Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 3

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 23 september 2011
Uw Kamer heeft mij verzocht te reageren op het advies «Open deuren,
dichte deuren: Middeninkomensgroepen op de woningmarkt» van de
Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI). Hierbij ontvangt u
mijn reactie.
De RLI analyseert de positie van een brede middengroep op de woningmarkt, mede naar aanleiding van de afspraken die er in het kader van het
staatssteundossier zijn gemaakt over de toegankelijkheid van de sociale
huurmarkt. Tevens doet de RLI concrete beleidsaanbevelingen om de
mogelijke problemen voor middengroepen, zoals deze uit haar analyse
naar voren komen, op te lossen.
De belangrijkste beleidsaanbevelingen van de Raden zijn:
– Verhoging van de inkomensgrens naar € 37 300 (indexering vanaf
2005).
– Regionale differentiatie van de 90%-norm en differentiatie van de
inkomensgrens naar huishoudensgrootte.
– Afspraken met de Europese Commissie maken over een overgangstermijn voor de 90%-norm.
Daarnaast adviseert de RLI om een aantal maatregelen binnen het
bestaande instrumentarium te onderzoeken zodat corporaties en
particuliere partijen beter in staat zijn knelpunten in de huisvesting van
(kwetsbare) middeninkomensgroepen te voorkomen.
In deze reactie ga ik in op de analyse van de RLI en de genoemde
beleidsaanbevelingen.
Het kabinet heeft in de zomer van 2011 met de Woonvisie een integrale
visie gepresenteerd op de woningmarkt (Kamerstuk 32 847, nr. 1).
Kernpunten daarin zijn het herstel van vertrouwen op de woningmarkt
door tijdelijke beperking van de overdrachtsbelasting en de zekerheid dat

kst-32847-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2011

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 847, nr. 3

1

de hypotheekrenteaftrek niet wordt gewijzigd. Tegelijkertijd streeft het
kabinet naar een betere werking van de woningmarkt. Mensen moeten
makkelijker de bij hun situatie passende wooncarrière kunnen maken.
Daartoe moeten belemmeringen voor doorstroming worden weggenomen, moet er meer marktwerking in de huursector komen en het level
playing field in de huursector verbeteren en moeten corporaties zich meer
richten op hun kerntaken; meer focus op de doelgroep en investeren in de
leefomgeving. Een eerste maatregel hierbij betreft de invoering van de
90% -toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen.
De RLI wijst in haar advies op mogelijke consequenties van deze
regelgeving voor de sociale huursector voor de middeninkomens1 en
komt tot de conclusie dat een deel van de middeninkomens in de knel kan
komen, met name paren en gezinnen met een inkomen vlak boven
€ 33 000. De RLI verwacht dat wanneer de toewijzingsnorm voor de
sociale huursector strikt wordt toegepast er per jaar ongeveer 30 000
huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614 minder in de sociale
huursector gehuisvest kunnen worden. Dit betreft dus niet alleen lagere
middeninkomensgroepen (tussen de € 33 614 en de € 43 000), maar ook
huishoudens met hogere inkomens.
Het kabinet verwacht dat de aanbieders op de woningmarkt, corporaties
en particuliere verhuurders, adequaat zullen reageren op de toenemende
vraag naar woningen in het middensegment, waardoor er geen grote
knelpunten zullen ontstaan. Het kabinet schept daartoe de randvoorwaarden. Ik licht dat hieronder toe.
–

Landelijk gezien biedt de 90%-toewijzingsnorm voldoende
ruimte om aan een aanzienlijk deel van de verwachte vraag
van lagere middeninkomens te voldoen.
In 2008 en 2009 zijn per jaar ongeveer 200 000 sociale huurwoningen
toegewezen. De 10% toewijzingsruimte bedraagt daarmee jaarlijks circa
20 000 woningen. De RLI heeft becijferd dat jaarlijks circa 23 000
huishoudens met een lager middeninkomen (tussen € 33 614 en € 43 000)
en 28 000 huishoudens met een inkomen van meer dan € 43 000
verhuizen naar een sociale huurwoning.2 Dit betekent dat de vraag van de
lagere middeninkomens in de sociale huursector in de meeste regio’s kan
worden gehonoreerd. Hierover kunnen corporaties en gemeenten
afspraken maken, zodat de deze vrijkomende woningen worden toegewezen aan de lagere middeninkomens en met voorrang aan tweepersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen met een inkomen van net boven
€ 33 614.
1
De RLI verstaat onder middengroepen de
huishoudens met een inkomen van € 33 614
tot 2x modaal (€ 61 622 in 2009), Daarbinnen
wordt de groep met een inkomen van
€ 31 614 tot € 43 000 door de RLI tot de lagere
middeninkomens gerekend.
2
In de afgelopen jaren heeft de helft van de
verhuisde huishoudens met een lager
middeninkomen (€ 33 614 – € 43 000) een
woning gekocht, één op de zeven is in de
particuliere huurwoning gaan wonen. Niet
meer dan een derde van de lagere middeninkomens is naar een sociale huurwoning
verhuisd. Het gaat daarbij op jaarbasis om
23 000 huishoudens.
3
De middennorm van de RLI houdt het
midden tussen het basisbudget en het
voorbeeldbudget van het NIBUD. In het
basisbudget zijn de basisuitgaven van een
huishouden gewaarborgd. Het voorbeeldbudget reflecteert de uitgaven die gangbaar zijn
voor huishoudens met hetzelfde inkomen.

–

Uit de analyse van de RLI blijkt dat de meeste
middeninkomens-groepen in staat zijn om een geliberaliseerde
huur te betalen.
De huishoudens met een inkomen vanaf € 43 000, die in de afgelopen
jaren naar een sociale huurwoning zijn verhuisd (ca. 28 000 huishoudens
per jaar), kunnen zonder betaalbaarheidsproblemen een vrije sector
huurwoning of koopwoning betrekken.
De inkomensgroepen rond € 38 000 en rond € 43 000 zouden op basis
van de «middennorm» van de RLI (gebaseerd op NIBUD-normen) in staat
moeten zijn om geliberaliseerde huren te kunnen betalen3. Alleen voor
tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen van net boven
€ 33 614 worden de woonlasten verhoudingsgewijs hoog.
Vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid van corporaties mag
worden verwacht dat zij de 10% vrije toewijzingsruimte benutten voor de
huisvesting van deze groepen, zodat de woonlasten ook voor hen
betaalbaar blijven.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 847, nr. 3

2

–

Daar waar zich regionaal knelpunten voordoen hebben lokale
partijen de mogelijkheid om maatwerk te leveren.
Gemeenten en woningcorporaties hebben voldoende ruimte om
maatwerk toe te passen. Dit kan door een goede invulling te geven aan de
10% vrije toewijzingsruimte. Ook kunnen corporaties duurdere huurwoningen zonder staatssteun verhuren. Tevens zijn er mogelijkheden om
corporatiewoningen met korting te verkopen. De RLI adviseert corporaties
ook om woningen te liberaliseren: de RLI rekent voor dat jaarlijks één
procent van de sociale voorraad zou kunnen worden geliberaliseerd. Dit
lijkt een klein percentage, maar het gaat dan al om 24 000 woningen per
jaar, die beschikbaar kunnen worden gemaakt voor middengroepen.1
–

Het kabinet verwacht dat aanbieders de stijgende vraag naar
een middensegment op de woningmarkt zullen accommoderen.
Het kabinet staat een transitie voor ogen op de woningmarkt, waarbij er
door een betere werking van de woningmarkt meer doorstroming
plaatsvindt en er meer vraag naar een middensegment ontstaat. Hierdoor
wordt het aantrekkelijker voor commerciële partijen om te investeren in
dit segment. Bovendien hebben corporaties de mogelijkheid om
woningen te verkopen of boven de liberalisatiegrens te verhuren. Het
kabinet verwacht dat partijen op de woningmarkt hierdoor hun gedrag
zullen veranderen. Recent heeft commerciële verhuurder Vesteda zijn
strategie verlegd van het topsegment naar het middensegment. Ook
woningcorporatie Ymere heeft initiatieven ontplooid om huishoudens met
een inkomen tussen € 33 614 en € 43 000 voorrang te geven bij huurwoningen in het segment tussen € 675 en € 900 en deze huishoudens te
informeren wanneer er betaalbare koopwoningen vrijkomen. Deze
gedragsreacties zijn in de conclusies van de RLI niet verdisconteerd.
–

Onder middeninkomensgroepen is een grote vraag naar een
eigen woning.
Uit de analyse van de RLI komt naar voren dat circa 50% van de lagere
middeninkomensgroepen die zijn verhuisd tussen 2007 en 2009 voor een
eigen woning kiest. Het aanbod van betaalbare koopwoningen voor de
middengroepen kan verder toenemen door de verkoop van corporatiewoningen, zoals ook door de RLI wordt geadviseerd. Het kabinet werkt aan
het recht van huurders van een corporatiewoning om hun woning tegen
een redelijke prijs te kopen.
Gelet op deze analyse ziet het kabinet derhalve geen aanleiding om de
toewijzingsnorm te herzien of regionaal te differentiëren, zoals door de
RLI wordt voorgesteld. Het kabinet wil voorkomen dat mogelijke gevolgen
van maatregelen die tot doel hebben de woningmarkt beter te laten
functioneren, bij voorbaat worden bestreden door nog weer verdergaande
marktregulering.

1
Corporaties kunnen woningen met meer
dan 142 WWS-punten liberaliseren.Een groot
deel (40%) van alle corporatiewoningen kan in
theorie worden geliberaliseerd, terwijl op dit
moment daadwerkelijk slechts 4% geliberaliseerd is.

Het kabinet beoogt een transitie van de woningmarkt, waarmee de
toegankelijkheid van de sociale huursector voor de doelgroep van het
beleid verbetert. De verwachting is dat aanbieders op de woningmarkt
gebruik zullen maken van de veranderingen in de woonvraag van de
middengroepen. Uiteraard vergen gedragsveranderingen tijd. Het
verleggen van beleggingsstrategieën, het ver- of aankopen van huurwoningen, het aanpassen van het huurbeleid bij nieuwe verhuringen, het
liberaliseren van een deel van de huurwoningvoorraad, het verhuren van
duurdere huurwoningen door corporaties in een commerciële dochter, en
het aanpassen van nieuwbouwprogramma’s zijn voorbeelden van
transities die niet van de ene op de andere dag voltooid zullen zijn. Met

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 847, nr. 3

3

behulp van een monitor zal ik de vinger aan de pols houden of de
verwachte gedragsveranderingen er in de praktijk toe leiden dat er
inderdaad voldoende aanbod voor de middengroepen tot stand komt.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
J. P. H. Donner

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 32 847, nr. 3

4