Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 555

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 17 september 2019
De woningmarkt kent grote krapte. De vraag naar woningen is sterk
toegenomen door onder andere bevolkingsgroei, trek naar stedelijke
regio’s, een toename van eenpersoonshuishoudens, de lage rente en
gestegen inkomens. Daarentegen is de bouw van woningen met name
tijdens de crisis sterk achtergebleven. Het gevolg is snel stijgende
huizenprijzen, blijvend lange wachtlijsten in de sociale huur, en een groot
tekort aan betaalbare middenhuurwoningen.
Het kabinet vindt het belangrijk dat er voor diverse groepen zoals starters,
mensen met een laag of middeninkomen, ouderen en andere kwetsbare
groepen, zoals dak- en thuislozen, voldoende geschikte en betaalbare
woningen zijn, of dat nu huren of kopen is. Voor diverse groepen knelt het
in het bijzonder op de woningmarkt. Vooral in de steden treffen zij vaak
hogere huur- en koopprijzen. In deze brief schets ik de inzet van het
kabinet om te komen tot een toekomstbestendige woningmarkt waar
iedereen prettig kan wonen.
Het kabinet heeft vanaf het begin prioriteit gegeven aan de woningbouw.
Afspraken over woningbouw en stadsontwikkeling zijn een belangrijk
onderdeel van Nationale woonagenda, ontwikkellocaties in de
ontwerp-NOVI en de woondeals die ik heb gesloten met vijf regio’s waar
de bouwopgave het grootst is. Daarnaast bied ik ook breder aan
gemeenten ondersteuning bij het versnellen van woningbouwprojecten
met de transformatiefaciliteit binnenstedelijk bouwen en het expertteam
woningbouw. Tegelijkertijd voorkom ik dat mogelijkheden voor financiering onnodig worden beperkt (onder meer met initiatieven in het
Platform hypotheken en de eerdere verlaging van de NHG-premie) en
heeft het kabinet specifieke aandacht voor de ontwikkeling van het
middenhuursegment (onder meer de samenwerkingstafels middenhuur).
Maar het is allemaal nog niet genoeg om starters en gezinnen snel aan
een betaalbare woning te helpen in de grotere stedelijke regio’s.

kst-32847-555
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2019

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

1

De zorgen bij woningzoekenden over het vinden van een geschikte
woning zijn terecht. En de uitdagingen om deze problemen op te lossen
zijn groot voor alle partijen op de woningmarkt, van gemeente tot
ontwikkelaar, en van woningcorporatie tot bouwer, als ook voor het Rijk.
Het afgelopen jaar zijn bijna 75.000 woningen opgeleverd via nieuwbouw
en transformatie. De verwachting is dat ook dit jaar 75.000 woningen
kunnen worden gebouwd, maar de jaren erna komt de woningbouw in de
knel. De Nationale woonagenda en woondeals vormen een stevige basis
om verder samen te werken aan de gezamenlijke opgave waar we voor
staan en om de bouwproductie langjarig hoog te houden. Maar om echt
te zorgen dat we sneller meer betaalbare woningen kunnen bouwen is
een grote stap vooruit nodig van alle partijen. De urgentie hiervan wordt
breed gedeeld, zoals ook blijkt uit de debatten die we in uw Kamer hebben
gevoerd.
Het kabinet neemt daarom een pakket aan maatregelen om de verschillende aspecten van de woningnood aan te pakken. Met een woningbouwprogramma van 2 miljard euro kunnen sneller en meer betaalbare
woningen worden gebouwd in een goede leefomgeving. Dit programma
bestaat uit de volgende elementen:
1. Een budgettaire impuls voor de woningbouw: met een woningbouwimpuls van 1 miljard euro wordt per 2020 gewerkt aan het inlopen van
het woningtekort en het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. We geven een boost aan de bouw van betaalbare woningen,
inclusief bijdragen aan de infrastructurele ontsluiting die daarvoor
nodig is, het adresseren van de stikstofuitspraak voor de woningbouw
en het zorgdragen voor een kwalitatief goede leefomgeving. Conditionaliteit en additionaliteit zijn kernprincipes. Het gaat erom dat het
sneller bouwen van meer betaalbare woningen in schaarstegebieden
wordt aangejaagd om te zorgen dat middeninkomens toegang houden
tot de woningmarkt. We vragen en stimuleren gemeenten en marktpartijen om maximaal bij te dragen aan dit doel.
2. Het aanjagen van de bouw via de verhuurderheffing met een impuls
van 1 miljard euro: hiermee ontstaat een gerichte stimulans voor
woningcorporaties en andere verhuurders die meer betaalbare
woningen bouwen. Dankzij de extra middelen kunnen verhuurders
meer sociale en middenhuurwoningen gaan bouwen, zonder dat dit
ten koste gaat van betaalbaarheid en verduurzaming van de bestaande
voorraad. De impuls van 1 miljard euro kan flexibel over de tijd
worden ingezet om zo direct aan te sluiten bij de noodzaak voor de
bouw van meer betaalbare woningen.1 Daarnaast komt er een
vrijstelling voor de bouw van flexwoningen, zodat snel extra woningen
worden gerealiseerd waarmee diverse groepen geholpen zijn
(bijvoorbeeld studenten, dak- en thuislozen, mensen die er ineens
alleen voor komen te staan).2
3. Beleid voor een beter functionerende woningmarkt: de krapte op de
woningmarkt leidt tot hogere woonlasten, stagnerende doorstroming
en soms tot excessen. De slagingskansen van starters, kwetsbare
groepen, ouderen en lage en middeninkomens verdienen aandacht.
Naast het meer bouwen van woningen is aandacht nodig voor het
behouden van betaalbare woningen in de bestaande huurvoorraad en
een betere verdeling van de bestaande voorraad. Hiertoe beperkt het
kabinet onder meer het aandeel van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel, pakt het scheefwonen aan en vergroot de ruimte voor het
lokale maatwerk door woningcorporaties.
1

De impuls is in het Belastingplan vormgegeven als een structurele heffingsvermindering van
100 miljoen euro per jaar (1 miljard euro in de eerste tien jaar).
2
Deze vrijstelling wordt gedekt uit een zeer beperkte verhoging van het tarief van de
verhuurderheffing.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

2

1. Impuls van 1 miljard euro voor de woningbouw
Meer betaalbare woningen bouwen is uiteindelijk de beste oplossing om
de gevolgen van de krappe woningmarkt voor mensen tegen te gaan. Om
te zorgen dat starters en lage en middeninkomens sneller een woning
kunnen vinden, geeft het kabinet een additionele woningbouwimpuls van
1 miljard euro aan de bouw van betaalbare woningen, inclusief de
bijdragen aan de infrastructurele ontsluiting die daarvoor nodig is, het
opvangen van de potentiële gevolgen van de stikstofuitspraak voor de
woningbouw en het zorgdragen voor een kwalitatief goede leefomgeving.
Zo wordt het woningtekort ingelopen en de bouwproductie langjarig hoog
gehouden.
Vooral in en rondom de grote steden loopt de bouw van betaalbare
woningen terug. De kosten zijn hoog, omdat het op gang brengen van een
gebiedsontwikkeling duur is. Er kunnen hoge kosten gepaard gaan met de
ontwikkeling van het gebied (bijvoorbeeld de kosten voor de uitplaatsing
van bedrijven, sanering, aankoop of onteigening van gronden), het direct
bereikbaar maken van het gebied3, investeringen in verduurzaming, maar
ook omdat we betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en
goedkope koop) willen in een kwalitatief goede leefomgeving. Bovendien
leidt de uitspraak van de Raad van State over de compensatie van de
gevolgen van de stikstofuitstoot tot hogere kosten. Het gevolg is dat
binnen een woningbouwproject nu of dure woningen gebouwd moeten
worden, of dat het heel lang duurt voordat gestart kan worden met de
woningbouw. Dat moet anders.
Door hoge kosten van gebiedsontwikkelingen ligt de gemiddelde prijs van
nieuwbouwwoningen momenteel rond de 400.000 euro. Dit is een prijs
die vaak ver buiten het bereik ligt van starters en mensen met een laag of
middeninkomen. Het kabinet wil met de woningbouwimpuls het woningtekort inlopen door de bouw van betaalbare woningen te stimuleren en de
bouwproductie langjarig hoog houden. Door onder voorwaarden
aanvullende middelen beschikbaar te stellen, kan de rijksoverheid sturing
geven en zorgen dat er sneller en meer betaalbare koop- en huurwoningen worden gebouwd in een kwalitatief goede leefomgeving. Zo
worden 65.000 woningen sneller en meer gebouwd die geschikt zijn voor
middeninkomens, starters en lagere inkomens. Deze noodzaak is in eerste
instantie zichtbaar in de regio’s waarmee woondeals zijn gesloten. Hier is
sprake van een sterke bevolkingsgroei en een groot woningtekort. Zo
geeft het kabinet een belangrijk signaal aan de gemeenten, bouwers,
woningcorporaties en ontwikkelaars: we moeten flink doorbouwen, en we
moeten betaalbaar bouwen.
Om een Rijksbijdrage te kunnen krijgen uit de woningbouwimpuls moet
een regio aan voorwaarden voldoen, deze breng ik de komende tijd met
betrokkenheid van partijen in beeld. Conditionaliteit en additionaliteit zijn
daarbij kernprincipes. Zo moet de bijdrage sneller meer betaalbare
woningen mogelijk maken. Het Kabinet wil dat starters en mensen met
een laag en middeninkomen profiteren van de bijdrage, en gemeenten en
andere partijen die baat hebben bij de woningbouw een maximale
bijdrage leveren in (financiële) middelen om dat voor elkaar te krijgen. Zo
borgen we dat de winst niet in de zakken van grondspeculanten belandt,
maar dat het ten goede komt aan de samenleving. Dat moet ook blijken
uit een businesscase die de gemeenten per woningbouwplan maken en
3

Bijvoorbeeld de bijdragen aan de uitbreiding van de fietsinfrastructuur, parkeervoorzieningen
op afstand of aansluiting op de bestaande weg/ov infrastructuur. Het is belangrijk om wonen
en mobiliteit in samenhang af te wegen. Besluitvorming over de infrastructuur loopt via de
reguliere bereikbaarheidsprogramma’s en het bestuurlijk overleg MIRT.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

3

door externe deskundigen laten toetsen. Als uit de businesscase blijkt dat
een gemeente of andere belanghebbenden de kosten voor de
woningbouw zelf kunnen dragen, dan kan geen beroep worden gedaan op
de woningbouwimpuls. Businesscases zullen in goede samenwerking
tussen mijn ministerie en gemeenten en andere betrokken partijen tot
stand komen.
2. Het verder aanjagen van de bouw met 1 miljard euro via de
verhuurderheffing
Met de woningbouwimpuls stimuleert het kabinet de nieuwbouw van
betaalbare woningen voor starters, ouderen en mensen met een laag en
middeninkomen. De wachtlijsten in de sociale huursector zijn hoog en het
tekort aan middenhuurwoningen knelt, waardoor mensen met de laagste
inkomens en middeninkomens moeilijk een woning met een betaalbare
huur kunnen vinden. Ik vind het belangrijk dat woningcorporaties en
andere verhuurders zorg blijven dragen voor een veilige en prettige
woonomgeving.
Met een heffingsvermindering in de verhuurderheffing van 1 miljard euro
geeft het kabinet een gericht stimulans voor woningcorporaties en andere
verhuurders die meer betaalbare woningen bouwen. Woningcorporaties
en andere verhuurders kunnen voor starters, gezinnen en andere
kwetsbare groepen, zoals dak- en thuislozen, een extra nieuwbouwwoning
met een betaalbare huurprijs bouwen, in het sociale en middenhuursegment. Eerdere heffingsverminderingen voor nieuwbouw waren sneller
uitgeput dan verwacht. Bij deze structurele heffingsvermindering is geen
sprake van een jaarlijks plafond, de impuls kan flexibel over de tijd
worden ingezet om zo direct aan te sluiten bij de noodzaak voor de bouw
van meer betaalbare woningen. Het kabinet zal ervoor zorgen dat het
budget over de jaren heen op gemiddeld 100 miljoen euro per jaar
uitkomt4.
Het kabinet roept woningcorporaties en verhuurders op om spoedig aan
de slag te gaan met het bouwen van betaalbare huurwoningen. Omdat
het kabinet structureel middelen vrijmaakt, gaat de bouw van deze
woningen niet ten koste van de verduurzaming of betaalbare huren van
de bestaande woningen in het sociale segment. Ook houden woningcorporaties en verhuurders ruimte om te bouwen voor het middenhuursegment en middeninkomens5, zoals mogelijk gemaakt met de vereenvoudiging van de markttoets. Met deze ruimte kunnen corporaties ook een
belangrijke rol blijven spelen in herstructureringsgebieden en stadsvernieuwingsprojecten die nodig zijn om de leefbaarheid in wijken te
verbeteren.
Afgelopen voorjaar informeerde ik u over de stimuleringsaanpak
flexwonen. Deze aanpak richt zich op het versneld realiseren van tijdelijke
en flexibele woonvormen, die voor veel mensen een groot verschil
kunnen maken. Zo worden onder meer jongeren en studenten geholpen,
net als mensen die er onlangs alleen voor zijn komen te staan en andere
kwetsbare groepen, zoals dak- en thuislozen. Deze zogenoemde spoedzoekers hebben snel een huis nodig en kunnen daar niet al te lang op
wachten.

4
5

De begrotingsregels van het kabinet worden in acht genomen.
Zo wordt mede invulling gegeven aan de motie van de leden Ronnes en Koerhuis over het
maken van afspraken met woningcorporaties om beschikbare middelen in te zetten voor meer
middenhuurwoningen in de vrije sector (Kamerstuk 35 036, nr. 17).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

4

Het kabinet heeft besloten om een vrijstelling in de verhuurderheffing
mogelijk te maken voor de bouw van flexibele en tijdelijke woningen6.
Tijdelijke woningen die in de periode tussen 2020 en 2024 worden
gebouwd, worden maximaal 15 jaar vrijgesteld van een verhuurderheffing. Daar waar een bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is, kan
zo in korte tijd en flexibeler de woningvoorraad worden uitgebreid. Om
mee te kunnen doen in de samenleving is het van belang dat er
voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de kwetsbaarste
groepen. Ook daar kunnen tijdelijke en flexibele woningen snel voor
zorgen. Ook de middelen uit de woningbouwimpuls kunnen ingezet
worden voor projecten die zich richten op dit type woningen.
Naast een financiële impuls moet flexwonen structureel op de kaart
worden gezet. Ik wil gemeenten daarom over de streep trekken om actief
aan de slag te gaan met flexwonen en deze woningen te realiseren. In
samenwerking met provincies en gemeenten richt ik versnellingskamers
in om concrete projecten en locaties in een stroomversnelling te krijgen.
Daarbij wordt in overleg met betrokken partners gezocht naar de match
tussen vraag en aanbod. Ik zal de opdracht van het Expertteam
Woningbouw uitbreiden, zodat gemeenten ook proactief kunnen worden
opgezocht die nu nog onbekend zijn met flexwonen en waar flexwonen
mogelijk een uitkomst biedt. Ieder kwartaal zal ik uw Kamer informeren
over de vorderingen bij gemeenten, provincies en het expertteam om op
die manier ook inzicht te krijgen of de potentie en de kansen die
flexwonen biedt goed benut worden.
3. Een beter functionerende woningmarkt
De krapte op de woningmarkt leidt tot snel stijgende woonlasten,
stagnerende doorstroming en soms tot excessen. Daarvoor heeft dit
kabinet de volle aandacht. Met een woningbouwimpuls wordt de bouw
van betaalbare woningen gestimuleerd, waaronder middenhuur en
gereguleerde huurwoningen, zodat de beschikbaarheid voor deze groepen
verbetert. Met een pakket maatregelen worden betaalbare woningen in de
bestaande huurvoorraad behouden, de bestaande voorraad beter
verdeeld, krijgen woningcorporaties lokaal meer mogelijkheden en
werken we aan een betere balans tussen starters en beleggers. In het kort
ziet dat er als volgt uit:

6

Deze vrijstelling wordt gedekt uit een zeer beperkte verhoging van het tarief van de verhuurderheffing. Deze vrijstelling wordt gedekt uit een zeer beperkte verhoging van het tarief van de
verhuurderheffing.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

5

Behoud van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad
In de regio’s met de grootste woningtekorten, veelal de grote steden,
stijgen de huizenprijzen veel harder dan in andere delen van Nederland.
De huizenprijzen zijn gerelateerd aan de zogenaamde WOZ-waarde van
een woning. De WOZ bepaalt ook mede hoe hoog de huur mag zijn van
een sociale huurwoning. Een woning krijgt in de grotere steden door de
snel stijgende huizenprijzen sneller genoeg punten om verhuurd te
kunnen worden in het vrije huursegment. Zo komen steeds meer sociale
huurwoningen in het vrije huursegment terecht, terwijl die daar langs
andere maatstaven niet thuishoren. Het gevolg is dat vooral in de grote
steden lagere inkomens steeds meer moeite hebben om een betaalbare
woning te vinden. Het kabinet beperkt het aandeel van de WOZ in het
puntenstelsel daarom tot 33 procent.7 Zo zorg ik voor meer woningen in
het gereguleerde segment en tegelijkertijd voor lagere huren voor
mensen met de laagste inkomens.
Betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad
Naast het behouden van betaalbare woningen in de bestaande voorraad
neemt het kabinet ook maatregelen om de bestaande voorraad van
betaalbare huurwoningen beter te verdelen. Daarvoor neemt het kabinet
drie maatregelen, namelijk een differentiatie van de inkomensgrenzen, het
verbreden van de vrije toewijzingsruimte en een verbetering van de
doorstroming. Zo verbeteren de kansen van starters, kwetsbare groepen,
mensen met lage en middeninkomens, en ouderen om een woning te
vinden passend bij de levensfase en de financiële mogelijkheden.
Gezinnen met een laag middeninkomen komen moeilijk aan een woning.
Door de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens te verhogen
naar € 42.000 en die voor eenpersoonshuishoudens licht te verlagen naar
€ 35.000, wordt deze beter gericht op de betaalbaarheid voor de
huishoudens. De potentiële doelgroep blijft daardoor grosso modo gelijk.
Zo komen gezinnen met een laag middeninkomen in aanmerking voor een
sociale huurwoning van een woningcorporatie, zonder dat daarmee de
kansen van de huishoudens met de minste ruimte om woonlasten te
dragen onder druk worden gezet.
7

Eventuele budgettaire gevolgen van een beperking van het WOZ-aandeel in het woningwaarderingsstelsel en andere maatregelen worden bij het hoofdbesluitvormingsmoment, in overleg
met het Ministerie van Financiën, bezien.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

6

Mensen met een hoog (midden)inkomen die in een sociale huurwoning
wonen kunnen een hogere huur betalen die beter past bij de kwaliteit van
de woning. Zo dragen zij bij aan de mogelijkheden voor verhuurders om
te investeren in nieuwbouw, verduurzaming of het betaalbaar houden van
de huren. Mensen met een hoog (midden)inkomen kunnen er ook voor
kiezen om te verhuizen, dan komt er een woning beschikbaar voor
mensen die op de wachtlijst staan en op basis van hun inkomen in
aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarom maakt het
kabinet het mogelijk om een huur te vragen die past bij het inkomen van
huurders en de kwaliteit van de woning. Voor hoge middeninkomens gaat
het om een maximaal toegestane huurverhoging van € 50 per maand en
voor hoge inkomens € 100 tot aan de maximale huurprijs op basis van het
woningwaarderingsstelsel.
Verhuurders krijgen tevens de mogelijkheid om een tijdelijke huurkorting
te geven aan huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag,
maar een huur hebben boven de toepasselijke aftoppingsgrens. Door een
huurkorting te verstrekken voor maximaal drie jaar ontstaat de
gelegenheid na een (onverwachtse) verandering in de situatie van een
huurder om te zoeken naar een passende en betaalbare oplossing. Ook
kan hiermee doorstroming worden gestimuleerd naar een passende
woning door afspraken te maken over huurgewenning.
Vergroten lokaal maatwerk woningcorporaties
Corporaties krijgen ook meer mogelijkheden om flexibeler te reageren op
de specifieke behoeften en wensen die lokaal spelen. Daarvoor neemt het
kabinet maatregelen om meer lokaal maatwerk in de vrije toewijzingsruimte mogelijk te maken, de verkoopregels te versoepelen en het
inzetten van dure sociale woningen voor middenhuur makkelijker te
maken.
Momenteel hebben corporaties 10 procent vrije toewijzingsruimte
waarmee maatwerk mogelijk is, bijvoorbeeld voor starters en grote
gezinnen. Deze ruimte wordt echter weinig gebruikt, terwijl er wel
behoefte is aan meer ruimte voor lokaal maatwerk. Door lokaal beleid en
differentiatie mogelijk te maken, zorgt het kabinet ervoor dat de vrije
ruimte beter wordt gebruikt. De maximale vrije ruimte kan worden
verhoogd tot 15 procent als corporaties, gemeenten en huurders
gezamenlijk beleid hiervoor vaststellen. Dit draagt bij om de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor bepaalde huishoudenstypen te
vergroten of om draagkracht te versterken in wijken of complexen. Indien
de lokale situatie of wensen geen aanleiding geven tot het maken van
beleid hebben corporaties 7,5 procent vrije toewijzingsruimte.
Corporaties moeten 95 procent van de huishoudens met recht op
huurtoeslag die ze jaarlijks huisvesten passend toewijzen (met een huur
die niet hoger is dan de aftoppingsgrens in de huurtoeslag). Hiermee is er
5 procent ruimte om maatwerk toe te passen voor situaties waarin een
iets hogere huur wel wenselijk is, bijvoorbeeld met het oog op diversiteit
in de wijk of omdat een huishouden een grote woning nodig heeft. Het
kabinet maakt het gemakkelijker om ook hier meer lokaal beleid te maken
door het mogelijk te maken dat niet-gebruikte ruimte meegenomen kan
worden naar een volgend jaar.
Om sneller in te kunnen spelen op de lokale woonbehoeften en
woonwensen werkt het kabinet ook een voorstel uit om het verschuiven
van woningen tussen de DAEB en de niet-DAEB portefeuilles makkelijker
te maken. Daarnaast volgt een voorstel om de verkoopregels voor
corporaties te vereenvoudigen en daarin op te nemen dat woningen die

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

7

worden verkocht eerst aan de huurder moeten worden aangeboden.
Hiermee ontstaat er lokaal meer ruimte om te zorgen dat woningen zo
goed mogelijk worden ingezet. Een dure woning kan dan bijvoorbeeld
makkelijker worden verkocht of verhuurd in de middenhuur, waarmee
middelen vrijkomen voor nieuwe sociale woningen. Ook kunnen huurders
een aanbod krijgen om hun huurwoning te kopen, waarmee de corporatie
de marktwaarde voor de woning ontvangt en het aantal scheefwoners kan
worden teruggebracht.
Het kabinet is van oordeel dat de differentiatie van de inkomensgrenzen
en de aanpassing van de vrije toewijzingsruimte goed zijn te onderbouwen als aanvulling op het besluit van de Europese Commissie uit 2009
over de voorwaarden waaronder corporaties staatssteun kunnen krijgen.
Omdat er altijd een risico bestaat dat de Commissie achteraf oordeelt dat
dit niet het geval is en de verleende steun dan moet worden teruggevorderd, gaat het kabinet vooraf in gesprek met de Europese Commissie.
Verbeteren balans tussen starters en beleggers
Het is belangrijk dat er een goede balans is tussen starters en particuliere
beleggers op de woningmarkt. Het kabinet zet erop in dat de positie van
starters wordt verstevigd ten opzichte van beleggers, zodat starters meer
kansen maken op de woningmarkt. Bij beleggers is onderscheid te maken
tussen partijen die een duurzame verbinding aan willen gaan met de
Nederlandse woningmarkt en partijen die vanuit speculatieve oogmerken
handelen. We moeten niet alle beleggers over één kam scheren. Een
stabiel beleggingsklimaat is nodig voor de beschikbaarheid van
voldoende kapitaal om woningen te kunnen bouwen. Het gaat om de
balans tussen het vergroten van het aanbod middenhuurwoningen, de
aanpak van speculanten en meer kansen voor starters. Het kabinet heeft
op 6 september 2019 de contouren geschetst van een aanpassing van
box 3, waarin voor het eerst zal worden gerekend met de werkelijke
verhouding van spaargeld, beleggingen en schulden per belastingplichtige. Hoewel deze aanpassing primair is gericht op het tegemoetkomen van spaarders, zullen beleggers – zoals beleggers in woningen –
zwaarder worden belast in box 3. Schulden worden in het nieuwe
box 3-stelsel niet meer gesaldeerd met de bezittingen, maar worden tegen
een realistische rente aftrekbaar. Daardoor wordt het voor beleggers
fiscaal minder aantrekkelijk om hun (woning)beleggingen in box 3 met
schulden te financieren.
Voor malafide verhuurders ziet het kabinet geen ruimte op de woningmarkt. Ik zet de aanpak van malafide verhuurders voort in samenwerking
met diverse partijen. Strafrechtelijke boetes en bestuursrechtelijke boetes
zijn al langer niet meer aftrekbaar door ondernemers. In het verlengde
daarvan stelt het kabinet voor om ook verbeurde bestuursrechtelijke
dwangsommen niet meer aftrekbaar te laten zijn. Zo worden de principes
van goed verhuurderschap beter recht gedaan. Ook werk ik, mede naar
aanleiding van de motie van het lid Dik-Faber (Kamerstuk 32 847, nr. 498),
samen met de gemeenten Utrecht, Rotterdam, Maastricht, Den Haag en
Amsterdam uit in hoeverre een zelfbewoningsplicht voor bestaande
koopwoningen een passende maatregel is om de bestaande
koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het
recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. In nauwe
samenwerking met gemeenten bekijk ik praktijkcasussen en zal ik uw
Kamer eind dit jaar informeren over een uitwerking.
Ook heeft het kabinet oog voor het voorkomen van risico’s voor de
financiële stabiliteit van de woningmarkt. Ik wil dat beleggers bijdragen
aan een stabiele woningmarkt, ook wanneer het economisch slechter

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

8

gaat. Daarom kijk ik of de manier van financieren van verhuurwoningen
aansluit bij een toekomstbestendige woningmarkt en overweeg ik om de
maximale loan-to-value voor zogenaamde buy- to-let hypotheken te
begrenzen. Dit doe ik in nauwe samenwerking met de Minister van
Financiën. Daarnaast is uw Kamer reeds toegezegd om te kijken naar een
differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers, om
te bezien in hoeverre dat uitvoerbaar, effectief en proportioneel is, en naar
een andere wijze van het belasten van huurinkomsten. Bij al deze
ontwikkelingen zal het kabinet in samenhang bezien in hoeverre een
maatregel noodzakelijk en proportioneel is om een stapeling van
maatregelen te voorkomen.
Tot slot
Met een woningbouwpakket van 2 miljard euro geeft het kabinet een
stimulans en vervolg op de Nationale woonagenda en de woondeals. Ook
is er aandacht voor het behoud en betere verdeling van bestaande
betaalbare huurwoningen. Het kabinet nodigt met dit pakket iedereen, en
in het bijzonder gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties, uit om
aan de slag te gaan met het bouwen van meer betaalbare woningen en
het samen aanpakken van de obstakels die we onderweg tegenkomen.
Daarvoor zal ik de komende periode in gesprek blijven met mijn samenwerkingspartners over het sneller realiseren van bouwplannen voor
betaalbare woningen en het waarmaken van de plancapaciteiten. Deze
uitnodiging is niet vrijblijvend. Alle partijen moeten een stevige stap
vooruit zetten om sneller, meer betaalbare woningen te realiseren. Laten
we de vaart erin houden voor een toekomstbestendige woningmarkt waar
iedereen prettig kan wonen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 555

9