Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2009–2010

29 453

Woningcorporaties

Nr. 163

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 18 juni 2010
Inleiding
Op 20 mei jl. heb ik in een algemeen overleg met de Commissie voor
Wonen, Wijken en Integratie gesproken over het staatssteundossier
woningcorporaties (kamerstuk 29 453, nr. 162). Tijdens dit overleg heb ik
toegezegd uw Kamer op een aantal punten nader schriftelijk te informeren. De Commissie heeft gevraagd deze informatie voor medio juni te
ontvangen.
Daarnaast heeft de Tweede Kamer bij motie (TK 29 453, nr. 158)
opgeroepen om in overleg te treden met woningcorporaties, organisatie
van huurders en andere stakeholders alvorens de regeling ter implementatie van het besluit van de Europese Commissie (EC) zal worden
uitgevaardigd. Met deze brief geef ik invulling aan de toezeggingen en zal
daarbij ingaan op de volgende punten:
– Het overleg met partijen;
– Het advies van de landsadvocaat over de uitvoering van het besluit
van de EC;
– De mogelijkheden om te komen tot een regionale invulling;
– Het aandeel huishoudens in de particuliere huursector;
– De gevolgen voor commerciële projecten in de plint (1/3 criterium
WSW);
– De vraag of een corporatie een aanbestedende dienst is;
– De betekenis van het aanmerken van lagere grondkosten als toegestane staatssteun;
– WSW borging bij woonzorgcomplexen.
Verder heeft uw Kamer mij op 15 juni 2010 (10-WWI-B-007) verzocht te
reageren op het memo van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) waarin het WSW onder andere verzoekt de regeling niet per
1 oktober aanstaande in te voeren. Op dit punt kom ik aan het slot van de
brief terug.
Tenslotte heeft uw Kamer mij bij brief van 17 mei jl. (kenmerk 2010Z07820/
2010D22486) gevraagd te reageren op het nieuwsbericht van de

kst-29453-163
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2010

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

1

Woonbond over het EC besluit. Ik ga ervan uit dat ik met deze brief
eveneens invulling heb gegeven aan dat verzoek.
Overleg met partijen
Mede naar aanleiding van de door uw Kamer aanvaarde motie (TK 29 453,
nr. 158) heb ik op 8 juni jl. (nogmaals) gesproken met Aedes, Woonbond
en VNG. Daarnaast heb ik afzonderlijk gesproken met de IVBN.
Aedes, Woonbond en VNG hebben in het overleg aangedrongen op latere
invoering van de maatregelen onder meer vanwege de economische
situatie in Nederland en de situatie op de woningmarkt.
De IVBN daarentegen heeft aangegeven te hechten aan tijdige uitwerking
van het EC besluit. Daarnaast heeft de IVBN aangegeven graag met
verschillende partijen in gesprek te komen over een substantiële commerciële vrije markt van huurwoningen.
Zoals ik verderop in deze brief aangeef kan uitstel gelet op het bindende
besluit van de EC niet aan de orde zijn. De huidige economische situatie
doet daar niets aan af.
Dat neemt niet weg dat ik (en naar verwachting mijn ambtsopvolger)
graag met Aedes, Woonbond en VNG wil spreken over de aanpak van
knelpunten op de woningmarkt. Het heeft daarbij sterk mijn voorkeur deze
gesprekken met alle relevante partijen te voeren die aan een oplossing
kunnen bijdragen. Daarbij hoort dan ook de IVBN, Vastgoedbelang en
bijvoorbeeld organisaties van ontwikkelaars. Ik roep partijen ook op
daarover in gesprek te gaan.
Ook bij de verdere uitwerking van het EC besluit waar het gaat om de
administratieve scheiding (in een Dienst van algemeen economisch
belang (daeb) deel en een niet daeb-deel) ben en zal ik nog in gesprek
gaan met Aedes en andere partijen. Dit onderdeel maakt geen deel uit van
de ministeriële regeling maar is opgenomen in de Herzieningswet
toegelaten instellingen volkshuisvesting (verder Herzieningswet) zoals
deze thans bij de Raad van State voor advies voorligt.
Advies van de landsadvocaat
Tijdens het algemeen overleg hebben enkele leden van de Commissie
aangegeven te hechten aan latere uitwerking en invoering of een andere
uitwerking van het EC besluit. Ik heb daarop aangegeven dat Nederland
gehouden is invulling te geven aan het besluit van de EC.
Zoals ik tijdens het overleg heb toegezegd heb ik nader juridisch advies
gevraagd over de consequenties van een latere of andere invulling.
Conclusie daarvan is, dat het besluit van de EC van 15 december 2009
geen ruimte laat voor verder uitstel van de onderling overeengekomen
invoering van de nieuwe regeling voor de woningcorporaties. Het besluit
bindt de lidstaat Nederland.
Dit betekent dat het risico bestaat dat de Commissie Nederland in gebreke
stelt en een formele onderzoeksprocedure instelt naar aanleiding van de
niet tijdige invoering van de nieuwe regeling. De kans op een dergelijk
onderzoek neemt uiteraard toe naarmate de tijd verstrijkt.
Aangezien belanghebbenden (en andere lidstaten) in een onderzoeksprocedure hun opmerkingen mogen maken, bestaat het risico dat de
Commissie zich na een dergelijk onderzoek genoodzaakt ziet striktere
voorwaarden te stellen aan de definitie en afbakening van de openbare
taak van de woningcorporaties. Het bereikte onderhandelingsresultaat kan
derhalve ter discussie komen te staan. Tevens bestaat het risico dat
naarmate de invoering van de nieuwe regeling langer op zich laat
wachten, de Commissie tot de conclusie komt dat sprake is van misbruik
van steun.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

2

Deze conclusie onderschrijft mijn eerdere stelling dat Nederland
gehouden is tijdig invulling te geven aan het besluit van de EC. Zoals ik in
mijn brief van 17 mei 2010 (TK 29 453, nr. 159) heb aangegeven was het
mijn voornemen de ministeriële regeling waarbij het EC besluit (gedeeltelijk) wordt uitgewerkt per 1 oktober 2010 in werking te laten treden.
Gelet op de tijd die inmiddels is verstreken en bovenstaande conclusie zal
ik dan ook vasthouden aan invoering op deze datum.
De mogelijkheid om regionaal te differentiëren
Tijdens het algemeen overleg is door verschillende partijen gepleit voor
een regionale benadering. Zoals bij de beantwoording van de eerdere
Kamervragen is aangegeven – bijvoorbeeld in antwoorden op de vragen
11, 12 en 13 (TK 29 453, nr. 159) – lijkt er weinig samenhang te bestaan
tussen regionale woningtoewijzingscijfers en de mate van krimp of groei
in een regio.
Uiteraard zijn er regionale verschillen in de samenstelling van de
woningvoorraad en in de omvang van de groep huishoudens met een
belastbaar inkomen tot en boven de € 33 000,–.
Inmiddels wordt er mijnerzijds (nader) onderzoek uitgevoerd naar de mate
waarin deze verschillen van invloed zijn op de mogelijkheid te voldoen
aan de eisen die aan de uitwerking zijn gesteld. Dit onderzoek is naar
verwachting in de zomer afgerond. Ook de Woonbond en Aedes laten
afzonderlijk onderzoek uitvoeren. Ik hecht eraan deze onderzoeken eerst af
te laten ronden en ook met partijen uit te wisselen voordat ik inga op het
regionale beeld. Dit onderdeel van de toezeggingen zal ik u dan ook later
doen toekomen.
Zoals ook al in de antwoorden (op vraag 7 en 16) op eerdergenoemde
kamervragen is aangegeven laat het EC besluit geen ruimte te komen tot
een regionale differentiatie van inkomensgrenzen of een differentiatie
tussen één- en meerpersoonshuishoudens.
Het EC besluit biedt wel de mogelijkheid om regionaal te differentiëren
met de norm van 90% waarbij geldt dat het uitgangspunt is dat de norm
landelijk gehaald moet worden. Dit betekent ook dat een lagere norm in
de ene regio (met een ondergrens van 80%) gecompenseerd moet worden
door een hogere grens in (een) andere regio(’s). Dit vergt echter een
wettelijke basis. De uitwerking hiervan maakt ook onderdeel uit van de
Herzieningswet. Zoals ook in het EC besluit is aangegeven geldt bij de
invoering van de ministeriële regeling de 90% norm voor elke corporatie
in Nederland.
Tijdens het overleg is ook gevraagd naar de huisvestingsmogelijkheden
voor huishoudens met een inkomen boven de € 33 000,–. Ik verwacht dat
het onderzoek dat nu wordt uitgevoerd ook meer inzicht zal bieden op dit
punt. Ik wil op dit moment dan ook volstaan met enkele algemene
conclusies.
In de eerste plaats betekent een stringentere toewijzing aan huishoudens
met een inkomen boven de € 33 000,– dat de slaagkans van huishoudens
met een inkomen onder deze grens toeneemt. Dit biedt derhalve perspectief voor huishoudens in gespannen woningmarkten als bijvoorbeeld
Amsterdam en Utrecht die al jaren op een woning moeten wachten. Ik
vind deze verbetering van de woonkansen voor de laagste inkomens
aansluiten op de kerntaak van woningcorporaties. Dat betekent niet dat
huishoudens met hogere inkomens uitgesloten moeten worden door
corporaties:
– Corporaties hebben de mogelijkheid 10% van de vrijkomende
woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de
€ 33 000,–;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

3

–

Daarnaast kunnen woningcorporaties ook huurwoningen met een
huurprijs boven de € 648,– aan deze huishoudens verhuren;
– Ook kan de corporatie ervoor kiezen woningen aan deze groep
huishoudens te verkopen. Corporaties kunnen deze woningen met
korting verkopen. Via bijvoorbeeld veel toegepaste modellen als
Koopgarant en Slimmer Kopen kan de corporatie 25% «korting»
verlenen (waarbij later de waardestijging of -daling wordt gedeeld met
de corporatie en de «korting» verrekend). Op die manier kunnen
corporaties woningen met een marktwaarde van bijv. € 180 000
aanbieden voor € 135 000,–.
De tweede en de derde mogelijkheid houden in dat deze buiten de daeb
worden gebracht en daarmee niet met staatssteun worden belast.
Aandeel particuliere huursector
Mevrouw Van der Burg heeft gevraagd in welke mate de particuliere
huursector woonruimte kan bieden aan huishoudens. Van de circa 500.000
particuliere huurwoningen in Nederland heeft circa 70% een huur onder
de liberalisatiegrens van € 648,–.
Gevolgen voor «de commerciële plint»
Mevrouw Van der Burg heeft gevraagd of het nog mogelijk is WSW-borging te verkrijgen voor de commerciële plint in bouwwerken volgens de
huidige beleidslijn van het WSW. Deze lijn houdt in dat bij een fysiek
project dat één geheel vormt (met zowel bedrijfsonroerend goed als
sociale huurwoningen), maximaal 1/3e deel van de totale kosten
betrekking mag hebben op het bedrijfsmatige deel, om de hele financiering door het WSW te mogen borgen.
Conclusie is dat het huidige beleid van het WSW ten aanzien van 1/3–2/3
strijdig is met de regeling. Zoals in mijn brief van 17 mei is aangegeven
(vraag 21) kan bij combinatieprojecten de woningcorporatie alleen voor
het gedeelte van de investering dat betrekking heeft op onroerend goed in
het kader van de Dienst van algemeen economisch belang een WSW
geborgde lening verkrijgen zonder met de regeling in strijd te komen.
Voor het andere gedeelte zal men een ongeborgde lening dienen aan te
trekken of dat gedeelte uit (deels) andere middelen dienen te financieren
(bijv. vrije liquide middelen, inbreng van andere investeerders). Ingeval
een hypothecair onderpand voor de ongeborgde lening nodig is kan het
gebouw juridisch gesplitst worden.
De vraag of een corporatie een aanbestedende dienst is
Mevrouw Van der Burg heeft – naar aanleiding van de beantwoording van
vraag 34 – gevraagd om een nadere toelichting op de stelling dat het feit
dat de corporaties nu onder een aanbestedingsregime gaan vallen, geen
consequenties zal hebben voor de positionering van de woningcorporaties.
Naar mijn mening zijn de corporaties, op grond van de huidige regelgeving, geen aanbestedende dienst in de zin van richtlijn 2004/18/EG. Ter
uitvoering van het EC-besluit zal voor de dienst van algemeen economisch belang de verplichting moeten worden opgelegd dat de corporaties
de bouw van maatschappelijk vastgoed moeten aanbesteden. Dit enkele
feit verandert niets aan de positionering van de woningcorporaties ten
opzichte van de overheid.
Lagere grondkosten als toegestane staatssteun
Mevrouw Van der Burg heeft voorts gevraagd wat de consequentie is van
de toelichting bij het antwoord op vraag 37 dat gemeenten kunnen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

4

doorgaan met lagere grondkosten rekenen voor sociale huurwoningen.
Met het besluit van de EC wordt de verkoop van kavels/grond van de
gemeenten aan een corporatie voor een lagere prijs dan de taxatiewaarde
aangemerkt als toegestane staatssteun, ter compensatie van de opgedragen dienst van algemeen economisch belang. Dit betekent dat de
gemeente bij verkoop van de grond onder de taxatiewaarde deze vorm
van staatssteun niet meer hoeft te melden bij de EC. De gemeente is
echter wel gehouden om bij verkoop een voorafgaande onafhankelijke
taxatie van de marktwaarde te laten vaststellen1. Het verschil tussen de
marktwaarde en de verkoopprijs is de toegestane staatssteun.
Aan de andere kant is de woningcorporatie verplicht bij te houden
hoeveel staatssteun (als verschil tussen marktwaarde en verkoopwaarde)
er is ontvangen. Jaarlijks zal immers bepaald moeten worden of er sprake
is van «overcompensatie». Wanneer de woningcorporatie te veel
compensatie heeft ontvangen voor de uitvoering van de taken voor de
dienst van algemeen economisch belang moet de overcompensatie
immers worden terugbetaald.
Gemeenten voeren in het al dan niet hanteren van lagere grondkosten
voor sociale huurwoningen overigens een eigenstandig beleid.
WSW borging bij woonzorgcomplexen
Tenslotte wil ik nog een onduidelijkheid wegnemen die blijkbaar gerezen
is naar aanleiding van verzending van de ministeriële regeling – als bijlage
– bij de antwoorden op vragen van uw Commissie. In de beantwoording
van de vragen is in antwoord op vraag 9 aangegeven dat verpleeg – en
verzorgingshuizen, psychiatrische opvang en vastgoed voor gehandicaptenzorg kunnen worden gebouwd met staatssteun. De regeling zoals
toegezonden riep blijkbaar de vraag op of bij woonzorgcomplexen ook de
huurgrens van maximaal € 648,– bepalend is voor de vraag of borging
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw volgens de regeling is
toegestaan.
Dat is niet het geval voor zover het onzelfstandige wooneenheden betreft
zonder een zelfstandig huurcontract die worden toegewezen via de AWBZ.
Waar het gaat om eenheden met een zelfstandig huurcontract (bijvoorbeeld aanleunwoningen) is de huurgrens van € 648,– wel bepalend voor
de vraag of WSW borging mogelijk is. Voor woningen met een huur
boven deze grens is borging strijdig met de regeling. Ik zal dit punt in de
definitieve regeling verduidelijken.
Het memo van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
In het memo voert het WSW zes punten aan waarom de regeling niet per
1 oktober aanstaande ingevoerd zou moeten worden.

1
Zoals beschreven in de Mededeling van de
Commissie betreffende staatssteunelementen
bij de verkoop van gronden en gebouwen van
openbare instanties, Pb.EG1997, C209/3.

In de eerste plaats wordt aangegeven dat corporaties activiteiten die niet
tot de dienst van algemeen economisch belang (daeb) behoren moeilijker
kunnen financieren vanwege de economische situatie enerzijds en
vanwege onzekerheid ten aanzien van de vraag welk deel van het
vermogen ingezet kan worden voor niet daeb-activiteiten anderzijds. Zoals
ik in het begin van deze brief heb aangegeven zal ik niet overgaan tot
(verder) uitstel van uitvoering van het bindende EC besluit. De huidige
economische situatie doet daaraan niets af. Ook het punt van onzekerheid
deel ik niet. Zoals ook eerder in deze brief is aangegeven ben ik over de
verdere uitwerking van het EC besluit waar het gaat om de administratieve scheiding nog in gesprek met partijen waaronder het WSW. Dit
maakt echter geen onderdeel uit van de per 1 oktober in te voeren
ministeriële regeling. Er gelden op dit moment dan ook geen regels voor
financiering van de niet-daeb activiteiten. Wel geldt dat WSW- borging

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

5

daarvan strijdig is met de regeling. Dat is niet anders dan in de huidige
situatie waarbij er ook niet borgbare activiteiten worden uitgevoerd
(bijvoorbeeld de bouw van koopwoningen of projecten met een investering boven de WSW-grens).
De suggestie dat corporaties in liquiditeitsproblemen komen als gevolg
van de ministeriële regeling is niet terecht. Lopende WSW- borging (in het
verleden afgegeven) wordt door de ministeriële regeling niet geraakt.
Voor nieuwe gevallen zijn de regels duidelijk. Krijgt de corporatie (externe)
financiering niet rond dan zal zij af moeten zien van de investering. Ik
verwacht daarvan geen wezenlijk effect op de taakuitoefening door
corporaties.
In de tweede plaats wordt aangegeven dat er onduidelijkheid bestaat of
eerder door het WSW geborgde leningen ook daadwerkelijk kunnen
worden geherfinancierd.
In de regeling zoals aan uw Kamer gezonden is het volgende opgenomen:
«De voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze regeling tot stand
gekomen leningscontracten met WSW-borging kunnen op basis van de
tot dat tijdstip van toepassing zijnde borgstellingregels van het WSW
ongewijzigd doorlopen, ook indien zij betrekking hebben op werkzaamheden of onroerende zaken anders dan die genoemd in artikel 2
(..................)
Het Rijk wil geen inbreuk maken op deze privaatrechtelijk tot stand
gekomen contracten tussen de toegelaten instelling en de leningverstrekkers of het WSW en de leningverstrekkers. Dat betekent dat het Rijk
geen wettelijke belemmeringen zal opwerpen t.a.v. het nakomen van voor
het tijdstip van inwerkingtreding van deze regeling bestaande contractuele verplichtingen tussen de toegelaten instelling en de leningverstrekkers of het WSW en die leningverstrekkers. Indien in de voor dat
tijdstip afgesloten leningcontracten renteherzieningsafspraken of
specifieke herfinancieringsafspraken zijn opgenomen, kunnen deze
gewoon nagekomen worden».
Bij de administratieve scheiding in een daeb-deel en een niet daeb-deel
zullen afspraken nodig zijn hoe omgegaan moet worden met de WSW
borging van activiteiten die in het niet-daeb deel terecht zouden komen. In
de regeling is ook aangegeven dat het Rijk daarover met het WSW en de
VNG (en met Aedes) nadere afspraken zal maken. Dit kan uiteraard leiden
tot aanpassing van de huidige achtervangovereenkomst tussen Rijk en
WSW. Dit maakt nu echter geen onderdeel uit van deze regeling maar zal
onderdeel uitmaken van de administratieve scheiding waarover ik ook
nog met het WSW in gesprek ben.
Ten derde voert het WSW aan dat invoering van de regeling op 1 oktober
administratief niet haalbaar zou zijn en ook leidt tot administratieve lasten.
In mijn antwoorden op eerdergenoemde kamervragen (antwoord op
vraag 2) heb ik aangegeven dat het EC besluit zonder meer leidt tot een
stijging van de regeldruk en administratieve lasten. De administratieve
lasten worden niet lager bij een ander tijdstip van inwerkingtreding.
De ministeriële regeling had als uitwerking van het EC besluit feitelijk al
op 1 januari 2010 in werking moeten treden. Dat is het WSW en de
corporatiebranche ook bekend en daarbij is WWI al lange tijd met het
WSW en Aedes in gesprek over de (concept) regeling.
In de vierde plaats maakt het WSW zich zorgen of corporaties al per
1 oktober 2010 kunnen voldoen aan de toewijzingsnorm in verband met
het aanpassen van procedures en lokale verordeningen. Daarnaast geeft
het WSW aan dat onduidelijk is hoe woningen «gedereguleerd» kunnen
worden zodat deze niet mee kunnen tellen voor de toewijzingsnorm.
De termijn tot 1 oktober biedt voldoende ruimte om afspraken met
gemeenten waar nodig aan te passen. Ik mag veronderstellen dat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

6

corporaties en gemeenten al sinds 15 december 2009 weten dat deze eis
er aan zit te komen. Verschillende gemeenten en samenwerkingsverbanden zijn daar ook over in overleg.
Van onduidelijkheid over het «niet meetellen» van woningen voor de
toewijzingsnorm is bovendien geen sprake. Alle woningen met een huur
onder de € 648,– tellen mee, met uitzondering van onzelfstandige
wooneenheden zonder een zelfstandig huurcontract die worden toegewezen via de AWBZ (zie eerder in deze brief).
Voor het vijfde punt (de zorgwoningen) van het WSW verwijs ik naar de
paragraaf over WSW-borging bij woon-zorgcomplexen eerder in deze
brief.
Tenslotte pleit het WSW voor een hardheidsclausule voor specifieke
gevallen bijvoorbeeld in krimpgebieden of gebieden waar de Rotterdamwet geldt. Het besluit van de EC laat daar geen ruimte toe. Voor het
overige verwijs ik naar de paragraaf over de mogelijkheid om regionaal te
differentiëren en de antwoorden op Kamervragen waar daar naar
verwezen wordt.
Ik neem aan u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
E. van Middelkoop

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 163

7