Financieringslastnormen 2018
Advies voor de financieringslastnormen 2018
Marcel Warnaar
Jasja Bos

Financieringslastnormen 2018
Advies voor de financieringslastnormen 2018

Nibud, oktober 2017

Voorwoord
Dit document betreft het advies voor de financieringslastnormen voor hypothecaire
financiering voor 2018.
Dit document is opgesteld voor de wijziging van de Regeling Hypothecair Krediet. In het
document staan de door het Nibud geadviseerde wijzigingen van de
financieringslastnormen, met daarbij de achtergrond van deze adviezen.
Dit advies bevat ook achtergrondinformatie over het gebruik van de
financieringslastnormen, zodat het gebruikt kan worden als algemene beschrijving van
de gehanteerde methode.

Utrecht, oktober 2017

Samenvatting
Het Nibud adviseert voor de Regeling Hypothecair Krediet de volgende aanpassingen.
-

In een separaat Excel bestand staan tabellen met financieringslastpercentages
voor 2018. Wij adviseren deze tabellen op te nemen in de nieuwe Regeling.
Deze tabellen bevatten dezelfde rentekolommen als in 2017. Wel is het
startinkomen voor niet-AOW-gerechtigden verhoogd van 20.000 naar 20.500
euro.

-

Het Nibud adviseert om de vuistregel voor tweeverdieners voor 2018 als volgt te
laten luiden:
Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste
inkomen vermeerderd met 0,7 van het laagste inkomen op het

-

gezamenlijke inkomen van beide partners.
Het Nibud adviseert de huidige regeling voor alleenstaanden te handhaven, met
verhoging van het laagste inkomen tot 20.500 euro.

-

Het Nibud adviseert de huidige regeling voor de minimale toetsrente te
handhaven.

-

Het Nibud zal aangeven welke bedragen het gebruikt als extra woonlasten die
een koopwoning met zich meebrengen ten opzichte van een huurwoning.

-

Het Nibud adviseert met betrekking tot de extra ruimte voor energiezuinige
woningen:
o Handhaaf de uitzondering van 9.000 euro voor een lijst van
maatregelen, de voormalige A++-woningen en woningen met een
EI/EPC =< 0,6;
o

Maak één uitzondering voor woningen die gegarandeerd geen
gebouwgebonden energieverbruik meer hebben. Het extra bedrag voor
2018 zal op 25.000 euro gehandhaafd blijven. Dit moet worden
aangetoond via een EI/EPC <=0. Ook de huidige Nul-op-demeterwoningen kunnen hieronder blijven vallen;

o

Voor verstrekkers die van de algemene explain-maatregel gebruik willen
maken, zullen we aangeven met welke energiebedragen wij rekenen
voor de standaardtabellen.

In onderstaande figuur staat het gemiddelde verschil in maximale hypotheek
weergegeven voor 2018 ten opzichte van 2017 over alle rentestanden. Het verschil
wordt op twee manieren gepresenteerd, zowel op basis van de gemiddelde verwachte
bruto loonstijging van 2,2 procent als op basis van geen loonstijging.
De eerste benadering doet het meeste recht aan het feit dat de
financieringslastpercentages gelden voor een heel jaar en geven de algemene
ontwikkeling van de leencapaciteit in Nederland weer, bij gelijkblijvende rentestand.

De tweede benadering sluit aan bij individuele huishoudens die net voor of net na de
jaarwisseling 2017-2018 een hypotheek willen afsluiten en op dat moment geen
loonsverhoging krijgen.

Inhoud
VOORWOORD ................................................................................................. 3
SAMENVATTING ............................................................................................. 4
1
1.1
1.2
1.3
1.4

INLEIDING .......................................................................................... 8
Aanleiding ........................................................................................... 8
De rol van het Nibud ............................................................................ 9
Proces ................................................................................................ 9
Leeswijzer ......................................................................................... 10

2
2.1

DE METHODIEK VAN DE HYPOTHEEKNORMEN ............................ 11
Criteria .............................................................................................. 11

2.1.1
2.1.2
2.1.3

Betaalbaarheid ......................................................................................................... 11
Hanteerbaarheid ....................................................................................................... 14
Robuustheid ............................................................................................................. 16

2.2

Van netto woonlasten naar maximale hypotheek ................................ 17

2.2.1
2.2.2
2.2.3

Bijkomende woonlasten ............................................................................................ 17
Hypotheekvorm en brutering ..................................................................................... 17
Stijgende hypotheeklasten tijdens de looptijd ............................................................ 18

2.2.4

Minimale toetsrente .................................................................................................. 19

2.3

Specifieke uitgangspunten ................................................................. 19

2.3.1

Belangrijkste uitgangspunten .................................................................................... 19

3
3.1

FINANCIERINGSLASTPERCENTAGES 2018 ................................... 23
Niet AOW-gerechtigden ..................................................................... 24

3.1.1
3.1.2

Resultaat niet AOW-gerechtigden 2018 .................................................................... 24
Verschillen niet AOW-gerechtigden 2017-2018 ......................................................... 25

3.2

AOW-gerechtigden ............................................................................ 29

3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4

Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden ................................................................... 29
Specifieke uitgangspunten voor AOW-gerechtigden .................................................. 29
Resultaat AOW-gerechtigden 2018 ........................................................................... 30
Verschillen AOW-gerechtigden 2017-2018 ................................................................ 30

3.3

Niet-aftrekbare gedeelten .................................................................. 31

3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.3.5

Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten .......................................................... 31
Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten ............................................... 31
Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten ......................................... 32
Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2018 .................................................................. 32
Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2017-2018 ...................................................... 33

3.4

Tweeverdieners ................................................................................. 34

3.4.1
3.4.2

Vuistregel tweeverdieners ......................................................................................... 34
Waarom aparte behandeling van het inkomen van de partner ................................... 35

3.4.3

Effecten .................................................................................................................... 36

3.5

Vrijlating bij energiezuinige maatregelen ............................................ 38

3.5.1
3.5.2
3.5.3
3.5.4
3.5.5

Huidige regeling ....................................................................................................... 38
Aanleiding tot herziening .......................................................................................... 39
De reguliere tabellen ................................................................................................ 39
Advies vrijlating 9.000 euro voor specifieke energiebesparende maatregelen ............ 40
Advies vrijlating 9.000 euro voormalige A++-woningen en woningen met EI/EPC <=
0,6............................................................................................................................ 41

3.5.6
3.5.7
3.5.8

Advies vrijlating Nul-op-de-meterwoningen ............................................................... 42
Mogelijkheid tot maatwerk ........................................................................................ 43
Samenvatting ........................................................................................................... 43

3.6

Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ................................................. 44

3.6.1
3.6.2

Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ................................. 44
Advies voor 2018 ...................................................................................................... 44

3.7

Overige aspecten en ontwikkelingen .................................................. 45

3.7.1
3.7.2
3.7.3

Minimale toetsrente .................................................................................................. 45
Verschil tussen huur en koop .................................................................................... 45
Het initiatief Handig! ................................................................................................. 45

3.7.4

Aansluiting normen Consumptief Krediet en Hypothecair Krediet .............................. 46

4
4.1
4.2

BESCHERMENDE WERKING VAN DE NORMEN VOOR
VERSCHILLENDE GROEPEN HUISHOUDENS ................................. 47
Methode ............................................................................................ 47
Uitkomsten ........................................................................................ 49

4.2.1
4.2.2

Marges voor verschillende huishoudtypen ................................................................. 49
Marges na rentestijging ............................................................................................ 52

4.3

Kanttekeningen ................................................................................. 54

BIJLAGE A: OVERZICHT UITGANGSPUNTEN ............................................. 55
BIJLAGE B: UITWERKING VOORBEELDBEREKENING ............................... 58
B1 Niet-AOW gerechtigde .............................................................................. 58
B2: AOW-gerechtigden ................................................................................... 61
B3 Berekening van de marge voor andere huishoudtypen ............................... 62
BIJLAGE C: MINIMALE EN VOORBEELDBEDRAGEN ................................. 63
C1
Minimale bedragen ............................................................................ 64
C2
Voorbeeldbedragen ........................................................................... 66
BIJLAGE D: KOOPKRACHT 2017-2018 ........................................................ 67
BEGRIPPENLIJST ......................................................................................... 70

1 Inleiding
1.1

Aanleiding

Dit document geeft advies over de financieringslastpercentages voor 2018. De
financieringslastpercentages zijn een onderdeel van de Regeling Hypothecair Krediet.
Deze Regeling reguleert de hypotheekverstrekking in Nederland. Huiseigenaren,
verstrekkers en de overheid hebben belang bij een veilige en verantwoo rde
hypotheekverstrekking.
De hypotheekmarkt is een markt waar hypotheekverstrekkers en (toekomstige)
huiseigenaren een product uitwisselen. Deze markt en het product hebben echter een
aantal bijzonderheden:
1. Er is een verschil in informatie, kennis en ervaring tussen beide partijen. De beter
geïnformeerde hypotheekverstrekkers kunnen hier financieel voordeel uithalen ten
nadele van de (toekomstige) huiseigenaar. Huiseigenaren laten zich meestal bijstaan
door een adviseur.
2. Hypotheekverstrekking kent risico’s. Dit zijn allereerst risico’s voor de huiseigenaar.
Wanneer hij de maandlasten niet meer kan opbrengen, kan hij zijn woning en andere
bezittingen verliezen, of zelfs met een restschuld achterblijven. Vanwege de hoogte van
de lening en de grote gevolgen van woningverlies gaat het om significante risico’s.
Wanbetaling is ook een risico voor de geldverstrekker. Wanneer eigenaren massaal hun
maandlasten niet meer kunnen opbrengen en het onderpand onvoldoende opbrengt,
kan dit de geldverstrekker in financiële problemen brengen.
Wanneer veel geldverstrekkers en huiseigenaren problemen krijgen, kan dit gevolgen
hebben voor de financiële stabiliteit en daarmee voor de reële economie. De
Rijksoverheid heeft daarom belang bij een verantwoorde hypotheek verstrekking.
3. Hypotheekverstrekking biedt kansen. Zonder hypotheekverstrekking zou slechts een
fractie van de Nederlanders een eigen woning kunnen bezitten. Het verlenen van
krediet zorgt er voor dat huishoudens de mogelijkheid hebben passend te wonen en dat
mensen kunnen verhuizen, wanneer de omstandigheden daarvoor geschikt zijn.
Verhuizingen en verbeteringen van woningen brengen economische activiteit met zich
mee.
Vanwege deze redenen hebben huiseigenaren, hypotheekverstrekkers en de
Rijksoverheid belang bij een verantwoorde hypotheekverstrekking.

1.2

De rol van het Nibud

Sinds 2000 berekent het Nibud in opdracht van de Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen de financieringslastpercentages die horen bij de normen voor een
hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze
financieringslastnormen zijn sinds 2007 onderdeel geworden van de Gedragscode
Hypothecaire Financiering, die opgesteld is door het Contactorgaan Hypothecair
Financiers. Daardoor worden ze sinds die tijd ook gebruikt voor niet-NHG-hypotheken.
Verder gebruikt de Autoriteit Financiële Markten de financieringslastnormen als richtlijn
bij haar toezichthoudende functie.
Sinds 1 januari 2013 is er een ministeriële regeling van kracht die de inkomenscriteria
voor het verstrekken van hypothecair krediet en regels voor het vaststellen van de
maximale hoogte van het hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de
woning beschrijft.
De inkomenscriteria worden elk jaar aangepast aan de veranderde inkomens - en
uitgavensituatie van huishoudens, en mogelijke andere ontwikkelingen. Dit document
geeft het advies voor aanpassingen voor 2018.

1.3

Proces

Dit advies is opgesteld door het Nibud. Hierin worden de financieringslastnormen voor
2018 gepresenteerd, inclusief een aantal adviezen ter verbetering. Dit is gedaan na
consultatie van een aantal partijen.
Geconsulteerd zijn:
-

de Rijksoverheid: de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en Financiën;
hypotheekverstrekkers: de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond
van Verzekeraars;
toezichthouders: de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank;
de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen;
de Vereniging Eigen Huis.

De Rijksoverheid kan dit advies gebruiken om een wijziging van de Regeling
hypothecair krediet voor te bereiden.
Op Prinsjesdag is de Rijksbegroting voor 2018 bekend gemaakt. De gepresenteerde
koopkrachtverwachting voor 2018 is geen aanleiding geweest om aanpassingen te
maken, zoals in bijlage D te zien is.

Advies financieringslastnormen 2018 / 9

1.4

Leeswijzer

Dit document is als volgt opgebouwd.
In hoofdstuk twee worden de hoofdlijnen van de methodiek beschreven.
Hoofdstuk drie bevat de adviezen voor 2018. Dit hoofdstuk bevat tevens de verschillen
ten opzichte van 2017.
In hoofdstuk vier staan de effecten van de financieringslastnormen voor verschillende
groepen huishoudens en omstandigheden beschreven. Dit gebeurt aan de hand van
marges die huishoudens nog hebben bij maximale financiering.
In de bijlagen zijn nadere detailleringen en een uitgebreidere toelichting op de
uitgevoerde berekeningen opgenomen. De daadwerkelijke tabellen zijn in aparte
documenten aangeleverd.

10 / Advies financieringslastnormen 2018

2 De methodiek van de hypotheeknormen
2.1

Criteria

Bij het bepalen van de huidige methodiek is rekening gehouden met drie criteria:
1. Betaalbaarheid
Uitgangspunt van de methodiek is dat de hypotheekverstrekking veilig en verantwoord
is. In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of
een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele
huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon.
2. Hanteerbaarheid
Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de
daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en
het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die
ontstaat na aankoop van een woning.
Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij
discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien
worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en willekeur leiden.
Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde
uitgavenpatronen, is dan ook wenselijk.
3. Robuustheid
Abrupte veranderingen in de leencapaciteit kunnen voor bepaalde groepen leiden tot
meer of minder mogelijkheden op de woningmarkt. Het is daarom belangrijk om
veranderingen geleidelijk door te voeren. Robuustheid is daarmee een derde criterium
bij het opstellen van de financieringslastnormen.
De globale uitwerking van de drie criteria staat in de volgende paragrafen.
2.1.1

Betaalbaarheid

De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto
inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, en met de
kosten van levensonderhoud. Deze overige kosten dienen ook betaalbaar te blijven na
het afsluiten van een hypotheek. Ze worden verder overige uitgaven genoemd.
Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid tussen minimale
bedragen en voorbeeldbedragen.
Minimale bedragen/Basispakket
De minimale bedragen zijn de bedragen die minimaal voor een huishouden beschikbaar
moeten blijven. De minimale bedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling
maar onafhankelijk van het inkomen. De minimale bedragen zijn de kosten van het
Advies financieringslastnormen 2018 / 11

basispakket, aangevuld met een buffer. Het basispakket is een pakket aan goederen en
diensten die voor vrijwel elk huishouden vrijwel onvermijdbaar zijn. Het Nibud heeft dit
basispakket samengesteld en bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en
diensten bevat die voor een huishouden moeilijk vermijdbaar zijn en past dat zo nodig
aan.
Aan het basispakket wordt een buffer toegevoegd om tot de minimale uitgaven te
komen. Deze buffer bevat een tweetal elementen:
- Een aantal uitgavenposten die niet volledig onvermijdbaar zijn, maar waarvan
het niet realistisch is te veronderstellen dat huishoudens gedurende de gehele
looptijd van de hypotheek daarvan af zullen zien, zoals de contributie van een
vereniging of het op bezoek gaan bij familie.
-

Ruimte om enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven op te vangen. Met
persoonlijk onvermijdbare uitgaven bedoelen we uitgaven die niet voor iedereen
noodzakelijk zijn, maar wel voor het individuele huishouden. Voorbeelden ervan
zijn:
o
o

een gezin met kinderen
extra kosten van chronische ziekte of handicap

o

een zeer energie-onzuinige of onderhoudsgevoelige woning

o
o

bovengemiddelde pensioenverplichtingen
ondersteuning familieleden

De hoogte van deze buffer is zodanig gespecificeerd dat beide elementen een rol
spelen. Er moet gelden dat:
- een paar (eenverdiener) zonder kinderen een bedrag aan niet volledig
onvermijdbare uitgaven kan besteden, waardoor ze boven de niet-veel-maartoereikend armoedegrens van het SCP komen;
een paar (eenverdiener) met twee kinderen (1 onder en 1 boven de 12 jaar) het

-

voor hen geldende basispakket voor de overige uitgaven kan betalen.
Voorbeeldbedragen
De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een
vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze
bedragen zijn dus afhankelijk van zowel de huishoudsamenstelling als het inkomen. De
voorbeeldbedragen worden onder andere afgeleid van het Budgetonderzoek van het
CBS.
Normbedragen
Het uitgangspunt voor de tabellen met financieringslastpercentages is dat bij een
maximale hypotheeklast de overige uitgaven precies tussen de minimale bedragen en
de voorbeeldbedragen uitkomen. Dit niveau zullen we verder aanduiden met de term
normuitgaven. In figuur 1 wordt dit uitgangspunt schematisch weergegeven. Soms
betekent dit dat voor de laagste inkomens alleen de minimale bedragen overblijven,
omdat daar minimum- en voorbeeldbedragen gelijk zijn.
12 / Advies financieringslastnormen 2018

Figuur 1: Uitgangspunt bij de berekening van de hypotheeknormen

Er is dus geen pakket aan normuitgaven, waar precies wordt omschreven aan welke
uitgavenposten hoeveel dient te worden uitgegeven. Het is aan het individuele
huishouden zelf om te bepalen of er bezuinigd moet worden en op welke posten er
bezuinigd wordt ten opzichte van de voorbeeldbedragen, om te komen tot het bedrag
van de normuitgaven.
In bijlage C staat een nadere beschrijving van de hoogte van de uitgavenposten.
Wijzigingen voor 2018
Het uitgavenniveau waarmee rekening gehouden wordt, is gebaseer d op gemiddelden
van de afgelopen vier jaar (zie 2.1.3). Voor 2018 zijn nu de jaren 2014-2017 gebruikt in
plaats van 2013-2016. Voor alle uitgavenposten geldt dat de hoogte is aangepast aan
het prijspeil van 2017. Ook zijn voor 2017 enige wijzigingen in de samenstelling van het
minimumpakket doorgevoerd. De belangrijkste daarvan zijn:
- er is aansluiting gezocht bij de nieuwe richtlijnen voor voeding, zoals het
Voedingscentrum die hanteert (de nieuwe Schijf van Vijf). Dit resulteert in iets
-

lagere uitgaven voor het jaar 2017.
er is overgestapt op een nieuwe berekening voor de minimale ko sten van de
niet volledig onvermijdbare uitgavenposten. Deze nieuwe berekening doet meer
recht aan de verschillen in kosten tussen huishoudtypen. Dit resulteert in iets
hogere overige uitgaven voor het jaar 2017.

Daarnaast wordt de buffer nu toegepast voor alle inkomens en niet meer alleen voor
inkomens tot 31.000 euro. Dit omdat ruimte voor de niet volledig onvermijdbare
Advies financieringslastnormen 2018 / 13

uitgaven en persoonlijke uitgaven voor alle huishoudens van belang is. De systematiek
wordt daarmee tevens eenduidiger.
Vanwege de middeling over vier jaar zal het effect van deze wijzigingen geleidelijk zijn
weerslag krijgen op de financieringslastpercentages.
Specifieke persoonlijk onvermijdbare uitgaven
Met een aantal specifieke persoonlijke uitgaven houden hypotheekverstrekkers expliciet
rekening bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit zijn onder andere:
-

uitstaand consumptief krediet

-

alimentatieverplichtingen
erfpachtcanonbetalingen

Deze zaken zijn dus niet in de financieringslastpercentages verwerkt, maar worden bij
de individuele advisering en verstrekking betrokken.
2.1.2

Hanteerbaarheid

Voor het bepalen van hypotheeknormen wordt niet uitgegaan van het individuele
uitgavenpatroon, maar van gemiddelde uitgavenpatronen. Het resultaat wordt
gepresenteerd in een tabel met financieringslastpercentages. De
financieringslastpercentages drukken de maximale bruto hypotheeklasten uit in een
percentage ten opzichte van het toetsinkomen. Het toetsinkomen wordt afgeleid uit het
bruto inkomen 1.
Voor deze opzet is gekozen, omdat:
-

het bruto inkomen makkelijk geverifieerd kan worden aan de hand van de
loonstrook of administraties;

-

de hoogte van de hypotheek berekend kan worden uit de bruto maandlasten.

De tabel geldt in principe voor alle omstandigheden. Uitgangspunt is een huishouden
van twee volwassenen, waarvan één partner inkomsten heeft.
Slechts in beperkte mate wordt er rekening gehouden met individuele omstandigheden.
Dit betreft huishoudens met een duidelijk afwijkend bruto-netto traject, dat wil zeggen
dat een zelfde bruto inkomen leidt tot een duidelijk verschillend netto inkomen . Dit geldt
voor:
-

AOW-gerechtigden
hypotheken waarvan de rente niet (volledig) aftrekbaar is
tweeverdieners

1 Zie de Tijdelijke Regeling, artikel 2.

14 / Advies financieringslastnormen 2018

Daarnaast zijn uitzonderingen mogelijk voor:
-

het treffen van energiezuinige maatregelen;
alleenstaanden met een relatief laag inkomen.

Consumenten en hypotheekverstrekkers maken eigen afwegingen. Het kan voorkomen
dat er minder verstrekt wordt dan mogelijk is volgens de tabellen. Dat kan komen omdat
mensen niet hun maximale leencapaciteit hoeven te benutten bij de aankoop van een
woning. Het kan ook zijn dat hypotheekverstrekkers minder willen uitlenen, bijvoorbeeld
omdat er sprake is van persoonlijke verplichtingen of omdat het inkomen minder zeker
is.
Maatwerk mogelijk
Soms wordt kritiek op de methode geuit, dat de financieringslastnormen dwingend
zijn, en maatwerk daardoor niet mogelijk is. Dit is echter niet het geval. De Regeling
hypothecair krediet geeft een aantal afwijkingsmogelijkheden:
- als er sprake is van toekomstige beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar
vermogen van de consument, indien die inkomsten redelijkerwijs te verwachten zijn;
(artikel 2, lid 3a);
- als er sprake is van een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een
redelijke termijn (artikel 2, lid 3b);
- als het gaat om oversluiten (huiseigenaar blijft in de zelfde woning wonen, en
hypotheekbedrag wordt niet verhoogd, artikel 4, lid 2);
Daarnaast mag afgeweken worden als:
b. de motivering van de afwijking wordt vastgelegd, met documenten wordt
onderbouwd en berekeningen bevat waaruit blijkt dat de afwijkende situatie getoetst
is op de in deze regeling gestelde normen en waarin wordt aangegeven waarom het
verstrekken van het hypothecair krediet in de specifieke situatie verantwoord is;
c. de aanbieder kan aantonen dat hij de juistheid van de gegevens waarop de
afwijking is gebaseerd heeft gecontroleerd; en
d. de aanbieder aantoonbaar heeft beoordeeld dat het aannemelijk is dat de
aanleiding voor de afwijking een bestendige situatie is.
Deze laatste is een open formulering en geeft hypotheekverstrekkers de mogelijkheid
om elke denkbeeldige situatie op te vangen.
Soms wordt gevraagd om een nadere invulling van dit artikel. Nadere omschrijving
houdt echter het risico in dat de Regeling hypothecair krediet nog gedetailleerder
wordt, terwijl die nog steeds niet volledig dekkend zal zijn. Ook dan zullen er nog
steeds situaties zijn die niet volledig ingevuld zijn en waarvoor maatwerk g ewenst is.
Bijkomend risico van het gedetailleerder invullen is dat hypotheekverstrekking steeds
meer gebaseerd gaat worden op de situatie van een huishouden op het huidige
Advies financieringslastnormen 2018 / 15

moment, terwijl de hypotheeklasten gedurende een lange periode draagbaar moeten
zijn.
Het afgelopen jaar is tijdens het Platform Maatwerk 2 een aantal situaties besproken,
waarbij de mogelijkheid tot maatwerk aan de orde is gekomen. In twee situaties heeft
de toezichthouder AFM verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan worden
toegepast. Het gaat daarbij om:
- senioren met een aflossingsvrije hypotheek
- senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning

2.1.3

Robuustheid

Elk jaar worden de minimale bedragen en de voorbeeldbedragen aangepast. Om
relatief grote wijzigingen in de tabellen met financieringslastpercentages van jaar tot
jaar te voorkomen, worden sinds 2017 de tabellen gemiddeld. Dit gemiddelde betreft
het voorgaande jaar en de drie daaraan voorafgaande jaren . Voor de hypotheeknormen
voor 2018 zijn dus de jaren 2014 tot en met 2017 gebruikt. Tot en met 2016 werden
alleen de overige uitgaven van de laatste vier jaren gemiddeld, niet de brutonettotrajecten.
Bij het middelen van de overige uitgaven wordt gecontroleerd of de minimale bedragen
van het voorafgaande jaar gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en
geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. Zo nodig worden de
financieringslastpercentages aangepast om hieraan te voldoen. Deze correctie hoefden
we voor 2018 niet toe te passen.

2 Kamerstukken 2016/2017, 32 847, nr. 303

16 / Advies financieringslastnormen 2018

2.2 Van netto woonlasten naar maximale
hypotheek
2.2.1

Bijkomende woonlasten

Op de manier zoals beschreven in de vorige paragraaf wordt de netto ruimte voor
woonlasten bepaald. Deze ruimte kan worden opgevuld met de lasten van de hypotheek
en bijkomende woonlasten.
De bijkomende woonlasten zijn:
-

de kosten voor onderhoud;
de onroerendezaakbelasting;
de premie voor de opstalverzekering;
de eigenaarslasten van het waterschap.

De hoogte van de bijkomende woonlasten is afhankelijk van de waarde van de woning.
De netto ruimte voor hypotheeklasten is gelijk aan de netto woonlasten minus de
bijkomende woonlasten.
2.2.2

Hypotheekvorm en brutering

De uiteindelijke tabel geeft de bruto lasten van een hypotheek weer. Daarom wordt de
eerder berekende netto rentecomponent gebruteerd. Dit gebeurt via de lasten van een
30-jarige annuïteitenhypotheek in het eerste jaar. Als financieringslast van een
hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair k rediet, het berekende
bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair
krediet met een annuïtair aflossingsschema gedurende 30 jaar. Dit is de hypotheekvorm
met de laagste initiële maandlasten, waarbij fiscale aftrek mogeli jk is.
Vroeger lagere netto maandlasten in de praktijk
Tot 2013 was het mogelijk om nieuwe aflossingsvrije hypotheken af te sluiten met
fiscale aftrek. In de praktijk hadden veel huiseigenaren dan ook lagere netto
maandlasten dan de lasten die volgens deze methodiek worden bepaald.
De keuze van de hypotheekvorm voor het berekenen van de financieringslast is sinds
het ontstaan van deze methodiek niet gewijzigd. De methodiek is oorspronkelijk
bedoeld geweest voor de NHG, die een annuïtair aflopende borgste lling heeft.
Ook in de periode dat spaar- en aflossingsvrije hypotheken in zwang waren, is het
uitgangspunt altijd de annuïteitenhypotheek geweest. Daarmee hebben huizenkopers
altijd de mogelijkheid gehad om volledig af te lossen en is er geen differentia tie
ontstaan in leencapaciteit bij verschillende soorten hypotheken.

Advies financieringslastnormen 2018 / 17

2.2.3

Stijgende hypotheeklasten tijdens de looptijd

De fiscale aftrek is sinds 2013 voor nieuwe hypotheken alleen nog toegestaan bij een
minimaal annuïtair aflosschema. Daarom worden sinds die tijd bijna uitsluitend nog
nieuwe lineaire en annuïtaire hypotheken verstrekt.
Een annuïteitenhypotheek heeft een jaarlijks stijgende netto last. De hoogte van de
stijging hangt af van de rentestand en van het belastingvoordeel. In onderstaande figuur
is voor een aantal scenario’s weergegeven hoe groot d ie stijging is. In de eerste helft
van de doorlooptijd van de hypotheek is deze stijging relatief beperkt. Pas vanaf het
23e jaar is er één scenario waarbij de maximale inflatiedoelstelling van 2 procent wordt
overschreden. De jaarlijkse stijging van de netto maandlast is hoger, naarmate het
belastingtarief hoger is, en naarmate het rentepercentage hoger is.
We hebben ook een scenario berekend (rente 5 procent) waarbij de afbouw van de
hypotheekrenteaftrek wordt meegenomen van de huidige 50 procent naar 38 procent
met stappen van 0,5 procentpunt 3. Dit is in figuur 2 de lijn met de lichtblauwe
vierkanten. In dit scenario is vanaf het eerste jaar de stijging hoger (rond de
1,5 procent) dan zonder deze afbouw. De stijging is in de verdere jaren vrijwel constant.
Op jaar 24 is de afbouw van de hypotheekrenteaftrek voltooid, en volgt de lijn de
jaarlijkse stijging van vergelijkbare hypotheken.

Figuur 2: Jaarlijkse stijging netto hypotheeklasten bij annuïtaire aflossing

3 Er is hierbij geen rekening gehouden met de compensatie van de verlaagde hypotheekrenteaft rek via

belastingschijven en -tarieven.
18 / Advies financieringslastnormen 2018

Gelet op de ontwikkeling van de netto lasten tijdens de looptijd vinden we dat de
betaalbaarheid voldoende gewaarborgd is.
2.2.4

Minimale toetsrente

Bij gebruik van de tabel moet de toegestane maandlast omgerekend worden naar een
hypotheekbedrag. Dit gebeurt met zogenaamde annuïteitenfactoren. Deze factoren
hangen af van de rentestand: hoe lager de rentestand, hoe hoger de annuïteitenfactor.
In principe wordt de annuïteitenfactor gehanteerd die hoort bij de aangeboden
rentestand.
Bij een rentestijging nemen de netto maandlasten toe. Daardoor kan de betaalbaarheid
van de hypotheek op termijn onder druk komen te staan. Om dit risico te verminderen
moet voor hypotheken met een korte rentevaste periode getoetst worden met een
zogenaamde minimale toetsrente. Dat betekent dat de annuïteitenfactor gehanteerd
dient te worden die hoort bij de minimale toetsrente in plaats van de annuïteitenfactor
die hoort bij de lagere werkelijke rente. Hierdoor is de maximale hypotheek lager dan
wanneer bij de daadwerkelijke (lagere) rente zou worden getoetst. Er ontstaat zo een
buffer om toekomstige renteverhogingen te kunnen opvangen.
In de Regeling hypothecair krediet is vastgelegd dat er een minimale toetsrente geldt
voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar. In de Regeling voor
2018 wordt hier aan toegevoegd dat de minimale toetsrente niet geldt voor hypotheken
die nog minder dan tien jaar lopen en binnen die tijd volledig zijn afgelost.
De AFM stelt elk kwartaal de minimale toetsrente vast. De minimale toetsrente is
5 procent in het vierde kwartaal van 2017.

2.3
2.3.1

Specifieke uitgangspunten

Belangrijkste uitgangspunten

In deze paragraaf staan de belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de
financieringslastpercentages op basis van de gegevens van het jaar 2017. Een
opsomming van alle uitgangspunten wordt gegeven in bijlage A. In bijlage B zijn
voorbeelden uitgewerkt van de berekening van de financieringslastpercentages.
De uiteindelijke financieringslastpercentages voor 2018 worden berekend als
gemiddelde van de financieringslastpercentages op basis van de jaren 2014, 2015,
2016 en 2017. Voor de specifieke uitgangspunten van de jaren 201 4, 2015 en 2016
verwijzen we naar eerdere rapporten.
Algemeen
-

De financieringslastpercentages worden gepresenteerd in stappen van 0,5 procent.
De financieringslastpercentages worden naar beneden afgerond (op 0,5 procent).
Dat betekent dat we de ongecorrigeerde percentages van de vier jaar middelen, en
deze uitkomst naar beneden afronden.
Advies financieringslastnormen 2018 / 19

Rente
- Sinds 2015 is er bij het opstellen van de kolomrentes voor gekozen om de tabel op
te stellen in twaalf kolommen met verschillende rentestanden. Voor die tijd waren er
vijf kolommen. Dit ondervangt het “schuiven” met kolomrentes om de tabel elk jaar
aan te laten sluiten bij de werkelijke rentestanden van dat moment.
Gezien de huidige marktrentes adviseert het Nibud om voor 2018 de huidige
indeling van de rentekolommen te handhaven.
De tabellen beginnen dus met een rentestand van lager dan 1 procent en eindigen
met een rentestand hoger dan 6 procent.
-

De financieringslastpercentages zijn berekend bij een rentepercentage dat precies
het middelste percentage is uit de betreffende kolom. Dus bij 3,75 procent in de
kolom 3,501-4,000 procent. Voor de uiteinden van de tabel is gerekend met een
rentestand die 0,25 procent lager, resp. hoger ligt dan de grenswaarde. Dus bij 0,75
procent in de linkerkolom en 6,25 procent in de rechterkolom;

-

-

De financieringslastpercentages zijn bij oplopende rente niet-dalend. Niet-dalend wil
zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hogere rentestand niet lager
mag zijn dan bij een lagere rentestand.
Het kan voorkomen dat de maximale hypotheek stijgt bij een hogere rentestand
vanwege de oplopende financieringspercentages bij hogere rentestanden. Zeker op
de grens van de kolommen komt dat voor. Wanneer dit nog gebeurt bij de middelste
rentepercentages in een kolom, zijn de financieringslastpercentages zo veel
mogelijk handmatig gecorrigeerd. Dus als een rentestand van 3,25 procent bij een
bepaald inkomen een hogere hypotheek oplevert dan een rentestand van
2,75 procent, dan zijn de financieringslastpercentages gecorrigeerd. In dit geval
door ofwel het financieringslastpercentage bij 3,25 procent met 0,5 procent te
verlagen ofwel door het financieringslastpercentage bij 2,75 procent met 0,5 procent
te verhogen. Daarbij dient de eis van niet-dalendheid van kracht te blijven. We
streven er naar zo weinig mogelijk handmatige correcties te doen: liever één
financieringslastpercentage handmatig wijzigen dan tien.

Waarom stijgen financieringslastpercentages bij een hogere rente?
Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere
rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent
immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist. De methodiek gaat -bij hetzelfde
bruto inkomen- uit van gelijke netto woonlasten, ongeacht de rentestand. Het
financieringslastpercentage geeft echter de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto
inkomen. Bij gelijke netto maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan
rente hoger en het bedrag voor aflossing lager dan bij een lagere rentesta nd. Omdat de
rente aftrekbaar is, is bij een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente
mogelijk dan bij een lagere rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het
algemeen groter dan het verlies aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het
bruto bedrag dat aan hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het
percentage ten opzichte van het inkomen.
20 / Advies financieringslastnormen 2018

Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan
aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen
bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.
Inkomen
- De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen dat ongeveer overeenkomt
met het verwachte bruto minimumloon van januari 2018. Dit is iets gestegen ten
opzichte van het bruto minimumloon van 2017.
Het Nibud adviseert om de tabel voor niet-AOW-gerechtigden te laten
beginnen bij een inkomen van 20.500 euro in plaats van 20.000 euro.
De tabel wordt vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een inkomen
van 25.000 euro en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een inkomen van
110.000 euro. Inkomens waarbij de financieringslastpercentages gelijk blijven,
-

worden niet in de tabel opgenomen;
Voor inkomens boven de 110.000 euro zijn geen betrouwbare gegevens

-

beschikbaar om tot passende financieringslastpercentages te komen.
De financieringslastpercentages zijn bij oplopend inkomen niet-dalend. Niet-dalend
wil zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hoger inkomen ni et lager mag
zijn dan bij een lager inkomen.

Huishoudsituatie
- De berekeningen zijn gebaseerd op een tweepersoonshuishouden zonder kinderen
-

in een alleenverdienerssituatie.
Bij het opstellen van de tabellen zijn de fiscale gegevens van het jaar gebruikt. Een
aantal maatregelen wordt stapsgewijs gedurende een periode van een groot aantal
jaren ingevoerd, bijvoorbeeld de beperking van de uitbetaling van de algemene
heffingskorting aan de minstverdienende partner en de beperking van het tarief van
de hypotheekrenteaftrek. In die gevallen is de situatie voor het jaar gebruikt
waarvoor de percentages zouden gaan gelden.

Kenmerken van de woning
-

De waarde van de woning wordt in de tabel van 2017 vastgesteld op 100% van de
maximale hypotheek, conform het te verwachten maximum aan loan-to-value voor
2018; in de afzonderlijke jaren is steeds het dan geldende maximum gebruikt.

-

De onderhoudskosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. In de
berekeningen voor 2017 wordt een percentage van 1,069 procent gehanteerd voor
de jaarlijkse onderhoudskosten; Dit percentage is afkomstig uit WoON2012. Het is
onveranderd ten opzichte van vorig jaar.

-

De jaarlijkse overige eigenaarslasten met betrekking tot een eigen woning bedragen
voor 2017 0,313 procent van de waarde van de woning. Dit bestaat uit de
onroerendezaakbelasting voor eigenaren, de waterschapslasten en de
opstalverzekering. Het percentage is afkomstig van COELO en is 0,0 023 procentpunt hoger dan vorig jaar.

Advies financieringslastnormen 2018 / 21

-

Voor het gebouwgebonden energieverbruik wordt uitgegaan van een woning met
energielabel C. Hierbij is gebruik gemaakt van nieuwe gegevens van R VO over het
gebouwgebonden verbruik van woningen naar type en bouwjaar. Voor de
basisbedragen is dit een flatwoning. Voor de voorbeeldbedragen wordt het
woningtype vastgesteld op basis van de verdeling van woningtypen naar de waarde
van de woning. Deze verdeling naar waarde van de woning is afkomstig uit
WoON2015 en daarna geïndexeerd met de CBS-index voor de waardeontwikkeling
van woningen.

Aandachtspunt: zeer lage inkomens
Er zijn situaties denkbaar dat het bruto jaarinkomen van een huishouden onder de
20.500 euro ligt. Dit geldt bijvoorbeeld voor parttime werkende alleenstaanden,
zelfstandig ondernemers of huishoudens met eigen vermogen. Gezien de grote
spreiding van het inkomen en de omstandigheden in deze groepen is het moeilijk daar
een percentage voor te vinden. Daarom start de tabel bij een bruto inkomen van 0 euro,
met dezelfde financieringslastpercentages als bij 20.500 euro. Hoewel bij deze
inkomens de hypotheek relatief klein zal zijn, moet in deze gevallen bedacht worden dat
in sommige gevallen de overige uitgaven niet uit het lopende inkomen kunnen worden
gedaan.

22 / Advies financieringslastnormen 2018

3 Financieringslastpercentages 2018
In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten. Achtereenvolgens komen aan bod:
-

Niet AOW-gerechtigden
AOW-gerechtigden

-

Niet-aftrekbare gedeelten
Tweeverdieners

-

Energiebesparende maatregelen
Alleenstaanden met een laag inkomen.

De daadwerkelijke tabellen zijn opgenomen in aparte documenten.
Het Nibud adviseert deze tabellen te gebruiken voor de Wijzigingsregeling
hypothecair krediet 2018.

Advies financieringslastnormen 2018 / 23

3.1
3.1.1

Niet AOW-gerechtigden

Resultaat niet AOW-gerechtigden 2018

In figuur 3 staan de financieringslastpercentages voor 2018 voor niet AOWgerechtigden grafisch weergegeven.
De lijnen in de figuur lopen in eerste instantie steil op. Dit wordt veroorzaakt doordat
huishoudens met een laag inkomen weinig belasting betalen. Hypotheekrente wordt dan
slechts tegen het laagste tarief afgetrokken.

Figuur 3: Financieringslastpercentages 2018 voor niet AOW-gerechtigden bij verschillende
rentestanden

24 / Advies financieringslastnormen 2018

3.1.2

Verschillen niet AOW-gerechtigden 2017-2018

In figuur 4 zijn de verschillen in financieringslastpercentages bij een rentestand tussen
de 2,501 procent en 3,000 procent weergegeven tussen 2017 en 2018.
Er is over het algemeen sprake van een afwisseling van gelijkblijvende
financieringslastpercentages of van een daling met 0,5 procent bij de diverse
rentestanden.

Figuur 4: Verschillen in financieringslastpercentages tussen 2017 en 2018

Bij gelijkblijvend inkomen leidt dat over het algemeen tot een lichte daling van de
maximale hypotheek. Dit is een normaal patroon. De financieringslastpercentages dalen
normaal gesproken wanneer er sprake is van inflatie van de overige (niet woon)uitgaven. Er is dan bij gelijkblijvend inkomen imm ers minder ruimte over voor de
woonuitgaven.
In werkelijkheid hebben huishoudens ook te maken met een inkomensstijging over het
jaar heen. Voor 2018 verwacht het CPB een bruto-loonstijging van 2,2 procent.
Als we die inkomensstijging meenemen, leidt dat tot ee n vrijwel gelijkblijvende
leencapaciteit bij de lagere inkomens. In figuur 5 staan de verschillen tussen 2017 en
2018 in maximale hypotheek naar inkomen. Deze verschillen worden gepresenteerd
zowel met als zonder een loonstijging van 2,2 procent.

Advies financieringslastnormen 2018 / 25

De eerste benadering doet het meeste recht aan het feit dat de
financieringslastpercentages gelden voor een heel jaar en geven de algemene
ontwikkeling van de leencapaciteit in Nederland weer, bij gelijkblijvende rentestand.
De tweede benadering sluit aan bij individuele huishoudens die net voor of net na de
jaarwisseling 2017-2018 een hypotheek willen afsluiten en op dat moment geen
loonsverhoging krijgen.

Figuur 5: Verschillen maximale hypotheek 2017-2018 naar inkomen

Vanaf inkomens van 46.000 euro is er sprake van een grotere stijging. Dit heeft er deels
mee te maken dat de inkomensstijging zorgt voor overschrijding van een
inkomensgrens. 2,2procent van 46.000 is namelijk meer dan 1.000 euro, zodat in 2018
bij 47.000 getoetst wordt. Meestal betekent dit een hoger financi eringslastpercentage.
In figuur 6 staan de verschillen tussen 2017 en 2018 in maximale hypotheek naar
rentestand, zowel met als zonder de inkomensstijging van 2,2 procent. Te zien is dat bij
lagere rentestanden de verandering in leencapaciteit lager uitvalt dan bij hogere rentes.
Dit komt doordat bij de laagste rentes de aftrek van hypotheekrente veel kleiner is.

26 / Advies financieringslastnormen 2018

Figuur 6: Verschillen maximale hypotheek 2017-2018 naar rentestand

Bij de meeste inkomens ligt het financieringslastpercentage voor 2018 gelijk aan dat
van 2017 of 0,5 procent daaronder. Door de middeling over vier jaar is het lastiger dan
voorheen om aan te geven wat hiervan de oorzaak is. Voor 2018 vervalt de situatie van
2013 en komt die van 2017 daarvoor in de plaats.
In figuur 7 staan de ongecorrigeerde financieringslastpercentages voor de jaren 2013
en 2017 bij een rentestand van 2,75 procent. Te zien is dat voor inkomens tot
50.000 euro de percentages voor 2017 lager uitvallen dan voor 2013. Dit wordt voor
een gedeelte veroorzaakt door de introductie van de buffer in 2015.

Advies financieringslastnormen 2018 / 27

Figuur 7: Verschillen in ongecorrigeerde financieringslastpercentages tussen 2013 en 2017

Voorbeelden verschil inclusief loonstijging
In tabel 2 staan voor een aantal inkomens de maximale hypotheken weergegeven in
2017 en 2018. Hierbij is rekening gehouden met een verwachte gemiddelde loonstijging
voor 2018 van 2,2 procent.

Tabel 2: Maximale hypotheek 2017 en 2018 (rente = 2,75%)
Bruto jaarinkomen 2017

35.000

50.000

70.000

Bruto jaarinkomen 2018*

35.770

51.100

71.540

2017

157.178

229.644

364.368

2018

156.985

234.696

372.384

-193

5.052

8.016

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 2,2% in 2018.

28 / Advies financieringslastnormen 2018

In tabel 3 staat de maximale hypotheek weergegeven in 2017 en 2018 bij een rente van
5 procent. Dit is de toetsrente die gehanteerd moet worden bij een rentevaste periode
korter dan 10 jaar.

Tabel 3: Maximale hypotheek 2017 en 2018 (rente = 5%)
Bruto jaarinkomen 2017

35.000

50.000

70.000

Bruto jaarinkomen 2018*

35.770

51.100

71.540

2017

143.980

205.686

325.993

2018

144.371

210.211

338.717

391

4.525

12.724

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 2,2% in 2018.

3.2
3.2.1

AOW-gerechtigden

Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden

AOW-gerechtigde huishoudens hebben een afwijkend bruto-nettotraject. De tarieven in
de eerste twee belastingschijven zijn lager en AOW-gerechtigden hebben lagere
heffingskortingen. Daarnaast hoeven AOW -gerechtigden geen pensioenpremie meer te
betalen. Wel betalen zij zelf de inkomensafhankelijke bijdrage van de
zorgverzekeringswet (IAB, bijdrage Zvw). Om deze redenen wordt sinds 2003 een
aparte tabel voor AOW-gerechtigden gehanteerd.
3.2.2

Specifieke uitgangspunten voor AOW-gerechtigden

De tabel met financieringslastpercentages voor AOW-gerechtigden heeft de volgende
specifieke uitgangspunten:
-

Er is uitgegaan van een echtpaar, waarvan beide partners AOW-gerechtigd zijn. Er
wordt van uitgegaan dat partners in ieder geval volledige AOW krijgen. Eventueel
aanvullend pensioen wordt slechts door één partner ontvangen.

-

De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen van 20.500 euro. Dit ligt
net iets boven de verwachte bruto AOW -uitkering van januari 2018. De tabel wordt
vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een inkomen van 25.000 euro

-

en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een inkomen van 110.000 euro.
De basisbedragen en de voorbeeldbedragen voor de overige uitgaven zijn gelijk

-

gehouden aan die voor huishoudens jonger dan de AOW-gerechtigde leeftijd.
Er is geen rekening gehouden met de mogelijke belastingaftrek van specifieke
zorgkosten of gemeentelijke ondersteuning. Er is namelijk ook niet uitgegaan van
mogelijk hogere (niet-vergoede) ziektekosten voor deze groep in vergelijking met
niet AOW-gerechtigden. Daarvoor zouden specifieke aannames nodig zijn over de
extra ziektekosten van deze groep.

Advies financieringslastnormen 2018 / 29

-

Er is voor AOW-gerechtigden uitgegaan van de houdbaarheidsbijdrage, dat wil
zeggen een lagere indexering van de bovengrens van de tweede belastingschijf
voor belastingplichtigen die zijn geboren na 1945.

3.2.3

Resultaat AOW-gerechtigden 2018

De financieringslastpercentages voor 2018 zijn hieronder grafisch weergegeven.

Figuur 8: Financieringslastpercentages voor 2018 voor AOW-gerechtigden bij verschillende
rentestanden

3.2.4

Verschillen AOW-gerechtigden 2017-2018

In figuur 9 staan de verschillen in maximale hypotheek tussen 2017 en 2018 naar
inkomen. Bij AOW-gerechtigden is er een iets ander beeld dan bij de niet AOWgerechtigden. Bij de hogere inkomens is er ook zonder inkomensstijging sprake van
verruiming. Dit heeft er mee te maken dat de koopkracht van AOW -gerechtigden de
afgelopen jaren op peil is gehouden door fiscale maatregelen en niet door
inkomensstijging. De aanvullende pensioenen zijn immers niet of nauwelijks
geïndexeerd.
De relatieve lastenverlichting voor AOW-gerechtigden heeft daarmee zijn weerslag op
de financieringslastpercentages.
Voor niet-AOW gerechtigden hebben we voorbeelden met een gemiddelde loonstijging.
Bij AOW-gerechtigden doen we dat niet. De verwachting is dat het aanvullend pensioen
voor AOW-gerechtigden niet of nauwelijks geïndexeerd zal worden.

30 / Advies financieringslastnormen 2018

Figuur 9: Verschillen maximale hypotheek 2017-2018 AOW-gerechtigden naar inkomen

3.3
3.3.1

Niet-aftrekbare gedeelten

Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten

De reguliere tabel gaat uit van hypotheeklasten waarvan de volledige rente aftrekbaar
is. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij dat niet het geval is. Dit geldt
bijvoorbeeld voor buitenlands belastingplichtigen, voor huishoudens die te maken
hebben met de bijleenregeling of voor mensen die een niet-lineaire of niet-annuitaire
hypotheek afsluiten, terwijl ze niet onder de overgangsregeling vallen.
Tot en met 2014 werd gebruik gemaakt van een vuistregel om het box -3
financieringslastpercentage te benaderen. Vanaf 2015 zijn apart e box-3-tabellen met
financieringslastpercentages opgenomen in de Regeling hypothecair krediet.
3.3.2

Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten

Voor hypotheekgedeelten waarvan de rente niet aftrekbaar is, worden daarom andere
financieringslastpercentages gehanteerd. Wanneer de rente van de gehele hypotheek
niet aftrekbaar is, kunnen deze zogenaamde box 3-financieringslastpercentages
gehanteerd worden.

Advies financieringslastnormen 2018 / 31

Wanneer slechts een deel van de rente niet aftrekbaar is, moeten de lasten van dit niet
aftrekbare gedeelte gebruteerd worden. Deze brutering kan gedaan worden met de
volgende factor:
Financieringslastpercentage reguliere tabel / financieringslastpercentage box 3 tabel
Deze factor dient ook gebruikt te worden voor de brutering van de (niet-aftrekbare)
lasten van consumptief krediet. We merken dat dit in de praktijk niet altijd gebeurt.
Voorbeeld:
Inkomen 50.000 euro; eigen-woningreserve (EWR) 100.000 euro.
Rente 2,75%. Financieringslastnorm 22,5% De annuïteit bij 2,75% is 0,00408.
Bruto jaarlast is 22,5% * 50.000 = 11.250.
Jaarlast die hoort bij een eigen woning reserve van 100.000 = 4.896 (12 * 100.000 *
0,00408).
Deze last moet gebruteerd worden, omdat het rentegedeelte niet aftrekbaar is.
De bruteringsfactor is te achterhalen via de financieringslastnorm in de box-3-tabel
(19,0%).
22,5 / 19,0 = 1,184.
De gebruteerde jaarlast van de EWR is dan 1,184 * 4.896 is 5.797.
Er is dan nog 11.250 – 5.797 = 5.453 over voor een hypotheek waarvan de rente
aftrekbaar is.
Dit komt neer op een hypotheek van (5.453 / 12) / 0,00408 = 111.376 euro.
De totale hypotheek bedraagt dan 111.376 (in box 1) + 100.000 (in box 3) is 211.376.
3.3.3

Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten

Sinds 2005 is de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit hoger dan de af trek aan
hypotheekrente. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek, dan
wordt een extra aftrek gecreëerd zodat de totale aftrek gelijk wordt aan de resterende
bijtelling. Daarom wordt de tabel zonder fiscaal voordeel berekend zond er rekening te
houden met het eigenwoningforfait.
3.3.4

Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2018

In figuur 10 staan de financieringslastpercentages voor niet-aftrekbare gedeelten voor
2018 grafisch weergegeven. De afwezigheid van de fiscale component zorgt voor een
gelijkmatiger beeld dan bij de tabel met aftrek. Verschillen tussen rentestanden treden
op, omdat een lagere rente een hogere hypotheek impliceert, en daarmee een hogere
woningwaarde. Deze hogere woningwaarde leidt tot meer bijkomende kosten.

32 / Advies financieringslastnormen 2018

Figuur 10: Financieringslastpercentages 2018 voor box-3 bij verschillende rentestanden

3.3.5

Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2017-2018

In figuur 11 staan de verschillen in maximale hypotheek tussen de box-3 tabel voor
2018 ten opzichte van 2017, zowel met als zonder loonstijging.

Advies financieringslastnormen 2018 / 33

Figuur 11: Verschillen maximale hypotheek 2017-2018 voor niet-aftrekbare gedeelten naar
inkomen

3.4
3.4.1

Tweeverdieners

Vuistregel tweeverdieners

Voor het bepalen van de maximale financieringslast voor tweeverdieners wordt een
vuistregel toegepast. Hierbij dient het financieringslastpercentage gebruikt te worden
dat hoort bij het hoogste inkomen plus een factor van het tweede inkomen. Het
financieringslastpercentage mag wel toegepast worden op het totale inkomen.
De factor bedroeg 0 tot 2012, van 2012 tot 2015 een-derde, in 2016 een half en in 2017
0,6.
Voorbeeld 2017: Partner 1 verdient 35.000 euro en partner 2 verdient 20.000 euro. Er
geldt het financieringslastpercentage dat hoort bij 35.000 + 0, 6 * 20.000 = 47.000
euro. Bij een rente van 2,75% is dat 22,0% in 2017. Samen verdienen ze 55.000
euro. De maximale bruto jaarlast is dan 22,0% x 55.000 euro is 12.100 euro.
Soms wordt gedacht dat het tweede inkomen maar voor 0, 6 wordt meegeteld bij het
bepalen van het toetsinkomen (22,0% x 47.000). Dat is dus niet zo.
Het verschil in besteedbare inkomens tussen eenverdieners en tweeverdieners is de
afgelopen jaren opgelopen en zal de komende jaren nog verder oplopen. De uitbetaling

34 / Advies financieringslastnormen 2018

van de algemene heffingskorting aan de minstverdienende partne r wordt gedurende 15
jaar versoberd.
Daarom heeft het Nibud geadviseerd om voor 2016 de factor voor tweeverdieners te
verhogen tot 0,5 en vervolgens de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene
heffingskorting te volgen. Voor 2017 is de factor voor tweeverdieners daarom verhoogd
naar 0,6. Tabel 4 geeft het schema van de inperking aan.
Tabel 4: Inperking overdraagbaarheid algemene heffingskorting tot en met 2023
Jaartal

Factor van het tweede inkomen voor bepaling
financieringslastpercentage

Afgerond

2014

0,4

2015

0,47

2016

0,53

0,5

2017

0,6

0,6

2018

0,67

0,7

2019

0,73

0,7

2020

0,8

0,8

2021

0,87

0,9

2022

0,93

0,9

2023

1

1

2024

1

1

In navolging van de middeling van de inkomsten en uitgaven, zou ook de resulterende
factor gemiddeld moeten worden. Dit leidt echter tot dusdanig kleine verschillen dat bij
de invoering van de middeling vorig jaar er voor gekozen is om het bestaande schema
te blijven volgen. Hieruit volgt dat de factor voor 2018 wordt verhoogd van 0,6 naar 0,7.
Het Nibud adviseert de vuistregel voor 2018 te laten luiden:
Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste inkomen
vermeerderd met 0,7 van het laagste inkomen op het gezamenlijke
inkomen van beide partners.

3.4.2

Waarom aparte behandeling van het inkomen van de partner

De tabellen met financieringslastpercentages zijn gebaseerd op een eenverdienersituatie. Tot de jaren ’80 was dit de meest voorkomende situatie in huishoudens. Over
het algemeen stopten vrouwen met werken als zij kinderen kregen, of zelfs al als zij
trouwden. Een hypotheek baseren op dat tweede inkomen was dan ook niet aan de
orde.
Vanaf de jaren ’80 bleven vrouwen steeds vaker werken als ze trouwden of kinderen
kregen. Dit gebeurde meestal parttime. In de jaren ’90 besloten hypotheekverstrekkers
het tweede inkomen dan ook mee te nemen. Dit deed men echter niet volledig.

Advies financieringslastnormen 2018 / 35

Aan de ene kant bleef er zodoende nog financiële ruimte voor partners om minder te
gaan werken bij gezinsuitbreiding. Bovendien konden de kosten van de
gezinsuitbreiding zelf worden opgevangen.
Aan de andere kant bleef er een impliciete buffer in stand. Tweeverdieners die beiden
fulltime werken gebruiken hun volledige verdiencapaciteit. Zij kunnen niet extra inkomen
genereren door méér te gaan werken. Wanneer bij een eenverd iener het inkomen
terugvalt, zou de andere partner kunnen gaan werken en daarmee het
huishoudinkomen op peil kunnen houden. Dit effect moet echter niet overschat worden:
de afstand tot de arbeidsmarkt is voor een niet-werkende partner ongetwijfeld groot.
Bij invoering is er niet voor gekozen om te werken met aparte tweeverdienerstabellen.
Vanuit het oogpunt van hanteerbaarheid is er gewerkt met een vuistregel die werkte
vanuit de bestaande tabel.
3.4.3

Effecten

Figuur 12 bevat de effecten op de maximale hypotheek voor tweeverdieners, waarbij de
bruto inkomens tussen de partners zich verhouden als 2:1. In de figuur staan zowel de
effecten zonder en met loonstijging en de effecten van de verhoging van de factor van
0,6 naar 0,7. Te zien is dat het effect van de loonstijging groter is dan het effect van het
verhogen van de factor.

Figuur 12: Verschil in maximale hypotheek 2017-2018 voor tweeverdieners

36 / Advies financieringslastnormen 2018

In tabel 5 staan drie voorbeelden van de totale effecten op de maximale hypotheek van
2017 naar 2018 voor tweeverdieners, inclusief loonstijging. In tabel 6 staan die
voorbeelden voor een hoger rentepercentage van 5 procent.
Tabel 5: Voorbeeld maximale hypotheek 2017-2018 voor drie tweeverdieners (r = 2,75%)
Bruto jaarinkomen 2017

25.000 & 12.500

35.000 & 17.500

50.000 & 25.000

Bruto jaarinkomen 2018*

25.550 & 12.775

35.770 & 17.885

51.100 & 25.550

2017

168.405

235.767

382.739

2018

168.199

240.954

398.983

-206

5.187

16.245

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 2,2% in 2018.

Tabel 6: Voorbeeld maximale hypotheek 2017-2018 voor drie tweeverdieners (r = 5%)
Bruto jaarinkomen 2017

25.000 & 12.500

35.000 & 17.500

50.000 & 25.000

Bruto jaarinkomen 2018*

25.550 & 12.775

35.770 & 17.885

51.100 & 25.550

2017

154.264

215.970

337.635

2018

154.684

220.722

356.962

440

4.752

19.327

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 2,2% in 2018.

Advies financieringslastnormen 2018 / 37

3.5
3.5.1

Vrijlating bij energiezuinige maatregelen

Huidige regeling

Het is mogelijk een extra vrijlating in het maximale hypotheekbedrag te verkrijgen
wanneer energiezuinige maatregelen worden genomen. Dit advies richt zich alleen op
de vrijlating met betrekking tot het inkomen van het huishouden 4.
Bij een lager energieverbruik dan gemiddeld is de energierekening lager en is er
daarmee meer ruimte in het budget voor woonlasten. De energierekening wordt bepaald
door zowel kenmerken van de woning als kenmerken van de bewoners. Voor de
vaststelling van de extra ruimte in het budget is alleen gekeken naar de
energiebesparing als gevolg van kenmerken van de woning zelf en niet naar mogelijke
gedragseffecten van de bewoners. Gedragseffecten van de bewoners wat betreft
energiegebruik zijn van dezelfde orde als gedragseffecten op andere uitgavenposten,
zoals vakanties of roken. Ook voor deze gedragseffecten wordt geen onderscheid
gemaakt in de financieringslastpercentages. De berekende vrijlatingen zijn dus alleen
gebaseerd op gebouwgebonden energiebesparing.
In de ministeriële regeling zijn de volgende extra vrijlatingen vastgelegd (art.4 lid 3):
Een aanbieder van hypothecair krediet kan bij het treffen van
energiebesparende voorzieningen in een woning het deel van het hypothecair
krediet dat daarvoor is aangewend tot een bedrag van ten hoogste € 9.000
buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast.
Tevens kan een bedrag van ten hoogste € 9.000 buiten beschouwing worden
gelaten, indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig
energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 201 5 of een woning
met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6.
Voorts kan een bedrag van € 25.000 buiten beschouwing worden gelaten indien
een hypothecair krediet wordt verstrekt voor de financiering van een
NulopdeMeter-woning en ten aanzien van die woning een
energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar.
Dit lid is enkel van toepassing op hypothecair kredieten die worden verstrekt
aan consumenten met een toetsinkomen van ten minste € 33.000.

4 Daarnaast bestaat nog een vrijstelling voor energiezuinigheid ten opzichte van de waarde van

de woning. Het betreft hier de mogelijkheid voor een hypotheek tot 106 procent van de waarde
van de woning (in afwijking van de 100 procent in 2018) als daarmee energiebesparende
maatregelen worden gefinancierd. Deze regeling is geen onderdeel van dit advies, omdat het niet
direct de betaalbaarheid van de hypotheek raakt.

38 / Advies financieringslastnormen 2018

3.5.2

Aanleiding tot herziening

De motie-Ronnes (Kamerstukken II, 2015/16, 34 550, nr. 10) vraagt de Regering om de
Regeling hypothecair krediet te actualiseren voor wat betreft de vrijlatingen in verband
met energiebesparende maatregelen. Redenen die daartoe in de praktijk zijn
geconstateerd:
-

De introductie van een vernieuwd energielabel vanaf 2015;
De regelingen worden weinig benut. Een onderzoek in het kader van het Platform
Maatwerk toonde aan dat geldverstrekkers de regeling als complex ervaren.

In de consultatieronde voor dit advies kwamen de volgende algemene opmerkingen
naar voren:
-

De leennormen zijn waarschijnlijk niet de beste manier om verduurzaming te
bewerkstelligen. Mensen die al maximaal lenen hebben vaak niet de wens en d e
middelen om de woning te verduurzamen. En het is de vraag of je mensen die al

-

maximaal lenen nog meer wilt verstrekken.
De daadwerkelijke energiebesparing is moeilijk in te schatten en te controleren . Het
energielabel biedt onvoldoende zekerheid. Mogelijk dat het werken met een
energie-index, die is gebaseerd op een uitgebreide inventarisatie, beter werkt.

-

De reguliere tabel is gebaseerd op het gemiddelde energieverbruik van een woning
met energielabel C. Om verduurzaming te stimuleren zou het uitgangspunt eigenlijk
een energie onzuinige woning moeten zijn met een opslag voor meer energie

-

zuinige woningen.
Er is verschil in aanpak tussen het treffen van energiebesparende maatregelen bij
aankoop van de woning en bij bestaande eigenaren

Deze overwegingen hebben geleid tot een aantal voorstellen voor aanpassing van de
regeling. Het Nibud hanteert hierbij dezelfde drie criteria als in de rest van het advies:
betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid.
3.5.3

De reguliere tabellen

Een van de mogelijkheden is om de reguliere tabellen verder te differentiëren naar de
energiekwaliteit van de woning. Wij adviseren dat om de volgende redenen niet te doen:
Betaalbaarheid
De energierekening wordt bepaald door zowel kenmerken van de woning als
kenmerken van de bewoners. Voor de vaststelling van de extra ruimte in het budget is
alleen gekeken naar de energiebesparing als gevolg van kenmerken van de woning zelf
en niet naar mogelijke gedragseffecten van de bewoners. Gedragseffecten van de
bewoners wat betreft energiegebruik zijn van dezelfde orde als gedragseffecten op
andere uitgavenposten, zoals vakanties of roken. Ook voor deze gedragseffecten wordt
geen onderscheid gemaakt in de financieringslastpercentages.

Advies financieringslastnormen 2018 / 39

Het gebouwgebonden deel van de energierekening is maar een klein deel van de totale
huishouduitgaven (2 à 3%). Een verregaande differentiatie op dit gebied in de reguliere
tabellen leidt daarmee tot relatief kleine verschillen in de maximale leencapaciteit.
Op dit moment wordt voor de standaardtabellen de gemiddelde energieprestatie
meegenomen. Dit is gespecificeerd als het verbruik bij energielabel C per woningtype.
Deze verbruiken worden aangeleverd door RvO. Ze zijn dit jaar aangepast aan de
huidige verbruikscijfers. Jaarlijks worden ze aangepast aan het prijspeil van energie.
De gebouwgebonden energiekosten hangen af van het type woning, waarbij er een
koppeling is tussen de waarde van de woning en het type woning. In deze methodiek
stijgen daarmee de gebouwgebonden energiekosten naarmate de woning duurder is.
Goedkopere woningen zijn over het algemeen appartementen, duurdere woningen zijn
over het algemeen vrijstaande woningen.
Hanteerbaarheid
De huidige regelingen worden door geldverstrekkers als complex in uitvoering en
administratie ervaren. Dit gegeven pleit eerder voor vereenv oudiging van de regeling
dan voor verdergaande differentiatie. Daarnaast zou differentiatie betekenen dat van
alle verkochte woningen de energiezuinigheid op een precieze manier bepaald dient te
worden, bijvoorbeeld met de methodiek van de Energie-index (EI). De EI is een
uitgebreide methode, waarvan het Vereenvoudigde Energielabel (VEL) zoals dat per
1 januari 2015 is ingevoerd, een afgeleide is. Zo’n precieze bepaling met een EI is
echter weer duur voor de woningeigenaar/koper en kan leiden tot afwijkinge n ten
opzichte van het VEL.
Robuustheid
Het introduceren van extra reguliere tabellen voor alle woningtypen met verschillende
mate van energiezuinigheid zou leiden tot invoeringskosten. Verder zouden
huishoudens niet op voorhand kunnen weten welke hypothe ek ze kunnen krijgen. Dat
gaat immers afhangen van de energiezuinigheid van de te kopen woning.
Het Nibud adviseert daarom in de reguliere tabellen geen verdergaande differentiatie
naar energiezuinigheid toe te passen en te onderzoeken of de uitzondering en en
vrijlatingen in de toekomst beperkt kunnen worden tot maatregelen die een significante
invloed hebben op de energierekening en daarmee de mogelijkheid bieden tot een
significante verhoging van de leencapaciteit.

3.5.4

Advies vrijlating 9.000 euro voor specifieke energiebesparende
maatregelen

Het werken met een lijst met maatregelen is in de praktijk lastig. Geldverstrekkers
geven aan dat controle er op tijdrovend en complex is. Gezien het feit dat het gaat om

40 / Advies financieringslastnormen 2018

relatief kleine bedragen zijn hypotheekverstrekkers zeer terughoudend om hier tijd en
moeite in te steken.
Betaalbaarheid
Onderzoek laat zien dat de lagere energiekosten en de relatief korte terugverdientijd
van de maatregelen het interessant maken om hierin te investeren 5. Voor bestaande
woningeigenaren gaat een verhoging van de hypotheek echter met extra kosten
gepaard, zoals notariskosten en extra advieskosten, waardoor het voordeel duidelijk
kleiner wordt. In dat geval is financiering via een andere manier (buiten een hypotheek)
waarschijnlijk interessanter.
Deze vrijlating zal in de praktijk vooral gebruikt worden als het gaat om maatregelen die
getroffen worden bij de aankoop van de woning en waarbij financiering direct wordt
meegenomen bij het sluiten van de hypotheek.
Hanteerbaarheid
Vanuit het oogpunt van hanteerbaarheid is het wenselijk om niet voor elke maatregel
een apart vrijlatingsbedrag te specificeren, maar om met één vast bedrag te werken.
Specificatie van dit ene bedrag is ingewikkeld, gezien het grote aantal mogelijke
maatregelen dat op de lijst staat. Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte
maatregelen staan (in verhouding tot de investering leveren ze een duidelijke
energiebesparing op) en er een depotverplichting is (de hypotheek kan slechts
verhoogd worden ter hoogte van het bedrag van de investering) is dat een afdoende
toets om het maximale bedrag van 9.000 euro te blijven hanteren zoals die nu al geldig
is.
Deze aanpak vergt echter het nodige van de geldverstrekker. Het Nibud adviseert om te
onderzoeken of andere ondersteuningsmogelijkheden (zoals subsidies) effectiever en
efficiënter zijn om energiebesparing te realiseren dan verhoging van de hypothecaire
leencapaciteit, zeker voor bestaande woning-eigenaren.
Robuustheid
Vanuit robuustheid adviseert het Nibud de huidige regeling voorlopig te laten bestaan
tot het onderzoek naar andere ondersteuningsmaatregelen is afgerond.

3.5.5

Advies vrijlating 9.000 euro voormalige A++-woningen en woningen
met EI/EPC <= 0,6

Betaalbaarheid
Vanuit betaalbaarheid is het mogelijk om voor significant energiezuiniger woningen een
significant bedrag aan extra hypotheek te verstrekken, omdat de energierekening (bij

5 Bijvoorbeeld Koumans en Partners (2014)

Advies financieringslastnormen 2018 / 41

gelijkblijvend gedrag) duidelijk lager ligt dan wat bepaald is bij samenstelling van de
reguliere tabel (een woning met energielabel C).
Hanteerbaarheid
De energie-index (EI voor bestaande woningen) of de energieprestatiecoëfficiënt (EPC,
voor nieuwbouwwoningen) zijn nu gangbare maten om de energiezuinigheid van een
woning precies in beeld te brengen. Zoals hiervoor al is toegelicht, vergt dat een
uitgebreide inventarisatie van de woning tegen extra kosten. Voor kleine aanpassingen
zullen de kosten van een dergelijke inventarisatie mogelijk niet opwegen tegen de
mogelijke besparing en de daaruit voortvloeiende extra leenruimte. Dit ple it op zich om
alleen een standaarduitzondering te bieden voor woningen die significant energiezuinig
zijn.
Robuustheid
Vanuit robuustheid adviseert het Nibud om de EI/EPC-grens van 0,6 te blijven hanteren.
Hiervoor is het bedrag van 9.000 euro verantwoord. Het Nibud adviseert tevens om de
woningen die voor 1 januari 2015 ten minste een A++-label hebben gekregen, ook
onder deze regeling te houden.

3.5.6

Advies vrijlating Nul-op-de-meterwoningen

Vanuit de consultatieronde kwamen twee bezwaren over deze regeling n aar voren:
-

Het bedrag is te laag om een woning echt te kunnen verduurzamen naar het niveau
van Nul-op-de-meter;

-

De huidige regeling voor Nul-op-de-meterwoningen is soms te beperkend voor
andere alternatieven die hetzelfde doel bereiken.

Betaalbaarheid
Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid adviseert het Nibud om de bestedingsruimte van
het huishouden als uitgangspunt te houden voor de extra vrijlating en niet de kosten
van de aanpassingen. Wanneer de investering niet opweegt tegen de te realiseren
energiebesparing is het onverstandig om een extra hypotheek hiervoor af te sluiten.
Voor toepassing van deze vrijlating is het op dit moment belangrijk dat er een
energieprestatiegarantie moet zijn afgegeven waarmee de nodige zekerheid wordt
verkregen dat bij gemiddeld en/of verwacht bewonersgedrag de besparing
daadwerkelijk zal optreden.
Hanteerbaarheid
Vanwege de hanteerbaarheid adviseert het Nibud om het aantonen van de
energiezuinigheid voor deze categorieën woningen uit te breiden met de EI/EPC.
Daarmee kunnen alle bouwmethoden die hetzelfde doel bereiken onder deze vrijlating
komen te vallen. Daarbij wil het Nibud uitgaan van een vrijlating voor woningen die per
saldo gegarandeerd geen gebouwgebonden energiekosten meer hebben. Dit is immers
42 / Advies financieringslastnormen 2018

een nauwkeurig te berekenen voordeel in termen van maandlasten. Het gaat hierbij om
een EI/EPC <= 0. Het vrij te laten bedrag is voor 2018 dan gelijk aan 25.000 euro.
Bij het berekenen van dat bedrag houden we een marge aan: het gaat om theoretische
inschattingen van het gebouwgebonden verbruik en de theoretisch veronderstelde
energiebesparing hoeft in de praktijk niet altijd op te gaan. Bij overgang op EI/EPC zou
het begrip “Nul-op-de-meter” en het hanteren van een energieprestatiegarantie in een
toekomstige wijziging van de Regeling hypothecair krediet kunnen vervallen.
Robuustheid
Vanuit robuustheid adviseert het Nibud om te onderzoeken of de huidige Nulopde Meterwoningen ook aan dit criterium voldoen en de uitzonderingsregeling tot die tijd te
handhaven.

3.5.7

Mogelijkheid tot maatwerk

De hiervoor beschreven vrijlatingen voor energiezuinige woningen zijn opgenomen in de
Regeling hypothecair krediet. Daarnaast kunnen hypotheekverstrekkers tevens op
individuele basis meer verstrekken, door middel van de algemene explain -clausule.
Om dat laatste mogelijk te maken, zullen we aangeven met welke bedragen aan energie
wij rekenen bij het bepalen van de reguliere tabellen. Hypotheekverstrekkers kunnen zo
een eigen afweging maken om meer of minder hypotheek te verstrekken voor wonin gen
met een afwijkend gebouwgebonden energieverbruik. Deze energiebedragen zijn te
vinden in bijlage A.

3.5.8

Samenvatting

Deze overwegingen hebben geleid tot een aantal voorstellen voor aanpassing van de
regeling. Hieronder beschrijven we deze voorstellen in het kort:
-

Maak geen onderscheid in de reguliere tabellen naar energiezuinigheid van de
woning;

-

De groep die niet of nauwelijks spaargeld heeft en zijn standaardleenmogelijkheden
heeft benut, is een kwetsbare groep. Onderzoek of voor deze groep alternatieve n
effectiever en efficiënter zijn om energiebesparing te realiseren dan een verruiming
van de leencapaciteit. Laat tot die tijd de huidige vrijlating van 9.000 euro met
betrekking tot een lijst van maatregelen bestaan.

-

Handhaaf de regeling voor een extra bedrag van 9.000 euro voor woningen met een
EI/EPC <= 0,6. Laat woningen met een voormalig A++-label hier automatisch ook
ander vallen;

-

Maak een vrijlating voor woningen die gegarandeerd geen gebouwgebonden
energieverbruik hebben, d.w.z. met een EI/EPC <= 0. Het bedrag voor 2018 zal
25.000 euro bedragen. Onderzoek of de huidige Nul-op-de-meterwoningen hier
automatisch ook onder vallen;
Advies financieringslastnormen 2018 / 43

-

In bijlage A staan de energiebedragen die gebruikt zijn voor berekening van de
reguliere tabel. Dit kunnen hypotheekverstrek kers gebruiken om van de algemene
explain-maatregel gebruik te maken.

3.6
3.6.1

Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen

Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen

Voor de financieringslastnormen voor 2015 is een extra buffer ingevoerd voor
huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro. Zie voor een beschrijving van
deze buffer paragraaf 2.1.1.
Invoering van deze buffer leidde over de hele breedte tot een verkrapping van de
normen, ook voor huishoudens waarvoor al aparte buffers bestonden. Om die reden
heeft het Nibud geadviseerd om verruiming toe te staan voor aantoonbaar niet kwetsbare huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro.
Deze verruiming is voor 2017 als volgt in de Regeling hypothecair krediet ingevuld:
Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand
is en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 20.000 en lager is dan
€ 31.000, kan de aanbieder van hypothecair krediet bij het financieringslast percentage ten hoogste drie procentpunten optellen, met dien verstande dat het
aldus berekende financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het
financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000.
De hoogte van de ophoging van 3 procentpunt is gebaseerd op het gemiddelde verschil
in financieringslastpercentage als gevolg van de invoering van een buffer in 2015 .
3.6.2

Advies voor 2018

Het Nibud vindt het nog steeds verantwoord om een extra verhoging te hanteren voor
aantoonbaar niet-kwetsbare groepen. Bij alleenstaanden (met en zonder kinderen) zien
we hoge marges (zie paragraaf 4.2.1). Hoewel deze regeling tot complexiteit leidt,
adviseert het Nibud vanuit robuustheid de huidige regeling te handhaven. Alleen het
minimuminkomen wordt opgehoogd om aan te sluiten bij de tabel voor 2018.
Het Nibud adviseert de volgende regeling voor niet-kwetsbare groepen:
Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand is
en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 20.500 en lager is dan € 31.000, kan
de aanbieder van hypothecair krediet bij het financieringslastpercentage ten
hoogste drie procentpunten optellen, met dien verstande dat het aldus berekende
financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000.

44 / Advies financieringslastnormen 2018

3.7
3.7.1

Overige aspecten en ontwikkelingen

Minimale toetsrente

De minimale toetsrente moet nu gehanteerd worden bij hypotheken met een rentevaste
periode tot 10 jaar. Deze bedraagt nu 5 procent. Omdat de marktrente voor hypotheken
met een rentevaste periode van 10 jaar nu een stuk lager ligt dan 5 procent, zullen veel
mensen kiezen voor een langere rentevaste periode en daardoor een hoger bedrag
lenen. Zoals uit paragraaf 4.2.2 blijkt, is een renteverhoging van 1,75 procent tot
5 procent na 10 jaar op te vangen. Bij hogere rentestijgingen zullen de maandlasten ook
reëel gaan stijgen.
Een verlenging van de minimale rentevastperiode of verhoging van de minimale
toetsrente geeft meer zekerheid, maar lijkt bij de huidige marktrentes en de
voorgestelde financieringslastpercentages niet noodzakelijk, gezien het voorbeeld in
paragraaf 4.2.2.
Wel is het belangrijk dit jaarlijks te toetsen.
In het Platform Maatwerk is voorgesteld om de minimale toetsrente niet meer te laten
gelden voor hypotheken of hypotheekdelen die binnen 10 jaar volledig zijn afgelost,
omdat daar het risico van een stijgende rente gering is.
Het Nibud adviseert het voorstel uit het Platform Maatwerk voor hypotheken die
binnen 10 jaar volledig zijn afgelost over te nemen en verder de huidige regeling
voor de minimale toetsrente te handhaven.

3.7.2

Verschil tussen huur en koop

Een van de aspecten die in het Platform Maatwerk aan de orde is gekomen is het
verschil in woonlasten tussen huur en koop, zodat dit een rol kan spelen bij mogelijke
explain-situaties.
Het Nibud zal aangeven welke bedragen het gebruikt als extra woonlasten die een
koopwoning met zich meebrengen ten opzichte van een huurwoning. Deze staan
in bijlage A.

3.7.3

Het initiatief Handig!

Op het ogenblik loopt er een pilot om hypotheken te verstrekken op basis van het S Vloon. Dit project, genaamd Handig!, maakt gebruik van de inkomensgegevens die
afkomstig zijn van het UWV. Omdat het SV-loon een ander loonbegrip is dan het bruto
loon voldoen de huidige tabellen met financieringspercentages niet helemaal. De

Advies financieringslastnormen 2018 / 45

financieringslastpercentages geven immers de ruimte voor hypotheek aan ten opzichte
van het bruto inkomen.
Over het algemeen is het SV-loon lager dan het bruto loon, omdat de
werknemersbijdrage voor het pensioenfonds al bij het SV-loon er afgehaald is. De
financieringslastpercentages ten opzichte van het SV-loon zouden in dat geval iets
hoger kunnen zijn.
Het is mogelijk financieringslastpercentages ten opzichte van het SV-loon te berekenen.
Bij het gebruik daarvan dient wel met de volgende zaken rekening gehouden te worden:
- Er moet gecorrigeerd worden voor de fiscale bijtelling van de auto van de zaak.
Deze is immers onderdeel van het SV-loon, maar niet van het bruto loon. Het UWV
-

kan deze correctie aanleveren;
Er moet gecontroleerd worden of daadwerkelijk pensioen wordt opgebouwd. Bij
berekening van de huidige financieringslastpercentages houden we rekening met
pensioenopbouw door te werken met een gemiddelde pensioenpremie. Bij gebruik

-

van SV-loon is niet op voorhand zeker dat er pensioen wordt opgebouwd.
Er moet gelet worden op grote onkostenvergoedingen.

Op het ogenblik loopt een proef hiermee. Zolang deze niet afgerond en
geëvalueerd is, adviseert het Nibud voorlopig geen nieuwe tabel op basis van
SV-loon in de Regeling hypothecair krediet op te nemen.
3.7.4

Aansluiting normen Consumptief Krediet en Hypothecair Krediet

Op het ogenblik zijn hypotheekverstrekkers en verstrekkers van consumptief krediet
aan het onderzoeken of de normenkaders voor beide kredietsoorten beter op elkaar
afgestemd kunnen worden. Hierbij wordt onder meer gekeken of de looptijd van een
lening een grotere rol zou dienen te krijgen bij de acceptatie van een lening. Waarbij de
normen voor langlopende leningen strenger dienen te zijn dan voor kortlopende
leningen.
Op het ogenblik is dit onderzoek nog niet afgerond. Daarom adviseert het Nibud
om voor 2018 de voorgestelde financieringslastpercentages te gebruiken.

46 / Advies financieringslastnormen 2018

4 Beschermende werking van de normen voor
verschillende groepen huishoudens
Bij het berekenen van de maximale hypotheeklasten wordt voor de overige uitgaven van
oudsher uitgegaan van de kosten van een huishouden van twee volwassenen zonder
kinderen. Voor de inkomsten wordt ervan uitgegaan dat één volwassene inkomen uit
arbeid ontvangt en de andere volwassene geen arbeidsinkomen ontvangt.
De vraag is nu hoe een op deze manier vastgestelde maximale hypotheek past in het
budget van huishoudens met een andere samenstelling. Welke marge hebben zij nog
over in hun budget? Daartoe hebben we voor een aantal voorbeeldhuishoudens hun
netto inkomenspositie berekend, evenals de voor die huishoudens geldende
basisbedragen, voorbeeldbedragen en de daaruit voortvloeiende normbedragen.
Het gaat hierbij om de volgende voorbeeldhuishoudens:
-

alleenstaande
alleenstaande ouder met 2 kinderen
alleenstaande ouder met 3 kinderen
paar zonder kinderen, eenverdiener
paar met 2 kinderen, eenverdiener
paar met 3 kinderen, eenverdiener
paar zonder kinderen, tweeverdieners
paar met 2 kinderen, tweeverdieners
paar met 3 kinderen, tweeverdieners

Het eerste kind is tussen de 6 en 12 jaar oud, het tweede kind tussen 12 en 18, en het
derde kind is ook tussen de 12 en 18 jaar oud. Er is dus geen rekening gehouden met
de kosten van kinderopvang. Oudere kinderen zijn duurder dan jongere kinderen,
bijvoorbeeld omdat ze meer kosten aan voeding en kleding met zich meebrengen. Deze
extra kosten zijn over het algemeen hoger dan de netto kosten van kinderopvang (na
aftrek van de kinderopvangtoeslag). Voor huishoudens met jongere kinderen zijn de
marges dus iets hoger.
Het gaat hier dus met nadruk om voorbeelden. Ook binnen de zo gedefinieerde groepen
kunnen nog grote, logische verschillen in uitgavenpatronen voorkomen.

4.1

Methode

Voor het basisbedrag is voor alle huishoudens gerekend met de methode zoals we die
gebruiken voor het opstellen van de financieringslastnormen.
De berekeningen zijn gedaan met de fiscale regels van 201 7, de voorgestelde
financieringslastpercentages voor 2018 en de basis- en voorbeeldbedragen van 2017.
Deze laatste zijn dus niet over vier jaren gemiddeld, zoals bij het opstellen van de tabel
met financieringslastpercentages wel gebeurt.
Advies financieringslastnormen 2018 / 47

Daarmee geven ze een beeld van de huidige situatie, waarbij de normen gebaseerd zijn
op de actuele situatie.
Berekeningswijze
Voor de diverse huishoudtypen gelden verschillende fiscale regelingen en toeslagen.
Daardoor is het besteedbaar inkomen voor de diverse huishoudtypen verschillend bij
een gelijk bruto inkomen. Naast het netto inkomen uit arbeid zijn een aantal ander e
inkomstenbronnen meegerekend, zoals toeslagen.
De hoogte van een aantal van de toeslagen hangt af van het verzamelinkomen. Hoe
lager het verzamelinkomen, hoe hoger de toeslagen. Door hypotheekrenteaftrek daalt
het verzamelinkomen en stijgen dus deze toeslagen.
Vanuit het bruto inkomen wordt het netto inkomen uit arbeid berekend, alsmede de
toeslagen en de heffingskortingen die niet via de loonstrook uitbetaald worden. Hierbij
is nog geen rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait.
Op basis van de financieringslasttabellen wordt de maximale hypotheek berekend en de
daarbij behorende waarde van de woning, de bruto hypotheeklasten, opgesplitst in
rente en aflossing. Met de waarde van de woning en de te betalen rente, kan het
belastingvoordeel berekend worden. Ook het extra bedrag aan toeslagen kan hiermee
berekend worden. Daarmee kunnen de netto hypotheeklasten berekend worden.
Wanneer de netto hypotheeklasten en de bijkomende eigenaarslasten (onderhoud,
opstalverzekering, lokale heffingen) van het besteedbaar inkomen zonder eigen wo ning
worden afgehaald, resteert een bedrag dat beschikbaar is voor de overige uitgaven.
Door deze te confronteren met de hierboven gedefinieerde ondergrenzen is te zien hoe
hoog de marge is. De marges worden berekend ten opzichte van drie uitgavenniveaus:
1. het minimale bedrag aan uitgaven. Dit is het basispakket voor een huishouden
plus een bedrag voor niet volledig onvermijdbare uitgaven 6 .
2. het voorbeeldbedrag. Dit is wat een vergelijkbaar huishouden aan de overige
uitgaven besteedt.
3. het normbedrag. Dit is het gemiddelde van het basisbedrag en het
voorbeeldbedrag.
In bijlage B3 staat een voorbeeld van de berekening van de marges.

6 Bij het berekenen van de marges hebben we gedeeltelijk rekening gehouden met de nieuwe

manier van berekening van de niet volledig onvermijdbare kosten. Als bedrag hebben we voor
3/4 het bedrag volgens de oude methode gehanteerd en voor 1/4 het bedrag volgens de nieuwe
methode. Op deze manier berekend, geeft het aan dat de buffer voldoende is om het paar met
twee kinderen boven de minimale bedragen te houden. De nieuwe berekening heeft echter in
euro’s meer invloed op grotere huishoudens dan op kleinere huishoudens. Het is daarom niet
onwaarschijnlijk dat in de toekomst de buffer verhoogd wordt om ook voor paren met 2 kinderen
een reëel bedrag aan niet volledig onvermijdbare uitgaven mee te rekenen .

48 / Advies financieringslastnormen 2018

4.2
4.2.1

Uitkomsten

Marges voor verschillende huishoudtypen

Tabel 7 bevat de marges per huishoudtype per maand voor de huishoudens met één
inkomen. Tabel 8 bevat de marges voor de tweeverdieners.
Tabel 7: Marges in euro’s per maand, alleenverdieners (r=2,75%)
inkomen

t.o.v.
minimum

t.o.v.
voorbeeld

t.o.v.
norm

paar zonder kinderen

20500

99

68

83

paar zonder kinderen

25000

96

-2

47

paar zonder kinderen

30000

100

-71

15

paar zonder kinderen

31000

101

-85

8

paar zonder kinderen

32000

114

-86

14

paar zonder kinderen

35000

151

-92

29

paar zonder kinderen

40000

204

-187

8

paar zonder kinderen

50000

355

-279

38

paar zonder kinderen

75000

597

-376

111

alleenstaande zonder kinderen

20500*

447

194

321

alleenstaande zonder kinderen

25000*

437

42

239

alleenstaande zonder kinderen

30000*

493

32

263

alleenstaande zonder kinderen

31000

507

28

268

alleenstaande zonder kinderen

32000

521

26

273

alleenstaande zonder kinderen

35000

586

49

317

alleenstaande zonder kinderen

40000

687

82

385

alleenstaande zonder kinderen

50000

843

107

475

alleenstaande zonder kinderen

75000

1084

27

556

alleenstaande ouder 2 kinderen

20500*

654

251

453

alleenstaande ouder 2 kinderen

25000*

693

160

427

alleenstaande ouder 2 kinderen

30000*

745

139

442

alleenstaande ouder 2 kinderen

31000

757

134

445

alleenstaande ouder 2 kinderen

32000

770

128

449

alleenstaande ouder 2 kinderen

35000

833

140

486

alleenstaande ouder 2 kinderen

40000

920

162

541

alleenstaande ouder 2 kinderen

50000

1023

157

590

alleenstaande ouder 2 kinderen

75000

1132

3

568

Advies financieringslastnormen 2018 / 49

alleenstaande ouder 3 kinderen

20500*

498

246

372

alleenstaande ouder 3 kinderen

25000*

537

141

339

alleenstaande ouder 3 kinderen

30000*

588

34

311

alleenstaande ouder 3 kinderen

31000

601

7

304

alleenstaande ouder 3 kinderen

32000

614

-20

297

alleenstaande ouder 3 kinderen

35000

676

-63

307

alleenstaande ouder 3 kinderen

40000

763

-27

368

alleenstaande ouder 3 kinderen

50000

866

-28

419

alleenstaande ouder 3 kinderen

75000

976

-170

403

paar 2 kinderen

20500

68

68

68

paar 2 kinderen

25000

41

-21

10

paar 2 kinderen

30000

19

-115

-48

paar 2 kinderen

31000

14

-134

-60

paar 2 kinderen

32000

22

-140

-59

paar 2 kinderen

35000

43

-161

-59

paar 2 kinderen

40000

70

-217

-74

paar 2 kinderen

50000

168

-410

-121

paar 2 kinderen

75000

376

-633

-128

paar 3 kinderen

20500

-134

-134

-134

paar 3 kinderen

25000

-160

-160

-160

paar 3 kinderen

30000

-182

-189

-185

paar 3 kinderen

31000

-187

-208

-197

paar 3 kinderen

32000

-179

-214

-196

paar 3 kinderen

35000

-158

-233

-196

paar 3 kinderen

40000

-131

-288

-210

paar 3 kinderen

50000

-33

-421

-227

paar 3 kinderen

75000

151

-859

-354

Noot: * is inclusief verhoging van 3 procentpunt.

50 / Advies financieringslastnormen 2018

Tabel 8: Marges in euro’s per maand, tweeverdieners (r = 2,75%)
inkomen

t.o.v.
minimum

t.o.v.
voorbeeld

t.o.v.
norm

paar zonder kinderen

20500 + 10000

336

53

185

paar zonder kinderen

30000 + 15000

714

-29

342

paar zonder kinderen

50000 + 25000

1289

107

698

paar zonder kinderen

60000 + 40000

1608

-25

792

paar 2 kinderen

20500 + 10000

378

70

238

paar 2 kinderen

30000 + 15000

709

-85

256

paar 2 kinderen

50000 + 25000

1253

-33

650

paar 2 kinderen

60000 + 40000

1619

-282

636

paar 3 kinderen

20500 + 10000

177

0

88

paar 3 kinderen

30000 + 15000

508

-242

133

paar 3 kinderen

50000 + 25000

1028

-231

399

paar 3 kinderen

60000 + 40000

1394

-201

596

Het paar zonder kinderen, eenverdiener, is de situatie waarop de reguliere tabellen met
financieringslastpercentages geënt zijn. Omdat dit de standaardsituatie is, zou de
marge ten opzichte van de “norm” bij de meeste inkomens op nul uit moeten komen. De
marge is niet precies nul omdat:
-

de afrondingen en eisen van niet-dalendheid die zijn toegepast op de tabel met
financieringslastpercentages, zijn niet in deze berekeningen betrokken;

-

de maximale hypotheken zijn uitgerekend met de tabel voor 201 8. Deze tabel is
berekend op de gemiddelde inkomsten en uitgaven van 2014 tot en met 2017.
De marges zijn echter berekend op de inkomens- en uitgavenstructuur van
alleen 2017;

-

Er is in een aantal jaren een extra buffer ingebouwd voor inkomens tot 31.000.

Te zien is dat de marge voor dit huishouden ten opzichte van de normbedragen
inderdaad iets boven de nul uitkomt bij de verschillende inkomens. De marge ten
opzichte van de basisbedragen neemt natuurlijk sterk toe naarmate het inkomen stijgt.
Voor de kleinere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (alleenstaanden en
alleenstaande ouders) zijn de marges duidelijk groter. Ook de alleenstaande ouder met
drie kinderen heeft nog een marge ten opzichte van de normbedragen.
Voor de grotere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (paren met kinderen)
zijn de marges kleiner. Voor eenverdienende paren met twee kinderen, zijn de
normbedragen niet haalbaar. De marge ten opzichte van de basisbedragen ligt net
Advies financieringslastnormen 2018 / 51

boven nul. Omdat bij deze inkomens en gezinssamenstelling er weinig ruimte in het
budget is, liggen basis- en voorbeeldbedragen dicht bij elkaar. De basisbedragen voor
dit voorbeeldhuishouden zijn bij een minimuminkomen wel haalbaar.
Omdat het kindgebonden budget vanaf het minimumloon wordt afgebouwd, stijgt het
besteedbaar inkomen voor een paar, eenverdiener, met kinderen minder hard dan voor
een paar, eenverdiener, zonder kinderen naarmate het bruto inkomen hoger is.
Daardoor blijft de marge ten opzichte van de basisbedragen maar net boven nul, ook bij
inkomens tot 40.000 euro.
Voor het voorbeeld van een paar met drie kinderen met maar één inkomen is dit niet het
geval. Tot een inkomen van 50.000 euro zijn de basisbedragen voor dit huishouden niet
haalbaar. Het gaat hier echter om een zeer kleine groep .
Voor de voorbeelden met tweeverdieners liggen de marges duidelijk hoger dan voor de
voorbeelden met eenverdieners. Voor het voorbeeld van een paar met drie kinderen zijn
de basisbedragen, en ook de normbedragen haalbaar bij een maximale hypotheek.
Voordelen van het werken met één tabel
Bij het bekijken van de marges voor de verschillende voorbeeldhuishoudens kan het
idee ontstaan om de normen voor verschillende huishoudtypen te differentiëren.
Alleenstaanden en paren zonder kinderen zouden dan meer kunnen lenen dan paren
met kinderen. Toch kleven daar nadelen aan:
- Een hypotheek wordt voor 30 jaar afgesloten en in die tijd kan het
-

huishoudtype wijzigen.
Bij een praktische uitwerking is dan de vraag hoe ver gedifferentieerd dient te

-

worden (aantallen kinderen, leeftijden kinderen, etc.).
Het kan leiden tot strategisch gedrag van consumenten en geldverstrekkers.
Het verzwijgen van samenwoonwens, zwangerschap of kinderwens leidt dan

-

tot een hogere hypotheek.
Het leidt tot vreemde situaties dat een paar zonder kinderen wel eerst een
bepaalde hypotheek zou kunnen krijgen en vervolgens kinderen, maar dat dat
andersom (eerst kinderen en vervolgens een hypotheek) niet zou kunnen.

-

Andere kenmerken dan alleen huishoudsamenstelling kunnen een
verschillend uitgavenpatroon veroorzaken. Bijvoorbeeld wel/geen auto (van
de zaak), chronische ziekte, etc.

4.2.2

Marges na rentestijging

Op het ogenblik is de hypotheekrente historisch laag. Daardoor kunnen relatief hoge
hypotheekbedragen worden afgesloten. De minimale toetsrente zorgt er voor dat deze
hoge hypotheken alleen afgesloten kunnen worden, wanneer de rente minimaal 10 jaar

52 / Advies financieringslastnormen 2018

vast staat (of - in het nieuwe voorstel - als deze binnen 10 jaar volledig zijn afgelost).
Maar wat gebeurt er nu, als de rente na die 10 jaar flink gestegen is?
Dit hebben we als volgt gesimuleerd:
-

Sluit nu een maximale hypotheek af met een 10 jaar vaste rentestand van

-

1,75 procent.
Laat na 10 jaar de rente gestegen zijn tot 5 procent.

Hierbij gaan we uit van een belastingaftrek van 40,8 procent. Binnen 10 jaar is de
huidige aftrek nog maximaal 45 procent, dus dat is tot dan toe geen belemmering. Voor
elk inkomen dat daaraan voldoet, zijn de effecten gelijk. We illustreren dit met een
voorbeeld van een huishouden met een inkomen van 50.000 euro.
Tabel 9: Verloop hypotheek bij rentestijging na 10 jaar
Situatie

hypotheek

annuiteit

rente

aflossing

netto lasten

Jaar 1 (r = 1,75%)

233.268

833

340

493

694

Jaar 10 oude situatie (r = 1,75%)

168.547

833

246

587

733

Jaar 10 nieuwe situatie (r = 5%)

168.547

1112

702

410

826

In de eerste 10 jaar is de annuïteit per maand gelijk. Wel verandert de verhouding
tussen rente en aflossing in die 10 jaar. Er wordt steeds minder rente betaald en steeds
meer aflossing. Door de aftrek van de hypotheekrente, stijgen de netto
hypotheeklasten. Dit gebeurt met gemiddeld 0,5 procent per jaar. Een loonstijging van
gelijke hoogte zou de betaalbaarheid daarmee in stand houden.
Na 10 jaar is ruim 60.000 euro afgelost en moet een nieuwe rentevaste periode worden
afgesproken. Als op dat moment de rente 5 procent is, betekent dat een fors hogere
annuïteit, ongeveer 280 euro per maand meer.
De gestegen rentestand zorgt tevens voor een andere verdeling tussen rente en
aflossing. De betaling aan rente stijgt en de betaling aan aflossing daalt. De renteaftrek
zorgt er voor dat de netto lasten veel minder sterk stijgen: deze gaan maar 90 euro per
maand omhoog.
De verhoging in netto lasten tussen jaar 1 en jaar 10 bedraagt dan in totaal 130 euro
per maand. Dit is een gemiddelde stijging van 1,8 procent per jaar. Wanneer het netto
inkomen nominaal per jaar met een zelfde percentage stijgt, zou dat geen
betalingsproblemen opleveren.
Dit is geen onrealistische gemiddelde loonstijging. Daarmee zien we geen reden om nu
de minimale toetsrente te veranderen.

Advies financieringslastnormen 2018 / 53

4.3

Kanttekeningen

Er zijn dus risicogroepen. De norm dekt niet alle gevallen af. Alleen al niet vanwege de
reden dat er wordt uitgegaan van een gestandaardiseerd uitgavenpatroon van één
specifiek huishouden.
Er wordt in de normen rekening gehouden met een beperkt bedrag aan persoonlijk
onvermijdbare uitgaven. Wanneer er sprake is van hoge persoonlijk onvermijdbare
uitgaven kan dit tot te hoge hypotheken leiden, zoals de voorbeelden van grote
gezinnen met een laag inkomen laten zien.
Ook gedragsaspecten spelen geen rol in de normen. We gaan er impliciet van uit dat
mensen goed met geld kunnen omgaan.
Het is de vraag of de normen met al deze aspecten rekening moeten houden wanneer
dat leidt tot een wellicht onnodige verkrapping voor de grootste groep huishoudens in
Nederland.
Het zou beter zijn dat hypotheekadviseurs en –verstrekkers (en huishoudens zelf)
gespitst zijn op deze risico’s en in alle gevallen individueel blijven afwegen of een
maximale hypotheek ook passend is. Hiervoor zouden richtlijnen /tools ontwikkeld
kunnen worden die meer inzicht bieden in de risico’s bij een maximale f inanciering voor
individuele huishoudens.
Ontwikkelingen in de toekomst
Hoewel voor de meeste huishoudens de norm passend is bij de huidige stand van
zaken, hoeft dat niet het geval te zijn wanneer de omstandigheden wijzigen gedurende
de looptijd van de hypotheek.
Belangrijkste oorzaak van financiële problemen is een inkomensterugval. In de methode
zijn weliswaar buffers ingebouwd, maar deze zijn niet voldoende om een structurele
significante inkomensterugval op te vangen.
De afname van baan- en inkomenszekerheid is hierbij een belangrijk aandachtspunt.
Verder kan de huishoudsamenstelling gedurende de looptijd veranderen en dat kan
leiden tot extra kosten. Ook hoge persoonlijk onvermijdbare uitgaven kunnen zich pas in
de loop van de tijd voordoen, bijvoorbeeld extra ziektekosten.
In sommige gevallen zijn daarvoor verzekeringen mogelijk, of waar dat mogelijk is, de
Nationale Hypotheek Garantie.

54 / Advies financieringslastnormen 2018

Bijlage A: Overzicht uitgangspunten
In deze bijlage staan de gehanteerde uitgangspunten voor 2017. Hiermee worden de
financieringslastpercentages van de situatie in 2017 berekend. De
financieringslastpercentages voor 2018 bedragen het gemiddelde van de situaties in
2014, 2015, 2016 en 2017. Voor de uitgangspunten van deze voorgaande jaren
verwijzen we naar eerdere rapporten.
Fiscale input

2017

Pensioenfranchise

13.072

Pensioenpercentage

5,99%

belastingschijf 1

19982

belastingschijf 2

33.791

belastingschijf 3

67.072

tarief 1 (65min)

36,55%

tarief 2 (65min)

40,80%

tarief 3 (65min)

40,80%

tarief 4 (65min)

52%

tarief 1 (65plus)

18,65%

tarief 2 (65plus)

22,90%

tarief 3 (65plus)

40,80%

tarief 4 (65plus)

52%

maximale aftrekpercentage 2018

49,5%

algemene heffingskorting (65min)

2.254

algemene heffingskorting (65plus)

1.151

eerste grens alg heffingskorting

19.982

tweede grens alg heffingskorting

67.072

afbouwpercentage alg heffingskorting

4,787%

minimale algemene heffingskorting

0

afbouwpercentage AHK AOW

2,443%

minimale AHK AOW

0

afbouw overdraagbare heffingskorting 2018

66,66%

ouderenkorting

1.292

inkomensgrens ouderenkorting

36.057

ouderenkorting boven grens

71

arbeidskorting grens 1

9.309

arbeidskorting grens 2

20.108

arbeidskorting grens 3

32.444

Advies financieringslastnormen 2018 / 55

arbeidskorting grens 4

121.972

arbeidskorting opbouwpercentage laag

1,772%

arbeidskorting opbouwpercentage hoog

28,317%

arbeidskorting afbouwpercentage

3,60%

arbeidskorting maximaal

3.223

arbeidskorting minimaal na afbouw

0

standaardpremie zorgtoeslag

1.530

minimumgrens zorgtoeslag

20.109

percentage normzorgkosten min mp

5,055%

percentage normzorgkosten boven min mp

13,46%

Overige eigenaarslasten

1,382%

Onderhoud

1,069%

OZB

0,1256%

waterschapslasten

0,0341%

opstalverzekering

0,153%

Bijkomende kosten aankoop op basis van maximale LTV in 2018

0%

bruto bedrag AOW voor 2 personen

20.334

ZVW-percentage pensioen

5,40%

belasting partner alleen AOW

0

maximumloon ZVW

53.701

huidig minimaal bedrag r

1.444
grens

Eigenwoningforfait

percentage

bijtelling

eigenwoningforfait grens 1

0

0

0

eigenwoningforfait grens 2

12.500

0,003

0

eigenwoningforfait grens 3

25.000

0,0045

0

eigenwoningforfait grens 4

50.000

0,006

0

eigenwoningforfait grens 5

75.000

0,0075

0

eigenwoningforfait grens 6

>1.060.000

0,0235

7.950

De overige eigenaarslasten bedragen 1,382 van de waarde van de woning per jaar.
Gebouwgebonden energieverbruik.
Voor 2017 heeft het Nibud de volgende bedragen gehanteerd voor het
gebouwgebonden energieverbruik om de reguliere tabel samen te stellen.
Basisbedrag flat label C: jaarbedrag 720 euro.

56 / Advies financieringslastnormen 2018

Voorbeeldbedragen:
Waarde woning

Jaarbedrag
gebouwgebonden
energieverbruik

0 – 152.793

930

152.793 – 203.724

1.006

203.724 – 254.655

1.050

254.655 – 305.586

1.092

305.586 – 407.748

1.179

407.448- 509.310

1.240

>509.310

1.269

Advies financieringslastnormen 2018 / 57

Bijlage B: Uitwerking voorbeeldberekening
Hieronder staan de berekeningen van twee voorbeeldinkomens uitgewerkt. Het gaat
hier om de situatie van 2017. Het rentepercentage 2,75% is meegenomen in deze
berekeningen. In de blokken 1 en 3 wordt de netto ruimte bij een bepaald bruto inkomen
uitgerekend. Via een iteratief proces wordt berekend bij welke hypotheek de netto
ruimte voor woonlasten volledig gevuld is. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het
belastingvoordeel en de zorgtoeslag.

B1 Niet-AOW gerechtigde
Tabel B1: Voorbeeldberekening niet AOW -gerechtigde (situatie 2017; r = 2,75%)

Berekening belasting
bruto jaarinkomen in €
af: pensioenpremie werknemer
basis sociale lasten/belastbaar loon

30000
1014
28986

(A)
=

50000
2212
47788

1. belasting zonder eigen huis
belastbaar loon (= belastbaar inkomen)
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting

28986
7303
3674
0
0
5797
5180

+
+
+
+
=

47788
7303
5634
5711
0
4345
14303

2. belasting met eigen huis
belastbaar loon
af: hypotheekrente (*)
bij: eigenwoningforfait (*)

28986
3652
996

=
+

47788
6336
1728

26330
7303
2590
0
0
5925
3969

=
+
+
+
+
=

43180
7303
5634
3831
0
4566
12203

3. Berekening netto jaarinkomen in €
totaal bruto
af: pensioenpremie werknemer
basis sociale lasten

30000
1014
28986

(A)
=

50000
2212
47788

belasting zonder eigen huis
zorgtoeslag zonder eigen huis
netto inkomen zonder eigen huis
vereiste overige uitgaven

5180
849
24655
17882

+
=(B)
-

14303
0
33485
21115

belastbaar inkomen
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting
(*) uit iteratief proces

58 / Advies financieringslastnormen 2018

max. netto ruimte voor woonlasten

6773

=

12370

4. Berekening financieringslast
bruto hypotheeklasten
Waarvan rente
Waarvan aflossing
overige eigenaarslasten
hoogte hypotheek
bruto hypotheeklast in % van inkomen

6506
3652
2854
1835
132815
21,7%*

(1)
(2)
(3)
(4)
=(1)/(A)

11287
6336
4951
3183
230390
22,6%*

belasting met eigen huis
zorgtoeslag met eigen huis
netto inkomen met eigen huis

3969
1206
26224

(C)

12203
0
35585

=(2)+(3)+(4)-(CB)
= 8341 - 1569
= 6772
* Dit zijn de percentages zonder afronding en correcties voor “niet-dalendheid”.
** Door afronding kunnen sommige optellingen niet kloppend lijken.
netto ruimte voor woonlasten

= 14.470 – 2100
= 12.370

1. Belasting zonder eigen woning
Het belastingvoordeel wordt berekend door zowel het netto inkomen met eigen woning
als het netto inkomen zonder eigen woning te berekenen. Het belastingvoordeel is het
verschil tussen de twee netto inkomens.
2. Belasting met eigen woning
De aftrekbare hypotheekrente bedraagt in dit geval 2,75 procent van de theoretische
hypotheek.
Het eigenwoningforfait wordt berekend over de WOZ-waarde van de woning. Deze
wordt berekend als 100 procent van de theoretische hypotheek. Hiermee wordt dus
rekening gehouden met een hypotheek die even hoog is als de waarde van de woning
conform de maximale LTV van 100 procent in 2018.
De heffingskorting is in het geval van een alleenverdienerssituatie: één keer de
algemene heffingskorting, één keer de afgetopte overdraagbare algemene
heffingskorting en een keer de arbeidskorting.
3. Berekening netto inkomen
Het uitgangspunt is dat bij een maximale hypotheek er voor de overige uitgaven nog
voldoende inkomen beschikbaar is. De vereiste overige uitgaven is het bedrag dat bij
dat inkomen benodigd is voor uitgaven naast woonlasten.
De maximale netto ruimte voor woonlasten is het netto inkomen zonder eigen woning
minus de vereiste overige uitgaven.

Advies financieringslastnormen 2018 / 59

4. Berekening financieringslast
Via een iteratie wordt berekend wat bij een bepaald inkomen de maximale hypotheek is.
Het uitgangspunt is een 30-jarige annuïteitenhypotheek. De annuïteit is gelijk aan de
bruto ruimte en deze bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. De rente is gelijk
aan 2,75 procent van de hypotheek. De rest van de bruto ruimte is aflossing.
De overige eigenaarslasten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. D eze waarde
is gelijk aan de hypotheek. Onder deze lasten vallen de kosten van onderhoud, de
opstalverzekering en de OZB en waterschapsheffingen voor eigenaren. Deze overige
eigenaarslasten maken geen deel uit van het financieringslastpercentage, maar wel van
de netto ruimte voor woonlasten.
Het financieringslastpercentage is de bruto hypotheeklast op jaarbasis als percentage
van het bruto jaarinkomen.

60 / Advies financieringslastnormen 2018

B2: AOW-gerechtigden
Tabel B2: Voorbeeldberekening AOW-gerechtigde (situatie 2017; r = 2,75%)

Bruto jaarinkomen in €
AOW partner 2
belastbaar loon partner 1
1. belasting zonder eigen huis
belastbaar inkomen partner 1
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
Heffingskorting
totaal belasting

30000
10167
19833

=

50000
10167
39833

19833
3699
6
0
0
2443
1256

+
+
+
+
=

39833
3727
3162
2465
0
737
8617

2. belasting met eigen huis
belastbaar inkomen partner 1
af: hypotheekrente
bij: eigenwoningforfait
belastbaar inkomen
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting

19833
4202
1146
16777
3129
0
0
0
2443
686

+
=
+
+
+
+
=

39833
8927
2435
33341
3727
3059
0
0
2117
4669

3. berekening netto inkomen in €
Bruto jaarinkomen
af: premies ZVW beide partners
af belasting AOW partner 2

30000
1620
0

(A)
-

50000
2700
0

totaal inkomen
belasting zonder eigen huis
zorgtoeslag zonder eigen huis
netto inkomen zonder eigen huis
vereiste overige uitgaven
max. netto ruimte voor woonlasten

28380
1256
712
27836
19225
8611

=
+
=(B)
=

47300
8617
0
38683
22244
16441

4. Berekening financieringslast
bruto hypotheeklasten
waarvan rente
waarvan aflossing
overige eigenaarslasten
hoogte hypotheek
bruto hypotheeklast in % van inkomen

7485
4202
3283
2111
152793
25,0%*

(1)
(2)
(3)
(4)

15902
8927
6975
4485
324600
31,8*%

belasting met eigen huis
zorgtoeslag met eigen huis
netto inkomen met eigen huis

=(1)/(A)

686
1123
28818
= (C)
= 9596- 982 =
netto ruimte voor woonlasten
=(2)+(3)+(4)-(C-B)
8614
* Dit zijn de percentages zonder afronding, en correcties voor “niet-dalendheid”.

4669
0
42631
= 20387 – 3948 =
16439

Advies financieringslastnormen 2018 / 61

B3 Berekening van de marge voor andere huishoudtypen
In onderstaande tabel staat een voorbeeld weergegeven voor een paar eenverdiener
met twee kinderen, 1 onder de 12 jaar en 1 boven de 12 jaar. Bij deze inkomens is er
een klein overschot ten opzichte van de basisbedragen.
Tabel B3: Uitwerking paar met twee kinderen

Bruto inkomens

25000+0

30000+0

Netto inkomen

21399

23956

Toeslagen/subsidies

5571

4621

Besteedbaar inkomen

26969

28577

91857

128600

waarde woning

91857

128600

Bruto hypotheeklasten

4500

6300

Wv rente

2526

3537

Wv aflossing

1974

2763

Belasting en toeslagenvoordeel

1085

1519

Netto hypotheeklasten

3415

4781

Overige eigenaarslasten

1269

1777

OVER

22285

22019

Basis

21789

21789

Marge t.o.v. basis per jaar

496

230

Marge t.o.v. basis per maand

41

19

Maximale hypotheek

bij r=2,75%

62 / Advies financieringslastnormen 2018

Bijlage C: Minimale en voorbeeldbedragen
De financieringslastnormen zijn normen voor veilig en verantwoord lenen. Bij een
maximale lening volgens deze normen is er nog voldoende inkomen over voor het doen
van overige uitgaven van levensonderhoud. Voor het vaststellen van de omvang van de
overige uitgaven maakt het Nibud een onderscheid in minimale bedragen en
voorbeeldbedragen. De minimale bedragen zijn de uitgaven die minimaal beschikbaar
dienen te blijven. Deze minimale bedragen zijn afhankelijk van de
huishoudsamenstelling, maar onafhankelijk van het inkomen. De voorbeeldbedragen
zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen
gemiddeld heeft aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedr agen zijn dus zowel
afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen.
De bedragen van de overige uitgaven voor levensonderhoud (o.a. voor dagelijkse
boodschappen, energie, kleding en schoenen, verzekeringen, e.d.) verkrijgt het Nibud
uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het Budgetonderzoek van
het CBS. Ook verkrijgt het Nibud referentiecijfers van instanties als het
Voedingscentrum en Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Uitgangspunt voor de
berekeningen is een tweepersoonshuishouden zonder kinderen in een
alleenverdienerssituatie.

Advies financieringslastnormen 2018 / 63

Figuur C1: Minimale en voorbeeldbedragen, 2017

Hieronder wordt nader ingegaan op de samenstelling van de minimale bedragen en de
voorbeeldbedragen.

C1 Minimale bedragen
De minimale bedragen zijn onder te verdelen in een basispakket, dat goederen en
diensten bevat die voor elk huishouden noodzakelijk zijn en een bufferbedrag dat dient
om enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven te kunnen opvangen.
Het basispakket is als volgt samengesteld.
-

Energie en water: dit is 90 procent van de kosten van gemiddeld gebruik naar
huishoudtype in een flatwoning.

-

Lokale lasten: gemeentelijke en waterschapsheffingen.
Telefoon, televisie en internet: De kosten van het bellen bestaat uit de kosten
van een maandelijks abonnement voor een mobiele telefoon en voor elk
huishouden een TV- en internetaansluiting via de kabel.

-

Zorgverzekering: basisverzekering met een gemiddelde aanvullende
verzekering en een goedkope tandartsverzekering.

-

Overige verzekeringen:
o

Aansprakelijkheidsverzekering: De premie is afhankelijk van de grootte
van het huishouden. De premie voor de verzekering is zonder eigen
risico.

64 / Advies financieringslastnormen 2018

o

Inboedelverzekering: De waarde van de inboedel is vastgesteld op basis
van de inboedelmeter. Er is rekening gehouden met regionale
verschillen en het glas is mee verzekerd. De premie voor de verzekering
is zonder eigen risico.

o

Uitvaartverzekering: voor huishoudens onder de 65 jaar is een
uitvaartverzekering opgenomen. In de gemiddelde premie is rekening
gehouden met geslacht.

-

Onderwijs: Alleen studiekosten voor kinderen worden gespecificeerd. Dit is bij
dit huishoudtype niet aan de orde,

-

Kinderopvang. Dit is bij dit huishoudtype niet aan de orde.
Contributies en abonnementen: Alleen de kosten van een bankrekening zijn
meegenomen.

-

-

Vervoer: Voor ieder lid van het huishouden de kosten van een fiets en bedrag
voor openbaar vervoer ter hoogte van het voormalige tarief van één
strippenkaart.
Kleding: Het bedrag aan kleding wordt gebaseerd op de gemiddelde aankopen
van diverse kledingstukken vermenigvuldigd met de eerste-kwartielprijzen van
het Centraal Bureau voor de Statistiek.

-

Inventaris: Deze bedragen zijn gebaseerd op het Nibud-basispakket voor
inventaris. Dit betreft o.a. de stoffering, keukeninventaris en huishoudeli jk
apparatuur.

-

Niet-vergoede ziektekosten: In het basispakket zitten kosten die elk huishouden
heeft. Dit betreft de huisapotheek: pleisters, aspirines e.d. Daarnaast wordt er
vanuit gegaan dat het volledige bedrag voor het verplichte eigen risico opzij
wordt gezet.

-

Vrijetijdsduitgaven: Hiervoor is geen bedrag opgenomen.

-

Voeding: De voedingspakketten zijn samengesteld door het Voedingscentrum
en gaan uit van een gemiddeld dagelijks gezond voedingspatroon.

-

Reiniging: Een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon op basis van
Nibud-onderzoek.

-

Persoonlijke verzorging: Bedrag per persoon op basis van Nibud-onderzoek.

-

Niet volledig onvermijdbare kosten: Het Nibud hanteert hiervoor een bedrag
gebaseerd op de volgende activiteiten:

-

o
o

Contributies/abonnementen
Bezoek ontvangen

o
o

Op bezoek gaan
Vakantie/uitgaan

o

(Extra) vervoer

Diversen: Hieronder vallen bijvoorbeeld, identiteitskaart, cadeaus, speelgoed.
Het gaat om een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon voor
diverse uitgaven.

Advies financieringslastnormen 2018 / 65

C2 Voorbeeldbedragen
Naast de minimale uitgaven stelt het Nibud ook voorbeeldbedragen vast voor de
uitgaven van verschillende huishoudtypen. In tegenstelling tot de minimale bedragen,
zijn de voorbeeldbedragen wel afhankelijk van het inkomen. De
inkomensafhankelijkheid wordt voornamelijk afgeleid uit de Budgetonderzoeken van het
CBS.
Omdat de inkomensafhankelijkheid per uitgavenpost kan verschillen, en ook per
inkomensrange, is er geen lineair verband tussen het inkomen en het totaal van de
voorbeeldbedragen. Op verschillende inkomensintervallen kan het verband met de
uitgaven een verschillende hellingshoek hebben.
Er is dus geen pakket voor hogere inkomens, maar er wordt per uitgavengroep gekeken
hoe het bedrag zich ontwikkelt bij een hoger inkomen. Bij hogere inkomens is er een
ruime mate van keuzevrijheid en is het “voorschrijven” van pakketten op detailniveau
weinig zinvol.

66 / Advies financieringslastnormen 2018

Bijlage D: Koopkracht 2017-2018
Het Nibud heeft voor 100 huishoudtypen berekend hoe hun koopkracht zich ontwikkelt
tussen 2017 en 2018 op basis van de kabinetsplannen die op Prinsjesdag
gepresenteerd zijn. In de tabel hieronder staan de verschillen in koopkracht voor 2018
ten opzichte van 2017 volgens die verwachtingen. Koopkracht is het verschil tussen
inkomen en uitgaven. Een positief koopkrachteffect wil zeggen dat de inkomsten
komend jaar harder zullen stijgen dan de uitgaven.
De genoemde bedragen zijn in euro’s per maand. Alle inkomsten en uitgaven zijn
omgerekend naar gemiddelde maandbedragen. Het percentage is ten opzichte van het
besteedbaar inkomen in 2017 van het voorbeeldhuishouden.
Op basis van de op Prinsjesdag gepresenteerde prognoses voor 2018 hebben we de
financieringslastpercentages uitgerekend op basis van de kenmerken van het jaar 2018
en deze vergeleken met de financieringslastpercentages op basis van de kenmerken
van het jaar 2017.
De in 2018 geldende financieringslastpercentages worden berekend als middeling van
de financieringslastpercentages op basis van de kenmerken van de jaren 2014 tot en
met 2017. Een verschuiving in percentages tussen 2017 en 2018 leidt dus maar voor
een kwart tot aanpassing in de voor 2018 geldende percentages.
Als we deze middeling meenemen, dan wijkt voor de huishoudens onder de AOW gerechtigde leeftijd geen van de 1140 berekende financieringslastpercentages meer
dan 0,2 procentpunt af van de oorspronkelijk berekende financieringslastpercentages.
Dit is ruim binnen de afrondingsmarge van 0,5 procentpunt.
Voor de AOW-gerechtigde huishoudens ziet de koopkrachtontwikkeling er voor 2018
minder positief uit dan voor huishoudens onder de AOW -leeftijd. Ook voor de AOWgerechtigden leidt dit echter niet tot verschillen groter dan 0,5 procentpunt ten opzichte
van de oorspronkelijk berekende financieringslastpercentages.
Beide berekeningen geven aan dat de betaalbaarheid door de verwachte
ontwikkelingen voor 2018 niet verslechtert als gevolg van de prognoses voor 2018.
Daarom is er geen reden de eerder berekende financieringslastpercentages naar
beneden bij te stellen.

Advies financieringslastnormen 2018 / 67

Tabel D1: Koopkrachtontwikkeling van 100 huishoudens 2017-2018

68 / Advies financieringslastnormen 2018

Advies financieringslastnormen 2018 / 69

Begrippenlijst
Annuiteitenfactor

Factor waarmee de bruto hypotheeklasten worden
vermenigvuldigd om te komen tot de maximale
hypotheek. Deze factor is afhankelijk van de
rentestand

Basispakket

Pakket aan goederen en diensten die voor elk
huishouden in Nederland moeilijk vermijdbaar zijn.

Bijkomende kosten

Onderhoud, lokale lasten voor woningeigenaren,
premie voor de opstalverzekering

Box-1 tabellen

Tabellen met financieringslastpercentages die
gehanteerd dienen te worden als de hypotheekrente
volledig aftrekbaar is

Box-3 tabellen

Tabellen met financieringslastpercentages die
gehanteerd dienen te worden als de hypotheekrente
niet volledig aftrekbaar is

Bruto hypotheeklasten

De rente en aflossing die huishoudens per periode
betalen aan de hypotheekverstrekker

Buffer

Met de term buffer bedoelen we hier een maatregel die
er voor zorgt dat de maximale hypotheek voor
huishoudens die afwijken van het
standaardhuishouden verantwoord blijft. Afhankelijk
van de context worden verschillende soorten buffers
onderscheiden:
-

-

Eigenwoningreserve

Buffers die samenhangen met een ander netto
besteedbaar inkomen dan het
referentiehuishouden. Bijvoorbeeld de
tweeverdienersbuffer.
Buffers die samenhangen met een andere
hypotheekvorm dan het uitgangspunt is van de
tabellen. Bijvoorbeeld door te werken met een
minimale toetsrente.
Buffers voor persoonlijk onvermijdbare
uitgaven.

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit
de overwaarde (positief of negatief) bij verkoop van de
(oude) eigen woning(en). verkoopt. Dit bedrag
beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover men
rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of
lening.

70 / Advies financieringslastnormen 2018

Financieringslastpercentage

Het percentage van het bruto inkomen dat aan bruto
hypotheeklasten kan worden besteed

Marge

Met het begrip marge geven we de ruimte aan die bij
een maximale hypotheek resteert in het
huishoudbudget voor overige uitgaven.

Minimale bedragen

De minimale bedragen zijn de bedragen die minimaal
voor een huishouden beschikbaar moeten blijven. De
minimale bedragen zijn afhankelijk van de
huishoudsamenstelling maar onafhankelijk van het
inkomen. De minimale bedragen zijn de kosten van het
basispakket, aangevuld met een buffer.

Minimale toetsrente

Rentestand waarop de maximale hypotheek gebaseerd
moet worden bij hypotheken met een rentevastperiode
die korter is dan 10 jaar (tenzij de looptijd korter is dan
10 jaar). Voor het derde kwartaal van 2017 bedraagt
de minimale toetsrente 5 procent.

Netto hypotheeklasten

Bruto hypotheeklasten minus de belastingteruggaaf als
gevolg van de hypotheekrenteaftrek minus het extra
bedrag aan toeslagen als gevolg van de
hypotheekrenteaftrek

Normuitgaven

Bedrag voor overige uitgaven dat een huishouden
beschikbaar moet hebben bij een maximale hypotheek

Nul-op-de-meterwoning

een woning waarvan de ingaande en uitgaande
energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een
normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of
lager zijn dan nul en met een additionele
energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden
energie van ten minste:
1°. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half
vrijstaande woning betreft;
2°. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of
3°. 1.780 kWh indien het een appartement betreft;

Overige uitgaven

Niet-woonuitgaven, d.w.z. de uitgaven zonder de
hypotheeklasten, en bijkomende kosten.

Referentiehuishouden

Het huishouden waarop de tabellen met
financieringslastpercentages gebaseerd zijn, namelijk
een paar zonder kinderen, eenverdiener.

Toetsinkomen

Het inkomen waarvan een aanbieder van hypothecair
krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale
hypothecair krediet.
Advies financieringslastnormen 2018 / 71

Toetsrente

De rentestand waarvan een aanbieder van hypothecair
krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale
hypothecair krediet.

Voorbeeldbedragen

Bedrag dat een vergelijkbaar huishouden gemiddeld
uitgeeft aan overige uitgaven

72 / Advies financieringslastnormen 2018