Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

29 453

Woningcorporaties

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 402

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 6 november 2015
In deze brief informeer ik u op hoofdlijnen over de «Volkshuisvestelijke
voornemens woningcorporaties 2015–2019»1, en over de stand van zaken
van het kengetal investeringsruimte. Tevens zijn twee rapporten bijgevoegd die zijn opgesteld ten behoeve van de Staat van de Woningmarkt,
die ik u op 13 oktober heb aangeboden (Kamerstuk 32 847, nr. 203). Het
betreft de rapporten: «Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015»
van het onderzoekbureau Companen en het «Vooronderzoek Transformaties op de woningmarkt» van het CBS2.
In het Algemeen Overleg op 5 februari jl. 2014 (Kamerstuk 29 453, nr. 346)
heb ik toegezegd twee maal per jaar te rapporteren over de realisatie en
voornemens van woningcorporaties. Bijgaande rapportage «Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2015–2019» geeft inzicht in de
realisatie 2013, de voorlopige realisatie 2014 en de voorgenomen
volkshuisvestelijke activiteiten in 2015 tot en met 2019, op basis van de
Prospectieve Informatie 2015–2019 (dPI 2014). Over de definitieve
realisatie volkshuisvestelijke prestaties 2014 zal ik u voor het einde van dit
jaar apart informeren op basis van de verantwoordingsinformatie (dVI
2014). De Autoriteit Woningcorporaties zal later dit jaar in het Sectorbeeld
2015 rapporteren over de financiële positie, de prestaties en de risico’s op
sectorniveau, met aandacht voor spreiding. Een financiële meerjarenverkenning (2015–2024) maakt onderdeel uit van deze rapportage. Mede gelet
op de hoeveelheid rapportages zal ik in de Staat van de Volkshuisvesting
(voorjaar 2016) dieper en in samenhang ingaan op de volkshuisvestelijke
activiteiten, de governance en de financiële prestaties van corporaties.
Omdat corporaties de prognosegegevens februari jongstleden hebben
aangeleverd zijn de effecten van het nadien overeengekomen huursomakkoord en het nieuwe woningwaarderingsstelsel niet verwerkt. Corporaties
hebben al wel rekening kunnen houden met de beperkingen op niet-Daeb
1
2

kst-29453-402
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 453, nr. 402

1

activiteiten volgens de nieuwe Woningwet, waarvan de strekking al
bekend was. De volledige effecten van de nieuwe Woningwet, inclusief de
te maken prestatieafspraken tussen gemeenten, toegelaten instellingen en
bewonersorganisaties en de splitsing van Daeb en niet-Daeb activiteiten,
worden pas in volgende prognoses zichtbaar. Dit geldt ook voor de
effecten van de toename van het aantal statushouders.
Woningproductie corporaties
De nieuwbouw van huurwoningen nam in 2014 af tot 17.900. Het
gemiddelde van de periode 2009 t/m 2012 bedroeg 28.300 woningen. In
2013 werd het hoogste niveau sinds 2009 bereikt met 29.900 woningen.
De gemiddelde jaarlijkse productie ligt volgens de prognose in 2015 t/m
2019 met 18.900 woningen 1.000 hoger dan de realisatie 2014. Het
aandeel van deze huurwoningen dat wordt gerealiseerd in het
Daeb-segment bedroeg in 2013 88%, in 2014 90,1% en loopt op naar 94%
in 2015–2019. Hierin komt de focus op de kerntaak, zoals vastgelegd in de
nieuwe Woningwet, tot uitdrukking.
Het gerealiseerde aantal ingrijpende verbeteringen is gedaald van 17.700
in 2013 naar 16.700 in 2014. De prognose van het aantal ingrijpende
verbeteringen is verhoogd, van 103.000 in de prognoseperiode 2014–2018
naar 124.000 in 2015–2019. Dit duidt erop dat de corporatiesector het
accent gaat verleggen van uitbreiding naar instandhouding en verbetering
van hun voorraad. De totale investeringen in vastgoed (aankoop,
nieuwbouw, verbetering, exclusief onderhoud), die in de prognoseperiode
2014–2018 nog met 10% waren gedaald ten opzichte van de daaraan
voorafgaande prognose (2013–2017), blijven in de nieuwe prognoseperiode stabiel op ruim € 29 mld. De uitgaven voor onderhoud blijven in de
prognoseperiode 2015–2019 met circa € 18 mld. gelijk aan de periode
2014–2018.
De prognose voor het aantal koopwoningen is verlaagd van totaal 17.000
in de prognoseperiode 2014–2018 naar 15.000 in 2015–2019. Gelet op de
striktere voorwaarden die de nieuwe Woningwet stelt aan het ontwikkelen
van koopwoningen door corporaties zullen deze voornemens mogelijk
niet volledig gerealiseerd worden.
Energiebesparing
De investeringen in energiebesparing zijn in 2014 toegenomen met
€ 43 mln tot € 207 mln. Voor 2015 wordt een verdubbeling van dit bedrag
verwacht. De prognose voor 2015–2019 is hoger dan de prognose
2014–2018.
Samenstelling productie betaalbaar/duur
De planning van het aandeel van goedkope (tot € 403) en dure woningen
boven de liberalisatiegrens (vanaf € 711) in de productie neemt sinds
2013 af, terwijl het aandeel van betaalbare woningen (tot € 618) en dure
woningen onder de liberalisatiegrens (tot € 711) stijgt. Deze ontwikkeling
zet in de voornemens door in de komende jaren. Als gevolg van invoering
van de passendheidsnorm in 2016 verwacht ik de komende jaren echter
juist een groter accent op aanbod in het segment tot de aftoppingsgrens
(€ 618).
Ontwikkeling voorraad
Het corporatiebezit is in 2014 met 13.600 eenheden afgenomen ten
opzichte van 2013. Voor de komende periode wordt een verdere afname

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 453, nr. 402

2

verwacht met 34.300 tot 2.442.500 in 2019 (–1,4%). Ook in de vorige
prognose (2014–2018) werd overigens al een krimp van de voorraad
verwacht met 29.000 eenheden. De afname komt vrijwel geheel (33.000)
voor rekening van het Daeb segment. In deze cijfers is geen rekening
gehouden met verschuivingen tussen het Daeb en niet-Daeb segment
door huurverhogingen en harmonisatie, omdat daarover geen prognoseinformatie beschikbaar is. Uit realisatiecijfers blijkt dat deze verschuivingen de afgelopen jaren omvangrijk waren. In het rapport over de
verantwoordingsinformatie 2014 (dVI2014) zal hierop nader worden
ingegaan.
De afname is niet in het hele land gelijk. In krimpregio’s is de verwachte
afname 1,9%, en in de schaarstegebieden 1,3%. De wijziging in de
verwachte ontwikkeling van de voorraad wordt vooral veroorzaakt door
de verlaging van de nieuwbouwprognose. Ten opzichte van de vorige
prognose is het saldo van aankoop, verkoop en sloop ongeveer gelijk
gebleven.
Huurinkomsten
De huurinkomsten zijn tussen 2013 en 2014 opgelopen van € 13,9 naar
€ 14,6 mld. Voor 2019 wordt een toename tot € 16,9 mld verwacht, mede
als gevolg van de verwachting in deze DPI dat de huurstijging boven
inflatoir blijft.
De gemiddelde huur per verhuureenheid loopt op van € 465 in 2013 naar
€ 491 in 2014 (+5,6%). Hierin is het effect van huurharmonisatie, huurverhogingen, woningverbetering en voorraadmutaties verwerkt. Daarna
wordt een oploop naar € 576 in 2019 verwacht. Het matigende effect van
het huursomakkoord is niet in deze prognose verwerkt.
Personeelskosten
De personeelskosten per verhuureenheid zijn gedaald van € 743 in 2013
tot € 715 in 2014. Voor 2015 worden een verdere daling verwacht: € 696.
Vanaf 2017 wordt een stijging verwacht, mede als gevolg van inflatie, tot
€ 739 in 2019.
Prestatieafspraken
In het kader van DPI wordt sinds 2015 ook gevraagd naar de aanwezigheid
van prestatieafspraken van corporaties met gemeenten. Voor ca 80% van
de voorraad zijn prestatieafspraken gemaakt, vooral door grotere
corporaties. In de staat van de Volkshuisvesting zal aan de hand van nader
onderzoek uitgebreider op de prestatieafspraken worden ingegaan.
Kengetal investeringsruimte
Het is van belang dat gemeenten, huurders en corporaties op lokaal
niveau in staat worden gesteld om te komen tot afgewogen prestatieafspraken over onder meer het huurbeleid, onderhoud en nieuwbouwinvesteringen. Daartoe kunnen huurders en gemeenten inzicht verkrijgen in de
armslag van de in hun gemeente werkzame corporaties, bijvoorbeeld op
basis van (standaard-)informatie van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties (zoals de financiële toezichtbeoordeling). Tevens stelt het
WSW via zijn website het rekenmodel financiële ratio’s ter beschikking. Op
basis van dit rekenmodel, dat openbaar toegankelijk is, kunnen
gemeenten en huurders inzicht krijgen in de financiële consequenties van
de (voorgenomen) plannen van de corporatie. Gemeenten en huurders
kunnen de corporatie verzoeken om de benodigde informatie hier voor
aan te leveren. Ook ontwikkelt Aedes de zogenaamde Transparantietool.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 453, nr. 402

3

Deze tool, die gemeenten en huurders inzicht verschaft in de effecten van
beleidskeuzes op corporatieniveau inzake huurontwikkeling, onderhoud
en investeringen, zal naar verwachting in het voorjaar van 2016
beschikbaar zijn.
In aanvulling op deze informatiebronnen zal jaarlijks een kengetal aan
lokale partijen ter beschikking gesteld worden waarmee zij een indicatie
krijgen van de mogelijke investeringsruimte van corporaties in het
werkgebied. Vanaf 2016 zal dit kengetal jaarlijks voor de zomer ter
beschikking worden gesteld, zodat gemeenten en huurders deze kunnen
betrekken in de prestatieafspraken die zij vanaf 2016 elk jaar vanaf 1 juli
maken. In de toelichting op het BTIV is aangegeven dat het kengetal ook
dit jaar, voor 1 november, ter beschikking wordt gesteld, zodat partijen al
bekendheid krijgen met het kengetal. In de afgelopen maanden heeft over
het komen tot een eenduidig kengetal consultatie plaatsgevonden met
betrokken partijen. Uit deze consultatie is gebleken dat er behoefte is aan
een kengetal dat robuust is met verklaarbare fluctuaties in de tijd en dat
voldoende zeggingskracht heeft om het gesprek op lokaal niveau te
faciliteren. In de huidige fase van de ontwikkeling van het beoogde
kengetal is daar naar mijn mening nog onvoldoende sprake van. Ik acht
het nu niet verantwoord om informatie ter beschikking te stellen die
eerder ruis veroorzaakt dan helderheid biedt aan lokale partijen. De
komende maanden zal in verdere consultatie met Aedes en VNG worden
gewerkt aan een kengetal dat voor de zomer van 2016 wordt gepubliceerd
dat aan de gestelde voorwaarden voldoet.
Onderzoeksrapporten bij Staat van de woningmarkt
Als bijlage bij deze brief treft u aan het onderzoekrapport «Analyse van
het huurbeleid van verhuurders 2015» van het onderzoekbureau
Companen. Dit rapport gaat nader in de huurprijsontwikkeling in
Nederland als resultaat van het reguliere huurprijsbeleid en harmonisatiebeleid van verhuurders in 2015 en voorgaande jaren.
Het onderzoekrapport «Vooronderzoek Transformaties op de woningmarkt» is een vooronderzoek van CBS om transformaties in beeld te
brengen; de aantallen woningen die zijn toegevoegd aan de woningvoorraad door transformatie van panden met een niet-woonfunctie. Dit
onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de toetst die het BOR op de
Staat van de Woningmarkt 2014 (Kamerstuk 32 847, nr. 128) heeft
uitgevoerd (kenmerk 15-BOR-N-004). Het BOR heeft geconstateerd dat er
geen cijfers over transformatie in de Staat van de Woningmarkt 2014 zijn
opgenomen. In mijn reactie (Kamerstuk 32 847, nr. 165) op het BOR heb ik
aangegeven dat ik met het CBS in overleg ben over het structureel en
systematisch in beeld brengen van kantoortransformatie van gebouwen.
De belangrijkste uitkomsten van deze twee onderzoeken zijn verwerkt in
de jaarrapportage «Staat van de woningmarkt 2015» (bijlage bij
Kamerstuk 32 847, nr. 203).
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 453, nr. 402

4