Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2013–2014

33 750 IX

Vaststelling van de begrotingsstaten van het
Ministerie van Financiën (IXB) en de
begrotingsstaat van Nationale Schuld (IXA) voor
het jaar 2014

Nr. 28

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 2 juni 2014
Op 16 januari van dit jaar (Kamerstuk 33 750 IX, nr. 13) is door mijn
ambtsvoorganger de toezegging gedaan om uw Kamer voor 1 juni een
aantal ramingen (scenario’s) toe te sturen van de ontwikkeling van het
eigenwoningforfait (EWF) gegeven de mogelijke ontwikkeling van de
huurprijsindex en de woningwaarden. Met de bijlage bij deze brief voldoe
ik, mede namens de minister voor Wonen en Rijksdienst, aan die
toezegging.
In de tabel in de bijlage is te zien dat de invloed van de basishuurverhoging en de inkomensafhankelijke huurverhoging op het
EWF-percentage na vier jaar afgerond 0 procentpunt of 0,05 procentpunt
bedraagt.
mede namens de minister voor Wonen en Rijksdienst,
De Staatssecretaris van Financiën,
E.D. Wiebes

kst-33750-IX-28
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2014

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 750 IX, nr. 28

1

Tabel scenario’s ontwikkeling EWF met en zonder huurverhoging (HV)
Jaarlijkse ontwikkeling
woningwaarden

-1%

0%

1%

3%

5%

Jaarlijkse ontwikkeling
huurindex 3,9%
(inclusief HV) en 2,8%
(zonder HV)

met HV/zonder HV
2015: 0,75%/ 0,70%
2016: 0,75%/ 0,75%
2017: 0,80%/ 0,80%
2018: 0,85%/ 0,80%
met HV/zonder HV
2015: 0,75%/0,70%
2016: 0,75%/0,75%
2017: 0,80%/0,80%
2018: 0,85%/0,80%
met HV/zonder HV
2015: 0,75%/0,70%
2016: 0,80%/0,75%
2017: 0,85%/0,80%
2018: 0,85%/0,80%

met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,75%/0,75%
2017: 0,80%/0,75%
2018: 0,80%/0,80%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,75%/0,75%
2017: 0,80%/0,75%
2018: 0,85%/0,80%
met HV/zonder HV
2015: 0,75%/0,70%
2016: 0,75%/0,75%
2017: 0,80%/0,75%
2018: 0,85%/0,80%

met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,75%/0,70%
2017: 0,75%/0,75%
2018: 0,80%/0,75%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,75%/0,70%
2017: 0,75%/0,75%
2018: 0,80%/0,75%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,75%/0,70%
2017: 0,80%/0,75%
2018: 0,80%/0,75%

met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0.70%
2016: 0,70%/0,70%
2017: 0,70%/0,70%
2018: 0,70%/0,70%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0.70%
2016: 0,70%/0.70%
2017: 0,70%/0.70%
2018: 0,75%/0.70%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0.70%
2016: 0,70%/0.70%
2017: 0,75%/0.70%
2018: 0,75%/0.70%

met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,70%/0,65%
2017: 0,65%/0,65%
2018: 0,65%/0,65%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,70%/0,65%
2017: 0,70%/0,65%
2018: 0,65%/0,65%
met HV/zonder HV
2015: 0,70%/0,70%
2016: 0,70%/0,65%
2017: 0,70%/0,65%
2018: 0,70%/0,65%

Jaarlijkse ontwikkeling
huurindex 4,3%
(inclusief HV) en 2,8%
(zonder HV)
Jaarlijkse ontwikkeling
Huurindex 4,7%
(inclusief HV) en 2,8%
(zonder HV)

Toelichting
Het eigenwoningforfait
Het voordeel uit een eigen woning1 wordt gesteld op de eigenwoningwaarde volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde)
vermenigvuldigd met het voor die waarde toepasselijke eigenwoningforfaitpercentage (EWF-percentage). De EWF-percentages worden jaarlijks
geïndexeerd aan de hand van:
A. De verhouding van «het indexcijfer van de woninghuren over juli van
het voorafgaande kalenderjaar» tot «dat indexcijfer over juli van het
tweede voorafgaande kalenderjaar».
B. De verhouding van «het gemiddelde van de eigenwoningwaarden die
betrekking hebben op het voorafgaande kalenderjaar (peildatum
1 januari van het tweede voorafgaande kalenderjaar)» tot «het
gemiddelde van die waarden die betrekking hebben op het kalenderjaar (peildatum 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar)».
Vervolgens worden de percentages naar beneden afgerond op 0,05
procentpunt. De indexatie van het EWF vloeit voort uit bestaande
wettelijke bepalingen. Een uit wettelijke indexatie voortvloeiende
verhoging of verlaging van het EWF-percentage leidt niet tot een
lastenrelevante opbrengst of derving (kan niet worden ingezet respectievelijk hoeft niet te worden gedekt), maar vloeit rechtstreeks in het saldo,
respectievelijk gaat ten koste van het saldo.
Tabel scenario’s ontwikkeling EWF-percentage
In de tabel zijn de uitkomsten van verschillende scenario’s voor de
ontwikkelingen van de huurindex en de woningwaarden weergegeven
met basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging en
zonder basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging. De
scenario’s zijn geschetst voor de komende vier jaar (2015 tot en met 2018).
Hieronder wordt de indexering aan de hand van de huurindex en de
woningwaarden en de daarbij voor de scenario’s gehanteerde
bandbreedtes toegelicht.
De huurindex
–

1

Het indexcijfer voor de woninghuren wordt vastgesteld door het CBS.

Met uitzondering van de duurste woningen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 750 IX, nr. 28

2

–
–

–

–

–

–

–

–

Indien de huurprijzen stijgen, leidt dat tot een opwaarts effect op de
percentages van het EWF.
In de tabel is het meest voorkomende EWF-percentage voor woningen
(met een waarde tussen € 75.000 en € 1.040.000 (bedragen 2014))
weergegeven.
Vanaf 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging voor zelfstandige
woningen gelijk aan de inflatie van het voorafgaande jaar plus een
basispercentage van 1,5%. Daarnaast kan de huur verhoogd worden
met 0,5% voor de middeninkomens en 2,5% voor de hoogste inkomens. Deze van de huishoudinkomens afhankelijke percentages
worden «inkomensafhankelijke huurverhoging» genoemd. De
maximale huurstijging voor zittende huurders in 2013 is:
• 2,5% + 1,5% = 4,0% voor inkomens tot en met 33.614 euro
• 2,5% + 2,0% = 4,5% voor inkomens van 33.614 euro tot en met
43.000 euro
• 2,5% + 4,0% = 6,5% voor inkomens boven 43.000 euro.
De huurindex is in 2013 met 4,7% gestegen ten opzichte van 2012.
Deze stijging bestond uit 2,5% inflatie, 0,8% huurharmonisatie en
1,4%2 basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging.
Bij de bepaling van de bandbreedte van de huurindex voor de
scenario’s is de inflatieverwachtingen van de Europese Centrale Bank
(ECB) voor het eurogebied voor de middellange tot lange termijn als
uitgangspunt genomen. Die inflatieverwachting is circa 2%.
Van de totale stijging van de huurindex in 2013 kan volgens het CBS
1,4% worden toegerekend aan de basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging (op basis van de cijfers van het CBS). Het
CBS splitst het percentage niet uit naar deze componenten. Naar
verwachting bestaat de 1,4% maar voor een beperkt deel uit de
inkomensafhankelijke huurverhoging3. Overigens blijkt het effect van
de basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging op het
EWF-percentage dermate gering (zie ook de laatste paragraaf van deze
toelichting) dat een nadere uitsplitsing naar verwachting weinig zou
toevoegen. Voor de doorrekening van de scenario’s wordt daarom op
basis van de 1,4% in 2013 een bandbreedte van het aandeel van de
basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging in de
huurindex gehanteerd van 1,10% tot en met 1,90% (met stapjes van
0,40%).
De resterende stijging van de huurindex van 0,8% kan worden
toegerekend aan huurharmonisatie. Huurharmonisatie houdt in dat
een verhuurder de huurprijs van een woning bij huurdersmutatie
opnieuw mag vaststellen tot ten hoogste het niveau van de maximale
huurprijsgrens. De harmonisatie is naar verwachting de komende jaren
vrij constant. Om die reden is in de scenario’s gekozen de ontwikkeling
van de huurharmonisatie constant te houden op het cijfer zoals
gehanteerd voor de huurindex voor 2014 (0,80%).
De drie bandbreedtes van de componenten tellen op tot een bandbreedte van de huurindex die loopt van 3,9% tot en met 4,7% (stappen
van 0,4 procentpunt). Ter illustratie: de huurindex van 3,9% is
opgebouwd uit 2% inflatie, 0,8% huurharmonisatie en 1,1% basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging.

2

Dit percentage ligt lager dan de maximaal toegestane verhogingen doordat niet alle
verhuurders in 2013 de maximale huurverhoging hebben doorgevoerd.
3
Uit «Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013» van Companen kan wel een indicatie
worden gegeven van dit effect. Uit deze cijfers blijkt namelijk dat de totale huurverhoging in
2013 4,1% was en de huurverhoging voor de laagste inkomens 3,9%. De inkomensafhankelijke
huurverhoging voor de middeninkomens en hoogste inkomens zou dan grofweg neerkomen
op 0,2%. Het verschil in het huurontwikkelingspercentage van Companen en dat van CBS wordt
veroorzaakt door een andere wegingsmethode.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 750 IX, nr. 28

3

De woningwaardeontwikkeling
–
–

–

–

–

De gemiddelde ontwikkeling van de woningwaarden wordt vastgesteld
door de Waarderingskamer.
Indien de woningwaarden stijgen, leidt dat tot een neerwaarts effect
op de percentages voor het EWF. Een daling van de woningwaarden
heeft een opwaarts effect.
De koppeling van de EWF-percentages aan de woningwaarden zorgt er
slechts voor dat de EWF opbrengst stabiel wordt gehouden ten
opzichte van de woningwaardeontwikkeling. Dat wordt veroorzaakt
doordat de WOZ-waarde eveneens de grondslag vormt voor het
eigenwoningforfait. Als de woningwaarden dalen, dan stijgen de
EWF-percentages, maar die worden vervolgens vermenigvuldigd met
de lagere WOZ-waarden. Per saldo heeft deze koppeling dus geen
effect op de te betalen belasting. Daarmee wordt bereikt dat het EWF
uiteindelijk alleen meebeweegt met de ontwikkeling van de huurindex.
De prijzen van woningen in Nederland zijn sinds het midden van de
jaren tachtig van de vorige eeuw en in de periode rond de eeuwwisseling sterk gestegen, tussen 1995 en 2008 was er sprake van een
prijsstijging van circa 250%. Vanaf 2008 tot en met dit moment is
sprake van een daling van de huizenprijzen. Het prijsniveau in 2011 is
vergelijkbaar met het prijsniveau van 2003. Uit ervaring en onderzoek
is gebleken dat langdurige prijsstijgingen die ver boven inflatie gaan,
worden gevolgd door forse correcties. Op lange termijn zullen de
huizenprijzen zich gemiddeld niet ver boven de inflatie (circa 2%)
ontwikkelen.
Voor de scenario’s is om die reden gekozen voor een brandbreedte van
de woningwaardeontwikkeling van -1% tot en met +5%.

Gevolgen basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging
voor EWF
–

De tabel laat verder de invloed van de basishuurverhoging en
inkomensafhankelijke huurverhoging op de hoogte van het EWFpercentage in de scenario’s zien. In de tabel worden de scenario’s
vergeleken met en zonder de aangenomen basishuurverhoging en
inkomensafhankelijke huurverhoging.4 De conclusie is dat in de
scenario’s het effect van de basishuurverhoging en inkomensafhankelijke huurverhoging op de hoogte van het EWF-percentage beperkt is.
De invloed op het EWF-percentage bedraagt in de scenario’s na vier
jaar afgerond 0 procentpunt of 0,05 procentpunt.

4

Ter toelichting op de vergelijking: In het scenario met een woningwaardeontwikkeling van -1%
en een huurindex inclusief HV van 4,7% en exclusief HV van 2,8% (vakje links onderin de tabel)
is het EWF-percentage in 2018, dus na 4 jaar, met HV 0,05 procentpunt hoger dan deze zou zijn
geweest zonder HV.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 750 IX, nr. 28

4