Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2013–2014

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

2572
Vragen van het lid Monasch (PvdA) aan de Minister voor Wonen en
Rijksdienst over de voorgenomen verkoop door Ymere van 180 woningen in
Amsterdam (ingezonden 23 juni 2014).
Antwoord van Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) (ontvangen 16 juli 2014)
Vraag 1
Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in
Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik
mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen
opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen
gebruik?
Antwoord 2
Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen
gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan
uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning
de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen
gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af
van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van
het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
– de verhuurder maakt aannemelijk dat hij de woning zo dringend nodig
heeft voor eigen gebruik, vervreemding (verkoop) daaronder niet
begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en onderhuurders
naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst wordt voortgezet en dat de huurder passende
vervangende woonruimte kan verkrijgen (art. 7:274 lid 1 onder c BW).

1

ah-tk-20132014-2572
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2014

Het Parool 18 en 19 juni 2014.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

1

Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274
leden 3 en 4 BW):
– het verstrekken aan een gehandicapte van een zelfstandige voor gehandicapten bestemde en aangepaste woning;
– het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning in een
complex voor ouderen bestemde en aangepaste woningen;
– een woning is bestemd voor studenten en de huurder heeft niet binnen
drie maanden na een schriftelijk verzoek daartoe van de verhuurder een
bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling overgelegd (z.g.
campuscontracten);
– en renovatie van een woning die zonder beëindiging van de huur niet
mogelijk is.
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw
als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt
dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van
noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten
van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is
dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik.
Vraag 3
Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het
bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in
uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen
gebruik? Kunt u dit toelichten?
Antwoord 3
Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder
beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de
rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na
renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige
doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik,
renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel
zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie
bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is.
Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol
(zie mijn antwoord op vraag 5).
Vraag 4
Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al
dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn
zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen?
Kunt u dit toelichten?
Antwoord 4
In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op
dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door
handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de
onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te
oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo
is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de
belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig
overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft
geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen
de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning.
Vraag 5
Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten
van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan
worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake
van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere
doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

2

Antwoord 5
In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van
de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning
dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch,
doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken
worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op
dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het
gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele
wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de
beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en
huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van
huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er
sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de
renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de
huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en
de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele
wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot
beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de
verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen.
Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de
hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende
woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in
de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is
uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde
gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken.
Vraag 6
Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie
naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer
segregatie tussen de stadsdelen?
Antwoord 6
De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale
huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit
moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van
het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen
zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van
Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het
middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied
met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens
met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging
van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt
die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om
met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt
vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie
waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.
Toelichting:
Deze vragen dienen ter aanvulling op eerdere vragen terzake van het lid
Karabulut (SP), ingezonden 20 juni 2014 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 2571)

2

Antwoorden van B&W Amsterdam d.d. 1 juli 2014 op schriftelijke vragen van het raadslid de
heer B.R. Groot Wassink (GL) van 17 juni 2014 inzake uithuisplaatsing van bewoners van 180
sociale huurwoningen door Ymere (2014, nr. 481).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

3