~

CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Postbus 107
3740AC Baarn
Bezoekadres;
Oude Utrechtseweg 19
Baarn

De minister voor Wonen en Rijksdienst
de heer drs. S.A. Blok
Postbus 20011
2500 EA DEN HAAG

Ons kenmerk
DV/RV/13.0256
Onderwerp
Voortgang zeven corporaties die per 30juni 2013 niet slaagden voor de stresstest conform artikel 8 lid 1 van
de beleidsregels derivaten

Baarn, 25juli 2013

Geachte heer Blok,
In mijn brief van 12 april ji. met kenmerk RH/NS/13.0130, heb ik toegezegd u medio 2013 te zullen
informeren over de voortgang van de zeven corporaties die per 30juni 2013 nog niet slaagden voor de
stresstest conform artikel 8 lid 1 van de beleidsregels derivaten. In deze brief ga ik daar nader op in.
Totaalbeeld
Per 30juni 2013 zijn deze zeven corporaties nog niet in staat om de uit de derivatenportefeuille
voortvloeiende liquiditeitsverplichtingen bij een neerwaartse daling van de marktrente met 2%-punt te
voldoen. De buffertekorten op deze stresstestnorm zijn bij alle zeven corporaties per 30juni 2013 echter wel
gedaald ten opzichte van 31 december 2012. De oorzaak hiervoor is enerzijds gelegen in een stijging van de
marktrente tussen beide peilmomenten (lange termijn swaprentes met looptijden van 20, 30 en 50 jaar zijn
circa 0,2%/0,3% gestegen), anderzijds in de maatregelen die een aantal corporaties tussen beide
peilmomenten hebben getroffen. Verder waren drie van de zeven corporaties op 31 december 2012 nog niet
in staat om aan de liquiditeitsverplichtingen bij een neerwaartse daling van de markrente met 1%-punt te
voldoen (Trivire, Woonlnvest en Stichting Volkshuisvesting Arnhem). Per 30juni 2013 geldt dat nog slechts
voor twee corporaties (Trivire en Stichting Volkshuisvesting Arnhem), waarbij de problematiek inzake het
behalen van de stresstest bij Stichting Volkshuisvesting Arnhem, relatief overzichtelijk is (zie verder in deze
brief). In de rapportage naar aanleiding van de stresstest van 31 december 2012 was overigens aangegeven
dat Trivire ultimo 2012 wel aan de 1%-punt norm voldeed. Nader onderzoek van de buffer bij Trivire heeft
echter uitgewezen dat dit niet het geval was (zie verder in deze brief).
In onderstaande tabel zijn op peildatum 30 juni 2013 de buffertekorten bij een daling van de markrente met
1%-punt en 2%-punt weergegeven. De volgorde in deze tabel is aflopend op basis van de hoogte van
buffertekort bij een daling van de markrente met 2%-punt op 30 juni 2013. Oftewel hoe hoger in de tabel hoe
groter de opgave voor de betreffende corporatie per 30 juni 2013 nog is om aan de 2%-punt norm te voldoen.
In de laatste kolom van deze tabel is het buffertekort bij een daling van de markrente met 2%-punt op
31december 2012 opgenomen. Hieruit blijkt dat de buffertekorten op de stresstestnorm van 2%-punt op
30juni 2013 bij alle zeven corporaties zijn gedaald ten opzichte van 31december2012.

___

CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING

Vervolg brief DV/RV/13.0256 d.d. 25 luli 2013

-2-

Corporaties die niet voldoen aan de stress test per 30juni 2013 (x € 1.000,-)
Additioneel Additioneel
te starten

Bufferop Buffertekort

te storten 30-06-2013

onderpand onderpand
bij daling bij daling

marktrente marktrente
vanl%op

1 nr.

Naam

corporatie

L0553 Elkien
L1842 De Woonplaats
L1697 Wonen limburg

10267 Trivire
L0673 Woonlnvest
L0065 Stichting VolkshuisvestingArnhem
W446 Woningstichting De Goede Woning

Buffertekort

Buffertekort

bij daling

bij daling

bij daling

marktrente

marktrente

marktrente

vanl%ap

van2%op

van2%op

30-06-2013

30-06-2013

31-12-2012

0
0

-65.295

-119024
-184.802

0

-51.325
-44.900

van2%op

30-06-2013 30-06-2013
71.370

187.650

74.544

233.747 -

32.454
10.600
0
16.853
6.728
-

92.31q
-

-

45.200

35.386
31,203

20.463

122.355
173.089
40.994
30Ö

950
0
18.967

-60,658

-10.300
0

-16.853
0

-34.436

-59.757
-54.787
-55.500

-31.203

-36.019

-1.496

-6.143

Stand van zaken per corporatie
Ik heb deze zeven corporaties opgedragen om via een vast format aan te geven welke maatregelen (zowel
vergroten buffer als herstructurering derivatenportefeuille) zij gepland hebben om aan de 2%-punt norm te
voldoen. Onderstaand is per corporatie aangegeven welk beeld daaruit naarvoren komt. Veel corporaties
zoeken de oplossing in het aangepaste eigen middelenbeleid van WSW. Dit beleid houdt in dat met
terugwerkende kracht de netto operationele kasstroom en netto verkoopopbrengsten over de jaren 2011 en
2012 kunnen worden aangewend voor de opbouw van de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten.
Wanneer een corporatie deze middelen oorspronkelijk aan borgbare investeringen heeft besteed, kan WSW
hiervoor alsnog aanvullend faciliteringsvolume verstrekken. Op grond van artikel 1 subj van de beleidsregels
derivaten, kan het uit het aangepaste eigen middelen voortvloeiende saldo echter pas als buffer in relatie tot
artikel 8 lid 1 van de beleidsregels derivaten worden geaccepteerd, nadat WSW de faciliteringsbrief heeft
afgegeven en de corporatie op basis daarvan leningsovereenkomsten heeft afgesloten. Op 30juni 2013
waren de meeste corporaties nog in afwachting van de formele toekenning van het vrij te geven
faciliteringsvolume door WSW. Dit is steeds een belangrijke kanttekening bij corporaties die het aangepaste
eigen middelen beleid als voornaamste oplossingsrichting opvoeren.
L0553 Elkien
Elkien heeft van de zeven corporaties de grootste opgave om aan de liquiditeitsverplichtingen bij een
neerwaartse daling van de markrente met 2%-punt te voldoen. Het buffertekort bij een rentedaling van 2%punt bedraagt per 30juni 2013 € 65.295,-. Elkien heeft afspraken met WSW gemaakt over de toekenning van
tijdelijke liquiditeitssteun (categorie 6) indien een neerwaartse marktrenteontwikkeling ertoe zou leiden dat
er bijgestort moeten worden. Elkien voldoet hiermee echter niet aan de verplichtingen uit hoofde van artikel
8 lid 1 van de beleidsregels derivaten. WSW heeft per brief aangegeven dat Elkien bij een eventueel beroep op
tijdelijke liquiditeitssteun nog steeds aan de WSW-normen voldoet. Dat is echter iets anders dan het afgeven
van een ‘harde’ garantie dat een dergelijk verzoek van Elkien te allen tijde gehonoreerd zal worden ter
hoogte van elke bijstortverplichting bij een rentedaling van 2%-punt bij elke marktrente en dat dit in dat
geval direct opeisbaar is (zie de definitie van artikel 1 subj van de beleidsregels derivaten). Ook indien WSW
een dergelijke ‘harde’ garantie wel afgegeven zou hebben, zou niet voldaan zijn aan de vereisten van de
beleidsregels derivaten. Er moet immers een financier zijn die de geborgde financiering daadwerkelijk ter
beschikking stelt en na verloop van tijd wil herfinancieren (terwijl bijstortverplichtingen geen toelaatbaar
bestedingsdoel zijn). Tijdelijke liquiditeitssteun kwalificeert daarmee niet als buffer in relatie tot artikel 8 lid 1
en artikel 1 subj van de beleidsregels derivaten.
Elkien heeft in vergelijking met andere corporaties tot op heden ‘pijn lijkere’ maatregelen gericht op de
herstructurering van de derivatenportefeuille geschuwd. Ik heb Elkien inmiddels gevraagd om alternatieve
maatregelen te overwegen zoals het doorzakken van derivaten in leningen en het unwinden van
derivatencontracten. Daarnaast onderzoekt Elkien een scenario waarbij zij via de opbouw van
trekkingsrechten bij WSW een aanvullende buffer kan vormen. Als ‘stand alone’ scenario (zonder aanvullende
maatregelen) is dit echter niet voldoende om binnen afzienbare tijd aan de verplichtingen uit hoofde van
artikel 8 lid 1 te voldoen. Mede in relatie tot de voortgang die andere corporaties boeken, vind ik het
uitsluitend inzetten op dat scenario daarom niet acceptabel.
-

-

___

CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING

Vervolg brief DV/RV/13.0256 d.d. 25 juli 2013

L1842 De Woonplaats
De Woonplaats is in de afgelopen periode met twee banken looptijdverkorting overeengekomen op acht
langlopende derivatencontracten. Bij deze derivaten is de looptijd gemiddeld met 23 jaar verkort. Dit heeft tot
een couponverhoging van gemiddeld 0,5% geleid, maar daarmee is een aanzienlijke vermindering van de
liquiditeitsverplichtingen bij een rentedaling van 2%-punt gerealiseerd. De Woonplaats is voornemens om de
maatregel van looptijdverkorting verder uit te breiden. De Woonplaats is daarnaast met banken in overleg
over maatregelen gericht op het maximeren van het te storten onderpand. Daarnaast wil De Woonplaats de
buffer vergroten via onder meer het aangepaste eigen middelen beleid van WSW. De Woonplaats heeft op dit
moment nog een behoorlijke opgave bij het voldoen aan de 2%-punt norm.
L1697 Wonen Limburg
Wonen Limburg zoekt de oplossing in het voldoen aan de 2%-punt norm onder meer in het aangepast eigen
middelen beleid van WSW. Wonen Limburg zou op grond van de schriftelijke bevestiging van WSW inzake het
eigen middelensaldo een voldoende buffer zou hebben om aan de 2%-punt norm te voldoen. Verder worden
andere maatregelen zoals uitbreiding van kredietfaciliteiten, het doorzakken van derivatencontracten in
leningen, het unwinden van swaps, het toepassen van looptijdverkor-ting en het maximeren van het te
storten onderpand eveneens onderzocht.
L0267 Trivire
In de rapportage naar aanleiding van de stresstest van 31 december 2012 was aangegeven dat Trivire uitimo
2012 aan de 1%-punt norm voldeed. Nader onderzoek van de buffer bij deze corporatie heeft echter
uitgewezen dat dit niet het geval was. Trivire heeft bij de stresstest ultimo 2012 in de buffer een
kredietfaciliteit van € 20 miljoen opgenomen, waarvan de betreffende bank niet schriftelijk wil bevestigen dat
deze aangewend mag worden voor bijstortverplichtingen. Daarnaast heeft Trivire bestaande ruimte in
geborgde leningen opgevoerd als buffer, terwijl bijstortverplichtingen geen toelaatbaar bestedingsdoel zijn.
De feitelijke buffer per 31 december 2012 was na aftrek van deze twee posten € 2,813 miljoen en het
buffertekort bij een daling van de rente met 1%- en 2%-punt respectievelijk € 14.687,- en € 54.787,-. Trivire is
inmiddels aangesproken op deze omissie in de informatieaanlevering bij de stresstest. Ook per 30juni 2013
voldoet Trivire nog niet aan de 1%- en 2%-punt norm. Ik heb een brief aan Trivire verstuurd waarin ik verzoek
om aanvullende maatregelen te treffen teneinde aan de stresstestnorm te voldoen en mij proactief over de
voortgang te informeren. Trivire zoekt de oplossing vooral in het aangepast eigen middelenbeleid van WSW.
De eigen midde)enclaim van Trivire bedraagt € 58,3 miljoen. Indien deze door WSW wordt gehonoreerd zou
dit voldoende zijn om het buffertekort van € 44,9 miljoen per 30juni 2012 op te heffen.
L06 73 Woonlnvest
Woonlnvest heeft in de afgelopen periode een swaption teruggekocht. Dit heeft een directe cash-out van
€ 2,975 miljoen gevergd, maar levert een aanzienlijke vermindering van de liquiditeitsverplichtingen op bij
een rentedaling van 2%-punt. Woonlnvest is daarnaast voornemens om een swap te laten doorzakken in een
basisrentelening, waardoor het liquiditeitsrisico nog verder kan worden gereduceerd. Het resterende deel van
de oplossing in het voldoen aan de 2%-punt norm wordt gezocht in het vergroten van de buffer via onder
meer het aangepaste eigen middelenbeleid van WSW. Na het doorzakken en het honoreren door WSW van de
eigen middelenclaim zou Woonlnvest aan de 2%-punt norm moeten kunnen voldoen.
L0065 Stichting Volkshuisvesting Arnhem

Stichting Volkshuisvesting Arnhem is naast Trivire één van de twee corporaties die per 30juni 2013 nog niet
in staat is om aan de liquiditeitsverplichtingen bij een neerwaartse daling van de markrente met 1%-punt te
voldoen. De problematiek inzake het behalen van de stresstestnorm van 1%- en 2%-punt, is bij Stichting
Volkshuisvesting Arnhem echter wel overzichtelijk. Stichting Volkshuisvesting Arnhem heeft geen derivaten
met bijstortverplichtingen, maar wel twee swaps met break clauses, waarvan er één in november 2013
vervalt (break clauses die voortschrijdend één jaar vooruit vervallen, neemt CFV mee in de stresstest).
Stichting Volkshuisvesting Arnhem onderzoekt een aantal mogelijkheden om het liquiditeitsrisico vanuit deze
break clause te elimineren. De mogelijkheden die onderzocht worden zijn onder meer het naar achteren
schuiven van de break clause, het doorzakken van dit contract in een basisrentelening, unwinden van het
contract of het inzetten van het aangepaste eigen middelenbeleid van WSW.

CENTRAAL FONDS
~]1 VOLKSHUISVÈSTING
Vervolg brief DV/RV/13.0256 d.d. 25 uh 2013

-4-

L0446 Woningstichting de Goede Woning
Woningstichting de Goede Woning zoekt de oplossing in het voldoen aan de 2%-punt norm uitsluitend in het
aangepast eigen middelenbeleid van WSW. Op grond van de schriftelijke bevestiging van WSW inzake het
eigen middelensaldo zou de Goede Woning een voldoende buffer hebben om aan de 2%-punt norm te
voldoen. Overigens beschikt de Goede Woning al over niet opgenomen roll-overleningen die na de
kredietwaardigheidsbeoordeling door WSW (en daarmee de definitieve accordering van de eigen
middelenclaim van de Goede Woning) ingezet kunnen worden als liquiditeitsbuffer.
L0117 Portaal
Zoals ik eerder heb gemeld voldoet Stichting Portaal sinds ultimo 2012 aan de stresstest conform artikel 8 lid
1 van de beleidsregels derivaten. Per 30 juni 2013 is Portaal zelfs (ruimschoots) in staat om aan de
liquiditeitsverplichtingen bij een neerwaartse daling van de markrente met 2,25%-punt te voldoen (dit is de
norm die Portaal intern hanteert). Verder heeft Portaal maatregelen genomen ter verbetering van de interne
beheersing rondom derivaten. Om die reden ben ik voornemens om het verscherpttoezicht bij Portaal, zoals
dat sinds 13juni 2012 van kracht was, op korte termijn op te heffen. Het reguliere derivatentoezicht, inclusief
de meldplicht bij het niet voldoen aan de 2%-punt norm en de periodieke stress testen, blijft ook voor Portaal
uiteraard van kracht.
Deadline stellen per 31 december 2013
Zoals bovenstaand is aangegeven zoeken veel corporaties de oplossing in het aangepaste eigen
middelenbeleid van WSW. Verder geeft een aantal corporaties aan voornemens te zijn derivaten te laten
doorzakken in leningen (op grond van de gewijzigde beleidsregels derivaten zal dit per 1 augustus 2013 weer
toegestaan zijn). Beide maatregelen, in combinatie met andere specifieke maatregelen die deze corporaties
zich hebben voorgenomen, maken het mogelijk om in de komende maanden tot een aanzienlijke
vermindering van het liquiditeitsrisico te komen. Ik vind het daarom realistisch om voor alle zeven corporaties
een generieke termijn te stellen inzake het voldoen aan de 2%-punt norm conform artikel 8 van de
beleidsregels derivaten, Ik geef u in overweging om de corporaties die opdat moment nog niet aan de 2%punt norm voldoen een aanwijzing te geven gericht op de naleving van de verplichtingen uit hoofde van
artikel 8 lid 1 van de beleidsregels derivaten.
Ik zal deze brief als vertrouwelijk behandelen en daarover niet extern communiceren tot het moment dat u
besluit deze openbaar te maken. Ik verzoek u om vooraf af te stemmen over het moment van eventuele
openbaarmaking, aangezien ik de deadline van 31 december 2013 op het moment van verzenden van deze
brief nog niet (schriftelijk) met alle zeven corporaties heb gecommuniceerd.
Ik zal per 31 december 2013 een nieuwe stresstest uitvoeren onder alle woningcorporaties met derivaten.
Met vriendelijke groet,

~~r:..l~e:hoo’
Waarnemend directeur