Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2013–2014

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 87

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 17 september 2013
In deze brief zet het kabinet haar hervormingsagenda voor de woningmarkt uiteen. Hiermee wordt de samenhang geschetst tussen de
verschillende maatregelen voor de huur- en koopmarkt, het corporatiestelsel en de bouw. Samen leggen deze maatregelen de basis voor een
sterkere woningmarkt. Met deze brief wordt uitvoering gegeven aan de
toezegging aan de Eerste Kamer d.d. 12 maart 2013. Een eensluidende
brief is aan de Eerste Kamer der Staten-Generaal gezonden.
De woningmarkt is vastgelopen als gevolg van structurele problemen in
het woningmarktstelsel alsmede de economische crisis. Kopers, huurders,
aanbieders en financiers worden hierdoor getroffen. Zij hebben moeite
om een geschikte huur- of koopwoning te vinden, kampen met restschulden of durven niet te investeren. Er is onzekerheid over de toekomst
en de koers op de woningmarkt. De stagnatie op de woningmarkt raakt
ook de economische ontwikkeling, de dynamiek op de arbeidsmarkt en de
stabiliteit van het financiële stelsel. Deze situatie kan enkel worden
doorbroken met een integrale en gelijktijdige hervorming van de koop- en
huurmarkt. Het kabinet heeft daarom in het Regeerakkoord integrale en
structurele hervormingen afgesproken. Met de fracties van D66,
ChristenUnie en SGP en de coalitiepartijen is overeenstemming bereikt
over een gezamenlijke aanpak, welke is vastgelegd in het Woonakkoord.
Met deze hervormingsagenda wordt perspectief geboden op een flexibele
en toekomstrobuuste woningmarkt, die meer keuze biedt aan huurders en
kopers, kansen biedt voor investeringen, beter bestand is tegen economische schokken en bijdraagt aan een sterker Nederland. Borging van de
toegankelijkheid en betaalbaarheid van het wonen is hierbij vanzelfsprekend het uitgangspunt.
De hervormingsagenda zoekt een balans tussen overheidssturing en
particulier initiatief. Regels en subsidies, die de vrije keuze van consument
en investeerder verstoren, worden beperkt. Om zo veel mogelijk consumenten een reële keuze tussen huren en kopen te bieden worden
gelijktijdig stappen op de huur- en koopmarkt gezet. Op de koopmarkt

kst-32847-87
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

1

worden hypotheekschulden teruggebracht, zodat huiseigenaren minder
risico lopen op restschulden en financiële problemen. In de huursector
wordt de relatie tussen prijs en gewildheid versterkt, zodat er meer ruimte
ontstaat voor investeringen en doorstroming, en huurders sneller een
passende woning kunnen vinden. Wie het niet op eigen kracht kan, kan
rekenen op volwaardige ondersteuning middels de huurtoeslag. Door
duidelijkheid over deze koers kan het vertrouwen bij consumenten,
investeerders en financiers weer postvatten. De hervormingen bieden
daarmee ook de sleutel tot investeringsherstel.
Door vandaag krachtig in te grijpen wordt zeker gesteld dat de woningmarkt van morgen er sterker voor staat. Het kabinet is zich ervan bewust
dat de problemen van vandaag niet plotsklaps zullen zijn opgelost, en dat
de hervormingen op korte termijn pijn kunnen doen. Daarom zijn in het
Regeer- en Woonakkoord eveneens maatregelen genomen die lucht
bieden: bijvoorbeeld aan huiseigenaren die momenteel met restschulden
kampen, en aan huurders die hun inkomen zien dalen. Tevens zijn in het
Regeer- en Woonakkoord structurele maatregelen getroffen om de
investeringscapaciteit en de doorstroming op de woningmarkt zo veel
mogelijk op peil te houden. Aanvullend worden, al dan niet tijdelijke,
maatregelen genomen om op korte termijn ruimte te scheppen voor
investeringen en werkgelegenheid in de woningbouw.
De verschillende maatregelen worden nu en in de komende periode
uitgewerkt en ingevoerd. Hierbij wordt een beroep gedaan op corporaties,
gemeenten, bouwers, banken en beleggers. Zij waren de afgelopen
decennia, corporaties voorop, de motor achter de ontwikkeling van de
woningmarkt. Hun inzet is ook nu van cruciale betekenis. Zo zijn in het
Energieakkoord en de overeenkomst met het bestuur van Aedes afspraken
gemaakt over respectievelijk investeringen in energiebesparing en de
continuering van investeringen in de huursector. Het kabinet wil, op basis
van de voorliggende agenda, in goede samenwerking met de betrokken
partijen verder bouwen aan een sterkere woningmarkt.
In deze brief wordt achtereenvolgens ingegaan op de huidige situatie op
de woningmarkt en de ijkpunten bij de aanpak van de woningmarkt.
Vervolgens wordt de Hervormingsagenda uiteengezet. Tenslotte wordt
een overzicht geboden van de verschillende maatregelen en de bekende
planning.
De situatie op de woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt kent veel om trots op te zijn. Brede lagen
van de bevolking weten zich verzekerd van kwalitatief goed en betaalbaar
wonen, mede dankzij de inspanningen van woningcorporaties,
gemeenten en bouwers. Desalniettemin is het duidelijk dat de woningmarkt is vastgelopen. De woningmarkt ondervindt niet alleen de gevolgen
van de krediet- en eurocrisis; de crisis onderstreept ook de structurele
onevenwichtigheden op de woningmarkt. Het belangrijkste probleem is
dat de woningmarkt onvoldoende vrijheid en flexibiliteit biedt aan
huurders, kopers en investeerders. De afgelopen decennia was de
overheidssturing en -subsidiëring gericht op het stimuleren van de
koopmarkt via hypothecaire financiering, het reguleren van de prijzen en
het aanbod op de huurmarkt, en het verbreden van het taakveld van
corporaties. Dit heeft geleid tot een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Maar tegelijkertijd heeft het de keuzes van consumenten en
aanbieders te veel gestuurd en daarmee het functioneren van de markt
verstoord.
De koopwoningmarkt is sterk afhankelijk geworden van ruimhartige
hypothecaire kredietverlening. Hoge private schuldposities in combinatie

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

2

met aflossingsvrije hypotheken (en daaraan gekoppelde onbelaste spaarof beleggingsproducten) hebben tot kwetsbaarheden op de koopwoningmarkt en in het financiële stelsel geleid. Nu de koopmarkt stagneert als
gevolg van de crisis, leiden deze schuldposities bij verkoop in toenemende mate tot restschulden voor huiseigenaren en risico’s voor de
financiële stabiliteit. Als gevolg van de gedaalde transacties zijn ook de
investeringen in de woningbouw sterk gedaald, met negatieve gevolgen
voor de werkgelegenheid en bedrijvigheid in de bouw. De crisis maakt
duidelijk dat het vermogen in de bouw om zich aan te passen aan de
veranderende vraag een impuls kan gebruiken. Ook partijen in de
woningbouw zijn in grote mate afhankelijk geworden van de ruimhartige
financiering van woningen en bedrijfs-onroerendgoed uit het verleden, en
zijn kwetsbaar, ondermeer door speculatieve grondposities.
Op de huurmarkt is sprake van een gebrekkige allocatie van betaalbare
huurwoningen: de gereguleerde voorraad wordt voor een deel bewoond
door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens.
Daarnaast is er sprake van een gebrek aan keuzemogelijkheden voor
middeninkomens, omdat het woningaanbod in het vrije huursegment
beperkt is. De basis voor deze problemen ligt in het feit dat er onvoldoende relatie is tussen de huurprijs en de gewildheid van huurwoningen.
Daarbij komt dat de fiscale subsidiering van de koopmarkt en de dominante positie van de corporaties op de huurmarkt belemmeringen
opwerpen voor private investeringen in het vrije huursegment. Hierdoor is
de woningmarkt in twee gedeeld. De consument is goeddeels aangewezen op de koopmarkt of de gereguleerde huurmarkt, de vrije huurmarkt
biedt vaak onvoldoende alternatief.
IJkpunten voor een beter werkende woningmarkt
Bij de aanpak van de woningmarkt is een balans nodig tussen overheidssturing en particulier initiatief. Dit betekent niet dat de overheid zich
terugtrekt, maar dat zij zich meer richt op het beschermen en versterken
van de positie van de consument en het bieden van meer ruimte aan vrije
keuzes. De volgende ijkpunten zijn leidend voor de koers die het kabinet
heeft ingezet.
Om te beginnen is het van belang dat hypotheekschulden zo veel mogelijk
(gedurende de looptijd) worden afgelost. Het kabinet wil bezitsvorming
bevorderen in plaats van schuldvorming. Financiële risico’s moeten
worden beperkt, omdat deze kunnen leiden tot stagnatie op de woningmarkt en een bedreiging kunnen vormen voor de financiële stabiliteit.
Daarnaast moeten de prijzen van huurwoningen zoveel mogelijk een
afspiegeling zijn van de gewildheid van de woning. Dit bevordert het
aanbod, de doorstroming en een efficiënte allocatie van sociale huurwoningen. Daarbij is volwaardige ondersteuning van hen die niet zelf in hun
woonbehoefte kunnen voorzien essentieel; de toegankelijkheid en
betaalbaarheid van het wonen staan voorop, grote schokken moeten
worden vermeden. De ondersteuning moet dan ook daadwerkelijk worden
gericht op degenen die hierop zijn aangewezen. Voor midden- en hogere
inkomens moet de keuze worden vergroot door een verruiming van het
aanbod in het vrije huursegment. Corporaties vervullen een onmisbare
rol; om de effectiviteit en legitimiteit van deze instellingen te versterken is
echter een beter afgebakend takenpakket en scherper toezicht nodig.
Corporaties hebben als kerntaak het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Daarnaast kunnen zij (samen met andere partijen) bijdragen aan
de leefbaarheid in de directe omgeving van hun sociale bezit.
In aansluiting op de structurele hervormingen, welke op langere termijn
effect zullen hebben, zijn in het Regeer- en Woonakkoord verzachtende

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

3

maatregelen getroffen voor huiseigenaren met restschulden en huurders
die te maken krijgen met inkomensdaling. De rente over tussen 29 oktober
2012 en 1 januari 2017 ontstane restschulden is tijdelijk fiscaal aftrekbaar.
Het huurtoeslagbudget wordt verhoogd. En huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen komen bij inkomensdaling in
aanmerking voor huurverlaging. Daarnaast zijn maatregelen genomen om
de investeringsruimte en de doorstroming zo veel mogelijk op peil te
houden. Zo is het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen
permanent verlaagd. En zo leidt de verruiming van het huurbeleid tot
extra opbrengsten voor corporaties, zodat zij, naast het leveren van een
bijdrage via de verhuurderheffing, kunnen blijven investeren in de
woningmarkt. In aanvulling hierop worden nog een aantal, al dan niet
tijdelijke, maatregelen getroffen om een impuls aan de bouw te bieden.
Van aanbieders zelf wordt een omslag verwacht: zij moeten de consument
meer centraal gaan stellen en beter gaan inspelen op verschuivingen in de
investeringsbehoefte door ondermeer bevolkingsdaling, vergrijzing en
veroudering van de voorraad. Het bevorderen van energiebesparing in de
gebouwde omgeving heeft prioriteit, omdat dit niet alleen nodig is in het
licht van de klimaatdoelstellingen, maar tevens bijdraagt aan zowel de
werkgelegenheid in de bouw als lastenverlaging voor consumenten.
Het succes van de hervorming staat of valt met de integrale aanpak van
zowel de koop- als de huurmarkt. Omdat deze segmenten communicerende vaten zijn, kunnen geen eenzijdige stappen worden gezet, maar
moeten ze gelijktijdig en in samenhang worden aangepakt. Het is van
belang dat mensen zo veel mogelijk een reële keuze krijgen tussen huren
en kopen. Daarvoor zijn zowel hervorming van de fiscale subsidiëring in
de koopsector, verruiming van het vrije huursegment en meer marktconforme huurprijsvorming nodig. Daarom wordt ingezet op gelijktijdige
aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en van het huurbeleid.
Het kabinet hecht veel waarde aan een maatschappelijk gedragen
uitwerking van de maatregelen. Gezien de grote institutionele belangen
kan overeenstemming met alle betrokkenen niet steeds gegarandeerd
worden. Dat er in de afgelopen tien jaar reeds drie verschillende kabinetsvisies op de woningmarkt zijn verschenen illustreert dit. Dat laat onverlet
dat het kabinet samen met de betrokken partijen op de woningmarkt de
aanpak verder wil vorm geven. Deze brief is daartoe een uitnodiging.
Rond de aanpak van energiebesparing en de investeringen van corporaties in de huursector zijn reeds afspraken gemaakt. In aanvulling op het
Woonakkoord wordt op dit moment samengewerkt met maatschappelijke
partners om tot overeenstemming te komen over het woningwaarderingsstelsel en de huursombenadering.
Prioriteit ligt nu bij het uitvoeren van de afgesproken maatregelen, zodat
er duidelijkheid is over de koers. Dit is essentieel voor het vertrouwen op
de woningmarkt, zodat men weer durft te verhuizen en investeren. Met de
hervormingen wordt tevens een belangrijke bijdrage geleverd aan de
economische kracht en financiële stabiliteit van Nederland. Instanties als
het Internationaal Monetair Fonds1, de Europese Commissie2 en De
Nederlandsche Bank3 hebben steun uitgesproken voor de gekozen
richting en voor een daadkrachtige uitvoering.

1

IMF (2013), http://www.imf.org/external/np/ms/2013/031913.htm
http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/nd/csr2013_netherlands_nl.pdf
3
http://www.trouw.nl/tr/nl/4504/Economie/article/detail/3409342/2013/03/14/DNB-koers-houdenmet-bezuinigingen.dhtml
2

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

4

De hervormingsagenda voor de woningmarkt
Het kabinet heeft de volgende hervormingsagenda geformuleerd:
1. Een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en
risicoreductie;
2. Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt;
3. Een beter werkende huurmarkt: voldoende kansen voor huishoudens
met een smalle beurs en meer ruimte voor het middensegment;
4. Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht;
5. De bouw: ruimte voor investeringen en een vraaggerichter aanbod;
6. Impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving;
7. De consument centraal: meer ruimte voor particulier initiatief.
1. Een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en
risicoreductie
Op de koopmarkt werkt het kabinet aan het beperken van schuldposities
en daaraan gekoppelde risico’s, zodat het vertrouwen bij consumenten,
banken en beleggers kan worden versterkt. Onverantwoorde risico’s en
hoge schulden maken de woningmarkt, zeker bij dalende prijzen,
kwetsbaar en kunnen een belemmering vormen voor de doorstroming.
Consumenten kunnen met restschulden en financiële problemen te maken
krijgen. Ook heeft de ruimhartige verstrekking van aflossingsvrije
hypotheken, in combinatie met dalende prijzen, tot kwetsbaarheden in het
financiële stelsel geleid. Zo verdiepen de crisis op de woningmarkt en in
de financiële sector elkaar. Er worden verschillende stappen gezet om
risico’s en schulden op de koopmarkt te beperken.
Het recht op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen is sinds 1 januari
2013 gekoppeld aan het volledig en tenminste annuïtair aflossen van de
lening. Aflossen tijdens de looptijd wordt weer de norm. Daardoor gaat de
hypotheekrenteaftrek weer doen waar het instrument voor bedoeld is: het
bevorderen van bezit van de eigen woning in plaats van het maximeren
van schulden. Daarnaast wordt vanaf 2013 de loan-to-value (LTV) bij
nieuwe hypotheken stapsgewijs beperkt met 1 procentpunt per jaar tot
100% in 2018. Doordat er minder kan worden geleend en er een grotere
prikkel is tot aflossen, worden hoge schulden en daaraan gekoppelde
risico’s beperkt.
Tevens wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief van de kosten met
betrekking tot een eigen woning geleidelijk beperkt in stappen van een
half procentpunt per jaar, tot maximaal het tarief in de derde schijf van de
inkomstenbelasting. Er vindt een terugsluis van de opbrengsten van deze
maatregelen plaats in de vorm van een verlaging van de inkomstenbelasting. Daarmee leiden de maatregelen gelijktijdig tot een beperking van
de prikkel tot schuldvorming en een vermindering van de belasting op
arbeid. Een deel van deze maatregelen is inmiddels reeds bij wet
geregeld. Met Prinsjesdag heeft het kabinet het voorstel voor de Wet
maatregelen woningmarkt 2014 aangeboden, waarmee invoering van de
overige maatregelen wordt geregeld.
Om niet-noodzakelijke marktverstoringen tegen te gaan en de risico’s voor
de overheidsfinanciën beheersbaar te houden, wordt de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd. De NHG werd in 2009 tijdelijk
verhoogd ter ondersteuning van huizenkopers. Inmiddels zijn de prijzen
op de koopwoningmarkt echter substantieel gedaald. Zoals eerder
besloten, wordt de NHG per 1 juli 2014 teruggebracht tot een bedrag van
265.000 euro. Daarna zal de NHG met jaarlijkse stappen worden teruggebracht, totdat op 1 juli 2016 een niveau is bereikt van 225.000 euro. Na

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

5

2016 is het uitgangspunt de NHG te koppelen aan de gemiddelde
woningprijs.
Tegelijkertijd wil het kabinet de mogelijkheden om middels schenking
middelen te genereren voor de financiering of aflossing van een
koopwoning bevorderen. Daartoe zal de (eenmalige) vrijstelling voor de
eigen woning in de schenkbelasting van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015
zal worden verhoogd naar 100.000 euro. Bovendien vervalt de beperking
van de vrijstelling tot schenkingen van ouder aan kind.
Daarnaast zijn maatregelen genomen ten behoeve van de doorstroming
en de toegankelijkheid van de koopmarkt. Het tarief van de overdrachtsbelasting bij woningverkoop is permanent verlaagd. Daarnaast wordt meer
ruimte geboden aan zittende huiseigenaren die willen verhuizen en met
restschulden kampen. Sinds 29 oktober 2012 kan de rente over restschulden gedurende een periode van tien jaar, onder voorwaarden,
worden afgetrokken. Deze regeling geldt voor restschulden ontstaan tot
1 januari 2018. Daarenboven wil het kabinet het voor bestaande
NHG-hypotheken tevens mogelijk maken om, onder strikte voorwaarden,
restschulden mee te financieren onder de NHG. Daarnaast wordt € 50
miljoen vrijgemaakt voor startersleningen. Om maatwerk in de hypothecaire financiering te bevorderen heeft het kabinet in het Woonakkoord
duidelijkheid geboden dat, wanneer naast de hypotheek een tweede
lening wordt afgesloten, deze combinatie onder voorwaarden door de
fiscus niet als één lening zal worden beschouwd, waardoor op ieder
gewenst moment de maandlasten kunnen worden verlaagd.4
De maatregelen op de koopwoningmarkt kunnen een belangrijk effect
hebben op het financiële stelsel en de hypotheekverstrekking. Transparantere hypotheekvormen die worden afgelost in combinatie met lagere
schuldniveaus kunnen gemakkelijker worden gefinancierd en door meer
partijen worden aangeboden. Verlaging van hypotheekschulden kan
bijdragen aan vertrouwen en financieringsruimte op de hypotheekmarkt
en de kapitaalmarkten, en daarmee ook weer aan ruimte voor hypotheekverstrekking. In de volgende paragraaf wordt hier verder op ingegaan.
2. Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt
Het kabinet acht een beter functionerende hypotheekmarkt, met
voldoende concurrentie en financieringsmogelijkheden, van groot belang
voor het herstel van de woningmarkt. Een gebrek aan concurrentie kan
leiden tot hoge rentetarieven voor consumenten en heeft negatieve
effecten op het herstel van de woningvraag en de bouwproductie. Ook is
het van belang dat hypotheekverstrekkers beschikken over voldoende
financieringsmogelijkheden. In eerste aanleg zijn het de spelers op de
hypotheekmarkt die zorg moeten dragen voor een verantwoorde en goed
werkende hypotheekmarkt met voldoende leenmogelijkheden voor
consumenten. De overheid schept de kaders en randvoorwaarden.
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft recentelijk geconcludeerd
dat de hoogte van marges op Nederlandse hypotheken voor een groot
deel wordt beïnvloed door de capaciteitsrestricties van aanbieders en een
gebrek aan toetreding. De ACM heeft mede daarom aangekondigd
onderzoek te zullen doen naar toetredingsbarrières. Nieuwe toetreders
zijn een belangrijke factor voor een goed werkende en concurrerende
hypotheekmarkt. De huidige activiteiten van buitenlandse banken zijn
echter relatief beperkt. Dit lijkt met name het gevolg te zijn van de
internationale crisis, waardoor banken zich meer concentreren op het op
orde brengen van de activiteiten in hun thuismarkten. Ook speelt een rol
4

Hierbij moet uiteraard worden voldaan aan de vereisten van de Wet op het financieel toezicht.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

6

dat deze partijen belemmeringen zien in de hoge LTV-percentages in
combinatie met het beperkt aflossen van Nederlandse hypotheken, wat in
andere landen veel minder gebruikelijk is.
Om de aantrekkelijkheid voor nieuwe toetreders te bevorderen moeten de
risico’s van hypotheekproducten worden verkleind en de transparantie
vergroot. Daartoe is in het Regeerakkoord voorzien in een stapsgewijze
verlaging van het LTV-percentage en is het recht op hypotheekrenteaftrek
gekoppeld aan volledige aflossing van de hypotheek volgens tenminste
een annuïtair schema. Ook kan hiermee op termijn worden bijgedragen
aan het verminderen van de capaciteitsrestricties waarmee Nederlandse
aanbieders geconfronteerd worden. De hoge hypotheekschuld is namelijk
één van de belangrijkste oorzaken van deze restricties. Daarnaast wordt
bezien hoe meer mogelijkheden kunnen worden gecreëerd voor een
soepele financiering van hypotheekportefeuilles van kredietverstrekkers.
De heer Van Dijkhuizen heeft verkend hoe de rol van institutionele
beleggers, waaronder de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars,
bij de hypothecaire woningfinanciering kan worden vergroot. In deze
context zijn door de Commissie Kroes de mogelijkheden omtrent de
oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling (NHI) onderzocht,
waarbij institutionele beleggers, ook uit het buitenland, een grotere rol
kunnen spelen bij de financiering van hypotheken. In de komende periode
zal het kabinet bezien of en hoe een NHI kan worden ingericht zodanig dat
wordt voldaan aan de Europese staatssteunaspecten en de andere
randvoorwaarden.
Transparantie over hypotheken en rentetarieven zijn essentieel voor de
consument. Daarom zijn op 1 januari van dit jaar via het Wijzigingsbesluit
Financiële Markten 2013 verschillende maatregelen van kracht geworden
om de werking van de hypotheekmarkt te verbeteren en de positie van de
consument te versterken. Aanbieders worden verplicht beter en eerder te
communiceren over hun rentetarieven en de tariefgevolgen bij verlenging
van de rentevaste periode. Ook moeten aanbieders bij consumenten met
een vergelijkbaar risicoprofiel dezelfde rentetarieven in rekening brengen.
Voorts moet bij een variabele hypotheek duidelijk worden aangegeven
welke component variabel is, en – in geval van een tariefwijziging – welke
component hiervan de oorzaak is.
3. Een beter werkende huurmarkt
Om voldoende keuze voor lage en middeninkomens op de huurmarkt te
bevorderen, is een beter werkende huurmarkt nodig met voldoende
investeringsperspectief, ook voor particuliere investeerders. Betaalbare
huurwoningen moeten in de eerste plaats beschikbaar zijn voor de
mensen voor wie ze bedoeld zijn. Uitgangspunt is dan ook dat de omvang
van de sociale woningvoorraad in verhouding blijft tot de omvang van de
doelgroep. Om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te
waarborgen is het belangrijk om de allocatie te verbeteren. Door
scheefwonen tegen te gaan, kan de gereguleerde huurmarkt meer in
beweging komen en ontstaat er meer ruimte en keuzemogelijkheden voor
lagere inkomensgroepen, die het meest zijn aangewezen op dit segment.
Om middengroepen voldoende alternatief te bieden, is tegelijkertijd
behoefte aan een levensvatbaar vrij huursegment.
Een betere allocatie van betaalbare woningen
Er zijn momenteel in principe voldoende gereguleerde huurwoningen in
verhouding tot de doelgroep, maar niet al deze woningen zijn ook
daadwerkelijk beschikbaar voor de doelgroep. Dit is van invloed op de
wachttijd voor sociale huurwoningen. Om de allocatie van sociale

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

7

huurwoningen te verbeteren, is het van belang dat de huur een sterkere
relatie krijgt met de gewildheid van de woning en dat scheefwonen wordt
bestreden. Hierdoor wordt de doorstroming in de sociale huursector, en
daarmee de beschikbaarheid voor de doelgroep, bevorderd. Om een
sterkere relatie tussen prijs en kwaliteit te bevorderen, neemt het kabinet
een aantal maatregelen. Het kabinet heeft boveninflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt waarbij de mogelijkheid wordt geboden om
voor hogere inkomens de huren sneller te verhogen. De maximale huur
blijft voor alle huurders gebaseerd op het woningwaarderingstelsel
(WWS). Het kabinet heeft als invulling van de afspraken uit het Woonakkoord een voorstel gedaan voor de modernisering en vereenvoudiging
van het WWS. De onderdelen woonomgeving en woonvorm uit het
huidige stelsel worden vervangen door de WOZ-waarde. De schaarstepunten verdwijnen, onder een gelijktijdige ophoging van de prijs per
WWS-punt. Op deze wijze blijft de verdiencapaciteit voor verhuurders
gehandhaafd. De opname van de WOZ-waarde in het stelsel maakt dat de
maximale huurprijzen meer de voorkeuren van woonconsumenten voor
woningen gaan weerspiegelen. Gewilde woningen kunnen daardoor een
hogere maximale huurprijs krijgen. Behalve dat het gerechtvaardigd is dat
huurders meer kunnen gaan betalen voor een gewilde woning dan voor
een minder gewilde woning, kan hier ook een stimulans voor verhuurders
van uitgaan om meer te investeren in nieuwe woningen waar de markt
om vraagt. Tevens zal voor eind 2014 een wetsvoorstel worden gedaan
voor een huursombenadering. Het kabinet streeft naar afspraken met de
maatschappelijke partners over de verdere uitwerking van deze stappen.
Betaalbaarheid en huurprijsbeleid
Borging van de betaalbaarheid is een randvoorwaarde bij de hervorming
van de huurmarkt. Ook mensen die zelf onvoldoende middelen hebben
om in hun huisvesting te voorzien, moeten goed kunnen wonen. De
boveninflatoire huurverhogingen moeten dan ook leiden tot een betere
beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor lagere inkomens.
Daarnaast wordt het budget voor de huurtoeslag de komende jaren
verhoogd, zodat de laagste inkomens kunnen worden tegemoetgekomen
voor de huurstijgingen en in hun koopkracht. Ook heeft het kabinet
besloten de eerder dit jaar geconstateerde tegenvallers in de huurtoeslag
volledig te compenseren zodat de huurtoeslag op peil kan blijven. Bij de
boveninflatoire huurverhogingen zijn flankerende maatregelen voorzien
voor het geval een huurder met inkomensdaling te maken krijgt; in dat
geval is huurverlaging mogelijk. Voor een aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken is voorzien in een hardheidsclausule waardoor
deze groepen (en hun inwonende mantelzorgers) worden ontzien bij de
inkomensafhankelijke huurverhogingen.
Voor verhuurders zullen de huurverruimingen leiden tot extra inkomsten.
Aangezien het land voor een grote budgettaire opgave staat, is het redelijk
dat verhuurders, net als partijen in veel andere sectoren, vanuit deze extra
inkomsten een bijdrage leveren aan deze opgave. Daarom worden de
extra huurinkomsten deels afgeroomd via een verhuurderheffing. In het
Woonakkoord is de omvang van de verhuurderheffing zo bepaald dat deze
structureel en generiek is op te brengen uit de genoemde extra huurinkomsten en andere mogelijkheden, zoals efficiencyverbeteringen in de
bedrijfsvoering en verkoop van onroerend goed. De structurele investeringscapaciteit van de sociale huursector blijft dus op peil. Voor onzelfstandige eenheden voor ouderen en studenten hoeft geen bijdrage
geleverd te worden aan de verhuurderheffing. De verhuurderheffing voor
de jaren 2014 e.v. is uitgewerkt in het door mij aan de Kamer aangeboden
wetsvoorstel Maatregelen woningmarkt 2014 (Kamerstuk 33 756).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

8

Bovendien is in dit voorstel een mogelijkheid tot heffingsvermindering
opgenomen voor een drietal gevallen: bij investeringen in de woningvoorraad in krimpgebieden (door sloop of samenvoeging van huurwoningen), bij de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid (door
sloop of samenvoeging, nieuwbouw van een zelfstandige huurwoning
met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens, en renovatie) en bij de
transformatie van vastgoed zonder woonfunctie naar vastgoed met
woonfunctie (zelfstandige woningen of wooneenheden met een huurprijs
tot aan de liberalisatiegrens). De heffingsvermindering geldt voor de
periode 2014–2017. Hiermee wordt een versnelling beoogd van investeringen, waarmee een impuls aan het economisch herstel wordt gegeven.
Met de corporatiesector zijn afspraken gemaakt over ondermeer continuering van de investeringen en hun bijdrage aan de financiële inspanningen van het land. Deze afspraken worden in de paragraaf over de
woningcorporaties nader toegelicht.
Ruimte voor het middensegment
Voor een goed werkende woningmarkt is het van belang dat er ook meer
ruimte ontstaat voor investeringen in huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens, zodat huishoudens met midden en hogere inkomens een volwaardige keuze hebben tussen huren en kopen. Tussen 2009 en 2012 is de
vraag naar huurwoningen in het segment vanaf de liberalisatiegrens met
ruim zeventig procent toegenomen (WoON 2012). Dit was mede het
gevolg van de onzekerheid en verminderde hypotheekverstrekking op de
koopmarkt alsmede de toewijzingsregels voor gereguleerde corporatiewoningen. Ook de flexibilisering van de arbeidsmarkt speelde een rol. Een
volwaardig middensegment op de woningmarkt voegt belangrijke
stappen toe aan de wooncarrière en bevordert de keuzemogelijkheden en
doorstroming. Het vormt daarmee smeerolie voor de woningmarkt, maar
ook voor de arbeidsmarkt. Zo wees de Commissie sociaaleconomische
Aangelegenheden van de sociaaleconomische Raad (SER) recent op het
belang van de vrije huursector5: een meer volwaardige vrije huursector
bevordert volgens de commissie de mobiliteit op de woningmarkt en
arbeidsmarkt en is belangrijk voor de macro-economische stabiliteit.
Het kabinet pakt dan ook belemmeringen aan die investeringen in het vrije
huursegment in de weg kunnen staan. Enerzijds kan de fiscale
subsidiëring gericht op het kopen van woningen een drempel vormen
voor de ontwikkeling van het vrije huursegment. Deze subsidiering wordt
beperkt (zie de paragraaf inzake de koopmarkt). Anderzijds kan de
prijsregulering in de huursector, in combinatie met scheefwonen, een
belemmering vormen voor de groeipotentie van de vrije sector. De
gereguleerde huurprijzen worden nu meer in overeenstemming gebracht
met de gewildheid van de woningen, en er zijn inkomensafhankelijke
huurverhogingen ingevoerd om het scheefwonen tegen te gaan.
Verschillende partijen kunnen een rol spelen bij de totstandkoming van
het aanbod in het middensegment. Er liggen ook kansen voor beleggers
in vrije sector huurwoningen, zoals pensioenfondsen. Wanneer corporaties zich meer richten op de kerntaak ontstaat er meer ruimte voor
private investeerders in het vrije huursegment. Corporaties kunnen
huurwoningen, wanneer deze niet nodig zijn voor de doelgroep, verkopen
aan beleggers, maar ook aan hun huurders of andere investeerders. Het
kabinet zal de regels voor verkoop van corporatiewoningen versoepelen.

5

SER, Commissie sociaaleconomische Aangelegenheden (2013), Nederland in stabieler
vaarwater: Een macro-economische verkenning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

9

Overigens betreft de verkoop van woningen een langjarige transitie,
waarbij rekening moet worden gehouden met de economische ontwikkeling en de lokale omstandigheden. Verkoop van woningen is niet de
enige manier om het aanbod te verruimen. Met name in gebieden met
een gespannen woningmarkt kunnen ook kansen liggen voor nieuwbouw.
Gemeenten kunnen totstandkoming van het aanbod bevorderen door
hierover afspraken te maken met marktpartijen en institutionele
beleggers. Zo heeft bijvoorbeeld de gemeente Den Haag recent een
overeenkomst gesloten met een Britse particuliere belegger over
investeringen in huurwoningen6.Tevens heeft het kabinet een werkgroep
onder leiding van de heer Tjerk Kroes gevraagd om te verkennen of de rol
van institutionele beleggers, ook uit het buitenland, bij de financiering van
(investeringen van) woningcorporaties kan worden vergroot.
Het kabinet zal door middel van het WoON en de jaarlijkse Huurenquête
monitoren of het aanbod in het middensegment daadwerkelijk verder
groeit.
4. Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht
De woningcorporaties leveren een onmisbare bijdrage aan het wonen in
Nederland. Corporaties hebben niet alleen een kwantitatieve prestatie van
formaat geleverd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog op te
lossen. Tot op de dag van vandaag voorzien zij ons land van een kwalitatief zeer hoogwaardige woningvoorraad die bovendien betaalbaar is
gebleven. Corporaties hebben een essentiële rol gespeeld in het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving in de aandachtswijken van
Nederland. Het merendeel van de corporaties kwijt zich dan ook op
verantwoordelijke en kundige wijze van haar taak. Desalniettemin is er in
delen van de sector de afgelopen tijd ook sprake geweest van misstanden.
Er was sprake van bestuurlijk falen, beloningspraktijken die uit de pas
liepen met het maatschappelijke debat, en onacceptabele financiële
risico’s als gevolg van bepaalde commerciële projecten of financieel
wanbeheer. Om de bereikte prestaties te borgen, en te voorkomen dat als
gevolg van misstanden maatschappelijk vermogen verloren gaat, zijn
veranderingen in het corporatiestelsel noodzakelijk.
De rol en positie van de corporaties hebben zich in de loop der tijd sterk
ontwikkeld. Sinds de jaren negentig zijn de verwachtingen jegens
corporaties veranderd, zowel ten aanzien van de verhouding met de
overheid als over de breedte van het taakpakket. Opereerden de corporaties in de naoorlogse periode de facto als uitvoeringsorganisaties van
de overheid, in de periode na de brutering werden zelfregulering en
marktoriëntatie kernbegrippen. Corporaties hadden ruime vrijheid bij de
invulling van hun rol. In de jaren negentig en de eerste jaren na 2000 nam
de waarde van het vastgoed van corporaties flink toe en daarmee ook de
mogelijkheid om kapitaal aan te trekken. Sinds de brutering namen ook de
commerciële activiteiten toe, zoals verhuur in duurdere segmenten,
verkoop van woningen en participatie in commercieel vastgoed, zoals
kantoren. Ook kwam een fusiegolf op gang. Door de groeiende vermogenspositie en de ruime definitie van het werkgebied, ontstond een
discussie over de aanwending van het «maatschappelijk opgebouwde
vermogen». Om ervoor te zorgen dat dit vermogen maximaal werd
ingezet voor publieke doelen, werden corporaties na 2000 steeds meer
aangemoedigd om een bredere verantwoordelijkheid te nemen en ook
nadrukkelijk te investeren in leefomgeving, openbare ruimte en ouderen-

6

http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Britse-belegger-Hanson-gaat-samenwerken-metgemeente-Den-Haag.htm

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

10

huisvesting. Corporaties werden ook geacht fors te participeren in het
wijkenbeleid.
De tijden zijn veranderd. Het debat over gedrag en verantwoording van
(bestuurders van) private instellingen in (semi) publieke sectoren is fors
verscherpt ten opzichte van de jaren 90, toen verzelfstandiging en
marktwerking voorop stonden. Door een aaneenschakeling van
incidenten, vooral rond financieel risicovolle activiteiten, is de legitimiteit
van de sector fors onder druk komen te staan. Bestuurders moeten
beseffen dat ze werken met maatschappelijk opgebouwd vermogen. Dat
vereist zorgvuldig omgaan met risico’s en een transparante verantwoording over de (investerings-)beslissingen. De economische crisis heeft
duidelijk gemaakt dat de waardegroei van vastgoedportefeuilles niet
vanzelfsprekend is, en dat de (commerciële) investeringen die op basis
daarvan kunnen worden ontplooid dus begrensd zijn en risico’s kennen.
De corporatiesector kan het zich, evenals de overheid, banken en
consumenten, niet meer veroorloven grootschalig op de pof te leven.
Samen de schouders onder een duurzaam corporatiebestel
Een belangrijke les van de afgelopen jaren is dat andere (commerciële)
activiteiten kunnen leiden tot risico’s voor het maatschappelijk bestemd
vermogen en daarmee voor de uitvoering van de kerntaak, het huisvesten
van mensen met een smalle beurs. Dergelijke risico’s moeten worden
voorkomen. Het maatschappelijk bestemd vermogen moet beschikbaar
blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieen. Om de risico’s te beperken, is een betere afbakening van het
takenpakket nodig. Het exploiteren van sociale huurwoningen moet weer
centraal komen te staan. Uitgangspunt zal moeten zijn dat met de
exploitatie een fatsoenlijk rendement kan worden behaald. De economische situatie dwingt tot een heroriëntatie op het verdienmodel. Dit is
tevens van belang voor het functioneren van de woningmarkt. Wanneer
corporaties zich meer richten op hun kerntaak, ontstaat er meer ruimte
voor particuliere investeerders in het geliberaliseerde segment. Focus van
de corporatiesector op de kerntaak betekent dat de prioriteit meer gelegd
moet worden bij de laagste inkomens en minder bij de hogere inkomens.
Daarmee blijft men dichter bij het publieke belang en draagt men mede bij
aan een betere marktwerking.
Het kabinet wil dat corporaties hun belangrijke bijdrage aan het wonen
kunnen blijven waarmaken. Daarom heeft het kabinet afspraken gemaakt
met Aedes, vereniging van woningcorporaties, met als doel investeringen
in de woningbouw op gang te houden en tegelijkertijd vorm te geven aan
de afspraken in het Regeerakkoord en het Woonakkoord. De afspraken
met het bestuur van Aedes zijn gericht op continuering van investeringen
in de woningbouw (waarvoor het kabinet extra middelen vrijmaakt), een
bijdrage van de corporaties aan de budgettaire opgave van het land, de
vormgeving van de scheiding tussen DAEB7- en niet-DAEB-activiteiten en
de rol van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij saneringen.
Uit de geschiedenis blijkt dat de corporatiesector altijd in staat is geweest
zich aan te passen aan de eisen van de tijd. Ook nu staat de sector voor
een transitie. Het Kabinet wil de corporatiesector, in het verlengde van de
gemaakte afspraken, de handvatten bieden om deze transitie aan te gaan.
Het kabinet realiseert zich hierbij dat de aangekondigde parlementaire
enquête over het corporatiestelsel nog tot aanvullende inzichten kan
leiden.
7

Diensten van Algemeen Economisch Belang

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

11

Tegen deze achtergrond heeft het kabinet een aantal terreinen geïdentificeerd waarop op korte termijn stappen nodig zijn en waarbij de richting
reeds duidelijk is:
• een heldere afbakening taken van corporaties
• een verbetering van de verantwoording naar en relatie met de
stakeholders, en in het bijzonder een versterking van de rol van
gemeenten richting corporaties
• focus op het werkgebied
• een versterking van het toezicht.
Kerntaken
In het regeerakkoord is afgesproken dat «woningcorporaties weer
dienstbaar moeten worden aan het publieke belang in hun werkgebied.
Hun taken worden teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren
van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct
verbonden maatschappelijke vastgoed.» Daar zal met een novelle op de
Herzieningswet toegelaten instellingen invulling aan worden gegeven.
Het werkgebied van corporaties wordt toegespitst op hun kerntaak: het
aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die niet zelfstandig in
hun huisvesting kunnen voorzien. Uitgangspunt hierbij is dat de sociale
woningvoorraad blijft sporen met de omvang van de doelgroep. Tevens
zal de schaal van corporaties zo veel mogelijk in overeenstemming
moeten zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. De commerciële activiteiten van corporaties buiten het sociale domein – zoals dure
huurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen – worden
zodanig georganiseerd dat deze niet tot (financiële) risico’s leiden bij de
uitvoering van de kerntaak.
Daarnaast kunnen corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan
leefbare en gemengde wijken. In het Regeerakkoord is afgesproken dat
hun activiteiten op dit gebied gerelateerd worden aan het sociaal bezit en
het daaraan ondergeschikte, direct verbonden, maatschappelijk vastgoed.
Dit zal nader worden uitgewerkt in de novelle bij de herzieningswet.
Uitgangspunt is dat de activiteiten gericht zijn op de gebieden waar het
bezit is gelegen. Woningcorporaties kunnen ook met andere maatschappelijke instellingen samenwerken bij de aanpak van problemen zoals
multiprobleemgezinnen, overlastsituaties en veiligheidsproblemen, mits
er voldoende relatie is met het sociaal bezit. Het bevorderen van
gemengde wijken kan overigens langs meer wegen tot stand komen. Ook
particuliere investeerders en particulier opdrachtgeverschap, bijvoorbeeld
door het aanbieden van kluswoningen, kunnen hierbij een rol spelen.
De rol van gemeenten en transparante informatie
Uitgangspunt vormt de verplichting voor woningcorporaties om met hun
werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk
volkshuisvestingsbeleid, wat in principe uitmondt in (prestatie)afspraken
tussen de gemeente en de corporatie. Voorwaarde daarbij is dat de
gemeente beschikt over een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid of
overzicht van door corporaties te verrichten activiteiten, afgestemd met
andere gemeenten. Daarnaast zal een rijksbeleidskader worden opgesteld
dat doorwerkt in de regionale en gemeentelijke woonvisies en in de
prestatieafspraken. Dit kader biedt ook handvatten om afspraken tussen
gemeenten en corporaties te kunnen beoordelen en zo nodig te kunnen
bijsturen. Beoogd is dat de afgesproken prestaties toetsbaar en vergelijkbaar worden, bijvoorbeeld via benchmarking.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

12

De legitimiteit van de corporatie hangt mede samen met de mate waarin
zij in staat is besluitvorming te organiseren in overeenstemming met de
belangrijkste stakeholders. Daarbij gaat het in ieder geval om gemeenten
en huurders maar ook om andere partners. Juist omdat een corporatie
maar in beperkte mate door de tucht van de markt wordt gedisciplineerd,
is deze legitimering van belang. In toenemende mate organiseren
corporaties met gemeenten en bewoners dergelijke processen. Voor het
maken van prestatieafspraken met de gemeente is het belangrijk dat de
gemeente inzicht krijgt in de mogelijkheden van de woningcorporatie.
Hierdoor kan zij beoordelen of en in welke mate de woningcorporatie een
bijdrage kan leveren aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid
dat in de gemeente geldt. Dit is thans in onvoldoende mate mogelijk. Het
kabinet wil daarom de mogelijkheden voor de gemeenten en het Rijk, in
zijn rol als achtervanger bij borging van leningen van corporaties via het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), versterken door verbetering
van de private contracten met het WSW.
Ook effectief toezicht valt of staat met een transparante informatievoorziening. In de praktijk blijken de beleids- en investeringsbeslissingen die
door bestuurders worden genomen niet altijd even transparant voor de
interne toezichthouders. In het wetsvoorstel voor herziening van de
Woningwet zijn al een aantal maatregelen opgenomen om de transparantie te versterken (bijvoorbeeld voorafgaande goedkeuring bij grote
investeringen en bij deelname in verbindingen). Ook in het kader van het
financieel toezicht is het van belang dat de toezichthouder zich een
adequaat oordeel kan vormen over de jaarstukken van de woningcorporatie (volkshuisvestingsverslag, financieel verslag). De rol van de
gemeente zal worden uitgewerkt in het wetsvoorstel voor herziening van
de Woningwet en in de novelle. Hierbij zal tevens worden ingegaan op de
adviezen van de Commissie Dekker over de relatie tussen gemeenten en
corporaties8. Bij de uitwerking van het kader zullen belanghebbende
partijen worden betrokken.
Focus op het werkgebied
In het Regeerakkoord is afgesproken dat de schaal van de woningcorporaties in overeenstemming moet zijn met de regionale woningmarkt en de
maatschappelijke kerntaak. Het kabinet zal hierover met betrokken partijen
overleg voeren, tegen de achtergrond van de bredere ontwikkelingen in
het corporatiestelsel. Daarbij zal het onder andere gaan over de focus van
investeringen op het eigen werkgebied, de afstemming daarover met de
belanghebbende partijen waaronder de decentrale overheden, en welke
instrumenten van beleid en wetgeving hieraan dienstig zijn.
Verbetering toezicht
Goed toezicht is cruciaal als controlemiddel en heeft een disciplinerende
werking ten behoeve van een goed functionerende sector. Verantwoord
beleid begint bij het bestuur van de woningcorporatie; dan het interne
toezicht, belanghebbenden (zoals gemeenten en huurders) en externe
toezichthouders. Door schaalvergroting, het bredere pallet aan activiteiten
en een complexer wordende omgeving heeft het interne toezicht in veel
gevallen de ontwikkeling niet goed bijgebeend.
Het externe financiële toezicht op corporaties wordt geherpositioneerd en
onder verantwoordelijkheid van de Minister geplaatst. Het toezicht zal
onafhankelijk van het volkshuisvestelijk toezicht en de beleidsdienst
8

VNG-adviescommissie Relatie gemeenten en woningcorporaties (2013), Gemeenten en
corporaties; de vrijblijvendheid voorbij. Wederkerig en verplichtend

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

13

worden gepositioneerd. De Minister kan op basis van zijn politieke
verantwoordelijkheid te allen tijde worden aangesproken. De uitwerking
van het toezicht komt terug in de novelle op de Herzieningswet. Gebleken
is dat meer nodig is dan het strikt toegezien op naleving van regels. Het
toezicht moet zich meer (gaan) richten op het vroegtijdig identificeren van
risico’s en problemen, die het publieke belang dat corporaties dienen in
gevaar kunnen brengen. Dat vereist onder meer nadrukkelijker werken
met risicoprofielen en met on-site toezicht. Ook dient het intern toezicht te
worden verbeterd, ondermeer door te zorgen voor een transparante en
toetsbare besluitvorming binnen de corporatie en sturing op direct en
indirect rendement. Er zal een «fit and proper» test voor bestuurders en
toezichthouders en een aanscherping van de verantwoordelijkheden voor
de Raad van Toezicht.
5. Ruimte voor investeringen en een vraaggericht aanbod
Als gevolg van het aanhouden van de crisis en het gedaalde vertrouwen
staan de investeringen op de woningmarkt onder druk. Dit heeft nadelige
effecten voor het aanbod op de woningmarkt en de werkgelegenheid en
bedrijvigheid in de bouw. Ook aan de woningbouw verwante sectoren,
waaronder de architectenbranche, zijn zwaar getroffen. Tegelijkertijd is er
sprake van een structurele investeringsbehoefte, als gevolg van huishoudenstoename, vergrijzing en de behoefte aan onderhoud en verbetering
van de woningvoorraad. Hierbij spelen betere energieprestaties in de
gebouwde voorraad een grote rol.
Hoewel de vraag naar nieuwe woningen momenteel als gevolg van de
crisis is teruggevallen, neemt het aantal huishoudens structureel toe.
Volgens de laatste prognose (Primos 2013) is er op basis van de huishoudensontwikkeling in de periode 2012–2022 behoefte aan ongeveer 580.000
extra woningen. Daarnaast is er sprake van een behoefte aan vervangende nieuwbouw van ongeveer 150.000 woningen. Het is niet volledig
zeker hoe de huishoudensontwikkeling zich precies zal vertalen in de
behoefte aan nieuwe woningen. De vraag is in hoeverre de structurele
ontwikkeling van de woningbehoefte door conjuncturele schommelingen
zal worden beïnvloed. Daarnaast is het een feit dat de woningbehoefte
grote regionale verschillen kent. In de komende jaren zal het zwaartepunt
wat betreft aanvullende nieuwbouw, meer dan al het geval is, in de
Noordvleugel van de Randstad komen te liggen.
Investeringsimpuls
De structurele hervormingen in de koop- en huursector moeten leiden tot
een meer flexibele woningmarkt met meer keuzevrijheid, die beter
bestand is tegen economische tegenwind. Dit zal ook leiden tot meer
duurzame investeringsperspectieven, ondermeer in het vrije huursegment. Dit effect zal op langere termijn steeds beter zichtbaar worden.
Op de kortere termijn neemt het kabinet een aantal, deels tijdelijke,
maatregelen om te bevorderen dat de investeringen in de woningbouw en
op de woningmarkt zoveel mogelijk op gang blijven en de effecten van de
crisis worden verzacht. Enerzijds worden maatregelen genomen om de
doorstroming op de woningmarkt op gang te houden. Het tarief van de
overdrachtsbelasting voor woningen is verlaagd van 6% naar 2%.
Daarnaast wordt van Rijkswege € 50 miljoen vrijgemaakt voor startersleningen en kan de rente over restschulden die zijn ontstaan tussen
29 oktober 2012 en 1 januari 2018 voor een periode van maximaal tien
jaar worden afgetrokken. Met deze maatregelen wordt het dempende
effect van de crisis op de verhuisvraag beperkt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

14

Anderzijds worden maatregelen genomen die direct zijn gericht op de
investeringen in de bouw. De BTW op verbouwingen en renovatiewerken
is verlaagd van 21% naar 6% tot 1 maart 2014, hetgeen een impuls
oplevert voor de bouw. Daarnaast wordt de integratieheffing afgeschaft,
dit zoals ook afgesproken met Aedes. Uitwerking vindt plaats in het
Belastingplan 2014. De regeling wordt veelal als knelpunt ervaren bij
bijvoorbeeld de ombouw van kantoren naar woningen of bij de (tijdelijke)
verhuur van op verkoop wachtende nieuwbouwwoningen. Verder is bij de
verhuurderheffing voorzien in een drietal heffingsverminderingen ten
behoeve van investeringen – onder voorwaarden – in Rotterdam-Zuid, de
aanpak van krimpgebieden en de transformatie van kantoren, zodat ook
hier de maatschappelijk noodzakelijke investeringen doorgang kunnen
vinden. Daarnaast werkt het kabinet met maatschappelijke partijen aan
een revolverend fonds energiebesparing, waarvan inwerkingtreding is
beoogd per 1 november 2013. In het energiebesparingsconvenant is 4 x
€ 100 miljoen uitgetrokken zodat verhuurders in de sociale sector kunnen
investeren in energiebesparing. Hiervan gaat een aanzienlijke impuls voor
de werkgelegenheid uit. Op de maatregelen rond energiebesparing wordt
in de navolgende paragraaf nader ingegaan.
Naar een vraaggerichte en innovatieve woningbouwsector
De sleutel voor investeringen in nieuwe en bestaande woningen ligt bij de
partijen in de markt: bij bouwers, beleggers, corporaties, consumenten en
de lokale overheden. Daarbij is het van belang dat partijen zich aanpassen
aan de veranderende marktomstandigheden. Van lokale overheden wordt
verwacht dat zij hun verantwoordelijkheid nemen om lokale belemmeringen weg te nemen, bijvoorbeeld in de sfeer van locatie- en grond(prijs)beleid. Van bouwbedrijven wordt verwacht dat ook zij zich aanpassen aan
de veranderingen op de woningmarkt. Zij staan voor de uitdaging om op
de veranderende woningvraag in te spelen, en de focus niet meer
eenzijdig te leggen op nieuwbouw, maar zich meer te richten op nieuwe
kansen, zoals het vrije huursegment, de woningbehoefte van ouderen, de
renovatie en transformatie van de bestaande voorraad en de behoefte aan
energiezuinige woningen. Ook voor de andere disciplines in de bouw,
zoals de eerder genoemde architectenbranche, liggen kansen op deze
terreinen. Daartoe is het nodig dat de partijen in de bouw vraaggerichter,
innovatiever en flexibeler gaan opereren, kortom dat het ondernemerschap wordt versterkt. Met de medio 2012 door het Bouwteam gepresenteerde Actieagenda Bouw en de uitvoering door de sector van de daarin
voorgestelde acties, worden belangrijke stappen richting deze transitie
gezet. Belangrijke elementen daarbij zijn innovatie en vernieuwing, het
ontslakken van procedures, het verminderen en vereenvoudigen van
regelgeving en borging van de kwaliteit voor de consument.
De woningbouw wordt tot stand gebracht door de partijen in de markt. Op
het lokale en regionale niveau komt de vraag van consumenten tot uiting.
Investeringsopgaven moeten dan ook door partijen op dat niveau worden
gewogen. Het ligt niet voor de hand dat de Rijksoverheid weer de
planning van de woningbouwproductie op zich neemt. Wel kan het rijk,
zoals ook door de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede
Kamer wordt gesteld9, regie voeren door zorg te dragen voor de (wettelijke) voorwaarden waaronder lokale en regionale overheden en marktpartijen met elkaar de opgaven kunnen aanpakken, en waar nodig hierover in
gesprek te gaan. Het kabinet zet dan ook in op vereenvoudiging van
(bouw)regelgeving, vermindering van bestuurlijke drukte en wegnemen
van belemmeringen in het ruimtelijk beleid. Alleen in de Noord- en
9

Tweede Kamer Tijdelijke Commissie Huizenprijzen (2013). Kosten Koper – Een reconstructie van
20 jaar stijgende huizenprijzen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

15

Zuidvleugel van de Randstad maakt het rijk vanwege de complexiteit van
de verstedelijkingsopgave concrete afspraken over de woningbouwprogrammering. In de overige regio’s is er geen directe rijksbetrokkenheid
meer bij de woningbouwprogrammering.
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden ruimtelijke beperkingen van rijkswege weggenomen. Het rijk overlegt met lokale partijen
over voldoende direct beschikbare plancapaciteit in gespannen markten,
meer ruimte voor kleinschalige locatieontwikkeling en faciliterend
grondbeleid, zodat woningbouw sneller tot stand kan komen. Samen met
de Minister van Infrastructuur en Milieu wordt bezien welke vereenvoudigingen van wet- en regelgeving kunnen worden gerealiseerd in de nieuwe
Omgevingswet. In april 2013 heeft de Crisis- en Herstelwet een permanent
karakter gekregen. Het kabinet zal in het najaar van 2013 concrete
voorstellen doen over vernieuwing van de bouwregelgeving, die ook de
regeldruk voor burgers en bedrijven zullen verminderen. Onderdeel
hiervan is een nadere uitwerking van de adviezen van de Commissie
Dekker over het effectiever borgen van de bouwkwaliteit en aansprakelijkheid. In 2012 is met lokale partners en marktpartijen een convenant
gesloten over de aanpak van de kantorenleegstand en de transformatie
van kantoren naar woningen. Het kabinet ondersteunt gemeenten hierbij
met een expertteam.
Krimpgebieden en bepaalde stedelijke gebieden krijgen nadere aandacht
met het oog op de leefbaarheid. Rijk, IPO en VNG zijn partners in het
gezamenlijke Actieplan Bevolkingsdaling. De afspraken die tussen het rijk,
gemeenten en provincies en de krimpgebieden zijn gemaakt, worden in
goed overleg uitgevoerd. Het rijk zet zich in bij de ondersteuning van
Rotterdam-Zuid.
Zoals toegezegd in presenteer ik na de zomer mijn visie op leefbaarheid,
in het kader van de voortgangsrapportage wijkaanpak. In de 40 wijken is
sprake van een bovengemiddelde vooruitgang ten opzichte van het
landelijk gemiddelde, zo blijkt uit de Leefbaarometer en andere onderzoeken. Hiermee worden de eerder met het WoON 2012 gemeten
verbeteringen bevestigd. Ook in veel andere wijken met leefbaarheidsproblemen, die niet tot de 40 wijken behoren, is de leefbaarheid verbeterd.
Dit blijkt ook uit het SCP rapport Werk aan de wijk. Om deze lijn vast te
houden en het afglijden van andere gebieden te voorkomen is het zaak
om de lessen uit de wijkaanpak vast te houden en te verspreiden.
Corporaties kunnen een rol spelen bij het bevorderen van de leefbaarheid
en gemengde wijken. Verder biedt het kabinet gemeenten meer handvatten om de leefbaarheid in wijken te verbeteren. De Rotterdamwet
wordt aangepast, zodat gemeenten meer instrumenten in handen krijgen
om de samenstelling van wijken te verbeteren. Tevens zal de Woningwet
worden aangepast zodat huisjesmelkers harder kunnen worden
aangepakt.
Uitgangspunt daarbij is dat het primaat ligt bij de gemeentelijke overheid.
Het is aan gemeenten om te bepalen op welke wijze continuïteit kan of
moet worden gegeven aan de benodigde investeringen in deze wijken.
Door de decentralisaties in het sociale domein krijgen gemeenten ook
ruimere bevoegdheden om de kwaliteit van leven in de steden en dorpen
te bevorderen (onder meer op het terrein van zorg, jeugdzorg, participatie). De ervaringen uit de wijkaanpak met gebiedsgericht werken
kunnen hierbij van waarde zijn en worden ingezet in het transitieproces.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

16

6. Impuls energiebesparing in de gebouwde omgeving
Energiebesparing is één van de belangrijkste pijlers voor duurzame
economische groei en is noodzakelijk om de Europese doelstellingen op
het gebied van klimaat en energie te realiseren. Omdat de gebouwde
omgeving goed is voor ca. 30–35% van het energiegebruik in Nederland,
is dit een belangrijke sector om werk te maken van energiebesparing.
Bovendien wordt hiermee bevorderd dat burgers en bedrijven hun
energielasten beter kunnen beheersen en draagt het bij aan werkgelegenheid in de bouw en aanverwante sectoren. Er is nog een flinke slag
mogelijk, aangezien 20% van de woningvoorraad de laagste energielabels
F en G heeft. Bovendien zijn de energielasten de afgelopen decennia een
steeds bepalender element geworden in de totale woonlasten van de
consument: de bijkomende lasten voor energie en water bedragen 32%
van de totale woonlasten.
Dit is de reden dat energiebesparing in de gebouwde omgeving een
prominente plaats inneemt in het Energieakkoord voor duurzame groei. In
het Energieakkoord is een pakket aan maatregelen afgesproken waarmee
invulling wordt gegeven aan de doelstelling van de Europese energieefficiency richtlijn (EED), te weten 1,5% energie-efficiency verbetering per
jaar in de periode tot en met 2020. Tevens geeft dit een stevige impuls aan
de werkgelegenheid.
Belangrijk onderdeel van het maatregelenpakket is het revolverend fonds
voor energiebesparing in de gebouwde omgeving dat in het Woonakkoord is opgenomen. Het kabinet stelt hiervoor in 2013 € 50 miljoen en in
2014 € 135 miljoen beschikbaar. In combinatie met een substantiële
bijdrage van marktpartijen moet dit leiden tot een revolverend fonds van
in totaal € 740 miljoen. De start van het revolverend fonds voor laagrentende leningen aan eigenaar-bewoners is nog voorzien in 2013. In
combinatie met het maatregelenpakket dat is afgesproken in het Energieakkoord voor duurzame groei, moet dit leiden tot een aanzienlijke
versnelling in de aanpak van energiebesparing in de huur- en de
koopsector. Naar verwachting levert dit ook een betekenisvolle bijdrage
aan de werkgelegenheid.
Naast de inzet van dit revolverend fonds is een pakket van maatregelen
afgesproken om energiebesparing in de bestaande bouw te versnellen.
Voor eigenaar-bewoners bestaat de aanpak uit een combinatie van
voorlichting en marketing, het versterken van de lokale rol van de
gemeenten, het ontzorgen van de consument en een vraaggericht aanbod
vanuit de bouw- en installatiesector, waarbij een energieprestatiegarantie
door de sector wordt ontwikkeld. Hierbij worden de ervaringen van het
kennis- en leertraject Blok-voor-Blok en de green deal met de provincie
Overijssel (aanpak van 10.000 woningen) actief ingezet.
Om de bewustwording bij de consument te bevorderen, is in het
Energieakkoord voor duurzame groei afgesproken dat alle woningen in
Nederland in 2014 en 2015 een (vereenvoudigd) energielabel krijgen op
basis van een landelijke uniforme methodiek. Het Rijk geeft woningeigenaren de mogelijkheid om eventueel aanwezige meer actuele woningkenmerken in te voeren voor een meer up to date indicatief energielabel.
Hiermee wordt niet langer enkel gefocust op een transactiemoment, maar
worden ook zittende bewoners op laagdrempelige wijze gestimuleerd om
de energieprestatie van hun woning te verbeteren. Tevens wordt de
systematiek zo toegankelijk mogelijk voor de consument met zo min
mogelijk administratieve lasten. Ten behoeve van de juridische implementatie van het vereenvoudigd energielabel wordt in de eerste helft van 2014

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

17

een voorstel ingediend bij de Tweede Kamer. Hierin worden de aspecten
vastgelegd die verplicht zijn op basis van de EPBD-richtlijn.
Voor de huursector blijft het energiebesparingsconvenant uit 2012
uitgangspunt. Een uitvoeringsprogramma is vastgesteld om de doelstellingen van gemiddeld energielabel B in de sociale huursector te behalen
(en voor de particuliere huur minimaal 80% van de voorraad energielabel
C of beter). Hierbij stelt het Rijk € 400 miljoen subsidie beschikbaar voor
verhuurders in de sociale huursector ten behoeve van investeringen in
energiebesparing in de periode 2014–2017. Daarnaast hebben een aantal
woningcorporaties en bouwers het initiatief genomen om in 2020 111.000
zogenaamde energienotaloze renovaties te hebben uitgevoerd. Dit
programma staat bekend onder de naam «Stroomversnelling». Hiermee is
een investering gemoeid van ruim € 6 miljard.
Ook in de utiliteitsbouw is een impuls noodzakelijk. Gebleken is dat een
belangrijk deel van de sector nog niet voldoet aan de bepaling in de Wet
milieubeheer om energiebesparende maatregelen die zich binnen 5 jaar
terugverdienen te nemen. In het kader van het Energieakkoord voor
duurzame groei zijn afspraken gemaakt voor het versterken van de
naleving en handhaving van de Wet milieubeheer. Ook zal de sector het
gebruik van Esco’s en zogenaamde Greenlease contracten stimuleren.
Voor de nieuwbouw zijn de bepalingen uit de herziene EPBD-richtlijn van
2010 van toepassing. Hierin is vastgelegd dat eind 2020 alle nieuwbouw
bijna energieneutraal wordt uitgevoerd. Voor overheidsgebouwen is dit
eind 2018. In het kader van het Lenteakkoord (convenant tussen Rijk en
nieuwbouwpartijen) is het traject afgesproken voor een goede implementatie hiervan.
Belangrijk onderdeel van het energiebesparingsbeleid is het stimuleren
van innovaties zodat ook in de periode na 2015 nieuwe concepten
beschikbaar zijn die op grote schaal door de markt kunnen worden
toegepast. Hiervoor heeft het rijk een tweetal innovatieprogramma’s
lopen, Energiesprong en Gebieden Energie Neutraal (GEN). Energiesprong draagt bij aan de totstandkoming van de Stroomversnelling voor
de grootschalige realisatie van energienotaloze huurwoningen. Ook voor
koopwoningen wordt een traject uitgewerkt om te komen tot opschaling
van innovatieve concepten. Hierbij is primair de markt aan zet voor de
ontwikkeling en realisatie.
7. De consument centraal
Het kabinet wil de positie van de woonconsument versterken. Met de
maatregelen uit het Regeerakkoord en het Woonakkoord worden de
voorwaarden geschapen voor meer keuzevrijheid voor de consument op
de huur- en koopmarkt. Daarnaast streeft het kabinet naar een grotere
mate van vraagsturing in het woonaanbod. Voor marktpartijen, bouwers,
verhuurders en overheden ligt er de uitdaging om de burger zoveel
mogelijk ruimte te geven om de eigen woonwensen te realiseren.
Om het zelforganiserend vermogen en de eigen kracht van burgers te
versterken, kunnen samenwerkingsverbanden en collectieven tussen
burgers nuttig en wenselijk zijn. Deze kunnen de positie van burgers
versterken, zodat zij makkelijker een woning kunnen verwerven, hun eigen
woning kunnen bouwen of het beheer over de woonomgeving zelf ter
hand kunnen nemen. Woonconsumenten worden zo woonproducenten.
Een vorm hiervan is de vereniging van eigenaren (VVE). Zoals toegezegd
in het Algemeen Overleg inzake VVE’s d.d. 27 maart 2013 (Kamerstuk
27 926, nr. 199), wordt bezien hoe de positie van VVE’s kan worden
versterkt, om de collectieve mogelijkheden van consumenten te
vergroten, ondermeer bij het realiseren van woningverbetering. Maar er

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

18

zijn ook andere collectieven mogelijk zoals de coöperatie. Het kabinet acht
het een positieve ontwikkeling dat op verschillende plaatsen partijen als
gemeenten en corporaties collectieven van burgers faciliteren met hun
kennis en expertise over ontwikkeling en beheer.
Particulier opdrachtgeverschap kan bijdragen aan de vraagsturing in het
woonaanbod. In diverse gemeenten wordt eigenbouw gestimuleerd. Het
project «Ik Bouw Betaalbaar in Almere» is hiervan een voorbeeld. Ook
voor starters biedt (collectief) particulier opdrachtgeverschap kansen;
hierbij kan ook een beroep worden gedaan op de starterslening. Ook
neemt de populariteit van kluswoningen toe, waarbij kopers een relatief
lage aankoopprijs betalen en zich verplichten om zelf het pand te
renoveren. Er zijn tot op heden enige honderden kluswoningen verkocht.
Dit biedt burgers kansen op de woningmarkt en leidt tot kwaliteitsverbetering. Het kabinet wil eigenbouw – in de vorm van nieuwbouw en
kluswoningen – verder bevorderen en ondersteunt daarom gemeenten
met het Expertteam Eigenbouw. Dit expertteam heeft mogelijk gemaakt
dat er in 56 gemeenten tenminste 6.000 kavels beschikbaar zijn gekomen.
In de brief over de vernieuwing van de bouwregelgeving die dit najaar
aan de Tweede Kamer zal worden gezonden wordt ingegaan op
versterking van de juridische positie van de bouwconsument in het
bouwproces en op de wijze waarop dit in andere landen is geregeld.
Het kabinet heeft aandacht voor de woonwensen van specifieke groepen
op de woningmarkt. Het almaar groeiende aantal studenten op de
stedelijke woningmarkt, vraagt om nieuwe investeringen in studentenhuisvesting. Met de ondertekening van het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting hebben particuliere en sociale studentenhuisvesters,
gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studenten en het Rijk ingezet op
het terugdringen van de tekorten aan woonruimte voor studenten. Een
van de doelen van het plan is het opleveren van 16.000 nieuwe studentenkamers in de periode 2012–2016. Een ander doel vormt het bevorderen en
verbeteren van de samenwerking op lokaal niveau opdat partijen het
aanbod aan studentenhuisvesting bijtijds kunnen verruimen. Met de
oplevering van 5.000 nieuwe studentenkamers in 2012 hebben de sociale
studentenhuisvesters, verenigd in KENCES, laten zien voortvarend de
plannen ten uitvoer te willen brengen. Halverwege 2013 hebben zij ruim
3.000 kamers in aanbouw. De vereenvoudiging van de bouwregelgeving
voor studentenhuisvesting in het Bouwbesluit 2012 heeft geleid tot het
verbeteren van de investeringcondities. De door KENCES in samenwerking met BZK ontwikkelde Monitor Studentenhuisvesting geeft per
studiestad een beeld van de op middellange termijn te verwachten
ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting.
Wonen en zorg
Het is van belang dat tijdig wordt ingespeeld op veranderingen in de
woonbehoefte. Een belangrijke factor in de woonwensen van de komende
jaren is de vergrijzing en de hervorming van de langdurige zorg. Het
aantal 75-plussers verdubbelt van 1,2 miljoen nu tot 2,6 miljoen in 2040
(een stijging van het aandeel 75-plussers van 7% naar ruim 14%). Zoals
eerder aangegeven in de brief aan uw Kamer over vergrijzing en
extramuralisering (het langer thuis wonen van ouderen)10 is er nog een
substantiële opgave wat betreft het realiseren van voldoende voor
ouderen geschikte woningen. Daarbij gaat het om het jaarlijks realiseren
van ruim 40.000 voor ouderen geschikte woningen. Het zal daarbij veelal
gaan om het geschikt maken van bestaand vastgoed en minder vaak om
nieuwbouw. Hierin is een taak voor woningcorporaties weggelegd.
10

Kamerstuk 29 389, nr. 54

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

19

Door het beleid gericht op extramuralisering zullen de komende jaren
naar schatting bijna 58.000 ouderen, die nu intramuraal zouden worden
gehuisvest, zelfstandig op de woningmarkt blijven wonen. Worden ook
mensen met verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke beperkingen of
psychische problemen meegerekend, dan gaat het in totaal om ca. 78.000
mensen. Naar verwachting zal deze opgave grotendeels kunnen worden
gerealiseerd door aanpassing en gerichte woningtoewijzing binnen de
bestaande voorraad. Mogelijk zal het leiden tot een behoefte aan
geclusterde woonvormen waar zorg en diensten in de nabijheid geleverd
kunnen worden op afroep beschikbaar zijn («verzorgd wonen»). Naar de
woonwensen van mensen in de huur- en koopsector die behoefte hebben
aan zorg en diensten is nader onderzoek gewenst. Daarnaast wil het
kabinet lokale partijen, zoals gemeenten, woningcorporaties, zorginstellingen, ondernemers en ouderen zelf, bij de invulling van deze vraag
blijven ondersteunen en eventuele belemmeringen zoveel mogelijk
wegnemen, o.m. door een kennis- en experimentenprogramma Wonen en
Zorg. De Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur is gevraagd te
adviseren over deze transitie: over de ruimtelijke gevolgen en de gevolgen
voor de woningmarkt die zullen optreden. Ook gaat het kabinet in gesprek
met lokale partijen.
Tot slot: duidelijkheid en daadkracht essentieel voor herstel
In deze brief heeft het kabinet uiteengezet, hoe de verschillende
segmenten van de woningmarkt in samenhang worden hervormd zodat
de markt beter gaat functioneren en er meer keuzevrijheid en investeringsperspectief ontstaat. Voor de kortere termijn worden maatregelen
genomen om de doorstroming en condities voor investeringen te
bevorderen, zodat de gevolgen van de crisis kunnen worden verlicht.
Duidelijkheid over de hervormingen en daadkracht in de uitvoering van de
maatregelen zijn nu nodig. Met het Regeerakkoord en Woonakkoord
wordt een fundament gelegd voor vertrouwensherstel, zodat bewoners
weer kunnen en durven verhuizen, bouwers weer aan de slag kunnen en
beleggers weer kunnen investeren.
Daarbij is het goed te benadrukken dat de Nederlandse woningmarkt,
ondanks de gevolgen van de crisis en structurele imperfecties, er op een
aantal cruciale punten goed voor staat: de toegankelijkheid van de
woningmarkt voor starters is ondanks de crisis op peil gebleven en er is
een grote verhuiswens – met name onder eigenaar-bewoners. Ook is in
Nederland geen sprake van een structureel overschot aan woningen, zoals
wel het geval is in bijvoorbeeld Spanje en Ierland. De SER constateert dan
ook dat de huizenprijzen zich in Nederland makkelijker zullen kunnen
herstellen11.
Het kabinet ziet deze brief als een uitnodiging aan de partijen op de
woningmarkt om samen de aanpak op de woningmarkt krachtig te
vervolgen en verder vorm te geven. Zo wordt met de corporatiesector
overleg gevoerd over ondermeer de aanpassing van het WWS, de
huursombenadering en een adequate schaalgrootte. Het kabinet zal op
verschillende onderdelen het gesprek met de maatschappelijke partijen
aangaan. Bij deze brief treft u een routekaart aan die een overzicht geeft
van de hervormingen en maatregelen.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

11

SER, Commissie sociaaleconomische Aangelegenheden (2013), Nederland in stabieler
vaarwater: Een macro-economische verkenning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

20

Routekaart maatregelen woningmarkt
Een beter werkende koopmarkt
Koppeling recht op hypotheekrenteaftrek aan volledige
aflossing tijdens de looptijd van de schuld
Permanente verlaging tarief OVB
Tijdelijke aftrekbaarheid restschulden
Restschulden (onder strikte voorwaarden) meefinancieren
onder NHG
Extra budget startersleningen (€ 50 miljoen)
Stapsgewijze beperking LTV tot 100%
Geleidelijke aanpassing maximaal aftrektarief

Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Na zomer 2013

Verruiming vrijstelling schenkbelasting t.b.v. eigen woning
Stapsgewijze verlaging NHG-kostengrens

Gerealiseerd
Vanaf 2013
Voorstel Wet maatregelen
woningmarkt 2014 met Prinsjesdag
Vanaf 1 oktober 2013
Van 2014 t/m 2016

Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt
Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2013
Oprichting NHI
Onderzoek ACM naar toetreding

Gerealiseerd
In onderzoek
Nog niet bekend

Een beter werkende huurmarkt
Inkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie
Invoeren huursombenadering
Aanpassing en vereenvoudiging WWS
Verhoging budget Huurtoeslag i.v.m. boveninflatoire
huurstijgingen
Bijdrage verhuurders via verhuurderheffing en heffingsvermindering voor bepaalde categorieën investeringen.
Verbetering gelijk speelveld door afbakening werkgebied
corporaties
Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen
aan commerciële partijen
Monitoring aanbod middensegment met het WoON en de
Huurenquête
Woningcorporaties
Implementatie akkoord met Aedes
Afbakening werkgebied corporaties
Versterking rol gemeente richting corporaties en afbakening schaalgrootte corporaties
Ontwikkeling rijksbeleidskader corporaties
Herpositionering financieel toezicht onder ministeriële
verantwoordelijkheid
Bouw: ruimte voor investeringen
Versoepeling rijksregels via SVIR
Uitvoering convenant kantorenleegstand
Expertteam kantoortransformatie
Tijdelijke verlaging BTW verbouwing/renovatie
Afschaffing integratieheffing BTW
Vereenvoudiging wet- en regelgeving via Omgevingswet
Voorstellen voor vernieuwing bouwregelgeving, inclusief
uitwerking van de adviezen van de Commissie Dekker.
Aanpassing Woningwet
Aanpassing Rotterdamwet
Visie op leefbaarheid
Impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving
Programma’s Energiesprong en Gebieden Energie
Neutraal
14 Blok-voor-Blok projecten gericht op eigenaar-bewoners
Revolverend fonds voor energiebesparing

Gerealiseerd
Wetsvoorstel voor eind 2014
Voorstel voor Prinsjesdag 2013
Vanaf 2013
Voorstel Wet maatregelen
woningmarkt 2014
Novelle bij herzieningswet
Aanpassing circulaire najaar 2013
Vanaf 2013

Vanaf september 2013, o.a. via
Novelle bij herzieningswet
Novelle bij herzieningswet
Novelle bij herzieningswet
Begin 2014
Novelle bij herzieningswet

In uitvoering
In uitvoering
In uitvoering
Maart 2013 tot maart 2014
Vanaf 2014
Wetsvoorstel in 2013
Najaar 2013
Wetsvoorstel in 2013
Wetsvoorstel in 2013
Najaar 2013

In uitvoering

Uitvoering Energieakkoord
Uitvoering energiebesparingsconvenant 2012
Vereenvoudigd energielabel

2014
Start voorzien vanaf 1 november
2013
Vanaf zomer 2013
Uitvoering voorzien in 2014–2017
Wetsvoorstel in 2014

De consument centraal
Expertteam particulier opdrachtgeverschap

In uitvoering

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

21

Versterking positie bouwconsument
Kennis- en experimentenprogramma Wonen en zorg
Advies over wonen en zorg van de RLI

Brief bouwregelgeving in najaar
2013
Vanaf 2013
Advies RLI voor eind 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 32 847, nr. 87

22