Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2017–2018

29 453

Woningcorporaties

Nr. 482

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 11 september 2018
Naar aanleiding van mijn toezegging d.d. 5 april 2018 (Handelingen II
2017/18, nr. 70, item 10) informeer ik u hierbij over de stand van zaken
rondom de lopende sanering van woningcorporatie Vestia. In deze brief
zal ik allereerst ingaan op de achtergrond van de lopende sanering.
Vervolgens zal ik u informeren over de maatregelen die Vestia tot op
heden heeft genomen. Ook ga ik in op de mogelijkheden voor de
terugbetaling van de verstrekte saneringssteun, de procedure voor de
lopende sanering en de gesprekken die in dit kader met stakeholders
worden gevoerd.
Achtergrond
Over de achtergrond van de lopende sanering van Vestia en de daartoe
genomen besluiten bent u in de periode 2012–2014 meerdere keren
geïnformeerd1. Onderstaand volgt een korte samenvatting.
Door een omvangrijke en complexe derivatenportefeuille kwam Vestia in
2011 en 2012 in steeds grotere financiële problemen. De continuïteit van
Vestia kwam daardoor in gevaar. In juni 2012 bereikte Vestia een akkoord
over de beëindiging van de derivatencontracten met negen banken voor
een bedrag van € 1,9 mld. Onderdeel van dit akkoord was de omzetting
van een aantal derivatencontracten in langlopende leningen met een
nominale waarde van € 1,7 mld. Voorgenoemde ontwikkelingen hebben
ertoe geleid dat Vestia momenteel een (veel te) hoge schuldpositie kent
bestaande uit voornamelijk langlopende leningen.
Ter ondersteuning van de beëindiging van de derivatencontracten is op
7 augustus 2012 door de toenmalige verantwoordelijke voor de sanering,
het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), het besluit genomen
1

kst-29453-482
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2018

Onder andere in kamerbrieven uit vergaderjaar 2013–2014 met Kamerstuk 29 453, nr. 351 en
Kamerstuk 29 453, nr. 347 en vergaderjaar 2011–2012 Kamerstuk 29 453, nr. 253.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 29 453, nr. 482

1

om saneringssteun te verlenen aan Vestia van € 675 mln. Deze steun is
verleend in de vorm van een renteloze lening, welke op grond van de
vermogenspositie van Vestia kan worden omgezet in een gift.
In aansluiting op het saneringsbesluit is in de jaren 2013–2014 het
zogenaamde verbeterplan opgesteld met daarin de maatregelen die
uiteindelijk moeten leiden tot duurzaam financieel herstel van Vestia eind
2021. Onder duurzaam financieel herstel wordt in dit verband verstaan dat
Vestia eind 2021 zou voldoen aan de financiële ratio’s van het WSW. Het
verbeterplan is in 2014 goedgekeurd door de saneerder (destijds CFV) en
omvatte op hoofdlijnen de volgende maatregelen2:
• Vestia richt zich op de primaire doelgroep in het kerngebied (te weten
Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer) en ten dele op de
doelgroep in de zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht,
Brielle, Bergeijk, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas). Bij deze
portefeuille, die nader moest worden uitgewerkt, was Vestia voornemens om tot en met 2021 circa 32.000 eenheden (woningen en overig
vastgoed) af te stoten;
• Op bedrijfslasten wordt vanaf 2016 15% extra bezuinigd;
• Bij verkoop van woningen krimpt de organisatie van Vestia naar rato
in;
• De investeringen nemen per 2015 toe naar een niveau van gemiddeld
75 miljoen euro per jaar in bestaand vastgoed en voor het overgrote
deel in de kerngebieden;
• De onderhoudsuitgaven dalen door efficiencymaatregelen per 2016
met 5%;
• In het huurbeleid wordt ingezet op een huurprijs van gemiddeld 94%
van de maximale redelijke huurprijs;
• Volkshuisvestelijke prestatieafspraken die gedurende de saneringsperiode met gemeenten zijn overeengekomen of afgesproken, worden
nagekomen.
Voortgang in sanering Vestia
Gedurende de saneringsperiode 2012–2021 is Vestia gehouden om de
afspraken die in het kader van de verleende saneringssteun zijn gemaakt
na te komen. Deze afspraken worden gemonitord door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW), dat met ingang van 1 juli 2015 gemandateerd is om de saneringstaak uit te voeren, en de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Onderstaande informatie over de voortgang in de sanering
van Vestia is gebaseerd op de informatie die hierover van het WSW is
ontvangen.
De afgelopen jaren heeft Vestia zich ingezet om de gemaakte afspraken na
te komen. Hierbij zijn volgens het WSW belangrijke resultaten geboekt. Zo
heeft Vestia 20.000 woningen verkocht en de opbrengsten gebruikt om
bestaande leningen (met een relatief korte looptijd) af te lossen. Ook
besparingen op de bedrijfslasten en onderhoudsuitgaven zijn
gerealiseerd.
De uitvoering van het verbeterplan is gericht op het afstoten van bezit in
een aantal gemeenten, waarna met die opbrengsten leningen kunnen
worden afgelost. De mate waarin leningen kunnen worden afgelost is
echter in belangrijke mate afhankelijk van de ontwikkeling van de
rentestanden. Bij laagblijvende rentestanden zijn de boetes (zogenaamde
break-funding costs) die betaald moeten worden op het vervroegd
aflossen van de langlopende leningen hoog. In dit geval is er sprake van
zeer forse weglek van maatschappelijk gebonden vermogen en leidt de
2

Kamerstuk 29 453, nr. 351.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 29 453, nr. 482

2

verkoop van woningen en aflossen van leningen een verdere verslechtering van de financiële positie van Vestia.
Toen in 2015 bleek dat de rente laag bleef, is in overleg met WSW als
saneerder besloten een aangepaste strategie in te zetten. Grootschalige
verkopen van vastgoed werden op de lange baan geschoven en vrijkomende middelen zouden worden ingezet om de woningportefeuille op
peil te houden. De focus kwam hiermee te liggen op optimalisatie van de
kasstromen en behoud van de huidige voorraad. Dit zodat Vestia op korte
en lange termijn aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen. Daarnaast
onderzoekt Vestia momenteel manieren om, ondanks de lage rentestand,
conform het verbeterplan bezit tezamen met leningen (in de vorm van
bijvoorbeeld activa/passiva transacties) over te dragen.
Het WSW geeft aan dat sinds de vaststelling van het verbeterplan zich
ontwikkelingen hebben voorgedaan die ertoe leiden dat duurzaam
financieel herstel ultimo 2021 onder druk is komen te staan. De blijvend
lage rente, de invoering van de verhuurderheffing, wettelijke beperkingen
aan de verhoging van de huursom en de verplichting om passend toe te
wijzen beperken Vestia in haar mogelijkheden om duurzaam financieel
herstel via de overeengekomen maatregelen uit het goedgekeurde
verbeterplan te bereiken.
Uit de monitoringsinformatie van WSW blijkt dat de vermogens- en
liquiditeitspositie van Vestia zich wel positief ontwikkelen. De solvabiliteit
op bedrijfswaarde (de verhouding tussen het eigen en vreemd vermogen)
is momenteel 12,4% en zal zich richting 2021 waarschijnlijk verbeteren tot
ongeveer 16%. Dit is echter nog steeds onder de door WSW gehanteerde
norm van 20%. De loan-to-value (de verhouding tussen de waarde van het
bezit op bedrijfswaarde en de omvang van de leningen) van Vestia daalt
volgens de laatste inzichten onder de 100% maar zal in 2021 naar
verwachting van het WSW nog ruim boven de WSW-norm van 75%
blijven. Positief is wel dat de Interest Coverage Ratio (ICR), die laat zien in
hoeverre Vestia kan voldoen aan de renteverplichtingen uit operationele
kasstromen, boven het minimum van 1,4 uitkomt en zich richting 2021
verder positief ontwikkelt naar bijna 1,7.
Op basis van de jaarcijfers van 2017 en de meerjarenbegroting 2018 e.v.
ontstaat daarmee de verwachting dat Vestia met ongewijzigd beleid
ultimo 2021 niet aan de borgbaarheidsratio’s van het WSW en de ratio’s
voor financiële continuïteit bij voorgenomen beleid/omvalrisico van de Aw
zal voldoen. Met name de vermogenspositie van Vestia is en blijft zwak en
de schuldpositie te hoog. Hoewel de financiële continuïteit dus niet direct
in gevaar is, voldoet Vestia hiermee niet aan de financiële eisen die gelden
voor een duurzaam gezonde corporatie.
Herijking van het verbeterplan
Bij de goedkeuring van het verbeterplan is tussen saneerder en Vestia
overeengekomen dat medio 2018 op basis van de jaarstukken 2017 zal
worden bezien of herijking van het verbeterplan noodzakelijk is. Dit omdat
de uitwerking van het verbeterplan in hoge mate afhankelijk is van
externe ontwikkelingen.
In dit kader brengt Vestia momenteel in kaart hoe de financiële situatie er
de komende jaren uitziet bij continuering van het huidige verbeterplan. Dit
vormt de basis voor de verdere verkenning van verschillende scenario’s
waarbij o.a. de effecten van aanpassingen in het huurbeleid, de impact
van mogelijke duurzaamheidseisen, verkoop via activa/passiva transacties, renteschommelingen en de beperking van de aftrekbaarheid van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 29 453, nr. 482

3

de rente in de vennootschapsbelasting als gevolg van de invoering van de
ATAD1-richtlijn zullen worden betrokken.
De uitkomsten van deze doorrekeningen moeten de financiële positie en
de opgave van Vestia in de aankomende jaren inzichtelijk maken. Hierbij
moet duidelijk worden in hoeverre Vestia zelfstandig tot duurzaam
financieel herstel kan komen en wat de volkshuisvestelijke consequenties
zijn van de dan te nemen maatregelen. Ook een korte risicoanalyse met
daarin aandacht voor de haalbaarheid voor de diverse scenario’s maakt
onderdeel uit van de herijking. Het is de bedoeling dat voor het einde van
2018 de herijking van het verbeterplan 2014 is afgerond. Het herijkingsplan zal door de gemandateerd saneerder, het WSW, in samenspraak
met toezichthouder AW worden beoordeeld.
Terugbetaling steun
Naar aanleiding van de motie van de leden Koerhuis, Beckerman en Kops
(Kamerstuk 29 453, nr. 470) omtrent de mogelijkheden voor Vestia om de
verstrekte saneringssteun terug te betalen, kan ik u melden dat een
terugbetalingsregeling onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor
Vestia (besluit nr.79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is
verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022
vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun
aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten
van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de
voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79). Op
grond van dit kader kan van een corporatie die saneringssteun heeft
ontvangen uiterlijk aan het eind van de saneringsperiode verlangd
worden de ontvangen steun terug te betalen indien op dat moment sprake
is van een verantwoorde vermogenspositie.
Genoemde terugbetalingsregeling betreft een standaard regeling in alle
saneringsbesluiten voor inwerkingtreding van de herziene Woningwet in
2015. Zo gold dit ook in het eerste saneringsbesluit voor WSG. In veel van
deze «oude» saneringscasussen is het overigens niet tot terugbetaling
gekomen, omdat die corporaties noodgedwongen moesten fuseren. Om
deze reden is ook de eerste tranche van de saneringssteun aan WSG
onlangs omgezet in een gift. In nieuwe saneringsbesluiten onder de
Woningwet 2015 is standaard geen terugbetalingsregeling opgenomen.
Reden hiervoor is dat de te verstrekken saneringssteun niet meer toeziet
op het voortbestaan van de toegelaten instelling, maar op de instandhouding van de noodzakelijke DAEB-werkzaamheden. Het toetsen van
terugbetalingsmogelijkheden aan de hand van een verantwoorde
vermogenspositie wordt daarmee bemoeilijkt.
Het lid Koerhuis heeft ook een motie ingediend (Kamerstuk 32 847,
nr. 415) waarin hij vraagt te onderzoeken of en hoe een terugbetalingsplan
standaardpraktijk kan worden voor corporaties die saneringssteun krijgen
als die in de toekomst winst maken, vooral als die operationele winst
maken. Hiervan kan ik u melden dat ik u hier in het najaar nader over
informeer in het kader van de evaluatie van de herziene Woningwet.
Betrokkenheid stakeholders
Op 7 september jl. heeft overleg plaatsgevonden tussen BZK, Vestia, de
provincie Zuid-Holland en een vertegenwoordiging van wethouders van
de gemeenten waarin Vestia actief is. Aanleiding voor dit overleg waren
de zorgen van gemeenten over de volkshuisvestelijke opgaven in de
woningmarktregio’s waarin Vestia actief is. Zoals ook blijkt uit het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 29 453, nr. 482

4

sectorbeeld 2017 van de Aw gaan in de regio Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam relatief hoge volkshuisvestelijke opgaven samen met
een relatief lage investeringscapaciteit van de corporaties in deze regio’s3.
In dat licht wordt er overleg gevoerd tussen Vestia, gemeenten, corporaties, provincie Zuid-Holland en BZK. Afgesproken is onder meer dat in
de komende weken de volkshuisvestelijke opgave en eventuele
knelpunten in de regio nader in kaart zullen worden gebracht. Het kan
hierbij ook gaan om knelpunten die breder zijn dan enkel de problematiek
die samenhangt met Vestia.
Daarnaast hebben het WSW als gemandateerd saneerder en de Aw als
toezichthouder met Vestia afgesproken dat Vestia bij de herijking van het
verbeterplan ook expliciet de volkshuisvestelijke consequenties van
verschillende maatregelen voor zover deze betrekking hebben op Vestia in
beeld moet brengen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

3

Kamerstuk 29 453, nr. 467.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 29 453, nr. 482

5