> Retouradres Postbus 16700, 2500 BS Den
Haag
Aan de leden Van der Steur en Van der Linde van de Tweede
Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag

Directie Vastgoed
Korte Voorhout 7
2511 CW Den Haag
Postbus 16700
2500 BS Den Haag
Nederland
www.rvob.nl

Ons Kenmerk
4010000060

Datum 8 november 2013
Betreft antwoord op uw brief van 16 oktober 2013

Uw brief (kenmerk)
16 oktober 2013

Bijlagen

In uw brief van 16 oktober 2013 verzoekt u mij om een concretisering van mijn
brief die ik u naar aanleiding van de motie Van der Steur (Kamerstuk 24 587, nr.
542) en de vervreemding van de DJI-complexen op 28 augustus 2013 heb
gestuurd. De concretisering in deze brief heeft niet alleen betrekking op de DJIobjecten maar geldt ook voor heel veel ander rijksvastgoed dat verkocht wordt.
Bijvoorbeeld defensie-objecten en kantoren.

0

In uw brief stelt u de volgende vragen dan wel maakt u opmerkingen waarop u
graag een nadere toelichting wil:
1. U vraagt om bevestiging dat de rijksoverheid meedenkt en meewerkt aan een
passende herbestemming of herontwikkeling – binnen redelijke grenzen – bij
rijksvastgoed dat verkocht gaat worden. Dit mede door de grote impact die
het vertrek van rijksdiensten in een gemeente kan hebben.
In het Algemeen Overleg Rijkshuisvesting d.d. 3 juli 2013 (kamerstuk 31 490, nr.
132) zijn het vertrek van rijkswerkgelegenheid en de gevolgen hiervan voor onder
andere de gemeenten en provincies uitgebreid aan de orde geweest. De
inkrimping van het aantal ambtenaren en het verdwijnen van rijkshuisvesting is
een pijnlijke operatie die grote gevolgen kan hebben voor bijvoorbeeld de
regionale werkgelegenheid en de economische ontwikkeling. In dit kader deel ik
uw visie dat van de Rijksoverheid, mag worden verwacht dat zij op actieve wijze
meedenkt en meewerkt, als het gaat om herbestemmen en herontwikkelen van
leeggekomen rijksgebouwen. Het maakt hierbij niet uit of het gaat om
rijkskantoren, penitentiaire inrichtingen of bijvoorbeeld bijzonder monumentaal
vastgoed.
2. U constateert dat bij een aantal gemeentes de indruk bestaat dat het RVOB en
de Rijksgebouwendienst zozeer gebonden zijn aan interne voorwaarden en
procedures, dat creatieve oplossingen niet aan de orde komen.
Het algemene kader waarbinnen het RVOB/Rijksvastgoedbedrijf i.o. bij het
verkoopproces moet werken bestaat uit:
•
De Comptabiliteitswet. Deze schrijft voor dat moet worden gehandeld
vanuit doelmatig (vermogens)beheer;
•
De ministeriële Regeling Materieel Beheer 2006. Deze schrijft voor dat
eerst de reallocatieprocedure gevolgd dient te worden voordat objecten
aangeboden kunnen worden op de markt. De reallocatieprocedure houdt in
Pagina 1 van 6

•

dat objecten eerst moeten worden aangeboden aan andere overheden
(provincies en gemeentes);
Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de
verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.

Directie Vastgoed
Datum
8 november 2013
Ons kenmerk
4010000060

Daarnaast heeft het RVOB/Rijksvastgoedbedrijf i.o. de Algemene beginselen van
behoorlijk bestuur te respecteren. De belangrijkste elementen daaruit bij verkoop
van vastgoed zijn dat er geen willekeur mag zijn en dat iedereen gelijke kansen
moet hebben op het verwerven van schaarse rechten van het Rijk (zie ook mijn
brief van 25 juni 2013 als reactie op de Motie De Vries).
Concreet komt het erop neer dat een openbare verkoopprocedure moet worden
gevolgd. Daarnaast dient tegen marktconforme prijzen te worden verkocht,
aangezien het RVOB noch Rijksgebouwendienst gerechtigd zijn tot het verstrekken
van (in)directe subsidies, om staatssteun te voorkomen. Ook zou dit namelijk
leiden tot voor Uw Kamer oncontroleerbare situaties op de begroting. Rekening
houdend met deze kaders is het overigens goed mogelijk om bij vervreemding of
tijdelijk gebruik in te spelen op maatschappelijke behoeften.
Het RVOB/ Rijksvastgoedbedrijf i.o. dient binnen deze publieke context zijn
werkzaamheden transparant, openbaar en marktconform uit te voeren. Dit kan de
manoeuvreerruimte beperken maar maakt het openstaan voor flexibele (huur)
contracten en ‘out-of-the-boxoplossingen’ zeker niet onmogelijk. Voorwaarde is
wel dat gemeentes instemmen met het voorgestelde gebruik en daarbij het
herbestemmen redelijkerwijs ook technisch mogelijk is. Want zoals u schrijft
blijven de kosten van de objecten drukken op de rijksbegroting. Hierdoor wordt
gestreefd naar nieuwe vormen van tijdelijk gebruik – soms zelfs tijdelijk gebruik
met functies die voorsorteren op de beoogde herontwikkeling – die ten minste
kostendekkend is.
Dit beleid wordt reeds toegepast. Concrete voorbeelden zijn het gebruik van de
hangars van voormalig militair vliegveld Valkenburg ten behoeve van de
theaterproductie Soldaat van Oranje, de inzet van het Hembrugterrein voor
evenementen, filmproducties of oefenruimte voor veiligheidsdiensten, het gebruik
van de ruïne van Brederode ten behoeve van trouwerijen en concerten, het
voormalig gebruik door de Voedselbank van het defensieterrein aan de
Koningsweg Arnhem en het gebruik van Defensieterrein Stegeveld door een
worstmakerij als opslag- en rijpingsruimte. Voorbeelden van herontwikkeling met
een permanent karakter zijn de Riperdakazerne Haarlem en de Tapijnkazerne
Maastricht.
Ik heb voorts ook – in overleg met mijn collega van Infrastructuur en Milieu besloten om het onderwerp rijksvastgoed op de agenda van het bestuurlijk overleg
MIRT te plaatsen. Daarmee is er ook een bestuurlijk platform om met de andere
overheden over herontwikkeling en herbestemming van rijksvastgoed op
strategisch niveau te overleggen.
3. U gaat ervan uit dat het RVOB en Rijksgebouwendienst in contacten met
bijvoorbeeld de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed proactief en faciliterend
optreden bij exploitatiemogelijkheden voor vaak moeilijke Rijksmonumenten.
Dit kan ik u bevestigen. De RCE, maar ook de Rijksbouwmeester worden
regelmatig betrokken bij exploitatiemogelijkheden en herbestemmingen van
objecten. Hun kennis kan bijdragen aan nieuwe inzichten in mogelijk gebruik van
bepaalde objecten en om draagvlak bij gemeentes te verkrijgen die op
planologisch gebied bepalend zijn.
Pagina 2 van 6

In mijn brief van 28 augustus 2013 heb ik toegelicht dat voornoemde
rijksvastgoeddiensten altijd intensief overleg voeren met de decentrale overheden
als bestemming of herontwikkeling voor de hand ligt. Dit is ook bij tijdelijk
herbestemmen het geval. Dit overleg is niet alleen gewenst om in beeld te krijgen
wat op het gebied van ruimtelijke ordening is toegestaan. Het overleg heeft tevens
als doel om wensen en ideeën van decentrale overheden mee te nemen ten
aanzien van de mogelijke toekomstige bestemming van een object. Het zijn de
decentrale overheden die bepalend zijn voor de ruimtelijke ordening. Ook moet
rekening worden gehouden met regels ten aanzien van veiligheidsaspecten of
bijvoorbeeld huurbescherming.

Directie Vastgoed
Datum
8 november 2013
Ons kenmerk
4010000060

Met het bovenstaande heb ik een en ander geconcretiseerd. Naast uw vraag om
concretisering, vraag u om meer achtergrondinformatie en informatie op
hoofdlijnen. Hier ga ik onderstaand nader op in.
4. U geeft aan dat het voor de Tweede Kamer onvoldoende inzichtelijk is welk
beleid ten grondslag ligt aan het al dan niet verkopen, slopen of
herbestemmen van kantoorruimte.
Ieder object vergt – zeker in de huidige markt – maatwerk. Hieronder wordt op
hoofdlijnen het kader geschetst hoe per object keuzes worden gemaakt binnen het
strategische vastgoedbeleid. Dit beleid kent twee bepalende onderdelen, te weten
het afwegingskader dat wordt gebruikt bij afstoot en de verkoopstrategie.
Afwegingskader afstoot
Het kader dat leidt tot de besluitvorming wat met rijksvastgoed te doen als dit niet
meer kan worden ingezet voor publieke taken verloopt, kort weergegeven, als
volgt. Er vindt een strategische afweging plaats om te bepalen welke objecten niet
meer nodig zijn binnen het Rijk en welke objecten het Rijk blijft gebruiken binnen
de Rijksvastgoedportefeuillestrategie. Uitgegaan wordt van een meerjarige
planning aan vrijkomende objecten binnen de rijksvastgoedportefeuille.
Vroegtijdige analyse van het bezit (portfolioanalyse) en het vrijkomen van
objecten en gronden is noodzakelijk om de opbrengst- en investeringscapaciteit,
het capaciteitsbeslag in mensen en geld te bepalen, voor een succesvolle
vervreemding in de komende jaren.
Zodra wordt overwogen om een object niet langer in te zetten voor de publieke
taak van het Rijk, wordt een eerste analyse gemaakt. Dit houdt in dat er een
analyse wordt gemaakt van het object zelf, de waardeontwikkelingsmogelijkheden
(o.a. tijdelijk gebruik) en de niet materiële aspecten zoals mogelijke culturele
aspecten, sociale maatschappelijke omstandigheden, de belangen van de
gemeente en/of provincie, en de rol van het Rijk in het gebied. Met deze analyse
ontstaat een goed beeld van het object zelf en de relevante omgevingsfactoren.
Deze analyse, tezamen met andere overwegingen vanuit vastgoedperspectief,
draagt bij tot de beslissing om wel of niet af te stoten.
Verkoopstrategie
Als vervolgens wordt besloten om het object te verkopen, wordt eerst door middel
van de reallocatieprocedure (zogenaamde voorkeursrecht tot koop) nagegaan of
er andere overheden zijn die belangstelling hebben voor de verwerving van het
object. Is dat niet het geval dan wordt vervolgens de verkoopstrategie bepaald
waarmee de markt wordt benaderd.

Pagina 3 van 6

De voornoemde analyse bij het afwegingskader afstoot, wordt hiervoor verder
uitgebreid aan de hand van o.a. (bouw)technische rapportages. Om te bepalen of
en zo ja welke markt en marktkansen er liggen, vindt doorgaans een uitgebreid
marktonderzoek plaats. Het RVOB/Rijksvastgoedbedrijf i.o. betrekt de gemeente
en/of provincie in het proces door te overleggen over de toekomstige bestemming.
In het overleg met de decentrale overheden is de samenhang met andere objecten
in dezelfde gemeente of regio een groeiend aandachtspunt.
Ook wordt ingezoomd op het voorkomen van leegstand, leegstandskosten en
waardeverlies door middel van tijdelijk gebruik en de mogelijkheden tot
waardecreatie. De middelen die thans bij leegstand van rijksgebouwen worden
ingezet variëren van eenvoudige beveiliging of leegstandsbeheer (anti-kraak) tot
uitgebreide varianten waar gebruikers worden gezocht voor tijdelijk gebruik/huur
waarbij zo veel mogelijk wordt geanticipeerd op mogelijke toekomstige functies.

Directie Vastgoed
Datum
8 november 2013
Ons kenmerk
4010000060

Op grond van de nadere analyse wordt door middel van expert-judgement ten
aanzien van de slaagkans een object ingedeeld in een van de volgende
categorieën:
o Object aanhouden en tijdelijk exploiteren
o Standaard verkoop
o Herbestemmen en verkopen
o Locatie- en gebiedsontwikkeling
Wanneer welke strategie?
o Object aanhouden en tijdelijk exploiteren
Het doel bij de strategie dat een object niet op de markt wordt gezet voor verkoop
maar tijdelijk wordt geëxploiteerd is om het object bij gunstigere omstandigheden
te vervreemden. Vaak hebben toekomstige ontwikkelingen invloed op het object of
ontwikkelingen in de omgeving van het object. Bijvoorbeeld lokale
marktomstandigheden, ontwikkelingen in het desbetreffende gebied of dat
gunstige ingebruikgeving mogelijk is. Hierbij kan ook van invloed zijn dat een
eventuele verkoop met een goede cash flow aantrekkelijk kan zijn voor
marktpartijen.
Kortom, aanhouden van een object gebeurt vaak om financiële of strategische
overwegingen, waarbij altijd een object (tijdelijk) in gebruik wordt gegeven om
kostenneutraliteit na te streven.
o Standaard verkoop
Het doel bij een standaard verkoop is relatief snel verkopen. Dit gaat op voor
objecten met marktkansen in de huidige vorm en bestemming. Verkoop vindt
plaats door middel van een openbare verkoop via veiling, inschrijving of via een
makelaar. Het Rijksvastgoedbedrijf i.o. is actief op zoek naar andere/nieuwe
verkoopmethoden, waarbij nog steeds wordt voldaan aan de transparantie,
marktconformiteit en het openbaarheidsbeginsel, zodat iedereen een kans krijgt
om bij het Rijksvastgoedbedrijf te kopen.
o Herbestemmen en verkopen
Het doel van eerst herbestemmen voordat het wordt verkocht is om de
verkoopbaarheid van het object te vergroten. Situaties waarbij dit aan de orde is:
•
Als een bestemmingswijziging evident is (defensieterreinen,
gevangenissen ed)
•
Indien het nodig is om risico’s te verkleinen voor potentiële kopers

Pagina 4 van 6

•

Wanneer een markt voor het te verkopen object met de huidige
bestemming ontbreekt, maar andere marktsegmenten wel kansen
bieden (bijv. transformatie van kantoren naar woningen)

Directie Vastgoed
Datum
8 november 2013
Ons kenmerk

Een herbestemming voor verkoop kan van eenvoudig tot complex.
Bij een eenvoudig proces ligt de bestemmingswijziging voor de hand door de
ligging en technische mogelijkheden, of omdat de gemeente een duidelijke wens
heeft ten aanzien van het object. In het eerste geval wordt nadat de
bestemmingswijziging met de gemeente is vastgelegd het object als een normale
verkoop opgepakt. In het tweede geval ligt verkoop aan de gemeente die
herbestemming/ontwikkeling oppakt voor de hand.
Bij een complex proces ligt de bestemmingswijziging minder voor de hand. Er
volgt dan een uitgebreide procedure in samenspraak met de gemeente en
verschillende rijkspartijen, waarbij marktpartijen worden uitgedaagd om mee te
denken over de invulling van bestemmingswijziging. Dit kan uitmonden in een
inschrijvingsprocedure met voorselectie (bijvoorbeeld Noordsingel Rotterdam).

4010000060

o
Locatie- en gebiedsontwikkeling
Indien objecten deel uitmaken van een grote gebiedsopgaven die door het Rijk en
regio is gedefinieerd (bijvoorbeeld in het kader van het MIRT) gaat het
RVOB/Rijksvastgoedbedrijf i.o. onderzoeken of het rijksvastgoed kan bijdragen
aan die opgave.
Objecten die van zichzelf al omvangrijk zijn, waarmee de impact op de omgeving
groot kan zijn, bijvoorbeeld militaire terreinen, en waar in de toekomst meerdere
functies op (kunnen) komen gaan een gebiedontwikkelingstraject in. Ook in dit
geval wordt er nauw samengewerkt met de gemeente en/of provincie.
Voorbeelden zijn het RIVM-terrein, Marine Etablissement Amsterdam en Marine
Vliegkamp Valkenburg.
Zowel bij aanhouden en tijdelijk exploiteren als bij herbestemmen en locatie- en
gebiedsontwikkeling is samenwerking met de gemeentes van cruciaal belang.
Tot op heden start het RVOB/Rijksvastgoedbedrijf i.o. de openbare
verkoopprocedure zodra er overeenstemming is met de gemeente over de
toekomstige bestemming en andere relevante zaken (bijvoorbeeld impulsen in
omgeving en parkeren). Dit is overigens niet noodzakelijk voor een verkoop. Het is
ook mogelijik om een object te verkopen met de huidige bestemming en de markt
de onderhandelingen met de gemeente te laten voeren. De feitelijke realisatie van
de herbestemming en herontwikkeling van het object wordt tot op heden altijd
gedaan door de koper.
5. U geeft aan dat u de kennis en inzicht ontbreekt over waardering en
herwaardering, en hoe die uitwerken op de balans en de verschillende
begrotingen.
Bij verkoop wordt altijd uitgegaan van de marktconforme waarde. Deze wordt door
een (onafhankelijke) deskundige bepaald. De deskundige zal in de
marktwaardebepaling rekening houden met planologische aspecten en overige
risico’s. Bij een onderhandse verkoop aan andere overheden wordt het vastgoed
tegen deze waarde aangeboden.
Bij een openbare procedure is de vastgestelde waarde door de (onafhankelijke)
deskundige de richtlijn waaronder niet gegund wordt.
Het RVOB/Rijksvastsgoedbedrijf i.o. mag 5 procent neerwaarts afwijken van de
vastgestelde waarde.
Pagina 5 van 6

Directie Vastgoed

Departementen hebben geen eigen balans. Bij agentschappen kan dit anders zijn.
Hier bestaat de mogelijkheid vastgoed te activeren. Vaak vindt dit niet of beperkt
plaats. Een uitzondering hierop is de Rijksgebouwendienst. Daar is vrijwel al het
vastgoed geactiveerd op de balans van het agentschap Rijksgebouwendienst. Dit
betekent onder meer dat alle kantoren, musea, gevangenissen, rechtbanken en
monumenten met huisvestingsfunctie binnen het Rijk op de balans van het
agentschap Rijksgebouwendienst geactiveerd staan. De
rijksbegrotingsvoorschriften schrijven voor dat de activering op de balans
plaatsvindt tegen historische kostprijs. Deze wordt gecorrigeerd voor
afschrijvingen en bepaalde investeringen (bijvoorbeeld grote renovaties).

Datum
8 november 2013
Ons kenmerk
4010000060

Zodra een object verkocht gaat worden en de taxatiewaarde is lager dan de
boekwaarde, moet er door de Rijksgebouwendienst worden afgewaardeerd. Indien
bij de feitelijke verkoop van het object blijkt dat de verkoopprijs hoger of lager is
dan de dan geldende boekwaarde, komt dit verschil ten gunste/laste van het
resultaat.
Conform de begrotingsregels van het kabinet Rutte II krijgen departementen wier
vastgoed wordt verkocht door het RVOB de opbrengst (dit is in de
begrotingsregels gemaximeerd tot €150 mln per jaar). De departementen
verantwoorden de opbrengst onder hun ontvangsten op de departementale
begrotingen. Ontvangsten voor de Rijksgebouwendienst worden verantwoord op
de agentschapsbegroting van het de Rijksgebouwendienst, onderdeel van de
begroting van de minister voor Wonen en Rijksdienst.
Met het oog op het Algemeen Overleg Masterplan Rijkshuisvesting van 13
november a.s. - met op de agenda onder meer mijn brief van 28 augustus 2013
over nadere uitwerking van het Masterplan DJI - stuur ik een afschrift van deze
brief aan de voorzitter van uw Kamer. Een afschrift wordt tevens verzonden aan
de staatssecretaris van Veiligheid en Justitie.
De minister voor Wonen en Rijksdienst,

drs. S.A. Blok

Pagina 6 van 6