Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2013–2014

29 453

Woningcorporaties

Nr. 337

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 28 november 2013
Inleiding
Bij deze doe ik uw Kamer het Sectorbeeld woningcorporaties van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) alsmede de rapportage Presteren
woningcorporaties van Companen toekomen1. De rapportages hebben
betrekking op het verslagjaar 2012. Anders dan in voorgaande jaren gaat
het Sectorbeeld van het CFV niet meer in op het volkshuisvestelijk
presteren maar, om redenen van prioriteitsstelling in de werkzaamheden
van het CFV, nog uitsluitend op de financiële ontwikkelingen bij woningcorporaties. Door het Ministerie van BZK is aan onderzoeksbureau
Companen opdracht gegeven om het volkshuisvestelijk presteren van
woningcorporaties in het verslagjaar 2012 in beeld te brengen, op een
vergelijkbare wijze als het CFV in 2011 deed. In deze brief ga ik kort in op
de belangrijkste bevindingen uit beide rapportages. Daarnaast geef ik de
door uw Kamer bij brief van 21 november jl. gevraagde reactie op een
artikel in het Financieel Dagblad van 18 november jl. over de door het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verlangde hypothecaire
volmachten.
Financiële ontwikkelingen woningcorporaties 2012: Sectorbeeld
CFV
Vermogenspositie
Een belangrijke constatering in het sectorbeeld is dat de solvabiliteit in de
sector als geheel is gedaald van 27,7% ultimo 2011 naar 25,0% ultimo
2012. Deze daling is kleiner dan in de doorrekening van het Woonakkoord
van het CFV in februari 2013, waar nog een solvabiliteitsdaling naar 23,0%
werd verwacht. Ook is het aantal corporaties met een lage solvabiliteit wat
kleiner dan destijds werd verwacht. Over de oorzaken en achtergronden
van deze verschillen verwijs ik naar de CFV-rapportage zelf.
1

kst-29453-337
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2013

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 453, nr. 337

1

Tevens is het CFV van oordeel dat de benodigde solvabiliteit voor de
sector als geheel2 minimaal 22,5% dient te zijn in plaats van de 20% die
tot dusverre werd gehanteerd. Het CFV ziet toegenomen risico’s in het niet
(geheel) kunnen realiseren van ingeboekte hogere huurinkomsten en
lagere bedrijfslasten, in potentiële rentestijgingen, en in gedaalde
potentiële verkoopwinsten van het bezit.
Dat laatste is zowel het gevolg van gedaalde verkoopprijzen als van de
gestegen verhuurwaarde van het bezit (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) doordat corporaties in hun boekhouding meer marktconforme
uitgangspunten inzake huren en lasten hanteren. De gemiddelde
WOZ-waarde van alle corporatie-woningen is gedaald van € 157.000 in
2009 naar € 141.000 in 20123.
Kasstromen
De huurinkomsten van de gezamenlijke corporaties zijn toegenomen van
ca. € 12,8 miljard in 2011 naar ruim € 13,2 miljard in 2012. Per verhuureenheid nam de gemiddelde maandhuur toe van ca. € 430 in 2011 naar
ca. € 445 in 2012, een toename van ca. 3,4%. In 2011 was deze toename
nog ca. 2,5%.
De nominale onderhoudslasten zijn in 2012 met ca. 3% afgenomen. De
(overige) bedrijfslasten namen in 2012, afhankelijk van de definitie,
nominaal toe tussen 0,0% en 0,5%. Gezien de inflatie van 2,5% in 2012 is
hier in reële zin dus wel sprake van een daling. De omvang van het
personeel (FTE’s) is in 2012 met 1,5% gedaald. Het CFV constateert dat
veel corporaties bezig zijn met lasten besparende maatregelen zoals
reorganisaties maar dat de daaruit te verwachten lastenreductie zich
goeddeels pas op termijn zal voordoen.
De rentedekkingsgraad van de corporatiesector is toegenomen van 1,8%
in 2011 naar 1,85% in 2012. Op basis van de kasstroomprognoses
verwacht het CFV een daling tot 1,68 in 2014 en weer een toename in de
jaren daarna.
Overige
De liquiditeitspositie van de sector, hier opgevat als de som van effecten
en liquide middelen, is toegenomen van ca. € 2,8 miljard in 2011 naar ca.
€ 3,2 miljard in 2012. Daarmee is de liquiditeitspositie van de sector in
2012 duidelijk hoger dan de voor de derivatenpositie ultimo 2012 vereiste
liquiditeitsbuffer van € 1,6 miljard. In mijn brief4 van 14 november jl. heb
ik, ter relativering van het veronderstelde negatieve investeringseffect van
de liquiditeitsbuffer, aangegeven dat ook in de jaren voor invoering van
de beleidsregels derivaten in 2012 de liquiditeitspositie van de sector als
geheel al op of boven dit vereiste bufferniveau lag. Per abuis zijn daarbij
overigens verkeerde bedragen aangegeven voor de liquiditeitspositie in
de jaren 2009, 2010 en 2011, namelijk respectievelijk € 2,6 miljard, € 2,5
miljard en € 1,6 miljard. De juiste bedragen zijn respectievelijk € 3,4
miljard, € 4,3 miljard en € 2,8 miljard. Deze (hogere) bedragen onderstrepen nog des te sterker mijn relativerende argumentatie in de
genoemde brief. Voor individuele corporaties kunnen de cijfers

2

Niet te verwarren met de minimaal benodigde solvabiliteit voor individuele corporaties, die
veelal op een wat lager niveau ligt. De sectorale solvabiliteit dient voldoende te zijn om ook
financieel zwakke corporaties te kunnen compenseren (solidariteitsgedachte).
3
Deze cijfers betreffen de WOZ-waarden aan het einde van het betreffende jaar. Deze cijfers zijn
daardoor anders dan die in de rapportage van Companen, waar wordt uitgegaan van
WOZ-waarden aan het begin van het jaar.
4
Kamerstuk 29 453, nr. 334.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 453, nr. 337

2

verschillend liggen. Daarnaast blijkt dat de liquiditeitspositie in 2012 (met
vereiste van liquiditeits-buffer) weliswaar hoger is dan in 2011, maar toch
onder het gemiddelde niveau van de drie jaren voor 2012 (zonder vereiste
van liquiditeitsbuffer) ligt.
De verliezen in deelnemingen, grotendeels veroorzaakt door projectontwikkeling en negatieve grondwaardeontwikkeling, zijn toegenomen van
€ 116 miljoen in 2011 tot € 236 miljoen in 2012. De totale waardeverliezen
op goeddeels in voorgaande jaren aangegane grondposities (grotendeels
in verbindingen) bedroegen in 2012 € 302 miljoen. Het aantal verbindingen en meer nog de financiering daarvan door toegelaten instellingen
neemt overigens trendmatig af.
Voor de overige financiële ontwikkelingen in 2012 verwijs ik naar de
bijgevoegde CFV-rapportage zelf.
Volkshuisvestelijke prestaties corporaties 2012: rapportage
Companen
De totale voorraad woongelegenheden voor verhuur is in 2012 met 3.800
gestegen ten opzichte van 2011. Zowel de mutaties in sloop en verkoop
als in toevoeging van nieuwe woningen vallen in 2012 lager uit dan in
2011. Er is een stijging in het aantal ingrijpende verbeteringen in de
bestaande voorraad. Daar staat tegenover dat de uitgaven aan
leefbaarheid per woning de dalende trend blijft volgen.
Mutaties woningvoorraad
Het aantal nieuw gebouwde huurwoningen van woningcorporaties
bedroeg in 2012 ca. 25.600. Dat is lager dan in 2011, toen dit aantal nog op
28.600 lag.
Ook de productie door toegelaten instellingen van koopwoningen is
afgenomen van 6.700 in 2011 naar 5.500 in 2012.
Het aantal verkopen aan particuliere huishoudens is slechts licht gedaald
van 14.300 in 2011 naar 13.900 in 2012. Het percentage met korting
verkochte huurwoningen was daarbij met 41,2% in 2012 een fractie lager
dan in 2011 toen het nog 43,0% bedroeg. Wel is er in 2012 in 640 gevallen
ondersteuning geweest via een bijdrage aan een starterslening tegen een
gemiddeld bedrag van ruim € 21.000. Ten opzichte van 2011 is dit bijna
een verdubbeling van het aantal gevallen, maar wel een daling van het
gemiddelde verstrekte bedrag.
Het aantal verkopen aan beleggers en andere verhuurders is in 2012 met
800 woningen weer terug op het niveau van de jaren voor 2011.
Het aantal gesloopte woningen is, conform de trend van de afgelopen
jaren, verder gedaald van 11.900 in 2011 naar 10.400 in 2012.
Kwaliteit voorraad
Het aantal ingrijpende woningverbeteringen (> € 20.000) is toegenomen,
namelijk van 18.800 in 2011 naar 21.900 in 2012.
De uitgaven voor leefbaarheid zijn, conform de trend sinds 2009, in 2012
weer iets afgenomen en lagen in 2012 met ca. € 243 miljoen ongeveer
15% lager dan in 2009.
Het aantal woningen specifiek voor ouderen en gehandicapten is gedaald
van ruim 360.000 in 2011 (15,6% van alle corporatiewoningen) naar iets
minder dan 350.000 in 2012 (15,1%). Het aantal voor ouderen en gehandi-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 453, nr. 337

3

capten toegankelijke woningen is daarentegen juist toegenomen van ruim
680.000 in 2011 (29,4%) naar ruim 700.000 in 2012 (30,4%).
Verhuur
De mutatiegraad van het bezit was in 2012 met 7,9% iets hoger dan in
2011 toen het 7,7% was. Daarmee is de dalende trend in de mutatiegraad
van sociale huurwoningen doorbroken. Met name in de grote steden was
dit in 2012 het geval.
De trend van relatieve toename van het aantal duurdere huurwoningen
(boven de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag van € 562 in 2012) heeft
ook in 2012 doorgezet. Van alle corporatiewoningen viel in 2012 ongeveer
13,6% in deze categorie tegen 11,5% in 2011. Hiervan ligt 3,2%-punt boven
de huurtoeslaggrens lag.
Conform EU-richtlijnen dient minimaal 90% van de vrijkomende sociale
huurwoningen in een jaar te worden toegewezen aan de doelgroep
(inkomens tot € 34.085 in 2012). In 2012 werd (ca) 94% van de betreffende
woningen aldus toegewezen. Tussen schaarste- en andere regio’s was
daarbij gemiddeld geen verschil te constateren.
Voor verdere informatie over de volkshuisvestelijke prestaties van
corporaties in 2012 verwijs ik u naar de rapportage van Companen zelf.
Artikel in FD over hypothecaire volmachten WSW
In het Financieel Dagblad van 18 november jl. is aangegeven, dat een
aantal corporaties in aanvaring is gekomen met het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) vanwege de door het WSW gestelde eisen.
Om risico’s te beperken verlangt het WSW van alle corporaties een
onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om in noodgevallen op al
hun woningen een hypotheek te mogen vestigen, ook op woningen met
een huur boven de € 681. Een aantal corporaties wil echter de volmacht
niet tekenen. Zij vrezen de beschikkingsmacht over hun bezit te verliezen.
Het WSW kan op basis van zijn Reglement van Deelneming hypotheekrecht vestigen op alle door de corporatie als onderpand aangeboden en
door het WSW geaccepteerde woningen. Daarnaast kan het WSW, als een
corporatie niet voldoet aan de WSW-normen, meer onderpand verlangen
van de corporatie. Het WSW wenst nu zeker stellen dat het hypotheekrecht ook daadwerkelijk en op snelle wijze kan worden uitgeoefend, zodat
risico’s in deze, zoals bij Vestia, worden beperkt en het borgingssysteem
veilig blijft. Daartoe verlangt het WSW van alle corporaties een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om in noodgevallen op al hun in
onderpand gegeven woningen een hypotheek te mogen vestigen, ook op
woningen met een huur boven de € 681.
Ik heb naar aanleiding van de aankondiging van het WSW met het WSW
besproken wat deze aanpak nu betekent voor corporaties die ongeborgde
investeringen willen doen en daarvoor ongeborgd bij de banken moeten
lenen. Het WSW heeft mij verzekerd dat als er ruimte is in het totale
onderpand van de betrokken corporatie het benodigde onderpand door
het WSW wordt vrijgeven. Er is dus geen sprake van een rigide
beklemming. Dat is voor mij een belangrijk toetspunt.mOverigens moeten
corporaties ook nu al met het WSW contact opnemen als zij ongeborgd
willen lenen, omdat dit nu eenmaal een effect kan hebben op het risico
voor het WSW, en dus ook voor andere corporaties.
Het WSW kan in bepaalde gevallen constateren dat er onvoldoende
ruimte in het woningbestand van de corporatie zit om voor zo’n inves-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 453, nr. 337

4

tering te lenen. Daarbij speelt een rol dat het WSW opnieuw scherp is
gaan kijken naar het risicoprofiel van corporaties. Vanuit het belang van
een veilig borgstellingssysteem vind ik het begrijpelijk dat het WSW
scherp kijkt naar de risico’s die worden gelopen. Daar hebben ook andere
corporaties, het stelsel als geheel en de overheidsachtervang baat bij.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 453, nr. 337

5