Nieuwe volkshuisvestelijke prioriteiten

Bijlagenummer

1

Datum

5 juni 2023

Ons kenmerk

2023-0000335927

Beschikbaarheid van sociale huurwoningen
Nieuwbouw
In de Nationale prestatieafspraken 1 is overeengekomen dat woningcorporaties tot
en met 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen gaan bouwen. De
bouwproductie moet in de komende jaren bijna verdubbelen om dit aantal te
halen. Zeker in tijden van tegenwind op economisch vlak, aangewakkerd door
externe factoren die buiten de invloedssfeer van het volkshuisvestelijk beleid
vallen, is dit een lastige opgave. Het is belangrijk dat woningcorporaties,
gemeenten en huurdersorganisaties op lokaal niveau gezamenlijk nadenken over
manieren om de bouw te versnellen en hierbij de behoeften van de huurder als
focuspunt behouden.
De bouw van 250.000 woningen is essentieel om de wachtlijsten voor sociale
huurwoningen weer te laten afnemen en aandachtsgroepen te kunnen huisvesten.
Door het bouwen van 50.000 middenhuurwoningen door corporaties, waarvan een
deel zal worden toegewezen aan huurders uit de sociale huursector, wordt de
doorstroming bevorderd. Ook zullen hierdoor meer gemengde wijken worden
gerealiseerd, wat goed is voor de leefbaarheid.
Door het afsluiten van regionale woondeals is duidelijk geworden wat de opgave
in individuele regio’s en gemeenten is en wordt de woningbouwopgave zo veel als
mogelijk vertaald naar concrete locaties en naar afspraken over de uitvoering. Op
deze manier wordt per individuele gemeente duidelijk hoeveel sociale
huurwoningen en middenhuurwoningen corporaties tot en met 2030 moeten gaan
bouwen. Deze woondeals zijn leidend voor de lokale prestatieafspraken.
Vervangende nieuwbouw
Het is aan de gemeente, corporatie en huurdersorganisatie om hier in de lokale
prestatieafspraken invulling aan te geven en de doelen ten aanzien van sloop en

1
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Nationale Prestatieafspraken,
2022.

Pagina 1 van 6

Datum
5 juni 2023

verkoop vast te leggen. In de jaren tot en met 2030 kan het verstandig zijn dat
woningcorporaties overgaan tot sloop-nieuwbouw en de verkoop van woningen.
Ten aanzien van het verkopen van woningen is het wenselijk hierbij zoveel
mogelijk aandacht te hebben voor doorstroming en het faciliteren van
eigenwoningbezit bij de doelgroep van de corporaties. De leidraad die hiervoor is
ontwikkeld kan corporaties helpen hier actief aandacht aan te besteden. Ook de
verkoopregels stimuleren deze aanpak.
De komende jaren zullen woningen gesloopt worden die niet meer aan de
kwalitatieve standaarden voldoen en die een slecht energielabel hebben. De
vervangende nieuwbouw die dit tot gevolg heeft, bestaat waar mogelijk uit een
combinatie van sociale huurwoningen en middenhuur. Voor het borgen van goede
betrokkenheid van bewoners hierbij dienen corporaties en gemeenten gebruik te
maken van een Sociaal Statuut.
Beter benutten bestaande voorraad
Doordat het bouwen van nieuwe woningen gemiddeld lang duurt, moet ook
worden gekeken naar hoe de bestaande voorraad beter benut kan worden. Op
deze manier kan op een snelle en efficiënte wijze gezorgd worden voor meer
woningen. Om dit te stimuleren, worden belemmeringen op Rijksniveau
weggenomen, gemeentelijke maatregelen gestimuleerd en initiatieven vanuit de
sector aangemoedigd. 2 Bij het beter benutten van de bestaande voorraad kan
onder andere worden gedacht aan flexwoningen, het splitsen van woningen,
optoppen, of woningdelen. Corporaties kunnen hieraan een bijdrage leveren.
Betaalbaarheid
In de NPA zijn maatregelen genomen om de betaalbaarheid van huren te
waarborgen voor lagere inkomens, naast de generieke maatregelen waartoe ook
is besloten in de NPA.
Lagere huren voor lage inkomens
In de Nationale prestatieafspraken is vastgelegd dat in 2024 huurders van
corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen op of onder 120%
sociaal minimum én een huur hoger dan 550 euro (prijspeil 2020) een wettelijk
verplichte eenmalige huurverlaging krijgen tot het bedrag van 550 euro. In de
praktijk komt dit in 2023 neer op 575,03 euro. Tegelijkertijd hebben partijen
afgesproken dat het aantal woningen met een huurprijs tot 550 euro (prijspeil
2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt ten opzichte
van het niveau op het moment dat de NPA werden afgesproken. Op dat moment
was de huurprijs van 46% van de totale voorraad 550 euro of minder. Partijen
hebben afgesproken dat dit landelijk tot en met 2025 op ten minste dat niveau
blijft.

2

Kamerstuk 32 847, nr. 1038.
Pagina 2 van 6

Datum
5 juni 2023

Bevorderen doorstroming
Partijen zetten zich in om doorstroming te bevorderen. Zo zetten corporaties
meer doorstroom- en seniorenmakelaars in om (oudere) huurders te begeleiden
naar beter bij hen passende woningen, zoals koopwoningen, zorgwoningen en
geclusterde woonvormen. Huurgewenning kan een mogelijkheid zijn om
huishoudens financieel de stap naar een andere, meer passende, woning te
kunnen laten zetten. Ook kunnen corporaties, conform de bestaande regeling, een
inkomensafhankelijke hogere huurverhoging doorvoeren, met name in gebieden
waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zoals afgesproken in de Nationale
prestatieafspraken. Het gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging
wordt door corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties verder
geconcretiseerd in de lokale prestatieafspraken.
Kwaliteit
Corporaties hebben – net als andere partijen in de volkshuisvesting – een opgave
in het verduurzamen van de woningvoorraad. Verduurzaming en kwaliteit gaan
hand in hand.
De energiecrisis maakt deze opgave extra urgent, omdat dit – naast dat het zorgt
voor meer wooncomfort – ook minder hoge energielasten voor de huurder
betekent. Het realiseren van de technische en complexe opgaven op het gebied
van isolatie, het aanpassen van de woningvoorraad aan de energietransitie, het
op peil brengen (en houden) van het binnenmilieu en (brand)veiligheid en
wooncomfort, zal de komende tijd veel aandacht en inspanning vergen van
betrokken partijen. In de Nationale prestatieafspraken zijn hier concrete doelen
voor afgesproken. In het algemeen is het belangrijk te beseffen dat
verduurzaming voor huurders vaak een ingrijpende gebeurtenis is. Daarom is het
belangrijk dat corporaties, gemeenten en huurders in gesprek met elkaar zijn en
blijven over de keuzes die gemaakt worden rond de verduurzamingsopgave.
Aardgasvrij maken en toekomstklaar isoleren
Corporaties gaan tot en met 2030 450.000 bestaande woningen aardgasvrij
maken. Zij doen dit als onderdeel van de wijkgerichte aanpak, die onder de regie
van gemeenten plaatsvindt. Daarnaast is afgesproken dat er in 2030 675.000
woningen toekomstklaar zijn geïsoleerd, waarvan sloop-nieuwbouw ook een
onderdeel is. In de praktijk zal de opgave om 450.000 woningen aardgasvrij te
maken, overlappen met deze opgave. Het is aan corporaties om te bepalen welke
woningen voor 2030 toekomstklaar worden geïsoleerd. Corporaties worden
aangemoedigd hun inzet hierop te concretiseren in het bod op de woonvisie van
de gemeente.

Pagina 3 van 6

Datum
5 juni 2023

Geen woningen meer met een E, F of G label
Woningen met een energielabel E, F of G dienen uiterlijk in 2028 uit de sociale
huurvoorraad te zijn verdwenen. 3 Gelet op de capaciteit in de bouw worden
corporaties in het kader van lokale prestatieafspraken aangemoedigd zich actief in
te zetten voor vraagbundeling bij te verduurzamen woningen. Hierdoor kunnen de
ontwerp-, bouw-, en technieksector anticiperen en de markt investeren tegen
lagere kosten en met een verminderde druk op de arbeidscapaciteit. Hierbij kan
de samenwerking worden gezocht met het ondersteuningsprogramma versnelling
verduurzaming woningen en de subsidieregeling voor vraagbundeling die door de
minister voor VRO worden opgezet. Voor het uitfaseren van woningen met een E,
F, en G-label geldt dat corporaties beslissen over tot welk niveau zij deze
verduurzamen.
Duurzame alternatieven
Corporaties hebben zich gecommitteerd om in alle woningen met een label D of
beter waar de cv-ketel moet worden vervangen, deze in principe te vervangen
voor een duurzamer alternatief.
Verduurzaming zonder huurverhoging
Om te zorgen dat huurders optimaal profiteren van de verduurzaming van hun
woning – wat zeker in de energiecrisis belangrijk is – passen corporaties
isolatiemaatregelen toe zonder hiervoor huurverhogingen voor de zittende
huurder door te voeren. Hierdoor heeft de huurder direct financieel voordeel van
de verduurzaming van haar of zijn woning.
Leefbaarheid
Over het algemeen gaat het goed met de leefbaarheid in wijken in Nederland. In
een aantal wijken in stedelijk gebied staan de leefbaarheid en veiligheid echter
onder druk. Er speelt multi-problematiek zoals werkloosheid, armoede,
onderwijsachterstanden, woonproblematiek en een slechte gezondheid. In deze
wijken is het aandeel corporatiewoningen over het algemeen groot. 4 Door het
thema leefbaarheid als volkshuisvestelijke prioriteit te benoemen, worden
corporaties – ook vanuit hun bijzondere volkshuisvestelijke taak – gestimuleerd
om, samen met hun huurders en in het belang van hun huurders, te investeren in
leefbaarheid.
Herstructurering
Het verbeteren van de leefbaarheid kan bijvoorbeeld worden gedaan door wijken
met veel corporatiebezit te herstructureren waarmee de kwaliteit van woningen
wordt verbeterd en er meer gemengde wijken met middenhuur en sociale
koopwoningen vanuit de niet-DAEB tak van corporaties ontstaan. Onder regie van

Met uitzondering van gemeentelijke, provinciale en Rijksmonumenten en voor sloop
aangemerkte woningen.
4
Rigo, Veerkracht in corporatiebezit, 2018.
3

Pagina 4 van 6

Datum
5 juni 2023

de gemeente kunnen bovendien afspraken met corporaties en andere betrokken
partijen worden gemaakt over herstructurering van de particuliere voorraad in
synergie met het corporatiebezit. Ook door de inzet van de vrije toewijzingsruimte
kan gestuurd worden op een gemêleerde instroom van huurders. In buurten met
weinig sociale huurwoningen kan juist extra worden ingezet op het toevoegen van
sociale huur.
Zorgen voor kwalitatief goede woningen
In de Nationale prestatieafspraken is vastgelegd dat er vanaf 2026 geen
woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6). 5 In
totaal gaan corporaties tot en met 2030 jaarlijks €200 miljoen extra investeren in
woningverbetering. De focus van deze investeringen ligt op woningverbetering,
vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid. In de lokale
prestatieafspraken wordt door corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties
een vertaalslag naar een concrete lokale aanpak gemaakt.
Woonvormen voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte
Een deel van de huurders van woningcorporaties heeft zorg en/of ondersteuning
nodig om zelfstandig te kunnen wonen. Hiervoor is ook aandacht in het
programma Een thuis voor iedereen. 6 Bovendien komt er een verplichting voor
gemeenten om een woonzorgvisie op te stellen waarin gemeenten zichtbaar
maken wat de behoefte aan huisvesting en ondersteuning van aandachtsgroepen
is. Een groot deel van deze groep bestaat uit ouderen. De komende jaren zal het
aantal ouderen door de vergrijzing flink toenemen. Om aan de toenemende
behoefte van woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen te kunnen
voldoen, is samenwerking nodig tussen alle partijen en moet er voldoende aanbod
van geschikte woningen voor ouderen zijn. Corporaties worden in hun bod geacht
in te gaan op het passend wonen voor ouderen, om te investeren in voldoende
woonvormen voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte.
De opgave voor ouderenhuisvesting is omvangrijk en complex. De bouwopgave in
de sociale sector komt neer op 60.000 woningen. In overleg met Aedes is
besloten dat een deel van de prestatieafspraak om 50.000 geclusterde
woonvormen te bouwen, wordt ingezet als verpleegzorgplek. Om een stimulans te
geven aan de bouw van verpleegzorgplekken, wordt samen met betrokken
partijen een subsidieregeling uitgewerkt. De totale opgave voor corporaties komt
hiermee uit op 60.000 woningen (40.000 woningen in een geclusterde woonvorm
en 20.000 zorggeschikte woningen) en valt binnen de afspraak met corporaties
om tot 2030 300.000 woningen te bouwen. Corporaties kunnen ook
verpleegzorgplekken in het middenhuursegment bouwen en op die manier een
bijdrage leveren aan de opgave. Om deze woningen voor ouderen te realiseren,
wordt de regie op de woningbouw en de huisvesting van ouderen versterkt.
Daarbij is het belangrijk dat deze woningen geschikt en betaalbaar zijn voor
Tenzij er voor deze woningen concrete sloopplannen zijn.
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Programma een thuis voor
iedereen, 2022.
5
6

Pagina 5 van 6

Datum
5 juni 2023

ouderen. In het programma Wonen en zorg voor ouderen is berekend dat
verwacht wordt dat circa 65% van de verpleegzorgplekken een sociale huurprijs
dient te hebben, waarvan ongeveer de helft beneden de aftoppingsgrens. 7
Samenwerking
Het realiseren van leefbare wijken vraagt om intensieve samenwerking tussen
gemeenten, huurders en partijen in het sociale en fysieke domein. Corporaties
vervullen in dit samenspel vaak een belangrijke rol en worden aangemoedigd hier
in hun bod op de woonvisie van de gemeente expliciet aandacht voor te hebben.

7
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Programma wonen en zorg voor
ouderen, 2022, 14.

Pagina 6 van 6