Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2008–2009

27 926

Huurbeleid

Nr. 136

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 14 april 2009
Tijdens het begrotingsonderzoek op 27 november jongstleden heeft de
heer Depla vragen gesteld over goedkoop scheefwonen (31 700 XVIII,
nr. 59). De directe aanleiding was het CPB-rapport «Economische effecten
van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt». Ik heb toen uw
Kamer een aparte brief toegezegd over scheefwonen, waarbij ook zou
worden ingegaan op de in relatie hiermee door mevrouw Van der Burg
gestelde vragen over het inflatievolgende huurbeleid.
Met deze brief wordt invulling gegeven aan deze toezegging.
De voorliggende brief kan als voorzet dienen voor een discussie over het
goedkoop scheefwonen, maar is niet bedoeld om nu een brede discussie
te voeren over de werking en inrichting van de woningmarkt in het algemeen. Een bredere discussie kan op een later tijdstip worden gevoerd aan
de hand van de verschillende relevante studies. Dat zijn in ieder geval de
al gepubliceerde en de nog in voorbereiding zijnde aanvullende studies en
adviezen van het CPB en de VROM-raad, en het eveneens in voorbereiding zijnde advies van de SER.
Een discussie over het scheefwonen moet niet alleen in het licht worden
gezien van de werking van de woningmarkt. Zeker zo belangrijk zijn
invalshoeken als de betaalbaarheid van het wonen, keuzevrijheid en het
vraagstuk van (inkomens)segregatie. En tenslotte is het belangrijk om een
mogelijke ongerustheid bij huurders weg te nemen, die in het CPB-rapport
aanleiding zouden kunnen zien om ingrijpende maatregelen op de
huurwoningmarkt te verwachten. Dat is niet het geval, in deze kabinetsperiode geldt zoals bekend een maximale huurstijging op het niveau van
de inflatie. Wel kunnen de uitkomsten van de nu te voeren discussie
worden meegenomen bij de latere discussie over de woningmarkt.
De eerste vraag van de heer Depla betreft de definitie van scheefwonen en
de relevante inkomensgrens: is er sprake van scheefwonen wanneer
iemand die meer verdient dan de huurtoeslaggrens in een sociale huurwoning woont, zoals het uitgangspunt is in de CPB-studie. Verder vroeg
de heer Depla onder verwijzing naar een rapport van de VROM-raad naar

KST130067
0809tkkst27926-136
ISSN 0921 - 7371
Sdu Uitgevers
’s-Gravenhage 2009

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

1

de omvang en de ontwikkeling van de goedkope scheefheid, en of goedkope scheefheid veel voorkomt in achterstandswijken. Mevrouw Van der
Burg vroeg of het inflatievolgende huurbeleid het scheefwonen al dan niet
bevordert.
Ik zal in deze volgorde op de vragen ingaan, maar niet dan nadat een kort
overzicht is gegeven over de ontwikkeling van het begrip scheefheid
(paragraaf 1). De vraag over de relevante inkomensgrens komt in paragraaf 2 aan de orde, de andere vragen in paragraaf 3.
De brief wordt afgesloten met een bespreking van de vraag of het zinvol is
om over goedkope scheefheid te blijven spreken en er een beleid op te
ontwikkelen.
1. Passend wonen en scheefwonen

Passend wonen
De kwaliteit van het volkshuisvestingsbeleid kan worden afgemeten aan
de mate waarin het in staat is om mensen een voor hen passende woning
te bieden. Een discussie over scheefwonen moet daarom beginnen met
de vraag wat een passende woning is. Een passende woning is op de
eerste plaats een woning die voldoet aan de fysieke eisen die een individueel huishouden stelt: een woning met verschillende slaapkamers voor
een gezin, een aangepaste woning voor mensen met een beperking.
Buiten de passendheid in fysieke zin is er een ander aspect dat in verband
staat met de passendheid van een woning, namelijk de vraag of deze staat
in een buurt waar men wil wonen. Dat veronderstelt een zekere mate van
keuzevrijheid.
En tenslotte is er de passendheid in financiële zin, waarbij de eerste zorg
is dat een huishouden de woning ook kan (blijven) betalen. Ook de betaalbaarheid voor het rijk en de corporaties speelt hierbij een rol.

Scheefwonen
Met de term scheefwonen wordt bijna altijd bedoeld het niet passend
wonen in financiële zin, en dat is ook de zin waarin het in deze brief wordt
opgevat. Er zijn twee vormen van scheefwonen: dure scheefheid, waarbij
mensen een woning huren waaraan een relatief groot deel van hun
inkomen opgaat, en goedkope scheefheid bij hogere inkomens die een
goedkope huurwoning bewonen. De reden om van scheefheid te spreken
is dat er nadelige gevolgen zijn: bij dure scheefheid kunnen huishoudens
betaalbaarheidproblemen krijgen en ook voor het rijk is dit nadelig omdat
er in veel gevallen hogere uitgaven aan huurtoeslag mee samengaan.
Goedkope scheefheid heeft als nadelig gevolg dat er minder goedkope
woningen beschikbaar kunnen zijn voor lagere inkomensgroepen.
In principe kan er ook bij koopwoningen sprake zijn van scheefheid,
hoewel daar meestal niet in die termen over wordt gesproken. Aangezien
we het nu hebben over de huursector zal dit verder buiten beschouwing
blijven. Verder zal in het verlengde van de gestelde vragen vooral op de
goedkope scheefheid worden ingegaan.

Hoe ontstaat scheefwonen?
Bij de woningtoewijzing wordt door de gemeenten en corporaties doorgaans een relatie gelegd tussen de huurprijs en het inkomen, zodat op het
moment van aanvang van de bewoning de huurprijs passend is. Goedkope scheefheid ontstaat meestal wanneer mensen met een laag inkomen
in een goedkope woning vanwege een positieve inkomensontwikkeling
meer gaan verdienen. In de commerciële huursector ligt het huurprijsniveau doorgaans hoger dan bij vergelijkbare woningen in de sociale
sector. Toch kan ook daar goedkope scheefheid ontstaan wanneer het om

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

2

woningen met een lage maximale huurprijs gaat, meestal kleine
woningen.

Kort historisch overzicht overheidsbeleid t.a.v. het scheefwonen
De mate waarin scheefheid als probleem werd gezien is wisselend
geweest in de tijd en dat geldt ook voor de gehanteerde definities. In de
nota Volkshuisvesting van staatssecretaris Heerma werd aan de hand van
het inkomen een primaire doelgroep van de volkshuisvesting benoemd,
waarop het beleid zich zou moeten concentreren. De inkomensgrens
kwam overeen met de maximale grens waarbij nog recht bestond op
huursubsidie. Dit betekende overigens niet dat huishoudens met een
hoger inkomen de toegang tot de sociale sector werd ontzegd of dat de
huurprijsbescherming voor hen niet zou gelden. In de Nota werd de
huurwoningenvoorraad op basis van huurprijs in drieën opgedeeld: een
goedkoop, een betaalbaar en een duur segment, met als segmentgrenzen
€ 204,39 (f 450,–), € 272,51 (f 600,–). Dure scheefheid deed zich voor
wanneer een huishouden uit de primaire doelgroep een woning in het
dure segment huurde, van goedkope scheefheid werd gesproken wanneer
een huishouden met een hoger inkomen een woning in het goedkope
segment huurde. Voor het tegengaan van beide vormen van scheefheid
werd begin jaren negentig een beleid ontwikkeld onder de term evenwichtige verdeling van de woningvoorraad (EVW-beleid). Maatregelen om
dure scheefheid tegen te gaan werden vooral gevonden in het woningtoewijzing- en het huursubsidiebeleid: van gemeenten en corporaties
werd verwacht dat ze goedkope woningen vooral aan mensen uit de
primaire doelgroep zouden toewijzen en dat elke huursubsidieaanvraag
werd getoetst aan de financiële passendheid. Dit werd verder geoperationaliseerd door de verplichte fiattering die gemeenten moesten geven
indien het een aanvraag voor huursubsidie betrof in het dure segment.
Het bleef dus wel mogelijk voor huursubsidieontvangers om, indien de
gemeente van oordeel was dat dit noodzakelijk was, een dure (tussen
€ 272,51 en maximale huursubsidiegrens) woning te huren.
Ook de goedkope scheefheid moest worden bestreden met een goed
toewijzingsbeleid, naast het realiseren van een aantrekkelijke woningvoorraad om de doorstroming op gang te brengen. Dat betekende dat
vooral meer koopwoningen en duurdere huurwoningen zouden moeten
worden toegevoegd. Evenmin als bij de dure scheefheid was het de
bedoeling om de goedkope scheefheid geheel op te heffen. Als concrete
doelstelling werd een geleidelijke afname met 200 000 goedkoop
wonende huishoudens (van de 700 000) nagestreefd. Daarbij moet
worden bedacht dat in die tijd nog woningbouwsubsidies werden
gegeven die zwaar drukten op de rijksbegroting. Het rijk had een direct
belang bij een geleidelijke afname van de goedkope scheefheid, omdat
dan minder nieuwe sociale huurwoningen behoefden te worden gebouwd
en gesubsidieerd.
Dit beleid heeft tot 2002 bestaan. Sinds dat jaar heeft het rijk geen definitie
meer voor scheefwonen. Wel wordt nog steeds de woningvoorraad ingedeeld in drie prijssegmenten, nu aangepast aan de begrippen van de
huurtoeslag:
de grenzen die worden gehanteerd zijn de kwaliteitskortingsgrens
(€ 348,73, waarboven een deel van de huurprijs voor eigen rekening van
de huurder blijft), de aftoppingsgrens (€ 535,33/€ 499,51, waarboven het
deel van de huurprijs geheel of voor de helft voor eigen rekening van de
huurder blijft) en de liberalisatiegrens (€ 631,73, grenzen per 1 juli 2008,
waarboven in principe geen huurtoeslag mogelijk is).
In plaats van een definitie van goedkope scheefheid is de nadruk komen te
liggen op keuzevrijheid, onder de randvoorwaarden van een goede verde-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

3

ling van de schaarse woningvoorraad en een efficiënte inzet van publieke
middelen. De indeling van de woningvoorraad onder de liberalisatiegrens
in drie prijssegmenten is daarbij een hulpmiddel om gemeenten en corporaties een maatstaf te geven voor de betaalbaarheid.
Dit sluit aan bij het inzicht dat het realiseren van een goede volkshuisvesting vooral een zaak is van lokale en regionale overheden en corporaties.
Zij moeten de mogelijkheid hebben om in te spelen op de specifieke
omstandigheden en eisen die hun woningmarkt stelt, voor het rijk is op de
eerste plaats een faciliterende en voorwaardenstellende rol weggelegd.
Daarbij speelt ook een rol dat sinds de dagen van het EVW-beleid de
maatschappelijke en politieke aandacht voor het tegengaan van segregatie sterk is toegenomen. Een door het rijk geformuleerde kwantitatieve
doelstelling voor de afname van de goedkope scheefheid past daar slecht
bij: het valt vooraf niet aan te geven welke ingrepen in een wijk noodzakelijk zijn en welke bevolkingsopbouw wenselijk is voor het behoud van
essentiële voorzieningen en de leefbaarheid, zaken die prioriteit behoren
te hebben.
Wat wel overeind blijft is de taak die gemeenten en corporaties hebben
om huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens bij voorrang te huisvesten in de betaalbare delen van de woningvoorraad.
In de afgelopen jaren is er met de Europese Commissie een discussie
gevoerd die verwant is aan de discussies over de goedkope scheefheid,
maar daar niet mee samenvalt. Bij de discussie met de Europese
Commissie gaat het om het werkingsgebied van de woningcorporaties, en
staat het begrip staatssteun centraal. De inzet van de Commissie is om
condities voor een gelijk speelveld te creëren voor sociale en commerciële
verhuurders. De Commissie heeft vanuit die invalshoek vraagtekens gezet
bij de brede groepen die door de woningcorporaties worden bediend. De
woningen van corporaties zouden in haar ogen primair bedoeld moeten
zijn voor de meest kwetsbare huishoudens. Voor alle duidelijkheid: de
huurprijsregulering wordt niet ter discussie gesteld.
De inzet van Nederland is om de sociale sector toegankelijk te houden
voor een brede groep. De betaalbaarheid van het wonen voor de middeninkomensgroepen en het tegengaan van inkomenssegregatie vereisen een
bredere taakopdracht van de woningcorporaties.
In deze discussie is onlangs op bestuurlijk niveau overlegd, waarbij de
wederzijdse visies en standpunten aan de orde zijn gekomen. Dit bestuurlijk overleg zal nog een vervolg krijgen.
Zoals gezegd is scheefheid sinds 2002 niet meer gedefinieerd voor het
rijksbeleid. Dat hierna toch gesproken wordt over goedkope scheefheid
heeft als reden dat het een ingeburgerde term betreft en daarmee het
beste handvat voor de discussie.
2. Welke inkomensgrens?
De eerste vraag van de heer Depla is of iemand die meer verdient dan de
huurtoeslaggrens en in een sociale huurwoning woont een scheefwoner
is, zoals het CPB stelt.
De CPB-studie naar de huurwoningmarkt onderzoekt in welke mate de
regulering en de subsidiëring de huren verlagen. Het CPB stelt dat minder
dan de helft van het geld dat gemoeid is met de subsidiëring van de
huurwoningmarkt, in de vorm van huurtoeslag, huurprijsregulering en het
beleid van corporaties, terecht komt bij lagere inkomens «voor wie het
bedoeld is». In de visie van het CPB zijn de huurprijsregulering en het
sociale huurbeleid van corporaties uitsluitend bedoeld voor de lagere
inkomensgroepen. De grens wordt gelegd bij de huurtoeslaggrens. De
midden en hogere inkomens profiteren in deze visie onterecht van het
sociale beleid.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

4

Wanneer de huurprijzen voor degenen met een hoger inkomen dan de
huurtoeslaggrens op de vrije markt tot stand zouden komen, dan leidt dit
volgens de berekeningen van het CPB tot huurprijzen die tweemaal zo
hoog zijn, waarbij het CPB stelt dat de huidige problemen met wachtlijsten, scheefwonen en gebrek aan doorstroming dan niet aan de orde
zouden zijn.
Het CPB neemt hiermee een standpunt in dat sterk afwijkt van het tot nu
toe gevoerde beleid. Het EVW-beleid in de jaren negentig heeft de
huurprijsbescherming voor midden en hogere inkomensgroepen nooit ter
discussie gesteld, evenmin als het sociale huurbeleid van corporaties. Ook
de voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid van de voormalige minister Dekker gingen, hoewel inzettend op meer geliberaliseerde
huurwoningen, uit van het behoud van een gereguleerde woningvoorraad
groot genoeg om alle huishoudens tot en met de voormalige ziekenfondsgrens te kunnen huisvesten.
En tenslotte eist de Europese Commissie evenmin dat voor inkomensgroepen boven de huurtoeslaggrens marktprijzen worden gevraagd. Het
CPB gaat in haar studie dus verder dan hetgeen de Commissie, die de
huurprijsregulering zoals gezegd niet ter discussie stelt, in het corporatie/
staatssteundossier wil bereiken.
Een tweemaal zo dure huurwoningvoorraad is vanuit macro-economisch
oogpunt geen aantrekkelijk perspectief, het zou leiden tot een grote druk
op de ontwikkeling van prijzen en lonen. Ook uit het oogpunt van betaalbaarheid voor de middeninkomens bestaan er grote bezwaren. Er zijn ca.
een miljoen huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen, maar een
inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens hebben; hun gemiddelde
netto huurquote wijkt nauwelijks af van die van ontvangers van huurtoeslag (beide ca. 25%). Deze huishoudens kunnen dan ook in redelijkheid
niet als scheefwoners worden aangemerkt.
Kortom, ook voor de huurders met een middeninkomen is bescherming in
de vorm van huurprijsregulering en het gematigde huurbeleid van corporaties een noodzaak en er is dan ook geen reden om de instrumenten van
de volkshuisvesting te beperken tot de ontvangers van huurtoeslag.
3. Omvang en ontwikkeling van de goedkope scheefheid
De heer Depla vraagt onder verwijzing naar het advies van de VROM-raad
of de goedkope scheefheid 4,3% bedraagt en of deze is afgenomen.
De omvang van wat men goedkope scheefheid noemt wordt bepaald door
de keuze die wordt gemaakt ten aanzien van de inkomensgrens en het
huurniveau om dit begrip af te bakenen. Voor wat betreft het inkomensniveau is hiervoor geconcludeerd dat ook de (lagere) middeninkomens op
de sociale huursector zijn aangewezen, en dat huishoudens met inkomen
tot aan de voormalige ziekenfondsgrens niet als scheefwoners kunnen
worden aangemerkt.
Om de goedkope woningvoorraad af te bakenen heeft men de keuze uit
een aantal grenzen. De meest verregaande keuze is om de grens te leggen
bij de liberalisatiegrens, boven deze grens zijn de huurprijzen niet meer
gereguleerd en gelden marktprijzen. Aangezien 5% van de huurwoningvoorraad geliberaliseerd is, zou in 95% van de huurwoningvoorraad goedkope scheefheid kunnen optreden. Het aantal huishoudens met een
inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens dat onder de liberalisatiegrens huurt bedraagt zo’n 560 000, oftewel 20% van de gereguleerde
huurwoningvoorraad (cijfers 2006, zie tabel hieronder).
Wanneer men het goedkope deel van de huurwoningvoorraad afbakent
op de aftoppingsgrens, dan gaat het in 2006 om 432 000 huishoudens,
overeenkomend met 16% van de gereguleerde woningvoorraad.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

5

Bij een afbakening op de kwaliteitskortingsgrens, m.a.w. wanneer het
alleen de goedkoopste woningen betreft, gaat het in 2006 om 97 000 huishoudens oftewel 4% van de gereguleerde woningvoorraad.
Het cijfer van 4,3% wat de VROM-raad noemt komt overeen met dit laatste
cijfer, dus bij een afbakening van de goedkope woningvoorraad op de
kwaliteitskortingsgrens (€ 348,73, per 1 juli 2008) en de inkomens op de
voormalige ziekenfondsgrens.
Tabel: verdeling huishoudens met een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens over de gereguleerde huurwoningvoorraad
– tussen haakjes als percentage van de totale gereguleerde voorraad (ca 3 000 000 huurwoningen)

2002 (WBO 2002)
2006 (WoON 2006)

Aantal onder
kwaliteitskortingsgrens

Aantal tussen
kwaliteitskorting- en
aftoppingsgrens

Aantal tussen
aftoppings- en
liberalisatiegrens

Totaal huishoudens >
ZFW-grens

161 000 (6%)
97 000 (4%)

417 000 (15%)
335 000 (12%)

165 000 (6%)
128 000 (5%)

743 000 (26%)
560 000 (20%)

De tabel laat verder zien dat welke grens men ook kiest, er zich ten
opzichte van 2002 een daling heeft voorgedaan van de goedkope scheefheid.
In het middensegment (tussen kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens)
daalt het aandeel van deze groep huishoudens met een inkomen boven de
voormalige ziekenfondsgrens tussen 2002 en 2006 van 15% naar 12%.
Onder de kwaliteitskortingsgrens daalt dit percentage van 6% naar 4%.
Ter vergelijking zijn in de bijlage twee tabellen opgenomen voor hogere
inkomensniveaus, te weten de inkomens boven de zorgtoeslaggrens en
boven anderhalf maal modaal (respectievelijk € 40 120,– en € 43 500,– in
2006). Wanneer gekeken wordt naar deze huishoudengroepen, dan is het
aantal goedkoop scheefwonen uiteraard geringer (vanwege het geringere
aantal), maar de afname van de goedkope scheefheid is daar even groot.
Bovenstaande cijfers zijn landelijk, lokale woningmarkten kunnen een
ander beeld geven. Amsterdam is de stad met de grootste sociale
huurwoningvoorraad, met ook relatief veel goedkope huurwoningen
onder de kwaliteitskortingsgrens (45% van de hele voorraad, terwijl dit
landelijk 26% is). In combinatie met een relatief geringe koopsector heeft
dit geleid tot 10% goedkope scheefheid in 2002 en 6% in 2006. Ook hier
een dalende lijn.

Draagt goedkope scheefheid bij aan het tegengaan van segregatie?
Een andere vraag van de heer Depla betreft het effect van goedkope
scheefheid bij het tegengaan van segregatie naar inkomen, in het
bijzonder in de veertig wijken waarvoor nu een aanpak is ontwikkeld.
De onderstaande grafiek laat voor huurders de inkomensverdeling zien,
landelijk zowel als in de veertig wijken. Het blijkt dat in de veertig wijken
meer huurders met een lager inkomen wonen dan in de landelijke verdeling. Rond een inkomen van € 34 000 is een omslagpunt, het aantal huishoudens met een inkomen boven dit bedrag is in de geselecteerde wijken
lager dan in de rest van Nederland.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

6

Grafiek: inkomensverdeling huurders in Nederland en de 40 geselecteerde wijken

De grafiek laat zien dat de verschillen niet heel groot zijn.
Dat er niettemin significante verschillen zijn in inkomensopbouw tussen
de veertig geselecteerde wijken en de rest van Nederland, blijkt wanneer
men een vergelijking maakt voor huurders en kopers samen. De onderstaande grafiek voor huurders en kopers samen laat zien dat in de veertig
wijken de hogere inkomensgroepen ten opzichte van het landelijke beeld
ondervertegenwoordigd zijn.
Grafiek: inkomensverdeling huurders en kopers in Nederland en de 40 geselecteerde
wijken

Voor het behoud van een goed voorzieningenniveau in een wijk is een
gemengde inkomensopbouw gewenst. Gegeven de huidige inkomensopbouw in de veertig wijken is het van belang om de reeds aanwezige
huishoudens met een midden en hoger inkomen te behouden, en zo
mogelijk nieuwe aan te trekken. Het tegengaan van goedkope scheefheid
kan in deze wijken inderdaad juist verkeerd uitpakken. Behalve dat goedkope scheefheid geen omvangrijk probleem is, zoals hiervoor is aangetoond, ligt een beleid op het tegengaan daarvan ook om deze reden niet
voor de hand.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

7

Relatie met illegale onderverhuring
Verder vroeg de heer Depla hoeveel procent van de scheefwoners zijn of
haar woning onderverhuurt, en of het aanpakken van onderverhuur
wellicht een effectiever middel is om scheefwonen aan te pakken.
Er zijn geen cijfers bekend over het inkomensniveau van degenen die
illegaal onderverhuren of onderhuren. Daardoor kan niet worden aangegeven of dit goedkoop scheefwonen bevordert.
Ook de cijfers over de omvang van de illegale onderverhuur zijn met de
nodige onzekerheid omgeven. De gemeente Amsterdam schat dat 10%
van de sociale huurwoningvoorraad illegaal wordt onderverhuurd.
Illegaal onderverhuren moet hoe dan ook worden bestreden omdat
wachtlijsten oplopen en mensen die zich wel aan de regels houden erdoor
worden benadeeld. Diverse gemeenten voeren actief beleid om onrechtmatige onderverhuur te bestrijden, hetgeen ertoe leidt dat huurwoningen
opnieuw kunnen worden toegewezen. In die zin zal aanpak van illegale
onderverhuur zeker bijdragen aan passend wonen.
Om gemeenten te ondersteunen wordt, naar verwachting 1 juli as., een
bestuurlijke boete voor onrechtmatige bewoning opgenomen in de
Huisvestingswet. Illegale onderverhuur kan hiermee door gemeenten
beter worden aangepakt. De bestuurlijke boete moet het gemeenten
makkelijker maken om de Huisvestingswet te handhaven en overtredingen door middel van lik-op-stukbeleid aan te pakken. De maximale
boete voor degene die zijn woning illegaal onderverhuurt bedraagt
€ 18 500, de maximale boete voor degene die de woning illegaal huurt
bedraagt € 340. Corporaties kunnen daarnaast een civielrechtelijke procedure aanspannen tegen degene die illegaal heeft onderverhuurd en zo de
gemaakte winst terugvorderen.

Relatie met het inflatievolgende huurbeleid
Mevrouw Van der Burg vroeg naar de relatie met het inflatievolgende
huurbeleid: neemt de goedkope scheefheid daardoor toe of af?
Op deze vraag bestaat geen eenduidig antwoord, omdat huurontwikkeling
en inkomensontwikkeling niet aan elkaar gekoppeld zijn. Zoals gezegd
ontstaat goedkope scheefheid meestal vanwege een positieve inkomensontwikkeling. Het inflatievolgende huurbeleid heeft geen effect op deze
ontwikkelingen.
Goedkope scheefheid die ontstaat vanwege een achterblijvende huurontwikkeling (waardoor de huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens
komt te liggen), komt vrijwel niet voor. Als gevolg van de maximale huurstijging op inflatieniveau krijgen bijna alle huurwoningen jaarlijks een
huurstijging op dit niveau, er treden dus weinig verschuivingen op tussen
de huursegmenten. Op korte termijn heeft het inflatievolgende huurbeleid
derhalve nauwelijks effect op het toe- of afnemen van goedkope scheefheid.
Op langere termijn is het aannemelijk dat het inflatievolgende huurbeleid
bijdraagt aan het instandhouden van goedkope scheefheid, tenminste
zolang er sprake is van een positieve inkomensontwikkeling in Nederland,
wat gelet op de economische omstandigheden voor de komende jaren
niet gegarandeerd is. Op zich kan men stellen dat een lage huurontwikkeling de huursector aantrekkelijker maakt t.o.v. de duurdere huursector en
de koopsector. Dat kan ertoe leiden dat mensen ondanks een goede
inkomensontwikkeling niet doorstromen naar een duurdere huurwoning
of koopwoning. In die gevallen zou de goedkope scheefheid kunnen
toenemen. Maar dan wel met de kanttekening dat prijs slechts één van de
factoren is waardoor huishoudens zich bij hun woonkeuze laten leiden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

8

Conclusie
Voor huishoudens met een (lager) middeninkomen zijn de huurprijsregulering en het gematigde huurbeleid van de corporaties de enige vormen van
bescherming op de woningmarkt: voor huurtoeslag komen ze niet in
aanmerking en een koopwoning is vaak financieel onbereikbaar. Het
werkingsgebied van deze instrumenten afbakenen tot uitsluitend de huishoudens onder de inkomensgrens van de huurtoeslag, zoals het CPB
voorstelt, is daarom een veel te strak getrokken grens. De middeninkomens tot in ieder geval het niveau van de voormalige ziekenfondsgrens
verdienen bescherming.
Het scheefwonen bij de goedkoopste woningen, gedefinieerd als het
huren van een woning met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens
van de huurtoeslag door huishoudens met een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens, is geen omvangrijk probleem en neemt de
laatste jaren in omvang af.
Ook wanneer men ruimer kijkt en het aandeel van deze inkomensgroepen
in het middeldure en duurdere segment (tussen kwaliteitskortingsgrens,
aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) in aanmerking neemt, dan blijkt dat
het om lage percentages gaat.
Voorzover de goedkope scheefheid zich voordoet in wijken met overheersend lage inkomens, draagt het bij aan het instandhouden van het
voorzieningenniveau in die wijken en het tegengaan van segregatie.
Er is dus geen reden om een actief beleid te ontwikkelen om goedkope
scheefheid tegen te gaan. Wel kan gedacht worden aan ruimte voor lokale
initiatieven om te experimenteren met het in overeenstemming houden
van de huurprijs met het inkomen. In de volgende paragraaf wordt hier op
ingegaan.
4. Lokaal maatwerk
Verschillende corporaties hebben aangegeven behoefte te hebben om te
experimenteren met een meer flexibel huurbeleid. De SEV heeft dit opgepakt en een aantal initiatieven op dit terrein in het experimentenprogramma «Huur op maat» ondergebracht. Bij het experiment wordt aan huurders een inkomensafhankelijke korting gegeven op de huur. Zowel
goedkope als dure woningen worden aangeboden aan alle woningzoekenden ongeacht hun inkomen, de korting (en daarmee de feitelijk
betaalde huurprijs) is wel afhankelijk van het inkomen. De bereikbare
woningvoorraad neemt daardoor toe voor zowel de lagere als de middeninkomensgroepen. Als het inkomen stijgt, vervalt de korting (deels) die bij
duurdere woningen wordt gegeven aan de lagere inkomens. De doelen
die men met het experiment hoopt te realiseren zijn: meer keuzevrijheid,
een rechtvaardige verdeling van woonlasten, een goede prijs/kwaliteitsverhouding en een meer doelmatige inzet van middelen van corporaties.
Daarnaast verwacht men meer doorstroming en meer gemengde wijken.
Overigens wordt bij deze experimenten geopereerd binnen de kaders van
de huurprijsregulering en niet gestreefd naar marktprijzen daarbuiten, wat
afwijkt van hetgeen de CPB-studie voorstelt.
Een aantal corporaties werkt nu met «Huren op maat». Het experiment
loopt tot in 2011, waarbij tussentijdse evaluaties zijn voorzien eind 2009
en eind 2010.
Het is nu te vroeg voor een oordeel, maar het is voorstelbaar dat «huren
op maat» een aanvulling kan zijn op de bestaande instrumenten, mits op
een goede wijze uitgevoerd en ingebed in afspraken met de gemeente.
Het realiseren van een aantrekkelijk woningaanbod en een goede leefomgeving, en het behoud van voldoende betaalbare woningen blijven
voorop staan. Belangrijk is dat corporaties met de gemeenten en in
overleg met andere belanghebbenden een visie ontwikkelen op de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

9

ingrepen die in wijken noodzakelijk zijn en hoe en waar een betaalbare
woningvoorraad moet worden behouden. Een gedifferentieerd huurbeleid
kan een instrument zijn dat kan bijdragen aan het behoud of creëren van,
vanuit inkomensperspectief gezien, gemengde wijken. De mogelijkheden
zullen van wijk tot wijk verschillen.
De evaluatie van de SEV moet uitwijzen of wordt voldaan aan een goede
lokale inbedding, of de gestelde doelen worden bereikt en of er geen
negatieve effecten optreden. Dan pas zal blijken of het hier gaat om een
instrument dat navolging verdient.
De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
E. E. van der Laan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

10

Bijlage
Tabel: verdeling huishoudens met een inkomen boven de zorgtoeslaggrens (€ 40 120 in 2006) over de gereguleerde huurwoningvoorraad – tussen haakjes als percentage van de totale gereguleerde voorraad (ca 3 000 000 huurwoningen)

2002 (WBO 2002)
2006 (WoON 2006)

Aantal onder
kwaliteitskortings
grens

Aantal tussen
kwaliteitskorting- en
aftoppingsgrens

Aantal tussen
aftoppings- en
liberalisatiegrens

Totaal huishoudens >
zorgtoeslag grens

133 000 (4,7%)
80 000 (2,9%)

361 000 (12,8%)
144 000 (5,1%)
281 000 (10,0%)

638 000 (22,6%)
105 000 (3,7%)

466 000 (16,6%)

Tabel: verdeling huishoudens met een inkomen boven anderhalf modaal (€ 43 500 in 2006) over de gereguleerde huurwoningvoorraad – tussen haakjes als percentage van de totale gereguleerde voorraad (ca 3 000 000 huurwoningen)

2002 (WBO 2002)
2006 (WoON 2006)

Aantal onder
kwaliteitskortings
grens

Aantal tussen
kwaliteitskorting- en
aftoppingsgrens

Aantal tussen
aftoppings- en
liberalisatie

grens Totaal huishoudens > 1,5 modaal

85 000 (3,0%)
60 000 (2,1%)

238 000 (8,4%)
223 000 (8,0%)

105 000 (3,7%)
87 000 (3,1%)

428 000 (15,2%)
370 000 (13,2%)

Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 27 926, nr. 136

11