Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

33 129

Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(huurverhoging op grond van inkomen)

Nr. 51

VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
Vastgesteld 10 juli 2012
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen
voorgelegd aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar aanleiding van de brief van 9 mei 2012 inzake de nahang van
het besluit van 8 mei 2012 tot wijziging van het Besluit beheer sociale
huursector (Kamerstuk 33 129, nr. 50).
De minister heeft deze vragen beantwoord bij brief van 9 juli 2012.
Vragen en antwoorden zijn hierna afgedrukt.
De voorzitter van de commissie,
Wolbert
De griffier van de commissie,
Van der Leeden

kst-33129-51
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

1

I Vragen en opmerkingen uit de fracties
De leden van de PVV-fractie hebben kennisgenomen van de brief en zien
aanleiding tot het stellen van een aantal vragen.
1.
Wanneer verwacht u dat het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7
van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Kamerstukken
33 129) tot wet is verheven en in werking treedt?
2.
Verwacht de regering dat de woningcorporaties de jaarlijkse
huurverhoging zullen uitstellen tot de wet in werking is getreden?
Zijn hier afspraken over gemaakt met de woningcorporaties?
3.
Hoeveel verklaringen over het inkomen zijn er inmiddels opgevraagd door de woningcorporaties?
4.
Klopt het dat de woningcorporaties de verklaringen die zijn
afgegeven voordat de wet in werking is getreden, niet mogen
gebruiken? Moeten de woningcorporaties deze gegevens vernietigen? Zo ja, wie ziet hier op toe? Krijgen de huurders een bevestiging
van de woningcorporaties dat deze gegevens, die zonder grond zijn
verstrekt, ook daadwerkelijk zijn vernietigd?
5.
Wat zijn de extra uitvoeringskosten die voortvloeien uit het
nogmaals verstrekken van deze verklaringen door de Belastingdienst?
6.
Klopt het dat in het Kunduz-akkoord over de begroting van 2013 een
extra huurverhoging is opgenomen?
7.
Hoeveel huurders kunnen hierdoor te maken krijgen met een
huurverhoging boven inflatie?
8.
Hoeveel extra huuropbrengst kunnen de woningcorporaties
genereren wanneer zij de ruimte van deze maatregelen volledig
benutten?
9.
Is de huurverhoging uit het Kunduz-akkoord net als de eerdere
huurverhoging op grond van inkomen bedoeld om de doorstroming
op de huurmarkt te bevorderen? Zo ja, wat zijn hierin de uw
concrete doelstellingen?
10. Wanneer wordt de extra huurverhoging uit het Kunduz-akkoord aan
de Kamer voorgelegd? Wanneer wordt verwacht dat deze in werking
treedt, indien beide Kamers ermee instemmen?
De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van de voorliggende
brief. Zij stellen hierbij een aantal vragen.
11. Huurders moeten zelf aantonen dat het inkomen in het afgesproken
peiljaar onder de € 43 000 was. Is hier sprake van een omgekeerde
bewijslast en is dit wettelijk toegestaan?
12. Voor het verstrekken van gegevens zijn huurders niet instemmingsplichtig. Bij de plannen voor de invoering van het Elektronisch
Patiënten Dossier was dit wel het geval. Wat is het verschil?
13. Er bestaan verschillen in huurprijzen voor dezelfde woningen. De
ene huurder, die al langere tijd in de woning zit betaalt bijvoorbeeld
€ 400 per maand, terwijl zijn buurman voor dezelfde woning € 600
per maand betaalt. Stel dat beide huurders zoals u ze noemt
«scheefwoner» zijn, dan worden ze ook beiden geconfronteerd met
5% extra huurverhoging. Uiteraard lopen dan de huren nog verder
uit elkaar. Als dan de huurder van de woning van € 400 een
gezinsinkomen van bijvoorbeeld € 75 000 en de andere huurder een
gezinsinkomen van € 44 000 heeft dan wordt de laatste harder
getroffen door de 5% maatregel terwijl hij per saldo, financieel
gezien, minder «scheef» woont. Acht u dit wenselijk en hoe
verhoudt dit zich tot de rechtsgelijkheid van burgers?
14. Artikel 8 van de Wet bescherming persoonsgegevens stelt dat de
betrokkene voor de verwerking van zijn gegevens ondubbelzinnige
toestemming moet hebben verleend en dat de gegevensverwerking

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

2

15.

16.
17.

18.

19.

noodzakelijk is voor de behartiging van het gerechtvaardigde belang
van de verantwoordelijke of van een derde aan wie de gegevens
worden verstrekt, tenzij het belang of de fundamentele rechten en
vrijheden van de betrokkene, in het bijzonder het recht op bescherming van de persoonlijke levenssfeer, prevaleert. Wat rechtvaardigt,
gezien dit artikel, uw voornemen om de persoonsgegevens van
burgers aan verhuurders te verstrekken?
In de nota van verslag aan de Eerste Kamer spreekt het kabinet de
verwachting uit dat als gevolg van het beleid van dit kabinet de
vraag naar geliberaliseerde huurwoningen in het segment € 660 tot
€ 950 de komende tijd zal toenemen en dat aanbieders kansen zien
aan deze vraag tegemoet te komen. Waarop is deze uitspraak
gebaseerd? Kunt u uw verwachting concretiseren?
Wanneer kunnen wij het onderzoek WoON 2012 verwachten?
Het kabinet wil verhuurders niet verplichten om vrijgekomen
woningen – na de extra huurverhoging – weer voor een lagere
huurprijs en aan een huishouden met een lager inkomen te
verhuren. Op welke wijze gaat u er dan voor zorgen dat er voldoende beschikbare sociale huurwoningen beschikbaar komen?
Indien de boveninflatoire huurverhoging niet (direct) leidt tot
doorstroming, dan leidt deze er wel toe dat huurders met een hoger
inkomen een huurprijs betalen die meer in overeenstemming is met
de kwaliteit van de woning, schrijft u als antwoord op vragen van de
Eerste Kamer (33129 D). Waarop baseert u dat de extra 5%
huurverhoging in overeenstemming is met de kwaliteit van de
woning? Hoe wordt de kwaliteit bepaald en hoe is dat in voorliggend besluit geborgd?
Het uitzonderen van de 5% extra huurverhoging van de huursomontwikkeling van een woningcorporatie geldt in het voorstel slechts
voor die extra huurverhogingen die per 1 juli worden gedaan. Geldt
deze uitzondering dan niet voor woningcorporaties die (dit jaar) al
hebben aangekondigd de extra huurverhoging op een latere datum
in te willen voeren?

II Reactie van de minister
1
Wanneer verwacht u dat het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(huurverhoging op grond van inkomen) (Kamerstukken 33 129) tot wet is
verheven en in werking treedt?
Ik streef ernaar om het wetsvoorstel met ingang van 1 januari 2013 in
werking te laten treden.
2
Verwacht de regering dat de woningcorporaties de jaarlijkse huurverhoging zullen uitstellen tot de wet in werking is getreden? Zijn hier
afspraken over gemaakt met de woningcorporaties?
De verwachting is dat de meeste verhuurders ervoor gekozen hebben om
per 1 juli 2012 een huurverhoging op inflatieniveau voor te stellen en pas
in 2013 van de maximaal 5% extra huurverhoging gebruik te maken. In de
brief van 19 april 2012 (Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 49) is
aangegeven dat verhuurders kunnen kiezen uit twee opties: per 1 juli 2012
over de gehele linie een huurverhoging op inflatieniveau (2,3%)
voorstellen, of wachten met het voorstellen van de jaarlijkse huurverhoging totdat de wetswijziging in werking is getreden. Naar verwachting
hebben de meeste verhuurders dus voor de eerste optie gekozen. Er zijn
geen afspraken over gemaakt met verhuurders.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

3

3
Hoeveel verklaringen over het inkomen zijn er inmiddels opgevraagd door
de woningcorporaties?
Tot 13 april zijn aan 2 035 verhuurders in totaal 4 221 208 verklaringen
afgegeven. Veel verhuurders hebben meer dan eenmaal voor dezelfde
woning(en) een verklaring gevraagd en ontvangen.
De Belastingdienst zal nog nagaan ten aanzien van hoeveel huurwoningen
inkomensverklaringen zijn verstrekt. De bestuurlijke informatie die nu
beschikbaar is heeft alleen betrekking op het totale aantal verklaringen.
4
Klopt het dat de woningcorporaties de verklaringen die zijn afgegeven
voordat de wet in werking is getreden, niet mogen gebruiken? Moeten de
woningcorporaties deze gegevens vernietigen? Zo ja, wie ziet hier op toe?
Krijgen de huurders een bevestiging van de woningcorporaties dat deze
gegevens, die zonder grond zijn verstrekt, ook daadwerkelijk zijn
vernietigd?
Ja. In de handleiding van de Belastingdienst staat vermeld dat indien de
wet niet per 1 juli 2012 in werking treedt, de inmiddels verstrekte
gegevens moeten worden vernietigd. Ook de rechter in kort geding heeft
op 13 april 2012 bepaald dat de vóór de inwerkingtreding verstrekte
verklaringen moeten worden vernietigd. De regering heeft in een brief d.d.
19 april 2012 (Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 49) aangegeven deze
uitspraak te respecteren. Zou blijken dat de gegevens niet zijn vernietigd
heeft de huurder de mogelijkheid een klacht bij het College bescherming
persoonsgegevens in te dienen. Het College kan ook eigenhandig
optreden. Tot slot bestaat op grond van het voorgestelde artikel 19a, vijfde
lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte de mogelijkheid om
verhuurders uit te sluiten van de gegevensverstrekking indien zij zich niet
aan de vooraf overeengekomen regels hebben gehouden.
5
Wat zijn de extra uitvoeringskosten die voortvloeien uit het nogmaals
verstrekken van deze verklaringen door de Belastingdienst?
Het nogmaals verstrekken van een verklaring brengt voor de Belastingdienst nagenoeg geen extra kosten met zich mee. De Belastingdienst
moet alleen enkele aanpassingen aanbrengen in de query waarmee de
gegevens worden gegenereerd.
6
Klopt het dat in het Kunduz-akkoord over de begroting van 2013 een extra
huurverhoging is opgenomen?
Ja, in het Begrotingsakkoord is opgenomen: Als additionele prikkel om
scheefwonen tegen te gaan, krijgen verhuurders de mogelijkheid om
vanaf 2013 de huren voor huurders met een huishoudinkomen van
€ 33 000 – € 43 000 per jaar met 1% boven inflatie te verhogen.
7
Hoeveel huurders kunnen hierdoor te maken krijgen met een huurverhoging boven inflatie?
Er zijn circa 420 000 huishoudens in de gereguleerde huursector met een
inkomen boven € 43 000 en circa 360 000 huishoudens met een inkomen
tussen € 33 000 en € 43 000. In totaal zullen dus circa 780 000
huishoudens met een huurverhoging boven inflatie te maken kunnen
krijgen. Maar omdat verhuurders niet verplicht zijn van deze boveninfla-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

4

toire huurverhoging gebruik te maken, zullen mogelijk niet alle
huishoudens met een inkomen boven € 33 000 met een boveninflatoire
huurverhoging te maken krijgen.
8
Hoeveel extra huuropbrengst kunnen de woningcorporaties genereren
wanneer zij de ruimte van deze maatregelen volledig benutten?
Als alle toegelaten instellingen de ruimte van de 1% en 5% extra huurverhoging ten volle zouden benutten, genereert dit een extra huuropbrengst
van ongeveer € 120 miljoen per jaar.
9
Is de huurverhoging uit het Kunduz-akkoord net als de eerdere huurverhoging op grond van inkomen bedoeld om de doorstroming op de
huurmarkt te bevorderen? Zo ja, wat zijn hierin de uw concrete doelstellingen?
De extra huurverhoging van 1% boven inflatie voor huishoudens met een
inkomen tussen € 33 000 en € 43 000 is een additionele maatregel ten
opzichte van de huurverhoging van maximaal 5% boven inflatie voor
huishoudens met een inkomen boven € 43 000, om de doorstroming te
bevorderen en scheefwonen tegen te gaan. Net als bij de huurverhoging
maximaal 5% boven inflatie voor huishoudens met een inkomen boven
€ 43 000, is er voor de maatregel van de maximaal 1% huurverhoging
voor middeninkomens geen kwantitatieve doelstelling geformuleerd.
Primaire doelstelling is de doorstroming bevorderen, tweede doelstelling
is dat huishoudens met een middeninkomen – op termijn – een meer
marktconforme huurprijs gaan betalen.
10
Wanneer wordt de extra huurverhoging uit het Kunduz-akkoord aan de
Kamer voorgelegd? Wanneer wordt verwacht dat deze in werking treedt,
indien beide Kamers ermee instemmen?
De Afdeling advisering van de Raad van State heeft inmiddels een advies
uitgebracht over het wetsvoorstel voor de 1% extra huurverhoging voor
middeninkomens. Het wetsvoorstel wordt zo spoedig mogelijk bij uw
Kamer ingediend. Ook ten aanzien van dit wetsvoorstel wordt gestreefd
naar een inwerkingtreding op 1 januari 2013.
11
Huurders moeten zelf aantonen dat het inkomen in het afgesproken
peiljaar onder de € 43 000 was. Is hier sprake van een omgekeerde
bewijslast en is dit wettelijk toegestaan?
Er is hier geen sprake van een omgekeerde bewijslast. De verhuurder zal –
indien hij een huurverhoging wil doorvoeren met meer dan inflatie – bij
het voorstel daartoe een verklaring van de Belastingdienst moeten
overleggen. Uit die verklaring, die is gebaseerd op de huishoudinkomensgegevens over t-2 (het tweede jaar voorafgaand aan het jaar waarin de
voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging ligt), blijkt of het
huishoudinkomen al dan niet meer bedraagt dan € 43 000. Indien de
huurder het daarmee niet eens is, kan hij bij de verhuurder bezwaar
maken. Hij moet dan, zoals te doen gebruikelijk bij het maken van
bezwaar, aantonen dat wat in de verklaring is vermeld niet juist is. Dit is
geen omkering van de bewijslast, omdat in eerste instantie de bewijslast
nog steeds bij de verhuurder ligt. Hij doet immers een voorstel van
boveninflatoire huurverhoging, dus hij moet aantonen dat het huishoudinkomen inderdaad meer bedraagt dan € 43 000. De huurder zal vervolgens

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

5

tegenbewijs moeten leveren. Ook indien de verhuurder een voorstel tot
huurverhoging doet op grond van andere gronden, niet zijnde de
overschrijding van de € 43 000-grens, maar op grond van de reguliere/
inflatoire mogelijkheid tot huurprijsverhoging, dient de huurder bijvoorbeeld indien hij van mening is dat de puntentelling van de woning die de
verhuurder hanteert niet juist is, aan te tonen op welke punten die
puntentelling onjuist is. Artikel 7:253 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt
dat de huurder bezwaar kan maken.
12
Voor het verstrekken van gegevens zijn huurders niet instemmingsplichtig. Bij de plannen voor de invoering van het Elektronisch Patiënten
Dossier was dit wel het geval. Wat is het verschil?
Het kabinet wil een hogere huurverhoging toestaan voor huishoudens
met een hoger inkomen en op die manier de huishoudens met een lager
inkomen ontzien. Een inkomensafhankelijke maatregel is niet mogelijk
zonder enige kennis van het inkomen. Het kabinet heeft gekozen voor een
werkwijze die de huurders en verhuurders zo min mogelijk belast en
waarbij de privacy van huurders zo min mogelijk wordt geschonden, door
gebruik te maken van de inkomensgegevens die bij de Belastingdienst
bekend zijn en door de Belastingdienst enkel te laten verklaren dat het
huishoudinkomen in het peiljaar de inkomensgrens overschrijdt of niet, of
dat het inkomen onbekend is. De Belastingdienst verstrekt geen persoonsgegevens en de inkomensverklaring is niet tot individuele personen te
herleiden.
De vergelijking met het dossier Elektronisch Patiëntendossier gaat niet op.
Indien een patiënt zijn instemming zou weigeren bij het verstrekken/
raadplegen van informatie zal hij daar met name zichzelf mee kunnen
benadelen. Zorgverleners zullen niet of langzamer aan de benodigde
informatie komen. Bij het door de verhuurder opvragen van een
verklaring van de Belastingdienst zou het vooraf toestemming moeten
geven door de huurder kunnen leiden tot het niet door de Belastingdienst
kunnen verstrekken van de verklaring, hetgeen de mogelijkheid tot het
doen van een huurverhogingsvoorstel zou kunnen frustreren. De huurder
zou op die manier huurverhogingen kunnen tegenhouden, hetgeen
uiteraard niet wenselijk wordt geacht.
13
Er bestaan verschillen in huurprijzen voor dezelfde woningen. De ene
huurder, die al langere tijd in de woning zit betaalt bijvoorbeeld € 400 per
maand, terwijl zijn buurman voor dezelfde woning € 600 per maand
betaalt. Stel dat beide huurders zoals u ze noemt «scheefwoner» zijn, dan
worden ze ook beiden geconfronteerd met 5% extra huurverhoging.
Uiteraard lopen dan de huren nog verder uit elkaar. Als dan de huurder
van de woning van € 400 een gezinsinkomen van bijvoorbeeld € 75 000
en de andere huurder een gezinsinkomen van € 44 000 heeft dan wordt de
laatste harder getroffen door de 5% maatregel terwijl hij per saldo,
financieel gezien, minder «scheef» woont. Acht u dit wenselijk en hoe
verhoudt dit zich tot de rechtsgelijkheid van burgers?
De huurder blijft beschermd door de maximale huurprijsgrens van de
woning. De huurder die recenter zijn woning heeft betrokken betaalt
doorgaans een huurprijs die dichter bij de maximale huurprijsgrens ligt
dan zijn buurman die al langere tijd in een vergelijkbare woning woont.
Als de huurprijs al dichter bij de maximale huurprijsgrens ligt, zal de
huurder minder lang met een boveninflatoire huurverhoging geconfronteerd worden dan een huurder die een huurprijs betaalt die verder van de
maximale huurprijsgrens ligt. In uw voorbeeld krijgt de buurman die
€ 600 betaalt dus minder lang een hogere huurverhoging dan de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

6

buurman die € 400 betaalt. Omdat de woningen vergelijkbaar zijn ligt de
maximale huurprijsgrens van beide woningen immers op een vergelijkbaar niveau.
14
Artikel 8 van de Wet bescherming persoonsgegevens stelt dat de
betrokkene voor de verwerking van zijn gegevens ondubbelzinnige
toestemming moet hebben verleend en dat de gegevensverwerking
noodzakelijk is voor de behartiging van het gerechtvaardigde belang van
de verantwoordelijke of van een derde aan wie de gegevens worden
verstrekt, tenzij het belang of de fundamentele rechten en vrijheden van
de betrokkene, in het bijzonder het recht op bescherming van de
persoonlijke levenssfeer, prevaleert. Wat rechtvaardigt, gezien dit artikel,
uw voornemen om de persoonsgegevens van burgers aan verhuurders te
verstrekken?
Artikel 8 van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) bepaalt dat
persoonsgegevens slechts in bepaalde gevallen mogen worden verstrekt.
De door de leden van de SP-fractie geformuleerde gevallen staan
genoemd in de onderdelen a en f van dat artikel. Artikel 8 van de Wbp
noemt alternatieve rechtvaardigingsgronden voor de verwerking van
persoonsgegevens. De verstrekking van persoonsgegevens is dus reeds
gerechtvaardigd indien aan één van de in artikel 8 van de Wbp genoemde
gevallen is voldaan. Met het door de Belastingdienst verstrekken van de
verklaring aan de verhuurder is in ieder geval voldaan aan artikel 8,
onderdeel f, van de Wbp. De vraag hierbij is of het belang van de
maatregel, het voorstel van huurprijsverhoging afhankelijk van het
huishoudinkomen, een eventuele inbreuk op de privacy rechtvaardigt.
Betreffende maatregel is gericht op het bevorderen van de doorstroming
van huurders met een hoger inkomen. Het is logischerwijs niet mogelijk
de doorstroming van deze groep te bevorderen zonder informatie over het
huishoudinkomen van de huurder. Gezien het publieke belang van het
bevorderen van doorstroming in de woningmarkt en het beperken van de
administratieve lasten voor verhuurders en huurders wordt de
verstrekking van een verklaring gerechtvaardigd geacht. Het aanleveren
door de Belastingdienst van de verklaring aan de verhuurder levert de
huurder ook voordelen op. Zo hoeft hij zelf geen gegevens aan te leveren.
Hij kan dus het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder afwachten,
waarbij hij kennis kan nemen van de door de Belastingdienst aan de
verhuurder verstrekte verklaring. Deze verhuurder dient bij een huurverhogingsvoorstel van meer dan inflatie de verklaring van de Belastingdienst bij te voegen. Hierdoor worden huurders beschermd tegen
onredelijke huurverhogingsvoorstellen van hun verhuurder. Daarbij is van
belang dat de verklaring geen gegevens bevat over de hoogte van het
huishoudinkomen anders dan of dit al dan niet meer bedraagt dan
€ 43 000 en evenmin welke personen gezamenlijk dit bedrag genereren. In
de vormgeving hiervan is het verstrekken van financiële persoonlijke
informatie zoveel mogelijk beperkt. Doordat de verklaring van de
Belastingdienst uitsluitend aangeeft of het huishoudinkomen al dan niet
meer bedraagt dan € 43 000 of dat geen gegevens bekend zijn, wordt de
privacy van huurders waar het gaat om hun inkomen zo min mogelijk
aangetast.
15
In de nota van verslag aan de Eerste Kamer spreekt het kabinet de
verwachting uit dat als gevolg van het beleid van dit kabinet de vraag naar
geliberaliseerde huurwoningen in het segment € 660 tot € 950 de
komende tijd zal toenemen en dat aanbieders kansen zien aan deze vraag
tegemoet te komen. Waarop is deze uitspraak gebaseerd? Kunt u uw
verwachting concretiseren?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

7

Uit de voornemens van de toegelaten instellingen voor de periode
2012–2016 blijkt dat de voornemens in nieuwbouw (en sloop) fors
teruglopen, namelijk in totaal ruim € 5 miljard ten opzichte van de vorige
prognoseperiode. Verhuurders hebben daarbij al rekening gehouden met
de invoering van de maximaal 5% extra huurvehoging voor huishoudens
met een hoger inkomenhuurstijging. Indien die hogere huurverhoging
niet wordt ingevoerd, zullen deze voornemens verder onder druk komen
te staan. Dat heeft negatieve consequenties voor de doorstroming, de
staatskas en de werkgelegenheid.
Met name willen toegelaten instellingen huurwoningen voor midden- en
hogere inkomens (huur boven € 664) neerzetten (vermoedelijk vanwege
het wegvallen van de WSW-borging als gevolg van de staatssteunmaatregelen), ten gunste van de bouw van huurwoningen met een huur onder
de € 664. Maar dan gaan de toegelaten instellingen er wel van uit dat de
boveninflatoire huurverhoging op grond van inkomen voor de gereguleerde huursector wordt ingevoerd.
In doorrekeningen van alle maatregelen van het kabinet, waaronder een
verhuurdersheffing, maar ook inclusief de 5% extra huurstijging, is
gebleken dat de toegelaten instellingen met die maatregelen een
acceptabele uitgangspositie hebben voor de komende jaren. Indien de 5%
extra huurverhoging niet wordt ingevoerd, zal dat zowel het vertrouwen
als het financiële perspectief onder druk zetten.
Ruim een jaar geleden is uw Kamer een onderzoek aangeboden waaruit
bleek dat de «onrendabele top» bij de bouw van huurwoningen steeds
meer toeneemt: de verhuurinkomsten wegen steeds minder op tegen de
stichtingskosten (Kamerstukken II 2011/12, 29 543, nr. 182). Toegelaten
instellingen moeten steeds scherper afwegen of ze nog betaalbare
huurwoningen kunnen neerzetten. Daar komt bij dat als gevolg van de
financiële crisis en de situatie bij de banken, de rente voor toegelaten
instellingen vermoedelijk zal gaan stijgen. Dat alles maakt dat de 5% extra
huurverhoging zeer wenselijk is voor de investeringsruimte voor
nieuwbouw van huurwoningen in het gereguleerde segment en het
segment voor de middeninkomens (huur van € 650–€ 900).
16
Wanneer kunnen wij het onderzoek WoON 2012 verwachten?
De planning is dat de kernpublicatie over het WoON 2012 in april 2013
wordt gepubliceerd.
17
Het kabinet wil verhuurders niet verplichten om vrijgekomen woningen –
na de extra huurverhoging – weer voor een lagere huurprijs en aan een
huishouden met een lager inkomen te verhuren. Op welke wijze gaat u er
dan voor zorgen dat er voldoende beschikbare sociale huurwoningen
beschikbaar komen?
Toegelaten instellingen zijn sinds 2011 verplicht om 90% van hun
woningen die vrijkomen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen
onder de inkomensgrens voor de staatssteunregeling (prijspeil 2012:
€ 34 085). Dat betekent dat de overgrote meerderheid van de woningen
die huishoudens met een hoger inkomen door de hogere huurverhoging
verlaten, worden toegewezen aan huishoudens met een lager inkomen.
Particuliere verhuurders en institutionele beleggers hebben geen
verplichting om een groot deel van hun vrijkomende woningen aan
huishoudens met een lager inkomen toe te wijzen, maar hun woningbezit
is ten opzichte van het woningbezit van toegelaten instellingen erg
bescheiden.
18

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

8

Indien de boveninflatoire huurverhoging niet (direct) leidt tot
doorstroming, dan leidt deze er wel toe dat huurders met een hoger
inkomen een huurprijs betalen die meer in overeenstemming is met de
kwaliteit van de woning, schrijft u als antwoord op vragen van de Eerste
Kamer (33 129 D). Waarop baseert u dat de extra 5% huurverhoging in
overeenstemming is met de kwaliteit van de woning? Hoe wordt de
kwaliteit bepaald en hoe is dat in voorliggend besluit geborgd?
Zoals ook in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel tot wijziging
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 3) en tijdens de plenaire
behandeling van het wetsvoorstel in uw Kamer is aangegeven, blijft de
huurder beschermd door de maximale huurprijsgrens van de woning. De
huurprijs kan door de boveninflatoire huurverhoging niet verder stijgen
dan tot de maximale huurprijsgrens. De maximale huurprijsgrens van de
woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woning, die via het woningwaarderingsstelsel (Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte) wordt
uitgedrukt in een puntenaantal. Bij elk puntentotaal hoort een maximale
huurprijsgrens. De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige
woningen staan in Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen
woonruimte.
19
Het uitzonderen van de 5% extra huurverhoging van de huursomontwikkeling van een woningcorporatie geldt in het voorstel slechts voor die
extra huurverhogingen die per 1 juli worden gedaan. Geldt deze uitzondering dan niet voor woningcorporaties die (dit jaar) al hebben aangekondigd de extra huurverhoging op een latere datum in te willen voeren?
In artikel 15, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is
bepaald dat de gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten
instelling op 1 juli van enig jaar niet hoger is dan de gemiddelde huurprijs
van die woningen op 30 juni daaraan voorafgaand, vermeerderd met het
inflatiepercentage. Daarbij maakt het niet uit op welk moment een
eventuele huurverhoging gedurende het jaar ingaat. Ook al zouden
huurverhogingen bijvoorbeeld op 1 januari worden doorgevoerd, dan
gaat het bij deze maximale huurprijsnorm nog altijd over de verhouding
tussen de huurprijsniveau op 1 juli ten opzichte van het huurprijsniveau
op 30 juni daaraan voorafgaand. De huurverhoging per 1 januari is dan
verdisconteerd in het huurprijsniveau per 30 juni. Maar de meeste, zo niet
alle, toegelaten instellingen stellen hun jaarlijkse huurverhoging per 1 juli
voor.
Het voorliggende wijzigingsbesluit sluit de boveninflatoire huurverhoging
op grond van inkomen uit van de berekening van de stijging van de
gemiddelde huurprijs van alle woningen van een toegelaten instelling.
Dus ook boveninflatoire huurverhogingen op grond van inkomen die later
dan op 1 juli enig jaar ingaan, worden niet meegerekend bij de stijging
van de gemiddelde huurprijs op 1 juli ten opzichte van de gemiddelde
huurprijs op de voorafgaande 30 juni van enig jaar.
Door het buiten beschouwing laten van de boveninflatoire huurverhogingen op grond van inkomen bij de berekening van de stijging van de
gemiddelde huurprijs van het woningbezit, kunnen toegelaten instellingen
gebruik maken van die boveninflatoire huurverhoging op grond van
inkomen. Indien de boveninflatoire huurverhoging niet buiten
beschouwing gelaten wordt bij de berekening van de stijging van de
gemiddelde huurprijs, zouden toegelaten instellingen die boveninflatoire
huurverhogingen voor hogere inkomen (en middeninkomens) moeten
compenseren met huurverhogingen (ver) onder inflatieniveau bij de
huurders met een lager inkomen om de gemiddelde huurstijging niet
boven inflatieniveau te laten uitstijgen. Omdat het kabinet deze conse-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

9

quentie niet redelijk vindt, wordt de boveninflatoire huurverhoging op
grond van inkomen dus buiten beschouwing gelaten bij de berekening
van de stijging van de gemiddelde huurprijs.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 129, nr. 51

10