Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2013–2014

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

2571
Vragen van het lid Karabulut (SP) aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst
over Amsterdamse huurders die hun huis uit moeten van woningcorporatie
Ymere (ingezonden 20 juni 2014).
Antwoord van Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) (ontvangen 16 juli 2014)
Vraag 1
Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale
huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren
in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan
betaalbare huurwoningen?
Antwoord 2
Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden
gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de
woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning,
en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst
wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen
moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als
minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel
instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de
renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het
renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de

1

ah-tk-20132014-2571
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2014

http://www.parool.nl/parool/nl/4024/AMSTERDAM-CENTRUM/article/detail/3673741/2014/06/17/
Ymere-zet-180-huishoudens-uit-huurwoningen-in-Centrum.dhtml

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

1

opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die
opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning,
waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door
de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de
huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het
eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid
aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet
gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en
de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken.
De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de
verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen,
in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende
woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd
stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van
huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het
Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en
het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij
renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke
renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de
huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.
Vraag 3
Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot
deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom
niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?
Antwoord 3
Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden
aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te
voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen
van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere
grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om
tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te
verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen
na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de
verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de
woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde
huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door
efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke)
huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling
van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de
afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot
gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.
Vraag 4
Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen
gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of
verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt
dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil
of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat
inzetten?
Antwoord 4
Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te
zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder
dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de
huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet
verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik
sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

2

huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de
renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van
de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van
een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten,
dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet
kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet
een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle
omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na
renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.
Vraag 5
Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja,
waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?
Antwoord 5
Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de
verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens
woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd
worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de
maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging
gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van
de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu
geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de
renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen
waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de
te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan
de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs
een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder
gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na
renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de
woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken
over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na
gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de
Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een
huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan
daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen
inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes
maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie,
ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat
Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders
geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe
woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere
moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen
wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren
niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen.
Vraag 6
Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van
600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een
«scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner?
Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?

2

Antwoorden van B&W Amsterdam d.d. 1 juli 2014 op schriftelijke vragen van het raadslid de
heer B.R. Groot Wassink (GL) van 17 juni 2014 inzake uithuisplaatsing van bewoners van 180
sociale huurwoningen door Ymere (2014, nr. 481)

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

3

Antwoord 6
Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen
bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000.
In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval
behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare
huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678),
in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van
betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.
Vraag 7
Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en
huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie,
liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?
Antwoord 7
Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de
betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de
sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De
gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel
voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds
lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele
inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan)
actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
– voor huishoudens met een inkomen tot € 34.000 de huur wordt gemaximeerd op de aftoppinggrens van de huurtoeslag. Dat is nu voor kleine
huishoudens € 557 en voor grotere huishoudens € 597. Voor ontvangers
van huurtoeslag betekent dat, dat een huurverhoging voor een groot deel
wordt opgevangen door huurtoeslag;
– huishoudens met een inkomen tussen € 34.000 en € 50.000 een huur
krijgen die maximaal mogelijk is volgens het puntenstelsel, maar de huur
mag niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens (nu € 699);
– huishoudens met een inkomen boven de € 50.000 worden ondersteund
bij het vinden van een woning in de vrije sector of in de koop.
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de
volgende aanvullende toezeggingen gedaan3:
– alle bewoners kunnen terugkeren naar hun buurt;
– er wordt maatwerk geleverd aan alle individuele bewoners, ook aan
inkomens van boven de € 50.000;
– Ymere is bereid tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders
geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau. Daarmee wordt
voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te
maken krijgen met grote huurstijgingen;
– degenen die een woning willen kopen krijgen voorrang bij een koopwoning in de buurt. Daarbij heeft Ymere toegezegd dat de koper eenzelfde
korting op de koopprijs van de woning krijgt als bij de verkoop aan een
zittende huurder. Ook in dit geval is sprake van individueel maatwerk.
Vraag 8
Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het
onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder
waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van
449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?4
Antwoord 8
Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te
verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet
verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeelte-

3
4

Idem als bij noot 2
http://www.jaarverslagymere.nl/ymere-in-t-kort/

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

4

lijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende
nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt
heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70%
van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie
antwoord op vraag 5).
Vraag 9
Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer
verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag
een toelichting.
Antwoord 9
Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt
en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol.
Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de
betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met
dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen
voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik
zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien.
Vraag 10
Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale
huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te
verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de
grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?
Antwoord 10
Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit
van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie.
Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen
terugkeren5.

5

Idem als bij noot 2

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, Aanhangsel

5