Financieringslastpercentages
voor verschillende soorten
woningen
Verschillen naar woningtype en energielabel

Financieringslastpercentages
voor verschillende soorten
woningen
Verschillen naar woningtype en energielabel
Nibud, februari 2010

Inhoud
1. INLEIDING .......................................................................................... 2
2. METHODIEK ....................................................................................... 3
3. RESULTATEN ..................................................................................... 7
4. CONCLUSIE ..................................................................................... 12
BIJLAGE: MAATREGELPAKKETTEN .................................................. 13

1. Inleiding
Dit rapport geeft de uitgangspunten van de berekeningen van
financieringslastpercentages voor verschillende typen woningen en energielabels. De
percentages kunnen gebruikt worden om veel gerichter een passend hypotheekbedrag
vast te stellen. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Agentschap NL.

Het Nibud berekent de financieringslastpercentages waarbij een hypotheek verantwoord
is. Deze financieringslastpercentages worden gebruikt bij de Nationale Hypotheek
Garantie en in de Gedragscode Hypothecair Financiers.

De financieringslastpercentages worden berekend zonder ondersc heid naar woningtype
of energiezuinigheid van de woning. Als ijkpunt wordt een flatwoning met energielabel C
gebruikt.

In dit project hebben we dit onderscheid wel gemaakt:
We hebben de meest gebruikte financieringslasttabellen (voor huishoudens onder de 65
jaar met volledige renteaftrek) berekend voor de labels A++, A+, A, B, C, D, E, F en G.

Daarbij is onderscheid gemaakt naar vier woningtypen: vrijstaand (gemiddelde van
2

2

<150m en >150m ), hoekwoning/twee onder een kap, rijtjeswoning en flat/appartemen t
(gemiddelde van maisonnette, galerij, portiek en overig flat). Er is geen onderscheid
gemaakt naar bouwjaar. Ook zijn financieringslasttabellen gemaakt per label , waarbij
een gemiddelde over alle woningtypen is genomen.

In hoofdstuk 2 wordt de methodiek beschreven. In hoofdstuk 3 worden enige resultaten
in grafiekvorm getoond. De financieringslasttabellen zelf zijn als Excel -bestanden
opgeleverd.

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 2

2. Methodiek
Het Nibud adviseert de Stichting W aarborgfonds Eigen Woningen (WEW) over de
financieringslastnormen voor de Nationale Hypotheekgarantie. Onderdeel daarvan zijn
de financieringslasttabellen die aangeven welk percentage van het bruto inkomen aan
hypotheeklasten besteed kan worden. Zie voor het verbruik van deze tabellen de
Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheekgarantie (zie www.nhg.nl).
Gebruik van de tabellen is ook een onderdeel van de Gedragscode Hypothecaire
Financiering.

Deze financieringslastpercentages worden berekend zonder onderscheid naar
woningtype of energiezuinigheid van de woning. Als ijkpunt wordt een flatwoning met
energielabel C gebruikt.

Bij energiezuinige woningen is de energierekening echter lager. Daardoor zou er meer
ruimte in het budget voor hypotheeklasten kunnen zijn. Dat dit effect significant kan zijn,
1

wees eerder onderzoek uit . In opdracht van Agentschap NL hebben we deze analyse
herhaald met de meest actuele cijfers. Tevens is nu ook ondersch eid gemaakt naar
woningtype. Hieronder staan de uitgangspunten van de berekening besc hreven.

Verbruik
Voor verschillende woningtypen, bouwjaren en energielabels is in 2007 door DGMR het
gebouwgebonden energieverbruik geschat. Gebouwgebonden energieverbruik wil
zeggen dat afgezien wordt van andere kenmerken die het energieverbruik kunnen
beïnvloeden, zoals huishoudgrootte of inkomen.
Dit gebouwgebonden energieverbruik bestaat uit gebouwgebonden gasverbruik en
gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik
varieert per type woning, maar nauwelijks met het energielabel. Omdat het hier
voornamelijk gaat om de verschillen naar labels, is er voor gekozen alleen te kijken
naar de verschillen in het gebouwgebonden gasverbruik voor de verschillende labels en
woningtypes. Bij de labels A+ en A++ speelt elektriciteitsverbruik wel een rol. In de
volgende paragraaf gaan we dieper in op hoe daarmee wordt omgegaan.

1

Energielabels en hypotheekverstrekking, Nibud, 2007.
3 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

Zeer energiezuinige woningen
Voor zeer energiezuinige woningen bestaan de labels A+ en A++. Ook hierv oor is het
gebouwgebonden energieverbruik geschat. In 2009 zijn door Builddesk op basis van de
methodiek voor het vernieuwde energielabel berekeningen gemaakt voor verschillende
maatregelpakketten, woningtypes en bouwjaarklassen. Hiermee is ook het
gebouwgebonden energieverbruik bepaald.
Er is een standaardpakket van maatregelen gebruikt voor de bepaling van de
verbruiken van de energielabels A tot en met G. Voor de verbruiken bij de energielabels
A+ en A++ zijn extra maatregelen aan het standaardpakket toegevoegd. Dit is gedaan
door maatregelen te simuleren die leiden tot het energieverbruik dat hoort bij dat
betreffende label. Bij deze labels wordt het energieverbruik verminderd door
maatregelen als warmtepompen, PV-cellen of HRe-ketels. Deze maatregelen hebben
niet alleen effect op het gebouwgebonden gasverbr uik, maar ook op het
gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Een warmtepomp kost bijvoorbeeld veel meer
elektriciteit, terwijl zonnecellen er voor kunnen zorgen dat het elektriciteitsverbruik zelfs
negatief wordt.
Voor de labels A+ en A++ kijken we dan ook niet alleen naar het gebouwgebonden
gasverbruik, maar ook naar het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Dit doen we
door te kijken hoe veel meer (of minder) het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik is bij
het betreffende label ten opzichte van het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik van
dezelfde woning bij label C. Voor label C is gekozen, omdat dat het ijkpunt is voor de
reguliere financieringstabel.
Voor vrijstaande woningen en voor hoekwoningen/twee-onder-een-kap woningen waren
(nog) geen gegevens beschikbaar voor het doorrekenen van de effecten van A++woningen..
In de bijlage staan de maatregelpakketten gedetailleerd uitgewerkt.

Tarief
Als gasprijs is hetzelfde tarief aangenomen als gehanteerd is bij het vaststellen van de
reguliere financieringslastpercentages voor de NHG. Dat was de in januari 2009
verwachte prijs voor het eerste half jaar 2009. Hoewel de prijs in de tweede helft van
2009 gedaald is, was het algeheel gemiddelde tarief voor 2009 niet veel lager (vooral
omdat de meeste kubieke meters in de eerste maanden van het jaar verstookt worden).
Voor alle woningen is er van uitgegaan dat er een gasaansluiting is, en dat er dus
vastrecht betaald moet worden. Bij de zeer energiezuinige woningen is een
gasaansluiting geen vereiste, maar om de vergelijking tussen de labels zuiver te
houden, rekenen we wel het vastrecht mee.

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 4

Ook voor de elektriciteitsprijs is het prijspeil van januari 2009 gehanteerd.

Woningtypen
De volgende vier woningtypen zijn onderscheiden:


vrijstaand (gemiddelde van <150m2 en >150m2),



twee-onder-een-kap (gemiddelde van hoekwoning en twee-onder-een-kap),



rijtjeswoning (tussenwoning)



meergezinswoning (gemiddelde van maisonnette, galerij, portiek en overig flat).

Hiermee wordt aangesloten bij de indeling van woningtypen die bij het energielabel
gebruikelijk is. Er is geen onderscheid gemaakt naar bouwjaar.
Ook zijn financieringslasttabellen gemaakt per label, waarbij een gemiddelde over alle
woningtypen is genomen.

Voor de middeling van de verschillende bouwjaren is per woningtype gewogen met de
relatieve verdeling van de verschillende bouwjaarklassen van koopwoningen.
Ook voor het vaststellen van de financieringslasttabellen voor het gemiddelde van alle
woningtypen is gebruik gemaakt van een gewogen gemiddelde, met de marktaandelen
per woningtype voor koopwoningen als gewichten.

In onderstaande tabel zijn de extra kosten aan energie per maand samengevat.
Tabel: Extra kosten in euro’s per maand t.o.v. ijkpunt (meergezinswoning met
label C)
A++
Vrijstaand
Twee-ondereen-kap
Rijtjestussenwoning
Meergezinswoning

A+
17
-6

A
33
10

B
53
24

C
80
42

D
118
68

E
157
96

F
206
128

G
279
177

-46

-23

-3

9

24

44

66

93

121

-51

-36

-19

-9

0

13

28

42

61

Gemiddeld

-49

-9

9

23

41

67

94

127

172

Financieringslasttabellen
De financieringslasttabellen zijn gecorrigeerd voor niet-dalendheid en evenwijdigheid,
zoals dat ook gebeurt voor de reguliere financieringslasttabel.

5 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

De tabellen gaan uit van de situatie van 2009. Hierop zijn de financieringslasttabellen
voor 2010 gebaseerd.

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 6

3. Resultaten
In totaal gaat het hierbij om 43 verschillende financieringslasttabellen.
Deze tabellen zijn in Excel opgeleverd en niet als bijlage bij dit rapport.

Aan de hand van grafieken laten we patronen in de uitkomsten zien. Onderstaande
grafiek toont de financieringslastpercentages voor een gemiddelde koopwoning bij
verschillende labels. Te zien is dat deze bij lage inkomens sterk oploopt. Dit heeft te
maken met het feit dat de energiebesparing in euro’s is gegeven. Dat effect is
procentueel veel groter bij lagere inkomens dan bij hogere inkomens.

In onderstaande vier grafieken staan per woningtype de financieringslastpercentages
voor verschillende energielabels. Bij vrijstaande woningen liggen de lijnen verder uit
elkaar dan bij meergezinswoningen. Dit komt omdat de verschillen tussen de labels in
euro’s bij vrijstaande woningen veel hoger zijn.

7 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 8

9 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

In onderstaande twee grafieken staan de financieringslastpercentages voor één label bij
verschillende woningtypen. We tonen alleen de extremen (label A en label G). De
verschillen bij label G zijn duidelijk groter dan bij label A.

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 10

11 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

4. Conclusie
Er zijn duidelijke verschillen tussen de financieringslastpercentages bij verschillende
woningtypen en energielabels.
De verschillen in percentages zijn het grootst bij de lagere inkomens. Hun
bestedingsruimte wordt immers procentueel het meest verruimd door een lagere uitgave
aan energie.
De verschillen in mogelijke extra hypotheek kunnen groot zijn. Als voorbeeld geven we
het meest extreme geval: De maximale hypotheek bij een inkomen van 40.000 euro en
een rentestand van 5,25% zou bij een flat met energielabel A++ 208.860 euro zijn,
terwijl bij een vrijstaande woning met energielabel G een hypotheek van 131.594 euro
mogelijk is.

In dit onderzoek zijn 43 verschillende financieringslasttabellen berekend. Voor een
hypotheekadvies dat zo dicht mogelijk aansluit bij de individuele wensen en behoeften
van de consument kan dit bruikbaar zijn.
Voor de dagelijkse praktijk van hypotheekadvisering en -verstrekking zal een methode
gevonden moeten worden om de informatie uit deze 43 tabellen makkelijk hanteerbaar
te laten zijn.

Gezien de spreiding in gebouwgebonden energieverbruik tussen de verschillende labels
en woningtypen, lijkt het tot dit moment gehanteerde ijkpunt voor het opstellen van de
reguliere financieringstabel (een flat met energielabel C) niet de meest geëigende te
zijn.
Nu deze cijfers beschikbaar zijn, is het te overwegen om voor de reguliere
financieringstabel over te gaan op het gemiddelde energieverbruik van alle woningen bij
label C.

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 12

Bijlage: Maatregelpakketten
A. Standaardpakket, toegepast voor de energielabels A tot en met G
Voor de negen woningtypen en zes bouwperioden zijn energielabelberekeningen
uitgevoerd. Daarbij zijn vijf verschillende typen maatregelen in al hun mogelijke
combinaties doorgerekend. De maatregelen die doorgerekend zijn, zijn hieronder
weergegeven.
Isolatie van de dichte delen
Voor alle woningen zijn de maatregelen vloerisolatie, dakisolatie en gevelisol atie
doorgerekend. Hierbij zijn steeds drie niveaus onderscheiden (geen isolatie, matige
isolatie (naisolatie) en goede isolatie).
Toepassing van dubbelglas en HR-glas
De niveaus voor ramen lopen van 1 tot 6.
1=100% enkel glas
2=50% enkel glas - 50% dubbel glas
3=100% dubbel glas
++
4=50% dubbel glas - 50% HR -glas
++

5=100% HR -glas
++

6=50% enkel glas - 50% HR -glas
Installaties
Bij alle woningtypen komt een groot aantal verschillende installaties voor. Bij
meergezinswoningen is er nog een verschil mogelijk tussen individuele en collectieve
installaties. Hiermee rekening houdend, zijn voor de eengezinswoningen 5 varianten en
voor de meergezinswoningen 8 varianten doorgerekend. De varianten zijn bij alle
bouwjaarklassen toegepast.
De varianten voor ruimteverwarming en tapwater zijn vermeld in de tabel:
Tabel 1: Installatiekenmerken verwarming en tapwater
woningtype
eengezinswoning
eengezinswoning
eengezinswoning
eengezinswoning
eengezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning
meergezinswoning

verwarming
lokale gasverwarming
CR ketel
VR ketel
HR107 ketel
HR107 ketel
lokale gasverwarming
CR ketel
VR ketel
HR107 ketel
HR107 ketel
collectieve CR ketel
collectieve VR ketel
collectieve HR107 ketel

tapwater
keukengeiser
combiketel
combiketel
combiketel
combiketel met zonneboiler
keukengeiser
combiketel
combiketel
combiketel
combiketel met zonneboiler
collectief
collectief
collectief

13 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen

Ventilatie
In de woningen van vóór 1988 wordt uitgegaan van natuurlijke ventilatie. De woningen
na 1988 zijn voorzien van mechanische afzuiging met wisselstroomventilatoren. Dit is
conform de beschrijving van de voorbeeldwoningen. (Voorbeeldwoningen bestaande
bouw, SenterNovem 2007)
B. Uitgebreid maatregelpakket, toegepast voor de energielabels A+ en A++
Voor de negen woningtypen en zes bouwperioden zijn energielabelberekeningen
uitgevoerd. Daarbij zijn vijf verschillende typen maatregelen in al hun mogelijke
combinaties doorgerekend. En alleen geselecteerd als hiermee label A+ of A++ wordt
bereikt.
Isolatie van de dichte delen
Voor alle woningen zijn de maatregelen vloerisolatie, dakisolatie en gevelisolatie
doorgerekend. Hierbij zijn steeds drie niveaus onderscheiden (g een isolatie, matige
isolatie (naisolatie) en goede isolatie).
Toepassing van dubbelglas en HR-glas
De niveaus voor ramen lopen van 1 tot 6.
1=100% enkel glas
2=50% enkel glas - 50% dubbel glas
3=100% dubbel glas
++
4=50% dubbel glas - 50% HR -glas
++

5=100% HR -glas
++

6=50% enkel glas - 50% HR -glas
De installaties lopen van 1 tot 37 (1-11 voor egw en 20-37 voor mgw).
1=installatie--egz--lokaal + geiser
2=installatie--egz--VR-ketel + geiser
3=installatie--egz--CR-combi
4=installatie--egz--VR-combi
5=installatie--egz--HR-combi
6=installatie--egz--VR-combi + zonneboiler
7=installatie--egz--HR-combi + zonneboiler
8=installatie--egz--wpbodem + warmtepompboiler
9=installatie--egz--wp lucht + warmtepompboiler
10=installatie--egz--HRe ketel
11=installatie--egz--stadsverwarming
20=installatie--mgz--lokaal + geiser
21=installatie--mgz--CR-combi
22=installatie--mgz--VR-combi
23=installatie--mgz--HR-combi
24=installatie--mgz--VR-combi + zonneboiler
25=installatie--mgz--HR-combi + zonneboiler
26=installatie--mgz--HR-ketel + warmtepompboiler
Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen / 14

27=installatie--mgz--WP lucht + warmtepompboiler
28=installatie--mgz--HRe ketel
29=installatie--mgz--collectief CR + collectief tapwater
30=installatie--mgz--collectief VR + collectief tapwater
31=installatie--mgz--collectief HR + collectief tapwater
32=installatie--mgz--collectief VR-ketel + individueel geiser
33=installatie--mgz--collectief VR-ketel + individueel elektrische boiler
34=installatie--mgz--collectief HR-ketel + individueel geiser
35=installatie--mgz--collectief HR-ketel + individueel elektrische boiler
36=installatie--mgz--collectief wpbodem + individueel warmtepompboiler
37=installatie--mgz--stadsverwarming
De ventilatie loopt van 1 tot 4.
1=natuurlijke ventilatie
2=mechanische afzuiging
3=gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning
4=decentrale mechanische ventilatie
PV cellen is 1 (nee) of 2 (ja).
2

Het oppervlak van de PV panelen is 15 m indien aanwezig.

15 / Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen