Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2014–2015

34 156

Voorstel van wet van het lid Schouten tot
wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de
Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond
dringend eigen gebruik voor de tijdelijke
huisvesting van jongeren)

Nr. 5

MEMORIE VAN TOELICHTING ZOALS GEWIJZIGD NAAR
AANLEIDING VAN HET ADVIES VAN DE AFDELING ADVISERING
VAN DE RAAD VAN STATE
ALGEMEEN DEEL
1. Probleemschets
Jongeren die het ouderlijk huis of de studentenwoning willen verlaten en
op zichzelf willen gaan wonen, vinden vaak moeilijk een woning. In
verband met het inkomen is huren in de particuliere huursector of kopen
vaak nog geen optie. Voor sociale huurwoningen gelden doorgaans
wachtlijsten.
Om het toetreden van jongeren tot de gereguleerde huurmarkt te
vergemakkelijken zijn er in veel gemeenten sociale huurwoningen
specifiek gelabeld voor jongeren. Door een gebrek aan doorstroming is er
desondanks onvoldoende aanbod en is de toegangsdrempel voor
jongeren tot de sociale huurmarkt te hoog. Door dit gebrek aan passende
woonruimte wonen deze jongeren noodgedwongen langer thuis of zijn
aangewezen op precaire woonvormen zoals anti-kraak. Wanneer eenmaal
een voor hun doelgroep gelabelde woning beschikbaar komt, is het door
de gespannen woningmarkt vaak voor jongeren ook onaantrekkelijk een
huurcontract te sluiten. Hiermee gaat immers opgebouwde inschrijfduur
verloren. Door het aanvaarden van een jongerenwoning worden de
kansen voor de jongeren op een grotere sociale huurwoning een paar jaar
later dus aanmerkelijk kleiner. Uiteindelijk is hierdoor de concurrentie van
woningzoekers voor grotere huurwoningen ook hoger dan noodzakelijk.
Om deze redenen heeft indiener middels een nota in november 2013
aangegeven te komen met voorliggend wetsvoorstel voor het introduceren van het zogenoemde jongerencontract (in de nota nog starterscontract genoemd)1. Ondertussen is de Minister voor Wonen en Rijksdienst in
april 2014 ook gekomen met het beleidsvoornemen voor uitbreiding van

1

kst-34156-5
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

http://www.christenunie.nl/k/nl/news/view/586936/59042/christenunie-komt-met-planstarterscontract.html en http://www.christenunie.nl/l/library/download/586934

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

1

de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur waaronder voor jongeren2. De
Minister heeft daarbij geïnventariseerd dat er behoefte is aan een contract
gericht op jongeren tot een bepaalde leeftijd als ook aan een 5-jaarscontract voor starters. Uit gesprekken met deskundigen tijdens een
expertmeeting over de nota van de indiener en een nader gesprek met de
toegelaten instellingen die kwamen met het voorstel voor het 5-jaarsstarterscontract is geconcludeerd dat één jongerencontract voldoende is
en er geen onderscheid nodig is tussen jongeren en jonge starters.
Met dit wetsvoorstel wordt door het aanbrengen van enkele wijzigingen in
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) beoogd tijdelijke
huurcontracten mogelijk te maken voor jongeren. Om precies te zijn: de
mogelijkheden van de verhuurder om een huurovereenkomst op te
zeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 van het BW) wordt
aangevuld met de mogelijkheid om op die grond een huurovereenkomst
die met een jongere van 18 tot 28 jaar is afgesloten voor de duur van
maximaal vijf jaar, mogelijk te verlengen tot zeven jaar, op te zeggen. Dit
betreft een aanvulling op het bestaande instrumentarium en is bedoeld
om doorstroming te bevorderen. Het wetsvoorstel bouwt voort op de
bestaande campuscontracten. De afgelopen twee jaar is reeds in
Amsterdam geëxperimenteerd met een jongerencontract (zie kader). Dit
wetsvoorstel biedt een wettelijke basis voor deze opzeggingsgrond.
De voorgestelde bepalingen sluiten ook aan bij afspraken in huurcontracten over tijdelijkheid van verschillende verhuurders zoals de Stichting
Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) gericht op het bevorderen van de
doorstroming. Deze huurcontracten zijn voor onbepaalde tijd, maar
bevatten een inspanningsverplichting voor de huurder om vóór het
bereiken van een bepaalde leeftijd andere woonruimte te vinden.
Het wetsvoorstel doet aan de essentie van de huurbescherming niet af (zie
paragraaf 3).
Casus: Experimenteel jongerencontract
In Amsterdam maken verhuurders Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale
als experiment gebruik van een systeem met tijdelijke contracten voor
jongeren3. Jongeren van 18 tot en met 22 jaar die geen student zijn en
geen kinderen hebben kunnen met deze contracten in specifiek hiervoor
gereserveerde woningen wonen tot en met de leeftijd van 26 jaar en 6
maanden. Hiervoor zijn woningen geselecteerd die betaalbaar zijn en
relatief klein (<45 m2).
Voor deze jongerencontracten wordt gebruik gemaakt van de
mogelijkheid uit artikel 7:232 lid 2 van het BW (huur welke een gebruik
van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Genoemde verhuurders vatten deze korte duur ruim op zodat ook
jongerencontracten er onder vallen. Om het juridisch meer houdbaar te
maken zijn er vaak aanvullende bepalingen in de huurovereenkomst
opgenomen zoals het analoog van toepassing verklaren van de
bepalingen van het campuscontract. Maar hiermee liggen er wel risico’s
bij de verhuurders. Voormalig Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties Spies gaf aan dit experiment met belangstelling te

2

3

Brief Minister voor Wonen en Rijksdienst, 11 april 2014, Kamerstukken II 2013/14, 27 926, nr.
218
http://www.eigenhaard.nl/te-huur-en-te-koop/jongerencontract, http://www.stadgenoot.nl/
woningcorporatie/over-huren/informatie-voor-woningzoekenden/jongerenhuisvesting,
http://www.rochdale.nl/huren/288/jongerenhuisvesting.aspx

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

2

volgen. Hierbij gaf zij het voornemen aan bij een positief resultaat de
regelgeving aan te passen4.
Het nadeel van deze constructie is dat onder de titel van artikel 7:232 lid 2
van het BW de huurder geen huur(prijs)bescherming heeft. Niet alleen
moet de huurder na de afgesproken termijn de huurwoning verlaten,
maar er gelden ook geen rechten ten aanzien van medehuurders en
woningverbeteringen.
In het kader van het experiment is echter in het huurcontract vastgelegd
dat de huurprijsbescherming wel geldt (artikelen 7:246 tot en met artikel
7:265 van het BW). Dit is mede gedaan om het experiment ook stand te
kunnen laten houden bij de rechter mocht ter discussie komen te staan of
hier wel gesproken kan worden van tijdelijke huur. In het contract is ook
expliciet vastgelegd dat beroep op huurbescherming aan het eind van de
periode is strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dat er een boete geldt
bij niet tijdig opleveren en dat er geen recht is op een verhuiskostenvergoeding of op een andere woning. De jongeren moeten dus door de
opbouw van inschrijfduur gedurende de looptijd van het tijdelijke
huurcontract een nieuwe woning vinden.
2. Oplossing
Doel van het wetsvoorstel is de doorstroming in de woningen die bedoeld
zijn voor jongeren te bevorderen om zo deze woningen sneller opnieuw
beschikbaar te krijgen voor de doelgroep. Jongeren worden gestimuleerd
niet langer dan noodzakelijk in een huurwoning te zitten die bedoeld is
voor deze doelgroep.
De winst voor de beschikbaarheid zit in de uitstromers. Zo’n 40 procent
van de verhuizers uit een sociale huurwoning keert niet terug naar een
sociale huurwoning. Tevens blijkt uit een simulatie in Amsterdam dat met
tijdelijke huurcontracten van vijf jaar, afhankelijk van het aantal woningen
dat een dergelijk contract krijgt, het aantal mutaties op de lange termijn
fors kan stijgen. Hierdoor ontstaat er dus meer doorstroming en groeit het
aanbod voor de doelgroep5.
Het jongerencontract maakt het zo mogelijk om sneller een (tijdelijke)
woning te vinden. Door de huidige wachttijden voor sociale huurwoningen maken alleen woningzoekenden die voldoende wachttijd hebben
gespaard, kans om een sociale huurwoning te krijgen. Dat is voor
jongeren lastig omdat zij niet of minder in de gelegenheid zijn wachttijd te
sparen. Zij kunnen zich immers pas vanaf 18 jaar inschrijven. Ook kan het
niet kunnen vinden van een woning een belemmering zijn voor het
betreden van de arbeidsmarkt in een andere regio in verband met de
reisafstand. Doordat het jongerencontract mogelijkheden biedt aan

4

5

Kamerstukken II 2011/12, 27 926, nr. 178, Brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties, 17 januari 2012
RIGO heeft een simulatie gedaan voor de Amsterdamse woningmarkt voor een aantal
scenario’s. Hoewel dit om extreme scenario’s gaat geeft het wel inzicht in de mogelijkheden om
de doorstroming en daarmee het aanbod te vergroten. Wanneer alle 1- en 2-kamerwoningen
een tijdelijk contract van 5 jaar zouden krijgen zou de mutatiegraad voor deze woningen
kunnen stijgen van 10% in 2013 naar 22% in 2040 en dus een verdubbeling van het aanbod. Op
de totale huurwoningvoorraad betekent dit een verhoging van de mutatiegraad van 7% naar
10%. Bron: Contracten voor bepaalde tijd, Effecten op de dynamiek in de sociale huursector,
Rigo Research en Advies BV, Steven Kromhout en Jeroen Buitendijk, Rapportnummer P26470,
20 november 2013, http://www.rigo.nl/nl-NL/Nieuws/Nieuwsbrief/_p/itemid/2777/Meerdynamiek-door-beperkte-contractduur.asp en Platform 31, «Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid» http://www.platform31.nl/publicaties/tijdelijke-verhuur-en-beschikbaarheid

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

3

nieuwkomers draagt het ook bij aan het functioneren van steden als
economische en creatieve motor.
Het wetsvoorstel draagt er tevens aan bij dat jongeren minder geneigd
zijn naar andere oplossingen te zoeken zoals illegale onderhuur of
afhankelijk zijn van grote aantallen tijdelijke woonlocaties. Verschillende
andere vormen van tijdelijke huur die reeds bestaan zoals bruikleen,
tussenhuur, slooppanden en hospitahuur zijn wel geschikt voor studenten,
maar niet of minder voor jonge starters. De onzekerheid van deze
huurvormen is te groot en deze huurvormen sluiten ook niet aan bij de
woonwensen van jongeren ten aanzien van wooncomfort.
Door in het BW in een uniforme regeling te voorzien voor jongerencontracten wordt tenslotte een wildgroei van tijdelijke contractvormen
voorkomen. Er komt een duidelijke wettelijke grondslag waardoor
onduidelijke constructies zoals bij het experimentele jongerencontract in
Amsterdam niet meer nodig zijn.
Voor de meeste jongeren is het geen bezwaar om een tijdelijk huurcontract te hebben:
• Zij staan aan het begin van hun wooncarrière en zijn in veel gevallen
na een paar jaar ook toe aan een nieuwe stap. Uit onderzoek blijkt dat
54 tot 57% van de jongeren onder de 34 jaar die in een sociale
huurwoning woont binnen 2 jaar wil verhuizen. In andere leeftijdsgroepen is dit aanzienlijk minder. In totaal zouden 38% van de sociale
huurders die minder dan vijf jaar in hun woning wonen, binnen twee
jaar willen verhuizen. Twee derde van deze groep is jonger dan 35
jaar.6
• Bovendien zijn zij door de lange wachtlijsten nu vaak afhankelijk van
een groot aantal tijdelijke oplossingen waardoor ze binnen de termijn
van het voorgestelde jongerencontract in de huidige situatie regelmatig moeten verhuizen. Met het jongerencontract gaan zij er dus op
vooruit en kunnen ze ondertussen naar definitieve woonruimte
omzien. Hiermee verbetert het jongerencontract ook de positie van
jongeren op de woningmarkt, omdat zij minder afhankelijk worden van
diverse tijdelijke contracten, die weinig of geen huur(prijs)bescherming
kennen.
• Een jongerencontract zoals voorgesteld in dit wetsvoorstel is bovendien een optie en niet de enige manier om aan woonruimte te komen.
Een huurder uit de doelgroepen kan nog steeds kiezen voor het
inschrijven op een woning met een regulier huurcontract.
Voorkomen moet worden dat met het voorstel de problematiek van de
huisvesting van jongeren verschuift in de tijd tot het moment dat het
tijdelijke contract is afgelopen. Veel jongeren zullen echter een inkomenssprong maken of gaan samenwonen. Een groot deel kan na afloop van het
jongerencontract een woning huren of kopen in de vrije sector. Jongeren
die een laag inkomen houden blijven aangewezen op sociale huur. Door
het behoud van de inschrijfduur (artikel II en III van het wetsvoorstel, zie
paragraaf 3 en 5 van deze memorie van toelichting) en de mogelijkheid
om te verlengen (artikel 274a lid 4 van het Burgerlijk Wetboek) hebben ook
deze jongeren voldoende mogelijkheden voor het tijdig vinden van een
andere sociale huurwoning.

6

Platform 31, «Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid» http://www.platform31.nl/publicaties/
tijdelijke-verhuur-en-beschikbaarheid

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

4

3. Middel
Dringend eigen gebruik
Voorgesteld wordt de specifieke categorieën dringend eigen gebruik
(artikel 7:274 leden 1 onder c jo de leden 3 en 4 van het BW) uit te breiden
met een nieuwe categorie, namelijk jongeren. Zij kunnen voor daartoe
aangewezen woningen een jongerencontract krijgen. Hierbij wordt
aangesloten bij het in 2006 in het BW geïntroduceerde campuscontract
voor studenten.
Oorspronkelijk was het begrip «dringend eigen gebruik» bedoeld voor de
verhuurder die zelf de woning in gebruik wilde nemen. In de loop van de
tijd is dit begrip door jurisprudentie en wetswijzigingen opgerekt. De Hoge
Raad heeft in een arrest van 20 september 1985, NJ 1986, 261, (in
woorden van gelijke strekking) bepaald dat onder eigen gebruik ook het
verwezenlijken van een statutaire of ideële doelstelling van een rechtspersoon valt. Hierbij valt te denken aan een studentenhuisvester. Voorts
heeft de kantonrechter te Delft in een uitspraak van 12 juni 1980 (Prg.
1980, 1524) bepaald dat er sprake is van dringend eigen gebruik als de
huurder is afgestudeerd en de woonruimte aan een opvolgend student/
huurder wordt verhuurd. Het beroep op andere passende woonruimte
(normaliter bij dringend eigen gebruik een vereiste) werd in deze
uitspraak strijd met de goede trouw geacht.
Op basis van deze jurisprudentie is het campuscontract geregeld in artikel
7:274 lid 4 BW (Kamerstukken II 2003/04, nr. 29 707). In een campuscontract wordt op grond van dit artikel expliciet vastgelegd dat het een
woonruimte betreft die bestemd is voor studenten en dat de woonruimte
na beëindiging opnieuw zal worden verhuurd aan een student (artikel
7:274 lid 4 sub 3). In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bovendien bepaald dat
in tegenstelling tot andere situaties van «dringend eigen gebruik» niet
hoeft te worden aangetoond dat de huurder andere passende woonruimte
kan verkrijgen.
De verhuurder moet dus als hij de opzeggingsgrond «dringend eigen
gebruik» gebruikt desgevraagd aannemelijk maken dat hij bij het opnieuw
verhuren aan een student verhuurt. Zou achteraf blijken dat de verhuurder
niet aannemelijk kan maken dat hij bij het opnieuw verhuren aan een
student verhuurt, dan heeft de inmiddels vertrokken huurder op grond
van artikel 7:276 lid 1 van het BW recht op schadevergoeding.
Op grond van artikel 7:275 lid 1 van het BW kan de rechter indien hij de
vordering tot beëindigen van de huurovereenkomst van een campuscontract toewijst een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder
moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
Bij campuscontracten is een bijdrage in de verhuiskosten dus niet bij
voorbaat verplicht zoals dit wel geldt bij «dringend eigen gebruik» op
grond van renovatie (artikel 7:275 lid 3 van het BW).
Het niet van toepassing zijn van het voorzien in passende woonruimte is
een redelijke voorwaarde. De student wist bij het aangaan van het
huurcontract immers waar hij aan toe was.
Gezien bovenstaande jurisprudentie en de regeling van het bestaande
campuscontract voor studenten ligt het in de rede om voor het jongerencontract op dezelfde wijze invulling te geven aan het begrip dringend
eigen gebruik.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

5

Doelgroep jongerencontract
Onder jongere wordt in dit wetsvoorstel verstaan een persoon in de
leeftijd van 18 tot 28 jaar. Personen uit deze doelgroep kunnen een
jongerencontract sluiten voor een periode van 5 jaar, dus tot en met de
leeftijd van 32 jaar in het geval de huurovereenkomst is aangegaan op het
moment dat de huurder 27 was.
Met het jongerencontract wordt aangesloten bij het voorstel voor een
vijfjaarscontract van corporatie Stadgenoot7. Een woning die met een
jongerencontract wordt verhuurd geeft een opstapje op de woningmarkt.
Doorgaans hebben jongeren rond hun 25-jarige leeftijd hun opleiding
afgerond en beginnen zij aan hun eerste baan. Dan hebben ze met dit
contract een mogelijkheid om aan een woning te komen. Een deel van de
huurders met het jongerencontract zal na afloop van dit contract niet
verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Veel mensen gaan
immers in deze periode samenwonen. Bovendien maken veel jongeren in
vijf jaar een inkomensprogressie door zodat ze ook daardoor makkelijker
kunnen doorstromen op de woningmarkt naar een koopwoning of vrije
sector huur.
Voor de jongeren die na afloop van het jongerencontract willen
doorstromen naar reguliere sociale huurwoningen geldt dat zij tijdens het
jongerencontract inschrijfduur kunnen opbouwen. Eventuele bestaande
inschrijfduur blijft behouden. De positie van deze huurders op de
wachtlijst verslechtert dus niet door het aanvaarden van het jongerencontract. Daarbij wordt opgemerkt dat jongeren ook voordat ze gaan huren
met een jongerencontract zich al kunnen inschrijven voor de wachtlijst
voor een sociale huurwoning, zodat de inschrijfduur vaak langer zal zijn
dan de termijn van het jongerencontract (zie paragraaf 5 voor een
uitwerking van de bepalingen rond inschrijfduur).
Toewijzing aan jongeren
Uiteraard is het onvoldoende woningen voor jongeren beschikbaar te
stellen zonder dat die woningen ook daadwerkelijk aan jongeren kunnen
worden toegewezen. In gemeenten die geen huisvestingsverordening
hebben, is het aan de verhuurder om de regels hieromtrent kenbaar te
maken voor potentiële huurders.
In gemeenten waar wel een huisvestingsverordening van kracht is, zullen
de aangewezen complexen in deze verordening dienen te worden
opgenomen (conform artikel 11 van de Huisvestingswet 2014), in
combinatie met regels over de toewijzing van deze woningen.
Om het beoogde doorstromingseffect te hebben, is het cruciaal dat in de
huisvestingsverordening tevens wordt opgenomen dat het betrekken van
een jongerenwoning niet leidt tot het verliezen van de opgebouwde
inschrijfduur. Immers alleen als het behoud hiervan is geregeld worden de
jongerenwoningen aantrekkelijk als tussenstap in de wooncarrière (zie
paragraaf 5).
Verlenging van het jongerencontract
Het wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid van eenmalige verlenging
van het huurcontract met 2 jaar zodat er in totaal 7 jaar de tijd is om een
andere sociale huurwoning te vinden. Deze verlenging vindt onder andere
7

«Het 5-jarencontract voor dynamiek op de woningmarkt» Stadgenoot, 2013,
http://www.stadgenoot.nl/media/3141/5-jarencontract-boekje.pdf

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

6

zijn grondslag in de omstandigheid dat bij het opzeggen van het jongerencontract niet als voorwaarde geldt dat de huurder vervangende
woonruimte kan verkrijgen. Artikel 7:274 lid 1 onderdeel c van het BW
sluit dit net als bij de campuscontracten uit.
Het zou kunnen voorkomen dat door bijzondere omstandigheden een
huurder vlak voor het verstrijken van de termijn van 5 jaar toch geen
nieuwe (vervangende) woonruimte vindt. Alsdan kunnen partijen
besluiten om de huurovereenkomst eenmalig met 2 jaar te verlengen. Bij
genoemde bijzondere omstandigheden valt te denken aan zwangerschap
of ziekte waardoor het zoeken van een vervangende woning is bemoeilijkt.
Dit is wel een kan-bepaling; partijen kunnen dit overeenkomen. De
hoofdregel is dat het aan de huurder is om de termijn van vijf jaar te
gebruiken om andere huisvesting te vinden.
Huur(prijs)bescherming
Het huren van een woning voorziet in een eerste levensbehoefte. De
huurder moet worden beschermd tegen de vaak sterkere positie van de
verhuurder gezien de ongelijke marktpositie. Ook in een ontspannen
markt heeft een zittende huurder behoefte aan huur(prijs)bescherming.
Zonder deze bescherming zou de huurder telkens bij het aflopen van een
huurtermijn opnieuw met de verhuurder moeten onderhandelen over de
huurvoorwaarden. Ook hier is de huurder in een zwakkere onderhandelingspositie omdat hij te maken heeft met hogere transactiekosten zoals
verhuiskosten8.
Huur(prijs)bescherming is dus een belangrijk recht. Met het opzeggen van
de huur moet niet lichtvaardig worden omgegaan. Aanpassingen om te
komen tot meer flexibilisering van huurcontracten zoals voorgesteld in dit
wetsvoorstel dienen daarom zeer zorgvuldig plaats te vinden. Inperking is
slechts dan gerechtvaardigd als deze proportioneel is en niet ruimer dan
noodzakelijk. Dit gebeurt in dit wetsvoorstel door een duidelijke
afbakening van de doelgroep, door de mogelijkheid voor gemeenten om
ook het type woningen af te bakenen (zie paragraaf 5), door het behoud
van de wettelijke huurprijsbescherming, door behoud van de inschrijfduur
en doordat het jongerencontract niet verplicht is maar een keuze van de
huurder om met dit specifieke contract te gaan huren.
Er is daarom niet gekozen voor tijdelijke huurcontracten voor de
genoemde doelgroepen waarin de huurbescherming volledig vervalt.
Voorts wordt de constructie van artikel 7:232 lid 2 van het BW (gebruik
naar aard van korte duur) bij de onderhavige casuïstiek onwenselijk
geacht, omdat daardoor geen huur(prijs)bescherming zou bestaan.
Door aan te sluiten bij het begrip dringend eigen gebruik blijft de
huur(prijs)bescherming overeind. De huurder houdt ook de mogelijkheid
om de huuropzegging te laten toetsen door de rechter conform artikel
7:274 van het BW. Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de
overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde
tijd wordt verlengd (artikel 7:273 lid 2 van het BW). Indien de rechter de
overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft verlengd, kan de verhuurder
haar niet eerder opnieuw opzeggen dan drie jaren nadat deze beslissing
onherroepelijk is geworden (artikel 7:277 lid 2 van het BW). Ook kan de
rechter een verhuiskostenvergoeding toewijzen (artikel 7:275 lid 1 van het
BW).

8

Brief voormalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Spies, 17 januari 2012,
Kamerstukken 2011/12, 27 926, nr. 178

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

7

Doordat het beroep bij de rechter mogelijk blijft kan het belang van de
huurder wel worden meegewogen. Dit volgt uit artikel 7:274 lid 1 onder c
van het BW waarin wordt gesproken over het naar billijkheid in
aanmerking nemen van de belangen van beide partijen. Uit jurisprudentie
blijkt dat bij de afweging van de wederzijde belangen geen relevante
omstandigheden buiten beschouwing mogen worden gelaten (HR 18 juni
1999, NJ 2000, 32). Indien het belang van de huurder dit rechtvaardigt kan
hierdoor de huur toch worden voortgezet.
Overigens moet in het achterhoofd worden gehouden dat met de nieuwe
tijdelijke jongerencontracten wordt voorzien in het stimuleren van aanbod
dat er momenteel voor deze doelgroep slechts beperkt is. Juist jongeren
ondervinden de grootste gevolgen van de wachttijd die nu in veel
gemeenten geldt voor een sociale huurwoning. Deze doelgroep zal liever
een woning hebben met een tijdelijk contract dan geen huurwoning of
een huurwoning met een contract waarbij nauwelijks of geen sprake is
van huur(prijs)bescherming.
Jongerencontract en opzegging huur
Het gaat in dit wetsvoorstel om woningen die worden bestemd voor de
huisvesting van jongeren en die ook blijvend voor deze groep beschikbaar
moeten blijven. Het kan hierbij zowel gaan om woningen van toegelaten
instellingen als om woningen van particuliere verhuurders.
De verhuurder geeft in de huurovereenkomst, analoog aan de campuscontracten, aan dat de woonruimte bestemd is voor jongeren en dat de
huur wanneer de huurder niet langer kan aantonen tot deze groep te
behoren kan worden opgezegd, ten behoeve van een nieuwe jonge
huurder. Dit is het geval als de maximale huurtermijn is verstreken. Het
feit dat na het vertrek van de voorgaande huurder de woning opnieuw ter
beschikking moet komen aan een huurder uit dezelfde doelgroep
voorkomt dat van een dergelijke regeling misbruik wordt gemaakt. Indien
de verhuurder de huur van de woonruimte wil beëindigen om deze te
kunnen inzetten voor een andere doelgroep zal de opzeggingsgrond
«dringend eigen gebruik» geen soelaas bieden. Als achteraf zou blijken
dat de opvolgend huurder niet tot die doelgroep behoort, heeft de
vertrokken huurder recht op schadevergoeding (artikel 7:276 lid 1 van het
BW).
Indien de verhuurder na 5 jaar, dan wel na 7 jaar, geen gebruik maakt van
de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op grond van het voorgestelde artikel 7:274a van het BW en de huurder die woonruimte blijft
huren/bewonen, zal die opzeggingsgrond om die reden (dat het een
jongerencontract is) niet meer gebruikt kunnen worden. Dan ontstaat dus
automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Uiteraard blijft de
mogelijkheid bestaan om de huur op andere wettelijke gronden op te
zeggen. Dit kan dus ook op basis van dringend eigen gebruik, maar dan
niet meer op grond van artikel 7:274a van het BW.
Uitwisselbaarheid doelgroepen
De woningbehoefte van studenten en jongeren ligt (deels) in hetzelfde
segment. Daarom maakt dit wetsvoorstel het mogelijk dat woningen die
conform de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren of studenten
na beëindiging van de huurovereenkomst worden verhuurd aan een
huurder uit één van die doelgroepen. Hiermee kunnen campuswoningen
bij een daling van de studentenpopulatie ook worden ingezet als woning
met een jongerencontract en kan een woning waar een huurder met een
jongerencontract uitgaat ook worden aangeboden als campuswoning. Dit

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

8

wordt tot uiting gebracht in het voorgestelde artikel 7:274a lid 5 tweede
volzin van het BW. Op deze manier worden de risico’s voor de verhuurder
verlaagd en ontstaat er meer mogelijkheid om flexibel in te spelen op
ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. De spiegelbeeldconstructie is
opgenomen in het voorgestelde artikel 7:274 lid 4 derde volzin van het
BW.
Vormgeving in Burgerlijk Wetboek
Artikel 7:274 lid 1 onderdeel c van het BW vermeldt de opzeggingsgrond
«dringend eigen gebruik». Vervolgens wordt dit begrip verder uitgewerkt
in het derde en vierde lid van dat artikel. Artikel 7:274 lid 3 van het BW
heeft betrekking op een uitbreiding van het begrip «dringend eigen
gebruik» waar het betreft renovatie en het huisvesten van gehandicapten
en ouderen. Los daarvan is nog apart invulling gegeven aan het begrip
«dringend eigen gebruik» waar het betreft de huisvesting van studenten.
Ten behoeve van de leesbaarheid wordt voorgesteld de categorie
jongeren in een apart artikel (7:274a van het BW) op te nemen.
4. Alternatieve oplossingen
In voorbereiding op dit wetsvoorstel is ook gekeken naar alternatieve
oplossingen om meer woningen beschikbaar te krijgen voor jongeren.
Meer bouwen
Een alternatieve oplossing voor het beter beantwoorden aan de vraag
naar woningen voor jongeren is het bouwen van meer woningen voor
deze doelgroep zowel voor de huur- als de koopmarkt en het financieel
ondersteunen van jonge starters. Voor de koopmarkt is hiervoor onder
meer de starterslening ontwikkeld.
Voor de huurmarkt kan het toevoegen van nieuwe woningen een bijdrage
leveren aan het verlagen van de wachtlijsten. Het is in een aantal
woningmarktregio’s zeker noodzakelijk. Uit het Woononderzoek Nederland
2012 blijkt dat onder jonge starters de behoefte aan huurwoningen
groeit9. Dit is zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve vraag. Mede
door de groeiende behoefte aan huurwoningen onder jonge starters is de
vraag naar appartementen in Nederland toegenomen.
Gemeenten kunnen prestatieafspraken maken met toegelaten instellingen
over de realisatie van meer sociale huurwoningen voor jongeren.
Gemeenten doen er goed aan te inventariseren hoe groot de behoefte is
aan kleinere woonruimten in relatie tot het aanbod. Naast nieuwbouw zit
er potentieel in het omzetten van lege kantoorpanden naar goedkope
starterswoningen. Veel kantoorpanden staan leeg in gebieden waar de
woningnood hoog is. Deze kunnen worden omgezet naar een, eventueel
tijdelijke, woonfunctie.
Feit is wel dat in de huidige economische omstandigheden van deze
mogelijkheid, meer bouwen, niet te veel verwacht moet worden. De
indiener is van mening dat hier zeker op ingezet moet worden, maar
hiermee kunnen de problemen voor jongeren op de woningmarkt niet
binnen afzienbare termijn worden opgelost.

9

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2013/03/01/wonen-inongewone-tijden.html

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

9

Loten
Het alleen inzetten op meer bouwen is niet afdoende zolang er schaarste
is. Om jongeren meer kans te geven wordt steeds vaker ook geloot.
Hierdoor krijgen jongeren met een geringe inschrijfduur toch een kans. In
schaarstegebieden, is het aantal reacties op woningen waarvoor wordt
geloot echter zo groot dat ook deze kans klein is.
Gericht toewijzen
Een oplossing kan ook gezocht worden binnen de huidige woningvoorraad door (meer) bestaande woningen te labelen voor de genoemde
doelgroepen. Gemeenten kunnen dit regelen in de huisvestingsverordening.10 Per gemeente kunnen de regelingen over het toewijzen
verschillen. De gemeente kan bijvoorbeeld de eis stellen dat de huurder
economisch of maatschappelijk gebonden is of een leeftijdsgrens stellen.
Mix van oplossingen
Labeling, eventueel gecombineerd met loting, is geen garantie voor
voldoende doorstroming van jongeren. Als er geen stok achter de deur is
in de vorm van een jongerencontract dan zullen meer woningen dan strikt
genomen nodig is voor deze doelgroepen moeten worden gelabeld
waardoor de mogelijkheden voor andere doelgroepen op de woningmarkt
onevenredig kleiner zouden worden. Er zijn dus grenzen aan het gebruik
van het instrument gericht toewijzen. Met het jongerencontract wordt
beoogd tot een betere match te komen tussen woningen die vooral voor
jongeren worden gebouwd en het ook daadwerkelijk beschikbaar komen
van deze woningen voor de doelgroep.
Verhuurders willen ook voorkomen dat ze te veel woningen bouwen voor
jongeren. Woningen die specifiek geschikt zijn voor jongeren zijn namelijk
door hun beperkte oppervlakte minder of niet geschikt voor andere
doelgroepen. Als de woningmarkt wijzigt kan er hierdoor een overschot
ontstaan van dit type woningen.
Volgens de indiener kan een slimme lokale mix van bovengenoemde
oplossingen, meer bouwen en woningen gericht toewijzen in combinatie
met de tijdelijke jongerencontracten uit dit wetsvoorstel, de wachtlijsten
het sterkst beperken.
5. Lokaal maatwerk
De toepassing van het nieuwe jongerencontract wordt sterk bepaald door
de lokale woningmarkt. In regio’s met een ontspannen woningmarkt zal
bijvoorbeeld minder of geen behoefte zijn aan toepassing van het
jongerencontract. De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om de
toepassing van het jongerencontract wat betreft woningen van toegelaten
instellingen te reguleren.
Aantal woningen met jongerencontract
Verhuurders bepalen welke woningen ze aanbieden met een jongerencontract. De gemeente kan in overleg met de toegelaten instellingen in de
lokale woonvisie bepalen welk deel van de voorraad sociale huurwoningen minimaal en maximaal wordt aangemerkt als jongerenwoning.
Afspraken over deze omvang van de voor jongeren geschikte woningen
10

In dit wetsvoorstel wordt wat betreft woonruimteverdeling uitgegaan van de Huisvestingswet
2014, die 1 januari 2015 van kracht is geworden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

10

kunnen worden opgenomen in de prestatieafspraken tussen gemeente en
toegelaten instellingen. Op deze manier kan worden bewerkstelligd dat er
een redelijke hoeveelheid woningen voor deze doelgroep beschikbaar
komt, zonder dat er in het segment sociale huurwoningen te weinig
woningen beschikbaar zijn voor de «reguliere» verhuur. De werkwijze ten
aanzien van woningen, die als woningen voor jongeren zijn gelabeld,
wordt vastgelegd in de huisvestingsverordening (net als de regels ten
aanzien van inschrijfduur, zie verderop in deze paragraaf).
Afbakening woningcategorieën
Het jongerencontract kan in principe voor alle huurwoningen worden
gebruikt en dus ook door particuliere verhuurders en ook buiten het
gereguleerde segment. Buiten het gereguleerde segment geldt geen
maximale huurverhoging en is het voor verhuurders mogelijk voor
jongeren een doorstromingsprikkel in te bouwen waarbij in de eerste
jaren een verlaagde huur geldt. Het jongerencontract kan dan een extra
stok achter de deur zijn om de doorstroming te bevorderen. Hierdoor kan
tegemoet gekomen worden aan jongeren met een middeninkomen in
woningmarkten met een gering aanbod voor deze doelgroep.
Het is de verwachting dat het jongerencontract vooral zal worden ingezet
in het gereguleerde segment. Gemeenten kunnen daarbij in hun huisvestingsverordening op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014
vaststellen welke categorieën woningen worden ingezet als jongerenwoning. De gemeenteraad kan namelijk in de huisvestingsverordening
bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën
woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte
bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven
aan aangewezen categorieën woningzoekenden. Onder aard kan hier
worden verstaan «woning bestemd voor jongeren» en onder categorieën
woningzoekenden kunnen hier de jongeren zoals bedoeld in dit
wetsvoorstel worden verstaan.
Inschrijfduur
Een belangrijke flankerende maatregel bij het toepassen van het jongerencontract bij sociale huurwoningen is de omgang met de inschrijving. Het
argument voor het introduceren van het jongerencontract is immers dat
jongeren vaak vanwege hun leeftijd nog weinig inschrijfduur hebben
kunnen opbouwen en waardoor de kans op een sociale huurwoning erg
klein is. In het Amsterdamse experiment met tijdelijke jongerencontracten
behouden de betreffende huurders daarom hun inschrijving en daarmee
hun inschrijfduur zodat aan het eind van de tijdelijke huurperiode de
kansen op een sociale huurwoning met een regulier huurcontract zijn
gestegen11. Een dergelijke werkwijze is cruciaal voor de goede werking
van het jongerencontract.
Bepalingen over de inschrijving kunnen worden opgenomen in de lokale
huisvestingsverordening (op grond van artikel 2 t/m 4 van de Huisvestingswet 2014). Het gaat dan om de mate waarin de inschrijving meetelt
bij de verdeling van woonruimte en ook de manier waarop die
inschrijving wordt vastgesteld. Deze bepalingen kunnen per gemeente
verschillen en zelfs in de huisvestingsverordening ontbreken: het is dan
aan de verhuurder om de volgorde te bepalen. Dus de kern van de zaak is
dat in de huisvestingsverordening opgenomen moet zijn wie in
11

Convenant woonruimteverdeling van de Stadsregio Amsterdam, artikel 4 lid 4. Onder de oude
Huisvestingswet kunnen dergelijke afspraken in regionaal verband in een convenant gemaakt
worden. In de Huisvestingswet 2014 kan dit alleen nog via de huisvestingsverordening.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

11

aanmerking komt voor welke woning (passendheidscriteria, dus welke
leeftijdgrens gehanteerd wordt bij het jongerencontract). Ook mag de
gemeente opnemen wie er voor gaat als er twee in aanmerking komen,
bijvoorbeeld inschrijfduur (volgordecriteria).
Om te garanderen dat bij een jongerencontract de inschrijving, en
daarmee de inschrijfduur, behouden blijft indien deze wordt gebruikt als
volgordecriterium bevat dit wetsvoorstel een wijziging van de Huisvestingswet 2014 (artikel II) en een wijziging van de Woningwet (artikel III).
Voorlichting
Op grond van artikel 20 van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad regels stellen omtrent de wijze van bekendmaken van het aanbod
van sociale huurwoningen. Hiermee kan de gemeente dus zorgen dat
reeds bij het aanbod bekend is dat het om verhuur via het jongerencontract gaat. Daarnaast kan de gemeente zelf communiceren over het
karakter van het jongerencontract.
Het is verder van belang dat bij jongerencontracten, net als nu al gebeurt
bij campuscontracten, bij aanvang van het contract goede voorlichting
wordt gegeven over de consequenties van het huurcontract. Indiener sluit
zich aan bij het pleidooi van de Minister voor Wonen en Rijksdienst dat
belangenbehartigers van huurders en verhuurders modelcontracten
maken die passen op de bestaande en nieuwe vormen van tijdelijk huren,
zodat verhuurders en huurders de correcte contracten hanteren en
daardoor niet met onverwachte rechtsgevolgen geconfronteerd worden12.
Volgens de indiener kunnen huurders die willen kiezen voor tijdelijk huren
door modelcontracten beter controleren of in hun eigen contract hun
rechten voldoende gewaarborgd zijn.
6. Financiële onderbouwing
De indiener verwacht per saldo geen toename van administratieve lasten
die het gevolg zijn van dit wetsvoorstel bij verhuurders, huurders of
overheden.
Door het gebruik van tijdelijke huurcontracten hoeven verhuurders minder
kosten te maken om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep.
Voor verhuurders die nu op experimentele wijze gebruik maken van
tijdelijke huurcontracten voor jongeren ontstaat er door de wettelijke
borging meer rechtszekerheid waardoor de kans op juridische procedures
afneemt. Bovendien wordt hierdoor standaardisering van contracten
mogelijk.
De indiener verwacht door het wetsvoorstel een hogere mutatiegraad. Dit
leidt tot meer kosten voor verhuurders voor administratie, mutatieonderhoud, verhuurkosten en huurderving. De genoemde voordelen wegen
hier echter tegen op. Bovendien is de verhuurder niet verplicht de huur
aan het eind van het contract op te zeggen en kan een verhuurder bij
iedere nieuwe verhuring de huurprijs harmoniseren.
7. Evaluatie
In het wetsvoorstel is een evaluatiebepaling opgenomen. De wet wordt
binnen vijf jaar geëvalueerd op doeltreffendheid en de effecten. Op deze
wijze kunnen de effecten van de wet op de voet worden gevolgd. Doel is
12

Brief Minister voor Wonen en Rijksdienst, 11 april 2014, Kamerstukken II 2013/14 27 926, nr.
218

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

12

onder meer in de evaluatie inzicht te krijgen in de mate waarin het
jongerencontract wordt toegepast in verhouding tot «normale» huurcontracten voor deze doelgroep, de gevolgen voor de doorstroming en de
effecten op de wachtlijsten.
8. Consultatie
Reacties startnotitie
Op 19 november 2013 is een startnotitie met de kaders voor dit
wetsvoorstel in consultatie gebracht. Deze notitie is op 20 januari 2014
besproken tijdens een expertmeeting met onder meer vertegenwoordigers van kenniscentrum studentenhuisvesting Kences, de Nederlandse
Woonbond (hierna: de Woonbond), Platform31, de Landelijke Studentenvakbond (hierna: LSVb) en enkele toegelaten instellingen. Daarnaast zijn
naar aanleiding van de startnotitie meerdere schriftelijke reacties
binnengekomen. In deze paragraaf staat op hoofdlijnen wat met de
reacties is gedaan bij het opstellen van dit wetsvoorstel.
Uit de binnengekomen reacties blijkt dat met name in grote steden en
regio’s met een gespannen woningmarkt vraag is naar uitbreiding van de
mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Wethouders van Amsterdam en
Utrecht hebben tijdens de consultatieronde mede namens Den Haag en
Rotterdam de Minister voor Wonen en Rijksdienst voorstellen gedaan
voor lokaal maatwerk voor tijdelijke contracten. Zij hebben daarbij
expliciet gevraagd jongerencontracten mogelijk te maken.
In de startnotitie was de doelgroep van het voorstel «jonge starters» tot
en met 27 jaar. Tijdens de consultatie is voorgesteld onderscheid te maken
tussen jongerencontracten (aanvang huur tot 23 jaar, opzegging vanaf
leeftijd van 26 jaar) en starterscontracten (aanvang huur tot 30 jaar,
opzegging vanaf huurtermijn van 5 jaar). De gedachte achter dit onderscheid is dat de woonbehoeften van deze twee doelgroepen verschillend
zijn. Gezien het uitgangspunt van dit wetsvoorstel om de doorstroming te
bevorderen zodat woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep leek
het daarom logisch dit onderscheid te maken. Na een nieuwe consultatie
met de toegelaten instellingen die experimenteren met tijdelijke huurcontracten is echter gebleken dat dit onderscheid niet nodig is voor de
doorstroming en dat één jongerencontract voor jongeren tot 28 jaar
voldoende is. Aedes heeft aangegeven zich te kunnen vinden in deze
doelgroep.
Stichting Stadgenoot en Platform31 geven aan dat de gemeente een
belangrijke rol moet spelen bij het tijdelijke verhuren van woningen aan
jongeren. Zo kan misbruik worden voorkomen en lokaal het nodige
maatwerk worden geboden. Het past ook bij het streven om gemeenten
een grotere rol te geven bij de aansturing van het lokale woonbeleid.
Daarom is in de memorie van toelichting uitgebreid ingegaan op de rol
die gemeenten hebben door het maken van prestatieafspraken met de
toegelaten instellingen en het gebruiken van de bevoegdheden die de
Huisvestingswet 2014 biedt. Verder zijn er bepalingen over het behoud
van de inschrijving, en daarmee de inschrijfduur, opgenomen.
Stichting Stadgenoot heeft verder voorgesteld te zorgen voor een
hardheidsclausule voor schrijnende gevallen. Ook de Woonbond heeft
gevraagd om een regeling voor schrijnende gevallen. Hierin is in dit
wetsvoorstel voorzien door de mogelijkheid de termijn van vijf jaar te
verlengen met twee jaar. Het voorstel van Stadgenoot en Aedes om het
jongerencontract na vijf jaar van rechtswege te laten beëindigen is niet
overgenomen. In dit wetsvoorstel blijft de mogelijkheid van toetsing door

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

13

de rechter zoals dat er ook is bij het campuscontract bestaan. Het voorstel
om de leeftijdsgrens over te laten aan de gemeenten is ook niet overgenomen. Dit zou veel onduidelijkheid geven voor jongeren en verhuurders.
Naar zijn aard hoort een dergelijke begrenzing in het BW geregeld te
worden.
De Woonbond onderschrijft de doelstelling van het voorstel, namelijk om
jonge starters meer kansen te geven op de huurmarkt. Maar de
Woonbond vindt dat aan het voorstel te veel nadelen kleven. De
aantasting van de huurbescherming is voor de Woonbond een zwaarwegend punt. Volgens de Woonbond verschuiven jongerencontracten het
probleem doordat de wachtlijsten voor reguliere huur zullen groeien en
verslechtert het per saldo de machtsbalans tussen huurders en
verhuurders. Bovendien geven tijdelijke contracten zoals het jongerencontract volgens de Woonbond veel onzekerheid en kost een verhuizing geld.
Volgens de Woonbond leidt de tendens van flexibilisering tot een
woningmarkt waarin groepen van de ene tijdelijke naar de andere
onzekere woonsituatie verkassen en is dit niet goed voor mensen en
buurten. De Bond Precaire Woonvormen (hierna: BPW) vindt het
ongewenst dat steeds meer mensen in tijdelijke woonvormen terecht
komen. Indiener wijst op de positie waarin veel jongeren uit de doelgroep
momenteel zitten. Zij kunnen moeilijk een huurwoning vinden en zijn vaak
aangewezen op meer precaire woonvormen zonder enige bescherming
zoals anti-kraak. Het jongerencontract biedt een alternatief met betere
bescherming. Het aantal verhuisbewegingen door jongeren kan volgens
de indiener hierdoor zelfs afnemen. De machtsbalans tussen huurder en
verhuurder wordt verder zo veel mogelijk behouden door het in stand
houden van de toets door de rechter. Voor buurten kan het aantrekkelijk
zijn als er woningen kunnen worden gerealiseerd waar altijd jongeren
wonen.
De Woonbond schetst het bredere perspectief van de noodzaak van
voldoende beschikbare huurwoningen voor jongeren. De Woonbond
constateert dat jongeren zich daarbij vaak achter in de wachtrij bevinden.
De Woonbond vindt dat hiervoor structurele oplossingen nodig zijn zoals
het meer bouwen van kleine woningen. Deze noodzaak wordt onderschreven. Naar aanleiding van opmerkingen over de noodzaak van meer
bouwen van de Woonbond en vergelijkbare opmerkingen van de BPW is
dit onderwerp in paragraaf 4 van deze memorie van toelichting uitgewerkt. Verder wijst de Woonbond op de noodzaak van nieuwbouw voor
doorstromers. Dit is in sommige regio’s zeker van belang, maar valt
buiten de scope van dit wetsvoorstel.
De Woonbond stelt verder dat nog gekeken zou kunnen worden of het
bouwen van onzelfstandige woonruimten voor jongeren soelaas zou
kunnen bieden. Dit zou volgens de Woonbond financieel wellicht eerder
haalbaar zijn dan het bouwen van zelfstandige woonruimten, omdat het
goedkoper te realiseren is en omdat er geen verhuurderheffing
afgedragen hoeft te worden voor onzelfstandige woonruimten. Dit is zeker
een optie. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat voor onzelfstandige
woonruimte geen huurtoeslag kan worden verkregen. Deze optie is
waarschijnlijk alleen voor de jongste categorie woningzoekers, die net
student af zijn, interessant. Een (lokaal) woningbehoefte onderzoek zou dit
kunnen uitwijzen.
Ook kunnen volgens de Woonbond de mogelijkheden van gerichter
toewijzen beter benut worden. In reactie hierop kan worden opgemerkt
dat gerichter toewijzen zeker nodig is, maar dat dit niet altijd afdoende is
om te komen tot een betere match tussen woningen die vooral voor
jongeren worden gebouwd en het ook daadwerkelijk beschikbaar komen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

14

van deze woningen voor de doelgroep. Als er geen stok achter de deur is
in de vorm van een jongerencontract dan zullen meer woningen dan strikt
genomen nodig is voor deze doelgroepen moeten worden gelabeld
waardoor andere doelgroepen in de knel komen.
Volgens de Woonbond zou door het anders verdelen van de voor
jongeren geschikte woningen door het gebruik van tijdelijke jongerencontracten de slaagkans voor een bepaalde groep jongeren weliswaar
toenemen, maar dit zou ten koste gaan van andere groepen woningzoekenden. Dit effect is echter vooral het gevolg als alleen wordt gewerkt met
gerichte toewijzing (labeling) zoals nu gebruikelijk is. Door het jongerencontract wordt dit verdelingsprobleem juist beperkt omdat woningen
weer sneller beschikbaar komen voor de doelgroep.
De BPW stelt dat niet altijd sprake is van een weloverwogen keuze van
een huurder voor tijdelijk huren omdat de huurder vaak geen alternatief
heeft. Woningen met een regulier huurcontract blijven ook voor jongeren
beschikbaar. Wel zal de jongere zelf de voordelen van het jongerencontract moeten afwegen tegen het nadeel dat het contract een looptijd heeft
van 5 jaar. Indiener deelt de mening van de BPW dat goede voorlichting
van belang is en gaat hier in paragraaf 5 van deze toelichting verder op in.
Volgens de BPW zal uitbreiding van tijdelijke wooncontractvormen vooral
het reguliere aanbod kleiner maken, hetgeen de mogelijkheden voor vaste
contracten verder verkleint. Het is volgens indiener niet uit te sluiten dat
een deel van de woningen met een jongerencontract uit het reguliere
aanbod zal komen, maar indiener beoogt tevens dat een deel hiervan uit
het huidige tijdelijke aanbod zal komen waar huurders minder
bescherming hebben dan bij het jongerencontract en dat de mogelijkheid
van het jongerencontract verhuurders ook zal stimuleren meer woningen
specifiek voor jongeren te realiseren.
De BPW maakt zich zorgen over het aaneenrijgen van tijdelijke contracten
voor een object en noemt daarbij voorbeelden van combinaties van
verhuur onder de Leegstandwet en anti-kraak. Met het wetsvoorstel is het
echter voor de verhuurder niet mogelijk om na opzegging van de huur op
grond van «dringend eigen gebruik» met het oog op een nieuw jongerencontract een ander tijdelijk huurcontract in te zetten. In dat geval mag deze
opzeggingsgrond namelijk niet worden ingezet. Met het wetsvoorstel
wordt de rechterlijke toets ook behouden zodat bewoners de mogelijkheid
hebben de opzegging van de huur aan te vechten bij de rechter. In
tegenstelling wat de BPW stelt tast het wetsvoorstel niet de huurprijsbescherming aan en verandert er ook niets aan de regels omtrent huisvrede
en privacy.
De Woonbond vraagt ook aandacht voor de positie van huurdersorganisaties. Huurdersorganisaties behoren gesprekspartner te zijn van
gemeente en toegelaten instellingen. Op grond van de Huisvestingswet
2014 geldt al dat met de relevante partijen moet worden overlegd met
betrekking tot de huisvestingsverordening. Hieronder vallen ook
woonconsumentenorganisaties (artikel 6). In dit overleg kunnen dus ook
afspraken gemaakt worden over het aantal woningen dat in de gereguleerde sector verhuurd kan worden met een jongerencontract. Ook
verhuurders hebben op grond van de Wet op het overleg huurders
verhuurder de verplichting te overleggen met huurders over hun beleid.
De LSVb heeft aangegeven de voorkeur te hebben om de doelgroep af te
bakenen op basis van de tijd sinds een behaald diploma (bijvoorbeeld
aanvang huur na maximaal 4 jaar). Ook Platform31 noemt deze optie. De
indiener neemt dit voorstel niet over. Het wetsvoorstel richt zich immers

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

15

op alle jongeren en niet per definitie op diegenen die een diploma hebben
behaald.
Naar aanleiding van de consultatie is afgezien van het beperken van de
jongerencontracten tot bepaalde type woningen. Er mag vanuit worden
gegaan dat dit zich op de markt zal regelen. Door de eis dat jongerenwoningen weer beschikbaar moeten komen voor de doelgroep («dringend
eigen gebruik») zullen er geen woningen met een jongerencontract
worden verhuurd waarvoor nauwelijks vraag is bij deze doelgroep, zoals
bijvoorbeeld duurdere huurwoningen. Het risico voor de verhuurder is bij
een geringe vraag immers te groot. Er is daarom geen algemene
beperking nodig op basis van de aanvangshuur, het aantal punten
volgens het woningwaarderingsstelsel of de oppervlakte van de woning.
Wel kan de gemeente hierover bepalingen opnemen in de lokale
huisvestingsverordening.
De LSVb heeft aangegeven de termijn van 5 jaar wat aan de korte kant te
vinden in verband met de gemiddelde wachttijden bij toegelaten
instellingen in schaarstegebieden op dit moment. Voorgesteld is daarom
deze termijn in schaarstegebieden uit te breiden naar 7,5 jaar. Ook de
Woonbond wijst op de huidige wachttijd voor sociale huurwoningen in
sommige gebieden. Het past volgens de indiener niet in de systematiek
van het BW om een onderscheid naar regio te maken voor de huurtermijn.
Om voldoende prikkel tot doorstroming te houden is gekozen voor een
termijn van 5 jaar. Opgemerkt wordt dat het sluiten van een jongerencontract een eigen keuze is van de huurder en dat ook inschrijving al mogelijk
is voor het aangaan van dit contract. Met dit wetsvoorstel is bovendien
geregeld dat de opgebouwde inschrijfduur behouden blijft. Ook voorziet
het wetsvoorstel in de mogelijkheid de termijn van 5 jaar eenmalig met
maximaal 2 jaar te verlengen.
Tenslotte is naar aanleiding van onder meer de inbreng van Platform31
een evaluatiebepaling opgenomen.
Consultatie VNG wetsvoorstel
Naar aanleiding van het advies van de Afdeling advisering van de Raad
van State is de VNG geconsulteerd. Het wetsvoorstel komt op de VNG
sympathiek over. Het biedt volgens de VNG een extra mogelijkheid aan
gemeenten om jongeren sneller aan een woning te helpen en in een
aantal gevallen kan dit een oplossing zijn. Wel wijst de VNG er op dat de
Minister voor Wonen en Rijksdienst een ander wetvoorstel voor tijdelijke
verhuur voorbereidt. De VNG vraagt daarom hoe het wetsvoorstel past bij
het voorstel van de Minister. Indiener heeft geconstateerd dat de Minister
voor Wonen en Rijksdienst voornemens is een wetsvoorstel rondom
tijdelijke verhuur in te dienen. Dit initiatiefvoorstel gaat over een specifieke groep, waar wij tijdelijke huur verantwoord achten en waar de
woningnood in bepaalde steden hoog is. Het wetsvoorstel van de Minister
voor Wonen en Rijksdienst kent de indiener nog niet, maar indiener
verwacht dat de Minister voor Wonen en Rijksdienst in zijn wetsvoorstel
rekening houdt met deze initiatiefwet.
Het wetsvoorstel voor jongerencontracten biedt volgens de VNG een
deeloplossing, terwijl er ook andere woningzoekenden zijn waarvoor een
tijdelijk huurcontract interessant is. Indiener erkent dat tijdelijke huurcontracten ook voor andere doelgroepen interessant kunnen zijn en ziet wat
dat betreft uit naar de uitwerking van het wetsvoorstel van de Minister
voor Wonen en Rijksdienst die voor andere doelgroepen mogelijkheden
voor tijdelijke huurcontracten moet gaan bieden. Dezelfde afwegingen die
in dit wetsvoorstel worden gemaakt rond het belang van huurbe-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

16

scherming zullen in het andere genoemde wetsvoorstel ook voor elk van
deze doelgroepen afzonderlijk zorgvuldig moeten worden gemaakt.
Tenslotte is de VNG van mening dat het labelen van woningen voor
jongeren ten koste gaat van de flexibiliteit op de lokale woningmarkt.
Indieners wijzen er op dat labeling nu al in de praktijk plaatsvindt. Door
labeling in combinatie met het jongerencontract die dit wetsvoorstel
mogelijk maakt wordt gezorgd dat woningen ook daadwerkelijk weer
beschikbaar komen voor jongeren. Daarnaast vergroot indiener met het
wetsvoorstel juist de flexibiliteit doordat uitwisseling met campuswoningen mogelijk wordt. Campuswoningen kunnen worden ingezet als
jongerenwoning en vice versa. Tenslotte hebben gemeenten via de
huisvestingsverordening invloed op de woningcategorieën die kunnen
worden ingezet als jongerenwoning en kunnen zij over de aantallen
woningen met een jongerencontract prestatieafspraken maken met de
toegelaten instellingen.
ARTIKELSGEWIJS DEEL
Artikel I
In het voorgestelde artikel 7:274a van het BW is de opzeggingsgrond
«dringend eigen gebruik» aangevuld met de situatie waarbij jongeren die
de leeftijd van 18 jaar wel hebben bereikt maar de leeftijd van 28 jaar nog
niet met de verhuurder een huurovereenkomst hebben afgesloten voor de
duur van maximaal vijf jaar. Deze huurovereenkomst mag vervolgens met
een termijn van maximaal twee jaar worden verlengd. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het algemeen deel van deze
memorie van toelichting (onderdeel B).
De voorgestelde wijzigingen in de artikelen 7:274 lid 1, onderdeel c, en lid
4, en 7:277 van het BW lopen hierbij mee (onderdelen A en C).
Artikel II
Het voorgestelde artikel 11a van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat in
het geval er een huisvestingsverordening is en er in deze gemeente
tevens gewerkt wordt met jongerencontracten, de inschrijving, en
daarmee de opgebouwde inschrijvingsduur, niet verloren gaat door de
verhuizing naar de woonruimte die door het jongerencontract wordt
verkregen. Derhalve blijft de inschrijving in tact en wordt de inschrijvingsduur verder opgebouwd. Hierdoor wordt de positie van de jongere
na afloop van het jongerencontract (5 of 7 jaar) om een andere sociale
huurwoning te krijgen verbeterd.
Artikel III
Niet elke gemeente heeft een huisvestingsverordening. Vandaar dat ten
aanzien van een door een toegelaten instelling overeengekomen
jongerencontract in het voorgestelde artikel 46, derde lid, van de
Woningwet een vergelijkbare bepaling over de inschrijving is opgenomen.
Artikel IV
Deze bepaling regelt het overgangsrecht zodanig dat de regels van het
voorstel alleen voor na de inwerkingtreding gesloten huurovereenkomsten gelden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

17

Artikel V
In het voorgestelde artikel V is een evaluatiebepaling opgenomen. De
evaluatie betreft met name de vraag of deze maatregel effectief is.
Schouten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 5

18