Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2021–2022

35 928

Wijziging van enkele belastingwetten en enige
andere wetten (Overige fiscale maatregelen
2022)

Nr. 11

AMENDEMENT VAN DE LEDEN NIJBOER EN MAATOUG
Ontvangen 9 november 2021
De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:
In artikel I worden voor onderdeel A drie onderdelen ingevoegd,
luidende:
0A
Artikel 3.91 wordt als volgt gewijzigd:
1. Aan het eerste lid wordt, onder vervanging van de punt aan het slot
van onderdeel c door een puntkomma, een onderdeel toegevoegd,
luidende:
d. het verhuren van één of meer woonruimtes als bedoeld in artikel 233
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op welke verhuur afdeling 5 van
titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is, aan
anderen dan aan:
1°. de partner van de belastingplichtige;
2°. een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de belastingplichtige of zijn partner.
2. Aan het tweede lid worden, onder vervanging van de punt aan het
slot van onderdeel f door een puntkomma, twee onderdelen toegevoegd,
luidende:
g. tot woonruimtes als bedoeld in het eerste lid, onderdeel d, mede
gerekend rechten die direct of indirect betrekking hebben op woonruimtes
als bedoeld in het eerste lid, onderdeel d, voor zover die rechten niet
voortvloeien uit effectenbezit;
h. onder verhuren als bedoeld in het eerste lid, onderdeel d, mede
verstaan het op een met verhuur vergelijkbare wijze rendabel maken van
rechten waarop een vergelijkbare bescherming van toepassing is met die
bedoeld in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

kst-35928-11
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

1

0aA
Artikel 3.95 wordt als volgt gewijzigd:
1. In het tweede lid wordt «onderdeel c» vervangen door «onderdelen c
en d».
2. Er worden vijf leden toegevoegd, luidende:
3. In afwijking van het eerste lid is voor de bepaling van het resultaat
met betrekking tot een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.91, eerste lid,
onderdeel d, artikel 3.25 niet van toepassing op de waardering van een
woonruimte.
4. Bij de aanvang van een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.91,
eerste lid, onderdeel d, met betrekking tot een woonruimte wordt die
woonruimte teboekgesteld op de volgens hoofdstuk IV van de Wet
waardering onroerende zaken voor die woonruimte vastgestelde waarde
of waarden voor het kalenderjaar waarin de werkzaamheid met betrekking
tot die woning aanvangt.Indien een woonruimte deel uitmaakt van een
onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet waardering
onroerende zaken, wordt de woonruimte teboekgesteld op het gedeelte
van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan
de woonruimte.
5. Bij het einde van een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.91, eerste
lid, onderdeel d, met betrekking tot een woonruimte, wordt ten behoeve
van de bepaling van het resultaat de waarde van die woonruimte gesteld
op de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken
voor die woonruimte vastgestelde waarde of waarden voor het kalenderjaar waarin de werkzaamheid met betrekking tot die woning eindigt.
Indien een woonruimte deel uitmaakt van een onroerende zaak als
bedoeld in artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken, wordt de
waarde van de woonruimte gesteld op het gedeelte van de waarde van de
onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan de woonruimte.
6. Indien het vierde en vijfde lid geen toepassing kunnen vinden door
het ontbreken van een op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering
onroerende zaken vastgestelde waarde, wordt de waarde van de
woonruimte bepaald met overeenkomstige toepassing van het bepaalde
bij of krachtens de artikelen 16 tot en met 18 en 20, tweede lid, van die
wet.
7. Indien een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.91, eerste lid,
onderdeel d, geheel of gedeeltelijk eindigt anders dan door vervreemding
van die woonruimte, wordt de werkzaamheid met betrekking tot die
woonruimte geacht niet te zijn gestaakt voor zover en zolang de belastingplichtige het voornemen heeft de woonruimte binnen een periode van 12
maanden na staking opnieuw een werkzaamheid als bedoeld in
artikel 3.91, eerste lid, onderdeel d, te laten vormen.
0bA
In artikel 3.99b, eerste en tweede lid, wordt «onderdeel c» vervangen
door «onderdelen c en d».
Toelichting
Algemeen deel
Dit amendement regelt dat de verhuur van woningen door particulieren
voortaan belast wordt in box 1. Dit betekent dat huurinkomsten en
waardestijgingen tegen het progressieve tarief in box 1 belast worden.
Eventuele (financierings)kosten zijn aftrekbaar. Verhuurde woningen
worden daarmee niet meer forfaitair belast in box 3. Hiermee wordt

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

2

opgelost dat de verhuur van woningen zich in de fiscale luwte van box 3
bevindt. Wanneer de verhuuractiviteiten gestaakt worden vindt afrekening
plaats en schuift de woning terug in box 3. Bij wisseling van huurder blijft
de woning belast in box 1 indien binnen een jaar een nieuwe huurder
gevonden wordt.
Woningen worden als verhuurde woning aangemerkt als deze worden
verhuurd aan een huurder die huurbescherming geniet. Hierdoor vallen in
beginsel alle woningen die voor langdurige verhuur bestemd zijn onder
de maatregel.
Verhuur van woningen aan partners of aan bloed- of aanverwanten in
de eerste graad inclusief partners is uitgezonderd. In deze gevallen blijft
de woning in box 3 belast en blijft de huidige leegwaarderatio van
toepassing. Hiervoor is gekozen om nieuwe mogelijkheden tot estate
planning zo veel mogelijk te voorkomen.
Waardering geschiedt op basis van de WOZ-waarde. Door aan te sluiten
bij deze bestaande waarderingssystematiek wordt voorkomen dat
particulieren jaarlijks een taxatie moeten regelen.
Onderdeelsgewijs
Artikel I, onderdeel 0A (artikel 3.91 van de Wet inkomstenbelasting 2001)
Belastingplichtigen die één of meerdere woningen verhuren (maar niet
onder artikel 3.91, eerste lid, onderdeel c, Wet IB 2001 of de eigenwoningregeling van afdeling 3.6 Wet IB 2001 vallen) worden ingevolge het
voorgestelde artikel 3.91, eerste lid, onderdeel d, Wet IB 2001 als
resultaatgenieter in box 1 in de inkomstenbelasting betrokken ingeval
wordt voldaan aan de in dat onderdeel opgenomen voorwaarden. Hierbij
gaat het om verhuurde woningen, waarbij onder woning wordt verstaan
een woonruimte als bedoeld in artikel 233 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek (BW) waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming als
omschreven in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het BW. Indien een
deel van de woning verhuurd wordt en daarop huurbescherming van
toepassing is, wordt slechts dat deel van de woning voor de bepaling in
aanmerking genomen. Het verhuren van woningen aan de partner van de
belastingplichtige, of aan de bloed- of aanverwanten in de eerste graad
van de belastingplichtige of diens partner, blijft buiten de reikwijdte van
de bepaling. In deze gevallen blijft de woning voor de belastingplichtige
tot de box 3-grondslag behoren, waarop – indien huurbescherming van
toepassing is – de leegwaarderatio van toepassing is. Andere typen
woningen, zoals de eigen woning, (buitenlandse) vakantiehuisjes of
woningen die kortstondig verhuurd worden, vallen vanwege het vereiste
dat de huurder recht heeft op huurbescherming niet onder de bepaling.
Naast het bezitten van woningen, vallen ook (in)directe rechten op
woningen onder de bepaling. Hiermee is een ruim bereik beoogd om
misbruiksituaties te voorkomen. Dit geldt eveneens voor rechten die
vergelijkbaar zijn aan verhuur en waarbij het recht een dusdanige
bescherming geeft, dat het betreffende recht te vergelijken is met het
recht op huurbescherming.
Tot slot, door het verhuren van woningen aan te merken als
werkzaamheid, wordt de belastingplichtige tevens administratieplichtig op
grond van artikel 52 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.
Artikel I, onderdeel 0aA (artikel 3.95 van de Wet inkomstenbelasting 2001)
Het resultaat dat voortkomt uit de verhuur van de in dit amendement
bedoelde woningen wordt op de gebruikelijke wijze bepaald, op grond
van de artikelen 3.94 en 3.95 Wet IB 2001. Dit betekent dat – behoudens de
aftrekbeperkingen – de kosten in beginsel aftrekbaar zijn. Naast kosten die

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

3

toerekenbaar zijn aan de woning zelf, zoals rente- en onderhoudskosten,
kunnen indien van toepassing ook kosten met betrekking tot de verhuur
aftrekbaar zijn. Een voorbeeld hiervan is de gemeubileerde verhuur,
waarbij het meubilair als inventaris is geactiveerd op de werkzaamheidsbalans.
Met de voorgestelde wijziging van artikel 3.95, tweede lid, Wet IB 2001
wordt de werkzaamheid die bestaat uit het verhuren van woningen
uitgesloten van het vormen van een egalisatiereserve en een herinvesteringsreserve als bedoeld in de artikelen 3.53, eerste lid, onderdelen a en b,
en tweede lid, Wet IB 2001, onderscheidenlijk artikel 3.54 Wet IB 2001.
Daarnaast wordt voor de werkzaamheid die bestaat uit het verhuren van
woningen voorgesteld de mogelijkheid uit te sluiten om op grond van
artikel 3.64 Wet IB 2001 de stakingswinst via te conserveren inkomen naar
een andere werkzaamheid of onderneming door te schuiven.
In het voorgestelde artikel 3.95, derde, vierde en vijfde lid, Wet IB 2001
wordt geregeld dat de verhuurde woningen – in afwijking van de
winstbepalingsregels zoals die gelden voor het IB-winstregime en een
werkzaamheid anders dan een werkzaamheid als bedoeld in het voorgestelde artikel 3.91, eerste lid, onderdeel d, Wet IB 2001 – worden gewaardeerd op de WOZ-waarde van het betreffende jaar. Wanneer een woning
derhalve wordt aangekocht, dan wel vanuit box 3 naar box 1 gaat, wordt
deze teboekgesteld op de WOZ-waarde van het jaar waarin de woning
wordt teboekgesteld. Bij vervreemding van de woning dan wel bij einde
van de werkzaamheid met betrekking tot die woning, moet worden
afgerekend over het verschil tussen de WOZ-waarde van het jaar van
vervreemding of staking en de boekwaarde op het moment van
vervreemding of staking. Het voorgestelde artikel 3.95, zesde lid, Wet IB
2001 voorziet in een bepaling dat voor woningen waarvoor geen
WOZ-waarde is vastgesteld, de waarde met overeenkomstige toepassing
van een aantal bepalingen uit de Wet WOZ moet worden bepaald.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de afschrijfbeperking van
artikel 3.30a Wet IB 2001 eveneens van toepassing is. Doordat de woning
hoofdzakelijk ter beschikking wordt gesteld (of daarvoor bestemd is), is
afschrijving slechts mogelijk voor zover de boekwaarde hoger is dan de
WOZ-waarde van de woning.1 Aangezien de woning te boek gesteld
wordt op de WOZ-waarde, is afschrijving feitelijk alleen mogelijk als na
verloop van tijd de WOZ-waarde daalt.
Voorbeeld 1 (aanvang werkzaamheid)
Mevrouw X heeft een tweede woning die ze af en toe kortstondig
verhuurt aan toeristen. Op 1 juni 2023 trekt er een vaste huurder in die
recht heeft op huurbescherming. Dit heeft als gevolg dat de woning vanaf
dat moment als werkzaamheid in box 1 belast wordt. De WOZ-waarde
voor 2023 is € 500.000, waardoor de woning voor € 500.000 op de
ROW-balans terechtkomt. Bij de aangifte over 2023 valt de woning tevens
onder de grondslag sparen en beleggen vanwege de peildatum van
1 januari in box 3.
Voorbeeld 2 (einde werkzaamheid)
Op 1 april 2025 verlaat de vaste huurder de tweede woning van
mevrouw X. Mevrouw X zoekt geen nieuwe huurder. Dit leidt ertoe dat de
werkzaamheid met betrekking tot de woning per 1 april 2025 wordt
gestaakt. Als gevolg hiervan dient mevrouw X af te rekenen over de

1

Artikel 3.30a, derde lid, onderdeel a, Wet IB 2001.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

4

waarde van de onttrekking (de WOZ-waarde voor 2025) minus de fiscale
boekwaarde. Voor 2026 valt de woning weer onder de grondslag van
box 3.
Het voorgestelde artikel 3.95, zevende lid, Wet IB 2001 voorkomt een
directe afrekening en sfeerovergang naar box 3 bij bijvoorbeeld
kortstondige leegstand van een woning. Indien de belastingplichtige
aannemelijk maakt dat hij binnen 12 maanden de woning opnieuw zal
verhuren met huurbescherming, blijft de woning in box 1. Ook wanneer
de belastingplichtige de woning tijdelijk gaat verhuren of op een andere
manier de woning aanhoudt zonder dat de woning een werkzaamheid als
bedoeld in het voorgestelde artikel 3.91, eerste lid, onderdeel d, Wet IB
2001 vormt, hoeft niet afgerekend te worden, mits de belastingplichtige
het voornemen heeft de woning wel weer te verhuren met huurbescherming. Op het moment dat vaststaat dat het voornemen niet (meer)
aanwezig is, vindt een (gedeeltelijke) staking plaats. Wanneer de
twaalfmaandsperiode – ondanks het voornemen van de belastingplichtige
– afloopt zonder dat de woning opnieuw wordt verhuurd met huurbescherming, vindt tevens een (gedeeltelijke) staking plaats.
Voorbeeld 3 (geen staking na 12 maanden)
Op 1 april 2025 verlaat de vaste huurder de tweede woning van
mevrouw X. X gaat weer op zoek naar een nieuwe vaste huurder. De
woning mag daarom in box 1 blijven, mits er voor 1 april 2026 een nieuwe
vaste huurder is gevonden. Per 10 februari zit er een nieuwe huurder in
die huurbescherming geniet. In dit jaar is daardoor geen sprake van een
staking en bijbehorende afrekening. De woning wordt derhalve zowel in
2025 als 2026 belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden.
Voorbeeld 4 (staking na 12 maanden)
Op 1 april 2025 verlaat de vaste huurder de tweede woning van
mevrouw X. Hoewel mevrouw wel een nieuwe vaste huurder heeft
gezocht, heeft ze die op 1 april 2026 nog niet gevonden. Dit leidt ertoe dat
de werkzaamheid wordt gestaakt per 1 april 2026. Als gevolg hiervan dient
mevrouw X af te rekenen over de waarde van de onttrekking (de
WOZ-waarde voor 2026) minus de fiscale boekwaarde. Voor 2027 valt de
woning weer onder de grondslag van box 3.
Artikel I, onderdeel 0bA (artikel 3.99b van de Wet inkomstenbelasting
2001)
De voorgestelde wijziging van artikel 3.99b, eerste en tweede lid, Wet IB
2001 bewerkstelligt dat de terbeschikkingstellingsvrijstelling niet van
toepassing is op een werkzaamheid die bestaat uit het verhuren van
woningen.
Budgettair
• De budgettaire gevolgen zijn een optelsom van de derving in box 3, de
opbrengst in box 1 en de opbrengst in box 2. De onzekerheid van deze
ramingen is groot.
• Als de gecombineerde belastingdruk in box 2 lager is dan de
marginale druk in box 1 is aangenomen dat nieuw aangekochte woningen
worden ondergebracht in een BV. Er is aangenomen dat bestaande
woningen niet worden ingebracht in een BV omdat de overdrachtsbelasting dit onaantrekkelijk maakt. De opbrengsten in box 2 nemen dus
geleidelijk toe.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

5

• De derving in box 3 is laag omdat de betreffende huurwoningen in box
3 grotendeels met schulden zijn gefinancierd, waardoor hier geen of
nauwelijks belasting in box 3 over verschuldigd is.
• De voorgestelde belasting op de waardestijging in box 1 en 2 wordt
pas betaald op het moment van verkoop of wanneer de woning (terug)
naar box 3 gaat. De opbrengst van deze belasting neemt dus geleidelijk
toe. Voor 2022 is aangenomen dat alleen de huurinkomsten worden
belast.
Budgettaire effecten in miljoenen euro («-« saldoverslechterend)
2022

Structureel

Derving box 3
Opbrengst box 1
Opbrengst box 2

– 57
109
0

– 57
67
122

Budgettair effect

52

132

Nijboer
Maatoug

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 35 928, nr. 11

6