Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2009–2010

29 453

Woningcorporaties

Nr. 149

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 15 januari 2010
1. Inleiding
Hierbij doe ik uw Kamer de CFV-rapporten «Sectorbeeld realisaties 2009»
(betreft verslagjaar 2008) en «Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009» toekomen1, alsmede mijn beleidsreactie op deze rapporten.
Daarmee voldoe ik aan de toezegging die ik aan uw Kamer heb gedaan
tijdens een AO van 3 november jl. (kamerstuk 29 453, nr. 140), zij het dat
het helaas niet gelukt is een en ander nog voor de Kerst toe te sturen. Een
samenvatting van deze rapporten is door uw Kamer reeds ontvangen op
2 december jl. (kamerstuk 29 453, nr. 141).
Het vervolg van deze brief bestaat uit drie onderdelen.
Om te beginnen geef ik een beleidsreactie op de volkshuisvestelijke prestaties van de woningcorporaties in 2008.
Vervolgens ga ik in op de ontwikkeling in 2008 van de financiële positie
van de sector als geheel en van individuele corporaties. Daarbij zal ik
onder meer expliciet aandacht besteden aan de bedrijfslasten, de
vennootschapsbelasting, de onrendabele top van sociale nieuwbouw, de
activiteiten in verbindingen en de financiële positie van individuele corporaties.
Tenslotte wil ik een aantal onderwerpen bespreken vanwege gedane
toezeggingen aan uw Kamer. Deze betreffen het gebruik van continuïteitsoordelen voor individuele corporaties in relatie tot de realisatiecijfers, het
laten doorrekenen van pessimistische scenario’s door het CFV, het huurniveau van de vastgoedovername door Woonzorg Nederland van Philadelphia, criteria voor maatschappelijk vastgoed en de stand van zaken
rond short stay faciliteiten.
2. Volkshuisvestelijke prestaties woningcorporaties in 2008

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Het realisatiejaar 2008 is voor de volkshuisvestelijke prestaties van corporaties te beschouwen als het laatste «normale» jaar voor de economische
crisis. Weliswaar is de financiële crisis reeds in 2008 begonnen, maar de

KST139857
0910tkkst29453-149
ISSN 0921 - 7371
Sdu Uitgevers
’s-Gravenhage 2010

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

1

1

tijdsspanne tussen volkshuisvestelijke plannen en de uitvoering is
dusdanig lang (bijna 2 jaren bij nieuwbouw) dat wat betreft de volkshuisvestelijke realisatie 2008 nog bijna geheel kan worden beschouwd als een
pré-crisisjaar.
De volkshuisvestelijke prestaties in 2008 laten inderdaad nog weinig
invloed zien van de economische crisis:
De totale nieuwbouwproductie van corporaties lag in 2008 zowel absoluut
als relatief op een hoog niveau met 46% van de totale landelijke nieuwbouwproductie tegen 42% in 2007. Het aantal door corporaties gebouwde
huurwoningen nam wederom toe en wel van 25 200 in 2007 naar 28 000 in
2008. Daarbij valt, bezien over de periode 2004–2008, op dat de grote
corporaties (vanaf 20 000 woningen), die tezamen 35% van alle corporatiewoningen in hun bezit hebben, een relatief bescheiden aandeel hebben in
deze nieuwbouwproductie van huurwoningen, namelijk 26%.
De productie van koopwoningen door woningcorporaties was in 2008 met
8 500 woningen even hoog als in 2007, maar daarmee wel hoger dan in de
drie jaren daarvoor. Bij de nieuwbouw van koopwoningen zijn de grote
corporaties juist oververtegenwoordigd met 48% van de totale productie
in 2004–2008.
Dit beeld rond grote corporaties (relatief accent op koopwoningen) hangt
samen met het feit dat grote corporaties zijn oververtegenwoordigd in
grootstedelijke herstructureringsgebieden. Daar wordt verhoudingsgewijs
veel gesloopt, waarbij vanwege de wens van een sociaal meer gemengde
en economisch sterkere wijk, relatief veel koopwoningen worden teruggebouwd.
Het aantal aankopen was in 2008 met 4 800 woningen hoger dan in 2007,
toen er 2 900 woningen werden aangekocht. Daarmee was het aankoopniveau in 2008 echter nog niet terug op het gemiddelde niveau in de
periode 2004–2008 dat op bijna 6 400 woningen lag.
De sloopproductie lag in 2008 met 16 000 woningen fractioneel hoger dan
in 2007 (15 900 woningen) maar iets lager dan het topjaar 2006 (16 600
woningen).
Zoals te verwachten viel zijn grote corporaties met 41% van alle sloop in
de periode 2004–2008 oververtegenwoordigd in de sloopproductie.
In 2008 was het aantal verkopen van bestaande huurwoningen aan
eigenaar-bewoners met 13 400 iets lager dan in 2007 toen er 14 300
woningen aan eigenaar-bewoners werden verkocht. Het aantal verkopen
aan beleggers en andere verhuurders buiten de sector steeg marginaal
van 700 woningen in 2007 naar 800 woningen in 2008. Tezamen betekent
dit dat ook in 2008 de trend van dalende verkopen sinds 2005 is voortgezet. Dit is vrij opmerkelijk omdat de nieuwbouw van huurwoningen in
deze periode juist trendmatig is gestegen en de boekwinsten op verkoop
van bestaande huurwoningen door corporaties vaak worden gebruikt ter
dekking van de onrendabele top van de (sociale) nieuwbouw van huurwoningen. Bij de reactie op de ontwikkeling van de financiële positie van
woningcorporaties wordt hierop teruggekomen.
De uitgaven voor woningverbetering lagen in 2008 met ruim € 1,4 miljard
ongeveer € 0,2 miljard hoger dan in de jaren daarvoor.
De leefbaarheidsuitgaven bedroegen in 2008 € 269 miljoen. Hiervan had
€ 139 miljoen betrekking op sociale en € 130 miljoen op fysieke activiteiten. In 2007 bedroegen de totale leefbaarheidsuitgaven nog slechts
€ 181 miljoen. Deze toename hangt waarschijnlijk onder meer samen met
de prestatieafspraken voor de wijkaanpak welke in 2008 zijn gestart.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

2

De investeringen in maatschappelijk vastgoed (exclusief investeringen
door verbindingen) besloegen in 2008 een bedrag van € 205 miljoen. Ook
dat is fors meer dan het bedrag van € 143 miljoen in 2007.
Over de omvang van de energiebesparende investeringen in 2008 geeft
het Sectorbeeld geen informatie. In de Bedrijfstakinformatie van Aedes,
waaraan 232 van de 430 corporaties hebben meegedaan die tezamen 54%
van het totale woningbezit van de corporaties omvatten, wordt voor deze
deelnemende corporaties een bedrag genoemd van € 200 miljoen energiebesparende investeringen in 2008. Als gevolg hiervan is het percentage
deelnemende corporatiewoningen met energielabel C of hoger toegenomen van 30% in 2007 naar 36% in 2008.
Het totale investeringsbeeld overziend kan worden geconcludeerd dat de
sector woningcorporaties over het geheel genomen in 2008 een stevige
volkshuisvestelijke prestatie heeft neergezet.
De totale voorraad huurwoningen van corporaties is ook in 2008 nauwelijks veranderd en ligt al jarenlang betrekkelijk stabiel op een niveau van
iets boven de 2,4 miljoen woningen.
In 2008 viel 93% van deze huurwoningen in de categorie goedkoop of
betaalbaar, dat wil zeggen met een huur tot de aftoppingsgrens voor de
huurtoeslag1. Dat is slechts marginaal minder dan in 2004 toen dit percentage nog op 94% lag.
Het percentage woningen of eenheden dat specifiek bestemd is voor
ouderen, gehandicapten of overige bijzondere doelgroepen is in de
periode 2004–2008 toegenomen van 16,2% naar 17,6%. Daarnaast is het
percentage corporatiewoningen dat toegankelijk is voor minder validen in
dezelfde periode toegenomen van 24,5% naar 27,4%.
De gemiddelde huurprijs van een corporatiewoning lag in 2008 op € 402
per maand tegen € 392 in 2007. Dat is 2,5% meer. Hierin zitten, naast de
effecten van de jaarlijkse huurverhogingen (1,6% in 2008 tegen 1,1% in
2007), ook de effecten van harmonisatie (0,4%) en van kwaliteitsverhogende mutaties in de voorraad (het gemiddelde aantal WWS-punten per
woning is toegenomen van 129,1 in 2007 tot 129,6 in 2008).
In 2008 was bijna 90% van de toewijzingen van vrijgekomen corporatiewoningen te beschouwen als passend. Dit is weliswaar een fractie lager
dan het gemiddelde in de periode 2003 – 2007 dat op ongeveer 91% lag,
maar nog steeds hoog. Met passend wordt in het Sectorbeeld van het CFV
bedoeld dat een vrijgekomen goedkope of betaalbare huurwoning (is tot
de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag) wordt toegewezen aan een
huishouden dat behoort tot de doelgroep voor de huurtoeslag, of dat een
vrijgekomen dure woning (huur boven de aftoppingsgrens) wordt toegewezen aan een huishouden dat niet tot die doelgroep behoort. Het gaat
hier dus niet om de met de Europese Commissie overeengekomen doelgroep van huishoudens met een inkomen tot € 33 000 welke van toepassing gaat worden voor de toewijzing van minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (huur tot € 647,53). Wel kan worden
verwacht dat de invoering van het 90%-toewijzingscriterium een positief
effect zal hebben op het passendheidspercentage in CFV-termen.
1

Afhankelijk van gezinssamenstelling ligt
deze aftoppingsgrens nu op een maandhuur
tussen € 511,50 en € 548,18.
2
Dat is het vermogen zoals dat wordt
berekend door het CFV op basis van gestandaardiseerde bedrijfswaardeberekeningen
voor het bezit, uitgaande van doorgezette
sociale verhuur.

3. Ontwikkeling van de financiële positie in 2008
Zoals ik ten dele in mijn brief van 2 december jl. reeds heb aangegeven:
– is het volkshuisvestelijk vermogen2 van de gezamenlijke corporaties
toegenomen van € 32,1 miljard in 2007 naar € 32,4 miljard in 2008;
– is de solvabiliteit gedaald van 31,6% in 2007 naar 30,5% in 2008 met

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

3

–
–

als belangrijkste oorzaak daarvan de hoge nieuwbouwinvesteringen in
2008 in combinatie met de licht lagere verkoopaantallen;
is het jaarresultaat gestegen van € 0,14 miljard in 2007 naar € 0,31
miljard in 2008;
is de netto exploitatiekasstroom vóór rente (is huur minus netto
bedrijfslasten, onderhoudslasten en erfpacht) gedaald van € 2 057 per
verhuureenheid in 2007 naar € 1 896 in 2008. Voor alle verhuureenheden gezamenlijk gaat het hierbij om een daling met € 0,4 miljard.

Het verschil tussen de positieve ontwikkeling van het vermogen en het
jaarresultaat en de negatieve ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom wordt met name veroorzaakt door zogeheten actuele waardemutaties van woningen en leningen1.
Deze actuele waardemutaties zeggen iets over toekomstige verdiencapaciteit uit huurwoningen en toekomstige lasten uit aangetrokken leningen
maar niets over de kasstromen in 2008.
De kasstroomontwikkeling in 2008 baart derhalve meer zorgen dan de
vermogensontwikkeling in 2008. In het vervolg van het financiële deel van
deze brief zal de kasstroomontwikkeling dan ook nadrukkelijk worden
betrokken.
Bedrijfslasten, onderhoudslasten en rentelasten
Zoals reeds aangegeven in de brief van 2 december jl. zijn de netto
bedrijfslasten (personeelslasten en overige bedrijfslasten, niet zijnde
onderhoud) per verhuureenheid in 2008 wederom fors, namelijk met
9,1%, toegenomen. Deze stijging in 2008 is nog hoger dan de 7,3%
toename in 2007 en de gemiddelde jaarlijkse toename van 5,4% over de
gehele periode 2003–2007.
Oorzaken hiervan zijn volgens het CFV onder meer de CAO Woondiensten
2007–2008, een uitbreiding van het personeelsbestand met 2,4%, toenemende activiteiten en mogelijke inefficiënties.
Ook de onderhoudslasten zijn in 2008 weer fors toegenomen, namelijk
met 8,4% per verhuureenheid. Dit is wel iets lager dan de 8,8% toename in
2007.
Op het niveau van exploitatiekasstromen heeft de toename van bedrijfsen onderhoudslasten stevige gevolgen gehad. Dat blijkt uit onderstaande
tabel waarin de ontwikkeling tussen 2004 en 2008 van de huurinkomsten
per verhuureenheid (vhe) worden afgezet tegen netto bedrijfslasten (incl.
erfpacht), onderhoudslasten en rentelasten:
Bedragen in € per vhe (CFV-Sectorbeeld, p. 50)

huurinkomsten
– rentelasten
– onderhoudslasten
– netto bedrijfslasten
saldo

1

Daarnaast maken de buitengewone baten en
lasten geen deel uit van de kasstromen maar
wel van het jaarresultaat. Zonder het saldo
van buitengewone baten en lasten wordt het
verschil met de netto exploitatiekasstromen
nog aanmerkelijk groter.
2
CBS Bouwkostenindex nieuwbouw input.

2004

2008

gemiddelde
toename per jaar

4 235
1 386
1 094
1 050
705

4 729
1 398
1 475
1 357
499

2,8%
0,2%
7,8%
6,6%
– 8,3%

De cijfers in de tabel maken duidelijk dat de toename van de huurinkomsten niet opweegt tegen de toename van de onderhoudslasten en dat de
toename van de bedrijfslasten dat plaatje nog verergert.
De toename van de onderhoudslasten lag in de periode 2004–2008 met
gemiddeld 7,8% per jaar duidelijk boven de bouwkostenontwikkeling2 in
deze periode (3,6% per jaar). Ten dele heeft dit te maken met een zekere

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

4

veroudering van de sociale huurwoningenvoorraad. In het CFV-Sectorbeeld wordt op pagina 18 weliswaar gesproken van een «...relatief snelle
verjonging van de voorraad» maar dat heeft betrekking op het «gemiddelde» bouwjaar. In de 4-jaarsperiode 2004 – 2008 is dit gemiddelde
bouwjaar door nieuwbouw en aankoop enerzijds en verkoop en sloop
anderszijds ca. 2 tot 2,5 jaar naar achteren geschoven, waardoor per saldo
de gemiddelde leeftijd van de voorraad met ca. 1,5 tot 2 jaar is toegenomen1. Oudere woningen vragen meer onderhoud. Daarnaast stellen
corporaties doorgaans hoge eisen aan de staat van onderhoud van hun
huurwoningen. Dat is waardevol mits ze daarbij de maatschappelijke
meerwaarde en de kosten ervan goed tegen elkaar afwegen. Daarbij
wordt opgemerkt dat onderhoud soms ook elementen van woningverbetering bevat en leidt tot verlenging van de exploitabele levensduur van de
woning. In die gevallen is onderhoud niet alleen een kostenpost maar
levert ook extra huurinkomsten op.
De rentelasten zijn daarentegen nauwelijks gestegen, ondanks een
toename van de lange schuld van corporaties met gemiddeld 4,6% per
jaar (19,5% in totaal). Dit komt doordat het gemiddelde rentepercentage
over deze schuld is gedaald in deze periode. Dit compenserende effect is
inmiddels echter bijna geheel weggeëbd. Dat blijkt als 2008 wordt vergeleken met 2007, want dan is een toename van de lange schuld met 7% te
constateren en een toename van de rentelasten met 6,5%.
Voor de komende jaren wordt, onder meer ook door het WSW, een
verdere toename van de schuldpositie van corporaties verwacht. Deze zal
hoogstwaarschijnlijk wel leiden tot stijgende rentelasten. Dat betekent dat
de te verwachten druk op de kasstromen de komende jaren sterker zal
worden.
De noodzaak om een scherper inzicht te krijgen in de oorzaken van de
toenemende bedrijfslasten wordt hierdoor nog groter. Met name het
onderscheid tussen door corporaties beïnvloedbare en onbeïnvloedbare
oorzaken is hierbij van belang. Alleen de beïnvloedbare factoren zijn door
corporaties in principe te beteugelen. Daarbij is het belangrijk te realiseren
dat deze beïnvloedbare factoren maatschappelijk soms gewenst kunnen
zijn, zoals bijvoorbeeld het aanstellen van huismeesters in slechte wijken
die de veiligheid in en rond een wooncomplex in het oog houden.

1

Om de gedachten te bepalen: om de
jaarlijkse veroudering van 2,4 miljoen sociale
huurwoningen te «compenseren» zouden
jaarlijks 48 000 woningen van 50 jaar oud
moeten worden gesloopt en vervangen
door nieuwbouw.
2
Hiervan voldeden 7 aan de stijgingsnorm,
26 aan de niveaunorm, en 13 corporaties aan
beide normen.

In de «Individuele oordeelsbrief» die elke corporatie jaarlijks krijgt zijn nu
(oordeel 2009) voor het eerst de bedrijfslasten als apart onderdeel opgenomen. In de brief is aangegeven of de betreffende corporatie qua netto
bedrijfslasten of ontwikkeling daarvan op een substantieel bovengemiddeld niveau zit. Bedrijfslasten die hoger zijn dan € 1 600 per verhuureenheid of in de periode 2005–2008 met meer dan 15% per jaar zijn gestegen
en in 2008 minimaal € 1 300 bedragen, worden beschouwd als substantieel bovengemiddeld. Corporaties die hieraan voldeden zijn geselecteerd
voor nader onderzoek door het CFV. Dit betrof in totaal 46 corporaties2.
Aan deze corporaties is in de Individuele oordeelsbrief gevraagd:
«Ik verzoek u mij vóór 1 februari 2010 een toelichting te geven op de
oorzaken hiervan. Daarbij verzoek ik u aandacht te schenken aan de mogelijke invloed van bijzondere uitgaven in dit verband zoals onder andere
leefbaarheidsuitgaven en lokale lasten. Ten slotte vraag ik u om aan te
geven welk beleid u met betrekking tot de beheerkosten voert».
Zodra de resultaten van dit onderzoek door het CFV bekend zijn zal de
Kamer daarover worden geïnformeerd.
Naast dit onderzoek loopt er een traject via de Raad voor de Jaarverslaggeving om te komen tot een meer functionele indeling van de resultatenrekening, zodat een scherper inzicht in de aard van de bedrijfslasten kan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

5

worden verkregen. Voor welk jaar dit in werking kan treden, is nu nog niet
bekend.
Daarop vooruitlopend zijn in de verantwoordingsinformatie die het CFV
gaat vragen over 2010 enkele wijzigingen opgenomen om een preciezer
inzicht te krijgen in het aandeel leefbaarheid in de bedrijfslasten. Dit
kunnen bijvoorbeeld lasten voor het aanstellen van een complex- of wijkbeheerder betreffen, die worden geboekt als personeelslasten maar feitelijk uitgaven voor sociale leefbaarheid zijn.
Corporaties dienen er naar te streven hun lastenontwikkeling in de hand
te houden. In zoverre de lastenontwikkeling echter niet door hen kan
worden beïnvloed zal deze uiteindelijk moeten worden gedekt door de
huurinkomsten.
Vennootschapsbelasting
Volgens eigen opgave van de corporaties verwachten 252 corporaties
over het fiscale resultaat over 2008 tezamen bijna € 185 miljoen aan
vennootschapsbelasting (Vpb) te moeten gaan betalen. Hierin is de per
saldo verrekening van fiscale verliezen bij dochters en andere verbindingen binnen de fiscale eenheid meegenomen. Als alleen wordt gekeken
naar de moedercorporaties dan gaat het om een bedrag van bijna € 204
miljoen.
Daarnaast zijn er 177 andere corporaties die, inclusief dochters en andere
verbindingen binnen de fiscale eenheid, in hun jaarresultaat vanwege
fiscale verliezen verrekenbare Vpb1 opnemen voor in totaal ruim € 185
miljoen. Bij enkel de moedercorporaties gaat het om een bedrag van ruim
€ 147 miljoen verrekenbare Vpb. Deze verliezen kunnen in de toekomst
worden verrekend met behaalde winsten bij de betreffende woningcorporaties.

1

De Wet Vpb staat terugwaartse verliesverrekening toe van 1 jaar en voorwaartse verliesverrekening van 9 jaar.
2
Onder meer omdat de fiscale mogelijkheden
van een fiscale beginbalans, zoals hoge
inbrengwaarde van slooppanden (70%
WOZ-waarde), geleidelijk minder effect zullen
sorteren. Want de investeringskosten zullen
geleidelijk toenemen terwijl de boekwaarden
na 2008 veelal nominaal gefixeerd zullen zijn
omdat opwaarderimg nadien ten bate van het
fiscale resultaat zou komen en dus extra
Vpb-afdracht zou betekenen.

In vergelijking met de voor de invoering van de integrale Vpb voor corporaties per 2008 geraamde Vpb-afdracht van € 500 miljoen is de nu door de
corporaties zelf verwachte afdracht van € 185 miljoen relatief laag. Dit kan
ten dele het gevolg zijn van de in VSO 2 opgenomen mogelijkheid om
(onder voorwaarden) bij gemengde projecten een relatief groot deel van
de grond- en sloopkosten neer te leggen bij de nieuw te bouwen koopwoningen.
Er moet worden opgemerkt dat het hier nog gaat om verwachtingen van
de corporaties zelf en niet om de definitieve belastingaanslagen. Veel
corporaties hebben bij de belastingdienst om uitstel voor indiening van de
aangifte voor 2008 gevraagd. Daarnaast had een deel van de corporaties
ten tijde van de aanlevering van de informatie bij het CFV de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) met de belastingdienst nog niet getekend. Corporaties hadden hiervoor tot 1 juni 2009 de tijd. Tevens is het in dit eerste
belastingjaar niet uit te sluiten dat er bij sommige corporaties die al wel
aangifte hebben gedaan nog geschilpunten met de belastingdienst boven
tafel komen, bijvoorbeeld over de scheiding tussen woningverbetering
(fiscaal te activeren) en onderhoud (fiscaal aftrekbaar).
Voor de komende jaren wordt door de woningcorporaties een geleidelijke
stijging van de Vpb-afdracht verwacht2.
Integratieheffing
De Eerste kamer heeft op 22 december 2009 ingestemd met het intrekken
van Mededeling 26 inzake de integratieheffing in het Belastingplan 2010.
Het doel van deze bepaling is om concurrentievervalsing tegen te gaan
tussen enerzijds van BTW vrijgestelde bedrijven die goederen in eigen
bedrijf maken en anderzijds bedrijven die deze goederen kant en klaar met
BTW leveren aan van BTW vrijgestelde bedrijven. Door het vervallen van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

6

het keuzerecht om de integratieheffing niet toe te passen betalen woningcorporaties voortaan BTW over in eigen bedrijf vervaardigde gebouwen
waarvan ook sprake is als de grond van het bedrijf is en de bouw wordt
uitbesteed. In ruil daarvoor krijgen zij ook het recht van vooraftrek. Mededeling 26 wordt ingetrokken omdat het daarin vervatte keuzerecht door de
Europese Commissie in strijd is geacht met de Europese BTW-richtlijn.
Nederland heeft gelijktijdig met het intrekken van Mededeling 26 een
ruime overgangsregeling bedongen waardoor bestaande projecten door
het intrekken in beginsel niet getroffen worden. Bovendien levert het
intrekken van Mededeling 26 door het recht van vooraftrek in de eerste
jaren voor de sector een financieringsvoordeel op. Pas na 2015 leidt de
maatregel tot lastenverzwaring die in het Belastingplan is opgenomen en
geraamd op € 37 miljoen per jaar structureel vanaf 2016.
In overleg tussen Financiën en Aedes is gezocht naar alternatieven voor
het vervallen van het keuzerecht de integratieheffing niet toe te passen.
De gevonden oplossing (bij wet geregelde vrijstelling voor de integratieheffing bij nieuwbouw van sociale huurwoningen, ongeacht de bouwer)
werd door de Europese Commissie echter niet acceptabel geacht. Voor
het overige wordt verwezen naar de Kamerstukken inzake de behandeling
van het Belastingplan 2010.1
De «onrendabele top» bij nieuwbouwinvesteringen
In mijn brief van 2 december jl. ben ik ingegaan op vragen van mevrouw
Van den Burg, naar aanleiding van een artikel over onrendabele toppen
van de heer Bijdendijk in Building Business van april 2009. De kern van
het betoog van de heer Bijdendijk was dat investeren in de sociale huursector over vijf jaar onbetaalbaar wordt, tenzij er maatregelen worden
getroffen zoals huurliberalisatie. Hij stelde daarbij dat de onrendabele
toppen momenteel ruim € 100 000 per woning bedragen en voorspelde
daarbij dat deze binnen afzienbare tijd op € 200 000 uit zou komen. In mijn
reactie in de brief van 2 december heb ik onder meer gesteld dat het
probleem van de stijgende onrendabele toppen inderdaad zorgvuldig
aandacht vraagt. Daarbij heb ik er echter tevens op gewezen dat in het
Sectorbeeld over 2008 een gemiddelde onrendabele top wordt gemeld die
bijna de helft lager is dan de € 100 000 die dhr. Bijdendijk noemt.
In een artikel in Cobouw van 10 december 2009 heeft dhr. Bijdendijk gereageerd op mijn brief van 2 december door te stellen dat hij sprak over
plannen voor sociale nieuwbouw die nu (in 2009) worden gemaakt en niet
over plannen die in 2008 zijn gerealiseerd maar al in 2006 zijn gemaakt. De
kosten zijn volgens dhr. Bijdendijk in de periode 2006–2009 aanzienlijk
gestegen.

1

Met name Kamerstukken II 2009/10, 32 128,
nr. 20, blz. 9 e.v.

Ambtelijke berekeningen voor het landelijk gemiddelde waarbij rekening
wordt gehouden met de bouw- en grondkostenontwikkeling in de periode
2006–2009 komen echter ruim een kwart lager uit dan de € 100 000 die
dhr. Bijdendijk noemt.
Daarnaast is door het CFV gekeken naar de stichtingskostenontwikkeling
bij vier Amsterdamse corporaties op basis van de door deze corporaties
opgegeven voornemens voor 2008–2013 in vergelijking met de periode
2007–2012. Het gaat dus om een ontwikkeling in de plannen van één jaar.
Volgens eigen opgave zou de gemiddelde onrendabele top toenemen met
ruim € 17 000. Echter, op basis van de bedrijfswaardemethodiek van het
CFV zelf is de stijging beperkt tot € 7 000. Het CFV stelt dat de door deze
corporaties opgegeven bedrijfswaarden niet altijd reëel zijn en tevens dat
hierin soms beleidskeuzen zijn verwerkt zoals bouwen in een ander marktsegment. Daarnaast stelt het CFV dat een onrendabele top van € 100 000
uitzondering en geen regel is en dat een forse stijging in de nabije
toekomst onwaarschijnlijk lijkt vanwege de economische crisis.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

7

Meer in het algemeen kan worden opgemerkt dat enige relativering van
de precieze hoogte van een onrendabele top op zijn plaats is. Het is
immers de uitkomst van een exploitatieberekening waarbij 50 jaren
vooruit wordt gekeken op basis van parameters voor huur, bedrijfslasten,
onderhoudslasten en rente.
Afgezien van discussies over de precieze bedragen deel ik met dhr. Bijdendijk wel zijn zorg voor de trendmatige ontwikkeling van de onrendabele
top van sociale nieuwbouw. Als de effecten van de economische crisis op
de woningmarkt voorbij zijn, is de kans groot dat de stichtingskosten weer
sneller stijgen dan de bedrijfswaarde van de woning. In zoverre de
bedrijfswaarde in relatieve zin (als percentage) meegroeit met de stichtingskosten zie ik daar niet zo’n groot probleem omdat verwacht kan
worden dat de opbrengsten van woningverkoop dan evenredig
meegroeien. Als de stichtingskosten van een sociale nieuwbouwwoning
echter trendmatig sneller stijgen dan de bedrijfswaarde ervan dan kan op
langere termijn de financierbaarheid van de sociale nieuwbouw in het
geding komen. Woningcorporaties dienen om die reden scherp op hun
kosten te letten door sober en doelmatig te bouwen en door hun bedrijfslasten goed te bewaken. Niettemin kan, ondanks die inspanningen, op
termijn een spanning ontstaan tussen de opgaven en de financiële mogelijkheden van de corporaties.
Mede in dat licht, maar ook om de discussie over de ontwikkeling van
onrendabele toppen op eenduidige gegevens te kunnen baseren, zal ik
samen met de heer Bijdendijk opdracht geven voor een nadere analyse
van de stichtingskosten en de onrendabele toppen bij corporaties.
Verbindingen
In het Sectorbeeld wordt aangegeven dat corporaties ultimo 2008 1886
verbindingen hadden. Zoals blijkt uit de CFV-rapportage is het zicht op
verbindingen in 2008 groter geworden als gevolg van een ingevoerde
wijziging in de gegevensopvraag.
De omvang van de verbindingen (het materieel belang) was in 2008 ongeveer € 5 miljard (is ca. 5% van het totale vermogen), waarvan € 1,3
miljard kapitaalinbreng (is ca. 4% van het eigen vermogen). Voor het
overige deel gaat het om leningen en garanties. In de verbindingen waren
ultimo 2008 ongeveer 17 500 woongelegenheden ondergebracht (is
minder dan 1% van alle woongelegenheden). Vermoedelijk daalt dit aantal
verder als het terugdraaien van het «doorzakken» van woningen vanwege
de partiële Vpb in 2006 en 2007 geheel is voltooid.
Ik acht deze omvang van de verbindingen niet zorgwekkend groot. Daar
komt bij dat in de concept-Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, die thans voorligt bij de Raad van State, een dubbele rem op
verbindingen is opgenomen door de eis van proportionaliteit (beperking
deelname van corporatie tot het aandeel activiteiten in de verbinding dat
overeenkomt met het werkdomein van corporaties) en de eis dat bij een
verbinding met «echt» commerciële activiteiten (dus bijvoorbeeld niet de
bouw van koopwoningen) een of meerdere corporaties in totaal voor
maximaal een derde deel van het balanstotaal van de verbinding kunnen
deelnemen in deze verbinding. De laatste eis betekent dat corporaties
(commerciële) partners of leningverschaffers moeten zien te vinden voor
een dergelijke verbinding.
De activiteiten in de verbindingen in 2008 laten zich als volgt samenvatten:
– € 1,8 miljard vastgoedontwikkeling;
– € 2,1 miljard projectontwikkeling;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

8

– € 0,5 miljard dienstverlening;
– € 0,7 miljard overige activiteiten.
Dit zijn voor een vermoedelijk substantieel deel activiteiten, zoals de bouw
van koop- en duurdere huurwoningen alsmede projectontwikkeling in
slechtere wijken, die maatschappelijk gewenst maar weinig rendabel zijn.
Dat blijkt ook als wordt gekeken naar het resultaat van deelnemingen die
zijn toe te rekenen aan geconsolideerde verbindingen (dat zijn de verbindingen waar corporaties het voor het zeggen hebben): een verlies van
€ 170 miljoen. In 2007 was het verlies nog maar € 44 miljoen. In dit grote
verschil tikt, aldus het CFV in het Sectorbeeld, de afboeking op de SS
Rotterdam door Woonbron in behoorlijke mate door. Dergelijke projecten
worden in de toekomst sterk bemoeilijkt als de Herzieningswet met de
genoemde «één derde eis» voor deelneming in commerciële projecten
van kracht wordt.
De financiële positie van individuele corporaties
In mijn brief van 2 december ben ik reeds ingegaan op de financiële
positie van individuele corporaties, zoals deze naar voren komt uit het
«Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2009» van het CFV. Kortheidshalve wordt hier de essentie van de bevindingen weergegeven:
– ultimo 2008 hadden 10 van de 430 corporaties een onvoldoende solvabiliteit (tegen 5 in 2007, 10 in 2006 en 12 in 2005);
– het continuïteitsoordeel van het CFV laat een toename zien van het
aantal B-corporaties (onvoldoende middelen voor de voorgenomen
activiteiten) van 12 in 2007 naar 35 in 2008.
Daarnaast hadden in 2009 177 corporaties te maken met «maatwerk» bij
de WSW-borging tegen 153 in 2008.
Mijn conclusies uit de brief van 2 december wil ik hier herhalen, namelijk
de verwachting dat de verkoopmogelijkheden na economisch herstel weer
zullen aantrekken, en dat op langere termijn een meer structurele balans
moet worden gevonden tussen de exploitatiebaten en exploitatielasten
van corporaties.
Wat betreft de 195 corporaties die in 2008 gezamenlijk een negatief resultaat hadden van € 2,1 miljard kan worden opgemerkt dat de corporaties
met de «incidenten»1 een gezamenlijk negatief resultaat hadden van
€ 443 miljoen. Welk deel hiervan wordt veroorzaakt door slecht projectmanagement en de «grote indicidenten» is niet op korte termijn aan te
geven. Overigens zou dan ook de gehele sector moeten worden bekeken
en niet alleen deze 5 corporaties. De hoofdoorzaken van de verliezen
zullen zijn: een negatieve bijstelling van de eigen portefeuille (vanwege te
groot optimisme in het verleden), onbalans tussen onrendabele investeringskosten en verkoopwinsten, afboekingen bij projectontwikkeling
(mede door de economische crisis) en verliezen vanwege incidenten.
4. Een aantal specifieke onderwerpen vanwege toezeggingen

1
Dit zijn Woonbron (jaarresultaat – € 114
mln.), SGBB (– € 310 mln.), Rochdale (– € 38
mln.), Servatius (– € 7 mln.), Rentree
(+ € 26 mln.).

Hieronder wordt achtereenvolgens ingegaan op het gebruik van continuïteitsoordelen voor individuele corporaties in relatie tot de realisatiecijfers,
op doorrekeningen van pessimistische scenario’s door het CFV, op het
huurniveau van de vastgoedovername door Woonzorg Nederland van
Philadelphia, op criteria voor maatschappelijk vastgoed en op de stand
van zaken rond short stay faciliteiten. Dit naar aanleiding van toezeggingen aan uw Kamer in het AO van 3 november jl. en in het AO over
Philadelphia op 23 april jl. (kamerstuk 31 700 XVI, nr. 148).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

9

Het gebruik van continuïteitsoordelen en realisatiecijfers
Door het Kamerlid Jansen is de vraag gesteld of de zogeheten ABC
oordelen van het Centraal Fonds ook op basis van de realisaties kunnen
worden geformuleerd.
De continuïteitsoordelen A, B of C geven aan in hoeverre er een balans is
tussen de voorgenomen activiteiten en de financiële mogelijkheden. De
financiële mogelijkheden zijn hierbij afhankelijk van de uitgangspositie
(financiële positie en vermogen op balansdatum) en van het voorgenomen activiteitenpatroon. Het CFV gaat uit van de zelfstandigheid van de
corporatie en neemt daarom in dit verband het gevoerde beleid en de
voornemens van de corporatie als gegeven. Lokaal dan wel regionaal
dient er afstemming te zijn over de beleidsinzet van de corporatie.
Beleidskeuzes kunnen van grote invloed zijn op de mogelijkheden.
Bestaand bezit met een lage exploitatiekasstroom bij een corporatie met
een zeer terughoudend verkoopbeleid versus bestaand bezit met een
hoge exploitatiekasstroom bij een corporatie met een actief verkoopbeleid
met daarnaast vergelijkbare investeringsprogramma’s, kunnen totaal
verschillende oordelen opleveren.
Op basis van een vergelijking van het verwachte vermogen aan het einde
van de prognoseperiode met het bepaalde risicobedrag kan worden
bepaald of een corporatie een B-status krijgt. Het verwachte vermogen is
dan lager dan het bepaalde risicobedrag. Het risicobedrag zelf is vooral
afhankelijk van het voorgenomen activiteitenpatroon. Bij weinig activiteiten is het risico ook lager. Het onderscheid tussen een A of C status is
afhankelijk van de vraag of de corporatie aan het eind van de periode een
verwacht vermogen heeft dat een bepaalde bovengrens te boven gaat. Zo
ja, dan leidt dit tot een C oordeel en anders ontstaat er een A oordeel.
Het bovenstaande maakt eigenlijk al duidelijk dat de ABC-classificatie zich
niet leent voor de vermogenspositie op balansdatum. Indien alleen
gekeken wordt naar gerealiseerde activiteiten, is er geen sprake meer van
een risico. Het financieel effect van de gerealiseerde activiteit is verwerkt
in de balanspositie.
Deze gerealiseerde balanspositie wordt jaarlijks bezien in het kader van
het solvabiliteitsoordeel. Ze is tevens uitgangspositie voor het continuïteitsoordeel. Juist via het activiteitenpatroon kan worden bezien of deze
uitgangspositie voldoende wordt ingezet.
De continuïteitsbeoordeling geeft daarmee op twee zaken geen antwoord:
Ten eerste wordt een corporatie alleen aangesproken op een onvoldoende
balans in activiteiten op basis van de voornemens. Het ABC-oordeel geeft
niet aan of en in welke mate deze voornemens ook worden gerealiseerd.
Het CFV heeft dit vraagstuk onderkend (want sectoraal blijven de realisaties sterk achter bij de voornemens) en heeft om die reden een zogenaamde Realisatie-index ontwikkeld voor drie hoofdprocessen: nieuwbouw, sloop en verkoop van bestaand bezit. In «Corporatie in perspectief»
(CiP) is voor elke corporatie zichtbaar hoe ze ten aanzien van dit punt
scoren. Corporaties met slechte scores worden hierop aangesproken.
Ten tweede wordt het beleid van de corporatie als uitgangspunt genomen
bij de ABC-systematiek. Het CFV geeft in deze systematiek geen oordeel
over de gerealiseerde of de voorgenomen activiteiten in het licht van
regionale opgaven of in vergelijking tot andere corporaties. Vanuit een
andere gezichtshoek is het interessant om een beeld te krijgen over het
activiteitenpatroon van de corporatie in vergelijking met de referentiegroep (of landelijk of regionaal). In het eerder genoemde CiP zijn hiervoor
ook cijfers opgenomen. Ook de exploitatie van het vastgoed bepaalt sterk

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

10

de mogelijkheden van een corporatie. CiP geeft ook voor onderdelen van
de exploitatie, zoals huur, onderhoud en bedrijfslasten, vergelijkingen
tussen corporaties.
Concluderend kan worden gesteld dat op basis van de realisatiecijfers
geen ABC-achtige systematiek kan worden opgesteld, maar dat de voorgenomen en de gerealiseerde activiteiten door het CFV op een andere
manier in beeld worden gebracht.
Doorrekening van pessimistische scenario’s door het CFV
In het Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 heeft het CFV
doorrekeningen gemaakt van de ontwikkeling van het vermogen in een
basisvariant, een beheerlastenvariant en een tegenvallende verkoopvariant. In de beheerlastenvariant wordt de jaarlijkse stijging van de beheerlasten vanaf 2009 structureel 1 procentpunt hoger berekend dan in de
basisvariant, die er vanuit gaat dat deze ontwikkeling vanaf 2009 gelijk is
aan inflatie. In de tegenvallende verkoopvariant wordt in de jaren 2009 en
2010 een laag verkoopniveau van 10 000 woningen jaarlijks voorzien,
waarna de aantallen tussen 2011 en 2013 weer geleidelijk stijgen tot het
niveau van jaarlijks 15 000 woningen dat in de basisvariant gehanteerd
wordt. Daarnaast wordt in deze variant met een minder gunstige ontwikkeling van de verkoopprijzen gerekend1.
De VVD-fractie heeft nu gevraagd om een doorrekening van de ontwikkeling van het vermogen, waarbij zowel het scenario met de hogere bedrijfslasten als met de lagere verkoopaantallen van sociale huurwoningen
waarheid zou worden. Het CFV heeft deze gecombineerde variant doorgerekend met dezelfde uitgangspunten en parameters als in het Sectorbeeld
voornemens. Deze gecombineerde variant wordt hieronder als vierde
variant gepresenteerd:
Ontwikkeling van volkshuisvestelijk vermogen 2007–2017 als percentage van het
balanstotaal

1

Ten aanzien van de koopprijzen is voor de
jaren 2009 en 2010 een waardedaling van
respectievelijk 10% en 5% verondersteld. In
2011 geldt een prijstijging van 0% en vanaf
2012 wordt de prijsstijging inflatievolgend en
daarmee structureel 1 procentpunt lager
dan het basisscenario.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

11

Ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen 2007–2017 in lopende prijzen (miljarden euro’s)

De conclusie is daarbij niet anders dan in het Sectorbeeld voornemens al
getrokken was. Indien de boveninflatoire beheerlastenstijging en de sterke
tegenvallers bij verkopen gelijktijdig voorkomen, zal de vermogenspositie
nog verder onder druk komen te staan en valt te verwachten dat de investeringen al vroeg in de komende tienjaarsperiode gaan teruglopen. Door
minder te investeren kunnen corporaties hun vermogenspositie namelijk
beter op peil houden.
Huurniveau bij vastgoedovername door Woonzorg Nederland van
Philadelphia
Het CFV heeft onderzocht of Philadelphia met de terughuur van haar aan
Woonzorg Nederland verkochte gebouwen, duurder uit is dan in de situatie waarin zij de gebouwen niet had verkocht, en welke uitgangspunten
bepalend zijn geweest bij de huurprijsbepaling.
Het betreft hier 16 projecten die 297 wooneenheden omvatten met een
zorgkarakter. De totale overnamesom bedroeg € 56,571 mln. Inmiddels
zijn 7 projecten opgeleverd. De overige projecten zijn in aanbouw of
worden in 2010 in aanbouw genomen.
Het CFV concludeert dat de terugverhuur aan Philadelphia plaats zal
vinden op basis van een vanuit volkshuisvestelijk c.q. sociaal-maatschappelijk oogpunt redelijk huurprijsniveau.
Ten aanzien van de vraag of Philadelphia duurder uit is dan wanneer ze de
gebouwen niet had verkocht stelt het CFV dat dit vermoedelijk niet het
geval is omdat de van toepassing zijnde bruto huurinkomsten volgens
Woonzorg in grote mate in overeenstemming zijn met de beleidsregel
kleinschalig wonen van de Nederlandse Zorgautoriteit. De informatie
vanuit Woonzorg reikt echter onvoldoende ver, aldus het CFV, om dit ook
eenduidig te kunnen vaststellen. Het CFV heeft geen bevoegdheden ten
opzichte van zorginstelling Philadelphia.
De huurprijs die Woonzorg Nederland Philadelphia in rekening brengt is in
overeenstemming met hetgeen Philadelphia op grond van op haar van
toepassing zijnde beleidsregels aan inkomsten genereert. Die inkomsten
worden berekend aan de hand van de beleidsregels Kleinschalig Wonen.
Een beperkt deel van de aan Woonzorg Nederland overgedragen capaciteit (10%) wordt bekostigd op basis van Scheiden van wonen en zorg en
extramurale zorgproductie (dagbesteding).
Op deze bruto huurinkomsten wordt in mindering gebracht:
a. de bijdrage voor de financiering van de kantoorfuncties van Philadelphia;
b. 5,5% van de investering in zorggerelateerde middelen, zoals plafond
tilsystemen, hoog-/laagbaden en domotica, waarvan garanties, vervanging en onderhoud voor rekening zijn van Philadelphia. De (basis)investering in deze zorggerelateerde middelen vormt onderdeel van de
overnamesom.
De huurprijs wordt overeengekomen voor vaste termijnen van veelal
20 jaar, waarbij elk jaar indexatie plaatsvindt met 2,25%.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

12

Criteria voor maatschappelijk vastgoed
In het AO van 3 november jl. heeft het kamerlid dhr. Jansen van de SP mij
gevraagd in te gaan op zijn criteria voor maatschappelijk vastgoed, zoals
hij deze heeft beschreven in het Aedes magazine van eind september 2008
in een opinieartikel over kerntaken en nevenactiviteiten van corporaties.
Aanleiding was toen de discussie over de aankoop van het cruiseschip de
ss Rotterdam door Woonbron. Verbreding van de kerntaak was volgens
hem prima, maar wel binnen (financiële) grenzen. Hij gaf daarbij een
aantal randvoorwaarden om het speelveld in te kaderen:
De eerste is, dat de kerntaken prima in orde zijn. De kerntaken bestaan uit
het bouwen en beheren van betaalbare en duurzame woningen voor de
doelgroep. De doelgroep bestaat voor wat de heer Jansen betreft uit
mensen met een inkomen tot € 40 000.
Zoals ik in mijn brief van 12 juni 2009 heb aangegeven, wordt het werkdomein niet gewijzigd, maar wel opnieuw geordend. De kerntaak van de
corporaties blijft het huisvesten van de zwakkeren. Dat neemt niet weg dat
ik het bijdragen door corporaties aan de leefbaarheid en het bouwen ook
zeer belangrijk vind en niet alleen van deze kerntaak wil laten afhangen.
Uiteraard zie ik er wel op toe dat de kerntaak naar behoren wordt vervuld.
Voor wat betreft het maximale inkomen van mensen, die in aanmerking
zouden moeten komen voor een sociale huurwoning (huurprijs maximaal
ca. € 647,53) verwijs ik u naar mijn brief van 15 december jl. over de
staatssteun. Ik heb daarin uiteengezet dat dergelijke woningen voor 90%
moeten worden toegewezen aan mensen met een inkomen van € 33 000.
Dat is circa 43% van de Nederlandse huishoudens. Beginnende politiemensen, onderwijzers en verpleegkundigen vallen binnen die inkomensgrenzen.
Een volgende aangegeven randvoorwaarde is dat nevenactiviteiten een
verband houden met de kerntaak.
Ook ik ben die mening toegedaan. Corporaties mogen bijdragen aan de
sociale en fysieke verbetering van wijken en dorpen en het vastgoed
verzorgen voor maatschappelijke instellingen. Daarnaast acht ik het van
belang dat woningcorporaties bijdragen aan de herontwikkeling van
binnenstedelijke gebieden. Daarvoor mogen zij commercieel vastgoed
voor de duur van de herontwikkeling tijdelijk in bezit hebben. Daarna dient
dat vastgoed te worden afgestoten.
Verder geeft de heer Jansen aan dat er sprake moet zijn van proportionaliteit en dat de risico’s redelijk verdeeld moeten zijn.
Dat ben ik met hem eens. Ook dat wordt door mij aan nadere voorwaarden verbonden. Investeringen in een project met een deels commercieel karakter die een bepaald drempelbedrag te boven gaan moet de
corporatie voortaan in een dochter (of andere verbinding) onderbrengen.
Verder mag de corporatie slechts 33% van het totale vermogen van de
dochter financieren. Bij projecten met een relatief groot commercieel
aandeel moet de gemeente ook financieel participeren.
Tot slot zegt de heer Jansen dat er voldoende draagvlak onder de huurders moet zijn voor de nevenactiviteiten.
In het algemeen kunnen huurders invloed uitoefenen op het corporatiebeleid door de mogelijkheden die de Overlegwet hen biedt. Daarnaast is er
de mogelijkheid voor huurders om iemand voor te dragen voor bestuur of
Raad van Toezicht.
In het geval van Woonbron wordt veelvuldig overleg gevoerd met huurders, met name tussen bewonersorganisaties en vestigingen. Ook de ss
Rotterdam is daarbij aan de orde geweest. Deze georganiseerde huurders
zijn over het algemeen tevreden over de ervaren zeggenschap.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

13

Stand van zaken rond short stay faciliteiten
De voortgang en voorlopige uitkomsten van het door mij tijdens het AO
van 3 november toegezegde onderzoek naar het dossier short stay zult u
in de maand januari van mij ontvangen.
De onderwerpen die hierbij aan de orde zullen komen zijn:
– toetsing of short stay beleid conform Huisvestingswet is en of de
uitvoering door de gemeente Amsterdam correct plaatsvindt,
– onderzoek naar vermeende aanwezigheid VROM-Inspecteurs bij
binnentreden van woningen tijdens handhaving short stay,
– en het gebruik van corporatiewoningen als hotel.
Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
E. E. van der Laan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 29 453, nr. 149

14