Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

29 453

Woningcorporaties

Nr. 224

VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG
Vastgesteld 30 januari 2012

1

Samenstelling:
Leden: Dijksma (PvdA), Van Beek (VVD), Van
der Staaij (SGP), Koopmans (CDA), Van
Bochove (CDA), Smilde (CDA), Ortega-Martijn
(ChristenUnie), Brinkman (PVV), Van Raak
(SP), Thieme (PvdD), Dibi (GroenLinks),
Wolbert (PvdA), voorzitter, Heijnen (PvdA),
Karabulut (SP), Elissen (PVV), Ziengs (VVD),
ondervoorzitter, Monasch (PvdA), Schouw
(D66), De Boer (VVD), Hennis-Plasschaert
(VVD), Lucassen (PVV), Verhoeven (D66) en
Grashoff (GroenLinks).
Plv. leden: Van Dam (PvdA), Van der Burg
(VVD), Dijkgraaf (SGP), Sterk (CDA), Bruins
Slot (CDA), Knops (CDA), Slob (ChristenUnie),
Van Klaveren (PVV), Paulus Jansen (SP),
Ouwehand (PvdD), Van Gent (GroenLinks),
Kuiken (PvdA), Jasper van Dijk (SP), Fritsma
(PVV), Steur (VVD), Vermeij (PvdA), Pechtold
(D66), Van Nieuwenhuizen (VVD), Taverne
(VVD), Bontes (PVV), Hachchi (D66) en
Voortman (GroenLinks).

kst-29453-224
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken1 heeft op 8 december 2011
overleg gevoerd met minister Donner van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over:
– de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, d.d. 23 mei 2011, over een overzicht van mogelijke voor- en nadelen van erfpacht voor betrokken partijen,
groene erfpacht en stedelijke erfpacht (32 500-VII, nr. 107);
– de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, d.d. 8 april 2011, over schriftelijke vragen van
Tweede Kamerlid J. S. Monasch (PvdA) over erfpachttarieven
(2011Z07452);
– de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, d.d. 11 oktober 2011, over de verkoop van
sociale huurwoningen die vallen onder de Koopgarantregeling
en de samenwerking tussen gemeente Amsterdam, de
Belastingdienst Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van
Woningcorporaties en de Stichting OpMaat om te komen tot
toepassing van een Koopgarantmodel, waarbij het stelsel van
erfpacht wordt betrokken (29 453, nr. 208).
Van dit overleg brengt de commissie bijgaand geredigeerd woordelijk
verslag uit.
De voorzitter van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties,
Wolbert
De griffier van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
Van der Leeden

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

1

Voorzitter: Wolbert
Griffier: Van der Leeden
Aanwezig zijn zeven leden der Kamer, te weten: Braakhuis, De Boer, De
Rouwe, Groot, Paulus Jansen, Lucassen en Wolbert,
en minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, die
vergezeld is van enkele ambtenaren van zijn ministerie.
De voorzitter: Ik open dit algemeen overleg over erfpacht. Ik heet de
minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties welkom. Ook de
commissieleden en de mensen op de publieke tribune heet ik welkom. Ik
stel een spreektijd van vijf minuten per fractie voor.
Mevrouw De Boer (VVD): Voorzitter. De VVD-fractie heeft de minister om
een brief gevraagd over erfpacht. Gelukkig konden we die agenderen.
Erfpacht in oude binnensteden was ooit bedoeld om mensen in staat te
stellen om betaalbaar te kunnen wonen. Omdat de overheid in veel
gevallen eigenaar was, hoefden mensen minder te betalen voor het
verkregen woongenot. Alleen de woning moest worden gefinancierd en
niet de ondergrond. De overheid vroeg een lage vergoeding, de canon,
voor in erfpacht uitgegeven grond. Daarom beginnen sommige steden nu
opnieuw met de uitgifte van grond in erfpacht. De financiële haalbaarheid
van projecten wordt er namelijk mee vergroot, omdat je de grond niet
hoeft te financieren.
Het is begrijpelijk, maar het zal op termijn onherroepelijk leiden tot grote
problemen, zoals nu al het geval is in oude binnensteden zoals
Amsterdam en Groningen. Daar moet de canon namelijk na een periode
van 30 tot 50 jaar worden herzien. De erfpachters baseren de nieuwe
prijzen ongeveer op marktprijzen. De gevolgen laten zich raden, want door
de residuele grondwaardeberekening die we in Nederland kennen, zijn de
grondprijzen sinds begin jaren negentig met 265% gestegen. Waar een
koper van een woning, als hij de grond erbij koopt, kan kiezen of hij de
grondprijs betaalt, heeft een erfpachter na 20 à 30 jaar geen enkele keuze,
want hij kan zijn woning niet oppakken en ergens anders neerzetten. Dat
is een essentieel verschil met eigenwoningbezit. De erfpachters hebben
geen keuze.
Er zijn bewoners in Amsterdam, zoals in Bos en Lommer, van wie de
canon werd opgehoogd van € 30 naar € 1300. Ik sprak vanmorgen
toevallig met een collega, die in Dijk woont waar ook sprake is van
erfpacht. Daar gaat de erfpachtcanon van € 1 600 naar € 3 500 en
vervolgens maar liefst naar € 10 000 in 2015. Dat zijn behoorlijke
prijsstijgingen, die sommige mensen niet kunnen betalen. Mensen
worden daarnaast aan twee kanten gepakt, want hun canon stijgt fors en
hun woning daalt in waarde. Bovendien komen de banken om de hoek
kijken, want de banken hebben daar een probleem mee. Dat is logisch. Er
is immers ineens sprake van een enorme canonstijging. De banken doen
dus terecht moeilijk bij de financiering van de woning.
Kort samengevat: waar erfpacht mensen vroeger in staat stelde om
ergens betaalbaar te kunnen wonen, gebeurt nu het omgekeerde. Mensen
raken in financiële problemen. De verhouding tussen erfpachter en
erfverpachter is ook uit balans, doordat de erfverpachter de hoogte van de
canon eenzijdig kan wijzigen. De erfpachter wordt voor een voldongen feit
gesteld omdat hij, zoals ik net al zei, de woning niet kan oppakken.
De VVD pleit dan ook voor de afschaffing van de erfpacht in de oude
binnensteden om deze problemen bij de mensen te voorkomen.
De heer Paulus Jansen (SP): Ik snap de problemen die mevrouw De Boer
beschrijft. Ik ken die problemen ook, overigens ook uit eigen praktijk. Ik
ben erfpachter in Utrecht. Mevrouw De Boer is zelf gemeenteraadslid

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

2

geweest in Groningen. Kun je de eeuwigdurende erfpacht in Groningen
afkopen?
Mevrouw De Boer (VVD): De VVD heeft daar jaren voor gepleit aan de
zijde van het CDA en D66. De SP pleitte daar echter niet voor, omdat zij
vond dat het gemeenschapsgrond was. Ook in Groningen had je
inderdaad exorbitante prijsstijgingen, waardoor mensen concreet in de
problemen kwamen. De gemeente beriep zich destijds op het argument
dat zij zeggenschap moest houden over de grond. Het ging in totaal om
200 kavels in de oude binnenstad van Groningen. Het ging grotendeels
om monumenten. Zeggenschap kun je ook op een heel andere manier
krijgen, bijvoorbeeld door de Wet voorkeursrecht gemeenten, door
onteigening en dergelijke. Als je erfpacht afschaft, hoeft dat toekomstige
ontwikkelingen dus helemaal niet onmogelijk te maken. Dat instrument
werkt niet meer.
De heer Paulus Jansen (SP): Mevrouw De Boer geeft geen antwoord op
mijn vraag. Is er in Groningen afgesproken dat eeuwigdurende erfpacht
mogelijk is? Ik heb met de SP-fractie in Utrecht geregeld dat dit mogelijk
is. Dat betekent dus dat je geen last meer hebt van canonverhogingen en
dat de oude waarde van publiek bezit, namelijk functieverandering en dat
soort zaken, nog steeds beschermd is. Waarom heeft de VVD niet voor die
route gekozen?
Mevrouw De Boer (VVD): De heer Jansen loopt eerlijk gezegd een beetje
vooruit op mijn woordvoering. Mijn voorstel is dat mensen enerzijds het
recht op afkoop moeten krijgen. Dat kun je met de gemeente, immers ook
een overheid, proberen te regelen. De minister loopt daar al een klein
beetje op vooruit in zijn brief, waarin hij schrijft dat mensen eigenlijk dat
recht op afkoop moeten hebben. Ik vraag me dan af hoe we dat gaan
doen. Anderzijds kun je mensen natuurlijk niet dwingen om de grond te
kopen. Je moet dus het recht op koop geven. Als mensen de grond niet
kopen, dan moet er sprake zijn van eeuwigdurende erfpacht. Daarmee
voorkom je dus de problemen, namelijk de plotselinge en exorbitante
stijging van de erfpachtcanon op een zeker moment. Mijn voorstel is dus
van tweeërlei aard. Je kunt mensen namelijk niet dwingen, maar je moet
ze de keuze geven. Sommige mensen kunnen het immers op dat moment
misschien niet betalen. Een voorwaarde voor de eeuwigdurende erfpacht
moet echter wel zijn dat je op ieder moment recht op koop hebt, zodat een
volgende eigenaar wel kan kiezen voor de aankoop van de grond.
De voorzitter: Mevrouw De Boer, wilt u in uw beantwoording proberen
het kort te houden?
De heer Paulus Jansen (SP): Ik snap nog steeds niet in het antwoord van
mevrouw De Boer waarom de VVD concludeert dat de erfpacht moet
worden afgeschaft. Alle problemen die mevrouw De Boer aanroert, zijn in
Utrecht dankzij de SP, overigens met medewerking van de VVD, opgelost.
Daar is iedereen heel tevreden. Waarom doet de VVD dat elders dan niet
ook?
Mevrouw De Boer (VVD): Ik vind dat ik de heer Jansen een heel eind
tegemoetkom. Ik zeg immers dat mensen het recht op afkoop moeten
hebben. In Utrecht is het immers ook op die manier geregeld. Wij geven
er echter de voorkeur aan dat mensen de keuze hebben. Dat is namelijk
liberaal.
De heer De Rouwe (CDA): Ik wil niets afdoen aan het betoog, want dat
vond ik prima. Ik hoorde mevrouw De Boer alleen bij haar intro zeggen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

3

dat ze vanochtend met een VVD-collega uit Amsterdam had gesproken.
Mijn vraag is of dat toevallig de wethouder van Amsterdam was.
Mevrouw De Boer (VVD): Nee, het was een voorbeeld van een enorme
prijsstijging waar de collega concreet mee te maken heeft, maar het is niet
in Amsterdam. De problemen doen zich namelijk ook elders voor. We
hebben het hier vandaag echter over binnenstedelijke erfpacht. Bepaalde
erfpachtsoorten zitten bij een andere minister. Ik wil vandaag een goed
begin maken met de binnenstedelijke erfpacht.
De heer De Rouwe (CDA): Dat streven is heel goed, maar een goed begin
kan ook bij jezelf beginnen. Mevrouw De Boer wijst zeer terecht op de
problemen en ik deel haar zorg daarover. De VVD is daar echter in
Amsterdam verantwoordelijk voor. De VVD moet dus bij zichzelf beginnen.
Mevrouw De Boer (VVD): In de vorige periode was het CDA er ook
verantwoordelijk voor in Groningen. Je moet wel een meerderheid
kunnen krijgen voor het punt dat je hebt. Er zijn bepaalde andere partijen
in Amsterdam, onder andere GroenLinks en de PvdA, die groot
voorstander zijn van de erfpacht. Omdat het op lokaal niveau helaas niet
lukt in Amsterdam, doordat de krachten daar te sterk zijn – het lukt wel in
andere steden, waaronder gelukkig ook Groningen, Den Haag en
Rotterdam – moeten we eigenlijk landelijk het recht op koop willen
creëren. Ik stel de commissie en de minister dan ook voor om uit te
zoeken of we dit met elkaar kunnen regelen.
Er doet zich nog een aantal bijkomende problemen voor met de erfpacht.
Als de bestemming wordt gewijzigd en je iets anders gaat doen met je
pand, dan komt de gemeente langs met de mededeling dat dat het
moment is om een hogere canon te vragen. Dat leidt ook tot problemen.
De gemeente Amsterdam is hierover gelukkig teruggefloten door de
rechter. Er loopt echter nog steeds een vervolgprocedure. Ook corporaties
ondervinden problemen met de verkoop van woningen op grond die in
erfpacht is. Dat moet ons ook zeer aanspreken, gezien het recht op koop
van een corporatiewoning dat wij hebben opgenomen in het regeerakkoord. De Belastingdienst geeft in bepaalde gevallen geen toestemming.
Ik heb daar een brief over gevraagd van de minister. Daarin staat dat men
eruit is. Uit Amsterdam heb ik andere geluiden vernomen, namelijk dat zij
er daar niet uit zijn. Ook dit geeft daar een probleem. Ik zal over de
problemen op de eilanden met de gronden die Staatsbosbeheer uitgeeft
nog maar zwijgen.
Ik loop nog even door de financiering. Mijn voorstel is dus tweeledig.
Kunnen we ten eerste onderzoeken of we dat recht op afkoop kunnen
regelen bij binnenstedelijke erfpacht op grond van de gemeente? Ten
tweede moeten mensen die keuze kunnen krijgen. De heer Jansen deed
een prachtig voorstel voor eeuwigdurende erfpacht voor de mensen die
het niet willen of kunnen kopen met daaraan gekoppeld het recht op koop.
Daarmee voorkom je inderdaad die enorme problemen in de toekomst. De
vraag is of erfpacht een zegen of een vloek is. Het wordt vandaag immers
weer gebruikt om projecten mogelijk te maken. Ook daar moeten we
durven kijken naar eeuwigdurende erfpacht. Die enorme prijsstijgingen
hebben te maken met de prijsstijgingen van de grond en met de residuele
grondwaardeberekening. De erfpachter heeft daarin geen keuze.
Ik heb nog één vraag over de financiering. Er is een aantal partijen met de
banken rond de tafel gaan zitten om te bekijken of het mogelijk is om
standaarderfpachtcontracten op te stellen waarmee banken in de
toekomst genoegen nemen. De partijen komen daar wel of niet uit. Het
baart mij zorgen, want de mensen die de woning willen verkopen kunnen
nu geen kant op. Welke rol kan de minister hierbij spelen?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

4

De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Wie de grond heeft, heeft de
macht. Dat geldt zeker in een dichtbevolkt land als Nederland. Ongeveer
90% van alle grond waarop de komende tien jaar gebouwd zou kunnen
worden, is in handen van particuliere beleggers. Zij profiteren van de
waardestijging door functieverandering, zonder er ook maar iets voor te
hoeven doen. Publieke erfpacht is uitgevonden om daar een einde aan te
maken. Ik zeg tegen mevrouw De Boer dat het overigens een liberale
uitvinding was. De SP vond en vindt dat prima.
Mevrouw De Boer (VVD): Zo is iedereen liberaal!
De heer Paulus Jansen (SP): Dat was volgens mij in de tijd dat de
socialisten er nog met de banieren tegenaan gingen!
Voorzitter. Ook kun je erfpacht gebruiken om langs privaatrechtelijke weg
te sturen op het gebruik van grond. Een bordeel in een koopflat met een
woonbestemming kun je op grond van het bestemmingsplan bestuursrechtelijk aanpakken, maar dat is ingewikkeld. Staat die flat op erfpachtgrond dan kun je dit misbruik ook privaatrechtelijk aanpakken. Dat is een
fluitje van een cent.
De SP is daarom voorstander van erfpacht waarbij de grond eigendom is
van een overheid, bijvoorbeeld de gemeente of een waterschap. Die
overheid moet dan natuurlijk wel als een goed rentmeester optreden en
zelf geen slaatje slaan uit het eigendom van de grond. Ik heb zelf in mijn
woonplaats Utrecht in 2000 het initiatief genomen voor een actie tegen
een tienjaarlijkse verhoging van de erfpachtcanon met 73%. Dat heeft
geleid tot een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. De jaarlijkse
verhoging is begrensd tot de wettelijke huurprijsstijging in de sociale
huursector. Ook zijn de mogelijkheden voor eeuwigdurende afkoop sterk
verbeterd. Dat is een mooi resultaat. Sinds die tijd is de rust teruggekeerd.
Met private erfpacht hebben we een stuk minder op. De aanleiding voor
dit debat ligt bij een aantal handige speculanten in Amsterdam die
woningen verkochten met particuliere erfpacht. Bij de eerste herziening
ging de canon over de kop. Vervolgens wilden de banken geen hypotheek
meer verstrekken op dergelijke huizen en zitten de bewoners met de
gebakken peren. Inmiddels is er in overleg met gedupeerde bewoners,
hypotheekverstrekkers en de AFM een oplossing in de maak.
De SP heeft daarover de volgende vragen aan en suggesties voor de
minister. Onderschrijft de minister dat een modelerfpachtcontract voor
woningen algemeen verbindend verklaard moet worden voor alle nieuwe
contracten, ook bij buitenlandse hypotheekverstrekkers? Is hij bereid om
hier een wettelijke basis voor te creëren? Onderschrijft de minister dat de
consumentenorganisaties partij moeten zijn bij het vaststellen van zo’n
modelcontract? De SP pleit er overigens voor dat de mogelijkheid voor
eeuwigdurende afkoop een verplichte optie wordt bij zo’n standaarderfpachtcontract en dat de enige andere optie een jaarlijkse herziening op
basis van een vooraf bepaalde index wordt. Onderschrijft de minister dat
er voor bestaande substandaardcontracten een overgangsregeling moet
komen om de rotzooi op de markt zo snel mogelijk op te ruimen? Als de
minister dat niet vindt, hoe denkt hij dan het probleem op te lossen dat
woningeigenaren met een particulier erfpachtcontract periodiek geconfronteerd kunnen worden met exorbitante verhogingen, waardoor ze hun
huis aan de straatstenen niet meer kwijt kunnen raken?
Concluderend, erfpacht is een prachtig systeem als de overheid haar
publieke taak serieus neemt en duidelijke spelregels stelt, ook aan zichzelf.
Het kan uitdraaien op barre misère in tijden van deregulering en
afschuiven van verantwoordelijkheden op het individu.
De heer Groot (PvdA): Voorzitter. De Vereniging Eigen Huis noemt de
brief die de minister heeft gestuurd een historisch verantwoorde,
voortkabbelende brief. Ik ben het daar niet mee eens. Ik vind het namelijk

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

5

een heel duidelijke brief, waarin de knelpunten op een rij worden gezet.
Ook wordt erin uiteengezet dat erfpacht een nieuwe toekomst tegemoet
gaat. Onze fractie is dus heel blij met de brief. De actualiteit bevestigt de
nieuwe toekomst voor de erfpacht. Mevrouw De Boer heeft ook al gezegd
dat erfpacht heden ten dage opnieuw uitgevonden is om de financiering
van projecten rond te krijgen. Particulieren hoeven dan alleen het huis te
kopen, terwijl de gemeente de risico’s van de grond overneemt, ook de
opwaartse risico’s. Gemeenten krijgen hierdoor op korte termijn minder
betaald voor de grond, omdat ze de financiering overnemen. Op termijn
komt dit echter goed, omdat ze een erfpachtcanon incasseren. Voor
Amsterdam en voor steden als Utrecht en Rotterdam biedt erfpacht de
mogelijkheid om in stedelijke ontwikkeling te investeren, en dat op zo’n
manier dat de stijgende grondprijzen die hiervan het gevolg zijn, aan de
hele stad ten goede komen. In landelijke gebieden kan dat echter anders
liggen. De conclusie van de vraag of je erfpacht wilt, is dan ook dat dit
moet afhangen van de lokale omstandigheden. Wat dat betreft deel ik de
conclusie van de minister volledig dat de beslissing om al dan niet te
kiezen voor erfpacht een kwestie is voor het lokale bestuur.
Mevrouw De Boer (VVD): De PvdA heeft er dus geen enkele moeite mee
dat de verpleegster en de politieagent in Bos en Lommer een vervijftigvoudiging van de erfpachtcanon krijgen waardoor ze echt in de betalingsproblemen komen? Hun canon gaat namelijk van € 30 per jaar naar
€ 1 300 per jaar. Heeft de PvdA daar geen enkel probleem mee?
De heer Groot (PvdA): Op dat punt wilde ik zo meteen terugkomen.
Natuurlijk is het van groot belang dat de erfpachtcontracten transparant
zijn en dat de bewoners weten waar ze aan toe zijn. De gemeente
Amsterdam werkt ook steeds meer met erfpachtcontracten die
geïndexeerd zijn. Dan stijgt de canon dus geleidelijk. Naar mijn mening
zou je meer naar dit soort contracten toe moeten. De bewoners moeten
natuurlijk wel weten dat ze niet met het huis de grond hebben gekocht. Ze
moeten van tevoren weten wat daar de consequenties van zijn. Als dat
contract zo is opgesteld, dan is dat zo.
Mevrouw De Boer (VVD): Transparantie staat dus voor de PvdA gelijk aan
ineens een vervijftigvoudiging van de canon na een erfpachtperiode van
bijvoorbeeld 20 of 30 jaar.
De heer Lucassen (PVV): Er bestaat nogal een verschil tussen de situatie
in Amsterdam en die in Rotterdam. In Rotterdam wordt er namelijk juist
heel zwaar ingezet op het afbouwen van de erfpacht. Daar wordt mensen
in ieder geval meer keuze en meer mogelijkheden geboden om de
erfpacht af te kopen. Vindt de heer Groot dit een route die Amsterdam ook
moet kiezen?
De heer Groot (PvdA): Mijn informatie is dat ook Rotterdam erfpacht
opnieuw ontdekt, juist om de reden die mevrouw De Boer heeft genoemd.
Ze gaan daar terug om een van de redenen dat men met erfpacht is
begonnen, namelijk om de financiering van projecten rond te krijgen. Als
Rotterdam heel erg investeert in stedelijke ontwikkeling, wil ik het
voorbehoud dat het heel belangrijk is dat de waardestijging die hiervan
het gevolg is aan de stad als geheel ten goede komt en niet aan bewoners
of bedrijven die daar toevallig zitten. De heer Jansen heeft dat ook al
gezegd.
De heer Paulus Jansen (SP): De SP-fractie en de PvdA-fractie zien beiden
het principiële voordeel van erfpacht in, maar ik constateer wel een
verschil. Dat is althans mijn indruk. De SP vindt het op zich heel redelijk en
logisch dat bij woningen altijd de mogelijkheid wordt geboden om

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

6

eeuwigdurend af te kopen, waardoor het heel erg lijkt op koopgrond. Je
houdt dan maar twee verschillen over. Bij erfpacht kun je ten eerste
privaatrechtelijk ingrijpen als er sprake is van misbruik van de
bestemming en ten tweede kun je alsnog afrekenen bij functieverandering. De PvdA en GroenLinks in Amsterdam weigeren om de optie van
eeuwigdurende afkoop te introduceren. Is dat een lokale hobby of vindt de
heer Groot dat als vertegenwoordiger van de PvdA-fractie in de Kamer
ook?
De heer Groot (PvdA): In lijn met de brief van de minister vinden wij dat
de beslissing hieromtrent in handen moet liggen van het democratisch
gekozen lokale bestuur. Als andere gemeenten een andere weg op willen,
is dat prima, maar ik ben het er niet mee eens om vanuit Den Haag
wettelijk voor te schrijven dat Amsterdam die en die erfpachtvoorwaarden
moet hanteren. In stedelijke centra zoals Amsterdam hangt de waardeontwikkeling van onroerend goed zo sterk samen met het gemeentelijk
beleid, met name het gemeentelijk investeringsbeleid, dat ik het een heel
geldige redenering van de gemeente vind dat zij de waardestijging die
daarvan het gevolg is voor de grond voor de stad als geheel wil
behouden.
De heer Paulus Jansen (SP): Begrijp ik goed dat de heer Groot hier geen
opvatting over heeft? Dat vind ik merkwaardig, want hij heeft er toch
verstand van. Is hij het met de SP-fractie eens dat eeuwigdurende afkoop
in ieder geval een heel transparant systeem is? Dan weten mensen direct
waar zij aan toe zijn. Zelfs een vorm van indexering – de secondbestoplossing – geeft veel minder zekerheid.
De heer Groot (PvdA): Naar mijn opvatting moet het lokale bestuur
hierover beslissen. Ik kan mij ook heel goed voorstellen hoe de gemeente
Amsterdam hierover denkt. Als Amsterdammer steun ik dat volledig. Ik
ben ertegen dat er vanuit Den Haag met wetgeving dit soort voorschriften
wordt opgelegd.
De heer De Rouwe (CDA): Voorzitter. Ik verbaas mij toch een beetje over
de kritiekloze houding van de PvdA in dit debat. De heer Groot verdedigt
dit als Amsterdammer. Mag ik hem dan als Amsterdammer erop
aanspreken dat heel veel Amsterdammers juist in een wurggreep zitten
door de doorgeslagen verslaving van de stad om de erfpacht ten koste
van alles boven tafel te houden? Mag ik de heer Groot als Amsterdammer
vragen wat hij vindt van de opvatting van vele inwoners van de stad die
hier tegenaan lopen?
De heer Groot (PvdA): Amsterdam is het bloeiend economisch centrum
van Nederland. Dankzij de uitgifte van grond via erfpacht worden heel
veel middelen vrijgemaakt voor investering in de stad. Ik denk dat de
erfpachtconstructie een speculatieve race naar extreme woningeisen kan
helpen voorkomen, omdat mensen weten dat zij wel de woning maar niet
de grond kopen. Grondspeculatie, met name in het centrum, wordt op
deze manier tegengegaan. Wij volgen dan niet het voorbeeld van steden
als Londen en Parijs en houden Amsterdam nog een beetje betaalbaar.
De heer De Rouwe (CDA): Dat is een valse tegenstelling. Geen enkel
Kamerlid bepleit hier dat erfpacht een slecht middel is. Het kan in een
aantal gevallen gewoon goed zijn. De heer Groot nam zelf het woord
extreem in de mond. Dat geldt toch zeker ook voor het college dat zo
ongelofelijk vasthoudt aan absolute erfpacht, zonder enige keuzevrijheid
voor mensen? Daarom vraag ik aan de heer Groot als lid van de
PvdA-fractie maar ook als Amsterdammer, of hij dan werkelijk geen enkel

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

7

oog heeft voor de mensen die daar nu zo tegenaan lopen. Of zijn het
allemaal sprookjes?
De heer Groot (PvdA): Uiteraard moeten erfpachtcontracten transparant
zijn. Ik denk dat de geïndexeerde variant het beste werkt, want dan
groeien mensen geleidelijk aan naar hogere bijdragen toe. Dan weten ze
waar ze aan toe zijn. Als je de mogelijkheid inbouwt voor woningbezitters
om te gaan shoppen, doe je precies teniet wat de stad graag wil, namelijk
ervoor zorgen dat investeringen met grondwaardestijging als gevolg
terugvloeien naar de stad. Op het moment dat je burgers of bedrijven de
mogelijkheid geeft om daarin te shoppen, ondergraaf je de basis van het
beleid. Dat lijkt mij geen goede zaak. Het lijkt mij dat de gemeenteraad
daarover moet kunnen beslissen.
De voorzitter: Mijnheer Groot, wilt u uw betoog hervatten? U hebt nog
drieënhalve minuut.
De heer Groot (PvdA): Ik was bijna klaar met het modelcontract en het
transparant maken van de erfpachtcontracten. Er is overleg geweest met
de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en
de Consumentenbond over de vraag of de aanbevelingen in het modelcontract niet meer dwingend zouden moeten worden opgelegd. Wanneer
kunnen wij resultaten van dit overleg verwachten?
De heer Lucassen (PVV): Voorzitter. De erfpacht en specifiek de stedelijke
erfpacht heeft zeker de laatste tijd voor nogal wat onrust gezorgd, vooral
bij de pachters in Amsterdam. Dat is de grootste verpachter van ons land.
Een aantal huiseigenaren in Amsterdam is behoorlijk geconfronteerd met
een explosieve toename van pachtprijzen van de canon wanneer de oude
pachtcontracten vervallen. Soms moeten huiseigenaren zelfs hun huis
verkopen omdat zij hun rekeningen niet meer kunnen betalen. Dus een
regeling die oorspronkelijk was bedoeld om kopers een helpende hand te
bieden, werkt nu eigenlijk omgekeerd. Wij hebben gezien dat hypotheekverstrekkers grote moeite hebben met de onzekerheden die voortvloeien
uit de wijzigingen in erfpachtcontracten.
De minister geeft in zijn brief aan dat onder andere met de bank
gesproken is om te zorgen dat er meer duidelijkheid komt over de
erfpachtcondities en dat er een betere beoordeling hiervan komt door de
banken. Wij horen graag welke concrete maatregelen daaruit voortvloeien. Ook horen wij graag of de problemen in het kader van de
hypotheekverstrekking inmiddels tot het verleden behoren. Duidelijke
vormgeving van deze contracten geeft niet alleen meer zekerheid voor de
hypotheekverstrekkers maar ook voor de consument. De consument heeft
recht op duidelijkheid en op een betere bescherming tegen zo’n explosieve stijging.
De PVV vindt ook dat de koper meer mogelijkheden moet krijgen om te
kiezen voor het kopen of het afkopen van grond. De gemeente Amsterdam
wil het erfpachtrecht vooral gebruiken om te sturen op het gebruik van
grond en om invloed te houden op de bestemmingen. Wij vragen ons af
of de erfpacht daar het geijkte instrument voor is. De enorme leegstand
van bijvoorbeeld kantoorgebouwen laat zien dat die aanpak niet zo heel
best werkt.
De gemeente Amsterdam geeft in zijn brief aan dat waardeontwikkeling
van grond uitsluitend te danken is aan gemeentelijk beleid en dat de
gemeente daar dan ook de vruchten van moet plukken. Naar mijn mening
doet dit geen recht aan de private partijen die fors investeren in de steden.
Vooral in Amsterdam schijnt men tegen problemen aan te lopen met het
koopgarantiesysteem. Bij dit systeem kan een consument voor een
redelijke prijs een corporatiewoning kopen. Dit hangt nauw samen met de
erfpachtregels. Zijn die knelpunten inmiddels opgelost? De minister geeft

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

8

aan van wel, maar Amsterdam zegt daar nog mee bezig te zijn. Graag een
reactie over de voortgang op dit punt.
In de brief van de minister wordt ingegaan op de andere kant van de
erfpachtmogelijkheden, namelijk de financiering, bijvoorbeeld door grote
beleggers te betrekken bij het kopen van corporatiebezit. Daar zit een
gevoelige tegenstelling in, omdat sprake is van het afvloeien van
maatschappelijk kapitaal in de richting van institutionele beleggers. Kan
de minister hier zijn visie op geven? Hoe verlopen de besprekingen
hierover?
Erfpacht is van oorsprong een middel om financiering bij koop gemakkelijker te maken. In die zin heeft het nog steeds een meerwaarde. Het
middel erfpacht is in die zin opnieuw uitgevonden, het gaat met zijn tijd
mee. Voor de PVV staat voorop dat de bescherming en de keuzevrijheid
van de consument daarin worden meegenomen in alle steden. Dus niet
alleen in Rotterdam, maar ook in Amsterdam.
De heer De Rouwe (CDA): Voorzitter. Laat ik genuanceerd beginnen.
Erfpacht kan een heel goed middel zijn om gemeenten of andere partijen
te helpen om, zoals de heer Lucassen terecht opmerkte, een goede balans
te vinden tussen koop en financiering. Erfpacht is een heel goede
bestaande constructie uit ons Burgerlijk Wetboek. Laat ik vooropstellen
dat het een constructie is die prima kan.
Vandaag spreken wij niet zozeer over het middel erfpacht maar meer over
het ge- en misbruik van dit middel, in dit geval heel concreet in
Amsterdam. Ik heb met veel interesse geluisterd naar de PvdA. Ik hoopte
dat de PvdA enigszins kritisch zou zijn ten opzichte van de eigen partij. De
VVD doet dat terecht. Wellicht zullen meer partijen dat vandaag doen.
De heer Groot (PvdA): Die kans is heel klein.
De heer De Rouwe (CDA): Ik betreur die slaafse houding, maar dit
terzijde. De reden is dat er in Amsterdam heel veel mensen te hoop lopen
tegen de erfpachtconstructie.
Het CDA is voor een kleurrijker standpunt dan dat van de PvdA, dat zich in
twee kleuren vertaalt: zwart of wit. Het is Londen of het is Amsterdam. Er
zijn echter ook andere voorbeelden gegeven, zoals Rotterdam, Groningen
en Utrecht waar het systeem veel genuanceerder is en veel meer aansluit
bij de huidige tijd. De CDA-gemeenteraadsfractie in Amsterdam loopt al
heel lang te hoop tegen de op zichzelf oorspronkelijk goed bedoelde
helpende hand van het gemeentebestuur, die inmiddels veranderd is in
een ijzeren houdgreep omdat het gemeentebestuur vasthoudt aan de
erfpacht. Daarom is het CDA voorstander van een kleurrijke benadering.
Het is niet alleen Londen of Amsterdam. Er zijn veel meer mogelijkheden.
Ik heb de brief van de minister gelezen. Inderdaad, het is een keurige brief.
Die mening deel ik met anderen. De brief is deels beschrijvend. De
minister beschrijft bijvoorbeeld het succesje dat hij geboekt heeft bij de
banken. Hij is met de banken rond de tafel gaan zitten om te bekijken hoe
je binnen de erfpachtconstructie tot een betere geleiding kunt komen.
Daar is mijn fractie zeker niet op tegen. Ik vraag de minister om eenzelfde
gesprek te voeren met de gemeente Amsterdam en met mensen die
hierdoor gedupeerd zijn. De minister heeft aangetoond dat hij succesjes
kan boeken. Ik snap ook dat de minister hier niet verantwoordelijk voor is.
Dit is allereerst een verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur van
Amsterdam. Zo is het in dit geval helaas, want het is niet de keus van het
CDA. Ik ben erg benieuwd naar de voorstellen van de VVD om in te
kunnen grijpen. Wat het CDA betreft is het duidelijk dat wij hier te maken
hebben met een gemeente die erg verslaafd is aan erfpacht. Het voorstel
van de VVD zou zeker een goed middel kunnen zijn, maar het schiet hier
duidelijk door met het gevolg dat de woningmarkt op slot raakt. De
keuzevrijheid van de consument en het eigenwoningbezit, een belangrijk

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

9

uitgangspunt voor het CDA, komen hierdoor totaal niet van de grond.
Deelt de minister de opvatting van de CDA-fractie dat juist de verantwoordelijkheid die mensen voelen voor hun eigendom gestimuleerd zou
moeten worden in plaats van tegengehouden?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Het is natuurlijk altijd een leuke
verrassing als een coalitiepartij zich zorgen gemaakt over gedupeerden
van overheidsbeleid. Dat zou ik wel vaker willen horen van coalitiepartijen, ook wanneer het om ander beleid gaat. Ik wil erop wijzen wat de
gemeente Amsterdam doet. Mensen krijgen een subsidie wanneer zij het
bedrag niet kunnen betalen. Mensen hebben de mogelijkheid om de
canon maandelijks te betalen. Men hoeft niet in een keer af te kopen.
Daarmee treft de gemeente Amsterdam juist sociale maatregelen om
mensen die het wat minder breed hebben tegemoet te komen. Is dat niet
juist wat het CDA net als ik bepleit, namelijk dat zij wil opkomen voor
gedupeerden?
De heer De Rouwe (CDA): Dank voor de erkenning van de heer Braakhuis
dat het CDA zich regelmatig zorgen maakt, ook om dit punt. Dat is ook de
reden waarom wij misschien in zijn ogen wat fel van leer trekken. Ik snap
dat de heer Braakhuis de verslaafden probeert te verdedigen. Hij probeert
ook zijn wethouder te verdedigen. Dat siert hem, maar hij geeft tegelijkertijd aan waar het probleem zit. De gemeente Amsterdam tracht met
subsidies, met maandelijkse betalingen, met allerlei regelingen de schade
die zij berokkent te verdoezelen of te compenseren, terwijl het probleem
niet zozeer ligt aan de onderkant van de woningmarkt die steun verdient.
Het gaat hier juist om de gezinnen met een goed modaal inkomen,
mensen die dolgraag zelf verantwoordelijkheid willen dragen en willen
voelen voor de grond waarop zij wonen, maar die krijgen zij niet. Van een
partij als GroenLinks, een partij die toch af en toe een liberale uitstraling
wil hebben, zou dit toch op warme gevoelens moeten kunnen rekenen?
Dat hoor ik niet van de GroenLinks-wethouder en dat hoor ik ook niet van
de heer Braakhuis. Daar mag ik de heer Braakhuis toch ook op
aanspreken?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Liberaal wil ik af en toe nog wel zijn,
maar neo-liberaal niet. Dat is hier het grote verschil.
De heer De Rouwe (CDA): Die tegenstelling is er dus niet.
De heer Braakhuis (GroenLinks): Nee, die is er niet. De erfpachtprijzen
voor 50 jaar zijn lineair in verhouding met de grondprijzen. Kijk, het gaat
er niet om dat we gaan subsidiëren. We komen alleen tegemoet aan
mensen met de laagste inkomens, zodat zij niet gedwongen worden om te
vertrekken. Dat is heel belangrijk. Het tweede is dat de huizenmarkt hier
juist door wordt gestimuleerd, omdat je maandelijks kunt betalen. De
grondprijs hoeft dan niet in een keer neergelegd te worden. Dat reduceert
an sich de maandelijkse lasten voor huizenbezitters in Amsterdam. Als we
nu die grond volledig in rekening zouden brengen, zou de huizenmarkt
juist knarsend vastlopen. Dus er is een contrair effect.
De heer De Rouwe (CDA): Met alle respect, als het je niet lukt om je gelijk
te halen met argumenten kun je in het extreme schieten. Dat hier de
stelling wordt verdedigd dat deze ijzeren houdgreep de oplossing is van
de woningproblemen, is zo extreem dat het volslagen onrealistisch is. Het
is juist deze constructie waar de gemeente Amsterdam tot in het extreme
voor kiest – dat heeft niets met neo-liberaal te maken – waardoor alles op
slot zit. Met deze opmerkingen toont de heer Braakhuis alleen maar aan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

10

dat de GroenLinks-fractie volstrekt niet realistisch staat in deze discussie.
Het zit daar op slot, juist door deze ijzeren greep van het gemeentebestuur.
De heer Groot (PvdA): De heer De Rouwe werpt mij een slaafse houding
voor de voeten ten opzichte van de PvdA in Amsterdam. Dat wil ik graag
beantwoorden met een jij-bak. De problemen met de erfpacht zijn toch
mede ontstaan doordat makelaars woningen hebben aangeprezen zonder
erbij te vertellen dat er een verhoging van de erfpachtcanon aankwam? De
marktpartijen dragen dus mede verantwoordelijkheid voor het feit dat
bewoners worden geconfronteerd met hoge lasten, terwijl zij dat hadden
kunnen zien aankomen als zij beter voorgelicht waren.
De heer De Rouwe zegt vervolgens dat de woningmarkt op slot is gezet
door de erfpacht. Ik wijs erop dat in Amsterdam de vraag naar woningen
onverminderd hoog blijft. In Amsterdam is er nauwelijks sprake van
prijsverval. Wellicht komt dat ook door het beleid dat de gemeente voert
mede dankzij dat systeem van erfpacht. Blijkbaar doet de gemeente ook
wel dingen goed.
De heer De Rouwe (CDA): Met alle respect, de heer Groot denkt in
zwart-wittermen. Het is of zus of zo. Mijn fractie heeft helemaal geen
bezwaren tegen erfpacht als zodanig. Mijn fractie heeft bezwaren tegen de
extreme toepassing die de PvdA in Amsterdam hanteert. Dat is het
probleem. Inderdaad, het kan een heel goed middel zijn om bepaalde
partijen buiten te sluiten. Dan doel ik op partijen die uitsluitend winstmaximalisatie nastreven en geen oog hebben voor de omgeving. Dat wil
echter niet zeggen dat je mensen die daar al jaren wonen, die graag eigen
grond in bezit hebben, niet tegemoet kunt komen. Dat is toch veel
genuanceerder dan de zwart-witopstelling van de heer Groot en van de
PvdA-fractie in Amsterdam? Wij willen een genuanceerder en kleurrijker
opstelling dan de opstelling die Amsterdam nu tot in het extreme kiest.
De heer Groot (PvdA): Op het moment dat je de mogelijkheid opent voor
individuen of bedrijven om te shoppen, haal je de bodem onder het hele
systeem weg. Dat is beslissend en op dat punt kan ik de gemeente
Amsterdam heel goed volgen. Dan word namelijk de mogelijkheid
ontnomen om de waardestijging als gevolg van investeringen in stedelijk
gebied in te zetten voor de stad als geheel.
De voorzitter: Dan is nu het woord aan ...
De heer De Rouwe (CDA): Voorzitter. Ik wil hier graag op reageren.
De voorzitter: U mag hierop reageren, maar dan moet u zich tot twee of
drie zinnen beperken en niet uw hele betoog herhalen. Ik heb het nu al
twee keer gehoord.
De heer De Rouwe (CDA): Ja, maar het is het recht van een Kamerlid om
hier een betoog te houden. Dus daar kunt u niet tegen zijn, met alle
respect.
De voorzitter: Nee, maar het gaat mij om de lengte. Dus als u het kort
kunt houden, graag.
De heer De Rouwe (CDA): Voorzitter. Ik heb helemaal geen bezwaar tegen
een erfpachtconstructie om extremen uit te wassen. Het punt waarop de
PvdA steeds niet ingaat, is dat Amsterdam tot in het extreme doorschiet
en geen enkele ruimte laat aan mensen om eigen grond te verwerven.
Daar draait de PvdA keer op keer omheen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

11

De heer Braakhuis (GroenLinks): De heer De Rouwe nam het woord
extreem in de mond, maar ik wil hem dat graag teruggeven. Juist als wij
de erfpacht opheffen en overgaan tot het overdragen van de grond aan de
eigenaren lopen de prijzen in Amsterdam nog veel verder op. Dat vraagt
om enig economisch inzicht, maar ik kan de heer De Rouwe verzekeren
dat de maandelijkse lasten er zeer toe doen.
GroenLinks is inderdaad een groot voorstander van erfpacht, zoals het nu
in Amsterdam maar ook elders in Nederland bestaat. Wij vinden het
belangrijk dat een stad de mogelijkheden heeft, krijgt of houdt om te
investeren in de stad, om de vruchten te kunnen plukken van de toegenomen waarde van de grondprijzen juist om publieke voorzieningen in
stand te houden. Dankzij de erfpacht kan een stad als Amsterdam en ook
andere steden die het hanteren, juist sturend werken op de inrichting van
hun stad. Dat geldt ook als het gaat om de locatie van publieke voorzieningen, van crèches en om de vraag hoe wij omgaan met urban transport
et cetera. Allemaal vraagstukken voor de toekomst waar juist een stad als
Amsterdam uitstekend op kan sturen. Al eerder is gezegd dat erfpacht
juist grondspeculatie tegengaat. Geven wij het over aan de markt – het
neo-liberale denken – dan zal zeker in steden als Amsterdam met grote
aantrekkingskracht, de grondspeculatie alleen maar toenemen. Daarmee
zal de huizenmarkt echt op slot komen. Dus de sturende werking van
erfpacht biedt een stad heel veel om de stad levendig te houden, om te
kunnen blijven voorzien in publieke voorzieningen. Daardoor blijft een
stad vitaal. Daarom spreekt GroenLinks zich uit voor de erfpacht.
Natuurlijk moet het wel eerlijk gaan. Dat betekent dat het op een
betrouwbare manier moet. Daarom wordt die prijs ook grondig getoetst.
Misschien valt er wel iets op af te dingen. Dat schrijft de minister ook in
zijn brief. Ook ik wil de minister graag complimenteren met zijn brief. Dat
is toch eigenlijk een ondersteuning van het bestaan en het voortzetten van
gemeentelijke erfpacht. Het is plezierig om te zien dat de goede toetsingen
vooraf helpen om de grondprijs fair vast te stellen. Het is echter wel zaak –
en daar wordt ook aan gewerkt – om de burgers die het zou kunnen
treffen bijtijds te informeren over de mogelijke consequenties die het voor
hen heeft als die prijs omhoog gaat. Daar staat natuurlijk wel tegenover
dat de gemeente Amsterdam ook niet gek is. Die grond is natuurlijk in
vijftig jaar behoorlijk wat meer waard geworden. Dus natuurlijk gaat de
erfpacht omhoog, maar dat betekent dat je regelingen moet treffen om
ervoor te zorgen dat de burgers zo min mogelijk getroffen worden. In mijn
optiek doet de gemeente Amsterdam er alles aan om ervoor te zorgen dat
mensen niet onnodig hierdoor getroffen worden. Als dat betekent dat er
voor de onderste inkomens subsidie verstrekt moet worden, vind ik dat te
rechtvaardigen.
Mevrouw De Boer (VVD): Ik hoor GroenLinks net pleiten voor het
uitbreiden van de huurtoeslag voor eigenwoningbezit, zodat de gemeente
Amsterdam zo veel mogelijk canon kan innen. U noemt het eerlijk dat
mensen die eerst € 50 betaalden een erfpachtcanon van € 1 300 door de
strot geduwd krijgen. Wanneer die mensen er moeite mee hebben om dat
te betalen, mogen ze het van u maandelijks afbetalen.
De heer Braakhuis (GroenLinks): Het woord eerlijk of oneerlijk is niet op
zijn plek. Natuurlijk is de grondprijs enorm gestegen in vijftig jaar. Zo
werkt het systeem. Het zou oneerlijk zijn als we de mensen daarin niet
tegemoet zouden komen. Vind ik het rechtvaardig dat die prijs zo omhoog
gaat? Ja, ik vrees van wel. Het wordt gewoon getaxeerd, net zoals bij de
verkoop van een huis het huis opnieuw getaxeerd wordt, inclusief de
grondprijs. Ik heb de VVD nog nooit horen zeuren over de toegenomen
waarde van zowel de grond als het pand wanneer het gaat om
overwaarde op huizen. Dat de gemeente dan blijkbaar wel profiteert van
haar toegenomen bezitswaarde, schiet de VVD opeens in het verkeerde

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

12

keelgat. Dat snap ik eigenlijk totaal niet en het is ook behoorlijk onbegrijpelijk voor een liberale partij.
Mevrouw De Boer (VVD): Een echt liberale partij. Wanneer je een woning
koopt met grond heb je een keuze. Dan kun je kiezen of je de prijs ervoor
wilt betalen. Wanneer je grond in erfpacht hebt en je woont twintig jaar in
een huis, heb je geen keuze. Je kunt er niets aan doen dat die grondprijzen enorm zijn gestegen door allerlei factoren. Je kunt je huis niet
oppakken en je kunt niet ergens anders gaan wonen met hetzelfde huis.
Je krijgt die erfpachtcanon gewoon door de strot geduwd. Dat is er aan de
hand en dat is een heel andere situatie dan een woning naar keuze kopen.
De heer Braakhuis (GroenLinks): Dat is op zichzelf waar, alleen zouden de
informatievoorziening en de tegemoetkomingen een steun moeten zijn
om dat soort ellende te voorkomen. Maar het systeem «as such» is
gewoon bekend, ook bij degene die het huis koopt. Als je nu op het
Haarlemmerplein een nieuw appartement koopt, krijg je daar alle
informatie bij waardoor je weet wat je in de toekomst te wachten staat.
Als het schort aan informatievoorziening moet daar iets aan gebeuren. De
minister schrijft dat hij daaraan wil werken. Dat geldt ook voor het overleg
met de banken hierover. De enige onzekerheid in de huizenmarkt in
Amsterdam is dit aspect. Daar haken de banken soms op af. Nou, dat
gesprek wordt blijkbaar door de minister met de banken gevoerd.
De heer Paulus Jansen (SP): Ik vraag mij af hoe de heer Braakhuis het
probleem van al die oude erfpachtcontracten in Amsterdam aan wil
pakken. Dat zijn contracten van 25 tot 100 jaar oud. Die mensen gaan dus
niet één keer maar misschien wel honderd keer over de kop. Hoe wil
GroenLinks daar van afkomen? Of wil GroenLinks daar niet van afkomen?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Voor zover mij bekend, is er in ieder
geval een goede regeling. Die is er om ervoor te zorgen dat de klap in het
begin niet te groot is. Verder is er in Amsterdam sprake van een eventuele
tegemoetkoming en subsidie wanneer de kosten te veel de pan uit rijzen.
Je kunt de erfpacht in één keer afkopen maar je kunt het bedrag ook
omzetten naar een maandelijkse canonbetaling. Daarmee zijn de meeste
problemen veruit opgelost.
De heer Paulus Jansen (SP): Je kunt het juist niet afkopen in
Amsterdam. Dat wil de gemeente – GroenLinks en de PvdA – dan weer
niet. Wil de heer Braakhuis dat wel? De SP stelt voor om de oude
contracten, die voor de meeste ellende zorgen, te transformeren naar een
modern contract, zodat mensen kunnen overstappen. Vindt de heer
Braakhuis dat een goed idee?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Ik moet eerlijk zeggen dat ik daarvoor
niet diep genoeg in het dossier zit, want ik spring vandaag in. Ik ben er
altijd voor dat mensen die getroffen worden door plotselinge prijsstijgingen tegemoetgekomen worden.
De heer Groot (PvdA): Mevrouw De Boer heeft het over dingen die haar
door de strot geduwd worden. Dat begrijp ik eerlijk gezegd niet. Deze
contracten zijn langlopend. Mensen weten wat er op hen afkomt. Ik vraag
mevrouw De Boer ...
De voorzitter: Mijnheer Groot, u reageert nu op een opmerking van
mevrouw De Boer, maar de heer Braakhuis had nog het woord. Voordat
de chaos compleet is, roep ik u tot de orde. Mijnheer Braakhuis, u hebt
nog een minuut of twee.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

13

De heer Braakhuis (GroenLinks): Ik heb nog enkele opmerkingen over
particuliere erfpacht. Ik hoop dat de problemen bij deze vorm van erfpacht
nu voor een groot deel zijn opgelost, zodat mensen hun huis kunnen
verkopen. Is de minister het met de fractie van GroenLinks eens dat een
groot aantal zaken voor particuliere erfpachters nu gemakkelijker
geworden is? Hiermee ben ik klaar met mijn betoog.
De heer De Rouwe (CDA): De heer Braakhuis heeft woord gehouden. Hij
heeft op geen enkele manier kritiek durven uiten op het gemeentebestuur.
Is zelfs het recht op afkoop voor GroenLinks onbespreekbaar? Gaat het zo
ver dat daar al niet over gesproken mag worden?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Ik denk dat de heer De Rouwe het heeft
over eeuwigdurende afkoop. Daar zijn wij niet voor. Het gaat er nu juist
om dat de gemeente profijt trekt van de toegenomen grondwaarde om te
kunnen investeren in de stad. Dat is nu juist een van de grondredenen
voor erfpacht. De afkoop van eeuwigdurende erfpacht is hetzelfde als het
verkopen van de grond. Dat is gewoon een verkapte vorm van grondverkoop. Dat willen wij niet. Dus het antwoord is nee.
De heer De Rouwe (CDA): Het is alleen Amsterdam die het zover
doortrekt. Zijn daarmee alle andere steden de gekke henkies van
Nederland? Het is toch niet zo extreem om zelfs dit recht, dat bij heel veel
mensen leeft, te verwezenlijken?
De heer Braakhuis (GroenLinks): U ziet het als een recht. Ik zie het als een
recht om erop te mogen wonen. Wat dat betreft kennen wij de mensen
beide rechten toe. Andere steden komen al terug op het afschaffen van de
erfpacht en het revitaliseren van dat deel, als ik het goed begrepen heb
van de heer Groot. Dus er is misschien wel een revival van erfpacht aan
de gang en dat wordt blijkbaar door uw minister erkend. Daar ben ik ook
ontzettend blij om.
Mevrouw De Boer (VVD): Impliciet erkent de heer Braakhuis ook wel dat
erfpacht af en toe leidt tot enorme prijsstijgingen. Hij zegt zelf dat de
gezinnen misschien gecompenseerd moeten worden voor die enorme
stijgingen. Hoe ziet hij dat voor zich? Wie gaat dat betalen en hoe gaan we
dat betalen?
De heer Braakhuis (GroenLinks): Voor de laatste keer, want ik val in
herhaling: er is een mogelijkheid om de canon maandelijks te betalen. Dat
betekent dat je niet opeens geconfronteerd wordt met een eenmalig groot
bedrag, waardoor je zo € 30 000 of € 40 000 neer moet tellen. Dat is één.
Ten tweede heeft de gemeente Amsterdam voor de mensen met de
laagste inkomens, die echt zwaar in de problemen zouden komen, een
regeling om hen tegemoet te komen. Daarmee wordt het leeuwendeel van
alle probleemgevallen opgelost.
De voorzitter: Wij zijn hiermee gekomen aan het einde van de eerste
termijn van de Kamer. Ik geef het woord aan de minister.
Minister Donner: Voorzitter. De erfpacht is in wezen een rechtsvorm die
wij al eeuwen kennen en die primair ontwikkeld is in de landbouw. Zoals
veel van deze figuren beoogde de erfpacht een evenwicht te brengen
tussen de belangen van de eigenaar van de grond en het recht van
degene die er op bouwde. Erfpacht onderscheidt zich van pacht in die zin
dat de erfpacht een zakelijk recht is dat is gebonden aan de grond, terwijl
pacht een persoonlijk contract is en derhalve vervalt bij beëindiging van
het contract of van de personen die daarbij partij zijn. Het kan eventueel
tot de erfenis behoren. Ik zeg dit omdat de figuur van pacht moeilijk te

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

14

verbieden valt, gegeven het uitgangspunt van ons burgerlijk recht van een
vormloos contractrecht dat partijen altijd de mogelijkheid geeft om de
contracten te sluiten die zij willen. Als steden geen erfpacht zouden
mogen maken, kunnen die altijd pachtcontracten maken als eigenaar van
de grond. Dat worden dan contracten met een ketenbeding. Het zal een
fundamentele verandering van het Nederlands burgerlijk recht vergen om
op dat punt een verandering aan te brengen.
Erfpacht is net iets anders omdat het zakelijk recht onder een gesloten
systeem valt. Sinds Napoleon kent Nederland immers uit het oogpunt van
duidelijkheid het Kadaster teneinde iedereen duidelijk te maken welke
zakelijke rechten die koopt. Erfpacht valt af te leiden uit het Kadaster.
Iedere koper weet of er erfpacht rust op een huis. Dat moet immers
ingeschreven staan in het Kadaster. De notaris moet bij verkoop van een
woning in het kader van zijn belehrungspflicht de koper duidelijk maken of
het huis op erfpacht staat. In die zin is er bekendheid. Dat neemt niet weg
dat zich problemen voordoen omdat mensen die bij een notaris zitten
meestal niet om bedenktijd vragen. Dan zijn de contracten immers in
wezen al gesloten. Derhalve is een van de ontwikkelingen dat hierover
veel meer duidelijkheid in een eerdere fase moet worden geschapen.
De erfpacht is in Amsterdam bij mijn weten geïntroduceerd in 1880, toen
men buiten de vesting ging bouwen. Dat gebeurde eerst op
niet-systematische wijze. De huizen op de Stadhouderskade en
Nassaukade stonden op erfpacht. Daar hebben ook de eerste geschillen
over de canonverhoging plaatsgevonden, honderd jaar na de uitgifte van
die grond in erfpacht. Vanaf 1915 is Amsterdam erfpacht systematisch
gaan gebruiken voor alle gronden. Anderen gemeenten hebben dat ook
gedaan.
Erfpacht blijft als zakelijk recht vallen onder een hoge mate van contractvrijheid. Daarom kennen wij er zo veel vormen van, zoals in Amsterdam.
Wij kennen de durende erfpacht, waar de canon na vijftig jaar, honderd
jaar of een andere periode aangepast kan worden maar vervolgens de
woning na afloop van het contract niet aan de eigenaar van de grond
toevalt. Dat is ook het systeem van burgerlijk recht. Bij een aflopende
erfpacht raakt men het eigendom van de woning zonder meer kwijt bij
afloop van het contract. Dat is een geboden bescherming. Zoiets is niet
geheel ondenkbaar. Ik breng het contract in herinnering dat het Verenigd
Koninkrijk had gesloten met het keizerrijk China over de grond van Hong
Kong. Dat was ook een erfpachtconstructie, die honderd jaar na de eerste
opiumoorlog afliep. Vervolgens viel het eigendom weer toe aan, op dat
moment, de Volksrepubliek China als rechtsopvolger van het keizerrijk. Dit
soort drastische gevolgen liggen besloten in de rechtsfiguur.
In het burgerlijk recht is het mogelijk om het gebruik van een contract
voor bepaalde bestemmingen op tal van wijzen in te snoeren. Dat hebben
wij bijvoorbeeld gedaan bij de huurbescherming. Dat kan, maar niet met
terugwerkende kracht. Alle problemen die zich nu voordoen, kunnen
hiermee dus niet opgelost worden. Bij de erfpacht geldt dat al helemaal,
omdat het een zakelijk recht is. Het gaat hier in wezen om eigendom.
Beperking van rechten komt dan ook in de buurt van het aantasten van
het eigendomsrecht dat beschermd is onder het Eerste Protocol. Dat laat
onverlet dat er natuurlijk tal van veranderingen mogelijk zijn. Daarop kom
ik straks terug. De wetgever kan dit soort zaken regelen, maar dan voor de
toekomst. Tegelijkertijd zien wij bij de huurbescherming, waar precies
hetzelfde heeft plaatsgevonden, dat ook dit op termijn zonder meer
verstorende effecten zal hebben op de woningmarkt. Ik wijs er bijvoorbeeld op dat hetzelfde is gebeurd ten aanzien van de pacht van landbouwgrond. In het belang van de landbouw is dat na de oorlog zeer nauwkeurig
geregeld, ongeveer net zo dicht als de huurbescherming, met een eigen
Pachtkamer bij het Hof in Arnhem. Ook daar zijn wij inmiddels aan het
terugkomen van dit soort heel gedetailleerde regelingen. Die brengen
immers ook niet het heil dat ervan verwacht wordt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

15

Ik breng in herinnering dat in de stad Groningen een andere vorm van
erfpacht bestaat, de stadsmeiers. Dat contract heeft zowel persoonlijke als
zakelijke aspecten. Het blijft zakelijk en gaat over met de grond. Bij de
overdracht moet er een twintigste of een dertigste penning betaald
worden. Dat betekent dat een vijfde dan wel een derde van de prijs van de
grond afgedragen moet worden aan de gemeente. In de provincie
Groningen is er de beklemde meier, waarbij het eigendom niet terugvalt
aan de grond. Wij hebben in Nederland dus eindeloos veel figuren van de
erfpacht.
Mevrouw De Boer (VVD): Die stadsmeierrechten hebben wij gehad in
Groningen, maar die rechten zijn afgekocht, misschien wel om een heel
goede reden. Om diezelfde reden moeten wij ook maar eens naar de
erfpacht kijken.
Minister Donner: Nee, mevrouw De Boer komt nu bij het vervolg van
mijn betoog. De VVD zou een coalitie op plaatselijk niveau met de SP
moeten overwegen. Ik beluister bij beide fracties een even grote verontwaardiging over grondspeculatie. Bij de SP is het als het om een
particulier gaat en bij de VVD als het om de overheid gaat. De verontwaardiging is echter dezelfde! In dat opzicht is er weinig onderscheid. Ik raad
dus aan, een coalitie op lokaal niveau te overwegen.
Het gaat om contracten die aanvankelijk ten dele bedoeld waren om koop
mogelijk te maken, ten dele met overwegingen zoals in de stad
Amsterdam, vanuit de gedachte dat de gemeenschap mee kan profiteren
van waardestijging van de grond die onder andere een gevolg is van
publieke investeringen. Het is uiteraard een typisch politiek gekleurde
gedachte dat een waardestijging alleen maar het gevolg is van publieke
investeringen. Ik herken die gedachte als het gaat over de hypotheekrenteaftrek en de kosten die dat heeft voor de gemeenschap. Niet alle
eigendom en alle waardestijging is een gevolg van publiek handelen. Ook
particulieren hebben er weleens iets mee te maken. Dat doet er nu even
niet toe. Dat heeft in Amsterdam bijvoorbeeld tot de regeling geleid dat bij
de canonstijging niet met de volle waarde rekening wordt gehouden maar
dat een korting toegepast wordt van 40%.
Dat is één vorm. Andere steden hebben vormen van eeuwigdurende
erfpacht met de mogelijkheid van canonstijging, potentieel met de
verplichting voor de erfverpachter om de woning te kopen tegen de
geldende waarde op het moment dat de canon niet betaald zou kunnen
worden. Ik geloof dat die mogelijkheid in Amsterdam ook in een aantal
contracten is opgenomen. Andere vormen zijn er inderdaad ook in
Amsterdam. De rechter heeft grenzen gesteld aan de mate waarin de
verpachter de canon kan verhogen op basis van het beginsel van
redelijkheid en billijkheid binnen het burgerlijk recht. Wij hebben hier te
maken met het probleem dat juist bij het aflopen van contracten die vaak
bijna honderd jaar geleden zijn gesloten dan wel na de oorlog, die
overdracht plaatsvindt onder omstandigheden die bij het afsluiten niet
voorzienbaar waren. Dat is in het algemeen een probleem bij dit soort
contracten. Al dit soort dingen, die voor de eeuwigheid gesloten worden,
hebben altijd gevolgen in een tijd dat men het niet kan voorzien. In
Amsterdam heeft men de eeuwigdurende erfpacht zo letterlijk genomen
dat bij de eerste contracten de canon eeuwig was en na honderd jaar
kwam te vervallen. Toen die aangepast moest worden aan de waarde van
de grond, was die waarde enorm gestegen. Tegelijkertijd kan ook hier
gezegd worden dat een van de problemen juist is dat in Amsterdam in de
woningprijzen vrijwel geen verschil meer zit tussen de woningen op eigen
grond en de woningen op erfpacht. Dat zou nu juist niet het geval moeten
zijn. Het geeft aan dat er imperfecties in de markt zitten die gebruikt
worden om de canon onevenredig te verhogen. De verhoging is op
zichzelf niet onredelijk, maar onevenredige verhoging is dat wel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

16

Er is op gewezen dat de wetgever de mogelijkheid heeft om de erfpacht in
het algemeen te regelen. Gegeven het feit dat wij het hier vooral hebben
over problemen in één stad, is het de vraag of het gerechtvaardigd is om
het gehele systeem, het contract en het gebruik ervan, dicht te regelen. De
problematiek zit immers in het bijzonder in een bepaalde woningmarkt die
in het algemeen al door een aantal andere imperfecties én een zeer sterke
vraag niet helemaal goed functioneert. De heer Groot hoorde ik het
argument gebruiken dat het toch werkt in Amsterdam. De heer Monasch
is van mening dat er één plaats is waar de woningmarkt volstrekt niet
werkt en dat is ook Amsterdam. Dat zijn twee verschillende geluiden uit
dezelfde politieke hoek.
De heer Groot (PvdA): Het gaat hier over de waarde van de woning.
Zaken zoals doorstroming zijn heel andere problemen. Die hebben niks te
maken met een te lage waarde van de woning in Amsterdam als gevolg
van de erfpacht.
Minister Donner: Nee, integendeel.
De heer Jansen heeft erop gewezen wat Utrecht heeft gedaan. Rotterdam
doet het op een andere wijze. De gemeenten zijn bezig om hun beleid op
dit punt aan te passen. Dat gebeurt ook in Amsterdam. Ik wijs erop dat het
college de afgelopen week een voorstel aan de raad heeft gestuurd ter
behandeling op 11 december. Dat bevat een regeling met betrekking tot
de canons voor de nieuwe erfpachtperiode. Ook als het gaat om de
problematiek van de particuliere of andere erfpachters en de onduidelijkheden, is met de Nederlandse Vereniging van Banken afgesproken dat
overheden zich ook zullen richten naar de modelvoorwaarden voor de
nieuwe erfpachtcontracten teneinde een hypotheek daarop mogelijk te
maken. Hier zit het probleem vooral in de onzekerheden die ontstaan bij
de afloop.
Ik wijs er daarnaast op dat de gemeente Amsterdam ook flexibeler wordt
bij de aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Afgelopen dinsdag is
ingestemd met aanpassing van de erfpachtvoorwaarden die Koopgarant
door corporaties mogelijk maken. Ik heb ook begrepen dat in het
ontwikkelen van het kooprecht ten aanzien van huurwoningen door het
departement wordt overlegd met steden zoals Amsterdam over op welke
wijze dit gerealiseerd kan worden voor de figuur van erfpacht. Ik verheel
niet dat zich op dit punt zonder meer nog problemen zullen voordoen. Er
is hier sprake van een ontwikkeling, ontstaan doordat mensen woningen
hebben gekocht zonder zich voldoende te realiseren wat erfpacht inhoudt.
Die lopen nu op tegen de verandering van de canon. Een canonverhoging
van € 1 300 vertaalt zich in een verhoging van € 100 per maand. Hoe
riskant het ook klinkt, maar ik moet zeggen dat eigenaren van woningen
met een hypotheek bij een verhoging daarvan van 1% of 2% ook met dit
soort veranderingen in de maandelijkse lasten worden geconfronteerd.
Wij moeten ons realiseren dat het hier gaat om de waarde van de grond.
Voor mij is het een punt als de waarde van woningen op pacht of erfpacht
in waarde of koopprijs ongeveer gelijk zijn aan de woningen op eigen
grond. Dan zit er iets in de markt dat potentieel gebruikt wordt door de
erfverpachter bij wezenlijke verhoging van de prijzen. Dan gaan plotseling
de lasten substantieel verschillen.
De heer De Rouwe (CDA): Ik hoor de minister zeggen dat hij in gesprek is
met een aantal gemeenten over deze kwestie. Het CDA bepleit vooral, in
een vastzittende markt als Amsterdam het stimuleren van eigenwoningbezit aan de orde te stellen. Dat punt is voor ons van belang.
Minister Donner: Natuurlijk is een van de punten het mogelijk maken van
de keuze tussen koop of huur. Dat is een van de onderwerpen waarover ik
in het bijzonder met Amsterdam in discussie ben. Er is afgesproken om

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

17

daar te beginnen met een proeftuin. Dat is een moderne naam voor
experiment. Wij gaan dus in Amsterdam experimenteren en bekijken in
hoeverre het kan. Ook die ontwikkeling is daarbij aan de orde.
De heer De Rouwe (CDA): Prima dat de minister het gesprek zo ingaat en
zelfs zover is dat aan een proeftuin wordt begonnen. Kan de minister de
Kamer informeren over het doel van het experiment, de looptijd ervan en
wat het experiment moet bewerkstelligen? Er wordt immers waarschijnlijk
niet zonder meer een experiment ter hand genomen.
Minister Donner: Ik zeg wat de bedoeling is, namelijk om keuzevrijheid te
geven. Ik voer daarover op dit moment verkennende gesprekken met
Amsterdam. Mijn inzet is om die ruimte te creëren. De inzet van
Amsterdam is om daarover in gesprek te komen. Dat betekent nog niet
dat men het idee accepteert. Zet dus nog maar niet in de krant dat
Amsterdam dit gaat doen. De gemeente heeft wel de bereidheid om op dit
punt met een «open geest» te kijken naar wat het kan doen, juist vanwege
de situatie op de woningmarkt in Amsterdam.
Mevrouw De Boer (VVD): Er is een wezenlijk verschil tussen iemand die
een woning koopt, en de keuze heeft voor de woning en de grondwaarde
die daarbij hoort, en iemand die al twintig jaar een erfpachtwoning heeft,
en die niet kan voorzien welke waardestijging van de grond zich zal
voordoen. In Nederland kennen wij immers residuele grondwaarde. Die is
voor 265% de oorzaak dat de woningen zo sterk in prijzen zijn gestegen in
Nederland. Er is dus sprake van een wezenlijk verschil tussen een
eigenaar van een woning en een erfpachter. Die laatste heeft de stijging
van de waarde van de grond indertijd niet kunnen voorzien.
Minister Donner: Kijk, dat is bij alle contracten die langer dan twintig jaar
lopen het geval. Je kunt het niet voorzien. Ik geef toe dat bij grondwaarden in gemeenten een aantal factoren speelt waarin de gemeente in
het bijzonder de hand heeft. Het grondbedrijf stelt immers de prijzen vast.
Dat plaatst gemeenten potentieel in een situatie om vervolgens van
waardestijging te profiteren. Ik ben het ermee eens dat dit een punt van
bijzondere aandacht is. Wellicht is het ook een punt waarbij door de
Consumentenautoriteit, of de NMa gekeken kan worden in hoeverre
gebruik wordt gemaakt van een positie met betrekking tot de economische activiteiten. Ik ben het ermee eens dat er alle reden is om in
overleg te treden met de steden. Ik heb al gezegd dat de situatie voor mij
er een is van het in het algemeen regelen van de erfpacht. Ik wijs er
tegelijkertijd op dat deze discussie primair met de minister van Veiligheid
en Justitie gevoerd moet worden. Het regelen van de erfpacht gebeurt
immers in het Burgerlijk Wetboek. Nu gaat het uitsluitend om één gebruik
van erfpacht, namelijk die ten behoeve van woningen. Discussies over
bescherming moeten dan ook primair met de minister van Veiligheid en
Justitie worden gevoerd in het kader van het Burgerlijk Wetboek. Ik wil
maar zeggen dat wij niet vanwege de problemen bij één toepassing, die
van erfpacht met betrekking tot woningen in een aantal steden, de hele
figuur van erfpacht moeten afschaffen dan wel ingrijpend reguleren, zoals
bij de huurbescherming. Afschaffen van erfpacht kan naar mijn gevoel
moeilijk, omdat het onder de vrijheid van contract valt. Ik zeg niet dat het
niet kan. Ik geef wel het kader aan waarin wij een en ander moeten
overwegen. Ik kies vooralsnog een benadering, zoals ik ook in de brief
schets, waarin de figuur van erfpacht in ontwikkeling is. Ik zoek daarom in
eerste instantie niet naar een algemene inperking daarvan. Ik kan mij
namelijk heel goed voorstellen dat bijvoorbeeld in de ontwikkeling van
wat wij beogen te geven, namelijk een kooprecht van woningen jegens
woningcorporaties, erfpacht als zakelijk recht van belang kan zijn. Erfpacht
kan bijvoorbeeld in de vorm dat de grond na een aantal jaren bij de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

18

woning wordt getrokken, een soort leasen van de grond dus, een figuur
bieden die het mogelijk maakt om woningen aan het begin van een
contract goedkoper aan te bieden. Ik heb er in de brief ook op gewezen
dat corporaties kijken naar de mogelijkheid om de waarde van de grond
onder de woningen liquide te maken door daarvoor potentiele beleggers
aan te trekken. Bij al deze zaken moeten wij ons echter in alle eerlijkheid
realiseren dat zaken die met goede bedoelingen en nobele ambities
ingesteld worden, zoals de erfpachtconstructies in de grote steden, na
verloop van tijd averechtse effecten kunnen ontwikkelen. Koning Midas
kreeg de gave dat alles wat hij aanraakte, veranderde in goud. Dat had tot
gevolg dat hij geen voedsel meer tot zich kon nemen en van de honger
dreigde om te komen. Toen is deze gave hem weer ontnomen, maar heeft
hij van de goden twee ezelsoren gekregen vanwege zijn domme wens!
De heer Paulus Jansen (SP): Ik bespeur dat de minister niet de natuurlijke neiging heeft om contractvrijheid in te perken met extra regels. Dat
heb ik goed begrepen. Ik vraag de minister of hij er wat voor voelt om de
transparantie van erfpachtcondities te vergroten. Ik denk aan twee zaken.
Makelaars moeten als zij een advertentie voor een woning plaatsen daarin
aangeven wat de contant gemaakte waarde per maand is van de canon.
Dat lijkt mij een aardige indicatie. Ook moet altijd gepubliceerd worden op
welke historische grondwaarde de canon gebaseerd is en wat de actuele
grondwaarde is van de betreffende woning. Als daar een groot verschil
tussen zit, gaan bij de meeste kopers wel lampjes branden.
Minister Donner: Ik ben altijd enigszins terughoudend om al dit soort
zaken algemeen verplichtend op te nemen. Ik ben het echter wel met de
heer Jansen eens dat het erom gaat een aantal wezenlijke informatieonderdelen te verschaffen. Ik constateer dat juist ook door de modelvoorwaarden die door de bank geëist worden met het oog op het verstrekken
van hypotheken een aantal van deze elementen duidelijk moet worden.
Men moet mij goed beluisteren. Ik zeg niet principieel avers te zijn van
regelingen of het toevoegen van regels voor de erfpacht waar die
specifiek voor woningen wordt gebruikt. Ik constateer echter dat wij het
hebben over problemen die zich voordoen in bepaalde markten. De heer
Jansen zei al dat in een andere markt, in een voorbeeld waar hij de hand
in gehad heeft, veranderingen ten goede zijn opgetreden. Hij vraagt in het
bijzonder naar het punt van transparantie. Ik ben gaarne bereid om te
kijken in hoeverre op dat punt de zaken adequaat geregeld zijn. In ieder
geval moet er duidelijkheid zijn over de vraag of er erfpacht is en of de
consequenties daarvan adequaat in beeld zijn. Dat is een punt van
bijzondere aandacht.
De heer Paulus Jansen (SP): Ik wil de minister met nog één voorbeeld
proberen te overtuigen dat de transparantie op dit moment niet optimaal
is. Kijken wij bijvoorbeeld naar identieke woningen in eenzelfde wijk, de
ene eeuwigdurend afgekocht, de ander voor vijftig jaar afgekocht en weer
een ander met maandelijkse canonbetaling. Bij het contant maken van de
bedragen van canonbetaling en vijftigjarige afkoop, blijkt dat er bij
verkoop verschillen zijn van € 40 000-€ 50 000. Dat betalen mensen met
canonbetaling te veel in verhouding tot de onderliggende waarde. Dat
komt, denk ik, omdat mensen niet in de gaten hebben wat zij precies
kopen. Dat is toch het bewijs dat de transparantie onder de maat is?
Minister Donner: Dat ben ik met de heer Jansen eens. Dat is ook de reden
waarom ik in mijn brief schrijf dat ik met de Vereniging van Makelaars, de
Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis wil bekijken hoe de
aanbevelingen om in de modelverkoopovereenkomst aan te geven
wanneer het recht van erfpacht is gevestigd, wat de looptijd is, wat de
canonvoorzieningen zijn, welke erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

19

en hoeveel de canon bedraagt, verzekerd worden in de praktijk van
makelaars en de verkoop van woningen. De heer Jansen suggereert
overigens onmiddellijk dat het probleem in de publiciteit ligt. Dat is een
hele brok om te regelen.
De heer Groot (PvdA): Dit staat ook al in de brief, die dateert van mei.
Intussen zijn wij een half jaar verder. Ik deel dan ook een beetje het
ongeduld van de heer Jansen. Wanneer komt hierover duidelijkheid?
Blijkbaar loopt het overleg al een half jaar.
Minister Donner: Ook in dezen geldt een zekere prioriteit. De eerste
prioriteit is om met de banken te komen tot een modelovereenkomst. De
tweede prioriteit is om ervoor te zorgen dat die toegepast wordt. De derde
prioriteit is om met gemeenten te praten over de wijze waarop de zaak
overigens geregeld wordt. Daarnaast wordt ook met deze verenigingen
gesproken. Niet alles kan in één keer tegelijk en in volle omvang gerealiseerd worden. Ik verwijs wederom naar de Griekse mythologie. Alleen
Athene is in volle wapenuitrusting geboren!
De vragen van mevrouw De Boer heb ik in overwegende mate beantwoord, hoewel waarschijnlijk voor haar nog niet op geheel bevredigende
wijze. Wij kunnen het regelen, maar dat moet gebeuren in het BW. Dat
slaat dan op de erfpacht in het algemeen. In beginsel kan het bovendien
slechts werking hebben voor de toekomst. Anders raken wij aan het
eigendomsrecht en het Eerste Protocol van het EVRM.
Dan de corporaties en het kooprecht. Ook dat zal nooit in de vorm kunnen
gebeuren van een recht zonder meer. Het kan hooguit de keerzijde van de
verplichting aan corporaties zijn. Ik wijs er tegelijkertijd op dat de
corporaties op het moment aan het bekijken zijn hoe wederom de figuur
van erfpacht gebruikt kan worden ten gunste van kopers in de zin van het
liquide maken van middelen.
Kan de afkoop van het recht geregeld worden? Ja, dat kan. Ik constateer
dat de verschillende erfpachtcontracten die worden gebruikt dat recht
omvatten. Een verplichting daartoe zal in de wet moeten gebeuren en kan
alleen gelden voor alle toekomstige gevallen. Het moet daarom ook in zijn
algemeenheid overwogen worden. Men kan zich namelijk een recht of een
verplichting van de erfpachter voorstellen om de woning te kopen tegen
de geldende marktwaarde ingeval van een verhoging van de canon die
onaanvaardbaar is voor de pachter. Hier zijn verschillende vormen
mogelijk, die nu al in het contractrecht worden gebruikt. Die moeten wij
overwegen als wij tot een regeling komen. Het standpunt van het kabinet
hierover is dat wij in alle verscheidenheid beter primair naar de marktontwikkeling en de ontwikkeling van beleid bij de gemeenten onder druk van
de politiek kunnen kijken. Waar sprake is van onredelijke situaties ben ik
gaarne bereid om aan die druk mee te helpen, hoewel dat niet mijn
bevoegdheid is, door met de gemeenten te spreken. Ik heb de Kamer
gezegd wat in het algemeen de mogelijkheden en de middelen zijn.
De vragen van de heer Jansen heb ik bijna allemaal beantwoord. Er is een
vraag blijven liggen over hoe onevenredige verhogingen te voorkomen. Ik
constateer dat de rechter dat voor een deel heeft gedaan, juist in de eerste
uitspraken na 1880. Die zijn bijna tot aan de Hoge Raad doorgevoerd. De
gemeente Amsterdam paste de canon toen aan de volle marktwaarde van
dat moment aan. De rechter heeft toen gezegd dat dit niet meer inpasbaar
was in het kader van de redelijkheid en de billijkheid waaronder ieder
contract moet worden uitgevoerd. In die zin is er al een aantal regels
opgenomen.
Nogmaals het modelerfpachtcontract. De heer Jansen uit zorgen over de
particuliere speculanten die gebruikmaken van de erfpacht. Anderen
maken zich even grote zorgen over publieke speculanten die gebruikmaken van de erfpacht. Dit ligt in zekere zin besloten in het instrument,
omdat het voor een zodanig lange termijn geldt dat het op een gegeven

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

20

moment een zekere machtspositie creëert. Dat geldt ook omgekeerd. Bij
een gigantische daling in waarde kan de erfpachter het niet meer
verkopen en is die eeuwig gebonden aan de erfpachter, die op de grond
kan blijven zitten. De risico’s lopen dus enigszins gelijk.
Op de vraag van de heer Groot over transparantie ben ik in de brief al
ingegaan.
De heer Lucassen vroeg naar Koopgarant. Ik heb al gezegd dat die na de
laatste besluitvorming in Amsterdam ook daar mogelijk is. Het voorstel is
op 6 december in het college behandeld en aangenomen. De kern van de
aanpassing is dat gedurende de periode dat iemand Koopgarantkoper is
de canon niet wordt aangepast. Die blijft gewoon doorlopen. Pas na
terugverkoop van de woning aan de corporatie wordt de canon
aangepast. Ook op die wijze worden de zaken in de contracten geregeld.
Ik heb gewezen op de nieuwe mogelijkheden. Ook daarbij is geld in het
geding en geldt de waarschuwing van de oude mythe van koning Midas.
De vragen van de heer De Rouwe heb ik al beantwoord.
De heer Braakhuis zegt het nut van het instrument van erfpacht in te zien.
Ik hoop dat ik ook voor hem enkele kanttekeningen heb geplaatst. Ik doel
erop dat gebruik door de overheid niet garant staat voor nobele bedoelingen of gunstige gevolgen. Het kan evenzeer averechtse effecten
hebben.
De voorzitter: Wij zijn gekomen aan het einde van de eerste termijn van
de minister. Zijn er vragen blijven liggen?
De heer Paulus Jansen (SP): Mij is niet geheel duidelijk of de minister
het idee steunt van algemeenverbindendverklaring van de regeling die nu
wordt gemaakt.
Minister Donner: Een algemeen verbindend verklaring is er niet bij. Het
gaat hier om een model dat gebruikt wordt voor contracten. Een
algemeenverbindendverklaring in contractrecht houdt heel eenvoudig in
dat er een wettelijke regeling komt waarin de enig mogelijke vorm wordt
bepaald. Daarin heb ik gezegd, gelet op de variëteit die er is, zeer
terughoudend te zijn, ook gelet op de ontwikkelingen die er op dit
moment plaatsvinden in de markt.
De heer Paulus Jansen (SP): Ziet de minister dan niet het probleem dat
juist de kwade partijen geen gebruikmaken van het standaardcontract?
Minister Donner: Nogmaals, de waarborg is dat in die situatie ook geen
hypotheek afgegeven zal worden door de banken. Als er iets is dat kopers
zal waarschuwen, is het wel de mogelijkheid dat die geen hypotheek
krijgen. Ik ben het met de heer Jansen eens dat misbruik gemaakt kan
worden van de situatie ingeval erfpachtcontracten aflopen zonder
geldende clausule. Dat kan tot gevolg hebben dat de opstallen op de
grond automatisch eigendom worden van de eigenaar van de grond. Dan
hebben mensen aan het einde helemaal geen woning meer. Die hebben
dan geen enkele bescherming. Ook daaraan heeft de rechter overigens
grenzen gesteld. In Amsterdam heeft dat ertoe geleid dat de gemeente de
waarde van de woning moet vergoeden. Dat soort situaties moeten wij
voorkomen.
De voorzitter: Ik vraag de Kamerleden of zij gebruik willen maken van
een tweede termijn. Ik zie dat dit het geval is.
Mevrouw De Boer (VVD): Voorzitter. Ik heb een aantal dingen genoteerd.
De minister zegt dat het lastig is om in bestaande gevallen eenzijdig in te
breken in contractrecht. Ik heb wel genoteerd dat de minister de druk
opvoert door gesprekken met de gemeenten te voeren. Ik heb genoteerd

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

21

dat het probleem vooral aanwezig is in de gemeente Amsterdam. Ik wil
heel graag dat de Kamer hierover gerapporteerd wordt. Ik wil hier de
vinger aan de pols houden.
Het is heel belangrijk dat de partijen er over de hypotheken uitkomen.
Volgens mij zijn partijen er nog niet uit over de modelcontractvoorwaarden. Ook op dit punt moeten wij de verantwoordelijkheid nemen. De
contracten kunnen immers niet eenzijdig gewijzigd worden. Ik overweeg
wel een VAO op een aantal punten. De partijen moeten er uit zien te
komen. De mensen worden anders de dupe. Wij moeten er echt alles aan
doen om ervoor te zorgen dat wij voor de toekomst een aantal gesignaleerde problemen oplossen.
Ik vind het een beetje teleurstellend einde van dit AO. Wij zouden met zijn
allen moeten zeggen dat de schouders eronder moeten. Ik overweeg dan
ook een VAO op een aantal punten.
De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Nog een vraag over het
standaardcontract dat niet algemeen verbinden verklaard kan worden. De
minister zegt dat het via de banken altijd goed zal uitpakken. Er zijn echter
ook wilde banken, buitenlandse banken die zich in Nederland binnenvechten en die nog niet onder toezicht van de AFM vallen. Is dat niet een
resterend risico? Het recente verleden leert ons dat dit tot problemen kan
leiden.
Een andere vraag gaat over geschillen over particuliere erfpachtcontracten. Daarmee kan men naar de rechter. De drempel voor de rechtspraak worden echter hoger door griffierechten en dergelijke. Is de
minister, met de SP-fractie, van mening dat op dit punt een laagdrempeligere procedure tot verbetering van de rechtsbescherming kan leiden?
Tot slot vraag ik de minister om mijn twee suggesties voor meer transparantie in advertenties mee te nemen in zijn gesprek met de makelaarsorganisaties en daar de Kamer te zijner tijd over te rapporteren.
De heer Groot (PvdA): Voorzitter. Ik kan het in een paar zinnen afdoen. Ik
dank de minister voor de heldere en in sommige opzichten ontnuchterende en daardoor nuttige beantwoording. Een kleine correctie is echter
op zijn plaats. Mij werd een beetje in de mond gelegd dat ik waardestijging van de grond alleen als een gevolg zou zien van publieke
investeringen. Zo heb ik dat niet gezegd. In het stedelijk gebied zal het
eerder het gevolg zijn van publieke investeringen. In meer lokale gebieden
zal de particuliere invloed domineren. Dat rechtvaardigt ook het verschil in
erfpachtstelsel. Ik wacht het overleg af dat de minister met de gemeente
Amsterdam voert. Wie zullen zien wat er uitkomt.
De heer Lucassen (PVV): Voorzitter. Ik dank de minister voor zijn
antwoorden. Ik ben blij dat de hindernissen voor de Koopgarantconstructies in Amsterdam zijn weggehaald. Vooral daar is het belangrijk dat
mensen via zo’n constructie zicht houden op het kunnen kopen van een
woning. De minister schrijft in de brief erfpacht te zien als middel voor de
verbinding van institutionele beleggers en corporaties. Ik wil graag
geïnformeerd worden over wat de inzet is van het kabinet in de onderhandelingen met deze partijen, voor zover daarvan sprake is.
De heer De Rouwe (CDA): Voorzitter. Ik dank de minister voor zijn
beeldspraak en zijn voorbeelden. Ik vond dat hij de spijker op zijn kop
sloeg toen hij een vergelijking met China maakte, dat probeert op zijn
manier invloed uit te oefenen. Dat voorbeeld vond ik treffend in dit geval!
Ik heb de minister duidelijk horen zeggen dat voor forse veranderingen
aanpassing van het Burgerlijk Wetboek nodig is. Misschien is dat waar
mevrouw De Boer op hint. Daarmee zijn de problemen van vandaag
echter niet verholpen, nog los gezien van de vraag of verandering daarvan
proportioneel is. Daarom vind ik de inzet van de minister om rond de tafel

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

22

met de gemeente te gaan goed. Misschien wil ik wel meer, maar wij
moeten kijken wat kan. Ik steun dan ook de inzet van de minister. Ik sluit
aan bij de wens van mevrouw De Boer dat de Kamer op de hoogte wordt
gesteld van de uitkomst van de gesprekken. Ik wil in ieder geval als input
voor die gesprekken meegeven dat de gedwongen erfpacht niet
opgepoetst moet worden, maar afgeschaft! Ik hoor graag wat de
resultaten zijn.
Ik sluit af met de mythologie van koning Midas. Zoals de minister wellicht
ook weet, is Midas gestorven in schaamte. Dat is het allerlaatste wat ik de
gemeente Amsterdam gun!
De heer Braakhuis (GroenLinks): Voorzitter. Ook ik gun de gemeente
Amsterdam geen dood door schaamte. Dat delen wij met elkaar. Ik gun ze
wel het huidige erfpachtsysteem! Ik ben de minister dankbaar voor de
brief. Ik ben ook blij dat de minister verder in overleg treedt. Het is altijd
goed om er de pijnpunten uit te halen en de ruwe kantjes bij te vijlen. Ik
ben echter overwegend tevreden over het verloop van dit debat.
Minister Donner: Voorzitter. Mevrouw De Boer zei dat iedere verandering,
juist omdat het om zakelijke rechten gaat, in principe alleen voor de
toekomst geregeld kan worden. De knelpunten doen zich juist voor met
betrekking tot contracten die in het verleden gesloten zijn. Tegelijkertijd
zeg ik de Kamer gaarne toe om op gezette tijden te informeren over de
voortgang van de verschillende gesprekken. Ik doe dat liever niet door aan
de Kamer te rapporteren. Dat suggereert dat de gemeenten moeten doen
wat het Rijk zegt. Dan reageren de gemeenten altijd nogal stekelig. Het
gaat vooral om wat de gemeenten doen. Als het de goede kant opgaat, is
dat nooit het effect van wat ministers doen! Die beeldvorming is
bepalend. Ik zal de Kamer informeren over de voortgang bij de verschillende onderwerpen die vandaag besproken zijn. Dat zal vermoedelijk,
houd mij ten goede, in de eerste helft van het volgende jaar zijn. Een
aantal van die gesprekken vergt meer tijd. Ik doel dan tegelijkertijd op de
verschillende vragen om op zaken terug te komen.
Bij de modelcontracten gaf mevrouw De Boer aan dat de partijen er nog
niet helemaal uit zijn. Dat klopt voor de nieuwe hypotheekgevallen. Voor
de bestaande gevallen is dat wel het geval. Voor de nieuwe hypotheekgevallen is het de bedoeling om die voor april 2012 in te voeren.
Mevrouw De Boer (VVD): Dan moeten de partijen er wel uit zijn.
Minister Donner: Dat is de inzet. Van de zijde van het departement wordt
daaraan deelgenomen. Wij hebben daarvan van dichtbij een beeld.
De heer Jansen overviel mij een beetje met zijn beeld van buitenlands
banken die niet onder de AFM zouden vallen. Banken die op de Nederlandse markt opereren, vallen onder het toezicht van de AFM, zo meen ik.
De heer Paulus Jansen (SP): Ik heb het onnauwkeurig geformuleerd. Ik
bedoel dat het toezicht altijd met terugwerkende kracht werkt. De banken
worden naderhand aangepakt. Dan is er vaak al een half jaar verstreken
en zijn er al een paar honderd contracten afgesloten. Dan is er al een
probleem gecreëerd.
Minister Donner: Het opereren op en toelating tot de Nederlandse markt
gebeurt altijd onder toezicht, bij banken ook nog met toestemming van en
vergunning van de Nederlandsche Bank. Uiteraard bestaat op dit terrein
de situatie dat leningen en hypotheken in het buitenland afgesloten
worden. Laten wij eerlijk zijn, tegen de tijd dat iemand dat doet, is die
zuiver uit op gewin. Dat is net zoiets als bij Icesave. Mensen worden
gelokt met extra hoge rente. Dan moet men het vertrouwen ook zoeken
waar men het gelaten heeft, namelijk bij de buitenlandse bank. Dat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

23

kunnen wij niet via modelcontracten regelen. Mensen doen dan om reden
van voordeel iets heel specifieks. Die moeten dan wel drie keer nadenken.
Als een bank een voordeel biedt wat andere banken niet kunnen bieden, is
er altijd sprake van een extra risico. Die verantwoordelijkheid ligt bij de
betrokkenen zelf.
De twee punten over transparantie zal ik meenemen. Ik kan geen
transparantie op alle punten overwegen. Dan jaag ik vermoedelijk de
advertentiekosten geweldig op. Ik denk dat de indicatie of iets op erfpacht
staat een vermelding rechtvaardigt. Ik neem deze punten mee.
De heer Groot heeft gesproken over de waardestijging. Het merkwaardige
is dat ik in tweede instantie heb gezegd dat de gemeenten met hun
grondbedrijf vermoedelijk ongeveer bepalen wat de waardestijging is en
dat ook ten eigen voordeel doen. Dat is niet het gevolg van investeringen,
maar van voorschriften.
De heer Lucassen had het over gesprekken met beleggers. Ik zal de Kamer
informeren over de voortgang op dit terrein. In deze gesprekken gaat het
over het verkopen van gehele pakketten woningen of het vestigen daarop
van erfpacht. Onlangs zijn de mogelijkheden voor corporaties om
pakketten woningen te verkopen aan institutionele beleggers of aan
particuliere beleggers verruimd. Dat loopt samen op. Voor mij ligt de
voorrang primair bij de verkoop van individuele woningen aan huurders.
Dat recht moeten wij zo goed mogelijk regelen. Dat laat onverlet dat in
deze context ook gekeken kan worden naar erfpacht- of leaseconstructies
om zo de verkoopvoorwaarden uit te strekken over een langere termijn.
Dat is primair aan de beide partijen.
Ik geef de heer De Rouwe toe dat ik de Kamer zal informeren over de
voortgang van de gesprekken. Op dit moment meen ik dat regeling via het
BW een te zwaar middel is. Dat laat onverlet dat, als eenmaal al het stof
neergedaald is, opnieuw gekeken moet worden of niet meer structureel
iets gedaan moet worden aan de erfpachtconstructie in het BW. Ik sluit het
ten principale niet uit. De ontwikkelingen gaan nu echter alle kanten op.
De beeldspraak van de heer De Rouwe klopt. Koning Midas had vanwege
zijn ezelsoren de Frygische muts ontwikkeld, die nog steeds op de Franse
dames staat. In die krul passen de ezelsoren mooi. Alleen zijn bediende
wist dat hij ezelsoren had. Dat heeft hij aan het gras verteld, dat het verder
heeft gefluisterd.
De heer De Rouwe (CDA): Ik moet de minister corrigeren. Het was
volgens mij de kapper.
Minister Donner: Dat was ook een bediende!
De heer De Rouwe (CDA): Even terug naar de inhoud.
De voorzitter: Dit moet je allemaal weten voordat je lid van het CDA mag
worden!
De heer De Rouwe (CDA): Het is toch algemene kennis? Maar inderdaad,
bij het CDA moet je van goeden huize komen wil je Kamerlid worden!
Nog even over de inzet van de minister om, bijvoorbeeld in Amsterdam,
tot experimenten te komen en het verwerven van eigendom.
Minister Donner: Mijn inzet is inderdaad niet om systematisch over te
gaan tot koop. Ik zie zonder meer dat deze constructies mogelijkheden
bieden. Het gaat erom keuze en flexibiliteit in contracten in te bouwen. In
Amsterdam is er een markt waarin woningen op eigen grond ongeveer
dezelfde waarde hebben als woningen op erfpacht. In zo’n grote rigiditeit
kan niet in één klap wijziging aangebracht worden. Wij zullen geleidelijk
aan moeten bekijken hoe wij grotere verruiming in de woningmarkt
kunnen brengen. Ik zal daarover de Kamer verslag doen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

24

De voorzitter: Wij zijn aan het einde van dit algemeen overleg gekomen.
Ik vraag mevrouw De Boer of zij haar voornemen doorzet om een VAO aan
te vragen.
Mevrouw De Boer (VVD): Ik ga in overleg met mijn collega’s om te
bekijken of een VAO voor een aantal voorstellen nodig is.
De voorzitter: Ik dank de minister en de leden voor hun inbreng en de
mensen op de publieke tribune voor hun belangstelling.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 453, nr. 224

25