Bijlage 5: Aanvullende cijfers reguleren vrije huursegment op basis van het WWS (WoON2018)
Door het verhogen van de liberalisatiegrens krijgen meer woningen dan nu bij nieuwe verhuring een
maximale huurprijs op basis van het WWS. Het kan echter zo zijn dat deze woningen al onder het dan
geldende maximum worden verhuurd. Voor deze woningen zal regulering geen effect hebben,
anders dan dat de betaalbaarheid ook geborgd blijft als er sprake is van een bewonerswisseling.
Stec Groep heeft op basis van WoON2018 en de Staat van de Woningmarkt 2021 een globale
inschatting gemaakt hoeveel woningen een maximale huurprijs op basis van het WWS tot circa €
1.000,- c.q. € 1.350,- (bij de variant met 250 WWS-punten) hebben, die dus potentieel door deze
reguleringsscenario’s geraakt kunnen worden (bijlage 4, tabel 1). Dat is relevant, aangezien deze
woningen in principe (als de marktomstandigheden dit toelaten en de eigenaar naar marktconforme
huurprijzen streeft), bij bewonerswissel voor een huurprijs boven de huidige liberalisatiegrens
verhuurd kunnen worden.
Hierbij wordt echter geen onderscheid gemaakt tussen woningen die nu al boven dan wel onder het
dan geldende maximum worden verhuurd, of die -ondanks dat het aantal WWS-punten een hoger
maximum toestaat-, wel degelijk voor een gereguleerde huurprijs onder de huidige liberalisatiegrens
worden verhuurd. Dit betreft bijvoorbeeld woningen van woningcorporaties en/of woningen in
minder gespannen markten waar de markthuren onder het maximum van het WWS liggen.
In de Staat van de Woningmarkt 2021 (p. 71) heb ik echter, ook op basis van WoON2018, laten zien
dat een aanzienlijk deel van de woningen in de vrije sector huurprijzen heeft onder het maximum
behorend bij het aantal WWS-punten (landelijk bijna circa 72 procent, in het noorden circa 90
procent, in de G4 iets minder dan de helft). Het feit dat een woning 143 of meer punten heeft,
betekent dus zeker niet automatisch dat deze in de vrije huursector verhuurd wordt.
Daarom heb ik voor elk van de reguleringsvarianten een schatting gemaakt van a) hoeveel woningen
in de betreffende WWS-puntencategorie nu al boven de liberalisatiegrens verhuurd wordt en dus
nieuw onder de regulering zouden komen te vallen en b) voor welk deel van die woningen de huidige
huurprijs ook al daadwerkelijk hoger ligt dan de voorgestelde maximum. Deze aantallen komen
beduidend lager uit dan de inschatting van Stec Groep over het potentiële maximale bereik (zie,
tabel 3). Zo blijkt bijvoorbeeld dat van de circa 890 duizend woningen met 143 tot en met 170 WWSpunten er ongeveer 120 duizend boven de liberalisatiegrens zitten en circa 24 duizend ook
daadwerkelijk boven het voorgestelde maximum van 110 procent van het WWS-maximum zitten.
Binnen deze cijfers zijn regionale verschillen zichtbaar. Van de 120 duizend woningen met een huur
boven de liberalisatiegrens staan er 50 duizend in de G4. Van de 24 duizend woningen met ook
daadwerkelijk een huur van boven het voorgestelde maximum van 110 procent van het WWSmaximum, staan er 12 duizend in de G4. In de noordelijke en oostelijke provincies is het aandeel
woningen boven de liberalisatiegrens al veel kleiner en ook zitten er maar sporadisch woningen
boven het voorgestelde maximum. Ook bij de andere varianten zien we soortgelijke regionale
verschillen.
Daarbij besef ik me uiteraard terdege dat de koop- en huurprijzen van vrijkomende woningen in het
geliberaliseerde segment de afgelopen jaren gestegen zijn. Daarom streef ik er continu naar de
meest actuele data in de beleidsontwikkeling te betrekken. Zo komt het actuelere WoON2021 in het
voorjaar van 2022 beschikbaar.

Tabel 3: Aanvullende informatie over de reikwijdte van de verschillende varianten
Aanvullende informatie over de reikwijdte van de verschillende varianten
Scenario

170 WWS
punten +10%

187 WWS
punten

250 WWS
punten

Totaal aantal woningen
(gereguleerd en
geliberaliseerd) van
143 tot en met 170, 187
resp. 250 WWS-punten1

890 duizend

1,28 miljoen

1,73 miljoen

Aantal extra woningen
waarvoor de huurprijs
op een maximum wordt
gesteld ten opzichte
van het huidige
systeem

120 duizend

230 duizend

470 duizend

Aantal woningen met
een huurprijs boven het
maximum dat gaat
gelden na invoering van
de maatregel (impact
maatregel bij nieuwe
verhuring)
Bron: WoON2018

24 duizend

98 duizend

160 duizend

1

Volgens WoON2018 zijn er circa 1,22 miljoen huurwoningen met 142 of minder WWS-punten en ongeveer 52
duizend met meer dan 250 WWS-punten