Vereniging
Energie-Nederland

Ministerie van Wonen en Rijksdienst
via www.internetconsultatie.nl
Lange Houtstraat 2
2511 CW Den Haag

T. 070 311 43 50
Ons kenmerk
Behandeld door
Telefoon
E-mail
Datum

Onderwerp

ENL-2014-00799
Roel Kaljee
070-3114365
rkaljee@energie-nederland.nl
26 november 2014

F. 070 311 43 51
www.energie-nederland.nl
info@energie-nederland.nl
KvK Den Haag 50816179

Reactie op consultatie over wijziging van Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte in verband met mogelijkheid
energieprestatievergoeding

Geachte mevrouw, mijnheer,

Energie-Nederland wil graag gebruik maken van de mogelijkheid om te reageren op de internetconsultatie over de voorgenomen wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband
met de mogelijkheid voor verhuurder en huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen.
Het mogelijk maken van een energieprestatievergoeding lijkt een goed initiatief. Het kan een
belangrijke stap betekenen voor het op een andere wijze mogelijk maken van de gewenste
verduurzaming van de gebouwde omgeving, specifiek in de huursector. Het voorstel draagt bij aan de
afspraken uit het Energieakkoord en levert het een bijdrage aan zowel de Nederlandse efficiency
targets, als het non-ETS gedeelte van de Europese CO2-reductiedoelstelling. Energieleveranciers
geven hier graag invulling aan.
Energie-Nederland heeft na lezing van de voorgestelde wijziging de volgende kanttekeningen:
! Het benodigde renovatiebudget voor dergelijke projecten is binnen de meerjarenplanning van de
woningcorporaties slechts voor een kleine groep woningen beschikbaar;
! Het voorstel zoals het er nu ligt zal dus toepasbaar zijn voor een hele specifieke groep woningen;
! In veel gevallen zal, met de huidige stand van de techniek en het kostenniveau, de investering zich
niet enkel kunnen terugverdienen uit een lagere energierekening;
! Het ‘Nul op Meter’-concept met isolatie/zonne-energie/warmtepomp is vooral voor grondgebonden
woningen haalbaar. Voor gestapelde bouw is dit lastig te realiseren en liggen andere combinaties
meer voor de hand, zoals isolatie/gebiedsmaatregel. Dit wordt ook door Energiesprong zo gesteld.
Desondanks bevat het voorstel waardevolle elementen, die we graag meer generiek toegepast
zouden willen zien. Door de regeling niet techniek specifiek op te stellen zal de reikwijdte en de
effectiviteit van de regeling sterk worden verbeterd. Het gaat immers om het resultaat op gebied van
(primaire) energiebesparing en niet om een specifieke technische oplossing. De aanpak waarbij een

ENL-2014-00799

energieprestatie-vergoeding wordt overeengekomen die in lijn is met de verlaging van de
energierekening wordt daarmee voor meerdere concepten interessant en kan zeker helpen om in de
gebouwde omgeving meer energie te besparen. Energie-Nederland dringt er daarom sterk op aan om
ernaar te streven de regeling ook voor slimme concepten met gebiedsmaatregelen toepasbaar te
laten zijn, zodat er een gelijk speelveld ontstaat.
Energie-Nederland is om die reden dan ook een sterk voorstander van de introductie van meer
experimenteerruimte op dit gebied. De steeds verdergaande integratie van energie-en gebouwinvesteringen maakt het moeilijker om in de toekomst in de regelgeving woon- en energielasten
geheel van elkaar gescheiden te houden. Op korte termijn zal er verder moeten worden nagedacht
over zowel regelgeving met betrekking tot de maximum huurprijsregelingen, als de wijze waarop
energie bij de consument/huurder in rekening wordt gebracht. Voor wat betreft warmte zal ook de
Warmtewet hier mogelijkheden voor moeten bieden, waar dit nu wordt beperkt door art.2 lid 4 - het
non-discriminatiebeginsel. Met een experimenteerregeling kan hiervoor ruimte worden geboden.
In de bijlage is een opsomming opgenomen van meer gedetailleerde vragen, constateringen en
aanbevelingen naar aanleiding van het voorstel. Energie-Nederland is van mening dat, door deze bij
het definitief vormgeven van de beoogde wijziging mee te nemen, er een meer gebalanceerde en
effectievere regeling mogelijk is. Energie-Nederland denkt dat alleen dan de regeling een stimulans
kan zijn voor de gewenste verduurzaming van de gebouwde omgeving en het behalen van de
doelstellingen uit het Energieakkoord.
Met het vorenstaande gaan wij ervan uit u voldoende geïnformeerd te hebben. Wij treden graag in
overleg om hierover mee te denken en te komen tot concrete voorstellen.

Met vriendelijke groet,

Anne Sypkens Smit
Directeur a.i.

Bijlage: Vragen, constateringen en aanbevelingen

ENL-2014-00799

Pagina 2/6

Bijlage: Vragen, constateringen en aanbevelingen
1

Op het vlak van energieprestatie is voorzien in een aantal wijzigingen in het regelgevend kader .
Energie-Nederland vraagt zich af hoe de geconsulteerde wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte zich verhoudt tot die wijzigingen. In het voorstel, noch de toelichting, wordt daarop
ingegaan.
Energie-Nederland constateert verder dat het nastreven van de doelen op het gebied van energie
efficiëntie en CO2, door Nederlandse wet- en regelgeving kan leiden tot ongewenste effecten voor de
hoogte van de huur en/of woonlasten. Naar de mening van Energie-Nederland ligt een belangrijke
oorzaak van dit probleem in de manier waarop de energieprestatie van woningen op dit moment in
wet- en regelgeving is gekoppeld aan de hoogte van de huur (het woningwaarderingsstelsel, WWS).
Het wijzigingsvoorstel maakt mogelijk dat deze koppeling wordt doorbroken, namelijk wanneer
verhuurder en huurder daarover overeenstemming bereiken. Naar de mening van Energie-Nederland
worden met de beperkte reikwijdte en vrijblijvendheid van het voorstel belangrijke kansen voor
energiebesparing en CO2-reductie onbenut gelaten. De koppeling tussen de energieprestatie van de
woning en de huur kan in sommige situaties leiden tot suboptimale investeringsbeslissingen en dus tot
hogere maatschappelijke kosten dan nodig. Een andere vertaling van energieprestatie in wet- en
regelgeving kan dit oplossen, waarbij eveneens kan worden bereikt dat de woonlasten voor de
huurder niet stijgen. Wij lichten dit hieronder toe.
Energiebesparing meest voordelig met combinatie gebouw- en gebiedsmaatregelen
Om het energiegebruik van de gebouwde omgeving te beperken, is een combinatie van gebouw- en
gebiedsmaatregelen het meest voordelig. Het PBL heeft becijferd dat de optimale combinatie van
gebouw- en gebiedsmaatregelen zorgt voor 15 tot 30 procent minder energiegebruik, tegen lagere
totale kosten dan met alleen gebouwmaatregelen zoals isolatie of efficiëntere verwarmingsinstallaties
of alleen gebiedsmaatregelen (zoals restwarmte, geothermie of warmte-koudeopslag). Het systeem
van wet- en regelgeving geeft niet de juiste prikkels om voor die meest efficiënte combinatie te kiezen
omdat het slechts gebouwmaatregelen, en niet ook gebiedsmaatregelen, waardeert. Dat moet en kan
anders.
Hieronder is voor de verschillende labelstappen de behaalde energiebesparing en de daarvoor
benodigde investering voor gebouw en gebiedsmaatregelen schematisch weergegeven. Bij een
"slecht" geïsoleerd huis (label E of lager) is met een kleine investering in het gebouw een grote
besparing te halen, het zogenaamd laag hangende fruit. Voor de verbetering van de Energie-Index
(EI) neemt de investering per hoeveelheid bespaarde energie toe en zijn op zeker moment
gebouwmaatregelen niet meer kosten effectief. Het wordt dan voordeliger energie te besparen met
collectieve gebiedsmaatregelen. Wanneer dus een gebouw met een slechte energieprestatie naar een
betere Energie-Index (EI) gaat, is een investering in een combinatie van gebouw- en
gebiedsmaatregelen het meest kostenefficiënt. De toelichting bij de wijziging van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte benoemt uitdrukkelijk het streven om te komen tot energieneutrale woningen.
Energie-Nederland concludeert dat juist bij dat streven belangrijk is dat gebouweigenaren voor
kostenefficiënte gebiedsmaatregelen kunnen kiezen.

1

Kamerbrief over systematiek definitief energielabel woningen (link)

ENL-2014-00799

Pagina 3/6

De wet- en regelgeving zorgt er evenwel voor dat gebouweigenaren, met name verhuurders, niet
kunnen kiezen voor de meest optimale combinatie van gebouw- en gebiedsmaatregelen en
inefficiënte investeringen doen. Oorzaak is het niet terug kunnen verdienen van investeringen in
gebiedsmaatregelen; de energiebesparing behaald met gebiedsmaatregelen telt niet mee in het
WWS. Omdat de ambities van verhuurders zijn gekoppeld aan kosteneffectieve maatregelen wordt
minder energie bespaard dan mogelijk. De geconsulteerde wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte biedt aanknopingspunten voor een oplossing.
Split incentive bij gebouwmaatregelen door wet- en regelgeving opgelost
Verhuurder en huurder hebben verschillende en tegenstrijdige belangen bij energiebesparing, het
zogenoemde ‘split incentive’. Deze werkt voor gebouwmaatregelen nu anders dan bij
gebiedsmaatregelen.
Gebouwmaatregelen verlagen het finaal energiegebruik waardoor de opbrengst van
gebouwmaatregelen, zoals isolatie, bij de huurder terecht komt in de vorm van een lagere
energierekening. De verhuurder is, als eigenaar van het gebouw, degene die energiebesparende
maatregelen kan nemen en daarin moet investeren. Voor de verhuurder levert het nemen van
gebouwmaatregelen dus alleen maar kosten en geen voordeel op. De regelgeving ‘corrigeert’ dit, door
het voordeel voor de huurder kleiner te maken en aan de verhuurder een voordeel toe te kennen in de
vorm van een hogere huur. Deze correctie wordt gemaakt door de energieprestatie van het gebouw te
koppelen aan de hoogte van de maximale huur (via WWS). De hogere huur wordt voor de huurder
gecompenseerd door een lagere energierekening, waardoor zijn woonlasten per saldo gelijk blijven of
dalen.
In de toelichting bij de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt geconstateerd
dat deze koppeling niet altijd goed werkt en introduceert een vrijwillig alternatief in de vorm van een
energieprestatievergoeding. Energie-Nederland dringt er op aan dat deze vorm eveneens kan worden
toegepast op gebiedsmaatregelen. De koppeling tussen energiebesparing en de huur (WWS) werkt
namelijk averechts bij gebiedsmaatregelen.
Dat komt doordat het energiebesparings- en CO2-effect van bijvoorbeeld een stadsverwarmingsnet
zich niet in het finale maar in het primaire energieverbruik voordoet. Voor de huurder leidt een
aansluiting op een stadsverwarmingsnet niet zonder meer tot een lagere energierekening: zijn
energieverbruik in de woning neemt – bij het toepassen van alleen deze maatregel) niet af en moet
bovendien volgens het NMDA-systematiek worden afgerekend. De koppeling die in de wet- en
regelgeving tussen de energiebesparing en de huur is gelegd ten behoeve van gebouwmaatregelen,
zou dus bij gebiedsmaatregelen tot een stijging van de woonlasten kunnen leiden. Om deze reden zijn

ENL-2014-00799

Pagina 4/6

gebiedsmaatregelen nu van deze koppeling uitgesloten. Gevolg is dat de verhuurder niet in
gebiedsmaatregelen investeert, omdat hij die investering niet kan terugverdienen. Zelfs in de situatie
dat de investering in gebiedsmaatregelen lager is dan de investering in gebouwmaatregelen.
Ruimte om te laten zien dat het anders kan
Doorbreken van de huidige patstelling is nodig om de potentie van gebiedsmaatregelen te kunnen
benutten en zowel huurder als verhuurder te laten profiteren van de kosteneffectiviteit van deze
maatregelen. Om effectief te kunnen zijn moet de oplossing aan de volgende randvoorwaarden
voldoen:
! de huurders krijgen in vergelijk met gebouwmaatregelen geen hogere woonlasten;
! de verhuurder/gebouweigenaar kan zijn investering terugverdienen;
! een rendabele business case voor de eigenaar van de gebiedsmaatregel;
! de energieprestatie van het gebouw geeft het eindresultaat en is onafhankelijk van de gevolgde weg
(inclusief gebiedsmaatregelen).
Cruciaal is dus dat een goede verdeling moet worden gevonden van de kosten en baten van een
gebiedsmaatregel. Die verdeling kan worden bereikt door 1. zowel gebouw- als gebiedsmaatregelen
mee te tellen bij energieprestatie, 2. de vergoeding, die de huurder aan de verhuurder betaalt, beperkt
te verhogen en 3. de energierekening van de bewoner te laten dalen. Daarvoor is evenwel nodig dat
van de huidige wet- en regelgeving kan worden afgeweken, bijvoorbeeld in het kader van een
experimentenregeling.
1. Gebouw- en gebiedsmaatregelen meetellen bij de energieprestatie
De waardering van gebouw- en gebiedsmaatregelen in het kader van besparing, dient aan te sluiten
bij de werkelijke bijdrage van de maatregelen. In de huidige situatie telt van de gebiedsmaatregelen
alleen stadsverwarming mee in het energielabel voor woningen en dan nog enkel met een laag
forfaitair rendement. Hierdoor komt de energiebesparing niet tot uiting en wordt een woning met deze
gebiedsmaatregel lager gewaardeerd dan de werkelijke waarde.
2. Energieprestatie koppelen aan energieprestatievergoeding
De directe koppeling tussen alle energiebesparingsmaatregelen en het WWS (woning waardering
systeem) moet worden losgelaten. In plaats van een verhoging van de huur, kan een verhuurder zijn
investering in energiebesparing terugverdienen door een beperkte ‘energieprestatievergoeding’ met
de huurder overeen te komen. Door de energieprestatievergoeding apart te benoemen en uit het
WWS te halen, kan de discussie tussen huurder en verhuurder zuiver worden gevoerd. Om
daadwerkelijk bij te dragen aan een betere benutting van de potentie van gebiedsmaatregelen dient bij
het aanpassen van de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bewust rekening te
worden gehouden met gebiedsmaatregelen.
3. Dalen energierekening huurder
Het dalen van de energierekening van de huurder wordt, ook als de bewoner zijn gedrag niet aanpast,
bij gebouwmaatregelen toch bereikt. Bij gebiedsmaatregelen gaat dit niet vanzelf, maar kan dit worden
bereikt doordat de verhuurder aan de energierekening van de huurder meebetaalt, bijvoorbeeld in de
vorm van een hogere aansluitbijdrage. Hiervoor is ruimte, omdat bij de hogere besparingsstappen de
gebiedsmaatregel (veel) goedkoper is dan een gebouwmaatregel. Tegenover deze opslag op de
aansluitbijdrage die de verhuurder betaalt, staan bij de verhuurder (beperkte) hogere inkomsten door
de energieprestatievergoeding die hij met de huurder afspreekt. De huurder krijgt vervolgens een
lagere energierekening, omdat de verhuurder een deel van die energierekening betaalt. De

ENL-2014-00799

Pagina 5/6

verhuurder zal hiertoe bereid zijn, omdat een gebiedsmaatregel voor het bereiken van een betere
Energie-Index (EI) goedkoper is dan gebouwmaatregelen (om dezelfde besparing te bereiken). Een
deel van dat voordeel kan hij ‘doorgeven’ aan de huurder. Door de hogere aansluitbijdrage, in dit
voorbeeld, wordt het voor de stadsverwarmingsexploitant mogelijk om lagere warmtetarieven aan de
bewoners in rekening te brengen. De energieprestatievergoeding die de verhuurder in rekening mag
brengen, worden door die lagere energierekening gecompenseerd, waardoor de woonlasten voor de
huurder gelijk blijven of mogelijk zelfs dalen.
Het resultaat is een oplossing die voldoet aan alle hierboven genoemde criteria.

ENL-2014-00799

Pagina 6/6