontstaat,
is hoe de toegelaten instelling dit financiert. In paragraaf 6 wordt op dit punt verder ingegaan.

5.5

De omvang van het bezit in exploitatie
De omvang van het aantal woongelegenheden in verbindingen is duidelijk teruggelopen.

Tabel 5.6

Ontwikkeling aantal woongelegenheden in verbindingen, 2008
Aantal woongelegenheden per 1 januari
Nieuwbouw huur (productie bestemd voor eigen verhuur)

27.656
474

Aankoop van:
- eigen verbindingen (incl. TI)
- collega TI; gemeenten en overigen

1.474
397

Verkoop aan toekomstige bewoners:
- eigenaar-bewoners

-134

Verkoop aan andere instellingen (incl. TI):
- eigen verbindingen (incl. TI)
- collega TI en/of andere verbindingen
Sloop
Saldo overige mutaties
Aantal einde jaar

-12.038
-2
-493
170
17.505

Deze afname wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het terugdraaien van onrechtmatige verkopen aan verbindingen. Een deel van deze operatie zit nog in de pijplijn en
is nog niet in deze cijfers verwerkt. Van de 27.656 woongelegenheden in verbindingen begin
2008 hadden er circa 24.000 betrekking op het doorzakken. Hiervan zijn inmiddels circa 12.000
weer terug naar de toegelaten instelling. In 2008 zijn 821 eenheden aangekocht vanuit de toegelaten instelling (onderdeel van aankoop van eigen verbindingen). De totale omvang van het
aantal woongelegenheden in verbindingen bedraagt nu circa 0,7% van de voorraad.
Na de introductie van de integrale Vpb is de vraag aan de orde wat het belang voor corporaties is om bezit in verbindingen onder te brengen. Voor borgbaar bezit is er geen financiële
reden meer om bezit in verbindingen onder te brengen. De verkoop aan de verbinding zou
cash moeten genereren in de toegelaten instelling (vergelijkbaar met de opbrengst van verkoop aan een eigenaar-bewoner) die kan worden aangewend om activiteiten in de toegelaten

86

Centraal Fonds Volkshuisvesting

instelling te financieren dan wel leningen in de toegelaten instelling af te lossen. De aankoop
in de verbinding moet dan worden gefinancierd door het aantrekken van niet geborgde leningen waarvoor meestal een hogere rente geldt. Alleen indien de aankoop niet of maar gedeeltelijk leidt tot een betaling aan de toegelaten instelling kan de transactie bijdragen aan extra
financieringsruimte in de verbinding ten behoeve van niet borgbare activiteiten. Echter bij de
toegelaten instelling treedt hierdoor een verslechtering op van de financieringscapaciteit. De
omvang van de schulden ten opzichte van de resterende eenheden neemt toe en de exploitatiekasstroom neemt af. Feitelijk verschuift hierdoor financieringscapaciteit en vermogen van
de toegelaten instelling naar de verbinding, welke dan met name aangewend zal worden voor
nevenactiviteiten.
Het aantal woongelegenheden in verbindingen, 2008

Tabel 5.7

Aantal

Totaal aantal doorgezakte

corporaties

woongelegenheden

5.000-2.500

2

7.819

2.500-1.000

1

1.031

1.000-500

6

3.746

500-250

6

1.859

< 250

66

3.050

Totaal

81

17.505

Het aantal corporaties met substantieel bezit in een verbinding is sterk afgenomen ten
opzichte van vorig jaar. Naast de 17.505 woongelegenheden hebben corporaties 6.779 nietwoongelegenheden ondergebracht in verbindingen. Voor het deel van de portefeuille dat niet
borgbaar is, is er minder reden om de portefeuille in de toegelaten instelling te houden. Echter
ook bij overdracht van niet borgbaar bezit blijft een aandachtspunt wat dit voor gevolgen
heeft op de investeringscapaciteit voor borgbare investeringen (kernactiviteiten).

5.6

Materieel belang verbindingen
De ontvangen dVi maakt het mogelijk de financiële omvang van de bezittingen en schul-

den in verbindingen in kaart te brengen. De cijfers in tabel 5.8 zijn afgeleid uit de opgegeven
geconsolideerde en de enkelvoudige balans. Het verschil tussen de geconsolideerde en de
enkelvoudige cijfers geeft voor de meeste balansposten het bedrag weer dat betrekking heeft
op verbindingen. Voor enkele balansposten kan deze benadering niet worden gebruikt. De balansposten deelnemingen, overige financiële vaste activa, vorderingen groepsmaatschappijen
en kortlopende schulden groepsmaatschappijen moeten anders benaderd worden.
Bij consolidatie wordt de post uit de enkelvoudige balans ontvlochten en verantwoord
onder de andere balansposten. De post die na consolidatie blijft staan onder deelnemingen
en overige financiële vaste activa (afgezien van de bedragen in deze post die geen betrekking
hebben op verbindingen) geeft de omvang weer voor de verbindingen die niet zijn geconsolideerd. Deze bedragen geven een indicatie van de omvang van deze verbindingen en worden
om die reden meegenomen bij de bepaling van het materiële belang van de verbindingen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

87

Bezittingen en schulden van verbindingen (x € 1 miljoen), 2006, 2007 en 2008

Tabel 5.8

Geconsolideerde

Enkelvoudige

balans 2008

balans 2008

Toerekenbaar aan verbindingen
2008

2007*

2006*

Mva in exploitatie

91.294

89.962

1.331

1.419

387

Mva in ontwikkeling

6.902

6.107

795

646

302

Mva ten dienste van de exploitatie

1.583

1.526

58

35

32

437

1.401

437

505

462

1.766

2.556

1.766

925

934

Bezittingen

Deelnemingen
Overige financiele vaste activa
Voorraden

649

396

253

146

94

Onderhanden projecten

2.016

1.135

881

682

423

Overige vlottende activa

5.896

5.439

456

204

302

5.977

4.562

2.936

Totaal
Schulden
Saldo voorzieningen en kortlopende schulden

12.415

11.926

489

84

196

Langlopende schulden

70.607

70.337

270

248

-5

759

332

191

Totaal
* opgave conform jaarrekening 2007

Het terugdraaien van een deel van de doorzakoperatie werkt maar bescheiden door in de
omvang van de materiële vaste activa in exploitatie dat toerekenbaar is aan de verbindingen.
Een mogelijke verklaring is dat meer bezit in de verbindingen is gewaardeerd op basis van uitponden. Daarnaast is door de mutaties in de vastgoedportefeuille het aandeel van recentere
eenheden toegenomen (in 2008 zijn 2.000 nieuwe eenheden opgeleverd in verbindingen).
Het Fonds uniformeert in zijn methodiek alleen de enkelvoudige balans omdat deze de
grondslag vormt voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Om de enkelvoudigeen de geconsolideerde balans te kunnen vergelijken is er daarom voor gekozen voor beide uit
te gaan van de opgave. De van de corporaties overgenomen cijfers zijn een uitvloeisel van de
waardering tegen historische kostprijs of bedrijfswaarde. Bij waardering tegen marktwaarde
zou de waarde van deze vastgoedportefeuille aanzienlijk groter zijn.
De portefeuille materiële vaste activa in ontwikkeling is in 2008 met circa € 150 miljoen
verder gegroeid. De omvang van deze portefeuille is het saldo van onttrekkingen en toevoegingen. Het gaat hier om onttrekkingen als gevolg van het gereed komen van nieuwbouwhuurcomplexen (overboeking naar materiële vaste activa in exploitatie) en toevoegingen als
gevolg van de uitgaven van lopende projecten nieuwbouw huur in verbindingen. De verantwoordingswijze veronderstelt dat de projecten na gereedkomen in de verbinding in exploitatie
worden genomen. Vanwege de borgingsfaciliteit zou het echter voor de hand liggen dat indien
de stichtingskosten binnen de grenzen voor borging blijven 34, de eenheden uiteindelijk binnen
de toegelaten instelling in exploitatie worden genomen.
34

88

De borgingsgrens in 2008 is € 240.000,- per woning.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De post deelnemingen na consolidatie is licht gedaald in vergelijking met vorig jaar. Het
betreft de deelnemingen die niet zijn geconsolideerd. Het materieel belang van deze verbindingen is groter omdat de post het saldo weergeeft van bezittingen en schulden.
De relatief sterke groei van de post overige financiële activa is opvallend. Het bedrag is met
ruim € 800 miljoen toegenomen in vergelijking met vorig jaar. De post in de geconsolideerde
balans heeft onder meer betrekking op leningen aan niet geconsolideerde verbindingen.
Hierbij kunnen ook achtergestelde leningen betrokken zijn of certificaten voor bijvoorbeeld
het Wooninvesteringsfonds. Daarnaast kan de post in de geconsolideerde balans betrekking
hebben op zaken die geen relatie hebben met verbindingen (activering belasting latenties,
activeringen vanwege verkoop onder voorwaarden, duurzaam aangehouden deposito’s).
De posten voorraden en onderhanden werk toerekenbaar aan verbindingen zijn tezamen met bijna € 400 miljoen ook sterk toegenomen. Dit duidt erop dat de omvang van de
koopwoningen die gereed maar niet verkocht zijn, sterk is toegenomen en daarnaast dat de
koopwoningen die in aanbouw zijn, veel minder door de kopers worden gefinancierd. In de
enkelvoudige balans is de trend veel minder sterk opgetreden. Op groepsniveau leggen de
koopprojecten voor een bedrag van ruim € 2,6 miljard beslag op de financieringsmiddelen
(eventueel reeds getroffen afwaarderingen zouden hier nog bij moeten worden geteld). Gezien
de huidige markt levert dit aanzienlijke marktrisico’s op. De beperkte omvang van de schulden
van verbindingen aan externe geldverschaffers, niet zijnde de corporatie zelf, (de langlopende
schuld is slechts € 270 miljoen) maakt duidelijk dat de activiteiten in de verbindingen bijna
volledig zijn gefinancierd door de toegelaten instellingen.
Financiering door de toegelaten instelling kan in theorie vanuit kapitaalinbreng, kortlopende financieringsarrangementen en langlopende leningen. De vorm waarin de financiering
aan de verbinding plaatsvindt, hoeft niet parallel te lopen met de wijze waarop de toegelaten
instelling het zelf financiert. De toegelaten instelling kan kortlopende financieringsarrangementen aangaan en de beschikbaar komende middelen één op één doorsluizen naar de verbinding als kortlopend arrangement of als kapitaalinbreng. Het is ook mogelijk dat de toegelaten
instelling langlopende leningen aantrekt en korte financiering verstrekt aan de verbinding.
Bij een overdracht van bezit tegen een bepaalde waarde en een gelijktijdige verstrekking van
een lening van dezelfde omvang behoeft de externe financieringsstructuur van de toegelaten
instelling niet te wijzigen. In tabel 5.9 is weergegeven hoe, op basis van de opgave van de corporaties, de verbindingen door de corporaties zijn gefinancierd.
Tabel 5.9

Financiering door toegelaten instellingen van verbindingen (x € 1 miljoen) 2008
x € 1 miljoen
Wijze van financieren
Kapitaalinbreng

1.298

Leningen TI

1.981

Rekening courant

1.336

Totaal

4.615

Garanties

373

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

89

De omvang van circa € 4,6 miljard sluit niet volledig aan bij de uit de balansvergelijking
afgeleide netto positie in tabel 5.9 van € 5,2 miljard. Drie oorzaken kunnen dit verklaren:
♦ Onder financiële vaste activa zijn bedragen opgenomen die geen betrekking hebben op
verbindingen. Naar verwachting is er voor de subposten ‘activering belastinglatentie’,
‘verkoop onder voorwaarden’ en ‘duurzaam aangehouden deposito’s’ een bedrag van
circa € 0,9 miljard opgenomen.
♦ De in verbindingen opgetreden verliezen zijn ook gefinancierd maar zijn niet zichtbaar.
♦ De opgave van de financiële relatie van de verbinding met de toegelaten instelling
omvat niet alle financiële relaties. Niet alle certificaten Wif en achtergestelde obligaties
zijn als zodanig verantwoord.
De € 4,6 miljard geeft een redelijke indicatie van de omvang van de financiering door de
toegelaten instelling van de activiteiten in verbindingen.

5.7

De winstgevendheid van verbindingen
De opstelling van de bezittingen, schulden en financieringswijze van de verbindingen

geeft nog geen goed inzicht in de vraag hoe de verbindingen renderen. Via twee invalshoeken
zal worden onderzocht of op deze vraag een antwoord kan worden gegeven. De omvang van
het verschuldigde bedrag aan belasting in de enkelvoudige en de geconsolideerde winst- en
verliesrekening wordt allereerst gebruikt als een indicatie voor de resultaten van de (commerciële) activiteiten in verbindingen. Vanwege de invoering van de integrale Vpb is de te betalen
belasting echter niet zonder meer een bruikbare indicator voor het bedrijfseconomisch rendement. Het resultaat op deelnemingen in de enkelvoudige en de geconsolideerde winst- en
verliesrekening wordt vervolgens geanalyseerd als mogelijke indicator voor rentabiliteit.
Tabel 5.10

Verschuldigde belasting (x € 1.000,-), 2007 en 2008
Belastingen enkelvoudig
Belastingen geconsolideerd
Belastingen toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen

2008

2007

56.491

-5.495

-367

-31.208

-56.858

-25.723

Belasting buitengewoon resultaat enkelvoudig

- 545.727

Belasting buitengewoon resultaat geconsolideerd

-519.757

Belasting buitengewoon resultaat toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen

25.970

De cijfers in tabel 5.10 zijn opgesteld op basis van de opgave van de corporaties. Onder de
post belastingen wordt de Vpb verwerkt die samenhangt met het (fiscale) resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (acute Vpb). Opvallend is dat in de enkelvoudige winst- en verliesrekening de corporaties slechts een bedrag van € 56 miljoen ramen. Dit zou de belasting moeten
zijn die samenhangt met de fiscale exploitatiekasstroom, de fiscale verliezen vanwege toerekening van kosten van huurprojecten aan koopprojecten (onder meer bij sloop- en vervangende nieuwbouw) bij combinatieprojecten (uitvoering motie Tang) en bedrijfseconomische
winsten of verliezen op projecten.

90

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het bedrag komt aanzienlijk lager uit dan vorig jaar is ingeschat. Het bedrag is ook lager
dan de ramingen op basis van de prognose-informatie van corporaties. Een paar kanttekeningen bij deze cijfers:
♦ Het gaat om inschattingen van corporaties. In hoeverre de definitieve aanslag aansluit
bij de opgave van de corporaties zal nog moeten blijken.
♦ Het cijfer is een optelsom van de opgave van alle corporaties. Verschuldigde en
te vorderen Vpb zijn tezamen genomen. Het totaalbedrag zegt dus niets over de
kasstroom die naar de fiscus gaat optreden. De verschuldige belasting kan snel tot
betalingsverplichtingen leiden, terwijl de te vorderen belasting pas op een later
moment invloed hebben op de feitelijke kasstroom (verrekenbare verliezen).
Het cijfer op basis van de geconsolideerde winst- en verliesrekening geeft aan dat corporaties inschatten dat ze op groepsniveau in het geheel geen belasting verschuldigd te zijn. Geconsolideerd daalt de verschuldige belasting met een kleine € 57 miljoen. In de verbindingen
zal dit toch voornamelijk het gevolg van projecten moeten zijn. Hoewel het voor een deel kan
samenhangen met de zogenaamde combinatieprojecten, geven de cijfers in ieder geval niet
het beeld dat er sectoraal bedrijfseconomisch in verbindingen veel winst wordt gemaakt.
De belasting buitengewoon resultaat heeft betrekking op buitengewone resultaten. Indien
in de balans een actieve belastinglatentie is opgenomen, als gevolg van de verschillen tussen de fiscale en de bedrijfseconomische waardering van bezit, wordt de vorming van deze
(actieve) belastinglatentie verwerkt ten gunste van dit resultaat. Corporaties hebben voor
€ 520 miljoen opgenomen als baten uit dien hoofde. De opgave van de corporaties laat een
paradoxaal effect zien van de introductie van de integrale vennootschapsbelasting. Op sectorniveau levert de introductie van de integrale vennootschapsbelasting dus een vermogensgroei op van € 520 miljoen in de opgave (geconsolideerde winst- en verliesrekening) van de
corporaties. De betekenis hiervan is materieel echter beperkt. Fiscaal raakt deze latentie niet
de ramingen van de fiscus. Bij verkoop van bezit was namelijk al rekening gehouden met het
niet optreden van fiscale winsten die tot acute Vpb aanleiding geven (fiscale winst is beperkt
en deze komt daarnaast in een herinvesteringsreserve). Het Fonds neemt mede daarom in
zijn vermogensbepaling de actieve belastinglatentie (het Fonds heeft ook geen inzicht in de
opbouw van de post; gevolg van waarderingsverschillen of van gerealiseerde verliezen) niet
mee. In de gecorrigeerde enkelvoudige winst- en verliesrekening die hiervoor is gepresenteerd,
is deze balanscorrectie technisch in zijn geheel verwerkt in de post ‘belasting buitengewoon
resultaat’. Hierdoor is een bedrag van € 364 miljoen ontstaan. Dit bedrag kan echter niet
worden gezien als indicatie van hetgeen corporaties verschuldigd zijn naast het bedrag dat ze
als acute Vpb hebben bepaald. Een deel van de latentie heeft namelijk betrekking op gerealiseerde verliezen en een ander deel is door de corporatie vorig jaar al verwerkt in de winst- en
verliesrekening.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

91

Tabel 5.11

De spreiding van de verschuldigde belasting (x € 1.000,-), 2008

Enkelvoudig belasting betalen

Aantal

Belasting

Belasting

Aantal

Belasting

Belasting

corporaties

geconsolideerd

enkelvoudig

corporaties

geconsolideerd

enkelvoudig

2008

2008

2008

2007

2007

2007

252

184.962

203.907

126

27.339

21.394

Enkelvoudig geen belasting betalen

77

-18.168

0

240

0

0

Enkelvoudig verrekenbare belasting

100

-167.161

-147.416

89

-58.547

-26.889

Totaal

429

-367

56.491

455

-31.208

-5.495

De spreiding van de verschuldigde belasting is vrij groot. 252 corporaties verwachten € 185
miljoen belasting te moeten betalen. De overige corporaties ramen een vergelijkbaar bedrag
als te verrekenen acute Vpb. Dit bedrag kan van invloed zijn op in latere jaren feitelijk te betalen Vpb.
Tabel 5.12

Belasting en resultaat van deelnemingen naar grootteklasse (x € 1.000,-), 2008
Aantal

Belasting

Belasting

Belasting

Belasting bui-

Resultaat

Resultaat

corporaties

geconsolideerd

buitengewoon

enkelvoudig

tengewoon

deelnemingen

deelnemingen

enkelvoudig geconsolideerd

enkelvoudig

geconsolideerd
Grootte
0-500

58

1.936

-70

1.936

-70

-2

-2

500-5.000

238

23.855

-71.377

30.954

-73.303

1.297

-2.692

5.000-10.000

78

3.510

-87.123

16.241

-100.067

907

-26.481

10.000-20.000

33

21.688

-119.797

27.990

-135.863

-5.150

-29.166

≥ 20.000

22

-51.356

-241.390

-20.630

-236.424

-26.340

-140.819

Totaal

429

-367

-519.757

56.491

-545.727

-29.288

-199.160

Naar grootteklasse ontstaan interessante verschillen in de raming van de te ‘betalen’ belasting. De corporaties met meer dan 20.000 eenheden (circa 35% van het bezit) verwachten
over 2008 geen Vpb te hoeven betalen en schatten ook verreweg het grootste effect van de
creatie van de actieve belastinglatentie.
Het totale resultaat op deelnemingen in de enkelvoudige winst- en verliesrekening is
aanzienlijk verslechterd ten opzichte van 2007 35. Ook hier valt op dat de grotere corporaties
de slechtste resultaten behalen. Daarnaast maken de cijfers duidelijk dat de slechte resultaten
met name worden gehaald bij de verbindingen die worden geconsolideerd.
Dus de verbindingen waar corporaties de controle hebben, leveren slechtere resultaten
dan de verbindingen waar geen invloed van betekenis is. Dit beeld kwam vorig jaar ook al naar
voren en hangt deels ook samen met het feit dat de verbindingen met de grootste omvang
(omzet, balanstotaal) worden geconsolideerd.
35

92

Het resultaat op deelnemingen in de winst- en verliesrekening na toepassing van de beoordelingsmethodiek levert een positief resultaat
op van € 50 miljoen Dit wordt echter verklaard doordat in het vorig jaar het Fonds al forse afwaardering op de waardering van deze
balanspost heeft uitgevoerd.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Dit slechte bedrijfseconomische resultaat kan door de volgende omstandigheden ontstaan:
incidenten (zoals Woonbron en Servatius), verevening tussen koop en huur in project BV’s,
inbreng tegen marktwaarde en waardering tegen bedrijfswaarde in exploitatieverbindingen
en het niet goed renderen van commerciële activiteiten.
Tabel 5.13

Resultaat op deelnemingen (x € 1.000,-), 2008
Resultaat deelnemingen enkelvoudig

2008

2007

-199.160

-28.833

Resultaat deelnemingen geconsolideerd

-29.288

14.991

Resultaat deelnemingen toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen

-169.872

-43.824

Op sectorniveau laat tabel 5.13 duidelijk zien dat de verliezen toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen verreweg het grootste zijn en in 2008 ook aanzienlijk zijn toegenomen.
Het effect van de afboeking door corporatie Woonbron op de Rederij (de verbinding waar de
SS Rotterdam in is ondergebracht), telt overigens behoorlijk door in de cijfers voor 2008.
De spreiding in het resultaat is groot. Veel corporaties hebben geen verbindingen of verbindingen met een marginale omvang zodat het resultaat nul of verwaarloosbaar is. De helft
van de corporaties realiseert in de plus of in de min substantiële resultaten 36. Het resultaat op
deelnemingen die niet zijn geconsolideerd, is aanzienlijk beperkter en heeft ook betrekking op
minder corporaties. Dus veel corporaties hebben geen verbinding of alleen verbindingen die
worden geconsolideerd 37.
Tabel 5.14

Saldo eigen vermogen verbinding versus inbrengwaarde, naar rato van aandeel
(x € 1.000,-), 2008
Aantal verbindingen

Totaal bedrag

Bij tussenholdingen

Bedrag

Negatief

869

-1.342.888

128

-443.768

Neutraal

467

0

25

0

Positief

550

542.249

81

106.024

Totaal

1.886

-800.637

234

-337.744

Op grond van de cijfers van de afzonderlijke verbindingen is in kaart gebracht wat uitgaande van de waarderingsgrondslagen van de afzonderlijke verbindingen, het eigen vermogen van de verbinding is. Zonder rekening te houden met dubbeltellingen (een verbinding kan
ook een moeder van een andere verbinding zijn) is het verschil tussen het eigen vermogen van
de verbinding en de kapitaalinbreng (vaak geplaatst kapitaal plus eventueel een agio) minus
€ 800 miljoen. Hierbij is wel rekening gehouden met het belang van de corporatie in de verbinding. 869 verbindingen hebben in totaal een negatief saldo van ruim € 1,3 miljard (de verbinding met de meest negatieve waarde komt uit op - € 108 miljoen) en 550 verbindingen hebben
een saldo van + € 542 miljoen (de verbinding met het hoogste saldo heeft + € 25 miljoen).
36
37

Zie bijlagetabel 5F
Zie bijlagetabel 5G

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

93

Bij 467 verbindingen bedraagt het saldo nul. Dit kan op verschillende situaties duiden zoals
lege BV’s of stichtingen waar jaarlijks wordt afgerekend. Ook deze cijfers geven aan dat over
het algemeen verbindingen niet erg renderend zijn, terwijl het resultaat in de verbindingen
toch voornamelijk zal worden veroorzaakt door nevenactiviteiten. Het resultaat van in verbindingen uitgevoerde kernactiviteiten zou normaal gesproken (moeten) worden afgerekend met
de toegelaten instelling. Bij tussenholdingen is de kans op dubbeltellingen gering. Echter ook
bij tussenholdingen ontstaat hetzelfde beeld. Veel negatief renderende verbindingen (zelfde
verbinding met de hoogste negatieve score). Hier zijn duidelijk minder verbindingen met een
saldo van nul. Dit lijkt ook logisch gezien het doel van de tussenholding.

Gegevensbijlage
Tabel 5a

Spreiding van het aantal verbindingen per corporatie
Aantal corporaties
Aantal corporaties met 0 verbindingen

147

Aantal corporaties met 1 tot 5 verbindingen

178

Aantal corporaties met 6 tot 10 verbindingen

59

Aantal corporaties met 11 tot 15 verbindingen

18

Aantal corporaties met 16 tot 20 verbindingen

16

Aantal corporaties met 21 tot 30 verbindingen

2

Aantal corporaties met 31 tot 40 verbindingen

4

Aantal corporaties met 41 tot 50 verbindingen

3

Aantal corporaties met 51 tot 60 verbindingen

2

Aantal corporaties met 81 tot 90 verbindingen

1

Totaal

Tabel 5b

430

Aantal corporaties verbonden met dezelfde juridische entiteit
Aantal corporaties

Tabel 5c

2

3

4

Aantal juridische entiteiten

62

29

10

7

Aantal verbindingen

124

57

40

35

6

7

8

9

2

1

54

14

8

17

30

Totaal

1

1

122

17

30

379

Aantal verbindingen als groepsmaatschappijen en dochtermaatschappij
Groeps-

Geen groeps-

maatschappij

maatschappij

Dochtermaatschappij

957

156

1.113

Geen dochtermaatschappij

119

654

773

1.076

810

1.886

Totaal

94

5

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Totaal

Tabel 5d

Kwalificatie verbinding
Aantal
Hoe kwalificeert verbinding zich
Deelneming met invloed van betekenis

1.154

Deelneming zonder invloed van betekenis

298

Joint venture

185

Overige effecten

22

Overig

227

Totaal

1.886

Tabel 5e

De activiteiten in de verbindingen

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling, dienstverlening en tussenholding

Aantal

Aantal afzonderlijke juridische entiteiten *

3

3

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling, dienstverlening en overig

1

1

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en dienstverlening

15

13

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en tussenholding

3

3

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en overig

2

22

Vastgoedexploitatie en projectontwikkeling

79

68

Vastgoedexploitatie, dienstverlening en overig

2

2

Vastgoedexploitatie en dienstverlening

15

14

Vastgoedexploitatie en tussenholding

3

3

Vastgoedexploitatie en overig

6

6

140

130

1

1

Vastgoedexploitatie
Projectontwikkeling, dienstverlening en tussenholding
Projectontwikkeling, dienstverlening en overig

1

1

Projectontwikkeling en dienstverlening

22

22

Projectontwikkeling en tussenholding

20

20

Projectontwikkeling en overig

23

18

Projectontwikkeling

598

517

Dienstverlening, tussenholding en overig

1

1

Dienstverlening en tussenholding

15

15

Dienstverlening en overig

15

14

Dienstverlening

294

242

Tussenholding en overig

11

11

Tussenholding

177

172

Overig

439

367

Totaal

1.886

1.666

* Aantal entiteiten is een benadering. Bij entiteiten waar meerdere corporaties een relatie mee hebben zijn niet altijd dezelfde activiteiten opgegeven
(conform opgave zouden er maar 1629 juridische entiteiten moeten zijn).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

95

Tabel 5f

Tabel 5g

96

Resultaat op deelnemingen in enkelvoudige W&V (x € 1.000,-)
Aantal corporaties

Resultaat op deelnemingen in de enkelvoudige balans 2008

Positief resultaat

99

67.750

Geen resultaat

222

0

Negatief resultaat

108

-266.910

Totaal

429

-199.160

Resultaat op deelnemingen in geconsolideerde W&V (x € 1.000,-)
Aantal corporaties

Resultaat op deelnemingen in de geconsolideerde balans

Positief resultaat

63

17.024

Geen resultaat

301

0

Negatief resultaat

65

-46.312

Totaal

429

-29.288

Centraal Fonds Volkshuisvesting

B
Begrippenlijst

A-corporatie
De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat
ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

B1-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
middellange termijn (de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

B2-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
korte termijn (de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

C-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de beleidsvoornemens van de
corporatie leiden tot een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële mogelijkheden. Zie ook het
begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

Actuele waarde
Dit houdt in waardering tegen reële waarde. In de corporatiesector is conform RJ 645 de
bedrijfswaarde de invulling van de reële waarde bij de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verhuur.

Arrangement
De contractueel vastgelegde levering van één of meer, al dan niet gecombineerde, woon-,
zorg- of welzijnsdiensten aan bewoners van corporatiewoningen door andere organisaties dan
de corporaties zelf, waarbij de corporatie een intermediaire rol speelt tussen aanbieders van
genoemde diensten en bewoners.

Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

97

BCFV
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van toekomstige inkomsten (o.a. huren,
eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van toekomstige uitgaven (o.a. onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien
voor de resterende levensduur. Zie ook het begrip ‘Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’.

Bovengrenswaarde volkshuisvestelijk vermogen
De waarde van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het balanstotaal die bij
de bepaling van het continuïteitsoordeel wordt aangehouden als grens waarboven sprake kan
zijn van een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Dit
oordeel (onvoldoende inzet) is ook afhankelijk van de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk
vermogen in de prognoseperiode ten opzichte van het niveau in het verslagjaar.

Bruto bedrijfslasten
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele lasten
minus de onderhoudslasten.

Buitengewone baten en lasten
Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen
die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie.

Continuïteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld hoe in de vijfjaarsprognoseperiode de voorgenomen
activiteiten zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie. Het
continuïteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen
aan het einde van de prognoseperiode en het vermogen dat aan het einde van deze periode
beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen. Het financiële oordeel over de
voorgenomen activiteiten is in feite een oordeel over de passendheid van de voornemens in
relatie tot de financiële mogelijkheden. Behalve dat een woningcorporatie ten opzichte van de
beschikbare middelen voornemens kan hebben die een te groot beslag op deze middelen, kan
het ook zo zijn dat de woningcorporatie voornemens heeft die te weinig beslag leggen op de
beschikbare middelen.

CorpoData
Vanaf 2008 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw, ministerie van VROM en Centraal Fonds Volkshuisvesting gezamenlijk opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door het samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingverband draagt zorg voor de ontvangst van alle gegevens en juiste verspreiding

98

Centraal Fonds Volkshuisvesting

hiervan aan de belanghebbenden. Deze gegevens worden op twee momenten in het jaar
opgevraagd: de dPi (de Prospectieve informatie) op 1 februari en de dVi (de Verantwoordingsinformatie) op 1 juli.

Disconteringsvoet
Percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt.

dPi
De Prospectieve informatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over de eerstvolgende vijfjaarsprognoseperiode.

dVi
De Verantwoordingsinformatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over het afgelopen verslagjaar.

Eigen vermogen
Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) activa en de afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) schulden,
voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen
overwegend uit overige reserves.

Financiële vaste activa
Onder financiële vaste activa worden financiële belangen opgenomen die bestemd zijn om
de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie duurzaam te dienen. Bij woningcorporaties betreft het overwegend deelnemingen, vorderingen uit hoofde van overheidssubsidies,
verstrekte langlopende leningen in het kader van collegiale financiering en leningen aan deelnemingen en beleggingen die duurzaam bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid
van de corporatie te dienen.

G4
De vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) die in het kader van
het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen.

G27
De grote steden, exclusief de G4, die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke
vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Alkmaar,
Almelo, Amersfoort, Arnhem, Breda, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Heerlen, Helmond, Hengelo, ’s-Hertogenbosch, Leeuwarden, Leiden, Lelystad,
Maastricht, Nijmegen, Schiedam, Sittard-Geleen, Tilburg, Venlo, Zaanstad en Zwolle.

Gehandicaptenwoning
Een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een gehandicapte.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

99

Huurharmonisatie ineens
Het bij bewonerswisseling optrekken van de huurprijs. Bij gereguleerde huurwoningen is
de bovengrens gelijk aan het maximaal toegestane huurniveau volgens het woningwaarderingstelsel.

Jaarresultaat
Het jaarresultaat is de resultante van baten en lasten in desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan mutatie van het eigen vermogen in betreffende boekjaar.

Kasstroomtoets
Bij corporaties die op basis van de vermogenspositie als solvabel worden beoordeeld, maar
waarbij de exploitatiekasstroom na rente desondanks structureel negatief blijkt te zijn vindt
een kasstroomtoets plaats. Hierbij wordt bekeken of de kasstromen die de corporatie heeft
opgegeven, consistent zijn met de kasstromen die ten grondslag liggen aan de bedrijfswaarde.
Indien dit niet het geval is, kan dit aanleiding zijn om de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
aan te passen. De kasstroomtoets dient vooral om tekortkomingen van de door de corporatie
opgegeven bedrijfswaarde aan het licht te brengen.

Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico geeft het mogelijk financiële effect op het volkshuisvestelijk
vermogen van negatieve ontwikkelingen in de rente en de (bouwkosten) inflatie, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktrisico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
marktontwikkelingen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktwaardetoets
Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag
minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt bezien of de marktwaarde van het bezit
meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De marktwaardetoets
wordt uitgevoerd om te bezien of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van
delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren.

Materiële vaste activa
Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de woningexploitatie, de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam
worden ontwikkeld en aangehouden.

Mutatiegraad
Het aantal verhuringen van bestaande woongelegenheden uitgedrukt in een percentage
van het totaal aantal woongelegenheden, exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde en
aangekochte woongelegenheden.

100

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen
vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde
productie voor het eigen bedrijf.

Netto exploitatiekasstroom
De netto exploitatiekasstroom wordt berekend door de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huuropbrengsten.

Niet-verstedelijkt Nederland
Gemeenten met een omgevingsadressendichtheid tot 1.500 adressen per km2 (CBS 2007).

Nultredenwoning
Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk
als de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer, en één slaapkamer) op
één verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken
van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.

Onvoldoende solvabiliteit
Wanneer op balansdatum het risico groter of gelijk is aan het vermogen, beoordeelt het
Fonds de corporatie als onvoldoende solvabel. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Operationeel risico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
ontwikkelingen door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Ouderenwoning
Woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan 55-plus huishouden.

Realisatie-index
Met de Realisatie-index worden verschillen tussen opgegeven prognoses van aantallen
nieuwbouw, sloop en verkoop en feitelijke realisaties weergegeven. De Realisatie-index biedt
daarmee inzicht in mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich heeft voorgenomen.

Referentiegroep
De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld, waarbij vergelijkbare corporaties zijn
samengenomen. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele beoordeling en bij diverse analyses over
de ontwikkelingen van de sector als geheel.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

101

Rentabiliteitswaarde
De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening. Deze is gelijk aan de contante
waarde van rente- en aflossingsverplichtingen.

Rentabiliteitswaardecorrectie
Het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde is de
rentabiliteitswaardecorrectie.

Rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto exploitatiekasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald.

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, mutatie actuele waarde, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo
van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen
en rentelasten). Het Fonds rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening.

Risicobedrag
Het totale financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen vanuit verschillende risicobronnen. Het is de samenvoeging van de bedragen voor macro-economisch risico, marktrisico
en operationeel risico.

Risicobronnen
Risicobronnen geven aan waardoor risico kan worden veroorzaakt. Het Fonds onderkent in
zijn methodiek drie bronnen van risico: macro-economisch, markt en operationeel.

Risicogebieden
Een risicogebied is de plaats waarop een risico uitwerkt. Balansposten en activiteiten in de
prognoseperiode worden in dit verband als risicogebied aangeduid. De verwachte kasstromen
die samenhangen met de balansposten en activiteiten, staan hierbij centraal. Optredende
risico’s kunnen tot verandering van deze verwachte kasstromen leiden.

Solvabiliteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld of de woningcorporatie op basis van voortzetting van
het beheer haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen
dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen.

102

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Solvabiliteit
Het eigen vermogen in procenten van totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar.
Het Fonds hanteert in zijn methodiek als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen.

Variabele lasten
De variabele lasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de
onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten.

Verbindingen
Hieronder wordt verstaan een dochtermaatschappij (artikel 2: 24a BW) en een deelneming
(artikel 2:24c BW). Daarnaast is sprake van een verbinding indien een corporatie anderszins
financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap
aangaat, stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon
verwerft of een andere rechtspersoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op een zodanige wijze dat hierdoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.

Verhuureenheden
Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden (garages,
bedrijfsruimten/winkels en het maatschappelijk vastgoed). Bij de optelling van beide categorieën krijgen de niet-woongelegenheden een wegingsfactor. Op deze manier ontstaat er een
bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.

Vermogensbeklemming
Het deel van het volkshuisvestelijk vermogen dat noodzakelijk is om de voor vijf jaar vooruitberekende vennootschapsbelasting te kunnen dragen.

Verstedelijkt Nederland
Gemeenten met een omgevingsadressendichtheid van 1.500 adressen of meer per km2
(CBS 2007).

Voldoende solvabiliteit
Als de corporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen wordt zij voldoende
solvabel genoemd. Dit is het geval het volkshuisvestelijk vermogen groter is dan het berekende bedrag aan risico. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit is de bedrijfswaarde onder de veronderstelling van voortgezette verhuur gedurende de levensduur van het bezit. Hiermee wordt
de relatie met het toezichtsdoel en de veronderstelling van beleidscontinuïteit benadrukt. Het
Fonds bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde via een uniformering van de door de
corporatie opgegeven bedrijfswaarde.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

103

Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere)
waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud
en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt
tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een
waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van
de woningcorporatie ten grondslag ligt.

Voorzieningen
Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toekomstige verplichtingen, verliezen en risico’s waarvan de omvang en/of het tijdstip op balansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs in te schatten. Bij woningcorporaties betreft dit
met name de voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en voorzieningen
voor verplichtingen in het kader van herstructurering van complexen. Daarnaast komen soms
bijzondere voorzieningen voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisaties of
milieurisico’s.

Woningen voor overige bijzondere doelgroepen
Vormen van (semi) zelfstandig wonen voor zoals ex-dak- en -thuislozen, (ex-)psychiatrische
patiënten, (ex-)verslaafden, ex-gedetineerden.

Woongelegenheden
Een tot bewoning bestemde ruimte die vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien blijvend
bestemd is voor bewoning door een particulier huishouden.

Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
SCS-COC-00852

Samenstelling, eindredactie en uitvoering Centraal Fonds Volkshuisvesting
Druk Graficiënt Printmedia, Almere
Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m 2, papier omslag Biotop 250 grs/m 2

104

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Centraal
CentraalFonds
FondsVolkshuisvesting
Volkshuisvesting
Huizerstraatweg
Huizerstraatweg117a
117a
Postbus
Postbus5075
5075
1410
1410AB
ABNaarden
Naarden
T T 035
035695
69540407070
F F 035
035695
69540408080
E E info@cfv.nl
info@cfv.nl
www.cfv.nl
www.cfv.nl