Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

36 130

Regels ter bevordering van goed
verhuurderschap en het voorkomen en
tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken
(Wet goed verhuurderschap)

Nr. 46

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 4 juli 2023
In een motie van de leden Grinwis en Beckerman heeft uw Kamer
gevraagd om te komen tot een scherpere afbakening van het Besluit
servicekosten om oneigenlijk gebruik van servicekosten tegen te gaan1.
Tegelijkertijd is in de motie verzocht om te bezien of en hoe de
mogelijkheid om als huurder bepaalde voorzieningen niet af te nemen,
kan worden gereguleerd. De motie past bij mij bekende signalen over de
praktijk rond servicekosten zoals dat verhuurders – in het bijzonder bij
woonconcepten als «shared living»2 – ten onrechte servicekosten in
rekening brengen voor gemeenschappelijke ruimten, zoals fitnesszalen of
bioscopen. Ik informeer u over mijn verkenning en mijn streven om het
Besluit servicekosten scherper af te bakenen. Alvorens dat te doen, ga ik
in op het bestaande stelsel (juridisch kader) zoals dat in het BW is
opgenomen.
Kale huurprijs, servicekosten en aanvullende kosten
Het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kent een regeling over servicekosten.
Deze kosten moeten worden onderscheiden van de (kale) huurprijs en van
eventuele aanvullende kostenposten.
Kale huurprijs
Onder «huurprijs» wordt verstaan de prijs die verschuldigd is voor het
enkele gebruik van de woning, alsmede de onroerende aanhorigheden.3
Bij de onroerende aanhorigheden gaat het om de zaken die onlosmakelijk
met het gehuurde zijn verbonden of zaken die krachtens overeenkomst
deel uitmaken van het gehuurde, zoals de collectieve cv-installatie, het
1

Kamerstuk 36 130, nr. 39.
Ook wel bekend als «community services».
3
Artikel 7:237, tweede lid, BW, gelezen in samenhang met artikel 7:233 BW.
2

kst-36130-46
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2023

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 46

1

trappenhuis, tuinen en gemeenschappelijke ruimten (indien niet toegankelijk voor derden). Hiertoe behoren ook de gemeenschappelijke ruimten
binnen nieuwe (moderne) woonconcepten als «shared living», zoals de
ruimte voor een bioscoop, een zwembad of een fitnessruimte. Het staat
huurders en verhuurders vrij een huurovereenkomst te sluiten waar
dergelijke ruimten een onderdeel zijn van het gehuurde en daarmee van
de kale huurprijs. De huur van genoemde gemeenschappelijke ruimten
kan – conform de huidige wet- en regelgeving – dan ook geen onderdeel
zijn van de in rekening gebrachte servicekosten. Het spreekt voor zich dat
het bij de verhuur van een gemeenschappelijke ruimte niet is toegestaan
om de huurder nog op een andere wijze te laten betalen voor het gebruik
van die ruimte.
Huurprijsbescherming vindt plaats via de maximale toegestane
huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarbij
worden gemeenschappelijke ruimten in punten gewaardeerd, waarmee
deze onderdeel worden van de toegestane maximale (kale) huurprijs. Met
het wetsvoorstel betaalbare huur, dat voor de zomer voor advies wordt
voorgelegd aan de Raad van State, zet ik in op extra huurprijsbescherming. Dit doe ik onder andere door het WWS dwingend te maken
voor het gereguleerde huursegment.
Servicekosten
Onder «servicekosten» wordt verstaan de vergoeding voor de overige
zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van
de woonruimte.4 Hierbij valt te denken aan nutsvoorzieningen zonder
eigen meter (gas, water, licht)5, schoonmaak van de gemeenschappelijke
voorzieningen en diensten, zoals klein onderhoud en beveiliging. Ook
variabele gebruikskosten, waaronder afschrijving van roerende zaken
(bijvoorbeeld meubilair), mogen als servicekosten worden doorberekend
aan de huurder. Het gaat hier in essentie om servicekosten die gerelateerd
zijn aan wonen. Andere mogelijke diensten, bijvoorbeeld gericht op
medische zorg, vallen buiten de reikwijdte van de huurprijsregeling in het
BW. In (de bijlage bij) het Besluit servicekosten is een aantal categorieën
van zaken en diensten aangewezen waarvoor de vergoeding in ieder geval
moet worden aangemerkt als servicekosten. Dit betreft een niet-limitatieve
lijst. Dit betekent dat verhuurders ook servicekosten in rekening mogen
brengen voor woon-gerelateerde zaken en diensten die niet op die lijst
staan.
Voor servicekosten geldt dat deze in beginsel zijn gebaseerd op de posten
en bedragen die door de huurder en verhuurder zijn overeengekomen en
voldoen aan de eisen omtrent servicekosten.6 De verhuurder is verplicht
de huurder elk jaar – uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een
kalenderjaar – een uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in
rekening gebrachte servicekosten te verstrekken, met vermelding van de
wijze van berekening daarvan.7 De verhuurder heeft daarbij een
verplichting de huurder de gelegenheid te geven, aan het overzicht ten
grondslag liggende boeken en andere bescheiden of afschriften daarvan,
in te zien.8Bij gebrek aan overeenstemming tussen verhuurder en huurder,
kan een huurder met een gereguleerd huurcontract naar de Huurcom-

4

Artikel 7:237, derde lid, BW.
Het Burgerlijk Wetboek onderscheidt nutsvoorzieningen met een eigen meter van (overige)
servicekosten. Nutsvoorzieningen zonder eigen meter, bijvoorbeeld in gemeenschappelijke
ruimten, vallen onder de servicekosten.
6
Artikel 7:259, eerste lid, BW.
7
Artikel 7:259, tweede lid, BW.
8
Artikel 7:259, vierde lid, BW.
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 46

2

missie of naar de rechter en een huurder met een geliberaliseerd
huurcontract naar de rechter.
Aanvullende kostenposten
Naast de kale huurprijs en de servicekosten, kunnen er aanvullende
kosten zijn die door verhuurders worden doorberekend aan huurders. Een
voorbeeld hiervan is dat huurders alleen een huurovereenkomst kunnen
aangaan indien zij tegelijkertijd een «community overeenkomst» of
fitness-abonnement met de verhuurder afsluiten. Indien een dergelijk
beding in de huurovereenkomst een «niet redelijk voordeel» oplevert voor
de verhuurder, is dit nietig.9 Daarbij geldt als uitgangspunt dat van een
«niet redelijk voordeel» sprake is indien tegenover het bedongen voordeel
geen of een verwaarloosbare tegenprestatie van de verhuurder staat.10
Ter illustratie een wooncomplex met een gezamenlijke fitnessruimte:
− De ruimte zelf is onderdeel van de kale huurprijs (WWS);
− De schoonmaakkosten van de fitnessruimte zijn onderdeel van de
servicekosten;
− De verplichting gezamenlijk met de huurovereenkomst een (te
duur) fitness-abonnement af te moeten sluiten, is nietig.
Verkenning van de opgave
In de motie van de leden Grinwis en Beckerman is specifiek verzocht om
tot een scherpere afbakening van het Besluit servicekosten te komen en
om te bezien of en hoe de mogelijkheid om als huurder bepaalde
voorzieningen niet af te nemen, kan worden gereguleerd. Om te komen
tot de door uw Kamer gevraagde scherpere afbakening neem ik tevens de
kennis mee uit de verkenning die inmiddels voldoende beeld geeft en geef
ik gehoor aan de signalen uit het veld.
Onderdeel van de verkenning waren gesprekken met stakeholders. Daarbij
is gesproken met zowel huurdersverenigingen zoals Stichting Woon!, als
verhuurdersorganisaties, zoals IVBN, VGM en Aedes. De gesprekken met
belangenpartijen voor huurders geven het beeld dat overtredingen door
verhuurders ook deels te maken hebben met het gebrek aan duidelijkheid
wat betreft de regelgeving omtrent servicekosten. Dit beeld kwam ook
naar voren uit gesprekken met brancheverenigingen die verhuurders als
leden hebben. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met gemeenten en de
Huurcommissie.
De signalen die ik heb ontvangen uit het veld – zoals van huurteams en
gemeenten – gaan over excessieve servicekosten en onduidelijkheid
omtrent de servicekosten. Het gaat hierbij om incidenten als winst maken
via de servicekosten om investeringen enigszins rendabel te maken, al
gaat dit niet altijd om excessieve bedragen. Daarnaast uiten de signalen
zich in verzoeken bij de Huurcommissie en rechterlijke uitspraken waarbij
onduidelijkheid omtrent de servicekosten en wat redelijk is de boventoon
voert.
Voorstel tot aanpassing van het Besluit servicekosten
De ingediende motie, de (voorlopige) verkenning en signalen uit het veld
geven aan dat er vraagstukken liggen die om een oplossing vragen.
Daarom verdient het aanbeveling om – conform de door uw Kamer
9

Artikel 7:264 BW. Zie ter illustratie: Rechtbank Amsterdam 21 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:
2021:3097.
10
HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157 en HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 46

3

aangenomen motie – tot een aanscherping in de afbakening te komen.
Een aanvullende reden voor aanscherping zie ik in de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 in werking is getreden. Met deze wet krijgen
gemeenten een handhavende taak ten aanzien van de servicekosten. In de
gesprekken die ik met de VNG heb gevoerd, is naar voren gekomen dat
gemeenten noodzaak zien om tot een scherpere afbakening van de
servicekosten te komen om de handhavende taken doelmatig te kunnen
uitvoeren.
Ik heb gesprekken met gemeenten en de Huurcommissie gevoerd over
gewenste interventies. Ook heb ik een inschatting gemaakt van de
uitvoerbaarheid van interventies. De uitkomst daarvan is dat ik erop wil
inzetten om de niet-limitatieve lijst met categorieën van zaken en diensten
in (de bijlage bij) het Besluit servicekosten limitatief (d.w.z. uitputtend) te
maken. Het doel hiervan is om voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en gemeenten duidelijk te maken welke kostenposten worden
aangemerkt als servicekosten en ook welke kosten doorberekend mogen
worden als servicekosten. Helderheid hierover kan oneigenlijk gebruik van
servicekosten door verhuurders tegengaan én huurders meer duidelijkheid geven over hun rechten. Tevens biedt het gemeenten een duidelijk
richtsnoer bij de handhaving. Daarmee kom ik tot de door de Kamer en
gemeenten gevraagde scherpere afbakening. De huidige niet-limitatieve
lijst in (de bijlage bij) het Besluit servicekosten, is het vertrekpunt voor de
nieuwe limitatieve lijst. In overleg met de Huurcommissie, bepaal ik welke
aanpassingen hierop nodig zijn. Het is mijn streven om na de zomer een
concept wijzigingsvoorstel in internetconsultatie te brengen. De beoogde
inwerkingtredingsdatum van de genoemde wijziging is 1 januari 2025.
Aanvullend voorziet het BW in de mogelijkheid om in een ministeriële
regeling een maximumbedrag per categorie zaken en diensten vast te
stellen, maar is dat momenteel niet geregeld. Ik onderzoek of het
uitvoerbaar en wenselijk is om (maximum)bedragen op te nemen in een
ministeriële regeling om het bestaande kader voor beprijzing van
servicekosten (reëele kosten doorberekenen) kracht bij te zetten. Dit kan
bijdragen aan het concreet maken van wat als redelijke kosten aan te
merken is om excessen te voorkomen.
Tot slot wil ik ingaan op het verzoek in de motie van de leden Grinwis en
Beckerman om te bezien of en hoe een mogelijkheid om als huurder
bepaalde voorzieningen niet af te nemen in het Besluit servicekosten kan
worden geregeld. De motie vermeldt dat verhuurders oneigenlijk
gebruikmaken van definities, waaronder die van «gemeenschappelijke
ruimtes» door daaronder bijvoorbeeld fitnessruimtes of bioscopen te
verstaan, waarbij huurders verplicht zijn deze diensten af te nemen. In
beginsel geldt dat verhuurders en huurders vrij zijn dergelijke overeenkomsten af te sluiten. Dit is in veel gevallen ook juist wenselijk, bijvoorbeeld bij woon/zorg concepten waarbij gedacht kan worden aan
alarmering en maaltijdverstrekking.11 Het BW bevat reeds een bepaling op
grond waarvan excessen («een niet redelijk voordeel») als nietig worden
aangemerkt.12 Door de voorgenomen opname van een limitatieve lijst in
(de bijlage bij) het Besluit servicekosten, wordt tevens het onderscheid
tussen servicekosten en aanvullende kosten duidelijker.

11
12

Zorgservicekosten | woonbond.nl.
Artikel 7:264 BW.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 46

4

Parallel aan het in consultatie brengen van het conceptwijzigingsvoorstel,
zal ik uw Kamer blijven informeren over de ontwikkelingen omtrent
servicekosten.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 130, nr. 46

5