Effecten van de
staatssteun­regeling
voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt
een simulatie
Beleidsstudies

Effecten van de staatssteunregeling
voor de middeninkomensgroepen op
de woningmarkt – een simulatie
Martijn Eskinasi
Carola de Groot
Manon van Middelkoop
Femke Verwest
Johan Conijn

Inhoud

Samenvatting

4

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie
Inleiding 6
De woningmarktpositie van middeninkomens en de staatssteunregeling in het publieke debat 8
Woningmarktontwikkelingen 9
Effecten van andere beleidsvarianten 12
Regionale effecten van de staatssteunregeling 12
Noten 15

6

﻿
Samenvatting

Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties verplicht
90 procent van de vrijkomende huurwoningen met een
huurprijs tot 652 euro toe te wijzen aan huishoudens
met een laag inkomen (tot 33.614 euro). Het Planbureau
voor de Leefomgeving (PBL) heeft onderzocht wat de
effecten van deze regeling zijn op de woningmarkt.
Het reageert daarmee op een verzoek van het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dat
dit onderzoek in oktober 2011 heeft toegezegd aan de
Tweede Kamer.
Deze staatssteunregeling is ingesteld naar aanleiding van
de discussies over de ongelijke concurrentiepositie van
commerciële verhuurders en woningcorporaties op de
huurmarkt; de corporaties krijgen staatssteun, de andere
verhuurders niet. Het publieke debat over de maatregel
ging echter niet zozeer over die concurrentiepositie als
wel over de negatieve effecten voor de lage midden­
inkomensgroepen (33.614 tot 38.000 euro per jaar) en
– in mindere mate – de middelste middeninkomens­
groepen (circa 38.000 tot 43.000 euro per jaar).
De toegang van deze groepen tot de koopsector en
geliberaliseerde huursector was in veel regio’s al beperkt,
en de nieuwe regeling zou ook hun kansen op een sociale
huurwoning verkleinen.
Op grond van literatuurstudie, modelsimulaties1 en
interviews met corporaties en decentrale overheden
signaleren we de volgende woningmarkteffecten en
-ontwikkelingen.

4

| ﻿

De zoektijd van middeninkomensgroepen
neemt toe
De staatssteunregeling leidt bij aanvang tot een
langere zoektijd van de circa 100.000 woningzoekende
middeninkomens. Voor de lage middeninkomens (33.614
tot 38.000 euro) neemt de zoektijd met circa 50 procent
toe, voor de middelste middeninkomens (38.000 tot
43.000 euro) met circa 30 procent.
Tegelijkertijd leidt de regeling bij de ruim 365.000
woningzoekende lage inkomens (tot 33.614 euro) tot een
circa 20 procent kortere zoektijd. Inkomensgroepen vanaf
43.000 euro merken veel minder van de regeling, omdat
zij zich minder oriënteren op de sociale huursector.
Het effect van de staatssteunregeling op de zoektijd
neemt in de eerste helft van de gesimuleerde 25 jaar nog
verder toe, in negatieve zin voor de woningzoekende
middeninkomens, en in positieve zin voor de lage
inkomens. Na circa vijftien jaar zullen de zoektijden voor
alle inkomensgroepen snel dalen, omdat het aantal
oudere huishoudens (de babyboomgeneratie) toeneemt
dat als gevolg van overlijden of verhuizing naar een
zorginstelling, een woning achterlaat.

Weinig effect op doorstroming in de woningmarkt
De regeling heeft weinig effect op het aantal huur­
woningen dat vrijkomt per jaar (de ‘mutatiegraad’).
Ook het effect op de doorstroming in de gehele
woningmarkt is klein. Het effect op de mutatiegraad
wordt geraamd op circa 0,2 procentpunt, op de
doorstroming ongeveer 12.000 verhuizingen per jaar
oftewel 3 procent van het totaal. Het effect is opvallend

﻿
klein. Dat komt omdat lang niet alle verhuizingen door
de staatssteunregeling beïnvloed worden. De koopsector
en de commerciële huursector worden per definitie
niet beïnvloed. Binnen de sociale huursector vormen
verhuizingen van lage inkomens het merendeel en
ook hierop heeft de regeling geen effect. Tot slot is er
ook binnen de regeling nog steeds 10 procent ruimte
voor toewijzing aan middeninkomens. Het effect van
de staatssteunregeling wordt dus sterk ‘verdund’ als
we dit in perspectief van alle verhuizingen op de hele
woningmarkt plaatsen.

Gevolgen voor middeninkomens verschillen sterk
per regio
Door de staatssteunregeling, die corporaties verplicht
een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen
aan de lage inkomens toe te wijzen, neemt de gemiddelde
zoektijd van woningzoekende middeninkomens toe.
Het effect van de regeling voor de middeninkomens
varieert echter sterk over de regio’s. In ontspannen
woningmarkten als Friesland en Zeeuws-Vlaanderen leidt
de staatssteunregeling nauwelijks tot problemen en
kunnen de middeninkomens nog steeds een woning
vinden. Ook in sommige stedelijke regio’s, zoals
Eindhoven en Rotterdam, heeft de regeling niet of
nauwelijks tot een verslechtering geleid. In andere
stedelijke regio’s, zoals Amsterdam en Arnhem Nijmegen,
zal de staatssteunregeling tot een nog langere zoektijd
voor de verhuisgeneigde middeninkomens leiden. In die
steden was de woningmarktpositie van middeninkomens
al moeilijk en was de aansluiting tussen huur- en
koopmarkt al beperkt door prijs- en kwaliteitsverschillen.
Niet alleen tussen regio’s, ook binnen regio’s zijn er vaak
nog aanzienlijke verschillen die erop duiden dat de
aansluiting van het woningaanbod in de sociale huur­
sector (kwaliteit en locatie) op de vraag van
woningzoekende middeninkomens beperkt is.

Beleidsvarianten hebben relatief weinig effect op
de woningmarktpositie van middeninkomens
Naast het effect van de staatssteunregeling hebben we
onderzocht wat het effect zou zijn van verschillende
beleidsvarianten, zoals liberalisatie of verkoop van een
deel van de corporatiewoningen, of het overbrengen van
corporatiewoningen naar een deelportefeuille die buiten
de staatssteunregeling valt (de zogenoemde niet-DAEBportefeuille, zie hoofdstuk 2 van de Verdieping).
De effecten van liberalisatie en extra verkoop van
corporatie­woningen zijn voor de middeninkomens in de
eerste vijf tot tien jaar beperkt. Zowel de geliberaliseerde
huursector (met huren boven de 652 euro) als de
koopsector blijft op deze termijn voor met name de lage
middeninkomens (33.614 tot 38.000 euro) financieel
moeilijk toegankelijk. Ook voor de woningzoekende lage
inkomens blijven deze woningen onbereikbaar.

In de nieuwe Woningwet (2013) krijgen corporaties de
mogelijkheid om woningen over te brengen naar een
portefeuille zonder staatssteun. Deze maatregel heeft een
beperkt positief effect voor de middeninkomens (33.614 tot
43.000). Voor de lage inkomens (lager dan 33.614 euro)
heeft deze maatregel minder negatieve effecten dan een
grootschalig verkoopprogramma.

De kans is klein dat private partijen gaan investeren
in het middensegment
Als we kijken naar het gedrag van aanbieders (woning­
corporaties, ontwikkelaars, andere verhuurders) dan is
het niet waarschijnlijk dat private partijen in het door
ons gebruikte referentiescenario in aanzienlijke mate in
huurwoningen in het middensegment gaan investeren;
de gesimuleerde ontwikkeling van het rendement in de
sociale huursector zal over de gehele periode van 25 jaar
te laag blijven. Alleen het geliberaliseerde segment zal
na het twintigste jaar mogelijk enigszins marktconforme
rendementen tonen.

Vergrijzing heeft meer invloed op de woningmarkt
dan de staatssteunregeling
Het is van belang om niet alleen naar de woningmarkt­
effecten van de staatssteunregeling te kijken; ook
andere factoren hebben invloed op de woningmarkt.
De modelsimulaties laten zien dat over circa vijftien jaar
de effecten van de vergrijzing steeds groter worden.
De huishoudens uit de babyboomgeneratie verlaten de
woningmarkt doordat ze overlijden of verhuizen naar een
zorginstelling; door de vergrijzing neemt die uitstroom de
komende circa 25 jaar met zo’n 17 procent toe. Hierdoor
komt een toenemend aantal woningen vrij, van circa 79.000
per jaar rond 2008 tot ruim 92.000 na 2030.
De woningen die vrijkomen, zullen bovendien steeds vaker
koopwoningen zijn, omdat de babyboomgeneratie nu al
beduidend meer dan de vooroorlogse generaties in
koopwoningen woont. De verwachte toename van het
aantal door uitstroom vrijkomende koopwoningen
bedraagt ruim 80 procent op een termijn van 25 jaar. Het
aantal huurwoningen dat vrijkomt door uitstroom zal dalen.
Voor de verhuisgeneigde middeninkomens (33.614 tot
43.000 euro) is dat in principe gunstig.
Als het woningaanbod verruimt en het inkomensniveau
stijgt, wordt de koopsector toegankelijker – voor de
middeninkomens, maar ook voor de andere groepen. 2 Rond
het twintigste jaar van de simulatie zullen de zoektijden
voor alle inkomensgroepen tot circa één jaar gedaald zijn,
wat duidt op een ontspannen woningmarkt.
Deze ontwikkeling is duidelijk van groter belang voor de
woningmarktpositie van de middeninkomens dan het effect
van de staatssteunregeling. Bij het maken van beleids­
keuzes voor de korte en middellange termijn is het
verstandig de woningmarkteffecten van de vergrijzing in de
afweging mee te nemen.

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulat |

5

﻿
Effecten van de staats­
steun­regeling voor de
middeninkomensgroepen
op de woningmarkt
– een simulatie

Inleiding
Aanleiding
Op 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling diensten van
algemeen economisch belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting’ (verder: staatssteunregeling) in werking
getreden. Deze bepaalt dat woningcorporaties minimaal
90 procent van de sociale huurwoningen dienen toe
te wijzen aan huishoudens met een laag inkomen tot
33.614 euro. De regeling is tot stand gekomen na een
langdurig proces van onderhandelingen tussen de
Europese Commissie en de Nederlandse overheid.
Ook woningcorporaties en institutionele beleggers
hebben hun standpunten in dit proces naar voren
kunnen brengen. De regeling omtrent staatssteun wordt
middels de ‘Herzieningswet toegelaten instellingen in de
volkshuisvesting’ opgenomen in de Woningwet.
Er is veel discussie geweest over deze regeling. Veel
partijen, met name woningcorporaties, hun branche­
vereniging en adviseurs, stellen dat de staatssteun­
regeling de positie van middeninkomens op de
woningmarkt verder verslechtert. De lagere midden­
inkomens zouden in gespannen woningmarkten al
nauwelijks toegang hebben tot de koopmarkt en de
(kleine) particuliere huursector. De staatssteunregeling
beperkt vervolgens ook hun toegang tot de sociale
huursector.
Andere partijen, met name aan de kant van institutionele
beleggers, wijten de zwakke positie van midden­

6

inkomens op de woningmarkt juist aan het ontbreken
van een gelijk speelveld voor alle aanbieders. Daarom
kan er volgens deze partijen geen middensegment op de
huurmarkt ontstaan dat wel voor middeninkomens
toegankelijk is.

Vraagstelling
Eind oktober 2011 heeft de minister van Binnenlandse
Zaken aan de Tweede Kamer toegezegd om onderzoek te
laten doen naar de effecten van de staatssteunregeling
op de woningmarktpositie van middeninkomens. Daarbij
was op voorhand duidelijk dat het lastig is het geïsoleerde
effect van de regeling te onderzoeken.
Allereerst is de regeling pas recent in werking getreden en
zijn er nog onvoldoende gegevens beschikbaar voor een
statistische analyse. Ten tweede doorkruisen de
economische laagconjunctuur en vele andere
institutionele factoren de werking van de woningmarkt,
zoals huurregulering, hypotheekrenteaftrek en
woonruimteverdeling (de regionale afspraken tussen
gemeenten en woningcorporaties over woning­
toewijzing). De al dan niet vermeend zwakke positie van
middeninkomens wordt door al deze factoren beïnvloed
en niet uitsluitend door de staatssteunregeling. Ten derde
verschilt de woningmarkt per regio, waardoor waar­
schijnlijk ook het effect van de staatssteunregeling per
regio anders is. Op voorhand kan er dus niet van
uitgegaan worden dat wijziging of afschaffing van de
staatssteunregeling ook echt een verbetering voor de
middeninkomens oplevert.

| Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie

﻿
Het simulatiemodel
In dit onderzoek is een simulatiemodel gebruikt om het effect van de staatssteunregeling inzichtelijk te maken.
Het model is een doorontwikkelde variant van het PBL-woningmarktmodel Houdini. Het is gebaseerd op
systeemdynamica, een beproefde methode voor beleidssimulatie van complexe problemen.
In het model combineren we een volkshuisvestelijke, een vastgoedeconomische en een regionale invalshoek
op de woningmarkt. Aan de ene kant is het namelijk belangrijk dat huishoudens in hun woonwensen kunnen
voorzien, aan de andere kant is het ook nodig dat aanbiedende partijen in staat zijn deze woningen te leveren.
Ook kan de staatssteunregeling niet los worden gezien van andere regelingen (zoals huurbeleid en eisen aan
hypotheekverstrekking) en het gedrag van partijen (corporaties, ontwikkelaars, bewoners) op de woningmarkt.
Daarom plaatsen we de woningmarktpositie van middeninkomens in het bredere kader van de woningmarkt
als geheel. Om zicht te krijgen op regionale verschillen in het effect van de staatssteunregeling, zijn er simulaties
gemaakt voor de nationale woningmarkt en voor zes onderzochte regio’s: Amsterdam, Arnhem Nijmegen,
Rijnmond, Eindhoven-Zuidoost-Brabant, Friesland en Zeeuws-Vlaanderen.
Er wordt een basissimulatie gemaakt met de 90 procent toewijzingsnorm uit de staatssteunregeling en een
alternatief zonder de 90 procent toewijzingsnorm. Door deze twee simulaties met elkaar te vergelijken krijgen
we inzicht in het effect van de staatssteunregeling op zich. Verder worden er beleidsvarianten gesimuleerd
rond de thema’s verkoop, liberalisatie, en overdracht van woningen naar de niet-DAEB-portefeuille die in de
Herzieningswet mogelijk gemaakt wordt. De simulatie heeft een tijdshorizon van ongeveer 25 jaar op basis van
een ‘going concern’-scenario vanaf circa 2008.

Verschillenanalyse, geen prognose
De vraagstelling van het onderzoek is gericht op het effect van de staatssteunregeling. Daarom is in de
simulaties telkens gekeken naar de verschillen tussen een basisvariant met en een alternatief zonder
staatssteunregeling. De vraagstelling is uitdrukkelijk niet gericht op het maken van een woningmarktprognose
met alle actualiteiten, zoals de dalende nieuwbouw- en verkoopcijfers, politieke onzekerheid over de
woningmarkt en beperkingen in de hypotheekverstrekking. De uitkomsten van de simulatie kunnen daarom
niet als een exacte prognose voor de toekomst worden gelezen, maar dienen om het effect van enkel en alleen
de staatssteunregeling in beeld te brengen. Mede daarom is gebruik gemaakt van bronnen van net voor de
kredietcrisis. Ook simulaties rond bijvoorbeeld aanpassing van de hypotheekrenteaftrek, het huurbeleid,
ruimtelijke regelgeving of andere hervormingsscenario’s vallen om dezelfde reden buiten de scope van de
onderzoekvraag. Dit onderzoek geeft antwoord op de vraag: wat is het effect van de staatssteunregeling
‘an sich’?
In recentere woningmarktcijfers (bijvoorbeeld CFV-gegevens of het nog te verschijnen WoOn2012) spelen deze
onzekere factoren wel een rol. Daarom is het lastig, zo niet onmogelijk op basis van deze bronnen het effect van
de staatssteunregeling ‘ an sich’ te onderzoeken.
Dit alles laat echter onverlet dat we een groot effect op de woningmarkt verwachten als de babyboomgeneratie
de woningmarkt verlaat. Hiervoor gebruikt het simulatiemodel de betrouwbare PEARL/CBShuishoudensprognose.

Inkomensgroepen
In de simulatie wordt onderscheid gemaakt tussen vijf inkomensgroepen: lage inkomens tot de inkomensgrens
van 33.614 euro en hoge inkomens vanaf 62.000 euro (twee keer modaal). De middeninkomens zijn net als in
andere literatuur in drie groepen verdeeld: de lage middeninkomens met inkomens tussen de inkomensgrens
en 38.000 euro, die volgens meerdere bronnen de grootste problemen op de woningmarkt ondervinden
(zie hoofdstuk 2 van de Verdieping), de middelste middeninkomens van 38.000 tot 43.000 euro, en de
hogere middeninkomens van 43.000 tot 62.000 euro. De staatssteunregeling zal voor verschillende groepen
verschillend uitpakken en bovendien brengt het model zo de interacties tussen de effecten voor deze groepen
in beeld. Als er meer sociale huurwoningen aan middeninkomens worden toegewezen, dan blijven er immers
minder woningen voor de lage inkomens over.

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie |

7

﻿
Zoektijd, mutatiegraad en doorstroming
In principe beoordelen we de effecten van de staatssteunregeling op grond van de gemiddelde zoektijd van
woningzoekenden, de mutatiegraad en de doorstroming. De gemiddelde zoektijd is de verhouding tussen het
aantal woningzoekenden en het aantal verhuizers binnen een bepaalde inkomensgroep, gemeten over zowel de
huur- als de koopsector. In de literatuur en in deze publicatie wordt ook de term ‘slaagkans’ gebruikt. Hoewel
‘slaagkans’ op veel manieren te definiëren is, wordt deze waar het de uitkomsten van het simulatiemodel betreft
als de inverse van de zoektijd gezien: een gemiddelde zoektijd van twee jaar is een slaagkans van 50 procent.
Een langere zoektijd betekent een lagere slaagkans en vice versa.
De mutatiegraad is de verhouding tussen het jaarlijkse aantal vrijkomende woningen en de totale woning­
voorraad. Dit wordt vooral gemonitord in de huursector. Doorstroming is gedefinieerd als het totaal aantal
verhuizingen per jaar binnen de huur- respectievelijk koopmarkt en tussen huur- en koopmarkt onderling, en
van starters in deze beide markten.

Robuustheid
Het simulatiemodel is op meerdere manieren op robuustheid getoetst. Meerdere externe wetenschappers
hebben de conceptuele basis en de uitkomsten van het model diverse malen tijdens het onderzoek getoetst.
Ook zijn er statistische validatietoetsen uitgevoerd en is in de modelontwikkeling en -analyse rekening
gehouden met bevindingen uit eerdere literatuur en de regionale verdieping.

De minister van Binnenlandse Zaken heeft het
Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verzocht om de
doorwerking van de staatssteunregeling op de woning­
markt te onderzoeken, en op de positie van midden­
inkomens in het bijzonder. Voor dat onderzoek hebben
we gebruik gemaakt van simulatie- en scenario­
technieken; daarbij kan de positie van middeninkomens
worden ingebed in de woningmarkt als geheel, en kunnen
gedragsreacties van woonconsumenten en aanbieders
worden gemodelleerd.
Naast de simulatie hebben we plaats ingeruimd voor
literatuurstudie en interviews met woningcorporaties en
decentrale overheden in diverse regio’s. Het doel van de
interviews en literatuurstudie is om inzicht te krijgen hoe
deze partijen de effecten van de staatssteunregeling nu
inschatten. Een belangrijke invalshoek van het onderzoek
is of de staatssteunregeling wel in alle regio’s op dezelfde
manier doorwerkt. Het is immers aannemelijk dat
middeninkomens minder moeite ondervinden om een
passende woning te vinden in ontspannen woning­
markten dan in regio’s met druk op de woningmarkt.
Tevens is er uitgebreid aandacht besteed aan de discussie
omtrent de woningmarktpositie van middeninkomens.
Meer informatie over het simulatiemodel staat in de
kadertekst.

8

De woningmarktpositie van
middeninkomens en de
staatssteunregeling in het
publieke debat
Er bestaan verschillende ideeën over de oorzaak van
de problematische positie van de middeninkomens
op de huurwoningmarkt. Sommigen (waaronder
corporatievereniging Aedes, woningcorporaties,
kamerleden) menen dat de staatssteunregeling vooral
een oorzaak voor de problemen is, terwijl anderen
(waaronder beleggersvereniging IVBN en commerciële
belegger Vesteda) de regeling zien als een (deel van) de
oplossing voor het eigenlijke probleem: de ongelijke
concurrentiepositie in de huurmarkt.
Wel lijkt er consensus dat de woningmarkt vooral voor
middeninkomens niet goed werkt en dat er een tekort
aan woningen voor het middensegment is. Het
middensegment zou de ontbrekende schakel in de
woningmarkt moeten zijn tussen sociale huurwoningen
en duurdere koopwoningen, bijvoorbeeld de
geliberaliseerde huursector en/of een goedkope
koopsector. Er is brede consensus dat dit middensegment
nodig is voor een goed functionerende woningmarkt,
maar actoren verschillen van opvatting hoe dit segment
te creëren.

| Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie

﻿
Ook is het onduidelijk wat er onder ‘middeninkomens’
dan wel ‘middensegment’ wordt verstaan. Verschillende
actoren hanteren duidelijk andere definities, als er al
sprake van een explicitering van deze begrippen is.
Verder zijn er meningsverschillen over de juiste definitie
en de omvang van de problemen van middeninkomens
op de woningmarkt. Sommigen percipiëren het als groot
probleem, anderen nuanceren dit beeld en geven aan dat
alleen die middeninkomens, die momenteel in een
sociale huurwoning wonen én willen verhuizen een
probleem hebben. De laatsten benadrukken dat slechts
dit beperkte deel van de middeninkomens tussen wal en
schip dreigt te komen.
Beide visies op de oorzaak van het probleem lijken wat
stellig. De literatuur laat zien dat er veel meer factoren
van invloed zijn op de woningmarktpositie van midden­
inkomens: de woonruimteverdeling in de sociale
huursector, toelatingseisen in de particuliere en
institutionele huursector, beperkingen voor midden­
inkomens in het verkrijgen van hypothecaire leningen,
de huurprijsregulering en een sterke financiële positie van
woningcorporaties waardoor de huurmarkt voor private
investeerders nauwelijks kansen biedt, een groot
prijsverschil tussen huur- en koopwoningen en een
mismatch in kwaliteit van de sociale voorraad.
Ook vóór de invoering van de staatssteunregeling was er
immers al een tekort aan woningen voor het midden­
segment. De regeling heeft het probleem mogelijk
vergroot – zoals uit de simulatieresultaten ook blijkt –,
maar is zeker niet de enige oorzaak van de beperkte
mogelijkheden van woningzoekende middeninkomens.
Een van de oplossingen die in het debat worden aan­
gedragen is het verhogen van de inkomensgrens voor de
sociale sector, zodat middeninkomens alsnog in
aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Een andere mogelijke oplossing, het verlagen van de
huurprijsgrens van de staatssteunregeling, heeft echter
minder aandacht gekregen. Hierdoor zouden meer
woningen buiten de staatssteunregeling vallen en voor
middeninkomens toegankelijk worden, zonder dat de
huurprijs boven de liberalisatiegrens 652 euro gebracht
hoeft te worden.
De ‘Herzieningswet toegelaten instellingen in de volks­
huisvesting’ maakt het mogelijk om 10 procent van de
woningen over te dragen naar de portefeuille zonder
staatssteun; dat betekent feitelijk dat er naast de
10 procent vrije toewijzingsruimte uit de staatssteun­
regeling een extra mogelijkheid ontstaat om betaalbare
huurwoningen voor middeninkomens toegankelijk te
maken.
Bij het overdragen naar zo’n portefeuille (de zogenoemde
niet-DEAB-portefeuille) spelen nog wel diverse vragen.
Bijvoorbeeld hoe de administratieve, juridische en

organisatorische scheiding in praktijk moet worden
gebracht en hoe deze portefeuille zonder staatssteun
gefinancierd kan worden. Uit de interviews met
corporaties blijkt dat zij door gebrek aan duidelijkheid de
consequenties van deze optie nog moeilijk kunnen
inschatten en daarom voorlopig terughoudend zijn.
Woningcorporaties gaan op verschillende manieren met
de staatssteunregeling om. In meer ontspannen markten
monitoren corporaties over het algemeen het percentage
toewijzingen aan lage inkomens zonder vooraf voor­
waarden te stellen. Indien gedurende het jaar de
90 procent toewijzingsnorm in gevaar lijkt te komen,
vindt bijsturing plaats. Andere corporaties communiceren
dat zij als gevolg van de regeling helemaal niets meer
voor middeninkomens kunnen doen – ongeacht de
mogelijkheid van 10 procent vrije toewijzingsruimte
binnen de staatssteunregeling en ongeacht de nieuwe
mogelijkheid om nog eens 10 procent over de brengen
naar de portefeuille zonder staatssteun. Tot slot is ook
waargenomen dat in eerste instantie middeninkomens
niet meer voor sociale huurwoningen in aanmerking
kwamen, maar dat zodra bleek dat er vrije ruimte
overbleef, alsnog besloten is deze voor gezinnen met lage
middeninkomens te benutten.

Woningmarktontwikkelingen
Vergrijzing leidt eerst tot minder verhuis­
geneigdheid; daarna tot meer vrijkomend aanbod
Als gevolg van de vergrijzing is een autonome daling
van de verhuisgeneigdheid te verwachten; senioren en
ouderen verhuizen minder vaak dan andere soorten
huishoudens.
De ontwikkeling van de woningvoorraad houdt gelijke
tred met de huishoudensontwikkeling. Als gevolg van
nieuwbouw, sloop en verkoop neemt de
woningvoorraad over de simulatieperiode van 25 jaar
met ongeveer 1 miljoen woningen toe en loopt daarmee
in de pas met de huishoudensgroei in de CBS-PBL
prognose (2012). De koopsector zal met 20 procent
groeien en omvat op het einde van de simulatie ruim
60 procent van de totale voorraad. De huursector zal ook
groeien, maar slechts met 7 procent; die kleinere groei
wordt deels veroorzaakt door de omzetting van
huurwoningen naar koop.
De samenstelling van de middeninkomens volgt het
landelijke patroon van vergrijzing. Met andere woorden:
ook de middeninkomens zullen sterk vergrijzen en er
mag dan ook een daling van de gemiddelde verhuis­
geneigdheid worden verwacht.
De simulatie maakt aannemelijk dat de dynamiek op de
woningmarkt op een termijn van vijftien tot vijfentwintig

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie |

9

﻿
Figuur 1
Achtergelaten woningen door uitstroom van oudere huishoudens uit woningmarkt
Simulatiehorizon (25 jaar)
Achtergelaten huurwoning
Goedkope kernvoorraad

Start

Betaalbare kernvoorraad
Potentieel middensegment
Geliberaliseerd

Half

Achtergelaten koopwoning
Goedkoop
Middelduur

Eind

Duur
Uitstroom bij overlijden of
verhuizing naar zorginstelling

pbl.nl

0

20

40

60

80

100

duizend woningen per jaar

Bron: Simulatiemodel PBL/WoOn2009

jaar vooral bepaald gaat worden door uitstroom van
oudere huishoudens uit de woningmarkt. Figuur 1 laat
zien dat de uitstroom zal toenemen van nog geen 80.000
bij de start van de simulatie tot meer dan 92.000 huis­
houdens per jaar na de simulatieperiode van 25 jaar. Dat
is een toename van meer dan 15 procent.
Naast de toename in absolute aantallen is ook de
verschuiving van de uitstroom naar de koopsector van
groot belang. In de simulatie neemt deze op landelijk
niveau toe van nog geen 29.000 tot meer dan 52.000 vrij­
komende koopwoningen per jaar. Dit vrijkomende
aanbod betreft zowel goedkope (tot 210.000 euro
prijspeil 2008), middeldure (210.000 tot 320.000) als dure
(meer dan 320.000) koopwoningen, in ongeveer gelijke
aandelen. Als gevolg van deze verschuiving in de
uitstroom kan er dus een flinke ontspanning van de
woningmarkt optreden.
Hoewel het erg lastig is hierover precieze uitspraken te
doen, is het ook belangrijk te wijzen op het prijs­
drukkende effect van het toenemende aanbod als gevolg
van de nieuwbouw en verkoop van bestaande
huurwoningen en de uitstroom van oudere huishoudens.
Verkoop van bestaande huurwoningen leidt tot een
verdere vergroting van de goedkope koopsector.
Het model laat een reële prijsdaling van beschikbare
woningen in de koopsector zien. Deels is dit een echte
prijsdaling (dezelfde woning heeft een lagere prijs), maar
ook is er een duidelijk samenstellingseffect (er komen
steeds meer kleine en goedkope woningen beschikbaar).
De beleidskeuzes voor de korte termijn dienen geplaatst
te worden tegen deze achtergrond, zodat het woning­
marktbeleid ook robuust is naar de toekomst toe.

Effecten van de ontwikkelingen voor de
woningzoekenden
In de eerste twaalf jaar van de simulatie is de woning­
markt nog gespannen. De slaagkansen zijn niet
gelijk verdeeld over de inkomensgroepen. Lage
inkomens kunnen goed terecht in de sociale sector,
inkomensgroepen boven de 43.000 euro in de koopsector
of anderszins. Hun zoektijden bedragen in de eerste helft
van de simulatie gemiddeld anderhalf tot iets meer dan
twee jaar en zijn in die periode ook min of meer constant.
De zoektijd van de middeninkomens (33.614 tot
43.000 euro) ligt met ongeveer drie jaar al hoger bij de
start en zal in de eerste helft van de simulatie toenemen:
middeninkomens komen niet of nauwelijks toe aan het
vervullen van hun woonwensen. Dit is ook terug te zien in
de mutatiegraad in de huursector en de doorstroming in
de gehele woningmarkt. De mutatiegraad zal met circa
1 procentpunt dalen, de doorstroming ligt rond het derde
jaar circa 3 procent lager dan bij de start.
De blijvende neerwaartse prijsdruk als gevolg van de
toenemende uitstroom heeft tot gevolg dat op termijn de
koopsector voor middeninkomens weer toegankelijker
wordt. Met name vanaf het dertiende jaar van de
simulatieperiode zal de situatie ook voor midden­
inkomens op de koopmarkt snel gunstiger worden. En
ongeveer twintig jaar na het startpunt van de simulatie is
de woningmarktpositie van alle inkomensgroepen
gunstig te noemen met een zoektijd van ongeveer een
jaar. De mutatiegraad en de doorstroming reageren zelfs
nog wat eerder op de toenemende uitstroom van oudere
huishoudens. Beide indicatoren nemen vanaf het tiende
jaar duidelijk toe en bereiken de hoogste waarden rond
het vijftiende jaar.

10 | Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie

﻿
Tabel 1
Gemiddelde zoektijd per inkomensgroep, mét en zonder staatssteunregeling

Inkomensgroep

Laag (<33)
Laag midden (33-38)
Middelste midden (38-43)
Hoog midden (43-62)
Hoogste (>62)

Variant

Start

Halverwege (10-15jr)

Eind (25 jr)

Zoektijd in Verschil
jaren
met /
zonder

Zoektijd in Verschil
jaren
met /
zonder

Zoektijd in Verschil
jaren
met /
zonder

met SSR

2,2

zonder SSR

2,7

met SSR

3,2

zonder SSR

2,1

met SSR

2,7

zonder SSR

2,0

met SSR

2,1

zonder SSR

1,8

met SSR

1,4

zonder SSR

1,4

-19%

1,4

-54%

3,1
52%

5,7
3,0

113%

2,1

63%

1,5
1,3

0%

1,0

0%

1,0
31%

1,6
5%

1,0
1,0

1,8
18%

0%

1,0

2,7
34%

1,0

1,0

0%

1,0
13%

1,0

0%

1,0

Bron: Simulatiemodel PBL/WoOn2009

In het simulatiemodel zullen de huren sneller stijgen dan
de leeg- oftewel vrije verkoopwaarden van de woningen.
Als gevolg daarvan stijgen de bruto aanvangs­
rendementen van gemiddeld circa 3 procent in de sociale
huursector naar ongeveer 5 procent. De stijging van de
huurprijzen is veel minder scherp: de toename van het
rendement is deels toe te schrijven aan de achter­
blijvende leegwaarden. Toch is deze stijging onvoldoende
om een zodanig aantrekkelijk investeringsklimaat te
creëren, dat particuliere en institutionele beleggers op
grote schaal gaan investeren in nieuwe huurwoningen in
het middensegment.

voordeel voor de lage inkomens ook. In de tweede helft
van de simulatie zal de ontspanning van de woningmarkt
als gevolg van de toenemende uitstroom de overhand
krijgen en zal ook het effect van de staatssteunregeling
snel afnemen.

Met het simulatiemodel is het mogelijk om alleen te
kijken naar het effect van de staatssteunreling, oftewel
om het effect van de staatssteunregeling te isoleren van
andere factoren die van invloed zijn op de woningmarkt.

Zonder de staatssteunregeling ontspant de woningmarkt
minder snel en wordt de slaagkans voor alle inkomens­
groepen wat kleiner. Doordat de middeninkomens zich in
grotere mate op de sociale sector richten en (op termijn)
minder op de goedkope koopsector, vindt er een
beperkte extra prijsdaling plaats, die op zijn beurt weer
tot minder nieuwbouw en verkoop van corporatie­
woningen leidt. De staatssteunregeling leidt daardoor tot
een wat kleinere woningvoorraad. Naar verwachting is dit
effect overigens kleiner dan de gevolgen van de
conjunctuur en de onzekerheid op de woningmarkt, en
zal het niet in empirische analyses naar voren komen.

Door de staatssteunregeling verslechtert de slaagkans
van middeninkomens op de woningmarkt (zie tabel 1).
Gemeten in gemiddelde zoektijd op de gehele woning­
markt (huur en koop) leidt de staatssteunregeling voor de
circa 100.000 woningzoekende middeninkomens (33.614
tot 38.000 en 38.000 tot 43.000 euro) tot een ongeveer
50 procent respectievelijk 35 procent langere zoektijd.
Tegelijkertijd verkort de regeling de zoektijd van de veel
grotere groep woningzoekenden met lage inkomens
(minder dan 33.614 euro) met ongeveer 20 procent.
De suggestie dat afschaffen van de staatssteunregeling
de zoektijd voor alle inkomensgroepen zou verkorten,
wordt dus niet door de modeluitkomsten ondersteund.
In de loop van de eerste helft van de simulatie neemt het
effect van de staatssteunregeling op de zoektijd nog toe.
Het nadeel voor de middeninkomens wordt groter, en het

Inkomensbeperkingen bij toegang tot de sociale
huursector bestonden overigens ook al voor de
staatssteunregeling: vaak worden in het kader van de
regionale afspraken tussen gemeenten en woning­
corporaties over woningtoewijzing ofwel woonruimte­
verdeling inkomenseisen gesteld aan kandidaathuurders. Het is daarom ook nodig de invloed van de
woonruimteverdeling te vergelijken met de
staatssteunregeling. Voor lage inkomens lijkt het effect
van de woonruimteverdeling fors te zijn: een simulatie
met woonruimteverdeling (die de kernvoorraad
reserveert voor lage inkomens) maar zonder
staatssteunregeling leidt tot een betere slaagkans voor
lage inkomens dan een simulatie met staatssteunregeling
zonder woonruimteverdeling. Het effect van
woonruimteverdeling voor middeninkomens is

Effecten van de staatssteunregeling

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie | 11

﻿
beduidend kleiner: de beperkte aansluiting van de
kernvoorraad op de vraag van middeninkomens is
hoogstwaarschijnlijk de verklarende factor.
De effecten van de staatssteunregeling op de
mutatiegraad en doorstroming zijn beduidend minder
groot dan op de zoektijd. Het effect op de mutatiegraad
wordt geraamd op 0,2 procentpunt en op de totale
doorstroming circa 3 procent oftewel 12.000 verhuizingen
per jaar.
Dat is minder onlogisch dan het lijkt: bij zoektijd en
slaagkans worden aantallen woningzoekenden en
verhuizers aan elkaar gerelateerd, bij de mutatiegraad
wordt het aantal vrijkomende huurwoningen vergeleken
met de gehele huurvoorraad. Het ligt voor de hand dat
geregistreerde verschillen in mutatiegraad en
doorstroming momenteel vooral door andere factoren
dan door de staatssteunregeling worden bepaald, zoals
de effecten van de kredietcrisis op de nieuwbouw en op
de verstrekking van hypotheken, politieke onzekerheid
over de woningmarkt en een teruglopende verhuis­
geneigdheid van een steeds oudere bevolking. Bovendien
speelt zich een aanzienlijk deel van de verhuisdynamiek
buiten het bereik van de staatssteunregeling af: in de hele
koopsector, in de hele commerciële huursector en bij
toewijzingen van sociale huur aan lage inkomens.
Ook zijn er nog steeds mogelijkheden voor verhuis­
geneigde middeninkomens om een sociale huurwoning
te vinden. Door de staatssteunregeling zijn die
mogelijkheden weliswaar ingeperkt maar niet volledig
uitgesloten.

Effecten van andere beleidsvarianten
Naast het effect van de staatssteunregeling hebben
we met het simulatiemodel het effect van drie andere
beleidsingrepen onderzocht. Bij de eerste worden
corporaties gedwongen tot verkoop van extra woningen,
bij de tweede wordt 20 procent van de daartoe geschikte
vrijkomende woningen geliberaliseerd, en bij een
derde wordt de mogelijkheid benut om 10 procent van
de woningen naar een niet-DAEB-portefeuille zonder
staatssteun over te brengen.
De simulaties met extra verkoop en liberalisatie hebben
een negatief effect op de slaagkans van lage inkomens:
er worden immers woningen uit de sociale sector gehaald
waardoor ze voor de lage inkomens niet meer betaalbaar
zijn. Ook het overbrengen naar de portefeuille zonder
staatssteun is voor hen ongunstig: voor een deel van de
beschikbare woningen hebben lage inkomens dan extra
concurrentie van de middeninkomens. Deze effecten zijn
echter duidelijk kleiner dan die van de
staatssteunregeling zelf, mogelijk omdat er voorzichtige
beleidsvarianten zijn gesimuleerd.

Voor de middeninkomens levert liberalisatie aanvankelijk
slechts een beperkt voordeel op. Extra verkoop is in
eerste instantie nadelig voor middeninkomens omdat
koopwoningen op dat moment gemiddeld genomen nog
te duur zijn. Na circa tien jaar zijn de inkomens van deze
groep gestegen ten opzichte van de koopprijzen.
Dan heeft het extra verkoopprogramma een tijdelijk
gunstig effect voor de middeninkomens, ontstaat er een
tijdelijk voordeel voor deze groepen. Na jaar 15 krijgt in de
simulatie de ontspanning van de markt als gevolg van de
toenemende uitstroom de overhand in de dynamiek.
Het verkoopprogramma verliest dan zijn effectiviteit.
Over alle middeninkomens beschouwd levert het
overbrengen van 10 procent van de voorraad naar een
portefeuille zonder staatssteun een beperkt voordeel op:
voor dit gedeelte is de 90 procent toewijzingsnorm niet
van kracht. Het effect is beperkt omdat het slechts
geëffectueerd kan worden bij het vrijkomen van deze
woningen en het de vraag is in welke mate deze woningen
bij de wensen van middeninkomens aansluiten. Ook
moeten de middeninkomens deze woningen nog steeds
delen met de lage inkomens – zo heeft althans deze
beleidsvariant in de simulatie vorm gekregen. De
betaalbaarheidseffecten zullen echter minder groot zijn
aangezien bij deze overdracht de huurprijs niet
noodzakelijkerwijs boven de liberalisatiegrens van
652 euro gebracht hoeft te worden. Dat verklaart tevens
waarom deze variant minder negatieve bijwerkingen voor
de lage inkomens heeft dan de varianten met liberalisatie
of extra verkoop: in principe kunnen de huurprijzen onder
de liberalisatiegrens blijven.

Regionale effecten van de
staatssteunregeling
Woningmarkten werken bij uitstek regionaal. Daarom
hebben we een uitgebreide regionale verdieping
uitgevoerd, waarin literatuurstudie, data-analyse,
interviews en simulaties zijn ingezet om een verfijnder
regionaal beeld te krijgen.
Er zijn zes regio’s onderzocht met sterk uiteenlopende
woningmarkten: van krimpgebied Zeeuws-Vlaanderen en
landelijk Friesland, stedelijke regio’s Rijnmond, Arnhem
Nijmegen, schaarstegebied regio Eindhoven tot de meest
gespannen woningmarkt in de regio Amsterdam. Op deze
manier krijgen we inzicht in de verschillen in de effecten
van de staatssteunregeling tussen de regio’s onderling.
De interviews en analyses bevestigen het beeld dat de
problematiek van middeninkomens op de woningmarkt
van regio tot regio sterk verschilt. In twee van de zes
onderzochte regio’s (Amsterdam en Arnhem Nijmegen)
vinden de geïnterviewden dat de staatssteunregeling de

12 | Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie

﻿
woningmarktpositie van middeninkomens heeft
verslechterd. In de regio Amsterdam is volgens de
respondenten sprake van een absoluut maar reeds langer
bestaand knelpunt, terwijl in de regio’s Arnhem
Nijmegen, Rijnmond en Eindhoven het beeld bepaald
wordt door kwalitatieve verschillen in vraag en aanbod,
verschillen tussen stad en randgemeenten en soms
tussen wijken binnen de stad. Voor deze vier stedelijke
regio’s ligt de problematiek genuanceerd en is deze niet
uitsluitend aan de staatssteunregeling toe te schrijven.
In de twee onderzochte landelijke gebieden, ZeeuwsVlaanderen en Friesland, is er volgens de respondenten
nauwelijks sprake van problemen met de
toegankelijkheid van de woningmarkt voor
middeninkomens. Eerder vreest men voor selectieve
uitmigratie en leegstand.
Uit zowel de literatuur, de interviews en de simulaties
blijkt dat de regio Amsterdam de meest gespannen
woningmarkt kent. Middeninkomens kunnen er moeilijk
terecht en de staatssteunregeling heeft hun positie
verder verslechterd. Toch is het relatieve gewicht van de
staatssteunregeling beperkt: hoge prijzen, verschillen in
samenstelling van bevolking en woningvoorraad en de
aanzuigende werking van de regio op jongere hoog­
opgeleiden wegen zwaar mee. De ontspanning op de
woningmarkt als gevolg van de vergrijzing laat in de regio
Amsterdam veel langer op zich wachten.
Terwijl de staatssteunregeling een relatief klein effect
heeft op de toch al zeer beperkte mogelijkheden van
middeninkomens op de woningmarkt in de regio
Amsterdam, hebben andere beleidsvarianten een
positiever effect. Uit de simulaties blijkt dat de beleids­
varianten verkoop, liberalisatie en overdracht van
woningen naar portefeuilles zonder staatssteun wel
betrekkelijk gunstig werken voor de lage midden­
inkomens (33.614 tot 38.000 euro), en ook wat minder
negatieve bijwerkingen hebben voor de lage inkomens
(minder dan 33.614 euro). Dat komt door de getalsmatige
verhoudingen tussen de groepen (veel lage inkomens en
weinig middeninkomens) en door de aansluiting van de
voorraad op het zoekprofiel van de verschillende
groepen. Een juiste dosering en timing van deze
maatregelen is echter wel noodzakelijk om het effect te
optimaliseren. Het beeld van een gespannen markt blijft
overigens in alle simulaties voor deze regio overheersen.
In de regio Arnhem Nijmegen ervaren vertegen­
woordigers van corporaties en lagere overheden een
aanzienlijk verschil in de woningmarktpositie van
middeninkomens tussen stad en randgemeenten. Binnen
de stad Arnhem zien de corporaties weinig knelpunten
ontstaan als gevolg van de staatssteunregeling: ze
vermoeden dat het aanbod binnen de sociale huursector
te weinig aansluit op het wensenpatroon van

middeninkomens (kwalitatieve mismatch). Bovendien
wonen in de stad vooral lage inkomens. Corporaties gaan
verschillend om met de staatssteunregeling: sommige
wijzen nog wel woningen toe aan middeninkomens en
sturen gaandeweg bij, andere wijzen niet meer toe.
De simulatie laat voor de eerste vijftien jaar een redelijk
gespannen woningmarkt zien, iets meer dan op grond
van de literatuurstudie verwacht werd. De slaagkansen
liggen in de hele simulatieperiode lager dan landelijk, en
het effect van de staatssteunregeling voor midden­
inkomens is rond het achtste jaar groter dan landelijk.
Doordat de woningprijzen wat lager liggen dan in andere
stedelijke regio’s, heeft verkoop hier eerder een gunstig
effect voor de middeninkomens dan elders, maar wel met
nadelen voor de lage inkomens. Ook blijkt uit de
simulaties dat liberalisatie in Arnhem Nijmegen wellicht
wat meer zou kunnen opleveren voor de
middeninkomens dan elders.
Ook in het schaarstegebied regio Eindhoven speelt de
staatssteunregeling volgens de gesprekspartners geen
grote rol, mede doordat wat de middeninkomens zoeken
sowieso al niet is wat er in de sociale sector vrijkomt.
De inkomensverdeling is goed vergelijkbaar met het
landelijke beeld, maar de woningvoorraad biedt relatief
veel kwaliteit en oppervlakte, ook in de huursector, zodat
middeninkomens vaker dan elders al naar tevredenheid
wonen. Ook zijn woningzoekenden in de regio wat sterker
op kopen georiënteerd dan elders.
De simulatie laat voor de regio Eindhoven een wat meer
ontspannen beeld zien dan verwacht. De zoektijden zijn
wat langer dan landelijk, maar beduidend korter dan in
Amsterdam en Arnhem Nijmegen. De positie van lage
middeninkomens is in de regio Eindhoven ook in de
simulatie relatief gunstig. Het effect van de staatssteun­
regeling is zelfs kleiner dan in de landelijke simulatie.
De simulatie laat zien dat in deze regio de variant met
extra verkoop minder oplevert dan elders: het gunstige
effect voor de middeninkomens treedt later op en valt
dan samen met de algehele ontspanning door
toenemende uitstroom.
In de regio Rijnmond is sinds 2011 sprake van een scherpe
daling van het aantal actieve woningzoekenden met een
midden- of hoger inkomen in de sociale huursector, maar
de vraag of de doorstroming stagneert door de
staatssteun­regeling, wordt door de geïnterviewden
voorzichtig ontkennend beantwoord. De verhuringen/
mutaties in 2010-2011 zijn niet veel anders dan daarvoor
en er lijken, in elk geval in kwantitatieve zin, voldoende
alternatieven aanwezig.
De simulatie positioneert de regio Rotterdam duidelijk als
een ontspannen woningmarkt. Bij de start liggen de
zoektijden iets hoger dan het landelijk niveau, maar de
ontspanning van de woningmarkt treedt duidelijk sneller

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie | 13

﻿
Tabel 2
Effect van de staatssteunregeling op de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden naar inkomensklassen en
regio’s bij de start van de simulatie
Zoektijd
in jaren
Inkomensklassen
(x €1.000)

Met of
zonder
SSR
Nationaal

Laag (<33)

Met

2,2

Zonder

2,7

Met

3,2

Zonder

2,1

Met

2,7

Zonder

2,0

Laag midden (34-38)
Middelste midden
(38-43)

Hoog midden (43-62) Met
Hoogste (>62)

1,8

Met

1,4

Zonder

1,4

Inkomensklassen
(x €1.000)
Laag (<33)
Laag midden (34-38)
Middelste midden
(38-43)

2,2

Zonder

2,7

Met

3,2

Zonder

2,1

Met

2,7

Zonder

2,0
2,1

Zonder

1,8

Met

1,4

Zonder

1,4

Verschil Zoektijd
SSR
in jaren

Regio Amsterdam
-19%

5,3

-14%

Verschil
SSR

Regio Arnhem
Nijmegen
3,1

52%

6,8
5,9

27%

4,4

22%

2,2

17%
5%

-24%

3,0
52%

3,4
3,3

41%

3,0

43%

1,6
1,5

3,5

32%

1,9

11%

3,6
2,9

38%

3,9

-20%

3,4

26%

3,4

26%

1,5

6%

Regio Zeeuws-Vlaanderen
1,5

-19%

1,8
41%

1,5

16%

1,3
30%

1,5

16%

1,3
46%

2,7
6%

21%

1,4

Provincie Friesland
2,7

2,9

2,7

2,2

2,1
5%

-19%

2,7

2,5

2,3
18%

28%

3,4

2,4
34%

3,3

1,7

Regio Rijnmond
2,3

2,8

2,4

2,6

2,1

-19%

27%

2,6

3,8
5%

3,3
2,6

4,8
18%

Verschil SSR

3,5

5,3
34%

Zoektijd
in jaren

Regio Eindhoven

-19%

6,2

Nationaal
Met

Hoog midden (43-62) Met
Hoogste (>62)

2,1

Zonder

Verschil Zoektijd
SSR
in jaren

1,6
1,5

1,6

19%

1,4
9%

1,3

8%

1,2

Bron: Simulatiemodel PBL

op dan elders. Daarom is voor deze regio afgezien van
simulatie van de andere beleidsvarianten.
In ontspannen en zelfs krimpende markten kunnen
middeninkomens goed terecht in de koopsector en zijn
ook de wachttijden voor de huursector veel korter. Ook
zijn partijen hier zeer terughoudend over verkoop: vaak is
er al sprake van overaanbod in de goedkope koopsector.
De simulaties voor Friesland en vooral ZeeuwsVlaanderen bevestigen op hoofdlijnen het beeld van
ontspannen woningmarkten met zeer beperkte effecten
van de staatssteunregeling. Flankerende maatregelen
blijken hier weinig toe te voegen voor de
middeninkomens.

Tot slot
Samenvattend kunnen we zeggen dat de woningmarkt­
positie van middeninkomens het minst gunstig is in
de regio’s met zeer gespannen markten en dat de
staatssteunregeling daar negatieve gevolgen heeft
voor de lage middeninkomens (33.614 tot 38.000 euro).

Het negatieve effect neemt echter niet recht evenredig
toe met de spanning op de woningmarkt (zie tabel 2).
De staatssteunregeling heeft wel een meetbaar positief
woningmarkteffect voor de lage-inkomensgroepen
(minder dan 33.614 euro).
Opvallend is dat zelfs in een van de schaarstegebieden
(regio Eindhoven) de problematiek al niet erg pregnant
meer lijkt; het woningaanbod sluit hier voldoende aan op
de vraag van de middeninkomensgroepen. In de regio
Arnhem Nijmegen sluiten vraag en aanbod echter minder
goed op elkaar aan en wordt als gevolg van de
staatssteun­regeling nog een verslechtering ervaren.
Opvallend is ook dat in veel regio’s de gemiddelde
zoektijd van middeninkomens gemiddeld genomen
weliswaar relatief kort is, maar dat deze wel (veel) langer
zijn voor bepaalde populaire woningtypen, gemeenten
en/of wijken. Klaarblijkelijk gaan in de regio’s verschillen
in samenstelling van voorraad en bevolking al snel de
overhand nemen op de institutionele belemmeringen
vanuit de staatssteunregeling.

14 | Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie

﻿
De simulatie van de andere beleidsmaatregelen in de drie
meest gespannen regio’s (Amsterdam, Arnhem Nijmegen
en Eindhoven) laat zien dat lokale omstandigheden, zoals
de samenstelling van de woningvoorraad en bevolking en
het woonwensenpatroon van woningzoekenden, sterk
bepalend zijn voor het effect op de slaagkans van
middeninkomens, maar ook van de lage inkomens.
In meerdere regio’s is timing van de maatregelen
belangrijk: of bijvoorbeeld liberalisatie of verkoop van
sociale huurwoningen effectief zijn, is onder andere
afhankelijk van de ontwikkeling van inkomens. Ook zijn
er regio’s aan te wijzen waar bepaalde maatregelen
minder effectief zijn dan elders. In de regio Eindhoven
treedt bijvoorbeeld het effect van het
verkoopprogramma gelijktijdig op met de ontspanning
van de woningmarkt door de demografische uitstroom.
In de regio Arnhem Nijmegen lijkt de maatregel met
liberalisatie juist wat gunstiger te werken dan in het
landelijke beeld.

Noten
1

2

Bij de berekeningen is het PBL uitgegaan van een
referentiescenario met huishoudensgroei en vergrijzing
conform de CBS-prognose, een netto toename van de
woningvoorraad met circa 1 miljoen woningen en
inflatievolgend huurbeleid voor bestaande huurcontracten.
De simulatiehorizon bedraagt 25 jaar.
Daarbij is geen rekening is gehouden met langdurige zeer
negatieve economische scenario’s, noch met ingrijpende
maatregelen in bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. Dat
zou immers bijten met de vraagstelling om het geïsoleerde
effect van de staatssteunregeling in beeld te brengen.

Effecten van de staats­steun­regeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt – een simulatie | 15

Planbureau voor de Leefomgeving
Postadres
Postbus 30314
2500 GH Den Haag
Bezoekadres
Oranjebuitensingel 6
2511 VE Den Haag
T +31 (0)70 3288700
www.pbl.nl
@leefomgeving
September 2012