Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

36 281

Wijziging van de Woningwet (huurverlaging
2023 voor huurders met lager inkomen)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Inleiding
Een deel van de huurders heeft moeite om iedere maand de woonlasten
op te brengen. De huidige tijd waarin prijzen stijgen en de betaalbaarheid
onder druk komt te staan vraagt om nieuwe maatregelen. Het voorliggende wetvoorstel verplicht woningcorporaties om in 2023 (uit eigen
beweging en op verzoek van de huurder) en 2024 (op verzoek van de
huurder) voor huurwoningen in het gereguleerde segment de huur te
verlagen voor huishoudens met een inkomen van ten hoogste 120% van
het voor het huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt als
bedoeld in artikel 17 van de Wet op de huurtoeslag en een geldende
huurprijs boven € 575,03 (prijspeil 2023).
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
In de afgelopen jaren is er door vorige kabinetten ingezet op het verbeteren van de betaalbaarheid voor huurders. In 2016 is voor woningcorporaties het passend toewijzen aan huishoudens ingevoerd. Tegelijkertijd is
de maximale huursomstijging voor woningcorporaties per 2017
aangepast, wat heeft geleid tot beperktere gemiddelde huurverhogingen
bij woningcorporaties. De maximale huursomstijging is sinds 2020 verder
beperkt tot inflatievolgend. Daarnaast zijn per 2020 de harde inkomensgrenzen voor de huurtoeslag vervallen. In 2021 is de betaalbaarheid van
huren voor huurders met een laag inkomen en met een voor dat inkomen
hoge huur van een woningcorporatie verbeterd met een eenmalige
huurverlaging.
Deze maatregelen nemen niet weg dat uit het onderzoek WoON2021 naar
voren komt dat er nog steeds huishoudens kampen met betaalrisico’s. Uit
cijfers van het WoON2021 blijkt dat een overschrijding van de door het
kabinet in het programma Betaalbaar Wonen gestelde indicatieve

kst-36281-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

1

huurquote1 het meest voorkomt bij huishoudens onder het sociaal
minimum en huishoudens met een minimuminkomen.2 In totaal hebben
in deze groep 230.000 huurders een overschrijding van de gestelde
indicatieve huurquote.3 Deze groep kent mogelijke betalingsproblemen,
dat wil zeggen dat zij problemen kunnen ondervinden met het opbrengen
van de noodzakelijke lasten, zoals woonlasten, energiekosten, verzekeringen en lokale lasten. Hierdoor kunnen zij in financiële problemen
komen, zoals problematische schulden. In aanvulling op het beeld uit
WoON2021 worden huishoudens getroffen door de economische
gevolgen van de coronacrisis en zijn de kosten voor levensonderhoud (de
inflatie) en de energiekosten in 2022 sterk gestegen. Hierdoor nemen
betaalbaarheidsproblemen toe.
In het Coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de
toekomst» is aangekondigd dat de sociale huur voor mensen met een
lager inkomen wordt verlaagd. Het programma Betaalbaar wonen4 is in
mei 2022 gepubliceerd. Het programma Betaalbaar wonen bevat een
breed pakket aan maatregelen en heeft als doel dat mensen hun
woonlasten beter kunnen dragen en dat mensen toegang hebben tot een
kwalitatief goede woning die past bij hun woonbehoefte en levensfase.
Het programma Betaalbaar wonen zorgt voor meer betaalbare woningen
met name voor mensen met een middeninkomen, pakt te hoge
woonlasten voor huurders met een laag inkomen aan en zorgt voor een
betere bescherming van huurders en kopers. Het kabinet streeft naar een
verbetering van de huurquotes, zodat meer huishoudens een huurquote
hebben die beter past bij hun inkomen. Een van de actielijnen van het
programma Betaalbaar wonen richt zich op het terugdringen van te hoge
woonlasten voor huurders met een laag inkomen. Het programma
Betaalbaar wonen is middels deze actielijn specifiek gericht op huurders
met een laag inkomen, omdat blijkt dat met name deze huurders te hoge
woonlasten hebben. Voor deze groep kan huurbeleid het meest effectief
en doelmatig worden ingezet. Onderdeel van de in het programma
Betaalbaar wonen genoemde actielijn is een gerichte huurverlaging in
2024 voor huurders met een laag inkomen die in een sociale huurwoning
van een woningcorporatie wonen. Aanvullend aan de in het programma
Betaalbaar wonen genoemde maatregelen heeft het kabinet op Prinsjesdag 2022 een breder pakket aan koopkrachtmaatregelen gepresenteerd.
Onderdeel daarvan zijn maatregelen die specifiek zijn gericht op
huurders5: een verhoging van de huurtoeslag voor alle huurtoeslagontvangers en het besluit de voorgenomen gerichte huurverlaging voor
huurders met een laag inkomen die in een sociale huurwoning van een
woningcorporatie wonen al in 2023 door te voeren.
De gerichte huurverlaging is nader overeengekomen in de tussen Aedes,
Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening gesloten Nationale Prestatieafspraken voor de woningcorporatiesector (hierna: de prestatieafspraken).6 In het Coalitieakkoord is
afgesproken om de verhuurderheffing af te schaffen in ruil voor
afdwingbare afspraken met woningcorporaties. Die afdwingbare
afspraken zijn neergelegd in de hiervoor genoemde prestatieafspraken. De
prestatieafspraken sluiten aan op de doelen uit het Coalitieakkoord en zijn
een gezamenlijke agenda van partijen ten aanzien van de beschikbaarheid
1

De huurquote geeft op huishoudensniveau aan wat de verhouding is tussen huurprijs en
besteedbaar inkomen uitgedrukt in een percentage.
2
In het Programma Betaalbaar Wonen wordt deze groep gedefinieerd als: huishoudens met een
inkomen tussen sociaal minimum en 120% van het minimuminkomen van de huurtoeslag.
3
Programma Betaalbaar Wonen tabel I en tabel J.
4
Kamerstukken II 2021/22, 27 926, nr. 363.
5
Kamerstukken II 2022/23, 29 023, nr. 354.
6
Kamerstukken II 2021/22, 29 453, nr. 551.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

2

van voldoende betaalbare woningen, de verduurzaming van de gebouwde
omgeving, de leefbaarheid van wijken en buurten en de betaalbaarheid
van wonen. Met de afschaffing van de verhuurderheffing per 2023 hebben
woningcorporaties vanaf 2023 extra financiële ruimte om de maatregelen
gericht op betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouw te bekostigen.
Op het onderdeel betaalbaarheid bevatten de prestatieafspraken een
breder pakket aan afspraken die bijdragen aan de betaalbaarheid van
huren. De deelnemende partijen aan de prestatieafspraken vonden het
van belang dat het afschaffen van de verhuurderheffing, via betaalbaarheidsmaatregelen voor een belangrijk deel rechtstreeks ten gunste komt
aan de huurder, omdat de huurders de heffing (grotendeels) via huren
hebben betaald.
In de prestatieafspraken is er ten eerste een generieke gematigde
huurontwikkeling afgesproken voor de periode 2023–2025, waarbij er een
koppeling wordt gelegd tussen de CAO-loonontwikkeling en de huren.
Ten tweede is er een specifieke huurverlaging afgesproken voor huurders
met een inkomen tot 120% van het minimuminkomen huurtoeslag en een
voor dat inkomen hoge huur: voor deze groep wordt de huur verlaagd
naar € 550 per maand (prijspeil 2020).
Ten derde kunnen huurders met hoge woonlasten als gevolg van slecht
geïsoleerde woningen profiteren van de prestatieafspraak dat isolatiemaatregelen die woningcorporaties nemen voor huurders gratis worden.
Tot slot is de afspraak gemaakt dat woningcorporaties de komende jaren
ervoor zorgen dat 46% van hun woningvoorraad een huurprijs heeft van
€ 550 per maand (prijspeil 2020); een niveau onder de huidige gemiddelde huurprijs in de woningcorporatiesector. Hierdoor moet de voorraad
langjarig betaalbaar blijven voor huishoudens met de laagste inkomens.
Met het in de prestatieafspraken overeengekomen pakket aan betaalbaarheidsmaatregelen wordt recht gedaan aan de betaalbaarheidsproblematiek die op verschillende fronten in de woningcorporatiesector speelt,
zowel ten aanzien van een te hoge huurquote als het aanpakken van te
hoge woonlasten (huurprijs plus energiekosten). De nieuwbouw- en
verduurzamingsopgaven die tezamen met de betaalbaarheidsmaatregelen
in de prestatieafspraken zijn afgesproken komen tegemoet aan die
volkshuisvestelijke opdracht, waarmee dit gehele pakket in balans is voor
zowel huidige als toekomstige huurders. Met de afschaffing van de
verhuurderheffing per 2023 wordt woningcorporaties voldoende ruimte
geboden om deze maatregelen te bekostigen en om te blijven sturen op
de balans tussen de verschillende opgaven (betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouw).
Relatie met verhoging wettelijk minimumloon in 2023
Naast specifiek op huurders gericht maatregelen heeft het kabinet op
Prinsjesdag 2022 bij de koopkrachtmaatregelen ook aangekondigd dat het
wettelijk minimumloon per 1 januari 2023 met 10,15% wordt verhoogd. De
in dit wetsvoorstel geregelde verplichte huurverlaging gaat uit van het
feitelijk inkomen van 2021 (van de huidige bewoners) als het gaat om de
huurverlagingen die woningcorporaties uit eigen beweging moeten doen
aan de hand van de op verzoek van de Belastingdienst verkregen
inkomenscategorieën. Voor de huurverlagingen die woningcorporaties uit
eigen beweging moeten doen, heeft de verhoging van het wettelijk
minimumloon in 2023 dus geen effect.
Wat betreft verzoeken om huurverlaging die huurders zelf kunnen doen op
basis van het inkomen van de laatste zes maanden (in 2022/2023/2024),
kan het in individuele gevallen bij meerpersoonshuishoudens voorkomen
dat de verhoging van het wettelijk minimumloon in 2023 ertoe leidt dat
hun inkomen in de laatst verstreken zes maanden (in 2022–2023, 2023,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

3

2023–2024 of in 2024) uitkomt boven de helft van de toepasselijke
inkomensgrenzen voor de huurverlaging en zij daardoor geen recht
hebben op de huurverlaging. Dat gaat dan om meerpersoonshuishoudens
die in 2021 een inkomen hadden dat hoger was dan de inkomensgrenzen
2023 voor de huurverlaging (en daardoor niet in aanmerking komen voor
de huurverlaging die de woningcorporatie uit eigen beweging moet
voorstellen) en in 2023 of 2024 full time werken. Doch slechts circa 5% van
de werkenden werkt full time met een inkomen op wettelijk minimumloonniveau7.
De inkomensgrenzen voor eenpersoonshuishoudens voor de huurverlaging (prijspeil 2023) liggen onder het wettelijk minimumloonniveau per
2023; dat is niet anders dan wanneer het wettelijk minimumloonniveau
per 2023 niet zo ruim zou zijn verhoogd, want ook in 2022 liggen de
inkomensgrenzen voor de huurverlaging (120% van het minimuminkomensijkpunt voor de huurtoeslag) voor eenpersoonshuishoudens onder
het wettelijk minimumloonniveau van 2022.
3. Hoofdlijnen van het voorstel
Dit wetsvoorstel voorziet in de specifieke huurverlaging in 2023 en 2024
voor de groep huurders met een inkomen niet hoger dan 120% van het
voor het huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt als bedoeld
in artikel 17 van de Wet op de huurtoeslag, en een maandhuur voor hun
sociale huurwoning van een woningcorporatie boven € 575,03 (prijspeil
2023). In 2023 voorziet het wetsvoorstel in zowel huurverlaging uit eigen
beweging van woningcorporaties als op verzoek van de huurder, in 2024
uitsluitend op verzoek van de huurder.
De grens van 120% van het minimumijkpunt van de huurtoeslag is in het
programma Betaalbaar wonen benoemd als bovengrens voor de groep
huishoudens die gezien worden als «minima» en daarmee de groep
huurders met de laagste inkomens. De huur van deze groep huurders
wordt gericht verlaagd naar € 575,03 (prijspeil 2023). Ruim 510.000
huishoudens komen naar verwachting in aanmerking voor een huurverlaging van gemiddeld € 57 per maand. In het programma Betaalbaar
wonen is voor deze huishoudens een indicatieve huurquote (deel van het
inkomen dat aan de huurprijs wordt besteed), gesteld op 30% voor
eenpersoonshuishoudens en 20% voor meerpersoonshuishoudens. Als
gevolg van deze huurverlaging verbetert de huurquote voor deze groep
met gemiddeld 1 tot 3 procentpunt.
De met dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging heeft een permanente
doorwerking op de huurhoogte.Na de huurverlaging in 2023 of 2024 tot
het voorziene huurbedrag kan de woningcorporatie de betreffende
woningen vanaf 2024 respectievelijk 2025 weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen. De woningcorporatie is daarbij gehouden aan
de maximale huurprijsverhogingsruimte zoals door de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt vastgesteld. De verlaagde
huur kan in toekomstige jaren voor zittende huurders dus enkel met het
toegestane maximumpercentage worden verhoogd.8 Met dit wetsvoorstel
wordt uitvoering gegeven aan het programma Betaalbaar Wonen en de in
de prestatieafspraken opgenomen specifieke huurverlaging. De maatregel
past binnen de primaire taak van woningcorporaties om huishoudens met
de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten. Middels de
prestatieafspraken is over de huurverlaging overeenstemming bereikt met

7

Zie https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Notitie-Effecten-verhogenminimumloon.pdf (pag. 4).
8
Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is in de prestatieafspraken een maximale huurprijsstijging
voor individuele woningen afgesproken gelijk aan de CAO-loonontwikkeling.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

4

de corporatiesector. Daarbij is geconstateerd dat de maatregel financieel
haalbaar voor woningcorporaties.
Het bedrag van € 575,03 (prijspeil 2023) is het geïndexeerde bedrag van
de in de prestatieafspraken overeengekomen € 550 (prijspeil 2020). Het
huurbedrag wordt jaarlijks conform de indexering van de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag geïndexeerd met het percentage van de
huurprijsontwikkeling zoals dat naar redelijke verwachting in het tijdvak
dat loopt van 1 juli van het aan het berekeningsjaar voorafgaande jaar tot
1 juli van het berekeningsjaar plaatsvindt.9, 10
De woningcorporaties zijn verplicht om uit eigen beweging uiterlijk voor
1 juni 2023 de huurder die voor de gerichte huurverlaging in aanmerking
komt een huurverlagingsvoorstel te doen. De huurverlaging gaat dan
uiterlijk op 1 juli 2023 in. Ter uitvoering van deze huurverlaging vragen
woningcorporaties bij de Belastingdienst een inkomenscategorieverklaring aan waaruit blijkt dat het gezamenlijk inkomen over 2021 wel of
niet hoger is dan 120% van het voor het betreffende huishouden
toepasselijke minimuminkomensijkpunt voor de huurtoeslag (prijspeil:
2023); deze inkomensgrenzen zijn opgenomen in onderstaande tabel.
Toepasselijke inkomensgrenzen (≤120% minimuminkomensijkpunt huurtoeslag)
Type huishouden

Inkomensgrens (120% van minimuminkomensijkpunt huurtoeslag, prijspeil 2023)

Eenpersoonshuishouden

≤ € 23.250

Eenpersoonsouderenhuishouden

≤ € 24.600

Meerpersoonshuishouden

≤ € 30.270

Meerpersoonsouderenhuishouden

≤ € 32.730

Beoogd wordt de wet op 1 maart 2023 in werking te laten treden. De
uitwisseling van inkomensgegevens vindt dan plaats in de periode van
maart tot medio mei 2023. De woningcorporaties stellen dan aan de hand
van de verkregen inkomenscategorieën de huurverlagingsvoorstellen op
voor de huishoudens die ervoor in aanmerking komen en dienen de
huurverlagingsvoorstellen voor 1 juni 2023 bij de betreffende huurders in.
De Belastingdienst verstrekt alleen informatie of het gezamenlijk inkomen
lager dan of gelijk is aan 120% van het voor het huishouden toepasselijke
minimuminkomensijkpunt voor de huurtoeslag, of niet. Het exacte
inkomensgegeven wordt niet verstrekt. Op basis van de informatie
verlagen woningcorporaties de huur voor huishoudens met een inkomen
tot de toepasselijke inkomensgrens. Naast deze huurverlaging uit eigen
beweging van de woningcorporatie aan huurders van een zelfstandige
woning in het gereguleerde segment, kan de huurder van een zelfstandige
woning uit het gereguleerde segment of van een woonwagen ook zelf
verzoeken om een huurverlaging als hij een huur van meer dan € 575,03
(prijspeil 2023) per maand betaalt en het gezamenlijk bruto-inkomend van
het huishouden over de laatste zes maanden onder de (helft van de)
toepasselijke inkomensgrens ligt. Die huurders kunnen tot en met
30 december 2024 een huurverlagingsverzoek bij hun woningcorporatie
indienen. Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van
de woningcorporatie dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie
9

10

Het bedoelde percentage is gelijk aan het bedoelde percentage in artikel 27, derde lid van de
Wet op de Huurtoeslag.
Na indexering betreft het een bedrag van € 575,03 voor 2023. Voor de jaren 2023, 2024 en
2025 is in de prestatieafspraken een maximale jaarlijkse huurprijsstijging voor individuele
woningen afgesproken gelijk aan de CAO-loonontwikkeling.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

5

vragen. Dat kan hij ook als de woningcorporatie niet op zijn verzoek een
voorstel tot huurverlaging doet.
4. Verhouding tot hoger recht
4.1 Eigendomsrecht beschermd door EVRM
Het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de
rechten van de mens en de fundamentele vrijheden garandeert onder
andere het recht op ongestoord genot van eigendom. Dat Eerste Protocol
laat onder voorwaarden regulering en zelfs ontneming van het eigendomsrecht toe. In met name de jurisprudentie van het Europees Hof voor
de Rechten van de Mens is uitgewerkt aan welke voorwaarden daarvoor
moet zijn voldaan. De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties
om huurders met een inkomen van ten hoogste 120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt een huurverlagingsvoorstel te doen, is een
vorm van regulering van het eigendomsrecht van de woningcorporaties.
Van ontneming van de eigendom of van ieder zinvol gebruik van het
eigendomsrecht is geen sprake. Wel worden verplichtingen met
betrekking tot het eigendomsrecht opgelegd. De voorgestelde verplichting
is echter gerechtvaardigd gelet op de daaraan door de jurisprudentie van
het Europees Hof voor de Rechten van de Mens gestelde voorwaarden.
De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties dient een legitiem
doel, is noodzakelijk in een democratische samenleving en bereikt het
beoogde effect.
Het overheidsbeleid op het gebied van wonen is sinds jaar en dag gericht
op het zo goed mogelijk realiseren van betaalbare huisvesting voor alle
inwoners. De woningcorporaties en het daaromheen opgetuigde
wettelijke stelsel spelen daarin een belangrijke rol. Ondanks de inspanningen van overheid en woningcorporaties, zowel wat betreft het
realiseren van voldoende aanbod aan woningen als het matigen van de
huurprijzen voor die woningen, zijn er nog grote aantallen huurders die in
verhouding tot hun inkomen een te hoge huurprijs betalen. Naargelang
het aanbod van betaalbare woningen groeit, en daar zijn de inspanningen
op gericht, zal deze situatie zich steeds minder vaak voordoen. Omdat
door allerlei omstandigheden het realiseren van voldoende betaalbare
woningen veel tijd kost, is het gezien de actuele economische omstandigheden wenselijk en in veel gevallen noodzakelijk op een andere manier
een betere balans te creëren tussen het inkomen van de huurders en de
huurprijzen. Het doel kan niet op korte termijn op een andere manier
bereikt worden als met een huurverlaging en de noodzaak daartoe doet
zich als gevolg van de economische problemen steeds meer voelen.
Woningcorporaties huisvesten het overgrote deel van de huurders met
een inkomen van ten hoogste 120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt. Een relatief klein aantal verhuurders huisvest daarmee de
ruime meerderheid van de huurders die met de voorgestelde maatregel
worden geholpen. Door de voorgestelde verplichting op te leggen aan de
woningcorporaties wordt het beoogde doel op relatief eenvoudige wijze
bereikt.
De voorgestelde verplichting zal voorzien bij de wet, voorzienbaar zijn in
haar toepassing en niet willekeurig zijn.
In artikel 54a van de Woningwet wordt met dit wetsvoorstel vastgelegd
onder welke voorwaarden woningcorporaties hun huurders een huurverlaging moeten voorstellen dan wel een huurder van een woningcorporatie
in 2023 en/of 2024 kan verzoeken om een huurverlagingsvoorstel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

6

Daarmee is de voorgestelde maatregel voor zowel woningcorporaties als
huurder voldoende precies en voorzienbaar geregeld.
De voorgestelde verplichting voldoet ten slotte ook aan het vereiste van
een «redelijk evenwicht» tussen het nagestreefde doel en de belangen van
de woningcorporaties.
De voorgestelde verplichting om huurders met een laag inkomen
huurverlaging te bieden, heeft een negatief effect op het verdienvermogen van woningcorporaties. Dat hiermee de mogelijkheid om zo veel
mogelijk profijt te genereren met de verhuur van woningen wordt beperkt,
is voor woningcorporaties gezien hun maatschappelijk belang en het feit
dat zij geen winstoogmerk hebben, minder van belang. Woningcorporaties hebben als kerndoel en als taak het bieden van betaalbare
huisvesting, niet het genereren van profijt of winst met de verhuur van
woningen. Woningcorporaties moeten in staat worden geacht om
voldoende opbrengsten te kunnen genereren met de verhuur van hun
woningen, om hun bezit te kunnen beheren en om aan hun verplichtingen
en doelstellingen met betrekking tot woningbouw en verduurzaming te
kunnen voldoen. Voor het «redelijk evenwicht» is dus van belang of de
woningcorporaties door deze maatregel onevenredig worden getroffen in
hun mogelijkheden om aan hun taken en doelstellingen te voldoen. In het
algemeen geldt dat de voorgestelde verplichting niet onevenredig zwaar
zal drukken op de woningcorporaties. Middels de prestatieafspraken is
hierover overeenstemming bereikt met de corporatiesector. De verhuurderheffing wordt per 2023 afgeschaft; daardoor komen voldoende
middelen voor woningcorporaties vrij om deze huurverlaging te bekostigen en tevens om aan alle andere genoemde maatschappelijke opgaven
te voldoen. In samenspraak met woningcorporaties is bij het opstellen van
de prestatieafspraken een langjarige financiële analyse gemaakt naar de
dekkingsgraad van woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke
opgaven.
4.2 Gelijke behandeling
Het wetsvoorstel voorziet in een verplichting voor woningcorporaties een
huurverlagingsvoorstel te doen. De overige verhuurders van zelfstandige
woningen met een gereguleerde huurovereenkomst, de particuliere of
commerciële verhuurders, krijgen die verplichting niet. Als woningcorporaties vergelijkbaar zouden zijn met particuliere of commerciële
verhuurders dan zou het genoemde verschil kunnen leiden tot strijd met
het gelijkheidsbeginsel, onder andere vastgelegd in artikel 1 van de
Grondwet. Woningcorporaties zijn echter niet vergelijkbaar met particuliere of commerciële verhuurders. Beide type verhuurders verhuren
woonruimten maar anders dan particuliere of commerciële verhuurders
hebben woningcorporaties als wettelijke kerntaak het bieden van
betaalbare huisvesting. Dit verschil maakt dat van ongelijke behandeling
van gelijke gevallen ten aanzien van de woningcorporaties en de
particuliere/commerciële verhuurders geen sprake is.
Dit wetsvoorstel geeft huurders die een woning of een woonwagen huren
van een woningcorporatie een recht dat huurders die van een andere
verhuurder huren niet krijgen. Omdat de laatste groep niet geraakt wordt
door dit wetsvoorstel is van ongelijke behandeling in directe zin geen
sprake. De huurders van particuliere/commerciële verhuurders worden
indirect geraakt door het niet opleggen van de verplichting tot huurverlaging aan particuliere/commerciële verhuurders, maar daarmee wordt
geen direct onderscheid gemaakt ten aanzien van de huurders.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

7

Hier is sprake van een spanningsveld tussen de wens om alle huurders
met een lager inkomen te ondersteunen alsmede het niet ongelijk willen
behandelen van in essentie gelijke gevallen en de noodzaak om het
eigendomsrecht van verhuurders te respecteren. Het kabinet erkent dat er
met deze maatregel sprake is van indirect onderscheid tussen huurders
met een lager inkomen die huren bij een particuliere verhuurder (circa
100.000) en huurders met een lager inkomen die huren bij een woningcorporatie (circa 510.000). Dit indirecte onderscheid is in de ogen van het
kabinet verdedigbaar. De woningcorporaties krijgen met de afschaffing
van de verhuurderheffing meer middelen voor hun taken. In de prestatieafspraken is overeengekomen een deel daarvan in te zetten voor deze
huurverlaging. Verplichte huurverlaging voor particuliere verhuurders
betreft een inbreuk op het eigendomsrecht die gecompenseerd moet
worden. De meeste van de particuliere verhuurders betaalden geen
verhuurderheffing en worden niet langs die weg gecompenseerd. Ook zijn
deze verhuurders geen partij bij de prestatieafspraken. Er is geen
bestaand instrument om deze verhuurders te bereiken met een compensatie. Voorts geldt dat de verplichte huurverlaging gebaseerd wordt van
inkomensverklaringen van de Belastingdienst. De Belastingdienst kan dat
doen voor 280 woningcorporaties maar niet voor circa 13.000 particuliere
verhuurders, waarvan ook niet bekend is hoeveel van de verhuurde
woningen onder binnen het gereguleerde segment vallen. De Belastingdienst acht dit dan ook – zeker voor 2023 – onuitvoerbaar. Het is in de
ogen van het kabinet niet aannemelijk dat particuliere verhuurders uit
eigen beweging de verplichting zouden naleven; dat vraagt om het
opzetten van monitoring en toezicht om de huurders daadwerkelijk
aanspraak te kunnen laten doen op zo’n verlaging.
Daarmee komt het kabinet tot de conclusie dat de enige manier om het
indirecte onderscheid weg te nemen, het niet doorvoeren van een
verplichte huurverlaging voor huurders bij woningcorporaties is.
Waarmee circa 510.000 huurders een verlaging wordt onthouden. Dat is in
de ogen van het kabinet niet wenselijk.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat ook voor huurders van particuliere verhuurders geldt dat de huurprijzen worden beheerst door het WWS
en de maximale huurprijsverhoging. Ook kan deze groep huurders een
beroep doen op de huurtoeslag en de aangekondigde verhoging daarvan.
Tot slot zet het kabinet in op het reguleren van de middenhuur en het
dwingend maken van het WWS, waarmee ook huurders bij particuliere
verhuurders in de toekomst meer huurbescherming zullen krijgen.
4.3 Europees recht
Het verhuren van woonruimten is een dienst in de zin van de Dienstenrichtlijn. De Dienstenrichtlijn is niet van toepassing op sociale huisvesting,
zodat daaraan niet behoeft te worden getoetst. Omdat de voorgestelde
verplichting alleen geldt voor woningcorporaties is geen sprake van
invloed op het vrij verkeer van kapitaal. Ook het overige Europese recht
heeft geen relevantie voor de voorgestelde verplichting.
5. Uitvoering
5.1 Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Voor het toepassen van huurverlagingen op initiatief van de woningcorporatie voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment doorlopen
de woningcorporaties de volgende stappen:
1. Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende
huurprijs hoger is dan € 575,03 (prijspeil 2023) per maand een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

8

2.

3.

4.

5.

verklaring over de categorie van het gezamenlijk inkomen van 2021.
Dat doen woningcorporaties alleen voor woningen met een (kale)
huurprijs boven € 575,03 (prijspeil 2023) per maand.
Als uit de verklaring van de Belastingdienst blijkt dat het gezamenlijk
inkomen van 2021 niet hoger was dan 120% van het actuele toepasselijke minimuminkomensijkpunt van de huurtoeslag, stelt de woningcorporatie uiterlijk 31 mei 2023 een huurverlaging voor tot € 575,03
(prijspeil 2023) per maand. In afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het
Burgerlijk Wetboek, ligt de voorgestelde ingangsdatum van de
huurverlaging niet later dan de eerste dag van de tweede maand na
dagtekening van het huurverlagingsvoorstel (uiterlijk 1 juli 2023).
Als een huurder instemt met het huurverlagingsvoorstel van de
woningcorporatie, dan gaat de voorgestelde huurverlaging in op de
voorgestelde ingangsdatum. De huurder kan met de voorgestelde
huurverlaging instemmen door vanaf de voorgestelde ingangsdatum
van de huurverlaging de voorgestelde huurprijs (vermeerderd met het
overeengekomen voorschot voor servicekosten, indien van toepassing) te gaan betalen.
Indien de woningcorporatie in gebreke blijft en ten onrechte geen
voorstel voor huurverlaging doet, heeft de huurder de mogelijkheid dit
aan de Huurcommissie voor te leggen.
De woningcorporatie kan na de huurverlaging in 2023 de betreffende
woning vanaf 2024 weer in haar reguliere huurverhogingsregime
meenemen. De woningcorporatie is daarbij gehouden aan de
maximale huurprijsverhogingsruimte zoals door de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt vastgesteld.

Kennisgeving Belastingdienst
Om deze maatregel goed te kunnen te laten werken en de woningcorporaties kennis te laten nemen voor welke huishoudens van zelfstandige
woningen de woningcorporatie verplicht is een in dit wetvoorstel
bedoelde huurverlaging voor te stellen, is het noodzakelijk om de
woningcorporaties op aanvraag de bij de Belastingdienst bekende
gegevens te verstrekken. Aan de hand van de van de Belastingdienst
verkregen gegevens kunnen de woningcorporaties de huurverlaging
gericht toepassen.11 Door het initiatief in eerste instantie bij woningcorporaties te leggen wordt een optimaal gebruik van deze maatregel mogelijk
gemaakt en worden meer huurders bereikt. Indien de woningcorporatie
een aanvraag heeft gedaan tot verstrekking van een verklaring over het
gezamenlijk inkomen van 2021 en een dergelijke verklaring heeft
verkregen, stelt de Belastingdienst het betrokken huishouden daarvan in
kennis.
5.2 Huurverlaging op verzoek van de huurder
Als de huurder niet op basis van het bij de Belastingdienst bekende
inkomen over 2021 in aanmerking komt voor huurverlaging, kan de
huurder zelf een verzoek bij de woningcorporatie indienen. Hiermee
kunnen niet alleen huurders met een structureel laag inkomen een beroep
doen op deze regeling, maar ook huurders die recentelijk een inkomensdaling doormaakten. Ook huurders van een woonwagen van een
woningcorporatie kunnen een verzoek om huurverlaging bij de woningcorporatie indienen. Woningcorporaties zijn verplicht om huurders
hierover uiterlijk 30 april 2023 te informeren. De huurder komt in
aanmerking voor een huurverlaging als het gezamenlijk bruto-inkomend
11

Niet de exacte inkomensgegevens van het huishouden, maar alleen de melding of het
gezamenlijk inkomen van 2022 wel of niet hoger is dan het voor het huishouden toepasselijke
actuele minimuminkomensijkpunt van de huurtoeslag.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

9

van zijn huishouden gedurende de laatste zes maanden voorafgaande aan
het verzoek ten hoogste 60% (de helft van 120%) van het voor het
huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt van de huurtoeslag
bedroeg. De huurder dient dan voor 31 december 2024 de woningcorporatie te verzoeken een huurverlagingsvoorstel tot € 575,03 (prijspeil 2023,
of het per 1 januari 2024 geïndexeerde huurbedrag voor huurverlagingen
in 2024) per maand te doen. De huurder heeft hiervoor dus, na de
inwerkingtreding van deze wet op 1 maart 2023, in totaal 22 maanden de
tijd. Daarvoor gelden de volgende stappen:
1. Om in aanmerking te komen voor huurverlaging op basis van dit
wetsvoorstel dient de huurder bij zijn verzoek aan te tonen dat er
sprake van is van een gezamenlijk bruto-inkomend dat over de laatste
zes maanden voorafgaand aan het verzoek ten hoogste de helft van
120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt van de
huurtoeslag bedraagt. De huurder verstrekt daartoe bij zijn verzoek
gegevens waaruit blijkt dat het gezamenlijk bruto-inkomend over de
laatste zes maanden onder de helft van 120% van het voor het
huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt van de huurtoeslag lag. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien de huurder
ZZP’er is. Daarnaast verstrekt de huurder een zelf opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden, overeenkomstig de thans door woningcorporaties gebruikte methode(s) om te
toetsen of de huurder voor specifiek maatwerk in aanmerking komt.
2. Wanneer de huurder op basis van de door hem (uiterlijk voor
31 december 2024) verstrekte gegevens in aanmerking komt voor
huurverlaging, zal de woningcorporatie binnen drie weken een
huurverlagingsvoorstel aan de huurder doen, waarbij de woningcorporatie voorstelt de huurprijs te verlagen tot € 575,03 (prijspeil 2023, of
het per 1 januari 2024 geïndexeerde huurbedrag voor huurverlagingen
in 2024) per maand. De voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt – in afwijking van artikel 7:252 lid 1 BW – niet later dan de
eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.
3. Mochten de verstrekte gegevens gerede twijfel met zich meebrengen
over de vraag of de huurder in aanmerking komt voor huurverlaging,
bijvoorbeeld omdat hieruit niet duidelijk wordt dat de huurder over de
laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek een inkomen van
ten hoogste de helft van 120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt heeft, kan de woningcorporatie besluiten geen voorstel te
doen.
4. Indien de huurder van mening is dat hij wel recht heeft op de
huurverlaging kan hij dit vervolgens voorleggen aan de Huurcommissie.
5. Het jaartal van de eerstvolgende huurverhoging na de huurverlaging
hangt af van het kalenderjaar waarin de huurverlaging plaatsvindt. In
het geval van een huurverlaging in 2023 kan dit vanaf 2024, als het een
huurverlaging betreft die pas in 2024 of in het begin van 2025 ingaat,
kan de huur pas weer met ingang van 2025 respectievelijk 2026
regulier worden verhoogd.
De huurverlaging op basis van het inkomen in de voorafgaande zes
maanden geschiedt op basis van het inkomen uit werk of uitkering.
Daarbij geldt dat een inkomen van zes maanden lastiger is dan een
jaarinkomen, onder andere omdat definities ontbreken. Het type stukken
dat de huurder dient aan te leveren is afhankelijk van de bron van de
inkomsten. De hoogte van dat inkomen moet de huurder aantonen met
bijvoorbeeld salarisstroken, uitkeringsgegevens, pensioenoverzichten of
een verklaring van een accountant over het inkomen van een ZZP’er. Voor
de nadere en meer volledige onderbouwing van het inkomen van een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

10

ZZP’er kan ook gedacht worden aan het vertrekken van de voorlopige
aanslag of van bankafschriften. Woningcorporaties kunnen immers niet
toetsen of het (gehele) verzamelinkomen over de voorafgaande zes
maanden al dan niet hoger was dan (de helft van) de toepasselijke
inkomensgrens voor passend toewijzen. Zo kunnen zij geen aftrekposten
aftrekken. Maar daar staat tegenover dat zij ook geen inkomen uit
vermogen kunnen meetellen. Als de huurder stelt dat een van de huurders
geen inkomen heeft, kan de woningcorporatie vragen om dat nader te
onderbouwen; bijvoorbeeld met een inkomensverklaring van de Belastingdienst over het voorafgaande kalenderjaar waaruit blijkt dat het
inkomen van de betrokken bewoner nihil is en gegevens over de
voorafgaande zes maanden waaruit blijkt dat dit niet is veranderd.
Woningcorporaties hebben al ervaring met het toetsen van het inkomen
bij woningtoewijzing, ook als de huurder niet beschikt over een inkomensverklaring of aanslag van de Belastingdienst. In Bijlage 4 bij het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is geregeld welke bewijsstukken kandidaat-huurders kunnen verstrekken voor het passend
toewijzen als zij niet over een inkomensverklaring van de Belastingdienst
(kunnen) beschikken of als het inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte
van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels op
of onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen. Het
ligt in de rede dat de huurder voor de huurverlaging op grond van zijn
recente inkomen dezelfde bewijsstukken kan gebruiken. Deze regeling
mutatis mutandis vertalend naar een gezamenlijk bruto-inkomend van de
voorafgaande zes maanden, zou de bewijsvoering en toetsing als volgt
kunnen plaatsvinden:
Gegevensverstrekking door de huurder bij verzoek om huurverlaging aan de woningcorporatie
De huurders stelt een verklaring op
omtrent de samenstelling van zijn
huishouden en ondertekent deze.
De huurder stelt ook een inkomensverklaring op en ondertekent deze.
Deze verklaring dient minimaal de
volgende elementen te bevatten:

De geschatte omvang van het actuele gezamenlijk bruto-inkomend van
alle bewoners, met uitzondering van inwonende kinderen onder 27 jaar;
gebaseerd op:
• inkomen uit arbeid en/of uitkering
• vakantiegeld (ja/nee, hoogte)
• evt. 13e maand
• evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten

Bij te voegen bewijsstukken

Ingeval van loon of uitkering:per betreffende persoon:
• 1 loonstrook/uitkeringsspecificatie van de eerste maand van de zesmaandenperiode;
• En 1 loonstrook/uitkeringsspecificatie van de laatste maand van de
voorgaande zes-maandenperiode
Ingeval van inkomen uit onderneming:per betreffende persoon:
• een schatting van de winst over de voorafgaande zes maanden.
Ingeval van inkomen uit overige werkzaamheden(niet uit loondienst/
uitkering en geen inkomen uit onderneming):
Per betreffende persoon: een schatting van het bruto-inkomend van de
voorafgaande zes maanden uit de opbrengsten van die werkzaamheden
minus de daarvoor gemaakte kosten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

11

Toetsing gezamenlijk bruto-inkomend door de woningcorporatie
De woningcorporatie controleert het door de huurder geschatte gezamenlijke bruto-inkomend van alle bewoners
(m.u.v. van inwonende kinderen onder 27 jaar) van de aan het verzoek voorafgaande zes maanden op basis van
overgelegde bescheiden
Ingeval van loon of uitkering

Per betreffende persoon:
Stap 1:
• Het loon voor loonheffing x 6 (indien loon/uitkering maandelijks wordt
uitbetaald), of
• Het loon voor loonheffing x 6,5 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt
uitbetaald)
Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele
inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze
niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de woningcorporatie
meerdere loonstroken van de huurder of medebewoner(s) verlangen.
Stap 2:
• Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap
1 x 1,08.
• Indien een 13e maand wordt uitgekeerd: de helft van het brutobedrag
van die 13e maand meetellen.

Ingeval van inkomen uit onderneming

Per betreffende persoon:
• De gemaakte schatting van de winst over de voorafgaande zes maanden
controleren.
• Bij twijfel kan de woningcorporatie om een verklaring van een boekhouder (of accountant) vragen.

Ingeval van inkomen uitoverige
werkzaamheden
(niet uit loondienst/uitkering en
geen inkomen uit onderneming)

Per betreffende persoon:
• De gemaakte schatting van het bruto-inkomend van de voorafgaande zes
maanden uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor
gemaakte kosten controleren.
Informatieverplichting woningcorporatie
Het is van belang dat de huurder op de hoogte is van de mogelijkheid dat
hij een verzoek kan indienen bij de verhuurder om de huur te verlagen.
Daarom geldt voor woningcorporaties een informatieverplichting. Zij
dienen de huurders hierover uiterlijk 30 april 2023 te informeren. 30 april
is de uiterste indieningsdatum voor de jaarlijkse huurverhogingsvoorstellen per 1 juli; op die manier wordt gegarandeerd dat huurders vóór de
jaarlijkse huurverhoging per 1 juli over de mogelijkheid van de huurverlaging worden geïnformeerd.
Huursomstijging
Huren die op basis van dit wetsvoorstel worden verlaagd, worden buiten
beschouwing gelaten bij de berekening van de huursomstijging.
Geen huurverlaging met terugwerkende kracht
De woningcorporatie stelt uiterlijk 31 mei 2023 uit eigen beweging een
huurverlaging (aan de hand van de van de Belastingdienst verkregen
inkomenscategorie) voor. In afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het
Burgerlijk Wetboek, ligt de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening
van het huurverlagingsvoorstel (uiterlijk 1 juli 2023). Uit deze wet volgt
geen huurverlaging met terugwerkende kracht, bijvoorbeeld tot 1 maart
2023 (het moment dat de wet in werk intreedt), of tot 31 mei 2023 (de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

12

uiterste datum dat de woningcorporatie een verlagingsvoorstel moet
hebben gedaan). Ook in het geval dat een huurverlaging op verzoek van
de huurder plaatsvindt na 1 juli 2023, volgt uit deze wet geen verplichting
tot huurverlaging met terugwerkende kracht; ook in dat geval gaat de
huurverlaging in op de in het voorstel tot huurverlaging genoemde datum
– die datum kan als gevolg van artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet
niet later gelegen zijn dan op de eerste dag van de tweede maand na
dagtekening van het huurverlagingsvoorstel. De woningcorporatie moet
het huurverlagingsvoorstel binnen drie weken na (completering van het)
huurverlagingsverzoek van de huurder doen.
Geen correctiemechanisme
Dit wetsvoorstel voorziet niet in een zogenoemd «correctiemechanisme»
ingeval van naderhand gestegen inkomen bij huurverlagingen die op
verzoek van de huurder en op basis van eigen inkomensgegevens (over
de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek) zijn toegekend.
Voor een mogelijkheid om op basis van objectief vastgestelde inkomensgegevens een huurverhoging naar het oude huurniveau – plus in de
tussentijd toegestane huurverhogingen – toe te staan ingeval van
naderhand gestegen inkomen, is een samenwerking met de Belastingdienst vereist. De Belastingdienst is de enige partij die beschikt over een
geregistreerd (gezamenlijk) inkomen van de huurders. Ten aanzien van de
eenmalige huurverlaging in 2021 heeft de Belastingdienst gemeld dat de
uitvoering van een correctiemechanisme op de eenmalige huurverlaging
geen fiscale taak betreft. Bij de eenmalige huurverlaging in 2021 is
gebleken dat slechts weinig huurders zelf om een huurverlaging hebben
gevraagd, naar schatting circa 6.000 huurders, daarmee is ook het risico
van een onterechte verkregen huurverlaging beperkt. Dezelfde bezwaren
gelden rond een correctiemechanisme voor de in dit wetsvoorstel
voorgestelde huurverlaging van 2023. Gezien het verwachte aantal
huurders dat op basis van eigen inkomensgegevens in 2023 of 2024 een
huurverlaging zal vragen en krijgen (5.000 tot maximaal 50.000), is het niet
efficiënt om in 2025 en/of 2026 voor een correctiemechanisme binnen de
Belastingdienst een uitvoeringsorganisatie op te zetten voor het
verstrekken van inkomenscategorieën 2023 of 2024 van die huurders.
Indien nodig kunnen woningcorporaties de volgende jaren gebruik maken
van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging indien het inkomen
van deze huurders na 2023 of 2024 is gestegen tot een hoger middenkomen of hoog inkomen.
5.3 Huurverlaging geldt niet voor woningen/woonwagens van particuliere
verhuurders en voor vrijesectorwoningen
Het wetsvoorstel voorziet in een verplichting voor woningcorporaties om
de groep huurders met een inkomen niet hoger dan 120% van het voor
het huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt, een huurverlagingsvoorstel te doen. Voor de overige verhuurders van zelfstandige
woningen met een gereguleerde huurovereenkomst (of woonwagens, zie
5.4), en voor verhuurders van vrijesectorwoningen (dat zijn de
zelfstandige woningen die met zogenoemde geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn verhuurd) geldt die verplichting niet. Anders dan
particuliere verhuurders hebben woningcorporaties als wettelijke kerntaak
het bieden van betaalbare huisvesting. Woningen/woonwagens van
particuliere verhuurders en vrijesectorwoningen behoren niet tot het
DAEB-segment van woningcorporaties en vallen daarmee niet onder de
aan woningcorporaties opgedragen taak. Een verplichte huurverlaging
past hier niet bij. Woningcorporaties huisvesten het overgrote deel van de
huurders met een laag inkomen. Ook de prestatieafspraken over huurverlaging zijn alleen gemaakt met woningcorporaties en gelden alleen voor

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

13

huurwoningen die met een gereguleerd huurcontract verhuurd zijn. De
huurprijzen van woningen van particuliere verhuurders en vrijesectorwoningen worden gereguleerd met de wettelijk gemaximeerde jaarlijkse
huurstijging.
Aanvullend geldt dat een verplichte huurverlaging voor overige
verhuurders – anders dan woningcorporaties – niet goed uitvoerbaar is.
Naar verwachting betreft het circa 100.000 huurders van circa 13.500
verhuurders. Ten eerste vraagt de huurverlaging een uitwisseling van
inkomensgegevens tussen de Belastingdienst en verhuurders. In
samenwerking met de circa 290 woningcorporaties is die gegevensuitwisseling in 2023 uitvoerbaar voor de Belastingdienst; een gegevensuitwisseling met circa 13.500 particuliere verhuurders is dat niet, doordat
voor het genereren van de inkomenscategorieën ten behoeve van de
huurverlaging ook niet-geautomatiseerde handelingen zijn vereist (in
tegenstelling tot het genereren van de inkomenscategorieën ten behoeve
van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, dat volledig is
geautomatiseerd). Ten tweede zouden, zoals hiervoor al opgemerkt,
particuliere en commerciële verhuurders moeten worden gecompenseerd
voor de verplichte huurverlaging. De afschaffing van de verhuurderheffing
kan niet gelden als compensatie voor particuliere en commerciële
verhuurders omdat de meesten niet heffingplichtig waren voor de
verhuurderheffing. Op dit moment zijn er geen andere instrumenten of
bestaande processen waarop kan worden aangesloten om verhuurders
gericht tegemoet te komen voor de inkomensdervingen uit de verplichte
huurverlaging.
5.4 Huurverlaging voor woonwagens
Ook de bewoners van woonwagens die een woonwagen met een hogere
huurprijs dan € 575,03 per maand (prijspeil 2023) huren van een
woningcorporatie en een inkomen hebben niet dat niet hoger is dan 120%
van het voor het huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt als
bedoeld in artikel 17 van de Wet op de huurtoeslag, hebben recht op een
huurverlaging tot € 575,03 (prijspeil 2023). Deze groep huurders viel in
2021 nog niet onder de reikwijdte van de huurverlaging. Dit is onwenselijk, omdat ook in deze groep betalingsrisico’s voor huurders met een
lager inkomen en een hogere huurprijs voorkomen en de gevolgen van de
hoge inflatie worden gevoeld. De huurverlaging heeft nadrukkelijk enkel
betrekking op door woningcorporaties (al dan niet tezamen met de
standplaats) verhuurde woonwagens.
Omdat woonwagens roerende zaken zijn, komen deze niet voor in de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het is daarom uitvoeringstechnisch voor de Belastingdienst niet mogelijk om inkomensgegevens
van woonwagenbewoners en adresgegevens voor woonwagens te
koppelen en de uitkomst daarvan te communiceren met de woningcorporatie. De in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging vindt daarom voor
huurders van woonwagens uitsluitend plaats op verzoek van de huurder,
en nadat de huurder inkomensgegevens van alle bewoners over de
recentst verstreken zes maanden alsmede een door hem zelf opgestelde
verklaring omtrent de samenstelling van het huishouden aan de woningcorporatie verstrekt heeft.
Er zijn in Nederland ca. 9.000 standplaatsen voor woonwagens. Ongeveer
47% van die standplaatsen is in eigendom van een woningcorporatie, 38%
is in eigendom van een gemeente en ongeveer 15% is in eigendom van
overige partijen (dit kunnen de bewoners zelf zijn maar ook verhuurorganisaties of beheerstichtingen); op een deel van die circa 9.000 stand-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

14

plaatsen verhuurt een woningcorporatie (ook) een woonwagen.12
Daardoor zijn de gevolgen voor de administratieve lasten voor woningcorporaties en voor huurders van woonwagens verwaarloosbaar ten opzichte
van de in onderdeel 7.4 geraamde administratieve lasten voor woningcorporaties en voor huurders van de huurverlaging voor zelfstandige
woningen in het gereguleerde segment en worden daardoor geacht in die
geraamde administratieve lasten te zijn geïncorporeerd.
5.5 Overige bepalingen
Inkomen van inwonende jongvolwassen kinderen
Het inkomen van inwonende jongvolwassen kinderen wordt niet
meegenomen. Hiervoor is gekozen omdat deze jongvolwassen inwonende
kinderen in de meeste gevallen na verloop van tijd op zoek gaan naar
eigen woonruimte. Gezien de gemiddelde leeftijd waarbij kinderen uit
huis gaan en de gekozen leeftijd van 27 jaar voor de eenmalige huurverlaging die in 2021 gold, is ervoor gekozen om ook in dit wetsvoorstel
aansluiting te zoeken bij de leeftijd van 27 jaar. Daarnaast is in de
Participatiewet vastgelegd dat de leeftijd van (minder dan) 27 jaar bij de
aanvraag van een bijstandsuitkering relevant is om te bepalen of de
aanvrager als jongere wordt aangemerkt.
Woningcorporaties informeren Belastingdienst/Toeslagen
Na het verlagen van de huur verstrekt de woningcorporatie de
Belastingdienst/Toeslagen binnen drie weken na de datum waarop de
huurverlaging is ingegaan de gewijzigde huurprijs. Dit is geregeld in
artikel 54a, negende lid van de Woningwet. Doel hiervan is te voorkomen
dat huurders na een huurprijsverlaging een teveel aan huurtoeslag blijven
ontvangen en met terugvorderingen worden geconfronteerd.
Huurverlagingen buiten berekening maximale huursomstijging
De huurverlagingen op grond van artikel 54a van de Woningwet blijven
buiten de berekening van de (maximale) huursomstijging van woningcorporaties. Het in de berekening van de huursomstijging opnemen van de
huurverlagingen die op grond van dit wetsvoorstel doorgevoerd worden,
zou tot gevolg hebben dat woningcorporaties binnen de huursombenadering meer huurverhogingsruimte zouden hebben voor de overige
huishoudens.
5.6 Belastingdienst
Dit wetsvoorstel regelt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst
enkel een verplichting tot het op aanvraag verstrekken van een inkomenscategorieverklaring ten behoeve van de huurverlaging voor zelfstandige
woningen. Ook zal de Belastingdienst/Toeslagen de huurverlagingen van
zelfstandige woningen en woonwagens voor huurtoeslagontvangers
moeten verwerken in zijn administratie.
6. Toezicht en handhaving
Bij een geschil tussen huurder en woningcorporatie over de huurverlaging
kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen en de partij
die niet instemt met de uitspraak van de huurcommissie kan daarna een
uitspraak van de rechter vragen (handhaving op huishoudensniveau). De
Huurcommissie toetst of de huurder in aanmerking komt voor huurver12

Kamerstukken II 2020/21, 35 570 VII, nr. 99.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

15

laging of toetst of het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie
fouten bevat. Omdat de toetsingscriteria van de in deze regeling voorgestelde huurverlagingsvoorstellen vanwege een lager inkomen afwijken
van de bestaande criteria voor huurverlagingsvoorstellen, zijn in
artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte afwijkende
toetsingscriteria voor de in dit wetsvoorstel bedoelde huurverlagingsvoorstellen geregeld.
In haar uitvoeringstoets geeft de Huurcommissie aan dat het lastig is om
tot een afgewogen raming te komen naar het aantal zaken dat naar
aanleiding van de huurverlaging 2023 bij de Huurcommissie aanhangig
zal worden gemaakt. Bij de huurverlaging 2021 ging de Huurcommissie
uit van 3500 zaken. Daarvan is slechts een fractie gerealiseerd, de
Huurcommissie heeft 100 aanvragen ontvangen. Gezien de huidige
macro-economische situatie (hoge inflatie en armoede) is het in den brede
de verwachting dat huurders eerder geneigd zullen zijn een gang naar de
Huurcommissie te maken. In haar uitvoeringstoets gaat de Huurcommissie uit van 2000 zaken als gevolg van de huurverlaging 2023 en 2024.
7. Financiële gevolgen
7.1 Financiële gevolgen verlaging voor de huurder
De eenmalige huurverlaging voor huishoudens met een inkomen van ten
hoogste 120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt, heeft een
positief inkomenseffect. Een huurverlaging naar € 575,03 (prijspeil 2023)
per maand verbetert daarom de huurquote van een grote groep mensen
met betaalrisico’s. Ruim 510.000 huishoudens komen naar verwachting in
aanmerking voor een huurverlaging van gemiddeld € 57 per maand. Circa
90% van de huishoudens die in aanmerking komen voor de beoogde
huurverlaging ontvangen huurtoeslag. Een huurverlaging leidt tot een
verlaging van de huurtoeslag. Het ingeschatte effect op de netto maandlasten voor huurders is naar verwachting gemiddeld € 20 tot € 25 per
maand.
7.2 Financiële positie woningcorporaties
De huurverlaging voor huishoudens in een corporatiewoning (of
corporatiewoonwagen) heeft financiële gevolgen voor woningcorporaties
en resulteert naar verwachting in een daling van de totale huursom van
circa € 355 miljoen (prijspeil 2020) voor de gehele corporatiesector. De
indexering van de overeengekomen doelhuurprijs (€ 550, prijspeil 2020)
heeft als doel de totale kosten voor woningcorporaties in reële termen
gelijk te houden. De huurverlaging is een onderdeel van de met Aedes (en
Woonbond en VNG) gemaakte prestatieafspraken. Het realiseren deze
afspraken, waaronder de huurverlaging en de dalende huursom die
daarvan het gevolg is, is mogelijk doordat de investeringsruimte van
woningcorporaties komende jaren groeit door het per 1 januari 2023
afschaffen van de verhuurderheffing. Het afschaffen van de verhuurderheffing resulteert in een lastenverlichting van structureel € 1,7 miljard
voor de corporatiesector. Middels de prestatieafspraken is met de sector
overeenkomen dat een deel van deze vrijgekomen middelen wordt
gebruikt ter dekking van de huurverlaging voor huishoudens met een laag
inkomen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

16

In samenspraak met Aedes is bij het opstellen van de prestatieafspraken
een langjarige financiële analyse gemaakt naar de dekkingsgraad van
woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke opgaven.13 Dat
neemt niet weg dat er in de praktijk verschillen zijn in de gevolgen van
huurverlaging voor individuele woningcorporaties. Op de lange termijn
kan een individuele woningcorporatie mogelijk minder investeringsopgaven aan vanwege een beperktere financieringscapaciteit mede als
gevolg van deze huurverlaging. In de prestatieafspraken is aanvullend
afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inspannen om
onderlinge solidariteit te tonen. De investeringsopgave moet dan
opgepakt worden door een andere corporatie, die minder dan gemiddelde
gevolgen van de verlaging ondervindt. Op landelijk niveau zou moet dit
borgen dat de totale opgaven die woningcorporaties gezamenlijk hebben,
gerealiseerd kunnen worden.
7.3 Financiële effecten voor de rijksbegroting
Huurtoeslag
De verlaging van de huur van huurders die huurtoeslag ontvangen, heeft
een besparing op het huurtoeslagbudget tot gevolg. In 2023 betreft het
een besparing van naar verwachting € 114 miljoen, in 2024 van € 183
miljoen, in 2025 van € 137 miljoen, in 2026 van € 92 miljoen en in 2027
van € 46 miljoen. Structureel is de besparing nihil. De afname en het
incidentele karakter van de besparing, is het gevolg van de voorgenomen
hervormingen van de huurtoeslag.
In de huidige systematiek worden wijzigingen in de huurtoeslag op 1 juli
pas achteraf doorgevoerd. Dit betekent dat huurders met een huurverlaging een terugvordering van gemiddeld € 210 zouden krijgen. Dit is
onuitvoerbaar en wordt voorkomen door huurwijzigingen (voor de gehele
huurtoeslagpopulatie) voortaan direct te verwerken in de huurtoeslag.
Door de huurwijzigingen direct te verwerken zal er sprake zijn van minder
nabetalingen en in het geval van de huurverlaging minder terugvorderingen. Dit heeft van jaar op jaar een intertemporeel effect met een
geschatte omvang van ca € 180 miljoen Het exacte bedrag wordt
meegenomen de raming van de huurtoeslag.
Huurcommissie
In haar uitvoeringstoets gaat de Huurcommissie uit van 2000 zaken naar
aanleiding van de huurverlaging 2023 en 2024. De Huurcommissie rekent
met een gemiddelde prijs van € 600 per geschil. Dit komt neer op een
totaalraming van € 1,2 miljoen. Hiervoor wordt dekking gezocht binnen de
begroting van BZK.
7.4 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten
Uit het wetsvoorstel komen geen nalevingskosten voort. Uit het
wetsvoorstel komen wel eenmalige administratieve lasten voor woningcorporaties en huurders.14

13

Bijlage 1 bij de Nationale Prestatieafspraken, te raadplegen via: https://aedes.nl/media/
document/volledige-tekst-nationale-prestatieafspraken.
14
De administratieve lasten zijn berekend op basis van het Handboek Meting Regeldrukkosten
(2017).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

17

Administratieve lasten woningcorporaties
Woningcorporaties worden verplicht om voor de woonadressen van
zelfstandige woningen in het gereguleerde segment waarvan de geldende
(kale) huurprijs hoger is dan € 575,03 (prijspeil 2023), bij de Belastingdienst een verklaring aan te vragen waaruit blijkt dat het gezamenlijk
inkomen in 2021 al dan niet hoger is dan 120% van het voor het
huishouden toepasselijke actuele minimuminkomensijkpunt van de
huurtoeslag. Naar verwachting zijn er ruim 1 miljoen woningen met een
geldende (kale) huurprijs boven € 575,03 (prijspeil 2023). Die aanvraag en
ontvangst van de inkomenscategorie vindt digitaal plaats volgens de
werkwijze die gebruikt wordt voor het aanvragen (en verkrijgen) van
inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging en zoals dat plaatsvond voor de huurverlaging voor lage
inkomens in 2021. Daarmee zijn voor de woningcorporaties 1.000.000 *
€ 39 * 5 minuten = € 3.250.000 aan eenmalige administratieve lasten
verbonden.
Vervolgens dienen woningcorporaties huishoudens die in aanmerkingen
komen voor de huurverlaging, een huurverlagingsvoorstel te doen; dit
betreft naar verwachting maximaal circa 510.000 huishoudens. Daarmee
zijn voor de woningcorporaties 510.000 * € 39 * 5 minuten = € 1.625.000
in uren en (maximaal) 510.000 * € 1 = € 510.000 aan verzendkosten
verbonden.
Tot slot zullen naar verwachting van de 510.000 huurders die in
aanmerking komen voor huurverlaging 5.000 tot 50.000 huurders zelf een
verzoek indienen tot huurverlaging welke door de woningcorporatie dient
te worden beoordeeld. Inschatting is dat deze afhandeling van huurverlagingsverzoeken voor woningcorporaties 30 minuten tijd per verzoek kost:
5.000 tot (maximaal) 50.000 * 30 minuten * € 39 per uur = circa € 97.500
tot (maximaal) € 975.000 en 5.000 tot (maximaal) 50.000 * € 1 = € 5.000
tot (maximaal) € 50.000 aan verzendkosten.
De totale administratieve lasten voor woningcorporatie komen hiermee
naar verwachting uit op € 5 miljoen tot € 6 miljoen en maximaal
€ 560.000 aan verzendkosten.
Administratieve lasten huurders
De meeste van de circa 510.000 huurders die naar verwachting in
aanmerking komen voor de huurverlaging, zullen uiterlijk 31 mei 2023 een
huurverlagingsvoorstel ontvangen van de woningcorporatie. Daaraan zijn
voor hen geen administratieve lasten verbonden. Huurders die geen
huurverlagingsvoorstel ontvangen maar wel een huurverlaging wensen,
moeten een huurverlagingsverzoek bij de woningcorporatie indienen.
Daarbij dienen zij aan te tonen hoe hoog hun gezamenlijk bruto-inkomend
over de aan het verzoek voorafgaande zes maanden is en daarbij een door
henzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van
hun huishouden moeten verstrekken. Naar verwachting zullen circa 5.000
tot 50.000 huishoudens bij hun woningcorporatie om een huurverlaging
gaan verzoeken. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders van naar
verwachting 2 uur per huurder à € 15 per uur. Dit resulteert in een
administratieve last van circa 5.000 tot 50.000 * 2 uur * € 15 = ca.
€ 150.000 tot (maximaal) € 1.500.000 en een bedrag van circa € 5.000 tot
(maximaal) € 50.000 aan verzendkosten.
Naar schatting 2000 van de gevallen leidt tot een geschil tussen woningcorporatie en huurder. In dat geval kan de huurder een uitspraak van de
Huurcommissie vragen. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders 1,5 uur

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

18

per huurder à € 15 per uur (2.000 * 1,5 uur * € 15 = ca. € 45.000) en een
bedrag van circa € 2.000 aan verzendkosten.
Huurtoeslagontvangers die een huurverlaging hebben gekregen en
huurtoeslag ontvangen dienen de toegekende huurverlaging door te
geven aan de Belastingdienst. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders
van 30 minuten per huurder. Dit betreft maximaal 495.000 huurder (90%
van 550.000) * 30 minuten * € 15 = ca € 3,71 miljoen). De huurverlaging
kan digitaal worden ingediend.
De totale administratieve lasten voor huurders komt hiermee naar
verwachting uit op circa € 4 miljoen tot maximaal € 5,3 miljoen en
maximaal € 52.000 aan verzendkosten.
Totale administratieve lasten woningcorporaties en huurders
De totale administratieve lasten voor woningcorporaties en huurders
gezamenlijk komt daarmee uit op circa € 9 miljoen tot € 11,5 miljoen euro
en maximaal € 612.000 aan verzendkosten.
8. Effecten privacy huurders
De huurverlaging is inkomensafhankelijk. Daardoor is het noodzakelijk dat
de woningcorporatie over beperkte inkomensgegevens van de huurder
beschikt om te kunnen toetsen of de huurder aan de voorwaarden van de
regeling voldoet. Ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment
is reeds in de wet (artikel 7:252a BW) de bevoegdheid voor verhuurders
opgenomen om bij de Belastingdienst per woonadres te vragen in welke
inkomenscategorie het gezamenlijk inkomen van de bewoners op het
betreffende woonadres valt. In dat wetsartikel is bepaald dat de Belastingdienst verplicht is op verzoek van verhuurders de toepasselijke inkomenscategorie te vermelden alsmede welke informatie de Belastingdienst dan
aan de verhuurder moet verstrekken. De rechtmatigheid van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging is beoordeeld ten tijde van het opstellen van de
wet.15
Met dit wetsvoorstel wordt een soortgelijke bevoegdheid voor woningcorporaties en verplichting voor de Belastingdienst geregeld, maar dan ten
behoeve van de huurverlaging voor huurders met een gezamenlijk
belastbaar inkomen van ten hoogste 120% van het toepasselijke
minimuminkomensijkpunt in een zelfstandige huurwoning met een
huurprijs boven € 575,03 in het gereguleerde segment.16 Om te kunnen
achterhalen aan welke huishoudens zij die huurverlaging moeten
voorstellen, vragen woningcorporaties een inkomenscategorieverklaring
op voor hun zelfstandige woningen in het gereguleerde segment die een
geldende huurprijs boven € 575,03 hebben: ligt het gezamenlijk
belastbaar inkomen in 2021 van de huidige bewoners boven 120% van het
actuele toepasselijke minimuminkomensijkpunt, of niet. Dat opvragen van
15

Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Stb. 2013, 89)
waarmee artikel 7:252a BW is geïntroduceerd, de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en de
Wet van 24 maart 2021 tot wijziging van wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet) (Stb. 2021, 167). Voor die beoordeling wordt
verwezen naar Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 3, p. 3–7, Kamerstukken II 2015/16, 34 373,
nr. 3, p. 26–29 en Kamerstukken II 2019/20, 35 118, nr. 3, p. 26–30.
16
De rechtmatigheid van die bevoegdheid is al eerder beoordeeld voor de eenmalige huurverlaging in 2021 (Kamerstukken II 2020/21, 35 578, nr. 3, p. 16–19).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

19

inkomenscategorieverklaringen gaat conform de werkwijze van het
opvragen van inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op grond van artikel 7:252a BW.
Dit wetvoorstel bepaalt dat woningcorporaties ten behoeve van de
huurverlaging voor huurders met een lager inkomen het recht hebben om
voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment met een
geldende huurprijs boven € 575,03 per maand een dergelijke inkomenscategorieverklaring bij de Belastingdienst aan te vragen. De Belastingdienst
is verplicht op aanvraag een dergelijke verklaring te verstrekken. Daarmee
verstrekt de Belastingdienst de woningcorporatie enkel de gegevens die
de woningcorporatie nodig heeft om te bepalen of het huishouden recht
heeft op huurverlaging. Dit betekent dat de Belastingdienst voor de
huurverlaging niet de exacte inkomensgegevens van het huishouden aan
de woningcorporaties verstrekt, maar alleen de melding doet of het
gezamenlijk inkomen van 2021 wel of niet hoger is dan 120% van het voor
het huishouden toepasselijke actuele minimuminkomensijkpunt van de
huurtoeslag. Doordat de verklaring van de Belastingdienst niet meer
vermeldt dan of het gezamenlijk inkomen in 2021 hoger was dan 120%
van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt of niet, is de gegevensverstrekking minimaal. Als de woningcorporatie een inkomenscategorieverklaring voor de huurverlaging heeft aangevraagd bij de Belastingdienst
en die heeft verkregen, stelt de Belastingdienst de huurder daar schriftelijk
van in kennis (conform de werkwijze bij indicaties van de inkomenscategorie ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging).
Huurverlaging op verzoek van huurder en geheimhoudingsplicht
woningcorporaties
Wanneer de huurder een verzoek doet, zal hij gegevens over zijn
gezamenlijk bruto-inkomend moeten verstrekken. De woningcorporatie
beschikt immers niet over recente inkomensgegevens, noch de Belastingdienst. Woningcorporaties hebben ervaring met het beoordelen van de
door de huurder aangeleverde gegevens over de samenstelling van zijn
huishouden en recente inkomensgegevens (voor de in dit wetsvoorstel
geregelde huurverlaging de inkomensgegevens van de laatste zes
maanden).
Artikel 55, vierde lid, van de Woningwet verplicht woningcorporaties tot
geheimhouding van de gegevens met betrekking tot het (gezamenlijk)
inkomen, behoudens voor zover enig wettelijk voorschrift hen tot
mededeling verplicht of uit hun taak de noodzaak tot mededeling
voortvloeit.
9. Evaluatie
Omdat de voorgestelde regeling slechts voor twee jaar gaat gelden, is
geen evaluatiebepaling voor de verplichte huurverlaging in dit
wetsvoorstel opgenomen. Wel zal worden geïnventariseerd wat het
gebruik is van de mogelijkheid tot huurverlaging om te rapporteren over
de effecten daarvan.
10. Advies en consultatie
10.1 Internetconsultatie
Het conceptwetsvoorstel is van 5 juli tot en met 2 augustus 2022 in
openbare internetconsultatie geweest. In totaal zijn 65 reacties gekomen
op de consultatie van de conceptversie van het wetsvoorstel, waaronder
reacties van huurders, huurdersorganisaties, medewerkers van woning-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

20

corporaties, particuliere verhuurders, sociaalwerkorganisaties en de
Landelijke Organisatie Sociaal Raadslieden, Valente en de Nederlandse
ggz, Ieder(in), Platform31, Stichting!Woon, de Woonbond en van Aedes.
Vervroegen verlaging naar 2023
Het conceptwetsvoorstel dat is geconsulteerd was, conform prestatieafspraken, gericht op een huurverlaging in 2024. Een groot deel van de
reacties benadrukt dat de koopkrachtontwikkelingen en hoge inflatie
ervoor gezorgd hebben dat veel huurders het water aan de lippen staat,
verschillende reacties verwijzen daarbij naar recente publicaties van het
NIBUD17 en het gegeven dat huurachterstanden bij woningcorporaties
toenemen18. De noodzaak om maatregelen te nemen en huurder te
ondersteunen wordt in deze reacties gedeeld. Verschillende reacties,
waaronder die van Aedes en de Woonbond – beide ondertekenaar van de
prestatieafspraken – pleitten ervoor serieus te onderzoeken of het
mogelijk is de huurverlaging te vervroegen naar 2023, in plaats van 2024.
Huurders hebben juist nu te maken met stijgende kosten als gevolg van
de hoge inflatie.
Het kabinet heeft de meerwaarde van het vervroegen van de huurverlaging naar 2023 erkend en daartoe besloten. Het wetsvoorstel is daarop
aangepast.
Huurbevriezing 2024
In een aantal reacties wordt de vraag gesteld waarom er met de deze
huurverlaging voor huurders met een laag inkomen in 2023 wordt
afgeweken van de eerder voorgenomen huurbevriezing in 2024. Er is bij
het maken van de nationale prestatieafspraken gekozen om in plaats van
een generieke huurbevriezing in te zetten op een gerichte huurverlaging,
hiermee wordt meer specifiek de huurquote van lage inkomens verbeterd.
Huurverlaging ook bij particuliere verhuurders
Het overgrote deel van de reacties heeft betrekking het feit dat de
huurverlaging enkel betrekking heeft op huurders van een woningcorporatie en niet op huurders van een particuliere verhuurder. Deze reacties
roepen op de om de maatregel te verbreden naar particuliere verhuurders
van gereguleerde huurwoningen en benadrukken dat ook huurders die
van particuliere verhuurders huren te maken hebben met een laag
inkomen, hoge inflatie en een hoge huurprijs. Dit wordt gezien als een
ongelijke behandeling (rechtsongelijkheid) van huurders en verschillende
reacties geven aan dat huurders in de particuliere sector geen alternatieven hebben. Voorts wordt meermaals opgemerkt dat ook voor grote
particuliere verhuurders geldt dat de verhuurderheffing is afgeschaft. Eén
reactie is afkomstig van een kleine particuliere verhuurder die aangeeft
enkele appartementen te verhuren als pensioenvoorziening en dat een
mogelijke huurverlaging in de particuliere sector voor hem financieel
onhoudbaar zou zijn.
Woningcorporaties en particuliere verhuurders zijn niet een-op-een
vergelijkbaar: woningcorporaties hebben anders dan particuliere of
commerciële verhuurders het bieden van betaalbare huisvesting als
wettelijke taak. De gereguleerde huur in de particuliere sector is met de
woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging
17
18

https://www.nibud.nl/nieuws/groeiend-aantal-huishoudens-financieel-klem/.
https://aedes.nl/schulden-en-huisuitzettingen/na-jarenlange-afname-nemenhuurachterstanden-bij-woningcorporaties-toe.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

21

gereguleerd. Voor de maximale huurprijsverhoging in het gereguleerde
segment geldt dat deze in de periode 2023–2025 wordt gekoppeld aan de
loonontwikkeling. Dit gaat ook gelden voor het gereguleerde
huursegment van particuliere verhuurders. Hiermee wordt geborgd dat de
huur in principe elk jaar niet harder stijgt dan het inkomen van huurders.
De huurquote, het deel van het inkomen dat huurders aan huur besteden,
moet door de koppeling van de toegestane huurverhoging met de
loonontwikkeling automatisch minimaal gelijk blijven. Daarnaast is
teneinde de betaalbaarheid voor ook huurders in het gereguleerde
segment van particuliere verhuurders te verbeteren, in mei 2022 de
WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel in werking getreden. Hierbij
wordt het puntenaantal voortkomend uit de WOZ-waarde beperkt tot 30%
van het totaal aantal punten van de zelfstandige woning.
Hiervoor is in hoofdstuk 4 reeds uiteengezet waarom het kabinet geen
verplichte huurverlaging voor particuliere en commerciële verhuurders
voorstelt. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.
Huurverlaging ook in vrije sector
Een aantal reacties roept op om de huurverlaging voor huishoudens met
een laag inkomen ook toe te passen op huurwoningen in de vrije sector
(het geliberaliseerde segment) van woningcorporaties en particuliere
verhuurders.
In het geliberaliseerde segment (vrijesectorwoningen) is de huurprijs vrij.
Een verplichte huurverlaging strookt niet met het principe dat er geen
maximale huurprijs geldt in het geliberaliseerde segment. Het kabinet
heeft het voornemen om het middensegment van de vrije sectorhuur te
gaan reguleren, zoals aangegeven in het programma Betaalbaar wonen.
Maar voordat die regulering geëffectueerd is, is een verplichte huurverlaging voor de vrije sector in strijd met het uitgangpunt van een vrije
huurprijs. Daarnaast geldt voor vrije-sectorhuurwoningen voor woningcorporaties niet de verplichting om die huurwoningen betaalbaar aan te
bieden aan huishoudens met een lager inkomen. Ook voor andere
verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke taak om
huishoudens met een lager inkomen betaalbaar te huisvesten, ook niet of
met name niet voor vrijesectorwoningen.
Inkomensgrenzen
Een aantal reacties richt zich op de gestelde (harde) inkomensgrenzen om
al dan niet in aanmerking te komen voor de huurverlaging. Er wordt
aangegeven dat wanneer een huurder slechts een paar euro boven deze
grens zit, de huurder de huurverlaging volledig misloopt, ondanks dat ook
deze inkomens geconfronteerd worden met een hoge inflatie en een hoge
huurquote. Hierbij wordt in verschillende reactie gerefereerd aan de
armoedeval, en gesteld het voorstel eraan bijdraagt dat mensen met een
iets hoger inkomen netto minder besteedbaar inkomen overhouden.
Verschillende reacties verzoeken om bijvoorbeeld een koopdrachtberekening te maken voor huurders met extra zorgkosten, die een inkomen
hebben net boven de inkomensgrens uit het wetsvoorstel. Eén reactie
stelt voor de inkomensgrens te verhogen naar 130% van het minimumijkpunt. In verschillende reacties wordt gerefereerd naar de herziening van
de huurtoeslag; indien je als huurder (net) niet in aanmerking komt voor
huurverlaging en de herziening van de huurtoeslag in werking treedt,
ontvangt de huurder minder huurtoeslag en geen huurverlaging. Dit kan
substantiële gevolgen hebben voor het netto besteedbaar inkomen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

22

Hierbij geldt dat voor een inkomensafhankelijke regeling als het
toekennen van een huurverlaging voor mensen met een laag inkomen,
gewerkt moet worden met huur- en inkomensgrenzen om objectief te
bepalen of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging of niet.
Het werken met harde grenzen kan hierdoor niet voorkomen worden. Het
introduceren van een getrapt systeem met een aantal grenzen, kan de
overgang meer geleidelijk maken maar ook dat zal grensgevallen niet
kunnen voorkomen. Een dergelijk getrapt systeem maakt ook de
uitvoering extra complex en vraagt tevens dat de Belastingdienst het
inkomensniveau van huurders gedetailleerder en wellicht zelfs volledig
zou moeten delen met woningcorporaties. Dit resulteert in meer
schending van de privacy van huurders.
In bepaalde gevallen kunnen zorgkosten via de aangifte afgetrokken
worden van de inkomstenbelasting; als een huurder zorgkosten heeft
afgetrokken, dan zijn die afgetrokken zorgkosten verwerkt in de inkomenscategorie die de Belastingdienst aan de verhuurder verstrekt (lager
belastbaar inkomen). Rekening houden met andere zorgkosten en met
andere kosten (bijv. energiekosten) is niet uitvoerbaar (noch de Belastingdienst noch de verhuurder beschikken over gegevens over de overige
kosten per huishouden) en heeft een groot risico te leiden tot willekeur.
Lagere huurtoeslag
Een aantal reacties vraagt aandacht voor het feit dat een verlaging van de
huur ertoe zal leiden dat ook de huurtoeslag die huurder ontvangt wordt
verlaagd. Een huurverlaging van gemiddeld € 57 zal daarmee niet leiden
tot een verbetering van het netto besteedbaar inkomen met hetzelfde
bedrag. Ook vragen deze reacties aandacht voor het feit dat dit leidt tot
een inverdieneffect en een deel van de door woningcorporaties bekostigde verlaging ten goede zal komen aan de schatkist. Onder andere
Aedes geeft in haar reactie aan het cruciaal te vinden dat dit geld wel ten
gunste blijft komen van de betaalbaarheid voor de huurders.
Een verlaging van de huur leidt inderdaad tot een verlaging van de
huurtoeslag. Naar aanleiding van de binnengekomen consultatiereacties
is deze memorie van toelichting aangepast, en wordt in inzicht gegeven in
de mate waarin de huurverlaging naar verwachting effect heeft op het
netto besteedbaar inkomen.
Kosten woningcorporaties
Verschillende reacties vragen aandacht voor het feit dat de verlaging door
woningcorporaties wordt bekostigd. Een aantal reacties geeft aan dit
principieel onjuist te vinden en van mening te zijn dat dat de (Rijks)overheid dergelijke maatregelen dient te bekostigen. Andere reacties
vragen aandacht voor de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de
woning, die met de huurverlaging nog verder uit de pas zou gaan lopen
en/of het feit dat deze maatregel de investeringsruimte van de woningcorporaties verlaagt.
Woningcorporaties hebben het bieden van betaalbare huisvesting als
wettelijke taak. Het Rijk heeft mede met het oog op de betaalbaarheid van
het huren besloten de verhuurderheffing af te schaffen; het Rijk ontvangt
daardoor minder belasting en draagt daarmee bij aan de betaalbaarheid.
In de met woningcorporaties overeengekomen nationale prestatieafspraken over de inzet van de vrij te komen middelen van de woningcorporaties en de daarin opgenomen betaalbaarheidsmaatregelen wordt recht
gedaan aan de betaalbaarheidsproblematiek die op verschillende fronten
in de corporatiesector speelt, zowel ten aanzien van een te hoge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

23

huurquote, als het aanpakken van te hoge woonlasten. De nieuwbouw- en
verduurzamingsopgave die tezamen met de betaalbaarheidsmaatregelen
in de nationale prestatieafspraken is afgesproken komt tegemoet aan die
volkshuisvestelijke opdracht die woningcorporaties hebben, waarmee het
gehele pakket in balans is voor investeringen voor zowel huidige als
toekomstige huurders.
Latere inkomensdaling
Een tweetal reacties heeft betrekking op inkomensdaling na het inkomenstoetsjaar of nadat de woningcorporatie een huurverlaging heeft voorgesteld. Een voorbeeld hiervan is dat op het moment van het vaststellen van
het inkomen door de Belastingdienst, sprake kan zijn van een tijdelijke
inkomensverhoging in 2022 (in het aangepaste wetsvoorstel een tijdelijke
inkomensverhoging in 2021) zoals het ontvangen van een kleine erfenis of
gift.
Het wetsvoorstel voorziet reeds in inkomensdalingen na 2021, door
huurders de mogelijkheid te geven voor het aanvragen van huurverlaging
op basis van het inkomen van de laatste zes maanden. Op deze manier
kan de huurder alsnog in aanmerking komen voor huurverlaging op basis
van inkomensgegevens over een deel van 2002, 2023 of 2024, geteld
vanaf zes maanden voor het indienen van de aanvraag.
Een tweetal reacties vraagt de aanvraagtijd voor huurders dan wel de
werkingsperiode van het wetsvoorstel te verlengen zodat zoveel mogelijk
huishoudens bereikt kunnen worden. Hieraan is tegemoetgekomen door
huurders tot eind 2024 het recht te geven om bij de woningcorporatie om
een huurverlaging te verzoeken, ondanks vervroeging van de huurverlaging naar 2023.
Bereik doelgroep
Verschillende reacties vragen aandacht voor het feit dat het voor veel
huishoudens lastig is alle regelingen en voorzieningen aan te vragen waar
ze recht op hebben. Ervaring met de huurverlaging in 2021 heeft volgens
die reacties uitgewezen dat dit voor een deel van doelgroep te
ingewikkeld is. Hiervan is het kabinet zich bewust. Daarom voorziet het
wetsvoorstel in een op initiatief van de woningcorporatie doorgevoerde
huurverlaging op basis van het inkomen in 2021 (het begin 2023 recentst
vastgestelde belastbaar inkomen). Maar huurders die daarvoor niet in
aanmerking komen moeten zelf om een huurverlaging vragen, met
verstrekking van inkomensgegevens over een deel van 2002, 2023 of 2024;
daarvoor ziet het kabinet geen alternatief. In de communicatie vanuit de
rijksoverheid, Aedes en woningcorporaties zal extra aandacht besteed
worden besteed om de doelgroep tijdig te bereiken en duidelijke
informatie te verschaffen over het recht om zelf om huurverlaging te
verzoeken.
Indexering huurprijs
De in de prestatieafspraken overeengekomen verlaging naar een huurprijs
van € 550 per maand, is gebaseerd op het prijspeil van 2020. Dit bedrag
zal worden geïndexeerd naar het ingangsjaar. In het wetvoorstel is de
huurprijs geïndexeerd naar prijspeil 2023 en is bepaald dat de huurprijs
per 1 januari 2024 verder zal worden geïndexeerd. Ook is in deze memorie
van toelichting mede naar aanleiding van ontvangen reacties geëxpliciteerd dat de huurprijs zal worden geïndexeerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

24

Verdienende meerderjarige thuiswonende kinderen
Vier reacties zien op het niet in aanmerking komen voor huurverlaging,
omdat het gezamenlijk inkomen door verdienende meerderjarige
thuiswonende kinderen boven de inkomensgrens van het wetsvoorstel
zou uitkomen. Hiervoor is in het wetsvoorstel een voorziening getroffen:
het inkomen van inwonende kinderen jonger dan 27 jaar telt niet mee
voor het huishoudinkomen voor de huurverlaging. De Belastingdienst telt
inkomens van inwonende kinderen (van een of meer van de andere
bewoners) die jonger zijn dan 27 jaar niet mee bij het opstellen van de
inkomenscategorie van het huishouden. Ook huurders die zelf om een
huurverlaging vragen, hoeven het inkomen van inwonende kinderen van
jonger dan 27 jaar niet mee te tellen. Naar aanleiding van de binnengekomen reacties is dit in deze memorie van toelichting extra uitgelegd.
Uitzonderen niet-DAEB-woningen
Aedes stelt in haar reactie voor om voor de huurverlaging niet-DAEBwoningen van woningcorporaties uit te sluiten. Deze niet-DAEB-woningen
zijn op termijn bedoeld voor het middensegment en ze zijn vaak groter
dan DAEB-woningen.
Deze huurverlaging is van toepassing op huurders met een gereguleerd
huurcontract in een zelfstandige woning (of een woonwagen) van een
woningcorporaties en erop gericht de huurprijs voor huishoudens met
een laag inkomen betaalbaarder te maken. De huurder heeft geen invloed
op de keuze van een woningcorporatie een zelfstandige woning aan te
wijzen als een woning die in de toekomst, na beëindiging van het
huurcontract, wordt geliberaliseerd. Het kabinet acht het daarom niet
redelijk deze huurder met een laag inkomen uit te sluiten van een
verlaging. Een dergelijke uitzondering is ook geen onderdeel van de met
Aedes gemaakte prestatieafspraken.
Vermogenstoets en maximering 60% van het WWS.
Aedes stelt voor om een vermogenstoets te introduceren en daarnaast om
de huurverlaging te beperken tot bijvoorbeeld 60% van de maximale
huurprijsgrens op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Woningcorporaties met relatief veel voor ouderen en zorgbehoevende huishoudens
geschikte woningen kunnen volgens hen onevenredig financieel
benadeeld door de huurverlaging. Voor deze woningcorporaties komt de
investeringsopgave dan in de knel.
Dergelijke beperkingen maken deze huurverlaging moeilijker te begrijpen
en de uitvoering complex. Ook deze beperkingen van de huurverlagingsregeling zijn geen onderdeel van de met Aedes gemaakte prestatieafspraken. Tegelijkertijd vervalt ook de verhuurderheffing. In samenspraak
met Aedes is bij het opstellen van de prestatieafspraken een langjarige
financiële analyse gemaakt naar de dekkingsgraad van woningcorporaties
in relatie tot hun maatschappelijke opgaven. Dat neemt niet weg dat er in
de praktijk verschillen zijn in de gevolgen van huurverlaging voor
individuele woningcorporaties. Op de lange termijn kan een individuele
woningcorporatie mogelijk minder investeringsopgaven aan vanwege een
beperktere financieringscapaciteit. In de prestatieafspraken is aanvullend
afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inspannen om
onderlinge solidariteit te tonen. De investeringsopgave moet dan
opgepakt worden door een andere corporatie, die minder dan gemiddelde
gevolgen van de verlaging ondervindt. Op landelijk niveau zou dit moeten
borgen dat de totale opgaven wel gerealiseerd kunnen worden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

25

10.2 Adviescollege Toetsing Regeldruk
Het AdviescollegeToetsing Regeldruk (ATR) heeft advies uitgebracht, dit
advies is uitgebracht ten aanzien van het concept van wetwijziging en
bijbehorende memorie van toelichting zoals die op 5 juli 2022 in internetconsultatie zijn gebracht.19 ATR heeft in zijn advies verschillende
opmerkingen gemaakt over de in memorie van toelichting opgenomen
berekening van de administratieve lasten. Naar aanleiding van het advies
van ATR is de berekening aangepast.
ATR heeft in zijn advies het belang onderstreept dat een wetvoorstel en
memorie van toelichting zelfstandig leesbaar moeten zijn, dit in het
bijzonder in relatie tot het wetsvoorstel ter hervorming van de
huurtoeslag dat gelijktijdig in internetconsultatie werd gebracht. Naar
aanleiding van het advies van ATR is deze memorie van toelichting
aangepast.
ATR adviseert om de huurders die huurtoeslag ontvangen, vrij te stellen
van de meldingsplicht met betrekking tot de huurverlaging die uit dit
wetsvoorstel voortvloeit. Dit komt neer op een eenmalige vrijstelling en
vraagt een wijziging van de Algemene wet inkomensafhankelijke
regelingen (Awir). Ondanks dat de dubbele administratieve last zoals ATR
die constateert ook door het kabinet wordt gezien, wordt een kortstondige
wijziging van de Awir om deze dubbele administratieve last te voorkomen,
niet beoordeeld als proportioneel en haalbaar. Er staat geen sanctie op het
niet nakomen van de meldingsplicht van de huurder; de huurder loopt
alleen wel het risico op terugvorderingen. De verplichting aan woningcorporaties om na het verlagen van de huur de Belastingdienst/Toeslagen
binnen drie weken te informeren over de gewijzigde huurprijs – en het
daarmee de facto opleggen van een dubbele administratieve last – heeft
als doel dergelijke terugvorderingen te voorkomen, maar de meldingsplicht voor huurders zelf blijft als «extra veiligheidsmaatregel» gehandhaafd.
10.3 Uitvoeringstoets Belastingdienst
De Belastingdienst heeft het wetsvoorstel als uitvoerbaar beoordeeld.
10.4 Uitvoeringstoets Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een uitvoeringstoets gedaan t.a.v. het
wetsvoorstel en bijbehorende memorie van toelichting zoals die op 5 juli
2022 in internetconsultatie zijn gebracht. In haar uitvoeringstoets heeft de
Huurcommissie een raming gegeven van het aantal te verwachten zaken.
Voorts geeft dat de Huurcommissie aan dat dit wetsvoorstel uitvoeringstechnisch weinig aanpassingen vraagt. Tot slot vraagt de Huurcommissie
de toetsingscriteria voor met name de huurverlaging op verzoek van de
huurder te verduidelijken. Naar aanleiding van deze toets is deze memorie
van toelichting aangepast en aangevuld.
10.5 Autoriteit Persoonsgegevens
Het concept van wetwijziging en bijbehorende memorie van toelichting
zoals die op 5 juli 2022 in internetconsultatie zijn gebracht, is voor advies
voorgelegd aan de Autoriteit Persoonsgegevens. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft op 27 september 2022 een blanco advies uitgebracht.

19

ATR-advies 2022-U074.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

26

II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel I
In de artikelen 54a en 54b van de Woningwet is de in 2021 opgelegde
huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met een lager
inkomen geregeld. De in die artikelen neergelegde systematiek van
huurverlaging is ook in 2023 nog goed bruikbaar. Wel moet artikel 54a van
de Woningwet aangepast worden aan huurverlaging in 2023 in plaats van
2021.
Daarnaast krijgen huurders van woonwagens het recht om een huurverlaging te verzoeken op basis van het gezamenlijk bruto-inkomend van de
recentst verstreken zes maanden.
In artikel 54a van de Woningwet worden drie inhoudelijke wijzigingen
voorgesteld.
Ten eerste wordt het tijdvak gewijzigd van 2021 (met inkomensgegevens
uit 2019) in 2023 (met inkomensgegevens uit 2021). Daarbij wordt de
datum waarop woningcorporaties uiterlijk hun huurverlagingsvoorstellen
als bedoeld in het eerste lid moeten doen, verschoven van 31 maart naar
31 mei (vóór 1 juni). Daarmee is er voldoende tijd voor woningcorporaties
en Belastingdienst voor het uitwisselen van inkomenscategorieën van
huurders en vervolgens voor de woningcorporaties voor het opstellen en
versturen van de huurverlagingsvoorstellen, en gaan die voorgestelde
huurverlagingen zoals beoogd uiterlijk per 1 juli 2023 in.
Ten tweede wordt voorgesteld uit te gaan van inkomens van ten hoogste
120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt (zie artikel 17,
eerste lid, van de Wht) (was het toepasselijke norminkomen) en van
verlaging tot € 575,03 (prijspeil 2023) per maand (was de toepasselijke
aftoppingsgrens van artikel 20, tweede lid, van de Wht).
Ten derde is het niet langer nodig dat de Belastingdienst in de inkomensverklaring de omvang van het huishouden vermeldt; die vermelding was
in 2021 nodig omdat het bedrag van de toenmalige verlaging afhankelijk
was van de omvang van het huishouden. In dit wetsvoorstel is de omvang
van het huishouden alleen nog van belang voor de vraag welk minimuminkomensijkpunt van toepassing is. Die informatie is echter niet relevant
voor de woningcorporatie; die hoeft slechts te weten of het inkomen
boven 120% van het toepasselijke minimuminkomensijkpunt ligt of niet.
Daarom wordt vermelding van de omvang van het huishouden geschrapt
uit de inkomensverklaring.
Tot slot is aan het vierde lid toegevoegd dat een huurder van een
woonwagen een huurverlaging kan verzoeken als de huurder kan
aantonen dat het gezamenlijk bruto-inkomend van het huishouden in de
recentst verstreken zes maanden niet hoger was dan 60% van het voor het
huishouden toepasselijke minimuminkomensijkpunt.
Daarnaast worden enkele redactionele en tekstuele verbeteringen en een
wetstechnische reparatie voorgesteld.
Ten eerste wordt in artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet de verwijzing
naar artikel 54c gecorrigeerd in een verwijzing naar 54b. Met die
verwijzing wordt duidelijk gemaakt dat voor het «bruto-inkomend van de
bewoners» wordt gekeken naar het bruto-inkomend van degenen die op
het adres van de woning staan ingeschreven met uitzondering van de
kinderen jonger dan 27 jaar. Net als voor de inkomenscategorieverklaring
telt het inkomen van inwonende kinderen jonger dan 27 jaar niet mee.
Ten tweede wordt in artikel 54a, zesde lid, van de Woningwet een
tekstuele verbetering voorgesteld (verwijdering van een dubbeling).
Tot slot wordt in artikel 54a, achtste lid, van de Woningwet de uiterste
datum voor de informatieverplichting bepaald op 30 april 2023. Deze
specifieke datum geeft duidelijkheid en waarborgt dat woningcorporaties

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

27

hun huurders in de eerste maanden van 2023 over de huurverlagingsmogelijkheid informeren.
De wetstechnische reparatie betreft artikel 54a, derde lid, vierde zin, van
de Woningwet.
In artikel IIIB, onderdeel b, van de wet van 2 december 2020 tot wijziging
van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet
(eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen)
(Stb. 2020, 547) (hierna: Wet eenmalige huurverlaging) is voorzien in een
wijziging van artikel 54a, tweede lid, tweede zin, van de Woningwet in
verband met de inwerkingtreding op 1 januari 2022 van de wet van
24 maart 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging
huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet)
(Stb. 2021, 167). Per abuis is in artikel IIIB, onderdeel b, van de Wet
eenmalige huurverlaging een wijziging voorzien van artikel 54, tweede lid,
van de Woningwet, waar dat had moeten zijn artikel 54a, derde lid, van de
Woningwet. Om formeel-juridische redenen wordt artikel 54a, derde lid,
vierde zin, van de Woningwet met deze voorgestelde bepaling opnieuw en
op de juiste wijze vastgesteld.
Voor het overige is er geen aanleiding om de artikelen 54a en 54b van de
Woningwet, zoals vastgesteld in 2020 (zie Kamerstukken II 2020/21,
35 578, 1–15 en, A–C), te herzien.
Artikel II
Met artikel II wordt geregeld dat de huurprijs tot waarnaar de woningcorporatie de huur moet verlagen per 1 januari 2024 wordt geïndexeerd met
het percentage van de verwachte huurontwikkeling in de periode 1 juli
van het voorafgaande jaar tot 1 juli van dat jaar.
Artikel III
Met de voorgestelde inwerkingtredingsdatum wordt afgeweken van de
vaste verandermomenten. Beoogd wordt dat de huurverlagingen die
woningcorporaties uit eigen beweging, aan de hand van de bij de
Belastingdienst aangevraagde inkomenscategorieën, voorstellen uiterlijk
per 1 juli 2023 in zullen gaan. Met de inwerkingtredingsdatum van 1 maart
2023 heeft de Belastingdienst enkele maanden meer tijd om zich op de
uitvoering van de verstrekking van inkomenscategorieën voor te bereiden,
en kunnen woningcorporaties tijdig de inkomenscategorieën bij de
Belastingdienst opvragen om uiterlijk 31 mei 2023 (vóór 1 juni 2023) een
huurverlaging aan de betreffende huurders te kunnen voorstellen. Voor de
uitwisseling van aangevraagde inkomenscategorieën en het opstellen en
verzenden van de huurverlagingsvoorstellen hebben woningcorporaties
dan drie maanden de tijd. Door de huurverlagingsvoorstellen vóór 1 juni
2023 bij huurders in te dienen, gaan die voorgestelde huurverlagingen
uiterlijk per 1 juli 2023 in.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 281, nr. 3

28