Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2018–2019

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 471

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 4 maart 2019
Hierbij stuur ik u het rapport1 «Maak eigenbouw betaalbaar voor
middeninkomens – Financieringsinstrumenten voor coöperaties en
collectieven» van het Expertteam Eigenbouw (dat in 2018 is opgegaan in
het Expertteam Woningbouw).2 In dit rapport gaat het expertteam in op
mogelijke manieren om de toegankelijkheid van collectief particulier
opdrachtgeverschap (CPO) voor middeninkomens te bevorderen. In deze
brief wordt eerst ingegaan op de bevindingen van het rapport en bevat
vervolgens de beleidsreactie op het advies.
CPO voor middeninkomens
CPO biedt huishoudens een aantrekkelijke optie om zelf hun toekomstige
woning vorm te geven. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie van
bestaande bouw hebben huishoudens zo de mogelijkheid om zich als
groep te organiseren en gezamenlijk verantwoordelijkheid te dragen voor
de ontwikkeling van hun woningen. Doordat huishoudens hierbij ook
meer kunnen sturen op de te realiseren prijs-kwaliteitverhouding biedt
CPO hen de kans om de woning op hun woonwensen af te stemmen.
Huishoudens met een middeninkomen kunnen financiële belemmeringen
ervaren bij de totstandkoming van een CPO-project. Het Expertteam
Eigenbouw gaat in haar rapport in op de mogelijke belemmeringen en
hoe deze kunnen worden weggenomen. CPO kent drie procesfasen: de
initiatieffase, de planfase en de realisatiefase. Het rapport gaat kort in op
de verschillende uitdagingen die bij deze fases op kunnen treden.
Voor de initiatieffase ziet het expertteam twee mogelijkheden. Locaties
voor CPO-projecten kunnen aangeboden worden door de gemeente of
1
2

kst-32847-471
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2019

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Het expertteam Woningbouw wordt uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 471

1

een reeds gevormde CPO-groep kan zelf een locatie aandragen. Mede
dankzij de inzet van het expertteam en kennisdeling op dit terrein hebben
veel gemeenten de afgelopen jaren CPO-projecten opgestart. Dat de
gemeente vaak initiatiefnemer is, komt de ontwikkelingen ten goede,
omdat zo al vroeg in het proces duidelijk is dat de gewenste ontwikkeling
haalbaar is. Het expertteam stelt voor om in gemeenten waar het initiatief
bij de CPO-groep ligt een financiële tegemoetkoming te organiseren. Zo
kunnen deze initiatieven professionele ondersteuning inhuren om tot
haalbare plannen te komen.
Als het CPO-initiatief vervolgens de planfase bereikt, schieten deelnemers
vaak zelf een deel van de plankosten voor. Dit kan voor sommige
huishoudens een belemmering vormen. Enkele provincies bieden om
deze reden kortlopende leningen om de planfase te financieren. Het
expertteam geeft aan dat positieve ervaringen zijn opgedaan met
dergelijke voorfinancieringsregelingen. Het expertteam ziet ook interesse
bij marktpartijen om financiering voor de planfase aan te bieden. Op dit
moment bestaan er echter geen financieringsmogelijkheden in de markt,
omdat in de planfase sprake is van relatief grote onzekerheden. Het
expertteam constateert dat een garantieregeling van het Rijk het aantrekkelijker kan maken voor marktpartijen om voorfinanciering aan te bieden.
Wanneer een project de realisatiefase bereikt, hebben initiatiefnemers
toegang tot reguliere hypotheekverstrekking. In deze fase zijn er geen
grote onzekerheden meer, waardoor huishoudens een hypotheek kunnen
aanvragen met hun te bouwen nieuwbouwwoning als onderpand. Het
Expertteam Eigenbouw ziet echter belemmeringen voor de huishoudens
met een inkomen tussen de € 30.000 en € 40.000. Volgens het expertteam
kan de Starterslening mogelijk uitkomst bieden voor deze inkomensgroep.
In diverse gemeenten bestaat de mogelijkheid voor starters om een
Starterslening aan te vragen. Enkele gemeenten bieden daarnaast ook de
«ikbouwbetaalbaar» variant aan, die toegespitst is op nieuwbouw. Het
expertteam ziet ook een rol voor de Starterslening bij wooncoöperaties.
Beleidsreactie
Dankzij de inzet van het expertteam hebben veel gemeenten de afgelopen
jaren succesvol ervaring opgedaan met het aanbieden en begeleiden van
CPO-locaties. Het kabinet verwacht dat gemeenten hierdoor veel kennis
hebben ontwikkeld en hierdoor in staat zijn om CPO-projecten tot een
succes te maken. CPO heeft zich zodoende ontwikkeld tot een aantrekkelijke bouwstroom die huishoudens die dat wensen de kans biedt om hun
woning naar eigen wens te realiseren.
Het expertteam heeft op basis van haar samenwerking met diverse
gemeenten veel inzicht opgedaan in de mogelijke belemmeringen die
middeninkomens kunnen ervaren bij CPO en deze in het rapport inzichtelijk gemaakt. Het kabinet dankt het Expertteam Eigenbouw voor deze
analyse van de mogelijke belemmeringen die middeninkomens ervaren
bij participatie in CPO-projecten.
Het kabinet zet zich in voor de huisvesting van specifieke doelgroepen.
Om deze reden stimuleert het kabinet de ontwikkeling van innovatief
aanbod van initiatieven die wonen en zorg combineren voor ouderen met
een lager of middeninkomen. De Minister van VWS en ik hebben hiervoor
een stimuleringsregeling ingesteld die financiering biedt voor bewonersinitiatieven. Dit biedt kansen voor CPO-projecten voor senioren. De
regeling wordt dit voorjaar opengesteld.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 471

2

Het kabinetsbeleid voor wooncoöperaties richt zich op huurders van
corporatiewoningen onder de toewijzingsgrens. Hoewel het ook mogelijk
is om een wooncoöperatie te vormen met woningen die individueel zijn
gekocht is de meest voorkomende vorm collectieve koop. Hierbij koopt
een vereniging de woningen en niet de individuele huishoudens. De
starterslening uitbreiden, zoals geadviseerd door het Expertteam, is
hiervoor geen geschikt instrument omdat het zich richt op individuele
koop. Voor wooncoöperaties wordt er een stimuleringsregeling uitgewerkt
met een budget van € 2,5 mln. Ook is er de mogelijkheid voor corporaties
en gemeenten om bij te dragen aan wooncoöperaties door gebruik te
maken van de zogenaamde BV-constructie.3
Uiteraard ben ik van mijn kant bereid om het huidige Expertteam
Woningbouw in te blijven zetten om gemeenten te adviseren bij het
vormgeven van CPO-projecten. Enkele gemeenten experimenteren nu
samen met het expertteam met een «Zelfbouwregister», dat kan helpen
om de lokale vraag in kaart te brengen en dit te verbinden aan het
potentiële aanbod. Op basis van de ervaringen die hiermee worden
opgedaan kunnen ook andere gemeenten dit instrument benutten voor
hun eigen lokale woningmarkt. De mogelijkheden voor en vraag naar CPO
zullen op regionaal niveau sterk uiteenlopen. Ook de doelgroep voor
eventuele CPO-ontwikkelingen zal per gemeente of project verschillen.
Om deze reden ziet het kabinet met name een rol voor de gemeenten om
na te gaan of er binnen hun lokale woningmarkt behoefte is aan CPO en
op welke inkomensgroepen aanbod van CPO-projecten dient te worden
afgestemd. De gemeente kan er desgewenst ook voor kiezen om gericht
extra ondersteuning in de vorm van een lening of subsidie te bieden aan
middeninkomens. De inzichten en ervaringen die het expertteam opdoet
bij het Zelfbouwregister kunnen hierbij worden benut.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

3

Op de website van Platform31 zijn diverse publicaties over deze constructie te vinden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 471

3