Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 224

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 7 april 2016
In het rapport «Ver van huis» van de Parlementaire Enquêtecommissie
Woningcorporaties (Kamerstuk 33 606, nr. 4) wordt de aanbeveling
gedaan om de Tweede Kamer jaarlijks te informeren over de staat van de
volkshuisvesting en de bijdrage van de corporatiesector daaraan. De
bijgaande rapportage, die haar naam ontleent aan deze aanbeveling geeft
hieraan invulling1. Het is de eerste keer dat ik deze rapportage aan uw
Kamer alsmede aan de Eerste Kamer aanbied. De ambitie van de
rapportage is om op een breed terrein inzicht te geven in de ontwikkelingen in de volkshuisvesting en in de prestaties van de corporatiesector.
Het gaat om onderwerpen als de omvang, samenstelling en kwaliteit van
de (gereguleerde) huurwoningvoorraad, de vraag naar deze woningen, de
betaalbaarheid en het scheefwonen. De financiële positie van de
corporatiesector, de governance en het maken van prestatieafspraken op
lokaal niveau komen eveneens aan bod. De breedte van de onderwerpen
wordt weerspiegeld in het aantal informatiebronnen en onderzoeksrapportages dat er aan ten grondslag ligt. Uit een oogpunt van leesbaarheid
wordt in de samenvatting bij de Staat van de Volkhuisvesting per
onderwerp een beknopte samenvatting gegeven van de onderzoeksresultaten. De gebruikte bronnen, deels al bekend bij uw Kamer en deels
nieuw, staan daar ook vermeld.
In deze brief wordt ingegaan op de belangrijkste bevindingen uit de Staat
van de Volkshuisvesting. Leidraad daarbij zijn de prioriteiten zoals die zijn
benoemd in mijn brief van 22 juni 2015 (Kamerstuk 32 847, nr. 180). Dit
betreffen betaalbaarheid, een energiezuinige voorraad, het huisvesten van
urgente doelgroepen en wonen met zorg c.q. langer zelfstandig wonen
van ouderen.

1

kst-32847-224
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2016

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

1

Het beeld van de eerste Staat van de Volkshuisvesting: een
corporatiesector die behoorlijk presteert
De sector van woningcorporaties is voor Nederland van grote betekenis:
meer dan een derde van de Nederlandse huishoudens huurt bij een
woningcorporatie. Ook vervullen corporaties een belangrijke rol bij de
huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals bij de verhoogde instroom
van vergunninghouders op de Nederlandse woningmarkt.
De herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 heeft als uitgangspunt dat
corporaties zich gaan toeleggen op de kerntaak en dat hun activiteiten
lokaal zijn verankerd met gemeenten en huurders. Gelet op de nog korte
periode sinds de invoering van de wet, komen in deze Staat van de
Volkshuisvesting de effecten van de stelselherziening nog niet volledig tot
uitdrukking. Dit zal de komende jaren, waarin het stelsel zich zal gaan
«zetten», beter waarneembaar zijn.
Niettemin is de tendens waarneembaar dat de sector zich meer op de
kerntaken is gaan richten. De goedkope scheefheid is sinds 2009 van circa
660.000 afgenomen tot circa 400.000 huishoudens. Voor een belangrijk
deel hangt dit samen met een meer gerichte toewijzing bij nieuwe
verhuringen waarbij sinds 2009 90% moet worden toegewezen aan
huishoudens met een inkomen onder € 33.000. Tijdelijk mag vanaf 1 juli
2015 (gedurende vijf jaar) 10% ook worden toegewezen aan huishoudens
met een inkomen tot € 39.850, 10% mag een inkomen daarboven hebben,
80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot
€ 35.739. De instroom in de corporatiesector betreft huishoudens met
gemiddeld een lager inkomen dan zittende huurders, de uitstroom betreft
huishoudens met gemiddeld hogere inkomens. De volle effecten van de
inkomensafhankelijke huurverhogingen (IAH) zijn in deze gegevens nog
niet geheel zichtbaar, aangezien het een stand van zaken medio 2015
betreft. In de evaluatie van IAH die voor de zomer gereed is, zal er nader
op worden ingegaan. De afname van de goedkope scheefheid sluit aan bij
de intentie van de herziene Woningwet, namelijk concentratie op de
kerntaak van het huisvesten van lagere inkomensgroepen.
De woningvoorraad van de woningcorporaties is kwalitatief overwegend
goed.
De investeringen in duurzaamheid en energiebesparing zijn gestegen van
€ 105 miljoen in 2011 naar € 282 miljoen in 2014; naar verwachting van
de sector zelf loopt het op naar ongeveer € 500 miljoen in 2016. Het
aandeel van woningen met een label A of B is gestegen van 14% in 2011
tot 24% in 2014.
Op het terrein van wonen met zorg in samenhang met het faciliteren van
langer thuis wonen, leveren corporaties al jaren forse inspanningen. Het
aantal nultredenwoningen groeit en is inmiddels opgelopen tot 734.000 in
2014, een toename van 60.000 ten opzichte van 2009. Grotere aanpassingen (>€ 2.500) om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken, vinden
ook plaats, zij het nog op beperkte schaal: het gaat om 1.600 woningen in
2014 (op een totaal van naar schatting 10.000 woningen waar een
aanpassing plaatsvond). Ruim 65% van de corporaties heeft
zorgvastgoed. In recente prestatieafspraken en woonvisies staat het
thema nog steeds hoog op de agenda.
Maar het kan beter ...
De rapportage laat echter ook zien dat de sector de ingezette inspanningen de komende jaren onverminderd zal moeten doorzetten. De
uitdagingen zijn immers fors. Betaalbaarheid, het passend bouwen en de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

2

noodzakelijke verdere verduurzaming van de voorraad zijn in het
bijzonder aandachtspunten.
Betaalbaarheid: noodzaak voor passend toewijzen en gerichter huurbeleid
Achter de ontwikkeling van de betaalbaarheid gaan vele factoren schuil. In
de eerste plaats de algemene inkomensdaling als gevolg van de achterliggende periode van economische crises en gematigde groei. Ook het
gerichter toewijzen van corporatiewoningen aan de doelgroep van de
corporaties heeft een neerwaarts effect op het gemiddelde inkomen van
alle huurders in het sociale deel van de huursector. De afname van de
goedkope scheefheid, beoogd met het beleid, laat dus een statistische
doorwerking in het gemiddelde inkomen in de sociale huursector zien.
Daar komt bij dat de corporatiehuren sinds 2012 meer dan de jaren ervoor
zijn toegenomen. Het inkomensafhankelijke huurbeleid van de afgelopen
jaren bood verhuurders de gelegenheid om huurprijzen bij huurders met
een hoger inkomen meer te verhogen dan bij huurders met een lager
inkomen. Achtergebleven prijs/kwaliteitsverhoudingen konden daardoor
gericht bij hogere inkomensgroepen worden gecorrigeerd. Daar is ten
dele gebruik van gemaakt, met dien verstande dat ook bij huurders met
een lager inkomen die recht hebben op huurtoeslag de huurstijgingen
relatief hoog zijn geweest.
De gevolgen voor de betaalbaarheid zijn ook beïnvloed doordat er in de
afgelopen jaren steeds meer huishoudens met een inkomen onder de
huurtoeslaggrens in het duurste deel van de sociale woningvoorraad een
woning kregen toegewezen. De dure scheefheid is mede daardoor
toegenomen van 269.000 huurders in 2012 naar 392.000 in 2015. Deels kan
dit verklaard worden uit de voorkeuren van deze huishoudens voor een
bepaalde kwaliteit, maar deels ook uit het feit dat corporaties dure
woningen hebben aangeboden, in de wetenschap dat de huurtoeslag een
groot deel van de hogere prijs compenseert. Dit is een ongewenste
ontwikkeling, die voorbij gaat aan het feit dat bij een hogere huurprijs de
huurtoeslag niet evenredig meestijgt en een groter deel voor eigen
rekening komt van de huurder. Het is dan ook van groot belang dat
corporaties huishoudens met recht op huurtoeslag passend gaan
toewijzen in woningen met een huur tot de aftoppingsgrens. Voor wat
betreft het toewijzingsbeleid van de woningcorporaties moet nog een slag
worden gemaakt: in 2014 werd nog slechts 68% onder de aftoppingsgrenzen toegewezen en 32% dus daarboven.
De eerste signalen over een kentering in het huurbeleid van corporaties
zijn inmiddels zichtbaar. De huurstijging voor zittende huurders lag in
2015 gemiddeld op 1,9% (was 2,5% in eerdere jaren) en bij 37% van de
huurders werd de maximaal mogelijke huurverhoging doorgevoerd, waar
dat in 2014 nog bij bijna 70% het geval was. De huurstijging voor de
hogere inkomens lag bij corporaties in 2015 gemiddeld hoger dan voor
lagere inkomens (3,6% versus 1,6%).
Ondanks de geconstateerde kentering zijn op grond van het voorgaande
de opgaven voor de corporatiesector in relatie tot de betaalbaarheid
duidelijk: de komende periode moet de huurontwikkeling gemiddeld
genomen meer gematigd zijn, met alleen hogere stijgingen daar waar de
huurprijs duidelijk niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning
of tot het inkomen van de huurder. Tevens moet er meer passend worden
toegewezen aan ontvangers van de huurtoeslag.
Passend bouwen
De doelgroep van corporaties bestaat inmiddels in hoge mate (80%) uit
één- en tweepersoonshuishoudens. De woningvoorraad van corporaties

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

3

sluit daar echter niet meer goed bij aan en bestaat voor een groot aandeel
(44%) uit eengezinswoningen die relatief vaak bewoond worden door
kleine huishoudens. Ook hebben corporaties in het verleden veelal groot
en kwalitatief goed, maar daardoor ook duur gebouwd, dit ook vanuit de
gedachte dat luxe op termijn een hogere courantheid oplevert. De
komende tijd moet het accent komen te liggen op betaalbare nieuwbouw,
met meer appartementen en passende ouderenhuisvesting en minder
ruime eengezinswoningen. Deze zouden uit de bestaande voorraad vrij
moeten komen voor gezinnen door doorstroming van bijvoorbeeld
ouderen naar een meer geschikte woning. Toepassingen van nieuwe
huisvestingsconcepten, met kleinere en energiezuinige woningen en
nieuwe aanbestedingsvormen (design and built) kunnen bijdragen aan het
beperken van onrendabele toppen.
Voor urgenten, zoals verblijfsgerechtigden en spoedzoekers met een vaak
kleine beurs, zoals onlangs gescheidenen, ex-gedetineerden of arbeidsmigranten, is lokaal behoefte aan extra woonruimte in de vorm van
betaalbare, flexibele en eventueel tijdelijke woonruimte. Dit kan door
meer in te zetten op transformatie van leegstaande kantoren en andere
gebouwen, of door het plaatsen van prefab- en tijdelijke units. Waar
mogelijk kunnen bestaande woningen ook worden gesplitst. Het transformeren van gebouwen in wooneenheden heeft overigens nog geen hoge
vlucht genomen door corporaties (in 2014 zo’n 286 eenheden).
Middensegment huurwoningen
Het aantal woningen in de vrije sector huur is verdubbeld van 230.000 in
2009 naar 470.000 in 2015, maar vormt met 6% van de totale woningvoorraad nog geen groot aandeel. Op langere termijn is er een grotere
behoefte aan koopwoningen en (middel) dure huurwoningen. Hier ligt
primair een rol bij marktpartijen, institutionele en private beleggers en
private verhuurders om deze segmenten te bedienen. In dat verband is
het van belang dat (internationale) marktpartijen de Nederlandse
huurwoningenmarkt steeds interessanter vinden. De nieuwe woningwet
beoogt dat corporaties zich toeleggen op hun kerntaken en dergelijke
marktactiviteiten in beginsel overlaten aan marktpartijen. Indien corporaties actief zijn in dit segment, dan dient het tegen marktconforme
voorwaarden te geschieden om weglek van maatschappelijk vermogen en
oneigenlijke concurrentie met staatssteun te voorkomen. Gelet op de
kwaliteit van de huidige voorraad, waarin op grond van het woningwaarderingsstelsel de helft van de voorraad in de vrije sector verhuurd zou
kunnen worden, is er ruimte om bij te dragen aan het middenhuursegment, door bijvoorbeeld verkoop of participatie van beleggers in
afgescheiden niet-daeb-woningvennootschappen. Het mes snijdt hier aan
twee kanten: de middelen die vrijkomen kunnen worden ingezet voor de
doelgroep en het draagt bij aan de ontwikkeling van het middenhuursegment.
Betrekken van huurders
Uit een analyse van 281 visitatierapporten uit de afgelopen jaren (voor
1 juli 2015) blijkt dat er een stijgende lijn waarneembaar is ten aanzien van
de beoordeling door stakeholders over de prestaties en governance van
de corporatie. Zij beoordelen de sector over het algemeen als goed. Wel
geldt de aantekening dat het diverse, vooral grotere, corporaties minder
goed lukt om hun beleid met huurders te communiceren. Communicatie
met huurders is van wezenlijk belang, zeker nu met de herziene
Woningwet hun invloed op het beleid van de corporatie groter is
geworden. Bovendien blijkt dat huurders positiever denken over het
beleid van de corporatie wanneer goed met hen wordt gecommuniceerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

4

Met de herziene Woningwet is de positie van huurders versterkt. Zo
krijgen zij een gelijkwaardige rol bij het maken van prestatieafspraken. Uit
het onderzoek naar prestatieafspraken in de periode augustus 2014–december 2015 komt naar voren dat huurders sinds het van kracht worden
van de wet inderdaad hun handtekening onder de afspraken zetten, waar
dat voor die tijd niet gebruikelijk was.
Langer zelfstandig wonen/wonen met zorg
Veel corporaties hebben zorgvastgoed dat soms door de extramuralisering leeg komt te staan. Dat betekent enerzijds dat zij ouderen en
zorgbehoevenden kunnen ondersteunen door het zelfstandig wonen te
vergemakkelijken (aanpassingen in huis, voorzieningen in de wijk) of het
verhuizen naar een beter passende woning te faciliteren; tegelijk moeten
zij het zorgvastgoed dat leeg raakt transformeren of voor zelfstandige
bewoning aanpassen. Naar schatting heeft pas 7% van de corporaties een
strategie ontwikkeld ter zake.
Energiebesparende maatregelen
In het Convenant Energiebesparingen Huursector (2012) is voor de
woningcorporaties afgesproken dat de woningvoorraad voor 2021
gemiddeld op het niveau van label B is gebracht. Ondanks de oplopende
investeringen die zijn gedaan gaat het tempo van aanpassen tot op heden
te traag om de doelstelling voor 2021 te halen. Duidelijk is dat hier extra
inspanningen van de sector noodzakelijk zijn.
En de sector kan deze uitdagingen ook aan
De financiële spankracht van de sector ontwikkelt zich positief. Uit het
door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) opgestelde sectorbeeld 2015
(over de jaarcijfers 2014) blijkt dat in het scenario waarbij wordt uitgegaan
van de door de corporaties zelf aangegeven voornemens, de solvabiliteit
en de rentedekkingsgraad zich ook bij een nog oplopende verhuurderheffing gunstig ontwikkelen. Ook bij meer risicovolle scenario’s met lagere
inflatie, hogere rente en 40% hogere investeringen, blijven de indicatoren
goeddeels binnen de veilige zone. Deze financiële uitgangspositie biedt de
sector daarmee mogelijkheden om in te zetten op volkshuisvestelijke
prioriteiten.
Daarnaast zijn of worden wetten aangepast en staan er middelen ter
beschikking die de inspanningen ondersteunen. Transformatie van
kantoren, ook door corporaties, zou een grotere vlucht kunnen nemen,
mede omdat er een heffingsvermindering op de verhuurderheffing tegen
over staat. Tevens staat er een subsidie ter beschikking voor het
toevoegen van (tijdelijke) woonruimte voor verblijfsgerechtigden en
krijgen corporaties mogelijkheden om voor deze groep beheeractiviteiten
te verrichten. Met deze mogelijkheden zouden urgente doelgroepen en
spoedzoekers sneller aan woonruimte geholpen kunnen worden.
Corporaties zouden meer gebruik kunnen maken van de stimuleringsregeling energieprestatie gebouwen (STEP) of van leningen via een fonds
voor energiebesparing (FEH). Daarmee zou het investeren in een
energiezuinige voorraad gestimuleerd kunnen worden.
Met het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt, dat thans in de Eerste
Kamer voor ligt, krijgen corporaties de mogelijkheid om de huurstijging
meer gericht in te zetten. Dit naast de wettelijke plicht om per 1 januari
2016 95% van de huurtoeslaggerechtigden een passende woning toe te
wijzen. Dit strekt ertoe dat de betaalbaarheid voor de lagere inkomens in
de huursector verbetert.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

5

Moties en toezeggingen
Hierbij meld ik u de stand van zaken met betrekking tot een aantal moties
en toezeggingen, waarbij is gevraagd er in de Staat van de Volkshuisvesting op in te gaan. Het betreft de moties van het lid Knops over de
implementatie van de woonvisies en de regionale werkgebieden, alsmede
met betrekking tot de Aedes benchmark op het terrein van de bedrijfslasten2 en de toezegging in de Eerste Kamer aan het lid De VriesLeggedoor over het samen met de VNG bevorderen dat woonvisies tot
stand komen3. Tevens betreft het de motie Monasch met betrekking tot
huurders met een inkomen € 5.000 boven de huurtoeslaggrens4.
Woonvisies
Ik heb de toezegging gedaan om samen met de VNG te bevorderen dat
woonvisies tot stand komen. De VNG heeft in december 2015 een enquête
onder haar leden gehouden waar 162 van de 393 gemeenten (41%) op
hebben gereageerd. Van de respondenten gaf 95% aan over een woonvisie te beschikken (103 gemeenten met een woonvisie uit 2015 of eerder),
dan wel een in ontwikkeling te hebben (51 gemeenten). Bij nagenoeg alle
gevallen waren de corporaties betrokken of hadden inspraak. Dit geldt
voor 75% van de gevallen ook voor de vertegenwoordigers van de
huurders. In de loop van 2016 zal een breder inhoudelijk onderzoek
gedaan worden naar woonvisies die in de loop van dit jaar tot stand zijn
gekomen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie over dit jaar
gesloten prestatieafspraken en in hoeverre deze zijn gebaseerd op een
actuele woonvisie. Dit gegeven zal worden opgenomen in de volgende
Staat van de Volkshuisvesting. Voorts heb ik verschillende informatiebronnen en hulpmiddelen ter beschikking gesteld voor het maken van
woonvisies en prestatieafspraken. De handreiking ter zake wordt in de
eerste helft van 2016 geactualiseerd.
Implementatie regionaal werkgebied woningcorporaties
Sinds de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 heeft het Ministerie
van Binnenlandse Zaken, in samenwerking met de VNG en Aedes, zich
ingezet om de regiovorming op de agenda te zetten bij gemeenten en
corporaties en om hen te ondersteunen met relevante informatie.
Om gemeenten in dit proces te ondersteunen is medio 2015 naast
een informatieblad ook een tool ontwikkeld (beschikbaar via
woningwet2015.nl), waarmee gemeenten direct inzage krijgen in de
regionale verdeling van corporatiebezit, het aantal huishoudens per
gemeente en de onderlinge woningmarktverbanden tussen de verschillende gemeenten. Het beeld is thans dat overal in het land gesprekken
tussen gemeenten plaatsvinden om de mogelijkheden voor het vormen
van een regio af te tasten en dat de woningcorporaties daarbij worden
geconsulteerd. Dit proces is in volle gang, waarbij sommige gebieden
verder zijn dan andere.
Bedrijfslasten en deelname aan Aedes benchmark
De sector heeft sinds de crisis de bedrijfslasten verlaagd. Uit de benchmarkrapportage van Aedes in 2015 op basis van gegevens uit 2014 komt
naar voren dat de netto geharmoniseerde beïnvloedbare bedrijfslasten
zijn gedaald met 5% ten opzichte van 2013. Dit komt grotendeels door een
vermindering van het aantal fte’s. Ik acht dat een goede ontwikkeling.
2

Vergaderjaar 2014–2015, kamerstuk 33 966, nr. 44 en nr. 42, beide van 9 december 2014.
Handelingen EK 2014/2015, nr. 23, item 8; Handelingen EK 2014/2015, nr. 23, item 3
4
Vergaderjaar 2014–2015, kamerstuk 32 847, nr. 161 van 17 maart 2015.
3

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

6

Inmiddels leveren nagenoeg alle corporaties extra gegevens voor de
openbare benchmarkrapportages en individuele benchmarkoverzichten,
waarmee 97% van de corporatievoorraad is gedekt. Het lid Knops verzocht
eind 2014 om één jaar na invoering van de herziene Woningwet de Aedes
benchmark te evalueren en – indien niet alle corporaties zouden deelnemen – een wettelijke verplichting op te nemen. Ik acht de bovengenoemde
ontwikkeling vooralsnog voldoende en acht een wettelijk verplichte
deelname niet noodzakelijk.
Betaalbaarheid voor de doelgroep net boven de huurtoeslaggrens
De motie Monasch vraagt na te gaan hoe de betaalbaarheid van huren
zich ontwikkelt voor de groep huurders met een jaarinkomen tot € 5.000
boven de huurtoeslaggrens, indien nodig oplossingsrichtingen te
formuleren om de armoedeval bij deze groep huurders te verkleinen.
Zoals aangegeven in mijn brief van 2 april 2015 (Kamerstuk 32 847, nr.
166) biedt het WoON-onderzoek 2015 informatie om op de woonlasten in
relatie tot het inkomen van verschillende groepen in te gaan. Op grond
van dit onderzoek zal in het najaar een betaalbaarheidstudie worden
gepubliceerd, waarin deze specifieke groep ook bezien zal worden. Verder
vraagt de motie jaarlijks bij de Staat van de Volkshuisvesting te informeren over de effecten voor deze groep door invoering van de passendheidtoets. Hierover is gezien de pas recente invoering van de passendheidtoets voor deze Staat van de Volkshuisvesting nog geen informatie
beschikbaar.
Tot slot
Op grond van de herziene Woningwet hebben de gemeenten en de
huurdersorganisaties, als belangrijkste stakeholders van de woningcorporaties, een grotere invloed gekregen op het beleid van de corporaties.
Zoals de Staat van de Volkshuisvesting laat zien, treffen zij een gesprekspartner tegenover zich die vanwege de omvang van zijn bezit en zijn
financieel solide basis in een goede uitgangspositie verkeert om ook in de
komende jaren de uitdagingen op te pakken. Het is nu ook aan de
gemeenten en de huurdersorganisaties om hun rol en verantwoordelijkheid op te pakken, door op basis van een woonvisie goede prestatieafspraken te maken. Als op lokaal niveau op een goede manier invulling
wordt gegeven aan de samenwerking, dan is er alle reden om er
vertrouwen in te hebben dat de opgaven waar de sector in de komende
jaren voor staat, worden opgepakt.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 224

7