4
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen
Aan de orde is de voortzetting van het debat over het rapport van de tijdelijke commissie Huizenprijzen.
(Zie vergadering van 20 juni 2013.)
De voorzitter:
De eerste termijn van de Kamer hebben wij reeds achter
de rug en wij gaan nu luisteren naar het antwoord van de
commissie. Dan zou het handig zijn als de commissieleden
ook in vak-K gaan zitten. Mijnheer Knops, niet te bescheiden
vandaag.
Ik heet de leden van de commissie welkom: de heer Verhoeven, commissievoorzitter, mevrouw De Boer, de heer Groot
en de heer Knops. Wij missen vandaag de heer De Rouwe.
Hij is afwezig vanwege familieverplichtingen. Ik geef het
woord in eerste termijn aan de commissievoorzitter, de
heer Verhoeven.

De heer Verhoeven (D66):
Voorzitter. Na een initiatief van Kamerlid Monasch eind
2011, na een Kamerbesluit hierover begin 2012, na tussentijdse verkiezingen in de afgelopen zomer, na een lange
reeks gesprekken en schrijfsessies deze winter, na de presentatie van ons rapport op 10 april 2013 en na de inbreng
van de Kamer vorige week, staan wij vandaag voor onze
laatste taak als commissie, namelijk het beantwoorden van
alle vragen en het voeren van een inhoudelijk debat over
de huizenprijzen.
Ik dank de Kamer voor de inbreng met veel inhoudelijke
vragen. In ons rapport hebben we in het voorwoord een
gedicht van Jules Deelder gebruikt om de complexiteit van
de materie te vangen. Ook de Kamer heeft vorige week haar
poëtische kant getoond met een bijna lyrische inbreng. Laat
ik daarom onze beantwoording beginnen met een kort
gedicht om dit debat alsnog volledig recht te doen. Ik kies
opnieuw voor een gedicht van Jules Deelder, dat als volgt
luidt: "De onafhankelijke geest / gelauwerd en geprezen /
wordt in stilte gevreesd / als gevaar voor de vrede / nagel
aan de doodkist die geweten heet".
De opbouw van mijn betoog is als volgt. Eerst zal ik een
korte inleiding geven over de commissie en het rapport.
Daarna geef ik een reactie op de belangrijkste onderwerpen
die vorige week uit de Tweede Kamer naar voren zijn
gebracht: de precieze rol van de hypotheekrenteaftrek, de
woningmarkt als markt, de keuze tussen remmen of stimuleren, decentralisatie versus centralisme en de rol van de
huursector en woningcorporaties. Vervolgens ga ik bloksgewijs in op de gestelde vragen.
Ik begin met een korte introductie over het werk van de
commissie. De discussie over de woningmarkt liep in de
afgelopen jaren moeizaam. De feitenbasis met betrekking
tot de woningmarkt was beperkt. Het was heel verstandig
van de Kamer om hieraan een parlementair onderzoek te
wijden. Hopelijk draagt dit bij aan de kentering die de heer

Tweede Kamer

Bisschop van de SGP vorige week benoemde. Hij schetste
de hoop dat het door dit rapport misschien allemaal goed
komt. Laten we het hopen, al zal de politiek een kentering
in de woningmarkt nooit alleen tot stand kunnen brengen,
zo zeg ik ook in de richting van mevrouw Visser. Mede
namens mijn collega's van de commissie spreek ik mijn
dank uit voor de waardering van de Kamer voor ons rapport
en voor de grote acceptatie van de analyse van de commissie. Dat laatste is ook precies het doel van parlementair
onderzoek. Het gaat om het leggen van een grondig kennisfundament in het debat. In die zin zijn de conclusies op
basis van ons onderzoek ook het hart van ons werk. De
aanbevelingen op basis van onze analyse blijken voer voor
politieke discussie, zoals ook in de afgelopen maanden is
gebleken. We juichen dat toe, want daarvoor zijn aanbevelingen ook bedoeld.
Met het rapport en het debat van vandaag zetten we hopelijk
een eerste stap naar een samenhangende en gezamenlijke
benadering van alle uitdagingen die er zijn. Dat is de commissie in elk geval veel waard. We moeten niet alleen praten
over de hypotheekrenteaftrek, over huurwoningen of over
de koopmarkt. Nee, we moeten praten over het geheel, over
het totaal: over vraag én aanbod, over koop én huur en over
de overheid én de markt. De heer Jansen van de SP vroeg
waarom we niet met installateurs en toeleveranciers hebben
gesproken. Hij complimenteerde ons overigens wel met de
forse lijst van mensen die we wél hebben gesproken,
waarvoor dank. De commissie heeft wel volledigheid
nagestreefd. Ze heeft weliswaar niet in alle rondetafelgesprekken iedereen gehoord, maar tijdens de werkbezoeken
en in de verdiepingsonderzoeken zijn ook deze geluiden en
aspecten aan bod geweest.
Dat bleek ook al. Het is heel verleidelijk om in een ideologisch debat over meer markt of meer overheid terecht te
komen. De commissie heeft dit niet willen uitlokken en is
daarom in de aanbevelingen bewust heel feitelijk gebleven.
Daarbij moeten we ons realiseren dat de woningmarkt noch
een zuivere markt, noch een zuiver door de overheid geregisseerd geheel is, maar een van oudsher complexe
mengvorm. De overheid heeft een rol, met huurtoeslag,
hypotheekrenteaftrek, ruimtelijke ordening, volkshuisvestingsbeleid, bouwregelgeving en toezicht op financiële
markten. De overheid is ook op verschillende niveaus aanwezig: het Rijk, de provincie, de gemeente en steeds meer
ook Europa. De markt heeft, aan de andere kant, net zo goed
een veelzijdige rol: projectontwikkelaars, bouwers, adviesbureaus, makelaars, maar ook corporaties met zakelijke
belangen. En aan de vraagzijde zijn er hypotheekverstrekkers die in allerlei vormen een rol spelen. Daarbij omringt
een nationaal en een mondiaal speelveld de woningmarkt.
Het is dus niet correct om te zeggen dat de woningmarkt
een vrije markt is.
Filosofische of politieke discussies over het samenspel van
markt en overheid zijn op zich razend interessant, maar wat
heeft de woonconsument daaraan? De heer Monasch van
de Partij van de Arbeid zei het treffend: het ging al die jaren
maar heel beperkt over de woonconsument, over de huurder, de koper en de belastingbetaler. De commissie is blij
dat de Kamer in eerste termijn heeft aangegeven dat de
commissie vooral de woonconsument centraal heeft gesteld
en dat de Kamer heeft geconcludeerd dat met name hier
een uitdaging ligt. Iedereen die mij vorige week vragen
heeft gesteld, of die straks in het debat zal stellen, over
actuele politieke kwesties of het huidige beleid, moet ik

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-1

gelijk teleurstellen. Dat is niet de opdracht van onze commissie. En ook diegenen die denken dat ik vlammende uitspraken zal doen over meer overheidsregie, of juist meer
marktwerking, die zullen van een koude kermis thuiskomen.
Het was niet de opdracht van de commissie om pasklare
antwoorden voor de problemen te bedenken en we hebben
ook niet de pretentie dat we die hebben. Wel hebben we
aanzetten en denkrichtingen gegeven, soms concreet en
soms juist bewust wat minder concreet. Die bescheidenheid
moet de Kamer ons gunnen, om zelf heel assertief en alert
om te kunnen gaan met onze handreikingen en die te vertalen naar concrete politieke voorstellen. De commissie zal
bijvoorbeeld niet en detail reageren op de voorstellen van
de commissie-Van Dijkhuizen, waar de heer De Rouwe van
het CDA om vroeg.
Ik zal steeds op basis van onze analyse toelichten waarom
de commissie tot bepaalde denkrichtingen voor toekomstig
debat is gekomen. Voor concrete invulling van aanbevelingen roep ik de Kamer op en nodig ik haar uit om het debat
met de minister voor Wonen over dit rapport te voeren. Die
minister gaf overigens op de dag dat het rapport naar buiten
kwam aan het beleid niet te willen veranderen. In datzelfde
interview gaf hij aan dat hij het rapport nog niet had gelezen. De commissie hoopt erop dat de minister het rapport
op inhoud en naar waarde zal beoordelen en met een goede
reactie komt.
Ik ga even in op een paar gemene delers, een paar rode
draden uit de inbreng van de Kamer van de vorige week.
Ik begin met de hypotheekrenteaftrek: het politieke taboe
van het afgelopen decennium en ook in de commissie een
punt van aandacht. Je kunt er niet omheen als je over huizenprijzen praat. Mevrouw Visser van de VVD en de heer
Monasch van de PvdA gingen hier beiden op in, en zij
citeerden allebei ongeveer precies de helft van onze aanbeveling en onze genuanceerde conclusie. Dat is geen toeval,
want ze willen beiden eigenlijk, diep in hun hart, iets anders
lezen dan in het rapport staat. Ik stel voor dat we daarom
een brug slaan en nog wat verheldering geven op dit punt.
De heer Koolmees doet nu een brug na, voorzitter!
Welke rol heeft de hypotheekrenteaftrek volgens de commissie gespeeld in de prijsontwikkeling? De commissie
concludeert dat het beleid ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek in de onderzochte periode beperkt is veranderd.
Het fiscale beleid zelf heeft de prijsstijging dus niet zozeer
versterkt. Wel is met hypotheekproducten en steeds ruimere
leenvoorwaarden steeds beter gebruikgemaakt van de
aftrek. Eufemistisch is dit "optimalisering" gaan heten.
Daarbij speelden de lage rente, de inkomensgroei en andere
macrofactoren, waarop mevrouw Visser ook heeft gewezen,
een rol bij een groeiende leenomvang, een steeds ruimere
benutting van fiscale mogelijkheden en stijgende huizenprijzen.
Veel deskundigen hebben in onze gesprekken een verband
gelegd tussen de aftrekmogelijkheden en het risico van
prijsschommelingen. De commissie constateert dat de
overheid in tijden van prijsstijging meer had kunnen doen
om deze stijging te voorkomen, niet alleen via de hypotheekrenteaftrek maar ook bijvoorbeeld via een lager bereik van
de Nationale Hypotheek Garantie en het invoeren van
maximale loans to value of loans to income. Zo had de
prijsstijging kunnen worden geremd. De prijsstijging werd
in die periode echter niet als probleem ervaren en dit is dus
ook maar in beperkte mate gebeurd.

Tweede Kamer

Over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek doet de
commissie geen uitspraak. Dat is aan de Kamer en aan het
kabinet. Wel heeft de commissie aanbevolen om na te
denken over een meer woonvormonafhankelijk stelsel van
financiering. We zien dat flexibiliteit steeds belangrijker is.
Ook constateren we dat de geliberaliseerde huursector klein
blijft en dat een geliberaliseerde huur nog geen reëel
alternatief is voor een koopwoning. Dat heeft onder meer
te maken met ons fiscale stelsel. We moeten dus naar de
inrichting van het fiscale stelsel kijken. Hoe we dat doen,
laten we aan de Kamer.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik heb toch nog een vraag over een zin uit conclusie 7 uit
het rapport: "De hypotheekrenteaftrek zelf leidde overigens
niet direct tot extra stijging van de huizenprijzen". De economische theorie zegt echter dat er een prijsstijging
plaatsvindt als er hypotheekrenteaftrek of een verruimde
hypotheekrenteaftrek is waarbij het aanbod niet naar rato
toeneemt. Het is een soort koopkrachtstimulans voor
degenen die in de markt zijn. Het aanbod wordt niet verruimd, want de vraag kan dat niet zo snel volgen. Dat leidt
vervolgens tot prijsstijgingen. Dat is de economische theorie
die volgens mij ook door heel veel economen in Nederland
wordt onderschreven. Waarom concludeert de commissie
dan toch iets anders?
De heer Verhoeven (D66):
Het gaat om een ingewikkeld samenspel van een aantal
factoren. De commissie heeft geprobeerd die zo zorgvuldig
mogelijk uit elkaar te halen en precies de vinger op elk
aspect te leggen. Als je de vinger op het aspect van de
hypotheekrenteaftrek legt, dan moet je twee dingen constateren. Allereerst was de hypotheekrenteaftrek er al en is die
er in de onderzochte periode niet ineens gekomen of heel
sterk veranderd. Op zichzelf, los van alle economische theorieën, kun je dus niet direct zeggen dat de hypotheekrenteaftrek het heeft veroorzaakt. Wel kun je zien dat het in het
kader van andere aspecten, bijvoorbeeld macro-economische veranderingen, inkomensstijgingen, bevolkingsgroei
en een lage rente, aantrekkelijker werd om producten te
ontwikkelen op basis van die bestaande fiscale inrichting.
Dat samenspel hebben wij geprobeerd heel genuanceerd
in de conclusies neer te zetten.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik begrijp dat dus met name het woordje "extra" cruciaal is
in deze zin. De heer Verhoeven zegt dat de hypotheekrenteaftrek er al was en dat het enige wat veranderde, is dat er
creatiever gebruik werd gemaakt van fiscale constructies.
En dat heeft tot die extra prijsstijging geleid.
De heer Verhoeven (D66):
U hebt het over "het enige wat veranderde", maar ik zou
het anders bekijken. De onderzochte periode was een heel
heftige periode met een totale verandering op het gebied
van inkomensgroei en lage rente. Dat maakte dat de situatie
bij huishoudens totaal anders werd. Daardoor zijn er allerlei
producten bedacht die aansloten op de situatie. Die leunden
op de al aanwezige fiscale inrichting. Daardoor ontstond
die combinatie, dat vliegwiel, dat onze commissie
beschreven heeft.

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-2

De heer Verhoeven (D66):
Dat is inderdaad een van de problemen geweest. Er had
meer kunnen gebeuren door in te grijpen in het mechanisme, zoals ik net in reactie op de heer Jansen probeerde
te verduidelijken. Alleen vond iedereen het wel prima dat
de prijzen stegen. Iedereen had zijn deelbelang bij grote
prijsstijgingen. Als iedereen ergens belang bij heeft, komt
er geen beleid om het te veranderen; dat hebben wij ook
gezien. Iedereen keek als het ware weg omdat men het wel
prima vond.

welvaart toeneemt en dat de vermogens van woonconsumenten toenemen. Een beheerste prijsstijging is op zich
dus positief. Wij hebben echter ook geleerd dat een overmatige prijsstijging die langdurig bestaat en ver boven de
inflatie en de bouwkosten uitgaat, een teken is van een
slecht functionerende woningmarkt. Mensen die de afgelopen vijftien jaar een huis hebben gekocht, staan nu onder
water. Door de hoge pieken en diepe dalen zijn er nu winnaars en verliezers. Het moment waarop je kocht, is bepalend voor de wijze waarop je er nu voorstaat. Een slecht
functionerende woningmarkt heeft dus consequenties voor
bepaalde mensen. In Nederland kwam dat onder andere
door onnodige schaarste aan bouwlocaties, het gebrek aan
een prikkel om voldoende te bouwen, onnodige overwinst
in de bouwkolom en agressieve vormen van fiscaal gedreven hypotheekproducten. In die zin is overmatige stijging
volgens de commissie niet positief te waarderen, maar een
beheerste prijsstijging wel.

De heer Dijkgraaf (SGP):
Dat gold natuurlijk niet voor de starters. Dat beschrijft de
commissie ook in haar rapport. Die hadden namelijk wel
degelijk een probleem. Als de prijzen sneller stijgen dan je
inkomen heb je een groot probleem. Ik kijk echter ook naar
de toekomst. We zitten nu nog steeds in de problemen,
maar laten we hopen dat de prijzen over twee, drie jaar
weer aantrekken. Stel nu dat ze snel aantrekken. Ik kan me
voorstellen dat een hoop mensen dat geweldig vinden,
want de restschulden verdwijnen dan weer snel achter de
horizon. Maar gaan we dan niet weer in hetzelfde zwaard
vallen?

De heer Van Klaveren (PVV):
Wij hebben gezien dat met het aantreden van dit kabinet
een aantal zaken fundamenteel is veranderd. Er is gemorreld
aan de hypotheekrenteaftrek. Voor het eerst is er een fundamentele, grote wijziging aangebracht in het systeem en
ook is de koppeling met de inkomstenbelasting losgelaten.
Is dat fundamenteel en had de situatie van nu misschien
op een andere manier meegenomen moeten worden in het
rapport? De heer Verhoeven refereerde immers zelf al aan
de waardedalingen en de huizenbezitters die onder water
staan. Wij hebben het dan over meer dan een miljoen
huishoudens en 65 miljard aan onderwaarde.

De heer Verhoeven (D66):
Daarvoor is dit rapport van grote waarde. Veel mensen
vinden dit rapport en de conclusies en aanbevelingen erin
misschien overbodig omdat we inmiddels immers een
woonakkoord hebben. Ik denk dat we in een nieuwe situatie
in de toekomst dit rapport erbij moeten pakken om te
bekijken wat we verkeerd hebben gedaan in de periode dat
alles goed ging. Toen zijn we te optimistisch geweest en
dachten we dat de groei eeuwig zou zijn. We hebben echter
gezien dat dit niet zo was. Hopelijk is dit rapport een bijdrage aan voorzichtigheid op het moment dat we weer in
de lift zitten.

De heer Verhoeven (D66):
Ik zei zelfs in mijn inleiding al dat wij voor de verkiezingen
in 2012 zijn begonnen met dit rapport. De onderzoeksopdracht was toen helder, namelijk: kijk terug naar een periode
van enorme prijsstijging in de afgelopen decennia. Dat
hebben wij gedaan. Wij hebben aanbevelingen gedaan die
op basis van onze terugblik voor langere termijn van waarde
zijn. Wij hebben niet geprobeerd om daarbij de laatste
veranderingen in het kabinetsbeleid mee te nemen, simpelweg omdat dat niet de opdracht van de commissie was.
Bovendien was de opdracht niet als zodanig geformuleerd.
Onze aanbevelingen strekken veel verder dan het kabinetsbeleid, want die gaan over een veel langere termijn in de
toekomst. De heer Dijkgraaf van de SGP vroeg daar net ook
al naar.

De heer Dijkgraaf (SGP):
De heer Verhoeven zegt dat de overheid meer had kunnen
doen bij de grote prijsstijgingen die we lange tijd gekend
hebben. Dat is waar. Tegelijkertijd zegt hij dat die grote
prijsstijgingen toen niet als probleem werden ervaren. Maar
is dat niet juist het probleem?

De heer Van Klaveren van de PVV vroeg waarom de commissie prijsstijging van huizen negatief waardeert. Of moet
ik zeggen "kennelijk negatief waardeert"?
De heer Van Klaveren (PVV):
Nee, dat stelde de heer Van Klaveren niet. De heer Van
Klaveren vroeg of het klopt, omdat in het rapport juist niet
expliciet naar voren komt dat die prijsstijging negatief wordt
gewaardeerd. Het was dus in vragende zin bedoeld.
De heer Verhoeven (D66):
Excuus, mijnheer Van Klaveren. In ons rapport staat niet
dat prijsstijging iets negatiefs is en wij hebben dat ook niet
willen zeggen. Als wij dat volgens de heer Van Klaveren
hebben geïmpliceerd, was dat niet onze bedoeling. Hopelijk
heeft de heer Van Klaveren iets aan het volgende. In zijn
algemeenheid betekent een beheerste prijsstijging dat de

Tweede Kamer

Achteraf kunnen wij de extreme prijsexplosie in de periode
1995 tot 2008 als negatief voor de woonconsument waarderen. De kopers kregen in die periode weinig meer huis terug,
maar wel extra schuld. Ook in Nederland had de woningmarkt de kenmerken van een zeepbel. Dat heeft de commissie opgeschreven.
De woningmarkt is geen gewone vrije markt. Dat zei ik al.
Wij hebben niet voor niets een minister voor Wonen. Zo
speelt naast de net al genoemde overheidsinstrumenten
ook het gereguleerde beleid voor de ruimtelijke ordening
een belangrijke rol. In Nederland hebben wij gezien dat dit
beleid ongelukkige gevolgen heeft gehad. Juist in de tijd
dat de inkomens sterk omhooggingen, de rente fors daalde
en de vraag naar woningen toenam, ging het beleid voor
de ruimtelijke ordening op slot. Wij hebben het dan over

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-3

het Vinex-beleid. Deels was dit een bewuste keuze. Door
schaarste te creëren, konden de grondprijzen stijgen. Dat
moest projectontwikkelaars en gemeenten compensatie
bieden voor het wegvallen van bouwsubsidies. Dat maakte
het mogelijk dat zij alsnog genoeg geld hadden om te
bouwen. Ook was er de wens om open ruimte zo veel
mogelijk te sparen. Het Rijk heeft bewust gestuurd op
schaarste in die periode. Dat was de eerste reden.
Na 1990 pakte het beleid echter nog krapper uit dan bedoeld
en dat was een tweede reden. De toch al krappe Vinexdoelstellingen werden bijlange na niet gehaald. Er bleken
allerlei knelpunten te zijn en de bouwkolom, de bouwpartijen in de regio, kregen belang bij het voorkomen van
overaanbod, bij extra schaarste dus. Er kwam achteroverleungedrag. Projectontwikkelaars wachtten met bouwen.
Projecten werden daardoor dus niet snel genoeg gerealiseerd. Gemeenten, aannemers, iedereen die erbij was
betrokken, werd beloond met een extra prijsstijging, behalve
de consument. De kosten waren voor de koper. Dit is ook
een subtiele verklaring van de titel van het rapport. Heel
veel mensen hadden hem nog niet begrepen, voorzitter,
dus ik dacht: ik neem de gelegenheid te baat om deze nog
één keer subtiel te duiden.
De voorzitter:
Als u eens wist hoeveel e-mailtjes wij hierover hebben
gekregen ...
De heer Verhoeven (D66):
Die hebt u ook aan mij doorgespeeld. Ik heb daarom deze
pasklare oplossing van het probleem bedacht.
Een derde reden waarom de woningmarkt geen normale
markt is, is dat het lang duurt voordat het aanbod zich
aanpast aan de veranderende vraag. De verstandige en
wijze economen, over wie de heer Jansen het net had,
noemen dat een "voorraadmarkt". Een concreet voorbeeld:
stel dat de hypotheekrente daalt van 7% naar 4%, dan neemt
de leenruimte voor mensen met meer dan een derde toe;
het aanbod van woningen neemt dan echter nog steeds
met hooguit 2% toe. In Nederland is die elasticiteit, die
prijsbewegingsruimte, nog een stuk lager. Zo kunnen prijzen
langdurig blijven stijgen, terwijl er toch een vraagschok is.
En als mensen eenmaal gaan wennen aan stijgende prijzen,
gaan ze die ook normaal vinden. Wij hebben dat gezien
vanaf 1995. Mensen stonden in grote drommen te wachten
voor een huis dat ze heel graag wilden kopen. Wat voor
huis het was, deed er eigenlijk niet meer toe; als je maar
het hoogste bod kon doen, want dan had je misschien dat
huis. Mensen vonden dat in die tijd normaal. Zo ontstaan
zeepbellen. Dit is naar de mening van de commissie in
Nederland het geval geweest, met name in de periode 19952002.
Ten vierde heeft de commissie opnieuw vastgesteld dat er
een gebrek aan concurrentie is in de bouw- en hypotheekmarkt. Deze vier elementen maken duidelijk dat we niet
over de woningmarkt moeten praten als een vrije markt. Ik
dacht dat het belangrijk was om dat nog eens uiteen te
zetten.
De aspecten die ik net noemde, zijn van grote waarde bij
de discussie over decentralisatie en centralisme, oftewel

Tweede Kamer

de verhouding tussen markt en overheid op de woningmarkt. Dat is een niet onaanzienlijk punt, dat vorige week
in de eerste termijn van de Kamer ook naar voren werd
gebracht. De commissie benadrukt dat zij hierover geen
ideologische positie zal innemen en ook niet heeft ingenomen. Het eeuwige debat over meer overheid of meer markt
voert veel verder dan de woningmarkt. Wij als commissie
kunnen daar nu niet een heel stellig standpunt over innemen. We kunnen wel stellen dat als markten goed functioneren, het belang van de consument daarmee is gediend.
Waar scherp moet worden geconcurreerd ten gunste van
de woonconsument, wordt niet-luisteren naar de consument
afgestraft, met verlies of het weglopen van klanten en
misschien wel faillissement tot gevolg. Waar zoiets niet
gebeurt, en de markt dus minder goed werkt voor de consument, kan de overheid de regie voeren. In antwoord op
de vraag van mevrouw Visser: de commissie bedoelt
daarmee niet nieuwe wetgeving of dwingende regulering
van bovenaf. Het is belangrijk om dit even goed te zeggen.
Wij hebben dat ook nergens opgeschreven, dat staat nergens. Wij bedoelen wel dat de overheid de decentrale partijen, de provincies en gemeenten, actiever moet gaan
aanspreken op hun verantwoordelijkheid om voldoende
bouwlocaties beschikbaar te stellen om de groei van het
aantal huishoudens op te vangen, om de bouw te bespoedigen als het te lang duurt. Wij bedoelen hier dus mee dat
de overheid knelpunten en belemmeringen in de regelgeving wegneemt. Wij bedoelen ermee dat de overheid concurrentie bevordert op de bouwmarkt en de hypotheekmarkt, door transparantie te waarborgen. Wij bedoelen er
ook mee dat de overheid actief bevordert dat mensen die
hun eigen huis willen bouwen, dat ook kunnen. Kortom, de
overheid als actieve marktmeester in het belang van de
consument; niet de overheid als centrale staatsplanner.
Er zijn ook veel vragen gesteld over de beheersbaarheid
van de leenomvang. Het procyclische beleid in de onderzochte periode heeft geleid tot een klepel die aan beide zijden doorslaat: eerst een enorme stijging van de woningprijzen en vandaag de dag een forse prijsdaling, met als gevolg
dat sommige groepen hard worden geraakt omdat hun huis
onder water staat. Het zou daarom goed zijn om een stabiel
systeem in te richten waarin de leenomvang wordt
begrensd; ook om de overheidsrisico's in termen van
garantiestelling beheersbaar te houden. De commissie heeft
er ook een aanbeveling over gedaan. We bepleiten een
stabiel plafond in de mogelijkheden om te lenen, een grens
aan het percentage dat je mag lenen ten opzichte van de
waarde van je huis en ten opzichte van je inkomen, dus het
aantal keren van het inkomen dat je mag lenen. Dat geldt
in tijden van prijsdaling maar zeker ook in tijden van prijsstijging, zoals de heer Dijkgraaf zo-even vroeg, want dan
wordt de kans op een zeepbel daadwerkelijk verkleind. Pas
als dat meerjarig, dus op de lange termijn op orde is, kun
je nadenken over het verruimd of versoepeld hanteren van
normen richting bepaalde gevallen, maar niet eerder, zoals
in Nederland is gebeurd en zoals nu ook in Duitsland
gebeurt. Voor die discussie heeft het Canadese model een
inspiratiebron geboden. Ik kom daar straks op terug.
De heer Dijkgraaf (SGP):
Ik zou wel graag iets meer van de commissie willen horen
over de timing van dat soort maatregelen. Terecht geeft de
heer Verhoeven aan dat er procyclisch is gehandeld. Het
risico is evenwel dat we nu anticyclisch gaan handelen door
heel snel normen aan te scherpen. Vandaag waren er ook

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-4

weer allerlei dingen in het nieuws. Zou het niet goed zijn
om eerst te wachten totdat de markt gestabiliseerd is
voordat eventueel gedacht wordt aan verdere aanscherping
van de leencapaciteit?
De heer Verhoeven (D66):
Over de timing gaan we als commissie niet, maar we hebben deze discussie zelf ook uitgebreid aan de orde gehad
bij de gesprekken met alle deskundigen, tijdens de werkbezoeken en op het moment dat we het rapport schreven. Nu
kun je constateren dat de overheid een aantal dingen heeft
gedaan wat betreft het begrenzen van de leenruimte. De
heer Dijkgraaf vroeg zo-even hoe dat in de toekomst zou
kunnen zijn. Als je het binnen dat plafond dat we hebben
aanbevolen, goed op het orde hebt — zo ver is het nu dus
nog niet — kun je ook kijken naar niet alleen het procyclisch
handelen maar ook het non-cyclisch of anticyclisch handelen. Daar moet de overheid wel ruimte voor hebben. Daarvoor moet je dan wel eerst de bandbreedtes en de plafonds
goed op orde hebben. Dus we hebben niet bedoeld te zeggen dat er nu iets moet gebeuren, maar dat je in algemene
zin twee kanten op moet kunnen redeneren en dus niet een
kant op.
De heer Dijkgraaf (SGP):
Dat betekent dus dat de commissie er niet voor pleit om
heel snel die loan to value ratio te verscherpen, maar dat
zij er wel voor pleit om goed te timen en te kijken naar de
markt hoe die prijsontwikkeling is en om wanneer die ontwikkeling stabiel is, te zorgen voor structurele oplossingen?
De heer Verhoeven (D66):
Exact. De commissie heeft in algemene zin een aanbeveling
gedaan over het omgaan met de "loan to value"-ratio en
de "loan to income"-ratio. We hebben bewust niet gezegd:
het moet volgende week op dit niveau zitten. Dat is echt
iets wat aan de Tweede Kamer en aan het kabinet is. We
hebben in algemene zin gezegd dat als je iets wilt doen aan
die huizenprijzen, dit een grote en invloedrijke factor is.
Daar moet je dan dus naar kijken bij het maken van beleid.
De invulling is niet aan de commissie.
De heer Van Klaveren (PVV):
Waar stopt volgens de commissie de eigen verantwoordelijkheid van de consument in dezen? Het is natuurlijk redelijk
cruciaal als de overheid gaat bepalen hoeveel je kunt gaan
lenen.
De heer Verhoeven (D66):
Dat gebeurt nu ook al. Het percentage van je huis dat je
mag lenen, is nu gemaximeerd op 104%. Volgens mij zijn
er maatregelen genomen om dat van 106% naar 100% te
brengen. Dus er is al een duidelijke grens. Er zijn ook
afspraken met banken en er zijn codes over. Er wordt op
dit moment dus al gereguleerd. Dat gebeurt overigens
overal zo. In die zin is er al een rol van de overheid waar
het gaat om de begrenzing van de leencapaciteit.

Tweede Kamer

De heer Van Klaveren (PVV):
Ik stel die vraag met het oog op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In het rapport laat de commissie zich
daar niet heel expliciet over uit. U geeft zelf aan dat er in
de sector zelf al een bepaalde afspraak is gemaakt over wat
wel en niet kan, dit in samenspraak met de overheid. U
geeft ook aan dat die eigenlijk aangescherpt kan worden,
niet op korte termijn maar eventueel wel op lange termijn.
Hoe verhoudt dit zich dan tot de eigen verantwoordelijkheid
van de consument?
De heer Verhoeven (D66):
De consument heeft zelf ook een eigen verantwoordelijkheid, maar we zien in allerlei sectoren dat de consument
transacties doet met bijvoorbeeld bedrijven of de overheid,
waarbij er bij hen sprake is van een bepaalde zorgplicht,
en dat er in algemene zin grenzen worden gesteld aan het
verleiden of het aanzetten van de consument tot het
afsluiten van bepaalde transacties. Daar zijn tal van voorbeelden van. Het is een samenspel waarbij er deels sprake
is van een eigen verantwoordelijkheid. Het zou het allermooiste zijn als iedereen kon overzien hoe een hypotheekproduct er uitzag en welke consequenties dat voor zijn
financiële ruimte zou hebben. Dat is echter niet zo, dus
zorgen we ervoor dat er ook goede informatie en grenzen
zijn. Van dat samenspel is op dit moment sprake en over
de leencapaciteit heeft de commissie gezegd: zorg voor een
duidelijk plafond.
De heer Van Klaveren (PVV):
Dan vraag ik mij nog steeds af hoe dit zich verhoudt tot de
gedragscode. Zegt de commissie eigenlijk dat de gedragscode niet deugt en aangepast moet worden? Heeft de
commissie wat dat betreft geen vertrouwen in de markt in
samenspraak met de overheid? Vindt de commissie dat
harder moet worden ingegrepen? Mijn vraag betreft expliciet de verhouding tot de Gedragscode Hypothecaire
Financieringen.
De heer Verhoeven (D66):
Die gedragscode is er niet voor niets. De commissie gaat
niet over de gedragscode. De gedragscode bevat een aantal
onderwerpen waarop toezicht wordt gehouden en waarop
beperkingen worden doorgevoerd, ook door de banken zelf,
de financiers zelf. Dat vinden wij prima. Wij hebben in
algemene zin gezegd — wij zijn daar heel helder over, maar
de invulling is aan de Kamer — dat het plafond, de leencapaciteit, de leenruimte en het verleiden van consumenten
om meer geld te lenen ondanks de eigen verantwoordelijkheid beperkt kunnen worden. De gedragscode zou daar een
instrument voor kunnen zijn. Over de invulling, of het wetgeving of een code moet zijn en dergelijke, heeft de commissie gezegd dat zij niet gaat over die zaken. Het is altijd
goed om je als schoenmaker tot je eigen leest te beperken.
Wij hebben het bewust niet heel concreet met termen als
"harder" of "verdergaand" ingevuld.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik had op dit punt ook een vraag gesteld. Ik begrijp dat de
commissie zegt dat een maximum gesteld zou moeten
worden, maar niet door ons. Zou het acceptabel zijn dat
het maximum wordt gesteld door de AFM, door derden, of

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-5

bepleit de commissie om maxima in de wet te verankeren
of op lager niveau een wettelijke basis te geven?
De heer Verhoeven (D66):
Wij hebben bewust het antwoord op de vraag over de
inrichting van het plafond niet willen invullen. Ik wil de heer
Jansen aanmoedigen om te zeggen dat de aanbeveling van
de commissie over een plafond een goede en heldere aanbeveling is, gebaseerd op de eigen conclusies over de
afgelopen twintig jaar, en om een voorstel te doen. Het is
aan de SP om dat te doen, maar niet aan onze commissie.
Ik hoop ook dat de heer Jansen dit begrijpt. Stel dat wij dit
wel hadden gedaan, dan waren wij ons boekje ver te buiten
gegaan. Dat zou niet verstandig zijn geweest.
De heer Paulus Jansen (SP):
Nu ben ik een beetje in verwarring over wat de commissie
meer concludeert dan wat er al is. Er is op dit moment
namelijk al een plafond vastgelegd in de afspraken van de
Nederlandse Vereniging van Banken. Er is een plafond
vastgesteld voor LTI en LTV, overigens met uitzonderingsbepalingen. Misschien is dat het punt waarvan de commissie zegt dat het zou moeten veranderen. Als de heer Verhoeven zegt dat de commissie over de vorm geen uitspraken
doet, vraag ik mij af wat hij meer zegt dan al in de bestaande
situatie geldt.
De heer Verhoeven (D66):
Het gaat om twee zaken. De eerste betreft de langere termijn. Stel dat de huizenmarkt weer als een dolle in de lift
gaat en iedereen denkt dat we door de crisis heen zijn, dat
het weer fantastisch wordt en dat de boel kan worden
opgerekt. Daarover zeggen we dat er een duidelijk plafond
moet komen. Dat dit in het verleden is losgelaten en niet
zo vanzelfsprekend was, blijkt uit de analyse van de commissie. Dat is een meerwaarde van onze aanbeveling. De
tweede zaak betreft bijvoorbeeld het gebied van loan to
value, de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de
waarde van het huis. Op dat gebied zijn al zaken geregeld.
De commissie heeft geconstateerd dat onze aanbevelingen
voor een deel al worden uitgevoerd. Op het gebied van
loan to income, het aantal keren je inkomen dat je mag
lenen, zijn er echter veel minder duidelijke grenzen. Ook
daarover zeggen wij: zorg voor een duidelijk plafond op
lange termijn, met een heldere hoogte. Op die twee punten
heeft de commissie een algemene aanbeveling gedaan op
onderdelen waarop nog niets concreet geregeld is. Hoe dit
geregeld moet worden, laat ik graag aan bijvoorbeeld de
Tweede Kamer.
De heer Paulus Jansen (SP):
Toch nog een laatste poging, want ook op het gebied van
LTI zijn afspraken gemaakt. Je mag globaal vier en half keer
je inkomen lenen en dat loopt wat op naarmate je meer
verdient. Zegt de commissie dat zij eigenlijk de ruimte in
de bestaande regelingen — een bank mag afwijken als hij
daarvoor een uitleg geeft — kleiner wil maken? Mijn
observatie is juist dat een meerderheid van de Kamer de
afgelopen jaren steeds heeft gezegd dat die ruimte voor de
banken groter moet worden.

Tweede Kamer

De heer Verhoeven (D66):
Volgens mij is het een goede metafoor, zeker omdat wij het
over huizen en huizenprijzen hebben. Wij hebben gezegd
dat er een plafond moet komen. Je legt een plafond op een
bepaalde hoogte. Wij hebben niet gezegd hoe hoog het
moet zijn, maar de heer Jansen zegt: stel dat het plafond
er ligt, kan ik dan nog wel springen? Als het plafond op een
hoogte ligt waarbij je nog steeds kunt springen, is dat prima,
maar je moet niet met een trampoline vol door het dak heen
willen. Het plafond moet een werkbare hoogte hebben en
gekkigheden voorkomen. Het niveau van het plafond, de
inrichting van de wettelijkheid daarbij, de gedragscode of
wat dan ook, zijn allemaal dingen waar wij als commissie
niet over gaan. Maar wij hebben wel geconstateerd dat het
ontbreken van het plafond een probleem is geweest in de
onderzochte periode.
Mevrouw Visser (VVD):
Volgens mij heeft de heer Verhoeven net zijn inleidende
tekst gegeven op een aantal elementen om uit te leggen
wat in zijn ogen wel en geen vrije markt is en wat de rol
van marktordening is. Ik neem aan dat hij daarop terugkomt
en dan zal ik erop interrumperen, maar dit punt is erg
belangrijk. In de analyse geeft de heer Verhoeven aan dat
de overheid meer had moeten doen aan de prijsstijging.
Dat is een heel belangrijke constatering.
De heer Verhoeven (D66):
Dat hebben wij niet letterlijk zo opgeschreven.
De voorzitter:
Mevrouw Visser wil u iets anders vertellen.
Mevrouw Visser (VVD):
Op pagina 8 staat bij punt 7 vetgedrukt: "De overheid had
meer kunnen doen tegen de prijsstijging." Daarbij worden
drie punten genoemd die de overheid had moeten doen.
Het eerste is het beperken van de hypotheekrenteaftrek.
Het tweede is het verminderen van het bereik van de NHG.
Het derde is het invoeren van maximale "loan to value"- of
"loan to income"-ratio's. Daarmee had de prijsstijging
geremd kunnen worden. Dat is de constatering van de
commissie op basis van de analyse.
De heer Verhoeven (D66):
"Kunnen" en "moeten" zijn cruciaal verschillende woorden.
Mevrouw Visser stelt dat wij zeggen dat er meer had moeten gebeuren. Ik wil er geen woordenballet van maken,
maar wij moeten elkaar wel serieus nemen. Wij zeggen:
kunnen. Dat is een totaal andere conclusie. Als je zegt dat
de overheid meer had moeten doen, dan zeg je dat zij het
fout heeft gedaan. Als je zegt dat de overheid meer had
kunnen doen, dan wijs je op de mogelijkheden die er waren
om het beter te laten lopen. Dat zijn twee totaal verschillende dingen. Als het verschil op die manier duidelijk is,
dan kan ik antwoord geven op de vraag van mevrouw Visser. De overheid kan invloed uitoefenen via het mechanisme
dat ik aan de heer Jansen heb geschetst …

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-6

Mevrouw Visser (VVD):
Voorzitter, mag ik eerst een vraag stellen?
De voorzitter:
Ik denk dat de heer Verhoeven eerst zijn verhaaltje moet
afmaken.
De heer Verhoeven (D66):
Ik was in de laatste zin, die ik nu weer kwijt ben. Dat is
jammer, want het was op zich een aardige zin. Ik schetste
het mechanisme waarbij de hypotheekrenteaftrek als een
soort basis diende om producten op te ontwikkelen. Daar
heeft de overheid een rol en had zij dus meer kunnen doen.
Dat hebben wij omschreven. Of de overheid dat had móéten
doen, laat ik aan anderen. Wij hebben dat niet opgeschreven.
Mevrouw Visser (VVD):
Ik had nog geen vraag gesteld, maar dat ga ik nu alsnog
doen. De commissie analyseert dat de overheid meer had
kunnen doen en doet vervolgens een aanbeveling. In aanbeveling 1 staat dat er, om grip op de huizenprijzen te
kunnen houden, gesprekken dienen plaats te vinden. In
aanbeveling 2 staat dat de overheid een stabiliserend beleid
kan voeren als daartoe aanleiding bestaat. Daarin wordt
alleen ingegaan op de "loan to value"-ratio's en de "loan to
income"-ratio's. Misschien doet de heer Verhoeven de rol
van zijn commissie tekort, maar hij zegt dat er meer gedaan
kan worden op basis van loan to income en loan to value.
Vindt hij dat de huidige wet- en regelgeving, de bestaande
kaders en de inzet van de toezichthouder onvoldoende zijn?
Suggereert hij aan de Kamer dat daaraan gewerkt moet
worden? Of zegt hij hiermee dat het huidige kader voldoende is? Wij voeren dit debat niet voor niks. De commissie heeft een analyse gemaakt en doet een aantal aanbevelingen waar wij verder mee kunnen. Vindt de commissie
op basis van haar analyse dat er meer gedaan moet worden
met de "loan to income"- en "loan to value"-ratio's?
De heer Verhoeven (D66):
Ik ben een aantal keer geconfronteerd met vragen die iets
verder gaan dan de aanbevelingen van de commissie. De
commissie heeft twee dingen gedaan: heldere en concrete
conclusies getrokken en algemene aanbevelingen gedaan.
Op basis van de conclusies zijn patronen te zien en de
commissie heeft gezegd: daarnaar kan worden gekeken.
Aanbeveling 2 is daarvan een voorbeeld. Aanbeveling 1
overigens ook, evenals alle andere aanbevelingen. Bij aanbeveling 2 noemt de commissie inderdaad de mogelijkheid
om via de loan to value en de loan to income wat te doen;
dat plafond waarover ik net sprak. Mevrouw Visser vraagt
mij of de commissie vindt dat dat niet ver genoeg gaat en
dat scherper of strakker moet. Ik kan echter niet verder gaan
dan zeggen dat de commissie vindt dat er een plafond moet
zijn op basis waarvan wordt voorkomen wat in de afgelopen
periode gebeurd is. Mevrouw Visser zegt dat ik mijn eigen
commissie tekortdoe. Ik draai het om. Ik denk dat mevrouw
Visser moet oppassen dat zij de Kamer niet tekortdoet. De
Kamer moet komen met concrete voorstellen op basis van
de algemene aanbevelingen van de commissie. Dat is het
samenspel. Ik sta hier niet om te zeggen dat het huidige
beleid te soepel is en strakker moet. Ik sta hier om te zeggen

Tweede Kamer

dat we geconstateerd hebben dat een plafond helpt om
ellende uit het verleden niet nog een keer te laten plaatsvinden.
Mevrouw Visser (VVD):
Ik doe een nieuwe poging. Dat plafond is er. Er zijn kaders
vastgesteld en die zijn door de toezichthouder met een
gedragscode en een AMvB verankerd. De vraag is dan ook
gerechtvaardigd of de commissie vindt dat er aanvullende
stappen moeten worden gezet. De commissie heeft een
analyse van de afgelopen jaren gemaakt en gezien welke
stappen daarin gezet zijn. De commissie heeft ook gezien
hoe de markt zich heeft ontwikkeld en wat de toezichthouder
heeft gedaan. Vindt de commissie dat er meer stappen
moeten worden gezet? Uiteindelijk is het aan de Kamer, in
debat met het kabinet, om te besluiten hoe dit wordt aangepakt. De commissie doet de Kamer een aanbeveling op
grond van de analyse die zij heeft verricht. De commissie
stelt dat er een plafond moet komen. Ik zeg: dat plafond is
er. Vindt de commissie dat plafond onvoldoende?
De heer Verhoeven (D66):
Als het plafond er zou zijn, dan zou naar de letter van de
aanbeveling gehandeld zijn. Ik heb twee dingen gezegd. In
de toekomst kan blijken dat het plafond heel gemakkelijk
weggehaald wordt. Daarover is het rapport heel duidelijk.
Ook is het plafond niet zo volledig als mevrouw Visser en
de heer Jansen het doen voorkomen in de zin dat het
helemaal duidelijk is voor zowel LTV als LTI. Als het plafond
volgens de Kamer heel duidelijk is en dichtzit, dan vind ik
dat prima. De commissie heeft gezegd: kijk eens goed naar
die loan to income en die loan to value. Op het gebied van
loan to income is er echt geen heel duidelijk beleid. Dat is
er nu wel op het gebied van loan to value; het gaat van
106% naar 100% terug in een aantal jaar. Dat is in ieder
geval "een plafond". Dat plafond kan ook op een heel ander
niveau liggen. Dat blijkt uit internationale situaties. Ik vind
dat wij niet moeten verzanden in een discussie over wat de
commissie vindt van de precieze hoogte van het plafond.
Het feit dat de commissie heeft gezegd dat er een plafond
moet komen, gaat zo ver als de commissie kan en wil gaan.
Ik kom in mijn algemene inleiding tot slot te spreken over
de woningmarkt, waarover ik overigens al een hoop vragen
heb beantwoord. Ik kom te spreken over de woningmarkt
als voorraadmarkt in relatie tot de krimpgebieden. De
commissie is op bezoek geweest in Parkstad Limburg. Daar
heeft zij gezien welke problemen gepaard gaan met de
bevolkingskrimp. Sommige huizen daar staan jaren te koop,
en staan nu leeg, terwijl de prijs met €40.000 is verlaagd.
In dat soort gebieden dreigt voor iedereen vermogensverlies. Er ontstaat daar een prisoners-dilemma. Alle partijen
in de woningmarkt — gemeenten, corporaties, banken en
projectontwikkelaars — hebben er belang bij dat het overaanbod wordt gesaneerd. Iedereen kijkt en wacht echter op
de ander. Ook dit vraagt om een bepaalde vorm van regie.
De commissie denkt daarbij aan vormen van verevening
tussen kraptegebieden en krimpgebieden. De wijze waarop
dat moet gebeuren, is aan regering en parlement. Er zijn
wel concrete voorbeelden te noemen. Ik wijs in dit verband
op de brief van minister Blok die vorige week naar de Kamer
is gestuurd. Daarin staat dat via de verhuurderheffing een
aantal menu's is toe te passen waarbij voor een vorm van

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-7

verevening wordt gekozen tussen bepaalde gebieden. In
de concrete actualiteit zijn er dus wel voorbeelden van.

rantie leidt dus tot beter inzicht in risico's van financiële
producten en een betere zorgplicht voor banken.

Ik ga verder met een aantal blokken vragen, waarin ik probeer de Kamer zo goed mogelijk te antwoorden. Het eerste
blok gaat over alles wat met de vraagkant heeft te maken.
De Kamer heeft in eerste termijn vragen gesteld over hoe
de commissie denkt dat prijsontwikkelingen moeten worden
gemonitord, bijvoorbeeld in relatie tot de macro-economischeonevenwichtighedenprocedure. De commissie stelt
echter voor om jaarlijks niet alleen over de ontwikkelingen
van de huizenprijzen te spreken, maar ook over de onderliggende factoren en de oorzaken van prijsontwikkelingen
en de gevolgen daarvan voor de woonconsument. Niet
alleen vraagontwikkeling en leenomvang, waarover wij net
al spraken, maar ook de aanbodzijde van de markt zou
daarbij aan een kritische discussie moeten worden onderworpen. Het ligt voor de hand dat dit debat ook door de
woordvoerders Wonen wordt gevoerd en dat de minister
voor Wonen en Rijksdienst ter voorbereiding komt met een
kabinetsrapportage over de ontwikkelingen op het gebied
van de diverse relevante indicatoren.

De heer Van Klaveren vroeg naar de rol van het consumentenvertrouwen in het rapport, in het bijzonder na het
omslagpunt in 2008. Bij de mogelijkheden om een huis te
kopen, speelt vooral de inkomens- en vermogensontwikkeling een belangrijke rol. Daarmee hangt het consumentenvertrouwen nauw samen. Hoewel de commissie geen specifiek onderzoek heeft gedaan naar het consumentvertrouwen, blijkt uit CBS-cijfers dat het consumentenvertrouwen
bijzonder laag is sinds 2008 en over het algemeen is
gedaald, met een korte opleving in de periode 2009-2010.
De afgenomen financieringsmogelijkheden hebben geleid
tot vraaguitval en beperking van de doorstroming en tot
het besluit van starters om te wachten met kopen. De aanhoudende discussie over de kredietverschaffing en de
hypotheekrenteaftrek heeft die onzekerheid ook vergroot.
We kunnen natuurlijk niet vaststellen in welke mate dat een
rol speelt, maar dat het een rol speelt, lijkt voor zich te
spreken.

De heer Jansen vroeg welke precieze indicatoren dat moeten zijn. Daarover gaat de Kamer natuurlijk zelf. De heer
Jansen heeft daarvoor zelf al een aantal heel goede suggesties gedaan. Het zou mooi zijn als de Kamer dit in overleg
met het kabinet snel ter hand neemt.
Mevrouw Visser van de VVD-fractie stelde een vraag over
de effectiviteit van het financieel toezicht. Zij deed dit net
ook in verkapte vorm. De commissie constateert dat ook
de toezichthouders, met name de Nederlandsche Bank,
onvoldoende duidelijk een signaal hebben afgegeven in
tijden van prijsstijging. De Autoriteit Financiële Markten
kreeg pas in 2007 bevoegdheden en is vervolgens daadwerkelijk beter gaan toezien op kredietontwikkelingen en leennormen. Wij spraken er echter net al over dat er collectief
sprake was van een gebrekkige erkenning van het probleem
van de enorme prijsstijging. De overheid, consumenten en
diverse partijen namen de signalen evenmin serieus. De
commissie constateert dat het toezicht inmiddels heel
anders in elkaar zit, met strakke normen voor bijvoorbeeld
de leencapaciteit en een goed functionerende Autoriteit
Financiële Markten. Bij de huidige Autoriteit Consument &
Markt, waarin de NMa is opgegaan, zijn verbeteringen
opgetreden. In dit opzicht kan veel worden geleerd van de
aanbevelingen uit de enquête naar het financieel stelsel die
de Kamer heeft verricht, namelijk dat transparantie moet
leiden tot beter inzicht in risico's van financiële producten,
zeg ik ook tegen de heer Klaver.
De voorzitter:
Het is Van Klaveren.
De heer Verhoeven (D66):
Excuses, Van Klaveren. Ik verwar hem bijna met een collega
die qua naam enigszins op hem lijkt. Transparantie zorgt
ervoor dat de consument zijn eigen verantwoordelijkheid
beter kan nemen. Als je als consument weet waar je aan
toe bent, kun je een keuze maken. Als je als consument niet
weet hoe het zit, als er geen transparantie is, kun je geen
goede afweging maken. Daarin zit het samenspel ook, zeg
ik nog een keer tegen de heer Van Klaveren. Meer transpa-

Tweede Kamer

De fracties van de SP en de PVV vroegen naar het begrenzen
van de leenomvang. We hadden het daar zojuist ook al even
over. De heer Jansen haalde de Duitse situatie aan en hij
wil de loan to value verder verlagen, bijvoorbeeld in combinatie met bouwsparen. Ook is de vraag gesteld of de
wettelijke regels voor overkreditering niet verder verduidelijkt moeten worden. De heer van Klaveren vroeg naar de
eigen verantwoordelijkheid van de consument in dezen. Hij
heeft ook gewezen op het risico van de verder inzakkende
consumentenbestedingen en gevraagd hoe onze voorstellen
zich verhouden tot de huidige gedragscode. Mevrouw Visser
sprak eerder ook over de huidige Gedragscode Hypothecaire
Financieringen.
Misschien is het voor mevrouw Visser interessant om naar
aanleiding van haar vragen te horen dat de aanbeveling
van de commissie om een plafond voor de leenruimte aan
te houden nu juist onafhankelijk van de prijsontwikkeling
is. We zeggen dus dat er onafhankelijk van de prijsontwikkeling een plafond zou moeten zijn. Dat staat dus los van
de fiscaliteit en ook van het economische tij. De commissie
constateert dat juist in tijden van prijsstijging de leenmogelijkheden steeds groter werden. Ironisch is dat de heer
Jansen van de SP-fractie in zijn inbreng het Duitse model
aanhaalde. Daarbij geldt de heel concrete stelregel dat
mensen minimaal 20% eigen vermogen moeten meenemen
en dus moeten investeren. Op dit moment stijgen de huizenprijzen daar ook. We zien dat in de situatie waarin de
huizenprijzen stijgen en men 20% eigen vermogen moet
meenemen, de strikte "loan to value"-ratio daar wordt losgelaten. Als de Tweede Kamer zegt dat de commissie
algemeen blijft over de hoogte, de inrichting en de bouw
van plafond, klopt dat. Ik bevestig dat, maar er is genoeg
inspiratie in de ons omringende landen om te zien wat er
gebeurt als je ingrijpt. Je kunt een hoger of een lager plafond kiezen, maar de commissie gaat daar niet over. Het is
echter wel zo dat die discussie echt gevoerd moet worden
en voor een deel al is gevoerd. Ik wil dat mevrouw Visser
ook nageven. De commissie zegt dat we stappen in de
goede richting zetten. Het is daarom op zich ook positief
dat er een aanbeveling wordt gedaan in welke richting al
stappen worden gezet. Of alle stappen echter al gezet zijn,
laat ik voor een deel weer aan de Tweede Kamer.

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-8

De heer Paulus Jansen (SP):
Ik ben even kwijt op welke plek dit precies heeft gelegen.
Ik meen me te kunnen herinneren dat de commissie zei dat
dat de hoogte van het plafond ook gebruikt kan worden
om, in een situatie van een min of meer overspannen
koopmarkt waarbij de prijzen dus heel hard stijgen, de LTV
wat omlaag te brengen, en om in tijden van slapte de LTV
weer wat omhoog te brengen. Daarmee kun je een soort
dempend effect creëren. Dit is toch een indicatie dat je het
plafond kunt gebruiken voor een combinatie van financieeleconomisch beleid en volkshuisvestingsbeleid.
De heer Verhoeven (D66):
Ik denk dat ik in mijn inleiding heb gezegd dat je in eerste
instantie ervoor moet zorgen dat LTV- en LTI-plafonds
meerjarig, op lange termijn, op orde zijn. Dat is de eerste
aanbeveling. Je moet ervoor zorgen dat dat goed zit en dat
dat stevig is. Daarna is er natuurlijk de mogelijkheid om
daar niet alleen procyclisch maar ook in bepaalde gevallen
op een versoepelde wijze mee om te gaan. Dat is het meeademen in twee richtingen waarop de heer Jansen volgens
mij doelde. Je ziet dat ook in alle omringende landen. Ik
noemde net Duitsland als voorbeeld en misschien is het
goed om het op die manier ook helder te maken. In Duitsland heb je een laag plafond. Je moet 20% eigen geld
meenemen, dus je krijgt een laag deel van je hypotheek
van een bank. In Nederland ligt dat plafond een stuk hoger.
In Duitsland wordt nu een discussie gevoerd over een versoepeling omdat de huizenprijzen daar zo stijgen dat starters daardoor in de problemen komen. In Nederland ligt
dat plafond een stuk hoger en is de situatie dus heel anders.
Wat de commissie betreft zou je op de lange termijn die
discussie van twee kanten op denken wel kunnen voeren.
Dat is zeker het geval.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik begrijp nog steeds niet wat de ratio van die koppeling is.
De heer Verhoeven zegt dat je het anticyclisch zou moeten
doen en dat snap ik. Vervolgens zegt hij echter dat in
Duitsland de prijzen stijgen en dat de LTV daar omhooggaat.
Nee, dan zou de LTV juist omlaag moeten gaan om daarmee
die prijsstijging af te remmen. Het lijkt mij exact het tegenovergestelde van wat de heer Verhoeven in eerste instantie
beoogde.
De heer Verhoeven (D66):
Ik denk het niet. Wij hebben teruggekeken op een periode
waarin de prijzen enorm stegen. In die tijd is de ruimte om
geld te lenen enorm omhoog gegaan. Om ervoor te zorgen
dat procyclisch beleid niet in de toekomst bij stijgende
huizenprijzen weer leidt tot dezelfde verhitting van de markt,
hebben wij gezegd: leg nu een iets minder procyclisch plafond neer. De heer Jansen vertaalt het nu alsof ik heb
gezegd dat wij anticyclisch moeten zijn. Dat is niet het geval.
De heer Paulus Jansen (SP):
Dan lijkt het voorbeeld van Duitsland in dit geval niet erg
te passen bij de analyse van de commissie. In Duitsland is
dan exact het verkeerde beleid gevoerd — ik weet niet of
dat zo is — en wordt er gewoon benzine op het vuur
gegooid.

Tweede Kamer

De heer Verhoeven (D66):
Ik zei ook niet voor niets, ik lees even voor uit mijn spreektekst: ironisch is dat de heer Jansen bij zijn inbreng juist
het Duitse model aanhaalt. Ik vond dat inderdaad ironisch.
De heer Jansen constateert nu zelf ook dat dit ironisch is,
omdat het in zijn inbreng misschien niet helemaal geslaagd
is als voorbeeld. Het is dus ironisch dat de heer Jansen dit
voorbeeld aanhaalt. Ik ga hierop in en vervolgens verwijt
de heer Jansen mij dat ik het voorbeeld uit Duitsland
gebruik, dat hij nota bene zelf heeft gebruikt. Daarna komt
de heer Koolmees ook nog even bij de interruptiemicrofoon
staan om te zeggen dat de heer Jansen wel een punt heeft.
Als wij op deze manier het debat voeren, wordt het verwarrend en volgens mij willen wij dat niet. Ik ben volgens mij
heel helder, binnen alle voorzichtigheid die wij als commissie over de oplossing moeten hebben. Het is een complex
probleem: een plafond, procyclisch, meebewegen, meeademen, het zijn allemaal zaken waar je naar kunt kijken.
Wij hebben dat niet helemaal concreet ingevuld en wat zegt
de Kamer vervolgens: de heer Verhoeven gebruikt slechte
voorbeelden. Het zijn voorbeelden die de Kamer zelf
inbrengt. Ik zou bijna zeggen: het moet niet gekker worden!
De heer Paulus Jansen (SP):
De heer Verhoeven is opeens heel erg geagiteerd. Waar
zou dat nu aan liggen? De essentie van het voorbeeld dat
ik noemde, was dat, als wij de verlaging van de LTV, die
wij nu al stapsgewijs naar 100% gaan verlagen, doorzetten
in combinatie met bouwsparen, dit verstandig financieeleconomisch beleid is en ervoor zorgt dat wij de toegang
tot de woningmarkt voor de koopsector behouden. Ik dacht
dat dit wel zou passen bij de lijn die de commissie had
gekozen. Is dit in lijn met de gedachte van de commissie
of ziet de commissie dit anders?
De heer Verhoeven (D66):
Het is lastig te zeggen of het er wel of niet mee in lijn ligt.
Ik kom dadelijk uitgebreid terug op een aantal vragen over
dit kader. Omdat dit wel een van de punten is waarover de
Kamer ook in eerste termijn al een aantal vragen had en
omdat nu blijkt dat niet helder is wat de commissie wil en
wat de commissie kan zeggen over dit onderwerp, zal ik in
tweede termijn nog een keer proberen heel helder neer te
zetten hoe wij het zien. In algemene zin denk ik dat het
helder is. Wij hebben gezegd dat er een plafond moet
komen dat ervoor zorgt dat de situatie uit het verleden,
waarbij alles maar werd opgerekt en mee omhoog ging,
wordt voorkomen. Dat is niet gelijk anticyclisch. Ik zou het
eerder non-cyclisch willen noemen, of acyclisch maar dat
is hetzelfde. Je zegt dan dat wij een iets objectievere benadering hebben op momenten dat de prijs als een gek
omhoog of omlaag gaat. Dat is een helder punt van de
commissie. Vervolgens hebben wij gezegd: als je dat nu op
orde hebt en meer stabiliserende mechanismen beschikbaar
hebt om ervoor te zorgen dat die prijs niet door het dak
schiet, moet je maatwerk leveren door naar bepaalde
groepen te kijken. Het is dan wel raadzaam binnen de
bandbreedte van de verstandigheid te blijven.
De heer Koolmees (D66):
Het is altijd verstandig binnen de bandbreedte van verstandigheid te blijven. Ik wil de heer Jansen bijvallen. Het
gebeurt niet vaak dat D66 de SP bijvalt. De heer Jansen had

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-9

net al een terecht punt. In Duitsland zie je nu dat de
woningprijzen hard zijn gestegen — ze hebben daar inderdaad een veel gezondere woningmarkt omdat ze veel meer
eigen vermogen hebben — maar dat het voor starters
moeilijker wordt om een huis te kopen. Wat zie je dan? De
politiek gaat zich ermee bemoeien en gaat de leenvoorwaarden verruimen. Dezelfde discussie die nu in Duitsland wordt
gevoerd, hebben wij tien jaar geleden ook in Nederland
gevoerd. Wij moesten dus andere hypotheken aanbieden,
aflossingsvrije hypotheken, en wij moesten meer kunnen
lenen als starter, juist om de woningmarkt bereikbaar te
houden. De commissie zegt nu dat je dat niet meer moet
doen. Als wij weer in een situatie komen dat de woningprijzen gaan stijgen en dat de woningmarkt gezonder wordt,
zul je juist niet moeten reageren op dit soort politieke signalen van verruiming van de kredietmogelijkheden om
starters woningen te laten betalen. Dus in zekere zin heeft
de heer Jansen een goed voorbeeld van wat de commissie
juist niet wil. Hiermee gaat de overheid zich immers ontzettend mengen in de prijsvorming op de woningmarkt. De
cruciale vraag is: wat is een gezonde prijsontwikkeling en
wat is een beheerste prijsontwikkeling? Zou de heer Verhoeven daar nog eens wat over kunnen filosoferen? Liefst niet
al te lang.
De voorzitter:
U haalt mij de woorden uit de mond.
De heer Verhoeven (D66):
Dat zou ik niet willen en ik kan ook heel kort filosoferen.
Over de vergelijking tussen Duitsland en Nederland hebben
wij voldoende gezegd. In Duitsland ligt het plafond lager
waardoor starters nu, bij deze stijging, in de problemen
komen omdat ze meer eigen geld moeten meenemen. Bij
een duurder huis is het aandeel eigen geld ook groter en
dat geld hebben ze niet, maar mensen moeten nog steeds
een huis kunnen kopen, dus is het logisch dat de overheid
zich ermee gaat bemoeien. Onze commissie heeft geconstateerd dat dat in Nederland ook is gebeurd en dat dat nadelen kan hebben, omdat iedereen dan zegt: we moeten allemaal een huis kunnen kopen, laten we de boel gaan verruimen. Vandaar dat plafond. Nu redeneer ik even de andere
kant op. Vervolgens zijn er ook mensen die nu in een lastige
situatie zitten. Stel dat je op een gegeven moment een
gezonde basis hebt gelegd, dan moet je wel maatwerk
blijven leveren, bijvoorbeeld aan starters, maar doe dat dan
binnen de grenzen van de verstandigheid. Het is heel
ingewikkeld.
Ik wil overigens nog iets zeggen over die prijsontwikkeling.
We hebben gezien dat een ongeveer 1% boven de inflatie,
zoals het CPB ook in zijn model gebruikt, een beheerste,
gezonde prijsontwikkeling is. Als het veel verdergaat, weet
je dat het waarschijnlijk een terugval oplevert. Vervolgens
kun je discussiëren over wat de overheid dan moet doen.
De heer Koolmees (D66):
Het punt is juist dat de afgelopen tien jaar veel discussies
zijn gevoerd onder economen over terechte en onterechte
prijsontwikkelingen. Met name de toetreding van meer
vrouwen tot de arbeidsmarkt leidde tot een hoger gezinsinkomen en daarmee tot meer leencapaciteit. Is dat nou een

Tweede Kamer

beheerste of een onbeheerste prijsontwikkeling? Dat is het
lastige in deze hele discussie, zoals mevrouw Visser terecht
aanhaalde. Is de prijsstijging voor een deel beheerst en
voor een ander deel onverklaarbaar? Het IMF heeft in 2010
nog een rapport geschreven over Nederland waarin staat
dat een deel onverklaarbaar was. Zo'n discussie is heel
moeilijk politiek te voeren. Hoe zou je het zo kunnen organiseren dat het CPB of de Nederlandsche Bank op tijd aan
de bel trekt zodra er sprake is van een onbeheerste prijsontwikkeling?
De heer Verhoeven (D66):
Daar hebben wij best een concrete aanbeveling over
gedaan, namelijk om de minister te laten rapporteren over
wat de indicatoren van de woningmarkt zijn. Dan kan de
Kamer in ieder geval bekijken wat er gebeurt en zien dat er
rode lichtjes gaan branden. Ik ben het met de heer Koolmees eens dat wij moeten oppassen dat de politiek gaat
bepalen wat een goede en een slechte prijsstijging is. Daar
heeft de commissie juist van gezegd: wees daar beheerst
in.
De heer Monasch (PvdA):
Om te voorkomen dat je een soort politieke discussie krijgt,
hebben wij het rentebeleid neergezet bij DNB en de ECB.
Je kunt je ook voorstellen dat niemand is gebaat bij grote
schokken in de prijsontwikkeling, bij te grote stijgingen of
te grote dalingen. Je moet rustig werken vanuit het prijsniveau van dat moment. Je geeft wel wat ruimte maar met
mate. Zou het een optie zijn dat die rapportage plaatsvindt,
maar dat bijvoorbeeld DNB op een gegeven moment verantwoordelijk zou worden voor zo'n beleid, aangezien er
een relatie is met andere zaken waar DNB over gaat?
De heer Verhoeven (D66):
Een optie is het zeker. Ik vind niet dat ik moet zeggen of het
een goede optie is. Je moet echter wel signaleren wat er
gebeurt. Als er heel stevige prijsstijgingen zijn, zouden er
lampjes moeten gaan branden die in het verleden niet zijn
gaan branden. Vervolgens zou je op basis daarvan moeten
kiezen voor een systeem om dat te beheersen. Dan is de
vraag of het aan de markt, de overheid, de Tweede Kamer
of aan de Nederlandsche Bank is om dat te beheersen. Ik
zou zeggen: aan de Tweede Kamer.
Uit ons onderzoek is gebleken dat een sterk stijgende
leenomvang zich bijna een-op-een vertaalt in een hogere
prijs. In 2008 zijn wij massaal meer gaan lenen, maar wij
hebben er niet meer huis voor gekregen. De commissie
heeft daarom voorgesteld strikter vast te houden aan een
bovengrens. Ik heb dat net een plafond genoemd. Het
kabinet heeft een verlaging ingezet in het woonakkoord ten
aanzien van de loan to value, niet ten aanzien van de loan
to income, zeg ik nogmaals tegen mevrouw Visser. Daarnaast zit het hem ook in de handhaving. Er kon in de tijd
van extreme prijsstijgingen in het verleden gemakkelijk van
de "loan to income"-norm worden afgeweken. Dat is ook
veelvuldig gebeurd, vaak zonder goede motivatie. Daar ziet
de AFM nu gelukkig beter en scherper op toe.
De commissie heeft zich zoals gezegd niet willen mengen
in het debat over de hoogte van de LTV- en LTI-normen.
Van belang is vooral dát er een grens is, en dat daaraan in

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-10

de praktijk bij de handhaving wordt vastgehouden. Dan
hoeven we in tijden van prijsstijgingen ook niet in te grijpen
en leggen we niet, zoals in het verleden het geval is
geweest, de basis voor een huizencrisis. Oftewel: dat is de
goede manier om nieuwe zeepbellen te voorkomen.
De heer Koolmees heeft gevraagd hoe de commissie denkt,
het aandeel eigen vermogen te vergroten. Hij heeft daarbij
gewezen op mogelijkheden als BOUWSTEEN. Dat past in
de aanbeveling van de commissie om de LTV te verlagen.
In het geval van het systeem van BOUWSTEEN koopt een
derde partij een deel van het economisch eigendom van
een huis. De derde partij kan een fonds zijn dat wordt aangevuld met geld van investeerders die niet per se denken
aan rendement. De oprichter van BOUWSTEEN, de heer
Vriesendorp, pleitte er in het FD voor dat de overheid dat
zou moeten doen. Dat kan. Dit moet zeker aan de minister
worden voorgelegd.
Verschillende leden hebben de concurrentie op de hypotheekmarkt aan de orde gesteld. De commissie heeft hierover een aanbeveling in het rapport aangenomen, waarbij
ze gebrek aan concurrentie heeft geconstateerd. Daardoor
is de rente significant hoger dan in het buitenland. De ACM
heeft dat in recent onderzoek laten zien. Veel vragen van
de Kamer gaan over de manier waarop we daarmee om
zouden moeten gaan. De problemen worden deels veroorzaakt door de crisis en de nationalisatie van banken, deels
omdat buitenlandse spelers zich massaal hebben teruggetrokken van de Nederlandse markt. Een zorgelijk punt. De
rente is hoog, wat de bereidheid beperkt om een huis te
kopen.
Op de wenselijkheid van een prijsleiderschapsverbod — de
heren Koolmees en Nijboer hebben daarover een motie
ingediend — kan de commissie niet ingaan. Namens de
commissie bevestig ik wel de noodzaak van transparantie
over rentetarieven en van meer concurrentie tussen partijen.
Niet voor niets hebben we de parallel met de energiemarkt
gemaakt, waarbij de NMa, nu ACM geheten, permanent
toezicht houdt op de tarieven en de concurrentiegraad op
de energiemarkt. Hoopgevend zijn wel de toetreding van
NIBC en de toenemende interesse van Duitse banken om
toe te treden tot de Nederlandse hypotheekmarkt.
De heer Jansen vroeg naar de Deense obligatiefinanciering.
Hij wees er daarbij op — hij heeft in zijn inbreng veel geput
uit het buitenland — dat de Deense hypotheekmarkt op dit
moment niet florissant functioneert. Met inspiratiebronnen
uit Canada en Denemarken heeft de commissie geen
panacee willen voorstellen. Maar de uitgangspunten daar
zijn wel goed: meer transparantie en minder risico bij de
financiering of herfinanciering van hypotheken. Het voordeel van het Deense model is transparantie. Want tegenover
een hypothecaire lening staat een obligatie met een vastgesteld rendement. Twee kenmerken zijn cruciaal in het
Deense model. Het eerste is ringfencing: de hypotheekbank
wordt apart gezet van de bankbalans. Hypotheken worden
volledig gefinancierd op de kapitaalmarkt. Grootbanken
kunnen spaartegoeden dan volledig gebruiken voor bijvoorbeeld het mkb. Daar is geen concurrentie tussen. Het tweede
is het balansprincipe: bij het verstrekken van een hypotheek
wordt een obligatie uitgegeven met dezelfde karakteristiek.
Er is dus geen mismatch en ook geen herfinancieringsrisico.
Ze lopen even lang. Dat systeem is stabieler dan kort geld
gebruiken voor langlopende hypotheken. Dat noemen we

Tweede Kamer

looptijdtransformatie. Kort geld lenen is goedkoper, dus
zijn er mooie winsten. Totdat het misgaat op de financiële
markten. Dat hebben we gezien. Dan wordt de herfinanciering ineens heel duur, met alle gevolgen van dien, zoals
hogere rentetarieven. Het is dus zaak hypotheken van meer
langetermijnfinanciering te voorzien. In Canada staat de
overheid daarbij garant, in Denemarken weer niet. Uiteraard
is het risico van verliezen niet geheel weg, want iemand zal
altijd het verlies moeten nemen. Maar langetermijnfinanciering verkleint in het algemeen de risico's.
De heer Paulus Jansen (SP):
Geldt de langetermijnfinanciering ook voor de vraagzijde?
Met andere woorden: is het impliciete advies van de commissie aan degenen die een hypotheek willen nemen, dat
ze geen hypotheek met een variabele rente moeten afsluiten? Of zegt de heer Verhoeven dat het voor de banken zelf,
zeg maar voor de financieringskant, aantrekkelijker is om
lang te financieren?
De heer Verhoeven (D66):
De voorbeelden die ik net noemde, zijn met name gericht
op de bank.
De heer Paulus Jansen (SP):
Als veel kopers, eigenhuisbezitters, met variabele rente
zouden lenen, dan is het principe van de Deense obligatie
dat je ook variabel die obligaties gaat uitschrijven. Dan is
het dus onmogelijk. Dat lijkt me vrij complex. Misschien
weten anderen het wel. Ik denk dat er een discrepantie kan
ontstaan tussen de vraagkant, namelijk de keuze van de
hypotheekvorm, en de financieringsvorm. Is dat dan geen
probleem?
De heer Verhoeven (D66):
Dat kan ik niet geheel overzien. Het zou kunnen. Ik wil hierop
in tweede termijn terugkomen. Ik snap de vraag van de heer
Jansen wel, waarbij het gaat om het langetermijnperspectief
van de bank en dat van de consument die voor een
bepaalde periode een lening met variabele rente afsluit. Ik
wil daar in tweede termijn graag nog op ingaan. Ik kan niet
nu even zeggen of het een gevaar is of niet, maar het punt
is helder.
Ik ga weer terug naar de heer Jansen, die vroeg naar de
precieze invulling van de aanbeveling van de commissie
over pensioenopbouw en vermogensopbouw in de eigen
woning. Er ontspon zich een interruptiedebatje met de heer
Koolmees. Samen kwamen de heer Koolmees en de heer
Jansen, die in dit debat toch al een beetje samen optrekken,
tot de conclusie dat het in Duitsland meer voor de hand ligt
om eigen vermogen in de woning te steken omdat daar
minder pensioenpremie wordt betaald. Zowel de heer
Jansen als de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid heeft erop gewezen dat hiermee niet noodzakelijkerwijs de betaalbaarheid van wonen voor alle groepen verbetert. Mensen met lagere inkomens bouwen immers minder
pensioen op en hebben dus ook minder de mogelijkheid
om vanuit hun pensioenpot geld in de woning te steken.
Kapitaalopbouw via woning en pensioen moet meer in
samenhang worden bekeken, maar ook hierbij gelden
kanttekeningen. In een recent advies van de Wetenschap-

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-11

pelijke Raad voor het Regeringsbeleid over de koppeling
van arrangementen voor wonen, zorg en pensioen staan
waarschuwingen om de eigen woning als belangrijke
financieringsbron voor pensioen of zorgkosten in te boeken,
al is het maar omdat een flink deel van de bevolking helemaal geen eigen woning heeft. De SP-fractie stelt dat in
Duitsland een slimme balans voor pensioen en eigenwoningbezit is ontwikkeld. In onze ogen is dit een interessant
punt voor een vervolgdebat, bijvoorbeeld met de minister.
De prijsstijging heeft geleerd dat het inzicht in financiële
producten en risico's soms te wensen overliet. Tegen de
heer Van Klaveren, inmiddels vervangen door zijn collega,
de heer Fritsma, zeg ik wel heel graag dat er uiteraard een
eigen verantwoordelijkheid van consumenten is. We moeten
echter ook constateren dat er goed gebruik is gemaakt van
het algehele optimisme in de markt. De commissie beveelt
dan ook niet voor niets aan om de positie van de consument
te versterken, de zorgplicht van banken te versterken, de
transparantie te vergroten en het toezicht op dit alles te
doen toenemen. De commissie hoopt van harte dat de
Kamer hiermee in de komende tijd voortvarend aan de slag
gaat.
Ik ga naar de andere helft van ons rapport, over het aanbod.
Ik zie echter dat er nog een vraag is.
De voorzitter:
Er is nog een vraag van de heer Dijkgraaf. Ik hoop dat we
er daarna een beetje inzicht in krijgen wanneer we richting
de tweede termijn van de Kamer kunnen.
De heer Verhoeven (D66):
Ik kan daar nu al iets over zeggen. Ik heb nog ongeveer
twaalf velletjes. Ik ben dus op ruim twee derde. Het valt dus
juist nogal mee. Dat is heel positief. Ik denk dat ik nog zo'n
tien à twaalf minuten nodig zal hebben, zonder interrupties.
Als de Kamer zich daarnaar gedraagt, dan kunnen we volgens mij een heel mooie tweede termijn doen, met een
ontspannen voorzitter.
De voorzitter:
De heer Dijkgraaf gaat het goede voorbeeld geven.
De heer Dijkgraaf (SGP):
Dat moet betekenen dat het lettertype op die pagina's
behoorlijk groot is!
Het punt is natuurlijk wel dat je, als je de pensioenen koppelt
aan het aflossen op de hypotheken, dat geld dan wel weer
moet kunnen opnemen. Het zit dan namelijk op een gegeven
moment in de waarde van je huis. Wij krijgen op dit moment
heel veel e-mailtjes binnen, en de heer Verhoeven ongetwijfeld ook, van mensen die overwaarde hebben en die overwaarde willen gebruiken voor hun eigen pensioen, voor
zorg of soms voor de financiering van de huizen van kinderen. Daar zit een groot obstakel, ook omdat het inkomen
dan vaak aan de lage kant is, het vermogen aan de hoge
kant is en banken zeggen: dat gaan we niet doen. Moet daar
ook niet een heel stuk productontwikkeling op gang komen?

Tweede Kamer

De heer Verhoeven (D66):
Dat lijkt mij evident. Op het moment dat je zegt dat er twee
potten zijn die je meer als communicerende vaten zou
moeten behandelen, dan krijg je natuurlijk heel veel emailtjes van mensen die vragen wat dat concreet voor hun
huishouden betekent: ik zit in deze situatie, ik sta onder
water en wil graag mijn pensioenpot benutten. Of: ik heb
overwaarde en wil graag mijn pensioenpot vullen. Dat zijn
allemaal scenario’s waar je dan maatwerk voor moet leveren, dus daar kunnen producten op worden ontwikkeld,
misschien ook gewoon door de markt. De overheid kan
daar kaders voor bieden.
De heer Dijkgraaf (SGP):
Dat is wel een belangrijke vraag. Ik wil graag zien wat de
commissie daarover heeft bedacht. Minister Blok zou kunnen zeggen dat de markt aan de gang kan gaan en de markt
zou daarop kunnen reageren met een verzoek om duidelijke
kaders. Wie moet hier nou het voortouw nemen?
De heer Verhoeven (D66):
Dat is bijna een ideologische vraag. Het is niet verstandig
om nu heel duidelijk te zeggen dat dat de overheid moet
zijn, of de markt. Uit de glimlach van de heer Dijkgraaf maak
ik op dat hij snapt dat ik dat zeg. Wel is nu al een aantal
stappen gezet, waarbij de overheid heeft gezegd dat dit
moest worden uitgezocht. De overheid zou in ieder geval
de stap kunnen zetten om te zeggen dat het misschien
aardig is om deze kant op te richten; doe dat en we helpen
daarbij. Vervolgens zal de markt ook zijn verantwoordelijkheid moeten nemen.
De andere kant van ons rapport betreft het aanbod. De
ruimte in ons land is schaars en moet daarom worden
gereguleerd door het ruimtelijk ordeningsbeleid. Er zijn
varianten denkbaar waarbij het Rijk een min of meer sturende rol speelt en waarbij de uitvoering aan decentrale
partners wordt overgelaten. De suggestie van de heer
Jansen van de SP om een tweejaarlijkse benchmark te
maken, zoals de benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor woningcorporaties, zou een onderdeel
kunnen zijn. Welke variant ook wordt bedacht, het gaat
erom dat de volgende zaken goed worden geregeld: monitoring, overleg tussen betrokken partijen, het signaleren
van knelpunten en de decentrale partijen aanspreken op
verantwoordelijkheden. Ik zeg opnieuw dat ik de invulling,
zoals het voorstel van de heer Van Klaveren over een
sanctiesysteem, graag aan de Kamer laat. Ik heb in mijn
inleiding wel aangegeven dat in de praktijk geregeld blijkt
dat er niet is gebouwd naar behoefte. De heer De Rouwe
heeft in zijn eerste termijn het Brabantse voorbeeld aangehaald. Daar moet wat aan gebeuren door de markt open te
breken door lagere overheden en partijen te prikkelen om
voldoende te realiseren, kortom door voldoende bouwlocaties ter beschikking te stellen. De heer De Rouwe kijkt vanuit
zijn huiskamer mee naar dit debat. Ik zeg tegen hem dat
een situatie als in Brabant kan worden voorkomen door
een speelveld te creëren, overheden aan te spreken op het
belang van voldoende bouwen en de consument hier ook
op aan te jagen.
Daarnaast adviseert de commissie een onderzoek naar de
nadelige effecten van het recht op zelfrealisatie. De leden
Koolmees, Visser, Jansen en Van Klaveren hadden hier

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-12

vragen over. Voor de commissie is aannemelijk geworden
dat het recht op zelfrealisatie in de praktijk leidt tot minder
concurrentie, en het de prikkels om snel en beter te bouwen
verzwakt. Inperking van dit recht is echter niet eenvoudig.
Het ligt niet in de reikwijdte van het onderzoek om oplossingen aan te reiken, maar de uitdaging is om de spanning te
overbruggen tussen het belang van gezonde concurrentie
enerzijds en het fundamentele recht op het vrij beschikken
over eigendom anderzijds. Er moet immers wel voldoende
worden gebouwd.
De heer Koolmees en mevrouw Visser vroegen naar het
doorbreken van de praktijk in de bouwpolder. De commissie
is van mening dat in de bouwpolder de woonconsument
meer centraal moet komen te staan. De bouwpolder was
veel te veel met zichzelf bezig, en met het verkrijgen van
maximale opbrengsten. Om dit te doorbreken is het
belangrijk dat woonconsumenten meer zeggenschap krijgen
en dat het hele proces inzichtelijker wordt. Particulier
opdrachtgeverschap kan hierin een belangrijke rol spelen.
Het draagt daarnaast bij aan een stabielere en kleinschaligere nieuwbouwmarkt. Daarnaast voorziet het in de
behoefte van een groep woonconsumenten met bijzondere
woonwensen. Meer particulier opdrachtgeverschap leidt
tot meer transparantie. Daarvoor is wel nodig dat hiermee
in de planvorming al rekening wordt gehouden. Het is
namelijk een kwestie van goed bestemmen. In die zin gaan
overheidsregie en particulier opdrachtgeverschap dus juist
uitstekend samen, zo zeg ik tegen de heer Koolmees. Sterker
nog, wanneer de overheid erop toeziet dat particulier
opdrachtgeverschap regionaal in de planvorming wordt
mogelijk gemaakt, wetende dat de vraag naar plekken voor
particulier opdrachtgeverschap nog altijd groter is dan de
mogelijkheden, gaan beide hand in hand.
Mevrouw Visser (VVD):
De heer Verhoeven gaat heel snel door een aantal zaken
heen op het gebied van aanbod. Ik wil toch even teruggrijpen op het begin van zijn stukje over aanbod en de rol
daarin van de rijksoverheid en de decentrale overheid. Daar
heb ik in eerste termijn ook vragen over gesteld. Uit de
beantwoording kan ik nog steeds niet halen wat de commissie als verantwoordelijkheid van het Rijk ziet. In de aanbevelingen staat dat het Rijk verantwoordelijk is voor ramingen, dat er meer gebouwd moet worden naar de reële lokale
behoefte en dat het Rijk wel aanspreekbaar moet zijn. De
vraag is nog steeds hoe de commissie de verantwoordelijkheidsverdelingen ziet wat betreft decentraal ingrijpen op
de woningmarkt, wie daarvoor verantwoordelijk zijn en wat
de rol van de rijksoverheid in dezen is. Wie is waarvoor
verantwoordelijk en op welke manier?
De heer Verhoeven (D66):
De commissie ziet dat er in de onderzochte periode een
stevige decentralisatie heeft plaatsgevonden bij de uitvoering van het bouwen. Er is steeds meer door lokale partijen
gedaan, dus door gemeenten en bouwbedrijven, zoals
mevrouw Visser ook zegt. Dat heeft geleid tot een beperkt
aanbod en schaarste. Dat wil toch zeggen dat er in die zin
niet tegemoetgekomen is aan de reële behoefte. Daarom
hebben wij gezegd: zorg nou dat de rijksoverheid die partijen kan aanspreken als blijkt dat er niet tegemoetgekomen
wordt aan de reële behoefte op lokaal niveau. Eigenlijk heeft
decentralisatie in de onderzochte periode juist geleid tot

Tweede Kamer

een gebrek aan reactie van het aanbod op de toenemende
vraag.
Mevrouw Visser (VVD):
Maar pleit de commissie daarmee voor het terughalen van
bepaalde verantwoordelijkheden op decentraal niveau? Ik
begrijp het gewoon niet. We hebben zicht op de jaarlijkse
nieuwbouwproductie in Nederland, dus we zien wat er
landelijk jaarlijks wordt bijgebouwd, zowel in de huursector
als in de koopsector. We kunnen dat gewoon met elkaar
monitoren. We hebben zelfs vanuit Europa een indicator in
de rapportage over de macro-economische onevenwichtigheden, waaronder die op de woningmarkt. We kunnen dat
dus met elkaar monitoren. Wat stelt de commissie nu voor
aan extra bevoegdheden voor het Rijk? Moet het Rijk
ingrijpen? Klopt mijn interpretatie van het antwoord van
de heer Verhoeven? Vindt hij dat het Rijk moet kunnen
ingrijpen op lokale overheden — niet aanspreken dus, maar
ingrijpen — om daadwerkelijk bouwproductie te realiseren?
De heer Verhoeven (D66):
Mevrouw Visser heeft het de hele tijd over het terughalen
van bevoegdheden en dat soort dingen. Er staat geen enkele
zin in het rapport waarin we zeggen dat bevoegdheden
terug moeten worden gehaald of dat de overheid weer
centraal moet gaan plannen. Dat staat nergens. Daar steeds
naar vragen, is eigenlijk vragen naar de bekende weg. Het
antwoord op die vraag is dus "nee".
Dan kom ik op wat mevrouw Visser denkt dat de commissie
wel wil. Wij willen dat de overheid partijen in de regio kan
aanspreken als zij niet bouwen terwijl er wel grote vraag
is. Aanspreken begint bijvoorbeeld met het zeggen van:
"goh, wat is het raar dat jullie allemaal wachten met het
ontwikkelen van projecten waar wel degelijk vraag naar is".
Een goede markt zou er namelijk voor zorgen dat producten
waar vraag naar is ook daadwerkelijk gebouwd worden.
Stel dat dit niet gebeurt, dan is er waarschijnlijk wat mis
met die prachtige markt. Dan zou de overheid, in dit geval
de nationale overheid, als marktmeester kunnen optreden
en kunnen bekijken wat er aan de hand is. Dat is in de
onderzochte periode niet gebeurd. Daardoor bleef het
aanbod sterk achter, met alle bijdragende effecten aan de
enorme prijsstijgingen van dien.
Mevrouw Visser (VVD):
Ik ga het nog een keer proberen. De heer Verhoeven suggereert dat ik dingen stel die niet in de rapportage staan.
De heer Verhoeven (D66):
Klopt. Dat suggereer ik inderdaad.
Mevrouw Visser (VVD):
U zegt namelijk dat het Rijk verantwoordelijk is voor de
ramingen en waar nodig de regie moet kunnen nemen ten
aanzien van de feitelijke productie. Het Rijk moet dus aanspreekbaar zijn op de bouwproductie op nationaal niveau.
Uit de beantwoording, ook van net, blijkt dat het Rijk kennelijk de verantwoordelijkheid heeft voor lokale projecten. Het
Rijk moet zich dus gaan verdiepen in tientallen projecten
die op gemeentelijk niveau lopen, maar de heer Verhoeven

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-13

weet net als ik dat de problemen daar soms liggen aan de
financiering of aan de gemeentelijke bouwvergunningen.
In die ruim 400 gemeenten in Nederland die — dat is
afhankelijk van de gemeente — vijf tot tien bouwprojecten
hebben staan voor de komende tien tot twintig jaar, moet
het Rijk dus gaan bekijken waarom daar niet gebouwd
wordt, zelfs jaarlijks als blijkt dat er bepaalde afwijkingen
zijn in de totale omvang van de bouwproductie die door
het Rijk moet worden vastgesteld. De commissie stelt in de
aanbeveling dat het Rijk verantwoordelijk is voor de
ramingen en dat het Rijk op nationaal niveau daarvoor
aanspreekbaar is. Daarmee suggereert de commissie dat
het Rijk daarin een voortrekkersrol heeft, dat het daarop
moet monitoren en dat het vervolgens de betrokken partijen
moet aanspreken. Dat heeft de heer Verhoeven net in de
beantwoording gezegd. Ik vind dat een vrij vergaande rol,
zeker als ik bekijk hoe wij de verantwoordelijkheden in
Nederland hebben belegd en op welke wijze daar uitvoering
aan wordt gegeven. Om die reden stel ik de vraag, wat de
commissie nu precies beoogt. Beoogt de commissie een
verandering in de huidige samenwerking en bevoegdheden?
Dat is volgens mij een zeer reële vraag.
De heer Verhoeven (D66):
Dat is ook een heel lange vraag. Ik zal proberen om die
vraag goed te beantwoorden. Ik denk dat het Rijk verantwoordelijk is voor de ramingen. Dat wil zeggen dat het Rijk
zegt: dit is ongeveer de geraamde behoefte. Vervolgens
kan het Rijk bekijken wat er gebouwd is. Stel nu dat er in
de bouw een enorm achterblijvend aanbod is, dan kan het
Rijk bekijken waar hem dat in zit en bijvoorbeeld lokale
partijen aanspreken. Mevrouw Visser suggereert dat de
commissie daarmee zegt dat het Rijk op meer dan 400
plekken in het land met een vergrootglas moet bekijken wat
er allemaal precies gebeurt en dat het Rijk dit alles gaat
plannen en de gebieden daarvoor aanwijst. Dat is allemaal
niet het geval. Wij hebben heel duidelijk aangegeven dat
de rijksoverheid een rol kan spelen in het toetsen op
momenten dat blijkt dat het aanbod niet de wens van regionale markt volgt. Het gaat om niet meer en niet minder.
Ik hoop dat daarmee het misverstand tussen de commissie
en mevrouw Visser helemaal uit de wereld is. Anders hoor
ik het graag van haar in tweede termijn.
Tegen de heer Jansen zeg ik het volgende: onder particulier
opdrachtgeverschap verstaan wij ook collectief particulier
opdrachtgeverschap, waarbij geen specialistische kennis
vereist is en gezamenlijk een professionele bouwbegeleider
wordt aangetrokken. Het is daarbij geschikt voor alle soorten
woonconsumenten en woningen in verschillende prijsklassen. Het gaat bijvoorbeeld om consumenten met bijzondere
wensen, maar ook om consumenten die geïnteresseerd zijn
in cataloguswoningen of in conceptueel bouwen. Er zijn tal
van vormen en gradaties. Dit alles past binnen de noemer
"particulier opdrachtgeverschap".
In Nederland komt particulier opdrachtgeverschap echter
moeilijk van de grond. Dat heeft deels met onze cultuur te
maken, maar deels ook met de beperkte mogelijkheden die
tot dusver geboden worden om grond beschikbaar te stellen
voor particulier opdrachtgeverschap. Nu de crisis de
gemeenten met overtollige grondposities dwingt om beter
op woonvoorkeuren te letten en terughoudender te zijn met
kostenverhogende regels en planprocedures, heeft particulier opdrachtgeverschap de wind in de rug, ook omdat dit
leidt tot meer kwaliteit. Dat is gebleken uit onderzoek. De

Tweede Kamer

commissie juicht dit toe en beveelt aan dat het in elke
gemeente in Nederland mogelijk moet zijn om particulier
opdrachtgeverschap toe te passen, tenzij er zwaarwegende
redenen zijn om dit niet te doen.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik ben wel benieuwd welke bron de commissie heeft om te
concluderen dat particulier opdrachtgeverschap in den
brede — dus ook in je eentje en dus geen cataloguswoning
—tot meer kwaliteit leidt. Ik ken heel veel bronnen die zeggen dat het leidt tot veel minder kwaliteit.
De heer Verhoeven (D66):
Dat is interessant. Ik zal de bronnen in tweede termijn
noemen. Wij kunnen die wel bij elkaar zoeken. Er zijn
natuurlijk bronnen die het tegenovergestelde concluderen.
Wij zijn op werkbezoek geweest in Almere. Dat is misschien
nog wel het beste voorbeeld. Daar heeft particulier
opdrachtgeverschap echt een groot aandeel in de bouwproductie. Wij hebben daar gezien dat die huizen heel goed
aansluiten bij de behoefte van mensen. In die zin kun je
zeggen dat de kwaliteit dus heel hoog is.
De heer Paulus Jansen (SP):
Ik ben ook drie keer op bezoek geweest in die wijk. Mijn
vervolgvraag heeft echter betrekking op de prijs-kwaliteitsverhouding van particulier opdrachtgeverschap. De heer
Verhoeven zei zojuist dat daar van alles onder valt, zoals
cataloguswoningen, collectief of individueel. De drie varianten die de heer Verhoeven noemt, hebben een zeer verschillende prijs-kwaliteitsverhouding. Een cataloguswoning
is in principe een vorm van industrieel bouwen. De heer
Verhoeven zei vorige week nog dat dit een totaal achterhaald stalinistisch systeem is.
De heer Verhoeven (D66):
Wanneer heb ik dat gezegd? Ik heb dat helemaal niet
gezegd.
De heer Paulus Jansen (SP):
De heer Verhoeven zei dat mijn pleidooi om voor een
industriële aanpak te kiezen — die aanpak is een beetje te
vergelijken met de auto-industrie waarbij je een vast industrieel concept hebt en voor accessoires kunt kiezen —
haaks zou staan op het voldoen aan de behoefte van de
consument.
De voorzitter:
Laten wij het even simpel houden voor onszelf. U stelt
gewoon een vraag en dan krijgt u gewoon een antwoord.
De heer Verhoeven (D66):
Vorige week heb ik aandachtig geluisterd naar de Kamer.
Ik heb toen niks gezegd, want wij waren aan het luisteren.
Ik kan me voorstellen dat de heer Jansen deze voorbeelden
noemt en zegt dat het verschillende prijs-kwaliteitverhoudingen zijn. Dat klopt, maar de totale range aan prijs-kwaliteitverhoudingen onder de noemer "particulier opdrachtgeverschap" maakt voor iedereen de stap kansrijker om een

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-14

eigen woning te kunnen betrekken. Dat is wat de commissie
probeert te zeggen. Dit is dus geen oplossing voor mensen
met een grotere portemonnee, zoals de heer Jansen suggereerde in zijn eerste termijn.
De heer Paulus Jansen (SP):
Excuus, die uitspraak deed de heer Monasch in een interruptie, niet de heer Verhoeven. Dat misverstand wil ik
hierbij rechtzetten.
De heer Verhoeven (D66):
Dat lucht op. Dat de heer Monasch dat soort dingen zegt,
is voor zijn rekening.
De heer Paulus Jansen (SP):
Misschien is het goed als de heer Verhoeven toch aangeeft
in hoeverre hij zich kon vinden in die interruptie van de heer
Monasch. Ik veronderstel namelijk van wel, op basis van
zijn eerdere uitspraken in het werkbezoek. Of neemt hij daar
afstand van?
De heer Verhoeven (D66):
Laat ik daar een verstandig en kort antwoord op geven. In
het algemeen kan ik me best aardig vinden in sommige
goedgeplaatste interrupties van de heer Monasch. Deze
reken ik niet tot die categorie.
De voorzitter:
Opgelost. Ik hoop dat u uw eerste termijn kunt afmaken.
Tegen de deelnemers zeg ik: interrupties zijn niet verplicht.
Vas-y!
De heer Verhoeven (D66):
De heer Monasch suggereerde om in de toekomst aanpassingen in het Bouwbesluit alleen aan te nemen als er ook
een doorberekening van de kosten beschikbaar is. Ik vind
dat een goed voorstel. Ik wijs de heer Monasch erop dat nu
niet zozeer de kosten de prijs van een woning bepalen, maar
eerder andersom. Ook dat is een hoofdvondst van dit
onderzoek. Dat neemt niet weg dat inzicht in kostenopbouw
en kostenontwikkeling de concurrentie op de bouwmarkt
kan doen toenemen, inclusief een blik op de financiële
impact van bouwregelgeving. In een van de verdiepingsonderzoeken die als bijlage bij dit rapport zijn gevoegd, hebben we daar grondig naar gekeken. We moeten ons realiseren dat de regelgeving vaak een weerspiegeling is van een
standaardkwaliteit, of bijvoorbeeld van de gestelde veiligheidseisen. De heer Jansen wees er terecht op dat het niet
de bedoeling is dat mensen later spijt krijgen van zaken die
langs de weg van uniformering goed zijn geregeld. Wanneer
sprake is van onnodige kostenverhoging, moeten we daar
kritisch naar kijken. De commissie doet de aanbeveling om
in de werkende praktijk slimmer om te gaan met de handhaving en wat meer uit te gaan van vertrouwen. Dat wil
niet zeggen dat regels volledig aan de laars worden gelapt.
Voor elk risico een aparte rapportage, zoals bij het grondbeleid, is echter het andere uiterste.
De heer de Rouwe stelde een vraag over de hoogte van de
leges in tijden van laagconjunctuur en de over kostenverho-

Tweede Kamer

gende invloed daarvan. Die vraag begrijp ik. Op dit moment
hebben vele gemeenten een financiële strop als gevolg van
tegenvallende grondopbrengsten. Een gevolg van de verhoging van leges is dat er nog minder wordt gebouwd. Dat
is een terecht punt, maar ik vrees dat dit niet in één keer is
op te lossen.
De heer Jansen gaf aan dat hij andere aanbevelingen had
verwacht om de transparantie te vergroten, zoals een verplichte opleverkeuring, conceptueel bouwen en energy
service companies. Volgens ons zijn deze zaken niet in strijd
met de aanbevelingen van de commissie. De commissie
pleit voor een uniforme eindnota. Deze moet inzage geven
in de verhouding tussen grondkosten, bouwkosten en
winstmarges. Voor iemand die in particulier opdrachtgeverschap bouwt, kan het zeer relevant zijn om de in het project
gemaakte bouwkosten te vergelijken met die van andere
projecten. In Almere zijn dat soort inzichten ook aanwezig.
Een dergelijke nota kan ook inzicht geven in de wijze waarop
er wordt verevend in het grondbeleid. Normaal gesproken
zijn grondkosten immers een restpost. Het is goed om te
kunnen te zien wie daar precies aan verdienen. Er zijn in
het land verschillende initiatieven waarin de kosten per
project digitaal kunnen worden gestandaardiseerd en vergeleken.
Ik zal mijn laatste vijf minuten besteden aan een aantal wat
meer losse punten. Het eerste is de aansluiting op de
huurmarkt. Verschillende leden gingen in op de aanbevelingen van de commissie over de huurmarkt. De commissie
concludeert dat de huurmarkt in de afgelopen twintig jaar
niet het ventiel was dat de druk op de koopmarkt kon doen
verminderen. De afstand tussen huur en koop is steeds
groter geworden. De commerciële huursector is in die
periode steeds kleiner geworden. Daarbij hebben woningcorporaties niet voldoende huurwoningen verkocht en
bouwen ze onvoldoende naar behoefte. Woningcorporaties
gingen relatief meer duurdere woningen bouwen, net onder
de liberalisatiegrens. De productie van huurwoningen zakte
in, waardoor de onderkant van de markt niet voldoende is
bediend. De commissie beveelt daarom aan om de prijskwaliteitsafstand tussen huur- en koopsector, wat in vakjargon de value gap wordt genoemd, te verkleinen om de
doorstroming binnen de totale woningmarkt te verbeteren.
In de richting van de heer Jansen benadruk ik dat het om
het geheel gaat en dat het van belang is dat belemmeringen
voor doorstroming tussen de gereguleerdehuursector en
de vrijehuursector enerzijds en tussen de koopsector en de
vrijehuursector anderzijds moeten worden geslecht.
De heer Jansen heeft gezegd dat de geliberaliseerde huurmarkt pijlsnel in omvang toeneemt door prijsverhogingen
van huurwoningen die eerst onder het betaalbare segment
vielen en nu dus niet meer. Dat is volgens de commissie
maar een deel van het verhaal. Het andere deel van het
verhaal is dat mensen door de crisis hun koopwoning niet
kwijt kunnen en deze tijdelijk aanbieden in de geliberaliseerde huurmarkt, waardoor deze inderdaad — dat geef ik
de heer Jansen graag toe — tijdelijk in omvang toeneemt.
Potentiële kopers hebben een afwachtende houding en
blijven dus ook zitten waar ze zitten. Des te meer is het van
belang dat belemmeringen voor doorstroming tussen de
gereguleerdehuursector en de vrijehuursector enerzijds en
tussen de koopsector en de vrijehuursector anderzijds
worden doorbroken.

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-15

De heer Monasch, de heer Jansen en mevrouw Visser
hebben gevraagd om voorbeelden van maatregelen die
genomen kunnen worden om de doorstroming te bevorderen binnen de totale woningmarkt. Los van wat je daarvan
denkt, worden er momenteel stappen gezet door het kabinet
om te zorgen dat huur en koop beter op elkaar aan zouden
kunnen sluiten.
Stappen waar de commissie aan denkt zijn het aanpakken
van het scheefwonen en het in overeenstemming brengen
van het verdienmodel van woningcorporaties enerzijds en
de publieke randvoorwaarden zoals het huurprijsbeleid en
afspraken over de huurwoningproductie anderzijds, met
als doelstelling betaalbare huurwoningen voor huishoudens
met lagere inkomens te bouwen. In de richting van
mevrouw Visser zeg ik dat dit zou kunnen betekenen dat
het huurprijsbeleid moet veranderen. Dat zou dan ook nader
moeten worden onderzocht, evenals de gevolgen die dat
zou hebben voor de omvang van de sociale woningbouw.
De heer De Rouwe heeft gevraagd of de corporaties op dit
moment voldoende ruimte en de juiste instrumenten hebben om aan de kerntaken die ik zojuist schetste, te kunnen
voldoen. De commissie is niet verder in het instrumentarium
van woningcorporaties en het huidige beleid daarover
gedoken. Ik denk dat dit vragen zijn waar de parlementaire
enquêtecommissie Woningcorporaties van de Tweede
Kamer in de toekomst op zal kunnen ingaan.
De voorzitter:
Dan raad ik u aan om dat geluid over te brengen aan die
commissie, maar u vindt vast wel een manier om dat te
doen.
De heer Verhoeven (D66):
Sterker nog, voorzitter, ik denk dat dit zelfs al gebeurd is.
De voorzitter:
Heel goed. Dan een korte vraag van mevrouw Visser met
graag daarop een kort antwoord.
Mevrouw Visser (VVD):
Het is meer een verduidelijkende vraag. De heer Verhoeven
gaf in zijn beantwoording aan — ook in de aanbevelingen
is dat omschreven — dat het verdienmodel van corporaties
dient te worden aangepast. Hij zei ook dat ze te veel in het
hogere segment, al dan niet koop, al dan niet vrije huursector of net onder de liberalisatiegrens hebben gebouwd. Wat
bedoelt de heer Verhoeven nu precies met zijn opmerking
dat het verdienmodel moet worden aangepast? In zijn
beantwoording heeft hij daar tot nu toe geen duidelijke
afbakening voor gegeven. Misschien dat hij daar nader op
in kan gaan.
De heer Verhoeven (D66):
Zeker. Het verdienmodel in het verleden was, dat woningcorporaties dachten: we bouwen net onder de liberalisatiegrens voor het wat hogere segment en als we voor dat
hogere segment bouwen, verdienen we ook meer geld
omdat de huren in dat segment hoger zijn. Dat was eigenlijk
onderdeel van het totale verdienmodel. Dat heeft er naar

Tweede Kamer

de mening van de commissie voor gezorgd dat de onderkant van de markt niet goed bediend is en dat daardoor de
private huursector onvoldoende groot was en dat de
woningmarkt aan de huurkant geen ventiel was voor de
prijsstijging. Als je dat verandert en je de woningcorporaties
dus meer naar de onderkant en de kerntaken van hun aanbod wilt laten gaan, zullen ze ook op een andere manier
moeten nadenken over hoe ze daar geld aan gaan verdienen. Want als je alleen bouwt voor de bovenkant, net onder
de liberalisatiegrens, zijn de huren gewoon hoger. Zij zullen
dus moeten nadenken over de vraag hoe zij passend bij
hun kerntaken hun inkomsten op peil houden. Dat bedoelen
we ermee.
Mevrouw Visser (VVD):
Dank voor deze uiteenzetting. Ik heb nog een aanvullende
vraag naar aanleiding van de beantwoording. Corporaties
hebben niet alleen huurwoningen, of die nu voor het dure
of goedkope segment zijn gebouwd. Zij hebben vooral heel
veel geld verdiend door koopwoningen te bouwen. In heel
veel projecten hebben zij daarop geld verdiend, vaak in een
30/70-verhouding, als het al niet meer was. Ik hoor dat niet
in de beantwoording. Hoe beoordeelt de commissie dit in
relatie tot een gelijk speelveld? Dat is een belangrijke zaak.
Aan het begin van zijn betoog gaf de heer Verhoeven al
aan dat het om een goede marktordening gaat. Hoe
beoordeelt hij dit in relatie tot de kerntaken van corporaties?
Dienen zij hierin een rol te spelen?
De heer Verhoeven (D66):
Ik wilde zojuist enigszins op dit punt ingaan middels de
volgende passage: anderzijds met de doelstelling om
betaalbare huurwoningen voor huishoudens met lagere
inkomens te bouwen. Dat is iets heel anders dan het bouwen van koopwoningen. Pratend over een ander verdienmodel en andere kerntaken, en dat in het licht van het
ventiel dat de vrijehuurmarkt, de socialehuurmarkt en de
koopmarkt zou moeten verbinden, suggereer ik daarmee
natuurlijk wel dat de commissie dan niet in eerste instantie
denkt aan het bouwen van koopwoningen.
Ik krijg hier nog een brief, maar die zal ik straks lezen.
Mijn laatste punt betreft de aanbeveling van de commissie
om energiekosten integraal onderdeel te laten worden van
de totale woonlasten. De heer Jansen vroeg of er na een
recente wetswijziging voldoende mogelijkheden zijn om
de investeringen in huurwoningen terug te verdienen.
Daarnaast miste de heer Jansen voor de koopsector nog
een aanbeveling over kostenreductie door een collectievere
aanpak, hetzij aan de vraagzijde via verenigingen van
eigenaren of coöperatie hetzij aan de aanbodzijde via de
genoemde Energy Service Companies (ESCo's). Mensen
moeten meer huis voor hun geld krijgen. Dat kan onder
meer door energiezuinige huizen. In de koopsector zou het
feit dat energiezuinige huizen lagere maandlasten en daardoor lagere financieringsrisico's kennen, weerspiegeld
kunnen worden in ruimere financieringsmogelijkheden. Dit
laatste zou bijvoorbeeld kunnen via de Nibud-systematiek,
waarmee de leenruimte voor een huishouden wordt vastgesteld. Het recente initiatief voor 111.000 energieneutrale
corporatiewoningen is een prachtige stap. De commissie
heeft niet alle mogelijkheden onderzocht, maar staat
natuurlijk wel open voor de suggestie van een collectieve

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-16

aanpak. Zo hebben vorige week donderdag vier corporaties
en zes bouwbedrijven een akkoord gesloten over de renovatie van 11.000 woningen. De bedoeling is dat deze
woningen straks netto geen energie van het elektriciteitsnet
meer nodig hebben door goede isolatie, het gebruik van
slimme meters en apparatuur en duurzame energie van
bijvoorbeeld zonnepanelen op de daken. Woningcorporaties
krijgen in het nieuwe model de mogelijkheid om behalve
huur ook energiekosten in rekening te brengen. Daarbij
wordt uitgegaan van de huidige energierekening. Een lager
energiegebruik komt zo ten goede aan de corporatie die uit
dit geld de investering in de renovatie kan terugverdienen.
Deze vorm van een nieuw verdienmodel voor corporaties
zou ook goed kunnen aansluiten bij de kerntaak waarover
wij al spraken. Overigens zal onder de streep — en dat is
goed nieuws — de huurder niet meer gaan betalen.
Voorzitter. Dit waren alle antwoorden op alle gestelde vragen. Dat is althans mijn bedoeling geweest. Ik hoop dat de
commissie met de beantwoording van alle gestelde vragen
een bijdrage heeft kunnen leveren aan een vruchtbaar toekomstig debat over huizenprijzen, waarbij het rapport van
de commissie voortdurend een stimulerende leidraad en
een vruchtbare bodem zal zijn voor het vinden van een
plafond, de juiste instellingen, een aanpak van de woningmarkt in Nederland en de rol van alle partijen die daarbij
een rol kunnen spelen. Ik vraag de Kamer, de mogelijkheden
daartoe te verkennen.
De heer Monasch (PvdA):
Voordat ik deze zen-achtige oproep van de voorzitter van
de commissie op me laat inwerken …
De voorzitter:
Holistisch, vond ik het.
De heer Monasch (PvdA):
Misschien is dat inderdaad een betere beschrijving, voorzitter.
Ik had een vraag aan de commissie voorgelegd die ik in
drie casussen had opgebouwd. In deze drie casussen ging
het om het fenomeen van de kosten koper, dus de kosten
die worden afgewenteld. Ik heb gevraagd of de werking die
de commissie heeft geconcludeerd, dus de afwenteling op
consumenten, nu weer gaande is. Ten eerste is er de te
hoge hypotheekrente, waarnaar de commissie kort heeft
verwezen. Ten tweede verwees ik naar een bericht uit Het
Financieele Dagblad van anderhalve week geleden, waarin
werd gesteld dat het rendement dat de pensioenfondsen
in Duitsland eisen, op 3% ligt terwijl dit in Nederland op 5%
zou liggen. Ten derde heb ik het volgende gevraagd. Als je
kijkt hoe laag de Libor-rente is, bijvoorbeeld de rente die
corporaties moeten betalen op hun leningen, is het gat dan
niet veel te groot? Ik heb de commissie horen spreken over
de hypotheekrenteaftrek, maar heb ook over die twee zaken
gevraagd of dit soort afwentelingsmechanismen zich
wederom voordoen.

doorschuiven van rekeningen waarover de heer Monasch
het had, zijn het niet zozeer de kosten die de prijzen bepalen,
maar hebben de prijzen de ruimte voor de kosten gemaakt.
Die kosten zijn vervolgens door alle verschillende partijen
in de bouwketen, maar ook in de financieringsketen, in
rekening gebracht. De heer Monasch heeft drie gevallen
genoemd, waarvan ik er eentje al heb behandeld. Hij vraagt
zich af of de prijsruimte niet nog steeds tot extra kosten
voor de koper leidt, oftewel: is het probleem niet nog steeds
aan de gang?
Zijn twee voorbeelden zouden in die richting kunnen wijzen,
maar ik zie ook signalen die in een heel andere richting
wijzen in vergelijking met de periode die wij hebben
onderzocht. Dat is bijvoorbeeld het omvallen van allerlei
bouwbedrijven, alsmede het simpeler en kleiner worden
van de bouwketen en het feit dat er allerlei spelers in de
bouwketen omvallen, terwijl zij in de periode die wij hebben
onderzocht, juist grote voordelen hebben gehad die er nu
niet meer zijn. Dat heeft de commissie ook opgeschreven.
Sinds 2008 is er door de enorme prijsdaling in de woningmarkt, vanaf het moment dat je grond hebt tot het moment
dat een huis opgeleverd is, dus wel zeker iets veranderd,
waardoor de consument minder betaalt. Dat blijkt ook uit
het feit dat de huizenprijzen een stuk lager zijn. De commissie heeft geconstateerd dat de situatie om nu in te stappen,
heel positief is, afgezien van het feit dat de leenruimte van
banken beperkt is. De prijzen van huizen liggen echter op
een veel gunstiger punt dan in 2008.
De heer Monasch (PvdA):
Tot slot ga ik in op de hypotheekrente, die in Nederland
veel te hoog is in vergelijking met het buitenland. De heer
Zalm, tegenwoordig de baas bij ABN AMRO, zei: dat is nogal
logisch, want dat is het enige waarop we verdienen; dat
laten we ook lekker doorgaan. Bij gebrek aan concurrentie
is het heel bizar dat men binnen de banken één type consument kan uitzoeken en daarvoor de prijzen kan verhogen.
Zou je in zo'n type markt niet moeten overwegen om de
renteopslag verplicht te beperken, zodat banken niet de
vrije hand hebben om dat ongeremd te doen? Het is een
vraag aan de commissie, geen mening. Er is daar geen vrije
concurrentie en de consument is eenzijdig de rekening aan
het betalen, die volgens de Autoriteit Consument & Markt
inmiddels is opgelopen tot 53 miljard.
De heer Verhoeven (D66):
Er zijn de afgelopen maanden verschillende rapporten en
onderzoeken uitgekomen die verklaren waarom de hypotheekrente in Nederland hoger is dan in de ons omringende
landen. Een van de oorzaken daarvoor is inderdaad de
beperkte concurrentie. Een andere reden wordt gevormd
door de herkapitalisatiekosten van banken om geld op te
halen op de internationale financiële markten bij het betalen
van hun hypotheken. Er zijn dus verschillende sectoren die
een rol spelen in de Nederlandse hypotheekrente. De heer
Monasch vroeg naar een verplichting, dus een soort cap of
bodem. Het is niet aan de commissie om te zeggen dat er
een verplichting zou moeten zijn. Ik denk ook niet dat we
daar nu zo'n uitspraak over moeten doen, maar misschien
kan de Kamer er wel een uitspraak over doen.

De heer Verhoeven (D66):
Ik denk dat het beeld op dit punt diffuus is. Het hart van ons
rapport is eigenlijk het volgende. In het hele traject van het

Tweede Kamer

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-17

De voorzitter:
Daarmee eindigt de eerste termijn van de commissie. Ik zie
dat er behoefte is aan een tweede termijn.

De heer Monasch (PvdA):
Voorzitter. Ik dank de commissie en ook haar ambtelijke
ondersteuning voor het eerste werk en de beantwoording.
Ik denk dat iedereen eraan toe is om op zo kort mogelijke
termijn het debat met het kabinet te vervolgen.
Resteren twee punten waarop ik wat meer van de commissie zou willen horen. Het eerste betreft de opmerkingen op
pag. 16 over de geliberaliseerde huursector. De commissie
schrijft daar dat deze met name een aantrekkelijk alternatief
moet zijn voor kopers. Er zijn op dit moment 1,3 miljoen
mensen in Nederland met een aflossingsvrije hypotheek,
die hun huis de facto huren van de bank. Zegt de commissie
dat met name die mensen potentiële huurders van vrijesectorwoningen zijn?
Het tweede punt betreft de zelfrealisatie, waarover op pag.
14 enkele passages staan. Heel veel gemeenten willen
bouwen, willen dat er iets gebeurt, maar door het recht op
zelfrealisatie weigeren grote bouwbedrijven projecten in
ontwikkeling te nemen. Hoe ver zou de commissie willen
gaan in het beperken van het recht op zelfrealisatie? Dat
blijkt namelijk een grote belemmerende factor te zijn voor
de bouwproductie. En dat is het laatste wat wij kunnen
gebruiken.

De heer Paulus Jansen (SP):
Voorzitter. Omwille van de tijd sluit ik mij aan bij de
opmerkingen van de heer Monasch over zelfrealisatie, die
weer aansluiten bij een vraag uit mijn eerste termijn.
Ik heb veel waardering voor de beantwoording van de vele
feitelijke vragen, en voor de poging om op diplomatieke
wijze te reageren op meer politieke vragen van ondergetekende. Ik heb er begrip voor dat de commissie op dit punt
niet heel veel ruimte heeft. Die discussie gaan wij met het
kabinet voeren. De SP-fractie verheugt zich daar uiteraard
zeer op.
Het zou nuttig zijn geweest als de commissie algemene
uitspraken over een plafond voor loan to value en loan to
income iets verder had ingekaderd. De SP-fractie heeft er
duidelijke ideeën over. Een verlaging van de verhouding
tussen de lening en de waarde van de woning zou goed
zijn voor de rente. In het algemeen is het ook goed voor de
financiële positie van de overheid. De feitelijke basis van
het debat is helaas wat vager doordat de commissie op dit
punt niet ver gegaan is. Ik nodig de heer Verhoeven uit om
in tweede termijn te proberen iets helderder te zijn de vraag
in hoeverre de conclusie van de commissie materieel gezien
afwijkt van de feitelijke situatie met de eisen van de NVB.
Wij moeten zo snel mogelijk een eind maken aan de babylonische spraakverwarring rond particulier opdrachtgeverschap. Die spraakverwarring is ook een klein beetje gecreëerd door de commissie, die zaken op één hoop gooit die
niet op één hoop thuishoren. Er is een essentieel verschil
tussen ambachtelijk bouwen en zelf het wiel uitvinden —

Tweede Kamer

dat kan geweldig gezellig zijn en tot leuke resultaten leiden
— en industrieel bouwen, waarbij je probeert om de klant
zo veel mogelijk keuze te bieden om zijn woonprogramma
te realiseren binnen een industrieel aanbod. Het is mijn
stelling dat die industriële aanpak, met zo veel mogelijk
variabelen waaraan nog gedraaid kan worden, kosteneffectief is en de prijs-prestatieverhouding voor de consument
verbetert. De eerste aanpak verslechtert die verhouding.
Als prijs geen rol speelt, als je geld zat hebt, dan is die
ambachtelijke aanpak natuurlijk hartstikke leuk. Ik zou het
iedereen die geld zat heeft aanraden. Dat waren mijn twee
punten. Ik spreek nogmaals mijn waardering uit voor de
inzet van de commissie en haar staf.
De voorzitter:
De heer Fritsma heeft inmiddels de heer Van Klaveren vervangen. Het woord is aan hem.

De heer Fritsma (PVV):
Voorzitter. Ik neem voor de tweede termijn inderdaad even
het stokje over van mijn collega Van Klaveren, die zich naar
een ander debat moest spoeden. Ik kan het vrij kort houden.
De PVV-fractie wil de commissie nogmaals danken voor al
het verrichte werk dat heeft geleid tot het besproken rapport. Dit dankwoord is natuurlijk ook gericht aan de ambtelijke ondersteuning. Het mag duidelijk zijn dat de PVV in
relatie tot de woningmarkt een andere koers vaart. Zij heeft
laten zien dat er prachtige alternatieven zijn om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Mijn fractie zal dat
wederom toelichten als het rapport besproken wordt met
het kabinet. Daarop verheugt mijn fractie zich ook.

De heer Koolmees (D66):
Voorzitter. Ik dank de commissie voor de heldere beantwoording. Ik dank de ambtelijke ondersteuning voor het begeleiding van de commissie gedurende de hele periode. De heer
Verhoeven, de commissievoorzitter, eindigde met een
holistische bijdrage door te zeggen dat wij dit samen moeten oppakken om een stap verder te zetten. Ik ben het
daarmee zeer eens. Ik houd de commissie nog een aantal
punten voor.
Een cruciaal punt, dat een aantal keren aan de orde is
geweest, ook in het debat met mevrouw Visser, betreft de
vraag: wat is een beheerste prijsstijging en wat is een
bovenmatige prijsstijging? De ervaring in Duitsland is dat
het politiek heel ingewikkeld is om in te grijpen in de ontwikkeling van de huizenprijzen, ondanks waarschuwingen
van de Nederlandsche Bank in de afgelopen tien jaar dat
daarnaar goed gekeken moet worden. Op dit moment praten de heer Knot en de directeur van het CPB met de commissie Financiën over de financiële stabiliteit. De parlementaire enquêtecommissie-De Wit heeft de aanbeveling
gedaan om dit punt mee te nemen in een jaarlijkse of halfjaarlijkse rapportage. Het lijkt mij inderdaad goed om dit
punt daarin mee te nemen. Ik zal dat ook namens mijn
fractie doen in de gesprekken met DNB en het CPB.
Een ander politiek punt is de rol van de markt versus de rol
van de overheid. Dat is ook een belangrijk filosofisch punt
waarvan de commissie terecht zegt: het is niet helemaal
markt en het is niet helemaal overheid. Voor mijn fractie is

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-18

het van belang dat de commissie heeft gezegd: het is niet
bedoeld voor nieuwe wetgeving maar wel voor het wegnemen van belemmeringen, knelpunten en snellere procedures. Zinnen als "de overheid is geen staatsplanner" zijn
geruststellend voor mijn fractie. Ik dank de commissie voor
deze verhelderende opmerkingen.

gelet op de problemen met alle grondposities van
gemeenten. Los van alle andere mooie dingen die de heer
Koolmees schetst, moet er toch een marktmeester zijn die
zegt: wij gaan die schaarste doorbreken want dit leidt tot
prijsstijgingen.

In de hele discussie over loan to income, loan to value,
bouwsparen, eigen vermogen en pensioenfondsen maak
ik graag twee punten.

De heer Koolmees (D66):
De heer Monasch suggereert dat er één marktmeester kan
zijn voor heel Nederland. Dat is het punt dat ik betwist. De
afgelopen decennia is er ook door overheden bewust
schaarste gecreëerd voor allerlei goede en minder goede
doelen. Deels is het afromen van winsten, deels is het
beschermen van natuur. Dat zijn allemaal goede en minder
goede doelen. Ik vind het terecht — daarin geef ik de commissie gelijk — dat de rijksoverheid en de provinciale
overheid een stimulerende functie hebben als er knelpunten
zijn in de procedure, als er belemmeringen zijn, als er op
regionaal niveau daadwerkelijke afwijkingen bestaan ten
opzichte van wat wij eerder met elkaar hebben afgesproken.
Dat zie ik. Ik zou er echter voor oppassen de suggestie te
wekken dat je met een marktmeester, met één orgaan, het
probleem kunt oplossen.

De heer Monasch (PvdA):
Ik ben blij dat de D66-fractie blij wordt of gerust wordt
gesteld door allerlei ontkenningen, maar ik mis in het hele
verhaal het punt van de bescherming van de consument.
De commissie constateert dat de consument de prijs heeft
betaald; andere partijen hebben schaarste — een tekort aan
gronduitgifte — gecreëerd waardoor de prijs omhoog ging.
Dat punt mis ik in de blijdschap en de geruststelling. Ik hoor
graag van de afgevaardigde van D66 hoe hij de consument
wil beschermen tegen het bewust creëren van schaarste.
We hebben behoefte aan een marktmeester, ongeacht of
die functie wordt vervuld door de overheid, de VNG én de
overheid of anderszins. Daar kunnen we uitkomen. Ik hoop
dat D66 daarop wil blijven inzetten.
De heer Koolmees (D66):
De analyse van de commissie is helder. In het bouwpoldermodel zijn er verschillende partijen geweest waardoor de
belangen samenvielen. Zij hebben gezamenlijk de markt
afgeroomd waarvoor uiteindelijk de koper de prijs heeft
moeten betalen. Dat is een terecht punt. Het samenvallen
van de belangen van die partijen heeft ertoe geleid dat er
kartelvorming of een poldermodel heeft kunnen ontstaan.
Deze discussie over de marktmeesterrol van de overheid
in de woningmarkt voeren wij al 30 of 40 jaar. Mijn fractie
is ervan overtuigd dat een grotere sturing door de overheid
dit punt niet oplost. Ik heb de vorige keer tijdens een interruptiedebatje gezegd dat wij ook andere problemen hebben.
Ik noem de discussie over bedrijventerreinen, waarbij de
provincie een coördinerende, toezichthoudende rol heeft.
Dat is akkoord, dat willen wij ook. Wij moeten niet de suggestie wekken — de commissie wekt die ook niet, zo blijkt
vandaag uit de beantwoording — dat je dit allemaal landelijk
moet kunnen regelen en dat je met het toewijzen van grond
dit probleem oplost. Het is heel goed om de markt te laten
werken, te laten bewegen, door grond beschikbaar te stellen, door zelfrealisatie door partijen en door eigen
opdrachtgeverschap. Daarmee kun je echt dat kartel doorbreken. Dat is een belangrijke meerwaarde van dit rapport.
De commissie noemt dit bewust geen "kartel", maar
"bouwpolder". Ik gebruik dezelfde woorden: daarmee kun
je dat bouwpoldermodel doorbreken.
De heer Monasch (PvdA):
Het gaat volgens mij niet om een debat over overheid of
markt. Wij doen onszelf ermee tekort als wij het in dit frame
willen laten. Wij staan hier allemaal vooraan als mobieletelefoonmaatschappijen met elkaar afspraken maken of
schaarste creëren om de prijs wat hoger te houden. Wij
willen vooraan staan om ervoor te zorgen dat per seconde
wordt afgerekend in plaats van per minuut. Nu constateren
wij dat er bewust schaarste wordt gecreëerd. Die situatie
zal zich in de toekomstig waarschijnlijk weer voordoen,

Tweede Kamer

De heer Monasch (PvdA):
Stel dat we arbitrage of beroep mogelijk maken bij bijvoorbeeld de ACM wanneer de lokale partijen, belanghebbenden, verenigd in een NVM of een huurdersvereniging zeggen dat iets gebeurt?
De heer Koolmees (D66):
Sorry, ik begrijp de vraag niet.
De heer Monasch (PvdA):
Lokale partijen, kopers, huurders, constateren dat die
schaarste opnieuw wordt gecreëerd. Zou er dan bijvoorbeeld een arbitragemogelijkheid zijn om dit aanhangig te
maken bij de ACM? Je hoeft dan niets te plannen.
De heer Koolmees (D66):
Zo simpel ligt het helaas niet, vrees ik. Als een lokale
gemeenteraad bijvoorbeeld besluit om een deel van de
grond niet te bebouwen omdat de ruimte open moet blijven,
omdat er groen beschikbaar moet blijven, dan heeft dat
ook effect op de lokale bouwmarkt. Dat is een lokaal genomen besluit, democratisch gelegitimeerd, door gekozen
volksvertegenwoordigers. Daarover kan de ACM geen uitspraak doen. Dat is de kern van de reden waarom zo'n
marktmeester niet de oplossing is voor dit probleem.
De voorzitter:
Prima, u rondt af.
De heer Koolmees (D66):
Ik heb nog twee punten over loan to value, loan to income,
bouwsparen en eigen vermogen. Ik dank de commissie
voor de reactie op het bouwsteenconcept. Mijn fractie
neemt dat mee naar minister Blok. Het is een interessante
manier om meer eigen vermogen in de woningmarkt te
krijgen. Mijn fractie benadrukt dat je dit integraal moet

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-19

bekijken. De discussie over loan to value, loan to income
en pensioenfondsbesparingen moet je in haar totaliteit
bekijken. Zoals de heer Dijkgraaf helder aangaf, kan voor
iemand van 80 met een overwaarde in zijn woning, maar
met bijvoorbeeld alleen AOW en een klein pensioentje, de
"loan to income"-bepaling beperkend werken voor het
opeten van die overwaarde. Voor iemand van 30 die aan
het begin van zijn wooncarrière staat en nog een groot
inkomensperspectief heeft, is het een heel andere casus.
Het is heel verstandig om in de maatvoering rekening te
houden met de wet- en regelgeving in de procedures. Je
moet dit integraal bekijken. Mijn fractie is inderdaad voorstander van meer eigen vermogen in de woningmarkt en
dus bijvoorbeeld van een lagere loan to value. Dat betekent
ook dat je consumenten de mogelijkheid moet bieden om
daarvoor bijvoorbeeld pensioenbesparingen in te zetten.
De commissie geeft dat ook aan, maar ik denk dat het nog
een heel gedoe wordt om dat uit te werken. Ik zie uit naar
de discussie met minister Blok. Ik dank de commissie nogmaals en wens haar succes.

Mevrouw Visser (VVD):
Voorzitter. Ik begin mijn tweede termijn met het indienen
van een motie, want ik wil dank uitspreken aan de tijdelijke
commissie Huizenprijzen en haar ondersteuning voor de
rapporten, maar ook voor de beantwoording nu en de
suggesties die zij meegeeft. Ik dien daartoe de volgende
motie in.

Motie
De Kamer,
gehoord de beraadslaging,
gelet op de opdracht van de Kamer aan de tijdelijke commissie Huizenprijzen;
van oordeel dat deze commissie gedegen onderzoek heeft
verricht en de bevindingen hiervan heeft weergegeven in
een heldere rapportage;

Mevrouw Visser (VVD):
Ik dank de heer Verhoeven voor de uitgebreide toelichting
namens de commissie, waarin hij met name heeft aangegeven op welke wijze de aanbevelingen moeten worden
gelezen. Een en ander is mede naar aanleiding van de discussie over vragen, bijvoorbeeld wat nu de rol van de
overheid is, wat centraal en decentraal is en of er nu voor
meer of minder overheid wordt gepleit. Dat heeft verheldering opgeleverd, maar het heeft ook nog een aantal vragen
met zich meegebracht. Ik wil die vragen graag in deze termijn inbrengen.
Allereerst is de overheid wat ons betreft er voor een adequate marktordening, zodat vraag en aanbod juist op elkaar
kunnen inspelen. Het gaat er juist om dat, zoals de heer
Verhoeven ook zegt, de consument centraal staat, hij of zij
iets te kiezen heeft en de markt daar op een goede manier
op kan inspelen. Je moet er daarom voor zorgen dat
belemmeringen worden weggenomen. Een belangrijk element daarin is dat je moet stimuleren dat er voldoende naar
de behoefte van mensen wordt gebouwd, zowel kwantitatief
als, met name, kwalitatief. De heer Verhoeven gaf dat zelf
ook aan in zijn beantwoording. Ik wil hem vragen om in zijn
tweede termijn aan te geven welke mogelijkheden hij
daarvoor nog ziet. Wat zijn de mogelijkheden, met name
in wet- en regelgeving, in de belemmeringen en mogelijk
ook in de bevoegdheden die op andere niveaus zijn gelegd,
ook decentraal? Misschien kan hij ook ingaan op het werken
van de bouwpolder, zoals hij dat noemde. Zijn er mogelijkheden om in dat mechanisme wijzigingen te laten optreden,
zodat de consument ook daadwerkelijk centraal kan staan
en de markt daarop ook op een goede manier kan inspelen?
We zullen dat debat vast ook op basis van de kabinetsreactie
nog voeren.
We hebben een uitgebreid debat gehad over bodems en
plafonds als het gaat om loan to value en loan to income.
Daar gaan we op dit moment volgens mij niet helemaal
uitkomen. Ik sluit me aan bij de heer Koolmees, die zei dat
je dat ook integraal moet bekijken. In dat kader zullen wij
dat ook doen, dus in relatie met de fiscale behandeling. Ik
noem daarbij zaken als vermogenstoetsen, pensioenopbouw en eigenwoningbezit en de wijze waarop je dat zou
moeten beoordelen.
Ik wil het hierbij laten en ik dank de commissie nogmaals.

spreekt hier haar dank en waardering voor uit;
spreekt uit dat het rapport met de conclusies en aanbevelingen een basis biedt voor verdere gedachtevorming inzake
het woningmarktdossier;
verzoekt de regering om een reactie op het rapport die als
basis kan dienen voor een debat met de minister voor
Wonen en Rijksdienst,
en gaat over tot de orde van de dag.
De voorzitter:
Deze motie is voorgesteld door de leden Visser, Monasch,
Van Klaveren, Paulus Jansen, De Rouwe, Koolmees,
Schouten, Voortman, Bisschop, Ouwehand en Klein.
Zij krijgt nr. 9 (33194).

Tweede Kamer

De voorzitter:
Dit was de laatste spreker van de zijde van de Kamer in
tweede termijn. De commissie heeft gevraagd om een korte
schorsing alvorens de vragen te beantwoorden en blijkbaar
ook nog even na te denken over de motie. Ik schors de
vergadering tien minuten, want ik zit met een druk schema.
Nou, vooruit, een kwartier, dus tot 12.40 uur. Als het eerder
kan, houd ik mij aanbevolen. Veel succes.
De vergadering wordt van 12.25 uur tot 12.40 uur geschorst.
De voorzitter:
Ik spreek even een speciaal woord van welkom uit aan een
parlementair monument, als ik het zo oneerbiedig mag
uitdrukken. De heer Kosto heeft zich bij ons gevoegd in de
voorzittersloge. Ik noemde u een monument, mijnheer
Kosto. U bent heel lang lid geweest van de Tweede Kamer,

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-20

tien dagen in deze zaal maar een heel lang verleden in de
oude zaal. U bent natuurlijk ook bewindspersoon geweest.
U bent 75 jaar en u bent vandaag even terug. Dat vinden
wij een groot genoegen. Wij hopen dat u een plezierige dag
hebt en zien u in de toekomst nog graag vaak langskomen.
Het woord is aan de heer Verhoeven.

De heer Verhoeven (D66):
Voorzitter. Dank aan de Kamerleden die opnieuw nog wat
vragen hebben gesteld en die ook hun dank hebben geuit
voor het werk van de commissie. Ik geef die dank direct
door — ik doe dat ook in navolging van een aantal commissieleden — aan met name ook de ambtelijke ondersteuning,
de staf die ons een jaar lang heeft ondersteund en dag en
nacht heeft meegewerkt aan het mogelijk maken van het
geven van alle antwoorden die ik zojuist heb mogen verwoorden. Ik denk dat het goed is dit hier nogmaals te vermelden. Ik dank iedereen heel veel, met name de mensen
die hier achter mij zitten, maar ook de mensen die achter
mij staan. Ik ben daar heel blij mee en zonder hen was het
niet mogelijk geweest.
De heer Monasch had een vraag over pagina 16 van het
rapport. Voor wie is de geliberaliseerde huursector bedoeld,
als hij de rol krijgt die de commissie aanbeveelt? De heer
Monasch vroeg daarbij of hij is bedoeld voor mensen die
een huis bezitten en dan de overstap maken naar de private
huur, mensen die dus de overstap van koop naar huur
zouden maken. Hij noemde dat als voorbeeld. Volgens mij
is de geliberaliseerde huursector met name bedoeld als
kans voor de nieuwe toetreders voor wie het, vanwege de
situatie waarin zij zich bevinden en vanwege de flexibelere
arbeidsmarkt en andere contractvormen, aantrekkelijker is
om in plaats van een koophuis te kiezen voor een huurhuis.
Mijn antwoord zou dus zijn dat met name de nieuwe toetreders tot de markt meer van de private huursector kunnen
profiteren.
De heer Monasch noemde verder het punt van zelfrealisatie,
dat wij als commissie nadrukkelijk naar voren hebben
gebracht in de vorm van een echt politiek dilemma. Aan de
ene kant van dit dilemma staat concurrentie en mededinging, de ruimte voor reageren van de markt op vraag en
aanbod. Aan de andere kant staat het eigendom. Die twee
elementen zijn niet zomaar even met een pennenstreek in
de juiste balans te brengen. Ik raad de heer Monasch aan
in een debat met de minister hiervan zeker een punt te
maken.
De heer Jansen zei dat ik zo diplomatiek had gereageerd
op zijn politieke vragen. Dat is correct. Ik heb dat bewust
gedaan en ik hoop ook dat hij zijn politieke vragen nog twee
keer zo scherp naar voren wil brengen in het debat met de
minister. Ik hoop tevens dat de minister niet zo diplomatiek
hoeft te zijn als ik in mijn functie als voorzitter van deze
commissie.
Hij vroeg ook hoe wij kijken naar de aanbevelingen die wij
als commissie hebben gedaan, naar de praktijk van de
toezichthouders, DNB en de gedragscode en hoe deze twee
onderwerpen zich tot elkaar verhouden. Wij kunnen in ieder
geval constateren dat een aantal normen in het kader van
dat plafond ook nu al zijn gesteld. Dat heb ik net in het debat

Tweede Kamer

al aangegeven. Wij zijn in die zin al een klein beetje ingehaald door de realiteit. Het gaat echter ook om de handhaving van de normen die er zijn. Het is heel goed mogelijk
dat we over een bepaalde periode in Nederland toch
geneigd zullen zijn, zoals nu het geval is in Duitsland, de
normen weer los te laten en te gaan verruimen. Op dat
moment ontstaan nieuwe problemen. Dat is ook het
moment dat ons rapport er weer even bij moet worden
gepakt, niet in het minst door de heer Jansen. Ik hoop dat
hij daarmee begrijpt hoe wij de verhouding tussen onze
aanbevelingen en de praktijk zien.
De heer Jansen vroeg voorts naar een onderzoek over het
particulier opdrachtgeverschap waarnaar ik had verwezen.
Dit is een onderzoek van Boelens en Hooimeijer, dat een
zeer lezenswaardig rapport heeft opgeleverd. Wij hebben
ook een blok in de rondetafelgesprekken gehad over particulier opdrachtgeverschap. Daarbinnen is ook naar voren
gekomen dat de kosten vaak lager zijn bij particulier
opdrachtgeverschap. Wij hebben in Almere gezien, dat zei
ik al, dat soms gelijkblijvende kosten tot een veel hogere
kwaliteit leiden. Als je meer kwaliteit krijgt voor dezelfde
prijs, zou je in zekere zin ook kunnen zeggen dat je dan
goedkoper uit bent. Je hebt meer waar voor je geld gekregen; het is dus een betere koop geweest. Zo kun je het ook
uitleggen.
Particulier opdrachtgeverschap heeft vele verschijningsvormen, zeg ik tot slot tegen de heer Jansen. In het ene geval
is de verschijningsvorm bijna industrieel, waarbij de heer
Jansen zegt: dan zie ik het wel goedkoop worden. In het
andere geval is de verschijningsvorm ambachtelijk. In
Almere hebben wij ook voorbeelden gezien van mensen
die heel gelukkig waren met een ambachtelijke vorm.
De heer Fritsma zei dat hij een andere koers vaart dan het
kabinet. Als commissievoorzitter kan ik alleen maar zeggen
dat mij dat ook weleens is opgevallen, maar daar heb ik
verder geen mening over of reactie op.
De heer Koolmees stelde zowat de hamvraag, namelijk: hoe
zit het met de verhouding tussen overmatige en beheerste
prijsstijging? Hij vroeg: wie bepaalt dat en hoe zit dat? Dat
is niet keihard in beton gegoten, maar wij kunnen er wel
iets over zeggen. Aan de ene kant heeft Taco van Hoek in
een van de rondetafelgesprekken aangegeven dat er niet
meer wordt gebouwd als de stijging van de huizenprijzen
langdurig onder de inflatie ligt, wat je als ongezond zou
kunnen beoordelen. Aan de andere kant moeten er rode
lampen gaan branden als de stijging van de huizenprijzen
lang — laten wij zeggen vijf jaar — ver boven de inflatie
ligt, omdat je op basis van de historie weet dat dat weer
leidt tot een correctie. Dan zou je kunnen spreken van een
overdadige of ongezonde vorm van prijsstijging.
De heer Koolmees trok enkele conclusies over de rol, positionering en mogelijkheden van de overheid om bepaalde
acties te ondernemen op het moment dat de markt niet
werkt. Daar ging een deel van dit debat ook over. De commissie herkent zich in de uitleg van de heer Koolmees in
reactie op het punt van de heer Monasch. Het mooie is dat
ik het punt van de heer Monasch ook heel goed vond. Hij
zei namelijk: het gaat nu even om de consument en niet
om een discussie over markt en overheid. In antwoord
daarop gaf de heer Koolmees aan waar de bandbreedtes
van het onderzoek naar wijzen, namelijk een aanjagende,
beperkingen en problemen wegnemende marktmeester en

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-21

niet, zoals ik ook tegen mevrouw Visser heb gezegd, een
centrale staatsplanner. Dat is, denk ik, duidelijk.

inzet. Ik hoop op een goed en vruchtbaar, doch niet holistisch en zen-matig vervolg.

Mevrouw Visser onderstreepte dat ook weer. Zo zie je de
convergentie in de discussie toenemen. Naarmate wij er
langer over praten, worden wij het meer met elkaar eens.
Dat is positief om te zien. Zij zei ook dat alle kapitaalvraagstukken, zoals loan to value, loan to income, pensioenopbouw en vermogenstoetsen, een integraal verhaal zijn. Dat
is deze commissie helemaal met haar eens. Sterker nog,
dat hebben wij ook opgeschreven. Mevrouw Visser vroeg
ook hoe het zit met de mogelijkheden om de bouw wat
meer naar behoefte te laten zijn. Misschien is de ruimtelijke
ordening veel te streng of zitten milieu- en bouwregels in
de weg en moeten die worden weggenomen. Als provinciale bouwambities niet gehaald worden, waarom is dat dan
zo? Wordt er te veel en te lang op de grond gezeten? Als je
ziet dat raming en aanbod ver uit elkaar lopen, kun je daar
als overheid op een gegeven moment naar gaan kijken.

De beraadslaging wordt gesloten.

Zelfrealisatie en het open aanbesteden van bouwprojecten
zijn belangrijke punten voor het debat met de minister. Dat
staat ook in het rapport. Bij die vormen is er meer concurrentie, waarvan de overheid kan zeggen: dat laten wij meer
gebeuren. Daarbij is sprake van minder overheid doordat
de overheid zegt: laat er ook echt meer sprake zijn van vrije
marktwerking. Over zelfrealisatie hebben wij niet zomaar
even "bam" een mening, zoals ik ook al tegen de heer
Monasch zei, maar die heeft wel degelijk een rol gespeeld
in de beperkte mededinging, waardoor de VVD misschien
denkt dat er te veel overheid is. Je zou ook kunnen zeggen
dat marktpartijen het recht op zelfrealisatie op een bepaalde
manier hebben benut. De commissie doet daar geen harde,
richtinggevende uitspraak over, maar het speelt wel een
rol in wat de heer Koolmees en de commissie het "regionale
bouwpoldermodel" noemen.

De vergadering wordt van 12.52 uur tot 13.45 uur geschorst.

De voorzitter:
Dan dank ik de commissie voor het vele werk. De commissie
heeft er met de ambtelijke ondersteuning een jaar lang aan
gewerkt. Ik dank u voor de gegeven antwoorden, die volgens mij adequaat waren. Volgende week zal worden
gestemd over de ingediende motie. Dat zou ook het moment
kunnen zijn waarop de Voorzitter de commissie decharge
verleent. Dat hangt nog af van een aantal praktische zorgen,
zoals de archivering en de vraag of de consumptiebonnetjes
betaald zijn. Verder is het aan de Kamer om te bepalen
wanneer zij met het kabinet gaat discussiëren over uw
rapport en de aanbevelingen. Dat zal uiteraard niet meer
voor het reces zijn. Nogmaals hartelijk dank.

Voorzitter: Van Miltenburg

Hiermee heb ik antwoord gegeven op de vragen van de
leden. Zo niet, dan hoor ik dat graag. Op de motie hoef ik
volgens mij geen reactie te geven, want ik ben geen
bewindspersoon, maar slechts een eenvoudig voorzitter
van een commissie die ziet dat de Kamer in de volle breedte
waardering uitspreekt voor het rapport. Daar ben ik blij
mee, evenals met deze motie. Ik hoop dat ze wordt uitgevoerd, want dat leidt dan tot het debat met deze minister
waarop wij als commissie hopen.
Het baart mij lichtelijk zorgen dat de voorzitter van deze
Kamer termen als "zen" en "holisme" gebruikt. Ik zie die
termen toch een beetje als platitudes die misschien niet
helemaal passen bij de aard van dit debat. We hebben zeker
in algemene zin gesproken over de woningmarkt en de
huizenprijzen, maar we hebben hier en daar zeker ook
concrete discussies met elkaar gevoerd. Het is dus in die
zin niet zo dat we alleen maar in abstracties hebben
gesproken. We hebben als commissie de ruimte genomen
die we hadden en zijn verder niet buiten ons boekje gegaan.
We hebben werk gedaan dat de Tweede Kamer hoort te
doen. Ik denk dat dat precies de bedoeling was: we moeten
vooral stimuleren dat de discussie goed gevoerd zal worden. Dat is vanmorgen ook gebeurd.
Ik kijk even rond: ik heb gereageerd op de motie, ik heb de
mensen bedankt die ons werk mogelijk hebben gemaakt,
ik heb naar eer en geweten antwoord gegeven op alle vragen. Daarom is het goed dat we nu het debat beëindigen,
waarbij ik iedereen nogmaals wil danken voor de gepleegde

Tweede Kamer

27 juni 2013
Rapport tijdelijke commissie Huizenprijzen TK 101

101-4-22