Staatsblad
van het Koninkrijk der Nederlanden
Jaargang 2017

0

172
Besluit van 18 april 2017 tot wijziging van het
Besluit ruimtelijke ordening in verband met het
aanwijzen van geliberaliseerde woningen voor
middenhuur
Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden,
Prins van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.
Op de voordracht van Onze Minister van Infrastructuur en Milieu van
27 februari 2017, nr. IENM/BSK-2017/38152, Hoofddirectie Bestuurlijke en
Juridische Zaken, gedaan mede namens Onze Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties;
Gelet op artikel 3.37, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening;
De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van
15 maart 2017, nr. W14.17.0056/IV);
Gezien het nader rapport van Onze Minister van Infrastructuur en Milieu
van 11 april 2017, nr. IENM/BSK-2017/76133, Hoofddirectie Bestuurlijke en
Juridische Zaken, uitgebracht mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
Hebben goedgevonden en verstaan:

ARTIKEL I
Het Besluit ruimtelijke ordening wordt als volgt gewijzigd:
A
In artikel 1.1.1, eerste lid, wordt onder vervanging van de punt aan het
slot van onderdeel i door een puntkomma een nieuw onderdeel toegevoegd, luidende:
j. geliberaliseerde woning voor middenhuur: huurwoning met een
aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste
lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in een
gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien
jaar na ingebruikname is verzekerd.
B
In artikel 3.1.2, eerste lid, wordt na «sociale huurwoningen,» ingevoegd:
geliberaliseerde woningen voor middenhuur,.

Staatsblad 2017

172

1

C
In artikel 6.2.10, onder a, wordt na «sociale huurwoningen,» ingevoegd:
geliberaliseerde woningen voor middenhuur,.

ARTIKEL II
Het advies van de Afdeling advisering van de
Raad van State wordt niet openbaar gemaakt
op grond van artikel 26, zesde lid j° vijfde lid,
van de Wet op de Raad van State, omdat het
zonder meer instemmend luidt.

Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 juli 2017.
Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van
toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst.
Wassenaar, 18 april 2017
Willem-Alexander
De Minister van Infrastructuur en Milieu,
M.H. Schultz van Haegen-Maas Geesteranus
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
R.H.A. Plasterk
Uitgegeven de vierde mei 2017
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
R.H.A. Plasterk

stb-2017-172
ISSN 0920 - 2064
’s-Gravenhage 2017

Staatsblad 2017

172

2

NOTA VAN TOELICHTING
1. Aanleiding en doel
Een goed functionerend middenhuursegment is van belang om
huishoudens te bedienen die behoefte hebben aan flexibiliteit, geen
woning willen of kunnen kopen of geen toegang hebben tot de sociale
huursector. Voor een goed functionerende woningmarkt is het dan ook
wenselijk dat er een groter middensegment aan huurwoningen ontstaat.
Op dit moment is dit segment nog beperkt. Zoals in de brief van
19 september 2016 over de ontwikkeling van het middenhuursegment is
aangegeven, is de vraag naar deze huurwoningen gestegen.1 Het gaat om
een stijging van vijf procent in 2009 naar twaalf procent in 2015.2 Hoewel
het aanbod van middenhuurwoningen de afgelopen jaren is toegenomen,
blijft nieuw aanbod in dit segment urgent. Naar verwachting zet deze
vraag de komende jaren namelijk door vanwege de dynamiek in
economie en arbeidsmarkt. Ook stijgt de vraag door de aanscherping van
de leennormen in de koopsector en de maatregelen in de sociale
huursector. Bij ongewijzigd beleid komt er met name in schaarstegebieden onvoldoende aanbod van middeldure huurwoningen, hetgeen
leidt tot minder doorstroming, meer scheefheid in sociale huurwoningen
en langere zoektijden voor starters.
In gespannen gebieden – over het algemeen verstedelijkte regio’s – zal
de groep middeninkomens meer dan elders aangewezen zijn op de vrije
huurmarkt. Deze huishoudens ervaren steeds meer problemen, doordat er
geen woningen in de voor hen betaalbare prijscategorie worden aangeboden. Dit komt doordat woningen in deze gebieden vooral voor het
duurste huursegment en voor koop worden gebouwd vanwege het
hogere rendement op dit soort woningen. Om te zorgen dat huurwoningen beschikbaar komen voor middeninkomens, krijgen gemeenten de
mogelijkheid de maximale aanvangshuurprijs te bepalen in een gemeentelijke verordening. Vanwege de grote verschillen tussen gemeenten wat
betreft de spanning op de woningmarkt en de daarmee samenhangende
marktprijs, is ervoor gekozen geen landelijk uniforme maximale huurprijs
te bepalen, maar die over te laten aan gemeenten.
De komende jaren ligt er een forse woningbouwopgave voor de lokale
partijen. De voorgestelde wijziging biedt gemeenten de gelegenheid om
bij uitbreiding van de woningvoorraad het middenhuursegment te
versterken.
2. Wijzigingen
Met deze wijziging worden de mogelijkheden voor gemeenten om eisen
te stellen in bestemmingsplannen verruimd. Gemeenten krijgen de
mogelijkheid om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale
huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde
woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. De
eisen ten aanzien van woningbouwcategorieën hebben betrekking op
percentages gerelateerd aan het plan- of projectgebied. In het gebied
waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan (ten minste) een
bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen een geliberaliseerde
woning voor middenhuur zijn. Op deze wijze kunnen gemeenten
(publiekrechtelijk) sturen op middenhuurwoningen met een huur boven
de liberalisatiegrens. Het gaat dan om woningen met een aanvangshuur1
2

Kamerstukken II 2016/17, 32 847, nr. 279.
Wonen in beweging: De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015, Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2016.

Staatsblad 2017

172

3

prijs van ten minste € 710,68 (prijspeil 2016), de zogeheten liberalisatiegrens. De aanvangshuurprijs is de huurprijs (exclusief servicekosten of
voorschot voor nutsvoorzieningen) bij de start van de huurovereenkomst.
De door de gemeente vast te stellen maximale aanvangshuurprijs wordt
jaarlijks geïndexeerd, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Indien de grond in bezit is van een gemeente, kan
deze gemeente nu al bij uitgifte van de grond via een privaatrechtelijke
overeenkomst afspraken vastleggen. Deze wijziging voorziet gemeenten
van een publiekrechtelijk instrument. Daarmee geven gemeenten
duidelijkheid aan ontwikkelaars en investeerders.
Deze wijziging is onderdeel van een groter pakket aan maatregelen dat
in gang is gezet om het aanbod in het middenhuursegment te versterken.3
Zo worden bijvoorbeeld de regels voor verkoop van huurwoningen van
toegelaten instellingen versoepeld. De verkoop van deze woningen
vergroot het segment geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Ook is
een samenwerkingstafel ingesteld, gericht op de ontwikkeling van
middenhuurwoningen in gemeenten. Die is in januari 2017 van start
gegaan.
Door gemeenten de mogelijkheid te geven om geliberaliseerde
woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan, krijgt
de gemeente meer mogelijkheden om te sturen op de samenstelling van
de woningvoorraad in de gemeente. Aangezien gemeenten deze bepaling
per deelgebied in het bestemmingsplan kunnen toepassen, kunnen zij
daarmee sturen op een goede mix aan aanbod van (huur)woningen.
Gemeenten kunnen dit instrument inzetten in samenhang met andere
(reeds beschikbare) instrumenten, mede afhankelijk van de lokale situatie
op de woningmarkt.
De aanvangshuurprijs van de aan te wijzen geliberaliseerde woningen
voor middenhuur bedraagt ten minste het in artikel 13, eerste lid,
onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag bepaalde bedrag en ten
hoogste een in een gemeentelijke verordening te bepalen bedrag. Zo kan
de gemeente rekening houden met de voor de gemeente en regio
benodigde voorraad middenhuurwoningen en de in die gemeente
geldende marktprijzen voor huurwoningen.
De verplichting om middeldure huurwoningen gedurende minimaal tien
jaar als zodanig beschikbaar te houden, dient beperkt te worden tot de
voorraad die noodzakelijk is vanuit het goed functioneren van de
woningmarkt. Zo wordt voorkomen dat er onnodig beperkingen worden
opgelegd aan het gebruik van alle geliberaliseerde huurwoningen. Na het
verstrijken van de termijn is het niet noodzakelijk het bestemmingsplan te
wijzigen om verkoop van de woningen mogelijk te maken. Wel is het
wenselijk bij de eerstvolgende planherziening de nieuwe situatie vast te
leggen in het bestemmingsplan.
3. Verhouding tot toekomstige regelgeving: de Omgevingswet
De nieuwe Omgevingswet en de daarop gebaseerde (ontwerp)
algemene maatregel van bestuur kennen de gemeenten meer flexibiliteit
toe waar het gaat om eisen die gesteld kunnen worden aan de leefomgeving. Dit betekent dat naar verwachting onder de nieuwe Omgevingswet een regeling als de onderhavige niet langer noodzakelijk is. De
regering zal in de invoeringsregelgeving van de Omgevingswet (de
daarop gebaseerde (ontwerp) algemene maatregel van bestuur) hierover
duidelijkheid geven. Gezien de urgentie van de vraag naar middenhuur, is
het wenselijk voor de invoering van de Omgevingswet (naar verwachting
3

Kamerstukken II 2016/17, 32 847, nr. 279.

Staatsblad 2017

172

4

2019) gemeenten meer mogelijkheden te geven om te sturen op
middenhuur. De inwerkingtreding van het onderhavige besluit is voorzien
voor 1 juli 2017.
4. Uitvoering, handhaving en lasten
Handhaving bestemmingsplan
De wijziging van het Bro maakt het mogelijk geliberaliseerde woningen
voor middenhuur in het bestemmingsplan op te nemen en biedt de
gemeente de mogelijkheid om te sturen op een goede mix van woningen,
naast de reeds bestaande woningcategorieën sociale huur, sociale koop
en particulier opdrachtgeverschap. Indien regels worden opgenomen in
het bestemmingsplan zijn die regels ook handhaafbaar, met dien
verstande dat ook de regels ten aanzien van de nieuwe woningbouwcategorie op grond van artikel 3.1 Wro uitsluitend betrekking hebben op
percentages gerelateerd aan het plangebied.4
Handhaving algemeen
Ter toelichting een aantal opmerkingen over de mogelijkheden die er
thans reeds zijn – en niet nieuw zijn door de wijziging van het Bro – om
handhavend op te treden.
Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt
geweigerd als die aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan. Ook kan
handhavend worden opgetreden vanwege gebruik van gronden of
opstallen in strijd met het bestemmingsplan (art. 2.1, eerste lid, onder c,
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)).
Als tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan is
vastgesteld, kunnen op perceelsniveau woningcategorieën publiekrechtelijk worden vastgelegd. In artikel 6.2.10 Bro is geregeld dat in een
exploitatieplan het aantal en de situering van woningcategorieën specifiek
kan worden bepaald. Die regeling gold al voor de woningcategorieën
sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap, hieraan
wordt de categorie «geliberaliseerde woningen voor middenhuur»
toegevoegd. Ook tegen het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd
met het exploitatieplan kan handhavend worden opgetreden (art. 2.1,
eerste lid, onder c, Wabo).
De instandhoudingstermijn van de huurwoningen wordt, onafhankelijk
van het al dan niet vaststellen van een exploitatieplan, bij verordening
geregeld. Dit betreft in het geval van woningbouwcategorieën niet de
bouwverordening, maar een met het systeem van de Wro samenhangende gemeentelijke verordening, zoals een doelgroepenverordening of
een andere gemeentelijke verordening.
Worden woningen in strijd met de termijn uit de verordening eerder aan
de betreffende woningbouwcategorie onttrokken, dan wordt gehandeld in
strijd met de gemeentelijke verordening, waartegen de gemeente
bestuursrechtelijk kan handhaven.
4

Ingevolge artikel 3.1, eerste lid, van Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad voor
het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten
behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen
grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze
regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar
bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten
aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.

Staatsblad 2017

172

5

Indien een woning dreigt te worden verkocht/wordt verkocht (binnen de
in de gemeentelijke verordening bepaalde instandhoudingstermijn) kan
de gemeente een last onder dwangsom opleggen aan de verkoper. Hierbij
is van belang dat de gemeente alert is en bijvoorbeeld via de WOZaanslag direct achterhaalt dat een woning is verkocht. Indien de woning
geen huurwoning meer is, wordt de WOZ-aanslag namelijk naar de
eigenaar–bewoner gestuurd.
Indien een woning voor een te hoge huur wordt verhuurd (binnen de in
de gemeentelijke verordening bepaalde instandhoudingstermijn) kan de
gemeente bijvoorbeeld een last onder dwangsom opleggen aan de
verhuurder.
Een eventuele nieuwe huurder kan bij de gemeente aangeven als de
nieuwe huur (binnen de instandhoudingstermijn) niet voldoet aan de
verordening. De gemeente kan dan optreden. Dit komt overeen met de
situatie bij sociale huur. De (jaarlijkse) huurverhoging wordt vastgelegd in
het huurcontract. Huurders kunnen zelf (privaatrechtelijk) te «snelle»
verhogingen van de huur aankaarten bij de verhuurder.
Kenbaarheid
Een potentiële koper kan via ruimtelijkeplannen.nl (door het invoeren
van het adres) zien welke ruimtelijk relevante regels van toepassing zijn
en bij het Kadaster – al dan niet via de makelaar of notaris – navraag doen
naar de publieke lasten of beperkingen.
Gemeenten registreren beperkingen uit de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb). De Wkpb is bedoeld
om eenvoudig inzicht te krijgen in de door de overheid opgelegde
beperkingen op een stuk grond of een gebouw.
Of van lasten of beperkingen (zoals die op grond van de Wkpb) sprake
is, kan ook nagegaan worden via de online dienstverlening van het
Kadaster.
Lasten
De regels van het Bro zijn gericht tot overheden die ruimtelijke besluiten
nemen. Het Bro kent derhalve als zodanig geen administratieve lasten
voor burgers, bedrijven of instellingen.
De wijzigingen in dit besluit brengen in beginsel geen nieuwe uitvoeringslasten voor de bestuursorganen die belast zijn met de vaststelling
van bestemmingsplannen. In het reguliere proces van vaststelling of
wijziging van het bestemmingsplan kunnen de geliberaliseerde woningen
voor middenhuur worden aangewezen.
5. Advisering en consultatie
Voorafgaand aan het opstellen van de wijziging is gesproken met de
VNG, diverse gemeenten en projectontwikkelaars. De concept wijziging
heeft van 4 november tot en met 2 december 2016 ter consultatie gelegen.
Er zijn twaalf reacties binnengekomen.
Door de grote meerderheid van de respondenten is de wijziging als
positief beoordeeld, wel zijn er verzoeken tot aanvulling gedaan. Daar
staat tegenover dat uit reacties blijkt dat een partij de voorgestelde
regeling juist te beperkend vindt voor initiatiefnemers.
In een deel van de reacties spreekt men zich uit voor de mogelijkheid
voor gemeenten om eisen te stellen aan de kwaliteit van de geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Er is voor gekozen om in het besluit
geen aanvullende (kwaliteits)eisen mogelijk te maken. De minimale
kwaliteit van geliberaliseerde huurwoningen wordt reeds geborgd via het
Bouwbesluit 2012 en het minimale aantal WWS-punten dat nodig is voor
liberalisatie.

Staatsblad 2017

172

6

Het mogelijk maken van aanvullende sturing op kwaliteit zou haaks
staan op de essentie van het geliberaliseerde segment.
Een enkele partij geeft aan dat het wenselijk is om doelgroepen te
kunnen aanwijzen. Voordat de woningen gebouwd worden, kan een
gemeente zelf in een (doelgroepen)verordening bij het bestemmingsplan
opnemen dat de te bouwen woningen voor een bepaalde doelgroep zijn
bestemd. Gemeenten kunnen daarnaast in een Huisvestingsverordening
doelgroepen formuleren voor de toewijzing van geliberaliseerde
woningen voor middenhuur als die schaars zijn. Het opstellen van een
doelgroepenverordening als bijkomende eis bij het aanwijzen van
geliberaliseerde woningen voor middenhuur zou juist beperkingen
opleveren voor gemeenten waar geen noodzaak of behoefte aan een
doelgroepenverordening is.
6. Inwerkingtreding
Het besluit treedt op 1 juli 2017 in werking. Betrokkenen, zoals
gemeenten en verhuurders, zijn tijdig geïnformeerd over de wijziging.
Rekening is gehouden met de invoeringstermijnen voor nieuwe regelgeving.
De Minister van Infrastructuur en Milieu,
M.H. Schultz van Haegen-Maas Geesteranus

Staatsblad 2017

172

7