Research
A Capital Value production

De woning(beleggings)markt
in beeld 2019

Voorwoord
In 2017 werden records verbroken op de woningbeleggingsmarkt. Deze trend zette in 2018 door. Weer werd het
transactievolume overtroffen. Daarnaast nam het aandeel
woningbeleggingen in het totale transactievolume sterk toe.
Woningen zijn in 2018 de grootste beleggingscategorie op de
Nederlandse vastgoedmarkt geworden.
In dit rapport leest u alles over de ontwikkelingen op de
woningmarkt en de woningbeleggingsmarkt. Met deze jaarlijkse publicatie willen wij een bijdrage leveren aan transparantie in de markt. Door kennis te delen en samen te werken
ontstaan de beste initiatieven om de tekorten op de Nederlandse woningmarkt het hoofd te bieden.
Wij nodigen u uit met elkaar in gesprek te gaan en de
komende jaren ook goed te kijken naar de regionale ontwikkelingen. In het rapport hebben wij hier dit jaar expliciet
aandacht aan besteed. Daarnaast is het opstellen van ambitieuze, breed gedragen doelstellingen voor de woningmarkt van
wezenlijk belang. De Nationale Woonagenda en de afspraken
tussen gemeenten en Rijk dragen hieraan bij.
Namens het team van Capital Value,

Mr. C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS
Directeur
Ing. M.A. (Marijn) Snijders RT MRICS
Directeur
R.C. (Ruben) Smulders
MSc MSRE MRICS RT CIS HypZert (MLV)
Directeur Taxaties

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 1

Inhoudsopgave
1

Inleiding

9

1.1

Algemeen

9

1.2

Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

9

1.3

Beleggers op de Nederlandse woningmarkt

10

1.4

Van nationaal naar regionaal

10

1.5

Leeswijzer rapport

12

Deel 1: De woningmarkt in beeld

13

2

Ontwikkelingen op de woningmarkt

14

3

Ontwikkelingen per regio

21

3.1

Grootstedelijke gemeenten

21

3.2

Grote steden

23

3.3

Overige Randstadgemeenten

24

3.4

Regionale gemeenten

25

3.5

Krimpgemeenten

27

4

Specifieke groepen

30

4.1

Ontwikkeling aantal ouderen

30

4.2

Starters

33

5

Verwachtingen 2019-2023 en beleidsontwikkelingen

35

5.1

Uitgangssituatie en veronderstellingen

35

5.2

Gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt

36

5.3

Voornemens corporaties

40

5.3

Huurakkoord

41

5.4

Overheidsbeleid

41

Deel 2: De woningbeleggingsmarkt in beeld

43

6

Recordjaar 2018

44

6.1

Transactievolume

44

6.2

Een volwassen woningbeleggingsmarkt

44

6.3

Type kopers en verkopers

45

6.4

Nieuwbouw zeer in trek

45

7

Regionale focus

47

7.1

Transactievolume naar regio

47

7.2

Steeds lagere rendementen

47

7.3

Stijging huurprijzen in grootstedelijke gemeenten

49

8

De groeiende rol van internationale beleggers

50

8.1

Grootste transactievolume ooit

50

8.2

85% investeert voor de lange termijn

50

8.3

Nederland favoriet

51

2 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

9

Nieuwbouw: schaarste en gestegen bouwkosten

53

9.1

De hele keten beïnvloed

53

9.2

Aan oplossingen wordt gewerkt

53

9.3

Toevoegingen aan de woningvoorraad

54

9.4

Knelpunten in de bouw

54

9.5

Nieuwbouwopgave voor corporaties

56

9.6

Nederlandse pensioenfondsen aanjager in nieuwbouw

57

10

Woningcorporaties

58

10.1

Nieuwe liberalisatiegrens

58

10.2

Verduurzamingsopgave

58

10.3

Corporaties in een split

59

10.4

Scheiding DAEB- niet DAEB

62

10.5

Corporaties en het middeldure huursegment

63

11

Zorgvastgoed is niet meer weg te denken

64

11.1

Vraag naar zorgwoningen neemt toe

64

11.2

Transactievolume breekt records

64

12

Vooruitblik 2019-2021

67

12.1

Ruim 20 miljard euro beschikbaar

67

12.2

Ambities en kapitaal van verschillende beleggers

67

12.3

Samenwerken en vraaggestuurd bouwen essentieel

70

Bijlage 1 Verwachte ontwikkeling woningtekort c.q. -overschot naar COROP-regio

71

Bijlage 2 Veronderstellingen Socrates scenario Midden 2019-2024

72

Bronnen

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 3

4 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Samenvatting
In 2018 werden wederom records gebroken. Opnieuw werd

Regio’s met de grootste tekorten in 2019:

het transactievolume in woningen van het voorgaande jaar
overtroffen. In totaal werd voor 8,5 miljard euro in huurwo-

COROP regio

ningen geïnvesteerd, een toename van 63% ten opzichte

Tekort als % van
de voorraad

van 2017. Met een aandeel van 39% zijn huurwoningen in

Delft en Westland

7,4%

2018 de grootste beleggingscategorie op de Nederlandse

Groot-Amsterdam

6,6%

vastgoedmarkt geworden. Beleggers uit binnen- en buiten-

Utrecht

5,0%

land geven aan de komende jaren meer dan 20 miljard

Agglomeratie ‘s-Gravenhage

4,9%

euro beschikbaar te hebben. Nog nooit was er zoveel

Agglomeratie Haarlem

4,8%

kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.
Samenwerking tussen marktpartijen en overheid, met name

Ouderen en starters nog steeds in de knel

op regionaal niveau, is essentieel om ook daadwerkelijk

Nog steeds zijn de tekorten met name groot voor de ouderen

meer huurwoningen te kunnen realiseren voor de juiste

en starters. Per jaar komen er bijna 60.000 65-plus huishou-

doelgroepen om de tekorten terug te dringen.

dens bij. Een belangrijk deel van de gewenste uitbreiding van
de geliberaliseerde sector (minimaal 75.000 woningen) zou

Woningtekort torenhoog

geschikt moeten zijn voor mobiliteitsbeperkte huishoudens

De afgelopen jaren nam de bevolking met meer dan 100.000

(28.000). Van de gewenste uitbreiding van de gereguleerde

inwoners per jaar toe. Ook in 2018 werd een dergelijke

huursector (minimaal 22.000 woningen) zouden 17.000

toename behaald. Daarnaast nam het aantal huishoudens in

woningen voor deze doelgroep geschikt moeten zijn. Deze

2018 met 70.000 toe tot 7.858.000 huishoudens. De groei

toevoegingen zijn met name belangrijk voor het aantal 75-plus

van de bevolking en het aantal huishoudens in combinatie

huishoudens gezien de verwachte explosieve groei van deze

met de traag op gang komende woningbouwproductie zorgt

groep tot 2030 (een toename van 373.000 huishoudens).

voor een alarmerend oplopend woningtekort. Waar vorig jaar

Het aantal extramuraal wonende huishoudens met een

gedacht werd dat het tekort in 2021 een hoogtepunt zou

mobiliteitsbeperking zal de komende 5 jaar met 115.000

bereiken van circa 235.000 woningen, is het tekort volgens

toenemen. Op termijn gaat het om nog grotere aantallen. Juist

de nieuwe berekeningsmethode begin 2019 al opgelopen tot

in dit segment is het belangrijk om meer aanbod te creëren.

263.000 woningen. Dat is 3,4% van de woningvoorraad.

De vraag is of marktpartijen en overheid hiertoe in staat zijn.
Het is raadzaam om uitbreiding in dit segment langdurig mee

Bouwsector houdt groei niet bij

te nemen in de prestatieafspraken en beleid op gemeentelijk

Gestegen bouwkosten, een tekort aan arbeid en materiaal, te

niveau.

trage vergunningverlening bij gemeenten en een tekort aan
beschikbare locaties leiden ertoe dat de bouwsector de tekor-

Regio’s met de grootste groei 75+ huishoudens tot 2030:

ten niet snel genoeg aan kan pakken. Als gevolg hiervan zal
het woningtekort tot 2030 mogelijk meer dan 200.000 wonin-

COROP regio

Groei tot 2030

gen blijven bedragen. Om het woningtekort terug te brengen

Flevoland

99,7%

zouden de komende jaren 100.000 tot 200.000 woningen

Kop van Noord-Holland

66,8%

meer bijgebouwd moeten worden dan nu voorzien. Dat bete-

Alkmaar en omgeving

62,9%

kent dat er per jaar 20.000 tot 40.000 woningen meer zouden

Zuidwest-Gelderland

59,3%

moeten worden gebouwd. Hiermee wordt zichtbaar hoe groot

Groot-Amsterdam

58,9%

het woningtekort is.
Het aantal jonge huishoudens (tot 29 jaar) zal de komende

Druk op woningmarkt het grootst in grootstedelijke
gemeenten

jaren met name in de grootstedelijke gemeenten hard groeien

De regionale verschillen zijn groot. De druk op de woningmarkt

extra huishoudens zal naar verwachting in een huurwoning

is het meest zichtbaar in de grootstedelijke gemeenten. Hier is

gaan wonen, terwijl dit aantal in een Bewoonde Andere

het woningtekort begin 2019 bijna 100.000 woningen (6,8%

Ruimte (BAR) afneemt. Met name jonge huishoudens met

van de woningvoorraad). In de grote steden bedraagt dit tekort

een hoog inkomen blijven moeilijk een zelfstandige woning in

64.000 woningen (5,2% van de woningvoorraad), in de overige

de grootstedelijke gemeenten vinden als er niet meer wordt

Randstadgemeenten 35.000 (2,6% van de woningvoorraad)

bijgebouwd. In de overige regio’s zal bij het bouwen van extra

en in de regionale gemeenten 65.000 (2,2% van de voorraad).

nieuwe woningen goed moeten worden gekeken naar de

In de Krimpgemeenten is het actuele woningtekort vrijwel nihil,

vraag omdat in sommige regio’s ook sprake is van een stabili-

namelijk circa 3.000 woningen (0,4% van de woningvoorraad).

satie of afname van het aantal jonge huishoudens. Een van de

met circa 7.800 huishoudens. Het overgrote deel van deze

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 5

oorzaken hiervan is dat jonge huishoudens langer thuis blijven

lagere rendementen moeten aanvaarden om toch voldoende

wonen vanwege het gewijzigde model van de studiefinancie-

nieuwe woningen te kunnen bouwen. Door lagere grondprij-

ring, maar ook als gevolg van het woningtekort.

zen te hanteren zouden gemeenten hier een belangrijke rol in
kunnen gaan spelen.

Aanbod huurwoningen blijft nog steeds ver achter bij de
vraag

Bouwproductie op gang, maar nog onvoldoende

In de komende vijf jaar (tot 2023) blijft de vraag naar huur-

In 2018 is de totale woningvoorraad met circa 73.000

woningen aanzienlijk groter dan het aanbod. In totaal worden

woningen uitgebreid. Naar schatting zijn er circa 66.000

jaarlijks 175.000 meer huurwoningen gevraagd dan aangebo-

nieuwbouwvergunningen verleend. Daarnaast zijn er circa

den. In het middeldure segment (720-985 euro per maand)

26.000 overige toevoegingen gedaan (transformatie van niet-

is de vraag 83.000 woningen groter dan het aanbod en in het

woongebouwen en splitsing van woningen) en zijn er minder

sociale segment (minder dan 720 euro) is de vraag 92.000

woningen gesloopt dan voorgaande jaren.

groter dan het aanbod.
Een belangrijk knelpunt bij het verhogen van de bouwproduc-

Overheidsbeleid

tie zijn de te trage procedures bij het verlenen van bouwver-

Waar in de crisisjaren zeer concrete maatregelen met betrek-

gunningen door gemeenten. Zowel ontwikkelaars (48%) als

king tot de woningmarkt werden genomen, zijn de afgelo-

corporaties (25%) geven dit aan. Juist nu er vanuit beleggers

pen jaren weinig maatregelen genomen om het groeiende

veel kapitaal beschikbaar is voor het investeren in nieuwbouw-

woningtekort terug te dringen. In de Nationale Woonagenda

woningen en woningcorporaties weer meer willen bouwen,

2018-2021 zijn oplossingen voorgesteld waaronder het stellen

moeten de procedures volgens de respondenten worden

van een quotum van nieuw te bouwen woningen (75.000 per

versneld. Uitbreiding van capaciteit bij de gemeenten en

jaar) en het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de doorstro-

ondersteuning door expertteams vanuit de provincies kunnen

ming op de woningmarkt moet worden verbeterd (ouderen

hieraan een belangrijke bijdrage leveren.

en starters). Daarnaast wordt de ambitie uitgesproken om ten
aanzien van de planvoorraad en de voorraad sociale huur-

Ontwikkelaars geven daarnaast aan dat innovatieve bouwme-

woningen op regionaal niveau samen te werken en afstem-

thoden gewenst zijn om de bouwproductie te kunnen verho-

ming te zoeken. Concrete maatregelen blijven echter uit.

gen. Zij geven aan al bezig te zijn met het vereenvoudigen van

Op gemeentelijk niveau vindt wel verdere regulering plaats.

het bouwproces, het verlagen van de complexiteit van het op

Ondervraagde beleggers spreken hier hun zorg over uit,

te leveren product en het meer gestandaardiseerd bouwen.

omdat deze regulering, in combinatie met stijgende grond-

Ook een uitbreiding van capaciteit bij toeleveranciers en het

en bouwprijzen, bij de uitgifte van grond een bedreiging kan

eventueel tijdelijk inzetten van werknemers uit het buitenland

vormen voor de realisatie van nieuwe projecten.

kan een bijdrage leveren aan de verhoging van de bouwproductie en het voorkomen van verdere grote prijsstijgingen.

Corporaties staan voor een grote opgave

Verdere prijsstijgingen kunnen met name een bedreiging

Per 1 januari 2019 is de nieuwe liberalisatiegrens ingevoerd.

vormen voor de haalbaarheid van nieuwe projecten.

Daarnaast hebben corporaties een belangrijke rol gekregen bij
de verduurzaming van Nederlandse huurwoningen. Corpora-

In 2018 ruim 8,5 miljard euro aan investeringen

ties komen hiermee in een split en zullen de komende jaren

In 2018 werd in totaal 8,5 miljard euro geïnvesteerd in Neder-

moeten kiezen hoe ze de 3,3 miljard euro die zij jaarlijks

landse huurwoningen. Dit is 63% meer dan in het voorgaande

overhouden aan de verhuur van hun bezit verdelen over de

jaar. Circa 5,4 miljard euro werd geïnvesteerd door Neder-

verduurzaming van woningen en het realiseren van nieuw-

landse institutionele- en particuliere beleggers. Met name de

bouw. Circa 43% van de corporaties geeft aan over voldoende

Nederlandse pensioenfondsen investeerden in nieuwbouw

middelen te beschikken om de verduurzamingsopgave te

en vervulden een belangrijke rol bij de bouw van middeldure

bekostigen. De overige 57% geeft aan niet over genoeg

huurwoningen. Internationale partijen verwierven in 2019

middelen te beschikken en is van plan om extra woningen

voor ruim 3 miljard euro huurwoningen. Woningen zijn voor

uit te ponden (14%) of complexgewijs te verkopen (12%) om

beleggers nog steeds een veilige beleggingscategorie met een

verduurzaming mogelijk te maken.

goede risico-rendementsverhouding.

De nieuwbouwopgave waarvoor corporaties gesteld staan

Opvallend in 2018 was de groei van beleggingen in zorgvast-

bedraagt circa 120.000 eenheden tot 2022. In 2017 hebben

goed. Het beleggingsvolume in dit segment was medio 2018

zij 14.390 woningen opgeleverd (6.700 bouwvergunningen)

nog 300 miljoen euro en groeide tot 945 miljoen euro aan het

en in 2018 hebben zij slechts 6.100 bouwvergunningen

eind van het jaar. Na het recordjaar 2017, waarin ruim 700

aangevraagd. Het lijkt daarom niet waarschijnlijk dat deze

miljoen euro in zorgvastgoed werd belegd, is dit opnieuw een

doelstelling gehaald zal worden. Een van de knelpunten bij

groei van de investeringen van 35%. Zorgwoningen, een deel

het realiseren van nieuwbouw die corporaties noemen zijn

van het zorgvastgoed, zijn hiermee goed voor 10% van de

de stijgende bouwkosten. Mogelijk zullen corporaties tijdelijk

woningbeleggingsmarkt. Ook de belangstelling voor studen-

6 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

tenwoningen was groot in 2018: met 734 miljoen euro maakt

Nederlandse woningmarkt toetreden. Dit is belangrijk omdat

het beleggingsvolume in dit segment 9% uit van de gehele

Nederlandse banken eind 2018 aangaven het aandeel vast-

woningbeleggingsmarkt.

goedfinancieringen niet sterk te willen uitbreiden.

Regionale verschillen op de woningbeleggingsmarkt
Ook op de woningbeleggingsmarkt zijn duidelijk regionale

Meer dan 20 miljard euro beschikbaar voor nieuwe
investeringen

verschillen te zien. Circa 37% van het transactievolume werd

Beleggers hebben de komende jaren een recordbedrag van

in de grootstedelijke gemeenten geïnvesteerd, 15% in de

meer dan 20 miljard euro beschikbaar voor investeringen in

grote steden. Circa 53% van het totale transactievolume werd

huurwoningen. Dit bedrag is een optelsom van Nederlandse

in de Randstad geïnvesteerd. Dit is een duidelijke reflectie van

institutionele beleggers (6-8 miljard euro), particuliere beleg-

de strategische keuzes die beleggers maken ten aanzien van

gers (2-3 miljard euro) en internationale beleggers (12 miljard

de regio waarin ze willen beleggen en bevestigt dat beleggers

euro). Dit record aan kapitaal biedt een enorme kans om

bereid zijn zowel binnen als buiten de Randstad te investeren.

samen met woningcorporaties de tekorten de komende jaren
verder terug te dringen. Om deze kans te benutten en ook

De rendementen in diverse regio’s lopen sterk uiteen. In de

daadwerkelijk meer huurwoningen te kunnen realiseren is een

grootstedelijke gemeenten worden voor zowel bestaande bouw

intensieve samenwerking tussen marktpartijen en overheid

als nieuwbouw rendementen onder de 4% geaccepteerd,

van groot belang.

terwijl het laagste rendement in grote steden of de overige
Randstad rond de 4,5% ligt.

Doorstroming door regionaal te bouwen voor specifieke
doelgroepen

Rol internationale partijen groeit

Doorstroming op de woningmarkt is essentieel om de tekorten

De belangstelling van internationale beleggers voor Neder-

terug te dringen. Deze doorstroming kan met name op gang

landse huurwoningen was nog nooit zo groot als in 2018. Met

komen door te bouwen voor specifieke doelgroepen zoals

een transactievolume van ruim 3 miljard euro groeide deze

ouderen en starters. Juist nu liggen er kansen omdat een

categorie beleggers enorm. Het volume groeide niet alleen

toenemend aantal beleggers aangeeft de komende jaren juist

hard, ook het aantal internationale beleggers dat investeerde

voor deze doelgroepen te willen bouwen. Voor zorgvastgoed

of wilde investeren nam in 2018 fors toe. In 2018 traden er

is in 2019 circa 1,7 miljard euro beschikbaar. Indien er

zeven nieuwe buitenlandse beleggers toe tot de Nederlandse

voldoende projecten beschikbaar zijn, zou dit bedrag aanzien-

markt. Circa 85% van de buitenlandse beleggers werkt

lijk hoger kunnen uitvallen.

met pensioenfondsgeld voor de langere termijn. Opvallend
is dat veel internationale beleggers Nederland als favoriet

Hierbij is ook de regionale aanpak van belang, gelet op de

zien voor nieuwe investeringen en dat de interesse in het

grote verschillen in demografische ontwikkeling per regio.

Verenigd Koningrijk aanzienlijk minder is dan in voorgaande

Door duurzaam, kwalitatief en vraag gestuurd te bouwen,

jaren. Een direct gevolg van de toetreding van meer interna-

zullen niet alleen kwantitatief woningen aan de voorraad

tionale partijen is dat ook meer buitenlandse banken tot de

kunnen worden toegevoegd, maar ook kwalitatief.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 7

8 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

1

moeite een woning vinden. Hoewel de belangstelling van
beleggers voor huurwoningen kan helpen bij het oplossen van
het woningtekort, hebben de tekorten de top nog niet bereikt:
het grootste verschil tussen vraag en aanbod wordt pas in
2019 of 2020 verwacht.
In dit rapport worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de woningmarkt en de woningbeleggingsmarkt
belicht. Voor het eerst kijken we daarbij ook naar regionale
verschillen binnen Nederland. De trends op de woningmarkt,
zoals demografische ontwikkelingen, prijsontwikkelingen en
verwachtingen rondom het woningtekort komen in deel 1 aan
bod. De bijzondere ontwikkelingen op de woningbeleggingsmarkt, zoals het recordvolume in de markt, de ontwikkelingen
bij ontwikkelaars en de groeiende rol van internationale beleggers staan in deel 2 centraal.

1.2 Opbouw van de Nederlandse
woningmarkt

Inleiding

De Nederlandse woningmarkt omvat circa 7,7 miljoen

1.1 Algemeen

woningen. Figuur 1.1 toont de structuur van de Nederlandse
woningmarkt op dit moment. Het grootste deel van de wonin-

Voor de Nederlandse woningmarkt was 2018 een jaar van

gen, circa 57%, behoort tot de koopsector. Circa 43% van

extremen. Op de woningbeleggingsmarkt werden alle records

de woningen behoort tot de huursector, waarvan het grootste

gebroken met record transactievolumes voor reguliere

gedeelte in het gereguleerde segment van de huurwoning-

huurwoningen, studentenwoningen en zorgwoningen. De

markt valt. Woningcorporaties bezitten het grootste gedeelte

woningmarkt werd echter ook getekend door een omvangrijk

van de woningen in de huursector, circa 69%. Dit aantal is de

woningtekort, met name in de grote steden. Doelgroepen

afgelopen jaren afgenomen. In 2015 hadden de corporaties

zoals ouderen en starters kunnen nog steeds maar met

nog 72% van de huurwoningen in bezit.

Figuur 1.1: Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

Totaal = 100%
Circa 7.740.000
eenheden

Koop = 57%
Circa 4.387.000 eenheden

Corporaties = 69%
Circa 2.268.000 eenheden

Huur = 43%
Circa 3.354.000 eenheden

83% gereguleerd
17% niet-gereguleerd

Beleggers = 24%
Circa 795.000 eenheden

Overig = 7%
Circa 213.000 eenheden

Institutioneel = 23%
Circa 180.000 eenheden

Private beleggers = 77%
Circa 615.000 eenheden

95% gereguleerd
5% niet-gereguleerd

40% gereguleerd
60% niet-gereguleerd

75% gereguleerd
25% niet-gereguleerd

Bron: CBS, 2018; Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 9

Het aantal woningen in bezit van beleggers is de afgelopen

omvangrijke woningportefeuille vervullen particuliere beleg-

jaren toegenomen. Momenteel is circa 24% van de huurwo-

gers een belangrijke rol op de Nederlandse woningmarkt. Het

ningen in het bezit van beleggers. Circa 7% van de huur-

afgelopen jaar zijn steeds meer particuliere beleggers actief

woningen valt in de categorie overig. Deze categorie is zeer

geworden op de woningmarkt. Door het beschikbare kapitaal,

divers. Hieronder vallen bijvoorbeeld huishoudens die hun

de lage rentestand, aantrekkelijke financieringscondities en de

onverkochte tweede woning verhuren. Daarnaast vallen in

zoektocht naar rendement neemt de interesse in woningbe-

deze groep ook veel zogenaamde éénpitters, eigenaren van

leggingen bij deze groep steeds verder toe.

slechts één of enkele huurwoningen zonder een duidelijke
beleggingsstrategie. De omvang van het aantal huurwoningen

Zorgbeleggers

in deze groep fluctueert sterk en is conjunctuurgevoelig. Het

Met het opkomen van de beleggingsmarkt voor zorgwoningen

aandeel vrije sector huurwoningen stijgt al een aantal jaar.

tekenden zich twee soorten beleggers af die hier belangstel-

Verwacht wordt dat het aandeel vrije sector huurwoningen de

ling voor hebben: beleggers die hun bezit willen diversifiëren

komende jaren verder zal stijgen.

en daarom zorgwoningen of zorgvastgoed kopen en beleggers
die zich uitsluitend richten op deze zorgwoningen of zorgvast-

1.3 Beleggers op de
Nederlandse woningmarkt

goed. In sommige gevallen betekent dit een gespecialiseerd
fonds van een bestaande belegger waar alleen dit type vastgoed in wordt aangekocht. Deze groep van gespecialiseerde
beleggers en gespecialiseerde fondsen wordt in dit rapport
aangeduid als ‘zorgbeleggers’. In Nederland zijn er circa 13

Op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt zijn diverse beleg-

van deze zorgbeleggers actief. Enkele van deze beleggers

gers actief: institutionele beleggers, particuliere beleggers,

zijn niet alleen zorgbelegger, maar komen ook van buiten

zorgbeleggers en internationale beleggers. Ten behoeve van

Nederland. Hoewel zij ook als internationale belegger zouden

de leesbaarheid van dit onderzoek lichten wij deze groepen

kunnen worden aangemerkt, is er vanwege hun specifieke

kort toe.

profiel gekozen om deze partijen als zorgbeleggers aan te
duiden.

Institutionele beleggers
Nederland telt circa 10 institutionele beleggers die actief

Internationale beleggers

zijn op de woningbeleggingsmarkt. Dit zijn verzekeraars

De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in toenemende

en pensioenfondsen. Institutionele partijen beleggen over

mate in trek bij beleggers uit het buitenland. Met deze

het algemeen met een lange horizon om aan toekomstige

internationale beleggers worden partijen bedoeld waarvan het

verplichtingen (zoals het doen van pensioenuitkeringen) te

kapitaal uit het buitenland afkomstig is. Dat kapitaal kan zowel

voldoen. Zij bezitten circa 180.000 huurwoningen, waarvan

particulier of institutioneel van oorsprong zijn. Het aantal

60% behoort tot het vrije sector huursegment. Institutionele

internationale beleggers dat investeert of wil investeren nam in

beleggers zijn voortdurend bezig om hun portefeuille te

2018 fors toe. Begin 2018 hadden 25 internationale beleggers

verjongen. Dit realiseren zij onder meer door nieuwbouw-

Nederlandse huurwoningen in de portefeuille. Gedurende

woningen aan te kopen en verouderd bezit te verkopen.

het jaar traden er 7 nieuwe buitenlandse partijen toe tot de

Institutionele beleggers verkopen met name gereguleerd bezit.

Nederlandse woningbeleggingsmarkt. In totaal hebben zij

Dit heeft onder meer te maken met de verhuurderheffing. De

ruim 7 miljard euro aan Nederlandse huurwoningen in eigen-

verhuurderheffing is voor 2019 vastgesteld op 0,561% van de

dom. Naar schatting zijn dit circa 45.000 woningen. Tot op

WOZ-waarde van de woning.

heden betrof dit met name bestaande bouw, aangekocht van
institutionele- en particuliere beleggers en corporaties.

Particuliere beleggers
De groep particuliere beleggers is, net als haar vastgoedportefeuille, omvangrijk en zeer divers. Er is een zeer grote groep
particuliere beleggers actief met een kleine woningportefeuille
(tot 25 woningen). Deze beleggers hebben met name een

1.4 Van nationaal naar
regionaal

lokaal beleggingsperspectief en zijn vaak slechts in één regio
of stad actief. Aan de andere kant zien we de meer gespe-

Door de ontwikkelingen op de woningmarkt in Nederland

cialiseerde particuliere woningbeleggers met grote woning-

wordt het steeds belangrijker om vanuit een breder perspec-

portefeuilles (tussen de 5.000 en 15.000 woningen). Deze

tief naar de markt te kijken. De fundamenten onder de

particuliere beleggers zijn bij machte om grotere portefeuilles

economie en de woningmarkt uiten zich verschillend door het

aan te kopen.

hele land. Zo groeien de economie, de bevolking en het aantal
huishoudens niet in elke regio even hard. Onder invloed van

In Nederland zijn circa 615.000 huurwoningen in bezit van

schaarste, vraag en aanbod ontwikkelen ook woningprijzen

particuliere beleggers. Circa 75% van deze huurwoningen valt

zich verschillend.

binnen het gereguleerde huursegment. Met een dergelijke

Deze verschillen springen ook in het oog bij woningbeleg-

10 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 1.2: Regiotypering

Figuur 1.3: Huishoudensontwikkeling naar COROP regio tot 2030

Grootstedelijk

2,6

< 0%

Grote steden

Groningen

0-2%

Overig Randstad

2-4%

Regionaal

4-6%

Krimpgebieden

6-8%

2,6

-0,7

4,8
2,9

Enschede

10,1

15
5,1
6,6

6,5
8,9

11,1

3,1

's-Hertogenbosch
6,3

Breda Tilburg

4,4

7,2

5,9

2,6

6,6

12,1
7,1

1,4

5,7

4,2 15,5
10,1
13,5

5,1
4,7

6,9

Zwolle

Eindhoven

2,6

4,8

> 8%
Zaanstad
Haarlem Amsterdam Almere
Haarlemmer- Diemen
meer Amstelveen
Amersfoort Apeldoorn
Leiden
's-Gravenhage Zoetermeer Utrecht
Rijswijk Delft
Arnhem
Rotterdam
Nijmegen

-1,7

4,6

6,4
6,4

3,3

3,7

6,7

-0,6
2,5

-2,6

Maastricht

Bron: Capital Value, 2019

Bron: Primos 2018

gers. Ook zij maken onderscheid tussen verschillende regio’s

op, omdat er vaak universiteiten gevestigd zijn en de woning-

en steden in Nederland. In de grootstedelijke gebieden van

markt zich mede daardoor anders gedraagt dan in andere

Nederland, de G5 en aangrenzende gemeenten worden

gemeenten.

scherpe rendementen en hoge prijzen betaald voor huurwoningen. Daarnaast zien we partijen die zich uitsluitend op

3. Overig Randstad

regio’s of steden buiten de Randstad richten.

Dit zijn de gemeenten rondom de grootstedelijke gemeenten
en grote steden die meeprofiteren van de groei van het aantal

In dit rapport is Nederland opgedeeld in vijf categorieën.

huishoudens in de stad en de uitwaaierende woningvraag die

Leidend in de keuze voor deze categorieën waren de prijzen

zich in die steden sterk manifesteert. Vier van de vijf grootste

en rendementen voor residentieel vastgoed, de inwonertal-

steden in Nederland zijn vanuit deze gemeenten makkelijk te

len van steden, de adressendichtheid van gemeenten en de

bereiken. De gemeenten in deze categorie zijn het econo-

verwachtingen rondom de groei van het aantal huishoudens

misch achterland van het winkelapparaat en de werkgelegen-

in de toekomst. Deze factoren zijn bepalend voor de vraag

heid in de grote steden.

naar woningen in het heden en in de toekomst en bepalen
daarom mede de prijzen op de woning(beleggings)markt. We

4. Regionale gemeenten

onderscheiden de volgende categorieën (figuur 1.2):

Deze gemeenten liggen buiten het Randstedelijke verzorgingsgebied en kennen een mate van stedelijkheid die als

1.Grootstedelijk

matig stedelijk of weinig stedelijk kan worden getypeerd. De

Deze steden kenmerken zich door de laagste rendementen op

gemeenten in deze categorie zijn beduidend kleiner dan de

de woningbeleggingsmarkt, gecombineerd met hoge woning-

grote steden waar ze omheen liggen, maar de verwachting is

prijzen vergeleken met de rest van Nederland. Het betreft de

dat het aantal huishoudens er tot 2040 zal blijven toenemen.

vijf grootste steden op basis van het aantal inwoners. Daarnaast betreft het aanliggende gemeenten die ten aanzien van

5. Krimpgebieden

rendementen en woningprijzen met de G5 te vergelijken zijn.

Dit betreft de gebieden waarvan in 2019 wordt verwacht
dat het aantal huishoudens tot 2040 zal gaan afnemen. De

2. Grote steden

woningmarkt in deze gemeenten heeft daardoor een ander

Dit zijn steden die in hun regio een kernfunctie vervullen en

karakter dan in groeiende gemeenten en wordt gekenmerkt

daardoor een veel groter aantal inwoners hebben dan de

door het afstemmen van de voorraad op de aanwezige doel-

omliggende gemeenten. Ook in landelijk perspectief vallen ze

groepen. Zo kan het totaal aantal huishoudens afnemen, maar

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 11

de vraag naar seniorenwoningen blijven stijgen. De woning-

Deel 1 De woningmarkt in beeld

vraag zal hierdoor van karakter veranderen.

In deel 1 komende ontwikkelingen aan bod die relevant zijn
op de woningmarkt in Nederland, of daar direct invloed op

De prognose van het aantal huishoudens op gemeenteniveau

hebben. Dit deel is onderzocht door ABF Research en gaat

(figuur 1.2) geeft een zeer fijnmazig beeld. In deze prognose

in op demografische ontwikkelingen, de vraag naar woningen

zitten voor de termijn van meer dan 20 jaar op een dergelijk

in de toekomst en beleidsontwikkelingen. Daarnaast wordt er

klein schaalniveau echter veel onzekerheden. Het is daarom

ingezoomd op twee doelgroepen waarvoor een groot woningte-

belangrijk een vergelijking te maken met de voorspellingen

kort bestaat: ouderen en starters.

voor het aantal huishoudens in 2030 per COROP regio. Deze
voorspelling is minder fijnmazig en minder ver in de toekomst

Deel 2 De woningbeleggingsmarkt in beeld

gelegen (figuur 1.3). Daardoor is deze minder gevoelig voor

In deel 2 staan de ontwikkelingen op de woningbeleggings-

aannames. Wanneer de prognose voor krimpgemeenten

markt centraal. In dit deel van het onderzoek, uitgevoerd door

vergeleken wordt met de prognose op COROP niveau valt op

Capital Value, wordt door middel van eigen marktanalyse

dat het aantal regio’s met voorspelde krimp van het aantal

en een uitvoerige enquête onder marktpartijen een beeld

huishoudens veel kleiner is.

gegeven van de ontwikkelingen in de markt. Aan de enquête
deden circa 80 institutionele, particuliere, zorg- en internatio-

1.5 Leeswijzer rapport
In dit rapport worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd
naar trends en ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt
in Nederland. Het onderzoek, uitgevoerd door Capital Value in
samenwerking met ABF Research, bestaat uit twee delen:

12 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

nale beleggers mee. Daarnaast werden ruim 50 corporaties en
35 ontwikkelaars ondervraagd.

Deel 1

De woningmarkt in beeld

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 13

2

heid is tot onder het niveau van voor de crisis gedaald, de
inkomensontwikkeling is positief en de hypotheekrente is nog
steeds zeer laag. De vraag naar koopwoningen blijft groot en
beleggers zien in de woningmarkt momenteel goede beleggingskansen.

Bevolkingsontwikkeling
De afgelopen jaren nam de bevolking met meer dan 100.000
inwoners per jaar toe. Ook in 2018 is er sprake van een bevolkingsgroei van meer dan 100.000 (t/m november 101.000).
De groei is voor driekwart terug te voeren op een positief
migratiesaldo. Het aantal asielmigranten is ten opzichte
van topjaar 2016 gehalveerd, maar het aantal arbeids- en
studiemigranten neemt toe. In totaal wordt de bevolkingsgroei
in de Primos-prognose geschat op 326.000 inwoners voor de
periode 2019-2023.

Huishoudensontwikkeling

Ontwikkelingen
op de woningmarkt

Voor de woningmarkt zijn veranderingen in het aantal en
de samenstelling van de huishoudens cruciaal. Vanwege
de vergrijzing zijn er steeds meer oude, en daarmee relatief
kleine, huishoudens. De trend is echter ook nog steeds dat
huishoudens in de jonge en middelbare leeftijdsgroepen
kleiner worden. In 2010 bedroeg het aantal huishoudens
7.386.000, in 2018 is dit met bijna een half miljoen toegenomen tot 7.858.000. Het gemiddeld aantal personen per
huishouden is sinds 2010 afgenomen van 2,22 naar 2,15 in
2018 (figuur 2.1).

In grote delen van het land is de woningmarkt gespannen tot
zeer gespannen. De bevolkingsaanwas blijkt steeds hoger dan

De huishoudensgroei is de komende jaren aanzienlijk, maar

eerder gedacht, zodat ondanks het opvoeren van de woning-

neemt volgens de prognoses wel langzaam in omvang af. Voor

bouwproductie het woningtekort niet vermindert. De werkloos-

2019 is de verwachte groei 64.500 huishoudens, in 2023

Figuur 2.1: Aantal huishoudens naar grootte
Huishoudens in miljoenen (linkeras) en omvang in personen (rechteras)
9

2,3

8

2,28
2,26

7

2,24

6

2,22

5

2,2

4

2,18
2,16

3

2,14

2

2,12

1

2,1

0

2,08
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1-persoons

2-persoons

3-persoons

4-persoons

5 en meer -persoons

gemiddelde omvang huishouden

Bron: CBS en Primos 2018

14 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

2015

2016

2017

2018

Figuur 2.2: Aantal huishoudens en de toename van het aantal huishoudens
Huishoudens in miljoenen (linkeras), toename in duizenden (rechteras)
10

80

9

70

8

60

7

50

6
5

40

4

30

3

20

2

Realisatie

Prognose

Realisatie

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0
2006

0
2005

10

2004

1

Prognose

Bron: CBS en Primos 2018

wordt er een toename met 53.000 huishoudens verwacht. In

huishoudens en de woningbehoefte. In de komende vijf jaar

totaal neemt de komende vijf jaar het aantal huishoudens met

neemt de woningbehoefte naar schatting met zo’n 30.000

292.000 toe tot 8.219.000 (figuur 2.2).

woningen extra toe.

Gezien de hoge bevolkingsgroei heeft het CBS recent de

Het aantal huishoudens (figuur 2.4) en de samenstelling

nationale bevolkingsprognose voor de periode 2019-2023

van het aantal huishoudens (figuur 2.3) verandert licht over

verhoogd tot 379.000 (+53.000). Ook voor de langere termijn

tijd. Het aantal alleenstaanden groeit het sterkst, met 7%

is de prognose verhoogd. Naar verwachting bedraagt de

naar 3.259.000 in 2023. De trends wijzen nog steeds op

toename tot 2030 bijna driekwart miljoen en telt Nederland

voortgaande individualisering in alle leeftijdscategorieën.

in 2030 meer dan 18 miljoen inwoners. De verwachte hogere

Het aantal paren met kinderen neemt iets af, van 2.020.000

bevolkingsgroei heeft ook consequenties voor het aantal

naar 2.003.000. Het aantal 55-plus huishoudens groeit de

Figuur 2.3: Toename aantal huishoudens naar leeftijdscategorie en type (2018-2022)
x 1.000 huishoudens
400
360
320
280
240
200
160
120
80
40
0
-40
-80
-120
-160
-200
15-24 jaar

25-34 jaar

Alleenstaand

35-44 jaar

Eenoudergezin

45-54 jaar

55-64 jaar

Paar zonder kinderen

65-74 jaar

75-84 jaar

Paar met kinderen

85 jaar e.o.

totaal

Overig

Bron: Primos 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 15

Figuur 2.4: Ontwikkeling aantal huishoudens naar COROP-regio

sterk terug. In de jaren van economisch herstel die daarop
volgden, daalde als gevolg van het ECB-beleid de hypotheekrente verder. Het vertrouwen in de koopwoningenmarkt is snel

2,6

< 0%
0-2%

4,6

2,6

2-4%

-1,7

-0,7

4,8

4-6%

2,9

6-8%

2,6

5,1

4,8

> 8%

6,5
10,1

8,9

5,1

6,3

Makelaars aangeboden woningen is gedaald tot 39 dagen.

11,1

Het aantal te koop aangeboden woningen is het afgelopen jaar

3,1

met 22% gedaald.

4,4

7,2

5,9

7,1

vraag naar koopwoningen is. De verkooptijd van door NVM-

2,6

6,6

12,1

Starters worden over het algemeen gezien als ‘slachtoffer’ van

6,4
6,4

3,3

17.000 minder dan in 2017. Daarmee neemt 2018 overigens
pen vijftien jaar. Makelaars berichten dat er nog steeds veel

15
6,6

miljoen een recordaantal personen (figuur 2.6). Het aantal

nog steeds plek twee in qua aantal transacties in de afgelo-

5,7

4,2 15,5

doen stijgen (figuur 2.5). In 2017 verhuisde met bijna 1,9
transacties in 2018 bedraagt naar schatting 225.000, circa

1,4

4,7

6,9

10,1
13,5

teruggekeerd en heeft het aantal transacties tot recordhoogte

de schaarste aan koopwoningen. Het aandeel jonge kopers is

3,7

6,7

echter al geruime tijd dalende. Vijftien jaar geleden, in 2004,

-0,6

was nog 17% van de kopers jonger dan 25 jaar, in 2018 is dat

2,5

nog maar 9%. Het aandeel 25 t/m 34 jarigen is teruggelopen
van 41% naar 35%. Omgekeerd is het aandeel kopers boven

-2,6

de 45 jaar sterk toegenomen. Deels ligt de verklaring van
deze ontwikkeling in de demografie, het aandeel huishoudens

Bron: Primos 2018

dat ouder is dan 45 jaar is gestegen van 57% naar 65%.
Daarnaast spelen andere factoren een rol. Het aantal jonge
komende vijf jaar sterk. Vooral het aantal huishoudens in de

huishoudens in de steden, waar de huursector een groter

leeftijdscategorie 75-84 jaar neemt met 55% snel in omvang

aandeel van de woningvoorraad vormt, is sterk toegenomen.

toe. Het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 45-54

In 2017 woont 70% van de 15-24 jarige huishoudens in een

jaar neemt daarentegen met 44% af. De oorzaken voor deze

van de 25 grootste gemeenten, in 2004 was dat aandeel

sterke fluctuaties zijn de naoorlogse babyboom en de snelle

62%. Van de 25-34 jarige huishoudens is dat in 2017 48%, in

daling van het aantal geboorten in de jaren zeventig van de

2004 44%. De flexibilisering van de arbeidsmarkt treft vooral

vorige eeuw. Het aantal huishoudens in de leeftijdscategorieën

jonge huishoudens hetgeen het toetreden tot de koopsector

van 25 tot 34 jaar (+10%) en 35-44 jaar (+12%) neemt de

door deze groep bemoeilijkt. Daarnaast is het voor jonge

komende jaren nog wel verder toe.

huishoudens door de hoge prijzen en strengere normen bij de
hypotheekverlening überhaupt moeilijker geworden om een

Woningverkopen

eerste koopwoning te bemachtigen.

Het aantal woningtransacties liep in de crisisjaren 2009-2013

Figuur 2.5: Aantal verkochte woningen naar leeftijd koper
250
200
150
100
50
0
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Jonger dan 25 jaar

25 tot 35 jaar

35 tot 45 jaar

45 tot 55 jaar

55 tot 65 jaar

65 jaar en ouder

Bron: Kadaster: *schatting op basis van realisaties t/m september 2018

16 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

Figuur 2.6: Aantal verhuizingen en relatieve verhuismobiliteit
Verhuizingen in miljoen (linkeras) en verhuismobiliteit x 1.000 (rechteras)
2.0

115

1.9

110

1.8
1.7

105

1.6

100

1.5
1.4

95

1.3

90

1.2

85

1.1
1.0

80
2004

2005

2006

Verhuisde personen

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Verhuismobiliteit

Bron: CBS

Woningtransacties en prijzen

Nederland 298.000 euro. De verschillen zijn echter groot. In

De hypotheekrente is momenteel zeer laag met 1,9% voor een

Amsterdam kost een woning gemiddeld 473.000 euro, in de

kortlopende hypotheek en 2,8% voor een hypotheek met een

provincie Groningen 212.000 euro. In het vierde kwartaal van

looptijd van meer dan 10 jaar (figuur 2.7). De afgelopen twee

2018 was te zien dat de prijzen voor woningen minder hard

jaar ligt de hypotheekrente rond deze percentages. Driekwart

groeiden en er meer woningen te koop stonden. Met name in

van de mensen die een nieuwe hypotheek afsluit kiest een

Amsterdam zet de groei van de prijzen niet langer ongeremd

rentevaste periode van meer dan vijf jaar. De verwachting van

door.

kopers is dat de hypotheekrente binnenkort weer gaat stijgen.

Bouwproductie
Terwijl het aantal woningverkopen iets daalt en de hypo-

De bouwproductie vertoont een duidelijke toename sinds het

theekrente een recordlaagte bereikt, stijgt de gemiddelde

dieptepunt in 2013 (figuur 2.9). In 2018 zijn naar schatting

verkoopprijs nog steeds (figuur 2.8). Het verder oplopen van

66.000 nieuwbouwvergunningen verleend. Daarnaast is de

het woningtekort in een groot aantal regio’s is de voornaam-

voorraad uitgebreid met circa 26.000 overige toevoegingen

ste oorzaak. De gemiddelde verkoopprijs in 2018 is naar

(transformatie van niet-woongebouwen en splitsing van

schatting 29.000 euro hoger dan in 2017, een stijging van

woningen), bijna evenveel als vorig jaar. De woningvoorraad-

meer dan 10,3% in een jaar tijd. In het vierde kwartaal van

toename is echter groter dan vorig jaar, in totaal is de voorraad

2018 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning in

met circa 73.000 woningen uitgebreid. Dat komt doordat er

Figuur 2.7: Rente nieuw afgesloten hypotheken naar rentevaste periode
7
6
5
4
3
2
1
0
jan.-04 jan.-05 jan.-06 jan.-07 jan.-08 jan.-09 jan.-10 jan.-11 jan.-12 jan.-13 jan.-14 jan.-15 jan.-16 jan.-17 jan.-18
1 t/m 5 jaar

0 t/m 1 jaar

> 10 jaar

5 t/m 10 jaar

Bron: DNB

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 17

Figuur 2.8: Ontwikkeling verkoopprijs per kwartaal en aantal verkochte woningen per kwartaal
x 1.000
250

300

200

240

150

180

100

120

50

60

0

0
2004

2005 2006

2007 2008 2009

Gemiddelde verkoopprijs (rechteras)

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 2018*

Aantal verkopen (linkeras)

Bron: Kadaster: *2018 schatting op basis van realisaties t/m september 2018

in 2018 minder woningen zijn gesloopt, slechts 8.500, en het

Ten opzichte van 2017 zijn er meer vergunningen afgegeven

aantal overige onttrekkingen (samenvoegingen en verandering

voor koopwoningen die gerealiseerd worden door bouwers

van gebruiksfunctie) sterk is teruggelopen (van 23.000 naar

voor de markt (figuur 2.10). Het aantal verleende vergunnin-

10.000).

gen voor huurwoningen aangevraagd door bouwers voor de
markt is iets afgenomen. Alhoewel woningcorporaties hebben

Het totale aantal in 2018 afgegeven bouwvergunningen voor

aangekondigd meer woningen te gaan bouwen, is het aantal

woningen wordt op basis van de eerste elf maanden van 2018

aan corporaties afgegeven vergunningen slechts circa 6.100

geraamd op 66.000. Dit aantal is vergelijkbaar met 2017. De

vergunningen.

verwachting is dat de komende jaren het aantal bouwvergunningen iets verder stijgt. Uit de halfjaarlijkse inventarisatie van
plancapaciteit in opdracht van het Ministerie van BZK blijkt de

1

netto plancapaciteit voor de periode tot en met 2025 licht toe

oktober 2018

Update Inventarisatie Plancapaciteit 2018, ABF Research,

te nemen1.

Figuur 2.9: Aantal verleende bouwvergunningen voor nieuw te bouwen woningen; kwartalen per jaar
x 1.000
120
100
80
60
40
20
0
2004

2005

1e kwartaal

2006

2007

2e kwartaal

2008

2009

2010

3e kwartaal

Bron: CBS; *realisatiecijfers t/m 3e kwartaal, schatting 4e kwartaal

18 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

2011

2012

4e kwartaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

Figuur 2.10: Aantal verleende bouwvergunningen voor nieuw te bouwen woningen per jaar naar opdrachtgever en eigendomsvorm
x 1.000
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Overheid en woningcorporaties - koop

Overheid en woningcorporaties - huur

Bouwers voor de markt - koop

Bouwers voor de markt - huur

Andere particuliere opdrachtgevers - koop

Andere particuliere opdrachtgevers - huur

2016

2017

2018*

Bron: CBS; *realisaties t/m 3e kwartaal; schatting 4e kwartaal

Woningtekort torenhoog

tussen gemeenten. Het tekort op nationaal niveau wordt

Als gevolg van de zeer lage woningbouwproductie in de

berekend door alle regio’s met een tekort op te tellen. Regio’s

jaren 2010 tot en met 2016 en de sterke huishoudensgroei

met een overschot worden niet meegeteld en kunnen niet

in recente jaren is het woningtekort sterk toegenomen.

compenseren voor regio’s met een tekort.

De methode waarmee het woningtekort wordt gemeten is
recent aangepast. Het ‘statistisch’ woningtekort werd tot voor

De vraagzijde van het woningtekort wordt gevormd door

kort gemeten op basis van het Woononderzoek Nederland

huishoudens die in een BAR wonen en voldoen aan tenminste

(WoON), een grootschalige enquête in opdracht van het

een van de volgende criteria:

ministerie van BZK. In deze enquête zijn huishoudens in een

■

Bewoonde Andere Ruimte (BAR) echter niet goed vertegenwoordigd. Om het woningtekort te meten is deze groep zeer

Huishoudens vanaf 25 jaar die een woning delen met één
of meerdere andere huishoudens.

■

relevant. Het gaat om bewoners van onzelfstandige wonin-

Huishoudens vanaf 25 jaar die in een verblijfsobject (vbo)
wonen dat geen woonfunctie heeft, zoals een kantoor of

gen (met gedeelde voorzieningen), inwoning/woningdelers

bedrijfspand.

(huishouden(s) die niet als ’hoofdbewoner’ in een woning

Daarbij opgeteld wordt het saldo van nieuwe en opgeheven

wonen), wonen in panden met een niet-woonfunctie (bijvoor-

huishoudens (ofwel de huishoudensgroei) in het lopende jaar.

beeld anti-kraak), etc.

Nieuwe huishoudens worden bijvoorbeeld gevormd door uit
huis gaande jongeren, scheidingen en immigranten. Huis-

Er is een nieuwe methode om het woningtekort te meten

houdens worden opgeheven als gevolg van het gaan samen-

ontwikkeld die gebaseerd is op registratiedata en normen. Met

wonen, verhuizing naar institutie of buitenland en overlijden.

de via het CBS beschikbare registratiedata is er beter inzicht

In totaal vormen in de nieuwe methode deze drie groepen de

ontstaan in het aantal Bewoonde Andere Ruimten en de

vraagzijde van het tekort.

bewoners daarvan. De nieuwe methode maakt voorts gebruik
van een (leeftijds)normering.2

De aanbodzijde van het woningtekort wordt gevormd door
beschikbare woningen die tenminste één jaar leeg staan.

Het woningtekort wordt op regionaal niveau berekend op basis

Als een woning volgens de koppeling van de Basisregistratie

van een raming van de kwantitatieve vraag en het kwantita-

Adressen en Gebouwen en de Basisregistratie Personen

tieve aanbod. De regio’s zijn de 32 functionele woningmarkt-

(BRP) leeg staat, maar toch voldoet aan tenminste één van de

gebieden die ABF onderscheidt op basis van verhuisstromen

volgende criteria, dan wordt deze woning toch beschouwd als
‘in gebruik’. Deze woningen tellen niet mee voor de aanbod-

2

Zie voor een uitgebreide beschrijving van de methode:

Woningtekort: een nieuwe benadering voor een actueel
probleem, ABF Research, Delft, november 2018.

zijde van het woningtekort.
■

De woning heeft een aanzienlijk energieverbruik (stroom
en gas) boven een bepaalde drempelwaarde.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 19

■

■

■

De woning is volgens de WOZ-registratie een recreatiewo-

De vraagzijde van het tekort wordt in 2017 op 349.000 huis-

ning, overige woning, boerderij of niet-woning.

houdens geraamd, de aanbodzijde op 107.000 woningen. Het

De woning heeft volgens de BAG ook een logies- winkel-

woningtekort wordt zodoende in dat jaar op 242.000 wonin-

functie.

gen geraamd. Het tekort is daarmee 3,2% van de woningvoor-

De woning betreft een tweede woning.

raad. Begin 2019 wordt de omvang van het tekort, op basis
van de huishoudensgroei en toename van de woningvoorraad
in de jaren 2017 en 2018, geraamd op 263.000 woningen
oftewel 3,4% van de woningvoorraad.

20 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

3

gemeenten is dat 12%. Een belangrijk deel van deze huishoudens woont in onzelfstandige (studenten)wooneenheden.
Sinds een aantal jaren neemt het aantal BAR in de grootstedelijke gemeenten vooral toe door het delen van woningen.
De druk op de woningmarkt in de grootstedelijke gemeenten
is groot. Het woningtekort wordt begin 2019 op bijna 100.000
woningen geraamd, dat is 6,8% van de woningvoorraad in
deze gemeenten. Sinds het dieptepunt dat de woningbouwproductie in 2013 bereikte is het aantal afgegeven bouwvergunningen in de grootstedelijke gemeenten zeer sterk
toegenomen. In 2013 werden er slechts voor 4.000 woningen
vergunningen afgegeven, in 2017 voor ruim 14.000 (figuur
3.2). Dat is meer dan een verdrievoudiging. De gemeente
Amsterdam meldt dat er in 2018 met 8.639 woningen een
recordaantal woningen in aanbouw zijn genomen. Cijfers
over het aantal vergunningen per gemeente in 2018 zijn nog
niet beschikbaar. Opvallend is het grote aandeel afgegeven

Ontwikkelingen
per regio

vergunningen voor huurwoningen door bouwers voor de

De woningmarkt heeft in Nederland verschillende gezichten.

gemeenten toe van 1.531.000 in 2019 naar 1.621.000 in

In delen van Limburg krimpt de bevolking, is de woningmarkt

2023 (figuur 3.3). De groei van 90.000 huishoudens bestaat

ontspannen en wordt er rekening gehouden met een op

voor 54% uit alleenstaanden. Naast de toename in de oudere

termijn sterke afname van het aantal huishoudens. In veel

leeftijdscategorieën wordt er in de grootstedelijke gemeenten

grote steden zien we daarentegen een oververhitte markt

nog een stevige toename van het aantal huishoudens jonger

waarin woonruimte voor zeer hoge prijzen wordt verhuurd en

dan 45 jaar verwacht.

markt. Dit aandeel is in de grootstedelijke gemeenten opgelopen van 17% in 2012 tot 51% in 2017. In dezelfde periode is
het aandeel van corporaties teruggelopen van 32% naar 6%.
Volgens het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Starters) neemt het aantal huishoudens in de grootstedelijke

verkocht. Op basis van de ervaringen van Capital Value in de
woningbeleggingsmarkt worden in dit rapport een aantal typen
gemeenten onderscheiden. Zoals in hoofdstuk 1 is omschreGrote steden, Overig Randstad, Regionale gemeenten en

Figuur 3.1: Woonsituatie huishoudens, Grootstedelijke
gemeenten, 2019

krimpgemeenten.

x 1.000

ven, is de volgende typering gehanteerd: Grootstedelijk, de

3.1 Grootstedelijke gemeenten
In deze gemeenten woont 19,2% van de Nederlandse huishoudens. In 1995 was dat nog 20%. In de periode tot 2010

180

283

649

daalde het aandeel tot 18,8%. Sindsdien neemt het aantal
huishoudens in de grootstedelijke gemeenten sneller toe dan
in de rest van Nederland.
263

In de grootstedelijke gemeenten woont meer dan de helft

151

van de huishoudens in een huurwoning, 42% woont in een
gereguleerde huurwoning, 10% in een geliberaliseerde huur-

Huur gereguleerd

woning. In heel Nederland woont 32% in een gereguleerde

Huur geliberaliseerd

huurwoning en bijna 7% in een geliberaliseerde huurwoning

Koop tot € 235.000

(figuur 3.1). De groep grootstedelijke gemeenten springt

Koop vanaf € 235.000

er ook uit qua aandeel huishoudens dat in een Bewoonde

BAR

Andere Ruimte (BAR) woont. In heel Nederland woont
7% van de huishoudens in een BAR, in de grootstedelijke

Bron: Socrates, 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 21

Figuur 3.2: Aantal verleende bouwvergunningen in de
Grootstedelijke gemeenten voor nieuw te bouwen woningen naar
opdrachtgever en eigendomsvorm
x 1.000

Figuur 3.4: Jaarlijkse vraag en aanbod in de Grootstedelijke
gemeenten naar marktsegment (2019 t/m 2023)
x 1.000
350

16

300

14

250

12

200

10

150

8
6

100

4

50

2

0
Vraag

0
2012

2013

2014

2015

2016

2017

Koop vanaf € 215.000

Koop Overheid en woningcorporaties

Koop tot € 215.000

Koop Bouwers voor de markt

Huur geliberaliseerd

Koop Andere particuliere opdrachtgevers

Huur gereguleerd

Huur Overheid en woningcorporaties

Aanbod

Bron; Socrates 2018 scenario Midden

Huur Bouwers voor de markt
Huur Andere particuliere opdrachtgevers
Bron: CBS

De mismatch tussen de vraag naar geliberaliseerde huur-

Volgens het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Star-

woningen en het aanbod is in de grootstedelijke gemeenten

ters) neemt de voorraad in de grootstedelijke gemeenten de

groot. Jaarlijks worden er gemiddeld 71.000 woningen

komende jaren met 67.000 woningen toe. De verwachting is

gevraagd, terwijl er maar 34.000 worden aangeboden (figuur

dat er 103.000 woningen aan de voorraad worden toege-

3.4).

voegd, terwijl de voorraad door sloop en onttrekkingen met
36.000 vermindert (figuur 3.5). De samenstelling van de voorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse verandert als gevolg

Figuur 3.3: Toename aantal huishoudens naar leeftijdscategorie
en type voor Grootstedelijke gemeenten (2019-2023)

van de voorraadontwikkelingen. De nieuwbouw van woningen

x 1.000

stromers én starters, voor ruim 60% op de huursector. Er is

richt zich in dit scenario, gericht op woonwensen van doormet name behoefte aan nieuwbouw woningen in het segment

30

onder de liberalisatiegrens (38.000), daarnaast is er nieuw-

25
20

bouw van 25.000 woningen in de geliberaliseerde huursector
gewenst, met name in de prijsklasse tot 985 euro. De uitbrei-

15

ding in het segment boven 985 euro kan voor een belangrijk

10
5

deel tot stand komen door middel van huurprijsaanpassingen.
Relatief veel goedkope huurwoningen zullen als gevolg van

0
-5

huurharmonisatie doorschuiven naar hogere prijscategorieën.
In het Socrates Middenscenario (Doorstromers/Starters) wordt

-10

in de grootstedelijke gemeenten in de komende vijf jaar daar-

Alleenstaand
Eenouder
Paar zonder kinderen
Paar met kinderen
Overig
Bron: Primos 2018

22 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

85 jaar e.o.

75-84 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

45-54 jaar

35-44 jaar

25-34 jaar

15-24 jaar

-15

naast gerekend op een per saldo omzetting van 16.700 huurnaar koopwoningen. In totaal breidt de huursector daarmee in
de komende vijf jaar met 29.000 woningen uit. De koopsector
breidt in dit scenario per saldo uit met 38.000 woningen.

Figuur 3.5: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en woningtekort in de Grootstedelijke gemeenten
x 1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Woning-

Tekort (als

Toevoe-

Onttrek-

Toename

Ontwikkeling

voorraad

tekort

percentage van

gingen

kingen

voorraad

woningtekort

			de voorraad)				
2019

1.434

97

-6,8%

21

4

17

0

2020

1.452

97

-6,7%

22

4

18

0

2021

1.469

97

-6,6%

21

4

17

1

2022

1.487

96

-6,4%

20

4

16

1

2023

1.502

96

-6,4%

19

4

15

0

2024

1.518

95

-6,3%

18

4

14

0

2025

1.532

96

-6,3%

19

4

15

-1

2026

1.546

96

-6,2%

18

4

14

0

2027

1.561

96

-6,1%

18

4

14

0

2028

1.575

95

-6,1%

17

4

13

0

2029

1.588

95

-6,0%

17

4

12

0

2030

1.600

94

-5,9%

16

4

12

1

Bron: Primos-prognose, 2018

Er is een behoorlijke druk op de woningmarkt in de grote

3.2 Grote steden

steden. Het actuele tekort wordt geraamd op 64.000 woningen, 5,2% van de woningvoorraad. De stijging in het aantal

In de grote steden woont in 2018 16,7% van de Nederlandse

bouwvergunningen is in de grote steden groot, maar de

huishoudens. In 1995 was dat 15,5% en sindsdien is het

stijging is minder sterk dan in de grootstedelijke gemeenten.

aandeel onafgebroken toegenomen. In de grote steden woont

In 2013 werden er vergunningen voor nieuwbouw van 4.700

43% van de huishoudens in een huurwoning, 35% in een

woningen afgegeven, in 2017 waren dat er 11.000, ruim een

gereguleerde en 8% in een geliberaliseerde (figuur 3.6). In

verdubbeling (figuur 3.7). Het aandeel vergunningen voor

deze gemeenten, waar veel studenten wonen, is het aandeel
huishoudens wonend in een BAR ook hoog (11%).

Figuur 3.6: Woonsituatie huishoudens, Grote steden, 2019

Figuur 3.7: Aantal verleende bouwvergunningen in de Grote
steden voor nieuw te bouwen woningen naar opdrachtgever en
eigendomsvorm

x 1.000

x 1.000
12
149

10
458

8
6

289

4
2
103
323

0
2012

2013

2014

2015

2016

2017

Koop Overheid en woningcorporaties
Huur gereguleerd

Koop Bouwers voor de markt

Huur geliberaliseerd

Koop Andere particuliere opdrachtgevers

Koop tot € 235.000

Huur Overheid en woningcorporaties

Koop vanaf € 235.000

Huur Bouwers voor de markt

BAR

Huur Andere particuliere opdrachtgevers

Bron: Socrates, 2018

Bron: CBS

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 23

Figuur 3.8: Toename aantal huishoudens naar leeftijdscategorie
en type voor de Grote steden (2019-2023)

aantal oudere huishoudens neemt toe. Huishoudens tot 45
jaar vormen slechts 7% van de totale huishoudenstoename.

x 1.000
De gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen wordt op

40

208.000 geraamd. De vraag naar geliberaliseerde huurwo-

30

ningen wordt op 38.000 woningen geraamd, het aanbod op

20

20.000. De woningvoorraad breidt in de komende vijf jaar

10

naar verwachting uit met 62.000 woningen. Er worden 70.000
woningen toegevoegd en 17.000 onttrokken.

0

85 jaar e.o.

75-84 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

jaar voor 61% uit koopwoningen in diverse prijsklassen. De
45-54 jaar

-30
35-44 jaar

bestaat de nieuwbouw in de grote steden de komende vijf
25-34 jaar

In het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Starters)

-20
15-24 jaar

-10

Alleenstaand

uitbreiding van de huursector zou voor een belangrijk deel
moeten plaatsvinden in de geliberaliseerde huursector (bijna
15.000 nieuwbouwwoningen, figuur 3.9). Vooral woningen
in het prijssegment tot 985 euro zijn gevraagd. Daarnaast is
nieuwbouw van 28.000 gereguleerde huurwoningen gewenst.

Eenouder

Een belangrijk deel van de nieuwbouw zou plaats moeten

Paar zonder kinderen

vinden in het prijssegment tot 520 euro. De geliberaliseerde

Paar met kinderen

huursector breidt in het duurste prijssegment vooral uit als

Overig

gevolg van huurprijsaanpassingen.

Bron: Primos 2018

huurwoningen door bouwers voor de markt is vrijwel gelijk

3.3 Overige
Randstadgemeenten

gebleven op circa 30%. Bijna 60% van de afgegeven vergunningen in 2017 hadden betrekking op koopwoningen.

In de overige Randstadgemeenten woont 17,1% van de
Nederlandse huishoudens. Dit aandeel is vanaf 1995 niet

Het aantal huishoudens in de grote steden neemt de

gewijzigd. In deze gemeenten woont 36% van de huishou-

komende vijf jaar met 54.000 toe (figuur 3.8). Vooral het

dens in een huurwoning, 29% in een gereguleerde en 7% in

Figuur 3.9: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en woningtekort in de Grote steden
x 1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Woning-

Tekort (als

Toevoe-

Onttrek-

Toename

Ontwikkeling

voorraad

tekort

percentage van

gingen

kingen

voorraad

woningtekort

			de voorraad)				
2019

1.226

64

-5,2%

16

2

14

0

2020

1.240

63

-5,1%

15

2

14

1

2021

1.253

62

-4,9%

14

2

12

1

2022

1.265

60

-4,8%

13

2

11

1

2023

1.276

59

-4,6%

12

2

10

1

2024

1.287

59

-4,5%

12

2

10

1

2025

1.297

58

-4,5%

12

2

10

1

2026

1.307

56

-4,3%

12

2

10

2

2027

1.317

55

-4,2%

11

2

9

1

2028

1.326

54

-4,0%

11

2

9

1

2029

1.334

52

-3,9%

10

2

8

1

2030

1.342

51

-3,8%

9

2

7

2

Bron: Primos-prognose, 2018

24 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 3.10: Woonsituatie huishoudens, Overige
Randstadgemeenten, 2019

Figuur 3.12: Toename aantal huishoudens naar
leeftijdscategorie en type in Overige Randstadgemeenten
(2019-2023)

x 1.000

x 1.000
55

50
40

397

30
20

481

10
0
-10

91

-20
-30

332

75-84 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

85 jaar e.o.

Koop tot € 235.000

45-54 jaar

Huur geliberaliseerd

35-44 jaar

Huur gereguleerd

25-34 jaar

15-24 jaar

-40

Alleenstaand

Koop vanaf € 235.000

Eenouder

BAR

Paar zonder kinderen
Paar met kinderen

Bron: Socrates, 2018

Overig

Figuur 3.11: Aantal verleende bouwvergunningen in de Overige
Randstadgemeenten voor nieuw te bouwen woningen naar
opdrachtgever en eigendomsvorm; 2012-2017

Bron: Primos 2018

x 1.000

aandeel huurwoningen door bouwers voor de markt betreft in
deze gemeenten met 10% een beperkt deel van de afgegeven

12

vergunningen. Er worden in dit type gemeente vooral koopwoningen gebouwd.

10
8

Het aantal oudere huishoudens (75+) gaat in dit type

6

gemeente relatief sterk toenemen (figuur 3.12). Het aantal
paren met kinderen neemt licht af, terwijl het aantal alleen-

4

staanden sterk toeneemt.

2

De gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen in deze

0

gemeenten wordt op 203.000 geraamd, het aanbod op
2012

2013

2014

2015

2016

2017

Koop Overheid en woningcorporaties
Koop Bouwers voor de markt
Koop Andere particuliere opdrachtgevers
Huur Overheid en woningcorporaties
Huur Bouwers voor de markt
Huur Andere particuliere opdrachtgevers
Bron: CBS

144.000. De vraag naar geliberaliseerde huurwoningen
bedraagt jaarlijks 31.000, het aanbod 15.000.
De toename van de woningvoorraad wordt de komende vijf
jaar geraamd op 49.000, 64.000 toevoegingen en 15.000
onttrekkingen (figuur 3.13). In het Socratesscenario Midden
(Doorstromers/Starters) bestaat de gewenste nieuwbouw voor
53% uit koopwoningen. De uitbreiding van de huursector met
30.000 woningen betreft 20.000 gereguleerde en 10.000
geliberaliseerde huurwoningen.

een geliberaliseerde huurwoning (figuur 3.10). Het aandeel
huishoudens wonend in een BAR is 4%.

3.4 Regionale gemeenten

Het woningtekort in dit type gemeenten wordt geraamd op
35.000 in 2019, dat is 2,6% van de huidige woningvoorraad.

Het merendeel van de huishoudens in Nederland woont in

Ook in de overige Randstadgemeenten is het aantal bouwver-

een ‘Regionale’ gemeente. Het gaat om 37,3% van de Neder-

gunningen voor nieuwbouwwoningen sterk toegenomen, van

landse huishoudens. In 1995 bedroeg dit aandeel 36,6%. Tot

3.600 naar 11.000, een verdriedubbeling (figuur 3.11). Het

2010 nam het aandeel toe 37,5%, sindsdien is er een lichte

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 25

Figuur 3.13: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en woningtekort in de Overige Randstadgemeenten
x 1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Woning-

Tekort (als

Toevoe-

Onttrek-

Toename

Ontwikkeling

voorraad

tekort

percentage van

gingen

kingen

voorraad

woningtekort

			de voorraad)				
2019

1.365

35

-2,6%

14

2

12

0

2020

1.377

35

-2,6%

13

2

11

0

2021

1.388

35

-2,5%

13

2

11

1

2022

1.399

34

-2,4%

12

2

10

1

2023

1.409

33

-2,4%

12

2

10

1

2024

1.419

33

-2,4%

11

2

10

0

2025

1.429

33

-2,3%

12

2

10

0

2026

1.439

33

-2,3%

11

2

9

0

2027

1.448

32

-2,2%

11

2

9

1

2028

1.457

31

-2,1%

10

2

9

1

2029

1.466

31

-2,1%

10

2

8

1

2030

1.474

30

-2,0%

10

2

8

1

Bron: Primos-prognose, 2018

Figuur 3.14: Woonsituatie huishoudens, Regionale gemeenten,
2019
x 1.000

Figuur 3.15: Aantal verleende bouwvergunningen in Regionale
gemeenten voor nieuw te bouwen woningen naar opdrachtgever
en eigendomsvorm
x 1.000

121

30
806

25
20

995

15
148

10
5

883

0
2012

2013

2014

2015

2016

Huur gereguleerd

Koop Overheid en woningcorporaties

Huur geliberaliseerd

Koop Bouwers voor de markt

Koop tot € 235.000

Koop Andere particuliere opdrachtgevers

Koop vanaf € 235.000

Huur Overheid en woningcorporaties

BAR

Huur Bouwers voor de markt

Bron: Socrates, 2018

2017

Huur Andere particuliere opdrachtgevers
Bron: CBS

afname. In dit type gemeenten woont 32% van de huishou-

woningen is de afgelopen jaren ruimschoots verdubbeld van

dens in een huurwoning, 27% in een gereguleerde en 5% in

10.000 in 2013 tot 25.000 in 2017 (figuur 3.15).

een geliberaliseerde huurwoning (figuur 3.14). Slechts 4%
van de huishoudens woont in een BAR.

Het aantal huishoudens in de regionale gemeenten neemt de
komende vijf jaar met 94.000 toe (figuur 3.16). Het aantal

Het woningtekort in deze gemeenten wordt geraamd op

paren met kinderen neemt met 19.000 af, het aantal alleen-

65.000 woningen, hetgeen overeenkomt met 2,2% van de

staanden neemt met 80.000 toe, het aantal paren zonder

huidige woningvoorraad. Het aantal bouwvergunningen voor

kinderen met 30.000.

26 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 3.16: Toename aantal huishoudens naar
leeftijdscategorie en type in Regionale gemeenten (2019-2023)

en 26.000 onttrekkingen (figuur 3.17). In het Socratesscena-

x 1.000

gelijkelijk verdeeld over huur en koop. In het huursegment is

rio Midden (Doorstromers/Starters) is de nieuwbouw vrijwel
uitbreiding met 53.000 woningen gewenst, waarvan 15.000 in

100

de geliberaliseerde sector.

80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

3.5 Krimpgemeenten
Een deel van Nederland heeft te maken met een beperkte
bevolkingsgroei of afname van het inwonertal. Op termijn
wordt een afname van het aantal huishoudens verwacht. In
85 jaar e.o.

75-84 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

45-54 jaar

35-44 jaar

25-34 jaar

15-24 jaar

totaal woont in 2018 9,8% van de Nederlandse huishoudens
in een dergelijke gemeente. In 1995 was dat aandeel nog
10,8%.
In de krimpgemeenten woont 35% van de huishoudens in

Alleenstaand

een huurwoning, 31% in een gereguleerde huurwoning,

Eenouder

4% in een geliberaliseerde (figuur 3.18). Er wonen relatief

Paar zonder kinderen

weinig huishoudens in een BAR, 3%. Wel veel huishoudens

Paar met kinderen

wonen in een koophuis, echter voornamelijk in het goedkope

Overig

segment. Van de 479.000 huishoudens in een koopwoning
wonen er 315.000 in een goedkope koopwoning.

Bron: Primos 2018

Het actuele woningtekort is vrijwel nihil in de krimpgemeenten, circa 3.000 woningen oftewel 0,4% van de woningvoorDe gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen in de regionale

raad. Daarnaast bestaat er in sommige regio’s momenteel al

gemeenten wordt geraamd op 396.000 woningen, het aanbod

een overschot aan woningen, 0,2% van de woningvoorraad.

op 303.000. De vraag naar geliberaliseerde huurwoningen is

Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor woningen is de

jaarlijks gemiddeld 49.000, het aanbod 25.000.

laatste jaren in beperkte mate toegenomen (figuur 3.19).

Verwacht wordt dat de woningvoorraad in de periode tot

Het aantal huishoudens in de krimpgemeenten neemt niet

2024 met 86.000 woning uitbreidt, 112.000 toevoegingen

of nauwelijks toe de komende vijf jaar (+0,2%). Het aandeel

Figuur 3.17: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en woningtekort in de Regionale gemeenten
x 1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Woning-

Tekort (als

Toevoe-

Onttrek-

Toename

Ontwikkeling

voorraad

tekort

percentage van

gingen

kingen

voorraad

woningtekort

			de voorraad)				
2019

2.982

65

-2,2%

2

25

-23

0

2020

3.004

64

-2,1%

2

23

-21

1

2021

3.024

64

-2,1%

2

22

-20

0

2022

3.043

63

-2,1%

2

21

-19

1

2023

3.061

63

-2,0%

2

20

-18

1

2024

3.078

62

-2,0%

2

20

-18

1

2025

3.095

61

-2,0%

2

19

-17

1

2026

3.111

59

-1,9%

2

18

-16

1

2027

3.126

57

-1,8%

2

17

-15

2

2028

3.140

55

-1,7%

2

16

-14

2

2029

3.152

52

-1,7%

2

14

-12

3

2030

3.163

50

-1,6%

2

13

-11

2

Bron: Primos-prognose, 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 27

Figuur 3.18: Woonsituatie huishoudens, Krimpgemeenten, 2019
x 1.000

Figuur 3.20: Toename aantal huishoudens naar
leeftijdscategorie en type in Krimpgemeenten (2019-2023)
x 1.000

24

30

164

20

238

10
0
-10

30

-20
315

85 jaar e.o.

75-84 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

Koop tot € 235.000

45-54 jaar

Huur geliberaliseerd

35-44 jaar

Huur gereguleerd

25-34 jaar

15-24 jaar

-30

Alleenstaand

Koop vanaf € 235.000

Eenouder

BAR

Paar zonder kinderen
Paar met kinderen

Bron: Socrates, 2018

Overig

Figuur 3.19: Aantal verleende bouwvergunningen in
Krimpgemeenten voor nieuw te bouwen woningen naar
opdrachtgever en eigendomsvorm

Bron: Primos 2018

x 1.000

65-plus huishoudens neemt verder toe, van 35% tot 38%,
terwijl het aantal huishoudens in de leeftijd 45-54 jaar sterk

3,0

afneemt (figuur 3.20). Het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep tot 45 jaar neemt in de krimpgemeenten de komende

2,5

vijf jaar licht af.

2,0
1,5

De gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen in deze
gemeenten wordt geraamd op 90.000 woningen, het aanbod

1,0

op 73.000. De vraag naar geliberaliseerde huurwoningen is

0,5

jaarlijks gemiddeld 9.000, het aanbod 5.000.

0,0
2012

2013

2014

2015

2016

Koop Overheid en woningcorporaties
Koop Bouwers voor de markt
Koop Andere particuliere opdrachtgevers
Huur Overheid en woningcorporaties
Huur Bouwers voor de markt
Huur Andere particuliere opdrachtgevers
Bron: CBS

28 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

2017

De toename van de woningvoorraad in de krimpgemeenten
wordt de komende vijf jaar geraamd op 1.500, 11.000 toevoegingen en 9.500 onttrekkingen (figuur 3.21). In het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Starters) bestaat de gewenste
nieuwbouw voor de helft uit huurwoningen, waarvan een klein
deel geliberaliseerde huurwoningen. De gereguleerde huursector zou per saldo in totaal met 7.500 woningen kunnen
afnemen, terwijl de geliberaliseerde huursector beperkt, 1.500
woningen, in omvang zou kunnen toenemen.

Figuur 3.21: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en woningtekort in de Krimpgemeenten
x 1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Woning-

Tekort (als

Toevoe-

Onttrek-

Toename

Ontwikkeling

voorraad

tekort

percentage van

gingen

kingen

voorraad

woningtekort

			de voorraad)				
2019

802

3

-0,4%

2

2

0

-1

2020

803

3

-0,4%

2

2

0

-1

2021

804

3

-0,4%

2

2

0

-1

2022

805

3

-0,4%

2

2

0

-1

2023

806

3

-0,4%

2

2

0

-1

2024

807

3

-0,4%

2

2

0

-1

2025

808

3

-0,3%

2

1

1

-1

2026

808

2

-0,3%

2

1

1

0

2027

808

2

-0,2%

2

1

1

0

2028

808

1

-0,2%

2

1

1

0

2029

808

1

-0,1%

2

1

1

0

2030

808

1

-0,1%

2

0

2

0

Bron: Primos-prognose, 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 29

4

huishoudens (figuur 4.1). In de periode tot 2030 komen er
alleen al in die leeftijdscategorie 373.000 huishoudens bij.
Het aantal alleenstaanden in die leeftijdscategorie neemt met
207.000 toe, het aantal paren zonder kind met 157.000.
Het aantal alleenstaande 85-plussers neemt met 90.000 toe,
daarnaast wordt er een toename geprognosticeerd van 33.000
85-plus paren.
Een deel van de oudere huishoudens heeft te kampen met
mobiliteitsbeperkingen. Met het stijgen van de leeftijd nemen
de fysieke gebreken toe. Bij de helft van het aantal 75-plus
huishoudens kampt één (of twee) van de leden van het
huishouden met een mobiliteitsbeperking. Het aantal 75-plus
huishoudens neemt in het hele land sterk toe. Relatief gezien
neemt het aantal vooral in Flevoland en de Kop-van NoordHolland sterk toe, terwijl de toename in krimpregio’s als
Zeeuws-Vlaanderen en Limburg meer gematigd is (figuur 4.2).
Ook in de grootstedelijke gemeenten (+47%) en in het bijzon-

Specifieke
groepen

der in de Grote Steden (+53%) neemt het aantal 75-plus
huishoudens in de periode tot 2030 toe (figuur 4.3).

Opvangen beperkingen
Met trapliften, domotica en zorg op afstand verruimen de
mogelijkheden om ondanks mobiliteitsbeperkingen in een
zelfstandige woning te blijven wonen. Het overheidsbeleid
speelt daar op in. De criteria om in een intramurale instelling

4.1 Ontwikkeling aantal
ouderen

(verpleeghuis) opgenomen te worden zijn enige jaren geleden

Het aantal ouderen in Nederland zal de komende jaren sterk

De woningvoorraad zal ondanks nieuwe technische moge-

toenemen. Per jaar komen er bijna 60.000 65-plus huishou-

lijkheden meer op mobiliteitsbeperkte huishoudens moeten

dens bij. De sterkste groei vindt plaats onder de 75-84 jarige

worden toegesneden. Aannemend dat de relatie tussen

aangescherpt (extramuraliseringsbeleid) en met Wmo-voorzieningen en persoonsgebonden budgetten wordt het langer
thuis wonen gefaciliteerd.

Figuur 4.1: Ontwikkeling aantal 65-plus huishoudens naar leeftijd en type huishouden
x 1.000
800
700
600
500
400
300
200
100
0
64-74

75-84

85+

64-74

Alleenstaand

75-84

85+

Eenouder

64-74

Paar zonder kind

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Bron: Primos 2018

30 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

75-84

85+

64-74

75-84
Paar met kind

85+

Figuur 4.2: Toename aantal 75-plus huishoudens in % en absolute aantallen, COROP-gebieden
2019

2030

Toename

In %

Oost-Groningen

10.100

14.400

4.200

42%

Delfzijl en omgeving

3.500

4.900

1.500

42%

Overig Groningen

20.800

32.800

12.000

58%

Noord-Friesland

19.400

29.300

10.000

51%

Zuidwest-Friesland

9.500

14.600

5.100

53%

Zuidoost-Friesland

12.500

17.400

4.900

40%

Noord-Drenthe

13.400

19.400

6.000

45%

Zuidoost-Drenthe

11.600

16.800

5.200

45%

Zuidwest-Drenthe

9.000

12.800

3.800

42%

Noord-Overijssel

19.700

28.100

8.300

42%

Zuidwest-Overijssel

9.000

13.700

4.700

52%

Twente

38.100

53.100

15.000

39%

Veluwe

40.600

61.900

21.300

52%

Achterhoek

27.700

39.900

12.100

44%

Arnhem/Nijmegen

41.900

62.900

21.000

50%

Zuidwest-Gelderland

12.200

19.500

7.200

59%

Utrecht

65.500

100.900

35.400

54%

Kop van Noord-Holland

22.400

37.300

14.900

67%

Alkmaar en omgeving

15.300

24.900

9.600

63%

IJmond

13.200

18.000

4.800

37%

Agglomeratie Haarlem

15.400

21.800

6.400

42%

Zaanstreek

9.900

15.000

5.100

51%

Groot-Amsterdam

61.800

98.100

36.400

59%

Het Gooi en Vechtstreek

17.900

25.900

8.100

45%

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

24.800

37.400

12.600

51%

Agglomeratie’ s-Gravenhage

45.500

69.400

23.900

53%

Delft en Westland

12.300

18.800

6.400

52%

Oost-Zuid-Holland

19.300

30.200

10.900

56%

Groot-Rijnmond

80.700

119.000

38.300

47%

Zuidoost-Zuid-Holland

24.900

34.900

10.000

40%

Zeeuwsch-Vlaanderen

8.500

11.500

3.000

35%

Overig Zeeland

19.400

28.300

8.800

45%

West-Noord-Brabant

38.300

55.800

17.500

46%

Midden-Noord-Brabant

27.200

41.000

13.800

51%

Noordoost-Noord-Brabant

38.600

58.700

20.100

52%

Zuidoost-Noord-Brabant

47.800

65.700

17.900

37%

Noord-Limburg

18.500

27.800

9.300

50%

Midden-Limburg

16.600

24.100

7.500

45%

Zuid-Limburg

45.100

61.700

16.600

37%

Flevoland

14.500

29.000

14.500

100%

Nederland

1.002.500

1.496.600

494.100

49%

Bron: Primos 2018

leeftijd en mobiliteitsbeperking niet verandert, zal het aantal

Ontwikkeling geschikte woningen

extramuraal wonende huishoudens met mobiliteitsbeperking

Voor een deel van de ouderen vormt het (mogelijk) krijgen

in de komende vijf jaar met 115.000 toenemen (figuur 4.4).

van mobiliteitsbeperkingen aanleiding om te verhuizen naar

Op termijn gaat het om nog grotere aantallen. In de groep

een zogeheten ‘geschikte’ woning of zich te oriënteren op de

75-plus huishoudens gaat het daarbij in belangrijke mate ook

mogelijkheden wat dit betreft. Er kunnen wat dit betreft drie

om huishoudens met matige of zware mobiliteitsbeperkingen.

categorieën woningen worden onderscheiden. Ten eerste zijn

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 31

Figuur 4.3: Toename aantal 75-plus huishoudens in % en absolute aantallen naar regio
Regio

2019

2030

Toename

In %

Grootstedelijk

132.700

195.700

63.000

47%

Grote Steden

130.800

200.700

69.900

53%

Overige Randstadgemeenten

194.600

288.500

94.000

48%

Regionale gemeenten

421.100

637.000

215.900

51%

Krimpgemeenten
Nederland

123.300

174.600

51.300

42%

1.002.500

1.496.600

494.100

49%

Bron: Primos 2018

er de zogenoemde ‘nultredenwoningen’. Om deze woning

geschat, met zowel een substantieel aantal in de koopsector

te bereiken c.q. bij het bewegen in dit type woning is de

als in de gereguleerde huursector. Daarnaast zijn er eveneens

bewoner gevrijwaard van traplopen. Ten tweede zijn er de

circa 313.000 geclusterde woningen, voor het overgrote deel

‘aangepaste ouderenwoningen’ waarin geïnvesteerd is om met

in de gereguleerde huursector.

mobiliteitsbeperkingen te kunnen wonen. De derde categoelkaar staan en waar vaak extra faciliteiten beschikbaar zijn

Gewenste toename aantal geschikte woningen in geliberaliseerd huursegment

(woon-zorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats), de

De vraag naar geschikte woningen heeft zowel betrekking op

zogenaamde ‘geclusterde woningen’.

het huur- als het koopsegment. Volgens het Socratesscenario

rie wordt gevormd door ouderenwoningen die in clusters bij

Midden (Doorstromers/Starters) is er in de komende vijf jaar
In totaal wordt het aantal geschikte woningen op ruim 2,1

in de geliberaliseerde huursector een uitbreiding met 75.000

miljoen geschat. Het leeuwendeel daarvan zijn nultredenwo-

woningen in totaal nodig (figuur 4.6). Deze uitbreiding zou

ningen (1,6 miljoen), want veel flatwoningen voldoen aan het

idealiter bestaan uit 47.000 reguliere zorgwoningen, 17.000

vereiste van geen traplopen om de woning te bereiken (figuur

nultredenwoningen, 3.000 aangepaste woningen en 8.000

4.5). Het aantal aangepaste woningen wordt op 305.000

geclusterde woningen. Op de langere termijn zijn er nog meer

Figuur 4.4: Verwachte toename aantal extramuraal wonende
huishoudens naar leeftijd en mate van mobiliteitsbeperking
(2019 t/m 2023)

Figuur 4.5: Schatting aantal geschikte woningen naar
marktsegment, 2019
x 1.000

x 1.000
40

140
120

239

117
34

100
174

80

926

15

60
40

533

122

20
Nultreden Koop

0

Nultreden Geliberaliseerde Huur

-20
<65 jaar
geen MB

65-74 jaar
licht MB

matig MB

75+
zwaar MB

Nultreden Gereguleerde Huur
Aangepast Koop
Aangepast Geliberaliseerde Huur
Aangepaste Gereguleerde Huur

Bron: Socrates-Fortuna Midden 2018

Geclusterd Koop
Geclusterd Geliberaliseerde Huur
Geclusterd Gereguleerde Huur
Bron: Socrates-Fortuna, 2018

32 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 4.6: Verwachte toename woningvoorraad naar eigendomssegment en geschiktheidscategorie (2019 t/m 2023)
Gewoon

Nultreden

Aangepast

Geclusterd

Totaal

Gereguleerde Huur

-13.200

-2.000

6.000

16.000

6.800

Geliberaliseerde Huur

47.000

17.000

3.000

8.000

75.000

Koop

134.000

53.000

26.000

6.000

219.000

Totaal

167.800

68.000

35.000

30.000

300.800

Bron: Socrates-Fortuna 2018 scenario Midden (doorstromers/starters)

specifiek op mobiliteitsbeperkte toegesneden woningen nodig.

het toegenomen aantal boomerangkinderen (jongvolwassenen

In de gereguleerde huursector is een aanzienlijk uitbreiding van

die na hun studie weer thuis komen wonen) zijn. Met name

aangepaste (6.000) en geclusterde (16.000) woningen nodig.

voor afgestudeerden met een campuscontract is het niet
altijd eenvoudig om acceptabele en betaalbare woonruimte

Gegeven de marktomstandigheden is het potentieel voor

te vinden. Nu de woningmarkt herstelt neemt deze leeftijds-

de geliberaliseerde huursector nog hoger. Voor ouderen die

groep thuiswonende kinderen nog steeds toe, maar minder

zich oriënteren op een geschikte woning is het immers in de

snel. De laatste jaren is wel het aantal thuiswonende kinderen

huidige marktomstandigheden interessant om het inmiddels

in de leeftijdsgroep 18 t/m 22 jaar sterk toegenomen (figuur

afbetaalde eigen huis te verkopen en zich op basis van het

4.7). Dit hangt samen met de invoering van het zogeheten

daarmee vrijgekomen kapitaal te verzekeren van een oude

‘studievoorschot’. Daarnaast zal ook het woningtekort en de

dag in een goed geoutilleerde huurwoning waar eventuele

hoge prijzen op de kamerverhuurmarkt in studentensteden

zorgnoden gemakkelijk te regelen zijn.

een deel van de verklaring vormen.

4.2 Starters

De komende jaren neemt het aantal jonge huishoudens (t/m
29 jr) volgens de trendprognose nog maar beperkt toe (figuur
4.8). Er worden wel verschuivingen naar type gemeente

Jonge huishoudens vinden in de huidige woningmarktsituatie

verwacht. In de Grote Steden en in de Krimpgemeenten wordt

vaak moeilijk een woning. Het aantal thuiswonende kinderen

een afname met 3.200 respectievelijk 2.300 huishoudens

is de afgelopen jaren sterk gestegen. In de crisisjaren is vooral

in deze leeftijdscategorie verwacht, terwijl het aantal jonge

het aantal thuiswonende kinderen in de leeftijdscategorie 23

huishoudens in de grootstedelijke gemeenten met 7.800

t/m 29 jaar sterk toegenomen. De verklaring zal waarschijnlijk

toeneemt.

Figuur 4.7: Aantal thuiswonende kinderen, absoluut en aandeel
Aantal thuiswonende kinderen

Aandeel thuiswonende kinderen in totaal aantal personen

18-22 jr

23-29 jr

30-39 jr

40 jr e.o

18-22 jr

23-29 jr

30-39 jr

40 jr e.o

2004

634.000

296.900

95.300

53.700

66%

21%

4%

1%

2005

638.300

296.800

93.300

55.000

66%

21%

4%

1%

2006

643.200

294.600

90.100

55.800

67%

21%

4%

1%

2007

648.000

290.100

86.500

56.100

67%

21%

4%

1%

2008

654.800

288.700

83.400

56.700

67%

21%

4%

1%

2009

668.400

290.600

80.700

57.400

67%

21%

4%

1%

2010

679.500

297.000

79.100

58.300

67%

21%

4%

1%

2011

691.700

307.400

79.900

65.600

67%

22%

4%

1%

2012

704.700

319.400

78.800

65.400

67%

22%

4%

1%

2013

711.800

330.500

78.300

65.400

68%

23%

4%

1%

2014

703.800

347.900

80.100

65.800

67%

24%

4%

1%

2015

697.700

362.500

82.000

65.300

66%

25%

4%

1%

2016

706.700

371.800

84.700

64.900

67%

25%

4%

1%

2017

728.800

379.800

88.300

64.900

69%

25%

4%

1%

2018

751.200

386.500

92.200

65.300

71%

25%

4%

1%

Bron: CBS

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 33

Figuur 4.8: Aantal jonge huishoudens (t/m 29 jaar) naar inkomenscategorie en woonsituatie
x 1.000
300
250
200
150
100
50
0
Huur

Koop

BAR

Huur

Doelgroep huurtoeslag
2017

2018

Koop

BAR

Huur

Overige EC-doelgroep
2019

2020

Koop

BAR

Huur

Middeninkomens

2021

2022

2023

BAR

Koop

Hogere inkomens
2024

Bron: Socratesscenario Midden (doorstromers/starters)

In het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Starters) is het

geen zelfstandige woning in de grootstedelijke gemeenten

nieuwbouwprogramma gebaseerd op zowel de wensen van

te kunnen vinden, de toename van deze groep komt voor

doorstromers als starters. In de grootstedelijke gemeenten

een belangrijk deel in een BAR (woningdelen, etc.) terecht.

resulteert dit in een stevig bouwprogramma van huurwonin-

Indien er meer woningen gebouwd worden dan er volgens

gen in de gereguleerde sector (figuur 4.9). Met name de jonge

de Primos-prognose verwacht worden dan is dit een van de

huishoudens met een hoger inkomen blijken in dit scenario

groepen die bediend zou kunnen worden.

Figuur 4.9: Aantal jonge huishoudens (t/m 29 jaar) naar inkomenscategorie, woonsituatie en regio, 2019-2024
Inkomensgroep

Woon-

Groot-

Grote

Overige

Regionale

Krimp-

situatie

stedelijk

Steden

Randstad-

gemeenten

gemeenten

				gemeenten
Doelgroep Huurtoeslag

Overige EC-doelgroep

Middeninkomens

Hogere inkomens

Huur

12.600

2.900

2.500

0

-1.200

Koop

-2.500

-1.500

-1.500

-2.200

-700

BAR

-7.100

-4.500

-700

0

200

Huur

4.800

1.200

900

-100

-500

Koop

-2.100

-1.200

-1.300

-1.900

-600

BAR

-1.600

-1.000

-100

200

0

Huur

1.400

500

100

-300

-200

Koop

-800

-100

-600

-500

-100

BAR

-100

-300

100

300

0

Huur

100

-400

-300

-1.000

-200

Koop

800

1.400

1.100

4.800

800

BAR

2.300

-200

800

800

100

7.800

-3.200

900

0

-2.300

Totaal		

Bron: Socratesscenario Midden (doorstromers/starters)

34 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

5

Verwachtingen
2019-2023 en
beleidsontwikkelingen

hoofdbewoner een woning bewonen (inwoning/woningdelen)1.
Een klein deel van de woningvoorraad, circa 3% van de voorraad, staat kort of langdurig leeg. Doordat het totaal aantal
huishoudens groter is dan de totale woningvoorraad en de
BAR niet in de cijfers over de voorraad worden meegenomen,
wijken de aantallen huishoudens naar woonsituatie af van de
samenstelling van de voorraad zoals weergegeven in hoofdstuk 1.
Van alle huishoudens woont 55% in een koopwoning. Hiervan
wonen 2,2 miljoen huishoudens in een woning duurder dan
235.000 euro en 2,1 miljoen huishoudens in een goedkopere
woning (figuur 5.1). Alle overige huishoudens huren een
woning. Het merendeel (83%) van de huurders woont in een
gereguleerde huurwoning. Het betreft meer dan 2,5 miljoen
huishoudens. De overige 523.000 huishoudens wonen in een
geliberaliseerde huurwoning.
1

Een deel van de huishoudens woont overigens vrijwillig in

een BAR, bijvoorbeeld woonwagenbewoners of studenten die
gezamenlijk voorzieningen delen.

Veronderstellingen
Ontwikkelingen op de woningmarkt worden gestuurd door
de beslissingen van een grote hoeveelheid aan actoren.
Huishoudens, vastgoedinvesteerders en overheden houden
daarbij rekening met woonwensen, financiële mogelijkheden,
economische verwachtingen en politieke overtuigingen. Voor
deze studie wordt gebruik gemaakt van het Socratesscenario
Midden. In dit scenario stijgt het gemiddeld huishoudinkomen jaarlijks met 0,4% boven inflatie en is de bouwproductie

In dit hoofdstuk worden de verwachtingen voor de woningmarkt

gebaseerd op Primos-prognose 2018. Dit laatste betekent dat

in de komende vijf jaar gepresenteerd. Het gaat om de periode

er in het Middenscenario verondersteld wordt dat het woning-

die start op 1 januari 2019 en eindigt op 1 januari 2024. In
paragraaf 5.1 komen de uitgangssituatie en de veronderstellingen die gemaakt zijn aan de orde. In paragraaf 5.2 worden

Figuur 5.1: Woonsituatie huishoudens naar marktsegment, 2019

ontwikkelingen van de woningmarkt beschreven op basis van

x.1.000 huishoudens

het Socratesscenario Midden (Doorstromers/Starters).
530

5.1 Uitgangssituatie en
veronderstellingen

2.548
2.211

Om de omvang van de ontwikkelingen op de woningmarkt
goed te kunnen interpreteren is het belangrijk om eerst de

523

uitgangssituatie te schetsen. Tevens gaat het Socratesscenario Midden uit van enkele belangrijke aannames, deze staan

2.117

beschreven bij de veronderstellingen.

Uitgangssituatie
Begin 2019 telt Nederland ruim 7,9 miljoen huishoudens en
7,7 miljoen woningen. Een deel van de huishoudens, 530.000
huishoudens (7%) woont in een “bewoonde andere ruimte”
(BAR), het gaat dan om woonboten, woonwagens, onzelfstandige woningen, anti-kraak en om huishoudens die niet als

Huur gereguleerd
Huur geliberaliseerd
Koop tot € 235.000
Koop vanaf € 235.000
BAR
Bron: Socrates 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 35

Figuur 5.2: Woningvoorraadmutaties, realisaties en verwachting2
x.1.000 woningen
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
2004

2007

Nieuwbouw

2010

2013

Overige toevoegingen

2016

2018

Onttrekkingen

2021

2024

2027

2030

Overige onttrekkingen

Bron: CBS en Primos 2018

tekort in 2024 slechts beperkt is afgenomen ten opzichte van

typen woningen onderscheiden: goedkope koopwoningen en

2017. Daarnaast wordt er in het Middenscenario uitgegaan

dure koopwoningen, waarbij de grens ligt bij 235.000 euro.

van het zoveel mogelijk faciliteren van de doorstroming door

Daarnaast de gereguleerde huur, dit is huur tot 720 euro, en

het woningbouwprogramma af te stemmen op de wensen van

de geliberaliseerde huur, dit zijn huurwoningen duurder dan

doorstromers. Wat dit voor invloed heeft op de te verwachten

720 euro kale huur per maand.

voorraadmutaties is te zien in figuur 5.2. Ten opzichte van
vorig jaar zijn de inkomensverwachtingen getemperd. De

Vraag en aanbod op de woningmarkt

economische groeiverwachtingen zijn naar beneden bijgesteld

De komende vijf jaar zoeken gemiddeld 1,2 miljoen huishou-

en daarnaast zijn er grote onzekerheden (Brexit, het handels-

dens per jaar een woning. De vraag naar woningen wordt

conflict tussen VS en China, etc.). De verwachting is te zien in

gevormd door de toename van het aantal huishoudens,

figuur 5.3.

bijvoorbeeld mensen die immigreren vanuit het buitenland,
jongeren die op zichzelf gaan wonen, scheidingen en BAR-

Naast veronderstellingen over woningbouwproductie en inko-

bewoners die zelfstandig willen gaan wonen. Daarnaast is er

mens zijn er veronderstellingen gedaan met betrekking tot de
toepassing van het huurbeleid. Het gaat dan om de jaarlijkse
huurverhogingen, aantal en mate van huurharmonisatie en de
lijke huurbeleid biedt. Daarnaast zijn er aannames gedaan ten

Figuur 5.3: Inkomensontwikkeling: gerealiseerd
en in Socratesscenario Midden

aanzien van het aantal te verkopen huurwoningen en de mate

x.1.000

toepassing van de mogelijkheden die het inkomensafhanke-

waarin huurwoningen geliberaliseerd worden. In bijlage 2 is
een overzicht opgenomen van alle veronderstellingen.

40
38

2

Als gevolg van overgang van Woningregister naar de Basis-

registratie Adressen en Gebouwen (BAG) geven de cijfers met
betrekking tot de overige toevoegingen en onttrekkingen in
figuur 5.2 over de periode 2012-2017 overigens geen goed
beeld van de daadwerkelijke ontwikkelingen.

36
34
32
30

5.2 Gewenste ontwikkelingen op
de woningmarkt
De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn onder te verdelen
in verschillende categorieën. In deze paragraaf worden vier

36 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

28
2004

2008

2012

2016

CBS
CPB t/m 2017
Middenscenario prognose
Bron: CPB, Hera-scenario’s

2020

2024

2028

de vraag van doorstromers, zowel uit de huursector als vanuit

gevormd door woningen die vrijkomen doordat alleenstaanden

de koopsector zijn mensen op zoek naar een nieuwe woning.

overlijden, huishoudens naar het buitenland emigreren, huishoudens naar een institutie (bijvoorbeeld een verpleeghuis)

Van de jaarlijkse vragers is 56% op zoek naar een huurwo-

verhuizen, personen elders gaan samenwonen en doorstro-

ning, daarvan zoekt 70% een gereguleerde huurwoning en

mers naar een andere woning verhuizen. Het nieuwe aanbod

30% een geliberaliseerde huurwoning (figuur 5.4). De overige

is het saldo van nieuwbouwwoningen, en nieuwe woningen als

44% van de vragers zoekt een koopwoning. Iets meer dan

gevolg van woningsplitsingen en transformaties van gebouwen

de helft daarvan (56%) zoekt een duurdere koopwoning. De

met een niet-woonfunctie minus woningen die verdwijnen

overige kopers zoeken een goedkopere koopwoning.

als gevolg van sloop, samenvoegingen en verandering van
gebruiksfunctie. De prognose voor de komende vijf jaar is
dat het aanbod jaarlijks voor ruim 930.000 woningen uit

De vraag naar verschillende soorten woningen is

de bestaande voorraad afkomstig is en voor slechts 70.000

gebaseerd op demografische prognoses en voorkeur-

woningen uit nieuw aanbod zal bestaan.

parameters afgeleid uit het WoON 2015. Het
aanbod in de bestaande voorraad is gebaseerd op

Het aanbod bestaat gemiddeld voor bijna dan de helft uit

registraties verrijkt met informatie over de actuele

koopwoningen, 20% uit goedkope koopwoningen en 25% uit

woonsituatie, afgeleid uit de Landelijke Monitor

dure koopwoningen. In totaal bestaat het aanbod uit 471.000

Wonen en het WoON. Verder is het totaal aantal te

koopwoningen die worden aangeboden en 494.000 huurwo-

bouwen, te slopen en te verkopen woningen bepaald

ningen. 39% van het aanbod bestaat uit huurwoningen in de

op basis van trends en de scenarioveronderstellin-

gereguleerde sector en 12% zijn geliberaliseerde huurwonin-

gen. Binnen het rekenmodel wordt de samenstelling

gen.

van het bouwprogramma afgeleid uit de wensen
van de consument, gegeven het aanbod dat in de

Uit de combinatie van 1,2 miljoen vragers en 1 miljoen

bestaande voorraad beschikbaar is. In het scenario

aangeboden woningen blijkt dat een groot deel van de vragers

Midden (Doorstromers/Starters) wordt zowel tege-

een woning kan vinden. Niet voor alle vragers is er kwanti-

moet gekomen aan de wensen van consumenten die

tatief gezien genoeg aanbod. Daarnaast is er ook niet altijd

willen verhuizen maar al over een woning beschik-

passend aanbod voor de vraag. Dit verschil kan veroorzaakt

ken (doorstromers), als aan de wensen van starters.

worden doordat de eigendomsvorm en de prijs van de woning
niet in overeenstemming met de vraag is. Ook qua locatie,
type woning (een/meergezins) en type woonmilieu hoeft het

Het aanbod van woningen is bijna 1 miljoen woningen per

aanbod niet altijd bij de vraag te passen. Als gevolg hiervan

jaar. Dit aanbod bestaat uit nieuw aanbod en aanbod uit de

vindt er substitutie plaats, woonwensen worden aangepast

bestaande voorraad. Aanbod uit de bestaande voorraad wordt

aan de mogelijkheden ze te realiseren. Daarnaast zal een deel

Figuur 5.4: Jaarlijkse vraag en aanbod naar marktsegment
(2019 t/m 2023)

Figuur 5.5: Jaarlijkse mismatch tussen vraag en aanbod naar
marktsegment (2019 t/m 2023)

x.1.000 woningen

x.1.000 woningen

1.400

450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
-50

1.200
1.000
800
600
400
200
0
Vraag

Aanbod

Vraag -/- aanbod

Restvraag

Koop boven € 235.000

Koop boven € 235.000

Koop tot € 235.000

Koop tot € 235.000

Huur geliberaliseerd

Huur geliberaliseerd

Huur gereguleerd

Huur gereguleerd

Bron: Socrates 2018 scenario Midden

Restaanbod

Bron: Socrates 2018 scenario Midden

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 37

Figuur 5.6: Nieuwbouw, onttrekkingen, verkoop van huurwoningen en prijsaanpassingen (huursector),
totaal voor periode 2019 t/m 2023
Huur ≤ 424
Huur 424-520
Huur 520-651
Huur 651-720
Huur 720-985
Huur > 985
Koop ≤ 155.000
Koop 155-185.000
Koop 185-235.000
Koop 235-330.000
Koop 330-440.000
Koop > 440.000
-80.000

-60.000
Nieuwbouw

-40.000

-20.000

0

Sloop

Verkoop huurwoningen

20.000

40.000

60.000

80.000

Aanpassingen huurprijs

Bron: Socrates 2018 scenario Midden

van de doorstromers de gewenste verhuizing uit- of afstellen

Woningvoorraadontwikkelingen

en neemt een deel van de starters genoegen met een BAR

In het Middenscenario wordt voor de komende vijf jaar

(Bewoonde Andere Ruimte).

verwacht dat de woningvoorraad met 300.000 woningen
uitbreidt (figuur 5.6). De omvang van de nieuwbouw (inclusief

Op basis van eigendomsvorm en prijs is er in de gelibera-

splitsingen en transformaties) wordt op 360.000 geraamd,

liseerde huursector relatief gezien de grootste discrepantie

terwijl er naar verwachting ruim 59.000 woningen gesloopt

tussen de jaarlijkse vraag (202.000) en het jaarlijkse aanbod

of onttrokken worden. Het gewenste nieuwbouwprogramma

(119.000, figuur 5.5). Het aanbod dekt de jaarlijkse vraag

in dit scenario is bepaald op grond van de wensen van

in kwantitatieve zin voor hooguit 59%. De mismatch betreft

zowel doorstromers als van starters. De nieuwbouw vindt in

overigens vrijwel uitsluitend het zogenaamde middensegment,

dit scenario met name plaats in het huursegment, 195.000

woningen met een huurprijs tussen de 720 en 985 euro

woningen in de komende vijf jaar. De koopsector wordt met

per maand. In absolute zin is de discrepantie tussen vraag

165.000 woningen uitgebreid.

en aanbod in de gereguleerde huursector iets groter. Daar
zoeken jaarlijks 467.000 huishoudens een woning, terwijl er

De nieuwbouw in de huursector zou vooral plaats moeten

slechts 375.000 beschikbaar komen. Dit levert een discre-

vinden in de prijssegmenten onder de aftoppingsgrenzen. Ook

pantie op van 92.000 woningen. Het aanbod dekt hier de

in de allergoedkoopste categorieën huurwoningen is uitbrei-

vraag voor hooguit 80%. In de koopsector dekt het aanbod

ding gewenst. Dat is onder andere het gevolg van huurprijs-

in kwantitatieve zin bijna de gehele vraag. Er wordt overigens

aanpassingen waardoor veel woningen in de goedkoopste

verondersteld dat er jaarlijks circa 12.000 huurwoningen via

categorieën doorschuiven naar hogere prijscategorieën.

verkoop aan het koopsegment worden toegevoegd.

Enerzijds worden er woningen ‘afgetopt’ om te voldoen aan
de passendheidsnorm, anderzijds vinden er huurverhogingen

De discrepantie tussen vraag en aanbod zorgt ervoor dat

plaats in het kader van het inkomensafhankelijke huurbeleid

sommige huishoudens genoegen moeten nemen met datgene

en bij mutatie (harmonisatie). Daarnaast is er in het Huurak-

wat beschikbaar is, dit wijkt af van de gewenste woning. Voor

koord tussen Aedes en de Woonbond afgesproken dat de

de komende vijf jaar is de prognose dat deze, zogenoemde,

huursom in gespannen woningmarktregio’s met maximaal 1%

restvraag zo’n 411.000 huishoudens per jaar betreft. Tevens

mag stijgen. In het allerlaagste huursegment worden in het

is er een restaanbod. Dit betreft woningen die vanwege

middenscenario 18.000 woningen verkocht en krijgen nog

de combinatie van het type woonmilieu, het type woning,

eens 25.000 woningen te maken met een aanpassing van de

eigendomsvorm en prijsklasse niet direct in vraag voorzien.

huurprijs waardoor ze in een hogere huurprijsklasse terecht

Dit zogenoemde restaanbod bestaat de komende vijf jaar

komen. Ten opzichte van de bijna 400.000 woningen in het

naar schatting uit jaarlijks 111.000 woningen. Deze wonin-

laagste huursegment betekent dit een afname van in totaal

gen zullen niet de leegstand doen oplopen, maar zullen als

14% over vijf jaar.

‘tweede keus’ bewoond gaan worden.

38 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 5.7: Verwachte ontwikkeling woningvoorraad en statistisch woningtekort
x.1.000
Stand

Ontwikkeling

Woning-

Statistisch

Tekort (-) of

Toevoegingen

Onttrekkingen

Toename

Ontwikkeling

voorraad

Woningtekort

overschot 			Voorraad

Woningtekort

			

(als % vd vrd)			

2018

7.741

-263

-3,4%

79

12

67

-

2019

7.808

-263

-3,4%

79

12

67

2

2020

7.875

-261

-3,4%

75

12

63

2

2021

7.939

-259

-3,3%

72

12

61

4

2022

7.999

-255

-3,2%

68

12

56

2

2023

8.055

-252

-3,2%

66

12

54

3

2024

8.109

-250

-3,2%

63

12

51

2

2025

8.160

-248

-3,1%

63

12

51

4

2026

8.211

-244

-3,1%

61

12

49

5

2027

8.259

-239

-3,0%

58

12

46

6

2028

8.305

-233

-2,9%

55

12

43

6

2029

8.348

-228

-2,9%

52

12

39

7

2030

8.387

-221

-2,8%

48

13

35

6

Bron: Primos-prognose 2018

Voor de gehele gereguleerde huursector wordt in dit scena-

en economische effecten. Woningdelen en boomerang-

rio een beperkte toename voorzien, 7.000 woningen in vijf

kinderen tegen wil en dank leiden tot maatschappelijke

jaar tijd. Er is rekening gehouden met huurwoningen die

onvrede. Geboorten worden uit- of afgesteld3. Verhuizen om

koopwoningen worden en andersom (buy-to-let). Er wordt

een nieuwe baan aan te kunnen nemen wordt bemoeilijkt.

verondersteld dat er per saldo in vijf jaar tijd in totaal 65.000

Gekwalificeerde werknemers uit het buitenland nemen de

huurwoningen, waarvan 54.000 gereguleerde huurwoningen

beschikbaarheid van woonruimte mee in hun afwegingen. De

worden omgezet in koopwoningen

beperkte verhuismogelijkheden dragen bij aan het ontstaan
van grotere woonwerkafstanden en daarmee aan meer en

De geliberaliseerde huursector wordt in dit scenario in vijf

langere files en overbelasting van het openbaar vervoer.

jaar tijd per saldo met 60.000 woningen uitgebreid (saldo
nieuwbouw/sloop). Daarnaast wordt in dit scenario veron-

Om het woningtekort in vijf jaar terug te brengen tot normale

dersteld dat er 10.000 woningen worden uitgepond en in de

proporties zouden er 100.000 tot 200.000 woningen meer

koopsector terechtkomen, terwijl er 26.000 huurwoningen die

gebouwd moeten worden dan het verwachte aantal. Dat bete-

nu nog in de gereguleerde sector worden verhuurd tegen een

kent zo’n 20.000 tot 40.000 woningen meer per jaar dan nu

geliberaliseerde huurprijs worden verhuurd. Dit leidt in totaal

voorzien. Hiermee wordt zichtbaar hoe groot de woningnood

tot een toename van 75.000 geliberaliseerde huurwoningen in

is en hoeveel kansen er liggen in het beleggen in woningen.

vijf jaar tijd.

Een belangrijk deel van het tekort betreft de gereguleerde
huursector, maar ook in de geliberaliseerde huursector liggen

Sloop en overige onttrekkingen uit het koopsegment zijn

er voor beleggers mogelijkheden door het grote tekort. De

minimaal, zo’n 10.000 woningen. In totaal neemt het aantal

recente verhoging van de bevolkingsprognose door het CBS

koopwoningen met 218.000 woningen toe. De stijging van het

geeft aan dat de druk op de woningmarkt voorlopig alleen

aantal koopwoningen zou voornamelijk moeten plaatsvinden

maar hoger wordt.

in de duurdere segmenten. De gewenste uitbreiding heeft
voor het belangrijkste deel, 62.000 nieuwbouwwoningen,

De druk op de woningmarkt verschilt sterk per regio. Het

betrekking op koopwoningen tussen de 235.000 en 330.000

actuele woningtekort is in de regio’s Groot-Amsterdam en Delft

euro. Verkochte huurwoningen zien we voornamelijk terug als
goedkope(re) koopwoningen tot 235.000 euro.

3

het gemiddeld kinderaantal per vrouw is gedaald van 1,80 in

2010 naar 1,62 in 2017. Dit cijfer kan worden opgevat als het

Grote woningbehoefte

gemiddelde aantal kinderen dat een vrouw krijgt indien de in

Het actuele woningtekort is in 2019 opgelopen tot 263.000

een bepaald jaar waargenomen leeftijdsspecifieke vruchtbaar-

woningen (figuur 5.7). Dit is 3.4% van de totale woningvoor-

heidscijfers gedurende haar leven zouden gelden.

raad. Het hoge woningtekort heeft grote maatschappelijke

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 39

Figuur 5.8: Actueel woningtekort naar COROP-regio, 2019

den, van 2.376.000 eind 2017 naar 2.415.000 eind 2022.
Mochten deze voornemens gerealiseerd worden dan komt dit
neer op een stijging van 39.000 woningen over een periode

6,5% - 7,4%

van vijf jaar. Het aantal niet-DAEB woningen neemt naar

4,0% - 6,5%

verwachting af met bijna 7.000 (-5%), terwijl in de DAEB-tak

3,0% - 4,0%

een uitbreiding met 45.000 woningen wordt voorzien (figuur

2,3% - 3,0%

5.9). De verwachte toename vindt echter niet in alle prijsklas-

1,7% - 2,3%

sen plaats. Het aantal woningen tot de kwaliteitskortingsgrens

1,0% - 1,7%

neemt volgens de verzamelde informatie af met ca. 87.000

tot 1,0%

(-20%). De segmenten tot de 1e aftoppingsgrens (+44.000),
tot de liberalisatiegrens (+38.000) en boven de liberalisatiegrens (+36.000) nemen toe. Een deel van de verwachte
toename in het segment boven de liberalisatiegrens komt
tot stand door (inkomensafhankelijke) verhoging bij zittende
huurders met gereguleerde huurcontracten.
In 2017 zijn er 763.000 nultredenwoningen in bezit van
woningcorporaties. Voorzien wordt dat dit aantal oploopt tot
ongeveer 800.000 eind 2022.

Nieuwbouw en sloop
In de periode 2018-2022 verwachten de corporaties een
totale nieuwbouw van circa 120.000 woningen te realiseren.

Bron: CBS en Primos 2018

Deze nieuwbouw vindt voornamelijk plaats in de DAEB tak,
jaarlijks 25.000 woningen, tegenover 500 woningen in de
en Westland het grootst respectievelijk 6,6% en 7,4% (figuur

niet-DAEB tak (figuur 5.10, DAEB en figuur 5.11, Niet-DAEB).

5.8). In Delfzijl en omgeving en in Zeeuwsch-Vlaanderen is

De nieuwbouwwoningen in de DAEB tak krijgen volgens de

een klein overschot aan woningen. Cijfers over woningtekort

aangeleverde informatie voor 71% een huurprijs tussen de

en -overschot per COROP-regio zijn opgenomen in bijlage 1.

kwaliteitskorting en de aftoppingsgrens, 28% in het prijssegment tussen hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens
en 1% boven deze laatste grensgrens. Voor de niet-DAEB

5.3 Voornemens corporaties

tak verwachten corporaties 88% van de woningen boven de
liberalisatiegrens toe te voegen en 12% onder deze grens.

Jaarlijks stellen woningcorporaties de zogeheten Prospectieve
informatie (dPi) op. Het betreft de financiële vooruitzichten

Gesloopt word er voornamelijk in de DAEB tak. In totaal

van corporaties gebaseerd op plannen en voornemens met

worden er 45.000 woningen gesloopt in de prognoseperiode,

betrekking tot invulling van het huurbeleid, nieuwbouw,

waarvan slechts 110 in de niet-DAEB tak. Het zijn vooral

verkoop, onderhoudsinvesteringen, etc.

goedkope woningen die gesloopt worden: 52% heeft een
huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, 46% tussen de

Totale voorraad

kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens.

De meest recente dPi-gegevens (2017) laten zien dat de
corporaties voornemens zijn hun woningbezit uit te brei-

Figuur 5.9: Ontwikkeling voorraad huurwoongelegenheden in DAEB, niet-DAEB en verbindingen (eind 2017 - eind 2022)
x 1.000
Prognosejaar (einde jaar)
DAEB

Eind 2022

Eind 2022

2017

2018

2019

2020

2021

2022

t.o.v. eind 2017

t.o.v. eind 2017

2.160

2.165

2.178

2.190

2.199

2.206

45

2,1%

Niet-DAEB

125

122

121

120

119

118

-7

-5,5%

Verbindingen

11

10

10

11

11

11

0

1,0%

2.285

2.288

2.298

2.310

2.317

2.323

39

1,7%

Totaal (excl.
verbindingen)
Bron: dPi 2017

40 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 5.10: Mutaties (saldo nieuwbouw, sloop, aankoop,
verkoop en het totale mutatiesaldo) in huurwoongelegenheden
DAEB

Figuur 5.11: Mutaties (saldo nieuwbouw, sloop, aankoop,
verkoop en het totale mutatiesaldo) in huurwoongelegenheden
niet-DAEB

x.1.000

x.1.000

40

2

30

1

20

0

10

-1

0

-2

-10

-3

-20

-4

-30
2018

2019

2020

2021

2022

2018

2019

2020

Nieuwbouw

Aankoop

Nieuwbouw

Aankoop

Sloop

Verkoop

Sloop

Verkoop

Bron: dPi

Bron: dPi

Aan- en verkoop

5.3 Huurakkoord

Corporaties verwachten voor een bedrag van 2,8 miljard

2021

2022

euro ruim 18.500 woningen aan te kopen in 2018-2022, dit
is inclusief aankopen van andere corporaties en dus geen

Na moeizame onderhandelingen hebben Aedes en de Woon-

(netto) toename van de sector. Ten opzichte van de huidige

bond een Sociaal Huurakkoord gesloten voor een periode van

omvang worden er in de niet-DAEB tak relatief gezien meer

maximaal drie jaar. De kwaliteit van de woning blijft de grond-

woningen gekocht dan in de DAEB-tak. De verhouding van

slag voor het huurprijsbeleid. Voor zittende huurders is een

het aantal woningen naar prijsklasse is bij aankoop vergelijk-

huursombenadering afgesproken waarbij de jaarlijkse huur­

baar met die bij nieuwbouw. De verwachte aankopen door de

somstijging gelijk is aan inflatie. Uitzondering wordt gemaakt

DAEB-tak bevat vooral huurwoningen tussen de kwaliteitskor-

voor regio’s met grote investeringsopgaven, waar een stijging

ting en de aftoppingsgrens .

met maximaal 1% boven inflatie mogelijk is. Op woningniveau
geldt een maximum van 4,5% verhoging boven inflatie.

In de periode 2018-2022 verwachten de corporaties 63.000
huurwoningen te verkopen, waarvan 54.000 aan particuliere

Het Sociaal Huurakkoord is deels een verlanglijstje dat via

bewoners en 9.000 aan andere verhuurders. De aan andere

deze route bij de minister is ingediend. “Geadviseerd” wordt

verhuurders te verkopen woningen betreffen 5.600 uit de

een wettelijk te bepalen maximale jaarlijkse huurstijging voor

DAEB-tak en voor 3.400 uit de niet-DAEB-tak. De opbrengst

de particuliere huurmarkt mogelijk te maken en deze op een

van deze 9.000 woningen moet 1,48 miljard euro bedragen.

lager percentage vast te stellen dan in de sociale huurmarkt.

Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan in eerdere prognoses,

Daarnaast wordt er gevraagd om specifiek maatwerk om bij

hetgeen te verklaren is door de stijgende huizenprijzen.

duur scheefwonen huurverhogingen tegen te gaan c.q. huur-

De verkopen aan andere verhuurders betreffen voor 38%

verlagingen mogelijk te maken. Daartoe zouden er wettelijk te

huurwoningen boven de liberalisatiegrens, voor 18% tussen

bepalen maximale huurbedragen moeten worden vastgesteld

de aftoppings- en liberalisatiegrens en voor 43% onder de

voor inkomensgroepen, waarbij als voorbeeld drie inkomens-

aftoppingsgrens.

groepen worden genoemd: tot huurtoeslaggrens, tot EU-grens
en tot 60.000 euro.

Volgens de voornemens zal de corporatievoorraad in het
bijzonder in de jaren 2019 en 2020 sterk toenemen. De CBSenquête naar door gemeenten afgegeven bouwvergunningen

5.4 Overheidsbeleid

laat echter nog geen stijging van het aantal vergunningen voor
corporatiewoningen zien. In 2018 zijn naar schatting slechts

In de eind mei gepresenteerde Nationale Woonagenda

voor 6.500 door corporaties te bouwen woningen (koop en

2018-2021 is het streven opgenomen om 75.000 nieuw-

huur) vergunningen afgegeven. Gezien de cijfers uit het verle-

bouwwoningen per jaar te bouwen en iedereen van een

den lijken de prognoses veel te ambitieus en niet realistisch.

betaalbare woning te voorzien. Maatregelen laten echter op
zich wachten. De vierpartijencoalitie die Nederland regeert
komt voorlopig niet verder dan samenwerkingstafels en het

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 41

inzetten van expertteams. Alom wordt erkend dat versnelling

Ondertussen wordt er in de Tweede Kamer gezwartepiet over

van de woningbouwproductie nodig is. Daarnaast wordt door

de lage woningbouwproductie. De belangrijkste schuldigen

alle betrokken partijen in koor beaamd dat de prijsontwik-

zijn, naar believen aankruisen: de provincies, gebrek aan

kelingen zorgen baren. Waar in de crisisjaren zeer concrete

rijksregie, de gemeenten, de ladder voor duurzame verste-

maatregelen met betrekking tot de woningmarkt over elkaar

delijking, het wetsvoorstel ATAD, de Flora- en Faunawet, de

heen buitelden, heeft het Kabinet Rutte-III in 2018 verras-

corporaties, de verhuurdersheffing.

send weinig maatregelen genomen om de woningnood te
bestrijden. Eerder maatregelen genomen die contrair werken,

Nu het moeilijk blijkt om het eens te worden over de wijze

zoals de invoering van het gasloos bouwen en het wetsvoor-

waarop de productie kan worden opgevoerd, mag het verde-

stel ATAD. Met vijf grootstedelijke regio’s wordt er onderhan-

lingsvraagstuk zich opnieuw in belangstelling verheugen. Na

deld over “woondeals”. In hoeverre deze tot daadwerkelijke

de invoering van de EC-Richtlijn (toewijzing corporatiewonin-

versnelling van de woningbouwproductie gaat leiden is nog

gen) in 2011 en de invoering van het inkomensafhankelijke

niet duidelijk. Zoals bekend is er in het regeerakkoord van

huurbeleid in 2013 is het goedkoop scheefwonen sterk terug-

Rutte-III geen budget opgenomen om de woningproductie aan

gelopen. Desondanks hebben de vier coalitiepartijen recent

te zwengelen.

middels een motie de regering verzocht de mogelijkheden
voor extra huurverhoging beter af te stemmen op het huishoudinkomen. Voor inkomens vanaf ongeveer tweemaal modaal

Enkele regeringsmaatregelen getroffen in de crisis-

zou er volgens de motie de mogelijkheid moeten komen om

jaren

de huur in één stap naar de liberalisatiegrens te verhogen.

Invoering van de verhuurderheffing, beperking hypotheekrenteaftrek, uitbreiding schenkingsregeling

Een bekende vluchtroute in ‘Den Haag’ is het aankondigen

voor aankoop woning, verlaging van de overdrachts-

van meer onderzoek. Reikhalzend werd er begin 2018 uitge-

belasting, BTW-verlaging voor de bouw, uitzondering

zien naar het advies van de Samenwerkingstafel Middenhuur.

woningwaarderingsstelsel voor nieuwbouwapparte-

De voorgestelde ‘noodknop’ om huurverhogingen te beperken

menten kleiner dan 40 m2 in de regio’s Amsterdam

bleek echter controversieel. De Minister laat nu onderzoeken

en Utrecht.

hoe die noodknop vorm zou kunnen krijgen en wat de effecten zijn. Institutionele beleggers, die zeker ook oog hebben

Belangrijkste regeringsmaatregelen in 2018

voor de excessen in de particuliere huurmarkt, zien regulering

Rijksbijdrage van 38 miljoen in de financierings-

van het middensegment echter als een beperkende maatregel

faciliteit binnenstedelijke transformatie, indiening

die ten koste gaat van de winstgevendheid van projecten.

wetsvoorstel ter vereenvoudiging van de markttoets
voor niet-DAEB-projecten, invoering gasloos bouwen

Daarnaast zien beleggers zich steeds meer geconfronteerd

per 1 juli 2018, vermindering verhuurderheffing met

met hoge grondprijzen en eisen die lokale overheden stellen

€ 100 miljoen, wetsvoorstel ATAD.

aan de betaalbaarheid van de huren in projecten in het geliberaliseerde segment. De combinatie van te hoge grondprijzen en regulering in de uitgiftevoorwaarden kan de komende
periode een bedreiging vormen voor nieuwbouwprojecten in
de grote steden.

42 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Deel 2

De woningbeleggingsmarkt in beeld

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 43

6

Woningbeleggingsmarkt breekt alle records
Nederlandse huurwoningen werden in 2014 een substantiële
beleggingscategorie op de vastgoedmarkt. Sinds dat moment
is de omvang van de woningbeleggingsmarkt gegroeid van
circa 3 miljard euro per jaar (2014) tot 8,5 miljard euro in
2018 (figuur 6.1). Hoewel de totale Nederlandse vastgoedmarkt in die periode ook een bijzondere groei meemaakte,
werden huurwoningen de grootste beleggingscategorie. Dat
is ook te zien aan het grote aantal omvangrijke transacties: in
2018 zijn 18 portefeuilles groter dan 100 miljoen euro verhandeld. De grootste transactie van het jaar was de verkoop van
de Delta Lloyd portefeuille, die door NN werd verkocht aan
Vesteda1. In totaal waren huurwoningen in 2018 goed voor
circa 39% van het totale beleggingsvolume in Nederland
(figuur 6.2).
1

Vanwege het karakter van deze transactie, die hoofdzakelijk

aandelen betrof, rekent Capital Value deze transactie mee voor

Recordjaar
2018

500 miljoen euro.

6.2 Een volwassen
woningbeleggingsmarkt
De belangstelling voor huurwoningen is divers qua herkomst,

6.1 Transactievolume

soort partijen en type product. Niet alleen reguliere huurwoningen kunnen op belangstelling van beleggers rekenen, ook

Nog nooit was de belangstelling voor huurwoningen onder

de belangstelling voor zorg- en studentenwoningen groeide.

binnen- en buitenlandse beleggers zo groot: in 2018 werden

Deze ontwikkeling maakt de woningbeleggingsmarkt robuus-

46.000 huurwoningen verkocht ter waarde van circa 8,5

ter, minder gevoelig voor veranderingen in één segment of

miljard euro. Dat is een groei van 63% ten opzichte van

kopersgroep en ontwikkelingen in regelgeving. Woningen zijn

het woningbeleggingsvolume in 2017. Niet alleen de totale

voor beleggers nog steeds een veilige beleggingscategorie

omvang van de markt nam toe, ook het aandeel op de totale

waarin substantiële volumes gealloceerd kunnen worden

beleggingsmarkt en de diversiteit binnen de woningbeleggings-

tegen een laag risico. Sinds enige jaren zien we beleggers

markt groeiden. Woningen zijn in 2018 de grootste beleggings-

daarnaast ook specialiseren en zijn er kopers die zich speci-

categorie op de Nederlandse vastgoedmarkt geworden en zijn

fiek richten op bijvoorbeeld studentenwoningen of woon-

inmiddels een zeer volwassen beleggingscategorie.

zorgcomplexen.

Figuur 6.1: Woningbeleggingsvolume in Nederland

Figuur 6.2: Vastgoedbeleggingsvolume in Nederland

x miljard euro

x miljard euro

9

25

8
20

7
6

15

5
4

10

3
2

5

1
0

0
’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

’15

’16

’17

’18

’08 ’09

’10

’11

’12

Woningbeleggingen
Bron: Capital Value, 2019
Bron: Capital Value, 2019

44 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

’13

’14

’15

’16

’17

Overige beleggingen

’18

Figuur 6.3: Aandeel type woningen in
woningbeleggingsvolume, 2018
10%

9%

Figuur 6.4: Samenstelling woningbeleggingsvolume
naar type koper, 2018
1%

12%

4%

23%

60%

81%
Studentenwoningen

Institutionele belegger

Reguliere woningen

Private belegger / fondsenbouwer

Zorgwoningen

Woningcorporatie
Verhurende zorginstelling

Bron: Capital Value, 2019

Overig
Bron: Capital Value, 2019

De groei van beleggingen in zorgvastgoed was opvallend in

De diversiteit van de markt in 2018 uit zich ook hier, want

2018. Het beleggingsvolume in dit segment was per medio

ook transformatieprojecten en herontwikkelingen wisten een

2018 nog 300 miljoen euro en groeide tot 945 miljoen euro

substantieel deel van het volume te genereren.

aan het eind van het jaar. Na het recordjaar 2017, waarin
ruim 700 miljoen euro in zorgvastgoed werd belegd, is dit

Belangrijke rol institutionele beleggers

opnieuw een groei van de investeringen van 35%. Zorgwo-

Met name Nederlandse institutionele beleggers investeer-

ningen zijn goed voor het grootste deel van dit volume, zo’n

den veel in nieuwbouw: 47% van het volume was afkomstig

850 miljoen euro (10% van de woningbeleggingsmarkt, figuur

van deze groep beleggers. Deze trend is in lijn met eerdere

6.3). Ook de belangstelling voor studentenwoningen was groot

onderzoeken van Capital Value, waaruit naar voren kwam

in 2018: met 734 miljoen euro maakt het beleggingsvolume in

dat institutionele fondsen hun portefeuille willen verjongen,

dit segment 9% uit van de gehele woningbeleggingsmarkt.

6.3 Type kopers en verkopers

Figuur 6.5: Samenstelling woningbeleggingsvolume
naar type verkoper, 2018

Wanneer het woningbeleggingsvolume wordt uitgesplitst naar
type koper en verkoper, valt op dat de institutionele partijen
(pensioenfondsen en verzekeraars) de markt domineren.

29%

33%

In 2018 waren zij verantwoordelijk voor 60% van het totale
transactievolume. Particuliere beleggers namen 23% van
het transactievolume voor hun rekening (figuur 6.4). Aan de
verkopende kant van deze transacties zien we eveneens de
institutionele partijen (33%), gevolgd door ontwikkelaars (29%
van alle verkopen). Particuliere beleggers namen met 19%
een derde plaats in (figuur 6.5).

6.4 Nieuwbouw zeer in trek

6%
13%

19%

Institutionele belegger
Private belegger / fondsenbouwer
Overheid / woningcorporatie

Nieuwbouwwoningen waren het afgelopen jaar zeer in trek

Eigenaar - gebruiker (oa. zorg)

bij beleggers. Bijna de helft van het volume (41%, 3,5 miljard

Ontwikkelaar

euro) bestaat uit nieuwbouwwoningen. Hierin worden ook
transformaties en herontwikkelingen meegerekend.

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 45

verduurzamen en dat zij een grote hoeveelheden kapitaal

de Nederlandse institutionele beleggers in 2018 hun ambities

willen alloceren. Institutionele beleggers zijn daarmee aanja-

hebben kunnen waarmaken en voldoende nieuwbouwpro-

gers van de nieuwbouwmarkt en spelen een belangrijke rol

jecten konden verwerven. Dit in tegenstelling tot voorgaande

bij het realiseren van woningen waar een tekort aan is. Van

jaren, waarin die doelstelling steeds niet gehaald kon worden.

het totale volume wat zij investeerden, was 54% middel-

De markt heeft het kapitaal dat beschikbaar was voor nieuw-

dure huurwoningen tot 1.000 euro. 32% investeerden zij in

bouwwoningen weten te benutten.

huurwoningen boven 1.000 euro. Uit het onderzoek blijkt dat

46 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

7

aanschaf van een goed en toekomstbestendig woonproduct.
Zij kijken steeds vaker naar de demografische ontwikkelingen en huurpotentie van locaties door heel Nederland om te
bepalen of een belegging in woningen in het profiel van de
belegger past. Er zijn inmiddels beleggers die uitspreken dat
beleggen in de Randstad niet langer in hun strategie past en
zich volledig richten op de rest van Nederland.
Ruim een derde van het volume wordt direct in de grootstedelijke gebieden geïnvesteerd (figuur 7.1). Hiertoe behoren
Amsterdam en omliggende gemeenten, Rotterdam en Den
Haag met omliggende gemeenten, Utrecht en Eindhoven.
Nog eens 15% wordt in de andere grote (Universiteits)steden
belegd, zoals Leiden, Delft, de Brabantse Stedenrij, de KAN
regio, Groningen en Maastricht. Daarnaast is nog eens bijna
een derde van het volume, voortkomend uit grote portfolio’s
die in 2018 werden verkocht, verspreid over Nederland. Dit
betreft huurwoningen in de grootstedelijke gemeenten, maar

Regionale focus
7.1 Transactievolume naar
regio

ook huurwoningen die buiten de grote steden of de Randstad
liggen.

7.2 Steeds lagere rendementen
Er is veel kapitaal in de markt. Dit leidt tot steeds scherpere biedingen bij verkoopprocessen. In 2018 groeiden de
koopsommen wederom iets harder dan de huren, waardoor

Woningbeleggers hebben steeds nadrukkelijker een focus

er een steeds lager rendement moet worden geaccepteerd bij

op door hen bepaalde regio’s. Ze bestrijken daarmee heel

de aanschaf van nieuwe en bestaande woningen. Zowel voor

Nederland, maar veel beleggers kiezen waar ze actief willen

nieuwbouw als bestaande bouw op de beste locaties werd het

zijn. Er zijn meerdere oorzaken voor deze ontwikkeling. Zo

afgelopen jaar voor het eerst onder de 4% BAR vrij op naam

is het prijsniveau in grootstedelijke gebieden, samen met

betaald. In de scherpste rendementen neemt Amsterdam

de scherpe rendementen die moeten worden betaald, niet

nog steeds het voortouw, maar ook op andere locaties nemen

meer voor elke belegger toegankelijk. Ook zijn beleggers in

beleggers genoegen met een lager rendement. In de grote

gaan zien dat er buiten de Randstad kansen liggen voor de

steden (excl. de grootstedelijke gemeenten) werden nieuw-

Figuur 7.1: Woningbeleggingsvolume naar regio, 2018

Figuur 7.2: Bandbreedte rendementen woningbeleggingen
nieuwbouw

In miljard euro en % van totaal volume

2018 Q3, BAR v.o.n. naar landsdeel
37%

34%

3,0

9
8

2,5

7

2,0

6

15%

1,5

5

1,0

4
6%

0,5

5%

3

3%

0,0

Bron: Capital Value, 2019

Krimpgebieden

Regionaal

Overig
Randstad

Grote steden

Overlappend
(meerdere)

Krimpgebieden

Regionaal

Overig
Randstad

Grote steden

Grootstedelijk

2
Grootstedelijk

3,5

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 47

Figuur 7.3: Bandbreedte rendementen woningbeleggingen
bestaande bouw
2018 Q3, BAR v.o.n. naar landsdeel

Figuur 7.4: Gemiddelde huurprijs appartementen
Geliberaliseerd segment, in euro per m² per maand
€ 20

9

€ 18

8

€ 16

7

€ 14

6

€ 12

5

€ 10

4

€8

3

€6

Bron: Capital Value, 2019

48 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Krimpgebieden

Regionaal

Overig
Randstad

Grote steden

Grootstedelijk

2

2013

2014

2015

2016

2017

Grootstedelijk

Grote steden

Overig Randstad

Regionaal

Krimpgebieden

Bron: NVM, 2018

2018

bouwwoningen voor een BAR van 4,25% gekocht, maar ook

Figuur 7.5: Gemiddelde huurprijs eengezinswoningen

voor bestaande bouw kwam de bodem onder de 4,5% uit. In

Geliberaliseerd segment, in euro per m² per maand

de overige regio’s werd boven de 4,5% gekocht (figuur 7.2).

€ 20

De bandbreedte voor bestaande bouw was in 2018 ruimer

€ 18

dan die voor nieuwbouw, een gevolg van de diversiteit in

€ 16

kwaliteit en huurpotentie van het onderliggende vastgoed
(figuur 7.3).

€ 14
€ 12

7.3 Stijging huurprijzen in
grootstedelijke gemeenten
De wens van beleggers om in grootstedelijke gemeenten
woningen te kopen kan deels worden verklaard door de zekerheid die een belegging in deze steden geeft. In de grootste-

€ 10
€8
€6
2013

2014

2015

2016

2017

Grootstedelijk

Grote steden

Overig Randstad

Regionaal

2018

Krimpgebieden

delijke en grote steden is het woningtekort het grootst, dus zal
een verhuurder nooit moeite hebben om een woning opnieuw

Bron: NVM, 2018

te verhuren als deze leeg komt te staan. Een andere verklaring kan worden gevonden in de stijging van de huurprijzen
in de afgelopen jaren. In de grootstedelijke gemeenten is de
huurprijs van een vierkante meter appartement de afgelopen
jaren gemiddeld met zo’n 8% per jaar gestegen, van 13,30
euro per m² in 2013 tot 19,75 euro per m² in 2018 (figuur
7.4). In deze ontwikkeling wordt het gereguleerde segment
niet meegerekend, maar het geeft wel aan dat er sprake is van
een sterke groei waardoor beleggers bereid zijn fors te betalen
voor appartementen (en eengezinswoningen) in deze steden.
Ook in de andere regio’s zijn grote verschillen waarneembaar.
Zo stegen de huurprijzen voor appartementen in de grote
steden en de overige Randstad met gemiddeld 5% per jaar.
Het verloop van deze groei was echter niet gelijkmatig, met
name het afgelopen jaar groeide de huurprijzen sterk. In 2018
alleen groeiden de huurprijzen in de grote steden met 11%
naar 14,10 euro per m². Opvallend is dat ook in de krimpgemeenten van Nederland nog steeds een duidelijke huurprijsstijging zichtbaar is van zo’n 4% in de afgelopen jaren. De
huurprijzen liggen daar echter wel lager dan in de rest van
Nederland, in 2018 op zo’n 9,65 euro per m².
Ook voor eengezinswoningen stegen de huurprijzen de
afgelopen jaren sterk (figuur 7.5). Het verloop is hier wel
anders, omdat de prijsvorming hier meer samenhangt met
de omstandigheden op de koopwoningmarkt. In de periode
2014-2015, toen de koopwoningmarkt weer aantrok, stegen
de huurprijzen voor dit type woningen niet meer of daalden
zij zelfs licht. Inmiddels zijn veel koopwoningen voor starters
zo duur geworden dat (blijven) huren aantrekkelijker of een
noodzaak is. Daardoor stijgen met name de huren in de grootstedelijke gemeenten en grote steden, maar ook daarbuiten
vindt groei plaats.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 49

8

er in 2017 nog 32 transacties groter dan 1 miljoen euro,
het afgelopen jaar waren dat er 61, wat neerkomt op een
verdubbeling (figuur 8.2). De gemiddelde transactiegrootte is
daarmee met 62% gestegen, van 29,7 miljoen euro in 2017
tot 48,4 miljoen euro per transactie in 2018.

8.2 85% investeert voor de
lange termijn
Internationale beleggers investeren steeds vaker met
pensioen­fondsgeld. Van de buitenlandse beleggers die
momenteel in Nederland actief zijn, belegt 85% volledig of
deels met pensioenfondsgeld. Zij beleggen daarmee voor de
lange termijn en geven aan te investeren met een buy-andhold strategie voor Nederlandse woningen (figuur 8.3). 75%
van de ondervraagde beleggers geeft aan voor minimaal 5 jaar

De groeiende
rol van inter­
nationale beleggers

te willen beleggen in woningen, 25% voor een periode voor

8.1 Grootste transactievolume
ooit

euro die in 2018 is geïnvesteerd, is circa 28% afkomstig

10 jaar of langer. In tegenstelling tot eerdere onderzoeken is
er minder sprake van private-equity kapitaal. Dit wordt mede
bevestigd door het vertrek van twee buitenlandse privateequity partijen die hun Nederlandse woningportefeuille de
afgelopen jaren weer verkocht hebben.

Pensioenfondsgeld komt met name uit Duitsland,
Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk en Azië
Een groot deel van het beschikbare kapitaal voor de komende
drie jaar is afkomstig van pensioenfondsen uit Duitsland, de
Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Azië. Dit is in lijn
met de investeringen in het afgelopen jaar. Van de 3 miljard
uit de Verenigde Staten en 22% uit het Verenigd Koninkrijk
(figuur 8.4). Opvallend is dat de afgelopen twee jaar met
name de interesse uit Azië sterk toeneemt. De grootste groep

De belangstelling van internationale beleggers voor Nederlandse huurwoningen was nog nooit zo groot als in 2018. Met
een totaal transactievolume van ruim 3 miljard euro groeide

Figuur 8.1: Aandeel internationale beleggers in
woningbeleggingsvolume

deze categorie beleggers harder dan het totale investeringsvolume in woningen, namelijk met 200% (in 2017 werd door
internationale beleggers circa 1 miljard euro in huurwoningen
geïnvesteerd). Het volume groeide niet alleen hard, ook het

2018: 35%

aantal internationale beleggers dat investeert of wil investeren
nam in 2018 fors toe. Begin 2018 hadden 25 internationale
2015:
27%

beleggers Nederlandse huurwoningen in de portefeuille.
Gedurende het jaar traden er 7 nieuwe buitenlandse partijen
toe tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. In totaal

73%

hebben zij ruim 7 miljard euro aan Nederlandse huurwo-

73%
65%

ningen in eigendom. Naar schatting zijn dit circa 45.000
woningen. Het aandeel internationale beleggingen op de totale
woningbeleggingsmarkt nam de afgelopen jaren toe van 27%
in 2015 tot 35% in 2018 (figuur 8.1).

Internationaal

Internationaal

Nederlands

Nederlands

Naast het toegenomen volume en aantal beleggers neemt ook
het aantal transacties door internationale partijen toe. Waren

50 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Bron: Capital Value, 2019

65%

Figuur 8.2: Aantal woningbeleggingstransacties door
internationale kopers

Figuur 8.4: Samenstelling woningbeleggingsvolume
door internationale beleggers, 2018

Transacties > 1 miljoen euro

Naar land van herkomst

70

11%

60

28%

8%

50
40
30

15%

20
10

22%

16%

0
2015

2016

2017

2018
Verenigde Staten

Bron: Capital Value, 2019

Verenigd Koninkrijk
Duitsland
België

Figuur 8.3: Termijn van behouden Nederlandse woningen
door internationale beleggers

Singapore
Overig

In % van responsgroep
Bron: Capital Value, 2019

Figuur 8.5: Landen in scope van internationale beleggers
25%

25%

In aantal gegeven antwoorden

50%

Langer dan 10 jaar

85% heeft een
buy-and-hold
strategie

5 tot 10 jaar
0 tot 5 jaar
Bron: Capital Value, 2019

Aziatische beleggers kwam het afgelopen jaar uit Singapore
(8%), maar ook Japan droeg bij.

Nederland
Duitsland
België
Zweden
Denemarken
Portugal
Spanje
Noorwegen
Finland
Frankrijk
Italië
Oostenrijk
Ierland
Zwitserland
Ver. Koninkrijk
Polen
Griekenland
0

8.3 Nederland favoriet

2

4

6

8

10

12

14

Bron: Capital Value, 2019

Internationale beleggers hebben het afgelopen jaar niet alleen
veel in Nederland belegd, zij geven bij beslissingen over

het Verenigd Koninkrijk, nu maar weinig wordt genoemd.

investeren in vastgoed ook de voorkeur aan Nederland boven

Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de onzekerheden rondom

andere landen. 54% van de ondervraagde fondsen geeft aan

de Brexit (figuur 8.5).

dat de belangstelling voor Nederland het afgelopen jaar verder
is gegroeid. Ook Duitsland, België, Zweden en Denemarken

De belangrijkste redenen voor internationale beleggers om in

worden vaak genoemd. Opvallend is dat een grote markt die

Nederlandse huurwoningen te investeren zijn het positieve

voorheen vaak bovenaan stond in Capital Value onderzoek,

economische klimaat, de demografische groei, het stabiele

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 51

Figuur 8.6: Interesse internationale beleggers in type woningen
In % van responsgroep
Midden- en vrije sectorhuur
(>710 euro per maand)
Sociale huur
(<710 euro per maand)
Micro-appartementen
Studentenhuisvesting
Wooncomplexen voor ouderen
Zorgwoningen
0%

10%
Ja

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Nee

Bron: Capital Value, 2019

rendement en de grote vraag naar woningen. De Randstad

oplossen van het woningtekort in Nederland: buitenlandse

is voor buitenlandse beleggers nog steeds de meest favoriete

beleggers zijn zeer geïnteresseerd in het beleggen in (nieuw-

locatie om in woningen te beleggen. 53% van het woningbe-

bouw)complexen van type woningen waar momenteel een

leggingsvolume wordt in deze regio belegd. Daarnaast is 23%

groot tekort aan bestaat. Mogelijk kan het beschikbare kapi-

geïnvesteerd in portefeuilles waarvan de woningen zowel in

taal van deze partijen voor dit doeleinde worden aangewend.

de Randstad als daarbuiten te vinden zijn. In 2018 werd circa
24% van de 3 miljard euro buiten de Randstad belegd.

Een positief gevolg van de toenemende buitenlandse interesse
is dat internationale investeerders ook buitenlandse banken

De belangstelling van internationale beleggers voor Neder-

betrekken bij transacties op de Nederlandse woningmarkt

landse huurwoningen is divers. Niet alleen midden- en vrije

waardoor er meer financieringsruimte ontstaat. Het is essenti-

sector huurwoningen zijn in trek bij deze groep beleggers

eel om gebruik te maken van dit momentum. Bij onvoldoende

(93% geeft daarin te willen beleggen, figuur 8.6), ook bestaat

aanbod is het mogelijk dat buitenlandse beleggers hun

uitgesproken interesse voor sociale huurwoningen (75%),

interesse verliezen in de Nederlandse markt en hun geld in

micro appartementen (starterswoningen, 64%) en ouderen-

andere landen investeren.

en zorgwoningen (54% en 32%). Hier ligt een kans voor het

52 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

9

Nieuwbouw:
schaarste en
gestegen bouwkosten

Aan de kant van de afnemers en opdrachtgevers levert
dit ook problemen op. Ontwikkelaars moeten hun prijzen
verhogen, waardoor het eindproduct duurder wordt en dus
de afzetmarkt kleiner. Opdrachtgevers merken op hun beurt
dat minder ontwikkelaars en bouwers inschrijven op projecten die zij gebouwd willen zien omdat de budgetten niet
langer toereikend zijn. Ook woningcorporaties komen door
de gestegen kosten in de knel, omdat zij hun budgetten voor
bouwprojecten niet zomaar kunnen verhogen. Zij zijn immers
aan maximale huurprijzen gebonden voor het te realiseren
eindproduct. Dit geheel aan effecten heeft tot gevolg dat
nieuwbouwprojecten worden vertraagd, stilgelegd, uitgesteld
of helemaal worden geschrapt. Dat komt het woningtekort in
Nederland niet ten goede.

9.2 Aan oplossingen wordt
gewerkt
Er zijn door verschillende marktpartijen korte- en lange termijn
oplossingen bedacht voor deze problemen. Op de korte
termijn kunnen bijvoorbeeld budgetten worden verhoogd
(waar mogelijk). Ontwikkelaars doen dit door hun verkoopprijzen te verhogen. In 2018 zijn beleggers hiermee in een aantal
gevallen akkoord gegaan door lagere rendementen te accepteren. Ook het maken van heldere afspraken met leveranciers
en afnemers in een zo vroeg mogelijk stadium helpt bij het
bestrijden van verrassingen in de bouw. Dit maakt dat partijen
blijven meedenken aan oplossingen per project.

Wie in 2018 de kranten las, kon er bijna niet omheen:

Een andere optie is het verlagen van de kosten bij de bouw,

berichten over de toegenomen bouwkosten, schaarste van

bijvoorbeeld door versobering van de architectuur of door

bouwmaterialen en personeel en de consequenties voor het

meer gestandaardiseerd te bouwen. Dit verlaagt niet alleen de

woningtekort in de nabije toekomst. Als gevolg van de sterk

kosten van onderdelen (materialen) bij de bouw, maar vereen-

gestegen vraag naar bouwproductie van (koop)woningen werd

voudigt ook de processen rondom de bouwproductie.

de schaarste aan alles wat daarvoor nodig is steeds nijpender.
Oplossingen voor de langere termijn zijn onder meer het

9.1 De hele keten beïnvloed

beschikbaar maken van meer arbeid (door meer mensen
op te leiden) of het verhogen van de productiecapaciteit bij
fabrikanten van bouwmaterialen. Dit kan echter alleen bij

Bijna de gehele bouwketen heeft last van dit probleem.

een vraag die structureel op een hoger niveau ligt dan nu

Door de gestegen vraag naar nieuwbouwprojecten stijgen de

het geval is, omdat de investering in productiecapaciteit bij

prijzen van arbeid, materialen en gereedschappen, worden

deze producenten anders niet kan worden terugverdiend. De

levertijden langer en lopen grondprijzen op. Daarbij kwam

recent uitgesproken ambitie van de G4 en de overheid om

een onvoorziene factor van een zeer droge zomer, waardoor

500.000 nieuwe woningen toe te voegen in deze steden is

de waterstand in de grote rivieren op een historisch laag peil

een belangrijke stap in het voorzien in een stabiele, hogere

stond. Hierdoor werd de aanvoer van bouwmaterialen, die

vraag naar bouwproductie. Deze afspraak vloeit voort uit de

doorgaans voor een groot deel via de binnenvaart geschiedt,

aangekondigde maatregelen in de Nationale Woonagenda,

nog problematischer. Leveranciers moeten daarom vaker

waarin werd gesteld dat de tekorten op de woningmarkt onder

rijden of varen om materialen af te leveren, wat tijd kost.

andere moeten worden aangepakt door het toevoegen van

Ook de bouwers ondervinden hinder: ze kunnen niet langer

woningen, het vergroten van de plancapaciteit, het versnel-

produceren voor de vooraf overeengekomen prijs of moeten

len van bestaande bouwplannen en het aanpakken van deze

projecten uitstellen. Hierdoor kunnen projecten niet meer

toevoegingen in samenhang met andere ruimtelijke plannen

rendabel worden gebouwd of volgen in sommige gevallen

(zoals infrastructuur).

boetes voor te late oplevering.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 53

Figuur 9.1: Aantal bouwvergunningen per maand
x 1.000 vergunningen
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt
2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: CBS

9.3 Toevoegingen aan de
woningvoorraad

Nationale Woonagenda. Daar wordt namelijk uitgegaan van
75.000 vergunningen per jaar.
Uit figuur 9.1 blijkt dat het hoge aantal vergunningen van
oktober 2018 nooit eerder werd gehaald maar ook niet

Een groot aantal ontwikkelaars is voor dit onderzoek gevraagd

bestendig is. De verwachting is daarom dat het woningtekort

naar hun visie op de ontwikkelingen in 2018 (tijd van ople-

verder zal groeien. Daarbij moet de kanttekening worden

vering, gestegen bouwkosten etc.) en de vooruitzichten voor

geplaatst dat alleen voor nieuwbouwwoningen vergunningen

2019. Ook zijn corporaties gevraagd naar hun nieuwbouwam-

worden aangevraagd. Woningen die ontstaan door transforma-

bities en de knelpunten die zij daarbij ervaren.

tie of splitsing van bestaande woningen zijn in deze aantallen
niet meegenomen. Toch is de verwachting, op basis van de

Om de nieuwbouwmarkt in perspectief van de woningbeleg-

eerder gepresenteerde prognoses over het woningtekort, dat

gingsmarkt te plaatsen, verkennen we eerst de omvang van

het tekort zeker tot 2020 nog verder op zal lopen. Het tekort

deze markt in 2018. Er werd in 2018 in totaal 3,5 miljard

was in 2017 nog 242.000 woningen en is begin 2019 opgelo-

euro belegd in nieuwbouwwoningen, oftewel zo’n 41% van

pen naar 263.000 woningen.

het totaal belegd volume. Daarmee werden circa 19.000
huurwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Daarin

Naast een kwantitatief tekort aan woningen bestaat er even-

worden ook transformaties en herontwikkelingen meegeno-

eens een tekort aan woningen voor specifieke doelgroepen

men, die voor zo’n 9% bijdroegen aan het totale woningbeleg-

(kwalitatief tekort). Zo zijn er te weinig levensloopbestendige

gingsvolume. Daarnaast moet worden opgemerkt dat in deze

woningen voor senioren of voor mensen met een (lichte)

19.000 woningen zijn opgenomen die nog moeten worden

zorgvraag, zijn er te weinig studentenwoningen in de studen-

gebouwd, waardoor dit aantal moeilijk te vergelijken is met de

tensteden en zijn er in veel steden te weinig woningen in het

ontwikkeling van de voorraad zoals berekend in deel 1 van dit

betaalbare segment.

onderzoek.

Te weinig bouwvergunningen verstrekt

9.4 Knelpunten in de bouw

De totale nieuwbouwmarkt is groter dan alleen de huurwoningen die werden verkocht en opgeleverd. Ook voor de

Ontwikkelaars is gevraagd voor hoeveel woningen zij eind

koopwoningmarkt worden bouwvergunningen aangevraagd.

2018 opdrachten in portefeuille hadden om te bouwen in

Het totale aantal vergunningen (huur en koop) wordt voor

2019. Het totaal in de responsgroep kwam uit op zo’n 7.700

2018 door het CBS geschat op 66.000. In een poging om

woningen, waarvan 20% sociale huurwoningen en 36%

het woningtekort aan te pakken werd in oktober zelfs een

vrije sectorwoningen, maar met het oog op de tekorten voor

recordaantal van 9.400 vergunningen afgegeven, maar nog

specifieke doelgroepen, erg weinig studenten- en seniorenwo-

steeds komt het totaal niet in de buurt van de ambities in de

ningen (1% en 4%, figuur 9.2).

54 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 9.2 Opbouw opdrachtenportefeuille woningontwikkelaars
2019

Figuur 9.4: Omgaan met gestegen bouwkosten in 2018
In % van responsgroep

Naar soort woning
Opnemen in VON prijs
Opnemen in VON prijs
of winst verlagen
Opnemen in VON prijs
of uitstellen project
Uitstellen project

20%
33%

42%
4%
4%
7%

Vooraf incalculeren

15%
11%

Efficiënter werken
3%

Strenge selectie locaties

1%
1%

7%

36%

4%

Geen aanpassingen

15%

Bron: Capital Value, 2019

Sociale huurwoningen
Vrije sector huurwoningen
Studentenwoningen
(kleine) Starterswoningen (< 50 m2)

Om een indicatie te kunnen geven van de mate waarin

Seniorenwoningen (levensloopbestendig)

bouwkosten stijgen, is de bouwkostenindex van bouwkosten-

Zorgvastgoed

index.nl (2018) geanalyseerd. Daaruit komt naar voren dat

Overige koop- of huurwoningen

de bouwkosten voor woningbouw gemiddeld met 4,6% zijn
gestegen over 2018. In januari waren de bouwkosten echter
ook al 4,4% hoger dan in januari 2017. De prijsstijgingen in

Bron: Capital Value, 2019

de bouw liggen daarmee ver boven de gemiddelde inflatie van
2,0% aan het eind van 2018.

Figuur 9.3: Oplevering van projecten in 2018
De gestegen bouwkosten kunnen op allerlei manieren worden

In % van responsgroep

opgevangen. Slechts 7% van de respondenten gaf aan dat

3%

uitstellen van het project een manier was om met die gestegen kosten om te gaan. Voor andere ontwikkelaars had het

9%
6%

uitstellen van projecten andere oorzaken.

9%

36%
50%

De gestegen bouwkosten werden door ontwikkelaars hoofdzakelijk opgevangen door het verhogen van de verkoopprijs
(42%), het vooraf incalculeren van hogere kosten (dat deed
15%) en door efficiënter te werken (11%). Onder efficiënter

32%

55%

werken werden onder andere verstaan het versoberen van
de architectuur, het standaardiseren van componenten en/
of het ontwerp en het efficiënter maken van het (administratieve) bouwproces (figuur 9.4). 15% van de ontwikkelaars

Alles volgens planning opgeleverd

deed geen aanpassingen in hun projecten als gevolg van de

Eén of meer projecten uitgesteld

gestegen bouwkosten.

Zowel projecten uitgesteld als geannuleerd
Eén of meer projecten geannuleerd

Toch zijn de stijgende bouwkosten volgens de ontwikkelaars
niet het grootste knelpunt voor de bouwsector. Een meerder-

Bron: Capital Value, 2019

heid van 65% voorziet dat in 2019 met name de schaarste
van personeel en materieel een probleem wordt in de bouw
(figuur 9.5). De hoop is dat leveranciers de productielijnen

Omgaan met gestegen bouwkosten: 4,5% per jaar

zullen uitbreiden. Daarnaast zou het een optie kunnen zijn

De effecten van de bouwkostenstijging en de moeilijkheid om

om tijdelijk meer personeel uit het buitenland werven. Ook de

aan mensen en materieel te komen in de bouw uitten zich ook

duur van vergunningstrajecten wordt als een groter probleem

bij ontwikkelaars. Slechts 36% van hen hoefde in 2018 geen

gezien dan de stijgende bouwkosten: het verkrijgen van een

projecten uit te stellen of te annuleren De rest moest een van

vergunning duurt volgens 48% te lang. Verder vormen de

beiden of zelfs allebei doen (figuur 9.3). Meer dan de helft

beschikbaarheid van bouwkavels en bouwmaterialen beperkt

stelde één of meerdere projecten uit.

een knelpunt.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 55

In aanvulling hierop wordt een barrière gevormd door de eisen

Figuur 9.5: Knelpunten in de bouw voor 2019

die gemeenten zoals Amsterdam stellen aan nieuwbouwpro-

In % van responsgroep

jecten. Amsterdam stelt eisen aan de verhouding vrije sectorhuur, middeldure huur en sociale huur voor ieder project, en
vult die eisen aan met beperkingen aan de huurprijsstijging
over een periode van 25 jaar. Daarmee kunnen projecten op
de dure locaties in Amsterdam niet meer zonder verlies voor
ontwikkelaars of eindbeleggers worden ontwikkeld. Het risico

Er is te weinig bouwcapaciteit
(personeel/materieel)

65%

De vergunningverlening
duurt te lang

48%

De bouwkosten zijn te hoog

16%

Te weinig bouwkavels

13%

Te weinig bouwmaterialen

13%

bestaat dat deze partijen, die van groot belang zijn om het
woningtekort op te kunnen lossen, in andere gemeenten gaan
bouwen.

9.5 Nieuwbouwopgave voor
corporaties

Bron: Capital Value, 2019

(25%), onvoldoende eigen financiële middelen (8%) en onvolEen van de partijen die met name in de knel komen door de

doende leencapaciteit (8%). Opvallend is dat het aandeel

stijgende kosten van bouwen en bouwlocaties zijn corporaties.

corporaties dat te hoge bouwkosten ervaart is toegenomen

Corporaties hebben vaak een nieuwbouwopgave ter uitbrei-

ten opzichte van 2017 (van 6% in 2017 naar 10% in 2018),

ding of modernisatie van hun bestaand bezit, terwijl zij aan de

net als het aandeel dat onvoldoende leencapaciteit zegt te

andere kant gebonden zijn aan maximale huurprijzen voor de

hebben (van 4% naar 8%), terwijl het aandeel dat aangaf te

woningen die ze bouwen. Daardoor kunnen corporaties niet

weinig eigen middelen te hebben juist afnam van 14% naar

zomaar budgetten voor nieuwbouwwoningen verhogen.

8% (figuur 9.6).

Corporaties geven aan vooral moeite te hebben met het

Ondanks deze barrières voor het bouwen van nieuwe

vinden en/of aanschaffen van grond voor nieuwbouwprojecten

­woningen, geeft 43% van de corporaties aan dat het aantal

(60%, figuur 9.6). Dit kan een direct gevolg zijn van schaar-

nieuw te bouwen woningen in het komende jaar zal toenemen

ste aan dergelijke locaties (ook door ontwikkelaars werd dit

ten opzichte van 2018. Nog eens 41% verwacht een gelijk

benoemd, zie figuur 9.5).

aantal te kunnen realiseren. Slechts 16% verwacht minder
woningen te kunnen toevoegen aan de (sociale) voorraad.

Andere redenen waardoor corporaties nieuwbouwplannen niet
kunnen realiseren zijn problemen met de vergunningverlening

Figuur 9.6: Voornaamste redenen voor het niet kunnen realiseren van nieuwbouwplannen door corporaties
In % van responsgroep
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Onvoldoende
grondposities/
bouwkavels

2017

Onvoldoende
medewerking
vangemeente
(vergunningverlening)
2018

Bouwkosten
zijn
te hoog

Bron: Capital Value, 2019

56 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Onvoldoende
eigen
financiële
middelen

Onvoldoende
leencapaciteit

Bedient
doelgroep
niet

Risico's te
groot

9.6 Nederlandse
pensioenfondsen aanjager in
nieuwbouw

Figuur 9.7: Samenstelling woningbeleggingsvolume
Nederlandse pensioenfondsen naar bouwstatus, 2018

12%

18%

Met name Nederlandse pensioenfondsen waren het afgelopen

19%

jaar zeer actief in de aankoop van nieuwbouwprojecten. In
2018 werd 3,5 miljard euro geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen, 45% daarvan was afkomstig van Nederlandse pensioenfondsen. Van de Nederlandse beleggers die in nieuwbouw

51%

investeerden waren de pensioenfondsen eveneens de grootste
groep. 69% van het volume dat door Nederlanders in nieuwbouw werd geïnvesteerd was afkomstig van de pensioenfondsen.
Wanneer het volume dat door Nederlandse institutionele
beleggers is geïnvesteerd wordt opgesplitst naar bouwstatus,
komt ook nadrukkelijk nieuwbouw naar voren met 51% van

Bestaande bouw
Gemengd
Nieuwbouw
Herontwikkeling / transformatie
Bron: Capital Value, 2019

het totaal (figuur 9.7). Wanneer daar transformatieprojecten
en herontwikkelingen bij worden opgeteld, komt het aandeel
zelfs op 63% van de investeringen die zij in 2018 deden.

een mate die andere partijen niet halen. Zij worden dan ook

Institutionele partijen zoals pensioenfondsen faciliteren

gezien als aanjagers voor de nieuwbouwmarkt, ook in tijden

daarmee de bouw van nieuwbouwwoningen in Nederland in

waarin de bouwkosten snel toenemen.

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 57

10

Woningcor­
poraties

10.1 Nieuwe liberalisatiegrens
Een belangrijke ontwikkeling voor corporaties is de nieuwe
liberalisatiegrens per 1-1-2019. Voor deze datum was de
maximaal toegestane huur voor het sociale segment 710,68
euro per maand. Deze grens was de afgelopen drie jaar
bevroren, maar per 1 januari 2019 is deze weer geïndexeerd
en bedraagt 720,42 euro per maand. Daarmee schuift de
liberalisatiegrens op van 143 naar 145 WWS punten. Doordat
de liberalisatiegrens de afgelopen drie jaar bevroren was,
groeiden de huren van appartementen met een huurprijs net
onder de liberalisatiegrens langzaam over die grens heen. Dit
had tot doel om de doorstroming uit sociale huurwoningen te
bevorderen. Door de nieuwe liberalisatiegrens blijven woningen langer onder die grens en blijven ze dus sociaal verhuurd.

10.2 Verduurzamingsopgave
In navolging van het Klimaatakkoord gaan corporaties een
voortrekkersrol spelen in het verduurzamen en van het gas
af brengen van de Nederlandse woningvoorraad. Vanaf
2021 moeten corporatiewoningen gemiddeld energielabel B
hebben. Dat betekent een flinke opgave. De motivatie voor

Woningcorporaties hebben de woningmarkt en hun werkom-

de overheid om deze opgave bij corporaties neer te leggen is

standigheden in de afgelopen jaren flink zien veranderen.

meervoudig: om de beoogde reductie van 25% minder CO2

Zoals eerder aangegeven stegen de kosten voor nieuwbouw.

uitstoot in Nederland te halen in 2020, probeert de overheid

Maar ook andere belangrijke ontwikkelingen dienden zich aan

alle mogelijke manieren te vinden om die uitstoot te vermin-

of zetten door, waardoor de uitdagingen voor corporaties niet

deren. Met een totaal bezit van circa 2,27 miljoen woningen

eenvoudiger zijn geworden. In dit onderzoek is corporaties

vormen de corporaties een groot deel van de Nederlandse

gevraagd te reageren op onder andere de verduurzamingsop-

woningvoorraad waar de overheid grip op heeft, dus worden

gave, aan- en verkopen in het afgelopen jaar en de rol die zij

zij aangemoedigd versneld te verduurzamen en daarmee

voor zichzelf zien op de woningmarkt.

de CO2 uitstoot die voortkomt uit het verwarmen van deze

Figuur 10.1: Verduurzamingsstrategieën corporaties, 2018
In % van responsgroep
Verduurzamen woningen in
huidige portefeuille
Ontwikkelen
nieuwbouwwoningen
Sloop/nieuwbouw
Verwerven
nieuwbouwwoningen
(turnkey)
Verkopen woningen
met laag energielabel
0%

10%

20%

Bron: Capital Value, 2019

58 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

woningen op termijn gasloos worden. Om de ontwikkeling van

Figuur 10.2: Voldoende financiële middelen beschikbaar
voor verduurzaming

alternatieve verwarmingstechnieken aan te jagen creëert de

In % van responsgroep

woningen te verminderen. Daarnaast wil de overheid dat alle

overheid door het verduurzamen van de corporatiewoningen
een grote afzetmarkt voor de producenten van onder andere
warmtepompen. De verwachting is dat deze technieken
hierdoor goedkoper en beter zullen worden, waardoor ze ook
voor particulieren interessant worden om toe te passen in hun

31%

eigen woning.

43%

Verduurzamingsstrategieën corporaties
Om de totale voorraad op een gemiddeld label B te krijgen
12%

zullen corporaties verschillende strategieën toepassen. Alle
ondervraagde corporaties geven aan dat ze delen van hun

14%

57% heeft niet
genoeg middelen
beschikbaar

huidige voorraad zullen gaan verduurzamen. Bijna 80% gaf
aan te verduurzamen door nieuwbouwwoningen te ontwikkelen en bijna de helft gaf aan gebruik te maken van strategieën

Ja

zoals het slopen en nieuw bouwen van woningen en het

Nee, opbrengsten extra uitponden nodig

verwerven van turn-key nieuwbouwwoningen (figuur 10.1).

Nee, opbrengsten complexgewijze verkoop nodig

Slechts een klein deel (25%) gaf aan woningen met een laag

Nee, andere strategie

energielabel te verkopen om het gemiddelde energielabel van
het totale bezit omhoog te krijgen.

Bron: Capital Value, 2019

Omdat de overheid graag wil dat de corporaties deze stappen
zetten, betalen ze mee aan de verduurzaming van het bezit.

een andere strategie, waarin de door de overheid beloofde

Zo ontvangen corporaties over 2019 een korting van 100

subsidie mogelijk een rol speelt.

miljoen euro op de verhuurderheffing en stelt de overheid een
totaal budget van 500 miljoen euro beschikbaar voor dit doel.
Dat is nodig, want slechts 43% van de ondervraagde corpora-

10.3 Corporaties in een split

ties in dit onderzoek geeft aan zelf over voldoende financiële
middelen te beschikken om de verduurzamingsopgave te

De verduurzamingsopgave is niet de enige opgave die een

kunnen bekostigen (figuur 10.2). De overige 57% heeft zelf

beroep doet op de aanwezige financiële middelen. Corporaties

niet genoeg middelen, en zal daarom extra gaan uitponden

zullen de komende jaren moeten kiezen hoe ze de 3,3 miljard

(14%) of complexgewijs bezit vervreemden (12%). 31% heeft

euro die zij jaarlijks overhouden aan de verhuur van hun bezit

Figuur 10.3: Interesse van corporaties in aankoop woningen naar bouwperiode
In % van responsgroep

Nieuwbouwontwikkelingen

Bestaande bouw (na 2005)

Transformatieprojecten

Bestaande bouw (voor 2005)
Geen interesse
in aankoop woningen
0%

10%
2017

20%

30%

40%

50%

60%

2018

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 59

Figuur 10.4: Mogelijkheden die corporaties onderzoeken bij aankoop van woningen
In % van responsgroep
Aankoop van een
collega-corporatie
Aankoop van een belegger
Ruiltransactie met
een collega-corporatie
Ruiltransactie met
een belegger
Anders (bijv. van
ontwikkelaar
of eigen ontwikkeling)
0%

10%
2017

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2018

Bron: Capital Value, 2019

verdelen over de verduurzaming van woningen én het realise-

Corporaties breiden woningbezit uit

ren van de nieuwbouwopgave. Daarnaast hebben zij te maken

Bij het uitbreiden van hun bezit hebben corporaties opnieuw

met (nieuwe) heffingen zoals de verhuurderheffing.

een keuze te maken. De markt vraagt om huurwoningen voor
verschillende doelgroepen, ook in het sociale segment. Corpora-

De nieuwbouwopgave waarvoor corporaties gesteld staan,

ties hebben daarom strategieën ten aanzien van typen woningen

bedraagt 34.000 eenheden in 2019 en in totaal circa 120.000

in hun bezit. Tot die strategieën hoort vaak het streven naar

eenheden tot 2021. Zij richten zich om dit doel te halen

uitbreiden, maar ook het afbouwen van delen van de voorraad

hoofdzakelijk op nieuwbouwontwikkelingen, en meer dan in

hoort tot de voornemens. Landelijk gezien geven corporaties aan

2017 op transformatieprojecten (41%, terwijl dat in 2017 nog

vooral te willen uitbreiden door het verwerven van (kleine) star-

30% was, figuur 10.3). Opvallend is dat corporaties volgens

terswoningen, seniorenwoningen en reguliere huurwoningen.

het CBS in 2018 opdrachtgever waren voor circa 6.100 bouw-

Voor elk van deze typen woningen geldt dat meer dan 50% van

vergunningen en volgens de dVi gegevens in 2017 slechts

de corporaties aangaf te willen uitbreiden (figuur 10.5)

14.390 woningen opleverden, waarmee de doelstelling van
34.000 woningen in 2019 nog ver weg lijkt. Op basis van het

Omgekeerd bestaat bij meer dan 20% van de corporaties de

verleden kan er daarom weinig vertrouwen worden gesteld in

wens tot afbouwen van de voorraad zorgwoningen en bij 16%

het halen van de doelstelling voor 2021.

tot het afbouwen van de voorraad studentenwoningen. De
redenen die corporaties hiervoor hebben, hangen af van de

Bij de aankoop van woningen, nieuw of bestaand, kijkt een

strategie die de betreffende corporatie rondom dit thema heeft

grote meerderheid naar de mogelijkheid om een aankoop

aangenomen. Die strategie is afhankelijk van hoe de corpo-

te doen van een collega-corporatie (65%, figuur 10.4). Een

raties hun rol als maatschappelijke verhuurder zien in hun

groeiend aandeel van de corporaties die meewerkten aan het

kernregio. De een zegt dat het aanhouden van deze soorten

onderzoek bekijkt ook de mogelijkheden om van een belegger

woningen niet tot de kerntaak behoort. Anderen zeggen dat zij

te kopen (55%, ten opzichte van 40% in 2017).

het juist belangrijk vinden in verband met de leefbaarheid en
maatschappelijke rol die zij hebben in een gebied en daarom

Ook het ruilen van bezit met een andere corporatie, veelal

graag dergelijk vastgoed willen aanhouden.

toegepast om meer op het eigen kerngebied gericht te raken,
wordt in bijna de helft van de gevallen toegepast. Doorgaans

Wanneer de strategie ten aanzien van deze woningtypen wordt

verandert er per saldo echter weinig tot niets in de totale

uitgesplitst naar corporaties die in verschillende regio’s actief

voorraad sociale huurwoningen als gevolg van zo’n transactie.

zijn, ontstaat een breder beeld. In grootstedelijke gemeenten

Opvallend is dat een groeiend aandeel van de corporaties

is de wens tot het uitbreiden van starterswoningen, senioren-

verkent of de aankoop van een ontwikkelaar (of de mogelijk-

woningen en reguliere woningen nog nadrukkelijker aanwezig

heid tot zelf ontwikkelen) mogelijk is. In 2018 deed 29% van

(figuur 10.6). Minimaal 60% van de corporaties wenst uitbrei-

de corporaties in dit onderzoek een dergelijke verkenning.

ding van deze typen woningen, en in het geval van reguliere
woningen zelfs 80%. Dat is niet verwonderlijk gezien de grote
vraag naar woningen die in de grootstedelijke gemeenten

60 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 10.5: Strategie woningcorporaties naar type woning
In % van responsgroep
(kleine) Starterswoningen
Studentenwoningen
Seniorenwoningen
Zorgvastgoed
Reguliere huurwoningen
0%

10%

20%

Uitbreiden

30%

40%

Instandhouden

50%

60%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

Afbouwen

Bron: Capital Value, 2019

Figuur 10.6: Strategie woningcorporaties naar regio en type woning
In % van responsgroep

Studentenwoningen
Seniorenwoningen
Zorgvastgoed

Grootstedelijk

(kleine) Starterswoningen

Reguliere huurwoningen

Studentenwoningen
Seniorenwoningen
Zorgvastgoed

Grote Steden

(kleine) Starterswoningen

Reguliere huurwoningen

Studentenwoningen
Seniorenwoningen
Zorgvastgoed

Krimpgebieden

(kleine) Starterswoningen

Reguliere huurwoningen
0%

10%
Uitbreiden

20%

30%
Instandhouden

40%

50%

60%

Afbouwen

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 61

bestaat. Opvallend is echter dat er geen corporaties uit groot-

hoofdzakelijk uit het verhuren van sociale huurwoningen

stedelijke gemeenten waren die uitbreiding van zorgvastgoed

en bepaald maatschappelijk vastgoed en het verlenen van

wensten. Bij vergelijking met corporaties uit de overige grote

specifieke diensten ten behoeve van leefbaarheid. Corporaties

steden valt op dat de wens tot uitbreiden van starterswonin-

mogen, indien destijds is gekozen voor een administratieve

gen nog nadrukkelijker tot uitdrukking komt (80%), terwijl

splitsing, binnen de toegelaten instelling alleen activiteiten

de wens tot uitbreiden van seniorenwoningen en reguliere

verrichten die buiten de kerntaken vallen indien voor die

woningen hier rond het landelijke gemiddelde zit.

diensten geen marktpartijen te vinden zijn. De vraag of er
marktpartijen voor een dienst bestaan wordt beantwoord door

In de krimpgebieden is de wens tot in stand houden veel

een gemeentelijke markttoets. Daar vallen dus ook diensten

groter dan die tot uitbreiding, wat niet verwonderlijk is gezien

onder zoals het verhuren van middeldure huurwoningen of

het langetermijnperspectief van de ontwikkeling van het aantal

het realiseren van (goedkope) koopwoningen.

huishoudens in deze gebieden. De wens tot het voorzien in

Volgens de meest recente cijfers over corporatiebezit (dVi

meer seniorenwoningen is hier echter bijna net zo groot als in

2017) is zo’n 5,4% van het aantal woningen van corporaties

de grote steden (45%, en 55% in de grote steden).

geen DAEB-bezit. Corporaties geven aan dat het feit dat
woningen niet tot het DAEB-bezit horen een belangrijke reden
is voor de verkoop ervan. Deze beweegreden voor verkoop

10.4 Scheiding DAEB- niet
DAEB

neemt in 2018, drie jaar na de invoering van de Woningwet,
wel iets af in belang als het gaat om de verkoop van woningen
(van 66% in 2016 naar 48% in 2018, figuur 10.7). Andere
belangrijke redenen zijn de ligging van de woningen buiten

Met de invoering van de Woningwet in 2015 zijn corpora-

het kerngebied (30%), wat een motivatie is die eveneens

ties verplicht zich te richten op hun kernactiviteiten. Deze

voortvloeit uit de Woningwet, en het genereren van inkomsten

Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) bestaan

voor nieuwe investeringen (57%).

Figuur 10.7: Redenen om bezit complexgewijs te verkopen
In % van responsgroep
Inkomsten realiseren voor
nieuwe investeringen

Complexen behoren tot onze
niet-DAEB woningvoorraad
Complexen vallen buiten onze kernregio
(geografisch werkgebied)

Inkomsten realiseren voor de
verduurzamingsopgave
Complexen zijn gedateerd en
voldoen niet aan onze duurzaamheidseisen

Inkomsten realiseren om
leningen af te lossen

Inkomsten realiseren tbv. financiële positie

Anders

0%

10%
2016

Bron: Capital Value, 2019

62 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

20%
2017

30%
2018

40%

50%

60%

70%

10.5 Corporaties en het
middeldure huursegment

neming opgericht waarin zij niet-DAEB investeringen kunnen
verrichten en middels marktconforme uitgangspunten en
financiering kunnen opereren in het niet-DAEB segment. Een
meerderheid van de corporaties in dit onderzoek geeft aan wel
degelijk opgaven voor middeldure huurwoningen te zien die

Als gevolg van de strikte taakopvatting zoals in de Woning-

niet door de markt worden opgepakt. Ook denkt een ruime

wet aan corporaties werd opgelegd, hoort het verhuren van

meerderheid (64%) dat regulering van dit segment nodig is

middeldure huurwoningen woningen niet meer tot de kern-

om het tekort aan deze woningen op te lossen (figuur 10.8).

taak van corporaties. Corporaties mogen hun niet-DAEB bezit
behouden en exploitatie voortzetten, maar mogen hier binnen

Regulering van het middeldure huursegment wordt door

de toegelaten instelling niet actief in investeren of uitbreiden,

corporaties in de grootstedelijke gemeenten zelfs nog wense-

mits marktpartijen dit niet doen. Om het tekort aan middel-

lijker geacht met 77% instemmende reacties, terwijl in krimp-

dure huurwoningen aan te pakken, heeft de overheid besloten

gemeenten slechts 33% van de corporaties dit noodzakelijk

om de markttoets op dit vlak te versoepelen. De versoepelde

acht. In deze krimpgemeenten was het aandeel dat opgaven

markttoets zal naar verwachting pas over een jaar in werking

voor het middeldure huursegment ziet ook kleiner, zo’n 63%.

treden. Zo wordt het voor corporaties makkelijker om toch

Bij grootstedelijke corporaties is dat aandeel 58% en in de

middeldure huurwoningen aan te bieden. Enkele corporaties

grote steden 46%.

hebben bij de splitsing DAEB/niet-DAEB een dochteronder-

Figuur 10.8: Reacties op stellingen over de rol van corporaties
In % van reponsgroep
Er liggen opgaven in onze kernregio voor middeldure huur die niet door marktpartijen worden opgepakt.
53%

47%

Regulering van het middeldure huursegment van de huurwoningmarkt is noodzakelijk om het woningtekort op te lossen.
64%
Eens

36%

Oneens

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 63

11
Zorgvastgoed is
niet meer weg
te denken
11.1 Vraag naar zorgwoningen
neemt toe

11.2 Transactievolume breekt
records
In 2018 kwam het transactievolume aan zorgvastgoed uit op
945 miljoen euro (figuur 11.1). Dat is een absoluut record
en betekent een groei van 35% ten opzichte van het volume
in 2017. Het aandeel van zorgwoningen (855 miljoen) in de
woningbeleggingsmarkt als geheel is daarmee circa 10%.

Figuur 11.1: Beleggingsvolume in zorgvastgoed
x 1 miljoen euro
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
’09

’10

’11 ’12

’13

’14

’15

’16

’17

’18

Bron: Capital Value, 2019

Figuur 11.2: Beleggers in zorgvastgoed, aankopen en bezit
naar type
% van het aantal gegeven antwoorden.

Zorgvastgoed is een categorie die de afgelopen jaren een

Binnenring: totaal bezit, buitenring: aankopen 2018

aantal belangrijke ontwikkelingen heeft doorgemaakt. De
meest belangrijke ontwikkeling is de vergrijzing van de Neder-

7%

13%

landse bevolking: een steeds groter aandeel van de bevolking
is 65 jaar of ouder en het aantal ouderen neemt eveneens toe.
Met deze groeiende groep ouderen ontstaat ook een grotere

5% 5%

20%

17%

vraag naar woningen die geschikt zijn voor mobiliteitsbeperk-

28%

ten, ouderen die zorg aan huis ontvangen of mensen die een
nultredenwoning of levensloopbestendige woning wensen.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de stelselwijzigingen in
de zorg in 2015 met betrekking tot het scheiden van wonen
en zorg: de extramuralisering van de zorg. Deze maatregel
heeft tot doel om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten

20%

17%

13%
28%

27%

wonen en de kosten van ouderenzorg omlaag te brengen.

Seniorenwoningen en/of levensloopbestendige woningen

Hierdoor ontstaat er een grotere behoefte aan woningen

Zorgwoningen met lichte zorg (extramuraal)

waarin ouderen, alleen of samen, zo lang mogelijk zelfstandig

Zorgwoningen met zware zorg (intramuraal)

kunnen blijven wonen of waarin ze zorg aan huis kunnen

Eerstelijns zorgcomplexen

ontvangen.

Particuliere woonzorgcomplexen
Overig zorgvastgoed
Bron: Capital Value, 2019

64 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Figuur 11.3: Interesse van zorgbeleggers in zorgvastgoed naar bouwjaar
In % van responsgroep
Bestaande bouw
(bouwjaar voor 2010)
Bestaande bouw
(bouwjaar na 2010)
Transformatieprojecten

Nieuwbouwontwikkelingen
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Capital Value, 2019

Figuur 11.4: Bezit zorgvastgoed particuliere beleggers

grotendeels of uitsluitend op zorgwoningen, en bezitten zowel

% van het aantal gegeven antwoorden

seniorenwoningen als centra voor lichte en zware zorg (figuur
11.2).
De belangstelling van deze beleggers in zorgvastgoed gaat

25%

met name uit naar nieuwbouwprojecten en recente bestaande
bouw (figuur 11.3). De reden hiervoor is dat woningen uit
34%

deze periode voldoen aan de eisen van hedendaagse ouderen, die niet alleen langer zelfstandig moeten blijven wonen
maar ook meer te besteden hebben dan vroeger. Hierdoor

13%

stellen zij hogere eisen aan hun woonomgeving, de diensten
die aan huis of in het woonzorgconcept geleverd worden en
25%

aan de woning zelf.

Seniorenwoningen en/of levensloopbestendige woningen

Complementaire belangstelling particuliere beleggers

Zorgwoningen met lichte zorg (extramuraal)

Niet alleen gespecialiseerde fondsen en partijen beleggen in

Zorgwoningen met zware zorg (intramuraal)

zorgvastgoed, ook particuliere beleggers hebben belangstel-

Particuliere woonzorgcomplexen

ling voor dit segment. Opvallend genoeg is hun bezit echter
enigszins complementair aan dat van de gespecialiseerde

Bron: Capital Value, 2019

partijen: particuliere beleggers bezitten voor een groot deel
seniorenwoningen (38% van de particuliere beleggers in dit
onderzoek) en meer dan de gespecialiseerde partijen richten

Er is echter meer kapitaal beschikbaar vanuit investeerders

zij zich op particuliere woonzorgcomplexen (figuur 11.4). 25%

dan dat er op dit moment aangewend wordt. De oorzaak voor

van de particuliere beleggers gaf aan dit type zorgwoningen in

het niet aanwenden van dit kapitaal is het tekort aan geschikt

bezit te hebben, terwijl dat bij de gespecialiseerde beleggers

aanbod in deze beleggingscategorie. De bouwproductie blijft

17% was. Particuliere beleggers geven dan ook aan vooral

achter en een groot deel van de bestaande voorraad is verou-

belangstelling te hebben voor juist deze typen zorgwoningen

derd. De veranderende eisen vanuit de gebruiker vragen om

(figuur 11.5).

nieuwe woonzorgconcepten voorzien van domotica, services en
comfort. Nieuwe initiatieven komen maar in beperkte mate van

Snelle en gedegen aanpak tekorten is van groot belang

de grond. Omdat de vraag zich nog verder zal ontwikkelen is het

Omdat het aantal ouderen in de toekomst verder op zal lopen,

van belang dat flexibel en toekomstbestendig gebouwd wordt.

zal de vraag naar zorgwoningen alleen maar groter worden.
Ondanks de groei van het transactievolume in zorgwoningen

Omdat de markt voor zorgwoningen kennis van het zorgstel-

zijn de investeringen in dit segment niet op het benodigde

sel vergt, zijn er de afgelopen jaren diverse beleggers die zich

niveau om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. Hier-

specialiseren in dit type woningen opgestaan of toegetreden

door wordt een aanzienlijk tekort aan zorgwoningen voorspeld.

tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Zij richten zich

De tekorten in dit segment van de woningmarkt vormen een

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 65

Figuur 11.5: Interesse van particuliere beleggers in zorgvastgoed

zoeken niet vinden. Dat staat de dynamiek op de woningmarkt

In % van responsgroep

in de weg, ouderen blijven in hun (te ruime) eengezinswoningen wonen. Het Rijk stelt zich samen met Aedes ten doel om
instrumenten in te zetten die de doorstroming van ouderen uit

Seniorenwoningen
en/of levensloopbestendig

hun koopwoning naar een meer passende huurwoning moeten
stimuleren. Op deze manier wordt eveneens beoogd om door-

Zorgwoningen
lichte zorg (extramuraal)

stroming op de woningmarkt te stimuleren. De vrijgekomen
woningen kunnen worden betrokken door andere doelgroepen
op de woningmarkt. Dit voornemen wordt echter niet concreet

Zorgwoningen
zware zorg (intramuraal)

gemaakt met een bouwopgave of planning. Ook in de actuele
woonvisies van de grootstedelijke gemeenten ontbreekt een

Eerstelijns
zorgcomplexen

dergelijk concreet voornemen tot het bouwen van specifieke
aantallen en nader gedefinieerde ouderenwoningen. Het
thema staat op de agenda, maar er worden geen concrete

Particuliere
woonzorgcomplexen

maatregelen voorgesteld om de schaarste te lijf te gaan.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
2017

2018

Bron: Capital Value, 2019

Om de tekorten aan seniorenwoningen en woningen voor
zorgbehoevenden aan te pakken, maken gemeenten afspraken met corporaties. Ten aanzien van seniorenwoningen
heeft 68% van de corporaties afspraken gemaakt met de
gemeente(n) waarin zij actief zijn. 42% van de corporaties heeft afgesproken dit aantal te zullen uitbreiden. Voor

toekomstbestendige kans voor ontwikkelaars, beleggers en

zorgwoningen is dit aandeel veel lager, slechts 19% van de

corporaties. Deze kans wordt in toenemende mate gesigna-

corporaties heeft hierover een afspraak tot uitbreiding met

leerd.

de gemeente. Afspraken komen op dit vlak ook minder voor,
slechts 47% van de corporaties maakte afspraken over zorg-

In de Nationale Woonagenda worden ouderen benoemd als

woningen. Vanwege de groeiende behoefte is het aan te raden

doelgroep waarvoor de kansen op de woningmarkt moeten

om het onderdeel zorgwoningen langdurig mee te nemen in

worden vergroot. Ondanks dat ouderen steeds meer geneigd

de prestatieafspraken, danwel in het beleid op gemeentelijk

zijn te verhuizen, kunnen zij de (gelijkvloerse) woning die ze

niveau.

66 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

12

kans groot is dat het kapitaal anders in andere landen besteed
wordt (met name voor internationale beleggers) of mogelijk in
andere asset categorieën wordt belegd.

12.2 Ambities en kapitaal van
verschillende beleggers
Beleggers zijn gevraagd naar hun strategie voor de komende
jaren ten aanzien van de eerder genoemde regio’s. Bij het
vergelijken van de verschillende groepen vallen twee dingen
op (figuur 12.1): er zijn maar weinig partijen die zich uitsluitend willen richten op grootstedelijke gemeenten (G5). Het
aandeel hiervan komt alleen bij institutionele Nederlandse en
internationale partijen boven de 10%. Daarnaast is er bij elk
van deze partijen, op ontwikkelaars na, een groot aandeel te
vinden dat helemaal geen regionale focus uitspreekt. Omge-

Vooruitblik
2019-2021

keerd hebben ontwikkelaars en internationale beleggers veelal

12.1 Ruim 20 miljard euro
beschikbaar

gebied actief te willen zijn. Deze partijen houden zich niet aan

is) daarbij zou worden opgeteld.
Met name bij ontwikkelaars, maar ook onder particuliere
beleggers, geeft een aantal partijen aan in een specifiek
de afbakening ‘Randstad’ of ‘G5’, maar willen zich richten op

Figuur 12.1: Regionale focus van partijen op de
woningbeleggingsmarkt, 2019

In totaal hebben internationale, institutionele, particuliere en

100%

zorgbeleggers ruim 20 miljard euro beschikbaar voor inves-

90%

teringen in Nederlandse huurwoningen. De seinen staan dan

80%

ook op groen voor de woningbeleggingsmarkt de komende
jaren. Wel hangt het realiseren van transactievolume met dit

70%

kapitaal af van enkele belangrijke ontwikkelingen. Zo is naast

60%

de beschikbaarheid van voldoende product de rentestand

50%

het komende jaar van groot belang. Al lange tijd wordt een
verhoging hiervan verwacht, maar het is onduidelijk wat de

6%

14%

20%

13%

19%

het consumentenvertrouwen (9 punten in december 2018)
zien dat consumenten minder koopbereid zijn, maar deze
stand is nog steeds ver boven het historisch gemiddelde van

17%

50%

8%

9%

Particuliere
beleggers

rol spelen. In de Nederlandse economie laat de daling van

0%

13%

Zorgvastgoed
beleggers

wel van invloed op investeringsbeslissingen van beleggers.

Institutionele
beleggers

renteontwikkeling de komende tijd zal gaan doen. Dit is echter

3%
6%

investeringsbeslissingen van internationale investeerders een

11%
7%

13%

neel (zoals de het handelsconflict tussen de VS en China) bij

18%
83%

40%

10%

25%

50%
63%

30%

Daarnaast kunnen ontwikkelingen op het wereldhandelsto-

18%

39%

18%
Internationale
beleggers

kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.

(die met uitzondering van Eindhoven in de Randstad gelegen

Ontwikkelaars

In de komende jaren hebben beleggers recordhoeveelheden

de focus nog steeds op de Randstad, zeker wanneer de G5

-2 punten.

Geen regionale focus

Specifiek gebied

De tekorten in de woningmarkt kunnen nu worden aangepakt

Alles buiten
Randstad

Grote steden buiten
Randstad

dankzij de grote beschikbaarheid van kapitaal in de markt

Randstad

G5

en het heersende economisch tij. Het is echter wel van groot
belang om gebruik te maken van het momentum, omdat de

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 67

regio’s als “de KAN regio” of “Nederland boven de rivieren”.

verwachting is dat ze dat ook de komende jaren zullen blijven

Deze zijn niet of nauwelijks in te delen in de eerder genoemde

doen. Het kopen van een blok appartementen biedt zowel

regio’s, maar geven wel blijk van een hele duidelijke regionale

voor institutionele kopers als voor ontwikkelaars een aantal

specialisatie. Driekwart van de internationale beleggers werkt

voordelen, zoals het alloceren van een groot volume met een

met een regionale focus, terwijl de helft van de Nederlandse

enkele transactie, terwijl de ontwikkelaar een groot bouwvo-

beleggers vooraf op locatie wil toetsen.

lume in één transactie kan verkopen.

Internationale beleggers: 12 miljard euro beschikbaar
voor de komende drie jaar

De combinatie van een institutionele koper en een ontwikke-

Internationale beleggers geven aan voor de komende drie jaar

wegend nieuwbouw kopen. Driekwart van de institutionele

circa 12 miljard euro beschikbaar te hebben om te investeren

beleggers geeft aan vooral nieuwbouw en nog te bouwen

in Nederlandse huurwoningen. Zij brengen daarmee geld

woningen te willen verwerven in 2019 (figuur 12.3). Ook

en mogelijkheden voor het aanpakken van het woningtekort

recente bestaande bouw kan op belangstelling van deze

naar Nederland. Een bijkomend voordeel van internationale

investeerders rekenen.

laar ligt voor de hand, omdat institutionele partijen over-

partijen die in Nederland beleggen, is dat is dat zij ook het
kapitaal van buitenlandse banken naar Nederland brengen.

Institutionele beleggers hebben een voorkeur voor middeldure

Dit is belangrijk omdat Nederlandse banken eind 2018 juist

huurwoningen woningen (tussen 720 en 1.000 euro huur

minder vastgoed wilden financieren.

per maand, figuur 12.4) en vrije sector huurwoningen boven
de 1.000 euro. Ze voorzien daarmee in een segment van de

Als het beschikbare kapitaal daadwerkelijk geïnvesteerd kan

markt waar veel vraag naar is, met name aan middeldure

worden, zou dit neerkomen op de verwerving van circa 50.000

huurwoningen bestaat een groot tekort. Daarnaast geven insti-

bestaande en/of nieuwbouwwoningen. Buitenlandse fondsen

tutionele beleggers aan ook interesse te hebben in senioren-

hebben tot op heden nog weinig in nieuwbouwwoningen

en studentenwoningen, gezien de groeiende tekorten in deze

geïnvesteerd. Een meerderheid van de buitenlandse beleggers

segmenten.

geeft echter aan zeer geïnteresseerd te zijn in nieuw gebouwde
projecten of nog te ontwikkelen woningen (figuur 12.2). Deze

Particuliere beleggers: 2-3 miljard beschikbaar

interesse beperkt zich niet tot vrije sector huurwoningen: ook

Particuliere beleggers hebben de komende twee jaren 2 tot 3

voor sociale huurwoningen, studentenwoningen en ouderen-

miljard euro beschikbaar voor de aankoop van huurwoningen.

woningen bestaat veel belangstelling. Dit is een positief signaal

Bij voorkeur kopen zij jonge bestaande bouw (van na 2010,

voor de enorme bouwopgave in deze segmenten.

figuur 12.5), maar ook nieuwbouw kan op de belangstelling
van een meerderheid van de particuliere beleggers rekenen.

Institutionele beleggers: 6-8 miljard beschikbaar

Net als institutionele partijen hebben zij een uitgesproken

Institutionele beleggers hebben 6 tot 8 miljard euro beschik-

voorkeur voor middeldure huurwoningen (figuur 12.6) en vrije

baar om te beleggen in huurwoningen in de komende twee

sector huurwoningen van boven de 1.000 euro. Opvallend is

jaar. Het afgelopen jaar belegden institutionele partijen voor

echter dat zij ook belangstelling hebben voor de aankoop van

het overgrote deel in meergezinswoningen (87%) en de

sociale huurwoningen.

Figuur 12.2: Gewenste bouwstatus bij aankoop, internationale
beleggers, 2019

Figuur 12.3: Gewenste bouwstatus bij aankoop, institutionele
beleggers, 2019

In % van responsgroep

In % van responsgroep

Bestaande bouw
(minder dan 10 jaar oud)

Nieuwbouw
(en nog te bouwen)

Bestaande bouw
(meer dan 10 jaar oud)

Bestaande bouw
(bouwjaar na 2010)

Nieuwbouw

Bestaande bouw
(bouwjaar voor 2010)

Ontwikkelmogelijkheden

0%
0%

25%

50%

75%

100%
Bron: Capital Value, 2019

Bron: Capital Value, 2019

68 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

25%

50%

75%

Beleggingen in zorgvastgoed

Wanneer naar de voorkeuren van gespecialiseerde zorgbe-

Gespecialiseerde beleggers in zorgvastgoed geven aan voor

leggers wordt gekeken, gaat deze onder zorgbeleggers uit

2019 circa 1,7 miljard euro beschikbaar te hebben voor

dit onderzoek met name uit naar jonge bestaande bouw en

investeringen in zorgvastgoed. Dit is een optelsom van de

nieuwbouw. Ook voor oudere bestaande bouw en transforma-

bedragen genoemd door institutionele- en particuliere beleg-

tieprojecten bestaat belangstelling (figuur 12.7). De meeste

gers, internationale beleggers en corporaties. In totaal zegt

belangstelling gaat daarbij uit naar seniorenwoningen, circa

32% van de internationale beleggers en 25% van de institutio-

67% van de zorgbeleggers wil deze aankopen in 2019. 50%

nele beleggers specifiek in zorgvastgoed te willen investeren.

zegt zorgvastgoed aan te willen kopen.

Figuur 12.4: Gewenst type woningen bij aankoop, institutionele
beleggers, 2019

Figuur 12.6: Gewenst type woningen bij aankoop, particuliere
beleggers, 2019

In % van responsgroep

In % van responsgroep

Vrije sector
(720-1.000 euro)

Vrije sector huurwoningen
(720 - 1.000 euro)

Vrije sector
(> 1.000 euro)

Vrije sector huurwoningen
(> 1.000 euro)

Seniorenwoningen
(levensloopbestendig)

Sociale huurwoningen

Studentenwoningen

Zorgvastgoed

Zorgvastgoed

Seniorenwoningen
(levensloopbestendig)

Sociale huur

(kleine) Starterswoningen
(< 50 m2)
0%

25%

50%

75%

Studentenwoningen
0%

25%

50%

75%

100%

Bron: Capital Value, 2019
Bron: Capital Value, 2019

Figuur 12.5: Gewenste bouwstatus bij aankoop, particuliere
beleggers, 2019

Figuur 12.7: Gewenste bouwstatus bij aankoop, zorgbeleggers,
2019

In % van responsgroep

In % van responsgroep

Bestaande bouw
(bouwjaar na 2010)

Bestaande bouw
(bouwjaar na 2010)

Nieuwbouwontwikkelingen

Nieuwbouwontwikkelingen

Bestaande bouw
(bouwjaar voor 2010)

Bestaande bouw
(bouwjaar voor 2010)

Transformatieprojecten

Transformatieprojecten
0%

Bron: Capital Value, 2019

25%

50%

0%

75%

25%

50%

75%

100%

Bron: Capital Value, 2019

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 69

12.3 Samenwerken en
vraaggestuurd bouwen
essentieel

als bestaand, waardoor er kansen ontstaan voor het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen ten behoeve van specifieke doelgroepen. Met name ouderen en studenten/starters kunnen
daarbij gebaat zijn. Met de doorstroming die daardoor op de
woningmarkt ontstaat komen er woningen beschikbaar voor
andere doelgroepen. Door duurzaam, kwalitatief en vraaggestuurd te bouwen zullen niet alleen kwantitatief woningen

Om de tekorten op de woningmarkt aan te kunnen pakken is

aan de voorraad kunnen worden toegevoegd, maar ook ook

samenwerking tussen diverse marktpartijen essentieel. Er is

kwalitatief. Extra initiatieven zijn van belang om de tekorten

veel belangstelling voor huurwoningen, zowel in nieuwbouw

verder terug te dringen.

70 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019

Bijlagen
Bijlage 1: Verwachte ontwikkeling woningtekort naar COROP-regio
Tekort (-) en overschot als % van de woningvoorraad
2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Oost-Groningen

-0,1

-0,3

-0,4

-0,5

-0,6

-0,5

-0,5

-0,4

-0,3

Delfzijl en omgeving

1,0

1,1

1,2

1,1

1,1

1,3

1,3

1,6

1,8

Overig Groningen

-3,2

-3,5

-3,5

-3,2

-2,9

-2,8

-2,7

-2,6

-2,4

Noord-Friesland

-0,6

-0,7

-0,6

-0,4

-0,4

-0,3

-0,2

-0,1

-0,1

Zuidwest-Friesland

-0,6

-0,6

-0,7

-0,9

-1,0

-1,0

-1,1

-1,2

-1,2

Zuidoost-Friesland

-0,8

-0,8

-1,0

-1,2

-1,4

-1,5

-1,7

-1,7

-1,7

Noord-Drenthe

-2,1

-1,8

-1,7

-1,6

-1,5

-1,4

-1,3

-1,1

-1,0

Zuidoost-Drenthe

-1,1

-1,1

-1,4

-1,6

-1,7

-1,8

-1,8

-1,8

-1,8

Zuidwest-Drenthe

-2,0

-1,6

-1,7

-1,6

-1,6

-1,6

-1,7

-1,7

-1,8

Noord-Overijssel

-2,0

-1,9

-1,8

-1,8

-1,7

-1,6

-1,6

-1,6

-1,6

Zuidwest-Overijssel

-2,1

-2,7

-2,8

-2,9

-3,1

-3,2

-3,3

-3,3

-3,2

Twente

-1,5

-1,5

-1,5

-1,5

-1,4

-1,4

-1,4

-1,3

-1,3

Veluwe

-3,1

-4,0

-4,0

-4,0

-3,9

-3,9

-3,8

-3,7

-3,7

Achterhoek

-1,3

-1,4

-1,4

-1,4

-1,4

-1,4

-1,3

-1,3

-1,1

Arnhem/Nijmegen

-4,8

-4,8

-4,8

-4,8

-4,7

-4,6

-4,4

-4,3

-4,2

Zuidwest-Gelderland

-3,3

-3,1

-3,0

-2,9

-2,9

-2,8

-2,7

-2,7

-2,6

Utrecht

-4,5

-5,0

-5,0

-5,0

-4,9

-4,8

-4,8

-4,7

-4,8

Kop van Noord-Holland

-2,2

-2,4

-2,3

-1,9

-2,1

-2,2

-2,3

-2,4

-2,7

Alkmaar en omgeving

-2,9

-2,9

-2,4

-2,2

-2,4

-2,6

-2,7

-2,6

-2,5

IJmond

-2,3

-2,6

-2,5

-2,5

-2,5

-2,5

-2,7

-2,7

-2,5

Agglomeratie Haarlem

-4,0

-4,7

-4,8

-4,8

-4,8

-4,8

-4,8

-4,8

-5,1

Zaanstreek

-4,1

-4,6

-4,1

-3,6

-3,0

-2,5

-2,2

-2,3

-2,2

Groot-Amsterdam

-6,6

-6,8

-6,6

-6,4

-6,1

-5,8

-5,6

-5,3

-5,2

Het Gooi en Vechtstreek

-3,0

-2,9

-2,9

-2,9

-2,9

-3,0

-2,9

-3,0

-3,0

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

-4,0

-4,2

-4,1

-3,8

-3,6

-3,4

-3,2

-3,0

-2,8

Agglomeratie ‘s-Gravenhage

-3,9

-4,8

-4,9

-5,0

-5,0

-5,2

-5,2

-5,3

-5,4

Delft en Westland

-6,2

-7,3

-7,4

-7,4

-7,5

-7,4

-7,5

-7,4

-7,6

Oost-Zuid-Holland

-3,2

-2,9

-2,7

-2,5

-2,2

-2,0

-1,8

-1,6

-1,4

Groot-Rijnmond

-2,7

-3,1

-3,1

-3,1

-3,1

-3,1

-3,1

-3,1

-3,1

Zuidoost-Zuid-Holland

-1,5

-1,9

-1,8

-1,8

-1,7

-1,6

-1,5

-1,4

-1,4

Zeeuwsch-Vlaanderen

2,2

2,2

2,3

2,4

2,6

2,7

2,9

3,1

3,4

Overig Zeeland

-0,5

-0,6

-0,6

-0,6

-0,6

-0,6

-0,5

-0,5

-0,3

West-Noord-Brabant

-2,8

-3,2

-3,4

-3,5

-3,6

-3,6

-3,6

-3,6

-3,6

Midden-Noord-Brabant

-4,1

-3,9

-3,9

-3,8

-3,7

-3,6

-3,5

-3,5

-3,4

Noordoost-Noord-Brabant

-2,7

-2,4

-2,3

-2,1

-1,9

-1,7

-1,6

-1,4

-1,3

Zuidoost-Noord-Brabant

-3,5

-3,6

-3,4

-3,2

-2,9

-2,7

-2,6

-2,4

-2,2

Noord-Limburg

-2,1

-2,7

-3,1

-3,4

-3,6

-3,8

-4,0

-4,1

-4,3

Midden-Limburg

-1,4

-1,6

-1,7

-1,8

-1,9

-1,9

-2,0

-2,0

-2,0

Zuid-Limburg

-1,0

-1,1

-1,1

-1,2

-1,2

-1,1

-1,1

-1,0

-0,9

Flevoland

-4,5

-4,7

-4,8

-4,8

-4,8

-4,8

-4,9

-4,9

-5,0

									
Bron: Primos prognose 2018

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2019 | 71

Bijlage 2: Veronderstellingen Socrates Scenario Midden
Midden (doorstromers / starters)
Demografische ontwikkeling
Landelijk o.b.v. CBS Bevolkingsprognose 2017-2060

17,65 miljoen inwoners in 2025

Regionaal (en landelijk ook huishoudens)

Primos 2018

Inkomensontwikkeling (reëel)
2017-2019 (o.b.v. CPB in alle scenario’s)

0,3% (2017), 0,4% (2018), 1,5% (2019)

2020 t/m 2025 jaarlijks

0,4%

Vanaf 2030 (tussenliggende jaren lineaire interpolatie)

0,4%

Woonvoorkeuren
Voorkeur voor koopwoning

WooN2015: 53%

Overige woonvoorkeuren

WoON2015

Nieuwbouw/sloopprogramma primair gebaseerd op:
Woonvoorkeuren doorstromers

X

Woonvoorkeuren vestigers

X

Woonvoorkeuren starters

X

Woningproductie
2019-2025, per jaar
- Nieuwbouw incl. productie anderszins

70.500

- Sloop

12.000

- Toename voorraad

58.500

- Verkoop huurwoningen

13.000

2025-2030, per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins

58.000

- Sloop

12.500

- Toename voorraad

45.500

- Verkoop huurwoningen

13.000

Boveninflatoire inkomen gerelateerde huurverhogingen
2017, 2018
Maximale huurverhoging in gereguleerde sector
- Inkomens tot 40.000

0,0%

- Inkomen boven 40.000

3,0%

In geliberaliseerde sector

1,0%

2019-2024
Maximale huurverhoging in gereguleerde sector
- Inkomens tot 40.000

0,0%

- Inkomen boven 40.000

3,0%

In geliberaliseerde sector

0,5%

Nieuwe verhuringen in gereguleerde segment 2017, 2018
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen

60%

Huurharmonisatie tot x% maximale huur (nw WWS)

90%

Huurplafond bij 6% WOZ

X

Aandeel dat onder de aftoppingsgrens blijft

25%

Aandeel dat onder de aftoppingsgrens gebracht wordt

25%

Overgang bestaande voorraad naar geliberaliseerd gebied

4%

Nieuwe verhuringen in gereguleerde segment 2019 e.v.
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen

65%

Huurharmonisatie tot x% maximale huur (nw WWS)

85%

Huurplafond bij 6% WOZ

X

Aandeel dat onder de aftoppingsgrens blijft

25%

Aandeel dat onder de aftoppingsgrens gebracht wordt

25%

Overgang bestaande voorraad naar geliberaliseerd gebied

4%

Toewijzing gereguleerde huursector
Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaand Q1; Samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens

X

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens

X

Bron: ABF Research

Bronnen
ABF Research
Bouwkostenindex (bouwkostenindex.nl)
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS Statline)
De Nederlandsche Bank (DNB)
dVi Data 2017 (https://data.overheid.nl/)
dPi Data 2017 (https://data.overheid.nl/)
Kadaster
Nationale Woonagenda 2018-2021 (Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
NVM (nvm.nl)
PRIMOS
Sectorbeeld 2017, Inspectie Leefomgeving en Transport
Socrates-Fortuna
Staat van de woningmarkt 2018 (Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
WoOn 2015 (woononderzoek.nl)

ABF Research ondersteunt besluitvorming van publieke en

Capital Value is specialist en marktleider op de Nederlandse

private klanten met informatie, onderzoek en advies op het

woningbeleggingsmarkt. Wij leveren transactie-, taxatie-

gebied van maatschappelijke thema’s:

en adviesdiensten aan beleggers, corporaties, banken,
ontwikkelaars, (semi)overheid en zorginstellingen.

• Demografie en Wonen
www.capitalvalue.nl

• Ruimte en Economie
• Zorg en Voorzieningen
De dienstverlening van ABF bestaat uit maatwerkoplossingen
en uit kant-en-klare producten in de vorm van statistieken,
prognoses, rapportages, databestanden en informatiesystemen.
De medewerkers van ABF zijn experts in gegevensverzameling,
statistiek, softwareontwikkeling, rekenmodellen en advies. Door
continu verbeteren en vernieuwen wil ABF voor klanten en
medewerkers trendsettend en verfrissend zijn.
www.abfresearch.nl

|

© Capital Value B.V. 2019 Alle rechten voorbehouden
De in deze publicatie neergelegde resultaten en opvattingen zijn gebaseerd op de door Capital Value betrouwbaar geachte gegevens
en informatie, die op zorgvuldige wijze in analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch Capital Value, noch degene die aan dit onderzoek
hebben meegewerkt kunnen aansprakelijk gesteld worden voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven
opvattingen, prognoses en analyses houden niet meer in dan onze eigen visie danwel de visie van derden en kunnen zonder nadere
aankondiging worden gewijzigd. Aangezien het prognoses betreffen zijn vanzelfsprekend afwijkingen mogelijk. Het gebruik van tekst
en/of cijfers is uitsluitend toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. (Bron: Capital Value 2019).

Research
A Capital Value production

|

|

|

|

|

Capital Value B.V. Maliebaan 85 3581 CG Utrecht T +31 (0)30 72 71 700 E info@capitalvalue.nl www.capitalvalue.nl

In samenwerking met: